ZNALECKÝ
POSUDEK
þíslo: 5352 - 623 / 13 o obvyklé cenČ spoluvlastnického podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409, zapsaného na LV þ. 1573 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 5608 zapsaného na LV þ. 3378, vše v k.ú. a obci Hovorany, JMK
Vlastníci nemovitostí (dle LV) :
Dle jednotlivých LV (viz. další þásti posudku)
Objednatel:
Exekutorský úĜad Brno - mČsto Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Úþel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úþely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Spolupracovali:
Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. Bc. David Machala
V BrnČ dne 30.12.2013 Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 2988/12-73 ze dne 30.10.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost. PĜedmČtem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409, zapsaného na LV þ. 1573 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 5608 zapsaného na LV þ. 3378, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj. 2. Podklady pro zpracování posudku : a) Usnesení þ.j. 030 EX 2988/12-73 ze dne 30.10.2013 vydané Exekutorským úĜadem Brno–mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení þ.j. 030 EX 2988/12-76 ze dne 31.10.2013 vydané Exekutorským úĜadem Brno–mČsto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1573 pro k.ú. Hovorany, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 30.10.2013 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 3378 pro k.ú. Hovorany, vyhotovený dálkovým pĜístupem dne 30.10.2013 e) Informace o pozemcích vþetnČ pĜístupových parcel a náhledu katastrální mapy poĜízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Místní šetĜení provedené dne 12.12.2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. g) Smlouva o nájmu zemČdČlských pozemkĤ uzavĜená v ýejþi, dne 10.8.2012 mezi pronajímatelem panem Duhajským Drahomírem a nájemcem spoleþností ZEMAS a.s. h) Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení i) Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní j) Informace z trhu nemovitostí, z vlastní databáze, z realitní databáze MOISES a serveru www.farmy.cz 3. Místní šetĜení : Pro potĜebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno šetĜení pĜed obecním úĜadem v Hovoranech dne 12.12.2013 v 8.00 hodin. Na toto místní šetĜení 2
se povinný nedostavil. Dopis svolávající místní šetĜení se znaleckému ústavu vrátil zpČt, neboĢ si jej povinný nevyzvedl. PĜi místním šetĜení byla provedena prohlídka oceĖovaných pozemkĤ a byla poĜízena fotodokumentace. NáslednČ spoleþnost ZEMAS, a.s. poskytla smlouvu o nájmu zemČdČlských pozemkĤ.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenþní údaje : Vlastník nemovitostí dle LV þ. 1573:
Nemovitosti:
podíl 1/3 podíl 1/3 podíl 1/3
- pozemek v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, LV þ. 1573 p.þ. 7409 orná pĤda
Vlastník nemovitostí dle LV þ. 3378:
Nemovitosti:
Duhajský Drahomír, þ.p. 191, 696 12 Hovorany Kotásek Jan, þ.p. 401, 696 19 Mikulþice Šorš Petr, adresa neznámá
Duhajský Drahomír, þ.p. 191, 69612, Hovorany podíl 1/4 Šorš Jaromír, þ.p. 128, 69173, KrumvíĜ podíl 1/4 Vítková Radka, Svat. ýecha 966/6, 69301, Hustopeþe podíl 1/2
- pozemek v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, LV þ. 3378 p.þ. 5608 orná pĤda
2. Dokumentace a skuteþnost : PĜedmČtem znaleckého posudku je ocenČní spoluvlastnického podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409 zapsaném na LV þ. 1573 a spoluvlastnickém podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 5608 zapsaném na LV þ. 3378, vše v k.ú. a obci Hovorany, v Jihomoravském kraji. Dále je pĜedmČtem posudku ocenČní nájemního práva váznoucího na pozemku p.þ. 7409, zapsaném na LV þ. 1573, resp. na spoluvlastnickém podílu na tomto pozemku. Specifikace oceĖovaných pozemkĤ dle údajĤ z katastru nemovitostí a jejich popis je uvedena níže v posudku. OceĖované pozemky se nacházejí mimo zastavČné území obce Hovorany. Oba pozemky jsou zemČdČlsky obdČlávané a k datu místního šetĜení byly zaorané. Dle poskytnuté smlouvČ o nájmu zemČdČlských pozemkĤ, od spoleþnosti ZEMAS, a.s. je na pozemek p.þ. 7409 uzavĜena nájemní smlouva (viz. pĜíloha posudku). Žádná jiná nájemní smlouva doložena nebyla. 3
