12 na pozemku parc. č. 135, v k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1053/114/2014

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22, 718 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 5 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/1, stavby bydlení č. p. 87 (výměnek), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/2, stavby bez čp/če (stodola), která je součástí pozemku parc.č. st. 2, stavby bez čp/če (kůlna), která je součástí pozemku parc.č. st. 3; - podílu ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 790, 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014 (pozemkové úpravy); to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; - podílu ve výši id. 1/12 na pozemku parc. č. 135, v k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 2494/10-99 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 2.4.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.4.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 62 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 19.6.2014

Znalecký posudek č. 1053/114/2014

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 5 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 5

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 5

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 5

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 6

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 6 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 6

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 6

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 9

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 10

6.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 11 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 11

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 11

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 11

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 11

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 12 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 12

7.2.

Rodinný dům č. p. 5, který je součástí p. č. st. 1/1 .......................................................................... 13

7.3.

Výměnek č. p. 87, který je součástí p. č. st. 1/2 .............................................................................. 15

7.4.

Stodola bez čp/če, která je součástí p. č. st. 2 ................................................................................ 17

7.5.

Kůlna bez čp/če, která je součástí p. č. st. 3 ................................................................................... 18

7.6.

Příslušenství .................................................................................................................................... 18

7.7.

Pozemky .......................................................................................................................................... 19

7.8.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 24

7.9.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 26

7.10.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 26

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 28

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 28 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 28

8.1.1.

Pozemky s RD, výměnkem, ostatními stavbami a příslušenstvím .......................................... 29

8.1.2.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 33

8.1.3.

Rekapitulace srovnávací metody ............................................................................................. 36

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 36

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 37

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 62

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 63

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 63

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 63



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 2494/10-99: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 260 a LV č. 458 v k. ú. Kublov a na LV č. 266 v k. ú. Broumy, tj.: - podíl ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22, 718 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 5 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/1, stavby bydlení č. p. 87 (výměnek), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/2, stavby bez čp/če (stodola), která je součástí pozemku parc.č. st. 2, stavby bez čp/če (kůlna), která je součástí pozemku parc.č. st. 3; to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; - podílu ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 790, 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014 (pozemkové úpravy); to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; - podíl ve výši id. 1/12 na pozemku parc. č. 135, v k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitou věc: * LV č. 260 pro k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun ALV:

BLV:

Lisičan Antonín, Jílkova 96/8, Břevnov, 169 00 Praha 6; Identifikátor: 771016/0040; Podíl: 1/12 Lisičan Tomáš, Zárubova 501/25, Kamýk, 142 00 Praha; Identifikátor: 920129/0329; Podíl: 1/48 Lisičanová Hana, Sluneční Náměstí 2580/13, Stodůlky (Praha 13), 158 00 Praha; Identifikátor: 795129/0160; Podíl: 1/12 Nováková Miroslava, Molákova 577/34, Karlín, 186 00 Praha; Identifikátor: 906019/0183; Podíl: 1/16 Sailer František, č.p. 5, 267 41 Kublov; Identifikátor: 510728/392; Podíl: 12/16 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob ochrany: Výměra: 2 parc. č. st. 1/1 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území 1115 m


Stránka 3 z 63


FLV:


Součástí je stavba: Kublov, č. p. 5, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 1/1 parc. č. st. 1/2 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Na pozemku stojí stavba: Kublov, č. p. 87, bydlení, bez LV parc. č. st. 2 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Na pozemku stojí stavba: bez čp/če, jiná stavba, bez LV parc. č. st. 3 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Na pozemku stojí stavba: bez čp/če, jiná stavba, bez LV parc. č. 20 zahrada rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond parc. č. 21 zahrada rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond parc. č. 22 zahrada rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond parc. č. 718 zahrada rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 20 52611 627 m 2 parc. č. 21 52611 175 m 2 parc. č. 22 52611 822 m 2 parc. č. 718 52611 84 m

113 m

2

306 m

2

22 m

2

627 m

2

175 m

2

822 m

2

84 m

2

* LV č. 458 pro k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun ALV:

BLV:

FLV:

Chvojka Jiří, č.p. 236, 267 41 Kublov; Identifikátor: 530514/131; Podíl: 12/16 Lisičan Antonín, Jílkova 96/8, Břevnov, 169 00 Praha 6; Identifikátor: 771016/0040; Podíl: 1/12 Lisičan Tomáš, Zárubova 501/25, Kamýk, 142 00 Praha; Identifikátor: 920129/0329; Podíl: 1/48 Lisičanová Hana, Sluneční Náměstí 2580/13, Stodůlky (Praha 13), 158 00 Praha; Identifikátor: 795129/0160; Podíl: 1/12 Nováková Miroslava, Molákova 577/34, Karlín, 186 00 Praha; Identifikátor: 906019/0183; Podíl: 1/16 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob ochrany: Výměra: 2 parc. č. 504/1 orná půda rozsáhlé chráněné území, 77 388 m zemědělský půdní fond 2 parc. č. 635 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, 12 121 m zemědělský půdní fond Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 504/1 52614 44 347 m 2 53816 33 041 m 2 parc. č. 635 54702 12 121 m

Ve skutečnosti již byly schváleny pozemkové úpravy, pozemky byly ze 2 pozemků uvedených v LV rozděleny na 3 pozemky parc. č. 790, 888 a 891 – viz. příloha č. 11 znaleckého posudku. * LV č. 266 pro k. ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun ALV:

Lisičan Antonín, Jílkova 96/8, Břevnov, 169 00 Praha 6; Identifikátor: 771016/0040; Podíl: 1/12


Stránka 4 z 63


BLV:

FLV:


Lisičan Tomáš, Zárubova 501/25, Kamýk, 142 00 Praha; Identifikátor: 920129/0329; Podíl: 1/48 Lisičanová Hana, Sluneční Náměstí 2580/13, Stodůlky (Praha 13), 158 00 Praha; Identifikátor: 795129/0160; Podíl: 1/12 Nováková Miroslava, Molákova 577/34, Karlín, 186 00 Praha; Identifikátor: 906019/0183; Podíl: 1/16 Sailer František, č.p. 5, 267 41 Kublov; Identifikátor: 510728/392; Podíl: 12/16 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob ochrany: Výměra: 2 parc. č. 135 orná půda rozsáhlé chráněné území, 6 901 m zemědělský půdní fond Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 135 51553 2 298 m 2 52614 1 223 m 2 54713 3 380 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha


Stránka 5 z 63



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 16.4.2014 bez přítomnosti povinné či jiného spoluvlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Doporučené dopisy byly zaslány také ostatním spoluvlastníkům nemovitých věcí. Dopis zaslaný panu Tomáši Lisičanovi byl vrácen zpět, ostatní dopisy nebyly vráceny zpět. Dne 8.4.2014 mě telefonicky kontaktoval spoluvlastník nemovitých věcí, který sdělil, že: stavby jsou ve špatném stavu, z velké části se neužívají, nezná stavby detailně. Byl zde pouze 2x v životě. Dle jeho sdělení 2 mají spoluvlastníci posudky na 20.000 m zemědělské půdy s cenou 200.000 Kč až 300.000 Kč. Dne 17.4.2014 jsem také obdržela e-mail od advokátní kanceláře JUDr. Karola Hrádely, v němž advokát sděluje, že slečna Nováková (spoluvlastník oceňovaných nemovitých věcí) o požadovaných dokumentech a oceňovaných nemovitých věcech nic neví, nezná žádné požadované informace. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 260 ze dne 2.4.2014, k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458 ze dne 2.4.2014, k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 266 ze dne 2.4.2014, k. ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 2494/10-99 ze dne 2.4.2014 Rozhodnutí o schválení pozemkových úprav ze dne 21.5.2014, č. j. SPU 054732/2014 Příloha č. 1 k rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014


Stránka 6 z 63



Sdělení MěU Králův Dvůr ze dne 8.4.2014; č. j. VYST-Ši/1776/2014; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Kublov – dálkový náhled - viz.příloha Kopie katastrální mapy, k. ú. Broumy – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Kublov Územní plán obce Broumy Usnesení soudu číslo deníku 68/1950; POLVZ: 485/1995, Z-4700485/1995-202 Informace získané při místním šetření Informace zjištěné po telefonu od spoluvlastníka nemovitých věcí pana Antonína Lisičana Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8


Stránka 7 z 63



Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.


