OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ev.č. 06-2883-13 Předmět posudku:
o ceně podílu na domě – ul. Nádražní č.p.499 obec Loket, včetně příslušenství a pozemku
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 Brno č.j. 97EX 319/11-73 ze dne 14.2.2013 Účel posudku: podklad k exekučnímu jednání Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email
[email protected] - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1960 č.j. Spr - 3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO 128576637 dle Koncesní listiny ev.č. 340900-304269-00 - držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomickáInstitut oceňování majetku - ze dne 2.7.1997 - člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění:
21.02.2013
Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 777 ze dne .14.2.2013 Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 21.2.2013. pomocně pro informaci - Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných prodejů a nabízeních k prodeji podobných bytů v místě a regionu.
Sokolov, dne: 22.02.2013
1
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
1.
NÁLEZ
M.1. Spoluvlastnický podíl 1016/13000 - Loket čp. 449 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
686514 Loket 560537 Loket CZ0413 Sokolov Karlovarský kraj (Severozápad)
Popis a účel: Jedná se o řadový, vícebytový dům postavený v roce 1928. Je podsklepený s 4xNP a půdou, napojený na EL, VO, KA a Pl. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace ulice města. Spoluvlastnický podíl 1016/13000. Bližší popis technických prvků je uveden dále v ocenění - tabulka K4.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů
M.1.1. vícebytový dům čp.449 M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 M.1.3 porovnávací způsob ocenění
M.1.1.
vícebytový dům čp.449
Ocenění nákladovým způsobem podle § 3 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Zastavěná plocha
Výpočet / komentář 228.06
Celkem m2 228,06
Výpočet / komentář 637.55
Celkem m2 637,55
Zastavěná plocha ZP = 228,06 m2 Podlahová plocha - PP Popis Podlahová plocha
Podlahová plocha PP = 637,55 m2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Spodní stavba 11.10*19.4 Vrchní stavba Zastřešení 228.06*(0.6+4*0.5) Celkem
Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) 1 215,34 2,62 564,19 4 1
215,34
3,08
2 652,99 592,96 3 810,14
2
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Soustava koeficientů Koeficient K1 určen dle přílohy č.4: konstrukce 1 zděné: K1 = 0,93900 Koeficient K2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K3 = 0,30 + 2,10 / vp Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží vp Podlaží / Část 1PP NP Součet
Počet 1 4 5
ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 215,34 0,00 2,52 542,66 215,34 0,00 3,08 2 652,99 1 076,70 3 195,65
Průměrná zastavěná plocha PZP = 1 076,70 / 5 = 215,34 m2 K2 = 0,92 + 6,60 / 215,34 = 0,95065 Průměrná výška podlaží vp = 3 195,65 / 1 076,70 = 2,97 m K3 = 0,3 + 2,10 / 2,97 = 1,00707 Koeficient K4 určen dle přílohy č.15 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef 01 Základy včetně zemních prací bez hydroizolac P 0,06000 100,00 0,06000 0,46 02 Svislé konstrukce zdivo S 0,18800 100,00 0,18800 1,00 03 Stropy nespalné S 0,08200 100,00 0,08200 1,00 04 Zastřešení mimo krytinu sedlová S 0,05300 100,00 0,05300 1,00 05 Krytiny střech standard S 0,02400 100,00 0,02400 1,00 06 Klempířské konstrukce pozink S 0,00700 100,00 0,00700 1,00 07 Úpravy vnitřních povrchů štukové S 0,06900 100,00 0,06900 1,00 08 Úpravy vnějších povrchů vápenné S 0,03100 100,00 0,03100 1,00 09 Vnitřní obklady keramické S 0,02100 100,00 0,02100 1,00 10 Schody žula S 0,03000 100,00 0,03000 1,00 11 Dveře hladké běžné S 0,03200 100,00 0,03200 1,00 12 Vrata bez C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 13 Okna standard S 0,05400 100,00 0,05400 1,00 14 Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha S 0,03100 100,00 0,03100 1,00 15 Vytápění přímotopy plynem S 0,04700 100,00 0,04700 1,00 16 Elektroinstalace 400V S 0,05200 100,00 0,05200 1,00 17 Bleskosvod ano S 0,00400 100,00 0,00400 1,00 18 Vnitřní vodovod TUV S 0,03300 100,00 0,03300 1,00 19 Vnitřní kanalizace do veřejné sítě S 0,03200 100,00 0,03200 1,00 20 Vnitřní plynovod zaveden S 0,00400 100,00 0,00400 1,00 21 Ohřev teplé vody el, bojlery S 0,02100 100,00 0,02100 1,00 22 Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka S 0,01800 100,00 0,01800 1,00 23 Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC S 0,03800 100,00 0,03800 1,00 24 Výtahy bez C 0,01300 100,00 0,01300 0,00 25 Ostatní centrální zamykání, hydranty P 0,05600 100,00 0,05600 0,46 26 Instalační prefabrik. jádra bez C 0,00000 100,00 0,00000 0,00 Celkem 1,00000 1,00000
