'14. jaarverslag. voor mensen, door mensen

'14

jaarverslag

’voor mensen, door mensen’

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING .............................................................................................................. 2

2.

GOVERNANCE EN MISSIE .................................................................................... 3

3.

MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE ................................ 5

4.

VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE ......................................................... 8 4.1

Verhuur en onderhoud ............................................................................................ 8

4.2

Vastgoed ................................................................................................................21

4.3

Wijkontwikkeling en samenwerking ........................................................................26

4.4

Kwaliteitsontwikkeling en communicatie .................................................................31

4.5

Financiële prestatie en prognose............................................................................34

5.

SOCIAAL JAARVERSLAG ....................................................................................39

6.

JAARREKENING ...................................................................................................42 6.1

Balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming .........................................42

6.2

Winst-en-verliesrekening over 2014 .......................................................................44

6.3

Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) ..........................................................45

6.4

Algemene toelichting ..............................................................................................46

6.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva..............................................47

6.6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat .........................................................58

6.7

Financiële instrumenten en risicobeheersing ..........................................................61

6.8

Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering resultaatbepaling ................................63

6.9

Grondslagen kasstroomoverzicht ...........................................................................65

6.10

Toelichting op de posten van de balans .................................................................66

6.11

Toelichting op de winst-en-verliesrekening .............................................................76

6.12

Overige informatie ..................................................................................................84

7.

OVERIGE GEGEVENS ..........................................................................................87 7.1

Resultaatbestemming.............................................................................................87

7.2

Gebeurtenissen na balansdatum ............................................................................87

7.3

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .............................................88

8.

ONDERNEMINGSBESTUUR .................................................................................90

9.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ...........................................93

1.

INLEIDING

De corporatiesector als geheel stond in 2014 in een negatief daglicht. Dit is met name te danken aan een aantal corporaties die in de afgelopen jaren hun boekje te buiten is gegaan en die hebben gezorgd voor terecht maatschappelijk ongenoegen. Ook Woonveste heeft –via het heffingenstelsel– veel nadeel van deze misstappen ondervonden. De enquêtecommissie van de Tweede Kamer heeft de recente ontwikkelingen geanalyseerd en haar conclusies getrokken. Nieuwe wetgeving is in voorbereiding. Deze wetgeving dwingt corporaties om zich te concentreren op hun kerntaak. Woonveste doet in haar ogen de goede dingen die direct samenhangen met haar opdracht: het goed huisvesten van mensen met een smalle beurs. Uit de eind 2014 verschenen benchmark blijkt dat Woonveste behoort tot de groep van corporaties die het meest kostenefficiënt werkt. De klant beoordeelt Woonveste met een tevredenheidscijfer van 7,6. In dit verslag wordt verantwoording afgelegd over wat Woonveste feitelijk gepresteerd heeft. Vrijwel alle voornemens uit het jaarplan 2014 konden worden gerealiseerd. In de volgende hoofdstukken wordt uitvoerig verslag gedaan van de activiteiten. Dank gaat wederom uit naar de belanghouders voor de goede samenwerking en de wijze waarop gezamenlijk prestaties voor de maatschappij konden worden gerealiseerd. Woonveste heeft in 2014 haar prestaties kunnen leveren dankzij gemotiveerde medewerkers en leidinggevenden en met attente commissarissen. Ik ga ervan uit, dat dit uitgebreide verslag u voldoende inzicht geeft in onze organisatie en haar werkzaamheden. Mocht u toch nog vragen of opmerkingen hebben, dan stel ik het zeer op prijs als u contact met mij opneemt!

Aart Jan Gorter directeur-bestuurder [email protected]

Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 2

2.

GOVERNANCE EN MISSIE

Stichting Woonveste is een toegelaten instelling en heeft als doel werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting (zoals bedoeld in artikel 11 Besluit beheer socialehuursector). Woonveste is gevestigd te Drunen, Afrikalaan 92, 5152 MD. Het statutair werkgebied van de stichting omvat de gemeenten Bernheze, Boekel, Boxmeer, Boxtel, Cuijk, Grave, Haaren, ‟s-Hertogenbosch, Heusden, Landerd, Maasdonk, Mill en Sint Hubert, Oss, Schijndel, Sint Anthonis, Sint Michielsgestel, Sint Oedenrode, Uden, Veghel, Vught, Aalburg, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk. Woonveste exploiteert bijna 6.500 verhuurobjecten in de gemeenten Heusden, Haaren, SintMichielsgestel en ‟s-Hertogenbosch. De stichting is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 18115545. De statuten van de stichting zijn ultimo 2013 herzien. Samenstelling bestuur, Raad van Commissarissen en management Het bestuur van Woonveste werd in 2014 uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter. Het bestuur is eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van de organisatie; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. De Raad van Commissarissen van Woonveste is ultimo 2014 als volgt samengesteld: de heer C.J. de Jager de heer mr. M. van Tessel mevrouw C.J.A. Broks MM de heer mr. J.C.F.M. Leijs de heer dr. A.L.J.M. Luijten

voorzitter voorgedragen door de huurders, vicevoorzitter

voorgedragen door de huurders

De raad ziet toe op het handelen van het bestuur; de bevoegdheden zijn vastgelegd in een reglement. Het management van Woonveste bestaat in 2014 uit: de heer drs. A.J. Gorter mevrouw C. Gijsbers mevrouw drs. E.M.J. van den Assem de heer drs. P.F.C. Nuytens

statutair directeur; geeft leiding aan de organisatie manager afdeling Ontwikkeling manager afdeling Wonen manager afdeling Bedrijfsmanagement

Het management verzorgt de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie. De samenstelling van bestuur en management is ten opzichte van 2013 ongewijzigd.


pagina 3

Missie De missie van Woonveste is vastgelegd in het ondernemingsplan en luidt als volgt: Woonveste stelt haar klant centraal. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar mensen met een laag inkomen, ouderen en mensen met een beperking. De klant kan rekenen op een transparant en gedifferentieerd aanbod aan woningen en diensten tegen een passende prijs-kwaliteitverhouding. Woonveste investeert in de kwaliteit van buurten. Om dit te realiseren werkt Woonveste actief samen met gemeenten, leveranciers, welzijnsen zorgorganisaties. Woonveste is dé professionele partner op het gebied van de volkshuisvesting in de gemeenten Heusden en Haaren. Participaties Stichting Woonveste participeerde in 2014 in acht verenigingen van eigenaren van een appartementencomplex. Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding bv en de Holding heeft een 100% deelneming in de 4 werkmaatschappijen Woonveste Commerciële Verhuur bv, Woonveste Wolput bv, Woonveste Projecten bv en Woonveste Diensten bv. Woonveste heeft de volledige zeggenschap in de bv‟s. Het bestuur van de holding en bv‟s is identiek aan die van de Toegelaten Instelling Woonveste. Ook hier ziet de raad van commissarissen van Woonveste toe op het bestuur. Deze bv‟s waren in 2014 niet actief; zij zijn slapend tot het moment dat Woonveste het van belang acht om één of meerdere te activeren (het verstrekken van leningen en het beheersen van risico‟s binnen de bv‟s is in het verslagjaar niet aan de orde).


pagina 4

3.

MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES DOOR WOONVESTE

Woonveste is een maatschappelijke onderneming met een specifieke taak op het gebied van volkshuisvesting. Woonveste maakt deze taken waar op een wijze die aansluit bij haar missie en langs de lijn welke opgenomen is in haar ondernemingsplan en haar jaarplannen. Belangrijk uitgangspunt is het hebben van tevreden klanten. Dat betekent tevreden huurders, woningzoekenden en belanghouders. Een belangrijke randvoorwaarde is, dat de financiële ontwikkeling van Woonveste zodanig is dat ook op de langere termijn haar doelstellingen waargemaakt kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen geschetst welke maatschappelijke prestaties Woonveste in 2014 heeft geleverd. Daarmee kan de tekst worden gezien als een samenvatting. In de volgende hoofdstukken wordt dieper ingegaan op de achtergronden. Klanttevredenheid De mate van tevredenheid bij de Woonvesteklanten wordt regelmatig gemeten, zowel door Woonveste als door de onafhankelijke organisatie KWH. Deze tevredenheid ligt rond het landelijk gemiddelde. In 2013 heeft Woonveste haar website compleet vernieuwd. In 2014 is door KWH een webmonitor uitgevoerd; daarbij is iedere corporatiewebsite van Nederland beoordeeld op klantvriendelijkheid. In de categorie 4000-10000 eenheden heeft de Woonvestewebsite de beste beoordeling gekregen. Woonveste investeert in het contact met haar klanten; onder meer door nadrukkelijk in buurten en wijken aanwezig te zijn en intensief samen te werken met haar belanghouders. Sociaal Woonveste heeft het overgrote deel van haar woningen onder de commerciële prijs verhuurd, teneinde haar primaire missie –huisvesting bieden aan mensen met een smallere beurs– te kunnen realiseren. Verreweg de meeste vrijkomende woningen werden verhuurd aan de sociale doelgroep; de woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens werden vrijwel uitsluitend aan hen beschikbaar gesteld. De zogenaamde doelgroep van (overheids)beleid kwam in beginsel in aanmerking voor alle vrijkomende huurwoningen. Voor hogere inkomens waren de woningen boven de huurtoeslaggrens beschikbaar; Woonveste beschikt over een toenemende voorraad aan commerciële woningen. Aan huurders met dreigende of structurele betalingsproblemen is door Woonveste individuele begeleiding aangeboden. Woonveste heeft 247 sociale woningen energetisch verbeterd, met als belangrijk doel de woonlasten van de huurder te matigen. Woningmarkt In 2014 vertoonde de regionale woningmarkt voor het eerst een licht herstel. De koopmarkt kwam voorzichtig op gang en de doorstroming bij de huurwoningen werd iets omvangrijker.


pagina 5

Het percentage (geslaagd-)woningzoekenden dat binnen 6 maanden een woning heeft weten te bemachtigen ligt op 57% (2013: 59%). Woonveste heeft in 2014 64 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd, alsmede een gebouw met 24 eenheden ten behoeve van bewoners met een zorgondersteuning. Eind 2014 waren 69 wooneenheden in aanbouw, waaronder 40 woon/zorgeenheden. Een deel van de nieuwbouw vindt plaats in de wijk Geerpark, alwaar de eerste nieuwbouwfase in de afronding verkeert en de vervolgfasen in voorbereiding zijn. Vastgoed Primaire doelstelling van het voorraadbeleid is het hebben van een voldoende voorraad aan goede betaalbare sociale huurwoningen. Het streven is om de gemiddelde wachttijd voor een sociale woning verder terug te brengen tot gemiddeld 6 maanden. Woonveste heeft haar aan te houden voorraad sociale woningen bepaald op 4.600. Een deel van de voorraad wordt vernieuwd door enerzijds nieuw te bouwen en anderzijds een deel van de oudere en minder gevraagde woningen te verkopen. Huurdersvereniging en gemeenten hebben ingestemd met dit beleid. Een klein deel van de woningvoorraad is commercieel; deze voorraad wordt aangehouden om ook woningzoekenden met een inkomen dat iets boven de huurtoeslaggrens ligt van dienst te zijn. Woonveste streeft ernaar om per jaar ongeveer 30 woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. Deze woningen zijn onder meer interessant voor starters op de woningmarkt. In 2014 verkocht Woonveste 28 voormalige huurwoningen, waarvan 1 in het segment beschermde koop (Koopgarant). Herstructureren, onderhouden en duurzaamheid De verbouw van het rijksmonument Mommersteeg te Vlijmen met een ombouw naar zorggerelateerde wooneenheden werd in 2014 succesvol afgerond. Woonveste heeft haar woningen in 2014 voor een bedrag van 11,5 miljoen euro onderhouden en energetisch verbeterd. De woningen verkeren in een goede staat van onderhoud. Qua duurzaamheid zet Woonveste sterk in op energetische verbeteringen, met als doel lagere woonlasten en een beperking van de CO²-uitstoot. De uitvoering is gekoppeld aan een geplande intensieve ingreep aan de woning. In 2014 is dit bij 247 woningen succesvol uitgevoerd. Woonveste maakt structureel geld vrij voor de verduurzaming van circa 800 bestaande huurwoningen in de periode 2011 tot en met 2015. Samen met de gemeente Heusden, Provincie en Waterschap wordt gewerkt aan de duurzame woonwijk Geerpark. Hier worden woningen met een zeer laag energiegebruik gebouwd; nul-op-de-meterwoningen zijn in voorbereiding. Samenwerking en wijkontwikkeling Woonveste werkt samen met partijen op het gebied van wonen-welzijn-zorg, met als doel om gezamenlijk projecten te realiseren die leiden tot een betere kwaliteit van wijken. Woonveste voert overleg met zorgverlener Schakelring over de realisatie van seniorenpluswoningen met zorgbeschikbaarheid aan het Van Houtplein in Vlijmen. Een belangrijk samenwerkingsproject met de gemeente Heusden is de te realiseren nieuwbouwwijk Geerpark in Vlijmen; vanaf de ontwerpfase wordt rekening gehouden met toekomstige leefbaarheidsaspecten en worden bewoners betrokken.


pagina 6

In de kern Helvoirt realiseert Woonveste samen met de gemeente een multifunctionele accommodatie, inclusief sociale huurwoningen. Samen met „t Heem wordt in die kern de bouw van een zorgcomplex voorbereid; de bouw start begin 2015. Beide projecten leveren naar verwachting een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in dit dorp. Eveneens samen met ‟t Heem realiseert Woonveste een nieuw woon-zorgcentrum in de kern Haaren. Samen met een Ouderinitiatief/Chapeau Woonkringen worden de mogelijkheden van een woon/zorgvoorziening in Rosmalen onderzocht. Op het gebied van leefbaarheid heeft Woonveste diverse activiteiten en projecten opgepakt, waarbij niet zozeer de omvang van het project centraal stond, maar de door de bewoners ervaren verbeteringen. In veel gevallen is hierbij samengewerkt met organisaties op het gebied van welzijn en zorg en de gemeenten. In het kader van het scheiden van wonen en zorg zijn met Schakelring en Prisma afspraken gemaakt over samenwerking in het verhuurproces en zorgverlening aan cliënten. Financiële inzet en bedrijfsvoering Binnen haar financiële mogelijkheden heeft Woonveste in haar ogen in het jaar 2014 de juiste maatschappelijke prestaties kunnen leveren. Woonveste accepteert voor haar sociale woningen en gebouwen een laag rendement. In 2014 moest € 102.000,- aan oninbare vorderingen op (ex-) huurders afgeboekt worden. Woonveste heeft structureel lage bedrijfslasten per wooneenheid en bevindt zich in de kopgroep van corporaties die kostenefficiënt werken (benchmark Aedes 2014).


pagina 7

4. 4.1

VOLKSHUISVESTING DOOR WOONVESTE VERHUUR EN ONDERHOUD

De opdracht voor verhuur en onderhoud is de volgende: “Een uitstekende dienstverlening rond de individuele klant en kostenbewust verhuren en onderhouden”. De kernactiviteiten van verhuur zijn het verhuren van woningen (inclusief het technisch up-to-date maken), huurincasso en het sociaal- en buurtbeheer. De kernactiviteiten voor onderhoud zijn het dagelijks onderhoud, het contractonderhoud en het (geclusterd) planmatig onderhoud.

4.1.1

Verhuur

Het proces bij verhuur start als de huur van een woning wordt opgezegd of als een nieuwbouwwoning in aanbouw is. Deze woningen worden toegewezen volgens het woonruimteverdeelsysteem. Dit heeft gevolgen voor het aantal woningzoekenden en de wachttijd voor woningzoekenden. De financiële kant van verhuur wordt zichtbaar in de cijfers voor huurverhoging, -derving en -achterstand. Ook worden bijkomende service en producten geleverd en zijn er vele activiteiten ondernomen op het gebied van sociaal- en buurtbeheer. Al deze aspecten komen in de genoemde volgorde aan bod. Mutaties in de verhuur Opzeggingen In 2014 zijn 397 huren van woningen opgezegd (aantal in 2013: 376). De verwachting was dat er 380 keer opgezegd werd in 2014. De mutatiegraad bedroeg 7,1% (2013: 6,9%).


pagina 8

Goedkoop: Betaalbaar: Duurder: Commercieel:

huur tot € 389,05 huur van € 389,05 - € 596,75 huur van € 596,75 - € 699,48 huur vanaf € 699,48 (geen huurtoeslag mogelijk)

We zien een stijgende lijn in opzeggingen in eengezinswoningen en in woningen in de prijsklasse „duurder‟. Dit past in het beeld dat er meer woningen (na mutatie) in de prijsklasse „duurder‟ komen. Het aantal opgezegde garages is iets gestegen van 61 (2013) naar 63. Een groot deel van deze opzeggingen betrof garages in Drunen (49). Woonruimteverdeling Model woonruimteverdeling en Europese wetgeving Woonveste verhuurt vrijgekomen huurwoningen en nieuwbouwwoningen volgens het aanbodmodel waarin degene met de langst opgebouwde inschrijfduur als eerste een aanbieding van de woning krijgt. Wetgeving vanuit Europa schrijft voor dat minimaal 90% van de woningen onder de huurtoeslaggrens (€ 699,48) moet worden toegewezen aan mensen met een gezamenlijk belastbaar inkomen onder de € 34.678,-. In 2014 is ruimschoots aan deze wetgeving voldaan doordat 98% van deze woningen is toegewezen aan deze primaire doelgroep. Advertenties Woningen zijn geadverteerd op de website van Woonveste (www.woonveste.nl). Daar waar woningen onvoldoende of geen reacties opleverden, zijn ook andere middelen ingezet zoals het direct beschikbaar stellen van een woning. Daarvoor geldt dat de eerste die reageert de woning heeft.


pagina 9

Reacties/populariteitsgraad Er zijn in totaal 7.268 (2013: 7.042) reacties binnengekomen op de 348 geadverteerde woningen. Dit zijn gemiddeld 21 reacties per woning (in 2013: 19) de zogenaamde populariteitsgraad. Deze is dus iets hoger dan het jaar daarvoor. Ook in 2014 konden de woningen vlot verhuurd worden; 78% van de vrijgekomen woningen was binnen 14 dagen verhuurd. In Drunen is het gemiddeld aantal reacties gestegen van 22 naar 25 en in de kern Heusden is sprake van een eenzelfde stijging van 15 naar gemiddeld 18 reacties per woning. De populariteitsgraad in Vlijmen is van 21 naar 20 gegaan. De gemeente Haaren is stabiel gebleven op 13.

Goedkoop: Betaalbaar: Duurder: Commercieel:

huur tot € 389,05 huur van € 389,05 - € 596,75 huur van € 596,75 - € 699,48 huur vanaf € 699,48 (geen huurtoeslag mogelijk)


pagina 10

Opvallend is de verdubbeling van het aantal reacties op commerciële woningen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat alleen deze woningen beschikbaar zijn voor woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.678,-. Anderzijds komt het ook doordat in 2014 het strategisch voorraadbeleid van Woonveste is aangepast en de woningen passender zijn gelabeld/worden aangeboden. Ook dit jaar zijn de meeste reacties uitgebracht op etagewoningen, namelijk gemiddeld 27 (2013: 27). Bij de eengezinswoningen is een stijging te zien van 22 (in 2013) naar gemiddeld 26. Het aantal reacties op seniorenwoningen blijft structureel laag op 5 (2013: 6). Weigeringen In dit verslagjaar heeft Woonveste minder woningzoekenden afgewezen dan in 2013, namelijk 213 keer (2013: 248). De oorzaak hiervan ligt grotendeels in het feit dat meer woningzoekenden de juiste inkomensgegevens op het juiste moment beschikbaar hebben. Hierover is door Woonveste ook veel gepubliceerd. Woonveste weigert met name als er geen contact gelegd kan worden nadat een woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor een woning. Het aantal weigeringen door woningzoekenden is ook gedaald naar 352 keer (2013: 450). Woningzoekenden reageren meer op passende woningen. In 8 situaties werd geweigerd voor de intake. En ook na een woningaanbieding is 344 keer geweigerd. De belangrijkste redenen hiervoor zijn onder andere: wil wachten (69), andere aanbieding (47), woning te klein (33), persoonlijke omstandigheden (27) en woning te duur (25). Aanbiedingsgraad De daling in het aantal weigeringen heeft als gevolg dat een woning gemiddeld 2,4 keer is aangeboden voordat deze geaccepteerd werd (2013: 2,7). Het percentage aangeboden woningen dat in één keer wordt geaccepteerd ligt op 56% (2013: 48%). Toewijzing via directe bemiddeling In 2014 zijn 39 woningen via directe bemiddeling toegewezen. Dit betekent dat de woning niet is geadverteerd. Dit betreft 10% van het totaal aantal mutaties. In onderstaand overzicht staan de redenen nader gespecificeerd.

