ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5728 – 7 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 na pozemcích p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1, zapsaných na LV č. 782, vše v k.ú. Petřvald u Nového Jičína, obci Petřvald, Moravskoslezský kraj
Vlastník nemovitostí:
Škývara Jiří, Mjr. Nováka 1373/8, Hrabůvka, 700 30 Ostrava Bačíková Věra, Hlavní třída 1020/57, Poruba, 708 00 Ostrava
id. 1/2 id. 1/2
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 19.1.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 129/13-78 ze dne 3.11.2014 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id. 1/2 na pozemcích p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1, zapsaných na LV č. 782, vše v k.ú. Petřvald u Nového Jičína, obci Petřvald, Moravskoslezský kraj. Úkolem znalce je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž pro každou jednotlivou nemovitou věc. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 129/13-78 ze dne 3.11.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno–město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 129/13-80 ze dne 5.11.2014 vydané Exekutorským úřadem Brno–město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína, vyhotovený dne 3.11.2014 d) Kopie mapy bývalého pozemkového katastru, map. list V.S. XVII-11-20 ze dne 8.1.2015 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín, č. PÚ 2958/2014-804 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetření provedené dne 8.12.2014 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí a z vlastní databáze j) Zpráva o nebezpečí povodně získaná z internetových stránek České asociace pojišťoven http://www.cap.cz/ k) Záznamy realitní databáze MOISES l) Informace o umístění oceňovaných http://www.google.cz/maps
2
pozemků
z internetových
stránek
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 8.12.2014 v 10:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný nedostavil. Při místním šetření byla provedena prohlídka posuzovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí:
LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína: Bačíková Věra, Hlavní třída 1020/57, id. 1/2 Poruba, 708 00 Ostrava Škývara Jiří, Mjr. Nováka 1373/8, id. 1/2 Hrabůvka, 700 30 Ostrava
Nemovitosti zapsané na LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína: -
pozemek p.č. 1214/2
169 m 2
ostatní plocha, ostatní komunikace
Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK) -
pozemek pozemek pozemek pozemek
p.č. 939 p.č. 940 p.č. 941/2 p.č. 1214/1
325 m 2 2.827 m 2 17.766 m 2 1.244 m 2
2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/2 na pozemcích p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1, zapsaných na LV č. 782, vše v k.ú. Petřvald u Nového Jičína, obci Petřvald, Moravskoslezský kraj. Oceňované pozemky tvoří jednotný celek v jižní části obce Petřvald, který je rozdělen silnicí I/58 na severní a jižní část. Pozemky se nacházejí na okraji občanské zástavby sousedící s obdělávanou ornou půdou. Pozemek p.č. 1214/2 je situován v proluce mezi domy, ostatní oceňované pozemky na tento pozemek na jeho jižní části navazují. Pozemky p.č. 941/2, p.č. 940 a p.č. 1214/1 jsou přeťaty silnicí 1. třídy I/58 spojující města Rožnov pod Radhoštěm a Ostravu. Pozemky (p.č. 939 a části pozemků p.č. 941/2, p.č. 940 a p.č. 1214/1), které se nacházejí jižně od silnice I/58 jsou součástí rozsáhlého zemědělského lánu a jsou pravidelně obdělávány, pozemky severně od zmíněné komunikace jsou oploceny a užívány dle sdělení sousedky paní Marie Lénertové povinným panem Škývarou. Oplocení však nesouhlasí s evidencí v katastru nemovitostí a částečně zasahuje i na pozemky ve vlastnictví SJM Lénert Pavel a Lénertová Marie. 3
Na pozemcích p.č. 941/2 a p.č. 940 se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří. Dále se na pozemku p.č. 941/2 nachází příslušenství ve formě dvou vedlejších staveb (chata a plechový sklad) neevidované v KN, oplocení a přípojek inženýrských sítí (voda, rozvody el. energie). Bližší specifikace oceňovaných pozemků, včetně údajů z katastru nemovitostí, jejich popis a skutečné využití, je uvedeno níže v posudku. Obec Petřvald se nachází v Moravskoslezském kraji, v okrese Nový Jičín přičemž leží asi 15 km severovýchodně od města Nový Jičín. Obec má přibližně 1800 obyvatel. Občanská vybavenost odpovídá velikosti obce, je pošta, matrika, škola, zdravotnické zařízení, mateřská škola, restaurace a další základní služby. Z inženýrských síti jsou v obci provedeny rozvody elektřiny, vody, plynu i kanalizace. Obec je vzdálena cca 10 km od nájezdu na dálnici D1. Dle České asociace pojišťoven jsou lokality s oceňovanými pozemky vedeny v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle platného ÚP obce Petřvald, je část oceňovaných pozemků p.č. 941/2 a p.č. 940 vedena jako návrhová plocha - SO - Plochy smíšené obytné.
