10 usedlosti č.p. 124 na pozemku p.č. st. 178 v obci Hořepník, okres Pelhřimov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2421/068-13 O ceně id. 1/10 usedlosti č.p. 124 na pozemku p.č. st. 178 v obci Hořepník, okres Pelhřimov

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Jihlava, JUDr. Marie Sárová Fritzova 2 586 01 Jihlava

Účel znaleckého posudku:

79EX 554/03-114; 8 Nc 5454/2003-6

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.08.2013 znalecký posudek vypracoval: Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov

Znalecký posudek 3 vyhotoveních.

obsahuje

V Pacově 30.08.2013

23

stran

a

3

přílohy.

Objednateli

se

předává

ve

A. Nález 1. Znalecký úkol Podání znaleckého posudku ve věci zjištění obvyklé ceny vlastnického podílu id. 1/10 na budově č.p. 124 a stavebního pozemku p.č. st. 178, se všemi součástmi a příslušenstvím podle LV 339 pro obec a k.ú. Hořepník, okres Pelhřimov. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělská usedlost Adresa předmětu ocenění: Hořepník 124 394 21 Hořepník Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Hořepník Katastrální území: Hořepník Počet obyvatel: 614 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.08.2013 za přítomnosti pánů Jana a Josefa Nerudových. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku    

Usnesení Exekutorského úřadu Jihlava, č. 79EX 554/03-11, 8 Nc 5454/2003-6 ze dne 18.06.2013; Výpis z KN (LV 339) prokazující stav evidovaný k datu 18.06.2013; Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 17.08.2013; Konzultace v Realitní kanceláři Real Agency v Pelhřimově, konkrétně s Mgr. Ivanem Bumbou, dne 27.08.2013;

5. Vlastnické a evidenční údaje Viz. příloha ZP č.1; 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace k nemovitostem není Letopočet ve štítu fasády obytné části: 1850.

u

spoluvlastníků

k

dispozici.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - uzavřená zemědělská usedlost č.p. 124, se nachází na svažitém pozemku p.č. st. 178, na odlehlém místě, SZ obce Hořepník, na samotě, v blízkosti hranic k.ú. Hořepník, Kyjov a Radějov, s přístupem po nezpevněné komunikaci. Vzdušná vzdálenost od zastavěné části obce Hořepník je min. 1,8 km a po komunikaci asi 2,3 km. Usedlost tvoří po levé straně obytná část, která je průčelím orientovaná k JV, na ní SZ směrem navazují chlév a řezáč. Kolmo k tomuto pořadí, se nachází částečně podsklepená stodola, uzavírající dvůr na této straně. Na pravé straně, přes dvůr od obytné části, je dřevěný přístřešek se suchým WC. Pozemek je v průčelí uzavřen ohradní zdí s dřevěnými vraty, která pokračuje i na spodní (severní) straně pozemku a na níž navazuje dřevěný prkenný plot. Bez trvalých porostů. Nemovitost je napojena na elektrickou rozvodnou síť, zásobování vodou je z vlastní studny (zahrada p.č. 606), za stodolou. Splaškové vody jsou svedeny do trativodu.

Znalecký posudek č. 2421/068-13

-2-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.1.3. Řezáč 1.1.4. Chlév 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Ohradní zeď 1.2.3. Vrata 1.2.4. Studna 1.2.5. Domácí vodárna - Darling 1.2.6. Vodovodní vedení 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

