ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 4614 - 195 / 12 o obvyklé cenČ bytové jednotky þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, na ulici Švehlova þ.or. 60, v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 426/12410
Vlastník nemovitostí dle LV :
Grossmann Tomáš Švehlova 1741/60 664 51 Šlapanice u Brna
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. VítČzslav Drkal
V BrnČ dne 21.8.2012 Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 2156/11-62 ze dne 5.6.2012 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, na ulici Švehlova þ.or. 60, v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 426/12410. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenČní nemovitosti, jejího pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení þ.j. 030 EX 2156/11-62 ze dne 5.6.2012 vydané Exekutorským úĜadem Brno-mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení exekutorského úĜadu ve vČci þ.j. 030 EX 2156/11 ze dne 7.6.2012 c) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 4185 pro k.ú. Šlapanice u Brna, vyhotovený dne 1.6.2012 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 4153 pro k.ú. Šlapanice u Brna, vyhotovený dne 1.6.2012 e) Informace o oceĖované nemovitosti vþetnČ pĜístupových parcel a náhledu katastrální mapy poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) OcenČní nemovitosti þ. 325/07 - Bytová jednotka þ. 1742/15 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6 na ulici Švehlova þ.or. 60A v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 389/12410, vypracované znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. dne 18.10.2007 g) Místní šetĜení provedené dne 17.7.2012 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. h) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení i) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní j) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze 3. Místní šetĜení : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 17.7.2012 v 17:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. Proto byla provedena 2
prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru a z interiéru pouze ze spoleþných prostor domu ve vedlejším (totožném) vchodČ. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav a úroveĖ vybavení interiérových prostor bytu a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje : Vlastník nemovitostí dle LV :
Grossmann Tomáš Švehlova 1741/60 664 51 Šlapanice u Brna
Nemovitost dle LV þ. 4185 pro k.ú. Šlapanice u Brna a obec Šlapanice: - bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410 2. Dokumentace a skuteþnost : PĜedmČtem ocenČní je bytová jednotka o dispozici 2+kk, která je umístČná ve 1.NP v bytovém domČ pĜi ulici Švehlova þ.or. 60, v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice. K bytu náleží pravdČpodobnČ sklepní kóje (box), která je situována v 1.NP domu. Pozemky pod stavbu bytového domu jsou ve spoluvlastnictví vlastníkĤ bytových jednotek v domČ. Níže uvedený text popisuje nemovitost, s ohledem na dostupné informace, pĜiþemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladĤ a ze zjištČní pĜi místním šetĜení, které probČhlo pouze z exteriéru a z interiéru pouze ze spoleþných prostor domu. OceĖovaná nemovitost se nachází ve mČstČ Šlapanice, v katastrálním území Šlapnice u Brna. Ve mČstČ žije dle MLO 2011 v souþasné dobČ 7 021 obyvatel, leží v tČsné blízkosti mČsta Brna. Okolní zástavba je tvoĜena dalšími obdobnými bytovými domy. OceĖovaná bytová jednotka je situována v bytovém domČ pĜi ulici Švehlova. Šlapanice jsou s Brnem propojené mČstskou hromadnou dopravou. Ve mČstČ je širší obþanská vybavenost a to mČstský úĜad, školy, zdravotnické zaĜízení, banky, pošty, samozĜejmČ obchody, restaurace a další služby. Kompletní nabídka úĜadĤ, služeb, školských institucí, pracovního trhu je v BrnČ jehož centrum je dosažitelné do 30 minut jízdy hromadnou dopravou. Bytový dĤm je napojen na veĜejnou kanalizaci, el., plynovod a vodovod. Bytový dĤm byl dokonþen v roce 2005 a nachází se v klidné lokalitČ obce. PĜístup a pĜíjezd k domu je možný ze zpevnČné pozemní komunikace (stávající ulice Švehlova) na pozemcích p.þ. 2751/5, p.þ. 2751/6, p.þ. 2751/7 a p.þ. 3
