ZNALECKÝ POSUDEK č. 2417/37/15 o ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 324 se stavbou č.p. 7, parc.č. 1834/4 vše v k.ú. Žernov, obec Žernov, okres Semily.
Objednavatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 28.1.2015.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 19.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 28.1.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Sýkořice 7 512 63 Žernov Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Žernov Katastrální území: Žernov Počet obyvatel: 232 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
č. V IV V IV III VI
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 71,28 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2015 za přítomnosti Ing.Jiřího Hejly, který však znalci neumožnil vstup na pozemek ani prohlídku domu.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.51 pro k.ú. Žernov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 28.1.2015 v době od 15,30 do 15,50 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti -2-
Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.51 pro k.ú. Žernov
6. Dokumentace a skutečnost Dne 28.1.2015 v 15,30 hod. byl na místě za vlastníky přítomen pouze Ing. Jiří Hejl, který však znalci neumožnil vstup do domu a prohlídku objektu. Nebyla předložena projektová ani jiná stavebně právní dokumentace, Ing. Hejl dne 2.2.2015 zaslal e-mailem nečitelné kopie stavebních výkresů a titulní stranu znaleckého posudku z roku 1990, výměry proto byly čerpány odměřením z katastrální mapy v katastru nemovitostí a odhadem při prohlídce ze sousedících pozemků. Stáří domu č.p. 7 je (podle sdělení Ing. Hejla) 46 let.
7. Celkový popis nemovité věci Žernov patří administrativně pod okres Semily a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Turnov. Obec se rozkládá asi osm kilometrů jihozápadně od Semil a deset kilometrů východně od Turnova. Z turistického hlemá pět části, Křečovice 1. díl, Podtýn, Proseč, Sýkořice a Žernov. V obci je elektrorozvodná síť a veřejný vodovod. Přístup je přes poz.parc.č.1834/3 trvalý travní porost (Česká republika, Koťátková MUDr.), poz.parc.č. 2228 (Obec Žernov), poz.parc.č. 1834/1 lesní pozemek (Česká republika, Koťátková MUDr.),
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 7 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII 0,00 pro zemědělství - zemědělský areál 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,838 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,830
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 7 Přízemní pravděpodobně z 1/2 podsklepený dům s obytným podkrovím byl postaven v roce 1969. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon, nad vstupní verandou je střecha plochá, pravděpodobně s plechovou falcovanou krytinou. Okna jsou dřevěná zdvojená. V I.NP je pravděpodobně zádveří, chodba, schodiště do podkroví, koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyně a jídelní kout. V podkroví je asi chodba, pokoj, ložnice s terasou, komora a půda. Stavebně technický stav se jeví jako průměrný, který odpovídá stáří a běžné údržbě. Užitná plocha stavby byla vypočtena ze zastavěné plochy, přičemž ze zast.pl. I.PP bylo uvažováno 40 %, ze zast.pl. I.NP 75 % a z podkroví 50 %..... celkem157,29 m2.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*1/2 I.PP I.NP 8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60 podkroví a zastřešení 8,70*11,00+2,60*2,50
= = =
[m2] 55,89 111,78 102,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 55,89 m2 2,00 m
Název I.PP -5-
111,78 m2 102,20 m2
I.NP podkroví a zastřešení
2,60 m 3,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.PP ((8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*1/2)*(2,00) I.NP (8,70*11,00+2,60*3,00+1,80*4,60)*(2,60) podkroví a zastřešení (8,70*11,00*3,50*1/2)+(2,60*2,50)*(3,00)
= = =
[m3] 111,78 m3 290,63 m3 186,98 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.PP I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 111,78 m3 290,63 m3 186,98 m3 589,39 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný plechové šablony pozinkovaný plech břízolitové omítky pískovcová podezdívka
dřevěná, zdvojená
-6-
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S P S C S S C S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
26. Ostatní
C
100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S P S C S S C S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
589,39 m3 * 4 022,41 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 46 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 46 / 100 = 46,0 % -7-
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 92,69 0,9269
2 290,1, 1200 0,9269 0,8000 2,1150 4 022,41 2 370 768,23 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 46,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,540 1 280 214,84 Kč 0,830 1 062 578,32 Kč
Dům č.p. 7 - zjištěná cena
=
1 062 578,32 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Dle sdělení Ing. Jiřího Hejla je studna hluboká 29 m. d = 145 mm, vydatnost 30 l/min. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 29,00 m 145 mm 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 29,00 m * 1 640,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ = * * =
47 560,- Kč 47 560,- Kč 0,8000 2,2930 87 244,06 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,850 74 157,45Kč 74 157,45 Kč 0,830 61 550,68 Kč
Studna - zjištěná cena
=
61 550,68 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100)
-8-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,838 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,838 = 0,830 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 71,28 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 324
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1834/4 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,830
Upr. cena [Kč/m2] 59,16
Výměra [m2] 126,00
Jedn. cena [Kč/m2] 59,16
Cena [Kč] 7 454,16
593,00
59,16
35 081,88 42 536,04
=
-9-
Koef.