-3-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

ve znění Sb., č. vyhlášek 450/2012

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní, nepodsklepená obytná část zemědělské usedlosti (pro ocenění rodinný dům), je obdélníkového půdorysu, se sklonitou - sedlovou střechou, podkroví půda. Obsahuje bytovou jednotku o velikosti 1+1 s neúplným hygienickým zázemím. Vnitřní dispozice: předsíň, se vstupy do obývacího pokoje, spíže, koupelny a obývací kuchyně. Základové pásy a nosné obvodové zdivo je masivní kamenné, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné s viditelnými trámy, klenuté i s rovným omítnutým podhledem, krov dřevěný vázaný, bez schodiště. Hluboko podstandardní vybavení zdaleka nedosahuje standardu či současným požadavkům na bydlení. Další viz. Vybavení stavby. Stáří objektu nelze dokladovat, podle provedení a použitých stavebních prvků, s přihlédnutím k letopočtu ve štítu obytné části (1850), uvažuji o stáří objektu ve stávající podobě 120 roků. V průběhu užívání byly provedeny jen malé stavební úpravy a pravděpodobně výměna střešní krytiny. Objekt vykazuje praskliny ve výplňovém zdivu (štít), významné je především poškození zdiva vzlínající vlhkostí. Trvale neobydlená stavba, jako celek působí zanedbaně, postrádá pravidelnou údržbu. Další užívání je podmíněno investicemi do vnitřních instalací, hygienického zázemí, zdroje TUV, výplní otvorů, podlah, provedení dodatečných izolací proti zemní vlhkosti a dalšího. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 6,80*13,75 podkroví-půda 6,80*13,75

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

= =

[m2] 93,50 93,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název přízemí podkroví-půda


Zastavěná. plocha 93,50 m2 93,50 m2

Konstr. výška 2,90 m 4,24 m

-4-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (6,80*13,75)*(2,90) podkroví-půda (6,80*13,75)*(0,50+3,74/2)

= =

[m3] 271,15 m3 221,60 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

přízemí podkroví-půda Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 271,15 m3 221,60 m3 492,75 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P 2. Zdivo kamenné masivní P 3. Stropy dřevěné s viditelnými trámy, P klenby 3. Stropy dřevěné s rovným omítnutým S podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 5. Krytina pálená krytina S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 8. Fasádní omítky vápenné hlazené P 9. Vnější obklady chybí C 10. Vnitřní obklady chybí C 11. Schody chybí C 12. Dveře náplňové S 13. Okna dřevěná rámová P 14. Podlahy obyt.místností PVC S 15. Podlahy ost. místností betonová mazanina P 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 17. Elektroinstalace třífázová S 18. Bleskosvod chybí C 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda P 20. Zdroj teplé vody chybí C 21. Instalace plynu chybí C 22. Kanalizace částečné odkanalizování P 23. Vybavení kuchyně kamna P 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana P 25. Záchod suchý mimo objekt C 26. Ostatní chybí C Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. 2. 3. 3. 4. 5. 6. 7.

Základy Zdivo Stropy Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky

P P P S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 -5-

Část [%] 100 100 74 26 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Část [%] 100 100 74 26 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 2,69 2,05 7,30 3,40 0,90 5,80

8. Fasádní omítky P 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady C 11. Schody C 12. Dveře S 13. Okna P 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností P 16. Vytápění P 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod C 19. Rozvod vody P 20. Zdroj teplé vody C 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace P 23. Vybavení kuchyně P 24. Vnitřní vybavení P 25. Záchod C 26. Ostatní C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,46 0,46 0,46 0,00 0,00

1,29 0,00 0,00 0,00 3,20 2,39 2,20 0,46 2,39 4,30 0,00 1,47 0,00 0,00 1,43 0,23 1,89 0,00 0,00 56,91 0,5691

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 492,75 m3 * 2 660,13 Kč/m3

= =

2 660,13 1 310 779,06 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 175 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 175 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % -

1 114 162,20 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

2 290,0,5691 0,8500 2,1460 1,1190

196 616,86 Kč

1.1.2. Stodola Popis Budova pro skladování je částečně podsklepenou stavbou, obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Základy bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové nosné zdivo kamenné masivní, převážně pilířové s výplní převažující dřevěnou, včetně štítů, krov dřevěný vázaný, strop nad sklepem klenutý, schody ke sklepu z plochých kamenů. Krytinou je pálená taška, bez klempířských prvků, omítky vápenné jednovrstvé neúplné, vrata a dveře dřevěné, podlahy nezpevněné, bez elektrorozvodů. Za hranicí funkčnosti jsou především dřevěné výplně, poškození vykazují i dřevěné prvky střechy. Stavební údržba není prováděna. Stáří stavby musíme uvažovat min. 120 roků, další životnost, vzhledem k „dobré” krytině, můžeme další životnost předpokládat 20 roků.


