ZNALECKÝ POSUDEK č. 4631 – 15/2016 o ceně obvyklé nemovitostí pozemků p.č. 80 a p.č. 81 kú Oleksovice, obec Oleksovice, okr. Znojmo
Objednatel posudku:
Účel posudku:
JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská 73 602 00 Brno 056 EX 1018/12 ocenění nemovitosti ve věci exekuce
Podle stavu ke dni 6.1.2016 posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo
Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě 26.1.2016
2 NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: 671 62 Oleksovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Oleksovice Katastrální území: Oleksovice Počet obyvatel: 691 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.1.2016 bez přítomnosti povinného 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 194 kú Těšetice u Znojma z 24.11.2015, 4.2 Kopie katastrální mapy ze dne 24.11.2015 4.3 Exekuční příkaz Čj. 56 EX 1018/12-13 ze dne 5.4.2012 4.4 Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 24.11.2015 č.j. : 56 EX 1018/12-72 4.5 Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 345/2015 Sb. 4.6 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne 6.1.2016, vlastní databáze, údaje z real. kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti Juráček František, č.p. 58, 671 62 Oleksovice 6. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 80 orná půda o výměře 1 674 m2 a p.č. 81 ostatní plocha o výměře 505 m2 kú Oleksovice, obec Oleksovice situovaná ve východní části okresu Znojmo. Městys Oleksovice ležící cca 20 km severovýchodně od Znojma je velikostně střední obcí s počtem obyvatel okolo 690, s průměrnou občanskou vybaveností, se všemi sítěmi a dobrou dopravní obslužností. Vlastní pozemky jsou situované za Úřadem městyse v severní okrajové části mimo zastavěné území v lokalitě určené územním plánem k zastavění rod. domy. Jsou přístupné po nezpevněné cestě, nemají možnost napojení na žádné sítě. Lokalita je vedena jako záplavové území II.
3 Pozemek p.č. 80 Je vedený dle KN a užívaný jako orná půda. Je lichoběžníkového tvaru svažitý k severovýchodu, je bez trvalých porostů. Pozemek p.č. 81 Navazuje na pozemek p.č. 80 na jeho severní straně. Je vedený dle KN jako ostatní plocha a jako takový je užíván. Je lichoběžníkového tvaru, téměř rovinatý, je bez trvalých porostů.
7. Obsah posudku a) Obecná cena a1) Porovnávací metoda a2) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv Přílohy : výpis z KN LV č. 194 - 1 list katastrální mapa – 1 list
POSUDEK Pro stanovení obecné ceny je použita srovnávací metoda, při níž bylo pro porovnání vzato s ohledem na dostupnost informací několik víceméně obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, od real. kanceláří a z vlastních informací. a1) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými – srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí – vlastní databáze, informace z odborného a denního tisku, realitních kanceláří, sledování aukcí a dražeb apod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, její dostupnost, možnost napojení na sítě, vybavenost, velikost pozemku, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je nad 1,00, v opačném případě pod hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem jednotlivých dílčích koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Protože pozemky jsou téměř totožné – poloha, účel užití atd., budou porovnávány obecně jako jeden pozemek s následným stanovením obvyklé ceny v rekapitulaci pro každý pozemek samostatně.
