765 02 Otrokovice, Moravní 6224
Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5786 – 16/2014
o obvyklé ceně podílu na nemovitosti – objektu bydlení čp. 96 v katastrálním území Vršce, obci Vršce, okres Jičín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/38 110 00 Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 163/05-94 ze dne 13.1.2015
Účel posudku:
ocenění podílu na nemovitosti v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 23.1. 2015 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 26. ledna 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 13.1.2015 č.j. 189 EX 163/05-94. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitosti ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl na nemovitosti – objektu bydlení čp. 96 na pozemku parcelní číslo st. 191 – zastavěná plocha a nádvoří – pozemek jiného vlastníka (ČR) v katastrálním území Vršce, obci Vršce, okres Jičín.
2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: : : : :
507 33 Vršce 96 Královéhradecký Jičín Vršce Vršce
3. Podklady pro vypracování ocenění:
1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Vršce, LV č. 285 informativní 2) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 3) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 4) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí
4. Použitá literatura : 1) 2) 3) 4)
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999
5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Relace mezi nájmem bytu v místě a jeho hodnotou není v poměru, metoda nebude aplikovaná. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu -2-
nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.
6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 285 jsou
manželé Jiřina, nar. dne 20.8.1952 a Zdeněk, nar. dne 7.8.1952 Švorcovi oba bytem 507 33 Vršce 96 vlastníky podílu ve výši id. 2443/10000 na oceňované nemovitosti – objektu bydlení čp. 96 na pozemku parcelní číslo st. 191 – zastavěná plocha a nádvoří (jiný vlastník) v katastrálním území Vršce, obci Vršce, okres Jičín.
7.Přírodní katastrofy, radonové riziko :
V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Královéhradecký kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko.
8. Věcná břemena, zátěže :
Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou, není zde sjednán nájemní vztah. Finanční závazky evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Prodej není vázán odvodem DPH.
9. Základní popis :
Vesnice Vršce se nachází v okrese Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jičín. Obec se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jižně od Jičína. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno 233 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Budova, jejíž podíl je předmětem ocenění, stojí na severním okraji obce kde rezidenční zástavba přechází v objekty výroby, dům sousedí s domem rodinným ale především s výrobním areálem. Od centra vesnice (od obecního úřadu) dělí stavbu asi 400 m. Jedná se o ocenění podílu na bytovém domě, konkrétně o ocenění dvou bytů (typu 1 + 1 a 2 + kk). Pozemek pod objektem náleží České republice, okolní pozemky náleží různým subjektům včetně obce Vršce, ČR, či soukromým osobám včetně spoluvlastníků posuzovaného objektu, a např. plocha o výměře 13,0 m2 parcelní číslo 826/16 náleží panu Zdeňku Švorcovi. Někteří vlastníci bytů v domě mají i pozemky kolem domu, jež lze užívat jako zahrádku. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltové místní komunikaci, parkování je možné na pozemcích u domu. Zastávka autobusu spojující obec s okolními obcemi a městy je umístěná buď u obecního úřadu nebo u výrobního areálu na sever od stavby. Autobusy do obce zajíždějí především s ohledem na odvoz dětí do školy a lidí do práce. V obci není železniční stanice, nejbližší zastávka je v obci Kopidlno, kde je nejblíže rovněž občanská vybavenost pro občany obce Vršce. Účel využití Stavba objektu bydlení je dle evidence určena k trvalému bydlení, posuzované byty jsou užívány vlastníkem.
10. Pozemky
Předmětem ocenění není pozemek, na kterém stojí stavba, neboť náleží České republice. -3-
Kopie katastrální mapy
Pozemek parcelní číslo st. 191 (jiný vlastník), na kterém stojí bytový dům čp. 96 v katastrálním území a obci Vršce
Obsah ocenění:
a) byt typu 1 + 1 v budově čp. 96 v katastrálním území a obci Vršce, okres Jičín b) byt typu 2 + kk v budově čp. 96 v katastrálním území a obci Vršce, okres Jičín
13. Popis nemovitostí:
Budova, v níž se oceňované byty nacházejí byla postavená v roce 1970, stavba je nepodsklepená, jen podlaha přistavěné kotelny je snížená, objekt je založen na betonových pásech izolovaných, stavba zděná, tl. stěn 37,5 cm, stropy nespalné s rovným podhledem, schodiště betonové jednoramenné. Střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce kompletní, pozinkovaný plech. Okna dřevěná zdvojená, dveře na bázi dřevní hmoty v ocelových zárubních, do kotelny plechové. Úprava fasády omítka, sokl neobložen, vnitřní omítky štukové, běžné bělninové obklady. Vybavení bytů běžné, přitom koupelny a vybavení kuchyní nově instalováno cca před osmnácti léty. Dům je rozdělen do čtyř sekcí, posuzované byty jsou umístěny v jižní sekci u kotelny nad sebou, dolní byt je typu 1 + 1, byt ve 2. NP. je typu 2 + kk. Zápis bytového domu ve veřejném seznamu nebyl proveden dle zákona o vlastnictví bytů ani dle NOZ, majitelé bytů jsou podílovými vlastníky id. podílů na bytovém domě jako celku.
