ZNALECKÝ POSUDEK č. 1642-106/16 O ceně id. 1/4 pozemku ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v obci a k.ú. Jamolice, okr. Znojmo
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 2.8.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 10 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 4.8.2016
Výtisk A
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. id. 1/4 pozemku ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v obci a k.ú. Jamolice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v červnu 2016. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 25.7.2016. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek ve zjednoduš. evidenci GP parc.č. 5162/1 - ve výši id. 1/4 k.ú. Jamolice 672 01 Jamolice Jihomoravský Znojmo Jamolice Jamolice 443
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 25.7.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 769/11-34 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 310 pro obec a k.ú. Jamolice 3. Snímek katastrální mapy k.ú. Jamolice s vyznačením polohy oceň. pozemku 4. Mapa GP předmětného území v k.ú. Jamolice 5. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jamolice 6. ÚP obce Jamolice 7. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 8. Informace z Portálu Eagri – www.eagri. cz 9. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 10. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2016, v.3.5.5. 11. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje JAROS spol. s r.o., č. p. 52, 672 01 Jamolice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Jan Novák, č. p. 73, 672 01 Lesonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 -2-
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č.53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( v platném ÚP obce Jamolice není oceň.pozemek určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle § 6 a příl.č. 4 a 5 cit.vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen )
7. Celkový popis nemovité věci Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 se nachází cca 450 m vzdušnou čarou jižním směrem od zastavěného území Jamolic, v lánu orné půdy po západní straně silnice, která vede z Jamolic do Dobřínska. Pozemek je rovinný, přístupný ze zmiňované silnice. Dle ÚP leží oceňovaný pozemek v ploše No - plochy zemědělské, orná půda. Pozemek parc.č.5162/1 je v užívání p. Jiřího Jarolíma, Jamolice 25. Nájemní smlouva nebyla dána k dispozici, proto nebylo možno nájemní právo ocenit. Jamolice ( 443 obyv. ) leží cca 35 km SV směrem Znojma a cca 6 km SZ směrem od Moravského Krumlova.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP
D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh
-4-
B. POSUDEK I. – ocenění dle oceňovacího předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP Jedná se o pozemek ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v k.ú. Jamolice, okr. Znojmo. Pozemek je zeměd. využívaný, jeho celková výměra je 5 960 m2, BPEJ pozemku na výměře 2080 m2 je 42901, na výměře 1610 m2 je BPEJ 43214, zbylá výměra není bonitována. V ÚP obce Jamolice ( v části zábory půdního fondu ) bylo zjištěno, že nebonitovaná část pozemku leží v území, které má bonitu 43214. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 42901 činí 6,46 Kč/m2, pro BPEJ 43214 činí 2,94 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 40 %, jelikož pozemek leží na území obce. která sousedí s městem Mor.Krumlov ( 5 836 obyv.). Další úprava ceny zem. pozemku nepřipadá v úvahu ( oceňovaný pozemek není vzdálen od zastavěné části obce více než 2 km a jeho využití není prokazatelně sníženo ). Výsledná cena pozemku je upravena vlastn. podílem, jenž je ve výši id. 1/4.
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název pozemek GP
Parcelní číslo BPEJ 5162/1
Výměra [m2] 2 080,00 3 880,00
JC [Kč/m2] 6,46 2,94
40 % 40,00 % Úprava [%] 40,00 40,00
UC [Kč/m2] 9,04 4,12
42901 43214 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 5 960,00 m2 Pozemek parc.č. 5162/1 GP - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 5162/1 GP - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 18 803,20 15 985,60 34 788,80 34 788,80 Kč 1/4 8 697,20 Kč
REKAPITULACE ceny určené dle vyhl.č. 53/2016 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP
8 697,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
8 697,20 Kč
Výsledná cena id. ¼ po zaokr. dle § 50: slovy: Osmtisícsedmset Kč -5-
8 700,- Kč
C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v okolí Mor.Krumlova:
Seznam porovnatelných nemovitých věcí:
1. Zemědělské pozemky v k.ú. Moravský Krumlov 5 ha zemědělských pozemků v katastrálním území Moravský Krumlov. 3,1 ha je trvalý travní porost a 1,7 ha je zamokřená plocha. Bonita TTP je 10,39Kč/m2. Kolem pozemku protéká potok, vhodné zejména pro vybudování mokřadu.
Inzerovaná cena : 15,- Kč/m2
2. Zemědělské pozemky v k.ú. Kounické Předměstí Orná půda o celkové výměře 5118m2 v Ivančicích – k.ú. Kounické Předměstí.
Inzerovaná cena : 22,- Kč/m2 ( cena k jednání )
3. Zemědělské pozemky v k.ú. Ivančice Zemědělské pozemky v k.ú. Ivančice, okres Brno - venkov. Parcely mají charakter orné půdy a lesního pozemku ( 187m2 ). Celková výměra 1957m2
Inzerovaná cena : 25,- Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Mor.Krumlova obchodují v posledním období cca za 15,- Kč/m2 až 23,- Kč/m2. Obvyklá cena pozemků je přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití.
-6-
U oceň. zemědělského pozemku s ohledem na výbornou polohu a dostupnost, ale s přihlédnutím k jeho menší výměře, nižší bonitě a skutečnosti, že se jedná o prodej menšinového podílu, se přikláním k obvyklé ceně při nižší hranici cenového rozpětí 16,- Kč/m2.
1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP Výměra pozemku parc.č. 5162/1 GP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 960 m2 Hodnota pozemku parc.č. 5162/1 GP . . . . . . . .5 960 m2 x 16,- Kč/m2. . . . . . . . . . . . . . . 95 360,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 5162/1 GP – ve výši id. 1/4 ( zaokr. ). . . . . . . . . . . . . . . . 24 000,- Kč
-7-
D. REKAPITULACE
Způsob ocenění
Pozemek parc.č. 5162/1 GP – ve výši id.1/4
Dle vyhl.53/2016 Sb.
8 700,- Kč
Hodnota zjištěná porovnávací metodou
24 000,- Kč
Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: přístup k oceň.pozemku ze silnice Jamolice - Dobřínsko poloha pozemku - cca 450 m od zastavěného území obce obec Jamolice sousedí s územím města Moravský Krumlov Slabé stránky: menší výměra pozemku - cca 0,6 ha průměrná bonita pozemku prodej menšinového podílu - id. 1/4 Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci ve výši id. 1/4 pro účel exekučního řízení odhaduji na :
24 000,- Kč slovy: dvacetčtyřitisíce korun českých ( Kč )
-8-
E. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci:
id. ¼ pozemku ve zjednodušené evidenci parc.č. 5162/1 GP v k.ú. a obci Jamolice, okr. Znojmo dle LV č. 310 ke dni ocenění 2.8.2016 Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení ve výši:
Obvyklá cena id. ¼ pozemku p.č. 5162/1 GP:
24 000,- Kč slovy: dvacetčtyřitisíce Kč
V Mor. Budějovicích 4.8.2016
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1642-106/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/16.
-9-
G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 310 pro obec a k.ú. Jamolice 2. Snímek katastrální mapy k.ú. Jamolice s vyznačením polohy oceň. pozemku 3. Mapa GP předmětného území v k.ú. Jamolice 4. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jamolice 5. Fotodokumentace oceň. pozemku
- 10 -
