104, Brno. pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí

ZNALECKÝ

POSUDEK

číslo: 5119 – 390 / 13 o obvyklé ceně jednotek č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor – sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274

Vlastník nemovitostí dle LV :

Dvorská Ludmila Králova 279/9 Žabovřesky, 616 00 Brno

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno

Účel zpracování posudku :

Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí

Vypracovala :

Ing. Klára Schenková

V Brně dne 18.10.2013 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu

A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 2372/11-233 ze dne 9.9.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku jsou jednotky č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor – kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor – sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274, vše na LV č.1273. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitosti, jejího příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 2372/11-233 ze dne 21.6.2013 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Usnesení č.j. 030 EX 2372/11-285 ze dne 9.9.2013 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.10374 pro k.ú. Žabovřesky, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno – venkov, dne 10.10.2013, PÚ 6201/2013 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.1273 pro k.ú. Žabovřesky, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno – venkov, dne 10.10.2013, PÚ 6201/2013 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Žádost o sdělení termínu místního šetření ve věci č.j. 030 EX 2372/11-237 ze dne 24.6.2013 g) Oznámení ve věci č.j. 030 EX 2372/11-269 ze dne 9.8.2013 h) Poskytnutí součinnosti pana Jindřicha Stránského, Králova 9, Brno, č.j. 030 EX 2372/11-113 ze dne 3.11.2013 i) Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 j) Poskytnutí součinnosti paní Lucie Senža, Králova 9, Brno, č.j. 030 EX 2372/11113 ze dne 3.11.2013 2

k) Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, pozn.: v nájemní smlouvě nejsou čitelné některé údaje, především ty o výši sjednaného nájmu l) Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 m) Kopie - Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti uzavřená mezi Reiffeisen stavební spořitelnou, a.s., Koněvova 2747/99, Praha (zástavní věřitel) a Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (zástavce) ze dne 31.8.2009, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 8.9.2009 n) Kopie - Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem uzavřená mezi Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (zástavní věřitel) a Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (zástavci) ze dne 31.1.2011, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 31.1.2011 o) Kopie - Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jiřinou Dvorskou, Jitkou Dvorskou, Sárou Senžovou a Nikolou Senža, všichni bytem Králova 9, Brno (oprávnění z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010 p) Kopie - Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (oprávněná z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010 q) Kopie – Prohlášení vlastníka budovy č.p. 279 k.ú. Žabovřesky vč. příloh ze dne 15.2.2011, vlastník: Ludmila Dvorská, Králova 9, Brno, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 15.2.2011 r) Místní šetření provedené dne 14.8.2013 Ing. Klárou Schenkovou a Ing. Vítězslavem Drkalem ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., za účasti zástupců exekutorského úřadu Brno - město s) Fotodokumentace exteriéru nemovitosti pořízená při místním šetření t) Dopis ze dne 12.8.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci vyjádření ke svolání místního šetření u) Dopis ze dne 27.8.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci výzva v) Dopis ze dne 24.9.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci vyjádření k návrhu termínů k provedení místního šetření w) Informace o nemovitosti, resp. kancelářských prostorách v nemovitosti vč. jejich fotodokumentace pořízené na serveru: http://www.brnooffice.cz/ x) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění y) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze z) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 3

3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo vzhledem k pokusu o zpřístupnění nemovitosti svoláno místní šetření na den 14.8.2013 v 9 hodin. Na toto místní šetření se vyjma zástupců zpracovatele posudku dostavili zástupci exekutorského úřadu, ze strany povinné se nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, resp. pouze z ulice Králova. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor jednotek a jednotlivých konstrukcí. Dne 13.8.2013 znalecký ústav obdržel dopis od majitelky nemovitosti paní Ludmily Dvorské s informací, že dne 14.8.2013 nezajistí vstup do objektu a dále s výzvou o zaslání dvou možných návrhů termínů místního šetření po datu 1.10.2013. Dne 29.8.2013 jsme obdrželi od majitelky nemovitosti další dopis též s výzvou o návrh možných termínů místního šetření. Ze strany znaleckého ústavu byly paní Ludmile Dvorské písemně zaslány návrhy náhradních termínů místního šetření, a to dne 1.10.2013 a dne 8.10.2013. Dne 25.9.2013 jsme obdrželi od majitelky nemovitosti v řadě třetí dopis, ve kterém uvádí, že nezajistí vstup do objektu za účelem místního šetření a to z důvodu, že nájemci bytových a nebytových prostor, kteří jsou zároveň oprávnění z předkupního práva na jednotlivé bytové a nebytové jednotky, se jednoznačně vyjádřili v tom smyslu, že nesouhlasí s prohlídkami svých prostor, a to v žádném termínu a též s přihlédnutím ke skutečnosti, že dosud nebylo uzavřeno soudní řízení ve věci žaloby o vyloučení věci, konkrétně předmětných nemovitostí na ulici Králova 279/9, z výkonu rozhodnutí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi, především v důsledku neznepřístupnění oceňovaných bytových a nebytových jednotek.

B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle LV :

Dvorská Ludmila Králova 279/9 Žabovřesky, 616 00 Brno

Nemovitost dle LV č.10374 pro k.ú. Žabovřesky a obec Brno: - bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 - bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083

4

-

-

-

-

-

-

-

jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083 bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083 jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083 jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 2. Dokumentace a skutečnost :

Předmětem ocenění je pět bytových jednotek (a to v 1.NP byt 1+kk ve 2.NP byty 1+1 a 2+kk, ve 3.NP byty 3+kk a 2+kk), tři nebytové jednotky – kancelářské prostory a jedna nebytová jednotka – sklep. Veškeré jednotky se nachází ve zděném vnitřním řadovém bytovém domě č.p. 279 na ulici Králova č.o. 9, v Brně – Žabovřeskách. Ke každé bytové a nebytové jednotce přináleží příslušný podíl dle velikosti jednotky vč. příslušenství k bytovému domu č.p. 279 a k pozemku p.č. 3274 o velikosti 172 m2 v k.ú. Žabovřesky. Dle prohlášení vlastníka budovy ze dne 15.2.2011 (viz. Podklady pro zpracování znaleckého posudku) se jedná o: Byt č. 279/1 – dispozice: 3+kk, situován ve 3.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 85,2 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 852/4083, Byt č. 279/2 – dispozice: 2+kk, situován ve 3.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 49,2 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 492/4083, Kancelářský prostor č. 279/3 – sestávající se z dvou kanceláří, situován ve 2.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 42,4 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 424/4083, Byt č. 279/4 – dispozice: 2+kk, situován ve 2.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 41,9 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 419/4083, 5

Byt č. 279/5 – dispozice: 1+1, situován ve 2.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 38,5 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 385/4083, Kancelářský prostor č. 279/6 – sestávající se ze zádveří, koupelny s WC, kanceláře a zasedací místnosti, situován v 1.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 55,9 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 559/4083, Byt č. 279/7 – dispozice: 1+1, situován v 1.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 22,6 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 226/4083, Kancelářský prostor č. 279/8 – sestávající se ze zádveří, WC, dvou kanceláří, situován v 1.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 31,9 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 319/4083, Sklep č. 279/9 – sestávající se ze zádveří se schodištěm, předsíně, WC, skladu a sklepa, situován v 1.PP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 40,7 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 407/4083. Níže uvedený text popisuje nemovitost s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření, které proběhlo pouze z exteriéru. Bytový dům stojí v řadové zástavbě ulice Králova, má tři nadzemní podlaží a je částečně podsklepen. Půdorys domu je obdélníkový 15 x 11,09 m s obdélníkovým výběžkem směrem do dvora 3,05 x 1,9 m, výška do hřebene je 10,6 m, krov sedlový s vikýři do ulice a do dvora, 3.NP je řešeno jako podkroví, obsahující dva byty 3+kk a 2+kk bez půdy. Stáří domu je přibližně 100 let. Nadstavba 3.NP, resp. podkroví, byla provedena v roce 2008 (kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 12.8.2008). Dům má cihelné základy s dodatečným podbetonováním, svislé nosné konstrukce a obvodové stěny jsou zděné z pálené cihly na úrovni 1.PP až 2.NP, ve 3.NP, resp. podkroví, jsou zděné z Ytongu, krov je dřevný vázaný sedlového typu, krytinu tvoří pálená taška Tondach, stropy jsou dřevěné trámové vyztužené, schodiště je železobetonové s nadbetonovanými stupni, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna plastová s termoizolačními skly, střešní okna jsou dřevná Velux, vstupní dveře jsou plastové s termoizolačními skly, vnitřní pak dýhované zn. Sapelli, podlahy společných prostor jsou s keramickou dlažbou, vytápění je ústřední s kombinovanými plynovými kotli, elektro třífázové (230 a 400 V), proveden je rozvod teplé a studné vody, rozvod vody a kanalizace. Společné prostory sestávají z domovní centrální chodby v 1.NP (přístupné z ul. Králova) a dvouramenného schodiště s podestami do 2.NP a 3.NP. Přístupy do jednotlivých jednotek jsou z chodby, případně z podesty, vchod do nebytové jednotky v 1.NP je jak z chodby, tak samostatných vchodem přímo z ulice Králova. Celková výměra společných prostor v domě (chodby, podesty, schodiště) činí 44,4 m2. Brno je největším centrem Jihomoravského kraje, které má téměř 380 tisíc obyvatel a nabízí kompletní nabídku občanské vybavenosti. Oceňované nemovitosti jsou situovány v obytné zóně městské části Brno - Žabovřesky, která se nachází severozápadně od centra města Brna. Tato městská část patří mezi nejatraktivnější části města Brna z hlediska bydlení. Nachází se zde dostatečná občanská 6