Directe bemiddeling Begeleid wonen Bijzondere doelgroep Herhuisvester Taakstelling statushouders Urgent (4 maandentermijn verstreken) Uitzonderlijk besluit Wmo- woning Woningruil Zorginstelling senioren Totaal

2014 0 0 3 28 0 1 2 3 2 39

Voor de huisvesting van „statushouders‟ in de gemeente Heusden heeft Woonveste 24 bemiddelingen verricht. Voor de gemeente Haaren betrof het 4 woningen. Dit zijn in totaal 15 woningen meer dan in 2013. Dit komt doordat de toestroom van statushouders hoger is.


pagina 11

Wanneer vanuit de markt een bijzondere doelgroep een specifiek huisvestingsvraagstuk heeft, beoordeelt Woonveste deze vraag en spant zich in om hiervoor een oplossing te zoeken. Ook kan het voorkomen dat er noodsituaties ontstaan die opgelost kunnen worden door een woning beschikbaar te stellen. Het beleid is om jaarlijks maximaal 8 woningen hiervoor ter beschikking te stellen. In 2014 is hiervan één keer gebruik gemaakt en is daartoe een „uitzonderlijk besluit‟ genomen. De woningen die onder „zorginstelling senioren‟ staan, zijn vrijgekomen woningen in De Grevelingen in Den Bosch die verhuurd zijn aan de Van Neynselgroep. Woningzoekenden Het verhuren van vrijgekomen woningen en nieuwbouw heeft geleid tot veranderingen in het aantal actief en geslaagd woningzoekenden en in een daling van de wachttijd.

Gegevens voor wat betreft de actief woningzoekenden: 1  De gemiddelde wachttijd van een actief woningzoekende is gedaald naar 10,3 maanden (2013: 10,9).  Er hebben 876 woningzoekenden (2013: 916) gereageerd op de vrijkomende woningen.  De gemiddelde inschrijftijd van een actief woningzoekende blijft 3 jaar (2013: 3 jaar).  51% van de actief woningzoekenden is alleenstaand (2013: 51%) en 27% betreft tweepersoonshuishoudens (2013: 28%).  89% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen onder de € 34.678,- (2013: 89%). Voor wat betreft de geslaagd woningzoekenden: 2

1

voor een actief woningzoekende wordt gerekend met de tijd die een woningzoekende wacht vanaf het moment van eerste reactie tot en met de laatste reactie met een maximum tijdspanne van 12 maanden. 2

voor een geslaagd woningzoekende wordt gerekend met de tijd die een woningzoekende wacht vanaf het moment van eerste reactie tot en met het moment van het toewijzen van een woning met een maximum tijdspanne van 12 maanden. Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 12

 Er zijn 413 woningzoekenden geslaagd in het vinden van een woning (2013: 424).  De gemiddelde wachttijd van een geslaagd woningzoekende is verder gedaald naar 6,8 maanden (2013: 7,2 maanden).  53% (2013: 59%) van de geslaagd woningzoekenden heeft 6 maanden of korter gewacht op een woning. In- en uitschrijvingen Dit verslagjaar hebben 1.311 personen zich ingeschreven (2013: 1.345). Inschrijven kost eenmalig € 20,-. Het totaal aantal komt hiermee uit op 13.523. Dit zijn er zo‟n 1.000 minder dan het jaar daarvoor. Het aantal uitschrijvingen is 413. Huurverhoging, huurderving en huurachterstand Jaarlijkse huurverhoging Ieder jaar stelt het Rijk de grenzen van de toegestane huuraanpassing vast. In 2014 maakte het rijksbeleid jaarlijkse huurverhogingen van 1,5%, 2% en 4% boven inflatie mogelijk voor huishoudens met een inkomen respectievelijk tot € 34.086,-, tussen € 34.086,en € 43.602,- en boven € 43.602,-. Het inflatiecijfer was 2,5%. De inkomensafhankelijke huurverhoging is enerzijds bedoeld om scheefwonen tegen te gaan, de doorstroming op gang te brengen en de sociale woningen beschikbaar te hebben voor de primaire doelgroep (huurders met een inkomen < € 34.086,-); anderzijds ook om de verhuurdersheffing te kunnen bekostigen. Woonveste heeft in 2014 niet de maximale huurverhoging doorgevoerd maar een half procent minder. Dit enerzijds om woningen betaalbaar te houden en anderzijds om de continuïteit van Woonveste niet in gevaar te brengen. Een verhoging was mogelijk omdat de verhuurbaarheid van de woningen naar verwachting niet in gevaar kwam. De volgende huurverhogingen zijn doorgevoerd: Sociale woningen Inkomen < € 34.086,Inkomen € 34.086,- tot € 43.602,Inkomen > € 43.602,-

(2,5% + 1%) 3,5% (2,5% + 1,5%) 4% (2,5% + 3,5%) 6%

Commerciële woningen 3,5% 3,5% 3,5%

Garages 2,5% 2,5% 2,5%

De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft voor 128 bezwaarschriften gezorgd (2013: 142). Hiervan zijn er 56 afgewezen en 72 toegewezen. Dit laatste komt met name doordat het aantoonbaar was dat het inkomen over 2012 of 2013 lager was, wat meestal werd veroorzaakt door een wijziging in de gezinssamenstelling of een verandering van werksituatie. Er zijn 7 bezwaren naar de Huurcommissie gegaan. In alle gevallen is Woonveste in het gelijk gesteld. Huurverhoging bij mutatie Als een woning vrijkomt bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar gemiddeld 72,2% van de maximaal redelijke huur. Dit tenzij het voorraadbeleid op woningniveau zich daar nadrukkelijk tegen verzet. Dit heeft ertoe geleid dat bij 91% (2013: 86%) van de vrijkomende woningen een huuraanpassing heeft plaatsgevonden, wat op jaarbasis eenzelfde bedrag vertegenwoordigt als in het vorige jaar, namelijk € 180.000,-.


pagina 13

Huurderving De huurderving (in een percentage van de huren en vergoedingen) als gevolg van tijdelijke leegstand is uitgekomen op 0,29% en blijft dus onder de gestelde norm van 0,40%. Tevens is de norm behaald om minimaal 60% van de vrijgekomen woningen binnen veertien dagen te verhuren. Het behaalde percentage is 78%. Dit komt met name doordat er meer woningen zijn verkocht en er daardoor minder grote renovaties, met inherent daaraan langere leegstand, zijn geweest. Huurachterstand Voor 2014 is de norm behaald om een huurachterstandspercentage te realiseren van maximaal 0,40%. Op 31 december 2014 bedroeg de huurachterstand 0,37% (2013: 0,32%). Het feit dat dit hoger is dan het jaar daarvoor wordt met name veroorzaakt door de wijziging in uitbetaling van de huurtoeslag. Deze gaat vanaf begin 2014 voortaan altijd direct naar de huurder waar dat tot die tijd grotendeels rechtstreeks naar Woonveste ging. Helaas is er weer een flink bedrag, doch € 16.000,- lager dan in 2013, afgeboekt (€ 102.000,-) op vorderingen waarvan de inschatting is dat deze om diverse redenen niet meer geïncasseerd kunnen worden. Redenen zijn o.a. beëindiging WSNP (wet schuldsanering natuurlijke personen), akkoord met afkoopvoorstel, vertrokken onbekend waarheen, erfenis verworpen, kosten wegen niet op tegen de baten. Al deze ex-huurders worden nog jaarlijkse gecheckt op „vindbaarheid en verhaalmogelijkheden‟. Ontruimingen Er zijn 33 ontruimingen aangezegd (2013: 37). Hiervan zijn er 9 daadwerkelijk ontruimd (2013: 16) vanwege huurachterstand en is de huurovereenkomst door de rechter ontbonden. Bij 3 van deze woningen was er naast huurachterstand ook nog sprake van hennep en/of druggerelateerde zaken. Budgetondersteuning Huurders met (structurele) betalingsproblemen kunnen gebruik maken van individuele begeleiding op financieel gebied met behulp van budgetondersteuning. Vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid zet Woonveste zich in voor huurders die hun financiële verplichtingen moeilijk na kunnen komen. Deze dienstverlening heeft een preventief karakter en wordt ook aangeboden aan alle huurders die te maken hebben gehad met de deurwaarder van Woonveste. Hiervan hebben ruim 40 huurders gebruik gemaakt en dat is minder dan in de jaren ervoor. Ondanks dat het actief is aangeboden, blijven mensen terughoudend in het accepteren van deze ondersteuning. Service en producten Beantwoorden van vragen Wekelijks komt er een groot aantal vragen binnen bij Woonveste. Dit kan via een bezoek aan Woonveste (gemiddeld zo‟n 85 per week), telefonisch (gemiddeld zo‟n 800 per week) en via de website (gemiddeld zo‟n 3.600 per week). De website geeft de klant de mogelijkheid om eenvoudig en snel zaken zelf te kunnen regelen op het door hem gewenste tijdstip. Dit klantportaal is ook mobiel beschikbaar. Een handige service op de website is dat er een zoekprofiel voor een woning aangemaakt kan worden met criteria als plaats, prijs en/of type woning.


pagina 14

Op het moment dat een dergelijke woning vrijkomt, ontvangt de klant automatisch per e-mail of tweet een bericht. De klant hoeft dus niet wekelijks het woningaanbod in de gaten te houden. Woonwinkel Woonveste biedt klanten een keuze uit producten voor hun woning (keuken, douche, toilet). In 2014 hebben 302 woonwinkelgesprekken plaatsgevonden (2013: 119). Dit is het dubbele van het aantal dat was verwacht. Dit komt met name doordat de woonwinkelgesprekken voor het planmatig onderhoud dat in 2015 wordt uitgevoerd, zoveel mogelijk in 2014 hebben plaatsgevonden. Dit is nodig omdat de opdrachtverstrekking van deze projecten uiterlijk in het eerste kwartaal van 2015 dient plaats te vinden. Woonruimteverdeling voor ’t Heem en Vestia In 2014 is de samenwerking met ‟t Heem en Vestia inzake woonruimteverdeling van hun woningen in Haaren respectievelijk Drunen voortgezet. Dit heeft geresulteerd in het adverteren van 15 woningen van ‟t Heem (2013: 9) en in 4 advertenties voor appartementen van Vestia (2013: 3). Sociaal- en buurtbeheer Het sociaal- en buurtbeheer richt zich op een prettige woonomgeving voor onze huurders. Daarom zijn de rayonconsulent en de buurtbeheerders actief in de diverse buurten waar Woonveste bezit heeft. De werkzaamheden variëren van het ondersteunen van individuele huurders bij het oplossen van woonproblemen tot bemiddeling bij overlast of ander hinderlijk gedrag. Ook worden op proactieve wijze acties uitgezet om het leefklimaat te verbeteren. Sociaal beheer; samenwerken met andere actieve partijen Woonveste neemt in de gemeente Haaren en in de gemeente Heusden deel aan een sociaal netwerkoverleg. Het overleg is ervoor bedoeld elkaar te informeren over multiprobleemhuishoudens en om, in gevallen waar dat nodig en mogelijk is, tot een gezamenlijke aanpak te komen om zo effectief mogelijk te kunnen werken. Samen met de gemeente Heusden bekostigt Woonveste buurtbemiddeling. Doel is om mensen die een conflict hebben zelf tot oplossingen en/of afspraken te laten komen. Een team van vrijwilligers is opgeleid als buurtbemiddelaar en helpt hen bij het aangaan van een gesprek met elkaar. Woonveste ondersteunt de inzet van buurtbemiddeling en begeleiding van de vrijwilligers omdat het bewoners aanzet om zelf verantwoordelijkheid te nemen. Dit bevordert de samenhang en leefbaarheid in de buurten. Buurtbeheerders De buurtbeheerders hebben zich voornamelijk ingezet voor schone en veilige buurten en woongebouwen. Zij houden de woonomgeving in de gaten en spreken bewoners aan bij wie brandgangen en tuinen niet op orde zijn. Regelmatig spreken zij bewoners in de wijk en hebben zij contacten met bewonerscommissies. Ook in 2014 is ingezet op het vaker bezoeken van huurders door de buurtbeheerders, zeker van huurders met een betalingsachterstand. De bedoeling is om zo een indruk te krijgen of er, naast aandacht voor de huurachterstand, meer hulp gewenst/nodig is. Als pilot zijn de buurtbeheerders van start gegaan om periodiek in de avond de wijk in te gaan. Dit heeft een positief resultaat opgeleverd. Huurders zijn beter te bereiken waardoor er effectiever en efficiënter gewerkt kan worden.


pagina 15

Er is ook een pilot gestart met het tijdelijk plaatsen van mobiele camera‟s om structurele overlastsituaties in complexen weg te kunnen nemen. Dit gaat altijd in overleg met bewoners. Hierbij wordt duidelijk en zichtbaar aangegeven dat er een camera hangt. Dit in verband met de Wet bescherming persoonsgegevens. Evaluatie hiervan volgt in 2015. Activeren bewoners Woonveste vindt het belangrijk bij te dragen aan de sociale cohesie in een wijk c.q. buurt. In dit kader worden bewoners op diverse manieren gestimuleerd om mee te denken over en mee te doen met activiteiten in de directe woonomgeving. Ook in 2014 legt Woonveste daarbij de nadruk op de faciliterende rol die zij wil spelen; Woonveste neemt geen taken of activiteiten uit handen, maar ondersteunt bewoners daar waar nodig zodat zij de plannen die ze hebben ook daadwerkelijk kunnen uitvoeren. In 2014 heeft dit geresulteerd in diverse groepen huurders die op vrijwillige basis werkzaamheden in en rondom de woningen en appartementencomplexen uitvoeren. Hierdoor is er meer betrokkenheid bij de woningen, appartementen en/of woonomgeving ontstaan. Woonveste heeft deze groepen hoofdzakelijk gefaciliteerd met middelen zodat ze de werkzaamheden ten uitvoer kunnen brengen. Bewonerscommissies Met de bewonerscommissies van de complexen Kuyperlaan, Zuiderpoort, Den Uylplein, Op den Berg, Caleidoscoop, Passepartout, Hollandlaan, Zuid-Westkwadrant, RooyackerserfSchoolstraat, Van Arckelstraat/Prins Hendrikstraat en het Castellum heeft diverse malen overleg plaatsgevonden. De contacten lopen naar ieders tevredenheid en er spelen geen dringende kwesties. In 2014 zijn er 11 koffiegesprekken gehouden met de bewoners van diverse appartementencomplexen. Deze gesprekken leveren waardevolle informatie op en worden op prijs gesteld door de bewoners. Diverse bewonerscommissies ontvangen van Woonveste een financiële bijdrage. Deze dient om de communicatiekosten van een bewonerscommissie te dekken en ook om activiteiten mee op te zetten. In diverse gebouwen zijn gezamenlijke ruimtes aanwezig die gebruikt worden voor sociale activiteiten. Deze activiteiten worden doorgaans goed bezocht en staan open voor alle bewoners. 4.1.2

Onderhoud

De kernactiviteiten van onderhoud hebben als doel een kwalitatief goede en betaalbare woningvoorraad. De uitdaging hierbij is om het onderhoud op een klantgerichte, efficiënte, effectieve en kostenbewuste manier uit te voeren. Om de kwaliteit van het bestaande woningbestand op het gewenste niveau te houden, wordt jaarlijks het nodige dagelijks-, contracten planmatig onderhoud uitgevoerd en wordt flink geïnvesteerd in de verbeteringen van de energetische kwaliteit van woningen, zoals vermeld in het Ondernemingsplan 2011 t/m 2015. Voor het onderhouden en energetisch verbeteren van woningen was in 2014 een budget van zo‟n € 11,7 miljoen beschikbaar. Dit budget is ook nagenoeg geheel besteed.


pagina 16

Begroot

Werkelijk

Verschil absoluut

Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud

Contractonderhoud Planmatig onderhoud Regulier Incidenteel Geclusterd voor verduurzamen

%

€ € €

1.293.750 € 1.045.000 € 2.338.750 €

991.397 € 1.261.540 € 2.252.937 €

302.353 -216.540 85.813

€

951.000 €

897.390 €

53.610

6%

€ € € €

100.270 -6.940 30.717 124.047

2% -3% 1% 2%

€ € € €

4.183.285 235.000 3.429.893 7.848.178

€ € € €

650.839 €

4.083.015 241.940 3.399.176 7.724.131

23% -21% 4%

Energetische verbeteringen

€

640.425 €

10.414

2%

Totaal

€ 11.788.767 € 11.514.884 €

273.883

2%

Dagelijks onderhoud Met het dagelijks onderhoud aan woningen streeft Woonveste ernaar dat huurders tevreden zijn over hun woning en dat deze voldoet aan een goed kwaliteits- en uitrustingsniveau. Onder de noemer dagelijks onderhoud vallen het reparatie- en mutatieonderhoud. Voor 2014 is uitgegaan van een begroot budget van ruim € 2,3 miljoen voor het dagelijks onderhoud. Mutatieonderhoud Bij iedere mutatie wordt eerst gekeken wat de strategie van de woning is welke in de complexbeheerplannen staat aangegeven. Vervolgens wordt de woning beoordeeld op de technische staat, inrichting conform beleid en verhuurbaarheid. Indien noodzakelijk worden gebreken hersteld en wordt binnenonderhoud uitgevoerd. Leidraad hierbij is het in 2014 geactualiseerde uitrustingsniveau woningvoorraad. Er waren in 2014 in totaal 397 mutaties en dat is een kleine 5% hoger dan begroot (380). De kosten komen 23% onder de begroting uit. Dit komt doordat in 2014 voor het eerst woningen zijn verkocht na mutatie, zoals is bepaald in de complexbeheerplannen. Dit betreffen met name woningen die hoge mutatiekosten met zich mee zouden brengen. Hiermee was in de begroting nog geen rekening gehouden. Dit zorgt ervoor dat de gemiddelde kosten van een mutatie uitkomen op zo‟n € 2.600,- terwijl er € 3.750,- per mutatie was begroot. Reparatieonderhoud In het melden en uitvoeren van reparatieverzoeken staat Woonveste voor een klantgerichte aanpak. Tijdens kantooruren kunnen de reparaties telefonisch, persoonlijk of via e-mail worden doorgegeven. Buiten kantoortijden wordt de telefoon doorgeschakeld naar een callcenter. Met de klant wordt binnen 24 uur na ontvangst van de melding een afspraak gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden en/of inspectie.


pagina 17

Het budget reparatieonderhoud voor 2014 bedroeg ruim € 1 miljoen voor 5.500 reparaties. In werkelijkheid zijn er iets meer reparaties uitgevoerd, namelijk 5.590 reparaties met een totaalbedrag van € 1,2 miljoen. Hiermee is er sprake van een budgetoverschrijding van 21%. Een groot aandeel van de kostenoverschrijding vormen de reparaties boven de € 1.500,uitlopend tot reparaties van bijna € 10.000,- voor verzakte woningen. De meest kostbare reparaties zijn ingezet op: het herstellen van lekkages van badkamers (ruim € 64.000,-), stucwerkherstel (€ 42.400,-), rioleringsherstel (ruim € 40.300,-), herstel van vocht- en schimmelproblemen (€ 28.000,-), corrigeren van twee woningverzakkingen (ruim € 16.000,-) en de vervanging van een rotte houten beganegrondvloer (ruim 10.000,-). De gemiddelde kosten voor een reparatie zijn daarmee uitgekomen op € 225,Contractonderhoud Het contractenbeheer is erop gericht om regulier kortcyclisch onderhoud als bulk samen te voegen en door aanbesteding scherper in te kopen. Steeds wordt gekeken of contracten interessant genoeg zijn of dat op basis van klachtmeldingen onderhouden moet worden. In de loop van 2014 is besloten om een aantal contractactiviteiten te beëindigen. Het betreffen de contractactiviteiten „onderhoud op inbouwapparatuur‟ (jaarlijks € 42.000,-), het schoonmaken van kozijnen (jaarlijks € 23.000,-) en het onderhoud van mechanische ventilatieboxen (jaarlijks € 8.500,-). Voor de inbouwapparatuur en mechanische ventilatieboxen bleken de contractkosten hoger dan de feitelijke reparaties die de afgelopen jaren gemonitord zijn. Het schoonmaken van kozijnen is vervallen omdat dit een verantwoordelijkheid is geworden van de bewoners. Planmatig onderhoud (Planmatig) onderhoud is de grootste jaarlijkse kostenpost van Woonveste. Dit bestaat uit kleinschalige onderhoudsprojecten, het zogenaamde regulier planmatig onderhoud. Daarnaast staan de grotere en ingrijpende onderhoudsprojecten, die worden aangeduid als geclusterd planmatig onderhoud Regulier planmatig onderhoud In totaal zijn er ruim 180 projecten uitgevoerd en is het meest geïnvesteerd in binnenonderhoud, schilderwerk, verwarmingsinstallaties, dakbedekkingen, liftinstallaties en metselwerk. Aan een aantal projecten is flink minder (€ 840.000,-) uitgegeven dan begroot. Dit komt met name door de volgende vier projecten: 



Voor 27 woningen in Vlijmen is begin 2014 de strategie gewijzigd naar „in stand hou-den‟ van de woningen voor een periode van 10 tot 15 jaar. Dit omdat in de werkvoorbereiding bleek dat de constructie van de woningen zodanig licht is ontworpen dat elke extra belasting onherroepelijk tot grote constructieve problemen zou leiden. De begroting was echter ingezet op ingrijpend onderhoud. Dit betekent dat een begroot bedrag van ruim € 329.000,- niet is besteed. Voor het onderhoud aan zorgcentrum De Grevelingen in Den Bosch is in het jaarplan besloten dat het binnenonderhoud wordt uitgevoerd als een woning vrijkomt bij mutatie. Dit vanwege de leeftijd van de zittende huurders. Er werd voor 11 mutaties begroot. Er is echter bij twee mutatiewoningen planmatig binnenonderhoud uitge-voerd. Hierdoor is een bedrag van ruim € 146.000,- minder besteed.


pagina 18





Voor het binnenonderhoud aan 16 woningen in Oudheusden was het deelnamepercentage lager dan begroot: niet alle ruimten -keuken, douche, toilet- hoefden uitgevoerd te worden en gekozen is om de bestaande keukenblokken terug te plaatsen. Hierdoor is een bedrag van ruim € 116.000,- minder besteed. Voor een schilderproject van 56 woningen in Drunen is besloten om een deel uit te voeren in 2015 als winterschilderwerk. Hiervoor geldt een subsidieregeling waardoor schilders in het winterseizoen kunnen doorwerken en niet tijdelijk ontslagen hoeven worden. Hierdoor is een kleine € 85.000,- minder besteed.

