ZNALECKÝ POSUDEK č. 2452-51/13 o ceně nemovitosti pozemku parcela č. 1393 PK, katastrální území Bořetice u Hustopečí, obec Bořetice, okres Břeclav.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 4306/06
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 6.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemku parcela č.1393 PK, katastrální území Bořetice u Hustopečí, obec Bořetice, okres Břeclav v podílu id. 1/2 z celku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Bořetice 691 08 Bořetice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Bořetice Katastrální území: Bořetice u Hustopečí Počet obyvatel: 1 303 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,2464 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 37,25 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.7.2011 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN dálkovým přístupem, LV č. 529 ze dne 13.6.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 25.7.2011 - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 28.8.1997 - Geometrický plán pro vyznačení věcného břemene, vyhotoveného ing. Jan Hlávka pod č. plánu 350-059/96 ze dne 15.4.1996
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 529, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 13.6.2011 je majitelem předmětné nemovitosti: Klobása Karel Nováková Jarmila
610419/2303 655830/1189
-2-
1/2 1/2
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno k p.č. 1393
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 529 ze dne 13.6.2011. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 1 405,00 800,00 931,00 3 136,00
PK 1393 00 100 PK 1393 00 110 PK 1393 00 850 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 14,62 20,00 13,02 20,00 8,79 20,00
UC [Kč/m2] 17,54 15,62 10,55
= Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
-4-
Cena [Kč] 24 643,70 12 496,00 9 822,05 46 961,75 * 1,0000 46 961,75 46 961,75 Kč
1/2 23 480,88 Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno k p.č. 1393 Popis Vymezení obsahu Při provádění stavby „Vodovod” je touto stavbou dotčen i pozemek p.č. 1393 PK ve vlastnictví pana Karla Klobásy a paní Jarmily Novákové. Zřizuje se zde věcné břemeno z titulu vedení trasy inženýrské sítě vedení vodovodu pro Vodovody a kanalizace Břeclav, a.s., Čechova 23, Břeclav. Věcné břemeno spočívá v právu V ochranném pásmu vodovodu, které činí 2 m od vnějšího líce potrubí na obě strany, není povolena výstavba, a výsadba trvalých porostů (stromy, keře). Vlastník pozemku je povinen umožnit oprávněnému vstup na pozemek za účelem obsluhy a manipulace s potrubím. Vymezení rozsahu Vymezení rozsahu části pozemku p.č. 1393 PK, kterou nebude moci užívat vlastník bez omezení je vymezeno graficky v geometrickém plánu č. 350-059/96 a činí 36 m2. Váže se Omezení se váže k pozemku p.č. 1393 PK, resp. k jeho části - omezení přechází na všechny budoucí vlastníky. Délka trvání Navždy po dobu trvání životnosti stavby, fyzicky i právně. Roční užitek Roční užitek je stanoven na základě simulovaného nájmu, obvyklá hodnota nájemného, stanovená z ceny věci. Cena předmětného pozemku p.č. 1393 PK činí 12,- Kč/m2. Roční užitek 4,32 Kč. Stanovení hodnoty Výpočet bude proveden podle vztahu pro věčnou rentu (míra kapitalizace byla stanovena na 8%). Hodnota věcného břemene tedy činí: 4,32 / 0,08 = 54,- Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: PK: Výměra: 36,00 m2 Jednotková cena: 12,- Kč/m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 36,00 m2 * 12,- Kč/m2 * 1,00 % = 4,32 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 4,32 Kč/rok * 100 % = 4,32 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 4,32 Kč
-5-
Výpočet bude proveden podle vztahu pro věčnou rentu (míra kapitalizace byla stanovena na 8%). Hodnota věcného břemene tedy činí: 4,32 / 0,08 = 54,- Kč
Ocenění věcného břemene činí
=
-6-
54,- Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
23 480,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
23 480,90 Kč
Celkem
23 480,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
23 480,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
23 480,- Kč
slovy: Dvacettřitisícčtyřistaosmdesát Kč
Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno k p.č. 1393
54,- Kč
Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: padesátčtyři Kč
54,- Kč
-7-
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost, pozemek na LV č. 529 je zatížen: - zástavním právem soudcovským ve výši 40.851,- Kč s příslušenstvím, Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno - zástavním právem soudcovským ve výši 182.140,- Kč s příslušenstvím, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem soudcovským ve výši 237.346,- Kč s příslušenstvím, Okresní správa sociálního zabezpečení Brno-venkov, Kounicova 683/14, Brno - dále je nemovitost zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. - Nemovitost je zatížena věcným břemenem užívání ze dne 28.8.1997, viz výše. Hodnota věcného břemene činí dle výpočtu 54,- Kč
Stanovení ceny obvyklé Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka zemědělských pozemků převyšuje poptávku a zemědělské pozemky se obchodují v cenách 60 až 90% z ceny administrativní bez polohových přirážek. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu pozemků pro exekuci takto:
-8-
Zemědělské pozemky: Pozemek p.č. 1393 PK o celkové výměře 3 136 m2: 3 136 x 12,- = 37. 632,- Kč odpočet ceny věcného břemene: 37.632 - 54 = 37.578,úprava vlastnickým podílem 1/2 : 37.632 x 1/2 = 18.789,- Kč Po zaokrouhlení: 19.000,- Kč
Obvyklá cena celkem 19 000,- Kč Slovy: devatenácttisícKč
V Olomouci 6.5.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2452-51/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13051.
-9-
