-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2170 64/2010 o ceně pozemku parc.č. 112 včetně příslušenství, vše v obci Praha, k.ú. Hlubočepy
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava - Mariánské Hory
Účel posudku:
podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., a obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 2.5.2010 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: tel: 777196035, 220920525 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 3.5.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti, a to ceny pozemku parc.č. 112 včetně příslušenství, vše v obci Praha, k.ú. Hlubočepy, resp. znaleckým úkolem je ocenění pouze spoluvlastnického podílu k výše uvedenému pozemku, který činí id. 1/2 z celku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc.č. 112 Adresa nemovitosti: k.ú. Hlubočepy 150 00 Praha 5 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Hlubočepy Počet obyvatel: 1 233 211 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.5.2010 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Praha - město, list vlastnictví č. 33 pro k.ú. Hlubočepy, ze dne 30.3.2010 - kopie katastrální mapy uvedené lokality - usnesení o ustanovení znalcem Exekutorského úřadu v Ostravě, č.j. 024 EX 5605/09-30 - cenová mapa stavebních pozemků hl.m. Prahy pro rok 2010 - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovitosti
-3Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 112 v k.ú. Hlubočepy, obec Praha, ul. Pod Žvahovem. Jedná se o obdélníkový pozemek využívaný jako parkoviště. Pozemek je přímo přístupný z ulice Pod Žvahovem. Je napojitelný na všechny inženýrské sítě. Dle schváleného územního plánu obce je pozemek veden v kategorii OB - území čistě obytné. Z výpisu z KN vyplývá, že na pozemku byl s největší pravděpodobností v minulosti objekt, pravděpodobně rodinného domu, který byl odstraněn, pravděpodobně z důvodu špatného technického stavu.
B. Posudek Ocenění je provedeno variantním způsobem a) b) c)
Ocenění dle cenového předpisu Ocenění porovnávacím způsobem Ocenění „ekonomickým” způsobem
a) Ocenění dle cenového předpisu Pozemek parc.č. 112 v k.ú. Hlubočeny je veden v cenové mapě stavebních pozemků hl.m. Prahy pro rok 2010. Cenová mapa je dokument, který uvádí ceny stavebních pozemků v dané lokalitě, přičemž tyto ceny jsou stanovovány na základě skutečných prodejních cen uvedených již v minulosti uzavřených kupních smlouvách. Tyto ceny víceméně odpovídají realitě. Nutno ale podotknout, že jsou určitá specifika, která je nutno brát v úvahu při stanovení tržní ceny konkrétního pozemku. Za prvé je to skutečnost, že ceny v cenové mapě mají určitou „setrvačnost”, zpravidla min. jeden až dva roky. Jinými slovy, ceny pozemků uvedených v současně platné cenové mapě jsou ceny z prodejních smluv uzavřených před více jak jedním, zpravidla dvěma roky. Druhou skutečností je fakt, že tržní cena konkrétního pozemku závisí také na jeho velikosti. Pokud je výměra pozemku menší, pak cena za 1 m2 pozemku je vyšší. Jinými slovy, platí zde nepřímá úměra. S ohledem na výše uvedené lze konstatovat, že cenu dle cenového předpisu (cenové mapy) oceňovaného pozemku lze akceptovat, resp. je ji možno brát jako minimální. Obsah posudku dle cenového předpisu a) Venkovní úpravy a1) Zpevněná asfaltová plocha b) Porosty b1) Porosty c) Pozemky c1) Pozemek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
-4Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Venkovní úpravy a1) Zpevněná asf plocha - § 4 Stáří plochy stanoveno na základě odborného odhadu na 15 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby: Objekt: Konstrukční charakteristika: Kód CZ - CC: Množství:
5. Komunikace pozemní Plochy charakteru pozemních komunikací z kameniva obalovaného živicí 211123 150,00 m2 plochy komunikace
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
Základní cena upravená
= 150,00 m2 * 926,34 Kč/m2
Plná cena:
1 081,- Kč/m2 1,2000 2,2670 0,3150 926,34 Kč/m2
=
138 951,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,000 %
-
69 475,50 Kč
Zpevněná asfaltová plocha - zjištěná cena
=
69 475,50 Kč
b1) Porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název
Stáří [roků] 15
Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] 30,00 m 1 980,00 50% 990,00
tůje Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné dřeviny Porosty - zjištěná cena
c1) Pozemek - § 27 - § 32
* * * =
Cena [Kč] 29 700,00 29 700,00 1,20 0,75 1,00 26 730,00 26 730,- Kč
-5Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název
Parcelní číslo
zastavěná plocha 112 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 237,00 4 720,00
Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 1 118 640,1 118 640,=
1 118 640,- Kč
Rekapitulace cen nemovitosti dle cenového předpisu