Stránka 8 z 63



Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 260 ze dne 2.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: •

Věcné břemeno bytu a výměnek - Oprávnění pro: Sailer Josef, adresa neznámá - Povinnost k: Parcela: St. 1/1 - Listina: Usnesení soudu číslo deníku 68/1950. POLVZ:485/1995; Z-4700485/1995-202

•

Věcné břemeno bytu a výměnek - Oprávnění pro: Sailerová Pavlína, adresa neznámá - Povinnost k: Parcela: St. 1/1 - Listina: Usnesení soudu číslo deníku 68/1950. POLVZ:485/1995; Z-4700485/1995-202

Oba oprávnění z věcného břemene již nežijí. V usnesení soudu číslo deníku 68/1950 je uvedena listina ze dne 19.12.1949, ve které se potvrzuje, že dne 28.11.1920 se oprávněným panu Josefu Sailerovi a oprávněné paní Pavlíně Sailerové narodil syn Jaroslav Sailer. Oprávněným z věcného břemene by tak dnes muselo být více jak 100 let. Spoluvlastník nemovitých věcí pan Antonín Lisičan potvrdil, že oprávnění z věcného břemene nežijí. Tato věcná břemena jsou sice zapsaná v evidenci katastru nemovitostí, ale nemají již právní opodstatnění – oba oprávnění z věcného břemene již nežijí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 260 a LV č. 458 v k. ú. Kublov a LV č. 266 v k. ú. Broumy ze dne 2.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.


Stránka 9 z 63



Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Oceňované zemědělské pozemky jsou pravděpodobně pronajaty, nájemní smlouvu jsem však žádnou neobdržela. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 260 a LV č. 458 v k. ú. Kublov a LV č. 266 v k. ú. Broumy ze dne 2.4.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisech z katastru nemovitostí LV č. 260 a LV č. 458 v k. ú. Kublov ze dne 2.4.2014 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisů jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.: V-1174/2014-202, Z-1919/2014-202 a upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení ZDŘ-137/2014-202 (pro LV č. 260); V-1173/2014-202 a Z-1920/2014-202 (pro LV č. 458). Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Některé stavby nacházející se na pozemcích zapsaných na LV č. 260 v k. ú. Kublov byly pravděpodobně postaveny bez povolení – spoluvlastník pan Antonín Lisičan obdržel dopis ze stavebního úřadu s touto informací, který mi však neposkytl. Údaje uvedené ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 458 ze dne 2.4.2014 nejsou v souladu s aktuálním stavem. Dne 21.5.2014 byly schváleny pozemkové úpravy, které změnily číslování, počet i výměru pozemků. Ocenění nemovitých věcí je provedeno v souladu s tímto rozhodnutím o pozemkových úpravách (viz. příloha č. 11 znaleckého posudku). Poslední relevantní podklady pro vyhotovené znaleckého posudku mi byly doručeny dne 28.5.2014. Jednalo se o rozhodnutí o schválení pozemkových úprav vč. přílohy 1.


Stránka 10 z 63



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu, výměnku a příslušenství a zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací.


Stránka 11 z 63



V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Beroun, na území dvou sousedících obcí Kublov a Broumy. Obce leží v členité turisticky atraktivní krajině v centrální části CHKO Křivoklátsko. Nemovité věci zapsané na LV č. 260 v k. ú. Kublov se nachází v západní části obce na návsi naproti místní kapličce podél silnice vedoucí na sever směrem na obec Roztoky. Pozemky parc. č. 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení pozemkových úprav (původní parc. č. 504/1 dle LV) zapsané na LV č. 458 v k. ú. Kublov leží také při této silnici za obcí – začínají asi 200 m severním směrem od výše uvedené návsi s kapličkou, leží mimo zastavěné území obce. Pozemek parc. č. 790 dle rozhodnutí o schválení pozemkových úprav (původní parc. č. 635 dle LV) zapsaný na LV č. 458 v k. ú. Kublov navazuje na stávající zástavbu – začíná asi 100 m jižním směrem od výše uvedené návsi s kapličkou, leží mimo zastavěné území obce. Pozemek parc. č. 135 zapsaný na LV č. 266 v k. ú. Broumy leží také v blízkosti silnice vedoucí z obce Kublov na sever směrem na obec Roztoky – začíná asi 900 m severním směrem od výše uvedené návsi s kapličkou, leží mimo zastavěné území obce. Obce Kublov a Broumy jsou od sebe vzdáleny cca 2 km. Vzdálenost obce Kublov od centra okresního města Beroun je cca 16 km, přibližně ve stejné vzdálenosti je také město Hořovice. V obci a blízkém okolí je nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Za dobrou prací je obvykle nutné dojíždět do větší vzdálenosti. Jedná se o velice klidnou lokalitu vhodnou především k rekreaci. Okolní zástavba: V centrální části obce v blízkosti nemovitých věcí zapsaných na LV č. 260 v k. ú. Kublov převažuje původní zástavba rodinných domů a zemědělských stavení. Ostatní nemovité věci se nachází mimo zastavěné území obce. Občanská vybavenost: V obci prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obecní úřad, pošta, MŠ. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici ve Zdicích či v Králově Dvoře (11 km). Veškerá potřebná je v 16 km vzdáleném Berouně. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou. Obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná. V obci jsou zastávky autobusu, který zajišťuje spojení na trase Beroun – Skryje. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Vlakové spojení zcela chybí, nejbližší vlaková zastávka je v obci Zdice. Obcí prochází pouze silnice III. třídy, nájezd na dálnici D5 (Praha – Plzeň) je vzdálen asi 12 km.


Stránka 12 z 63



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky zapsané na LV č. 260 v k. ú. Kublov jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z pozemků parc. č. 715/2 (ostatní komunikace, vlastník: obec Kublov) a 738/6. Pozemek parc. č. 790 (původní parc. č. 635) je přístupný přes pozemky jiného vlastníka parc. č. 632/1 nebo parc. č. 9, pozemky parc. č. 888 a parc. č. 891 (původní parc. č. 504/1) jsou přístupné po veřejné komunikaci z pozemku parc. č. 735/1 (jiná plocha, vlastník: obec Kublov), nebo z pozemku parc. č. 740 (ostatní komunikace, vlastník: obec Kublov). Pozemek parc. č. 135 v k. ú. Broumy je přístupný z veřejné silnice přes pozemky parc. č. 774/11 a parc. č. 774/10 (ostatní komunikace, vlastník: obec Broumy). Parkovací možnosti: Parkování je možné v dostatečné kapacitě na pozemku majitele i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod i kanalizace. Nemovité věci zapsané na LV č. 260 v k. ú. Kublov jsou pravděpodobně napojeny na veškeré uvedené sítě. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Správní Název obce Kód obce okresu obvod 1 CZ0202 Kublov 531375 2102 CZ0202 Broumy 531081 2102

2

3

4

5

6

7

628 634 439 27

8

9

10 11 12 13

1

1

0 1

0

0

1

1

1

1 2 858 886 599 20 40 1

0

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 5, který je součástí p. č. st. 1/1 Jedná se o zděný rodinný dům obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkrovím (půda). Stavba svou východní podélnou a jižní štítovou stěnou tvoří hranici s veřejným prostranstvím, západní stranou je orientována do dvora a severní stranou navazuje na hospodářské stavení I. Vstup do domu je ze západní strany, v jižní štítové stěně jsou v 1.NP umístěna 2 okna a na půdě 1 okno. Ve východní stěně je 1 velké okno a 1 malé okénko. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 120-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděná z kamene a pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar polovalbový / sedlový, krov dřevěný Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 63



