ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 4872 - 143 / 13 o obvyklé cenČ spoluvlastnického podílu id. 1/6 na nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. St. 74 a p.þ. 392/3, spoluvlastnického podílu id. 1/9 na pozemcích p.þ. 785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím a spoluvlastnického podílu id. 7/8 na nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ. St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ.371/1, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, Zlínský kraj
Vlastník nemovitostí dle LV:
podrobnČji viz. LV v pĜíloze posudku
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. Marek Liška
V BrnČ dne 21.5.2013 Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 21125/08-86 ze dne 12.2.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. 1/6 na následujících nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ. St.74 vþetnČ pĜíslušenství a pozemkĤ p.þ. St. 74 a p.þ. 392/3 vše na LV þ. 21, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj, spoluvlastnického podílu id. 1/9 na pozemcích p.þ. 785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím vše na LV þ. 281, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj a spoluvlastnického podílu id. 7/8 na nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 117 na p.þ. St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. St. 129 a p.þ. 371/1, vše na LV þ. 290, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj. Úkolem soudního znalce je provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení þ.j. 030 EX 21125/08-86 ze dne 12.2.2013 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 21 pro k.ú. Brusné, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 11.2.2013 c) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 281 pro k.ú. Brusné, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 11.2.2013 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 290 pro k.ú. Brusné, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 11.2.2013 e) Informace a výkresy poskytnuté dne 24.4.2013 MČstským stavebním úĜadem BystĜice pod Hostýnem, odbor územního plánování a stavebního Ĝádu f) Informace o oceĖovaných nemovitostech vþetnČ pĜístupových parcel a náhledu katastrální mapy poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz g) Místní šetĜení provedené dne 20.3.2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení i) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní j) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze k) Informace z registru UIR-ADR povodĖové databáze Kooperativa pojišĢovny, a.s.
2
3. Místní šetĜení : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 20.3.2013 v 9.00 hodin. Na toto ĜádnČ svolané místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil i pĜesto že dopis o svolání místního šetĜení byl povinným vyzvednut. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav, velikost objektu a úroveĖ vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje : LV þ. 21 Vlastník nemovitostí dle LV:
Filipec Roman Brusné 57, 768 61 Brusné
podíl 2/6
Šlahorek Bronislav Brusné 117, 768 61 Brusné
podíl 1/6
Šlahorek Bronislav Brusné 57, 768 61 Brusné
podíl 3/6
Nemovitosti dle LV þ. 21 pro k.ú. Brusné a obec Brusné: - objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ. St. 74 - pozemek p.þ. St. 74 vedený v KN jako zastavČná plocha a nádvoĜí - pozemek p.þ. 392/3 vedený v KN zahrada LV þ. 281 Vlastník nemovitostí dle LV:
BČlíþková VČra Nechvalín 48, 696 31 Nechvalín
podíl 1/9
ýeská republika
podíl 1/3
Šlahorek Bronislav Brusné 117, 768 61 Brusné
podíl 1/9
Šlahorek Bronislav Brusné 57, 768 61 Brusné
podíl 4/9
3
Nemovitosti dle LV þ. 281 pro k.ú. Brusné a obec Brusné: - pozemek p.þ. 785 vedený v KN jako orná pĤda - pozemek p.þ. 1121 vedený v KN jako lesní pozemek LV þ. 290 Vlastník nemovitostí dle LV:
Filipec Roman Brusné 57, 768 61 Brusné
podíl 1/8
Šlahorek Bronislav Brusné 117, 768 61 Brusné
podíl 7/8
Nemovitosti dle LV þ. 290 pro k.ú. Brusné a obec Brusné: - objekt bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ. St. 129 - pozemek p.þ. St. 129 vedený v KN jako zastavČná plocha a nádvoĜí - pozemek p.þ. 371/1 vedený v KN zahrada
2. Dokumentace a skuteþnost : PĜedmČtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. 1/6 na následujících nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ. St.74 vþetnČ pĜíslušenství a pozemkĤ p.þ. St. 74 a p.þ. 392/3 vše na LV þ. 21, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj, spoluvlastnického podílu id. 1/9 na pozemcích p.þ. 785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím vše na LV þ. 281, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj a spoluvlastnického podílu id. 7/8 na nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 117 na p.þ. St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. St. 129 a p.þ. 371/1, vše na LV þ. 290, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj. Jedná se o dva objekty bydlení samostatnČ stojící, které jsou samostatnČ vedeny v KN. DĤm þ.p. 57 je samostatnČ stojící podsklepený objekt se dvČma nadzemními podlažími a pĤdním prostorem. DĤm þ.p. 117 je také podsklepený se dvČma nadzemními podlažími a pĤdním prostorem. PĜíslušenství rodinných domĤ tvoĜí pĜípojky inženýrských sítí a zpevnČné plochy. PĜíslušenství k pozemkĤm p.þ. 392/3 a p.þ.371/1 tvoĜí trvalé porosty rostoucí na tČchto pozemcích. Nemovitosti jsou umístČny v obci Brusné, okres KromČĜíž. Brusné se nachází cca 4 km od mČsta BystĜice pod Hostýnem. V obci žije cca 360 obyvatel. Obec leží na úpatí Hostýnských vrchĤ. Obec je obsluhována autobusovou a vlastní dopravou. V obci jsou provedeny rozvody plynu a vody. V obci se nenachází žádná obþanská vybavenost. Obþanská vybavenost je dostupná v nedalekém mČstČ BystĜice pod Hostýnem. OceĖované rodinné domy se nachází nedaleko centra obce, v boþní klidné ulici, v zástavbČ obdobných rodinných domĤ. PĜístup a pĜíjezd k oceĖované nemovitosti þ.p. 57 je možný ze zpevnČné silnice na pozemku p.þ. 372/2 (v KN veden jako ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví obce Brusné. PĜístup a pĜíjezd k objektu þ.p. 117 je možný ze zpevnČné komunikace 4