K4 = 0,92436 Koeficient K5 určen dle přílohy č.14: 4 Ostatní města: K5 = 1,00000 Koeficient Ki určen dle přílohy č.38: SKP 4621122.1: CZ-CC 1122: Ki = 2,13100 Opotřebení stavby metodou analytickou Vstupní údaje Rok ocenění Rok kolaudace Stáří - S (roky) Celková životnost - Z (roky) Zbytková životnost Z - S (roky)
Stavba 2013 1928 85 115 30
3
Podíl 3 0,02760 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700 0,06900 0,03100 0,02100 0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800 0,03800 0,00000 0,02576 0,00000 0,92436
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Tabulka opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení Pol 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací bez hydroizolac Svislé konstrukce zdivo Stropy nespalné Zastřešení mimo krytinu sedlová Krytiny střech standard Klempířské konstrukce pozink Úpravy vnitřních povrchů štukové Úpravy vnějších povrchů vápenné Vnitřní obklady keramické Schody žula Dveře hladké běžné Vrata bez Okna standard Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha Vytápění přímotopy plynem Elektroinstalace 400V Bleskosvod ano Vnitřní vodovod TUV Vnitřní kanalizace do veřejné sítě Vnitřní plynovod zaveden Ohřev teplé vody el, bojlery Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC Výtahy bez Ostatní centrální zamykání, hydranty Instalační prefabrik. jádra bez Celkem
Podíl 3 0,02760 0,18800 0,08200 0,05300 0,02400 0,00700 0,06900 0,03100 0,02100 0,03000 0,03200 0,00000 0,05400 0,03100 0,04700 0,05200 0,00400 0,03300 0,03200 0,00400 0,02100 0,01800 0,03800 0,00000 0,02576 0,00000 0,92436
Podíl A Stáří Život 0,02986 85 115 0,20338 85 115 0,08871 85 115 0,05734 85 115 0,02596 60 75 0,00757 60 70 0,07465 50 70 0,03354 40 50 0,02272 25 35 0,03245 85 115 0,03462 25 40 0,00000 0 85 0,05842 5 45 0,03354 25 40 0,05085 30 50 0,05626 30 50 0,00433 40 50 0,03570 40 50 0,03462 60 85 0,00433 30 50 0,02272 25 30 0,01947 20 30 0,04111 20 35 0,00000 0 0 0,02787 11 20 0,00000 0 0 1,00000
Opotř. Př.opotř. 0,73913 0,02207 0,73913 0,15032 0,73913 0,06557 0,73913 0,04238 0,80000 0,02077 0,85714 0,00649 0,71429 0,05332 0,80000 0,02683 0,71429 0,01623 0,73913 0,02398 0,62500 0,02164 0,00000 0,00000 0,11111 0,00649 0,62500 0,02096 0,60000 0,03051 0,60000 0,03376 0,80000 0,00346 0,80000 0,02856 0,70588 0,02444 0,60000 0,00260 0,83333 0,01893 0,66667 0,01298 0,57143 0,02349 0,00000 0,00000 0,55000 0,01533 0,00000 0,00000 0,67111
Opotřebení O = Suma((B / C) * 100 * A) = 67,111 % Vysvětlivky: B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení (sl. Stáří) C = předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení (sl. Život) Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.2 Typ K Domy tří a vícebytové (netypové): ZC = 2 150 Kč/m3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki ZCU = 2 150 * 0,93900 * 0,95065 * 1,00707 * 0,92436 * 1,00000 * 2,13100 = 3 807,23 Kč/m3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 807,23 * 3 810,14 = 14 506 079 Kč Zjištěná cena C = VC * (1 - O / 100) C = 14 506 079 * (1 - 67,111 / 100) = 4 770 904 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle § 22 a 23 Výpočet nájemného B
Název podlahová plocha celková 637,55m2 Celkem
Plocha (m2) 637,55 637,55
Kč/m2/měsíc 46,00
Vysvětlivky: B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Náklady snižující nájemné - 40 % z ročního nájemného 351 928 * 40 / 100 = 140 771 Kč 4
Kč/m2/rok 552,00
Kč/měsíc 29 327,00 -
Nájemné 351 928 351 928
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI -
5 % z ceny pozemku ve vlastnictví stejného subjektu 154 355 * 5 / 100 = 7 718 Kč
P.č. 337/1
Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
J.cena (Kč/m2) 717,93
Plocha (m2) 215,00
Cena (Kč) 154 355 154 355