Toegevoegde projecten In totaal zijn er 28 projecten toegevoegd met een waarde van zo‟n € 770.000,-. De drie grootste toegevoegde projecten zijn de volgende:   

Het binnenonderhoud aan algemene ruimtes/gangen bij 105 appartementen in zorgcentrum De Grevelingen voor een bedrag van ruim € 270.000,-. Dit project stond voor 2015 gepland en is naar voren gehaald. Het binnenonderhoud aan 16 eengezinswoningen in Oudheusden voor een bedrag van zo‟n € 205.000,-. Hier zijn in alle 16 woningen keuken-, douche- en toiletruimten gerenoveerd. Dit project stond voor 2015 gepland en is naar voren gehaald. De vervanging van dakbedekking, balkonoverkappingen en dakrandafwerking van een appartementengebouw in Drunen voor een bedrag van een kleine € 60.000,-. Dit was onvoorzien.

Duurzaam onderhouden/geclusterd planmatig onderhoud De doelstelling van Woonveste is om eind 2023 de totale woningvoorraad op minimaal energielabel C te brengen. Per eind 2014 heeft ruim 70% van de woningen een C-label of hoger. In het ondernemingsplan 2011 t/m 2015 is de doelstelling geformuleerd om in 2015 in circa 600-800 woningen een energetische verbeterslag te realiseren. Inmiddels zijn eind 2014 bijna 700 woningen energetisch verbeterd. Voor 2014 was gepland om 200 woningen, via geclusterd planmatig onderhoud, energetisch te verbeteren. Het geclusterd planmatig onderhoud richt zich op de onderdelen aan de buitenschil zoals voegwerk, kozijnen, raamdorpelstenen, goten, hemelwaterafvoeren, pannenof bitumen dakbedekkingen. Deze onderhoudsactiviteiten, gecombineerd met isolerende maatregelen, moeten de woningen op minimaal energielabel C brengen. Vanwege financiële ruimte zijn er 4 projecten toegevoegd met een waarde van ruim € 186.000,-. Hiermee zijn 41 woningen energetisch verbeterd en opgewaardeerd naar een C-label. In totaal zijn dus in 2014 via geclusterd planmatig onderhoud 221 woningen energetisch verbeterd naar een hoger energielabel en bij mutatie 26 woningen. Hierbij hebben 134 woningen een C-label gekregen en 113 woningen een B-label. Hiermee is dus een flinke slag gemaakt om woningen energiezuiniger te maken, wat de huurders merken in hun (lagere) energielasten.


pagina 19

Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) In 2014 is het aantal woningaanpassingen ten opzichte van 2013 met 24% gedaald (van 29 naar 22). Er waren 3 woningaanpassingen vanuit de gemeenten Haaren en ‟s-Hertogenbosch, de overige vanuit de gemeente Heusden. De daling wordt met name veroorzaakt door beleidswijzigingen bij de gemeenten. De totale aanpassingskosten zijn zeer fors gedaald (van € 95.000,- naar € 17.500,-). Dit komt omdat gemeenten vaker naar andere oplossingen zoeken voordat tot (grote) woningaanpassingen wordt overgegaan. Woonveste denkt hierin actief mee. Voor de uitvoering van de aanpassingen zijn, in een convenant tussen gemeente Heusden en Woonveste, normen overeengekomen. Het Wmo-convenant met de gemeente Haaren is in 2014 afgesloten. Het convenant met de gemeente Heusden wordt in 2015 herzien. Door de oprichting van Bijeen voor zorg, jeugd en werk in de gemeente Heusden, zal het convenant breder worden afgesloten en niet meer niet alleen voor de Wmo.


pagina 20

4.2

VASTGOED

4.2.1 Woningvoorraad Op de peildatum 31 december 2014 heeft Woonveste 5.407 woningen en 202 zorgeenheden in eigendom in de gemeenten Heusden, Haaren, ‟s-Hertogenbosch en Sint-Michielsgestel. In 2014 is de woningvoorraad toegenomen met 37 woningen en 31 zorgeenheden. De stijging wordt veroorzaakt door de nieuwbouw van Kavelingweg, Wolput en Duizendpoot (Morgen I, 1e fase). Er zijn 28 woningen verkocht. Woningvoorraad per gemeente naar woningtype (in aantallen)

Woningtype

Gemeente Heusden

Gemeente Haaren

3.243 942 472 4.657

Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Totaal

517 24 72 613

Gemeente ’s-Hertogenbosch

Totaal

0 137 0 137

3760 1103 544 5.407

Woningvoorraad per gemeente naar huurcategorie (in aantallen en % van het totaal)

Huurcategorie

Gemeente Heusden

Goedkoop (< € 389) Betaalbaar (€ 389 - € 557) Duurder (€ 557 - € 699) Commercieel (> € 699) Totaal

337 2.913 1037 370 4.657

7% 63% 22% 8%

Gemeente Haaren 65 401 90 57 613

11% 65% 15% 9%

Gemeente ’s-Hertogenbosch 0 0% 122 89% 15 11% 0 0% 137

Totaal 402 3.436 1.142 427 5.407

7% 64% 21% 8%

Overige verhuureenheden Naast woningen en zorgeenheden heeft Woonveste 840 overige verhuureenheden, waaronder garages, bergingen, parkeerplaatsen en diverse soorten maatschappelijk vastgoed in bezit. Het maatschappelijk vastgoed betreft onder andere de MFA Caleidoscoop in Vlijmen, ontmoetingsruimtes ten behoeve van zorgwoningen, wijkwinkel en peuterspeelzalen.

4.2.2 Woningverkoop In 2014 is gestart met verkoop van bestaande woningen aan de zittende huurder of bij mutatie volgens het vastgesteld verkoopbeleid en complexbeheerplan. In de complexbeheerplannen zijn 550 woningen gelabeld als verkoopgeschikt. Woonveste koerst op verkoop van 350 woningen in 10 jaar. Dit jaar zijn 28 woningen verkocht en is voor 34 woningen een koopovereenkomst getekend. Hiermee ligt de verkoop goed op koers.


pagina 21

4.2.3 Voorraadbeleid Het voorraadbeleid bestaat uit een portefeuilleplan en complexbeheerplannen. In het portefeuilleplan zijn de strategische doelstellingen voor de woningvoorraad geformuleerd. De strategiekeuzes voor de exploitatie van alle woningen zijn verwerkt in de complexbeheerplannen. Het SVB fungeert als bindende factor voor de verschillende beleidsvelden binnen Woonveste (o.a. huurbeleid, onderhoudsbeleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid). Woonkwaliteit Door wijzigingen van complexstrategieën bleek het bestaande woonkwaliteitsbeleid niet meer toereikend. Het woonkwaliteitsbeleid is gewijzigd in „uitrustingsniveau woningvoorraad‟ en aangevuld waar nodig. Tevens zijn de bestaande keuzes opnieuw ter discussie gesteld en aangescherpt. Verhuurstrategie De verhuurbaarheid van commerciële huurwoningen is geanalyseerd. Deze analyse laat zien dat een alternatieve visie op verhuur van commerciële huurwoningen vooralsnog niet noodzakelijk is. Dit sluit aan bij de veronderstellingen die in het portefeuilleplan zijn gedaan vanuit het oogpunt van risico. Ook gezien de omvang van het commerciële aanbod bleek behoud van de huidige wijze van verhuren in deze situatie aan te bevelen (kosten – baten). Aanknopingspunten voor verbetering werden gevonden aan de marketingkant. Businesscase Antoniushof / Demerhof Voor het complex Antoniushof / Demerhof in Heusden-Vesting is een businesscase opgesteld naar aanleiding van een onderhoudsvraagstuk. In deze businesscase is de situatie van het complex geanalyseerd vanuit de perspectieven verhuur (inclusief markt), onderhoud en financiën. De verschillende perspectieven zijn integraal afgewogen, uitmondend in een advies. Integratie portefeuillesturing en planning-en-controlcyclus Besloten is om het proces van vastgoedsturing aan te laten sluiten op de planning-encontrolcyclus. Doel hiervan is om doelgerichter in te kunnen spelen op de ontwikkelingen om ons heen en dit op een meer efficiënte manier door te vertalen naar het vastgoed. Via eenduidige stappen (strategisch, tactisch, operationeel) en documenten (strategienota, kadernota, jaarplan) wordt vanaf 2015 jaarlijks de begrotingscyclus doorlopen. Workshop milieubeleid In het kader van het in 2015 op te stellen milieubeleid is, onder externe begeleiding gesproken over de visie op duurzaamheid en de positie die wij als corporatie innemen naar onze huurders. Een aantal stellingen is verdedigd en gezamenlijk is verkend hoe wij vorm kunnen geven aan nieuw beleid. De uitkomsten van de workshop worden meegenomen in het op te stellen milieubeleid/ondernemingsplan. Zonne-energie De projectgroep zonne-energie heeft een aanbestedingsprocedure doorlopen om te komen tot de meest geschikte aanbieder van zonne-energie voor grondgebonden huurwoningen. Met de geselecteerde aanbieder uit deze aanbesteding is overgegaan tot uitwerking van het aanbodmodel. Hierbij is ingezet op het aanbieden van zonnepanelen aan alle bewoners van een huurwoning met een daarvoor geschikt dak.


pagina 22

Dit aanbodmodel is met een bijbehorende risicoanalyse voorgelegd ter besluitvorming. Deze besluitvorming heeft geleid tot een afwijzing van het uitgewerkte aanbodmodel en het bijstellen van het ambitieniveau. Het project zonne-energie richt zich vooralsnog op één complex in de wijk Vliedberg in Vlijmen. De voorbereiding van dit project heeft plaatsgevonden. De voortgang van het project wacht op een uitspraak van de Belastingdienst. 4.2.4 Nieuwbouw Woonveste vernieuwt haar woningvoorraad middels het ontwikkelen en bouwen van woningen. Als maatschappelijk ondernemer zet Woonveste zich ook in voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. De activiteiten in nieuwbouwprojecten zijn onderstaand beschreven. Gemeente Heusden De 25 appartementen van het nieuwbouwplan Wolput zijn opgeleverd en direct door de bewoners betrokken. Aan de Kavelingweg in Haarsteeg zijn 3 woningen op de voormalige woonwagenstandplaats gereedgekomen en bewoond. De aanpassing van rijksmonument Mommersteeg ten behoeve van de huisvesting van de zorgconcepten Thomashuis en Herbergier is in het derde kwartaal tot afronding gekomen. De zorgondernemers hebben hun intrek genomen in het gebouw, binnen enkele weken gevolgd door hun cliënten. Voor de verbouwing had het gebouw een energielabel G. Na oplevering is het energielabel voor het deel Thomashuis vastgesteld op A en het deel Herbergier op een A+ -label. Aansluitend aan de bouwwerkzaamheden is ook de tuin om het gebouw aangelegd. Bij het ontwerpen van deze tuin is bijzondere aandacht besteed aan de doelgroep: bewoners met Alzheimer. Kennis op dit gebied is ingebracht door de Stichting Nature Assisted Health Foundation (NAHF). Deze stichting zal ook onderzoek doen naar de effecten. De tuin is aangelegd met steun van de Provincie Noord-Brabant. De bouw van 13 sociale en 6 commerciële huurwoningen in project Morgen I Geerpark is gestart. Bij dit project is aansluiting gezocht bij een initiatief van de Energiesprong en de Stroomversnelling. Hierbij wordt wetgeving uitgewerkt waarin wordt geregeld dat er bij huurwoningen, naast de gangbare huur en servicekosten, ook een component „energieprestatievergoeding‟ in rekening mag worden gebracht. De wetgever gaat daarbij ook strenge eisen stellen aan de energieprestatie van de woning. Bij de 13 woningen van Morgen I is ervoor gekozen ervaring op te doen met deze nog in ontwikkeling zijnde wet. Hiertoe is tijdens de bouwwerkzaamheden nog een aantal kleine aanpassingen gedaan om de woningen nog energiezuiniger te maken. Daarnaast is de capaciteit van stroomopwekking vergroot. De woningen zullen worden verhuurd met, naast de huur, een component energieprestatievergoeding. Aan de bewoners worden lage woonlasten gegarandeerd.


pagina 23

De 36 appartementen van Morgen I zijn opgeleverd. Alle appartementen zijn verhuurd en bij oplevering direct bewoond. Samen met bewoners is gestart met een ontwerptraject voor de gezamenlijke tuin. In een aantal sessies zijn gezamenlijke keuzes gemaakt voor de inrichting en te gebruiken materialen en beplanting. Bij de gebiedsontwikkeling Geerpark is, in samenwerking met de ontwikkelaars Janssen de Jong en Hendriks Coppelmans en met de gemeente Heusden, gestart met de verkoop van kavels en woningen. Met een drukbezochte bijeenkomst is het startsein gegeven voor deze verkoop van woningen en kavels. De twee betrokken ontwikkelaars hebben in een korte tijd alle woningen verkocht. De bouw van deze woningen is gestart. De kavelverkoop blijft wat achter. De markt voor dit hogere segment is relatief klein en er is een stevige concurrentie. Met ontwikkelaars is de onderhandeling gestart over de verkoop van grond in de vervolgfasen in Geerpark. Voor de eerstvolgende fase voor huurwoningen in Geerpark, Morgen II, is de voorbereiding gestart. Een investeringsvoorstel voor deze locatie is opgesteld. De ontwikkeling van het Centrumplan Vlijmen is gestagneerd. De bestemmingsplanprocedure is, door bezwaren van omwonenden, door de rechtbank vernietigd. Gemeente Heusden is met Heijmans in onderhandeling over een alternatieve invulling van het project. Dit alternatief zal kleinschaliger zijn. De afspraken over afname van 26 woningen worden herzien. Voor de grondpositie aan de Kloosterstraat in Nieuwkuijk is, samen met ontwikkelaar Gebr. van de Ven die eveneens grondpositie heeft, onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van woningbouwontwikkeling op deze plaats. Voor deze locatie, die grenst aan een bedrijventerrein en ingeklemd ligt tussen de A59 en de centrale as van Nieuwkuijk, ligt woningbouw niet voor de hand. Dit heeft geleid tot het voornemen tot herbezinnen op deze positie. In de rechtszaak rondom het al dan niet monumentaal worden van de kerk aan het Van Houtplein in Vlijmen is aan het einde van het jaar door de rechtbank een uitspraak gedaan. De noodzaak van een monumentale status is niet aangetoond. Een belemmering om te kunnen slopen is daarmee weggenomen. In de eerder afgesloten intentieovereenkomst is afgesproken dat de parochie zal zorgdragen voor het slopen van het gebouw en voor een bestemmingsplan waarin de bouw van 45 appartementen mogelijk is. Gemeente Heusden gaat ook verder met de gebiedsontwikkeling De Grassen in Vlijmen. Deze wijk is qua omvang gelijk aan Geerpark. Ontwikkelaar Van Wanrooij heeft de mogelijkheid geboden huurwoningen te realiseren in dit gebied. Dit heeft geleid tot een investeringsvoornemen voor 18 woningen in deze wijk. Gemeente Haaren Met ‟t Heem is een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de projecten Leyenhof en Haarensteyn. De ontwerpen van beide projecten zijn uitgewerkt en gereed gemaakt voor aanbesteding. De bouw van Haarensteyn is als eerste aanbesteed, dit heeft geleid tot een contract tussen ‟t Heem en aannemer Remmers. De bouw van Haarensteyn is aan het einde van het jaar gestart. De splitsingsakte van Haarensteyn is opgesteld en de levering van appartementsrechten aan Woonveste heeft plaatsgevonden.


pagina 24

Aansluitend op de aanbesteding van Haarensteyn is ook voor Leyenhof de aanbestedingsprocedure gestart. In de gunningsfase van deze procedure heeft één van de aannemers bezwaar gemaakt tegen de gunning. Deze aannemer heeft hiertoe een gerechtelijke procedure gestart. Na een uitgebreide onderhandeling en bijbehorende juridische vertaalslag is met gemeente Haaren een overstemming bereikt over de overname van de MFA te Helvoirt. Het gebouw zal na overdracht worden verhuurd aan gemeente Haaren, Rabobank en Kindertuin. Tien sociale huurappartementen maken deel uit van het gebouw en zijn bestemd voor de reguliere sociale verhuur. Voor de locatie Wijngaert III fase 2 is een investeringsvoorstel opgesteld. Gemeente Haaren is gestart met de procedure wijziging bestemmingsplan. Met een bouwbedrijf wordt onderhandeld over de realisatie van 15 woningen. Bewonersparticipatie In 2014 zijn in het kader van informatie, start bouw, hoogste punt, woningbezichtiging en oplevering bijeenkomsten georganiseerd voor de nieuwbouwprojecten Wolput, Mommersteeg en Morgen 1. Daarnaast zijn er diverse bijeenkomsten georganiseerd voor de gebiedsontwikkeling Geerpark. Deze bijeenkomsten hadden tot doel het uitwisselen van informatie en een nadere kennismaking tussen toekomstige bewoners en/of omwonenden en met Woonveste.


pagina 25

4.3

WIJKONTWIKKELING EN SAMENWERKING

Een omgeving waarin huurders prettig kunnen wonen is voor bewoners én Woonveste van belang. Een prettige buurt kent minder overlast of andere problemen en leidt tot een betere verhuurbaarheid en vastgoedwaarde van de woningen. Voor behoud van een prettige woonomgeving levert Woonveste inzet, wordt geïnvesteerd en worden verbindingen aangegaan met bewoners en andere partijen. De rol en inzet in leefbaarheid is in dit jaar gewijzigd. Woonveste richt zich met name op het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven tot verbetering van de woonomgeving. In het organiseren van activiteiten heeft Woonveste een adviserende rol en brengt zij bewoners in contact met andere partijen. In de uitvoering werkt Woonveste samen met bewoners en/of belanghouders in de wijk. Diverse activiteiten zijn in afstemming met de kernpartners (gemeenten, politie en ContourdeTwern) voorbereid en uitgevoerd. 4.3.1 Wijkgerelateerde activiteiten Woonveste beschikt voor elke wijk/kern binnen de gemeenten Heusden en Haaren over een strategische wijkkader. Een wijkkader bestaat uit een analyse (scores), oordeel en speerpunten. Aan de hand van de scores zijn de wijken geprioriteerd. In de prioriteitswijken Oudheusden, Vliedberg en Venne-Oost zijn onder meer de volgende activiteiten op gebied van schoon, heel en veilig opgepakt:  



   

De herinrichting van het Hamelpark in Oudheusden is samen met bewoners en kernpartners afgerond. Middels het realiseren van een speelvoorziening, ontmoetingsplaats en het verruimen van parkeerplaatsen is de directe woonomgeving verbeterd. Woonveste faciliteert de uitleenservice tuingereedschap in Oudheusden. Buurtvrijwilligers zetten zich in voor het beschikbaar stellen van het gereedschap en voor onderhoud van tuinen van bewoners die het zelf niet meer kunnen. Door deze dienstverlening is het tuinonderhoud verbeterd en wordt bijgedragen aan een schone woonomgeving. Vanaf september hebben bewoners in Oudheusden een pilot „ruildienstenkring‟ gestart. Woonveste en ContourdeTwern hebben dit initiatief gefaciliteerd middels kennisdeling en beperkte financiële bijdragen in de communicatie. De pilot wordt in 2015 geëvalueerd. Het uitvoeringsprogramma Oudheusden is eind 2014 met de kernpartners geëvalueerd. Conclusie is dat de leefbaarheid in de wijk verbeterd is, maar dat inzet nodig blijft op gebied van overlast, sociale cohesie en fysieke omgeving. In samenwerking met bewoners zijn in de wijk Vliedberg 2 brandgangen opgeschoond. De jaarlijkse voortuinenwedstrijd en een kerstbijeenkomst zijn gefaciliteerd. Met ContourdeTwern is een inspiratiecafé georganiseerd waarin bewoners speerpunten hebben geformuleerd die vertaald zijn in acties. Met belanghouders en bewoners worden acties opgepakt. In het kader van Buurt bestuurt is in de wijk Venne-Oost een wijkcomité gestart. Woonveste ondersteunt en faciliteert deze bewonersorganisatie in communicatie en organisatie van activiteiten (o.a. buurtlunch).


pagina 26





Woonveste neemt deel aan de gemeentelijke wijkgesprekken. Bewoners kunnen per wijk ideeën inbrengen en het winnende idee wordt uitgevoerd. De financiële bijdrage (€ 10.000,-) wordt besteed aan de uitvoering van winnende wijktips. In 2014 betreft dit het creëren van een ontmoetings-/speelvoorziening in Oudheusden, Vliedberg, VenneOost en Venne-West. De uitvoeringsregie is in handen van gemeente Heusden; Woonveste participeert. De leefbaarheid in de overige wijken wordt gemonitord middels sociale meldingen en de geactualiseerde wijkatlas gemeente Heusden. In enkele wijken en/of complexen zijn buurtbijeenkomsten of koffiegesprekken georganiseerd. Er is geen aanleiding geweest om aanvullende activiteiten te organiseren.