Krytina střechy: pálená krytina Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování okenních parapetů z pozinkovaného plechu – částečně chybí či je zkorodovaný Vnější povrchy: omítka vápenná – částečně opadaná, sokl vlhký Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: je instalován Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, koberec, betonová mazanina, dlažba Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní opotřebované sociální zařízení Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní opotřebovaná kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 5 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.NP

9,1*17,5

zastřešení

9,1*17,5*4*0,5-1 - polovalbová/sedlová střecha

Konstrukční výška 3,2 m

Zastavěná plocha 159,25 m

2

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP

Obestavěný prostor 510 m

3

318 m

3

827 m 159 m

3

2

Výpočet poměru započitatelná / zastavěná plocha: 25,74 zastavěná plocha - obvodové zdivo 15,09 zastavěná plocha - vnitřní příčky a zdi 40,83 celková zastavěná plocha všemi zdmi 118,42 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,74 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha


Stránka 14 z 63



Informativní odhad vnitřní výměry rodinného domu č. p. 5 Podlaží

Místnost

1.NP

vnitřní výměra - odhad 0,74 x zastavěná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

Započitatelná plocha

117,85

100%

117,85 m

Celková započitatelná plocha

2

117,85 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety. Ke dni místního šetření je ve zhoršeném stavu, opadává omítka, obvodové stěny jsou vlhké, zprohýbaný je krov, chybí některé tašky – nevylučuji zatékání do objektu. Ve špatném stavu jsou také okna a pravděpodobně veškeré konstrukce a vybavení interiéru. Stavba neodpovídá dnešním standardním nárokům na bydlení. Zjištěny nebyly žádné viditelné statické poruchy.

7.3. Výměnek č. p. 87, který je součástí p. č. st. 1/2 Jedná se o stavbu výměnku obdélníkového tvaru s 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkrovím (půda). Stavba je svou jižní štítovou stěnou orientována směrem do návsi, východní podélnou stěnou směrem do dvora, severní štítovou stranou navazuje na hospodářské stavení III. a západní stranou navazuje na sousední cizí rodinný dům. V jižní štítové stěně je v 1.NP umístěno 1 okno a ve štítu druhé. Další okna a vstupní dveře jsou orientována na východ směrem do dvora. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle letopočtu na štítu v r. 1906 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné či betonové bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená krytina Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody a oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu – částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka vápenná – opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: je instalován Komíny: 3x


Stránka 15 z 63



POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v kuchyni Schody: nejsou provedeny Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, koberec, betonová mazanina Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden přívod studené vody Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru výměnku č. p. 87 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.NP

10,2*5,2

zastřešení

10,2*5,2*(0,6+2,5*0,5) - sedlová střecha

Konstrukční výška 3 m

Zastavěná plocha 2 53,04 m

Obestavěný prostor 3 159 m 98 m

Obestavěný prostor

3

257 m

3

Výpočet poměru započitatelná / zastavěná plocha: 11,12 zastavěná plocha - obvodové zdivo 1,29 zastavěná plocha - vnitřní příčky a zdi 12,41 celková zastavěná plocha všemi zdmi 40,64 započitatelná plocha: zastavěná plocha výměnku - zastavěná plocha zdmi 0,77 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Informativní odhad vnitřní výměry výměnku č. p. 87 Podlaží Místnost 1.NP

vnitřní výměra - odhad 0,77 x zastavěná plocha 1.NP

Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

40,84

100%

Započitatelná plocha 40,84 m

2

40,84 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle letopočtu na štítu stavby v roce 1906. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost, opadává fasáda, okna a střešní krytina jsou na sklonku své životnosti. Objekt je v nevalném stavu bez viditelných statických poruch.


Stránka 16 z 63



7.4. Stodola bez čp/če, která je součástí p. č. st. 2 Jedná se o stodolu obdélníkového tvaru stojící na pozemku parc. č. 2, která rozděluje zahradu navazující na rodinný dům s ostatními stavbami na 2 části - na pozemky parc.č. 21, 718, 20 a st. 3, a pozemky parc.č. 22, st. 1/1 a st. 1/2. Stavba je tvořena 1 nadzemním podlažím a sedlovou střechou s pálenou krytinou. Vjezd je možný 2 dřevěnými vraty v severní i jižní podélné stěně objektu. Zavedena je elektřina, provedeno je také dvoje odvětrání vnitřního prostoru. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití stavby „jiná stavba“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 120-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene a pálených plných cihel Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: nejsou provedeny Vnější povrchy: omítka vápenná, částečně opadávající Vrata: dřevěná 4x Okna: nejsou provedena Bleskosvod: není proveden Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru stodoly bez čp/če - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 24,6*12 6 m 295,2 m zastřešení

24,6*12*5*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 3 1 771 m 738 m

3

2 509 m

3

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety. Objekt je v původním - nevalném stavu, ve štítové stěně směrem do ulice je svislá trhlina, provedeny nejsou klempířské konstrukce, omítka částečně opadává, chybí některé tašky – nevylučuji zatékání.


Stránka 17 z 63



7.5. Kůlna bez čp/če, která je součástí p. č. st. 3 Jedná se o obdélníkovou kamennou stavbu umístěnou v severním rohu areálu budov na pozemku parc. č. st. 3. Stavba je ve špatném stavu, není v současnosti užívána k žádným účelům. Stavba má propadlou střechu, je zarostlá náletovými dřevinami. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny - odměřeno z KM Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 5,2*4 2,3 m Obestavěný prostor



3

7.6. Příslušenství Venkovní úpravy a) b) c) d) -

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod Oplocení – zděné kamenné, dřevěné Vstupní branka a vjezdová brána – z kovových trubek s plechovou výplní s nátěrem, zkorodované Zpevněné plochy - betonové

Hospodářské stavení I. – navazuje na severní štítovou stranu rodinného domu č. p. 5, dále severním směrem na objekt navazuje hospodářské stavení II, stojí na pozemku parc. č. st. 1/1. Stavba má kamenné základy, nosné konstrukce jsou zděné z kamene a plných pálených cihel, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, omítka z velké části opadaná. Stav objektu je nevalný až špatný, stáří odhaduji obdobné jako u rodinného domu. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářského stavení I. - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 21,1*9,1 3,2 m 192,01 m 614 m zastřešení

21,1*9,1*(1+4*0,5) - sedlová střecha s nadezdívkou

Obestavěný prostor -

576 m

3

1 190 m

3

Hospodářské stavení II. – jižní štítovou stěnou navazuje na hospodářské stavení I., stojí na pozemku parc. č. st. 1/1 Stavba má kamenné základy, nosné konstrukce jsou zděné z kamene a plných pálených cihel, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, omítka z části opadává a je vlhká. Stav objektu je nevalný až špatný, stáří odhaduji obdobné jako u rodinného domu. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářského stavení II. - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 17,4*8,9 3,2 m 154,86 m 496 m zastřešení

17,4*8,9*(2+4*0,5) - sedlová střecha s nadezdívkou


619 m

3

1 115 m

3

Hospodářské stavení III. – navazuje na severní štítovou stěnu výměnku č. p. 87, stojí na pozemku parc. č. st. 1/2 a částečně st. 1/1. Stavba má kamenné základy, nosné konstrukce jsou zděné z kamene a


Stránka 18 z 63



plných pálených cihel, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, omítka z části opadává a je vlhká. Stav objektu je nevalný až špatný, stáří odhaduji obdobné jako u výměnku. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářského stavení III. - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 5,2*13,4 3 m 69,68 m 209 m zastřešení

