ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5661 - 306 / 14 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ½ na bytové jednotce č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku
Vlastníci nemovitosti dle LV:
Červeňák Ladislav, Polní 717, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín podíl ½ Červeňáková Jarmila, Polní 717, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín podíl ½
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracovala:
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D.
V Brně dne 14.10.2014
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 3192/13-111 ze dne 27.8.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. ½ na bytové jednotce č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 3192/13-111 ze dne 27.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 3192/13-114 ze dne 28.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.3963 pro k.ú.Kojetín ze dne 27.8.2014 d) Znalecký posudek č.788-26/2011 vypracovaný dne 19.8.2011 Ing. Františkem Hásem e) Znalecký posudek č.3732-142/11 vypracovaný dne 13.5.2011 Ing. Ilonou Macháčovou f) Notářský zápis o kupní smlouvě uzavřené dne 25.9.2008 mezi Ing. Štěpánem Orálkem, Ladislavem Červeňákem a Jarmilou Ondičovou g) Neúplná dohoda spoluvlastníku budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a prohlášení o vymezení jednotek ze dne 3.7.2007 h) Informace o oceňované nemovitosti včetně přístupových parcel, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz i) Místní šetření provedené 19.9.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. j) Fotodokumentace pořízená při místním šetření k) Informace o nebezpečí povodně získaná ze serveru Kooperativy pojišťovny, a.s. l) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění m) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze n) www.mapy.cz o) Ústní sdělení o stáří a provedených rekonstrukcích na bytovém domě č.p. 717 sdělené zástupcem Města Kojetín, odboru výstavby, životního prostředí a dopravy p) http://www.drazby-exekutori.cz/DR001867/Byt-3-1-S-B-89-m2-podil-1-2-okrPrerov/ 2
3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 19.9.2014 v 18.00 hodin. Při místním šetření byli přítomni oba spoluvlastníci bytové jednotky, kteří byt zpřístupnili. Při místním šetření byl proveden popis a fotodokumentace nemovitosti, nebyly zpřístupněny pouze sklepy v 1.PP náležející k bytové jednotce. Při místním šetření nebyla na žádost spoluvlastníků bytová jednotka zaměřována. Spoluvlastníky byl poskytnut znalecký posudek č.788-26/2011 vypracovaný dne 19.8.2011 Ing. Františkem Hásem. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníci nemovitosti dle LV:
Červeňák Ladislav, Polní 717, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín podíl ½ Červeňáková Jarmila, Polní 717, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín podíl ½
Nemovitost v k.ú. Kojetín, obec Kojetín: - bytová jednotka č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku LV č. 3963 (bytová jednotka) 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem ocenění je bytová jednotka č.717/4 o dispozici 3+1, která je umístěná ve 2.NP v bytovém domě ve městě Kojetín, na ulici Polní 717. Bytový dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. V bytovém domě se nachází celkem 5 bytových jednotek. Níže uvedený text popisuje nemovitost, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Bytový dům je postaven na pozemku p.č.St.1867/1, který je ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 130 00 Praha 3. Dle sdělení spoluvlastníků je každý rok placeno nájemné za pronájem tohoto pozemku. Žádný doklad o placené výši nájemného za pronájem pozemku pod bytovým domem nebyl doložen. Město Kojetín leží na jižním okraji Olomouckého kraje, v okrese Přerov a má 6.330 obyvatel. Město Kojetín je od města Kroměříž vzdáleno 11 km, tj. cca 10-15 minut jízdy autem a od města Přerov je vzdáleno 21 km, tj. cca 30 minut jízdy autem. Občanská vybavenost města je na průměrné úrovni a odpovídá velikosti města. Ve
3
městě jsou zastávky autobusové a vlakové hromadné dopravy. Oceňovaný majetek je situován při ulici Polní, zástavbu v místě tvoří převážně bytové a rodinné domy. Přístup a příjezd k bytovému domu s oceňovanou bytovou jednotkou je možný po zpevněné komunikaci ulice Polní na pozemku p.č.5715/2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví města Kojetín a dále přes pozemek p.č.272/5 (ostatní plocha, jiná plocha) ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Dle LV č.3963 pro k.