vybavenost, lokalita je dobře obsluhována městskou hromadnou dopravou do centra města a dalších částí města. Jsou zde kompletní inženýrské sítě. Městská část BrnoŽabovřesky je obsluhována městskou hromadnou dopravou v rámci města Brna, zastávka MHD je v blízkosti domu. Dostupnost centra města Brna je výborná, výborné je z místa napojení i na městský okruh silniční dopravy. Volné plochy v okolí domu zaujímají komunikace a zatravněné plochy s trvalými porosty. Bytový dům s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami je situován při obousměrné komunikaci ul. Králova. Téměř oproti objektu je situován objekt gymnázia a základní školy, v těsném sousedství se pak nachází řada obchodů, restaurací a služeb. Parkování, i když kapacitně omezené, je přímo před objektem podél komunikace, nebo v potom v přilehlých ulicích. Přístup a příjezd k bytovému domu je zcela bezproblémový po zpevněné veřejné silnici a chodníku ulice Králova na pozemku p.č. 3301 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví statutárního města Brna. Dle LV č. 10374 pro k.ú. Žabovřesky ze dne 10.10.2013 je oceňovaná nemovitost zatížena v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • Zástavní právo smluvní ve výši 12.000.000,- Kč, oprávnění pro: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. • Věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č.pop. 279 v přízemí zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 • Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Jitka Dvorská, r.č. 555924/2601, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 • Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Jiřina Dvorská, r.č. 295211/514, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 • Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Nikola Sanža, r.č. 865319/0161, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 • Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Charlota Sára Sanža, r.č. 905202/4476, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 • Zástavní právo smluvní ve výši 2.000.000,- Kč, oprávnění pro: Jindřich Stránský, r.č. 880601/3920, Králova 279/9, Brno • 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Dále jsou na příslušném LV u všech jednotek č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 vedeny tzv. plomby (jednotky jsou dotčeny změnou právního vztahu), resp. každá z nich několika změnami právních vztahů. Dle náhledu do KN se plomby týkají především předmětů řízení – zástavní právo, poznámka, vlastnictví a předkupní právo. Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku.

7

Dle doložené kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (oprávněná z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010, je předmětem smlouvy především zřízení věcného práva ve prospěch oprávněné, které odpovídá věcnému břemeni, a to věcnému břemeni spočívajícímu v právu spoluužívání průchodu budovou č.p. 279 v k.ú. Žabovřesky (bytový dům s oceňovanými jednotkami) nacházející se v přízemí a zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275 v k.ú. Žabovřesky, věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a dle LV je povinnost k jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 a oprávnění pro parcelu 3275. Dle doložené kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jiřinou Dvorskou (nar. 11.2.1929), Jitkou Dvorskou (nar. 24.9.1955), Sárou Senžovou (nar. 2.2.1990) a Nikolou Senža (nar. 19.3.1986), všichni bytem Králova 9, Brno (oprávnění z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010, osoba povinná z věcného břemene zřídila ve prospěch osob oprávněných věcné břemeno výlučného doživotního bezplatného bydlení v domě č.p. 279 v části obce Žabovřesky postaveném na pozemku p.č. 3274 a věcné břemeno bezplatného výlučného užívání pozemku p.č. 3274. Oprávnění jsou na základě tohoto práva odpovídajícímu věcnému břemeni oprávněny nemovitosti užívat výlučně. Dále dle písemného sdělení vlastníka nemovitosti paní Ludmily Králové ze dne 24.9.2013 dosud nebylo uzavřeno soudní řízení ve věci žaloby o vyloučení věci, konkrétně předmětných nemovitostí na ulici Králova 279/9, z výkonu rozhodnutí. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 2 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné bez energií, zálohy na společné prostory ve výši 200,- Kč a fondu oprav ve výši 200,- Kč činí 4.500,- Kč/měsíc. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 je předmětem smlouvy jednotka č. 3 ve 3.NP, jednotka č. 6 v 1.NP, jednotka č. 8 v 1.NP, vše v domě č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.1.2010 do 31.12.2020, sjednané nájemné bez dodávky el. energie, plynu, vody, odvozu komunálního odpadu a ostatních služeb činí 97.824,- Kč/rok, tj. 750 Kč/rok/m2. Výši ročního nájemného je pronajímatel oprávněné počínaje dnem 1.ledna příslušného kalendářního roku na další obdobní upravit o částku odpovídají oficiálně míře meziročního růstu inflace oficiálně publikovaného Českým statistickým úřadem. Výše 750 Kč/rok/m2 je sjednána s ohledem na skutečnost, že nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Veškeré úpravy a nábytek budou po ukončení nájmu bezplatně převedeny do vlastnictví pronajímatele. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je 8

předmětem nájmu jednotka č. 1 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné není známo. Prodejem oceňované nemovitosti některá výše uvedená omezení vlastnického práva nezaniknou, především věcná břemena užívání a bydlení a věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou, dále nezaniknou uzavřené nájemní smlouvy do r. 2020 na dva byty a tři nebytové jednotky. Příslušenství bytového domu sloužící výhradně společnému užívání tvoří dle prohlášení vlastníka budovy pouze přípojky inženýrských sítí (vodovod, plynovod, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, NN). Jedná se o příslušenství, které je samostatně v podstatě neobchodovatelné. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceňovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav. 3. Výčet jednotlivých součástí oceňovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 3.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083 3.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 3.4. Bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083 3.5. Bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083 3.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 3.7. Bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083

9

3.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 3.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 4. Popis jednotlivých součástí oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 : Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 3+kk a je umístěn ve 3.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: 2x umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, vana a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené nadstavbě právě 3.NP v roce 2008, byt byl tak vybudován zcela nově. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Obývací pokoj s kk 42,20 Pokoj 11,40 Koupelna + WC 3,10 Ložnice 14,80 Koupelna + WC 7,30 Pracovna 6,40 85,20 m2 Podlahová plocha vč. příslušenství

10

4.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+kk a je umístěn ve 3.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, vana a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené nadstavbě právě 3.NP v roce 2008, byt byl tak vybudován zcela nově.. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Obývací pokoj s kk 29,30 Pokoj 11,40 Koupelna + WC 4,60 Šatna 3,90 49,20 m2 Podlahová plocha vč. příslušenství

4.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna ve 2.NP a sestává se ze dvou kanceláří. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky, jak je též patrné z fotodokumentace dostupné na serveru http://www.brnooffice.cz/. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlový ventil, topný systém jednotky.

11

Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v obdobní 2008 - 2010. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Kancelář 21,20 Kancelář 21,20 Podlahová plocha vč. příslušenství 42,40 m2

4.4. Bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+kk a je umístěn ve 2.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Pokoj s kk 14,30 Zádveří 3,40 Koupelna + WC 5,70 Pokoj 18,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 41,90 m2

12

4.5. Bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+1 a je umístěn ve 2.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Kuchyň 9,90 3,80 Zádveří Koupelna + WC 6,30 Pokoj 18,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 38,50 m2

4.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP a sestává se ze zádveří, koupelny s WC, kanceláře a zasedací místnosti. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky, jak je též patrné z fotodokumentace dostupné na serveru http://www.brnooffice.cz/. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, topný systém jednotky.