Wijkwinkels In de kernen Vlijmen en Oudheusden is een wijkwinkel gevestigd. Deze worden beheerd door ContourdeTwern. Woonveste houdt hier wekelijks spreekuur. Klanten kunnen hier terecht voor allerlei vragen op het werkterrein van Woonveste en bij de andere maatschappelijke organisaties. In 2014 is op verzoek van de Huurdersvereniging Heusden in Drunen gestart met een wekelijks spreekuur in buurthuis de Stulp. In de wijken Oudheusden, Vliedberg en Drunen heeft Woonveste geparticipeerd in acties vanuit de wijkwinkel. Woonveste heeft besloten de wijkwinkel Oudheusden niet langer te huisvesten in een huurwoning. In overleg met gemeente, politie en ContourdeTwern is een andere locatie gevonden. Medio 2015 verhuist de wijkvoorziening naar sportzaal “De Kubus” en komt de woning vrij voor verhuur. 4.3.2 Wijkoverstijgende activiteiten De wijkoverstijgende activiteiten hebben zich vooral gericht op de vraagstukken bewust energiegebruik, bewonersparticipatie en veiligheid. Via het energetisch verbeteren van woningen en het stimuleren van energiebesparend gebruik werkt Woonveste aan het verlagen van woonlasten voor de huurder. Middelen die ingezet zijn om huurders bewust te maken van het energiegebruik zijn BeterPeter, Woonenergie en de Wattchercompetitie. De deelname van huurders aan deze diensten is gering. Het contract met de leverancier van BeterPeter is eind 2014 beëindigd en voor huurders zijn Wattchers in bruikleen beschikbaar. In samenwerking met gemeente Heusden is een pilot gestart met het inkopen van de dienst „energieadvies aan huis‟ bij wooncorporatie Casade. Vooral huurders met betaalachterstand hebben gebruik gemaakt van deze dienst. Het pilotproject is geëvalueerd en besloten is de dienst te continueren. Om effectief in wijken te werken zoekt Woonveste, naast de samenwerking met belanghouders, ook de samenwerking met bewoners op. De kennis en signalen van bewoners benutten we om te werken aan een leefbare en veilige woonomgeving. Woonveste hecht aan het betrekken en activeren van bewoners. Bewonersparticipatie levert kennis en inzicht op en draagt bij aan betrokkenheid en verantwoordelijkheid van bewoners in de wijk. Uiteindelijk leidt het tot meer cohesie en prettig wonen in de buurt. Hiertoe zijn de volgende activiteiten uitgevoerd en/of hebben we een betrokkenheid gehad:


pagina 27

 







 

Tijdens de wijkgesprekken heeft de gemeente Heusden de methode Buurt Bestuurt geïntroduceerd. Buurt Bestuurt is maatwerk en hieraan wordt in iedere wijk op eigen wijze invulling gegeven. In dit jaar is in Vliedberg gestart met een buurtteam en de teams in Venne-Oost en Oudheusden hebben de speerpunten in de wijk aangepakt. Bewoners zijn met professionals in de wijk in gesprek gegaan. Woonveste ondersteunt bewoners bij het oplossen van knelpunten ten behoeve van een schone, hele en veilige wijk. Met huurders van appartementengebouwen en/of bewonerscommissies (16) zijn gesprekken gevoerd over de woning en het wonen in de wijk. De informatie en/of knelpunten uit deze gesprekken zijn opgepakt en waar mogelijk opgelost. Als dank voor de vrijwillige inzet van deze actieve huurders is een gezellige bijeenkomst georganiseerd. De landelijke burendag is in samenwerking met gemeenten Haaren en Heusden georganiseerd en gefaciliteerd. Door bewonersgroepen zijn in 27 buurten activiteiten uitgevoerd die een bijdrage hebben geleverd aan een schone, veilige omgeving en elkaar leren kennen. De Langste Eettafel is georganiseerd in samenwerking met zorgorganisatie Schakelring, Stichting Ontmoeten en Welkom aan Tafel met als thema: erken eenzaamheid, handel tijdig. De belangstelling voor deze bijeenkomsten was hoog. Vooral senioren uit de wijk/kern hebben deelgenomen. De persoonlijke aanwezigheid van Woonveste in wijken zorgt ervoor dat bewoners op een laagdrempelige manier contact kunnen leggen. Door buurtbezoek met kernpartners en buurtpreventieteams is onze zichtbaarheid in de wijk vergroot. Woonveste heeft een buurtcultuurfonds opgericht en daarin € 25.000,- gestort. Door de inzet van culturele activiteiten willen we de betrokkenheid en sociale cohesie in de buurt/ wijk verbeteren. Er zijn vier aanvragen ingediend waarvan er drie zijn gehonoreerd en één nog lopend is. In 2014 is beperkt financieel gebruik gemaakt van het beschikbare budget.

Prettig wonen wordt mede bepaald door de veiligheid in en om de woning. Om de veiligheid in wijken te verbeteren werken we samen met bewoners, buurtpreventie en politie. De volgende activiteiten zijn uitgevoerd: 





Samen met politie is een „babbeltruc‟-voorlichting aan senioren georganiseerd en is het onderwerp inbraakpreventie via diverse kanalen gecommuniceerd. Vervolgens is in het najaar, in samenwerking met buurtpreventie en politie, een controleactie georganiseerd. Ook is aangehaakt bij de landelijke actiedag Donkere-dagen-offensief. Naast het buurtpreventieteam Drunen zijn er in de kernen Vlijmen en Oudheusden buurtpreventieteams opgezet. Woonveste werkt samen met deze teams door signalen op te pakken en indien nodig aanvullende acties te organiseren. De buurtpreventieteams worden door gemeente en Woonveste gefaciliteerd in uitrustingsmiddelen. Als pilot is aan een tweehonderdtal huurders een inbraakpreventiepakket met korting aangeboden. Er is minimaal gebruik gemaakt van het aanbod. Begin 2015 wordt het project geëvalueerd.


pagina 28

4.3.3 Samenwerking met belanghouders en partners Woonveste werkt op diverse terreinen samen met partners in het maatschappelijk veld en onderhoudt bestaande contacten voor het afstemmen van beleid en werkzaamheden op het terrein van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid. Bij het werken in de wijk pakt Woonveste meerdere activiteiten in gezamenlijkheid op en wordt aangesloten bij initiatieven van de belanghouders, indien dit binnen haar kaders valt. Leefbaarheidszaken waarvoor geen samenwerking met externen nodig is worden door Woonveste zelfstandig opgepakt. De samenwerking met belanghouders wordt mede inhoud en richting gegeven in formele overleggroepen. Woonveste neemt deel aan de werkvloeroverleggen Drunen, Oudheusden en Vliedberg. De samenwerking richt zich op de aanpak van kerngerelateerde problemen en vraagstukken op het gebied van leefbaarheid. Daarnaast wordt deelgenomen aan de regiegroep wijken buurtgericht werken en het platform wonen, welzijn en zorg. In gemeente Haaren voert Woonveste regelmatig overleg over bestuurlijke- en beleidsmatige activiteiten en op uitvoerend niveau nemen we deel aan het multidisciplinair overleg. De volgende activiteiten zijn in 2014 verricht: 

  

De „sociaal cafés‟ in de gemeenten Haaren en Heusden zijn voortgezet. In beide gemeenten zijn twee bijeenkomsten georganiseerd. De thema‟s tijdens de „sociaal cafés‟ hadden betrekking op de transities in het kader van zorg en welzijn (in beide gemeenten), eenzaamheid en ontmoeten en werken met vrijwilligers. Er zijn gesprekken gevoerd met de belanghouders ter voorbereiding op het jaarplan 2015. Voor welzijn-/zorgorganisaties in gemeente Heusden is een bijeenkomst georganiseerd over gevolgen van de transities in het sociaal domein. In deze bijeenkomst stond de samenwerking in wonen, welzijn en zorg centraal. In het kader van scheiden wonen en zorg is met zorgorganisatie Schakelring een samenwerkingsovereenkomst gesloten over de verhuur van voormalige zorgwoningen.

De Huurdersvereniging Heusden (HVH) is een belanghouder waarmee formeel en informeel overleg plaatsvindt. In 2014 zijn diverse beleidsstukken voor advies en instemming voorgelegd en na bespreking vastgesteld. Het bestuurlijk overleg met de HVH vond driemaal plaats. Onder meer is overleg gevoerd over de huurverhoging, tweedekans/laatstekansbeleid, zonnepanelen, actualisatie huurovereenkomst, algemene huurvoorwaarden en onderhouds-ABC. De HVH ontving een financiële bijdrage van Woonveste. In 2014 is er ook enkele malen overleg geweest met het klachtenteam van de HVH. Deze overleggen worden gebruikt om klachten en problemen waarmee het klachtenteam geconfronteerd wordt te bespreken dan wel op te lossen.


pagina 29

Uitgaven leefbaarheid In 2014 is € 126.000,- besteed aan leefbaarheidsactiviteiten in wijken en buurten in de gemeenten Haaren en Heusden. De investeringen in fysieke activiteiten bedragen € 71.000,-; hiervoor zijn onder andere verlichting en schuttingen in brandgangen verbeterd en gevels gereinigd in verband met graffiti. Aan sociale activiteiten is € 55.000,- uitgegeven, onder meer voor wijktips, buurtbemiddeling en Buurtcultuurfonds.

4.3.4 Wonen, welzijn en zorg Woonveste heeft een risicoanalyse (zorg)vastgoed opgesteld om de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg voor de bestaande woningvoorraad in beeld te krijgen. Als resultante van deze analyse zijn acties ondernomen voor complexen met verhoogd verhuurrisico. Ook is onderzoek gedaan naar wat in het kader van veranderingen in wonen en zorg in kwantitatieve en kwalitatieve zin op Woonveste afkomt . Met Prisma zijn nieuwe huurovereenkomsten afgesloten voor de verhuur van steunpunten in twee complexen. Woonveste is dit jaar door verschillende zorgorganisaties benaderd over het huisvesten van zorgvragers in een kleinschalige woon-/zorgvoorziening. Met Chapeau Woonkringen zijn in de bestaande bouw locaties onderzocht voor het huisvesten van mensen met schizofrenie. Dit heeft nog niet geleid tot verdere afspraken. Door de werkgroep Turkse ouderen is onderzoek gedaan naar een gemeenschappelijke woonvorm voor Turkse ouderen. Woonveste heeft mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad kenbaar gemaakt. De werkgroep neemt initiatief naar Woonveste indien er een expliciete vraag is van Turkse ouderen naar een gezamenlijke woonvorm. In zowel de gemeente Haaren als de gemeente Heusden kwam met regelmaat het „casuïstiek‟-overleg bijeen. De deelnemers bespraken op welke wijze de problematiek van individuele personen het beste verholpen kon worden. Woonveste neemt in de gemeente Heusden deel aan het Platform Wonen, Welzijn en Zorg Heusden. Het platform komt tegemoet aan de behoefte van de samenwerkende partijen om de structuur en het aanbod op het terrein van wonen, welzijn en zorg ten behoeve van klanten te versterken. In het platform wordt informatie uitgewisseld en afstemming gezocht over algemene en interne ontwikkelingen bij deelnemers aan het Platform. Daarnaast zijn onder andere besproken: transities in sociaal domein en dementievriendelijke gemeente.


pagina 30

4.4

KWALITEITSONTWIKKELING EN COMMUNICATIE

4.4.1 Kwaliteit van dienstverlening Woonveste is lid van KWH en jaarlijks wordt Woonveste gemeten op een aantal onderdelen. Het KWH Huurlabel is een instrument dat de organisatie ondersteunt bij het op peil houden en verbeteren van de kwaliteit van dienstverlening op basis van het oordeel van de klant. Tevens is het KWH Huurlabel een middel om de prestaties op het gebied van de kwaliteit van dienstverlening te laten zien aan onze belanghouders en deze te spiegelen aan andere corporaties. De KWH-meting is op enkele punten gewijzigd:  Klantcontact wordt contact. De resultaten van de meting online dienstverlening (website) lopen hierin mee.  Communicatie en informatie vervalt.  Klachten behandelen wordt uiten van ontevredenheid genoemd. De vragen in de vragenlijst zijn gewijzigd.  Gewijzigde, nieuwe en vervallen meetpunten. In 2014 zijn de volgende onderdelen gemeten. Labelonderdelen Contact Woning zoeken Nieuwe woning Reparaties Onderhoud Ontevredenheid Huur opzeggen Gemiddeld

Score 2014 7,6 7,9 7,5 8,2 8,1 6,2 7,9 7,6

Woonveste scoort hiermee voor het eerst sinds jaren onder het landelijke gemiddelde van 7,7. Er zal gewerkt worden om weer op of boven het landelijke gemiddelde uit te komen in 2015 en om het huurlabel te behouden. Hiervoor is een minimale score op de afzonderlijke onderdelen nodig van een 7,0 en voor het onderdeel ontevredenheid een 6,5. Tevredenheidsonderzoeken Uit de tevredenheidsonderzoeken die we zelf houden komen de volgende scores. Tevredenheidsonderzoeken Nieuwe huurders Nieuwbouw

2014 7,8 8,3

In 2014 heeft Woonveste bovenstaande tevredenheidsonderzoeken verricht. De rapportages zijn intern besproken. Opmerkingen en verbeterpunten zijn meegenomen als aandachtspunt ter verbetering van de kwaliteit van dienstverlening.


pagina 31

4.4.2 Sociale meldingen en klachten 3 In 2014 zijn 380 sociale meldingen geregistreerd (2012: 385). Sociale meldingen hebben met name betrekking op de leefomgeving. Het gaat daarbij veelal om slecht verzorgde tuinen en brandgangen. Ook vervuiling wordt gesignaleerd. Daarnaast heeft een groot aantal meldingen te maken met geluidsoverlast, burenruzies en andere zaken waar Woonveste geen direct betrokkene is. Sociale meldingen die te maken hebben met een complexe problematiek worden in het sociaalnetwerkoverleg besproken. Dit zijn vaak zaken waaraan gedurende langere tijd aandacht besteed moet worden. Er zijn 42 klachten geregistreerd (2012: 65). Over elke klacht vindt terugkoppeling plaats naar de klager. Ook intern wordt gekeken welke mogelijke verbeterpunten er zijn naar aanleiding van de klacht. De klachten hebben een divers karakter en spitsen zich niet toe op een bepaalde situatie en/of medewerker. Klachtenadviescommissie Woonveste beschikt over een klachtenadviescommissie. De samenstelling en de werkwijze van de commissie is bij reglement bepaald. Informatie over de commissie en de klachtenprocedure is vermeld op de website van Woonveste. De commissie bestaat uit een lid vanuit de Huurdersvereniging Heusden, een lid vanuit het bestuur van Woonveste en een onafhankelijke voorzitter. In het verslagjaar werden geen klachten aan de klachtencommissie voorgelegd.

4.4.3 Communicatie en sponsoring Om de inzet van haar communicatiemiddelen (persoonlijk contact, telefonisch contact, schriftelijk contact en contact via website en sociaal media) te beoordelen heeft Woonveste in 2014 een communicatieonderzoek laten uitvoeren. Het onderzoek onder de huurders en woningzoekenden van Woonveste is middels een telefonische enquête en twee groepsdiscussies uitgevoerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat de communicatie over het algemeen positief wordt ontvangen. Op basis van het onderzoek is een actieplan opgesteld om waar nodig en gewenst de communicatie uitingen en/of de inzet van de communicatiemiddelen verder te verbeteren. In 2014 hebben huurders vier keer een Woonvenster ontvangen. Daarnaast heeft Woonveste diverse persberichten verstuurd.

3

Sociale melding: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste niet direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt. Klacht: uiting van ontevredenheid waarbij Woonveste direct of indirect als beklaagde wordt aangemerkt.


pagina 32

Op het gebied van sponsoring heeft Woonveste in 2014 een bijdrage van  € 500,- geleverd aan Buurtpreventie Oudheusden/Heusden voor de aanschaf van een portofoon;  € 500,- verstrekt aan Schakelring voor de inrichting van de binnentuin van Zandley;  € 250,- verstrekt aan de Gemeente Heusden voor „SamenLoop voor Hoop Heusden‟;  € 203,50 verstrekt aan Leyestroom voor het inschrijven van leerlingen van de Voetiusschool aan de Ricoh Vestingsloop te ‟s-Hertogenbosch. De schoolkinderen hebben met deze deelname sponsorgeld opgehaald dat geïnvesteerd is in inrichting van het speelterrein bij de school;  € 200,- verstrekt aan de organisatoren van de Halloweenoptocht in de Vijfhoeven in Vlijmen. Daarnaast heeft Woonveste in 2014 een financiële bijdrage € 100,- verstrekt aan het Koninklijk Nederlands Geleidehond Fonds (KNGF) voor de aanschaf van een door een huurder opgestelde gedichtenbundel.


pagina 33

4.5

FINANCIËLE PRESTATIE EN PROGNOSE

Woonveste streeft ernaar om haar ambities op een efficiënte en verantwoorde manier te realiseren opdat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd is. Dit doet Woonveste door kostenbewust, risicomitigerend en rendementsgericht te werken. Leidend voor de financiële sturing van Woonveste zijn kasstromen, rendementen en waardeen vermogensontwikkeling. Om transparant haar financiën en risico‟s te verantwoorden wordt in deze paragraaf het beleid, de financiële realisatie, de meerjarenprognose en de continuïteit van Woonveste beschreven. In hoofdstuk 6 staat een uitgebreide beschrijving van de financiële realisatie.

