ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 4857 -128 / 13 o obvyklé cenČ bytové jednotky þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, na ulici Nová, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích o velikosti id. 9544/162280
Vlastník nemovitostí dle LV :
Baþík Petr Nová 500 664 52 Sokolnice
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. VítČzslav Drkal
V BrnČ dne 6.5.2013 Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 3372/12-62 ze dne 3.4.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je bytová jednotka þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, na ulici Nová, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3 o velikosti 9544/162280, LV þ. 1929 a 1900. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenČní nemovitosti, jejího pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení þ.j. 030 EX 3372/12-62 ze dne 3.4.2013 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1900 pro k.ú. Sokolnice, vyhotovený dne 3.4.2013 c) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1929 pro k.ú. Sokolnice, vyhotovený dne 3.4.2013 d) Informace o oceĖované nemovitosti vþetnČ pĜístupových parcel a náhledu katastrální mapy poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz e) Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek v domČ podle zákona þ. 72/1994 Sb. v platném znČní, ze dne 2.5.2007 f) Návrh na zápis do katastru nemovitostí – záznam, ze dne 16.7.2007 g) Místní šetĜení provedené dne 25.4.2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení i) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní j) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze 3. Místní šetĜení : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 25.4.2013 v 16:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. Proto byla provedena 2
prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru a z interiéru pouze ze spoleþných prostor domu. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav a úroveĖ vybavení interiérových prostor bytu a jednotlivých konstrukcí. V souvislosti s tímto byla na pĜíslušném katastrálním úĜadČ poĜízena kopie prohlášení vlastníka budovy. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje : Vlastník nemovitostí dle LV :
Baþík Petr Nová 500 664 52 Sokolnice
Nemovitosti v k.ú. Sokolnice a obec Sokolnice: - bytová jednotka þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3 ve výši 9544/162280 LV þ. 1929 (bytová jednotka) LV þ. 1900 (bytový dĤm a pozemek) 2. Dokumentace a skuteþnost : PĜedmČtem ocenČní je bytová jednotka o dispozici 3+1, která je umístČná ve 1.NP v bytovém domČ pĜi ulici Nová þ.p. 500, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice. K bytu náleží pravdČpodobnČ dva sklepní prostory, které jsou situovány v 1.PP domu. Pozemky pod stavbu bytového domu jsou ve spoluvlastnictví vlastníkĤ bytových jednotek v domČ. Níže uvedený text popisuje nemovitost, s ohledem na dostupné informace, pĜiþemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladĤ a ze zjištČní pĜi místním šetĜení, které probČhlo pouze z exteriéru a z interiéru pouze spoleþných prostor domu. OceĖovaná nemovitost se nachází v obci Sokolnice, která má pĜibližnČ 2.200 obyvatel. Sokolnice leží cca 15 km jihovýchodnČ z centra Brna, nedaleko Mohyly míru. Dojezdová doba do centra Brna je kolem 20 minut. Sokolnice jsou obsluhovány v rámci IDS JMK - autobus þ. 40 s pĜímým spojením na ul. Úzkou, dále je v obci železniþní stanice, rovnČž s vlaky systému IDS JMK. Obþanská vybavenost: škola, 3
školka, dČtský i praktický lékaĜ, pošta, obchody a služby, restaurace apod. Sokolnice jsou vybaveny kompletními inženýrskými sítČmi, vþetnČ veĜejné kanalizace s ýOV. Bytový dĤm s posuzovanou bytovou jednotkou se nachází SZ okraji obce, v klidné lokalitČ s pĜevažující zástavbou rodinných domĤ. PĜístup a pĜíjezd k domu je možný ze zpevnČné pozemní komunikace (stávající ulice Nová) na pozemcích p.þ. 1293/1 a p.þ. 1293/2 (oba v KN vedeny jako ostatní plocha, jiná plocha), oba ve vlastnictví Obce Sokolnice, Komenského 435, 664 52 Sokolnice. Dle LV þ. 1929 pro k.