4
Dle LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dne 3.11.2014 je oceňovaný majetek zatížen v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • 3x Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Revírní bratrská pokladna, zdravotní pojišťovna • 2x Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Česká průmyslová zdravotní pojišťovna • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Kooperativa pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Česká podnikatelská pojišťovna, a.s. • Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: KHM servis s.r.o. • 3x Zástavní právo zákonné, oprávnění pro: Finanční úřad Ostrava III • 18x Zástavní právo soudcovské, oprávnění pro: Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava • 7x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 8x Nařízení exekuce Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu na oceňovaném majetku výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení, rizika a jiná nájemní práva nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 8.12.2014.
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemky 3.2. Příslušenství 3.2.1. Chata 3.2.2. Plechový sklad 3.3. Trvalé porosty
5
4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Pozemky: LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína LV č.
782
p. č.
1214/2
druh pozemku, způsob využití
Ostatní plocha, ostatní komunikace
výměra (m2)
169
podíl povinného
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
1/2
Přístup je zajištěn pozemkem p.č. 236/8 jiná plocha, ostatní plocha ve vlastnictví obce Petřvald. Pozemek je rovinatý, zatravněný a nachází se na něm travní porost. Žádné příslušenství se na předmětném pozemku nenachází.
Pozemky ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK)
782
939
325
1/2
782
940
2.827
1/2
782
941/2
17.766
1/2
6
Pozemek je součástí rozsáhlého a pravidelně obdělávaného zemědělského lánu, přičemž přístupný je z nezpevněné polní cesty a po právní stránce je přístup zajištěn z pozemku p.č. 1337/3 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Ředitelství silnic a dálnic ČR. Charakter pozemku je mírně svažitý. Pozemek je silnicí I/58 rozdělen na dvě rozdílné části, jižní část je součástí rozsáhlého a pravidelně obdělávaného zemědělského lánu, severní část je spolu s částmi pozemků p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 oplocena a užívána jako zahrada povinným. Pozemek je přístupný přes ostatní oceňované pozemky. Charakter pozemku je mírně svažitý a nachází se na něm příslušenství v podobě oplocení. Rovněž se na pozemku nachází trvalé travní porosty různého druhu a stáří. Pozemek je silnicí I/58 rozdělen na dvě rozdílné části, jižní část je součástí rozsáhlého a pravidelně obdělávaného zemědělského lánu, severní část je spolu s částmi pozemků p.č. 940 a p.č. 1214/1 oplocena a užívána jako zahrada povinným. Pozemek je přístupný ze zpevněné cesty na pozemku p.č. 939/2 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví obce Petřvald. Charakter pozemku je mírně svažitý a nachází se na něm příslušenství v podobě oplocení, přístřešku na dříví, plechového skladu, chaty se zastřešeným posezením a přípojek inženýrských sítí (voda, el. energie). Rovněž se na pozemku nachází trvalé travní porosty různého druhu a stáří.
LV č.
p. č.
782
1214/1
druh pozemku, způsob využití
LV č. 782 celkem:
výměra (m2)
podíl povinného
1.244
1/2
22.331
m2
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty) Pozemek je silnicí I/58 rozdělen na dvě rozdílné části, jižní část je součástí rozsáhlého a pravidelně obdělávaného zemědělského lánu, severní část je spolu s částmi pozemků p.č. 940 a p.č. 941/2 oplocena a užívána jako zahrada povinným. Pozemek je přístupný přes ostatní oceňované pozemky. Charakter pozemku je rovinatý a kromě oplocení se na předmětném pozemku nenachází žádné příslušenství.
