ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5654 - 299 / 14 Obvyklá cena id 4/24 nemovitých věcí: -
pozemků p.č. 244/10 a p.č. 248/8 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Zábludov, obec Letovice, Jihomoravský kraj pozemků p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Nýrov, obec Nýrov, Jihomoravský kraj pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj
Vlastníci nemovitostí dle LV č. 60 pro k.ú. Zábludov, LV č. 52 pro k.ú. Nýrov a LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka: pro větší rozsah neuvedeno, podrobně viz dále v posudku nebo LV v příloze Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracovala:
Ing. Eva Škabrahová
V Brně dne 6.10.2014
Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 9241/13-96 ze dne 6.8.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny id 4/24 nemovitých věcí: - pozemků p.č. 244/10 a p.č. 248/8 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Zábludov, obec Letovice, Jihomoravský kraj - pozemků p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Nýrov, obec Nýrov, Jihomoravský kraj - pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj. Úkolem soudního znalce je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Soudní znalec v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 9241/13-96 ze dne 6.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 9241/13-102 ze dne 7.8.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č. 60 pro k.ú. Zábludov, ze dne 6.8.2014 d) Výpis z KN, LV č. 52 pro k.ú. Nýrov, ze dne 6.8.2014 e) Výpis z KN, LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka, ze dne 6.8.2014 f) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz g) Místní šetření provedené dne 27.8.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření i) Znalecký posudek č. 3965/154/00/1 o ceně nemovitosti čp. 12 v kat. úz. Slatinka, obec Letovice, okres Blansko ze dne 14.9.2000 vyhotovený Radomilem Synkem, Komenského 10, 679 61 Letovice j) Smlouva o pronájmu nemovitostí k provozování činnosti družstva č. 37c/93-N uzavřená dne 31.12.2010 mezi Petrem Dvořáčkem, Františkem Dvořáčkem, Terezou Dvořáčkovou, Veronikou Dvořáčkovou, Lenkou Dvořáčkovou, Šárkou 2
Dvořáčkovou (jako pronajímatelé) a Zemědělským družstvem vlastníků NÝROV (jako nájemce) k) Ústní sdělení spoluvlastníka nemovitých věcí, pana Petra Dvořáčka, ohledně stáří a provedených rekonstrukcí rodinného domu č.p. 12 v k.ú. Slatinka l) Internetové stránky www.mapy.cz m) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění n) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze o) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s.
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 27.8.2014. Na tomto místním šetření byl přítomen spoluvlastník nemovitých věcí, pan Petr Dvořáček, který rodinný dům č.p. 12 v k.ú. Slatinka zpřístupnil a sdělil zástupci znaleckého ústavu informace ke stáří a provedeným rekonstrukcím v rodinném domě, na pozemcích v k.ú. Nýrov a Zábludov bylo místní šetření provedeno bez účasti povinné či spoluvlastníka pozemků. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady či nepravdivými informacemi sdělenými při místním šetření.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastníci nemovitostí dle LV č. 60 pro k.ú. Zábludov, LV č. 52 pro k.ú. Nýrov a LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka: Dvořáček František, Svážná 394/3, Nový Lískovec, 634 00 Brno Dvořáček Petr, Ol. Blažka 47, Rájec, 679 02 Rájec-Jestřebí Dvořáčková Lenka, Antonínská 235/61, 664 64 Dolní Kounice Dvořáčková Šárka, Antonínská 235/61, 664 64 Dolní Kounice Dvořáčková Tereza, Houbalova 2091/11, Líšeň, 628 00 Brno Dvořáčková Veronika, Houbalova 2091/11, Líšeň, 628 00 Brno
id 1/6 id 1/6 id 4/24 id 4/24 id 4/24 id 4/24
Nemovitosti dle LV č. 60 pro k.ú. Zábludov: - pozemek p.č. 244/10 vedený v KN jako orná půda - pozemek p.č. 248/8 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace Nemovitosti dle LV č. 52 pro k.ú. Nýrov: - pozemek p.č. 479/14 vedený v KN jako orná půda - pozemek p.č. 479/22 vedený v KN jako orná půda 3
