OBJEKT BYDLENÍ Č.P. 5 NA POZEMKU PARC.Č. ST. 13, VČ. POZEMKU PARC.Č. ST. 13 A

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 510/2010 oo oobbvvyykklléé cceenněě nneem moovviittoossttíí PŘEDMĚT OCENĚNÍ:

OBJEKT BYDLENÍ Č.P. 5 NA POZEMKU PARC.Č. ST. 13, VČ. POZEMKU PARC.Č. ST. 13 A PŘÍSLUŠENSTVÍ, VŠE V K.Ú. VRBIČANY, OBCI VRBIČANY, OKRES KLADNO. OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI JSOU ZAPSÁNY NA LV Č. 200 U KÚ PRO STŘEDOČESKÝ KRAJ, KP SLANÝ.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město, Husova 8a, 602 00 Brno soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola IČ: 62096052 k č.j.: 030 EX 762/04-108

Znalecký úkol:

- stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 762/04-108 s nabytím právní moci 4.8.2010 - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Posudek vypracován:

ve stavu ke dni prohlídky nemovitosti, tj. 22.9.2010

Vypracoval:

CD RATING, s. r. o. - znalecký ústav Horní 14, 639 00 Brno tel.: 602 553 714, e-mail: [email protected]

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran textu a 5 příloh. Objednateli posudku se předává ve 2 tištěných vyhotoveních a 1 elektronickém vyhotovení. V Brně, dne 13.10.2010

Znalecký posudek č. 510/2010 o ceně nemovitostí – stavba č.p. 5 na parc.č. St. 13 vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 13 v k.ú. a obci Vrbičany, okres Kladno

Obsah Seznam příloh ...................................................................................................................... 2 I. NÁLEZ ............................................................................................................................ 3 I.a. Znalecký úkol................................................................................................................. 3 I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti .................................................................................... 3 I.c. Dokumentace a skutečnost ............................................................................................. 3 I.d. Vlastnické a evidenční údaje ........................................................................................... 4 I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy ............................................................................ 4 I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku ................................................................... 6 I.g. Metody zjištění hodnoty.................................................................................................. 6 II. POSUDEK ..................................................................................................................... 8 II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí.................................................................................. 8 II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou ............................................... 8 II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou ........................................................ 14 II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ..................................................... 16 II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti............................ 21 II.F. Závady ....................................................................................................................... 21 II.G. Ocenění závad............................................................................................................ 22 III. ZÁVĚR.......................................................................................................................24 IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................25

Seznam příloh

Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č. Příloha č.

1: 2: 3: 4: 5:

Usnesení soudního exekutora, č.j. 030 EX 762/04-108 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 200 Výřezy z katastrální mapy Fotodokumentace ze dne 22.9.2010 Vyznačení polohy nemovitosti v mapě

list číslo

2


II.. N NÁ ÁLLEEZZ I.a. Znalecký úkol: Úkolem znalce je, dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 762/04-108, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 4.8.2010, jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného: Hendrich Jan, Vrbičany 5, 273 74 Vrbičany, a to v SJM s manželkou povinného: Hendrichová Emilia, Vrbičany 5, 273 74 Vrbičany, a to: - objekt bydlení č.p. 5 na parc.č. St. 13, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 13, vše v k.ú. Vrbičany, v obci Vrbičany, okrese Kladno, vše zapsáno na LV č. 200 u KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.: Povinnému, panu Janu Hendrichovi, byla zástupci znaleckého ústavu zaslána písemná výzva s žádostí o poskytnutí součinnosti a umožnění prohlídky předmětné nemovitosti. Povinný si výzvu převzal, avšak nijak na ni nereagoval. Dne 22.9.2010 tak byla zástupcem znaleckého ústavu provedena pouze prohlídka a orientační zaměření objektu zvenčí „z ulice“. Při prohlídce nebyli vlastníci nemovitosti na místě zastižení a nemovitost nebyla zpřístupněna. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je tak provedeno pouze na základě prohlídky zvenčí „z ulice“ a orientačního zaměření nemovitosti ze dne 9.6.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů.

I.b. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Venkovní prohlídku „z ulice“ a orientační zaměření oceňovaných nemovitostí provedli zástupci znaleckého ústavu dne 22.9.2010, bez přítomnosti povinného. Objekt nebyl zástupcům znaleckého ústavu zpřístupněn.

I.c. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace a vzhledem ke stáří objektu a omezenému času na zpracování od data prohlídky nebyla zajišťována žádná dokumentace ani na příslušném stavebním úřadu. Základní výměry a informace pro ocenění byly tedy získány pouze prohlídkou zvenčí „z ulice“ a z omezené části vnitřních prostor a orientačním zaměřením nemovitosti na místě samém dne 9.6.2010, bez přítomnosti vlastníka. Na základě místního šetření a studia geodetických podkladů bylo zjištěno, že předmětná stavba je řádně zapsána v katastru nemovitostí a zakreslena v katastrální mapě. Znalec vznesl telefonický dotaz na příslušný stavební úřad - obecní úřad Zlonice, ve věci existence projektové dokumentace k předmětné nemovitosti, uložené na stavebním úřadě. Referentem odboru, paní Janou Dudovou bylo sděleno, že k předmětné stavbě není na úřadě žádná projektová dokumentace uložena. Dle sdělení stavebního úřadu jsou v archivu uloženy pouze záznamy o neohlášené stavbě komína oceňovaného domu. Základní výměry a informace pro ocenění byly tedy získány pouze prohlídkou zvenčí „z ulice“ a orientačním zaměřením nemovitosti na místě samém dne 22.9.2010, bez přítomnosti povinného, a dále na základě volně dostupných geodetických podkladů. Pozn.: Na základě místního šetření a studia geodetických podkladů bylo zjištěno, že předmětná stavba je řádně zapsána v katastru nemovitostí. Katastrální mapa nebyla zajišťována, v náhledu katastrální mapy na serveru ČÚZK však byla zjištěna nesrovnalost v nezakreslené nové přístavbě 1.NP oceňovaného domu směrem do dvora (patrně dodatečně přistavěné zádveří).

list číslo

3


Vedlejší stavba původní patrně hospodářské budovy, zakreslená v katastrální mapě, je ke dni ocenění z větší části odstraněna (zachována pouze menší část a severní kamenná zeď, plnící pravděpodobně funkci opěrné zdi.

I.d. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 200 pro k.ú. Vrbičany, je oceňovaná nemovitost, tj. stavba bydlení č.p. 5, vč. pozemku parc.č. St. 13 ve vlastnictví: SJM Hendrich Jan a Hendrichová Emília, Vrbičany 5, 273 74 Klobouky v Čechách Oceňovaná stavba č.p. 5 na parc.č. St. 13 je v KN zapsána se způsobem využití bydlení, pozemek parc.č. St. 13 je v KN veden v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 622 m2.