silnice na pozemku p.þ. 372/2 (v KN veden jako ostatní plocha, silnice) a pak dále pĜes pozemek p.þ. 711/35 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a pozemek p.þ. 1177 (ostatní plocha, ostatní komunikace). Všechny tĜi pozemky jsou ve vlastnictví obce Brusné. PĜístup a pĜíjezd k pozemku p.þ. 785 je ze zpevnČné komunikace na pozemku p.þ. 1163/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Zlínského kraje. PĜístup a pĜíjezd k pozemku p.þ. 1121 je ze zpevnČné komunikace na pozemku p.þ. 1186 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Zlínského kraje a pak dále pĜes pozemky p.þ. 1196(ostatní plocha, ostatní komunikace) a p.þ. 1201(ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Brusné Dle LV þ. 21 pro k.ú. Brusné ze dne 11.2.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 4x NaĜízení exekuce • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti • 2x Zástavní právo exekutorské • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 2x Zástavní právo soudcovské Dle LV þ. 281 pro k.ú. Brusné ze dne 11.2.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 2x NaĜízení exekuce • 2x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti • 2x Zástavní právo exekutorské • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Dle LV þ. 290 pro k.ú. Brusné ze dne 11.2.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 4x NaĜízení exekuce • Zástavní právo smluvní o – k zajištČní pohledávky ve výši 180.000,- Kþ s pĜíslušenstvím o – k zajištČní pĜípadného budoucího nároku na zaplacení smluvní pokuty vyplývající ze smlouvy i úvČru až do výše 350.000,- K, která mĤže vzniknout do data 31.12.2017 o OprávnČní pro: Reality invest partner s.r.o., Šachetní 901, 735 41 PetĜvald • PĜedkupní právo o OprávnČní pro: Reality invest partner s.r.o., Šachetní 901, 735 41 PetĜvald • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti • 2x Zástavní právo exekutorské • 2x Zástavní právo soudcovské • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
5
PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem oceĖovaných nemovitostí výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. Z dostupných informací a pĜedaných podkladĤ vyplývá, že na oceĖovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištČna. Zákres objektu bydlení þ.p. 57 na p.þ. St. 129 uvedený v KN nesouhalsí se skuteþností. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je objekt bydlení þ.p. 57 veden v databázi Kooperativy pojišĢovny, a.s. s kódem záplavy 2, tedy v území se zvýšenou pravdČpodobností vzniku povodnČ nebo záplavy. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je objekt bydlení þ.p. 117 veden v databázi Kooperativy pojišĢovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy mimo pĜedpokládané rizikové území záplav. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 20.3.2013. 3. Výþet jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku: 3.1. Objekt bydlení þ.p. 57 3.2. Objekt bydlení þ.p. 117 3.2. PĜíslušenství 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty 4. Popis jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku, výmČry, stáĜí: 4.1. Objekt bydlení þ.p. 57 Jedná se o podsklepený samostatnČ stojící objekt bydlení se dvČma nadzemními podlažími a pĤdním prostorem. Objekt je zdČný se stanovou stĜechou. Konstrukþní a materiálové provedení jednotlivých stavebních prvkĤ je uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy ZastĜešení mimo krytinu Krytina stĜechy KlempíĜské konstrukce VnitĜní omítky a obklady Fasádní omítky Schody
Popis betonové s izolací proti zemní vlhkosti zdČné z cihel plných a blokĤ siporex pravdČpodobnČ keramické hurdis stropy stanová stĜecha, dĜevČný krov plechová krytina pozinkovaný plech bČžné vápenné omítky chybí pravdČpodobnČ betonové 6
Stavební prvek
Popis DveĜe dĜevČné prosklené, vstupní ocelové prosklené Okna dĜevČná zdvojená bČžné povrchy (keramická dlažba, beton, koberce Podlahy apod.) VytápČní pravdČpodobnČ ústĜední, tuhá paliva Elektroinstalace kompletní rozvody, 230/400 V pravdČpodobnČ kompletní rozvody studené a teplé Rozvod vody vody Zdroj teplé vody pravdČpodobnČ el.bojler Instalace plynu ano kompletní Bleskosvod ano Kanalizace objekt je pĜipojen na jímku na vyvážení pravdČpodobnČ kuchyĖská linka s dĜezem a Vybavení kuchyní kombinovaný sporák VnitĜní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana Ostatní StáĜí, technický stav : StaĜí domu nebylo možné zjistit jelikož se nedochovala žádná dokumentace kromČ výkresové dokumentace pĤdorysĤ a Ĝezu z roku 1985 a výkresu axonometrie plynu z roku 1994. PĜi místním šetĜení bylo zjištČno že objekt byl bČhem své životnosti napojen na plynovod. Technický stav nemovitosti se jeví jako podprĤmČrný, kdy je dĤm zĜetelnČ již delší dobu bez údržby, chybí dokonþit fasádu atd. StáĜí objektu je odhadnuto na 25 let. ZastavČná plocha (m2) Popis 1.PP 1:NP 2.NP
