ZNALECKÝ POSUDEK č. 4872/55/2014 o ceně pozemku parc. č. 2366 jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram
Objednatel znaleckého posudku:
Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2014 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 4.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku parc. č. 2366, jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Areál prádelny Červený Hrádek 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V II
0,80 0,85
III I
0,90 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 701,75 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2014 za přítomnosti objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 2398 pro kat. území Sedlčany jsou uvedeni jako vlastníci: Soběslavský Václav Ing., Petra Bezruče 423, 264 01 Sedlčany (390923/073) - 1/3, Šmídová Hana, Strojírenská 791, 264 01 Sedlčany (665412/1540) - 1/3, Zemanová Marie Ing., Žerotínova 1273/43, 130 00 Praha - Žižkov (585901/1796) - 1/3. -2-
6. Dokumentace a skutečnost V KN je oceňovaný pozemek parc. č. 2366 veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je tento pozemek zastavěný objekty prádelny a nádvořím. Objekt prádelny byl postaven na základě stavebního povolení vydaného Odborem výstavby a životního prostředí Městského úřadu v Sedlčanech dne 22.9.1994 pod čj. VYST-703/94/Ja. Kolaudace byla provedena dne 19.12.1997 pod čj. VYST-797/97/Ja. Objekt skladu prádelenské techniky byl postaven na základě stavebního povolení vydaného dne 10.2.1999 pod čj. VÝST-7/99/Ja. K dnešnímu dni není objekt úplně dokončený, chybí provést fasádu.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází jižně od říčky Mastník při bývalém mlýnu na Červeném Hrádku, který je součástí obce Sedlčany, ale s obcí není stavebně srostlý.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prádelna 1.1.2. Sklad prádelenské techniky 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2366
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prádelna Ocenění staveb nákladovým způsobem Prádelna Jednopodlažní objekt s částečným II.NP, který je určen pro služby - prádelnu. Střecha nad nižší částí je sedlová, nad vyšší částí stanová, krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvody. Základy s izolací proti zemní vlhkosti a s protiradonovým opatřením. Svislé konstrukce zděné, stropy s izolovanými podhledy z plechů KOB. Fasáda i vnitřní omítky štukové. Obklady stěn na sociálních zařízeních a v části provozu jsou standardní. Zařizovací předměty sanity standardní. Vytápění el. přímotopy. Teplá voda z el. bojleru. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - chodba, příjem špinavého prádla, sklad, komunální prádlo, prádelna, sklad, šatna, záchody, -3-
umývárna, II.NP - strojovna vzduchotechniky. Stáří 1997 = 17 let. Objekt je opuštěný a od roku 2012 není provozovaný. V roce 2013 byl po přívalových deštích zatopen rozvodněným Mastníkem, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu se celkové opotřebení stanoví analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 11,72 * 9,41 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 I.NP II.NP 11,72 * 3,50
= =
[m2] 201,70 41,02
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 201,70 m2 41,02 m2 242,72 m2
Podlaží I.NP II.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,70 m 3,90 m
906,27 / 242,72 242,72 / 2
Součin 746,29 159,98 906,27 = 3,73 m = 121,36 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (11,72 * 9,41 * 7,60 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * vrchní stavba 4,00) zastřešení 11,72 * 9,41 * 3,95/4 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * 2,20/2
=
1 203,84 m3
=
209,47 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
-4-
Obestavěný prostor 1 203,84 m3 209,47 m3 1 413,31 m3
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] N S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S C S C S X
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 9,39 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 0,00 4,20 0,00 4,40 0,00 99,69 0,9969
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací N 6,10 100,00 1,54 9,39 9,42 17 100 17,00 1,6014 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 15,35 17 100 17,00 2,6095 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,13 17 100 17,00 1,3821 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,22 17 100 17,00 1,0574 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,91 17 80 21,25 0,6184 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,60 17 35 48,57 0,2914 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 5,86 17 60 28,33 1,6601 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1,46 17 17 100,00 1,4600 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 90,00 1,00 2,97 2,98 17 50 34,00 1,0132 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 10,00 1,00 0,33 0,33 17 17 100,00 0,3300 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,21 17 40 42,50 1,3643 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,71 17 80 21,25 0,5759 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,71 17 40 42,50 1,5768 -5-
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:
S S S S S S S S S S
5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 2,00 4,20 4,40
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 2,00 4,20 4,40
5,82 3,31 4,81 5,92 0,30 3,21 3,11 2,01 4,21 4,41