I.e. Celkový popis nemovitosti, širší vztahy: Předmětem ocenění je stavba (objekt) bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 13 vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 13. Oceňované nemovitosti se nachází v k.ú. a obci Vrbičany, okrese Kladno. Vrbičany leží severozápadně od Slaného, při hranici s okresem Louny, v nadmořské výšce 284 m. Jedná se svým zaměřením o zemědělskou obec. Jedná se o malou historickou obec, první zmínka o Vrbičanech je z roku 1318 a v současnosti žije v obci cca 230 obyvatel. Většina obyvatel je zaměstnána v okolních městech (nejvíce ve Slaném) a obcích, protože v samotných Vrbičanech je jen velmi málo pracovních příležitostí. Je zde chmelové středisko a posklizňová čistička obilí podniku Agros Vraný. V obci bylo po roce 1998 zrekonstruováno elektrické vedení a veřejné osvětlení. Byl proveden rozvod telefonní sítě. V části obce jsou nové chodníky. V roce 2001 proběhla v obci plynofikace. V roce 2007 proběhla výstavba vodovodu. Připravuje se projekt na výstavbu kanalizace. Ve vzdálenosti cca 11 km jihovýchodně vzdušnou čarou leží město Slaný, 11 km, cca 19 km jižně statutární město Kladno. Obec leží mimo hlavní silniční tahy, má však železniční spojení. Přes týden je veřejná doprava pouze omezená, o víkendech v podstatě bez možnosti spojení veřejnou dopravou. Dopravní obslužnost linkovými autobusy zajišťuje ČSAD Slaný a.s.. Přímé autobusové spojení je s městem Slaný a obcemi velmi omezené. Obyvatelé Vrbičan převážně využívají dopravu po železnici (Praha - Most). Cca 5 km od obce prochází silnice č. 7, spojující Slaný a Chomutov. Přímo v místě se nachází pouze omezená základní občanská vybavenost (obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství, za širší nabídkou občanské vybavenosti je nutné dojíždět do obce Klobuky (cca 2 km), příp. do Slaného (obec s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem, cca 12 km). Oceňovaná nemovitost se nachází ve středu obce, při boční zpevněné prašné komunikaci, ve vyvýšeném terénu nad hlavní průjezdnou komunikací procházející obcí s malým provozem, nad obecním rybníkem. Od hlavní komunikace je dům odsazen zatravněným neoploceným pásem se stromy a příjezdovou prašnou zpevněnou komunikací, souběžnou s hlavní silnicí. Parkování je omezeně možné při místní komunikaci, nebo na uvedeném vlastním pozemku parc.č. St. 13 (na dvoře, možnost vjezdu dřevěnými vraty, dostatek místa pro parkování). Okolí nemovitosti je zastavěno obdobnou zástavbou starších rodinných domů a přilehlých hospodářských stavení, umístěných v zahradách. Z pohledu využití nemovitosti (bydlení) se jedná o polohu v malé obci s velmi omezenou občanskou vybaveností přímo v místě, s horší dopravní dostupností, avšak v klidné lokalitě, bez rušivých vlivů z okolí, dostatečně odsazené od hlavních komunikačních tahů, s dostatkem zeleně v okolí, vhodné k bydlení. Stavba č.p. 5 splňuje parametry rodinného domu („rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty list číslo

4


a má nejvýše dvě nadzemní podlaží jedno podzemní podlaží a podkroví“), dané vyhl.č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, je tedy hodnocena jako rodinný dům. Dům č.p. 8 je samostatně stojící, pouze v menší části západní zdi na něj navazuje sousední hospodářská stavba. Oplocení dvora od ulice je provedeno vyšší cihelnou zdí s dvoukřídlými dřevěnými vraty do dvora, která navazuje na sousední stavbu RD. Ve dvoře na stavbu oceňovaného RD navazují zbytky původní hospodářské, kamenné stavby, částečně zapuštěné do okolního terénu (severní kamenná zeď). Dům je proveden zjevně ze smíšeného a kamenného zdiva, z plynosilikátů je pouze dodatečně provedená nová přístavba směrem do dvora, s novým vstupem do domu (nezakreslena v KM). Zastřešení je provedeno sedlovou střechou na dřevěném vázaném původním krovu, přístavba pak navazující pultovou střechou, krytina v části střechy chybí a je provedena pouze provizorní z lepenky, v části je z pálených tašek. Podsklepení domu nebylo možné zjistit, dům je přízemní, bez podkroví. Stavba je pravidelného přibližně obdélníkového půdorysu, s malým přístavkem zádveří, vystupujícím mimo půdorys domu směrem do dvora, se vstupem do domu ze dvora na parc.č. St. 13. Jedná se o staré původní stavení (pravděpodobně jeden z nejstarších domů v obci), zjevně po částečné rekonstrukci, která však nezměnila celkový původní charakter objektu. Stavba je provedena na vlastním pozemku parc.č. 13, který je z části zastavěn oceňovaným domem, z části pak zbytky hospodářské stavby, na zbylé části se pak nachází dvůr částečně se štěrkovým povrchem, částečně zatravněný a menší otevřený přístřešek. Dům je bez zahrady. Vstup/vjezd na dvůr je od ulice dřevěnými dvoukřídlými vraty ve zděném oplocení. Neoplocená předzahrádka při jižním průčelí domu je cizího vlastníka. Dům je proveden v pouze mírně svažitém terénu. Dispozičně je stavba řešena pravděpodobně jako jednobytová, o odhadované dispozici 3+1. Ke dni ocenění je dům zjevně užíván a obydlen. Oceňované nemovitosti jsou přístupné přímo z místní zpevněné komunikace (s prašným povrchem) charakteru veřejné komunikace, provedené na pozemku parc.č. 200/1 (v KN zapsáno jako ostatní plocha - ostatní komunikace), ve vlastnictví obce Vrbičany. Oceňovaná nemovitost je napojena pravděpodobně na rozvod elektřiny a obecní vodovod a zemní plyn, obecní kanalizace dle informací na internetových stránkách obce ve Vrbičanech není, napojení na zemní plyn nezjištěno. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + stavba vhodná k bydlení, příp. k rekreaci, jako větší chalupa, + poloha v klidné a pěkné lokalitě, bez rušivých vlivů z okolí, s výhledem do okolí, + dům zjevně po částečné rekonstrukci (okna do ulice, přístavba zádveří, částečně přeložená krytina, opravená fasáda, nová nadezdívka jednoho komínu), + dostatečné možnosti parkování na uzavřeném dvoře, Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: - dům v nižším stavebním standardu (smíšené zdivo), se stavebními nedodělky - z větší části pouze provizorní střešní krytina z lepenky, část fasády chybí, - velmi omezená občanská vybavenost přímo v místě, - horší dopravní spojení veřejnou i individuální dopravou, - dům bez možnosti napojení na obecní kanalizaci ve stávajícím stavu, - dům bez zahrady, dvůr pouze částečně upravený, se zbytky původní hospodářské stavby, - dům bez garáže, - v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o obdobné nemovitosti v dané lokalitě, - nemovitost nebyla zpřístupněna, bez možnosti posoudit její reálný stav,

list číslo

5


I.f. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: 1. Základní podklady ٠ Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly, Exekutorského úřadu Brno město, č.j. 030 EX 762/04-108 o ustanovení znalce a uložení vyhotovení znaleckého posudku na předmětné nemovitosti ze dne 3.8.2010, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 4.8.2010; ٠ LV č. 200 pro k.ú. Vrbičany, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 3.8.2010; ٠ Informace o parcelách č. St. 13 a parc.č. 200/1, zjištěná nahlížením do katastru na internetovém serveru ČÚZK, ٠ Údaje a skutečnosti zjištěné zástupci znaleckého ústavu na místě samém dne 22.9.2010; 2. Situační podklady ٠ orientační zaměření objektu, provedené při prohlídce na místě samém dne 22.9.2010; ٠ náhled katastrální mapy, pořízený nahlížením do KN na internetovém serveru ČÚZK; 3. Ostatní podklady ٠ fotodokumentace pořízená znalcem na místě samém dne 22.9.2010; ٠ telefonická sdělení referentky stavebního úřadu obecního úřadu Zlonice, paní Jany Dudové k oceňované nemovitosti; ٠ informace zjištěné na internetových stránkách obce Vrbičany; ٠ nabídky porovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetových realitních serverech;

