ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 5441 – 86 / 14 o obvyklé ceně pozemků p.č.49/3 a p.č.69/3 zapsaných na LV č.235 a umístěných v blízkosti ulice Na Pěšině, v k.ú. Dolní Datyně, obec Havířov, kraj Moravskoslezský
Vlastník nemovitostí dle LV:
Delong Radim, Svornosti 86/2, Město 736 01 Havířov
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracovala:
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D.
V Brně dne 28.2.2014
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 1905/09-168 ze dne 22.1.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemků p.č.49/3 a p.č.69/3 zapsaných na LV č.235 a umístěných v blízkosti ulice Na Pěšině, v k.ú. Dolní Datyně, obec Havířov, kraj Moravskoslezský. Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 1905/09-168 ze dne 22.1.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z KN, LV č.235 pro k.ú. Havířov, vyhotovený dne 22.1.2014 c) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetření provedené dne 29.1.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace pořízená při místním šetření f) Zpráva o nebezpečí povodně získaná z internetových stránek České asociace pojišťoven http://www.cap.cz/ g) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES a z vlastní databáze h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Vyjádření z územního hlediska k oceňovaným pozemkům vydané Magistrátem města Havířov, odborem územního rozvoje, Svornosti 2, 736 01 Havířov-Město, pod č.j.OÚR/7935/Sn/2014 dne 10. 2. 2014 j) Stanovisko k existenci sítí (plynárenského zařízení) vydané dne 24.2.2014 společností RWE Distribuční služby, s.r.o.
3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 29.1.2014. Při místním šetření byla provedena prohlídka předmětných pozemků a byla pořízena fotodokumentace.
2
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitostí dle LV:
Delong Radim, Svornosti 86/2, Město, 736 01 Havířov
Nemovitosti evidované na LV č.235 pro k.ú. Dolní Datyně: orná půda - pozemky p.č. 49/3 p.č. 69/3 ostatní plocha, jiná plocha
2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemků p.č.49/3 a p.č.69/3 zapsaných na LV č.235 a umístěných v blízkosti ulice Na Pěšině, v k.ú. Dolní Datyně, obec Havířov, kraj Moravskoslezský. Bližší specifikace oceňovaných pozemků včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Havířov je statutární město v Moravskoslezském kraji, 11 km jihovýchodně od Ostravy na řece Lučině v ostravské aglomeraci. Havířov leží na jižním okraji ostravsko-karvinské průmyslové oblasti, asi v poloviční vzdálenosti mezi Ostravou a pohraničním městem Český Těšín, na severu hraničí s hornickými středisky Petřvaldem, Orlovou a Karvinou, na západě s obcemi Šenov a Václavovice. Ve městě žije v současné době 77.371 obyvatel. Po stránce správní je město děleno na části: Město, Šumbark, Podlesí, Životice, Bludovice, Prostřední Suchá, Dolní Suchá a Dolní Datyně. Dolní Datyně je část města Havířov a také název katastrálního území a nachází se v jihozápadní části města. Do této městské části zajíždějí linky MHD. Oceňované pozemky jsou umístěny v blízkosti ulice Na Pěšině. Přístup k pozemkům není právně zajištěn (přístup pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků (fyzických osob). Dle České asociace pojišťoven je lokalita s oceňovanými pozemky vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č.235 pro k.ú. Dolní Datyně ze dne 22.1.2014 je oceňovaný majetek zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání, povinnost k: Delong Radim • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro: Finanční úřad v Havířově • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Vodafone Czech Republic a.s. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: AB-CREDIT a.s. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: APOLLO LEASING spol. s r.o. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: CDV-2, LTD. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Českou republiku • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: UNILEASING a.s. 3
•
Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: EOS KSI Česká republika, s.r.o. • 2x Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: GE Money Auto, s.r.o. • Zástavní právo smluvní, oprávnění pro: ČSOB, a.s. • Zástavní právo soudcovské, oprávnění pro: OSSZ Karviná • Zástavní právo soudcovské, oprávnění pro: Statutární město FrýdekMístek • 8x Nařízení exekuce, povinnost k: Delong Radim • 6x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Delong Radim • 3x Zahájení exekuce, povinnost k: Delong Radim Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná rizika a jiná omezení nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací nebylo zjištěno, že by na oceňovaných nemovitostech vázla jakákoliv nájemní práva. Územní plán města Havířov: Dle současně platného územního plánu města Havířov jsou pozemky p.č. 49/3 a 69/3 k.ú. Dolní Datyně zahrnuté do nezastavěného území, uvedené pozemky se nachází v zóně BIR – tj. zóna individuálního bydlení v rozptylu. Pozemek p.č. 49/3 k.ú. Dolní Datyně je součástí stávající funkční plochy „orná půda“, pozemek p.č. 69/3 k.ú. Dolní Datyně je součástí stávající funkční plochy „hospodářské lesy, liniová zeleň, břehové porosty, navrhované zalesnění ÚSES“.