13

Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Zádveří 2,50 Koupelna + WC 5,20 Kancelář 12,30 Zasedací místnost 35,90 55,90 m2 Podlahová plocha vč. příslušenství

4.7. Bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 1+kk a je umístěn v 1.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Zádveří 3,10 Koupelna + WC 4,70 Pokoj s kk 14,80 Podlahová plocha vč. příslušenství 22,60 m2

14

4.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP a sestává se ze zádveří, WC a dvou kanceláří. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, WC a vest. splachovadlo. Jednotka je přístupná jak z domu tak přímo z ulice Králova a k datu místního šetření byla využívána jako recepce. Na oknech a dveřích do jednotky z ulice jsou provedeny venkovní shrnovací žaluzie. Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Zádveří 1,50 WC 1,20 Kancelář 13,60 15,60 Kancelář Podlahová plocha vč. příslušenství 31,90 m2

4.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.PP a sestává se ze zádveří se schodištěm, předsíně, WC, skladu a sklepa. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení jednotky. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, WC a vest. splachovadlo. 15

Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m2] Zádveří se schodištěm 3,90 Předsíň 3,90 WC 1,90 Sklad 7,50 Sklep 23,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 40,70 m2

C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo vzhledem k pokusu o zpřístupnění nemovitosti svoláno místní šetření na den 14.8.2013 v 9 hodin. Na toto místní šetření se vyjma zástupců zpracovatele posudku dostavili zástupci exekutorského úřadu, ze strany povinné se nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, resp. pouze z ulice Králova. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor jednotek a jednotlivých konstrukcí. Následná komunikace znaleckého ústavu Stavexis s vlastníkem nemovitosti paní Dvorskou ohledně pokusu o zpřístupnění nemovitosti je podrobněji popsána v kap. A.3. Místní šetření tohoto posudku. K tomuto tak lze pouze podotknout, že nebyl naplněn odst. IV. příslušného usnesení, ve kterém byla povinnému a manželce povinného uložena povinnost umožnit prohlídku nemovitostí a jejich příslušenství potřebnou k provedení ocenění. Zpracovatel tak jednoznačně nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za případné rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi, především v důsledku neznepřístupnění oceňovaných bytových a nebytových jednotek. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v části B posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 14.8.2013. 16

1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. 17

U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné

18

obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je obvykle významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. V tomto případě bude určena hodnota výnosová a hodnota porovnávací, které mají u tohoto druhu majetku obvykle nejlepší vypovídající schopnost. Na základě použitých metod bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Věcná hodnota stanovena v tomto případě není, neboť tato by zde vystupovala spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku.

19

2. Ocenění majetku : 2.1. Výnosová hodnota oceňovaného majetku : Pro stanovení výše obvyklého nájemného za užitnou plochu bytových a nebytových jednotek byla provedena analýza běžně dosahovaných nájmů za obdobné prostory ve srovnatelných lokalitách. U nebytových jednotek č. 279/3, 279/6, 279/8 - kanceláří je v současné době sjednán nájem na dobu určitou do 31.12.2020 ve výši 750 Kč/m2/rok, toto nájemné je dle našeho názoru výrazně nižší než obvyklé v lokalitě, což je jak ze smlouvy vyplývá též z důvodu, že současný nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Dále jsou na základě dostupných nájemních smluv pronajaty bytové jednotky č. 279/1 a č. 279/2 a to obě na dobu určitou do 30.6.2020, kdy u jednotky č. 279/1 není známa výše nájmu a u jednotky č. 279/2 je sjednané nájemné ve výši 4.500,- Kč/měsíc, resp. 1.098 Kč/m2/rok. Na základě analýzy trhu s ohledem na technický stav, je pro stanovení výnosové hodnoty majetku nájemné uvažováno v obvyklé výši a to u bytů vč. příslušenství ve výši 1.800 – 2.000,- Kč/m2/rok v závislosti na velikosti bytu a dispozičnímu uspořádání, u kanceláří vč. příslušenství ve výši 2.000,- Kč/m2/rok a u sklepa vč. příslušenství ve výši 1.000,- Kč/m2/rok, což dle našeho názoru odpovídá výši nájemného dosažitelného za obdobné prostory v této i srovnatelných lokalitách. Ve výpočtu je dále uvažován výpadek nájemného ve výši 5 % u bytů a 10 % u nebytových prostor (výborná lokalita, bezproblémový pronájem, žádaná velikost jednotek, dostatek kancelářských prostorů v rámci Brna). Pro určení běžných výdajů je aplikován zjednodušený model odpočtu nákladů procentem z kalkulovaných příjmů, určeným odhadem po elementární analýze jednotlivých nákladových položek (daň z nemovitosti, roční pojistné staveb, průměrné roční náklady na údržbu, odhadované průměrné náklady na správu nemovitostí, odpisy či amortizace). Podíl nákladů na kalkulovaných příjmech se odhaduje vzhledem k faktu, že bytový dům je ve velmi dobrém technickém stavu, ve výši 20 %. Míra kapitalizace je uvažována jednotná u bytových i nebytových jednotek ve výši 6,50 % s ohledem na současnou výnosovost bezrizikových investic a specifická rizika předmětných nemovitostí daná zejména charakterem majetku, umístěním bytového domu a možnými způsoby využití. 2.1.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/1 85,20 150,00 1 800,00 Celkem 85,20

20

Koef. 0,950

Kč/měsíc Nájemné 12 141,00 145 692 145 692

Výpočet výnosové hodnoty: Nájemné Souhrnné náklady ve výši 20 %

Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 145 692 29 138 6,50 %

Míra kapitalizace: Stabilizovaný roční výnos Výpočet: Výnosová hodnota:

116 554 100 * 116 554 / 6,50 = 1 793 138 1 793 138 Kč

279/1 - celkem:

Výnosová hodnota

1 793 138 Kč

2.1.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/2 49,20 150,00 1 800,00 Celkem 49,20

Koef. Kč/měsíc Nájemné 0,950 7 011,00 84 132 84 132

Výpočet výnosové hodnoty: Nájemné Souhrnné náklady ve výši 20 % Míra kapitalizace: Stabilizovaný roční výnos Výpočet: Výnosová hodnota:

Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 84 132 16 826 6,50 % 67 306 100 * 67 306 / 6,50 = 1 035 477 1 035 477 Kč

279/2 - celkem:

Výnosová hodnota

1 035 477 Kč

2.1.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/3 - kanceláře 42,40 166,67 2 000,00 Celkem 42,40

21





61 056 100 * 61 056 / 6,50 = 939 323 939 323 Kč

279/3 - kanceláře - celkem:

Výnosová hodnota

939 323 Kč




Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 71 649 14 330 6,50 % 57 319 100 * 57 319 / 6,50 = 955 317 955 317 Kč

279/4 - celkem:

Výnosová hodnota

955 317 Kč


22





52 668 100 * 52 668 / 6,50 = 810 277 810 277 Kč

279/5 - celkem:

Výnosová hodnota

810 277 Kč

2.1.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/6 55,90 166,67 2 000,00 Celkem 55,90



Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 100 620 20 124 6,50 % 80 496 100 * 80 496 / 6,50 = 1 238 400 1 238 400 Kč

279/6 - celkem:

Výnosová hodnota

1 238 400 Kč


23





34 352 100 * 34 352 / 6,50 = 528 492 528 492 Kč

279/7 - celkem:

Výnosová hodnota 528 492 Kč

2.1.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/8 31,90 166,67 2 000,00 Celkem 31,90



Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] 57 420 11 484 6,50 % 45 936 100 * 45 936 / 6,50 = 706 708 706 708 Kč

279/8 - celkem:

Výnosová hodnota

706 708 Kč

2.1.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok 279/9 40,70 83,33 1 000,00 Celkem 40,70

24





29 304 100 * 29 304 / 6,50 = 450 831 450 831 Kč

279/9 - celkem:

Výnosová hodnota

450 831 Kč

2.1.10. Souhrn výnosových hodnot: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Plocha (m2)

Název

Bytová jednotka č. 279/1 Bytová jednotka č. 279/2 Nebytová jednotka č. 279/3 - kanceláře Bytová jednotka č. 279/4 Bytová jednotka č. 279/5 Nebytová jednotka č. 279/6 - kanceláře Bytová jednotka č. 279/7 Nebytová jednotka č. 279/8 - kanceláře Nebytová jednotka č. 279/9 - sklep

85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Výnosová hodnota

1 793 138,00 Kč 1 035 477,00 Kč 939 323,00 Kč 955 317,00 Kč 810 277,00 Kč 1 238 400,00 Kč 528 492,00 Kč 706 708,00 Kč 450 831,00 Kč