ZastavČná plocha celkem :
Výpoþet / komentáĜ 11,1*12,6+1,4*3 11,1*12,6+7,2*3,3+1, 4*3 11,1*12,6+7,2*3,3
2
Poþet m 144,06 167,82; 163,62
476 m2
Podlahová plocha (m2) Popis 1:PP 1:NP 2.NP
Výpoþet / komentáĜ 12,4+3,36+3,36+11,75+13,77+14,52+9,87+9,87+13,77+12,09+3,3 1,48+18,1+16,96+6,72+11,75+3,57+1,22+1,51+13,77+20,58+13,77 +12,03+12,09+3,3+4,5*1,2 5,5+16,98+6,72+11,75+3,57+1,22+1,51+13,77+20,58+5,4+13,77+1 2,03+12,09+15,75
Podlahová plocha celkem :
390,95 m2
7
2
Poþet m 108,06 142,25 140,64
Výkaz výmČr (m3 obestavČného prostoru) Popis Spodní stavba Vrchní stavba ZastĜešení
Výpoþet / komentáĜ 144,06*2,6 167,82*2,92+163,62*2,93 163,62*4,3*1/3
Celkem :
Výsledek 374,56 969,44 234,52
1 578,40 m3 obestavČného prostoru
Pozn. Vzhledem ke skuteþnosti, že oceĖovaný objekt nebyl pĜi místním šetĜení zpĜístupnČn, pĜebírá zpracovatel informace o konstrukþním provedení a výmČry zastavČné plochy a obestavČného prostoru z pĜedložených pĤdorysĤ poskytnutých stavebním úĜadem BystĜice pod Hostýnem. 4.2. Objekt bydlení þ.p. 117 Jedná se o podsklepený samostatnČ stojící objekt bydlení se dvČma nadzemními podlažími a pĤdním prostorem. Objekt je zdČný se stanovou stĜechou s polovalbou. Konstrukþní a materiálové provedení jednotlivých stavebních prvkĤ je uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy ZastĜešení mimo krytinu Krytina stĜechy KlempíĜské konstrukce VnitĜní omítky a obklady Fasádní omítky Schody DveĜe Okna
Popis betonové s izolací proti zemní vlhkosti zdČné z cihel plných a blokĤ siporex pravdČpodobnČ keramické hurdis stropy stanová stĜecha s polovalbou, dĜevČný krov plechová krytina pozinkovaný plech bČžné vápenné omítky þásteþnČ vápenné, zbývající þást chybí pravdČpodobnČ betonové dĜevČné prosklené dĜevČná zdvojená bČžné povrchy (keramická dlažba, beton, koberce Podlahy apod.) VytápČní pravdČpodobnČ ústĜední, tuhá paliva Elektroinstalace kompletní rozvody, 230/400 V pravdČpodobnČ kompletní rozvody studené a teplé Rozvod vody vody Zdroj teplé vody pravdČpodobnČ el.bojler Instalace plynu ne Bleskosvod ne Kanalizace objekt je pĜipojen na jímku na vyvážení pravdČpodobnČ kuchyĖská linka s dĜezem a Vybavení kuchyní kombinovaný sporák VnitĜní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana Ostatní 8
StáĜí, technický stav : Dle sdČlení informací stavebního úĜadu BystĜice pod Hostýnem bylo v roce 1974 požádáno o nástavbu stávajícího rodinného domu za úþelem získání nové bytové jednotky. Tato pĜístavba byla zkolaudována v roce 1985 na základČ kolaudaþního rozhodnutí. Více informací ohlednČ stáĜí a jednotlivých rekonstrukcích objektu se nepodaĜilo zjistit. Technický stav nemovitosti se jeví jako podprĤmČrný, kdy je dĤm zĜetelnČ již delší dobu bez údržby, chybí dokonþit fasádu atd. StáĜí objektu je dle kolaudaþního rozhodnutí 28 let. ZastavČná plocha (m2) Popis 1.PP 1:NP 2.NP
ZastavČná plocha celkem :
Výpoþet / komentáĜ 9*9+2,6*3,7-3,5*2,55 9*9+2,6*5,7+6,4*4,43 9*9+2,6*5,7
2
Poþet m 81,70 124,17; 95,82
301,69 m2
Podlahová plocha (m2) Popis 1:PP 1:NP 2.NP
Podlahová plocha celkem :
Výpoþet / komentáĜ 4,99+8,65+12+23,54+5,8 10,2+2,3+9,17+5,04+12,9+16+13,1+2,31 +8,55+5,64+2,82+1,44 10,2+2,57+3,7+11,4+16+13,1+12,9
2
Poþet m 54,98 89,47 69,87
214,32 m2
Výkaz výmČr (m3 obestavČného prostoru) Popis Spodní stavba Vrchní stavba ZastĜešení
Výpoþet / komentáĜ 81,7*2,3 124,17*2,84+95,82*2,71 95,82*3,2*1/3
Celkem :
Výsledek 187,91 612,32 102,21
902,44 m3 obestavČného prostoru
Pozn. Vzhledem ke skuteþnosti, že oceĖovaný objekt nebyl pĜi místním šetĜení zpĜístupnČn, pĜebírá zpracovatel informace o konstrukþním provedení a výmČry zastavČné plochy a obestavČného prostoru z pĜedložených pĤdorysĤ poskytnutých stavebním úĜadem BystĜice pod Hostýnem. 4.3. PĜíslušenství : PĜíslušenství objektĤ bydlení tvoĜí pĜípojky inženýrských sítí, studny a zpevnČné plochy. PĜíslušenství pozemkĤ p.þ. 371/1 a 392/3 tvoĜí vedlejší drobné stavby, oplocení pozemkĤ a plotová vrátka atd. Jedná se o bČžný rozsah venkovních úprav, které je v podstatČ samostatnČ neobchodovatelné. 4.4. Pozemky : PĜedmČtem ocenČní je šest pozemkĤ p.þ. St. 129, p.þ.St. 74 (v KN vedeny 9
jako zastavČná plocha a nádvoĜí), p.þ. 371/1 a p.þ. 392/3 (v KN vedeny jako zahrada) a dále pozemek p.þ. 785 (v KN jako orná pĤda) a p.þ. 1121 (v KN veden jako lesní pozemek). Pozemek p.þ. St. 129 je zcela zastavČn stavbou þ.p 117. Pozemek p.þ. St.74 je zþásti zastavČn stavbou þ.p. 57. Na pozemcích p.þ. 371/1 a 392/3 se nachází trvalý travní porost a ovocné stromy rĤzného stáĜí. Pozemky jsou nepravidelného tvaru. p.þ. St. 74 St. 129 371/1 392/3 785 1121 Celkem
Druh zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí zahrada zahrada orná pĤda lesní pozemek
VýmČra (m2) 550,00 341,00 1 271,00 2 586,00 92,00 298,00 5 138,00
4.5. Trvalé porosty: Na oceĖovaných pozemcích p.þ. St. 129, p.þ. St. 74, p.þ. 371/1 a p.þ. 392/3 se nachází nČkolik trvalých porostĤ v podobČ nČkolika okrasných stromĤ a travnatého porostu. Na p.þ. 1121 se nachází lesní porost a vzrostlé stromy. Trvalé porosty jsou v podstatČ samostatnČ neprodejné. Existence trvalých porostĤ je zohlednČna v návrhu obvyklé ceny oceĖovaného majetku.
