ZNALECKÝ POSUDEK č. 320-9-2014 O ceně pozemků parc.č.116/3; parc.č. 116/4 a parc.č. 1036 v katastrálním území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun
. Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely exekučního řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec telefon: 731601709 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Praze 16.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol vypracování znaleckého posudku o ceně pozemků parc.č. 116/3; parc.č.116/4 a parc.č. 1036 nacházejících se v katastrálním území Hýskov, obec Hýskov, okres Beroun
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Berounská 267 06 Hýskov Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hýskov Katastrální území: Hýskov Počet obyvatel: 1 632 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. I I I I I I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 2 450,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.7.2014 za přítomnosti spolupracovníka - Ing. Macíka Antonína.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 1902/2013-36 ze dne 17.07.2014, které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 644 katastrální území Hýskov, obec Hýskov, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, ze dne 16.7.2014 - Územní plán obce Hýskov - Snímek katastrální mapy předmětného území - Informace získané i místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 sb., a zákona č. 303/2013 Sb. - Vyhláška č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, Ing. Vlasta Scholzová, ing. Pavel Krejčí „Úřední oceňování majetku”, prosinec 2013, vydal: Akademické nakladatelství CERM, Brno - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří. -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník je na LV č. 644 uvedený Dohnal Josef, Kostelní 166/23, Beroun-centrum, 26601 Beroun
Ident. 770307/0634
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena. -
7. Celkový popis nemovitosti Předmětné pozemky se nacházejí vv zastavěné části obce., parc.č. 116/3 je ostatní komunikace k povrchem z monolitického betonu,. parc.č.č. 116/4 je ostatní komunikace ,m,kterou není možné používat, která je zarostlá náletovými dřevinami o čem svědčí, že není delší dobu použivaná. Parc.č. 1036 je ostatní plocha, která je ve skutečnosti zanedbanou zahradou, na které jsou umístěny úly a skládky dřeva(viz. Foto)
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ostatní komunikace 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a 1036.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ostatní komunikace Na pozemku parc.č. 116/3 je ostatní komunikace zhotovená z monolitického betonu. Slouží jako příjezd na pozemek parc.č.118/22 (rodinnému domu a garáží). Její stáří odhaduji na 30 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: Typ stavby: Objekt Konstrukční charakteristika (materiálová konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Množství:
§ 17 5. Komunikace pozemní Komunikace pozemní (silnice) monolitický betonový 211 65,00 m2 plochy komunikace
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba -4-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2
= * * =
1 945,0,9000 2,2350 3 912,37
=
254 304,05 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,250 63 576,01 Kč 1,030 65 483,29 Kč
Ostatní komunikace - zjištěná cena
=
65 483,29 Kč
Plná cena:
65,00 m2 * 3 912,37 Kč/m2
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a 1036. Oceňované pozemky uvedené na LV jsou následující: 1. Parc.č. 116/3 o výměře 65m2 - ostatní plocha (ostatní komunikace) Na pozemku se nachází betonová komunikace umožňující příjezd na pozemek parc.č. 118/12. Komunikace je svažitá. 2. Parc.č. 116/4 o výměře 86 m2 - ostatní plocha (ostatní komunikace) Na pozemku je ostatní komunikace a navazuje na výše uvedenou komunikaci. Tuto komunikaci -5-
není možné využít, jelikož je zarostlá vzrostlými náletovými dřevinami a je neprůchozí. 3. Parc.č.1036 o výměře 587 m2 – ostatní plocha Tento pozemek je ve skutečnosti zanedbané zahrada na které se nachází úly a skládka dřeva. V územním plánu obce je uvedeno -smíšená zóna obytná místní. Tuto plochu je možné zastavět. Ocenění této parcely provedu jako nezastavěný stavební pozemek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek je stěží přístupný pěšky. Pro přístup je nutno odstranění dřevin na přístupové komunikaci. Z toho důvodu uplatňuji srážku z ceny.
č. IV
Pi 0,00
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba III 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -6-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,10
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné – nelze přijet motorovým vozidlem 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
-0,02
I IV I
-0,08 -0,02 0,00
II II I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,793 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,900 * 0,793 = 0,714 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 2 450,0,714 Typ
Název
Parcelní číslo 1036
§ 9 odst. 3 (§ 4 ostatní plocha odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 587,00
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 5 2 450,Typ § 9 odst. 5
Název
ostatní pozemky ostatní komunikace § 9 odst. 5 ostaní pozemky ostatní komunikace Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 116/3
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
524,79
Jedn. cena [Kč/m2] 524,79
Cena [Kč] 308 051,73 308 051,73
Koeficienty
Úprava
0,04
98,00
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 65,00 98,00
116/4
86,00
Upr. cena [Kč/m2]
Cena [Kč] 6 370,-
98,00
8 428,14 798,-
Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a 1036. - zjištěná cena
-7-
=
322 849,73 Kč
II. Označení jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, které zvyšují, nebo snižují cenu nemovitosti (ustanovení §336a, odst.1, písm.B) o.s.ř.) Ve výše uvedeném Výpisu z katastru nemovitostí LV 644 katastrální území Hýskov, obec Hýskov, jsou uvedená následující práva a závazky ( blíže ve výpisu v příloze): - Věcné břemeno chůze a jízdy bez možnosti zastavení a stání Parcela: 118/22 Parcela: 116/3 V-5481/2008-202 Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.10.2008 V- 5481/2008-2 Věcné břemeno jízdy a chůze po pozemku parc.č. 116/2 - ostatní plocha ( ostatní komunikace) zřízeno ve prospěch pozemku 118/12 dle smlouvy – bezúplatná. Hodnota věcného břemene ………………………………………………..0,- Kč
Rekapitulace výsledných cen: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Ostatní komunikace
65 483,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
65 483,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parc.č. 116/3; 116/4 a 1036.
322 849,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
322 849,70 Kč
Celkem Věcné břemeno
388 333,- Kč 0,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
388 333,- Kč
388 330,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistaosmdesátosmtisíctřistatřicet Kč V Praze 16.8.2014
Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec -8-
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 25.4.1997 pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 320-9-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 320-9-2014/1.
-9-
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1
Fotodokumentace
Pohled z ulice Berounská na komunikaci parc.č.116/3
Pohled na povrch komunikace
- 10 -
Pohled na pozemek parc.č. 1036 - zahradu
Pohled na zarostlou ostatní komunikaci parc.č. 116/4
- 11 -