2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Pro vytvoření představy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostí bude využito v minulosti realizovaných prodejů bytů a nabídkových cen realitních kanceláří nebytových prostorů nacházejících se v obdobně atraktivních lokalitách města Brna. Pro analýzu porovnávací hodnoty jsou tedy využity údaje o následujících nemovitostech: Srovnávací nemovitost č.1: Bytová jednotka č. 3020/15 v bytovém domě č.p. 3020 v k.ú. Žabovřesky, byt v osobním vlastnictví, o velikosti 2+1 na ulici Foustkova, Brno - Žabovřesky s lodžií a sklepem v 1.NP. Byt situován ve 4. NP cihlového domu ze 4.NP. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na domě a pozemcích p.č. 4384/1, 4387/2, 4387/3 a 4387/4. Dům je po celkové revitalizaci (fasáda, zateplení, střecha, voda, plyn, odpady, nová kotelna, úprava společných prostor). Dispozice: ložnice 19,2 m2, pokoj 17 m2, obytná kuchyně 15,3 m2, předsíň. Byt má nová plastová okna s trojsklem, žaluzie, sítě proti hmyzu. Samostatná měřidla včetně topení. Orientace bytu SZ a JV. Celková plocha bytu činí 64 m2+ sklep 4 m2 + lodžie 3 m2. Prodejní cena v 3/2013 činila 2.900.000,- Kč, tj. 43.348,- Kč/m2 užitné plochy bytu se zohledněním lodžie s koef. 0,3 a sklepa s koef. 0,5. 25

Srovnávací nemovitost č.2: Bytová jednotka s dispozicí 2+1 ve zděném bytovém domě na ul. Kotlářská 14, v Brně, k.ú. Veveří. Bytový dům byl postaven v roce 1923, v posledních deseti letech byla provedena fasáda domu z uliční strany, na části vestavba podkroví, zároveň byla provedena nová střešní krytina. Byt je po částečných rekonstrukcích a modernizacích v posledních deseti letech, kdy v bytě byla provedena nová kuchyňská linka, dlažby, koupelna a WC, nové vytápění vč. kotle a radiátorů, nové dveře a obložkové zárubně, renovace oken a parket v obytných místnostech. Vytápění v bytě je ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody též plynovým kotlem. Byt je situován v 6.NP se všemi okny do rušné ulice Kotlářská, byt orientován na sever. Za domem se nachází oddychový vnitroblok, který společně užívají obyvatelé přilehlých domů, resp. bytů. Užitná plocha bytu činí 66,48 m2, plocha balkonu činí 6,42 m2 a plocha sklepní kóje činí 2,8 m2. Prodejní cena v 7/2013 činila 2.650.000,- Kč, tj. 37.962,- Kč/m2 užitné plochy bytu se zohledněním lodžie s koef. 0,3 a sklepní kóje s koef. 0,5.

Srovnávací nemovitost č.3: Byt 2+kk při ulici Antonína Slavíka 10, Brno – Černá Pole. Dispozice bytu: společné prostory v domě zpřístupňují chodbu (halu) bytu, která po levé straně od vstupu do bytu zpřístupňuje koupelnu společnou s WC, oproti vstupu je situován obývací pokoj s kuchyňským koutem a napravo od vstupu je situována ložnice. V 1.PP domu je situován sklep. Byt je situován ve 3.NP. Bytový dům: čtyřpodlažní zděná budova, podsklepená s užitným podkrovím. V suterénu (tento částečně nad terénem) se nachází sklepy, společné prostory v domě, průjezd a nebytová jednotka - garáž. Ostatní podlaží jsou využívány výhradně k bydlení. Byt i dům jsou po kompletní zdařilé rekonstrukci a modernizaci v letech 2003 - 2004. Užitná plocha bytu činí 46,08 m2 + sklep 5 m2. Započitatelná plocha bytu činí 48,58 m2 se zohledněním sklepa s koef. 0,5. Prodej v 4/2013 za částku 2.300.000,- Kč, tj. 47.345 Kč/m2 započitatelné plochy bytu.

26

Srovnávací nemovitost č.4: Podkrovní bytová jednotka o velikosti 3+kk v nově zbudovaném 7.NP (vestavba dvou bytů v půdním prostoru) na pravé straně, umístěná v bytovém domě na ulici Grohova 41 v Brně. Byt byl kolaudován v roce 2005. Řadový zděný dům má 1 podzemní a 7 nadzemních podlaží, s výtahem do 6.NP. V 1.PP se nachází technické zázemí domu a společné prostory. V 1.NP až 6.NP se nachází vždy tři byty. V nově zbudovaném 7.NP (vestavba v půdním prostoru) se nachází dva byty. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s taškovou pálenou krytinou, vnější fasáda je břízolitová, schodiště je z litého terasa. Bytová jednotka: Dělící svislé zdivo a příčky jsou z YTONGU, provedeny sádrokartonové podhledy, zateplení. Okna jsou plastová včetně prosklené stěny na terasu, dveře dřevěné plné a částečně prosklené, obložkové zárubně. V obytných místnostech je položena laminátová podlaha, na WC, v koupelně, na terase a v zádveří je položena keramická dlažba. V kuchyňském koutu se nachází kuchyňská linka s keramickým obkladem, plynovým sporákem a dřezem. Koupelna a WC mají keramický obklad. V koupelně je umístěna rohová vana a umyvadlo, na WC je závěsný záchod. Proveden je rozvod vody, plynu, kanalizace a elektroinstalace. Vytápění je zajišťováno z plynového kotle v provedení turbo umístěného na WC. Podlaha koupelny a terasy je elektricky vyhřívaná s regulací teploty. Elektroinstalace a rozvod topení - provedeno v mědi. Ohřev teplé vody je zajišťován také z plynového kotle. Dispozice : Vstup do bytu je ze společné chodby do zádveří, které zpřístupňuje další místnosti bytu. Vpravo je možný vstup na WC, do koupelny a do ložnice. Vlevo se vstupuje do druhé ložnice a rovně do pokoje s kuchyňským koutem. V pokoji je dále možný vstup na terasu. Obytná plocha bytu činí 70,33 m2 + terasa 4,5 m2. Prodejní cena v 3/2012 činila 3.250.000,- Kč, tj. 45.340,- Kč/m2 při započtení plochy terasy s koef. 0,3. Srovnávací nemovitost č.5: Byt č.15 na Rostislavově náměstí o velikosti 2+kk, je umístěn ve 4.NP. K bytu náleží sklepní kóje o velikosti 1,41 m2 a dále spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku pod stavbou. Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky, v některých místnostech (WC, předsíň a koupelna) provedeny SDK pohledy, keramické obklady provedeny v koupelně a na WC, dveře dřevěné plné a částečně prosklené do obložkových zárubní, okna plastová, povrchy podlah – keramická dlažba a plovoucí podlaha, vytápění – centrální z plynové kotelny 27

umístěné v 1.NP domu, radiátory, byt má vlastní předávací stanici, provedeny rozvody vody z veřejného řádu, kanalizace do veřejné kanalizační stoky a el.energie 230/400 V, plyn v bytě není, ohřev vody – centrální z plynové kotelny, vybavení kuchyní – kuchyňská linka, dřez, digestoř, el.trouba, sklokeramická varné desky, vestavěná lednička a myčka, vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo a splachovací záchod, v bytě je domácí telefon. Podlahová plocha bytu činí 57,97 m2. Novostavba z roku 2009. Započitatelná plocha bytu činí při zohlednění plochy sklepní kóje koef. 0,5 výměru 58,68 m2. Prodej v 6/2012 za 2.737.150,- Kč, tj. 46.645,- Kč/m2 užitné plochy bytu se zohledněním sklepní kóje s koef. 0,5. Srovnávací nemovitost č.6: Prodej bytu 3+kk v novostavbě na ulici Sochorova v Brně - Žabovřeskách, projektu Rezidence Sochorova. Byt prodán během výstavby bytového domu na jaře 2013. Kolaudace domu proběhla v září 2013. Byt situován ve 2.NP, jeho výměra činí 83,5 m2 + terasa 10 m2, sklepní kóje 3 m2. Prodejní cena na jaře 2013 činila 3.680.000,- Kč, tj. 41.818 Kč/m2 užitné plochy bytu se zohledněním terasy s koef. 0,3 a sklepní kóje s koef. 0,5.

28

Srovnávací nemovitost č.7:

Prodej v 7/2012 za 2.850.000,- Kč, tj. 41.066,- Kč/m2 užitné plochy bytu.

29


Prodej v 9/2012 za 3.200.000,- Kč, tj. 37.209,- Kč/m2 užitné plochy bytu.