5,2*13,4*(1,8+2,5*0,5) - sedlová střecha s nadezdívkou


213 m

3

422 m

3

Hospodářské stavení IV. – navazuje na severní štítovou stěnu hospodářského stavení III., stojí na pozemku parc. č. st. 1/1. Stavba má kamenné základy, nosné konstrukce jsou zděné z kamene a plných pálených cihel, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, omítka z části opadává a je vlhká. Stav objektu je nevalný až špatný, stáří odhaduji obdobné jako u výměnku. Informativní odhad obestavěného prostoru hospodářského stavení IV. - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 8,8*5 3 m 44 m 132 m zastřešení

8,8*5*(1,8+2,5*0,5) - sedlová střecha s nadezdívkou


134 m

3

266 m

3

Kůlna II. – navazuje na hospodářské stavení IV., stojí na pozemku parc. č. st. 1/1 a není zakreslena v katastrální mapě. Jedná se pravděpodobně o zděnou stavbu s plochou střechou ve špatném stavu, stáří obdobné jako u výměnku. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. - odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 5*3,5 3 m 17,5 m Obestavěný prostor


3

7.7. Pozemky Předmětem ocenění je podíl ve výši 1/12 na: - pozemcích parc. č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22 a 718, které jsou zapsané na LV č. 260 ze dne 2.4.2014 pro k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; -

pozemcích parc. č. 790, 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014 (pozemkové

-

úpravy); to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; (původní parc.č. 504/1 a 635 dle LV); pozemku parc.č. 135, který je zapsán na LV č. 266 ze dne 2.4.2014 pro k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun.

Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry).


Stránka 19 z 63



Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. st. 1/1

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je částečně zastavěn několika stavbami – rodinným domem č. p. 5, hospodářskými staveními I., II., IV. a kůlnou. Zbývající část pozemku má travnatý či zpevněný povrch, slouží jako nádvoří u rodinného domu a výměnku. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Některé stavby jsou chybně zakresleny v katastrální mapě. Pozemek parc. č. st. 1/2

Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku, je zcela zastavěn výměnkem č. p. 87 a navazujícím hospodářským stavením III. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 20 z 63



Pozemek parc. č. st. 2

Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar, je z celé své plochy zastavěn stodolou bez čp/če. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. st. 3

Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkový tvar, je z celé své plochy zastavěn kůlnou bez čp/če. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 20

Pozemek je rovinný, má trojúhelníkový tvar, slouží jako zahrada s travnatým povrchem a několika trvalými porosty - ovocné stromy.


Stránka 21 z 63



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 21

Pozemek je rovinný, má trojúhelníkovitý tvar, travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 22

Pozemek je rovinný, má přibližně čtvercový tvar, travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 718

Pozemek je rovinný, má protáhlý úzký tvar, travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 22 z 63



Pozemek parc. č. 888 a 891 dle pozemkových úprav (dle LV parc. č. 504/1)

Pozemky jsou převážně mírně svažité, mají nepravidelný tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Přístup k pozemkům je po zpevněné veřejné komunikaci z východu. U těchto pozemků je druh pozemku uvedený v soupisu pozemkových úprav v souladu se skutečným stavem. 2 Výměra pozemku parc. č. 888 s druhem pozemku trvalý travní porost je 26.183 m a výměra pozemku parc. č. 2 891 s druhem pozemku orná půda je 51.298 m . Výměra se oproti původnímu stavu zvýšila. Pozemek parc. č. 790 dle pozemkových úprav (dle LV parc. č. 635)

Pozemek je převážně mírně svažitý, má protáhlý obdélníkový tvar, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. U tohoto pozemku je druh pozemku uvedený v soupisu pozemkových úprav v souladu se skutečným stavem. 2 Výměra pozemku parc. č. 790 je 11.944 m . Výměra se oproti původnímu stavu snížila. Pozemek parc. č. 135

Pozemek je převážně mírně svažitý, má protáhlý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 23 z 63



7.8. Využití ploch – územní plán Územní plán obce Kublov Podle územního plánu obce Kublov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako: • SO – smíšené obytné plochy (pozemky zapsané na LV č. 260) •

ZT – trvalé travní porosty (pozemky zapsané na LV č. 458)

SO – smíšené obytné plochy Hlavní využití: Bydlení doplněné nerušícími funkcemi – občanské vybavení, nerušící výroba. Přípustné využití území, činnosti a stavby: • Bydlení v rodinných domech • Objekty rodinné rekreace • Stavby školské, zdravotnické, sociální a církevní • Administrativa (veřejná správa, pošta, apod.) • Objekty integrovaného záchranného systému (hasičský záchranný sbor, policie) • Sportovní stavby a zařízení pro obsluhu plochy (např. sportovní a dětská hřiště) • Bazény u rodinných domů 2 • Stavby pro přechodné rekreační ubytování do 1000m plochy pozemku • Stavby pro veřejné stravování • Stavby pro maloobchod 2 • Služby, řemeslná výroba do 1000 m plochy pozemku 2 • Stavby pro kulturu do 1000 m plochy pozemku


Stránka 24 z 63


• • • • • • •


Drobné stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní (kůlny, přístavby, přístřešky, sklady na nářadí, zahradní a zemědělské stroje, pergoly, zahradní sklepy apod.) Odstavná a parkovací stání Komunikace místní, účelové a pěší Sítě a zařízení technické infrastruktury Zeleň (veřejná, ochranná apod.) Zahrady u rodinných domů Vodní plochy v zahradách (zahradní jezírka)

Podmínečně přípustné využití území, činnosti a stavby: • Živočišná výroba nad rámec samozásobitelství pouze za předpokladu, že při zřizování, rozšiřování areálů, zvyšování počtu kusů, změně druhu chovaných zvířat, změnách technologie chovu a větrání nebo zavádění nových provozů živočišné výroby je třeba vždy prokázat výpočtem dle platného metodického pokynu nebo jiné platné legislativní úpravy, že produkce pachu (pachová zóna) příslušného areálu živočišné výroby nebude zasahovat do objektů a ploch hygienické ochrany (plochy určené pro bydlení, občanskou vybavenost, sport, rekreaci). Následně je třeba podle výpočtu stanovit a vyhlásit opatřením stavebního úřadu (nebo jiného legislativně určeného orgánu) pásmo hygienické ochrany (PHO). •

Plochy a stavby pro chov a výcvik koní

Nepřípustné využití území, činnosti a stavby: • Jiné než přípustné a podmínečně přípustné využití, činnosti a stavby. Další pravidla uspořádání území: 2 Nová výstavba na parcelách o min. výměře 600 m . Max. plocha zastavění parcely: 40% Min. plocha zeleně: 20% K rekreačním účelům a ke zřízení drobných staveb (včetně domácích bazénů) je možné využít nejen pozemku zastavěného rodinným domem ale i sousedícího a k němu přilehlého pozemku, pokud je součástí zastavěného území. Ke shora uvedeným účelům je možné provést i sloučení pozemků. Provozovny podnikatelské činnosti mohou být umísťovány v obytném (rodinném) domě nebo i v samostatných stavbách. Garáže možno umístit jako vestavěné do hlavního objektu nebo na vlastním pozemku jako samostatné stavby a přístavby. ZT – trvalé travní porosty Přípustné využití území, činnosti a stavby: • Zemědělská produkce (dle druhu pozemku) • Zvláštní režim hospodaření (plochy ÚSES na trvalém travním porostu) • Liniové a plošné keřové a nelesní stromové porosty pro ekologickou stabilizaci krajiny (stromořadí, remízy, meze, keřové pláště apod.). • Vodní plochy • Rychle rostoucí dřeviny na ZPF, zalesnění • Stavby, které jsou součástí ZPF dle § 1, odst. (3) zák.č. 334/1992 o ochraně ZPF, ve znění pozdějších předpisů (zák. č. 231/1999 Sb.) – např. účelové komunikace pro zemědělské účely (polní cesty) závlahová a odvodňovací zařízení; stavby určené pro obsluhu plochy • Stavby dle § 9, odst. (2) b) zák.č. 334/1992 o ochraně ZPF, ve znění pozdějších předpisů (zák.č. 231/1999 Sb.) – např. sítě technické infrastruktury


Stránka 25 z 63


•


Stavby dle § 18, odst. 5, zák. č. 183/2006 Sb.