- pozemek p.č. 479/31 vedený v KN jako orná půda - pozemek p.č. 479/32 vedený v KN jako orná půda Nemovitosti dle LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka: - pozemek p.č. St. 9 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří – součástí je stavba rodinného domu č.p. 12 - pozemek p.č. 143/1 vedený v KN jako zahrada 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků p.č. 244/10 a p.č. 248/8 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Zábludov, obec Letovice, Jihomoravský kraj, pozemků p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Nýrov, obec Nýrov, Jihomoravský kraj, pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj. Níže uvedený text popisuje nemovitosti, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Rodinný dům je řadový, má dvě nadzemní podlaží, není podsklepený. Příslušenství rodinného domu tvoří vedlejší stavba s garáží a kůlnou, suchá toaleta, venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, septik, zpevněné plochy, oplocení). Zákres rodinného domu č.p. 12 v katastrální mapě přesně nesouhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření. Město Letovice má cca 6.700 obyvatel, občanská vybavenost je na dobré úrovni, nachází se zde městský úřad, základní a střední škola, mateřská škola, obchody, služby apod. Město je obsluhováno vlaky a autobusy integrovaného dopravního systému Jihomoravského kraje. Rodinný dům č.p. 12 je situován na západním okraji městské části Letovic Slatinka. Městská část se nachází asi 4 km severně od centra Letovic. V okolí rodinného domu se nachází obdobné nemovitosti s přilehlými zahradami. Přístup a příjezd k oceňovanému domu s pozemky je možný ze zpevněné veřejné komunikace na pozemcích p.č. 246/16 (ostatní plocha, jiná plocha) a p.č. 246/24 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Jihomoravského kraje – hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro SÚS Jihomoravského kraje, příspěvková organizace kraje. Pozemky p.č. 244/10 a p.č. 248/8 v k.ú. Zábludov se nachází západně od zastavěného území Zábludova – městské části Letovic. Zábludov se nachází cca 2 km na západ od Letovic. Jedná se o ornou půdu a nezpevněnou polní cestu, které jsou součástí zemědělsky obdělávaného lánu. Přístup k oceňovaným pozemkům je možný z pozemku p.č. 280/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Jihomoravského kraje – hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro SÚS Jihomoravského kraje, příspěvková organizace kraje. Pozemky jsou pronajaty Zemědělskému družstvu vlastníků NÝROV na základě Smlouvy o pronájmu nemovitostí k provozování činnosti družstva. 4
Pozemky v k.ú. Nýrov se nachází severozápadně od zastavěného území obce Nýrov. Jedná se o malou obec s cca 200 obyvateli cca 4 km jihozápadně od Letovic. Pozemky p.č. 479/31 a p.č. 479/32 jsou součástí velkého zemědělsky obdělávaného lánu, pozemky p.č. 479/14 a p.č. 479/22 tvoří okraj pole u lesa. Přístup k oceňovaným pozemkům je možný z pozemku p.č. 479/15 (orná půda) ve vlastnictví obce Nýrov. Pozemky p.č. 479/31 a p.č. 479/32 jsou pronajaty Zemědělskému družstvu vlastníků NÝROV na základě Smlouvy o pronájmu nemovitostí k provozování činnosti družstva. Na pozemku p.č. 479/31 je zřízeno věcné břemeno jízdy ve prospěch pozemku p.č. 480. Dle LV č. 60 pro k.ú. Zábludov ze dne 6.8.2014 je podíl id 4/24 na oceňovaných nemovitých věcech ve vlastnictví povinné, Terezy Dvořáčkové, zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: pro: JUSTRINON • Zástavní právo exekutorské, oprávnění MANAGEMENT s.r.o. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY • 2x Zahájení exekuce • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id 4/24, povinnost k: Dvořáčková Tereza Dle LV č. 52 pro k.ú. Nýrov ze dne 6.8.2014 je podíl id 4/24 na oceňovaných nemovitých věcech ve vlastnictví povinné, Terezy Dvořáčkové, zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: JUSTRINON MANAGEMENT s.r.o. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY • Věcné břemeno jízdy čd. 659/29, povinnost k p.č. 479/31, oprávnění pro p.č. 480 • 2x Zahájení exekuce • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id 4/24, povinnost k: Dvořáčková Tereza Dle LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka ze dne 6.8.2014 je podíl id 4/24 na oceňovaných nemovitých věcech ve vlastnictví povinné, Terezy Dvořáčkové, zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: JUSTRINON MANAGEMENT s.r.o. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY • 2x Zahájení exekuce • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id 4/24, povinnost k: Dvořáčková Tereza 5
Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaných nemovitostí výše uvedená omezení vlastnického práva (vyjma věcného břemene jízdy) zaniknou. K pozemkům p.č. 479/31 a p.č. 479/32 v k.ú. Nýrov a k pozemkům p.č. 244/10 a p.č. 248/8 (dříve pravděpodobně jeden pozemek PK 245) se váže nájemní právo. Dle LV č. 52 pro k.ú. Nýrov ze dne 6.8.2014 je oceňovaný pozemek p.č. 479/31 zatížen v části C-LV věcným břemenem jízdy s oprávněním pro pozemek p.č. 480. Na pozemku p.č. 479/13 se nachází konec nezpevněné polní cesty, která plynule navazuje na lesní cestu na pozemku p.č. 569. Toto věcné břemeno je poměrně běžně zřizované. Žádná jiná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu č.p. 12 vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy v území mimo předpokládané riziko záplav.