I.g. Metody zjištění hodnoty Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Cena, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. V současné době se někdy používá termín „tržní cena“, v zákonu o oceňování majetku pak „cena obvyklá“. Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odstavec 1:

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří, apod.. Tato cena vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, tj. nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví nemovitosti a tím i možnost jejího užívání z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Pro stanovení obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

list číslo

6


Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitostí, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. - metoda srovnávací (tržní, statistická) Jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných, nebo v současné době na realitním trhu nabízených porovnatelných nemovitostí.

list číslo

7


IIII.. PPO OSSU UD DEEK K

II.A. Seznam oceňovaných nemovitostí a) Hlavní stavby a1) RD č.p. 5 na parc.č .St. 13 b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská stavba bez čp/če na parc.č. St. 13 c) Venkovní úpravy d) Pozemky d1) Pozemek parc.č. St. 13

II.B. Zjištění věcné hodnoty nemovitosti nákladovou metodou Nákladové (věcné) ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku., a to bez úpravy ceny koeficientem prodejnosti Kp. a) Hlavní stavby a1) RD č.p. 5 na parc.č. St. 13 - § 5 Stavba č.p. 5 splňuje parametry rodinného domu („rodinný dům je stavba, která svým stavebnětechnickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, více než polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, má maximálně tři samostatné byty a má nejvýše dvě nadzemní podlaží jedno podzemní podlaží a podkroví“), dané vyhl.č. 137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, je tedy hodnocena jako rodinný dům. Dům č.p. 5 je samostatně stojící, pouze při západní stěně domu na něj navazuje sousední menší hospodářská stavba. Zda je dům podsklepený nebylo možné zjistit, je přízemní, zastřešený sedlovou střechou. Při východní stěně domu směrem do dvora je provedena menší nová přístavba zádveří, zastřešená pultovou střechou, ze strany dvora je rovněž provedeno nové venkovní nízké schodiště. Původní stavba domu je provedena ze smíšeného zdiva, přístavba pak z plynosilikátů, Základy stavby jsou pravděpodobně smíšené a kamenné. Stavba je pravidelného přibližně obdélníkového půdorysu, s přístavkem zádveří vystupujícím směrem do dvora. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že dům je zjevně trvale obýván. Zdivo domu je zjevně smíšené, nová přístavba z plynosilikátů. Střecha je provedena s dřevěným vázaným krovem, krytina v přední části domu je z přeložených pálených tašek, zbylá část střechy je pokryta jednodrážkovou pálenou taškou v havarijním stavu (západní polovina střechy), zbylá část střechy je pouze s provizorní krytinou z přibité lepenky. Fasáda domu od ulice a od dvora je vápenná hladká, opravená, západní stěna nemovitosti je převážně bez omítky. Okna jsou plastová a dřevěná zdvojená. Vnitřní konstrukční prvky a vybavení nebylo možné zjistit. Podrobný popis vybavení uveden v části „Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení“. Dispozice a podlahové plochy: Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, ani se k předmětné nemovitosti nedochovala žádná projektová dokumentace, nebylo možné přesné dispoziční řešení domu ověřit a změřit přesnou užitnou podlahovou plochu stavby. Při zhodnocení nemovitosti při prohlídce „z ulice“ je možné konstatovat, že dispozičně je dům může být patrně řešen jako 3+1. Užitnou podlahovou plochu domu stanovuji pouze orientačně na základě zastavěné plochy 1.NP, a to s přihlédnutím ke zjevně větší tloušťce obvodových zdí v úrovni cca 70% ze zastavěné plochy podlaží, tj. užitná podlahová plocha domu činí přibližně 108 m2.

list číslo

8


Stáří: Žádná dokumentace ani kolaudační rozhodnutí k oceňované nemovitosti se nedochovalo, resp. nebylo znalci předloženo. Odborným odhadem, s přihlédnutím ke stavebně-technologickému provedení stavby, činí její stáří minimálně 120 let ke dni ocenění. Modernizace a rekonstrukce, výpočet opotřebení stavby: Nemovitost nebyla zpřístupněna, přesný rozsah případných rekonstrukcí a modernizací tak nebylo možné posoudit. Na základě venkovní prohlídky nemovitosti je možné konstatovat, že na oceňované nemovitosti byla v poslední době provedena přístavba zádveří směrem do dvora (stáří odhaduji na cca 2 roky), vč. nového zápraží a nízkého venkovního schodiště, dále byla osazena nová plastová okna a opravena fasáda do ulice a do dvora a provedena nová nadezdívka jednoho z komínů. Celkové opotřebení stavby ke dni ocenění stanovuji odborným odhadem na cca 60%. Technický stav: Stavba je zjevně po částečných rekonstrukcích - nová přístavba zádveří, vyměněná plastová okna, opravená fasáda do dvora a do ulice, na druhou stranu je však zjevné, že část konstrukcí rekonstrukci vyžaduje - především střecha, střešní krytina, chybějící klempířské konstrukce a chybějící fasáda ze západní strany. Přesný technický stav nemovitosti nebylo možné posoudit. Stavba je zjevně obyvatelná, bez zjevných statických nebo viditelných rozsáhlejších poškození, avšak postavená celkově v nižším stavebně-technologickém standardu. Hlavní část: Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC:

nebo domek: typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

7,60*20,30

Název podlaží 1.NP:

154,28 m2

= Zastavěná plocha 154,28 m2

Konstrukční výška 4,50 m

Obestavěný prostor: Hlavní část: Vrchní stavba: 7,60*20,30*4,80 Zastřešení: 7,60*20,30*3,00*0,5 Přístavba 1.NP - zádveří: Vrchní stavba vč. 1,50*4,00*(4,00+4,40)*0,5 zastřešení: Obestavěný prostor – celkem:

= =

740,54 m3 231,42 m3

=

25,20 m3

=

997,16 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy:

smíšené základy, izolace nezjištěna smíšené, tl. min. 45 cm přístavba z plynosilikátů nezjištěno - standardní s rovným omítaným podhledem

Hodnocení standardu P P S S

Část [%] 100,00 85,00 15,00 100,00

list číslo

9


4. Střecha: 5. Krytina:

6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Podlahy obytných místností: Podlahy ostatních místností: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Rozvod vody: Zdroj teplé vody: Instalace plynu: Kanalizace: Vybavení kuchyně: Vnitřní vybavení: Záchod: Ostatní:

dřevěný sedlový vázaný krov pálená tašková, přeložená provizorní lepenka a původní pálená jednodrážková ve špatném tech. stavu nejsou provedeny nezjištěno - vápenné hladké vápenná hladká není provedena nevyskytují se nezjištěno - standardní keramické běžného rozsahu nezjištěno - standardní nezjištěno - standardní hladké plastová s ditherm zasklením, z části dřevěná zdvojená nezjištěno - standardní nezjištěno - standardní nezjištěno - standard 230/400 V není proveden nezjištěno - standard nezjištěno - standard nezjištěno - standard nezjištěno, patrně do vlastní jímky nezjištěno - standard nezjištěno - standard nezjištěno - standard neuvažováno