ú. Sokolnice ze dne 3.4.2013 je oceĖovaná bytová jednotka zatížena v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo smluvní, oprávnČní pro: Raiffeisenbank a.s., HvČzdova 1716/2b, 140 78 Praha – Nusle, Iý 49240901 • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnČní pro: Finanþní úĜad Brno-venkov, PĜíkop 834/8, 604 24 Brno - Zábrdovice • NaĜízení exekuce, povinnost k: Baþík Petr, Nová 500, 664 52 Sokolnice • Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Všeobecná zdravotní pojišĢovna ýeské republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha, Iý 41197518 • 2x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti • Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Raiffeisenbank a.s., HvČzdova 1716/2b, 140 78 Praha – Nusle, Iý 49240901 PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem oceĖované nemovitosti výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. Z dostupných informací a pĜedaných podkladĤ vyplývá, že na oceĖované nemovitosti neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištČna. PĜíslušenství bytového domu sloužící výhradnČ spoleþnému užívání tvoĜí pĜedevším pĜípojky inženýrských sítí, další venkovní úpravy menšího rozsahu. Jedná se o pĜíslušenství, které je samostatnČ v podstatČ neobchodovatelné a bude zohlednČno v rámci výsledné celkové obvyklé ceny oceĖovaného majetku. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceĖovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišĢovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav. 3. Výþet jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a výše uvedených pozemcích ve výši 9544/162280
4
4. Popis jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku, výmČry, stáĜí: 4.1. Bytová jednotka þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a výše uvedených pozemcích ve výši 9544/162280: Bytový dĤm PĜedmČtný bytový dĤm je podsklepen a má 2 nadzemní podlaží. V domČ není proveden výtah. V 1.PP jsou umístČny spoleþné prostory a sklepní prostory (kóje). V nadzemních podlažích jsou výhradnČ bytové jednotky. DĤm je založen na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové panelové, stropy jsou železobetonové s rovným podhledem. StĜecha domu je plochá, klempíĜské konstrukce z pozinkovaného plechu. SchodištČ je železobetonové s povrchem teraco, fasáda je zateplená s probarvenou omítkou. Veškerá okna jsou plastová, plastové vstupní dveĜe. Bytová jednotka PĜedmČtný byt o velikosti 3+1 je umístČn ve 1.NP. PravdČpodobný, resp. pĜedpokládaný stav a vybavení bytu: vnitĜní omítky jsou vápenné hladké, v koupelnČ s WC je proveden keramický obklad, v obytných místnostech bČžné povrchy podlah (plovoucí podlahy, textilní povrchy apod.), v ostatních místnostech PVC nebo dlažba, vytápČní a ohĜev teplé užitkové vody jsou zajišĢovány plynovým kotlem (pro každou bytovou jednotku zvlášĢ), okna plastová, dveĜe dĜevČné do ocelových zárubní, v kuchyni standardní kuchyĖská linka s dĜezem a sporákem, v koupelnČ je vana nebo sprchový kout, umyvadlo a splachovací záchod, proveden je rozvod el.energie, vody, plynu a kanalizace, bytové jádro umakartové nebo vyzdČné, byt vybaven zvonkovým telefonem a rozvodem spoleþné televizní antény. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): StáĜí bytového domu, resp. bytu se nepodaĜilo pĜesnČ zjistit, nicménČ pĜedpokládá se stáĜí z pĜelomu 70. a 80. let minulého století. V posledních letech (cca 5 let) byla na domČ provedena revitalizace. Byly provedeny nové vstupní dveĜe, schránky, zvonky, nová plastová okna, dĤm byl kompletnČ zateplen a byla provedena nová fasáda. Na bytovém domČ je provádČna bČžná údržba. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Obývací pokoj 20,40 Pokoj 16,20 Pokoj 12,06 KuchynČ 11,95 PĜedsíĖ 7,94 WC 0,98 Koupelna 2,61 5
Název Sklep 1 Sklep 2 Balkon Zapoþitatelná plocha
Plocha [m2] 7,90 15,40 2,27 84,47 m2 pĜi zohlednČní plochy sklepĤ koef. 0,5 a plochy balkonu koef. 0,3
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení. Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 25.4.2013 v 16:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru a z interiéru pouze ze spoleþných prostor domu. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav a úroveĖ vybavení interiérových prostor bytu a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceĖovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v þásti B posudku. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 25.4.2013. 1. Metodika ocenČní : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný pĜedpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základČ více dílþích oceĖovacích metod, které jsou reálnČ použitelné v ekonomických podmínkách v ýR ke dni ocenČní pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivĖována mnoha faktory, které se postupnČ vyvíjejí a mČní. 1.2. Metoda stanovení vČcné hodnoty : VČcná hodnota je reprodukþní cena nemovitosti snížená o opotĜebení. Reprodukþní cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nové vČci. OcenČní mĤže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je