-6-

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha spodní stavba 3,55*7,10 vrchní stavba 9,00*22,60

[m2] 25,21 203,40

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 25,21 m2 203,40 m2 228,61

Název spodní stavba vrchní stavba Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 2,10 m 52,94 7,75 m 1 576,35 1 629,29

PVP = 1 629,29 / 228,61 = 7,13 m PZP = 228,61 / 2 = 114,31 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba (3,55*7,10)*(2,10) vrchní stavba (9,00*22,60)*(3,53+4,22/2)

= =

[m3] 52,93 m3 1 147,18 m3


Typ

spodní stavba vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

PP NP

Obestavěný prostor 52,93 m3 1 147,18 m3 1 200,11 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 2. Svislé konstrukce zděné, pilířové S 3. Stropy kamenná klenba S 3. Stropy chybí C 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 5. Krytiny střech pálená taška S 6. Klempířské konstrukce chybí C 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, neúplné P 8. Úprava vnějších povrchů jednovrstvé vápenné omítky S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody kamenné P 11. Dveře svlakové P 12. Vrata dřevěná S 13. Okna chybí C 14. Povrchy podlah nezpevněný C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod X -7-

Část [%] 100 100 13 87 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

X X X X X X C X

chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 3. Stropy C 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava vnitřních povrchů P 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody P 11. Dveře P 12. Vrata S 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 13 87 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 200,11 m3 * 563,20 Kč/m3

= =

100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 1,79 0,00 7,00 2,90 0,00 1,79 2,70 0,00 0,83 1,10 3,00 0,00 0,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64,04 0,6404

2 115,0,9390 0,9777 0,5945 0,6404 0,8500 2,1650 0,4140

563,20 675 901,95 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Znalecký posudek č. 2421/068-13

-8-

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % -

574 516,66 Kč

Stodola - zjištěná cena

101 385,29 Kč

=

1.1.3. Řezáč Popis Přízemní nepodsklepená stavba obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, vnitřní objekt v pořadí staveb (mezi chlévem a stodolou). Založení stavby na kamenných pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, nosné obvodové zdivo kamenné masivní (přední strana dřevěná), strop dřevěný „lehký” spalný, dřevěný vázaný krov navazuje na sousední krov chléva. Další viz. Vybavení stavby. Stejně jako u ostatních hospodářských staveb musíme předpokládat užívání min. 120 roků. Objekt je stabilní, není užíván k původnímu určení, údržba neprováděná. Další předpokládaná životnost 20 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha spodní stavba 3,70*6,80 půda 3,70*6,80

[m2] 25,16 25,16

= =


Název spodní stavba půda Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:


Součin 66,67 88,06 154,73

PVP = 154,73 / 50,32 = 3,07 m PZP = 50,32 / 2 = 25,16 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba (3,70*6,80)*(2,65) půda (3,70*6,80)*(3,50/2)

= =

[m3] 66,67 m3 44,03 m3


Typ

spodní stavba půda Obestavěný prostor - celkem:

NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu -9-

Část [%]

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

mělké založení bez izolace masivní kamenné dřevěné dřevěný vázaný pálená krytina chybí vápenné, neúplné jednovrstvé vápenné omítky

P S P S S C P S X C P C C C X C C X X X X X X X C X

chybí svlakové chybí chybí nezpevněný chybí chybí

chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy P 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava vnitřních povrchů P 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře P 12. Vrata C 13. Okna C 14. Povrchy podlah C 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace C 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. X 24. Výtahy X 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 6,03 30,40 6,35 7,00 2,90 0,00 1,79 2,70 0,00 0,00 1,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,27 0,5827