ú.Kojetín ze dne 27.8.2014 je bytová jednotka zatížena v části C - LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke spoluvlastnickému podílu 1/2, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Zástavní práva exekutorská ke spoluvlastnickému podílu 1/2, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Zástavní práva exekutorská ke spoluvlastnickému podílu 1/2, povinnost k: Červeňák Ladislav • Zástavní právo soudcovské ke spoluvlastnickému podílu 1/2, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Zahájení exekuce, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Zahájení exekuce, povinnost k: Červeňák Ladislav • Dražební vyhlášky, spoluvlastnický podíl 1/2, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Dražební vyhláška, spoluvlastnický podíl 1/2, povinnost k: Červeňák Ladislav • Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1/2, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, spoluvlastnický podíl 1/2, povinnost k: Červeňák Ladislav • Nařízení exekuce, povinnost k: Červeňák Ladislav • Nařízení exekuce, povinnost k: Červeňáková Jarmila • Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, spoluvlastnický podíl ½, povinnost k: Červeňáková Jarmila Dle LV č.3963 pro k.ú.Kojetín ze dne 27.8.2014 je v části Plomby a upozornění zapsán tento zápis: • Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou, číslo řízení: Z-9806/2014808. Dle zjištění na katastrálním úřadě v Přerově se toto řízení týkalo nařízení dražebního jednání, povinnost k: Červeňáková Jarmila Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem spoluvlastnického podílu id. ½ na oceňované nemovitosti ve vlastnictví Ladislava Červeňáka výše uvedená omezení vlastnického práva vztahující se k oceňovanému spoluvlastnickému podílu id. ½ ve vlastnictví Ladislava Červeňáka zaniknou. Žádná jiná další omezení (včetně věcných břemen) a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Příslušenství bytového domu sloužící výhradně společnému užívání tvoří pouze přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy okolo bytového domu. Jedná se
4
o příslušenství, které je samostatně v podstatě neobchodovatelné a bude zohledněno v rámci návrhu výsledné celkové obvyklé ceny oceňovaného majetku. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceňovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav.
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka č.717/4 v bytovém domě č.p.717 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve výši 8869/35547
4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Bytová jednotka č.717/4 v bytovém domě č.p.717 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve výši 8869/35547 Bytový dům Bytový dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. V bytovém domě se nachází celkem 5 bytových jednotek. Svislé konstrukce domu jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha je pultová se standardní (pravděpodobně živičnou) krytinou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasáda je břizolitová s kabřincovými obklady, bez zateplení, schodiště teracové, okna a dveře ve společných prostorách jsou původní, v domě není výtah. Dle ústního sdělení zástupce Města Kojetín, odboru výstavby, životního prostředí a dopravy byla stavba bytového domu povolena v roce 1977 a v roce 1979 byl vydán souhlas s užíváním stavby. Žádné rekonstrukce či modernizace nebyly dle sdělení na odboru výstavby vlastníky ohlašovány. Dům je bez rekonstrukcí a modernizací, s podprůměrnou údržbou, střešní krytina je ve špatném stavu, do střechy při deštích zatéká. Bytová jednotka Předmětný byt o velikosti 3+1 je umístěn ve 2.NP bytového domu vlevo. Stav a vybavení bytu: Vnitřní omítky vápenné hladké, v koupelně a na WC je proveden keramický obklad, běžné povrchy podlah (keramická dlažba, plovoucí podlaha, koberce), v jednom pokoji a v koupelně provedeny kazetové a polystyrenové podhledy (tyto jsou však poškozené nebo odpadané od zatékání vody do střechy a následně do stropů v bytě), vytápění pomocí el.přímotopů, ohřev vody elektrickým bojlerem, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné do ocelových zárubní, v kuchyni kuchyňská linka s dřezem, digestoří a el.sporákem, v koupelně je rohová vana a umyvadlo, splachovací WC samostatně, proveden je rozvod el. energie, teplé a studené vody a kanalizace. Plyn v bytě není.
5
Dle sdělení spoluvlastníků byla v bytové jednotce po koupi bytu v roce 2008 provedena částečná rekonstrukce bytové jednotky zahrnující: nové povrchy podlah, rekonstrukci koupelny, rekonstrukci elektroinstalace, montáž plastových oken, nové přímotopy a novou kuchyňskou linku. Stavebně-technický stav bytu je průměrný, byt je sice pro provedených částečných rekonstrukcích, avšak do střechy domu při deštích zatéká voda a na stropech a stěnách místností v bytě jsou patrné rozsáhlé stopy po zatečení vody a v těchto místech se tvoří plísně. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547. Podlahové plochy jednotlivých místností získané z neúplné dohody spoluvlastníku budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a prohlášení o vymezení jednotek ze dne 3.7.2007: Místnost
Podlahová plocha [m2]
Koef.
Započitatelná plocha [m2]
Pokoj Pokoj
12,48 12,66
1 1
12,48 12,66
Pokoj
22,08
1
22,08
Komora
1,53
1
1,53
WC
1,05
1
1,05
16,81 5,47
1 7,45 1 m
16,81 5,47
Balkón
3,12
0,3
0,94
Předsíň
6,76
1
6,76
Sklep I
6,16
0,5
3,08
Sklep II
3,69
0,5
1,85
Kuchyně Koupelna
CELKEM
91,81
84,70
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 19.9.2014. Při místním šetření byla bytová jednotka kromě sklepů v 1.PP zpřístupněna. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 19.9.2014.