a) Byt typu 1 + 1 v budově čp. 96, katastrální území a obec Vršce
Posuzovaný byt v 1. NP. bytového domu má výměru podlahové plochy 48,0 m2, pokoj a kuchyň jsou doplněny sociálním zázemím, ve kterém je koupelna sdružená s WC, podlaha plovoucí v obytné místnosti, dlažba v sociálním zázemí, k bytu nenáleží ani sklep ani balkon. TUV je připravováno pomocí elektrického bojleru, vytápění z kotelny, která slouží pro celý dům.
a) Byt typu 2 + kk v budově čp. 96, katastrální území a obec Vršce
Posuzovaný byt ve 2. NP. bytového domu má výměru podlahové plochy 64,0 m2, z přízemí k bytu vede jednoramenné betonové schodiště, z vnitřní chodby bytu najdeme po jedné straně dveře do koupelny, na WC a do ložnice, po druhé straně chodby vedou dveře do pokoje, kde je instalován kuchyňský kout. Podlaha v pokojích vlysy, dlažba v sociálním zázemí, k bytu rovněž nenáleží ani sklep ani balkon. TUV je připravováno pomocí elektrického bojleru, vytápění rovněž z kotelny.
Předmětem ocenění jsou dva samostatné byty typu 1 + 1 a 2 + kk. Příslušenství stavby tvoří venkovní úpravy – přípojka vody, kanalizace svedená do žumpy, kotelna, kde pravděpodobně vlastníci jednotek mají služby. V místě není plyn, vybavení kuchyní elektrické sporáky. Při prohlídce objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky :
Stavba z roku 1970 má nevyhovující tepelně technické parametry obvodového pláště, totéž platí o výplních otvorů. Byty jsou po rekonstrukci, vybavení bytů je v polovině své životnosti. -4-
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) Byt typu 1+ 1 v budově čp. 96, obec Vršce Byt typu 1 + 1 , budova čp. 96 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 27 ZCU Kč/m2 Podlahová plocha bytu PP m2 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis zděná 1 Typ stavby IV. kotelna 2 Společné části II. bez dopadu na cenu 3 Příslušenství domu II. 1. NP. bez výtahu 4 Umístění bytu II. východ - západ 5 orientace místností III. úplné, standard 6 Zákl. příslušenství bytu III. bez dalších prostor 7 Další vybavení I. z kotelny 8 Vytápění III. špatné tepelně technické vlastnosti 9 Jiné kriterium II.
Vršce Vršce 233 Královehradecký 8 129,00 48 V1 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,03 0,00 -0,05 0,05 0,78 0,85 0,69169
s = 1 - 0,0005*y výměna oken a zateplení nutností Iv Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky malý zájem, bez pozemku, -0,09 It 0,91 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční, obec do 2 000 obyvatel 1,01 2 Převažující zástavba v okolí V. převládá výroba -0,10 okraj 3 Poloha pozemku III. -0,01 4 Napojení na sítě II. jen některé -0,10 5 Občanská vybavenost III. minimální - pošta -0,05 6 Dopravní dostupnost VI. zpevněný přístup, parkování 0,00 7 Hromadná doprava II. zastávka do 500 m -0,01 8 Komerční využití I. bez možností využití 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. odpovídá průměru v kraji 0,00 chybí zápis jednotek 11 Vlivy neuvedené I. -0,10 Ip 0,64 Cena jednotky celkem C = P*ZCU*Iv*It*Ip 156 275,75 10
Koeficient s Stav
stáří
45 III.
-5-
b) Byt typu 2+ kk v budově čp. 96, obec Vršce Byt typu 2 + kk , budova čp. 96 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 27 ZCU Kč/m2 Podlahová plocha bytu PP m2 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 27 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis zděná 1 Typ stavby IV. kotelna 2 Společné části II. bez dopadu na cenu 3 Příslušenství domu II. 2. NP. bez výtahu 4 Umístění bytu II. východ - západ 5 orientace místností III. úplné, standard 6 Zákl. příslušenství bytu III. bez dalších prostor 7 Další vybavení I. z kotelny 8 Vytápění III. špatné tepelně technické vlastnosti 9 Jiné kriterium II.
Vršce Vršce 233 Královehradecký 8 129,00 64 V1 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,03 0,00 -0,05 0,05 0,78 0,85 0,69169
s = 1 - 0,0005*y výměna oken a zateplení nutností Iv Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky malý zájem, bez pozemku, -0,09 It 0,91 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční, obec do 2 000 obyvatel 1,01 2 Převažující zástavba v okolí V. převládá výroba -0,10 okraj 3 Poloha pozemku III. -0,01 4 Napojení na sítě II. jen některé -0,10 5 Občanská vybavenost III. minimální - pošta -0,05 6 Dopravní dostupnost VI. zpevněný přístup, parkování 0,00 7 Hromadná doprava II. zastávka do 500 m -0,01 8 Komerční využití I. bez možností využití 0,00 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. odpovídá průměru v kraji 0,00 chybí zápis jednotek 11 Vlivy neuvedené I. -0,10 Ip 0,64 Cena jednotky celkem C = P*ZCU*Iv*It*Ip 208 367,67 10