Ocenění


- 10 -

Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *


= =

1 025,70 113 544,99 Kč


96 513,24 Kč

Řezáč - zjištěná cena

17 031,75 Kč

=

2 115,0,9390 1,1823 0,9840 0,5827 0,8500 2,1650 0,4140

1.1.4. Chlév Popis Přízemní nepodsklepená stavba obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, vnitřní objekt v pořadí staveb (mezi obytnou částí a řezáčem). Založení stavby na kamenných pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, nosné obvodové zdivo kamenné masivní, strop valený do ocelových „I” nosičů, krov dřevěný vázaný. Další viz. Vybavení stavby. Stejně jako u ostatních hospodářských staveb musíme předpokládat užívání min. 120 roků. Objekt je stabilní, není užíván k původnímu určení, údržba neprováděná. Další předpokládaná životnost 20 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3:

O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha přízemí 6,80*7,60 podkroví-půda 7,50*7,60

= =

[m2] 51,68 57,00


Název přízemí podkroví-půda Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:


Součin 139,54 213,75 353,29

PVP = 353,29 / 108,68 = 3,25 m PZP = 108,68 / 2 = 54,34 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor - 11 -

[m3]

přízemí podkroví-půda

(6,80*7,60)*(2,70) (7,50*7,60)*(3,75/2)

= =

139,54 m3 106,88 m3



Typ

přízemí podkroví-půda Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 2. Svislé konstrukce masivní kamenné S 3. Stropy valené do ocelových nosičů S 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 5. Krytiny střech pálená taška S 6. Klempířské konstrukce chybí C 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, neúplné P 8. Úprava vnějších povrchů jednovrstvé vápenné omítky P 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody chybí C 11. Dveře svlakové P 12. Vrata chybí C 13. Okna jednoduchá S 14. Povrchy podlah ploché kameny P 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace světelná P 17. Bleskosvod chybí C 18. Vnitřní vodovod chybí C 19. Vnitřní kanalizace chybí C 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 24. Výtahy X 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění Znalecký posudek č. 2421/068-13

P S S S S C P P X C P C S P X

Obj. podíl [%] 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,46 1,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 4,97 25,60 11,70 6,90 2,80 0,00 2,02 1,43 0,00 0,00 1,10 0,00 4,30 1,47 0,00 - 12 -

16. Elektroinstalace P 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod C 19. Vnitřní kanalizace C 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. C 24. Výtahy X 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00

3,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,40 0,00 0,00 0,00 5,30 0,00 71,21 0,7121

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *


= =

1 352,96 333 396,40 Kč


283 386,94 Kč

Chlév - zjištěná cena

=

2 695,0,9390 1,0415 0,9462 0,7121 0,8500 2,1650 0,4140

50 009,46 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Popis Samostatná přízemní celodřevěná stavba obdélníkového půdorysu, postavená na patkách, s pultovou střechou svoji západní stranou ke stodole. Je užívána pro skladování. Pultová konstrukce střechy je „přetížena” pálenou krytinou, bez klempířských prvků, nátěrů. Další viz. Vybavení stavby. Předpokládané stáří 100 roků, údržba neprováděná, další životnost nelze předpokládat. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha

[m2] - 13 -

vrchní stavba

3,40*10,80

=

36,72

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 36,72 m2

Název vrchní stavba

Konstr. výška 2,80 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (3,40*10,80)*(2,80+2,10)/2

=

[m3] 89,96 m3


Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 89,96 m3 89,96 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy patky S 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 2. Obvodové stěny chybí C 3. Stropy X 4. Krov pultová střecha S 5. Krytina pálená krytina S 6. Klempířské práce chybí C 7. Úprava povrchů chybí S 8. Schodiště X 9. Dveře X 10. Okna X 11. Podlahy X 12. Elektroinstalace X Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 2. Obvodové stěny C 3. Stropy X 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře X 10. Okna X 11. Podlahy X 12. Elektroinstalace X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): Znalecký posudek č. 2421/068-13

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

[Kč/m3]

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

=

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Upravený obj. podíl 12,20 15,50 0,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 80,30 0,8030