2751/15 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví MČsta Šlapanice, Masarykovo nám. 100/7, 664 51 Šlapanice. Dále pĜes zpevnČnou úþelovou komunikaci a parkovištČ na pozemcích p.þ. 2779/1 (zahrada) a p.þ. 2781/3 (orná pĤda) oba ve vlastnictví Ing. Dagmar Bavlšíkové, Poštovní 345/23, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava. Dle LV þ. 4185 pro k.ú. Šlapanice u Brna ze dne 1.6.2012 je oceĖovaná nemovitost zatížena v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 2x Zástavní právo smluvní, oprávnČní pro: Volksbank CZ, a.s., Na Pankráci 1724/129, Nusle, 140 00 Praha • Zástavní právo smluvní, oprávnČní pro: Komerþní banka, a.s., Na pĜíkopČ 969/33, Staré MČsto, 114 07 Praha • 4x NaĜízení exekuce, povinnost k: Grossmann Tomáš, Švehlova 1741/60, 664 51 Šlapanice u Brna • Zástavní právo exekutorské, oprávnČní pro: Všeobecná zdravotní pojišĢovna ýeské republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha • 3x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti A v þásti D-Jiné zápisy je uvedeno následující: • 2x Nepravomocný exekuþní pĜíkaz o zĜízení zástavního práva doruþen PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem oceĖované nemovitosti výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. Z dostupných informací a pĜedaných podkladĤ vyplývá, že na oceĖované nemovitosti neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištČna. PĜíslušenství bytového domu sloužící výhradnČ spoleþnému užívání tvoĜí pĜedevším pĜípojky inženýrských sítí, další venkovní úpravy menšího rozsahu, které jsou samostatnČ v podstatČ neobchodovatelné. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceĖovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišĢovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav. 3. Výþet jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 426/12410
4. Popis jednotlivých souþástí oceĖovaného majetku, výmČry, stáĜí: 4.1. Bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410: Bytový dĤm PĜedmČtný bytový dĤm není podsklepen a má 3 nadzemní podlaží a 4
v podstatČ obytné podkroví, neboĢ ve 3.NP se nachází mezonetové byty. V domČ není proveden výtah. V 1.NP je umístČno nČkolik garáží, spoleþné prostory a sklepní boxy. V dalších nadzemních podlažích jsou výhradnČ bytové jednotky. DĤm je založen na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zdČné z keramických blokĤ, stropy jsou betonové s rovným podhledem. ZastĜešení je provedeno dĜevČným krovem – sedlová stĜecha, stĜešní krytinu tvoĜí pálená taška, klempíĜské konstrukce z pozinkovaného plechu. SchodištČ je železobetonové s keramickou dlažbou, vnČjší povrchy tvoĜí tenkovrstvá omítka. Bytová jednotka PĜedmČtný byt o velikosti 2+kk je umístČn ve 1.NP. PravdČpodobný stav a vybavení bytu (vycházejíc z ocenČní obdobné bytové jednotky zpracovaného znaleckým ústavem Stavexis v roce 2007): okna bytové jednotky jsou plastová, vþetnČ žaluzií, dveĜe dĜevČné do obložkových zárubní. PĜíþky jsou zdČné, vnitĜní povrchy tvoĜí vápenné omítky a v koupelnČ a v kuchyni je proveden keramický obklad. Podlahy jsou bČžného provedení. VytápČní je pravdČpodobnČ plynové ústĜední. Otopná tČlesa jsou deskové radiátory. Do bytu je pĜiveden plyn. V kuchyni je pravdČpodobnČ bČžná kuchyĖská linka a pravdČpodobnČ vestavČné spotĜebiþe. Z ostatního je proveden kabelový rozvod (TV + internet) a zvonkový telefon. Dle podílu na spoleþných þástech domu a pozemku p.þ. 2778/6, uvedeného na LV þ. 4185 pro k.ú. Šlapanice u Brna, je dále v posudku uvažováno s podlahovou plochou bytu ve výši 42,6 m2. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): StáĜí bytového domu, resp. bytu je z roku 2005. DĤm je prakticky v pĤvodním stavu, pouze pĜed dvČma lety byla dle zjištČní pĜi místním šetĜení provedena výmČna bytových vodomČrĤ, jinak je provádČna zĜejmČ pouze bČžná údržba.