Nepřípustné využití území, činnosti a stavby: • Jiné než přípustné činnost a stavby. Další pravidla pro uspořádání území: Změny druhu pozemku (kultury) v rámci zemědělského půdního fondu nejsou omezeny. Územní plán obce Broumy Podle sdělení starosty obce Broumy se oceňovaný pozemek parc.č. 135 nachází v území vymezeném jako orná půda se zemědělským využitím. (Územní plán nemá obec k dispozici v elektronické podobě).

7.9. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.10. Shrnutí Adresa: okres Beroun, obce Kublov a Broumy Nemovité věci:

pozemky se zděným RD, výměnkem, hospodářskými staveními, kůlnami a příslušenstvím a zemědělské pozemky - podíl id. 1/12

Podíl ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22, 718, vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 5 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/1, stavby bydlení č. p. 87 (výměnek), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/2, stavby bez čp/če (stodola), která je součástí pozemku parc.č. st. 2, stavby bez čp/če (kůlna), která je součástí pozemku parc.č. st. 3; to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun. 2 2 Zast. plocha staveb: Výměra pozemků: 1 006 m 3 264 m Vybavení: Stav: nevalný až špatný podstandardní 2 Započitatelná plocha: Podlažnost: 1NP + půda 117,85 m 3 2 Obestavěný prostor: Zast. plocha 1.NP: 827 m 159 m Příslušenství: Hospodářské stavení I., II., III., IV., Kůlna II. Podíl id. 1/12 na pozemcích parc. č. 790, 888, 891 dle rozhodnutí o schválení pozemkových úprav v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun. 2 Výměra: Způsob využití: zemědělské pozemky 89 425 m Podíl id. 1/12 na pozemku parc. č. 135 v k. ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun. 2 Způsob využití: Výměra: zemědělský pozemek 6 901 m Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o veliký pozemek s rozvojovými možnostmi o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení o velké množství staveb - nákladné na provoz a údržbu o v obci je k dispozici pouze základní nedostačující občanská vybavenost Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 26 z 63


o o o o o


nevalná dostupnost veřejnou dopravou současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu vlastnictví nemovitých věcí více subjekty na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku některé ze staveb byly pravděpodobně postaveny bez povolení – pan Antonín obdržel dopis ze stavebního úřadu, že některé stavby byly postaveny bez povolení


Stránka 27 z 63



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost podílu id. 1/12 na pozemcích s rodinným domem, výměnkem a ostatními stavbami s příslušenstvím odhaduji na 80% obvyklé ceny, podílu id. 1/12 na zemědělských pozemcích ve výši 90% z obvyklé ceny. Spoluvlastnický podíl je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 260, LV č. 266 a LV č. 458 mají nemovité věci celkem 5 spoluvlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 28 z 63



8.1.1. Pozemky s RD, výměnkem, ostatními stavbami a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kublov - bylo nalezeno celkem 7 rodinných domů s nabídkovou cenou od 1.490.000 Kč do 6.500.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 11 rodinných domů s nabídkovou cenou od 890.000 Kč do 6.500.000 Kč. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 29 z 63



2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kublov - byly nalezeny celkem 3 rodinné domy s nabídkovou cenou od 1.490.000 Kč do 6.500.000 Kč. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 30 rodinných domů s nabídkovou cenou od 490.000 Kč do 5.990.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kublov - byly nalezeny celkem 4 rodinné domy s nabídkovou cenou od 1.490.000 Kč do 6.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyly nalezeny žádné nedobrovolné dražby rodinných domů. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech většího rozsahu v nevalném či špatném stavu. Poptávka je spíše po menších stavbách alespoň po částečné rekonstrukci, které odpovídají dnešním standardním požadavkům na bydlení a jsou vhodné k rekreaci. V regionu je nedostatek pracovních příležitostí, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká, dochází spíše k vylidňování obdobných malých obcí. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou.


Stránka 30 z 63



Srovnávací metoda

Nemovité věci: Adresa:

Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Pozemky, RD, výměnek, další stavby a přísluš. Kublov 5

pozemky se 2 RD, vedl. stavbami a p přísluš. Broumy, Na návsi 3

pozemek s RD a příslušenstvím Kublov 105

pozemek s RD a příslušenstvím Kublov 220

pozemek s RD a příslušenstvím říslušenstvím Hředle

pozemek s RD a příslušenstvím Bavoryně 30

x

Zem Zemědělská usedlost se 2 RD s dispozicí 2+1 a 2+kk. Na pozemku jsou dále dílna, garáž, kkůlna, stodola. Provedeno je napojení na E a V. Po rekonstrukci jsou koupelny a WC. Vytáp Vytápění je lokální kamny na TP a el. př přímotopy, na pozemku studna.

Zděný RD 6+1 v centru obce se sklepem. V 1.NP jsou 4 místnosti a kuchyně, v podkroví 2 místnosti. U domu je garáž s dílnou. Za domem je zahrada. Objekt má vlastní studnu, je připojen na E, V, vlastní jímka, možnost kanalizace.

Zděný RD 2+1 s 1NP a částečně upraveným podkrovím. Na dům dále navazuje garáž. Objekt je v původním stavu, obsahuje provizorně namontované sociální zařízení, je napojen na E a V.

Zděný ěný RD 2+1, voda z vlastní studny, lokální topení na TP, nové rozvody elektřiny, elekt okna dřevěná ř ěná ve špatném stavu. V domě dom není koupelna, odpady svedeny do trativodu. U domu je zahrada za se stodolou.

Zděný RD 3+1 s možností půdní vestavby je napojen na E, V, vlastní studnu. Odpady svedeny do žumpy, vytápění lokální na tuhá paliva, plyn je veden u hranice pozemku. Na pozemku se nachází garáž a zděná kůlna.

zděné - kámen + CPP neznámá; RD a výměnek 1NP + půda 3 264 1 084 212 158,69

zděné - kámen + CPP 2+1 a 2+kk, 2x RD 1NP + půda 2 390 nezjištěn 205 154

zděné 6+1 sklep + 1NP + podkroví 474 nezjištěn 160 170

zděné 2+1 1NP + podkroví / půda 286 nezjištěn 80 70

zděné ěné - kámen + CPP 2+1 1NP + půda 1 227 nezjištěn 120 90

zděné 3+1 1NP + půda 1 128 nezjištěn 129 98

výše uvedené výměry jsou součtem RD a výměnku 21,66%

2 350 000

1 490 000

890 000

1 100 000

1 690 000

15 260

8 765

12 714

12 222

17 196

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: 2

Cena [Kč / m ] započ. pl.: Variační koeficient [%]:

Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:

Kublov 5; umístění na návsi


obdobná

obdobná

klidnější

obdobná

lépe dostupná

1,00

1,00

0,98

1,00

0,90

Stránka 31 z 63



K2 - Pozemek:

rovinný, 3264 m2, protáhlý tvar

K3 - Stav:

nevalný až špatný

K4 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní; 4x hosp. stavení; 2x kůlna

K5 - Velikost nemovitých věcí:

RD + výměnek; interiér ZP = cca 159 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:

v exekuci řadové stavby

menší výměry 1,05 střední až nevalný 0,90 standardní - část. reko 0,90 obdobná - 2x RD 1,00 E, V, v budoucnu K 1,01 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

Váhy:

menší výměry 1,17 nevalný 0,95 podstandardní 0,95 menší, méně staveb 0,90 E, V, možno K 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

menší výměry 1,10 střední až nevalný 0,90 podstandardní 0,95 menší, méně staveb 0,90 E, V, studna 1,01 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

0,25

0,25

0,25

0,20

0,10

9 962

7 933

9 562

9 472

10 055

1 491 153 8,14%

1 580 864

1 258 887

1 517 310

1 503 053

1 595 653

Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

1 549 441 121 443 1 258 887 1 369 711 1 491 153 1 612 596

Maximální upravená cena [Kč]:

