2919/136/10
o ceně :
-1-
Podílu na bytovém domě č.p. 1093 na pozemku p. č. 2208 v katastrálním území 686042 Horní Litvínov.
Okres
:
CZ0425 Most
Obec
:
567256 Litvínov
Datum vyhotovení :
22.4.2010
Posudek vyžádal :
KP – real CZ s.r.o. Na Kocandě 939/25 412 01 Litoměřice Zastoupená p. Pavlem Kloučkem - jednatelem
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Vypracoval :
Ing. Vítězslav Suchý, U stadionu 1355/16, 434 01 Most tel.: 476 709 704 mobil: 605 947 813 E-mail:
[email protected]
Podklady pro vypracování posudku: Výpis z Katastru nemovitostí list vlastnictví 3162, vyhotovený dálkovým přenosem dne 1.4.2010 p Kopie Katastrální mapy Projektová dokumentace Kolaudační rozhodnutí vydané MěNV dne 21.3.1947 pod číslem 31.171/46 VIII.19 b/l-5 údaje vlastníka nemovitosti vlastní prohlídka Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédl dne : 20.4.2010 Ocenění provedeno dle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhlášky 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky 456/2008 Sb. a vyhlášky 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle údajů vlastníka nemovitosti a výsledků prohlídky na místě.
Nález: Předmětem ocenění je podíl, ve výši 250/1000, na bytovém domě č.p. 1093, na pozemku p. č. 2208, v katastrálním území 686042 Horní Litvínov. Nemovitosti se nacházejí v severovýchodní části města ve Vrchlického ulici. Pozemek je jiného vlastníka, proto se neoceňuje.
2919/136/10
-2-
I) Nákladová cena - Popis objektů a ocenění : 1) Bytový dům: Bytový dům je vnitřní v řadě dalších domů a spolu s nimi tvoří uliční čáru. Má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a z části využité podkroví. V prvním a druhém nadzemním podlaží jsou vždy dva byty 1+3. Každý byt má kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC a předsíň. Ke každému bytu přísluší dvě místnosti ve sklepě. Podkroví je využito z poloviny jako rozšíření jedné bytové jednotky ve II. NP a druhá polovina je využita jako půda. Suterén je pod celým domem. Základy budovy jsou betonové, s dobrou izolací. Nosná konstrukce domu je zděná z cihel o síle zdí 35 a 45 cm. Strop v suterénu je betonový, stropy v I. a II. NP trámové, s hladkým omítnutým povrchem. Střecha je sedlová se střešními okny v jedné polovině. Konstrukce krovu je trámová, s plným bedněním, krytá plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou kompletní. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé, štukové, vnější omítky jsou hrubé, vápenocementové. Obklady jsou provedeny v sociálních zařízeních a v kuchyních kolem linek. Schody jsou do suterénu betonové, obložené keramickou dlažbou, do I. II. NP a podkroví jsou dřevěné, s podstupnicí. Dveře jsou dřevěné náplňové. Okna jsou v 1/2 domu dřevěná, zdvojená a v polovině domu plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy v I. PP jsou betonové. Podlahy v I. NP jsou betonové, ve II. NP jsou dřevěné, kryté linem PVC, nebo textilní krytinou. V podkroví jsou na půdě půdovky, v bytě podlaha dřevěná, krytá linem nebo textilní krytinou. Vytápění je lokální, etážové, na plyn nebo GAMATY. Je zaveden světelný i motorový proud s pojistkovými automaty. Je proveden rozvod studené a teplé vody, vodorovné i svislé kanalizace. Je proveden rozvod plynu. V kuchyních jsou sporáky na plyn, v koupelnách umyvadla a vany, nebo sprchové kouty. Teplá voda je ohřívána v plynových průtokových ohřívačích, nebo karmách. Záchody jsou splachovací. Výtah není proveden. Ostatní vybavení není provedeno. Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze č. 2 výše uvedené vyhlášky. Dle výše uvedeného kolaudačního rozhodnutí je bytový dům užíván od roku 1947, to je stáří ke dni ocenění 63 let. let. Stav budovy je dobrý, v roce 1993 byla v ¼ domu zřízeno plynové vytápění, v roce 1997 byl proveden nový rozvod vody, kanalizace, byla provedena rekonstrukce střechy včetně oplechování, okapů a svodů. V roce 1997 v ¼ bylo provedeno etážové topení s kombinovaným kotlem. Ostatní vybavení bytových jednotek je průběžně obměňováno, takže část je opotřebená na 100 % a druhá polovina na 50 %. Město Litvínov má 27 502 obyvatel.