Koeficient s Stav
stáří
45 III.
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen: pol. a) byt typu 1 + 1 b) byt typu 2 + kk Cena celkem
objekt
kat. území Vršce Vršce
obec Vršce Vršce
jednotka Kč Kč
Administrativní cena podílu ve výši id. 2443/10000 ke dni ocenění (zaokrouhleno) 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání
cena 156 275,80 208 367,70 364 643,50
364 340,00 Kč
Předmětem ocenění je podíl na budově čp. 96 v obci Vršce, pozemek, na kterém je stavba umístěná je jiného vlastníka, ve skutečnosti se jedná o ocenění dvou bytů ve vícebytové budově na okraji obce Vršce, stavba stojí v sousedství výrobního areálu a pravděpodobně původně obsahovala služební byty. Objekt postaveny v roce 1970 po revoluci nebyl udržován, až prodejem jeho podílu, tzn. ve skutečnosti jednotlivých bytů konkrétním vlastníkům, byly jednotlivé byty v objektu opraveny tak, aby mohly být užívány ke svému účelu. -6-
V obci je minimální občanská vybavenost, ač díky dvěma výrobním areálům (zemědělská výroba) lze najít práci v místě, služby či školy najdou obyvatelé Vršců v nedalekém Kopidlně, či v bývalém okresním městě Jičíně. Oblast je obývaná rovněž díky blízkosti Mladé Boleslavi, kde rovněž lze najít pracovní uplatnění. Z nabízených staveb – bytů – v místě najdeme tuto nabídku: Příklad č. 1: Velmi pěkný zděný byt 3+1 o celkové ploše 92 m2 v obci Vršce u Kopidlna. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí, je po kompletní rekonstrukci a modernizaci. K bytu se užívá zahrádka za domem. balkon a 2 sklepy. IS zavedeny, vytápění ústřední na TP + elektrokotel - nový. Parkování u domu.
Tady prodávající bytu ve zděném domě avšak v družstevním vlastnictví poněkud neodhadl dosažitelné ceny bytů v místě, což dokazuje další inzerce: Příklad 2: Byt 3+1 v OV před celkovou rekonstrukcí o CP 74 m2 ve 2.NP cihlového domu bez výtahu. Dispozice: prostorná chodba, kuchyně s jídelnou, ložnice se vstupem na lodžii, komora, dětský pokoj, obývací pokoj s lodžií, koupelna a samostatné WC. Rekonstrukce: plastová okna. Součástí bytu jsou 2 sklepy. Byt je převoditelný do OV, anuita splacená. Veškerá občanská vybavenost je v Kopidlně (3 km).
Tato nabídka prezentuje byt ve vedlejší vesnici, pravda je nutno prostory zrekonstruovat. Jsou zde již plastová okna a tak mimo vymalování je nutno obnovit nášlapné vrstvy podlah, vybavit kuchyň a koupelnu. Posuzované byty vybavení koupelny a kuchyně mají, naopak jsou zde dřevěná okna a při nízké tloušťce stěn jsou náklady na provoz zvýšené, ovšem vytápění zajišťuje kotelna na tuhá paliva a tak to uživatelé bytů v posuzovaném domě nepociťují tak intenzivně, než kdyby se zde topilo plynem. Ten v místě není. Ponechávat nedořešený právní vztah, tj. nerozdělit dům na právní jednotky, je poněkud nevýhodné a tak vlastníci podílu na stavbě by měli vyřešit i tuto situaci. Pak by pravděpodobně bylo možno převézt do jejich vlastnictví i podíl na pozemku od ČR, kdy je pravděpodobné, že by se jednalo o převod bezúplatný. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitostí metodou srovnání a analýzy situace ve výši
Cena nemovitostí určená analýzou situace
400 000,00 Kč
-7-
C) Závěr : Administrativní cena ……………………………………..………………… 364 340,00 Kč Cena určená analýzou situace.. ……........……………………............ ………..400 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaného podílu ve výši id. 2443/10000 na nemovitosti evidované na LV č. 285 vedeném pro katastrální území Vršce, obec Vršce, okres Jičín, tj. na objektu čp. 96 stojícím na pozemku parcelní číslo st. 191 – zastavěná plocha a nádvoří (jiný vlastník) vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
400 000,00 Kč Slovy : čtyřistatisíc korun českých, přitom cena bytu typu 1 + 1 činí 150.000,00 Kč, cena bytu 2 + kk činí 250.000,00 Kč
V Otrokovicích, dne 26. ledna 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5786 - 16/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 17/15.
Mapové podklady:
Budova č.p. 96 v obci Vršce
-8-
Fotodokumentace:
Pohled na dům čp. 96 ze silnice v obci Vršce
Severní štít budova čp. 96, u domu lze zaparkovat autem a to na ploše východně od domu
Dřevěná stavba stojí na zahradě, kterou vlastní jeden ze spoluvlastníků domu
-9-
List vlastnictví:
- 10 -