1 595 653

Srovnávací hodnota celku (vážený průměr upravené ceny) [Kč]:

1 549 441

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/12 na LV č. 260, k.ú. Kublov Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na LV č. 260, k.ú. Kublov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

129 120

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/12 na LV č. 260, k.ú. Kublov

100 000


menší výměry 1,10 nevalný až špatný 1,00 podstandardní 1,00 menší, méně staveb 0,90 E, studna 1,03 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

9 397

Upravená cena [Kč / m2] zap. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

menší výměry 1,15 nevalný 0,95 podstandardní 0,95 méně ostatních staveb 1,02 E, V, možno K 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,95 obdobné 1,00

103 296

Stránka 32 z 63



8.1.2. Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky parc. č. 790, 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014 (pozemkové úpravy) v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun (původní parc.č. 504/1 a 635 dle LV č. 458); a pozemek parc. č. 135 v k. ú. Broumy (LV č. 266). Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; např. vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Kublov a okolí do 5 km od obce - byly nalezeny 4 pozemky s nabídkovou 2 2 cenou od 20 Kč/m do 60 Kč/m . V obci a okolí do 10 km od obce - bylo nalezeno 9 pozemků s nabídkovou 2 2 cenou od 20 Kč/m do 200 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Starý Kolín a okolí do 10 km - byly nalezeny 4 pozemky s nabídkovou cenou 2 2 od 18 Kč/m do 60 Kč/m . 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí na Hořovicku - bylo nalezeno celkem 5 zemědělských pozemků s nabídkovou cenou 2 2 od 17 Kč/m do 85 Kč/m . Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 33 z 63



Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je nabídka obdobných nemovitých věcí přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech v průběhu finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich hodnota roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Reprezentanti – srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Broumy Popis: Zemědělský pozemek umístěný na území obce Broumy. 2

Pozemek: Nabídková cena:

2 787 m 55 740 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

20,00 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 7.4.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Točník Popis:

Pozemek vedený jako orná půda mezi obcí Točník a městem Žebrák, lokalita Na přídělech. Pozemek neoplocen, k pozemku vede cesta.


2

6 528 m 137 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

20,99 Kč/m


datum: 3.4.2014

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Chodouň Popis: Pozemky sloužící k zemědělské činnosti. Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

42 639 m 852 780 Kč 20,00 Kč/m


datum: 19.5.2014

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Roztoky Popis: Zemědělské pozemky o výměře 7.417 m2 a 2.098 m2. 2 Pozemek: 9 515 m 190 300 Kč zdroj: www.sreality.cz Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

20,00 Kč/m

2

datum: 7.4.2014

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Cheznovice Popis: Polnosti - jedná se o celek umístěný nedaleko zástavby. Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

20 072 m 341 224 Kč 17,00 Kč/m

zdroj: www.ceskereality.cz 2

datum: 24.1.2013

Stránka 34 z 63



Reprezentant č. 6 Adresa: obec Podluhy Zemědělské pozemky - celkem 5 pozemků o výměře 15.033 m2, 3.396 m2, 131 m2, 3.116 m2 a

Popis: 3.207 m2. V současné době je uzavřena smlouva o pronájmu zemědělských pozemků k obhospodařování. 2


24 883 m 497 660 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

20,00 Kč/m

zdroj: www.ceskereality.cz 2

datum: 11.2.2014

Srovnávací metoda R. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Výměra 2 m 2 787 6 528 42 639 9 515 20 072 24 883

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Velikost

Stav

Zdroj

Ostatní

20,00 20,99 20,00 20,00 17,00 20,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravená NC v 2 Kč/m 16,00 16,79 16,00 16,00 13,60 16,00

Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku

15,73

Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

1,00 13,60 14,74 15,73 16,73 16,79

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro hodnotu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality 2 půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají spíše nižší než průměrnou bonitu, dle BPEJ se jednotková cena dle 2 2 oceňovací vyhlášky pohybuje v rozmezí od 1,76 Kč/m (BPEJ 53816 – část parc. č. 888 a 891) do 7,26 Kč/m (BPEJ 52611 – část parc. č. 888). V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz a stredo.ceskereality.cz byly v regionu v 2 nabídce nalezeny zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 17 Kč/m . Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve 2 výši 15,73 Kč/m .


Stránka 35 z 63



Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Pozemky mají však spíše nižší než průměrnou bonitu, vypočtená srovnávací hodnota je výrazně vyšší než cena zjištěná. S ohledem na spíše nižší bonitu pozemků byla průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku redukována o 30% dolů, takto určená srovnávací hodnota dosahuje 2 po zaokrouhlení 11 Kč/m . Určení obvyklé ceny zemědělských pozemků parc. č. 790

Pozemek parc. č. 2

Určená srovnávací hodnota [Kč/m ] 2

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota [Kč] Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 Horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/12

parc. č. 888

parc. č. 891

parc. č. 135

11,00

11,00

11,00

11,00

11 944

26 183

51 298

6 901

131 384

288 013

564 278

75 911

10 949

24 001

47 023

6 326

9 854

21 601

42 321

5 693

9 900

21 600

42 300

5 700

8.1.3. Rekapitulace srovnávací metody Oceňované nemovité věci

Obvyklá cena

Obvyklá cena - podíl id. 1/12 na LV č. 260 v k. ú. Kublov Obvyklá cena - podíl id. 1/12 na LV č. 458 v k. ú. Kublov Obvyklá cena - podíl id. 1/12 na LV č. 266 v k. ú. Broumy

100 000 Kč 73 800 Kč 5 700 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

179 500 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení staveb v KM není v souladu se skutečným stavem; schváleny byly pozemkové úpravy, které nejsou zohledněny v LV č. 458, které je mi k dispozici

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva – věcné břemeno již však neexistuje (oprávnění


Stránka 36 z 63



jsou po smrti) ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace 1.LV č. 260, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 Adresa předmětu ocenění: 267 41 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Kublov Katastrální území: Kublov Počet obyvatel: 634 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. IV IV V II

Pi 0,65 0,60 0,80 0,85

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 441,82 Kč/m


2

Stránka 37 z 63


2.LV č. 458, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 Adresa předmětu ocenění: 267 41 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Kublov Katastrální území: Kublov Počet obyvatel: 634 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)


č. IV IV V II

Pi 0,65 0,60 0,80 0,85

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 441,82 Kč/m 3.LV č. 266, k. ú. Broumy - podíl id. 1/12 Adresa předmětu ocenění: 267 42 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Broumy Katastrální území: Broumy Počet obyvatel: 886 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

2

č. IV IV V II

Pi 0,65 0,60 0,80 0,85

IV V

0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 441,82 Kč/m

2

2. Prohlídka a zaměření – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku LV č. 260, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím

LV č. 458, k. ú. Kublov dle pozemkových úprav - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky


Stránka 38 z 63



LV č. 266, k. ú. Broumy - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělský pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 260, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěny

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

č. I I

Pi 1,03 0,00

II I

0,00 0,00

6

IO = 1 +  Pi = 1,000

Index omezujících vlivů

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí


Stránka 39 z 63



5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

IP = P1 * (1 +

Index polohy

 Pi) = 1,040 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 1,040 = 0,926 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 441,82

Zatřídění

Typ

Parcelní číslo st. 1/1

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1/2 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 2 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 3 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 20 § 4 odst. 1 zahrada 21 § 4 odst. 1 zahrada 22 § 4 odst. 1 zahrada 718 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,926

409,13

Výměra 2 [m ] 1 115,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 409,13

Cena [Kč] 456 179,95

113,00

409,13

46 231,69

306,00

409,13

125 193,78

22,00

409,13

9 000,86

627,00 175,00 822,00 84,00

409,13 409,13 409,13 409,13

256 524,51 71 597,75 336 304,86 34 366,92 1 335 400,32

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 3 3 504,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 9,1*17,5 Název podlaží Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Zastavěná plocha

