ZNALECKÝ POSUDEK č. 2319-58/2015 pozemků st.p.č.284, p.č.594/8 s rekreační chatou ev.č.178 a příslušenstvím v k.ú. a obci Mořinka, okres: Beroun
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 5469/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.8.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 12 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 20.8.2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.284, p.č.594/8 s rekreační chatou ev.č.178 s příslušenstvím v kat.území a obci Mořinka, okres: Beroun; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chata Mořinka ev.č.178 267 18 Mořinka Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Mořinka Katastrální území: Mořinka Počet obyvatel: 142 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
č. V IV III
Pi 0,50 0,60 1,02
III
0,70
III VI
0,90 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 377,85 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.8.2015 za přítomnosti p.Štěpánka a p.Štěpánkové Petry.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 4.8.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 4.8.2015 při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.4.2015 (č.j.088EX 5469/12) - exekuční příkaz ze dne 26.6.2013 od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 29.6.2015 - výpis z KN ze dne 29.6.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2015 - údaje zjištěné na OÚ Mořinka dne 4.8.2015 : a/ přidělení pozemku do osobního užívání v r.1968 b/ stavební povolení ze dne 3.4.1967 vydané pod č.j.1691/64 c/ povolení k užívání dřevěné rekreační chaty na p.č.284 ze dne 21.6.1968 d/ oplocení pozemku v r.1989
-3-
e/ povolení vrtané studny na p.č.594/8 ze dne 8.1.1998
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou 2 pozemky s rekreační chatou ev.č.178 severovýchodně od sídelní části obce Mořinka, v lokalitě rekreačních chat, v chráněné krajinné oblasti Karlštejnsko. Příslušenství rekreační chaty tvoří vrtaná studna (nefunkční, není voda...), venkovní úpravy a trvalé porosty.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci
-4-
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,85
III
0,05
IV II
0,07 -0,05
III
0,00
IV
-0,02
I II
-0,01 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,884 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,884
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 Jedná se o svažité pozemky k jihu, přístupné pouze pro pěší úzkou cestou; s možností napojení na elektroinstalaci a vodovod; bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod; nachází se v chráněném území Karlštejnsko. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
č. II II
Pi 0,00 -0,02
III III
0,00 -0,05
I II
0,00 0,00
-5-
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,930 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,884 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,930 * 0,884 = 0,822 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 377,85 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.284 594/8
Výměra [m2] 37,00 334,00 371,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,822
310,59
Jedn. cena [Kč/m2] 310,59
Cena [Kč] 11 491,83
310,59
103 737,06 115 228,89
2
m
Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata ev.č.178 Jedná se o dřevěnou rekreační chatu s vyzdívaným suterenem v jižním svahu, jenž byla postavena v r.1968; chata je částečně podsklepena. Obvodové zdivo suterenu je kamenné a konstrukce přízemí je dřevěná, oboustraně obíjená ; střecha je sedlová o mírném sklonu s vlnitým eternitem; údržba rekreační chaty je zanedbána. Okna jsou dřevěná zdvojená; strop nad suterenem je z ocel.nosníků a želbet.desek. Přízemí je dispozičně členěno na obytnou místnost, kuchyň, verandu, WC a chodbu; v suterenu jsou sklepní prostory. Rekreační chata je napojena na veřejnou elektroinstalaci, WC je bez napojení na vodu, v kuchyňce je sporák na PB; vytápění je lokální (kamna na pevné palivo). V ceně rekreační chaty jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojka elektro. oplocení, plotová vrátka, venkovní schody, zpevněné plochy, venkovní krb. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 47 let 3 580,- Kč/m3
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 7,35*5,10 1.podz.podl.: 7,35*2,30 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.:
Zastavěná plocha 37,49 m2 16,91 m2
= =
37,49 m2 16,91 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,20 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (7,35*5,10)*(2,50) 1.podz.podl.: (7,35*2,30)*(2,20) zastřešení: 7,35*5,10*0,80/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
93,71 m3 37,19 m3 14,99 m3 145,89 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1 - 0,005 * 47 = 0,765
č. III
Vi typ F
II II
0,00 -0,03
I II II II III
-0,01 0,00 -0,06 0,00 0,00
II III IV
0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,765 = 0,448
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,884 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 580,- Kč/m3 * 0,448 = 1 603,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 145,89 m3 * 1 603,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,884= 206 842,- Kč
-7-
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
206 842,- Kč
Cena staveb celkem
=
206 842,- Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.594/8 Jedná se o smíšené trvalé porosty; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
103 737,00 334,00 100,00 31 058,98 0,065 2 019,00
Trvalé porosty na p.č.594/8 - zjištěná cena
=
2 019,- Kč
Cena porostů celkem
=
2 019,- Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rekreační chata ev.č.178 Trvalé porosty na p.č.594/8 Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem
+
206 842,- Kč 2 019,- Kč 208 861,- Kč 115 228,89 Kč
Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8 - zjištěná cena
=
324 089,89 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.284, p.č.594/8
324 090,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
324 090,- Kč
Celkem
324 090,- Kč
-8-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
324 090,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
324 090,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji rekreačních chat v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku) , jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca 270-500 tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vyhodnotil také aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, a odhaduji, že dle mého názoru:
Tržní hodnota oceňované nemovitosti.....................320 000,-Kč (slovy:třistadvacettisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna.
Ve Velké Dobré 20.8.2015
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2319-58/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2319-58/2015.
- 10 -
Rekreační chata ev.č.178, k.ú.Mořinka, okres: Beroun Pohled jihozápadní (celkový)
Pohled severozápadní
- 11 -
Pohled jihozápadní
Obytná místnost - přízemí
Kuchyň - přízemí
- 12 -
Sklepní prostor