3. Výčet oceňovaného majetku: Katastrální území Zábludov: 3.1. Pozemky 3.2. Trvalé porosty Katastrální území Nýrov: 3.3. Pozemky 3.4. Trvalé porosty Katastrální území Slatinka: 3.5. Rodinný dům č.p.12 3.6. Příslušenství 3.7. Pozemky 3.8. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku, výměry, stáří: Katastrální území Zábludov: 4.1. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č. 244/10 a p.č. 248/8. Pozemek p.č. 244/10 je v KN veden jako orná půda o výměře 10.523 m 2 a pozemek p.č. 248/8 je v KN veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 120 m 2. Pozemek p.č. 244/10 je součástí velkého zemědělsky obdělávaného lánu, na pozemku p.č. 248/8 se nachází nezpevněná polní cesta, pozemky jsou mírně svažitého charakteru.
6
K oceňovaným pozemkům se nevztahuje žádné příslušenství, pozemky jsou pronajaty Zemědělskému družstvu vlastníků NÝROV. 4.2. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik málo trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Katastrální území Nýrov: 4.3. Pozemky : Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, a to pozemek p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32. Pozemek p.č. 479/14 je v KN veden jako orná půda o výměře 512 m 2, pozemek p.č. 479/22 je v KN veden jako orná půda o výměře 361 m 2, pozemek p.č. 479/31 je v KN veden jako orná půda o výměře 5.986 m 2 a pozemek p.č. 479/32 je v KN veden jako orná půda o výměře 6.376 m 2. Pozemky p.č. 479/31 a p.č. 479/32 jsou součástí velkého zemědělsky obdělávaného lánu, pozemky p.č. 479/14 a p.č. 479/22 tvoří okraj pole u lesa. Pozemky jsou mírně svažitého charakteru. K oceňovaným pozemkům se nevztahuje žádné příslušenství, pozemky p.č. 479/31 a p.č. 479/32 jsou pronajaty Zemědělskému družstvu vlastníků NÝROV. Na pozemku p.č. 479/31 je zřízeno věcné břemeno jízdy ve prospěch pozemku p.č. 480. 4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Katastrální území Slatinka: 4.5. Rodinný dům č.p. 12 : Rodinný dům je řadový, se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený. Zastavěná plocha 1.NP činí 150,21 m 2, obestavěný prostor stavby činí 1.001 m 3. Podlahová plocha 1.NP činí 127,42 m 2, podlahová plocha 2.NP činí 144,49 m 2, celková podlahová plocha stavby (PP) tak činí 271,91 m 2. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Popis Základy Pravděpodobně kamenné a betonové Svislé konstrukce Zděné nezateplené Stropy a podhledy Dřevěné trámové Zastřešení mimo krytinu Dřevěný krov 7
Stavební prvek Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Schody Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Ostatní
Popis Keramická pálená taška Z pozinkovaného plechu Vápenné omítky, keramické obklady Vápenné omítky, keramické obklady ŽB Dřevěné do dřevěných nebo ocelových zárubní Dřevěná kastlová Dřevěná prkna, koberec, dlažba, beton Ústřední, kotel na tuhá paliva, kamna 220/380 V Rozvody teplé a studené vody z veřejného řádu El. bojler – zřejmě nefunkční Odkanalizování do septiku Kuchyňská linka, dřez Vana, WC, umyvadlo -
Stáří, technický stav : Přesné stáří domu nebylo zjištěno, dle sdělení spoluvlastníka je stáří původního domu více než 100 let. Dle sdělení spoluvlastníka byla v r. 1982 provedena nástavba 2. NP. Jinak je dům bez rekonstrukcí či modernizací. V domě se vyskytují trhliny, údržba je zanedbaná, vnitřní vybavení domu je morálně již zastaralé. Dispozice : 1.NP: sklepní prostory, WC, kůlna, sklad uhlí, garáž přístupná ze dvora či z ulice Zvýšené 1. NP: kuchyně, pokoj, komora, koupelna, sklep 2. NP: 2 pokoje, šatna, půda Zvýšené 2. NP: 2 pokoje, 2 komory, balkon, kuchyně, koupelna, WC, předsíňka, podesta 4.6. Příslušenství : Příslušenství rodinného domu tvoří vedlejší stavba s garáží a kůlnou, suchá toaleta, venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, septik, zpevněné plochy, oplocení). Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny. 4.7. Pozemky : Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek p.č.St. 9 a p.č. 143/1. Pozemek p.č.St. 9 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 316 m 2 8