30


Prodej v 9/2012 za 7.000.000,- Kč, při uvažování dvou garážových stání ve výši 500.000,- Kč, činí částka za byt 6.500.000,- Kč, tj. 56.818,- Kč/m2 užitné plochy bytu. 31

Srovnávací nemovitost č.10: Nabídka prodeje novostavby obchodního prostoru v Brně – Žabovřeskách, ul. Rosického náměstí. Výměra jednotky činí 34,5 m2 a nachází se v 1.NP se vstupem přímo z ulice. Prostor je ideální pro jakýkoliv typ služeb, prodeje nebo restaurace. Obchodní prostory se nacházejí na frekventovaném místě u zastávky MHD (tramvaj, bus) na rohu ulic Rosického náměstí, Sochorova. Polyfunkční objekt má 5 podlaží, dvě podzemní, v 1. a 2. nadzemním podlaží jsou k dispozici prodejny a kancelářské prostory. Plánované dokončení únor 2014. Nabídková cena RK vč. DPH a provize činí 1.603.008,- Kč, tj. . 47.148,- Kč/m2 užitné plochy jednotky. Dále v rámci objektu se nabízí kanceláře o výměře 67 – 138 m2 situované ve 2.NP, za cenu vč. DPH ve výši 46.323,- Kč/m2.

Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím výše uvedených srovnávacích nemovitostí po zvážení a srovnání jejich charakteristik. Jako srovnávací byly vybrány takové nemovitosti, které zobrazují určitý průřez v daném segmentu trhu nemovitostí a umožní odvodit ukazatel porovnávací hodnoty na jednotku užitné podlahové plochy. U nabídkových cen realitní kanceláře je nutné uvažovat s možným snížením ceny běhy prodeje a to ve výši 10 – 20 %. Výsledná porovnávací hodnota nemovitosti je stanovena dle využití daných prostor: byty...................................................43.000,- Kč/m2 – 47.000,- Kč/m2 nebytové prostory - kanceláře..........40.000,- Kč/m2 nebytové prostory – sklep................20.000,- Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Název

Plocha (m2)


85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Jednotková porovnávací Porovnávací hodnota hodnota (Kč/m2) 3 663 600,00 Kč 43 000,00 2 214 000,00 Kč 45 000,00 1 696 000,00 Kč 40 000,00 1 885 500,00 Kč 45 000,00 1 732 500,00 Kč 45 000,00 2 236 000,00 Kč 40 000,00 1 062 200,00 Kč 47 000,00 1 276 000,00 Kč 40 000,00 814 000,00 Kč 20 000,00

Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky – celkem : Porovnávací hodnota

32

3 663 600 Kč


2 214 000 Kč

Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky – celkem : Porovnávací hodnota

1 696 000 Kč


1 885 500 Kč


1 732 500 Kč

Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky – celkem : Porovnávací hodnota

2 236 000 Kč


1 062 200 Kč

Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky – celkem : Porovnávací hodnota 33

1 276 000 Kč

Jiný nebytový prostor č. 279/6 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky – celkem : Porovnávací hodnota

814 000 Kč

2.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Majetek má následující silné stránky: Právně bezproblémový přístup i příjezd k bytovému domu s oceňovanými jednotkami Velmi dobrý stav bytového domu a bytových jednotek po kompletní rekonstrukci a nadstavbě 3.NP v roce 2008 Atraktivní lokalita v rámci města Brna Dostatek občanské vybavenosti v okolí Výborná dostupnost centra města Brna, zastávka MHD v blízkosti Mezi slabé stránky patří: Omezené možnosti parkování přímo v místě K bytovým a nebytovým jednotkám nenáleží žádné příslušenství ve formě sklepů a balkónů, vyjma jednoho balkónu na úrovni 3.NP Bytové jednotky č. 279/1 a č. 279/2 jsou zatíženy nájemními smlouvami na dobu určitou do 30.6.2020, kdy nájem za byt č. 279/1 není zpracovateli posudku znám a za byt č. 279/2 je sjednán nižší, než kterého by bylo možno v dané lokalitě běžně dosáhnout Nebytové jednotky – kanceláře č. 279/3, č. 279/9 a č. 279/8 jsou zatíženy nájemní smlouvou na dobu určitou do 31.12.2020, kdy sjednaný nájem je nižší než kterého by bylo možno v dané lokalitě běžně dosáhnout Veškeré jednotky č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 jsou zatížené věcnými břemeny výlučného doživotního bezplatného bydlení v domě č.p. 279 v části obce Žabovřesky postaveném na pozemku p.č. 3274 a věcnými břemeny bezplatného výlučného užívání pozemku p.č. 3274, oprávnění pro: Jiřinu Dvorskou, Jitku Dvorskou, Sáru Charlottu Senža a Nikolou Senža Věcné břemeno na dobu neurčitou spočívající v právu spoluužívání průchodu budovou č.p. 279 v k.ú. Žabovřesky nacházející se v přízemí a zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275 v k.ú. Žabovřesky Nemovitost zatížena zástavními právy smluvními, exekucemi a plombami 34

Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a nájemních práv, ve výši (po zaokrouhlení): 3 650 000,- Kč

Obvyklá cena


Obvyklá cena

Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a nájemních práv, ve výši (po zaokrouhlení): 1 700 000,- Kč

Obvyklá cena


Obvyklá cena


Obvyklá cena

35


Obvyklá cena


Obvyklá cena


Obvyklá cena

Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a nájemních práv, ve výši (po zaokrouhlení): 800 000,- Kč

Obvyklá cena

Dle LV č.10374, část B a C, pro k.ú. Žabovřesky ze dne 10.10.2013 jsou oceňovaná nemovitosti zatíženy dvěmi zástavními právy smluvními, věcným břemenem spoluužívání průchodu budovou, věcnými břemeny užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou (nar. 11.2.1929), Jitku Dvorskou (nar. 24.9.1955), Sáru Charlotta Senža (nar. 2.2.1990) a Nikolu Senža (nar. 19.3.1986), exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a plombami (podrobněji – Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze). Dále je nemovitost zatížena nájemními smlouvami a dle písemného sdělení vlastníka nemovitosti paní Ludmily Králové též dosud nebylo uzavřeno soudní řízení ve věci žaloby o vyloučení věci, konkrétně předmětných

36

nemovitostí na ulici Králova 279/9, z výkonu rozhodnutí (podrobněji – Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze). Výše uvedená omezení nejsou ve výsledných obvyklých cenách nijak zohledněna. 2.4. Stanovení hodnoty věcného břemene užívání a bydlení: 2.4.1. Pro Sáru Charlottu Senža nar. 2.2.1990: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí právem odpovídajícím věcnému břemeni užívání a bydlení pro Sáru Charlottu Senža nar. 2.2.1990. Příslušné věcné břemeno užívání je takového charakteru, že značně ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, jedná se tedy jednoznačně o závadu znehodnocující všechny bytové i nebytové jednotky v domě. Důležitou skutečností je, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jednoznačně nedefinuje závazný postup, kterým by mělo být v jednotlivých případech příslušné právo odpovídající věcnému břemeni oceňováno. Dosah negativního vlivu věcného břemene na hodnotu nemovitosti bude stanoven na základě přirovnání k ročnímu užitku, který při uplatnění práv z věcného břemene nemůže vlastník nemovitosti teoreticky po dobu trvání práva věcného břemene čerpat. Bude tedy stanoven odhad obvyklé ceny věcného břemene, respektive odhad částky nutné k vyplacení oprávněné, a to jako součet diskontovaných konstantních příjmů po dobu předpokládaného dalšího trvání práva věcného břemena dle vzorce: U x (qn – 1) / (qn x i). Doba dalšího trvání práva věcného břemene: v mnohých případech je tato odhadnuta (stanovena) s využitím údajů statistického úřadu o průměrné délce dožití. Pro tento konkrétní případ vyplývá ze statisticky zpracované délky dalšího žití pro ženu ve věku 23 let předpokládaná délka dalšího žití 58 let. Nicméně vzhledem k tomu, že je obtížné (mimo to bývá toto předmětem diskuze i z hlediska etického) odhadnout délku dožití, bude dle ustálených a vžitých pravidel uvažováno s délkou dalšího trvání VB ve výši doplňku do 99 let (vychází se z tzv. pravděpodobnostního modelu), tedy 76 let (99 – 23). Roční užitek je odhadnut z čistého dosažitelného nájemného při pronájmu nemovitosti v dané lokalitě a to jednotky č. 279/1 ve výši 12.780,- Kč/měsíc, tj. 153.360,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/2 ve výši 7.380,Kč/měsíc, tj. 88.560,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/3 ve výši 7.067,- Kč/měsíc, tj. 84.800,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/4 ve výši 6.285,- Kč/měsíc, tj. 75.420,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/5 ve výši 5.775,- Kč/měsíc, tj. 69.300,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/6 ve výši 9.317,- Kč/měsíc, tj. 111.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/7 ve výši 3.767,- Kč/měsíc, tj. 45.200,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/8 ve výši 5.317,- Kč/měsíc, tj. 63.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/9 ve výši 3.392,- Kč/měsíc, tj. 40.700,Kč/jednotka/rok. Míra kapitalizace je uvažována ve výši 6,5 %.