6
výhodnČjší a ekonomicky efektivnČjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. VČcnou hodnotu staveb je tĜeba urþit s pĜihlédnutím k opotĜebení, které s ohledem na skuteþný stavebnČtechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí nČkteré ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dČlíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (vþetnČ vodních ploch) PĜi stanovení vČcné hodnoty nemovitosti (kromČ pozemkĤ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tČmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavČná plocha [m2] - obestavČný prostor [m3] - vnitĜní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáĜí stavby - reprodukþní poĜizovací cena 1 m3 obestavČného prostoru, 1 m2 zastavČné plochy, pĜíp. 1 m délky - opotĜebení stavby Pro výpoþet opotĜebení stavby je nutné zjistit pĜíp. stanovit: - stáĜí stavby a stav bČžné údržby - technické a morální opotĜebení - provedené opravy a výmČna jednotlivých konstrukþních prvkĤ - pĜedpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpoþtu opotĜebení a odĤvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukþní ceny s odpoþtem opotĜebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pĜihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemkĤ se vychází z výmČr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavČná plocha, orná pĤda, atd.). Uváží se také umístČní pozemku v dané obci a údaje z územnČ plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemkĤ v dané lokalitČ se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základČ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemkĤ je tĜeba vycházet z územnČ plánovací dokumentace a dalších podkladĤ. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roþního nájemného sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ by se mČly zapoþítat odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa nemovitostí, daĖ z nemovitostí apod. VyjádĜení hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizaþní míry je nutno provádČt diferencovanČ pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prĤbČžnČ zohledĖovat vývoj ekonomiky v ýR. Souþasná hodnota nemovitosti je pak urþena podle tohoto schématu: 7
stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizaþní míry (skladba faktorĤ r1 - r4) využití kapitalizace, tj. pĜevodu budoucích penČz na jejich souþasnou kvantitativní úroveĖ Hodnota majetku vyjádĜená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je þistý roþní stabilizovaný výnos r je kapitalizaþní míra Kapitalizaþní míra je stanovena na základČ vyhodnocení souþasné míry ekonomické výnosnosti bezpeþných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivĤ, bČžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenČní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání pĜedmČtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobČ realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je tĜeba pĜistupovat patĜiþnČ kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupnČ klesá ke skuteþné realizované cenČ. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitČ roste i pĜesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrĤ na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovČĜená informace o prĤbČhu prodeje, pĜípadnČ stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváĜí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvČrnČji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pĜínos k tvorbČ výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako napĜ. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdČlit do nČkolika úrovní: a) Základní dČlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotĜebení, funkþní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotĜebení, funkþní a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dĤležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ýR - okres, obec, katastrální území, poloha v místČ, zóna a poloha v zónČ - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dĤležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úĜadem. d) Velikost - Užitný prostor 8