Zastavěná plocha 2 I. PP až II. NP 18,20*9,81 = 178,54 m ----------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------------2 Průměrná zastavěná plocha: = 178,54 m Průměrná výška podlaží I. PP = 2,55 m I. - II. NP = 2,80 m ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------Vážená průměrná výška podlaží = 2,72 m
2919/136/10
-3-
Výpočet obestavěného prostoru : 18,20*9,81*(8,73+5,95/2)
=
2 089,83 m
Kvantifikace jednotlivých složek ceny Složka ceny
Popis event.
Podklad
Výsl. hodnota
postup výpočtu ZC
Příloha č. 2.
Budova typu "K"
K1
Koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce Zděné
K2
Příloha č. 4
K2 = 0,92 + (6,6 / ZP)
výpočet
ZP =
178,54
0,95696651
Koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu
výpočet
K3 = /2,10 / V) + 0,30
V=
2,72
K3 = K4
0,939Kč
Koeficient přepočtu ZC podle průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu
K3
2 150,00Kč 9 714 156,79Kč
Základní cena budovy ZC x obest. prost. x Ki
1,07205882 výpočet - příloha č. 15
Koeficient vybavení stavby
Konstrukce a vybavení Provedení
% nestan.
A
Koeficient
%xAxK/100
1 Základy
Standardní
0,060
0,00000000
2 Svislé konstrukce
Standardní
0,188
0,00000000
3 Stropy
Standardní
0,082
0,00000000
4 Krov
Standardní
0,053
0,00000000
5 Krytiny střech
Standardní
0,024
0,00000000
6 Klempířské konstrukce Standardní
0,007
0,00000000
7 Vnitřní povrchy
Standardní
0,069
0,00000000
8 Vnější povrchy
Standardní
0,031
0,00000000
9 Vnitřní obklady
Standardní
0,021
0,00000000
10 Schody
Dřevěné
11 Dveře
Standardní
0,032
0,00000000
12 Vrata
Standardní
0,000
0,00000000
13 Okna
Standardní
0,054
0,00000000
14 Povrchy podlah
Standardní
0,031
0,00000000
15 Vytápění
Standardní
0,047
0,00000000
16 Elektroinstalace
Standardní
0,052
0,00000000
17 Bleskosvod
Standardní
0,004
0,00000000
18 Vnitřní vodovod
Standardní
0,033
0,00000000
19 Vnitřní kanalizace
Standardní
0,032
0,00000000
20 Vnitřní plynovod
Standardní
0,004
0,00000000
21 Ohřev vody
Standardní
0,021
0,00000000
22 Vybavení kuchyní
Standardní
0,018
0,00000000
23 Hygienické vybavení
Standardní
0,038
24 Výtahy
Chybí
100 0,013
-1,852
-0,02407600
25 Ostatní
Chybí
80 0,056
-1,852
-0,08296960
26 Instalační jádra
Standardní
75 0,030
n= K4 = 1 + (0,54 x n)
-1,000
-0,02250000
0,00000000
0,000
0,00000000
1
-0,12954560 K4 =
0,93004538
3
2919/136/10
-4-
K5 Koeficient polohový podle přílohy č. 13
K5 =
1,000
Ki =
2,162
Kp =
1,204
Ki Koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32 Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 33 Základní cena upravená
5 014,25Kč
ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K x Ki x Kp = Obestavěný prostor =
2089,83
Reprodukční cena budovy :
ZCU x Obestavěný prostor =
10 478 923,73Kč
Výpočet odpisu analytickou m etodou B Popis konstrukce
C
Skutečné stáří
A%
Životnost
A Podíl v %
B/C
(B/C) x A
1 Základy
63
150 0,060 0,06147541
0,42000000
0,02581967
2 Svislé konstrukce
63
80 0,188 0,19262295
0,78750000
0,15169057
3 Stropy
63
80 0,082 0,08401639
0,78750000
0,06616291
4 Krov
63
80 0,053 0,05430328
0,78750000
0,04276383
5 Krytiny střech
13
40 0,024 0,02459016
0,32500000
0,00799180
6 Klempířské konstrukce
13
30 0,007 0,00717213
0,43333333
0,00310792
7 Vnitřní povrchy
63
70 0,069 0,07069672
0,90000000
0,06362705
8 Vnější povrchy
63
70 0,031 0,03176230
0,90000000
0,02858607
9 Vnitřní obklady
50
60 0,011 0,01127049
0,83333333
0,00939208
20
50 0,010 0,01024590
0,40000000
0,00409836
10 Schody
63
80 0,030 0,03073770
0,78750000
0,02420594
11 Dveře
63
80 0,032 0,03278689
0,78750000
0,02581967
12 Vrata 13 Okna
0,000 0,00000000 63
80 0,027 0,02766393
0,78750000
0,02178535
5