42 536,04 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 7 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
1 062 578,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 124 129,- Kč
61 550,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
42 536,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
42 536,- Kč 1 166 665,- Kč
Celkem
- 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Započitatel Pozemek Dispozice ná plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Stružinec - Tuháň 134,00 630 1 000 000 7 463 0,75 Rodinný dům, Rodinný dům s podkrovím v obci Tuháň u Lomnice nad Popelkou. Na
Upravená cena Foto Kč/m2 5 597
rovinatém pozemku s výměrou 630 m2, dům je orientován JV a JZ směrem. V prvním podlaží se nachází veranda (5.94 m2), kuchyně (13.75 m2, JZ), obývací pokoj (13.75 m2) orientován JZ i JV směrem do zahrady, ložnice (13.75 m2, JV), chodba (12 m2), koupelna s bezbariérovým sprchovým koutem (8 m2) a oddělené WC (1,7 m2). V podkroví je jedna obytná místnost (21 m2) se vstupem na balkón (7 m2) a půda (40 m2). Podsklepený dům má zdravé krovy s novou (10 let) střešní krytinou Bramac, původní špaletová okna, na podlahách v pokojích jsou prkenné podlahy, v chodbě dlažba, rozvody elektřiny a vody jsou původní, vytápění je tuhými palivy.
Hodnocení: Chucelna 90,00 3 765 799 000 8 878 0,72 Rodinný dům, Venkovský dům, který se nachází na okraji obce Chuchelna, v blízkosti
6 392
města Semily. Dům je z větší části v původním stavu. Dům se nachází na pěkném slunném místě, s výhledem do širokého okolí. V domě a na pozemku jsou veškeré dostupné inženýrské sítě (plyn, obecní vodovod, elektřina 220/380V) Dispozice domu: částečné podsklepení, kuchyňka, dvě obytné místnosti, splachovací záchod, chlév, půda a dřevník. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva.
Hodnocení: Zdůvodnění koeficientu Kc: Stružinec 108,00 1 581 850 000 7 870 0,68 Rodinný dům, Chalupa s garáží, okrasnou zahradou, altánem a příslušenstvím v klidné
5 352
části obce Stružinec nedaleko Lomnice nad Popelkou. Chalupu lze využívat jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení. Chalupa se prodává v případě zájmu částečně zařízena.
Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Stanovená jednotková cena:
7,37 %
Variační koeficient po úpravách: 157,29 m2 5 352 Kč/m2 Minimální cena: 5 780 Kč/m2 Průměrná cena: 6 392 Kč/m2 Maximální cena:
5 800 Kč/m2
- 11 -
Porovnávací hodnota:
7,68 % 841 816 Kč 909 136 Kč 1 005 398 Kč
912 282,- Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Příznivé životní prostředí 2. Velký pozemek 3. Možnost dalšího stavebního rozšíření 4. Malá vzdálenost do Rovenska pod Troskami a do Turnova, kde je dobrá občanská vybavenost a dostatečný počet pracovních příležitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Polosamota v blízkosti zemědělských objektů 2. Nízký počet pracovních příležitostí v místě a okolí, minimální občanská vybavenost 3. Není možnost příjezdu z veřejné komunikace
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ......... 912.282,- Kč
Obvyklá cena zaokr. :
910.000,- Kč
Slovy: Devětsetdesettisíc Kč V Ohavči 19.2.2015
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.
- 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2417/37/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2417/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 51 ze dne 9.1.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav Znalecký posudek
- 13 -
počet stran A4 v příloze: 2 3 2 1 1 1