- ZastavČná plocha - ObestavČný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. NejprĤkaznČjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostateþnou þetnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpoþtových metod se þasto používají hodnoty vypoþtené metodou výnosovou a metodou stanovení vČcné hodnoty. Metoda výnosová je pomČrnČ významná pĜi hodnocení nemovitostí komerþního charakteru, tedy s urþitým výnosovým potenciálem. V tomto pĜípadČ bude urþena pouze hodnota porovnávací (jako hodnota s nejvČtší vypovídací schopností o obvyklé cenČ nemovitosti), na jejímž základČ bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostateþnou vypovídací schopností. VČcná hodnota stanovena také není, neboĢ tato zde vystupuje spíše jako pomocná a umožĖující utvoĜení pĜedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku. 2. OcenČní majetku : 2.1. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku : Porovnávací hodnota oceĖované nemovitosti je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly již prodány, nebo jsou v souþasné dobČ nabízeny k prodeji, a které se nacházejí v obdobných lokalitách v okolí mČsta Brna. V pĜípadČ níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláĜí je pĜi zohlednČní tČchto informací zapotĜebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboĢ obvykle bývají nabídky realitních kanceláĜí vyšší, než pozdČji skuteþnČ obchodované ceny. Srovnávací nemovitost þ.1: Bytová jednotka v panelovém domČ 1/4/0 o velikosti 2+1 situovaná na ul. Šromova, Brno-Chrlice, obytná plocha 56,57 m2, lodžie 4,23 m2, sklepní kóje 2,45 m2. Zapoþitatelná plocha bytu je 59,06 m2 (plocha sklepa zohlednČna koef. 0,5 a lodžie koef. 0,3). Rekonstrukce domu: 2009 – nové rozvody stoupacího vedení vody a kanalizace, nová fasádní omítka vþetnČ zateplení, nová stĜecha, nové prefabrikované lodžie, plastová okna a vstupní plastové dveĜe, 2010 – zateplení stropĤ v 1.PP. Rekonstrukce bytu: 2009 – plastová okna, 2007 – nový splachovací záchod, jinak je byt v pĤvodním stavu. Byt se nachází ve 2.NP, orientaci oken na V a Z. Prodejní cena þinila v þervnu 2011 þástku 1.500.000,- Kþ, tj. 25.398,Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu.
9
Srovnávací nemovitost þ.2: Prodej bytové jednotky v bytovém domČ ve Šlapanicích, okres Brno-venkov. Jedná se o bytovou jednotkou o velikosti 3+1, která je umístČna v 1.NP. Bytová jednotka se nachází ve velmi dobrém technickém stavu, po þásteþné rekonstrukci provedené v letech 2006 a 2008, kdy byla provedena výmČna oken za plastová, bylo provedeno zdČné bytové jádro a osazeny nové zaĜizovací pĜedmČty v koupelnČ a WC, v pokojích byly položeny plovoucí laminátové podlahy, v pĜedsíni, v koupelnČ, ve WC a v šatnČ byly položeny keramické dlažby. Byla osazena nová kuchyĖská linka. Podlahová plocha bytu je 73,10 m2. Plocha sklepní kóje je 2,80 m2. Zapoþitatelná plocha bytu je 74,5 m2 (plocha sklepní kóje zohlednČna koef. 0,5). Prodejní cena þinila v kvČtnu 2010 þástku 1.900.000,- Kþ, tj. 25.503,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 15355. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ.3: Prodej bytové jednotky v bytovém domČ ve Šlapanicích, okres Brno-venkov. Jedná se o jednotku 2+1, nacházející se v 5.NP. DĤm má 5.NP. Standardní vybavení - zdČné jádro. Obytná podlahová plocha bytu je 58,70 m2. Plocha sklepní kóje je 2,50 m2. Plocha lodžie je 7,3 m2. Zapoþitatelná plocha bytu je 62,14 m2 (plocha sklepní kóje zohlednČna koef. 0,5 a lodžie koef. 0,3). Prodejní cena þinila v kvČtnu 2010 þástku 1.750.000,- Kþ, tj. 28.162,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 16160. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ.4: Prodej bytové jednotky v bytovém domČ v PohoĜelicích, okres Brno-venkov. Byt 3+1 je v 1.NP z celkových dvou nadzemních podlaží. VytápČní je etážové s kotlem na el. proud. OhĜev vody el. bojlerem. KuchyĖský sporák je na propan-butan. Obytná podlahová plocha bytu je 71,82 m2. Plocha sklepa je 12,84 m2. Zapoþitatelná plocha bytu je 78,24 m2 (plocha sklepa je 10
zohlednČna koef. 0,5). Prodejní cena þinila v listopadu 2011 þástku 1.400.000,- Kþ, tj. 17.894,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 18206. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ.5: Prodej bytové jednotky v bytovém domČ v obci Holasice, okres Brno-venkov. Bytový dĤm je samostatnČ stojící, podsklepený, se dvČma nadzemními podlažími a pĤdou se sedlovou stĜechou, zdČný, rok výstavby 1984. Byt 3+1 (3 pokoje, koupelna, WC, pĜedsíĖ, spíž, balkon, 2x sklep). Podlahová plocha bytu je 73,30 m2. Prodejní cena þinila v Ĝíjnu 2012 þástku 1.560.000,- Kþ, tj. 21.282,- Kþ/m2 podlahové plochy bytu. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, þ. záznamu 19662. Kompletní záznam s podrobnČjší specifikací domu v pĜíloze.