10
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení. Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 20.3.2013 v 9.00 hodin. Na toto ĜádnČ svolané místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav, velikost objektu a úroveĖ vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceĖovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou kompletnČ popsány v þásti B.4. OcenČní je provedeno dle stavu k datu místního šetĜení, tedy ke dni 20.3.2013. 1. Metodika ocenČní : 1.1. Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný pĜedpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základČ více dílþích oceĖovacích metod, které jsou reálnČ použitelné v ekonomických podmínkách v ýR ke dni ocenČní pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu). Obvyklá cena je ovlivĖována mnoha faktory, které se postupnČ vyvíjejí a mČní. 1.2. Metoda stanovení vČcné hodnoty : VČcná hodnota je reprodukþní cena nemovitosti snížená o opotĜebení. Reprodukþní cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nové vČci. OcenČní mĤže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnČjší a ekonomicky efektivnČjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. VČcnou hodnotu staveb je tĜeba urþit s pĜihlédnutím k opotĜebení, které s ohledem na skuteþný stavebnČtechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí nČkteré ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dČlíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (vþetnČ vodních ploch) PĜi stanovení vČcné hodnoty nemovitosti (kromČ pozemkĤ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tČmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavČná plocha [m2] - obestavČný prostor [m3] 11
- vnitĜní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáĜí stavby - reprodukþní poĜizovací cena 1 m3 obestavČného prostoru, 1 m2 zastavČné plochy, pĜíp. 1 m délky - opotĜebení stavby Pro výpoþet opotĜebení stavby je nutné zjistit pĜíp. stanovit: - stáĜí stavby a stav bČžné údržby - technické a morální opotĜebení - provedené opravy a výmČna jednotlivých konstrukþních prvkĤ - pĜedpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpoþtu opotĜebení a odĤvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukþní ceny s odpoþtem opotĜebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pĜihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemkĤ se vychází z výmČr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavČná plocha, orná pĤda, atd.). Uváží se také umístČní pozemku v dané obci a údaje z územnČ plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemkĤ v dané lokalitČ se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základČ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemkĤ je tĜeba vycházet z územnČ plánovací dokumentace a dalších podkladĤ. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roþního nájemného sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ by se mČly zapoþítat odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa nemovitostí, daĖ z nemovitostí apod. VyjádĜení hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizaþní míry je nutno provádČt diferencovanČ pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prĤbČžnČ zohledĖovat vývoj ekonomiky v ýR. Souþasná hodnota nemovitosti je pak urþena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizaþní míry (skladba faktorĤ r1 - r4) využití kapitalizace, tj. pĜevodu budoucích penČz na jejich souþasnou kvantitativní úroveĖ Hodnota majetku vyjádĜená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je þistý roþní stabilizovaný výnos r je kapitalizaþní míra Kapitalizaþní míra je stanovena na základČ vyhodnocení souþasné míry ekonomické výnosnosti bezpeþných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivĤ, bČžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 12
1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenČní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání pĜedmČtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobČ realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je tĜeba pĜistupovat patĜiþnČ kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupnČ klesá ke skuteþné realizované cenČ. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitČ roste i pĜesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrĤ na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovČĜená informace o prĤbČhu prodeje, pĜípadnČ stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváĜí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvČrnČji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pĜínos k tvorbČ výsledné tržní hodnoty (obvyklé ceny). Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako napĜ. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdČlit do nČkolika úrovní: a) Základní dČlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotĜebení, funkþní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotĜebení, funkþní a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dĤležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ýR - okres, obec, katastrální území, poloha v místČ, zóna a poloha v zónČ - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dĤležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úĜadem. d) Velikost - Užitný prostor - ZastavČná plocha - ObestavČný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. NejprĤkaznČjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostateþnou þetnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpoþtových metod se þasto používají hodnoty vypoþtené metodou výnosovou a metodou stanovení vČcné hodnoty. Metoda výnosová je pomČrnČ významná pĜi hodnocení nemovitostí komerþního charakteru, tedy s urþitým výnosovým potenciálem. VČcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožĖující utvoĜení pĜedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto pĜípadČ bude urþena hodnota porovnávací a stanovení vČcné hodnoty. Na základČ výsledku tČchto metod ocenČní bude stanoven výsledný návrh 13
obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostateþnou vypovídací schopností.