=

159,25 m

2

Konstrukční výška

Stránka 40 z 63



1.NP:

159,25 m

2

3,20 m

Obestavěný prostor 1.NP: (9,1*17,5)*(3,20) zastřešení: 9,1*17,5*4*0,5-1 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

3

= = =

ZP1 ZP

509,60 m 3 317,50 m 3 827,10 m

2

= =

159,25 m 2 159,25 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

II I

-0,01 -0,08

III I IV

0,03 0,00 0,04

I II

-0,08 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

III I V

0,01 -0,10 0,40

č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

12

Index vybavení



IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,182

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1


Stránka 41 z 63



Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m * 0,182 = 637,73 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 827,10 m * 637,73 Kč/m * 0,890 * 1,040= 488 222,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

488 222,98 Kč

Výměnek č. p. 87 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 108 let 3 3 504,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,2*5,2 Název podlaží 1.NP:

=



2

Konstrukční výška 3,00 m

Obestavěný prostor 1.NP: (10,2*5,2)*(3,00) zastřešení: 10,2*5,2*(0,6+2,5*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

53,04 m

= = =

ZP1 ZP

= =

3

159,12 m 3 98,12 m 3 257,24 m

2

53,04 m 2 53,04 m

Stránka 42 z 63



Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota 1 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý I záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 108 let: s = 1 - 0,005 * 108 = 0,460 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

Vi typ A -0,01 -0,08 0,00 0,00 0,04 -0,08 -0,10 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,10 0,65

12

Index vybavení



IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,265

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku


Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01

Stránka 43 z 63



7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

V

0,00

I

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

IP = P1 * (1 +

Index polohy

 Pi) = 1,040 i=2

Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m * 0,265 = 928,56 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 257,24 m * 928,56 Kč/m * 0,890 * 1,040= 221 091,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

221 091,38 Kč

Stodola bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271


č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 44 z 63



11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 24,6*12

2

=

[m ] 295,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 2 295,20 m 2 295,20 m

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 6,00 m

1 771,20 / 295,20 295,20 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (24,6*12)*(6,00) zastřešení 24,6*12*5*0,5

Typ NP Z

1 771,20 1 771,20 = 6,00 m 2 = 295,20 m

3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Součin

1 771,20 m 3 738,00 m

Obestavěný prostor 3 1 771,20 m 3 738,00 m 3 2 509,20 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S S S S C S S X C C S C S X S

12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,00 6,00 3,20 0,00 0,00 0,00 2,40 0,00 4,90 0,00 4,80

Stránka 45 z 63



17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X X X X X X X C

0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

2 509,20 m * 1 685,40 Kč/m

3

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * * * * =

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 86,50 0,8650

1 468,1,0750 0,9424 0,7667 0,8650 0,8000 2,1360 1 685,40

=

4 229 005,68 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 120 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 634 350,85 Kč 0,926 587 408,89 Kč

Stodola bez čp/če - zjištěná cena

=

587 408,89 Kč

Kůlna bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

Stránka 46 z 63



4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,2*4

2

=

[m ] 20,80

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 20,80 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,2*4)*(2,30) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:


3

=

Typ NP

[m ] 3 47,84 m

Obestavěný prostor 3 47,84 m 3 47,84 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)


Stránka 47 z 63



Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C C C C C X C C P C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

Koef. 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,77 0,00 42,67 0,4267

= * * *

1 250,0,4267 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 47,84 m * 885,40 Kč/m

= =

885,40 42 357,54 Kč


* = * =

0,150 6 353,63 Kč 0,926 5 883,46 Kč

Kůlna bez čp/če - zjištěná cena

=

5 883,46 Kč

3

Hospodářské stavení I. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. I

Pi -0,06

III III I

-0,01 0,00 -0,04

Stránka 48 z 63



5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

IV

1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 21,1*9,1

2

=

[m ] 192,01



PVP = PZP =


614,43 / 192,01 192,01 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (21,1*9,1)*(3,20) zastřešení 21,1*9,1*(1+4*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

= =

Typ NP Z

Součin 614,43 614,43 = 3,20 m 2 = 192,01 m

3

614,43 m 3 576,03 m

Obestavěný prostor 3 614,43 m 3 576,03 m 3 1 190,46 m

Stránka 49 z 63



Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C S P X P S C S S X S C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

1 190,46 m * 2 727,85 Kč/m

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 120 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,00 3,90 1,24 0,00 0,83 2,40 0,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 88,07 0,8807

2 115,0,9390 0,9544 0,9563 0,8807 0,8000 2,1360 2 727,85

=

3 247 396,31 Kč

* =

0,150 487 109,45 Kč

Stránka 50 z 63



Koeficient pp Cena stavby CS

* =

0,926 451 063,35 Kč

Hospodářské stavení I. - zjištěná cena

=

451 063,35 Kč

Hospodářské stavení II. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271


č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 17,4*8,9


2

=

[m ] 154,86

Stránka 51 z 63





PVP = PZP =


495,55 / 154,86 154,86 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (17,4*8,9)*(3,20) zastřešení 17,4*8,9*(2+4*0,5)

Typ NP Z

495,55 495,55 = 3,20 m 2 = 154,86 m

3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Součin

495,55 m 3 619,44 m

Obestavěný prostor 3 495,55 m 3 619,44 m 3 1 114,99 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S S S S C S P X P S C S S X S C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,00 3,90 1,24 0,00 0,83 2,40 0,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 88,07

Stránka 52 z 63



0,8807

Koeficient vybavení K4: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

1 114,99 m * 2 751,28 Kč/m

3

= * * * * * * =

2 115,0,9390 0,9626 0,9563 0,8807 0,8000 2,1360 2 751,28

=

3 067 649,69 Kč


* = * =

0,150 460 147,45 Kč 0,926 426 096,54 Kč

Hospodářské stavení II. - zjištěná cena

=

426 096,54 Kč

Hospodářské stavení III. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC



č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03


Stránka 53 z 63



2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,2*13,4

2

=

[m ] 69,68

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 69,68 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,2*13,4)*(3,00) zastřešení 5,2*13,4*(1,8+2,5*0,5)


3

[m ] 3 209,04 m 3 212,52 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 209,04 m 3 212,52 m 3 421,56 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina


Obj. podíl [%] S S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

Část [%] 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

Stránka 54 z 63



6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S X S S S S

1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

0,00 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 98,30 0,9830

1 250,0,9830 0,8000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 421,56 m * 2 039,73 Kč/m

= =

2 039,73 859 868,58 Kč


* = * =

0,150 128 980,29 Kč 0,926 119 435,75 Kč

Hospodářské stavení III. - zjištěná cena

=

119 435,75 Kč

Hospodářské stavení IV. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC



č. I

Pi -0,06

III III I IV

-0,01 0,00 -0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1


Stránka 55 z 63




Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 8,8*5

2

=

[m ] 44,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 44,00 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (8,8*5)*(3,00) zastřešení 8,8*5*(1,8+2,5*0,5)


3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

[m ] 3 132,00 m 3 134,20 m

Obestavěný prostor 3 132,00 m 3 134,20 m 3 266,20 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%]

Část

Koef.