S S P

100,00 20,00 80,00

C S S C C S

100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00

S S S

100,00 100,00 100,00

S S S S C S S S S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:

Hodnocení standardu P P S S S S P C S S C C S S S S S S S S C S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 21,20 7,90 7,30 3,40 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50

Část [%] 100,00 85,00 15,00 100,00 100,00 20,00 80,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 0,46 8,29 1,00 3,18 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 0,68 0,46 1,25 0,00 0,00 1,00 5,80 1,00 1,40 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50

list číslo

10


24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S C

4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

4,10 0,30 0,00 77,57 0,7757

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,7757 0,8500 2,1730

Základní cena upravená

=

3 281,01 Kč/m3

=

3 271 691,93 Kč

Stáří objektu: 120 roků Opotřebení: 60,000 %

-

1 963 015,16 Kč

RD č.p. 5 na parc.č. St. 13 - zjištěná cena

=

Plná cena:

997,16 m3 * 3 281,01 Kč/m3

Určení opotřebení odborným odhadem

1 308 676,77 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská stavba na parc.č. St. 13 Na severní štít oceňovaného RD č.p. 5 navazuje stavba původního zděného hospodářského stavení, nezapsaná v KN. Ke dni ocenění se na pozemku parc.č. St. 13 nachází už pouze část této stavby, provedená ze smíšeného a kamenného zdiva, v části navazující na oceňovaný RD, zbylá část hospodářské stavby již byla v minulosti odstraněna a ke dni ocenění se tak na pozemku parc.č. St. 13 nachází pouze zbytky této stavby, a to především její severní kamenná zeď, plnící pravděpodobně částečně i funkci opěrné zdi ve svažitém pozemku. Na místě předmětné stavby se nachází pouze menší otevřený přístřešek z kamenného zdiva, v havarijním stavu. Zbylá část hospodářského stavení v části navazující na rodinný dům je dvoupodlažní, zastřešena sedlovou střechou, avšak v havarijním stavu, se zjevným statickým poškozením. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a především havarijnímu stavu zbylé části původního hospodářského stavení je možné konstatovat, že tato stavba činí pouze zátěž oceňovaného pozemku parc.č. St. 13 a její nákladová hodnota je v podstatě nulová. Vyčíslení nákladové hodnoty pro předmětnou stavbu tedy není provedeno. Hospodářské stavení parc.č. St. 13 - nákladová cena

=

0,00 Kč

list číslo

11


c) Venkovní úpravy c1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu pro obdobné nemovitosti. Jsou tvořeny přípojkami inženýrských sítí, zděným oplocením ze strany ulice, s vjezdovými dvoukřídlými vraty, zpevněnou štěrkovou plochou na dvoře a oplocením dvora. Venkovní úpravy vykazují průměrnou míru opotřebení, odpovídající stáří venkovních úprav. Venkovní úpravy oceňuji pomocně zjednodušeným způsobem, a to ve výši cca 3,5 % z nákladové ceny staveb, která je standardní pro nemovitosti obdobného druhu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby RD č.p. 5 na parc.č. St. 13 1 308 676,77 Kč Celkem: 1 308 676,77 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - nákladová cena

=

1 308 676,77 0,0350 45 803,69 Kč

d) Pozemky d1) Pozemek parc.č. St. 13 Předmětem ocenění je rovněž pozemek parc.č. St. 13. Na pozemku parc.č. St. 13 se nachází oceňovaný RD č.p. 5, vedlejší hospodářské zděné stavení, resp. jeho zbytky a menší otevřený zděný přístřešek, dále pak mírně svažitý dvůr. Pozemek je pravděpodobně napojen na elektro rozvod, zemní plyn a obecní vodovod, tuto skutečnost však nebylo možné ověřit. Přístup k pozemku je přímo z místní veřejné komunikace, dřevěnými vjezdovými vraty ve zděném oplocení od ulice. Přístup k pozemku je pouze z jedné strany. Věcná cena stavebního pozemku je standardně rovna obvyklé ceně, kterou by byl kupující nucen vynaložit na pořízení daného stavebního pozemku, umístěného v předmětné lokalitě (nákladová cena). Při stanovení věcné ceny předmětného pozemku tedy vycházím z vyhodnocení obvyklé ceny předmětného pozemku. Obec Vrbičany nemá ke dni ocenění schválenou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění dle cenové mapy pozemků tak není možné. Dle vyhodnocení údajů o realizovaných a nabídkových cenách za stavební pozemky určené pro bydlení, umístěné v obdobných lokalitách okresu Kladno, tj. menších, hůře dostupných obcích s omezenou občanskou vybaveností, s obdobnými možnostmi napojení na obecní IS, se srovnatelné pozemky obchodují v úrovni cca 500,- až 700,- Kč/m2. Vzhledem k předem dané dispozici oceňovaných pozemků (zastavěny stávající stavbou RD a zbytky hospodářského stavení v havarijním stavu) a nemožnosti ověřit napojení pozemku na IS, stanovuji obvyklou cenu předmětných pozemků, s přihlédnutím ke všem pozitivním i negativním vlivům, ve výši cca 500,- Kč/m2. Ocenění pozemku parc.č. St. 13: Základní cena: Výměra pozemku parc.č. St. 13:

=

Cena pozemku celkem

=

500,- Kč/m2 622 m2 311 000 Kč

Cena pozemku parc.č. St. 13

=

311 000,- Kč

Cena pozemků parc.č. St. 13 po zaokrouhlení

=

310 000,00 Kč

list číslo

12


Rekapitulace věcných (nákladových) cen (bez koeficientu Kp): Věcné (nákladové) ceny nemovitostí po odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) RD č.p. 5 na parc.č. St. 13 b) Vedlejší stavby b1) Hospodářská stavba na parc.č. St. 13 c) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem b) Pozemek parc.č. St. 13 Věcná cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

Výsledná věcná cena oceňovaných nemovitostí činí celkem po zaokrouhlení

=

1 308 676,77 Kč

= = =

0,00 Kč 45 803,69 Kč 310 000,00 Kč 1 664 480,46 Kč

1 660 000,00- Kč

list číslo

13


II.C. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou

b) Výnosová hodnota Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. S přihlédnutím ke stavu ekonomiky v prostředí České republiky a s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (tržní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota =

stabilizovaný výnos x 100 (%) úrok. míra kapitalizace (%)

Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. Dluhopisy České Republiky, hypotéční zástavní listy) s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti). Úrokovou míru kapitalizace je nutné kalkulovat velmi obezřetně. Zejména vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, nestabilnímu ekonomickému prostředí, nedostatku solventních investorů a nesnadnému získávání úvěrů od peněžních ústavů. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za:

list číslo

14


teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuálně, a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejm. komerčně využitelných nemovitostí. Její použití je však možné i pro ocenění rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k povaze oceňovaných nemovitostí, tj. stavba bydlení, splňující specifikaci stavby rodinného domu, využívaná zjevně k trvalému bydlení, využitelná jak rodinný dům, tak jako větší rekreační chalupa, v malé obci s horší dopravní dostupností, ve větší vzdálenosti od větších měst a s velmi omezenou občanskou vybaveností přímo v místě, nelze relevantně předpokládat možnost výhodného pronájmu oceňované nemovitosti. Dle zjištění na místě samém pronájem nemovitosti nedá předpokládat. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem není tedy výnosová hodnota nemovitosti v tomto znaleckém posudku stanovena.

list číslo

15


II.D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Vzhledem k současnému stavu realitního trhu a částečnému poklesu cen, kdy starší realizované ceny nevypovídají zcela přesně o současné situaci, byly jako podklady pro vyhodnocení použity aktuální nabídky prodejů srovnatelných objektů z realitních internetových serverů. Nemovitosti uvedeného typu, tj. starší rodinné domy, porovnatelné velikosti, dispozičního řešení a úrovně vybavení, resp. zjištěného technického stavu (dům po částečných rekonstrukcích, avšak celkově v nižším stavebně-technologickém standardu), umístěné v obdobných lokalitách okresu Kladno, se na současném trhu s nemovitostmi obchodují. Úroveň poptávky po srovnatelných nemovitostech je sice aktuálně v nižší úrovni, nicméně jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná a lze stanovit její porovnávací hodnotu. Vzhledem k omezené nabídce přímo srovnatelných nemovitostí přímo v dané lokalitě (obec Vrbičany), byly uvažovány i nabídky obdobných RD srovnatelné atraktivitou a dopravní dostupností s předmětnou lokalitou, tj. umístěné v obdobných lokalitách okresu Kladno (zejm. menší obce s omezenější občanskou vybaveností v blízkém okolí Vrbičan). Rozdílnost technického stavu, úrovně vybavení, příslušenství a opotřebení byla při vyhodnocení porovnávaných nemovitostí řádně zohledněna. Oceňovaná nemovitost: RD č.p. 5, ke dni ocenění zjevně plně obývaný, patrně jednobytový o dispozici cca 3+1. Zastavěná plocha 1.NP domu: 154,3 m2, celková užitná plocha domu: cca 108 m2 (cca 154,3 * 0,70), pozemek o celkové výměře 622 m2, dům zděný (smíšené zdivo a kamenné zdivo), bez zahrady, pouze s oploceným větším dvorem, se zbytky hospodářského stavení v havarijním stavu, bez garáže, v průměrném tech. stavu, po částečných rekonstrukcích, avšak s patrnými stavebními nedodělky a nutností dalších rekonstrukcí. Přesné napojení na IS nezjištěno, předpokládá se napojení na obecní vodovod, zemní plyn a elektřinu. 1. srovnatelný případ Prodej, dům rodinný 5+1, Vrbičany, 100 m² Nabídková cena: 1 390 000,- Kč, tj. cca 13 900,- Kč/m2 UP Lokalita: Vrbičany, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 155494; Popis: Nabízíme Vám prodej domu o dispozici 5+1 v klidné zahradou se skleníkem, dílnou, vytápění na pevná paliva a kanalizace. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

částečně podsklepeného části Vrbičan s rozlehlou garáží a kůlnou. Možnost plyn. Přivedená veřejná

samostatný 100 m2 85 m2 781 m2 smíšené zdivo patrový dobrý

list číslo

16


Vyhodnocení: Porovnávaná nemovitost umístěna v totožné obci. Dům se srovnatelně velkou užitnou plochou, avšak odlišně konstrukčně řešený (patrový), v obdobné stavební technologii (smíšené zdivo). K porovnávané nemovitosti náleží mírně větší pozemek, disponuje zahradou a garáží. Napojení na IS obdobné. Technický stav přibližně srovnatelný. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. 2. srovnatelný případ: Dražba id. 1/2 RD 4+1, Vrbičany Odhadní cena id. 1/2 nemovitostí: 800 000,- Kč, vyvolávací cena dražby 533 334,- Kč Lokalita: Vrbičany, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 124 EX 10327/08 Popis: Sp. zn. 124 EX 10327/08 Katastrální území: Vrbičany, okres Kladno Nejnižší podání: 533.334,- Kč, odhad: 800.000,- Kč. Dražba: 16.11.2010 – 10:00. Předmětem dražby je spoluvlastnický podíl o velikosti ½, dražbu druhé poloviny nemovitosti připravuje Exekutorský úřad Svitavy. Rodinný dům č.p. 7 leží na pozemku č. parc. St. 18/1 v kat. úz. Vrbičany. Dům je samostatně stojící, obdélníkové půdorysu. Dům má 2 nadzemní podlaží a podkroví. Základy jsou kamenné, svislé nosné konstrukce jsou kamenné, podkroví vyzděno. Stropy a krovy dřevěné. Střecha sedlová, krytina pálená taška. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou z stříkaného břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné. Schodiště betonové, dveře dřevěné, okna dřevěná špaletová. Podlahy betonové. V 1.NP se nachází 2 pokoje, WC a koupelna, ve 2.NP 2 pokoje. Část 2. NP neobyvatelná. Vytápění lokální na tuhá paliva. Napojeno na kanalizaci, vodovod a elektro rozvod (220/380). Plyn na hranici pozemku. Stáří a užitná plocha stanovena odhadem. K RD patří dílna a Chlévy. Zahrada neudržovaná. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatný --- m2 138 m2 1 093 m2 kamenná 2 NP k rekonstrukci

Vyhodnocení: Poloha v totožné lokalitě (obec Vrbičany). Z hlediska kapacity a velikosti je porovnávaný dům mírně větší, řešený jako patrový, stavební řešení obdobné. Vybavení a technický stav hodnotím u porovnávané nemovitosti jako mírně horší (na základě vnějšího stavu nemovitostí. Pozemek náležející k porovnávané nemovitosti je větší, dům je se zahradou, avšak neudržovanou, se zchátralým příslušenstvím. Napojení na IS srovnatelné. Celková odhadní cena nemovitosti 1 600 000,- Kč. 3. srovnatelný případ: Prodej, dům rodinný 5+1, Vrbičany, 154 m² Nabídková cena: 2 372 000,- Kč, cca 15 400,- Kč/m2 Lokalita: Vrbičany, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; PR1703 Popis: útulný rodinný domek v tiché obci Vrbičany nedaleko města Slaný. RD je po kvalitní vnitřní rekonstrukci rozvodů, omítek, dlažeb a obkladů. Jsou osazena nová dřevěná eurookna. Vnitřní dispozice domu je 5+1. Domek lze využívat i jako dvougenerační 2x 2+1. list číslo