4.5.1 Beleid Financieel beleid Woonveste heeft een financieel statuut waarin de beleidsdoelstellingen en de uitvoeringsvereisten van het financieel beleid staan beschreven. Doel van dit beleid is het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. Een doelstelling die zich vertaalt naar de volgende uitgangspunten:  De exploitatie van vastgoed levert een structureel gezonde kasstroom op die de continuïteit van Woonveste waarborgt;  De omvang van het vreemd vermogen van Woonveste is gerelateerd aan de waarde van haar bezit en is gemaximeerd op 75%;  Investeringen in vastgoed brengen een zodanig rendement op dat ze de toekomstige exploitatie niet in gevaar brengen.  Optimaal inspelen op fiscale mogelijkheden en zodoende minimale fiscale uitgaven realiseren Risicomanagement Woonveste wil als maatschappelijk ondernemer haar risico‟s op een afdoende manier beheersen en voldoen aan de geldende weten regelgeving. Het accepteren van risico‟s is een onderdeel van ondernemen. Vanuit dit perspectief is Woonveste bereid om risico‟s te nemen, zolang de risico‟s passen bij haar maatschappelijke ambities en deze de continuïteit van Woonveste niet in gevaar brengen. Woonveste heeft haar beleid ten aanzien van risico‟s vastgelegd. Het beleid is erop gericht om de risico‟s welke een grote impact op de continuïteit van de organisatie kunnen hebben te onderkennen en te mitigeren. Het uitgangspunt is om zowel naar binnen als naar buiten transparant te zijn over de meest relevante risico‟s. 4.5.2 Realisatie Operationele kasstroom De operationele kasstroom (€ 6,8 miljoen) is van voldoende omvang om het bestaande vastgoed op een goede manier te onderhouden en te vernieuwen. De daling ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door de verhuurdersheffing (€ 3,4 miljoen).


pagina 34

Om de negatieve effecten van de verhuurdersheffing en de saneringssteun op te vangen heeft Woonveste in 2014 gedeeltelijk gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren boven inflatie te verhogen. Kasstromen (bedragen x €1.000)

31.12.2014

31.12.2013

Ontvangsten uit operationele activiteiten Betalingen uit operationele activiteiten Betalingen (netto) aan rente Betalingen aan heffingen en belasting Kasstroom uit operationele activiteiten

38.952 -18.442 -9.189 -4.506 6.815

36.141 -19.306 -9.257 1.690 9.268

Investeringen in vaste activa Desinvesteringen in vaste activa Investeringskasstroom

-12.147 4.308 -7.839

-8.643 1.249 -7.394

5.480 -3.493 1.987

36.000 -37.480 -1.480

Ontvangsten vanuit langlopende schulden Aflossing langlopende leningen Financieringskasstroom

De investeringen in vaste activa (€ 12,1 miljoen) waren geringer dan verwacht en zijn deels gefinancierd met de verkoopontvangsten van 28 bestaande woningen (€ 4,3 miljoen). Per saldo bedroeg de financieringskasstroom € 2 miljoen waardoor de leningenportefeuille (korten langlopende schulden) met dit bedrag is toegenomen. Verhuurdersheffing oorzaak stijging bedrijfslasten Bedrijfslasten (bedragen x €1.000) Onderhoudslasten Leefbaarheid Personeelskosten Beheerkosten Heffingen Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Bedrijfslasten (exclusief afschrijvingen en waardeveranderingen vaste activa)

31.12.2014 10.943 126 3.582 1.344 6.011 791 112 22.909

31.12.2013 10.859 41 3.701 1.373 2.791 813 180 19.758

Door voortdurend kritisch op de bedrijfsvoering te zijn is Woonveste erin geslaagd om de organisatiekosten (personeelskosten, beheerskosten en overige bedrijfslasten) met 4% te reduceren. Dat ondanks deze reductie de bedrijfslasten (exclusief afschrijvingen en waardeverandering vaste activa) met 16% toenemen is het gevolg van de hogere verhuurdersheffing.


pagina 35

Groei eigen vermogen gevolg van ongerealiseerde waarde toename vastgoed Balans (bedragen x €1.000) Activa Materiële vaste acitva Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

31.12.2014

31.12.2013

293.693 86.935 18.564 2.920 402.112

315.505 53.477 17.170 4.095 390.247

159.251 9.148 210.423 23.290 402.112

148.209 10.025 221.812 10.201 390.247

Ondanks de lagere ingerekende toekomstige (inflatievolgende) huurverhogingen neemt de waarde van het vastgoed (materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen) toe. Dit komt door de hogere taxatiewaarde van vastgoedbeleggingen. Per saldo neemt hierdoor het eigen vermogen met € 8,8 miljoen toe en groeit het balansvolume met 2,6% (€ 10,1 miljoen). Financiele kengetallen Loan to value Schuld per verhuureenheid (woningen en zorgeenheden) Interest dekkingsratio Gemiddelde rente langlopende leningen

31.12.2014 31.12.2013 59,6% 61,0% € 41.668 € 41.872 1,74 1,99 4,14% 4,19%

Door de stijging van de waarde van het vastgoed daalt de loan to value van 61,0% naar 59,6%. Dit percentage ligt ruim onder het in het financieel beleid gestelde maximum van 75%. Ook de interestdekkingsratio voldoet in ruime mate aan de in het financieel beleid gestelde minimale eis van 1,4. De daling van de interestdekkingsratio ten opzichte van 2013 is het gevolg van de hogere verhuurdersheffing in 2014. Adequate risicobeheersing Woonveste dekt haar renterisico niet met derivaten af en kan daardoor niet geconfronteerd worden met een stortingsverplichting bij een veranderende rentestand. Een van de belangrijkste risico‟s is de voortdurende onzekerheid over de impact van de te verwachten overheidsmaatregelen rondom wooncorporaties. Andere belangrijke risico‟s waarmee Woonveste geconfronteerd kan worden zijn de risico‟s rondom nieuwbouw en rente. Renterisico treedt alleen op bij een stijging van de rente voor de leningen met een renteconversie en voor nieuw af te sluiten leningen. Woonveste heeft geen derivaten, dus ook geen risico op dit gebied. Uit de toetsing die in 2014 heeft plaatsgevonden blijkt dat Woonveste, evenals voorgaande jaren, haar risico‟s op een adequate manier beheerst. Onrendabele investeringen Ook in 2014 heeft Woonveste in het kader van nieuwbouw investeringsbeslissingen genomen. Dit betreft de projecten woonzorgcentra Haarensteyn en Leyenhof, HelvoirThuis en Geerpark-Morgen I. Per project is hierbij op integrale manier getoetst of de nieuwbouw bijdraagt aan het realiseren van de (financiële) ambities van Woonveste. De afboeking voorcalculatorische exploitatieverliezen die hiermee gepaard gaat bedraagt € 2,5 miljoen. Zie paragraaf 6.11.2. Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 36

Beleggingen De beleggingen van Woonveste blijven beperkt tot het bezit van 15 certificaten van het Woninginvesteringsfonds. Voor deze certificaten met een nominale waarde van € 100.000,geldt een vaste rente van 2,25% en een variabele rente tussen 0% en 3,25%. Als gevolg van de financiële positie van het Wooninvesteringsfonds is deze rente niet uitbetaald. De certificaten staan voor € 500.000,- op de balans. Dit bedrag is gebaseerd op de huidige te verwachten verkoopopbrengsten. Grondpositie Eind 2014 heeft Woonveste één terrein voor ontwikkeling in het bezit. Het betreft een kleine locatie aan de Kloosterstraat in Nieuwkuijk. Gelet op de feitelijke ontwikkelpotentie is de waarde van dit bezit in 2014 naar beneden bijgesteld (2014: € 61.407,-; 2013: € 209.000,-). 4.5.3 Meerjarenprognose Meerjarenprognose (Bedragen x € 1.000)

2015

2016

2017

2018

2019

Bedrijfsontvangsten Bedrijfsuitgaven Operationele kasstroom

39.632 -31.086 8.546

41.656 -34.122 7.534

43.612 -35.493 8.119

45.391 -36.175 9.216

46.389 -35.845 10.544

Investeringsuitgaven Ontvangsten uit verkoop Investeringskasstroom

-30.717 3.636 -27.081

-29.359 4.754 -24.605

-11.296 2.331 -8.965

-2.002 2.788 786

-5.679 3.554 -2.125

Aflossingen leningen Financieringsbehoefte ultimo jaar

-16.699 35.234

-8.136 25.207

-10.409 11.255

-12.535 2.533

-6.828 -1.591

Leningen o/g primo jaar Beleidswaarde

221.671 421.654

240.206 449.416

257.277 463.849

258.123 466.105

248.121 471.916

4.113 1,9 1,93 57,0%

2.730 1,6 1,74 57,2%

2.973 1,6 1,75 55,6%

4.054 1,8 1,85 53,2%

5.582 2,1 2,02 53,3%

Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie DSCR* Interest dekkingsratio Loan to value o.b.v. beleidswaarde

*DSCR = debt service coverage ratio; operationele kasstroom t.o.v. aflossingsfictie 2% van leningenportefeuille.

Bij bovenstaande prognose is rekening gehouden met  een jaarlijkse inflatievolgende huurverhoging met de streefhuur als plafond (1% op 1 juli 2015 en 2% in de jaren daarna);  een jaarlijkse inflatievolgende kostenstijging (2016 en verder: 2%);  de volgende bedragen in het kader van verhuurdersheffing: € 4 miljoen (2015), € 4,4 miljoen (2016), € 4,6 miljoen (2017 en verder);  een saneringssteun van € 0 in 2015 en vanaf 2016 jaarlijks € 330.000,-;  geen directe last vanuit de vennootschapsbelasting gedurende deze periode. Deze prognose wijkt af van de regelgeving die Woonveste moet hanteren voor de waardering van het sociaal vastgoed. Deze regelgeving verplicht corporaties tot het hanteren van een jaarlijkse kostenstijging van 3%; een stijging die Woonveste niet reëel acht.


pagina 37

Scenario’s Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de kengetallen als Woonveste wordt geconfronteerd met een jaarlijkse kostenstijging van 3% (inflatie plus 1 procent). Scenario: 3% lastenstijging Saldo operationele kasstroom -/- aflossingsfictie DSCR Interest dekkingsratio Loan to value o.b.v. beleidswaarde

2015 3.945 1,9 1,91 66,0%

2016 2.337 1,5 1,70 67,2%

2017 2.316 1,4 1,69 66,3%

2018 3.111 1,6 1,76 64,4%

2019 4.357 1,9 1,90 62,1%

Woonveste heeft ook scenario‟s berekend waarin Woonveste wordt geconfronteerd met tegenvallende ontwikkelingen (extra heffingen, hogere kostengroei, hogere financieringsrente). Doel hierbij is te toetsen of Woonveste ook in dergelijke omstandigheden blijft voldoen aan de gestelde uitgangspunten van haar financieel beleid. Uit deze scenarioberekeningen blijkt dat Woonveste alleen in heel extreme situaties genoodzaakt is om haar investeringsambities en/of huurbeleid bij te stellen. 4.5.4 Continuïteit Woonveste heeft een financieel gezonde positie die het mogelijk maakt haar maatschappelijke ambities te realiseren. Deze gezonde positie blijkt uit  een jaarlijkse positieve operationele kasstroom;  een operationele kasstroom die voor de komende 5 jaren groot genoeg is om jaarlijks 2% van de schuldpositie af te lossen;  een interestdekkingsratio die voor de komende 5 jaren gemiddeld boven de 1,4 ligt, waaruit blijkt dat de operationele kasstroom groot genoeg is om de risico‟s van een eventuele rentestijging op te vangen. Borgbaarheidsverklaring Op 12 juni 2014 heeft Woonveste de borgbaarheidsverklaring van het WSW ontvangen. In deze brief staat vermeld dat Woonveste borgbaar is. Met een borgingsplafond van € 226.803.000,- ultimo 2014 en € 245.927.000,- ultimo 2015 beschikt Woonveste over een passend borgingsplafond. Oordeelsbrief Centraal Fonds Volkshuisvesting In haar toezichtsbrief d.d. 2 september 2014 geeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan dat het door hen verrichte onderzoek naar de financiële continuïteit van Woonveste geen aanleiding geeft voor opmerkingen en/of nader onderzoek. Er is dus ook geen aanleiding tot het doen van interventies.


pagina 38

5.

SOCIAAL JAARVERSLAG

Organisatie en ontwikkelingen Woonveste heeft haar personeels- en organisatiebeleid vastgelegd in het HR-beleid 2012 tot en met 2015. De vier richtinggevende thema‟s zijn een toegeruste organisatie, binden en boeien, de lerende organisatie en maatschappelijk transparant ondernemen. Hieronder staat beschreven hoe in 2014 invulling is gegeven aan deze thema‟s. Presteren met plezier In het kader van het thema „presteren met plezier‟ zijn in 2014 de thema‟s „waardering en vertrouwen‟, „groei‟ en „ondernemerschap‟ in werkgroepen besproken. De centrale bevinding hierbij is dat het belangrijk is om de dialoog met medewerkers te voeren over de veranderingsopgave van Woonveste. Het continu en concreet uitdragen van de opgave zorgt voor duidelijkheid en begrip waardoor de cultuur en de individuele medewerkers op een passende manier meegroeien met de continu veranderende organisatie en haar omgeving. Resultaatgericht leiderschap Om in de gewenste organisatieontwikkeling hun rol als leidinggevende goed te vervullen hebben de leidinggevenden in 2014 een training „de resultaatgerichte organisatie‟ gevolgd. Tijdens deze training is gewerkt aan het creëren van een eenduidig beeld van wat een resultaatgerichte organisatie is en wat de meerwaarde en noodzaak hiervan voor Woonveste zijn. Het resultaat van deze training is dat leidinggevenden een gezamenlijk beeld hebben hoe de medewerkers uit te dagen om de organisatie stap voor stap slagvaardiger te maken. Lerende organisatie Naast bovenstaande twee thema‟s is er middels opleidingen en coaching ook gewerkt aan de individuele ontwikkeling van medewerkers. Over de gehele organisatie is hierbij aandacht besteed aan het nakomen van afspraken en het checken van aannames. Eigenschappen die van belang zijn om met elkaar op een goede manier samen te werken. In 2014 is voor een bedrag van € 99.000,- (2013: € 117.000,-) besteed aan opleidingen. Dit betrof opleidingen gericht op het ontwikkelen van gewenste competenties en vaardigheden, als ook opleidingen gericht op het eigen maken van kennis. In 2014 zijn in totaal 6 stagiaires werkzaam geweest bij Woonveste en is één werkervaringsplek ingericht. Formatie Bij het vertrek van medewerkers kijkt Woonveste kritisch naar hoe om te gaan met de vrijgekomen formatieplaats. Op deze manier weet Woonveste op een natuurlijke manier tijdig in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en eventuele efficiencyvoordelen te behalen. Dit beleid heeft erin geresulteerd dat in 2014 de bezetting is afgenomen met 1,6 fte naar 47,5 fte. Een passende formatie die, in vergelijking met andere corporaties, relatief klein is. Personele kengetallen Ultimo 2014 waren 57 (2013: 59) medewerkers in dienst van Woonveste. In 2014 is één nieuwe medewerker aangenomen en zijn drie medewerkers uit dienst getreden. De gemiddelde leeftijd bedraagt 46 (2013: 45) en het percentage mannen bedraagt 37 (2013: 36). Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 39

Verzuim Verzuim Verzuimpercentage Verzuimmeldingen per medewerker Aantal medewerkers met nulverzuim

2014 4,1% 1,3 19

2013 3,0% 1,5 20

37 25 17 79

49 22 16 87

Verzuimduur en aantal meldingen Kort verzuim: ≤ 2 werk dagen Middenlang verzuim: > 2 werk dagen en ≤ werk week Lang verzuim: > 1 werk week

Totaal aantal meldingen

Het verzuimpercentage over 2014 bedraagt 4,1%. Dit is hoger dan de doelstelling voor 2014 (< 4,0%) en ook hoger dan het verzuimpercentage in 2013 (3,0%). De stijging wordt veroorzaakt door toename van de duur van langverzuim. Het aantal verzuimmeldingen (79) is in 2014 met 10% gedaald. Bij 6 medewerkers heeft er afstemming plaatsgevonden met de bedrijfsarts over de toe te passen begeleiding. Veiligheid Gelukkig was er in 2014 geen sprake van sterk agressief gedrag door klanten. Klanten met agressief gedrag worden schriftelijk gewezen op het feit dat dit gedrag kan leiden tot het stopzetten van activiteiten door Woonveste. Woonveste beschikt over vertrouwenspersonen die kunnen assisteren bij de opvang van medewerkers die geconfronteerd worden met agressief gedrag van klanten. Medewerkers met klantcontacten hebben in 2014 deelgenomen aan de (herhalings)training „omgaan met spanningsvolle situaties‟. Daarnaast hebben de bedrijfshulpverleners hun jaarlijkse opleiding gevolgd en heeft de jaarlijkse ontruimingsoefening plaatsgevonden. Beloningen en arbeidsvoorwaarden De arbeidsvoorwaarden zijn primair vastgelegd in de cao Woondiensten. De beloningssystematiek die Woonveste hanteert komt ook overeen met hetgeen in deze cao is opgenomen. In het kader van de Wet Normering Topinkomens waren er, buiten het salaris van de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen om, geen andere salarissen waarop de openbaarmakingsverplichting van toepassing is. OR en personeelsvereniging Woonveste beschikt over een ondernemingsraad; deze bestaat uit 5 leden die de diverse afdelingen van Woonveste vertegenwoordigen. Per kwartaal vond er overleg plaats tussen de OR en de directeur-bestuurder. Van deze overleggen werden verslagen gemaakt, die door de OR aan alle medewerkers beschikbaar zijn gesteld. In 2014 zijn tijdens deze overleggen onder meer het jaarverslag 2013, het jaarplan 2015 en het opleidingsplan 2015 aan bod gekomen. Daarnaast heeft de OR advies uitgebracht over de benoeming van de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen. Ook heeft de OR instemming verleend aan het arbo-verzuimbeleid, risico-inventarisatie en -evaluatie en de HR-cyclus.


pagina 40

Woonveste heeft een personeelsvereniging. Hierin hebben medewerkers zitting die op een actieve wijze invulling geven aan de aan hen toevertrouwde taken. De organisatie vindt het van groot belang dat ook langs deze weg de goede sfeer en de teambuilding worden bevorderd.


pagina 41

6. 6.1

JAARREKENING BALANS PER 31 DECEMBER 2014 NA RESULTAATBESTEMMING Ref.

31.12.2014 x € 1.000

31.12.2013 x € 1.000

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienst van de exploitatie

6.10.1 6.10.1 6.10.1

281.909 9.922 1.862

301.545 11.986 1.974 293.693

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

6.10.2 6.10.2 6.10.2

80.836 634 5.465

315.505 48.378 0 5.099

86.935 Financiële vast activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Overige effecten Overige vorderingen

6.10.3 6.10.3 6.10.3 6.10.3

18 17.996 500 50

Som der vaste activa

53.477 18 16.652 500 0

18.564

17.170

399.192

386.152

0

150

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

6.10.4

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

6.10.5 6.10.5 6.10.5 6.10.5

Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA


6.10.6

73 1 31 383

185 26 1.630 635 488

2.476

2.432

1.469

2.920

4.095

402.112

390.247

pagina 42

Ref.

EIGEN VERMOGEN Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves

6.10.7 6.10.7

31.12.2014 x € 1.000

31.12.2013 x € 1.000

2 159.249

2 148.207 159.251

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Voorziening pensioenen

6.10.8 6.10.8 6.10.8

9.148 0 0

148.209

10.017 8 0 9.148

10.025

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

6.10.9 6.10.9

6.600 198.364 5.459

6.751 209.934 5.127 210.423

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


6.10.10 6.10.10 6.10.10 6.10.10 6.10.10 6.10.10 6.10.10 6.10.10

16.556 151 1.784 18 699 49 36 3.997

221.812

3.333 145 1.948 18 493 52 89 4.123 23.290

10.201

402.112

390.247

pagina 43

6.2

WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2014 Ref.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

6.11.1 6.11.1 6.11.1 6.11.1

2014 x € 1.000

2013 x € 1.000

37.325 772 2.710 101

35.439 784 160 180 40.908

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

36.563

6.11.2 6.11.2

12.257 1.917

11.138 10.085

6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2 6.11.2

0 2.665 450 467 10.943 126 791 7.467

100 2.790 438 473 10.859 41 813 4.344

Bedrijfsresultaat

37.083

41.081

3.825

-4.518

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.11.3

21.785

-561

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

6.11.4

8.376

6.065

Waardeveranderingen van financiële vaste activa

6.11.5

0

-1.000

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soorgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

6.11.6 6.11.6

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen


6.11.7

79 9.211

147 9.369 -9.132

-9.222

24.854

-9.236

1.352

16.645

26.206

7.409

pagina 44

6.3

KASSTROOMOVERZICHT 2014 (DIRECTE METHODE) werkelijk 2014 x € 1.000

Kasstroom uit operatione activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

38.895 57

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

3.620 10.540 4.282

werkelijk 2013 x € 1.000 36.071 70 38.952

18.442 20.510

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Belastingen Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

79 -9.268 -4.506

Toename of afname geldmiddelen in boek jaar

19.306 16.835 147 -9.404 1.690

6.815

-12.147 4.308

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende leningen Kasstroom uit fincieringsactiviteiten

36.141 3.717 10.367 5.222

9.268

-8.643 1.249 -7.839

-7.394 0

5.480 -3.493

36.000 -37.480 1.987

-1.480

963

394

De wijziging van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: 2014 x € 1.000 Stand per 1 januari Liquide middelen Rekening-courant bank

1.411 58 1.469

Mutaties boek jaar Liquide middelen Rekening-courant bank

995 -32 963

Stand per 31 december Liquide middelen Rekening-courant bank Stand per 31 december


2.406 26 2.432

pagina 45

6.4

ALGEMENE TOELICHTING

6.4.1 Algemeen Stichting Woonveste is een wooncorporatie met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit beheer sociale-huursector. De vestigingsplaats is Drunen (Afrikalaan 92). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.