Výsledné ceny: a) Zpevněná asfaltová plocha b) Porosty c) Pozemek Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
= = =
69 475,50 Kč 26 730,- Kč 1 118 640,- Kč 1 214 850,- Kč
b) Ocenění porovnávacím způsobem Ceny stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů se dnes v Praze pohybují od 5.000Kč/m2. Nižší ceny mohou být pouze u pozemků na okraji Prahy. Oceňovaný pozemek je pozemek stavební, veden v územním plánu jako pozemek pro výstavbu čistě obytnou. Vzhledem ke své velikosti, resp. tvaru je víceméně nepravděpodobné (např. vzhledem k dodržování odstupů od sousedních pozemků, dodržení uliční čáry apod), že by zde opět bylo možno postavit rodinný dům. Pozemek je možno považovat i za „zajímavý” pro majitele sousedních nemovitostí, kteří případným jeho koupením by si mohli rozšířit svůj vlastní pozemek. Proto by jistě nebylo od věci, kdyby v rámci exekučního řízení, pokud dojde k dražbě oceňovaného pozemku, byli o této dražbě eventuálně vyrozuměni i majitelé sousedních nemovitostí, neboť by mohla být dražbou získána i vyšší cena. Cena obvyklá je však dle definice, volně řečeno, cena, za kterou by uvedený pozemek koupilo 7 - 8 lidí z deseti. Případná nabízená cena ze strany majitelů sousedních nemovitostí nemůže být proto považována za cenu obvyklou, neboť zde k výši ceny vstupují již i různé subjektivní vlivy či požadavky (např. získat pozemek za každou cenu, tedy i za cenu vyšší). Vzhledem k tomu, že znaleckým úkolem - zadáním - bylo stanovení ceny obvyklé, je nutno závěrem konstatovat, že i cena pozemku porovnávací metodou činí 5.000Kč/m2
c)
Ocenění „ekonomickým” způsobem
-6Nelze samozřejmě odhlédnou od skutečnosti, že v současné době je (resp. byl) pozemek využíván jako parkoviště k hotelu. Současná právní úprava v hlavní městě Praze je taková, že je nutno při výstavbě nejen rodinných domů, ale zejména i bytových domů či jiných podnikatelských objektů řešit tzv. „dopravu v klidu”, tedy jinými slovy, parkování pro vozy hostů, návštěvníků či zaměstnanců. Pokud nelze parkovat přímo na vlastním pozemku u daného objektu, vyžadují magistrátní úředníci jako podmínku pro vydání stavebního povolení (či provozování) objektu např. smlouvu s majitelem jiného pozemku, kde by bylo možno parkovat. Cena za parkovací místo se sjednává dohodou, možno v daném případě určit cenu ve vazbě na nepříliš zajímavou lokalitu v původní zástavbě, ve výši 500Kč/parkovací stání/měsíc Na pozemku parc.č. 122 v k.ú. Hlubočepy se nachází 10 parkovacích míst. Předpokládaný roční nájem by činil 60.000Kč Při tzv. simulovaném nájemném za pozemek ve výši 5% z ceny pozemku, by cena pozemku vycházela ve výši 1.200.000Kč
C. Celková rekapitulace a) b) c)
Ocenění dle cenového předpisu Ocenění porovnávacím způsobem Ocenění „ekonomickým” způsobem
1.215.000Kč 1.185.000Kč 1.200.000Kč
Znaleckým úkolem je určit cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 z celku. Obecně platí, že cena spoluvlastnického (tržního) podílu není cena „matematického” podílu. Jinými slovy, cena „tržního” podílu pozemku o celkové ceně 1,2milKč není 600.000Kč. Tato cena bývá v naprosté většině případů nižší, a to z důvodů, že spoluvlastnictví k nemovitosti vždy sebou přináší určité problémy. To platí zejména pro případy, kdy jsou spoluvlastníky „cizí” osoby, resp. kdy se spoluvlastnický podíl nabízen volně na realitním trhu. Druhým případem (vyjímkou potvrzující pravidlo) jsou pak případy, kdy předmětem prodeje je „strategická nemovitost”. Za strategickou nemovitost v daném případě lze považovat i oceňovaný pozemek parc.č. 112 v k.ú. Hlubočepy, a to z důvodu, že v současné době slouží jako parkoviště u hotelu Prokop a druhým ze spoluvlastníků oceňovaného pozemku je firma Tortola trading a.s., která je i vlastníkem hotelu Prokop, tedy nemovitosti č.p. 14 v k.ú. Hlubočepy.
S ohledem na výše uvedené (tedy, že cena spoluvlastnického podílu může být jak nižší libovolní zájemci, tak i vyšší - zájemci z okruhu vlastníků sousedních nemovitosti, stanovuji v tomto kokrétním případě cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši podílu ”matematického”, tedy ve výši 600.000Kč (slovy šestsettisíc Kč)
D. Závěr
-7Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž prodejné zpeněžitelné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je bez všech zadržovacím práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Zpracovatel posudku nebere odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Zjištěná hodnota nemovitosti může doznat změn s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvu procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů. 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu
V Praze, 3.5.2010 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: tel: 777196035, 220920525 e-mail:
[email protected]
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2170 64/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 50/2010.