2. OcenČní majetku : 2.1 Identifikaþní údaje .yGNDWDVWUiOQtKR~]HPt 1i]HYNDWDVWUiOQtKR~]HPt .yGREFH 1i]HYREFH 3RÿHWRE\YDWHOREFH 'DWXPVWDQRYHQtSRÿWXRE\YDWHO .yGRNUHVX 1i]HYRNUHVX 1i]HYNUDMH REODVWL 3RORKDYREFL þDVRYpNRHILFLHQW\
%UXVQp %UXVQp &= .URPČĜtå =OtQVNêNUDM 6WĜHGQt0RUDYD 2VWDWQt Ò56
2.2. VČcná hodnota oceĖovaného majetku : D 2EMHNWÿS 0HWRGDXND]DWHORYi =DWĜtGČQt -.62 6.3 0DWHULiORYiFKDUDNWHULVWLND =DVWDYČQiSORFKD P 3RSLV 33 13 13 =DVWDYČQiSORFKDFHONHP 3RGODKRYiSORFKD P 3RSLV 33 13
'RPN\URGLQQpMHGQRE\WRYp 'RP\MHGQRE\WRYpDGYRXE\WRYp ]GČQp]FLKHOWYiUQLFEORNĤ
9êSRþHWNRPHQWiĜ
3RþHWP
P
9êSRþHWNRPHQWiĜ 14
3RþHWP
13
3RGODKRYiSORFKDFHONHP P 9êND]YêPČU PREHVWDYČQpKRSURVWRUX 3RSLV 9êSRþHWNRPHQWiĜ 9êVOHGHN 6SRGQtVWDYED 9UFKQtVWDYED =DVWĜHãHQt &HONHP PREHVWDYčQpKRSURVWRUX 9ëSRÿHWUHSURGXNÿQtFHQ\ =iNODGQtKRGQRWD .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX +RGQRWDSRPDWFKDUDNWHULVWLFH .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX .RHILFLHQW~SUDY\]iNODGQtKRGQRW\ 9êSRþHW 9êFKR]tKRGQRWDMHGQRWNRYi .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 9êSRþHW 9êFKR]tKRGQRWDFHONRYi .þ ÒSUDYDYêFKR]tKRGQRW\ VWUXNWXURXVWDYHEQtFKGtOĤ 1i]HYVWDYHEQtKRGtOX 3RGtO +RGQRWD .þ .RHI 3RGtO 5& .þ =iNODG\D]HPQtSUiFH 6YLVOpNRQVWUXNFH 6WURS\DSRGKOHG\ .RQVWUXNFHVWĜHFK\ .U\WLQDVWĜHFK\ .OHPStĜVNpNRQVWUXNFH 9QLWĜQtRPtWN\ 9QČMãtRPtWN\ 9QLWĜQtRENODG\ 9QČMãtRENODG\ 6FKRGLãWČ 'YHĜH 2NQD 3RGODK\RE\WQêFKPtVWQRVWt 3RGODK\RVWDWQtFKPtVWQRVWt 9\WiSČQt (OHNWURLQVWDODFH %OHVNRVYRG 9QLWĜQtYRGRYRG =GURMWHSOpYRG\ 9QLWĜQtSO\QRYRG 15
9QLWĜQtNDQDOL]DFH 9\EDYHQtNXFK\QČ 9\EDYHQtNRXSHOQ\ :& 2VWDWQt &HONHP .RHILFLHQW~SUDY\YêFKR]tKRGQRW\ 9êSRþHW 5HSURGXNþQtFHQDFHONRYi .ÿ 9êSRþHW 5HSURGXNþQtFHQDMHGQRWNRYiQH]DRNU .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 5HSURGXNþQtFHQDMHGQRWNRYi .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 9ëSRÿHWYčFQpKRGQRW\ 0tUDRSRWĜHEHQt 9êSRþHW 9ČFQiKRGQRWD .ÿ 2EMHNWÿSFHONHP 5HSURGXNÿQtFHQD .þ 9čFQiKRGQRWD .þ E 2EMHNWÿS 0HWRGDXND]DWHORYi =DWĜtGČQt -.62 'RPN\URGLQQpMHGQRE\WRYp 6.3 'RP\MHGQRE\WRYpDGYRXE\WRYp 0DWHULiORYiFKDUDNWHULVWLND ]GČQp]FLKHOWYiUQLFEORNĤ =DVWDYČQiSORFKD P 3RSLV 9êSRþHWNRPHQWiĜ 3RþHWP 33 13 13 =DVWDYČQiSORFKDFHONHP P 3RGODKRYiSORFKD P 3RSLV 9êSRþHWNRPHQWiĜ 33 13 13 16
3RþHWP
3RGODKRYiSORFKDFHONHP P 9êND]YêPČU PREHVWDYČQpKRSURVWRUX 3RSLV 9êSRþHWNRPHQWiĜ 9êVOHGHN 6SRGQtVWDYED 9UFKQtVWDYED =DVWĜHãHQt &HONHP PREHVWDYčQpKRSURVWRUX 9ëSRÿHWUHSURGXNÿQtFHQ\ =iNODGQtKRGQRWD .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX +RGQRWDSRPDWFKDUDNWHULVWLFH .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX .RHILFLHQW~SUDY\]iNODGQtKRGQRW\ 9êSRþHW 9êFKR]tKRGQRWDMHGQRWNRYi .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 9êSRþHW 9êFKR]tKRGQRWDFHONRYi .þ ÒSUDYDYêFKR]tKRGQRW\ VWUXNWXURXVWDYHEQtFKGtOĤ 1i]HYVWDYHEQtKRGtOX 3RGtO +RGQRWD .þ .RHI 3RGtO 5& .þ =iNODG\D]HPQtSUiFH 6YLVOpNRQVWUXNFH 6WURS\DSRGKOHG\ .RQVWUXNFHVWĜHFK\ .U\WLQDVWĜHFK\ .OHPStĜVNpNRQVWUXNFH 9QLWĜQtRPtWN\ 9QČMãtRPtWN\ 9QLWĜQtRENODG\ 9QČMãtRENODG\ 6FKRGLãWČ 'YHĜH 2NQD 3RGODK\RE\WQêFKPtVWQRVWt 3RGODK\RVWDWQtFKPtVWQRVWt 9\WiSČQt (OHNWURLQVWDODFH %OHVNRVYRG 9QLWĜQtYRGRYRG =GURMWHSOpYRG\ 9QLWĜQtSO\QRYRG 9QLWĜQtNDQDOL]DFH 9\EDYHQtNXFK\QČ 9\EDYHQtNRXSHOQ\ :& 17
2VWDWQt &HONHP .RHILFLHQW~SUDY\YêFKR]tKRGQRW\ 9êSRþHW 5HSURGXNþQtFHQDFHONRYi .ÿ 9êSRþHW 5HSURGXNþQtFHQDMHGQRWNRYiQH]DRNU .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 5HSURGXNþQtFHQDMHGQRWNRYi .þPREHVWDYČQpKRSURVWRUX 9ëSRÿHWYčFQpKRGQRW\ 0tUDRSRWĜHEHQt 9êSRþHW 9ČFQiKRGQRWD .ÿ 2EMHNWÿSFHONHP 5HSURGXNÿQtFHQD .þ 9čFQiKRGQRWD .þ F