6.4.2 Verbonden partijen In februari 2005 zijn de volgende besloten vennootschappen opgericht:  Woonveste Holding bv;  Woonveste Commerciële Verhuur bv;  Woonveste Wolput bv;  Woonveste Projecten bv;  Woonveste Diensten bv. Stichting Woonveste is 100% aandeelhouder van Woonveste Holding bv. Woonveste Holding bv is 100% aandeelhouder van de overige 4 bv ‟s. De vestigingsplaats van de verbonden partijen is Drunen. Er hebben nog geen activiteiten plaatsgevonden in deze bv„s. Er is daarom gekozen om de (beperkte) kosten van deze bv „s te verwerken in de jaarrekening van Stichting Woonveste. Buiten de consolidatie blijven deze kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. 6.4.3 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening maakt Woonveste weloverwogen en onderbouwde oordelen en schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in paragraaf 6.8 of bij de toelichting op de desbetreffende jaarrekeningpost.


pagina 46

6.5

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

6.5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, en hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-enverliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 6.5.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als „intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd‟. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen. 6.5.3 Materiële vaste activa 6.5.3.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.


pagina 47

Verkregen investeringssubsidies worden in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Rente op vreemd vermogen tijdens de bouw alsmede de direct toerekenbare interne kosten worden niet geactiveerd maar direct verwerkt ten laste van het resultaat. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van onderhoud Woonveste brengt de kosten van onderhoud direct ten laste van het resultaat. 6.5.3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en -dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonveste is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonveste zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonveste waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.


pagina 48

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. De genoemde percentages zijn bij Woonveste lager dan 10% waardoor bij Woonveste geen sprake is van afzonderlijke componenten. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van de in het strategisch voorraadbeleid gehanteerde indeling. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van Woonveste weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij wordt uitgegaan van verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:           

Een jaarlijkse inflatievolgende huurverhoging met de streefhuur als plafond (1% op 1 juli 2015 en 2% in de jaren daarna). Jaarlijkse huurderving van 0,35% (voorgaand jaar: 0,40%). Mutatiegraad van 6,4% en huurharmonisatie tot 73,9% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar 6,0% respectievelijk 73,1%). Jaarlijkse stijgingen van de vastgoedgerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%). Genormeerde onderhoudskosten van € 1.850,- per verhuureenheid (vhe) (voorgaand jaar: € 1.831,-). Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.127,- per vhe (voorgaand jaar: € 1.140,-). Toerekening van de indirecte exploitatie lasten heeft plaatsgevonden op basis van fte. Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachten opbrengstwaarde bij verkoop van € 12.826,- per kavel (voorgaand jaar: € 12.809,-). Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen. Een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige- en overige onroerende zaken. Contant maken per medio jaar (vorig jaar: idem).


pagina 49

 

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Ten aanzien van de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader gehanteerd. In de Wet maatregelen woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ-waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode na 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. De WOZ-waardes worden jaarlijks geïndexeerd met 2%.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als „herwaarderingsreserve‟) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:  Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;  Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het desbetreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.


pagina 50

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als „Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 6.5.3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Bijzondere waardevermindering Woonveste beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de desbetreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 6.5.3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op actuele waarde en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.


pagina 51

6.5.4 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 6.5.4.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa (zie paragraaf 6.5.3.1) zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 6.5.4.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonveste waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 6.5.3.2. zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het feit dat voor de invulling van de actuele waarde niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde geldt. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder „niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille‟. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als „nietgerealiseerde herwaardering‟ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 6.5.4.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen. Vervolgwaardering vindt plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.


pagina 52

6.5.4.4 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woonveste verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Woonveste een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De desbetreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde per balansdatum op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als „niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille‟. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als „niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille‟. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.5.5 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Woonveste in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.


pagina 53

Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Bijzondere waardevermindering van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Woonveste op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonveste de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. De omvang van de bijzondere waardevermindering wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 6.5.6 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek.


pagina 54

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 6.5.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.

6.5.8 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito‟s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 6.5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 6.5.5), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.


pagina 55

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake verkoop van woningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen, rekening houdend met belastingeffect ad 3,11% genomen. Voorziening voor pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonveste heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonveste betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Eind december 2014 bedroeg de dekkingsgraad van SPW 114%. Het SPW voorziet dan ook geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonveste heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonveste. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor de verplichting van Woonveste tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. 6.5.10 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.


pagina 56

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 6.5.11 Overige schulden Overige schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde benadert de nominale waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten-verliesrekening als interestlast verwerkt.


pagina 57

6.6

GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

6.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.6.2 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4%. Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele inkomensafhankelijke toeslag. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:  Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;  Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;  Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;  Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.


pagina 58

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. 6.6.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op goodwill en op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis op de van de bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonveste heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het dagelijks onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud) wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik.


pagina 59

In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonveste, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet-gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woonveste integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


pagina 60

6.7

FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

Woonveste heeft een treasurycommissie die verantwoordelijk is voor het monitoren en beheersen van de financiële risico‟s, het tijdig aantrekken van liquiditeiten en het realiseren van de meest optimale vorm van financieren. Het financieel statuut, dat is opgenomen in het financieel beleid, en het in 2013 vastgestelde treasurystatuut zijn hierbij kaderstellend. Op grond hiervan is het gebruik van derivaten niet toegestaan. Woonveste heeft geen derivaten in haar bezit. Renterisico Woonveste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonveste risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Per financieringsbesluit maakt Woonveste een bewuste keuze over de rentecondities van de aan te trekken lening. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het financieel statuut omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van vervalkalender en renteherzieningsmomenten met bijbehorende liquiditeitsopslagen, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Kredietrisico Woonveste maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Uitvoeringsvereisten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Liquiditeitsrisico Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonveste zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille en het gebruik van de bestaande kredietfaciliteit worden constant gemonitord. Marktrisico Woonveste loopt risico ten aanzien van de waardering van de vastgoedbeleggingen en de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa. Woonveste beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in haar portefeuille. Valutarisico Woonveste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties.


pagina 61

Rekening houdend met deze (voorgenomen) maatregelen voldoet de meerjarenplanning van Woonveste aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het totstandkomen van de nieuwe Woningwet hanteert Woonveste het eigenmiddelenbeleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Woonveste heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB-investeringen en aflossingen van niet-DAEBleningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2013 en 2014 is om deze reden geen extra niet-DAEB-financiering aangetrokken. De verwachting is dat Woonveste ook in 2015 de niet-DAEB-investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB-financiering kan volstaan met het aantrekken van WSWgeborgde financiering.


pagina 62

6.8

BELANGRIJKE INSCHATTINGEN T.A.V. WAARDERING RESULTAATBEPALING

Woonveste heeft bepaalde veronderstellingen en schattingen gemaakt die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. 6.8.1 Verwerking vaste activa 6.8.1.1 Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonveste waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonveste conformeert zich aan het door het WSW en CFV voorgeschreven beleid om de verhuurdersheffing oneindig in de vastgoedwaardering te betrekken en hanteert hierbij de WOZ-waarde als heffingsgrondslag met de volgende heffingspercentages: 0,381% (2014), 0,449% (2015), 0,491% (2016) en 0,536% (2017 en verder). Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verkoop van bestaand bezit (101 woningen in de periode 2015-2019), gebaseerd op het in 2013 vastgestelde verkoopplan 2013-2023. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekening. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het eigen vermogen ultimo 2014 € 14,4 miljoen lager uitvallen en de loan to value op 62,0% uitkomen. Dit is nog altijd ruim onder het in het financieel beleid gestelde maximum van 75%. 6.8.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde Bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen hanteert Woonveste de norm 83% van de WOZ-waarde op basis van vergelijking met een representatieve deelwaarneming. 6.8.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als „intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd‟.


pagina 63

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief-ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 6.8.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonveste een aantal standpunten ingenomen die bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2012, 2013 en 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:   

het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; de afwaardering van huurwoningen waarvan de WOZ-waarde is gedaald.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2012, 2013 en 2014 nog wijzigingen ondergaan. De verwachting is echter dat het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting over deze jaren en de komende jaren nihil blijft. Woonveste volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.


pagina 64

6.9

GRONDSLAGEN KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


pagina 65

6.10

TOELICHTING OP DE POSTEN VAN DE BALANS

Ultimo 2014 heeft Woonveste 6.449 (2013: 6.370) verhuureenheden vastgoed in exploitatie met een totale bedrijfswaarde van € 333 miljoen (2013: € 346 miljoen). Dit betreft zowel sociaal als commercieel vastgoed. De waardedaling is het gevolg van de lager ingerekende (inflatievolgende) huurverhogingen. Van deze eenheden zijn er conform het verkoopplan 386 woningen gelabeld als verkoopgeschikt. Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen brand- en stormschades op basis van het aantal eenheden in bezit van Woonveste. Onderverzekering is uitgesloten. Ook het kantoorgebouw, inventaris en automatiseringsapparatuur zijn verzekerd. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er is een lening verstrekt door de gemeente Heusden voor de bouw van de multifunctionele accommodatie Caleidoscoop in Vlijmen. Hiervoor is een hypothecaire zekerheid afgegeven. 6.10.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: x € 1.000

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie

Totaal

31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2013

260.863 144.779 -34.620 -69.477 301.545

19.980 0 -7.994 0 11.986

4.155 -582 -1.370 -229 1.974

284.998 144.197 -43.984 -69.706 315.505

Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. verkrijgingsprijs Overboekingen soc./comm. waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. afschrijvingen Overboekingen soc./comm. herwaardering Overboekingen verkrijgingsprijzen Overboekingen waardeverminderingen Totaal mutaties

753 -1.504 -15.163 -3.641 -3.138 3.924 -15.498 4.894 1.206 -1.359 15.164 -5.274 -19.636

11.294 0 0 0 -3.468 0 0 0 0 0 -15.164 5.274 -2.064

128 0 0 -240 0 0 0 0 0 0 0 0 -112

12.175 -1.504 -15.163 -3.881 -6.606 3.924 -15.498 4.894 1.206 -1.359 0 0 -21.812


259.778 128.257 -34.214 -71.912 281.909

16.110 0 -6.188 0 9.922

4.283 -582 -1.370 -469 1.862

280.171 127.675 -41.772 -72.381 293.693


pagina 66

De post „sociaal vastgoed in exploitatie‟ betreft 5.209 (2013: 5.258) verhuureenheden. De afname van het aantal eenheden is vooral het gevolg van verschuivingen naar commercieel vastgoed. Dit is het geval als de huur ultimo 2014 hoger is dan € 699,- per maand. Dergelijke verhogingen vinden alleen plaats bij eenheden met het segmentlabel commercieel. In 2014 zijn 95 nieuwe sociale woningen opgeleverd en 27 sociale woningen verkocht. Binnen de post „sociaal vastgoed‟ onderscheidt Woonveste de volgende componenten en afschrijvingstermijnen:  

Grond: geen afschrijvingen Opstal: lineair 50 jaar

Door de afschrijvingen, herwaardering en waardeverminderingen is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie met € 19,6 miljoen gedaald naar circa € 282 miljoen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ- beschikkingen van deze eenheden bedraagt ruim € 919 miljoen (2013: € 978 miljoen). Voor de post „onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie‟ worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:    

Kantoor met ondergrond: Installaties en inventaris : Automatisering: Vervoermiddelen:

geen afschrijvingen lineair 7 jaar lineair 5 jaar lineair 5 jaar

In de post „onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie‟ zijn geen posten begrepen die worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd. Verplichting Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 21,8 miljoen.


pagina 67

6.10.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: x € 1.000

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden

Totaal


39.589 15.582 -1.094 -5.699 48.378

0 0 0 0 0

5.083 266 -250 0 5.099

44.672 15.848 -1.344 -5.699 53.477

Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. verkrijgingsprijs Overboekingen soc./comm. waardeverminderingen Overboekingen soc./comm. afschrijvingen Overboekingen soc./comm. herwaardering Totaal mutaties

90 -140 21.751 0 15.498 -4.894 -1.206 1.359 32.458

739 0 0 -105 0 0 0 0 634

127 0 0 239 0 0 0 0 366

956 -140 21.751 134 15.498 -4.894 -1.206 1.359 33.458


55.037 38.692 -5.988 -6.905 80.836

739 0 -105 0 634

5.210 266 -11 0 5.465

60.986 38.958 -6.104 -6.905 86.935

In de post „commercieel vastgoed in exploitatie‟ zijn 1.240 (2013: 1.122) verhuureenheden opgenomen, waaronder 814 garages. De toename van het aantal eenheden is het gevolg van de overgang van woningbezit van sociaal naar commercieel vastgoed. Het betreft eenheden waarvan de huurprijs ultimo 2013 lager was dan € 681,- en ultimo 2014 hoger is dan € 699,-. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 97 miljoen (2013: € 76 miljoen). In de post „onroerende zaken verkocht onder voorwaarden‟ zijn in totaal 31 woningen opgenomen. Alle woningen zijn verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het „Koopgarant‟-principe (26 woningen) en MGE (5 woningen) waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 12% en 33%. Bedrijfswaarde De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt in 2014 € 51 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 6 miljoen toegenomen. Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de toename van het aantal eenheden. Verplichting Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 0,5 miljoen. Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 68

6.10.3 Financiële vaste activa Alle vorderingen opgenomen onder de financiële vaste activa hebben een looptijd langer dan één jaar. Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: x € 1.000

Stand per 31 december 2013 Mutaties Stand per 31 december 2014

Deelnemingen

Leningen u/g

18 0 18

0 0 0

Overige effecten

Overige vorderingen

500 0 500

Latente belastingvorderingen 0 16.652 50 1.344 50 17.996

Totaal

17.170 1.394 18.564

Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen betreffen: x € 1.000

Aandeel 100%

Woonveste Holding BV (vestigingsplaats Drunen)

Resultaat boekjaar 0

Eigen vermogen per 31-12-2014 18

Overige effecten Woonveste heeft 15 certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WIF) met een nominale waarde van € 100.000, elk met een vaste rente van 2,25% en een variabele rente tussen 0% en 3,25%. Deze effecten staan niet ter vrije beschikking van Woonveste. Vanwege de slechte financiële situatie van het WIF heeft er in 2013 een afboeking van € 1 miljoen op de vordering plaatsgevonden. Overige vorderingen De overige vordering heeft betrekking op verstrekking van € 50.000,- werkkapitaal aan Hofman Gerechtsdeurwaarders. Er wordt geen rente ontvangen. De looptijd is langer dan een jaar. Latente belastingvorderingen De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: x € 1.000

Compensabele verliezen Verrekenbare tijdelijke verschillen in verband met verkopen Verrekenbare tijdelijke verschillen in verband met leningen o.g. Totaal

31 december 2014 31 december 2013 Opgenomen Opgenomen Opgenomen Opgenomen onder onder onder onder financiële vlottende financiële vlottende vaste activa activa Niet verwerkt vaste activa activa Niet verwerkt 17.409 0 0 16.081 0 0 64

0

0

0

0

0

523 17.996

0 0

0 0

571 16.652

0 0

0 0

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde, de overige latenties tegen nominale waarde.


pagina 69

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 75% van 4,14% en hebben een looptijd van 8 jaar (verliescompensatie), 5 jaar (verkopen) en 43 jaar (langlopende leningen). De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 79,4 miljoen voor de verliescompensatie, € 70.000,- voor de verkopen en € 745.000,- voor de langlopende leningen. 6.10.4 Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

Vastgoed bestemd voor de verkoop - Te verkopen perceel Waterkwartier Totaal

0 0

150 150

Het perceel Waterkwartier is in 2014 verkocht voor € 148.760,-. 6.10.5 Vorderingen

Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Totaal

31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

73 1 31 383 488

185 26 1.630 635 2.476

De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren De vordering huurdebiteuren is als volgt toe te lichten:

Huur- en overige debiteuren Vooruitontvangen huren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

631 -399 -159 73

641 -295 -161 185

Onder de huurdebiteuren is een bedrag van € 358.000 opgenomen voor posten ouder dan een jaar (2013: € 340.000,-). Voor mogelijke oninbaarheid van de vordering op huurdebiteuren wordt een voorziening gevormd van 25% van de totale huurachterstand op 31 december.


pagina 70

Gemeenten 31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

Te vorderen inzake woningaanpassingen Totaal

1 1

26 26

Dit betreft een vordering op de gemeente Heusden. De vorderingen op de gemeenten hebben een looptijd die korter is dan een jaar. Overige vorderingen 31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

Schakelring huur zorginfrastructuur Lening u/g Verkoop Irenestraat 57 Overige debiteuren Totaal

31 0 0 0 31

0 1.500 126 4 1.630

Alle overige vorderingen hebben een looptijd die korter is dan een jaar. Overlopende activa De overlopende activa bestaan uit:

Te vorderen rente lening u/g Te vorderen rente banken Vooruitbetaalde kosten Nog te ontvangen lening restauratiefonds Nog te ontvangen posten Totaal

31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

0 11 75 0 297 383

8 31 74 487 35 635

Alle overlopende activa hebben een looptijd die korter is dan een jaar. De post „nog te ontvangen posten‟ betreft de verkoop van twee woningen die notarieel zijn overgedragen op 30 december. Het geld is begin januari 2015 ontvangen.