a pozemek p.č. 143/1 je v KN veden jako zahrada o výměře 709 m 2. Pozemek p.č.St. 9 je téměř zcela zastavěn rodinným domem a vedlejší stavbou, zbylou část tvoří dvorek, pozemek p.č. 143/1 slouží jako zahrada za domem. Pozemky jsou velmi svažitého charakteru. 4.8. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází několik trvalých porostů různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 27.8.2014. Na tomto místním šetření byl přítomen spoluvlastník nemovitých věcí, pan Petr Dvořáček, který rodinný dům č.p. 12 v k.ú. Slatinka zpřístupnil a sdělil zástupci znaleckého ústavu informace ke stáří a provedeným rekonstrukcím v rodinném domě, na pozemcích v k.ú. Nýrov a Zábludov bylo místní šetření provedeno bez účasti povinné či spoluvlastníka pozemků. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného majetku a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady či nepravdivými informacemi sdělenými při místním šetření. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 27.8.2014. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i 9
podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. 10
Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost 11
- Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. V tomto případě bude určena hodnota věcná (pouze však pro nemovitosti v k.ú. Slatinka) a hodnota porovnávací. Výnosová hodnota stanovena není, protože nájemné u takovýchto nemovitostí negeneruje hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. 2. Ocenění oceňovaného majetku : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
789232 Zábludov 581917 Letovice CZ0641 Blansko Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
708411 Nýrov 582107 Nýrov CZ0641 Blansko Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu:
680737 Slatinka 581917 Letovice CZ0641 Blansko 12
Název kraje (oblasti):
Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
2.2. Věcná hodnota oceňovaného majetku :
Reprodukční hodnota: Opotřebení (odhad): Věcná hodnota stávající:
Rodinný dům č.p. 12, k.ú. Slatinka Jednotková 3.823.820,Kč cena: 60
%
1.529.528,-
Kč
Rozestavěnost:
3.820,-
Kč/m 3
100
%
Příslušenství: Věcná hodnota stávající (odhad):
600.000,-
Kč
Pozemky: Jednotková cena (Kč/m 2): Celkem (Kč): k.ú. Slatinka St. 9 / 316 200,63.200,143/1 / 709 200,141.800,Jednotková cena pozemků v k.ú. Slatinka je stanovena po průzkumu trhu ve výši 200,Kč/m 2. Výměra pozemků celkem: 1.025 m2 Hodnota pozemků 205.000,Kč celkem: Věcná hodnota celkem 2.334.528,Kč stávající: Parcela / výměra (m 2):
2.3. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v obdobných lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. a) Nemovitosti v k.ú. Zábludov a Nýrov: Co se týče zemědělských pozemků, tak trh se zemědělskou půdou je svým způsobem specifický. Zájem o koupi zemědělských pozemků je hlavně ze strany samostatně hospodařících rolníků, zemědělských a rolnických družstev a zemědělských společností, jež v současné době hospodaří buď na svých, nebo na pronajatých pozemcích ve vlastnictví fyzických osob. Růst zájmu o výkup pozemků je 13
podporován pomocí ze strany PGRLF a vybraných bankovních domů při poskytování zvýhodněných úvěrů. Cena zemědělských pozemků je odvislá od kvality pozemku zahrnující orientaci ke světové straně, umístění v lokalitě, svažitost, kvalitu půdy, kamenitost atd. Důležité vlastnosti, jako příslušnost ke klimatickým podmínkám, příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi), kombinaci svažitosti a expozice ke světovým stranám, kombinaci hloubky a skeletovitosti půdního profilu, zahrnuje kód BPEJ, který tak může být považován za porovnávací měřítko mezi jednotlivými pozemky. Použitá jednotková cena oceňovaných pozemků vychází z analýzy trhu se srovnatelnými zemědělskými pozemky umístěnými v obdobných lokalitách. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaných pozemků jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej pozemku p.č. 168/8 (orná půda) o velikosti 3.798 m 2 v k.ú. Bačov, obec Boskovice. Prodejní cena dosažená dražbou pozemku činila v 5/2013 částku 38.334,- Kč, tj. 10,10 Kč/m 2.
Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej zemědělský pozemků v KÚ Kořenec, okres Blansko. Parcely č. 573/30, 586/1, 589/54, 701/14, 733/7, 779/23, 779/50, 812, 816, 818, 819, 821, 832/9, 832/24 a 779/33 mají charakter trvalého travního porostu, orné půdy, lesního pozemku a ostatní plochy. Celková výměra 64 921m 2. Zapsáno na LV č. 457. Nabídková cena realitní kanceláře činí 714.000,- Kč, tj. 11,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 3: Prodej pozemků o celkové výměře 65 360 m 2 v katastrálním území Radiměř. Pozemky jsou vedeny jako orná půda. Vhodné jako investice. Nabídková cena realitní kanceláře činí 12,- Kč/m 2.
Srovnávací nemovitost č. 4: Zemědělské pozemky KÚ Bělá nad Svitavou. Pozemky v rámci obce, vhodná investice do budoucna, v blízkosti jsou dostupné inženýrské sítě. KÚ Bělá nad Svitavou, obec Bělá nad Svitavou, okres Svitavy p.č. 3281, 225/2. Celková výměra 9.349 m 2. Zapsáno na LV č. 486. Nabídková cena realitní kanceláře činí 9,90 Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 5: Prodej zemědělského pozemku KÚ Borušov, okres Svitavy. Parcela zjednodušené evidence č. 190/1 má výměru 3919 m 2. Zapsáno na LV č. 336. Nabídková cena realitní kanceláře činí 9,20 Kč/m 2.
14
Srovnávací nemovitost č. 6: 2,4 ha zemědělských pozemků v k.ú. Bohdalov u Městečka Trnávky. Pozemky jsou obhospodařovány, nájemní smlouva platná do 31.12.2013. Celková plocha 24267 m 2. Nabídková cena realitní kanceláře činí 9,- Kč/m 2.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných zemědělských pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se pohybují prodejní a nabídkové ceny 1 m 2 pozemků použitých pro srovnání je přibližně od 9,- Kč/m 2 do 12,- Kč/m 2. V některých případech nabídek RK jsou požadovány ceny orné půdy i vyšší, nicméně v těchto případech se jedná pravděpodobně spíše o spekulativní důvody. U výše uvedených nabídkových cen je zapotřebí uvažovat s možným poklesem původní nabídkové ceny ke skutečné ceně později obchodované. Jednotková porovnávací hodnota je u oceňovaných zemědělských pozemků stanovena na základě výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohledněním zdroje nabídkových cen a dále také s přihlédnutím k ceně těchto pozemků dle kódu BPEJ. Přehled zemědělských pozemků s přiřazenými jednotkovými cenami dle kódu BPEJ: Parcela č. Výměra (m2)
244/10
10 523
479/14
512 361 5 986 6 376
479/22 479/31 479/32
Výměra dle BPEJ (m2)
BPEJ
k.ú. Zábludov 72911 73214 k.ú. Nýrov 72911 72911 72911 72911
Základní cena dle BPEJ (Kč/m2)
10 240 283
7,04 2,86
512 361 5 986 6 376
7,04 7,04 7,04 7,04
Do výpočtu je uvažována jednotková cena za pozemky v k.ú. Zábludov a v k.ú. Nýrov na základě výše uvedených skutečností ve výši 8,00 Kč/m 2.