37

2.4.1.1. Jednotka č. 279/1 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 153.360,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065

Obecná cena věcného břemena Cvb Vzorec použitý pro výpočet:

Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 153.360,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 2.339.695,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 2.350.000,- Kč. 2.4.1.2. Jednotka č. 279/2 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 88.560,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 84.800,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i) 38


U = 75.420,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 69.300,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 69.300,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 1.057.257,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1.050.000,- Kč. 2.4.1.6. Jednotka č. 279/6 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: 39

U = 111.800,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065

Úročitel:

q = 1,065

Obecná cena věcného břemena Cvb Vzorec použitý pro výpočet: Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i) Výpočet : Cvb = 111.800,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 1.705.646,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1.700.000,- Kč. 2.4.1.7. Jednotka č. 279/7 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 45.200,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 45.200,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 689.582,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 700.000,- Kč. 2.4.1.8. Jednotka č. 279/8 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 63.800,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 63.800,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 973.347,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 950.000,- Kč.

40

2.4.1.9. Jednotka č. 279/9 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel: Obecná cena věcného břemena Cvb Vzorec použitý pro výpočet:

U = 40.700,- Kč n = 76 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065 Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 40.700,- Kč x (1,06576 – 1) / (1,06576 x 0,065) = 620.929,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 600.000,- Kč. 2.4.1.10. Souhrn hodnot věcných břemen pro Sáru Charlottu Senža: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Plocha (m2)

Název


85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Hodnota VB

2 350 000,00 Kč 1 350 000,00 Kč 1 300 000,00 Kč 1 150 000,00 Kč 1 050 000,00 Kč 1 700 000,00 Kč 700 000,00 Kč 950 000,00 Kč 600 000,00 Kč

2.4.2. Pro Nikolu Senža nar. 19.3.1986: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí právem odpovídajícím věcnému břemeni užívání a bydlení pro Nikolu Senža nar. 19.3.1986. Příslušné věcné břemeno užívání je takového charakteru, že značně ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, jedná se tedy jednoznačně o závadu znehodnocující všechny bytové i nebytové jednotky v domě. Důležitou skutečností je, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jednoznačně nedefinuje závazný postup, kterým by mělo být v jednotlivých případech příslušné právo odpovídající věcnému břemeni oceňováno. Dosah negativního vlivu věcného břemene na hodnotu nemovitosti bude stanoven na základě přirovnání k ročnímu užitku, který při uplatnění práv z věcného břemene nemůže vlastník nemovitosti teoreticky po dobu trvání práva věcného břemene čerpat. Bude tedy stanoven odhad obvyklé ceny věcného břemene, respektive odhad částky nutné k vyplacení oprávněné, a to jako součet diskontovaných konstantních příjmů po dobu předpokládaného dalšího trvání práva věcného břemena dle vzorce: 41

U x (qn – 1) / (qn x i). Doba dalšího trvání práva věcného břemene: v mnohých případech je tato odhadnuta (stanovena) s využitím údajů statistického úřadu o průměrné délce dožití. Pro tento konkrétní případ vyplývá ze statisticky zpracované délky dalšího žití pro ženu ve věku 27 let předpokládaná délka dalšího žití 54 let. Nicméně vzhledem k tomu, že je obtížné (mimo to bývá toto předmětem diskuze i z hlediska etického) odhadnout délku dožití, bude dle ustálených a vžitých pravidel uvažováno s délkou dalšího trvání VB ve výši doplňku do 99 let (vychází se z tzv. pravděpodobnostního modelu), tedy 72 let (99 – 27). Roční užitek je odhadnut z čistého dosažitelného nájemného při pronájmu nemovitosti v dané lokalitě a to jednotky č. 279/1 ve výši 12.780,- Kč/měsíc, tj. 153.360,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/2 ve výši 7.380,- Kč/měsíc, tj. 88.560,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/3 ve výši 7.067,- Kč/měsíc, tj. 84.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/4 ve výši 6.285,- Kč/měsíc, tj. 75.420,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/5 ve výši 5.775,- Kč/měsíc, tj. 69.300,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/6 ve výši 9.317,- Kč/měsíc, tj. 111.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/7 ve výši 3.767,- Kč/měsíc, tj. 45.200,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/8 ve výši 5.317,- Kč/měsíc, tj. 63.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/9 ve výši 3.392,- Kč/měsíc, tj. 40.700,Kč/jednotka/rok. Míra kapitalizace je uvažována ve výši 6,5 %. 2.4.2.1. Jednotka č. 279/1 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 153.360,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 153.360,- Kč x (1,06572 – 1) / (1,06572 x 0,065) = 2.334.055,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 2.350.000,- Kč. 2.4.2.2. Jednotka č. 279/2 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel: 42

U = 88.560,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 84.800,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 75.420,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 75.420,- Kč x (1,06572 – 1) / (1,06572 x 0,065) = 1.147.851,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1.150.000,- Kč.

43


U = 69.300,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 111.800,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 45.200,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i) 44


U = 63.800,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 40.700,- Kč n = 72 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


45

2.4.2.10. Souhrn hodnot věcných břemen pro Nikolu Senža: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Plocha (m2)

Název


85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Hodnota VB


2.4.3. Pro Jitku Dvorskou nar. 24.9.1955: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí právem odpovídajícím věcnému břemeni užívání a bydlení pro Jitku Dvorskou nar. 24.9.1955. Příslušné věcné břemeno užívání je takového charakteru, že značně ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, jedná se tedy jednoznačně o závadu znehodnocující všechny bytové i nebytové jednotky v domě. Důležitou skutečností je, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jednoznačně nedefinuje závazný postup, kterým by mělo být v jednotlivých případech příslušné právo odpovídající věcnému břemeni oceňováno. Dosah negativního vlivu věcného břemene na hodnotu nemovitosti bude stanoven na základě přirovnání k ročnímu užitku, který při uplatnění práv z věcného břemene nemůže vlastník nemovitosti teoreticky po dobu trvání práva věcného břemene čerpat. Bude tedy stanoven odhad obvyklé ceny věcného břemene, respektive odhad částky nutné k vyplacení oprávněné, a to jako součet diskontovaných konstantních příjmů po dobu předpokládaného dalšího trvání práva věcného břemena dle vzorce: U x (qn – 1) / (qn x i). Doba dalšího trvání práva věcného břemene: v mnohých případech je tato odhadnuta (stanovena) s využitím údajů statistického úřadu o průměrné délce dožití. Pro tento konkrétní případ vyplývá ze statisticky zpracované délky dalšího žití pro ženu ve věku 58 let předpokládaná délka dalšího žití 25 let. Nicméně vzhledem k tomu, že je obtížné (mimo to bývá toto předmětem diskuze i z hlediska etického) odhadnout délku dožití, bude dle ustálených a vžitých pravidel uvažováno s délkou dalšího trvání VB ve výši doplňku do 99 let (vychází se z tzv. pravděpodobnostního modelu), tedy 41 let (99 – 58). Roční užitek je odhadnut z čistého dosažitelného nájemného při pronájmu nemovitosti v dané lokalitě a to jednotky č. 279/1 ve výši 12.780,- Kč/měsíc, tj. 153.360,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/2 ve výši 7.380,- Kč/měsíc, tj. 88.560,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/3 ve výši 7.067,- Kč/měsíc, tj. 84.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/4 ve výši 6.285,- Kč/měsíc, tj. 75.420,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/5 ve výši 5.775,- Kč/měsíc, tj. 69.300,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/6 ve výši 9.317,- Kč/měsíc, tj. 111.800,46

Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/7 ve výši 3.767,- Kč/měsíc, tj. 45.200,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/8 ve výši 5.317,- Kč/měsíc, tj. 63.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/9 ve výši 3.392,- Kč/měsíc, tj. 40.700,Kč/jednotka/rok. Míra kapitalizace je uvažována ve výši 6,5 %. 2.4.3.1. Jednotka č. 279/1 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 153.360,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 88.560,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 84.800,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065

Úročitel:

q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 75.420,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 69.300,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 69.300,- Kč x (1,06541 – 1) / (1,06541 x 0,065) = 985.526,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1.000.000,- Kč.