17 17 17 17 17 17 17 17 17 17
40 42,50 40 42,50 17 100,00 40 42,50 50 34,00 50 34,00 40 42,50 20 85,00 35 48,57 20 85,00
2,4735 1,4068 4,8100 2,5160 0,1020 1,0914 1,3218 1,7085 2,0448 3,7485 36,8 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 413,31 m3 * 4 453,99 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 36,8 % /100)
= *
6 294 868,61 Kč 0,632
Prádelna - zjištěná cena
=
3 978 356,96 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Prádelna
2 669,0,9390 0,9744 0,8630 0,9969 1,0000 2,1200 4 453,99
3 978 356,96 Kč 3 978 356,96 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
3 978 356,96 Kč
Ocenění výnosovým způsobem 1.1.1. Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem I.NP prádelny za sazbu 500,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými pračkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % -6-
Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] I.NP - prádelna Výnosy celkem
136,00
0,5 % 8,50 %
Nájemné [Kč/m2] 500,-
Nájemné [Kč/měsíc] 5 666,67
Výnos [Kč] 68 000,68 000,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 346 555,44 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 201,70 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 51 096,66 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
2 554,83 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 68 000,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 8,50 %
= /
27 200,- Kč 38 245,17 Kč 8,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
449 943,20 Kč
68 000,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 978 356,96 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 449 943,20 Kč Rozdíl R = 3 528 413,76 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
1 155 625,95 Kč
=
1 155 625,95 Kč
1.1.2. Sklad prádelenské techniky Ocenění staveb nákladovým způsobem Sklad prádelenské techniky Jednopodlažní objekt, který ze své východní strany navazuje na objekt prádelny a jižní stranou je přistavěný k objektu bývalého mlýnu, který se nachází na pozemku parc. č. 2367. Střecha vazníková (1/2 sedlové) s krytinou taškovou KM Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného -7-
plechu. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovným izolovaným podhledem. Bez fasády, vnitřní omítky štukové. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - skladovací prostory se sušičkami a mandly. Stáří 2000 = 14 let, stavebně nedokončeno - bez fasády. Objekt je od roku 2012 uzavřen. V roce 2013 byl zatopen rozvodněným Mastníkem po přívalových deštích, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu se celkové opotřebení stanoví analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby Zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 22,00 * 9,05 I.NP
=
[m2] 199,10
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 199,10 m2 199,10 m2
Podlaží I.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,40 m
876,04 / 199,10 199,10 / 1
Součin 876,04 876,04 = 4,40 m = 199,10 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (22,00 * 9,05 )*(4,40) I.NP zastřešení (22,00 * 9,05 )*(1,50)
= =
876,04 m3 298,65 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby -8-
Obestavěný prostor 876,04 m3 298,65 m3 1 174,69 m3
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] S 6,10 100 1,00 6,10 8,96 100,00 1. Základy vč. zemních prací S 15,30 100 1,00 15,30 22,47 100,00 2. Svislé konstrukce S 8,10 100 1,00 8,10 11,89 100,00 3. Stropy S 6,20 100 1,00 6,20 9,10 100,00 4. Krov, střecha S 2,90 100 1,00 2,90 4,26 100,00 5. Krytiny střech S 0,60 100 1,00 0,60 0,88 100,00 6. Klempířské konstrukce S 7,30 100 1,00 7,30 10,72 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 3,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 9. Vnitřní obklady keramické C 2,70 100 0,00 0,00 0,00 100,00 10. Schody S 3,70 100 1,00 3,70 5,43 100,00 11. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 12. Vrata S 5,80 100 1,00 5,80 8,52 100,00 13. Okna S 3,30 100 1,00 3,30 4,85 100,00 14. Povrchy podlah C 4,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 15. Vytápění S 5,90 100 1,00 5,90 8,66 100,00 16. Elektroinstalace C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 17. Bleskosvod P 3,20 100 0,46 1,47 2,16 100,00 18. Vnitřní vodovod P 3,10 100 0,46 1,43 2,10 100,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 20. Vnitřní plynovod C 2,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 21. Ohřev teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 22. Vybavení kuchyní C 4,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 1,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 24. Výtahy C 4,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: 68,10 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,6810
Dok [%] 8,96 22,47 11,89 9,10 4,26 0,88 10,72 0,00 0,00 0,00 5,43 0,00 8,52 4,85 0,00 8,66 0,00 2,16 2,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100,00
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah
S S S S S S S S S S S
OP [%]
Část [%]
8,96 22,47 11,89 9,10 4,26 0,88 10,72 10,72 5,43 8,52 4,85
100,00 8,96 8,96 100,00 22,47 22,47 100,00 11,89 11,89 100,00 9,10 9,10 100,00 4,26 4,26 100,00 0,88 0,88 80,00 8,58 8,58 20,00 2,14 2,14 100,00 5,43 5,43 100,00 8,52 8,52 100,00 4,85 4,85 -9-
UP [%]
PP [%]
Stáří 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
Živ.
