ZNALECKÝ POSUDEK č. 2383-29/2016 spoluvlastnického podílu: 1/2 na pozemku p.č.898/10 v k.ú.Vráž u Berouna, obec: Vráž, okres: Beroun.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 1203/03 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 19.4.2016 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 8 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 9.5.2016
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvl.podílu:1/2 na pozemku p.č.898/10 v k.ú.Vráž u Berouna, obec: Vráž, okres: Beroun; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek p.č.898/10 - spol.podíl: 1/2 Vráž 267 11 Vráž Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Vráž Katastrální území: Vráž u Berouna Počet obyvatel: 1 105 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. III IV II
Pi 0,70 0,60 1,03
II
0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 770,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.4.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne 19.4.2016 - fotodokumentace nemovitosti pořízená znalcem dne 19.4.2016 při prohlídce - výpis z KN ze dne 2.3.2016 - snímek kat.mapy ze dne 18.4.2016 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 2.3.2016 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 25.8.2015 - exekuční příkaz ze dne 23.10.2009 - informace od Městského úřadu v Berouně (odbor územního plánování) ze dne 27.4.2016 - porovnatelné současné nabídky k prodeji pozemků v této lokalitě
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je svažitý pozemek p.č.898/10(zahrada) s příslušenstvím severně od zastavěné části obce Vráž (rekreační lokalita: „Na Malé Vráži”); jedná se o jižní svah, pozemek není oplocen a na pozemku se vyskytují trvalé porosty; celkově je v zanedbaném stavu. Dle územního plánu je pozemek v ploše rekreace - chatové osady; výstavba rekreačního objektu za dodržení prostorových regulativů je možná.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.898/10
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický podíl je vždy obtížně prodejný..., a proto bylo použito srážky...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
-4-
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu motorovým I -0,05 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,815
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.898/10 Jedná se o svažitý pozemek k jihu, přístupný po nezpevněné komunikaci; (cca 30 m k pozemku je přístup pouze pěšky...!); možnost napojení je pouze na elektroinstalaci; na pozemku se vyskytují trvalé porosty.
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II II
Pi 0,00 -0,01
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
-5-
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,990 * 0,858 = 0,807 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 770,0,807 Typ
Parcelní číslo 898/10
Název
§ 9 odst. 4 zahrada Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 400,00 400,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
186,42
Jedn. cena [Kč/m2] 186,42
Cena [Kč] 74 568,74 568,-
Ocenění porostů na pozemcích Porosty na p.č.898/10 Jedná se o listnaté stromy neudržované, částečně zarostlé křovinami, část vznikla pravděpodobně náletem; uplatněny srážky. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
buk lesní Listnaté stromy III trnovník akát Listnaté stromy I jasan ztepilý Listnaté stromy II listnatý strom Listnaté stromy I Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
13 160,10 080,11 280,10 080,-
Stáří Úpravy [%] 20 roků - 60 % 15 roků - 60 % 20 roků - 60 % 15 roků - 90 %
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 5 264,5 264,1,00 ks 4 032,4 032,1,00 ks 4 512,4 512,4,00 ks 1 008,4 032,17 840,* 0,750 * 0,900 = 12 042,- Kč
-6-
Porosty na p.č.898/10 - zjištěná cena
=
12 042,- Kč
Cena porostů celkem Pozemky - celkem Pozemek p.č.898/10 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= + = *
12 042,- Kč 74 568,- Kč 86 610,- Kč 1/2
Pozemek p.č.898/10 - zjištěná cena
=
43 305,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.898/10
43 305,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
43 305,- Kč
Celkem
43 305,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřicettřitisíctřistadeset Kč
43 305,- Kč
43 310,- Kč
-7-
Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) : Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl k dispozici, a proto, na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, vlivu obtížného prodeje spoluvlastnického podílu :1/2; po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (viz Příloha č.5 ZP) mohu konstatovat, že dle mého názoru cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě a stanovuji:
Tržní hodnota spol.podílu 1/2.......................................40 000,-Kč (slovy:čtyřicettisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 9.5.2016
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2383-29/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2383-29/2016.
-8-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 19.4.2016 1 Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne 18.4.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1131 ze dne 2.3.2016 (1,10,11.stránka) 3 Porovnatelné současné nabídky nemovitostí k prodeji v této lokalitě 5