5
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení. Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpĜístupnČní nemovitosti, svoláno místní šetĜení na den 17.7.2012 v 17:00 hodin. Na toto místní šetĜení se ze strany povinného nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti z exteriéru a z interiéru pouze ze spoleþných prostor domu ve vedlejším (totožném) vchodČ. Nebylo tedy zcela možné ovČĜit technický stav a úroveĖ vybavení interiérových prostor bytu a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepĜebírá zodpovČdnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skuteþnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceĖovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v þásti B posudku. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 17.7.2012. 1. Metodika ocenČní : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný pĜedpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základČ více dílþích oceĖovacích metod, které jsou reálnČ použitelné v ekonomických podmínkách v ýR ke dni ocenČní pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivĖována mnoha faktory, které se postupnČ vyvíjejí a mČní. 1.2. Metoda stanovení vČcné hodnoty : VČcná hodnota je reprodukþní cena nemovitosti snížená o opotĜebení. Reprodukþní cena odpovídá výši nákladĤ, které by bylo nutno v dobČ ocenČní vynaložit na poĜízení stejné nebo porovnatelné nové vČci. OcenČní mĤže tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnČjší a ekonomicky efektivnČjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. VČcnou hodnotu staveb je tĜeba urþit s pĜihlédnutím k opotĜebení, které s ohledem na skuteþný stavebnČtechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí nČkteré ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dČlíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (vþetnČ vodních ploch)
6
PĜi stanovení vČcné hodnoty nemovitosti (kromČ pozemkĤ) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb tČmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavČná plocha [m2] - obestavČný prostor [m3] - vnitĜní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáĜí stavby - reprodukþní poĜizovací cena 1 m3 obestavČného prostoru, 1 m2 zastavČné plochy, pĜíp. 1 m délky - opotĜebení stavby Pro výpoþet opotĜebení stavby je nutné zjistit pĜíp. stanovit: - stáĜí stavby a stav bČžné údržby - technické a morální opotĜebení - provedené opravy a výmČna jednotlivých konstrukþních prvkĤ - pĜedpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpoþtu opotĜebení a odĤvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukþní ceny s odpoþtem opotĜebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pĜihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemkĤ se vychází z výmČr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavČná plocha, orná pĤda, atd.). Uváží se také umístČní pozemku v dané obci a údaje z územnČ plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemkĤ v dané lokalitČ se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základČ kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemkĤ je tĜeba vycházet z územnČ plánovací dokumentace a dalších podkladĤ. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roþního nájemného sníženého o roþní náklady na provoz. Do tČchto nákladĤ by se mČly zapoþítat odpisy, prĤmČrná roþní údržba, správa nemovitostí, daĖ z nemovitostí apod. VyjádĜení hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizaþní míry je nutno provádČt diferencovanČ pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech prĤbČžnČ zohledĖovat vývoj ekonomiky v ýR. Souþasná hodnota nemovitosti je pak urþena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizaþní míry (skladba faktorĤ r1 - r4) využití kapitalizace, tj. pĜevodu budoucích penČz na jejich souþasnou kvantitativní úroveĖ Hodnota majetku vyjádĜená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku 7
Z je þistý roþní stabilizovaný výnos r je kapitalizaþní míra Kapitalizaþní míra je stanovena na základČ vyhodnocení souþasné míry ekonomické výnosnosti bezpeþných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivĤ, bČžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenČní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání pĜedmČtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dobČ realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je tĜeba pĜistupovat patĜiþnČ kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupnČ klesá ke skuteþné realizované cenČ. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitČ roste i pĜesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrĤ na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovČĜená informace o prĤbČhu prodeje, pĜípadnČ stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváĜí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvČrnČji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pĜínos k tvorbČ výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako napĜ. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdČlit do nČkolika úrovní: a) Základní dČlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotĜebení, funkþní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotĜebení, funkþní a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další dĤležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ýR - okres, obec, katastrální území, poloha v místČ, zóna a poloha v zónČ - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je dĤležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úĜadem. d) Velikost - Užitný prostor - ZastavČná plocha - ObestavČný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. NejprĤkaznČjší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostateþnou þetnost aktuálních porovnatelných hodnot.
8
Z výpoþtových metod se v souþasné dobČ þasto používají hodnoty vypoþtené metodou výnosovou a metodou stanovení vČcné hodnoty. Metoda výnosová je pomČrnČ významná pĜi hodnocení nemovitostí komerþního charakteru, tedy s urþitým výnosovým potenciálem. V tomto pĜípadČ bude urþena pouze hodnota porovnávací (s nejvČtší vypovídací schopností), na jejímž základČ bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostateþnou vypovídací schopností. VČcná hodnota stanovena také není, neboĢ tato zde vystupuje spíše jako pomocná a umožĖující utvoĜení pĜedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku.