Výpočet ceny pozemku je dokumentován v objektu: M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 Celkové náklady snižující nájemné 140 771 + 7 718 = 148 489 Kč tj. 42 % ročního nájemného Roční nájemné upravené N N = 351 928 - 148 489 = 203 439 Kč Výpočet ceny Roční nájemné upravené N = 203 439 Kč Míra kapitalizace p určena dle přílohy č.16 Bytové domy netypové - budovy typu K: p = 4,5 % Cena zjištěná výnosovým způsobem CV = (N / p) * 100 CV = (203 439 / 4,5) * 100 = 4 520 867 Kč Charakteristika dle analýzy rozvoje nemovitosti určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 1 D Změny okolí a podmínek bez zásadních změn na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem CN z ceny stavby Název (sub)objektu Celkem
Cena (Kč) 4 770 904
Výpočet ceny stavby je dokumentován v objektu: R = |CV - CN| = |4 520 867 - 4 770 904| = 250 037 Kč Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 2 C = CV + 0,10 R = 4 520 867 + 0,10 = 4 545 871 Kč vícebytový dům čp.449 - celkem:
Zjištěná cena
M.1.2.
4 545 871 Kč
stavební pozemek p.č. 337/1
Ocenění nákladovým způsobem podle § 28 Soupis parcel Parcela: 337/1 - zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. f): ZC = Cp x 3,00 Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414; kde a = počet obyvatel Cp = 35 + (3 192 - 1000) * 0,007414 = 51,25 Kč/m2 ZC = 51,25 * 3,00 = 153,75 Kč/m2 Koeficient KP1 a KP2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. 1.2.4
Důvod úpravy ceny pozemku výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích
5
Srážka (%)
Přirážka (%) 100
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI KP1 = 1 + 1,00 = 2,00 Č.p.
Důvod úpravy ceny pozemku
Srážka (%)
pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu Celkem
2.11
0
Přirážka (%) 10 10
KP2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient Ki určen dle přílohy č.38: Ki = 2,131 Základní cena upravená ZCU = ZC * KP1 * KP2 * Ki * Kp ZCU = 153,75 * 2,00 * 1,10 * 2,131 *0,996 = 717,93 Kč/m2 Výpočet ceny P.č. 337/1
Druh zastavěná plocha a nádvoří Celkem
Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) 215,00 717,93 215,00
Cena (Kč) 154 354,95 154 354,95
stavební pozemek p.č. 337/1 - celkem:
Zjištěná cena
154 355 Kč
Rekapitulace majetku Název vícebytový dům čp.449 stavební pozemek p.č. 337/1 celkem
Zjištěná cena (Kč) 4 545 871 154 355 4 700 226
Podíl na domě - 1016/13000 ….. 4 700 226 / 13000 * 1016 = 367 341,-Kč
M.1.3- Porovnávací způsob ocenění bytu
Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Byt modernizovaný je proti nemodernizovanému bytu o cca až 200 000,-Kč dražší. Oceňovaný byt není modernizován. 1- Rotava 2- Rotava 3- Rotava
podlahová plocha 56m2, podlahová plocha 76m2, podlahová plocha 53m2,
nabídka nabídka nabídka
za 200 000,-Kč za 230 000,-Kč za 156 000,-Kč
Podíl na domě čp.449 v Lokti
Porovnávací hodnota :
200 000 Kč
6
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] 367 341 Kč
Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů
200 000 Kč
Silné stránky nemovitosti : zástavba blízko středu obce napojena na všechny obslužné sítě
Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů než je poptávka Byt je v původním stavu, jen částečná modernizace – výměna oken za plastová Dům potřebuje novou fasádu Podíl na domě čp. 449 v Lokti
Obvyklá cena :
3.
200 000 Kč
VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR
Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena podílu na vícebytovém domě čp. 449 v Lokti
200 000,-Kč Na nemovitosti váznou závazky – podrobně uvedeno v přiloženém LV 777. Zástavní právo z rozhodnutí - Finanční úřad v Sokolově v celkové výši 371 859,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ……………………………………… 19 123,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ……………………………………… 33 642,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ……………………………………… 66 846,57Kč
Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1.
4.
PŘÍLOHY
LV č. 777 fotodokumentace 7
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
8
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
9
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
10
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
11
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
12
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
13
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
14
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI
15