4.3. Příslušenství Na pozemcích p.č. 941/2 a p.č. 940 se nachází dvě vedlejší stavby (chata a plechový sklad) neevidované v KN a příslušenství ve formě oplocení a přípojek inženýrských sítí (voda, rozvody el. energie). 4.3.1. Chata
Jedná se o jednoduchý objekt částečně z PUR panelů a částečně z dřevěné konstrukce s plochou střechou situovaný na pozemku p.č. 941/2. Objekt je přízemní, půdorysně tvaru dvou sousedících obdélníků. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Na objektu jsou osazena pravděpodobně ocelová okna s jednoduchým zasklením a vstupní dveře jsou plné dřevěné. Objekt je připojen na vodovodní přípojku a přípojku el. energie. Pozn.: Vzhledem k nezpřístupnění objektu nebyl tento zaměřen, z tohoto důvodu není určena zastavěná plocha, ani plocha užitná, či vypočten obestavěný prostor. 4.3.2. Plechový sklad
Přízemní sklad dřevěné konstrukce obdélníkového půdorysu se zvýšeným morálním opotřebením. Krytina je tvořena plachtou a na sklad navazuje přístřešek, který však částečně zasahuje na pozemek p.č. 939/2 ve vlastnictví SJM Lénert Pavel a Lénertová Marie. Pozn.: Vzhledem k nezpřístupnění objektu nebyl tento rovněž zaměřen, z tohoto důvodu není určena zastavěná plocha, ani plocha užitná, či vypočten obestavěný prostor. 4.4. Trvalé porosty Na pozemcích p.č. 941/2, p.č. 940 a p.č. 1214/2 se nachází trvalé travní porosty ve formě stromů a keřů různého druhu a stáří.
7
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 8.12.2014 v 10:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný nedostavil. Při místním šetření byla provedena prohlídka posuzovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a nepravdivými informacemi. Ocenění je provedeno dle stavu k datu místního šetření, tedy ke dni 8.12.2014.
1. Metodika ocenění: 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací:
8
- Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav 9
procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné 10
obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod: Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je poměrně významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena pouze hodnota porovnávací, která má však u tohoto majetku nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny. Výnosová hodnota stanovena není, protože případné dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností.
2. Ocenění nemovitosti : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
720500 Petřvald u Nového Jičína 599743 Petřvald 1 801 CZ0804 Nový Jičín Moravskoslezský kraj (Moravskoslezsko) 11
2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Srovnávací nemovitost č. 1:
12
Srovnávací nemovitost č. 2:
13
Srovnávací nemovitost č. 3:
14
Srovnávací nemovitost č. 4:
15
Srovnávací nemovitost č. 5:
16
Srovnávací nemovitost č. 6:
17
Srovnávací nemovitost č. 7: Nabídka stavebního pozemku o výměře 1.904 m 2 v lokalitě Mošnov. Pozemek je možno rozdělit na dvě parcely o velikosti 904 m 2 a 1.000 m 2. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku - elektřina, voda, plyn. Příjezd na pozemek je zajištěn ze dvou stran, nachází se v blízkosti hlavní komunikace celoročně udržované. Nabídková cena RK činí 914.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 480,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 8: Nabídka stavebního pozemku o výměře 2.206 m 2 v lokalitě Petřvald, okres Nový Jičín. Na parcele stojí stará budova určená buď k rekonstrukci, nebo k demolici. Pozemek je v mírném svahu v zástavbě rodinných domů, částečně oplocený. IS na hranici pozemku vč. veřejné kanalizace. Rozměry jsou: délka 80 m, šířka na horní straně 43 m a na dolní 18 m. Nabídková cena RK činí 880.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 399,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 9: Nabídka prodeje pozemku určeného k výstavbě rodinných domů v obci Trnávka u Nového Jičína. Rozloha pozemku je 4.000 – 6.200 m 2, dle potřeby je možno pozemek dále dělit. Pozemek se nachází na pěkném, slunném místě v klidné části obce. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci, inženýrské sítě jsou v dosahu. Nabídková cena RK činí 2.040.000,- Kč, tj. 340,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 10: Nabídka stavebního pozemku o výměře 4.203 m 2 k prodeji v části obce Staré Vsi nad Ondřejnicí. Parcela je v ÚP vedena na výstavbu rodinného bydlení a nenachází se v záplavovém pásmu. Na hranici pozemku je plyn, elektřina. Voda není. Příjezd po asfaltové komunikaci. Nabídková cena RK činí 2.311.650,- Kč, tj. 550,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 11: Nabídka stavebního pozemku ve Staré vsi nad Ondřejnicí – Košatka. Pozemek je určen k výstavbě RD a splňuje veškeré parametry pro okamžitou výstavbu: inženýrské sítě na hranici pozemku (voda, elektřina a plyn – kanalizace v obci zatím není), nová příjezdová cesta, terénní úpravy. Příjezd je zajištěn po zpevněné komunikaci, poslední úsek cesty je soukromý a je na něm zřízeno věcné břemeno ve prospěch majitelů prodávané parcely. Parcela má výměru 1 152 m 2. Nabídková cena RK činí 633.600,- Kč, tj. 550,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 12: Nabídka prodeje souboru tří sousedících zemědělských pozemků, které tvoří jeden funkční celek ve Staré Bělé o celkové výměře 14.923 m 2. Jedná se o ornou půdu vhodnou k obdělávání. Příjezdová cesta je obecní. Nabídková cena RK činí 350.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 23,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 13: Nabídka prodeje zemědělského pozemku v obci Skotnice na parcelách o velikosti 2.320 m 2, 5.027 m 2, 832 m 2, 124 m 2 tvořících jeden celek o celkové výměře 8.303 m 2. Pozemek původně určen k výstavbě lehkého průmyslu, dnes změna probíhá změna na individuální výstavbu pro bydlení. Nabídková cena RK činí 295.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 36,- Kč/m 2. 18
Srovnávací nemovitost č. 14: Nabídka prodeje smíšených pozemků z prodeje majetkové podstaty - trvalý trávní porost (louky) směrem na Polanku nad Odrou v rovině nedaleko jízdárny 20.764 m 2 a k tomu patří polní cesta ostatní komunikace 104 m 2. Další pozemky se nachází za ul. Klečkovou s příjezdem po obecní komunikaci spojenou polní cestou s přípojem na asfaltovou komunikaci až Ostravy Výškovice a jedná se o 10.564 m 2 trvalý trávní porost, na který navazuje orná půda 55.866 m 2, vedle těchto pozemků je podélně a z části i jako polní cesta ostatní plocha o velikosti 3.539 m 2 a končí lesním pozemkem rozlohou o velikosti 35.928 m 2 nedaleko obratiště tramvajové dopravy Ostrava - Výškovice. Celková výměra nabízených pozemků činí 126.765 m 2. Nabídková cena RK činí 4.817.080,- Kč, tj. po zaokrouhlení 36,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 15: Nabídka zemědělského pozemku o výměře 10.590 m 2 k prodeji v okrajové lokalitě Polanky nad Odrou. Jedná se o rovinatý pozemek s obecní přístupovou komunikací. Velmi dobrá bonita půdy. Celková výměra nabízeného pozemku činí 10.590 m 2. Nabídková cena RK činí 225.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 21,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č. 16: Nabídka zemědělského pozemku k prodeji o výměře 29.074 m 2 u města Příbor. Pozemek je v územním plánu vedený jako orná půda a do budoucna je v těsné blízkosti naplánovaný obchvat města. V současné době je pronajat jako zemědělská půda. Nabídková cena RK činí 488.000,- Kč, tj. po zaokrouhlení 17,- Kč/m 2. Srovnávací nemovitost č.17: Záznam databáze MOISES č. 21456, dle kterého proběhl prodej zemědělského pozemku za částku 23,73 Kč/m 2.
19
20
Srovnávací nemovitost č.18: Záznam databáze MOISES č. 20661, dle kterého proběhl prodej zemědělského pozemku za částku 10,00 Kč/m 2.
21
Srovnávací nemovitost č.19: Záznam databáze MOISES č. 21456, dle kterého proběhl prodej zemědělského pozemku za částku 32,00 Kč/m 2.
22
V platném územním plánu obce jsou části pozemků o celkové výměře cca 1000 m 2 zařazeny v ploše bydlení. Zbylé pozemky jsou v zóně zemědělské výroby, kde stavba rodinného domu není přípustná. Komentář: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitostem, je porovnávací hodnota stanovena diferencovaně, a to v případě nezpřístupněné chaty včetně plechového skladu jednotně ve výši 150.000,- Kč, kdy tato hodnota je pouze za stavby bez pozemkového zázemí. V případě pozemků je rozhodujícím faktorem umístění a to, zdali se nachází pozemek severně od silnice I/58, či jižně. Pozemky nacházející se severně, resp. jejich části jsou v aktuálním územním plánu obce Petřvald vedeny jako návrhové plochy smíšené stavební. Na pozemcích sousedících s oceňovanými již dokonce výstavba započala. Tento fakt je v návrhu jednotkové ceny zohledněn. Pozemky jižně od silnice I/58 jsou uvažovány jako orná půda. Příslušná část pozemků ležících severně od silnice I/58 byla pomocně odečtena z katastrální mapy. Stavba (chata) včetně plechového skladu neevidovaná v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2 bez pozemku, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj – celkem: Porovnávací hodnota
150 000,- Kč
Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí je tak stanovena ve výši: Parcela č.