6
1. Metodika ocenění: 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti: Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty: Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby, venkovní úpravy, pozemky. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: délka [m], zastavěná plocha [m 2], obestavěný prostor [m 3], vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2], stáří stavby, reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky, opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost (další trvání stavby), metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití. U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová: Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční
7
údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně
8
- Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost, užitný prostor, zastavěná plocha, obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod: Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je poměrně významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. V tomto případě bude určena pouze hodnota porovnávací (jako hodnota s největší vypovídací schopností o obvyklé ceně nemovitosti), na jejímž základě bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. Věcná hodnota stanovena také není, neboť tato zde vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku.
2. Ocenění majetku: 2.1. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňované nemovitosti je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již prodány nebo jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji, a které se nacházejí také ve městě Kojetín. Srovnávací nemovitost č.1: Prodej cihlového bytu v OV o velikosti 2+1 o ploše 60 m² na ulici Polní v Kojetíně, v 5. podlaží z celkem 7. Neprůchozí pokoje. Balkon, sklep. Možnost využití kolárny, kočárkárny, prádelny. Byt v původním, ale udržovaném stavu. Nabídková cena realitní kanceláře činí 630.000,- Kč, tj. 10.500,Kč/m 2 plochy bytu.
9
Srovnávací nemovitost č.2: Prodejní cena činila v 2/2014 částku 460.000,- Kč, tj. 7.474,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu (plocha sklepa je zohledněna koef. 0,5).
10
Srovnávací nemovitost č.3: Prodej zrekonstruovaného „družstevního“ bytu o velikosti 3+1 o ploše 74 m² na Tržním náměstí v Kojetíně, v 1. podlaží z celkem 4. Možnost okamžitého převodu do osobního vlastnictví. Byt prošel rekonstrukcí (zděné jádro s keramickými obklady, kuchyňská linka na míru s vestavěnými spotřebiči značky Whirlpool - myčka 60 cm, horkovzdušná trouba, nová sklokeramická varná deska, lednice s mrazákem, mikrovlnná trouba, plastová okna se žaluziemi, voda a odpady v plastu, elektřina v mědi, měřiče a regulátory tepla, omítky). Podlahy plovoucí - obývací pokoj, dlažba - kuchyň, koupelna a toaleta, v pokojích dále zachovalé parkety. K bytu patří zděný sklep a balkón. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler 80 l. Náklady na bydlení cca 3.800,- Kč + elektřina (včetně fondu oprav). Dům prošel revitalizací (nová střecha, fasáda, zateplení, balkóny, dveře, plastová okna, kolárna, sušárna). Nabídková cena realitní kanceláře činí 850.000,- Kč, tj. 11.486,Kč/m 2 plochy bytu. Byt je v „družstevním“ vlastnictví.
Srovnávací nemovitost č.4: Prodej cihlového bytu o velikosti 3+1 o ploše 82 m² + 4 m 2 lodžie na ulici Družstevní v Kojetíně, ve 4. podlaží ze 6. Na domě proběhly rekonstrukce - zateplení štítové zdi, plastová okna, nové lodžie, nové stupačky. K opravám se neváže žádný úvěr, všechny opravy byly hrazeny z fondu oprav. Byt je družstevní s možností převodu do osobního vlastnictví. Koupelna a WC jsou zvlášť. V koupelně je dva roky nový bojler, dále byly v bytě udělány nové plovoucí podlahy. Na velké chodbě se nachází vestavěné skříně a komora. Neprůchozí pokoje. Okna bytu jsou otočeny na sever a na jih. V bytě je zabudovaná klimatizace, která je součástí prodeje. K bytu náleží sklep. Nabídková cena realitní kanceláře činí 875.000,- Kč, tj. 10.517,- Kč/m 2 plochy bytu (plocha lodžie zohledněna koef. 0,3). Byt je v „družstevním“ vlastnictví.
11
Srovnávací nemovitost č.5: Prodej cihlového bytu v OV o velikosti 2+1 o ploše 52 m² + 7 m 2 sklepy na ulici Rumunská v Kojetíně, v 1. podlaží z celkem 3. Dům prošel částečnou rekonstrukcí v roce 2010, je zde podřezané zdivo a plastová okna. Byt je téměř v původním stavu kromě nového plynového kotle a rozvodů ústředního topení. K bytu náleží dva sklepy. Možnost využívání obecní studny a parkování za domem. Nabídková cena realitní kanceláře činí 530.000,- Kč, tj. 9.550,- Kč/m 2 plochy bytu (plocha sklepů zohledněna koef. 0,5).