Upravený

Stránka 56 z 63




S S S S S C S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 98,30 0,9830

1 250,0,9830 0,8000 2,0750


= =

2 039,73 542 976,13 Kč


* = * =

0,150 81 446,42 Kč 0,926 75 419,38 Kč

Hospodářské stavení IV. - zjištěná cena

=

75 419,38 Kč

Kůlna II. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC


Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu


č. I

Pi -0,06

III III

-0,01 0,00

Stránka 57 z 63



4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I IV

-0,04 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,926 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5*3,5

2

=

[m ] 17,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 17,50 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5*3,5)*(3,00) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:


3

=

Typ NP

[m ] 3 52,50 m

Obestavěný prostor 3 52,50 m 3 52,50 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)


Stránka 58 z 63



Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]


S S C S S C S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 78,50 0,7850

= * * *

1 250,0,7850 0,8000 2,0750


= =

1 628,88 85 516,20 Kč


* = * =

0,150 12 827,43 Kč 0,926 11 878,20 Kč

Kůlna II. - zjištěná cena

=

11 878,20 Kč

Cena staveb celkem

=

2 386 499,93 Kč

3

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:


Kč 2 m 2 m Kč *

1 335 400,32 3 264,00 300,00 122 739,00 0,065

Stránka 59 z 63



Cena smíšeného porostu:

=

7 978,04

Trvalé porosty - zjištěná cena

7 978,04 Kč

Cena porostů celkem

=

7 978,04 Kč

Pozemky se stavbami a příslušenstvím - zjištěná cena

=

3 729 878,29 Kč

LV č. 458, k. ú. Kublov dle pozemkových úprav - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název trvalý travní porost trvalý travní porost

790

54 702

Výměra [m2] 11 944,00

888

52 611

196,00

Parcelní číslo

BPEJ

52 614 19 568,00 53 816 6 419,00 orná půda 891 52 614 25 886,00 53 816 25 412,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 89 425,00 m2

JC [Kč/m2] 5,78

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 5,78

Cena [Kč] 69 036,32

7,26

7,26

1 422,96

4,39 1,76 4,39 1,76

4,39 1,76 4,39 1,76

85 903,52 11 297,44 113 639,54 44 725,12 326 024,90

Zemědělské pozemky - zjištěná cena

=

326 024,90 Kč

LV č. 266, k. ú. Broumy - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělský pozemek Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název orná půda

Parcelní číslo

BPEJ

135

51 553 52 614 54 713 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: Zemědělský pozemek - zjištěná cena


Výměra [m2] 2 298,00 1 223,00 3 380,00

JC [Kč/m2] 6,46 4,39 4,29

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 6,46 4,39 4,29

6 901,00 m2

Cena [Kč] 14 845,08 5 368,97 14 500,20 34 714,25

=

34 714,25 Kč

Stránka 60 z 63



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 260, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím

3 729 878,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

3 729 878,30 Kč

LV č. 260, k. ú. Kublov - podíl id. 1/12 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

3 729 878,30 Kč 1 / 12 310 823,20 Kč

LV č. 458, k. ú. Kublov dle pozemkových úprav - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky

326 024,90 Kč


326 024,90 Kč

LV č. 458, k. ú. Kublov dle pozemkových úprav - podíl id. 1/12 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena:

326 024,90 Kč 1 / 12 27 168,70 Kč

LV č. 266, k. ú. Broumy - podíl id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělský pozemek

34 714,30 Kč


34 714,30 Kč

LV č. 266, k. ú. Broumy - podíl id. 1/12 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

34 714,30 Kč 1 / 12 2 892,90 Kč

340 884,80 Kč

340 890,- Kč

slovy: Třistačtyřicettisícosmsetdevadesát Kč


Stránka 61 z 63



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

179 500 Kč 340 890 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 260 a LV č. 458 v k. ú. Kublov a na LV č. 266 v k. ú. Broumy, tj.: - podíl ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22, 718, vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 5 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/1, stavby bydlení č. p. 87 (výměnek), která je součástí pozemku parc. č. st. 1/2, stavby bez čp/če (stodola), která je součástí pozemku parc.č. st. 2, stavby bez čp/če (kůlna), která je součástí pozemku parc.č. st. 3; to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; - podílu ve výši id. 1/12 na pozemcích parc. č. 790, 888 a 891 dle rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014 (pozemkové úpravy); to vše v k. ú. Kublov, obec Kublov, okres Beroun; - podíl ve výši id. 1/12 na pozemku parc. č. 135, v k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 16.4.2014, částkou ve výši:

179 500,- KČ slovy: Jednostosedmdesátdevěttisícpětset korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí (LV č. 260, k. ú. Kublov) se rozumí: o

Hospodářské stavení I., Hospodářské stavení II., Hospodářské stavení III., Hospodářské stavení IV., Kůlna II., Venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: Věcné břemeno bytu a výměnek – oprávnění z věcného břemene již nežijí, a proto není toto věcné břemeno ve znaleckém posudku zohledněno (LV č. 260, k. ú. Kublov); úmrtní listy však nebyly doloženy. Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 19.6.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 62 z 63



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1053/114/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114 - 2014.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 260, k. ú. Kublov ze dne 2.4.2014 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 266, k. ú. Broumy ze dne 2.4.2014 Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458, k. ú. Kublov ze dne 2.4.2014 Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled, LV č. 260, k. ú. Kublov Příloha č. 5: Mapa oblasti, LV č. 260, k. ú. Kublov Příloha č. 6: Katastrální mapa – dálkový náhled, LV č. 266, k. ú. Broumy Příloha č. 7: Mapa oblasti, LV č. 266, k. ú. Broumy Příloha č. 8: Katastrální mapa – dálkový náhled LV č. 458, k. ú. Kublov Příloha č. 9: Mapa oblasti, LV č. 458, k. ú. Kublov Příloha č. 10: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 16.4.2014 Příloha č. 11: Příloha č. 1 k rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014


Stránka 63 z 63

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 260, k. ú. Kublov

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 266, k. ú. Broumy

Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458, k. ú. Kublov

náhled k. ú. Kublov, LV č. 260 Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled,

Příloha č. 5: Mapy oblasti, k. ú. Kublov, LV č. 260

Letecká fotomapa nemovitých věcí parc.č. st. 1/1, st. 1/2, st. 2, st. 3, 20, 21, 22, 23 GPS: 2) 49°56'46.03"N, 13°52'20.60"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části obce „Kublov“

náhled k. ú. Broumy, LV č. 266 Příloha č. 6: Katastrální mapy – dálkový náhled,

Příloha č. 7: Mapy oblasti, k. ú. Broumy, LV č. 266

Letecká fotomapa nemovité věci – parc.č. 135 GPS: 2) 49°57'11.64"N, 13°52'28.83"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Broumy“

náhled k. ú. Kublov, LV č. 458 Příloha č. 8: Katastrální mapa – dálkový náhled, Pozemek parc. č. 888 a 891 (dle LV 504/1)

Pozemek parc. č. 790 (dle LV 635)

Příloha č. 9: Mapy oblasti, k. ú. Kublov, LV č. 458

Letecká fotomapa pozemků parc. č. 888 a 891 (dle LV 504/1) GPS: 1) 49°56'52.43"N, 13°52'20.31"E

Letecká fotomapa – pozemek parc. č. 790 (dle LV 635) GPS: 1) 49°56'43.51"N, 13°52'17.62"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části obce „Kublov“ 1) parc.č. 790 (dle LV 635) 2) parc.č. 888 a 891 (dle LV 504/1)

Umístění všech nemovitých věcí v rámci obcí Kublov, Broumy

Umístění oceňovaných nemovitých věcí v rámci okresu Beroun

Příloha č. 10: Fotodokumentace nemovitých věcí Nemovité věci zapsané na LV č. 260 v k. ú. Kublov

Pohledy na RD a výměnek z jihu z návsi

Výměnek č. p. 87

RD č. p. 5 a navazující hospodářské stavení I.

Pozemky parc. č. 20, 21 a 718

Stodola bez čp/če

Hospodářské stavení III.

Stodola bez čp/če na parc. č. st. 2

Kůlna bez čp/če na parc. č. st. 3

Pozemky zapsané na LV č. 458 v k. ú. Kublov

Pozemek parc. č. 888 a 891 (dle LV 504/1)

Pozemek zapsaný na LV č. 266 v k. ú. Broumy

Pozemek parc. č. 135

Pozemek parc. č. 790 (dle LV 635)

Příloha č. 11: Příloha č. 1 k rozhodnutí o schválení návrhu čj.: SPU 054732/2014

12 na pozemku parc. č. 135, v k.ú. Broumy, obec Broumy, okres Beroun

Recommend Documents