3R]HPN\
3RXåLWi MHGQRWNRYi FHQD SR]HPNĤ Y\FKi]t ] DQDOê]\ WUKX VH VURYQDWHOQêPL SR]HPN\ D WR YREGREQêFK ORNDOLWiFK 3UR ~þHO\ WRKRWR RFHQČQt MH XYDåRYiQD MDNR UHiOQi KRGQRWD SR]HPNĤ ]DVWDYČQêFK VWDYEDPL D SR]HPNĤ ]DKUDGWYRĜtFt IXQNþQt FHON\ VH VWDYEDPL YH YêãL .þP 3UR SR]HPHNVORXåtFtMDNRRUQiSĤGDMHMHGQRWNRYiFHQDVWDQRYHQDYHYêãL.þPDSUROHVQtSR]HPHN YHYêãL.þP
3ĝtPiPHWRGD ýtVOR 6W 6W
3RSLV ]DVWDYHQiSORFKDDQiGYRĜt ]DKUDGD RUQiSĤGD OHVQtSR]HPHN ]DVWDYČQiSORFKDDQiGYRĜt ]DKUDGD
3ORFKD P
Plocha (m2): Celková hodnota:
-HGQRWFHQD
+RGQRWD
5 138 1 202 820 Kþ
Pozemek - celkem: 250, 10, 50 Kþ/m2 1 202 820 Kþ
Jednotková cena: VČcná hodnota 18
G
7UYDOpSRURVW\
3RGUREQiDQDOê]DWUYDOêFKSRURVWĤQD~URYQLYČFQpKRGQRW\QHQt]KOHGLVNDVWDQRYHQtQiYUKX REY\NOp FHQ\ QH]E\WQi D ~þHOQi ([LVWHQFH WUYDOêFK SRURVWĤ MH ]RKOHGQČQD YQiYUKX REY\NOp FHQ\ RFHĖRYDQpKRPDMHWNX H
5HNDSLWXODFHUHSURGXNÿQtDYčFQpKRGQRW\RFHėRYDQpKRPDMHWNX 1i]HY 2EMHNWÿS 2EMHNWÿS 3R]HPN\ 2FHėRYDQpQHPRYLWRVWLYNĥ%UXVQp
5HSURGXNþQtFHQD>.þ@
9ČFQiKRGQRWD>.þ@
2.3. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku : Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v souþasné dobČ nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné nemovitosti situované v okrese KromČĜíž. V pĜípadČ níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláĜí je pĜi zohlednČní tČchto informací zapotĜebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboĢ obvykle bývají nabídky realitních kanceláĜí vyšší, než pozdČji skuteþnČ obchodované ceny.
19
Srovnávací nemovitosti pro objekty bydlení þ.p. 57 a þ.p. 117: Srovnávací nemovitost þ. 1:
20
Srovnávací nemovitost þ. 2:
21
Srovnávací nemovitost þ. 3: Prodej samostatnČ stojícího domu po þásteþné rekonstrukci v obci Brusné u BystĜice pod Hostýnem. DĤm je cihlový s terasou, podsklepený. Na domČ jsou nová plastová okna, izolace, nová koupelna, WC. Podlahy PVC, dlažba, koberec. VytápČní domu je ústĜední pomocí kotle na tuhá paliva, ohĜev vody el.bojlerem, plynová pĜípojka je u domu, voda je ze studny nebo obecní vodovod. Dispozice domu: 1.patro- chodba, úložný prostor, WC, kuchyĖ s plynovým sporákem a jídelním koutem propojený s obývacím pokojem a vstupem na terasu, spíž a kotelna. 2.patro-3 pokoje, nová koupelna s vanou, sprchových koutem a WC. Na dĤm navazuje dĜevČný pĜístavek (2 kĤlny + kryté parkovací stání). Plocha pozemku je 635 m2.Podlahová plocha je 148 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 1.350.000,- Kþ, tj. 9.120,- Kþ/m2. podlahové plochy vþetnČ pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost þ. 4: Prodej rodinného domu o velikosti 2+1 v Ĝadové zástavbČ v obci Brusné (okres KromČĜíž). Stavba je ze smíšeného zdiva, se sedlovou stĜechou krytou plechem. Po vstupu do domu se nacházíme v prĤjezdu, který pĜechází ve vchody do jednotlivých místností pĜízemní obyvatelné þásti domu o velikosti 2+1. Dispoziþní Ĝešení: pokoj, koupelna s toaletou, vstup do dvora a zahrady, vchod do kuchynČ, která je prĤchozí do druhého obytného pokoje. K domu náleží pĤdní prostory s možností pĤdní vestavby. VytápČní domu je zajištČno pomocí kamen na tuhá paliva nebo plynovým kotlem s rozvody ústĜedního topení. DĤm je napojen na obecní vodovod i vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží zahrada o výmČĜe 611 m2 s ovocnými stromy a další vedlejší stavby(kĤlna, hospodáĜská budova). ZastavČná plocha domu þiní 240 m2, podlahová plocha domu je 100 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.099.000,- Kþ, tj. 10.990,-Kþ/m2 podlahové plochy vþetnČ pozemkového zázemí.