15
Parcela č.
Výměra 2 (m )
244/10
10 523
248/8 479/14
Druh pozemku, způsob využití
Jednotková porovnávací 2 hodnota (Kč/m )
Porovnávací hodnota celkem (Kč)
k.ú. Zábludov orná půda
8,00
84 184,00
120
ostatní plocha, ostatní komunikace k.ú. Nýrov
8,00
960,00
512
orná půda
8,00
4 096,00 2 888,00
479/22
361
orná půda
8,00
479/31
5 986
orná půda
8,00
47 888,00
479/32 6 376 orná půda Výměra 23 878 2 celkem (m ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
8,00
51 008,00
191 024,00
Pozn. Na pozemku p.č. 479/31 je zřízeno věcné břemeno jízdy ve prospěch pozemku p.č. 480. Toto věcné břemeno je poměrně běžně zřizované, není samostatně hodnotově analyzováno, nicméně je zohledněno v hodnotě pozemku. b) Nemovitosti v k.ú. Slatinka, tj. pozemek p.č. St. 9 s rodinným domem č.p. 12 a pozemek p.č. 143/1 s příslušenstvím: Srovnávací nemovitost č.1: RD v obci Letovice. Prodejní cena činila 1.850.000,Kč, tj. 6.752,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu (plocha sklepa zohledněna koef. 0,5).
16
17
Srovnávací nemovitost č.2: RD v obci Bořitov. Prodejní cena činila 1.220.000,- Kč, tj. 6.780,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu.
18
Srovnávací nemovitost č.3: RD v obci Sebranice. Prodejní cena činila 1.590.000,Kč, tj. 7.629,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu.
19
Srovnávací nemovitost č.4: Nabídková cena realitní kanceláře činí 1.680.000,- Kč, tj. 11.831,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu (plocha sklepa zohledněna koef. 0,5).
20
Srovnávací nemovitost č.5: Nabídková cena realitní kanceláře činí 890.000,- Kč, tj. 4.944,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu.
21
Srovnávací nemovitost č.6: Nabídková cena realitní kanceláře činí 1.500.000,- Kč, tj. 4.808,- Kč/m 2 užitné plochy rodinného domu.
22
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota oceňovaného majetku stanovena z jednotkové ceny za užitnou plochu v rodinném domě ve výši 5.000,- Kč/m 2, kdy v této ceně je již zohledněno příslušenství a pozemkové zázemí. V započitatelné ploše rodinného domu jsou zohledněny plochy sklepů, skladů a půdy koef. 0,5. Výpočet: 5.000,- Kč/m 2 x (163,21 m 2+108,70 m 2 x 0,5) = 1.087.800,- Kč Pozemek p.č. St. 9 s rodinným domem č.p. 12 a pozemek p.č. 143/1 s příslušenstvím – celkem: Porovnávací hodnota
1.087.800 Kč
2.4. Stanovení ceny nájemního práva váznoucího na nemovitosti: Jak již bylo uvedeno výše, pozemky p.č. 244/10 a p.č. 248/8 v k.ú. Zábludov a pozemky p.č. 479/31 a p.č. 479/32 v k.ú. Nýrov jsou pronajaty na základě Smlouvy o pronájmu nemovitostí k provozování činnosti družstva uzavřené dne 31.12.2010 mezi Petrem Dvořáčkem, Františkem Dvořáčkem, Terezou Dvořáčkovou, Veronikou Dvořáčkovou, Lenkou Dvořáčkovou, Šárkou Dvořáčkovou (jako pronajímatelé) a Zemědělským družstvem vlastníků NÝROV (jako nájemce). Smlouva o pronájmu je uzavřena na dobu určitou do 31.12.2018. Výše sjednaného nájmu je 2 040,- Kč/rok. P.č. 244/10, 248/8 v k.ú. Zábludov a 479/31, 479/32 v k.ú. Nýrov
Roční nájemné [Kč/rok]
2 040,00
27.8.2014 - 31.12.2018
(2040,- Kč/rok / 365 dnů) x 1.588 dnů
Nájemné [Kč]
8 875,40
Nájemné zaokrouhleně [Kč]
8 875,00
K oceňovanému pozemku se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná jiná práva a závady, kromě výše uvedeného exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských, zahájení exekuce, věcného břemena a nájemního práva. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská a zahájení exekuce však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně pozemku nijak zohledněny. 23
2.5. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy trhu v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledků metody porovnávací. Věcná hodnota (u rodinného domu v k.ú. Slatinka) byla v tomto případě stanovena pouze jako hodnota dílčí, resp. doplňková, která nemá pro obvyklou cenu nemovitosti zásadní vypovídací schopnost, poskytuje pouze představu o rozsahu, provedení a nákladovosti majetku. Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemků p.č. 244/10 a p.č. 248/8, vše v k.ú. Zábludov, obec Letovice, kraj Jihomoravský, ve výši: Obvyklá cena
Parcela č.