Výřez výkresu C1 ÚPnMH – Hlavní výkres Dle ust. § 18 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (ve znění pozdějších předpisů) je uvedeno: „V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umísťovat stavby, zařízení a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof…….“ V současné době probíhají práce na novém Územním plánu Havířov, jehož předpoklad vydání Zastupitelstvem Havířova je duben 2014. V návrhu ÚPn Havířov jsou pozemky p.č. 49/3 a 69/3 k.ú. Dolní Datyně zahrnuty do nezastavěného území. Pozemek p.č. 49/3 k.ú. Dolní Datyně je podle projednaného návrhu zařazen do 4
stávající funkční plochy Z – tj. plocha ,,zemědělské - orná půda, trvale travní porosty“, pozemek p.č. 69/3 k.ú. Dolní Datyně je podle projednaného návrhu zařazen do stávající funkční plochy SN – tj. plocha smíšená nezastavěného území.
Výřez výkresu A2 návrhu ÚPn Havířov – Hlavní výkres Předmětné pozemky nejsou dotčeny veřejně prospěšnou stavbou. Z výše uvedených závazných regulací vyplývá, že umístění případné nové stavby na pozemcích p.č. 49/3 a 69/3 k.ú. Dolní Datyně v nezastavěném území je v rozporu z územním plánem města Havířova. Dle stanoviska k existenci sítí (plynárenského zařízení) vydané dne 24.2.2014 společností RWE Distribuční služby, s.r.o., resp. grafické přílohy, vede v blízkosti oceňovaných pozemků STL plynovod. Tato skutečnost však neovlivňuje využití oceňovaných pozemků dle územního plánu.
3. Výčet jednotlivých součástí oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty 4. Popis jednotlivých součástí oceňovaného majetku: 4.1. Pozemky: p.č.
druh pozemku, způsob využití
49/3
Orná půda
69/3
Ostatní plocha, jiná plocha
výměra 2 (m )
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství
Pozemek je svažitého charakteru, je zatravněný a je v současné době bez využití, na pozemku se nachází příslušenství ve formě trvalých 8 363 neudržovaných a částečně náletových porostů (stromů a keřů) různého druhu a stáří. Přístup k pozemku není právně zajištěn (přístup pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků (fyzických osob). Pozemek je svažitého charakteru, je zatravněný, je v současné době bez využití, na pozemku se nachází příslušenství ve formě trvalých 606 neudržovaných a částečně náletových porostů (stromů a keřů) různého druhu a stáří. Přístup k pozemku není právně zajištěn (přístup pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků (fyzických osob).
5
4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází trvalé neudržované a částečně náletové porosty (stromy a keře) různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 29.1.2014. Při místním šetření byla provedena prohlídka předmětných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 29.1.2014.
Odhad obvyklé ceny nemovitostí : 1. Definice obvyklé ceny pozemků: Obvyklá cena nebo také tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákonem o oceňování je obvyklá cena definována: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
6
2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemků : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitostí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Pro určení obvyklé ceny oceňovaných pozemků se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemků pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenění je založena na porovnání předmětného majetku s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, případně na porovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. Jak již bylo výše uvedeno, dle současně platného územního plánu města Havířov jsou oceňované pozemky zahrnuty do nezastavěného území - pozemek p.č. 49/3 je součástí stávající funkční plochy „orná půda“ a pozemek p.č. 69/3 je součástí stávající funkční plochy „hospodářské lesy, liniová zeleň, břehové porosty, navrhované zalesnění ÚSES“. V návrhu nového územního plánu města Havířov jsou pozemky p.č. 49/3 a 69/3 zahrnuty také do nezastavěného území - pozemek p.č. 49/3 je zařazen do stávající funkční plochy Z – tj. plocha „zemědělské - orná půda, trvale travní porosty“ a pozemek p.č. 69/3 je zařazen do stávající funkční plochy SN – tj. plocha smíšená nezastavěného území. Dle tohoto využití budou také pozemky oceněny. Porovnávací hodnota pro zemědělské a ostatní pozemky s využitím jako orná půda, pastvina, louka, apod. bude stanovena s využitím v minulosti realizovaných prodejů a také současných nabídek realitních kanceláří do jisté míry srovnatelných pozemků v podobných lokalitách. Cena za zemědělské pozemky je odvislá od kvality pozemků zahrnující orientaci ke světové straně, umístění v lokalitě, svažitost, kvalitu půdy, kamenitost atd. Důležité vlastnosti, jako příslušnost ke klimatickým podmínkám, příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi), kombinaci svažitosti a expozice ke světovým stranám, kombinaci hloubky a skeletovitosti půdního profilu, zahrnuje kód BPEJ, který tak může být považován za porovnávací měřítko mezi jednotlivými pozemky. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech:
7
Srovnávací nemovitost č.1: Prodejní cena zemědělského pozemku činila částku 23,73 Kč/m2.