Srovnávací nemovitost þ. 5: Prodej koncového Ĝadového dvougeneraþního rodinného domu o velikosti 4+1 a 2+1 v centru obce Brusné. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou stĜechou krytou þásteþnČ taškami a þásteþnČ plechem. Jedná se o dvojdomek se dvČma vstupy a dvČma popisnými þísly. DĤm je vhodný k þásteþné rekonstrukci, pĜi které je možné oba domy propojit a získat bytový prostor 7+1. V pĜízemí levé þásti domu se nachází zádveĜí, chodba, dĜevČné schodištČ, kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a komora. V podkroví jsou dva pokoje a pĤdní prostor. VytápČní je Ĝešeno kamny na tuhá paliva nebo elektrickými kamny. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. V pĜízemí druhé þásti domu se nachází zádveĜí a dva pokoje, v podkroví je jeden pokoj. VytápČní je Ĝešeno kamny na tuhá paliva nebo elektrickými pĜímotopy. Rozvody vody a odpadĤ nejsou v této þásti rozvedeny. Plynová pĜípojka je pĜed domem. K domu náleží hospodáĜská budova, sklad, kĤlna, udírna a zahrada 22
s ovocnými stromy o rozloze 530 m2. Celá nemovitost je oplocena. ZastavČná plocha domu þiní 471 m2, obytná je 170 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.149.000,Kþ, tj. 6.759,-Kþ/m2 podlahové plochy vþetnČ pozemkového zázemí.
KomentáĜ : Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je stanovena na základČ výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spoþívají zpravidla v lokalitČ umístČní, užitné ploše a velikosti objektĤ, dispoziþním Ĝešení, míĜe opotĜebení objektĤ, standardu vybavení a provedení, rozsahu pĜíslušenství a pozemkĤ, apod. V souþasné dobČ lze spatĜovat pĜebytek obdobných rodinných domĤ na trhu v blízkých lokalitách. Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, vþetnČ zohlednČní slabých a silných stránek majetku a celkového pĤsobení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota stanovena po menším zaokrouhlení þástce 7.500,- Kþ/m2 užitné (podlahové) plochy domu vþetnČ zohlednČní pozemkového zázemí pro objekt þ.p. 57 a þástce 7.000,- Kþ/m2 užitné (podlahové) plochy domu vþetnČ zohlednČní pozemkového zázemí pro objekt þ.p. 117. Výpoþet: Objekt þ.p. 57: 390,95 m2 x 7.500,- Kþ/m2= 2.932.125,- Kþ Objekt þ.p. 117: 214,32 m2 x 7.000,- Kþ/m2= 1.500 240,- Kþ Objekt bydlení þ.p. 57 s pĜíslušenstvím a pozemky (p.þ. St. 74 a p.þ. 392/3), vše v k.ú. Brusné – celkem : Porovnávací hodnota
2 932 125,- Kþ
Objekt bydlení þ.p. 117 s pĜíslušenstvím a pozemky (p.þ. St. 129 a p.þ. 371/1), vše v k.ú. Brusné – celkem : Porovnávací hodnota
23
1 500 240,- Kþ
Srovnávací nemovitosti pro pozemky p.þ. 785 a p.þ. 1121: Srovnávací nemovitost þ. 1: Prodej zemČdČlského pozemku v k.ú. Rychlov v okrese KromČĜíž. Plocha pozemku je 12 500 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 150.000,- Kþ, tj 12 kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 2: Prodej souboru pozemkĤ s trvalým travním porostem u obce Jankovice, okres KromČĜíž. Celková plocha pozemkĤ je 6 703 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 120.600,- Kþ, tj 18 kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 3: Prodej zemČdČlského pozemku v k.ú. Jankovice v okrese KromČĜíž. Plocha pozemku je 10 506 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 230.200,- Kþ, tj 22 kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 4: Prodej souboru pozemkĤ s lesním vzrostlým porostem u obce Jankovice, okres KromČĜíž. Celková plocha pozemkĤ je 4 315 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 366 800,- Kþ, tj 86 kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 5: Prodej lesního pozemku u obce Rusava, okres KromČĜíž. Celková plocha pozemkĤ je 3 552 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 43 000,- Kþ, tj 13 kþ/m2. KomentáĜ: Porovnávací hodnota oceĖovaných pozemkĤ urþených jako orná pĤda a lesní pozemek bude urþena na základČ analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v nČmž se pohybují nabídkové ceny 1 m2 pozemkĤ použitých pro srovnání využívaných jako orná pĤda nebo lesní pozemek je dosti velký, což je dáno zejména atraktivností lokality, situováním, velikostí pozemku a možností dalšího využití pozemku. U výše uvedených nabídkových cen je zapotĜebí uvažovat s možným poklesem pĤvodní nabídkové ceny ke skuteþné cenČ pozdČji obchodované. Jednotková porovnávací hodnota je u pozemkĤ stanovena na základČ výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohlednČním zdroje nabídkových cen a dále také s pĜihlédnutím ke skuteþnosti, že oceĖované pozemky jsou dosti malé výmČry a nachází se na nich výše uvedené pĜíslušenství. Do výpoþtu je uvažována jednotková cena za ve výši 10,- Kþ/m2 pro pozemek sloužící jako orná pĤda a 50,- Kþ/m2 pro pozemek sloužící jako lesní pozemek.