Výměra (m2)
85 144,- Kč
Druh pozemku, způsob využití dle KN
Jednotková obvyklá Obvyklá cena celkem (Kč) cena (Kč/m2)
k.ú. Zábludov 244/10 248/8 Výměra celkem (m2)
10523 orná půda 120 ostatní plocha, ostatní komunikace
8,00
84 184,00
8,00
960,00
10 643
Obvyklá cena pozemků celkem (Kč)
85 144,00
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 4/24 na pozemcích p.č. 244/10 a p.č. 248/8 ve vlastnictví povinné Terezy Dvořáčkové činí (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena id 4/24
Parcela č.
Výměra Druh pozemku, způsob využití dle KN (m2)
14.191,- Kč Jednotková obvyklá cena(Kč/m2)
Obvyklá cena celkem (Kč)
Id podíl 4/24 náležející Tereze Dvořáčkové
Obvyklá cena id podílu
k.ú. Zábludov 244/10
10523 orná půda
248/8 120 ostatní plocha, ostatní komunikace Výměra 10 643 celkem (m2) Obvyklá cena pozemků celkem (Kč)
8,00
84 184,00
4/24
14 030,67
8,00
960,00
4/24
160,00
85 144,00
24
14 190,67
Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemků p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32, vše v k.ú. Nýrov, obec Nýrov, kraj Jihomoravský, ve výši: Obvyklá cena
Parcela č.
Výměra (m2)
105 880,- Kč Jednotková obvyklá Obvyklá cena celkem (Kč) cena (Kč/m2)
Druh pozemku, způsob využití dle KN k.ú. Nýrov
479/14
512 orná půda
8,00
4 096,00
479/22
361 orná půda
8,00
2 888,00
479/31
5986 orná půda
8,00
47 888,00
479/32
6376 orná půda
8,00
51 008,00
Výměra celkem (m2)
13 235
Obvyklá cena pozemků celkem (Kč)
105 880,00
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 4/24 na pozemcích p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32 ve vlastnictví Terezy Dvořáčkové činí (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena id 4/24
Parcela č.
Výměra 2 (m )
Druh pozemku, způsob využití dle KN
17 647,- Kč
Jednotková obvyklá cena 2 (Kč/m )
Obvyklá cena celkem (Kč)
Id podíl 4/24 náležející Tereze Dvořáčkové
Obvyklá cena id podílu
k.ú. Nýrov 479/14
512 orná půda
8,00
4 096,00
4/24
682,67
479/22
361 orná půda
8,00
2 888,00
4/24
481,33
479/31 479/32 Výměra 2 celkem (m )
5986 orná půda
8,00
47 888,00
4/24
7 981,33
6376 orná půda
8,00
51 008,00
4/24
8 501,33
13 235
Obvyklá cena pozemků celkem (Kč)
105 880,00
25
17 646,67
Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj, ve výši: Obvyklá cena
1 090 000,- Kč
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 4/24 pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj ve vlastnictví Terezy Dvořáčkové činí (po mírném zaokrouhlení): Obvyklá cena id 4/24
181 667,- Kč
Hodnota nájemního práva vztahujícího se k pozemkům p.č. 244/10, p.č. 248/8 v k.ú. Zábludov a k pozemkům p.č. 479/31 a p.č. 479/32 v k.ú. Nýrov záporně ovlivňující jejich hodnotu je stanovena ve výši: Obvyklá cena
8 875,- Kč
Potom hodnota nájemního práva vztahujícího se k pozemkům p.č. 244/10, p.č. 248/8 v k.ú. Zábludov a k pozemkům p.č. 479/31 a p.č. 479/32 v k.ú. Nýrov záporně ovlivňující jejich hodnotu je stanovena vůči podílu id 4/24 ve vlastnictví Terezy Dvořáčkové (po mírném zaokrouhlení) ve výši: Obvyklá cena id 4/24
1 479,- Kč