4
Oceňovaná nemovitost Pozemek p.č. 80 kú Oleksovice Plocha pozemku : 1 674 m2 Pozemek p.č. 81 kú Oleksovice Plocha pozemku : 505 m2
Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č. 703/4 kú Oleksovice
V roce 2013 byl prodán v téže obci pozemek ostatní plocha p.č. 703/4 o celkové výměře 601 m2 za 316,- Kč/m2. Pozemek se nachází v severozápadní okrajové zastavěné části obce. Tvoří řadovou parcelu. Je obdélníkového tvaru, rovinatý, je určen k zastavění. Přístupný je po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě. Poloha je lepší, přístupný je z nezpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě. Pro vysokou kupní cenu, kdy se jednalo o vliv zvláštní obliby – kupující pochází z dané lokality, vzhledem k přístupu, dostupnost sítí a pod. stanovuji porovnáním koef. KC = 0,33. Plocha pozemku : 601 m2 Cena kupní: 316,- Kč/m2 2. Pozemek p.č. 9728 kú Oleksovice V roce 2015 byl prodán v téže obci pozemek zastavěná plocha a nádvoří p.č. 9728 o celkové výměře 117 m2 za 200,- Kč/m2. Pozemek je zastavěný rodinným domem č.p. 164 a malým hospod. objektem , je nepravidelného tvaru, téměř rovinatý, nachází se v jihovýchodní okrajové zastavěné části obce. Přístupný je po zpevněné komunikaci, má možnost napojení na veškeré sítě. Poloha je lepší, přístupný je z nezpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě. Pro vysokou kupní cenu, kdy se jednalo o vliv zvláštní obliby – kupující pochází z dané lokality, vzhledem k přístupu, dostupnost sítí a pod. stanovuji porovnáním koef. KC = 0,51. Plocha pozemku : 117 m2 Cena kupní: 200,- Kč/m2
5 3. Nabídka - pozemek kú Mackovice
TANOR realitní společnost Fügnerova 470/46, 61300 Brno - Černá Pole nabízí k prodeji rovinatý pozemek 2297 m2 v obci Mackovice za 399 678 Kč určený pro výstavbu RD. Pozemek se nachází v okrajové části obce. K pozemku vede asfaltová cesta, šíře pozemku je 18 m, délka 115 m. Na hranici pozemku jsou veškeré IS ( voda, odpady, elektřina a plyn) Srovnatelný pozemek je určen k zastavění stavbou rod. domu, poloha je lepší, je rovinatý, přístupný je ze zpevněné silnice, má možnost napojení na veškeré sítě, ty jsou u hranice pozemku. Vzhledem k inzerci, vybavenosti a horší poloze stanovuji koef. KC = 0,55 Plocha pozemku : 2297 m2 Cena kupní: 174,- Kč/m2
Tab. 1 č.
Lokalita kú
Oceň. objekt
Olekso vice
1
2
1
Plocha m2
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Cena požadovaná, resp. zaplacená
K3
K4
K5
K6
K7
doprav ní dostup nost
vyba veno st
možno st zasta vění
pramen ceny
6
7
8
9
úvah a zpra cova tele 10
11
12
13
1,00
1,10
1,10
1,25
1,00
2,00
1,00
0,33
104
200
1,00
1,10
1,10
1,25
1,00
1,30
1,00
0,51
102
174
1,00
1,10
1,10
1,20
1,00
1,00
0,80
0,55
96
K1
K2
Kč/m2
velikost
poloha
3
4
5
Olekso vice
601
316
2
Oleksovice
117
3
Mackovice
2297
Celkem průměr
KC
Cena po redukci
Kč
101
6 2.2 Stanovení ceny v čase a místě obvyklé Pozemky se nacházejí za zastavěnou částí městyse Oleksovice v lokalitě určené k zastavění rod. domy. I když v obci jsou veškeré sítě, v daném prostoru se žádné nenachází. Přístup k pozemkům je po nezpevněné cestě. Negativní stránkou dané lokality je situování v záplavovém území. Pro stanovení ceny obvyklé s ohledem na menší obchodovatelnost byly použity prodeje popř. nabídky prodejů obdobných pozemků i v sousedních obcích. Na základě porovnání s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji prodejní cenu pozemků na …………………………………………………………………....... 100,- Kč/m2 b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ...........................................................................………………............ 0,00 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena Pozemek p.č. 80 : Pozemek p.č. 81 :
1 674 * 100 = 505 * 100 =
b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ................….………….......... Cena nemovitostí celkem
167 400,00 Kč 50 500,00 Kč - 0,00 Kč 217 900,00 Kč
Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků p.č. 80 a p.č. 81 kú Oleksovice, obec Oleksovice, okr. Znojmo na …................................................ 217 900,00 Kč slovy: dvěstěsedmnáctisícdevětset Kč Ve Znojmě, 26.1.2016 Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha 13 669 02 Znojmo
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 10. 1. 1990, č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4631 - 15/2016 znaleckého deníku