Srovnávací nemovitost þ.6: Nabídka prodej bytu 3+1 v OV na ul. U HĜištČ, obec Újezd u Brna, okres Brno-venkov. Byt se nachází v 1.NP dvoupatrového cihlového domu bez výtahu. DĤm prošel þásteþnou rekonstrukcí – nové stupaþky, þásteþné zateplení domu - suterén. Byt je ve standardu se zdČným jádrem a samostatnou koupelnou od WC. Dispozice bytu: kuchyĖ 8 m2, obývací pokoj 17 m2, pokoje 13 m2, 10 m2 - všechny neprĤchozí, koupelna 2 m2, spíž 2 m2 a WC 1 m2. VytápČní bytu je zajištČno el. pĜímotopy na noþní proud a ohĜev vody nový el. bojlerem také na noþní proud. K bytu náleží 2x sklep (6 m2 a 2 m2). Zapoþitatelná plocha bytu je tedy 57 m2 (plocha sklepních prostor je zohlednČna koef. 0,5). V obci je veškerá obþanská vybavenost v docházkové vzdálenosti od domu. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.469.000,- Kþ, tj. 25.772,- Kþ/m2 (po úpravČ, resp. korekci nabídkové ceny o pĜibližnČ 15% þiní cena 21.906,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu).
Srovnávací nemovitost þ.7: Nabídka prodeje bytu 4+1 v obci Újezd u Brna, okres Brno-venkov, ulice Na Zahrádkách. Byt s neprĤchozími pokoji a balkonem. ýistá podlahová plocha bytu je 90 m2 + velký sklep a balkon. DĤm prošel kompletní 11
revitalizací, vþetnČ nových plastových oken, nové stĜechy, zateplené fasády a nových balkonĤ. Dispozice : kuchynČ 12 m2, obývací pokoj 21 m2, pokoje 16, 16 a 10 m2, chodba 10 m2 + koupelna, WC, sklep 8 m2 a balkon 2 m2. Zapoþitatelná plocha bytu je 94,60 m2 (plocha sklepa zohlednČna koef. 0,5 a balkonu koef. 0,3). VytápČní a ohĜev vody je zajištČno centrálnČ. DĤm je situován poblíž centra obce v klidné lokalitČ bez dopravního ruchu. V obci je veškerá obþanská vybavenost, škola, školka, obchody, pošta a zdravotní zaĜízení. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.890.000,- Kþ, tj. 19.979,- Kþ/m2 (po úpravČ, resp. korekci nabídkové ceny o pĜibližnČ 15% þiní cena 16.982,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu).