Pozn.: V nabídce realitní kanceláře je již několik měsíců i byt oceňovaný, a to za částku 850.000,- Kč, tj. 10.035,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Jedná se o obdobné srovnávací nemovitosti situované také ve městě Kojetín, které byly prodány nebo jsou aktuálně nabízeny na realitním trhu. U nabídkových cen realitních kanceláří je nutné počítat i s případným poklesem nabídkové ceny k ceně později skutečně obchodované. Výsledná porovnávací hodnota oceňované nemovitosti je stanovena ve výši 8.000,- Kč/m 2 započitatelné plochy bytu se zohledněním plochy sklepních prostor s koeficientem 0,5 a plochy balkónu s koef. 0,3. V této ceně je zohledněn především stav bytové jednotky a bytového domu, skutečnost, že pozemek pod domem je jiného vlastníka a situování bytu v rámci města a v rámci bytového domu. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je takto stanovena ve výši 677.600,- Kč. Výpočet : (8.000,- Kč/m 2 x 84,70 m 2) = 677.600,- Kč Oceňovaný majetek - celkem: Porovnávací hodnota
12
677 600 Kč
2.2. Stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku jako celku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklou cenu bytové jednotky č.717/4 jako celku v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku, odhadujeme (po zaokrouhlení) ve výši: 680 000,- Kč Obvyklá cena
Dne 17.9.2014 dražil Exekutorský úřad Liberec, Voroněžská 144/20, 460 01 Liberec spoluvlastnický podíl id. ½ na oceňované bytové jednotce ve vlastnictví paní Jarmily Červeňákové. Nejnižší podání pro dražbu činilo 185.000,- Kč, cena ve znaleckém posudku činila 370.000,- Kč. Dle sdělení zástupce Exekutorského úřadu Liberec nebyl spoluvlastnický podíl id. ½ na oceňované bytové jednotce vydražen, nepřihlásil se jediný zájemce. Na základě výše odhadnuté obvyklé ceny oceňované bytové jednotky jako celku s přihlédnutím k výše uvedené skutečnosti ohledně dražby spoluvlastnického podílu id. ½ na oceňované bytové jednotce odhadujeme obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ ve vlastnictví Ladislava Červeňáka na bytové jednotce č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku, po zaokrouhlení ve výši 250.000,- Kč (tj. obvyklá cena bytové jednotky v podílu ½ dále redukovaná 25% z výše uvedených důvodů). Obvyklá cena
250 000,- Kč
13
D. Z Á V Ě R: 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 3192/13-111 ze dne 27.8.2014 bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. ½ na bytové jednotce č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. 2. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. ½ ve vlastnictví Ladislava Červeňáka na bytové jednotce č.717/4 v bytovém domě č.p.717 na pozemku p.č.St.1867/1 při ulici Polní, evidováno na LV č.3963 pro k.ú. Kojetín, obec Kojetín, Olomoucký kraj, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 717 ve výši 8869/35547, bez pozemku, ke dni 19.9.2014 odhadujeme ve výši:
250.000,- Kč Slovy: dvěstěpadesáttisíc korun českých
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva vztahující se ke spoluvlastnickému podílu id. ½ na oceňované bytové jednotce ve vlastnictví Ladislava Červeňáka nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) Příslušenství spojené s bytovým domem, které slouží výhradně společnému užívání, je vyjmenováno výše v části B posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu. Toto příslušenství je samostatně neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. V Brně dne 14.10.2014
Seznam příloh:
1. Fotodokumentace 2. Výpis z KN 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti 5. Notářský zápis o kupní smlouvě uzavřené dne 25.9.2008 6. Neúplná dohoda spoluvlastníku budovy ze dne 3.7.2007 14
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 46 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 306/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
15
Fotodokumentace získaná z www.mapy.cz
Bytový dům z ulice Polní Fotodokumentace ze dne 19.9.2014
Bytový dům z ulice Polní
Bytový dům
Společné schodiště
16
WC
Poškozené podhledy vlivem zatékání do střechy a následně do stropu koupelny
Koupelna
Pokoj a stopy po zatékání do střechy a následně do stropu v pokoji
17
Druhý pokoj a stopy po zatékání do střechy a následně do stropu v pokoji
Třetí pokoj a stopy po zatékání do střechy a následně do stropu v pokoji
Předsíň (chodba)
Kuchyně
18
Kuchyně a stopy po zatékání do střechy a následně do stropu v kuchyni
19
Náhled z katastrální mapy
20
Mapy oblasti
21