2. OcenČní majetku : 2.1. Porovnávací hodnota oceĖovaného majetku : Porovnávací hodnota oceĖované nemovitosti je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly již prodány, nebo jsou v souþasné dobČ nabízeny k prodeji, a které se nacházejí v obdobných lokalitách v rámci mČsta Šlapanice. Srovnávací nemovitost þ.1: Prodej novostavby bytu v osobním vlastnictví o velikosti 2+kk, Šlapanice u Brna, ulice Boženy NČmcové, cihla, byt se nachází v 1.NP z celkových 5 pater domu, celková plocha 52 m2. Byt má vlastní plynový kotel, koupelna s vanou, samostatné WC. Na podlaze dlažba a plovoucí podlahy. V bytČ je kuchyĖská linka, vestavČné skĜínČ. Velmi nízké mČsíþní náklady. Celková plocha: 52 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.790.000,- Kþ.
Srovnávací nemovitost þ.2: Prodej cihlové novostavby bytu 2+kk ve Šlapanicích u Brna o výmČĜe 50,4 m2 + podkroví 11m2 a vlastní venkovní parkovací stání. Byt se nachází v 2. nadzemním podlaží. Orientace J/V. Topení - vlastní plynový kotel Baxi. Okna stĜešní Velux, dveĜe na balkon plastové. RozmČry: chodba 3,6m2, obývací pokoj s kuch. koutem 31,1m2, pokoj 8,3m2, podkroví 11m2, koupelna 3,9m2, WC 1,5m2, balkon 3,9m2, sklep 2m2. Podlahy v pokojích jsou plovoucí laminátové, dlažby a obklady v kuchyni, v chodbČ a soc. zaĜízení. Datové a TV rozvody, el. vrátný. ZaĜízení: kuchyĖská linka na míru se spotĜebiþi myþkou, sporákem, plyn. hoĜáky, digestoĜí, v obývacím pokoji vČtší skĜíĖ. V koupelnČ je vana, WC je zvlášĢ. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.990.000,- Kþ. 9
Srovnávací nemovitost þ.3: Prodej nového bytu 2+kk o velikosti 40 m² s lodžií 6 m². Lokalita Šlapanice – BrnČnská Pole. Byt je urþen do osobního vlastnictví, lze také do družstevního vlastnictví za vklad 510.000,- Kþ. Byt se nachází v 2.NP cihlového domu s výtahem - rok kolaudace 2013. Souþástí bytu je sklep, lodžie a možno dokoupit parkovací stání pod domem. ZaĜizovací materiály ve vysokém standardu, lze na pĜání realizovat zmČny (napĜ. obklady). Byt má vlastní kotel na ústĜední topení a ohĜev TUV – nízké náklady na bydlení. Nabídková cena realitní kanceláĜe je 1.700.000,- Kþ.
10
Srovnávací nemovitost þ.4:
11
Srovnávací nemovitost þ.5:
12
Výpoþet a komentáĜ : þ
.RHI &HQDSRåDGRYDQi &HQDSRUHGXNFL UHGXNFHQD . UHVS]DSODFHQi QDSUDPHQFHQ\ SUDPHQFHQ\
1 1 790 000 Kþ 2 1 990 000 Kþ 3 1 700 000 Kþ 4 1 900 000 Kþ 5 1 750 000 Kþ Celkem prĤmČr Minimum Maximum Porovnávací hodnota K1 poloha K2 stav a vybavení
0,85 0,85 0,85 1,00 1,00
1 521 500 Kþ 1 691 500 Kþ 1 445 000 Kþ 1 900 000 Kþ 1 750 000 Kþ
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
.
.
.
.
.