750,- 14 -

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 89,96 m3 * 443,57 Kč/m3

= =

443,57 39 903,56 Kč


33 918,03 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

0,8030 0,8500 2,0930 0,4140

5 985,53 Kč

1.2.2. Ohradní zeď Popis Většinou kamenné zdivo bez omítek, stáří min. 120 roků, bez údržby, další předpokládaná životnost 10 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.9. Plot zděný tl. nad 30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování (9+9+12,6)*0,45 = 13,77 m3 obestavěného prostoru 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 13,77 m3 * 3 750,- Kč / 3 m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

=

51 637,50 Kč

* * *

0,8500 2,3130 0,4140

=

42 030,07 Kč


35 725,56 Kč

Ohradní zeď - zjištěná cena

=

6 304,51Kč

1.2.3. Vrata Popis Vrata dřevěné konstrukce, prkny pobité, nátěr. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků 1,00 ks 2222

- 15 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

=

3 300,- Kč

* * *

0,8500 2,3130 0,4140

=

2 686,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 65 = 92,308 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

2 283,12 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

402,90Kč

+ + = * * *

9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,8500 2,3130 0,4140

=

17 239,35 Kč

-

13 791,48 Kč

=

3 447,87 Kč

1.2.4. Studna Popis Kopaná, kamenem roubená studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 125 = 80,000 % Studna - zjištěná cena 1.2.5. Domácí vodárna - Darling Popis Domácí vodárna. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC


1.3. Domácí vodárna - Darling 1,00 ks 2222

- 16 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 12 000,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

=

12 000,- Kč

* * *

0,8500 2,3130 0,4140

=

9 767,34 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 %

-

8 139,42 Kč

Domácí vodárna - Darling - zjištěná cena

=

1 627,92Kč

1.2.6. Vodovodní vedení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 28,00 m 2222

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 28,00 m * 340,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

= * * *

9 520,- Kč 0,8500 2,3130 0,4140

=

7 748,75 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 40 = 62,500 %

-

4 842,97 Kč

Vodovodní vedení - zjištěná cena

=

2 905,78Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Stavební pozemek je svažitý k severní straně, přístup k pozemku po nezpevněné komunikace, v ochranném pásmu III. stupně VD Želivka. Bez možnosti připojení na veřejný vodovod a kanalizaci s ČOV. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % - 17 -

2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné -3 % dopravy - více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % Úprava cen: -30 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -30% * (100 % + -30%) -51,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Samota, oddělená část obce Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4140 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní 2,1650 stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1650 0,4140 -51,00 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. Typ

Název

§ 28 odst. 1 a zastavěná plocha a 2 nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena


Parcelní číslo st. 178

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 735,00 20,00

Upr. cena [Kč/m2] 15,37 20,00 Cena [Kč] 14 700,14 700,-

=

14 700,- Kč

- 18 -

C. Rekapitulace C.1

výsledných cen podle cenového předpisu

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.1.3. Řezáč 1.1.4. Chlév 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Ohradní zeď 1.2.3. Vrata 1.2.4. Studna 1.2.5. Domácí vodárna - Darling 1.2.6. Vodovodní vedení

196 101 17 50

616,90 385,30 031,80 009,50

Kč Kč Kč Kč

5 985,50 Kč 6 304,50 Kč 402,90 Kč 3 447,90 Kč 1 627,90 Kč 2 905,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

385 718,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

14 700,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

14 700,- Kč

Celkem

400 418,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

400 418,- Kč

Výsledná cena id. 1/10, po zaokrouhlení dle § 46:

40 040,- Kč

slovy: Čtyřicettisícčtyřicet Kč

C.2) zjištění obvyklé ceny: 1. Analýza tržního prostředí: Oceňovány jsou stavební objekty (obytná část č.p. 124 a zemědělské hospodářské objekty) a stavební pozemek p.č. 178 zemědělské usedlosti, polohopisně situovaný na samotě, s problematickým přístupem po nezpevněné komunikaci. K hodnotě nemovitostí usedlosti, v širších souvislostech, náleží zemědělské a lesní pozemky, jejichž cena není v tomto posudku zjišťována. Převody podobných zemědělských usedlostí nejsou Pacovském regionu a v obci Hořepník zvlášť, obvyklé, spíš výjimečné. Pro srovnání realizovaných prodejů není k dispozici ani omezená množina převodů. Je to pravděpodobně i tím, že se jen v malé míře dochovaly obdobné objekty, v prostředí, kde zemědělskou činností se v převážné míře zabývají velká zemědělská družstva. Kupní síla obyvatel regionu zdaleka nedosahuje úrovně průmyslových sídel a krajů ČR. Východiskem k hledání případného nového vlastníka nemovitostí je nalézt např. chovatele, který by smysluplně využil jak hospodářské budovy, přilehlé pozemky a vysoce cenil samotu a klid.