17


V přízemí se nachází velmi pěkná kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. V podkroví jsou tři pokoje, koupelna s vanou a s WC. V jednom podkrovním pokoji jsou připraveny rozvody vody a odpadů tak, aby zde mohla být zařízena kuchyně. Z podkroví lze vstoupit na terasu s krásným výhledem na zahradu a do krajiny. Ve sklepě se nachází kotelna a sklad na palivo. Dům je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Dům má vlastní studnu a je připojen i na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. Na pozemku o rozloze 1277 m2 se nachází ještě garáž s dílnou, letní domek pro hosty a několik skladových prostor. Za domem je rozlehlá, krásně udržovaná zahrada. Vrbičany jsou velmi tichá obec nedaleko města Slaný, které nabízí všechny potřebné služby, sportovní a kulturní zázemí. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy Podlaží Stav budovy

samostatný 154 m2 100 m2 1 277 m2 cihlová 1 NP+podkroví velmi dobrý

Vyhodnocení: Porovnávaný RD umístěn ve stejné obci. Porovnávaný RD je větší, s větším dispozičním řešením (celkově 5+1), s vestavěným podkrovím. K porovnávanému domu náleží výrazně větší pozemek a pěkná, udržovaná zahrada. Technický stav a celkový standard je lepší u porovnávané nemovitosti (dům po rozsáhlejší rekonstrukci, v současném standardu). Příslušenství lepší (dům s garáží a dílnou, s letním domkem pro hosty). Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koeficientem 0,90. 4. srovnatelný případ: Prodej, rodinný dům 3+1, Horní Kamenice, 90 m² Nabídková cena: 1 650 000,- Kč, tj. cca 18 330,- Kč/m2 Lokalita: Horní Kamenice, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality. cz; 008867 Popis: Exkluzivně nabízíme pěkný RD 3+1 s garáží na pěkném místě u lesa v Horní Kamenici u Slaného (okres Kladno). Vedle domu garáž s dílnou a zahradní domek. Dispozice: Přízemí - centrální chodba se schodištěm do patra, technická místnost, WC. vpravo pokoj, vlevo kuchyň, za ní koupelna. Patro - 2x pokoj. Dům prošel před několika roky rekonstrukcí - nové ústř. topení v mědi, nové čerpadlo na vodu, rozvody vody i nová elektroinstalace. IS: el. 230/400V, nové ústř. topení s elektrokotlem, krb. kamna, schválena výstavba vodovodu a plynovodu, septik. Dostupnost busem, Vraný 3 km (je zde veškerá občan. vybavenost), Slaný 10 km. Výborná dostupnost do Prahy po dálnici přes Slaný. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha parcely Typ budovy

řadový 90 m2 100 m2 420 m2 cihlová

list číslo

18


Podlaží Stav budovy

1 NP + podkroví velmi dobrý

Vyhodnocení: Z pohledu polohy, celkové atraktivity a dopravní dostupnosti přibližně srovnatelné lokality (rovněž malá obec s nízkou úrovní obč. vybavenosti, s horší dopravní dostupností). Porovnávaný dům je srovnatelně velký, vč. vestavěného podkroví, o podobné dispozici. Disponuje však menším pozemkem. Příslušenství lepší u nemovitosti porovnávané (dům s garáží), technický stav lepší u porovnávané nemovitosti.. Napojení na IS patrně lepší u nemovitosti oceňované. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90. 5. srovnatelný případ: Prodej, rodinný dům, Kobylníky, 100 m² s garáží, dílnou, terasou Nabídková cena: 1 490 000,- Kč, tj. cca 14 900,- Kč/m2 Lokalita: Klobuky - Kobylníky, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 76x5128 Popis: RD 3+1 na pozemku 285 m2, Klobuky, Kobylníky. RD 3+1v dobrém, hned obyvatelném stavu s terasou na oploceném rovinatém pozemku 285 m2. V domě první podlaží - vstupní prosklená veranda, chodba, kuchyně, 1x pokoj, 1x velký obývací pokoj, 1x ložnice, koupelna se zděným sprchovým koutem a vanou,samostatné WC. Druhé podlaží - půda s možností půdní vestavby - stěrková rovná podlaha, vstup na terasu. Nemovitost je suchá, celá podsklepena. K domu náleží garáž se vstupem pod auto, udírna a dílna s půdou. Klidná lokalita s dobrou dostupností do města. Autobusová zastávka 100m, vlak 2km, školka a škola 1km. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemku Typ budovy Podlaží Stav budovy

řadový krajní cca 100 m2 131 m2 285 m2 cihlová 1 NP dobrý

Vyhodnocení: Porovnávaná nemovitost umístěna z pohledu velikosti a občanské vybavenosti ve srovnatelné obci (místní část obce Klobuky, cca 3 km od Vrbičan), se srovnatelnou dopravní dostupností. Porovnávaný RD je obdobně velký, s podobným dispozičním řešením. Celková rozloha pozemku je výrazně menší u nemovitosti porovnávané. Porovnávaný dům zjevně novější konstrukce. Bez zvláštního příslušenství. Technický stav hodnotím jako horší u nemovitosti oceňované. Napojení na IS srovnatelné. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90. 6. srovnatelný případ: Prodej, rodinný dům, Klobuky, 100 m² s garáží, dílnou, terasou Nabídková cena: 1 880 000,- Kč vč. provize, tj. cca 18 800,- Kč/m2 Lokalita: Klobuky, okr. Kladno Zdroj, číslo zakázky: www.sreality.cz; 1658 Popis: prodej samostatně stojícího rodinného domu z roku 1925, garáže a zahrady, ve střediskové obci Klobuky. Objekt je situovaný na pozemku obdélníkového půdorysu o celkové výměře 994 m2. Rodinný dům sestává z jednoho nadzemního podlaží a podkroví, které list číslo

19


je vhodné k další vestavbě. Dispoziční řešení domu – vstup přes verandu, dále chodba, ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, komora na potraviny, schody na půdu a schody do sklepa (podsklepeno částečně, cca 18 m2). Vytápění zajišťují kamna na tuhá paliva, která jsou na chodbě domu. Do objektu je zavedena elektrická energie 220 V + 380 V, plynová přípojka na patě domu, vlastní zdroj pitné vody ze studny, odpady z koupelny svedeny do trativodu, WC pouze suché. Sedlová střecha s pálenými taškami byla v r. 1971 kompletně zrekonstruována. U domu se dále nachází garáž s dílnou a vedlejší hospodářská stavba s prádelnou a chlévkem. Obec s kompletní občanskou vybaveností je od Prahy vzdálená 40 km, od rychlostní silnice R7 směr Praha - Chomutov, Most 3 km. Velmi hezká a žádaná lokalita, v místě školka, pošta, lékař, obchody, sokolovna, dětské hřiště, vlakové i autobusové spojení. Další informace v realitní kanceláři. Typ objektu Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemku Typ budovy Podlaží Stav budovy

