ZNALECKÝ POSUDEK č. 25/903/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 20, rodinného domu č.p. 104 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, studny, trvalých porostů, věcných břemen, zastavěných ploch č. 155/1, č. 155/2, pozemkové parcely č. 145/2 a pozemků ve zjednodušené evidenci č. 213, č. 239/1 v obci a katastrálním území Vilantice
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/2 nemovitosti k 21.6.2014
Spis:
Č.j. 158 EX 237/13-28
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2014
Znalecký posudek vypracoval:
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 25.6.2014 -1-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 20, rodinného domu č.p. 104 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, studny, trvalých porostů, věcných břemen, zastavěných ploch č. 155/1, č. 155/2, pozemkové parcely č. 145/2 a pozemků ve zjednodušené evidenci č. 213, č. 239/1 v obci a katastrálním území Vilantice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinné domy Vilantice č.p. 20, č.p. 104 544 01 Vilantice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Vilantice Katastrální území: Vilantice Počet obyvatel: 204 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 65,12 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.6.2014 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 237/13-28 ze dne 2.6.2014 na majetek na povinných Dagmar Černé a Milana Trousila výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2014, LV 37 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 2 x snímek katastrální mapy z pozemkového katastru skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 37 Černá Dagmar, Dolní Vlčkovice 32, 544 01 Vlčkovice v Podkrkonoší, podíl 1/4 Černý Stanislav, Zadní 152, 503 03 Holohlavy, podíl 1/2 -2-
Trousil Milan, Dolní Vlčkovice 32, 544 01 Vlčkovice v Podkrkonoší, podíl 1/4
6. Dokumentace a skutečnost Oceňované nemovitosti se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Vilantice. Rodinný dům č.p. 104 postaven dle sdělení při místním šetření v roce 1913. V současné době není užíván vzhledem ke špatnému technickému stavu. Nemovitost je postavena na stp. č.155/1. Rodinný dům č.p. 20 postaven na původních základech stodoly z roku 1930. V roce 1968 provedena přestavba na rodinný dům. Nemovitost je postavena na stp. č.155/2. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Vilantice. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie a plynovod, není možnost napojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci.
8. Obsah znaleckého posudku LV 37 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno užívání 3.2. Věcné břemeno
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.6.2014, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro a plynovod)
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí
věcné břemeno užívání nemovitosti č.p. 20 na stp. č. 155/2 věcné břemeno vedení, oprav a údržby plynárenského zařízení p.p. č. 145/2 nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti (LV 37) -4-
LV 37 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Rodinný dům č.p. 20 postavený na stp. č. 155/2. Nemovitost postavena na původních základech stodoly z roku 1930. V roce 1968 provedena přestavba na rodinný dům. Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Nemovitost bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Dispozice: I.NP - veranda, chodba se schodištěm, pokoj, kuchyň, koupelna, WC, spíž a garáž; Podkroví - tři pokoje, volný půdní prostor a balón. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30 - 0,45m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových šablon a pozink. plechu na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod je. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, PVC, ker. dlažby a textilní krytiny. Obklady vnitřní v koupelně, vnější -chybí. Okna dřevěná zdvojená a dvojitá, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná a motorová s ker. pojistkami. Vytápění ústřední s kotlem na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroj pro přípravu TUV kombi kotel na ZP. Domovní kanalizace svedena do jímky. Hygienické vybavení obsahuje vanu, umyvadlo a splachovací záchod, vybavení kuchyně standardní. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, jímka, přípojka elektro, pilíř elektro, domácí vodárna, přípojka plynu, pilíř pro plynoměr, oplocení z ocelových plotových rámů na ocelové sloupky, oplocení ze strojového pletiva na ocelové sloupky, vrata a vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, věšák na prádlo ocelový tvaru písmene „T”, zpevněné plochy z betonu monolitického, bet. dlaždic a lomového kamene. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 46 let 2 680,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: (14,65*6,61)+(1,99*3,20) Podkroví: 14,65*6,61 Balkón: 1,99*3,20 Název podlaží I.NP: Podkroví: Balkón: Obestavěný prostor I.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 103,20 m2 96,84 m2 6,37 m2
= = =
Konstrukční výška 2,80 m 3,14 m 1,00 m
((14,65*6,61)+(1,99*3,20))*(2,80) = ((14,65*6,61)*(3,14)/2)+((14,65*6,61)*(3,14)/ = 3) -5-
103,20 m2 96,84 m2 6,37 m2
288,97 m3 253,39 m3
Balkón: (1,99*3,20)*(1,00) Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
6,37 m3 548,73 m3 103,20 m2 206,41 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 46 let: s = 1 - 0,005 * 46 = 0,770
č. I
Vi typ A
III III II III II
0,00 0,00 0,00 0,02 -0,05
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,770 = 0,641
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
-6-
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
III
-0,05
VI
0,00
IV I
-0,02 0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,917 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m3 * 0,641 = 1 717,88 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 548,73 m3 * 1 717,88 Kč/m3 * 1,000 * 0,917= 864 412,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
864 412,15 Kč