6.10.6 Liquide middelen

Rekening courant Spaarrekening Totaal

31.12.2014 x € 1.000 52 2.380 2.432

31.12.2013 x € 1.000 127 1.342 1.469

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonveste.


pagina 71

6.10.7 Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Door de oprichters van de stichting werd stichtingskapitaal geschonken van € 1.951,-. Overige reserves Van de overige reserves kan het volgende verloop worden gegeven: 2014 x € 1.000

Stand per 31 december 2013 Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december 2014

148.207 26.206 -15.164 159.249

Ultimo 2014 bestaat de overige reserves uit € 166 miljoen (2013: € 160 miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen. Overeenkomstig de statuten van Woonveste dient het gehele vermogen te worden besteed binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH. De overige mutaties hebben betrekking op de herwaardering van het sociaal vastgoed. 6.10.8 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Stand per 1 januari Bij: dotatie onrendabele investering nieuwbouw: - HelvoirThuis (Helvoirt) - Leyenhof (Helvoirt) - Morgen I (Vlijmen) - Haarensteyn (Haaren) - Centrumplan (Vlijmen) Onttrekkingen Stand per 31 december

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

10.017

4.523

2.136 242 0 351 0 -3.598 9.148

0 -274 3.541 3.909 1.599 -3.281 10.017

De onttrekkingen betreffen de projecten Morgen I (€ 1.632.000,-), Haarensteyn (€ 1.965.000,-) en Centrumplan (€ 1.000,-). Het deel van het in de voorziening opgenomen bedrag voor het project “HelvoirThuis” (€ 2,1 miljoen) dient als kortlopend te worden beschouwd. De bedragen voor de overige projecten vallen niet binnen een jaar vrij uit de voorziening. Voorziening latente belastingverplichting De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen op woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de „verkoopvijver‟).


pagina 72

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Stand per 1 januari Vrijval/dotatie latente belastingverplichting verkoop woningen Stand per 31 december

8 -8 0

0 8 8

6.10.9 Langlopende schulden

stand per 31 december 2014

resterende looptijd > 1 jaar en ≤ 5 jaar

resterende looptijd > 5 jaar

aflossingsverplichting 2014

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal

6.600 198.364

0 35.150

6.600 163.214

151 16.556

5.459 210.423

0 35.150

0 169.814

0 16.707

Aflossingsverplichtingen (resterende looptijd kleiner dan één jaar) zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De resterende looptijd van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is afhankelijk van het moment van terugkoop van de betrokken woningen. Dit is niet in te schatten. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2014 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht:

Stand per 31 december 2013 (lang- en kortlopend) Nieuwe leningen Aflossingen Stand per 31 december 2014 (lang- en kortlopend) Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn

Schulden/ leningen overheid

Schulden/ leningen kredietinstellingen

Totaal

x € 1.000

x € 1.000

x € 1.000

6.897 0 -146 6.751 151 6.600

213.267 5.000 -3.347 214.920 16.556 198.364

220.164 5.000 -3.493 221.671 16.707 204.964

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft voor een bedrag van € 214,9 miljoen borging verleend. Voor € 7,3 miljoen is een hypothecaire zekerheid verstrekt. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 68,7 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,343% (2013: idem). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,312%. Het vervalschema van de credit spread-herzieningen is als volgt:


pagina 73

Geldgever

Einde looptijd

Hoofdsom (x € 1.000)

Rentepercentage vast

Liquiditeitsopslag

Jaar aanpassing liq.opslag

Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten

2050 2051 2055 2051 2053 2052 2054

6.000 4.000 12.200 10.500 15.000 10.500 10.500

3,040% 3,125% 4,020% 3,095% 3,425% 3,150% 3,135%

0,280% 0,320% 0,270% 0,295% 0,300% 0,360% 0,360%

2016 2017 2016 2016 2016 2018 2018

Als op het moment van credit spread-herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een bedrag te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Woonveste maakt geen gebruik van derivaten en handelt evenmin in financiële instrumenten. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Totaal per 1 januari Mutaties Verplichtingen onstaan bij nieuwe overdrachten Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Opwaarderingen Afwaarderingen stand 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen na overdracht Totaal per 31 december

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

5.382 -255 5.127

4.519 -157 4.362

128 0 221 -17 332

863 0 71 -169 765

5.510 -51 5.459

5.382 -255 5.127

De verplichting ultimo 2014 betreft 31 woningen verkocht onder voorwaarden. In 2014 is één woning toegevoegd. De open afwaarderingen vloeien voort uit gewijzigde taxatiewaarden.


pagina 74

6.10.10 Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Nog te betalen loonheffing Schulden ter zake van pensioenen Nog te betalen BTW Schulden aan groepsmaatschappijen Overige schulden Overlopende passiva Totaal

31.12.2014

31.12.2013

x € 1.000

x € 1.000

16.556 151 1.784 92 49 607 18 36 3.997 23.290

3.333 145 1.948 93 52 400 18 89 4.123 10.201

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen) verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar, behalve de schulden aan deelnemingen en de overige schulden. Onder de overlopende passiva is € 3,9 miljoen (2013: idem) opgenomen aan transitorische rente. 6.10.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw. Dit betreft een bedrag van € 22,3 miljoen (2013: € 12,7 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling tot 2 jaar na balansdatum. Daarnaast is de investeringsverplichting voor het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad € 54.000. Overloop planmatig onderhoud Van het in 2014 in opdracht verstrekte planmatig onderhoud wordt een deel uitgevoerd in 2015. Dit betreft een bedrag van € 224.800,-. Verhuurderheffing In 2013 heeft minister Blok de verhuurderheffing voor de jaren 2013 en verder vastgesteld. Woonveste zal in 2015 circa € 4 miljoen moeten afdragen aan de Belastingdienst. In 2016 bedraagt de heffing, naar verwachting, € 4,4 miljoen en vanaf 2017 € 4,8 miljoen. WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonveste een obligoverplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Woonveste opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 8,3 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Woonveste het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Woonveste verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door de aanwezige liquide middelden aan te vullen met een aan te trekken lening binnen de toegestane borgingsruimte.


pagina 75

6.11

TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING

6.11.1 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

Eenheden in exploitatie Verhuur domotica Bedrijfsonroerend goed Huurderving Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

37.413 24 0 37.437 -112 37.325

35.483 59 15 35.557 -118 35.439

De huuropbrengsten van eenheden in exploitatie zijn gewijzigd als gevolg van:

Huren nieuwbouw Huuraanpassingen bestaand bezit Totaal

2014

2014

x € 1.000

%

284 1.646 1.930

0,80% 4,64% 5,44%

De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Huren gemeente Heusden Huren gemeente Haaren Huren gemeente Den Bosch Huren gemeente Sint-Michielsgestel Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

32.160 4.031 893 329 37.413

30.473 3.840 852 318 35.483

Opbrengsten servicecontracten

Vergoedingen voor goederen, leveringen en diensten Derving vergoedingen door leegstand Totaal


2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

778 -6 772

786 -2 784

pagina 76

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Boekwaarde Verkoopkosten Netto verkoopresultaat vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal verkoopresultaat bestaand bezit

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

4.411 -1.643 -52 -6 2.710

442 -280 -6 4 160

Het verkoopresultaat 2014 heeft betrekking op de verkoop van 28 woningen en de verkoop van perceel Waterkwartier. Overige bedrijfsopbrengsten 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Inschrijfgelden woningzoekenden Vergoedingen voor administratie/toezicht WMO/brand Teruggave omzetbelasting (pro rata) Ontvangen premies glasverzekering Overig Totaal

23 4 0 59 15 101

23 10 50 59 38 180

6.11.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschijving roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

12.017 240 12.257

10.909 229 11.138

De afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie betreft de lineaire afschrijving op basis van de bedrijfswaarde en resterende levensduur. De afschrijving roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft de lineaire afschrijving op inventaris, automatisering (software en hardware) en vervoermiddelen.


pagina 77

of Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie

-786

1.099

148

0

0

582

789 1.346 0 0 242 0 -173 0 351 1.917

0 0 133 -500 -274 -4 3.541 1.599 3.909 10.085

Afboek ing projecten in ontwik k eling: Kloosterstraat (Nieuwkuijk) Afboek ing materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie: Kantoorpand Woonveste Afboek ing voorcalculatorische exploitatieverliezen: HelvoirThuis - woningen (Helvoirt) HelvoirThuis - MFA (Helvoirt) Wolput (Vlijmen) Kantoor Mommersteeg (Vlijmen) Leyenhof (Helvoirt) Kavelingweg (Haarsteeg) Geerpark Morgen I (Vlijmen) Centrumplan (Vlijmen) Zorgcentrum Haarensteyn (Haaren) Totaal

De waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de waardeverminderingen (complexen waarbij de bedrijfswaarde kleiner is dan de boekwaarde op basis van de historische kostprijs) en de terugneming van eerder genomen waardeverminderingen, doordat de bedrijfswaarde nu hoger is dan de historische kostprijs. Gezien de onzekerheid van ontwikkeling van het gebied „Kloosterstraat‟ in Nieuwkuijk is besloten een afboeking te doen op dit project. De voorcalculatorische exploitatieverliezen van de projecten Leyenhof, Geerpark Morgen I en Haarensteyn zijn opnieuw berekend op basis van de huidige parameters voor de bedrijfswaardeberekening. Het verschil met de in 2013 berekende onrendabele top is af- of bijgeboekt in 2014. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten

Mutatie vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

0 0

100 100

In 2013 is € 100.000,- afgeboekt op de waarde van het te verkopen perceel Waterkwartier. In 2014 is het perceel verkocht voor € 148.760,-.


pagina 78

Lonen en salarissen

Salarissen Kosten uitzendkrachten Uitkering ziekengeldverzekering en UWV Kosten opleidingen Overige personeelslasten Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

2.325 99 -58 99 200 2.665

2.409 112 -44 117 196 2.790

Sociale lasten en pensioenen 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Sociale lasten Premies sociale verzekeringen Premie ziekteverzuimverzekering

Pensioenlasten Totaal

388 62 450

371 67 438

467 917

473 911

Onderhoudslasten

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

2.563 8.380 10.943

2.741 8.118 10.859

De onderhoudslasten zijn te verdelen in:

Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Reparatieonderhoud Contractonderhoud Individueel planmatig onderhoud Overig onderhoud Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

7.483 991 1.262 897 242 68 10.943

7.168 1.395 1.198 950 64 84 10.859

Leefbaarheid

Vastgoedgerelateerde leefbaarheid Mensgerelateerde leefbaarheid Totaal


2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

71 55 126

22 19 41

pagina 79

Lasten servicecontracten 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Electriciteit Schoonmaak Onderhoud tuinen Verwarming Water Zorgovereenkomsten Overige kosten servicecontracten Nog te verrekenen bedragen Totaal

210 214 97 137 48 28 5 52 791

181 204 97 115 45 26 5 140 813

Overige bedrijfslasten 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Beheerk osten Kosten automatisering Kosten externe adviezen Kosten PR en communicatie Facilitaire kosten Raad van Commissarissen Overige beheerkosten Subtotaal beheerk osten

533 212 76 176 68 279 1.344

515 250 109 175 85 239 1.373

Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Saneringssteun Verhuurderheffing Subtotaal heffingen

1.367 95 43 1.103 3.403 6.011

1.275 104 50 1.225 137 2.791

Overige bedrijfslasten Kosten exploitatie Bedrijfsonroerend goed Overige kosten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal

0 112 112 7.467

34 146 180 4.344

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Totaal


2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

55 10 65

41 8 49

pagina 80

Deze honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonveste zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in artikel 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 6.11.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

21.751 239 -205

-543 -116 98

21.785

-561

6.11.4 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

Verschil afschrijvingen o.b.v. bedrijfswaarde en historische kostprijs Totaal

2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

8.376 8.376

6.065 6.065

Onder de post „afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille‟ zijn de afschrijvingskosten op basis van de bedrijfswaarde opgenomen. De afschrijvingskosten op basis van de historische kostprijs zijn veel lager. Het verschil tussen beide is gerealiseerd uit de herwaardering en is hier als opbrengst verantwoord. 6.11.5 Waardeveranderingen van financiële vaste activa

Afwaardering certificaten wooninvesteringsfonds Totaal


2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

0 0

1.000 1.000

pagina 81

6.11.6 Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Rente financiële vaste activa Rente lening u/g BNG Rente vordering restant koopsom Irenestraat 57

38 4

46 7

Rente op vorderingen Rente Belastingdienst Rente liquide middelen Totaal

11 0 26 79

5 58 31 147

Rentelasten en soortgelijke kosten 2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

Rente langlopende leningen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

277 8.899

282 9.052

Rente k ortlopende schulden Kredietinstellingen Overige schulden

1 0

0 0

34 9.211

35 9.369

Borgstellingsvergoeding WSW Totaal

De gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2014 bedraagt 4,14% (2013: 4,19%).

6.11.7 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen Vennootschapsbelasting huidig boekjaar Latente belastingen Latente belastingen verliesverrekening Latente belastingen leningen o.g. Latente belastingen verkoop woningen Totaal


2014

2013

x € 1.000

x € 1.000

0

0

1.328 -48 72 1.352

16.081 572 -8 16.645

pagina 82

De acute belastinglast van het huidig boekjaar is als volgt bepaald: 2014 x € 1.000 Resultaat voor belastingen Fiscale correctie resultaat verkochte woningen Fiscale correctie overige waardeveranderingen materiële vaste activa Wijzingen in voorraad Fiscale correctie afschrijvingen Fiscale correctie onderhoudskosten Fiscale activering loon- en algemene kosten Fiscaal geactiveerde rente materiële vaste activa in ontwikkeling Afschrijving (dis)agio Fiscale correctie niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed Fiscale correctie waardeveranderingen financiële vaste activa Af: uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Herinvesteringsreserve Mutatie fiscale onderhoudsvoorziening

24.854 -2.834 1.918 0 11.107 36 581 355 -272 -21.785 0 -8.376 0 -567 -19.837 5.017

Fiscaal jaarresultaat Fiscale bijtelling kantine- en representatiekosten Fiscale correctie saneringssteun Centraal Fonds Energie-investeringsaftrek Milieu-investeringsaftrek Kleinschaligheid-investeringsaftrek

9 1.103 -85 -5 -13 1.009 6.026 -6.026 0

Belastbare winst 2014 Verliesverrekening Belastbaar bedrag 2014 Verschuldige winstbelasting: Vpb over 1e € 200.000 (20%) Vpb over restant (25%) Totaal Vpb

0 0 0

Door de aanwezigheid van compensabele verliezen hoeft Woonveste in 2014 geen vennootschapsbelasting te betalen. Derhalve bedraagt de effectieve belastingdruk 0%. Dit is overeenkomstig voorgaand jaar. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 20% tot een fiscale winst van € 200.000,en boven de € 200.000,- 25%.


pagina 83

6.12

OVERIGE INFORMATIE

6.12.1 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Woonveste gemiddeld 48 werknemers in dienst (2013: 49,5). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten (fte). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 6.12.2 Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen op grond van jaarrekeningrecht van - bestuurder € 179.673,- (2013: € 179.764,-) - commissarissen en voormalige commissarissen € 52.339,- (2013: € 60.137,-) De bezoldiging van bestuurder omvat - periodiek betaalde beloningen (zoals salaris, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto, presentiegelden); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, jubileumuitkeringen). De categorieën „uitkering bij beëindiging van het dienstverband‟ en „winstdeling en bonusbetaling‟ is niet van toepassing in 2013 en 2014. De bestuurder ontvangt op jaarbasis een vaste onkostenvergoeding van € 2.400,-. Er is geen crisisheffing verschuldigd over de beloning voor de bestuurder. Het totaalbedrag van de bestuurder kan als volgt worden gespecificeerd:

Naam A.J. Gorter

Periodiek betaalde beloningen 2014 2013 € 148.895 € 148.900*

Beloningen betaalbaar op termijn 2014 2013 € 30.778 € 30.864

* De beloning voor 2013 is € 6.474,- hoger dan vorig jaar vermeld in het jaarverslag. Dit betreft het werkgeversdeel van de sociale lasten.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Functie voorzitter RvC vice-voorzitter RvC lid van RvC lid van RvC lid van RvC lid van RvC lid van RvC lid van RvC

Naam C.J. de Jager M. van Tessel C.J.A. Broks J.C.F.M. Leijs A.L.J.M. Luijten S. van Dun B.J. Straatsma H.J.E. van Loon Totaal

2014 € 13.480 € 11.958 € 8.987 € 8.987 € 8.987 € 52.399

2013 € 16.108 € 11.813 € 10.739 € 10.739 € 10.739 € 60.138**

** De beloning voor 2013 is € 9.738,- hoger dan vorig jaar vermeld in het jaarverslag. Dit omdat de vergoeding toen exclusief btw is weergegeven.


pagina 84

6.12.3 WNT-verantwoording Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de op Woonveste van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Woonveste is € 148.800,-. Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum. Naam Soort topfunctionaris Functie Duur dienstverband in 2014 Duur dienstverband in 2013

A.J. Gorter

C.J. de Jager

leidinggevende toezichthoudende directeur-bestuurder voorzitter RvC

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

€ € € €

€ € € € €

11.160 11.160 11.160

€ € € € €

9.900 9.900 7.440 Overgangsregeling

140.026 € € 30.864 € 170.890 €

13.500 13.500

€ € € €

9.900 9.900

S. van Dun toezichthoudende lid van RvC

B.J. Straatsma toezichthoudende lid van RvC

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

1/1 - 31/12

1/1 - 31/12

9.000 9.000

n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t

€ € € €

9.000 9.000

€ € € € €

7.440 7.440 7.440

n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t

€ € € € €

7.440 7.440 7.440

€ € € € €

7.440 7.440 7.440



H.J.E. van Loon toezichthoudende lid van RvC

1/1 - 31/12


€ € € €

A.L.J.M. Luijten toezichthoudende lid van RvC

1/1 - 31/12

Bezoldiging 2013 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2013

Bezoldiging 2013 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2013

J.C.F.M. Leijs toezichthoudende lid van RvC

1/1 - 31/12

€ 139.532 € € 30.778 € 170.310 € 148.800 Overgangsregeling

Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2014 Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding

C.J.A. Broks toezichthoudende lid van RvC

1/1 - 31/12

Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2014 Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding

Naam Soort topfunctionaris Functie Duur dienstverband in 2014 Duur dienstverband in 2013

M. van Tessel toezichthoudende vice voorzitter RvC


€ € € €

9.000 9.000

De directeur-bestuurder is fulltime in dienst van Woonveste. In 2014 zijn drie nieuwe RvCleden begonnen. Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen uitkeringen betaald in kader van beëindiging dienstverband topfunctionarissen. En er zijn ook geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT gerapporteerd dienen te worden. Jaarverslag Woonveste 2014

pagina 85

Was getekend in Drunen, 6 mei 2015

De heer drs. A.G.M. Streppel, voorzitter

De heer mr. M. van Tessel, vice-voorzitter

Mevrouw C.J.A. Broks MM

De heer mr. J.C.F.M. Leijs

De heer dr. A.L.J.M. Luijten


pagina 86

7. 7.1

OVERIGE GEGEVENS RESULTAATBESTEMMING

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

7.2

GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB-bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.


pagina 87

7.3

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT


pagina 88


pagina 89

8.

ONDERNEMINGSBESTUUR

Het bestuur van de Stichting Woonveste wordt uitgeoefend door de heer drs. A.J. Gorter (1953). Maatschappelijke functie: lid Provinciale Omgevingscommissie Provincie Noord-Brabant (namens Aedes). De strategische koers van Woonveste is vastgelegd in het ondernemingsplan voor de periode 2011 tot en met 2015. De plannen voor 2015 zijn in december vastgelegd in het jaarplan. De onderneming heeft zich ontwikkeld in de lijn die uitgezet is in het ondernemingsplan en de planning voor het jaar 2014. Door het bestuur werd gehandeld binnen de contouren van het jaarplan. Aanvullende besluiten (9) betroffen: de realisatie van nieuwbouwwoningen in de wijk De Grassen, vaststelling van het jaarverslag en het jaarplan, het afboeken van een bedrag aan oninbare vorderingen, het aankopen van de MFA HelvoirThuis en 10 sociale huurwoningen te Helvoirt en de vaststelling van het tweedekans- en sanctiebeleid. Het management, bestaande uit drie afdelingsmanagers en de directeur-bestuurder, vergaderde in beginsel tweewekelijks. Aan de orde kwamen alle strategische en uitvoeringsgerichte actuele managementzaken. In een aantal gevallen leidde de besluitvorming tot een aanvullend besluit door de directeur-bestuurder. De interne organisatie kan haar taken aan. De personele bezetting is passend en is –evenals in 2013 het geval was– licht in omvang afgenomen. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden binnen de organisatie liggen vast. Het managementteam is van een passend niveau. De cultuurontwikkeling heeft ook in 2014 de juiste aandacht gehad. Het bedrijfsinformatiesysteem functioneerde op een voldoende wijze voor de basisprocessen van de organisatie. Het bestuur woonde zes maal de vergadering van de Raad van Commissarissen bij. Aan de orde kwamen alle onderwerpen waarvoor de goedkeuring van de raad noodzakelijk is, waaronder jaarplan, jaarverslag en investeringen die niet opgenomen waren in het jaarplan. Alle kwartaalrapportages van de organisatie werden in die bijeenkomsten besproken. De raad is op de hoogte gesteld van alle bestuursbesluiten en alle –in de ogen van de bestuurder– relevante informatie. In september kwamen de RvC-auditcommissie en de treasurycommissie in gezamenlijkheid bijeen; met name de meerjarenkasstroom en de financiering stonden daarbij centraal. De samenwerking tussen bestuur en Raad van Commissarissen vond plaats in lijn met de governancecode. De klant staat centraal in het denken en doen van de Woonveste-organisatie. De klant waardeert de prestaties van Woonveste –over meerdere jaren gemeten– op een niveau dat gemiddeld voor de sector gebruikelijk is. Op het gebied van kwaliteitsmetingen nieuwbouw, planmatig onderhoud en „vertrokken huurders‟ scoort Woonveste structureel goed. Woonveste heeft zoveel mogelijk transparant geopereerd: de jaarplannen en jaarverslagen zijn verzonden aan de belanghouders, de huurders hebben bewonerskranten ontvangen, de website is zeer informatief en hanteert de uitgangspunten van transparantie en governance, het verhuursysteem is voor iedereen inzichtelijk.