50 0,027 0,02766393
0,10000000
0,00276639
30
30 0,015 0,01536885
1,00000000
0,01536885
15
30 0,016 0,01639344
0,50000000
0,00819672
7
20 0,024 0,02459016
0,35000000
0,00860656
19
20 0,023 0,02356557
0,95000000
0,02238730
16 Elektroinstalace
63
70 0,052 0,05327869
0,90000000
0,04795082
17 Bleskosvod
13
30 0,004 0,00409836
0,43333333
0,00177596
18 Vnitřní vodovod
13
30 0,033 0,03381148
0,43333333
0,01465164
19 Vnitřní kanalizace
13
40 0,032 0,03278689
0,32500000
0,01065574
20 Vnitřní plynovod
13
30 0,004 0,00409836
0,43333333
0,00177596
21 Ohřev vody
13
30 0,021 0,02151639
0,43333333
0,00932377
22 Vybavení kuchyní
10
20 0,009 0,00922131
0,50000000
0,00461066
20
25 0,009 0,00922131
0,80000000
0,00737705
15
40 0,019 0,01946721
0,37500000
0,00730020
30
40 0,019 0,01946721
0,75000000
0,01460041
14 Povrchy podlah 15 Vytápění
23 Hygienické vybavení 24 Výtahy 25 Ostatní 26 Instalační jádra
0,000 0,00000000 15
30 0,023 0,02356557
0,50000000
0,01178279
30
30 0,022 0,02254098
1,00000000
0,02254098
0,000 0,00000000 0,98
Procento opotřebení
1 0,68672302
Reprodukční cena
10 478 923,73Kč
Odpis opotřebení
-7 196 118,14Kč
Zjištěná cena
3 282 805,59Kč
2919/136/10
-5-
2) Půdní vestavba: V podkroví je provedena vestavba bytu, která rozšiřuje jeden byt v II. NP. Vestavba je provedena na bázi dřeva a dřevní hmoty. Vybavení a zařizovací předměty odpovídají vybavení v ostatních bytech. Životnost podkroví je vázána na životnost celého domu. Dům je starý 63 let, zbývá do konce životnosti 37 let. Podkroví je staré 3 roky. Odpis opotřebení činí 2,50% za rok, celkem 7,5 %. Zastavěná plocha: Výška podlaží: Obestavěný prostor:
2
7,60*7,81
= = 7,60*7,81*1,10+7,60*(7,60+6,20)/2*1,60 =
59,36 m 2,70 m 3 149,20 m
Kvantifikace jednotlivých složek ceny Složka ceny
Popis event.
Podklad
Výsl. hodnota
postup výpočtu ZC
Příloha č. 2.
Budova typu " K "
K1
Koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce Na bázi dřevní hmoty
K2
Příloha č. 4
1,03
Koeficient přepočtu ZC podle průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu K2 = 0,92 + (6,6 / ZP)
K3
2 150,00Kč 693 526,36Kč
Základní cena budovy ZC x obest. prost. x Ki
výpočet
ZP =
59,36
1,03118598
Koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu
výpočet
K3 = (2,10 / V) + 0,30
V=
2,70
K3 = K4
1,07777778 výpočet - příloha č. 14
Koeficient vybavení stavby
Konstrukce a vybavení Provedení
% nestan.
Standardní
3 Stropy
Standardní
4 Krov
Chybí
100
0,053
-1,852
-0,09815600
5 Krytiny střech
Chybí
100
0,024
-1,852
-0,04444800
6 Klempířské konstrukce Chybí
100
0,007
-1,852
-0,01296400
-1,852
-0,05741200
-1,852
-0,05556000
8 Vnější povrchy
Chybí
9 Vnitřní obklady
Standardní
-1,852
%xAxK/100
2 Svislé konstrukce
Standardní
0,060
Koeficient
Chybí
7 Vnitřní povrchy
100
A
1 Základy
0,188
0,00000000
0,082
0,00000000
0,069 100
0,031
0,00000000
0,021 100
0,00000000
10 Schody
Chybí
11 Dveře
Standardní
0,032
0,00000000
12 Vrata
Standardní
0,000
0,00000000
13 Okna
Standardní
0,054
0,00000000
14 Povrchy podlah
Standardní
0,031
0,00000000
15 Vytápění
Standardní
0,047
0,00000000
16 Elektroinstalace
Standardní
0,052
17 Bleskosvod
Chybí
18 Vnitřní vodovod
Standardní
0,033
0,00000000
19 Vnitřní kanalizace
Standardní
0,032
0,00000000
20 Vnitřní plynovod
Standardní
0,004
0,00000000
21 Ohřev vody
Standardní
0,021
0,00000000
22 Vybavení kuchyní
Standardní
0,018
0,00000000
23 Hygienické vybavení
Standardní
0,038
24 Výtahy
Chybí
100
100
0,030
-0,11112000
0,004
0,013
0,00000000 -1,852
-0,00740800
0,00000000 -1,852
-0,02407600
2919/136/10
-6-
25 Ostatní
Chybí
26 Instalační jádra
Standardní
80
0,056
-1,852
0,000
-0,08296960 0,00000000
n=