24
Rekapitulace porovnávací hodnoty oceĖovaných pozemkĤ: Katastrální území Brusné: Parcela þ. 785
VýmČra 2 (m )
Druh pozemku, zpĤsob využití
92 orná pĤda
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kþ) 2 hodnota (Kþ/m ) 10,00 920,00
1121 298 lesní pozemek VýmČra 390 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kþ)
50,00
14 900,00
15 820,00
2.4. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku : Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceĖovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací. Majetek má následující silné stránky: ¾ Nemovitosti jsou situována v obci s nízkou mírou provozu ¾ PrávnČ bezproblémový pĜístup i pĜíjezd k nemovitosti ¾ DostateþnČ velké pozemkové zázemí obou objektĤ. Mezi slabé stránky patĜí: ¾ Objekty se zanedbanou údržbou, dlouhou dobu nedokonþené stavby – pĜedpoklad nutnosti rekonstrukce a dostavby ¾ Malá obþanská vybavenost obce Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 21, ve výši: 2 900 000,- Kþ
Obvyklá cena
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na objektu bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3 ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka þiní (po zaokrouhlení): 480 000,- Kþ
Obvyklá cena id. 1/6
Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 290 ve výši: 1 500 000,- Kþ
Obvyklá cena 25
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 7/8 na objektu bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1 ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka þiní (po zaokrouhlení): 1 310 000,- Kþ
Obvyklá cena id. 7/8
Na základČ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemkĤ p.þ. 785 p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský uvedené na LV þ. 281, ve výši: 16 000,- Kþ
Obvyklá cena
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/9 na pozemcích p.þ.785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka þiní (po zaokrouhlení): 1 700,- Kþ
Obvyklá cena id. 1/9
Dle LV þ. 21, 281, 290 pro k.ú. Brusné ze dne 11.2.2013 jsou oceĖované nemovitosti zatíženy zástavními právy exekutorskými, naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem smluvním a pĜedkupním právem (podrobnČji – Dokumentace a skuteþnost výše v posudku a LV v pĜíloze).
2.5. ZávČry znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., Brno : 2.5.1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 21125/08-86 ze dne 12.2.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl id. 1/6 na následujících nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ. St.74 vþetnČ pĜíslušenství a pozemkĤ p.þ. St. 74 a p.þ. 392/3 vše na LV þ. 21, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj, spoluvlastnického podílu id. 1/9 na pozemcích p.þ. 785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím vše na LV þ. 281, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj a spoluvlastnického podílu id. 7/8 na nemovitostech: objekt bydlení þ.p. 117 na p.þ. St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ. St. 129 a p.þ. 371/1, vše na LV þ. 290, k.ú. Brusné, obec Brusné, okres KromČĜíž, Zlínský kraj. Úkolem soudního znalce je provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost. 26
2.3.2. OdpovČdi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 21, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 2.900.000,- Kþ. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na oceĖovaných nemovitostech (objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 480.000,- Kþ. Celkovou obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 290, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 1.500.000,- Kþ. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 7/8 na oceĖovaných nemovitostech (objekt bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 1.310.000,- Kþ. Celkovou obvyklou cenu pozemkĤ p.þ. 785 a p.þ. 1121 s pĜíslušenstvím, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 281, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 16.000,- Kþ. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/9 na oceĖovaných nemovitostech (pozemky p.þ.785 a p.þ. 1121) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem 1.700,- Kþ. K oceĖovaným nemovitostem nebyla zjištČna žádná práva a závady, kromČ výše uvedených zástavních práv exekutorských, naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem soudcovským, zástavním právem smluvním a pĜedkupním právem. Tato zástavní práva exekutorská, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo smluvní a pĜedkupní právo však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ nijak zohlednČna. PĜíslušenství (vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty) spojené s oceĖovanou nemovitostí je vyjmenováno v þásti B.4.3. a B.4.5. výše v posudku. Jedná se o bČžné pĜíslušenství doplĖující funkþnost rodinných domĤ a pozemkĤ. 27
Toto pĜíslušenství je vzhledem k rozsahu hlavní stavby a pozemkového zázemí v bČžném rozsahu a provedení tak, aby byla zajištČna uživatelnost pĜedmČtných objektĤ bydlení a je samostatnČ v podstatČ neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednČna v obvyklé cenČ oceĖovaného majetku.
D. Z Á V ċ R: Celkovou obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 21, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
2.900.000,- Kþ Slovy: dvamilionydevČtsettisíc korun þeských
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 na oceĖovaných nemovitostech (objekt bydlení þ.p. 57 na pozemku p.þ.St. 74 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 74 a p.þ. 392/3) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
480.000,- Kþ Slovy: þtyĜistaosmdesáttisíc korun þeských
Celkovou obvyklou cenu objektu bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 290, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
1.500.000,- Kþ Slovy: jedenmilionpČtsettisíc korun þeských
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 7/8 na oceĖovaných nemovitostech (objekt bydlení þ.p. 117 na pozemku p.þ.St. 129 s pĜíslušenstvím a pozemky p.þ.St. 129 a p.þ. 371/1) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
1.310.000,- Kþ Slovy: jedenmiliontĜistadesettisíc korun þeských
28
Celkovou obvyklou cenu pozemkĤ p.þ.785 a p.þ. 1121, vše v k.ú. Brusné, obec Brusné, kraj Zlínský, uvedené na LV þ. 281, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
16.000,- Kþ Slovy: šestnácttisíc korun þeských
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/9 na oceĖovaných nemovitostech (pozemky p.þ.785 a p.þ. 1121) ve vlastnictví povinného pana Bronislava Šlahorka, Brusné 117, 768 61 Brusné, ke dni 20.3.2013 odhadujeme ve výši celkem:
1.700,- Kþ Slovy: jedentisícsedmset korun þeských
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé cenČ zohlednČna. 2) V obvyklé cenČ je již zohlednČna cena pĜíslušenství oceĖovaných nemovitostí.
V BrnČ dne 21.5.2013
Seznam pĜíloh :
1. Fotodokumentace ze dne 20.3.2013 2. Mapy oblasti 3. Výpisy z katastru nemovitostí 4. Náhledy katastrální mapy
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 49 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu). 29
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavĤ dne 7.12.1992 (þ.j. 701/92-OOD MSpr. ýR), kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceĖování podnikĤ a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnČní vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 143/13 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. Marek Liška zodpovČdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
30
Fotodokumentace ze dne 20.3.2013
Pohledy objekt bydlení þ.p. 117
Pohled na objekt þ.p. 117 a pozemek p.þ.371/1
Pohled na objekt bydlení þ.p. 57
Pohled na zahradu na p.þ. 392/3
Pohled na pozemek p.þ. 785
31
Pohled na pozemek p.þ. 1121
32
Mapy oblasti
33