1.1.2. Rodinný dům Rodinný dům č.p. 104 postavený na stp. č. 155/1 v roce 1913. V současné době není užíván vzhledem ke špatnému technickému stavu. Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Nemovitost bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Dispozice: I.NP- chodba a tři místnosti; Zastřešení - volný půdní prostor. Základy kamenné bez izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce roubené a z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30 - 0,45m. Stropní konstrukce povalové dřevěné stropy trámové s viditelnými trámy ( dožilé, z části zborcené). Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek na laťování, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu dožilé, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové - dožilé, vnější omítky vápenocementové hladké - dožilé, z části chybí. Povrchy podlah bet. mazanina, bet. dlažba a dřevěné. Obklady vnitřní a vnějších chybí. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové hladké. Elektroinstalace, vytápění, instalace plynu, rozvody vody, zdroj pro přípravu TUV, domovní kanalizace, hygienické vybavení a vybavení kuchyně chybí. Celkový stav je zchátralý a odpovídá stáří stavby. -7-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 101 let 2 680,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 16,40*4,52 Zastřešení: 16,40*4,52 Název podlaží I.NP: Zastřešení:
74,13 m2 74,13 m2
= =
Zastavěná plocha 74,13 m2 74,13 m2
Konstrukční výška 2,45 m 3,00 m
Obestavěný prostor I.NP: (16,40*4,52)*(2,45) Zastřešení: (16,40*4,52)*(3,00)/2 Obestavěný prostor - celkem:
181,61 m3 111,19 m3 292,80 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
74,13 m2 148,26 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná -8-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II II I
0,00 0,01 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
III III V
0,01 0,00 0,40
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 101 let: s = 1 - 0,005 * 101 = 0,495 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,600 = 0,146
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
III
-0,05
VI
0,00
IV I
-0,02 0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,917 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m3 * 0,146 = 391,28 Kč/m3 -9-
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 292,80 m3 * 391,28 Kč/m3 * 1,000 * 0,917= 105 057,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
105 057,74 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník Skleník ocelový se zasklením a základy postavený v roce 1980. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 16 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 5,60*3,50 = 19,60 m2 zastavěné plochy 1271
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 - 10 -
dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV I
-0,02 0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,917 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,917 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2
= * * =
2 050,0,8000 2,1360 3 503,04
Plná cena:
=
68 659,58 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 34 / 50 = 68,0 % Koeficient opotřebení: (1- 68,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,320 21 971,07 Kč 0,917 20 147,47 Kč
Skleník - zjištěná cena
=
20 147,47 Kč
19,60 m2 * 3 503,04 Kč/m2
1.2.2. Studna Studna kopaná o hloubce 3,50m bez čerpadla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1913. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 29 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 3,50 m 1 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi - 11 -
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,917 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,917 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,50 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 12 -
+ + = *
6 825,- Kč 9 480,- Kč 16 305,- Kč 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
* =
2,3020 30 027,29 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 101 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 101 / 130 = 77,7 % Koeficient opotřebení: (1- 77,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,223 6 696,09 Kč 0,917 6 140,31 Kč
Studna - zjištěná cena
=
6 140,31 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce a katastrálního území Vilantice. Zastavěné plochy č. 155/1 a č. 155/2 jsou zastavěny rodinnými domy. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 145/2 - zahrady. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie a plynovod, není možnost napojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Dále bylo provedeno ocenění zemědělských pozemků ve zjednodušené evidenci č. 213, č. 239/1. Dle výpisu z KN mají přiděleno BPEJ. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 590,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 590,00) / 1 590,00 = 0,926 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky nelze komerčně využít 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 - 13 -
č. IV
Pi 0,00
III II I II II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
III
-0,05
VI
0,00
IV I
-0,02 0,00
II I II
0,00 -0,04 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,917 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,990 * 0,917 = 0,908 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
- 14 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 60,30 0,908 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,926 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 155/1
Výměra [m2] 267,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 155/2 76,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 145/2 1 247,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 54,75
Upr. cena [Kč/m2] 54,75
Cena [Kč] 14 618,25
54,75
4 161,-
54,75
68 273,25 87 052,50
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] PK 213 52 004 5 686,00 4,86 PK 239/1 52 011 16 577,00 6,26 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 22 263,00 m2 Název