pagina 90

Woonveste heeft haar belanghouders benoemd. Woonveste werkt graag samen met haar belanghouders, hetgeen geheel past binnen haar strategisch doel. De belanghouders van Woonveste zijn: Huurdersvereniging Heusden, gemeenten Heusden en Haaren, politie, Schakelring, ContourdeTwern, Juvans, Prisma, Cello en ‟t Heem. Met hen is ook in dit verslagjaar contact geweest wanneer zij of Woonveste dat gewenst vonden. Met alle belanghouders zijn op bestuurlijk niveau persoonlijke gesprekken gevoerd gericht op de door hen gewenste input ten behoeve van het jaarplan 2014. Woonveste heeft hiermee nadrukkelijk rekening gehouden. Met als doel te weten hoe belanghouders de samenwerking met en de prestaties van Woonveste beoordelen én om te voldoen aan de Aedescode is in de tweede helft van het verslagjaar opdracht gegeven tot het uitvoeren van een visitatie. Deze is eind 2014 gestart en zal begin 2015 tot een rapportage leiden. Een heldere planning-en-controlcyclus krijgt binnen Woonveste nadrukkelijk aandacht om op de juiste wijze (bij)sturing te kunnen geven aan de financiële processen. Het vertrekpunt voor de financiële planning-en-controlcyclus vormt het ondernemingsplan. De beleidsvoornemens en de going-concernactiviteiten worden vertaald in een jaarplan en een financiële begroting. Dit moet passen binnen het vastgestelde beleid (o.a. op de gebieden van financiën, fiscaliteiten, onderhoud en nieuwbouw van woningen). Het bewaken van de uitvoering van de activiteiten vindt plaats door de kwartaalinformatie. Hiermee kan worden vastgesteld of Woonveste in control is. Het kan ook leiden tot bijstelling van de activiteiten en/of processen dan wel het heroverwegen en zo nodig aanpassen van het voorgenomen beleid. Woonveste stuurt financieel op basis van haar kasstromen. Het financieel beleid is vastgelegd. Het strategisch voorraadbeleid (portefeuilleplan) wordt periodiek geactualiseerd. Woonveste heeft ook haar beleid op het gebied van risicomanagement vastgelegd. In de desbetreffende nota worden belangrijke risico‟s waarmee Woonveste geconfronteerd zou kunnen worden beschreven en worden de mogelijke maatregelen aangegeven. Minimaal eenmaal per jaar –zo ook in 2014– worden de risico‟s beoordeeld en door de directeurbestuurder ter kennis gebracht aan de Raad van Commissarissen. Het overheidsbeleid vormt het belangrijkste risico voor Woonveste. Zo belast de verhuurdersheffing de financiële positie van Woonveste sterk. Ook de jaarlijkse heffingen door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting vertonen in hun omvang een grillig verloop. De nieuwbouwrisico‟s zijn beperkt en beheersbaar. De risico‟s als gevolg van nieuwbouw krijgen bijzondere aandacht in de managementinformatie, waarbij een stevige (financiële) vinger aan de pols wordt gehouden. Het risico met betrekking tot het (niet) kunnen ontwikkelen van grote aantallen woningen in de nieuwbouwwijk Geerpark is inmiddels gemitigeerd nu het bestemmingsplan rechtskracht heeft gekregen en er daadwerkelijk gebouwd wordt. De financiële risico‟s rond Geerpark zijn in beeld en beheersbaar. Uit het financieel meerjarenperspectief –dat voortdurend wordt geactualiseerd– blijkt, dat Woonveste haar nieuwbouw, onderhoud en energetische verbeteringen aankan, zonder een deel van haar voorraad te moeten verkopen. Verkoop is wel aan de orde, maar dan vanuit de doelstelling om de sociale voorraad te vernieuwen. Woonveste kan –in het geval dat zich onverwachte en ingrijpende situaties aandienen– haar financiële situatie beïnvloeden door minder nieuwbouw te plegen, meer woningen te verkopen, dan wel onderhoudsuitgaven structureel te beperken.


pagina 91

Woonveste bouwt vrijwel uitsluitend voor de sociale doelgroep, waarbij als uitgangspunt wordt gehanteerd dat het rendement op een sociaal nieuwbouwproject minimaal 3,0 is. Om ook op de wat langere termijn financieel gezond te blijven, beoordeelt Woonveste mogelijke nieuwbouwprojecten kritisch en weegt af waar haar middelen het beste maatschappelijk renderen. De betaalbaarheid van de sociale woningen voor huurders met een beperkt inkomen vormt een aandachtspunt. Door energetische maatregelen probeert Woonveste de woonlasten van haar huurders te beperken. Echter, de overheidsheffingen (verhuurdersheffing en belastingen) met betrekking tot een sociale huurwoning vormen inmiddels zo‟n 14% van de maandhuurprijs; oftewel zonder die heffingen zou de huurprijs van een sociale woning met gemiddeld 74 euro neerwaarts bijgesteld kunnen worden. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft (eind 2014) Woonveste beoordeeld en stelt vast dat op basis van gegevens van ultimo 2013 haar solvabiliteit voldoende is. Uit de in 2014 verschenen Aedes-benchmark blijkt, dat Woonveste relatief lage nettobedrijfslasten heeft en zich daarmee in de kopgroep van corporaties bevindt. Zoals eerder aangeduid ligt de waardering door de klant op een gemiddeld niveau, zo is tevens gebleken uit de Aedes-benchmark (Woonveste bevindt zich daarmee in de middengroep). Woonveste handelt conform de uitgangspunten van de Governancecode voor wooncorporaties. Ultimo 2014 voldoet Woonveste aan de onderdelen van deze code (de voorzitter van de Raad van Commissarissen, wiens zittingstermijn was overschreden, is afgetreden per ultimo 2014). De in de code benoemde documenten zijn voor iedereen inzichtelijk via www.woonveste.nl. Woonveste heeft in het jaar 2014 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Woonveste heeft geen activiteiten verricht die niet vallen onder artikel 12 tot en met 25 van het Besluit beheer sociale-huursector. Er hebben geen transacties plaatsgehad waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuurslid of leden van de Raad van Commissarissen speelden, die van materiële betekenis zijn voor de corporatie en/of voor het bestuurslid of een lid van de Raad van Commissarissen. PricewaterhouseCoopers Accountants nv heeft het jaarverslag inclusief de jaarrekening gecontroleerd en daarover is een goedkeurende verklaring gegeven. Woonveste onderschrijft middels haar lidmaatschap van de brancheorganisatie Aedes de Aedescode. Naar beste weten is deze code nageleefd.

Was getekend in Drunen, 12 mei 2015

drs. A.J. Gorter, statutair directeur


pagina 92

9.

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Rol en taak van de raad en toetsingskader Als orgaan van Woonveste is de raad van commissarissen (RvC) verantwoordelijk voor het toezicht op de bestuurder en is ook zijn werkgever. Daarnaast is de RvC adviseur en klankbord van de bestuurder. Met dit verslag wordt publiekelijk verantwoording afgelegd over de uitoefening van haar taken. Bij Woonveste is de statutair directeur de bestuurder. De verhouding tussen de RvC en het bestuur is vastgelegd in de statuten van de stichting en verder uitgewerkt in reglementen en in de Governancecode Woningcorporaties. De raad toetst onder andere het beleid, geeft instemming aan de begroting en bepaalde investeringen en ziet toe op het bestuurlijk handelen. Het toetsingskader wordt gevormd door de vigerende wetgeving, de statuten, het ondernemingsplan 2011-2015, het jaarplan 2014 en de begroting voor dat jaar. Bijeenkomsten en commissies De raad is in het afgelopen jaar zes maal in een reguliere vergadering bijeengeweest. Zoals voorgeschreven in de governancecode is daarnaast in een aparte bijeenkomst het eigen functioneren besproken. Ook is daarbij de langjarige relatie met het accountantskantoor aan de orde geweest. De raad heeft besloten deze relatie in 2015 uitgebreid te evalueren en hiertoe de commissie Accountantsselectie gevraagd dit voor te bereiden. Vanuit de verantwoordelijkheid als werkgever is in deze bijeenkomst ook het functioneren van de bestuurder beoordeeld en de honorering besproken. Daarnaast heeft de raad een uitgebreid werkbezoek gebracht in het werkgebied en zich een beeld gevormd van de diversiteit in alle buurten en wijken en de voortgang van de onderhouds- en ontwikkelprojecten. Buiten deze gezamenlijke bijeenkomsten zijn er meerdere bijeenkomsten geweest met delegaties vanuit de RvC. Zo heeft de auditcommissie, bestaande uit de heren Leijs en Luijten, uitgebreid inhoudelijk gesproken met de Treasurycommissie en de accountant over sturing en de beheersing van risico‟s en de verslaglegging. De remuneratiecommissie is niet speciaal bijeengeweest. Dit onderwerp is door de gehele raad besproken bij de beoordeling van de bestuurder. De heren Van Tessel en De Jager hebben overleg gevoerd met de ondernemingsraad. De leden van de RvC welke op voordracht van de huurdersvereniging zitting hebben in de raad hebben meerdere malen gesproken met de huurdersvereniging. De voorzitter heeft frequent overleg met de bestuurder. Mevrouw Broks en de heer Van Tessel hebben plaats genomen in de selectiecommissie voor de werving en selectie van de voorzitter van de raad. De heren De Jager en Van Tessel vormen de begeleidingscommissie voor de visitatie. De heren Leijs en Luijten vormen de commissie Accountantsselectie. Goedkeuring besluiten De RvC heeft in het afgelopen boekjaar ingestemd met de volgende besluiten:     

Herbenoeming van de voorzitter raad van commissarissen voor de periode van 1 februari 2014 tot en met 31 december 2014 Benoeming van de leden van de auditcommissie Het vaststellen van de profielschets raad van commissarissen Het instellen van de selectiecommissie voor de vacature van de RvC-voorzitter Jaarverslag en jaarrekening 2013


pagina 93

        

Investeringsvoorstel Wijngaert III, fase 2 met 15 huurwoningen met een bereikbare huur Investeringsvoorstel Morgen II met 8 huurwoningen met een bereikbare huur Opdrachtverstrekking voor 2014 aan de accountant Opdrachtverstrekking voor de uitvoering in 2014/2015 van de visitatie overeenkomstig de Governancecode De benoeming van een nieuwe voorzitter raad van commissarissen Woonveste per 1 januari 2015 Het instellen en de werkwijze van de commissie Accountantsselectie Ontwikkeling van 18 multifunctionele bereikbare woningen in De Grassen Vlijmen fase 1 Investeringsvoorstel ontwikkeling/aankoop Multifunctionele Accommodatie Helvoirt en 10 bereikbare huurwoningen; het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Begroting 2015 en jaarplan 2015

Het reilen en zeilen van de organisatie De kwartaalverslagen over het reilen en zeilen van de organisatie zijn op de voet gevolgd. Geconstateerd is dat de organisatie in control is. Afwijkingen van het jaarplan zijn toegelicht. Aandacht is er geweest voor het niet doorgaan van sommige activiteiten. Soms is er bij huurders geen belangstelling als het gaat om onderhoudsprojecten. Een zorg is de verschraling van de financiële situaties bij gemeenten waardoor ook activiteiten van Woonveste verschralen. Een ander punt van zorg is de betaalbaarheid van de huren, zeker waar nu inkomensgerelateerd sprake is van forse huurverhogingen voor al onze huurders. Hiervoor is ook door de huurdersvereniging aandacht gevraagd. Geconstateerd is dat de ontwikkeling van Geerpark de goede kant op gaat nu er uit de markt weer interesse is in koopwoningen. Ook bleek voldoende interesse in de verkoop van onze bestaande woningen. Er is aandacht besteed aan het risico van de grondprijsontwikkeling. De directeur-bestuurder heeft een aantal ontwikkelingen van projecten die in diverse stadia van ontwikkeling zijn nader toegelicht. Ook in 2014 zijn enkele nieuwe projecten in ontwikkeling gekomen die van groot belang zijn voor de invulling van onze volkshuisvestelijke taak. Uitgebreid is van gedachten gewisseld over de risico‟s daarvan. Geconcludeerd is dat deze beheersbaar en verantwoord zijn. De ontwikkeling van de regelgeving In 2014 was er de parlementaire enquête naar de handel en wandel van woningcorporaties. Het was soms onthutsend om te horen en te lezen op welke verkeerde wijze met de belangen van de volkshuisvesting is omgegaan. Op veel plaatsen hebben mensen en organisaties gefaald. Dit is ten koste gegaan van onze sector en ook van onze (huidige en toekomstige) huurders. De rekening van de financiële sanering die het gevolg is wordt ook voor een deel bij ons neergelegd. Dit leidt, met de ook in 2014 weer hogere verhuurdersheffing, tot niet te vermijden huurverhogingen om zelf financieel gezond te blijven. De minister heeft de aanbevelingen uit de enquête na een debat met de Tweede Kamer mede ingevuld in de ontwerp-Herzieningswet die gaat over de aanpassing van de Woningwet. Het is de bedoeling dat de wetgeving medio dit jaar in gaat. Woningcorporaties moeten zich meer richten op hun kerntaak. Huurders en gemeenten krijgen andere bevoegdheden. Er komt een andere organisatie van het externe toezicht met de instelling van de autoriteit en ook een andere rol voor het interne toezicht. De Europese regelgeving over diensten van algemeen economische belang krijgt een nieuwe wettelijke basis. Zo komt er nieuwe regelgeving op ons af die ook van invloed is op het maatschappelijk functioneren van stichting Woonveste.


pagina 94

Het interne toezicht krijgt daarbij een aanzienlijk zwaardere rol in een woud van nieuwe regels. De toekomst zal moeten leren hoe effectief dit alles is en of onze stichting voldoende invulling kan blijven geven aan haar statutaire taak. Onze Raad zal in 2015 zijn veranderende rol en verantwoordelijkheid actief oppakken en invullen. Over het jaarverslag 2014 Het jaarverslag 2014 is een goede vertaling van het jaarplan 2014. Het merendeel van de voorgenomen activiteiten is uitgevoerd. Als RvC hebben wij kennisgenomen van de beoordelingen van onze externe toezichthouders zoals de minister, het CFV en het WSW. Deze berichten zijn met de bestuurder besproken en gaven geen aanleiding om de bestuurder te vragen zijn beleid bij te stellen. In 2014 verscheen de eerst Aedes benchmark. Een onafhankelijke benchmark gebaseerd op objectieve gegevens. Gemeten is hoe onze efficiency zich verhoudt tot andere organisaties. Geconcludeerd is dat wij het goed doen en bovengemiddeld scoren. Hier zien we het effect van het beleid van ons bestuur gericht op soberheid en doelmatigheid terug. Wederom mogen wij constateren dat ook in deze benchmark de tevredenheid over Woonveste boven het landelijk gemiddelde ligt. Goed voor de huurders en een pluim op de hoed van onze medewerkers. Visitatie en governance In 2014 is aan het bureau Ecorys een opdracht verstrekt een onafhankelijke visitatie uit te voeren conform de governanceregels van onze sector. De conclusies daarvan komen in 2015 beschikbaar en zullen ook voor ons een basis zijn om te leren en waar mogelijk te verbeteren. In 2014 hebben wij, vanuit het belang voor de continuïteit van ons toezicht, afgeweken van de governancecode met de zittingstermijn van onze voorzitter. Door een samenloop van omstandigheden bleek eind 2013 dat er per 1 januari 2014 een viertal vacatures zouden ontstaan in onze vijfkoppige raad. In 2013 beoordeelde de zittende raad dat dit ongewenst is en besloot dat de nieuwe raad in januari 2014 zelf diende te beslissen het lidmaatschap van de voorzitter al dan niet te verlengen. Deze vernieuwde raad heeft in zijn eerste vergadering dit jaar de zittende voorzitter voor het jaar 2014 herbenoemd. Vervolgens is in 2014 een nieuwe voorzitter geworven die door de zittende voorzitter actief is ingewerkt. De werving van deze nieuwe voorzitter is in de eerste helft van 2014 opgepakt. Er is openbaar geworven op basis van het vastgestelde profiel. Er waren veel bekwame kandidaten waarvoor de raad zeer erkentelijk is. Na uitvoerige afweging is een nieuwe voorzitter geselecteerd en benoemd. Zo was er binnen de raad een aanzienlijke dynamiek. De drie nieuwe leden hebben zich uitgebreid ingewerkt en vanuit hun soms nieuwe invalshoeken bijgedragen aan een goed functionerende raad. De door de governancecode gewenste jaarlijkse zelfevaluatie werd naast de beoordeling van de directeur-bestuurder dan ook voornamelijk gewijd aan de vraag of en in welke mate we als raad in onze nieuwe samenstelling voldoende invulling geven aan onze maatschappelijke en statutaire opdracht en onze aandacht voor ontwikkeling daarbij. Ook dit jaar hebben onze leden meerdere cursussen en symposia bezocht. In 2014 is er geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen, waarbij leden van de RvC betrokken waren. Voorts kan worden gemeld dat de RvC geheel onafhankelijk is zoals bedoeld in de governancecode.


pagina 95

Afscheid Wij hebben afscheid genomen van onze voorzitter de heer C.J. de Jager. Hij heeft zich lange tijd (sinds 2002) met veel kennis van de volkshuisvesting en de vastgoedomgeving en met veel energie en enthousiasme ingezet voor onze stichting. Hij was als toezichthouder kritisch en als mens warm. Als voorzitter smeedde hij uitstekende teams waarbinnen hij de diverse competenties van leden op een goede manier wist te verenigen. Wij zijn hem voor al zijn inzet en toewijding veel dank verschuldigd. Samenstelling van de raad De raad van commissarissen is per 31 december 2014 als volgt samengesteld: 

C. J. de Jager (1943), voorzitter en aftredend per deze datum, zelfstandig bestuursadviseur Nevenfuncties: - vicevoorzitter raad van toezicht Brabants Kenniscentrum voor Kunst en Cultuur, Tilburg - lid raad van toezicht St. Jozefoord, Nuland - lid raad van advies Anton Jurgensfonds, Nijmegen - penningmeester Stichting Kunst aan de A50, Tilburg



Mr. M. Van Tessel (1966), vicevoorzitter, advocaat



Mevrouw C.J.A. Broks MM (1958), directeur/eigenaar Transformatie Support Advies & Training en Mediation



Mr. J.C.F.M. Leijs (1960), partner BDO Accountants & Adviseurs Nevenfuncties: -penningmeester Stichting Park -penningmeester Bedrijven Overleg Tilburg (BORT)



Dr. A.L.J.M. Luijten (1950), Hoofd afdeling Methoden en Technieken/Methodoloog bij GfK Panel Services Benelux

Per 1 januari 2015 is toegetreden tot de raad van commissarissen: 

Drs. A.G.M. Streppel (1953), voorzitter, zelfstandig adviseur/ondernemer. Nevenfuncties: - Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Geeren Vooruit in Breda - Lid parochiebestuur H. Maria ‟s-Hertogenbosch - Lid stichtingsbestuur beleggingsfonds Bisdom Den Bosch - Expert lid wonen van het landelijk aanjaagteam langer zelfstandig wonen - Lid stichtingsbestuur “Stichting Steunfonds” in Dordrecht.


pagina 96

Rooster van aftreden van de raad van commissarissen van Woonveste: Per 31-12-2016 Per 31-12-2017 Per 31-12-2017 Per 31-12-2017 Per 31-12-2018

M. van Tessel J.C.F.M. Leijs A.L.J.M. Luijten C.J.A. Broks A.G.M. Streppel

(niet-herbenoembaar) (herbenoembaar) (herbenoembaar) (herbenoembaar) (herbenoembaar)

De heren Van Tessel en Luijten hebben zitting op voordracht van de huurders. Alle leden zijn lid van de VTW. De bezoldiging van de leden van de RvC is conform de landelijke honoreringsregeling en op basis van de WNT neerwaarts bijgesteld voor de in 2014 (her)benoemde leden; deze bedraagt totaal € 43.380,- exclusief btw. Voor de vicevoorzitter is de overgangsregeling van de WNT van toepassing. Voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar paragraaf 6.12.3 van de jaarrekening. De arbeidsvoorwaarden van de bestuurder zijn binnen de raad van commissarissen besproken. De bestuurder is sedert 1 april 1993 in dienst van de corporatie en heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De honorering is in 2001 op basis van de toen actuele honoreringsregels bepaald. In 2014 is geen variabele beloning en geen prijscompensatie toegekend gelet op de in relatie tot de WNT te hoge bezoldiging. De totale bezoldiging in 2014 bedraagt € 179.673,-. De wettelijke overgangsregeling is van toepassing (WNT-maximum is € 148.800,-). Er zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten aanzien van de bestaande arbeidsovereenkomst. Het bestuur heeft conform de statuten het besluit omtrent de vaststelling van het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd. Het besluit en de daaraan ten grondslag liggende stukken zijn door PWC Accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring. Wij geven goedkeuring aan het ons voorgelegde besluit. De raad heeft waardering voor de bereikte resultaten in 2014 en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens het bestuur en alle medewerkers. Drunen, 6 mei 2015


pagina 97


pagina 98

'14. jaarverslag. voor mensen, door mensen

Recommend Documents