Výměra (m 2)
Druh pozemku, způsob využití
1214/2
169
ostatní plocha, ostatní komunikace, severně od komunikace I/58
939
325
jižně od silnice I/58
800
severně od silnice I/58
940 941/2
2 027
jižně od silnice I/58
5 000
severně od silnice I/58
12 766
Jednotková porovnávací hodnota (Kč/m 2)
Porovnávací hodnota celkem (Kč)
100,00
16 900,00
20,00
6 500,00
100,00
80 000,00
20,00
40 540,00
100,00
500 000,00
jižně od silnice I/58
20,00
255 320,00
jižně od silnice I/58
20,00
24 880,00
1214/1 1 244 Výměra 22 331 celkem (m2 ) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
924 140,00
2.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : Pro stanovení, resp. odhadnutí obvyklé ceny oceňovaného majetku byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí.
23
Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu stavby (chata) včetně plechového skladu neevidované v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2, bez pozemku, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve výši: Obvyklá cena
150 000,- Kč
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 stavby (chata) včetně plechového skladu neevidované v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2 bez pozemku, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary činí: Obvyklá cena id. 1/2
75 000,- Kč
Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemků p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 evidovaných na LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve výši: Obvyklá cena
900 000,- Kč
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ pozemků p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 evidovaných na LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary činí: Obvyklá cena id. 1/2
450 000,- Kč
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 evidovaných na LV č. 782 a stavbě (chata) včetně plechového skladu neevidované v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2, vše v k.ú. Petřvald u Nového Jičína a obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary, odhadujeme ve výši
Obvyklá cena
525 000,- Kč
Dle LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dne 3.11.2014, jsou oceňované nemovitosti, resp. spoluvlastnický podíl příslušející povinnému, zatíženy zástavními právy exekutorskými, zákonnými, soudcovskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti a nařízeními exekuce. Vše podrobněji viz Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze.
24
K oceňovanému majetku se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná jiná práva a závady, kromě výše uvedených zástavních práv exekutorských, zákonných, soudcovských, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a nařízení exekucí. Výše uvedená zástavní práva exekutorská, zákonná, soudcovská, exekučních příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekucí však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně pozemku, resp. spoluvlastnickém podílu na pozemcích, nijak zohledněny.
D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 stavby (chata) včetně plechového skladu neevidované v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2 bez pozemku, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary, ke dni 8.12.2014 odhadujeme ve výši:
75.000,- Kč Slovy: sedmdesátpěttisíc korun českých
Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ pozemků p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 evidovaných na LV č. 782 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína, v obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary, ke dni 8.12.2014 odhadujeme ve výši:
450.000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc korun českých
Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích p.č. 1214/2, p.č. 939, p.č. 940, p.č. 941/2 a p.č. 1214/1 evidovaných na LV č. 782 a stavbě (chata) včetně plechového skladu neevidované v katastru nemovitostí na pozemku p.č. 941/2, vše v k.ú. Petřvald u Nového Jičína a obci Petřvald, Moravskoslezský kraj, ve vlastnictví pana Jiřího Škývary, odhadujeme ve výši
525.000,- Kč Slovy: pětsetdvacetpěttisíc korun českých
Pozn.:1) Ke spoluvlastnickým podílům na pozemcích se vztahuje příslušenství, které je částečně zahrnuto v ceně oceňovaných pozemků a částečně přičteno k obvyklé ceně ve formě ceny stavby (chaty) včetně plechového skladu. 25
2) Ke spoluvlastnickým podílům na pozemcích nebyla zjištěna existence věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv 3) Ve výsledné obvyklé ceně nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, zákonná, soudcovská, exekučních příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna.
V Brně dne 19.1.2015 Seznam příloh :
1. Fotodokumentace ze dne 8.12.2014 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 45 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
26
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 7/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
27
Fotodokumentace ze dne 8.12.2014
Pozemek p.č. 1214/2
Pozemky p.č. 941/2 a p.č. 940
Pozemky p.č. 941/2 a p.č. 940 včetně pohledu na stavbu (chata)
Plechový sklad na pozemku p.č. 941/2
Pozemky p.č. 941/2 a p.č. 940
Pozemky p.č. 941/2 a p.č. 940
28
Pozemek p.č. 941/2 včetně pohledu na stavbu (chata)
Pozemek p.č. 941/2
Pohledy na pozemky jižně od silnice I/58 (zdroj www.google.cz/maps)
29
Náhled katastrální mapy
30
Mapy oblasti
31