Parcelní číslo BPEJ
UC [Kč/m2] 4,86 6,26
Cena [Kč] 27 633,96 103 772,02 131 405,98
Ocenění porostů na pozemcích
Porosty Smíšené trvalé porosty na stp. č. 155/1 a pozemkové parcele č. 145/2. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
87 052,50 1 590,00 255,00 13 961,25 0,065 907,48 907,48 Kč
Cena porostů celkem
=
907,48 Kč
Pozemky - zjištěná cena
=
219 365,96 Kč
- 15 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno užívání Na nemovitosti č.p. 20 a stp. č. 155 vázne věcné břemeno užívání pro paní Evu Černou. Dle zjištění znalce je obvyklé nájemné u obdobných rodinných domů 4000,-Kč/měs. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. věcné břemeno užívání: Jednotková cena: 4 000,- Kč/m2/měs. Obvyklé nájemné: 12,00 měs * 4 000,- Kč/m2/rok = 48 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 48 000,- Kč/rok * 100 % = 48 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 48 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 48 000,- Kč * 10 let = 480 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
480 000,- Kč
1.3.2. Věcné břemeno Na parcele č. 145/2 vázne věcné břemeno vstupu a vjezdu v souvislosti se zřízením, opravami a provozováním plynárenského zařízení. Oceňuji paušální částkou 10.000,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
- 16 -
10 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 37 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 1.2.2. Studna
864 412,20 Kč 105 057,70 Kč 68 659,60 Kč 30 027,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 068 156,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
219 366,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
219 366,- Kč
LV 37 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
1 287 522,80 Kč 1/2 643 761,40 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno užívání 1.3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
480 000,- Kč 10 000,- Kč 490 000,- Kč
LV 37 po odečtení věcného břemene činí celkem: Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:
*
797 522,80 Kč 1/2 398 761,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
- 17 -
398 761,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen LV 37 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Skleník 1.2.2. Studna
864 412,20 Kč 105 057,70 Kč 20 147,50 Kč 6 140,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
995 757,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
219 366,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
219 366,- Kč
LV 37 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
1 215 123,70 Kč 1/2 607 561,80 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno užívání 1.3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
480 000,- Kč 10 000,- Kč 490 000,- Kč
LV 37 po odečtení věcného břemene činí celkem: Úprava ceny vlastnickým podílem
725 123,70 Kč 1/2
Výsledná cena:
*
362 561,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
362 561,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistašedesátdvatisícpětsetšedesát Kč
- 18 -
362 560,- Kč
Srovnávací hodnota Rodinný dům č.p. 104 na stp. č. 155/1 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy:
Doubravice – rodinný dům, nabídková cena 450.000,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí.
Radvanice – rodinný dům, nabídková cena 290.000,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí.
Suchovršice – rodinný dům, nabídková cena 285.000,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
450.000,- Kč
0,80
1,00
Srovnatelná cena 360.000,- Kč
II.
290.000,- Kč
0,90
1,00
261.000,- Kč
III.
285.000,- Kč
0,90
1,00
256.500,- Kč 877.500,- Kč
CELKEM Srovnávací hodnota : 877.500,- Kč/ 3
=
292.500,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu č.p. 104, stp. č. 155/1 včetně součástí a příslušenství činí: 292.500,- Kč
Rodinný dům č.p. 20 na stp. č. 155/2 a parcela č. 145/2 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy:
Dubenec – rodinný dům, nabídková cena 1.600.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí.
Borovnice – rodinný dům, nabídková cena 1.500.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí.
Třebihošť – rodinný dům, nabídková cena 1.500.000,- Kč. Vybavení standardní, před rekonstrukcí.
- 19 -
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
1.600.000,- Kč
1,00
1,00
Srovnatelná cena 1.600.000,Kč
II.
1.500.000,- Kč
1,00
1,00
1.500.000,- Kč
III.
1.500.000,- Kč
1,00
1,00
1.500.000,- Kč 4.600.000,- Kč
CELKEM Srovnávací hodnota : 4.600.000,- Kč/ 3
=
1.533.333,- Kč 1.533.300,- Kč
Zaokrouhleno : Věcná břemena váznoucí na nemovitosti Věcné břemeno užívání Věcné břemeno oprav a údržby Hodnota věcného břemene činí:
480 000,- Kč 10 000,- Kč 490 000,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu č.p. 20, stp. č. 155/2 včetně součástí a příslušenství po odečtení věcný břemen činí: 1.043.300,- Kč
Pozemky č. 213, č. 239/1 Obvyklé ceny zemědělských pozemků se v dané lokalitě shodují s cenou zjištěnou. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemků č. 213, č. 239/1 činí: 131.406,- Kč
Rekapitulace: Rodinný dům č.p. 104 na stp. č. 155/1
290.500,- Kč
Rodinný dům č.p. 20 na stp. č. 155/2 a parcela č. 145/2 Pozemky č. 213, č. 239/1
1.043.300,-Kč 131.406,-Kč
Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 37 činí Úprava ceny spoluvlastnickým podílem ½ činí:
1.465.206,- Kč 732.603,- Kč
Výsledná cena ½ nemovitostí zapsaných na LV 37 po zaokrouhlení činí
732.600,- Kč
- 20 -
Obvyklá cena ½ nemovitostí zapsaných na LV 37 podle odborného odhadu činí 732.600,- Kč slovy: Sedmsetřicetdvatisícšestset Kč Ve Dvoře Králové n. L. 25.6.2014
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 25/903/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/2014.
- 21 -
E. SEZNAM PŘÍLOH
fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.6.2014, LV 37 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 2 x snímek katastrální mapy z pozemkového katastru
- 22 -