.&
1,00 1,06 1,00 0,95 0,95
1,02 1,03 1,04 1,03 1,04
1,15 1,25 0,98 1,35 1,20
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,05 1,10 1,00 1,03 1,00
1,23 1,50 1,02 1,36 1,19
K3 pĜíslušenství bytu K4 velikost bytu
K5 K6
&HQDRFHĖRYDQpKR PDMHWNXRGYR]HQiRG VURYQiYDFtKR 1 235 335 Kþ 1 126 746 Kþ 1 417 779 Kþ 1 396 438 Kþ 1 476 046 Kþ 1 330 469 Kþ 1 126 746 Kþ 1 476 046 Kþ 1 330 469 Kþ
velikost, resp. vliv pozemku úvaha znalce
Pro stanovení porovnávací hodnoty oceĖovaného majetku byly vybrány výše uvedené srovnávací nemovitosti. Tyto srovnávací nemovitosti jsou s oceĖovanou nemovitostí dobĜe srovnatelné. Úpravnými koeficienty K1 – K6 jsou pokud možno eliminovány rozdíly v umístČní nemovitostí, ve stavu a vybavení, v rozsahu pĜíslušenství, ve velikosti domĤ a pozemkĤ. Výsledná porovnávací hodnota je stanovena ve výši 1.330.469,- Kþ. Bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410 – celkem : Porovnávací hodnota
1 330 469,- Kþ
2.2. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku : Na základČ provedené analýzy v pĜíslušné lokalitČ a po posouzení ostatních cenotvorných faktorĤ, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny oceĖovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto pĜípadČ nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410 odhadujeme ve výši (po mírném zaokrouhlení) : 1 350 000,- Kþ
Obvyklá cena
Dle LV þ. 4185, þást C a D, pro k.ú. Šlapanice u Brna ze dne 1.6.2012 je oceĖovaná nemovitost zatížena zástavními právy smluvními a zástavním právem exekutorským, naĜízeními exekuce, exekuþními pĜíkazy k prodeji nemovitosti a
13
nepravomocnými doruþenými exekuþními pĜíkazy o zĜízení zástav.práva (podrobnČji – Dokumentace a skuteþnost výše v posudku a LV v pĜíloze). 2.3. ZávČry znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., Brno : 2.3.1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 2156/11-62 ze dne 5.6.2012 je uloženo vypracovat znalecký posudek. PĜedmČtem znaleckého posudku je bytová jednotka þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, na ulici Švehlova þ.or. 60, v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, Jihomoravský kraj, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 426/12410. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenČní nemovitosti, jejího pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2.3.2. OdpovČdi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410, ke dni 17.7.2012 odhadujeme ve výši
1.350.000,- Kþ. K oceĖované nemovitosti nebyla zjištČna žádná práva a závady, kromČ výše uvedených naĜízení exekucí, zástavních práv smluvních a zástavního práva exekutorského, exekuþních pĜíkazĤ k prodeji nemovitosti a nepravomocných doruþených exekuþních pĜíkazĤ o zĜízení zástav.práva. Tato zástavní práva, naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitosti a nepravomocné doruþené exekuþní pĜíkazy o zĜízení zástavního práva však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ nijak zohlednČna. PĜíslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v pĜíslušném spoluvlastnickém podílu s oceĖovaným bytem, které slouží výhradnČ spoleþnému užívání, je vyjmenováno výše v þásti B posudku. Jedná se o pĜíslušenství doplĖující funkþnost bytového domu. Toto pĜíslušenství je samostatnČ neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednČna v obvyklé cenČ oceĖovaného majetku.
14
D. Z Á V ċ R: Obvyklou cenu bytové jednotky þ. 1741/1 v bytovém domČ þ.p. 1741 a 1742 na pozemku p.þ. 2778/6, vþetnČ spoluvlastnického podílu na spoleþných þástech domu a pozemku ve výši 426/12410, ke dni 17.7.2012 odhadujeme ve výši :
1.350.000,- Kþ Slovy: jedenmiliontĜistapadesáttisíc korun þeských
Pozn.: Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledné obvyklé cenČ zohlednČna.
V BrnČ dne 21.8.2012
Seznam pĜíloh :
1. Fotodokumentace 2. Mapa oblasti 3. Výpisy z katastru nemovitostí 4. Náhled katastrální mapy
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 38 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu). 15
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/67 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavĤ, kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhady nemovitostí, tržní oceĖování majetku a tržní oceĖování podnikĤ rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j.701/ 92-OOD ze dne 7.12.1992 a þ.j. 230/97 - OOD ze dne 4.3.1998. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 195/12 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. VítČzslav Drkal zodpovČdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
16
Fotodokumentace
Celkový pohled na objekt
Vchod do bytového domu
Posuzovaný byt v 1.NP
Boþní pohled na byt
1.NP bytového domu
17
Mapa oblasti
18