48


U = 111.800,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 45.200,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 63.800,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

49


U = 40.700,- Kč n = 41 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 40.700,- Kč x (1,06541 – 1) / (1,06541 x 0,065) = 578.801,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 600.000,- Kč. 2.4.3.10. Souhrn hodnot věcných břemen pro Jitku Dvorskou: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Plocha (m2)

Název


85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Hodnota VB


2.4.4. Pro Jiřinu Dvorskou nar. 11.2.1929: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí právem odpovídajícím věcnému břemeni užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou nar. 11.2.1929. Příslušné věcné břemeno užívání je takového charakteru, že značně ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, jedná se tedy jednoznačně o závadu znehodnocující všechny bytové i nebytové jednotky v domě. Důležitou skutečností je, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jednoznačně nedefinuje závazný postup, kterým by mělo být v jednotlivých případech příslušné právo odpovídající věcnému břemeni oceňováno.

50

Dosah negativního vlivu věcného břemene na hodnotu nemovitosti bude stanoven na základě přirovnání k ročnímu užitku, který při uplatnění práv z věcného břemene nemůže vlastník nemovitosti teoreticky po dobu trvání práva věcného břemene čerpat. Bude tedy stanoven odhad obvyklé ceny věcného břemene, respektive odhad částky nutné k vyplacení oprávněné, a to jako součet diskontovaných konstantních příjmů po dobu předpokládaného dalšího trvání práva věcného břemena dle vzorce: U x (qn – 1) / (qn x i). Doba dalšího trvání práva věcného břemene: v mnohých případech je tato odhadnuta (stanovena) s využitím údajů statistického úřadu o průměrné délce dožití. Pro tento konkrétní případ vyplývá ze statisticky zpracované délky dalšího žití pro ženu ve věku 84 let předpokládaná délka dalšího žití 6 let. Nicméně vzhledem k tomu, že je obtížné (mimo to bývá toto předmětem diskuze i z hlediska etického) odhadnout délku dožití, bude dle ustálených a vžitých pravidel uvažováno s délkou dalšího trvání VB ve výši doplňku do 99 let (vychází se z tzv. pravděpodobnostního modelu), tedy 15 let (99 – 84). Roční užitek je odhadnut z čistého dosažitelného nájemného při pronájmu nemovitosti v dané lokalitě a to jednotky č. 279/1 ve výši 12.780,- Kč/měsíc, tj. 153.360,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/2 ve výši 7.380,- Kč/měsíc, tj. 88.560,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/3 ve výši 7.067,- Kč/měsíc, tj. 84.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/4 ve výši 6.285,- Kč/měsíc, tj. 75.420,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/5 ve výši 5.775,- Kč/měsíc, tj. 69.300,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/6 ve výši 9.317,- Kč/měsíc, tj. 111.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/7 ve výši 3.767,- Kč/měsíc, tj. 45.200,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/8 ve výši 5.317,- Kč/měsíc, tj. 63.800,Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/9 ve výši 3.392,- Kč/měsíc, tj. 40.700,Kč/jednotka/rok. Míra kapitalizace je uvažována ve výši 6,5 %. 2.4.4.1. Jednotka č. 279/1 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné: Počet let dalšího trvání věcného břemena: Uvažovaná míra kapitalizace: Uvažovaná míra kapitalizace setinná: Úročitel:

U = 153.360,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)

Výpočet : Cvb = 153.360,- Kč x (1,06515 – 1) / (1,06515 x 0,065) = 1.441.993,- Kč Hodnota věcného břemene po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1.450.000,- Kč.

51


U = 88.560,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 84.800,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 75.420,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i) 52


U = 69.300,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 111.800,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 45.200,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065

Úročitel:

q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 63.800,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


U = 40.700,- Kč n = 15 let u = 6,50 % i = 0,065 q = 1,065


Cvb = U x (qn – 1) / (qn x i)


54

2.4.4.10. Souhrn hodnot věcných břemen pro Jiřinu Dvorskou: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Plocha (m2)

Název


85,2 49,2 42,4 41,9 38,5 55,9 22,6 31,9 40,7

Hodnota VB

1 450 000,00 Kč 850 000,00 Kč 800 000,00 Kč 700 000,00 Kč 650 000,00 Kč 1 050 000,00 Kč 450 000,00 Kč 600 000,00 Kč 400 000,00 Kč

2.5. Stanovení hodnoty věcného břemene spoluužívání průchodu budovou: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí, resp. jednotek, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a to věcnému břemeni spočívajícímu v právu spoluužívání průchodu budovou č.p. 279 v k.ú. Žabovřesky (bytový dům s oceňovanými jednotkami) nacházející se v přízemí a zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275 v k.ú. Žabovřesky, věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou. Dle prohlášení vlastníka společné prostory v 1.NP sloužící jako průchod budovou mají výměru 21,6 m2. Příslušné věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou je takového charakteru, že jen v malé míře ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti a to především z důvodu, že se nijak nedotýká oceňovaných jednotek jako takových, ale pouze společných částí domu, resp. pouze společných částí domu na úrovni přízemí. Jedná se tedy o závadu pouze mírně znehodnocující komfort využívání společných prostor v domě, kdy tyto jsou zatíženy pohybem osob k pozemku p.č. 3275. Důležitou skutečností je, že zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jednoznačně nedefinuje závazný postup, kterým by mělo být v jednotlivých případech příslušné právo odpovídající věcnému břemeni oceňováno. Z hlediska užitku jde typově o věcné břemeno tzv. „závady na nemovitosti povinného“, neboť vlastnická práva povinného jsou jednoznačně omezena možností průchodu domem dalších osob. Takto bude také na ocenění věcného břemene jako závady na nemovitostech povinného pohlíženo. Je třeba si uvědomit, že věcné břemeno není nájmem, není zde tedy nájemní smlouva a není ani stanoveno nájemné. Vztah vznikne jednorázově, zpravidla bezplatně nebo za jednorázovou úplatu. Úkolem ocenění je tedy stanovit, jaká je přiměřená výše této úplaty, aby přiměřeně kompenzovala újmu povinného nebo vyjadřovala užitek oprávněného. Lze také hovořit o částce, která uložena na přiměřený úrok by v budoucnu dávala částky, které by po celou dobu trvání břemena přiměřeně újmu kompenzovaly nebo vyjadřovali užitek oprávněného. Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná vlastně o ocenění výnosové – součet budoucích

55

částek (zisků nebo ztrát), diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu, resp. roční užitek se kapitalizuje přiměřenou kapitalizační mírou. V tomto případě bude pro výpočet věcného břemene použitý obecně známý vzorec pro tzv. věčnou rentu:

CV = z x kK = 1 / (u/100%) kde: z – roční užitek u – úroková míra Rozsah věcného břemene: dle prohlášení vlastníka společné prostory v 1.NP sloužící jako průchod budovou mají výměru 21,6 m2. Stanovení ročního užitku: pro výpočet ročního užitku je věcné břemeno přirovnáno k pronájmu průchodu domem. Zmíněné právo omezuje vlastníka nemovitosti v možnostech jeho využití do takové míry, že užitek odvozený z pronájmu této části domu je charakteru zmíněných práv nejbližší. Roční užitek bude v tomto případě stanoven ve výši obvyklého nájmu za srovnatelné velmi omezeně využitelné prostory, přičemž za toto obvyklé nájemné je možné u takto omezeně využitelných částí domu, které běžně nejsou běžně samostatně pronajímány, považovat částku 500 Kč/m2/rok. Stanovení úrokové míry: míra kapitalizace bude vzhledem k lokalitě, možnostem využití, a době trvání VB, tedy tzv. „rizikovosti“ stanovena ve výši 7,00 %. Výpočet kapitalizace ročního užitku – ocenění věcného břemene - roční užitek: (500,- Kč/m2/rok) x 21,6 m2 = 10.800,- Kč úroková míra: 7,00 % Výpočet výnosové hodnoty – obvyklé ceny: CV = z x kK = z x 1 / (u/100%) = 10.800,- Kč / 7,00 x 100 = 154.286,- Kč Obvyklá cena věcného břemene související s jednotlivými jednotkami: Jednotka č. 279/1 279/2 279/3 279/4 279/5 279/6 279/7 279/8 279/9

Obvyklá cena celého VB

154 286,00 Kč

Id. podíl na společných částech domu 852/4083 492/4083 424/4083 419/4083 385/4083 559/4083 226/4083 319/4083 407/4083

56

Obvyklá cena id. podílu Obvyklá cena id. podílu na VB na VB po zaokrouhlení 32 000,00 Kč 32 194,87 Kč 18 500,00 Kč 18 591,41 Kč 16 000,00 Kč 16 021,86 Kč 16 000,00 Kč 15 832,93 Kč 14 500,00 Kč 14 548,15 Kč 21 000,00 Kč 21 123,16 Kč 8 500,00 Kč 8 539,95 Kč 12 000,00 Kč 12 054,18 Kč 15 379,48 Kč 15 500,00 Kč