řadový krajní 100 m2 240 m2 994 m2 cihlová 1 NP dobrý

Vyhodnocení: Porovnávaná nemovitost umístěna z pohledu velikosti a občanské vybavenosti v lépe vybavené a mírně větší obci (cca 2 km od Vrbičan), se srovnatelnou dopravní dostupností. Porovnávaný RD podobné velikosti i dispozičního řešení. Celková rozloha pozemku mírně větší u nemovitosti porovnávané. Technický stav přibližně srovnatelný, porovnávaný dům v nižším standardu, s horším napojením na IS (neověřeno). Porovnávaný dům disponuje garáží a dílnou. Nabídkovou cenu dále upravuji do reálné úrovně snižujícím koef. 0,90. Vyhodnocení porovnávací metody: Nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, umístěné ve srovnatelných lokalitách okresu Kladno (tj. v menších obcích, ve větší vzdálenosti od větších měst, s horší občanskou vybaveností a dopravní dostupností), se na současném trhu s nemovitostmi běžně obchodují. Jednotlivé nabídkové ceny je vždy třeba upravit především vzhledem k poloze, atraktivitě a dopravní dostupnosti předmětné lokality, velikosti, rozloze pozemku, dispozičnímu řešení, technickému provedení, příslušenství a úrovni vybavení porovnávaných nemovitostí. Při vyhodnocení nabídkových cen byla zohledněna skutečnost, že oceňovaný objekt nebyl zpřístupněn a nebylo tak možné přesně posoudit jeho technický stav a úroveň vnitřního vybavení. Pro porovnávací hodnotu byly vyhodnocovány zejm. nabídky prodejů srovnatelně velkých objektů starších RD v průměrném tech. stavu, příp. po částečných rekonstrukcích, a zohledněny všechny pozitivní i negativní faktory, ovlivňující obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Nabídkové ceny je rovněž nutné upravit do reálné úrovně snižujícím koeficientem, který zohledňuje neúplnost informací uvedených v nabídkách a skutečnost, že realitní kanceláře si často ponechávají prostor pro možné vyjednávání s klientem o ceně nemovitosti. Z výše uvedeného vyplývá, že hodnota oceňované nemovitosti, tj. stavby bydlení (rodinného domu) č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 13 vč. pozemku parc.č. St. 13 a vč. příslušenství, zjištěná metodou srovnávací, se pohybuje v intervalu cca 1.200.000,- Kč až 1.400.000,- Kč., tj. při odhadované užitné podlahové ploše oceňovaného stavby cca 108 m2 činí porovnávací cena po přepočtu cca 11.100,- Kč/m2 až 13.000,- Kč/m2 užitné podlahové plochy domu. Vzhledem ke skutečnosti, že u oceňované nemovitosti převládají spíše negativní faktory, ovlivňující cenu nemovitosti a zejm. skutečnosti, že oceňovaná nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a nebylo tak možné přesně posoudit její stavebně-technický stav a úroveň vnitřního standardu a vybavení, se přikláním k hodnotě při nižší hranici zjištěného intervalu, tj. cca 1.200.000,- Kč

Výsledná porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí činí celkem po zaokrouhlení

1 200 000,00- Kč

list číslo

20


II.E. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny nemovitosti Předmětem ocenění je stanovení ceny nemovitostí, tj. budovy bydlení (RD) č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 13, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 13. V následující tabulce jsou tedy uvedeny ceny předmětných nemovitostí, zjištěné jednotlivými metodami, zaokrouhlené na desetitisíce Kč. Věcná (nákladová) cena nemovitostí celkem - po odpočtu opotřebení (stavba č.p. 5 vč. pozemku a příslušenství)

1 660 000,- Kč

Výnosová hodnota nemovitostí celkem (stavba č.p. 5 vč. pozemků a příslušenství)

nestanovena

Porovnávací hodnota nemovitostí celkem (stavba č.p. 5 vč. pozemku a příslušenství)

1 200 000,- Kč

II.F. Závady

V kapitole „C“ Omezení vlastnického práva“ listu vlastnictví č. 200, jsou uvedena následující omezení: •

Nařízení exekuce, s povinností k: Hendrich Jan, Vrbičany 5, 273 74, Klobuky v Čechách, listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně 12 Nc-5380/2008 ze dne 29.2.2008;

•

Nařízení exekuce, s povinností k: Hendrichová Emília, Vrbičany 5, 273 74, Klobuky v Čechách, listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně 12 Nc-5329/2008 -6 ze dne 28.2.2008;

•


•


•

Nařízení exekuce, původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, KP Praha na základě listin: 25 Nc-11286/2004, s povinností k: Hendrich Jan, Vrbičany 5, 273 74, Klobuky v Čechách;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-město 030 EX-762/2004 -9 ze dne 16.6.2004, právní moc ke dni 10.5.2005;

•

Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 51.423,- Kč, pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 15.1.2008, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Kladno, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Kladně 13 E1/2008 -8 ze dne 22.1.2008. Právní moc ke dni 21.2.2008;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-1683/2008 -12 ze dne 31.3.2008;

list číslo

21


•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 9 085 EX-83/2009 -14 ze dne 3.4.2008;

•

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13; listina: Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha - východ 081 EX-01908/2008 -008MZ ze dne 8.10.2008;

•

Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 48.430,- Kč s příslušenstvím, pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 6.2.2009, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Kladno, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Kladně 20 E-3/2009 -9 ze dne 5.3.2009. Právní moc ke dni 31.3.2009;

•

Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 205.763,- Kč s příslušenstvím, pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 6.2.2009, oprávnění pro: Finanční úřad ve Slaném, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva, Finanční úřad ve Slaném -50096/2009 031922203608 ze dne 5.8.2009. Právní moc ke dni 7.8.2009;

•

Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 72.900,- Kč s příslušenstvím, pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 14.8.2009, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Kladno, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Kladně 23 E-12/2009 -9 ze dne 26.8.2009. Právní moc ke dni 25.9.2009;

•

Zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 66.243,- Kč, pořadí soudcovského zástavního práva se řídí dnem 28.3.2007, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Kladno, povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Kladně 12 E9/2007 -6 ze dne 30.3.2007. Právní moc ke dni 12.5.2007;

•

Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 233.385,55,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Santander Consumer Finance a.s., povinnost k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13, listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost, Exekutorský úřad Praha 9 085 EX-83/2008 -69 ze dne 15.3.2010. Právní moc ke dni 30.3.2010;

Pozn. přesné znění omezení vlastnického práva viz příloha č. 2 LV č. 200.

II.G. Ocenění závad V části „C – omezení vlastnického práva“ LV č. 200 jsou vymezeny závady, uvedené výše v části „II.F Závady“ tohoto posudku, tj. jde o omezení charakteru zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, dále pak závady nařízení exekuce, s povinností k osobě povinného: Hendrich Jan, Vrbičany 5, 273 74, Klobuky v Čechách a dále k osobě manželky povinného, a dále exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, s povinnosti k: Stavba: Vrbičany, č.p. 5, parcela: č. St. 13; zapsané na LV č. 200 pro k.ú. Vrbičany. S výjimkou uvedených závad nejsou evidována žádná další omezení vlastnického práva. V případě zpeněžení oceňovaného nemovitého majetku, při pokrytí dlužné částky, všechna omezení k nemovitostem, uvedená výše, zanikají. Žádné další závady příp. váznoucí na oceňovaných nemovitostech, nebyly znaleckému ústavu sděleny, ani nebyly zjištěny. Jiná práva ani závady spojené s oceňovanou nemovitostí nebyly zjištěny. A jejich cena tak činí 0,- Kč. Výsledná cena závad ve smyslu ustanovení § 336a o. s. ř. tak činí: 0,- Kč

list číslo

22


IIIIII.. ZZÁ ÁV VĚĚR R Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo: dle usnesení soudního exekutora č.j. 030 EX 762/04-108, s nabytím právní moci rozhodnutí ke dni 4.8.2010, jedním znaleckým posudkem: ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinného: Hendrich Jan, Vrbičany 5, 273 74 Vrbičany, a to v SJM s manželkou povinného: Hendrichová Emilia, Vrbičany 5, 273 74 Vrbičany, a to: - objekt bydlení č.p. 5 na parc.č. St. 13, vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 13, vše v k.ú. Vrbičany, v obci Vrbičany, okrese Kladno, vše zapsáno na LV č. 200 u KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný; - stanovit cenu jednotlivých práv s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých závad s nemovitostmi spojených