-0,49411360
K4 = 1 + (0,54 x n)
K4 =
0,73317866
K5 Koeficient polohový podle přílohy č. 13
K5 =
1,000
Ki =
2,162
Kp =
1,204
Ki Koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32 Kp Koeficient prodejnosti podle přílohy č. 33 Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K x Ki x Kp = Obestavěný prostor =
4693Kč 149,20
Reprodukční cena budovy :
ZCU x Obestavěný prostor =
Procento opotřebení
700 133,53Kč 7,500000%
Odpis opotřebení
-52 510,01Kč
Zjištěná cena
647 623,51Kč
Mezisoučet: 1) 2)
Budova Podkroví Celkem:
3 282 805,59 Kč 647 623,51 Kč 3 930 429,10 Kč
2) Venkovní úpravy: Cena je stanovena dle § 10, odstavec (2) jako 2 % ze zjištěné ceny stavby. Výpočet ceny: 3930429,10*0,02 = 78 608,58 Kč 3) Pozemky Pozemky jsou jiného vlastníka, proto se neoceňují.
Rekapitulace nákladové ceny:
2919/136/10
-7-
1) 2) 3)
3 930 429,10 Kč 78 608,58 Kč 0 4 009 037,68 Kč
Budova Venkovní úpravy Pozemky Celkem:
Nákladová cena:
Po zaokrouhlení:
4 009 040,- Kč
II. Výnosová cena: V domě jsou čtyři bytové jednotky, které lze pronajmout. Obvyklý nájem za bytovou jednotku je v místě a v čase o 1500 až 3000 vyšší, než náklady na údržbu a provoz bytu. Podlaží Byt plocha cena ------------------------------------------------------------------------------------------1. NP 1+3 68,30 2000,1. NP 1+3 68,30 2000,2. NP 1+3 68,30 2000,2. NP 1+7 127,66 3000,------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem: 9 000,- Kč
Roční nájem celého bytového domu, bez nákladů na údržbu a provozování domu činí: 9000*12 =
108 000 Kč
Cena nemovitosti je vypočtena dle § 22, odstavec (1) podle vzorce: N CV = ----------- x 100 p kde CV je cena zjištěná výnosovým způsobem N je roční nájemné p je míra kapitalizace v procentech
CV = 108000*100/5 = 2 160 000 Kč
Výnosová cena:
Po zaokrouhlení:
2 160 000,- Kč
2919/136/10
-8-
III. Porovnávací cena Pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze zpracovatele ocenění i z nabídkových cen kanceláří orientovaných na Litvínov a okolí (REAL Capital, Prolux, Svět realit). Nabídkové ceny i ceny ze skutečně realizovaných obchodů za bytové domy v popsané lokalitě se pohybují v rozmezí 1200,- Kč až 3 2000,-Kč za 1 m obestavěného prostoru. V oceňovaném domě je standardní vybavení a průměrný technický stav. Umístění je poměrně atraktivní, dopravní dostupnost dobrá, parkovací možnosti značně omezené. Na domě byly povedeny částečné stavební úpravy, technický stav domu je průměrný. 3 Porovnávací hodnotu odhaduji ve spodní části rozmezí, blíže ke středu, konkrétně na 1500 Kč za 1 m OP. Výpočet ceny: 1500,00*2090
=
3 135 000,- Kč
IV. Obvyklá cena: Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumízejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozomí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Rekapitulace : Nákladová cena: Výnosová cena: Porovnávací cena:
4 009 040,- Kč 2 160 000,- Kč 3 135 000,- Kč
Výsledné hodnocení: Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny. K datu vypracování posudku je navržena obvyklá cena ve výši: 3 101 350,- Kč
2919/136/10
-9-
Z toho podíl 250/1000:
Obvyklá cena =
775 340,- Kč
Slovy : Sedmsetsedmdesátpěttisíctřistačtyřicet korun českých
Přílohy:
Výpis z Katastru nemovitostí Kopie Katastrální mapy Fotodokumentace
2919/136/10
- 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 7.7.1993 č.j. Spr 3368/93 z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým č. 2919/136/10 znaleckého deníku. Posudek byl vyhotoven ve 3 paré a má stranu titulní, 9 číslovaných stran a 7 stran příloh. Znalečné a náklady účtuji podle přiložené likvidace na základě účtu číslo 2919/136/10.