2.6. Zohlednění práv na některých jednotkách spočívající v uzavřených nájemních smlouvách: V současné době jsou uzavřeny tři nájemní smlouvy a sice: - Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, - Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, - Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 2 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné bez energií, zálohy na společné prostory ve výši 200,- Kč a fondu oprav ve výši 200,- Kč činí 4.500,- Kč/měsíc. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 1 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné není známo. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 je předmětem smlouvy jednotka č. 3 ve 3.NP, jednotka č. 6 v 1.NP, jednotka č. 8 v 1.NP, vše v domě č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno – Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.1.2010 do 31.12.2020, sjednané nájemné bez dodávky el. energie, plynu, vody, odvozu komunálního odpadu a ostatních služeb činí 97.824,- Kč/rok, tj. 750 Kč/rok/m2. Výši ročního nájemného je pronajímatel oprávněné počínaje dnem 1.ledna příslušného kalendářního roku na další obdobní upravit o částku odpovídají oficiálně míře meziročního růstu inflace oficiálně publikovaného Českým statistickým úřadem. Výše 750 Kč/rok/m2 je sjednána s ohledem na skutečnost, že nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Veškeré úpravy a nábytek budou po ukončení nájmu bezplatně převedeny do vlastnictví pronajímatele. Sjednané nájemné generuje v následující letech, resp. do konce 6 měsíce 2020 u bytů a do konce roku 2020 u nebytových prostorů, jistý příjem pro vlastníka nemovitosti, kdy odhadem příjmy za byt č. 297/2 bude činit přibližně v období 11/2013 – 6/2020, tj.80 měsíců x 4.500,- Kč částku přibližně 360 tis. Kč. Příjmy za nebytové prostory č. 297/3, 297/6, 297/8 budou činit (bez zohlednění inflace) přibližně v období 11/2013 – 12/2020, tj. 86 měsíců x 8.152,- Kč částku 701.072,- Kč, což odpovídá v případě jednotky č. 279/3 přibližné částce 230 tis. Kč, jednotky č. 279/6 přibližně částce 300 tis. Kč a jednotky č. 279/8 přibližně částce 170 tis. Kč. 57

Příjmy za byt č. 297/1 nebyly zjištěny, neboť v dostupné nájemní smlouvě jsou tyto údaje nečitelné. Pokud bychom do výpočtu uvažovali nájemné v obvyklé výši činilo by toto přibližně 1.800,- Kč/m2/rok, resp. 150 Kč/m2/měsíc x 85,2 m2 x 80 měsíců částku 1 mil. Kč. 2.7. Zohlednění závad na jednotlivých jednotkách spočívající ve zřízených věcných břemenech a zohlednění práv na některých jednotkách spočívající v uzavřených nájemních smlouvách na dobu určitou: Zohlednění závad na jednotlivých bytových a nebytových jednotkách spočívající ve zřízených věcných břemenech bydlení a užívání bytových a nebytových jednotek vč. příslušenství a pozemku a věcného břemene průchodu budovou a dále zohlednění práv z uzavřených nájemních smluv. 2.7.1. Jednotka č. 279/1 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB)

3.650.000,- Kč 2.350.000,- Kč 2.350.000,- Kč 2.200.000,- Kč 1.450.000,- Kč 32.000,- Kč - 4.732.000,- Kč, tj. 0,- Kč

Pozn.: Jisté příjmy (zisk) za byt č. 297/1 nebyly zjištěny, neboť v dostupné nájemní smlouvě jsou údaje o výši nájemného nečitelné. Pokud by jsme do výpočtu uvažovali nájemné v obvyklé výši, činilo by toto přibližně 1.800,- Kč/m2/rok, resp. 150 Kč/m2/měsíc x 85,2 m2 x 80 měsíců, tj. částku přibližně 1 mil. Kč. Z výše uvedeného výpočtu vyplývá, že tento zisk by na výslednou obvyklou cenu nemovitosti vč. zohlednění vlivu VB a uzavřené nájemní smlouvy neměl žádný vliv. 2.7.2. Jednotka č. 279/2 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 2.200.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 1.350.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 1.350.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 1.250.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 850.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 18.500,- Kč Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 360.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB uzavřené nájemní smlouvy) - 2.255.500,- Kč, tj. 0,- Kč

58

2.7.3. Jednotka č. 279/3 1.700.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 1.300.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 1.300.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 1.200.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 800.000,- Kč 16.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 230.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB a uzavřené nájemní smlouvy) - 2.686.000,- Kč, tj. 0,- Kč 2.7.4. Jednotka č. 279/4 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) 2.7.5. Jednotka č. 279/5

1.900.000,- Kč 1.150.000,- Kč 1.150.000,- Kč 1.050.000,- Kč 700.000,- Kč 16.000,- Kč - 2.166.000,- Kč, tj. 0,- Kč

Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB)

1.750.000,- Kč 1.050.000,- Kč 1.050.000,- Kč 1.000.000,- Kč 650.000,- Kč 14.500,- Kč - 2.014.500,- Kč, tj. 0,- Kč

2.7.6. Jednotka č. 279/6 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 2.250.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 1.700.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 1.700.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 1.600.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 1.050.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 21.000,- Kč 300.000,- Kč Zisk plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB a uzavřené nájemní smlouvy) - 3.521.000,- Kč, tj. 0,- Kč

59

2.7.7. Jednotka č. 279/7 1.050.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 700.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 700.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 650.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 450.000,- Kč 8.500,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) - 1.458.500,- Kč, tj. 0,- Kč 2.7.8. Jednotka č. 279/8 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 1.300.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 950.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 950.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 900.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 600.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 12.000,- Kč 170.000,- Kč Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB uzavřené nájemní smlouvy) 1.942.000,- Kč, tj. 0,- Kč 2.7.9. Jednotka č. 279/9 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 800.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Sáru Charlottu Senža 600.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Nikolu Senža 600.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jitku Dvorskou 600.000,- Kč Obvyklá cena VB pro Jiřinu Dvorskou 400.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 15.500,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) - 1.415.500,- Kč, tj. 0,- Kč

60

D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

3.650.000,- Kč Slovy: třimilionyšestsetpadesáttisíc korun českých

Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

2.200.000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstětisíc korun českých

Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

1.700.000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsettisíc korun českých

61


1.900.000,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsettisíc korun českých

Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

1.750.000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých


2.250.000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěpadesáttisíc korun českých


1.050.000,- Kč Slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých

62


1.300.000,- Kč Slovy: jedenmiliontřistatisíc korun českých

Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

800.000,- Kč Slovy: osmsettisíc korun českých

Pozn.1: Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna omezení vlastnického práva, jako jsou zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, plomby a žaloby, věcná břemena užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou, Jitku Dvorskou, Sáru Charlottu Senža a Nikolu Senža, věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č. p. 279 a uzavřené nájemní smlouvy. Pozn.2: Příslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v příslušném spoluvlastnickém podílu s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami, které slouží výhradně společnému užívání, je vyjmenováno výše v části B posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu. Toto příslušenství je samostatně neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna ve výsledných obvyklých cenách oceňovaných nemovitostí.

63

Při zohlednění jednoznačně negativního vlivu věcných břemen a také uzavřené nájemné smlouvy váznoucích ne jednotlivých (některých) jednotkách, lze vyslovit následující závěr: Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši:

0,- Kč Slovy: nula korun českých

Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši:


Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši:


64









65



Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno – Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši:


Pozn.1: Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna omezení vlastnického práva, jako jsou zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, plomby a žaloby. Naopak zohledněna jsou věcná břemena užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou, Jitku Dvorskou, Sáru Charlottu Senža a Nikolu Senža, věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č. p. 279 a uzavřené nájemní smlouvy. Pozn.2: Příslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v příslušném spoluvlastnickém podílu s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami, které slouží výhradně společnému užívání, je vyjmenováno výše v části B posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu. Toto příslušenství je samostatně neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna ve výsledných obvyklých cenách oceňovaných nemovitostí.

V Brně dne 18.10.2013 Seznam příloh : 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Fotodokumentace ze dne 14.8.2013 Náhled katastrální mapy Mapy oblasti 2x Výpis z katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka budovy 3x Nájemní smlouva 2x Smlouva o zřízení věcného břemene 66

Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 135 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).

ZNALECKÁ

DOLOŽKA

Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 390/13 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.

Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel

Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu

67

Pohled na bytový dům z ulice Králova

68

69

70

104, Brno. pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí

Recommend Documents