- 19 -

Při stanovení obvyklé ceny je přihlédnuto ke všem známým aspektům ovlivňujících tuto cenu (místo, přístup, vybavenost obce, poloha pozemků, včetně zájmu klientů u realitních kanceláří. Spatřené klady pro oceňovanou nemovitost:  rekreační prostředí  odlehlá samota  klid, blízkost lesa Vyhodnocené zápory u oceňované nemovitosti:  nezpevněná dlouhá přístupová komunikace;  problematické zásobování zejména v zimním období  obtížná dostupnosti občanské vybavenosti  nemožnost napojení na inž. sítě (vodovod, kanalizace, plyn)  nařízená exekuce k prodeji 1/10 nemovitostí  Závěr: Při stanovení obvyklé ceny je nutné přihlédnout nejen k technickému stavu objektů, atraktivitě místa a to nejen z hlediska dosažitelnosti úřadů a zdravotních zařízení, ale i ke stabilitě na trhu práce v lokalitě a koupěschopnosti obyvatelstva. V Hořepníku, stejně jako v ostatních a obcích okresu Pelhřimov, je poptávka zejména po menších rodinných domech, stejně u stavebních parcel. Usedlosti obsahující hospodářské stavby jsou pro většinu kupujících nezajímavé z důvodu jejich dalšího využití a většinou i špatného technického stavu. Při konzultacích u realitních kanceláří působící v regionu ( např. RESO s.r.o. a Real Agency Pelhřimov), bylo zjištěno, že mají v databázi jen nemnoho obdobných usedlostí, pro případné porovnání. Ve vyjádření oslovených k dané nemovitosti se přiklánějí k názoru, že předmětná nemovitost bude jen velmi těžko uplatnitelná na trhu s nemovitostmi a její cena se bude max. pohybovat na úrovni do 450 tis. Kč. Prohlášení odhadce: Spolumajitelé nemovitosti, při místním šetření sdělili, že kromě nařízení exekuce nařízené Okresním soudem v Jihlavě na id. 1/10 ze dne 01.10.2003, neváznou na nemovitostech žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. C.3) Rekapitulace – obvyklá cena Z výše uvedených důvodů a na základě zvážení všech okolností, zohlednění ekonomické situace, velikosti obce, zájmu klientů realitních kanceláří o obdobné nemovitosti, stavu nemovitosti, výměře pozemků atd., s přihlédnutím k ceně stanovené podle platného cenového předpisu stanovuji:

Obvyklá cena id. 1/10 k předmětné nemovitosti ……………….

50 000,- Kč

(Slovy: Padesáttisíc Kč)


- 20 -

Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov telefon: 606637186 e-mail: [email protected] V Pacově 30.08.2013

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 19.4.1995 pod č.j. Spr. 469/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2421/068-13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13064.

E. Seznam příloh 1. Kopie výpisu z KN - LV 339 (str. 1 a 2.); 2. Kopie katastrální mapy; 3. Sdělení Exekutorského úřadu

- 21 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1

Zemědělská usedlost č.p. 124

Štít obytné části

Zápraží

Chlév, řezáč

JZ strana obytné části

Stodola a vstup do sklepa

Stodola, západní pohled

Zemědělská usedlost č.p. 124


- 22 -

Přístřešek

Ohradní zeď, JV strana

Dřevěný plot, SV strana

Průčelní zeď s vraty

SV štítová zeď stodoly

Studna

- 23 -

10 usedlosti č.p. 124 na pozemku p.č. st. 178 v obci Hořepník, okres Pelhřimov

Recommend Documents