KomentáĜ: Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Jedná se o obdobné srovnávací nemovitosti v pomČrnČ srovnatelných lokalitách které byly prodány, nebo jsou aktuálnČ nabízeny na realitním trhu. U nabídkových cen realitních kanceláĜí je rovnČž nutné poþítat s urþitým poklesem nabídkové ceny k cenČ pozdČji skuteþnČ obchodované. Výsledná porovnávací hodnota oceĖované nemovitosti je stanovena ve výši 20.000,- Kþ/m2 zapoþitatelné plochy bytu se zohlednČním plochy sklepních prostor s koeficientem 0,5 a plochy balkonu s koeficientem 0,3. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku je takto stanovena ve výši 1.689.400,- Kþ. Výpoþet : (20.000,- Kþ/m2 x 84,47 m2) = 1.689.400,- Kþ. Bytová jednotka þ. 500/10 na ulici Nová 500, Sokolnice – celkem : Porovnávací hodnota
1 689 400 Kþ
2.2. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku : Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny oceĖovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto pĜípadČ nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a výše uvedených pozemcích ve výši 9544/162280 odhadujeme ve výši (po mírném zaokrouhlení) : 1 690 000,- Kþ
Obvyklá cena 12
Dle LV þ. 1929, pro k.ú. Sokolnice ze dne 3.4.2013, je oceĖovaná nemovitost (bytová jednotka) zatížena zástavním právem smluvním, zástavními právy exekutorskými a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti (podrobnČji – Dokumentace a skuteþnost výše v posudku a LV v pĜíloze).
2.3. ZávČry znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., Brno : 2.3.1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 3372/12-62 ze dne 3.4.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je bytová jednotka þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, na ulici Nová, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3 o velikosti 9544/162280, LV þ. 1929 a 1900. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenČní nemovitosti, jejího pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2.3.2. OdpovČdi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, na ulici Nová, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3 o velikosti 9544/162280, ke dni 25.4.2013 odhadujeme ve výši
1.690.000,- Kþ. K oceĖované nemovitosti nebyla zjištČna žádná práva a závady, kromČ výše uvedených naĜízení exekucí, zástavního práva smluvního, zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu a zástavních práv exekutorských a exekuþních pĜíkazĤ k prodeji nemovitosti. Tato zástavní práva, naĜízení exekuce a exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitosti však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ nijak zohlednČna. PĜíslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v pĜíslušném spoluvlastnickém podílu s oceĖovaným bytem, které slouží výhradnČ spoleþnému 13
užívání, je vyjmenováno výše v þásti B posudku. Jedná se o pĜíslušenství doplĖující funkþnost bytového domu. Toto pĜíslušenství je samostatnČ neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednČna v obvyklé cenČ oceĖovaného majetku.
D. Z Á V ċ R: Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 500/10 v bytovém domČ þ.p. 498, 499, 500, 501 a 502 na pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3, na ulici Nová, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemcích p.þ. 1288/1, 1288/2, 1288/3, 1289/1, 1289/2, 1289/3, 1290/1, 1290/2, 1290/3, 1291/1, 1291/2, 1291/3, 1292/1, 1292/2, 1292/3 o velikosti 9544/162280, ke dni 25.4.2013 odhadujeme ve výši:
1.690.000,- Kþ Slovy: jedenmilionšestsetdevadesáttisíc korun þeských
Pozn.: Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé cenČ zohlednČna.
V BrnČ dne 6.5.2013
Seznam pĜíloh :
1. Fotodokumentace ze dne 25.4.2013 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1900, k.ú. Sokolnice 3. Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1929, k.ú. Sokolnice 4. Kopie katastrální mapy 5. ýást prohlášení vlastníka budovy 6. Návrh na zápis do katastru nemovitostí – záznam 7. Záznamy databáze MOISES 8. Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 41 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu).
14
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavĤ dne 7.12.1992 (þ.j. 701/92-OOD MSpr. ýR), kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceĖování podnikĤ a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnČní vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 128/13 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. VítČzslav Drkal zodpovČdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
15
Fotodokumentace ze dne 25.4.2013
Celkový pohled na objekt
Celkový pohled na objekt
Vchod do bytového domu
Zadní pohled na bytový dĤm
Spoleþné prostory domu - schodištČ
16