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku nacházejícího se v k.ú. Zábludov, k.ú. Nýrov a k.ú. Slatinka náležejícího Tereze Dvořáčkové, včetně odečtení hodnoty nájemního práva, odhadujeme ve výši :
Obvyklá cena
212 026,- Kč
26
D. Z Á V Ě R : -
-
-
Obvyklou cenu id 4/24 nemovitých věcí: pozemků p.č. 244/10 a p.č. 248/8 včetně příslušenství včetně zohlednění nájemního práva, vše situováno v k.ú. Zábludov, obec Letovice, Jihomoravský kraj pozemků p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32 včetně příslušenství a zohlednění vlivu věcného břemene a nájemního práva, vše situováno v k.ú. Nýrov, obec Nýrov, Jihomoravský kraj pozemku p.č. St. 9 jehož součástí je rodinný dům č.p. 12 a pozemku p.č. 143/1 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Slatinka, obec Letovice, Jihomoravský kraj ve vlastnictví Terezy Dvořáčkové odhadujeme ke dni 27.8.2014 ve výši
212.026,- Kč Slovy: Dvěstědvanácttisícdvacetšest korun českých
k.ú. Zábludov Nýrov Slatinka
Nemovitosti
Obvyklá cena celkem (Kč)
Pozemky p.č. 244/10, p.č. 248/8
14 191,00
Pozemky p.č. 479/14, p.č. 479/22, p.č. 479/31 a p.č. 479/32
17 647,00
Pozemky p.č. St. 9 a p.č. 143/1 a rodinný dům č.p. 12
Nájemní právo Obvyklá cena celkem (Kč)
181 667,00 -1 479,00 212 026,00
Pozn.:1) Příslušenství rodinného domu č.p. 12 v k.ú. Slatinka tvoří vedlejší stavba s garáží a kůlnou, suchá toaleta, venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, septik, zpevněné plochy, oplocení). 2) Ve výsledné obvyklé ceně bylo zohledněno toto zjištěné věcné břemeno: - Věcné břemeno jízdy čd. 659/29, oprávnění pro: pozemek p.č. 480, vázne na pozemku p.č. 479/31 Toto věcné břemeno je z hlediska svého charakteru poměrně běžné a výhoda oprávněného z věcného břemene je přiměřená zjištěnému věcnému břemeni. VB neomezuje možnost prodat nemovitosti v dražbě. 3) Ve výsledné obvyklé ceně bylo zohledněno nájemní právo vztahující se k pozemkům p.č. 244/10 a p.č. 248/8 v k.ú. Zábludov a k pozemkům p.č. 479/31 a p.č. 479/32 v k.ú. Nýrov 4) Ve výsledné obvyklé ceně není zohledněno zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
V Brně dne 6.10.2014 27
Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 27.8.2014 2. Mapy oblasti vč. náhledů katastrálních map 3. Výpis z KN, LV č. 60 pro k.ú. Zábludov 4. Výpis z KN, LV č. 52 pro k.ú. Nýrov 5. Výpis z KN, LV č. 1759 pro k.ú. Slatinka 6. Smlouva o pronájmu nemovitostí k provozování činnosti družstva
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 51 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 299/14 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Eva Škabrahová zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
28
Nemovitosti v k.ú. Zábludov:
Pozemky v k.ú. Zábludov Nemovitosti v k.ú. Nýrov:
Pozemky v k.ú. Nýrov
Pozemky v k.ú. Nýrov 29
Nemovitosti v k.ú.Slatinka:
Rodinný dům č.p. 12
Pokoje ve 2. NP
Schodiště
Kuchyně v 1. NP
30
Koupelna ve 2.NP
Sklep v 1. NP
Praskliny ve 2. NP
Garáž ve vedlejší stavbě
Pozemek p.č. 143/1
31
Nemovitosti v k.ú. Zábludov:
32
Nemovitosti v k.ú. Nýrov:
33
Nemovitosti v k.ú. Slatinka:
34