Opotř. Opotř. z části celku
100 14,00 80 17,50 80 17,50 80 17,50 80 17,50 35 40,00 50 28,00 14 100,00 40 35,00 40 35,00 40 35,00
1,2544 3,9323 2,0808 1,5925 0,7455 0,3520 2,4024 2,1400 1,9005 2,9820 1,6975
16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace Opotřebení:
S P P
8,66 2,16 2,10
100,00 100,00 100,00
8,66 2,16 2,10
8,66 2,16 2,10
35 40 50
40,00 35,00 28,00
3,4640 0,7560 0,5880
25,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
14 14 14
1 174,69 m3 * 2 680,55 Kč/m3
= * * * * * * =
2 669,0,9390 0,9531 0,7773 0,6810 1,0000 2,1200 2 680,55
=
3 148 815,28 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 25,9 % /100)
* = *
1,0000 3 148 815,28 Kč 0,741
Sklad prádelenské techniky - zjištěná cena
=
2 333 272,12 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Sklad prádelenské techniky
2 333 272,12 Kč 2 333 272,12 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
2 333 272,12 Kč
Ocenění výnosovým způsobem 1.1.1. Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a od roku 2012 uzavřeného a neprovozovaného objektu uvažuji s fiktivním pronájmem skladu prádelenské techniky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými mandly a sušičkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahové plochy pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,50 % - 10 -
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] I.NP - sklady prádelenské techniky Výnosy celkem
176,00
Nájemné [Kč/m2] 400,-
Nájemné [Kč/měsíc] 5 866,67
Výnos [Kč] 70 400,70 400,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 346 555,44 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 199,10 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 50 438,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
2 521,90 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 70 400,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 8,50 %
= /
28 160,- Kč 39 718,10 Kč 8,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
467 271,80 Kč
70 400,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. CN = 2 333 272,12 Kč Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem CV = 467 271,80 Kč Rozdíl R = 1 866 000,32 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
840 471,86 Kč
=
840 471,86 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2366 Pozemek parc. č. 2366 je stavební pozemek, který je zastavěný objekty prádelny. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - 11 -
Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II III
0,00 0,00 0,95
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k lokální záplavě území s pozemkem a stavbami prádelny. 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,380 = 0,361
- 12 -
Pi 0,40 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 701,75 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2366
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 1 368,00
Pozemek parc. č. 2366 - zjištěná cena
Index
Koef.
0,361
Upr. cena [Kč/m2] 253,33
Jedn. cena [Kč/m2] 253,33
Cena [Kč] 346 555,44 346 555,44
=
346 555,44 Kč
C. REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Prádelna 1.1.2. Sklad prádelenské techniky
1 155 625,90 Kč 840 471,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 996 097,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek parc. č. 2366
346 555,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
346 555,40 Kč
Celkem
2 342 653,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 342 653,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 342 650,- Kč
slovy: Dvamilionytřistačtyřicetdvatisícšestsetpadesát Kč
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití - 13 -
nabízejí na internetu následovně: Nabídka – Dublovice – montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka – Svatý Jan - Drážkov – na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový – kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka – Kosova Hora – areál bývalých Staviv – přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m2 . Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m2 . Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí – stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným areálem prádelny. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Proto se přikláním k ceně administrativní (vyhláškové), která podle mého názoru nejlépe vystihuje současnou hodnotu s ohledem na trh s tímto druhem pozemků a staveb na nich postavených. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu ve výši
2 500 000,- Kč V Příbrami 4.7.2014 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4872/55/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4872/55/2014.
- 14 -
Severozápadní pohled na prádelnu
Západní pohled na průčelí prádelny
Severozápadní pohled na sklad prádelenské techniky
- 15 -