8
Srovnávací nemovitost č.2: Prodejní cena zemědělského pozemku činila částku 10,00 Kč/m2.
9
Srovnávací nemovitost č.3: Prodejní cena zemědělského pozemku činila částku 32,00 Kč/m2.
V platném územním plánu obce jsou části pozemků o celkové výměře cca 1000 m2 zařazeny v ploše bydlení. Zbylé pozemky jsou v zóně zemědělské výroby, kde stavba rodinného domu není přípustná. 10
Srovnávací nemovitost č.4: Nabídková cena činí částku 30,32 Kč/m2.
Srovnávací nemovitost č.5: Nabídková cena činí částku 15,77 Kč/m2.
11
Srovnávací nemovitost č.6: Nabídková cena činí částku 30,00 Kč/m2.
Srovnávací nemovitost č.7: Nabídková cena činí částku 18,41 Kč/m2.
12
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků je stanovena, resp. odhadnuta s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Oceňované pozemky jsou v současném i připravovaném územním plánu zahrnuty do nezastavěného území. Velkou nevýhodou je skutečnost, že přístup k pozemkům není právně zajištěn (přístup pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků (fyzických osob). Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků je tak stanovena ve výši: Parcela č.
Výměra 2 (m )
49/3
8 363
Druh pozemku, způsob využití
Jednotková porovnávací Porovnávací hodnota 2 celkem (Kč) hodnota (Kč/m )
orná půda
69/3 606 ostatní plocha, jiná plocha Výměra 8 969 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
15,00
125 445,00
10,00
6 060,00
131 505,00
2.2. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných pozemků. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Parcela č.
Výměra 2 (m )
49/3
8 363
Druh pozemku, způsob využití orná půda
69/3 606 ostatní plocha, jiná plocha Výměra 8 969 2 celkem (m ) Obvyklá cena celkem (Kč)
Jednotková obvyklá cena Obvyklá cena celkem 2 (Kč) (Kč/m ) 15,00
125 445,00
10,00
6 060,00
131 505,00
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku odhadujeme ve výši 131.505,Kč. Dle LV č.235 pro k.ú. Dolní Datyně ze dne 22.1.2014 jsou oceňované nemovitosti zatíženy zástavními právy exekutorskými, smluvními, soudcovskými a z rozhodnutí správního orgánu, prohlášením konkursu, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce, vše podrobněji viz. Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze.
13
K oceňovaným pozemkům se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva, věcná břemena a závady, kromě výše uvedených omezení vlastnických práv. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně pozemků nijak zohledněna. Trvalé porosty jsou také v podstatě samostatně neprodejné, existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
D. Z Á V Ě R: Celkovou obvyklou cenu pozemků p.č.49/3 a p.č.69/3 zapsaných na LV č.235 a umístěných v blízkosti ulice Na Pěšině, v k.ú. Dolní Datyně, obec Havířov, kraj Moravskoslezský, ke dni 29.1.2014, odhadujeme ve výši:
131.505,- Kč Slovy: jednostotřicetjedentisícpětsetpět korun českých
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) V obvyklé ceně oceňovaného majetku je již zohledněna cena trvalých porostů.
V Brně dne 28.2.2014
Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 29.1.2014 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti 5. Vyjádření z územního hlediska ze dne 10.2.2014
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 30 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
14
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 86/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Gabriela Michalcová, Ph.D. zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
15
Fotodokumentace ze dne 29.1.2014
Oceňované pozemky
Oceňované pozemky
Oceňované pozemky
Oceňované pozemky 16
Náhled katastrální mapy
17
Mapy oblasti
18