Pozn.1: Povinnému, panu Janu Hendrichovi, byla zástupci znaleckého ústavu zaslána písemná výzva s žádostí o poskytnutí součinnosti a umožnění prohlídky předmětné nemovitosti. Povinný si výzvu převzal, avšak nijak na ni nereagoval. Dne 22.9.2010 tak byla zástupcem znaleckého ústavu provedena pouze prohlídka a orientační zaměření objektu zvenčí „z ulice“. Při prohlídce nebyli vlastníci nemovitosti na místě zastižení a nemovitost nebyla zpřístupněna. Ocenění předmětných nemovitostí v tomto znaleckém posudku je tak provedeno pouze na základě prohlídky zvenčí „z ulice“ a orientačního zaměření nemovitosti ze dne 9.6.2010 a na základě volně dostupných geodetických (KM) a dalších podkladů. Pozn.2: Na základě místního šetření a studia geodetických podkladů bylo zjištěno, že předmětná stavba je řádně zapsána v katastru nemovitostí. Katastrální mapa nebyla zajišťována, v náhledu katastrální mapy na serveru ČÚZK však byla zjištěna nesrovnalost v nezakreslené nové přístavbě 1.NP oceňovaného domu směrem do dvora (patrně dodatečně přistavěné zádveří). Vedlejší stavba původní patrně hospodářské budovy, zakreslená v katastrální mapě, je ke dni ocenění z větší části odstraněna (zachována pouze menší část a severní kamenná zeď, plnící pravděpodobně funkci opěrné zdi. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladné stránky mající vliv na cenu obvyklou: + stavba vhodná k bydlení, příp. k rekreaci, jako větší chalupa, + poloha v klidné a pěkné lokalitě, bez rušivých vlivů z okolí, s výhledem do okolí, + dům zjevně po částečné rekonstrukci (okna do ulice, přístavba zádveří, částečně přeložená krytina, opravená fasáda, nová nadezdívka jednoho komínu), + dostatečné možnosti parkování na uzavřeném dvoře, Záporné stránky mající vliv na cenu obvyklou: - dům v nižším stavebním standardu (smíšené zdivo), se stavebními nedodělky - z větší části pouze provizorní střešní krytina z lepenky, část fasády chybí, - velmi omezená občanská vybavenost přímo v místě, - horší dopravní spojení veřejnou i individuální dopravou, - dům bez možnosti napojení na obecní kanalizaci ve stávajícím stavu, - dům bez zahrady, dvůr pouze částečně upravený, se zbytky původní hospodářské stavby, - dům bez garáže, - v současnosti stagnující trh s nemovitostmi, částečný pokles cen a menší zájem o obdobné nemovitosti v dané lokalitě, - nemovitost nebyla zpřístupněna, bez možnosti posoudit její reálný stav,

list číslo

23


Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro případ výkonu exekuce je nutné vycházet z ceny obvyklé, platné v daném místě a čase. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, zejména s ohledem na skutečnost, že negativní cenotvorné faktory ovlivňující obvyklou cenu u oceňované nemovitosti převažují, zejm. nižšímu stavebně-technologickému standardu provedení stavby (smíšené zdivo, patrně kamenné základy), umístění nemovitosti v obci s minimální občanskou vybaveností a horší dopravní dostupností, stejně jako s přihlédnutím ke stáří a technickému stavu nemovitostí, a dále s přihlédnutím ke skutečnosti, že oceňovaná nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a nebylo tak možné přesně zhodnotit její technický stav a standard vnitřního provedení, stanovuji cenu obvyklou ke dni prohlídky tj. ke dni 22.9.2010 při spodní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací (1,20 mil. až 1,40 mil. Kč). Tato cena má pro oceňovanou nemovitost nejlepší vypovídací schopnost o jejím možném uplatnění na současném trhu s nemovitostmi. Ke spodní hranici intervalu zjištěného metodou porovnávací se přikláním rovněž z důvodu částečného poklesu cen na trhu s nemovitostmi a současné situaci na tomto trhu. Dále pak zejm. ke skutečnosti, že oceňovaná nemovitost je provedena v původní technologii kamenného zdiva a disponuje pouze omezeným příslušenstvím, které je spíše zátěží pro předmětnou nemovitost (dům bez garáže, se zbytky hospodářského stavení v havarijním stavu). Dále pak vzhledem ke skutečnosti, že výnosová hodnota nemovitosti by vzhledem k její podstatě (rodinný dům v malé obci, s omezenou možností pronájmu) neodpovídala skutečnému tržnímu potenciálu oceňované nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti po odpočtu opotřebení většinou ne zcela dokonale vystihuje tržní potenciál předmětné nemovitosti (věcná hodnota nemovitosti nevystihuje jednotlivá specifika trhu s nemovitostmi v dané lokalitě) a v daném případě se nachází ve vyšší úrovni, než cena zjištěna metodou porovnávací. Tato skutečnost opět odpovídá především poloze nemovitosti, kdy nákladové ceny obdobných starších rodinných domů, umístěných na venkově, ve větší vzdálenosti od velkých měst, nedosahují výše realizovaných cen při jejich prodeji. Nabídkové ceny porovnatelných objektů se pohybují v obdobných úrovních, stanovená obvyklá cena oceňované nemovitosti zohledňuje všechny výše uvedené cenotvorné vlivy. Tj. obvyklá cena oceňovaných nemovitostí, stavby bydlení (RD) č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 13, vč. pozemku parc.č. St. 13, vč. příslušenství, činí cca 1 200 000,- Kč ke dni ocenění, tj. 22.9.2010. Výsledná cena závad s oceňovanými nemovitostmi spojených, tj. se stavbou bydlení (RD) č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 13 a pozemku parc.č. St. 13 vč. příslušenství činí 0,- Kč.

Výsledná obvyklá cena nemovitosti ke dni prohlídky 22.9.2010 činí celkem

1.200.000,- Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč

Za CD RATING, s. r. o. – znalecký ústav posudek vypracoval:

Ing. Dušan Cagaš Ing. Michal Schwarz

V Brně, dne 13.10.2010

list číslo

24


IIV V.. ZZnnaalleecckkáá ddoolloožžkkaa

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný v prvním oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 20.5.2003 pod č. j. 140/2001-Zn v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování hmotných a nehmotných aktiv, pasiv, cenných papírů, společností či jejich částí a posuzování podnikatelských plánů z nejrůznějších ekonomických hledisek. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 510/2010 evidence ústavu.

V Brně, dne 13.7.2010 za CD RATING, s.r.o. - znalecký ústav Horní 14 639 00 Brno

tel.: 543 214 717 [email protected] Ing. Dušan Cagaš – jednatel

list číslo

25

OBJEKT BYDLENÍ Č.P. 5 NA POZEMKU PARC.Č. ST. 13, VČ. POZEMKU PARC.Č. ST. 13 A

Recommend Documents