Na základČ smlouvy o nájmu zemČdČlských pozemkĤ uzavĜené mezi panem Duhajským Drahomírem a spoleþností ZEMAS, a.s. dne 10.8.2012 je podíl oceĖovaném pozemku p.þ. 7409 pronajaty k zemČdČlské þinnosti na dobu urþitou do 30.9.2017. K oceĖovaným pozemkĤm se nevztahuje žádné pĜíslušenství ani trvalé porosty. PĜístup k oceĖovanému pozemku p.þ. 7409 je právnČ zajištČn pĜes pozemky p.þ. 7290, a p.þ. 7403, oba ve vlastnictví obce Hovorany, v KN vedené jako ostatní plocha se zpĤsobem využití ostatní komunikace. PĜístup k pozemku p.þ. 5608 je umožnČn z pozemku na p.þ. 5518, ve vlastnictví obce Hovorany, v KN vedeném jako ostatní plocha s využitím ostatní komunikace. Dle LV þ. 1573 pro k.ú. Hovorany ze dne 30.10.2013 je podíl na oceĖovaném pozemku ve vlastnictví pana Duhajského Drahomíra zatížen v þásti C - LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 2x NaĜízení exekuce • 1x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitostí k id. 1/3, s povinností pro: Duhajský Drahomír • 1x Zástavní právo exekutorské s oprávnČním pro: ZEPTER INTERNATIONAL, s.r.o. A dle LV þ. 3378 pro k.ú. Hovorany ze dne 30.10.2013 je podíl na oceĖovaném pozemku ve vlastnictví pana Duhajského Drahomíra zatížen v þásti C LV tČmito omezeními vlastnického práva: • 2x NaĜízení exekuce • 1x Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitostí k id. 1/3, s povinností pro: Duhajský Drahomír • 1x Zástavní právo exekutorské s oprávnČním pro: ZEPTER INTERNATIONAL, s.r.o. PodrobnČji viz. LV v pĜíloze znaleckého posudku. Prodejem podílĤ na oceĖovaných nemovitostech výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. VČcná bĜemena se k oceĖovanému majetku nevztahují. Podíly na oceĖovaném pozemku p.þ. 7409 jsou na základČ nájemní smlouvy pronajaty k zemČdČlské þinnosti. Žádná jiná omezení, rizika a jiná nájemní práva nebyla z dostupných podkladĤ zjištČna. OcenČní majetku je provedeno na základČ výše uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení, a to ke dni místního šetĜení 12.12.2013.
3. Výþet jednotlivých souþástí nemovitostí: 3.1. Pozemky
4
4. Popis jednotlivých souþástí nemovitostí, výmČry: 4.1. Pozemky: parcela þ.
LV þ.
druh pozemku, zpĤsob využití
výmČra 2 (m )
7409
1573
Orná pĤda
8 517
5608
3378
Orná pĤda
1 905
popis a využití pozemku Pozemek je souþástí rozsáhlého zemČdČlsky obdČlávaného lánu a v dobČ MŠ byl zaorán, k pozemku se nevztahuje žádné pĜíslušenství ani trvalé porosty, vlnitý charakter pozemku. PĜístup k pozemku je právnČ zajištČn pĜes pozemky p.þ. 7290, a p.þ. 7403 ve vlastnictví obce Hovorany. Pozemek je souþástí zemČdČlsky obdČlávaného lánu, v dobČ MŠ byl zaorán, k pozemku se nevztahuje žádné pĜíslušenství ani trvalé porosty. Charakter pozemku je svažitý, pozemek se svažuje smČrem na východ. V okolí se nachází nČkolik ovocných sadĤ. PĜístup k pozemku je bezproblémovČ zajištČn z pĜilehlé komunikace na p.þ. 5518 ve vlastnictví obce Hovorany.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základČ uvedených podkladĤ s využitím informací zjištČných pĜi místním šetĜení svolaném dne 12.12.2013 v 8.00 hodin, na které se povinný nedostavil, jelikož si dopis svolávající místní šetĜení nevyzvedl a následnČ se dopis vrátil znaleckému ústavu zpČt. PĜi místním šetĜení byla provedena prohlídka oceĖovaných pozemkĤ a byla poĜízena fotodokumentace. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou ocenČní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou kompletnČ popsány výše v posudku. OcenČní je provedeno dle stavu k datu místního šetĜení, tedy ke dni 12.12.2013.
Odhad obvyklé ceny nemovitostí : 1. Definice obvyklé ceny pozemkĤ: Obvyklá cena nebo také tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou vČc v daném místČ a þase prodat nebo koupit. Zákonem o oceĖování je obvyklá cena definována: „Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku, nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku 5
ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemkĤ : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádný závazný pĜedpis. Obvyklá cena nemovitostí bude stanovena na základČ dostupných metod, které jsou reálnČ použitelné v ekonomických podmínkách v ýR ke dni ocenČní a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Pro urþení obvyklé ceny oceĖovaných pozemkĤ se v tomto pĜípadČ použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží souþasnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. Dále bude také uvedena jednotková cena dle kódu BPEJ, který poskytuje urþitým zpĤsobem informaci o kvalitČ zemČdČlské pĤdy. 2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemkĤ pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenČní je založena na porovnání pĜedmČtného majetku s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, pĜípadnČ na porovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. Pro vytvoĜení pĜedstavy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostí bude využito v minulosti realizovaných prodejĤ a také souþasných nabídek realitních kanceláĜí do jisté míry srovnatelných pozemkĤ v podobných lokalitách. V pĜípadČ níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláĜí je pĜi zohlednČní tČchto informací zapotĜebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboĢ obvykle bývají nabídky realitních kanceláĜí vyšší, než pozdČji skuteþnČ obchodované ceny. Co se týþe zemČdČlských pozemkĤ, tak trh se zemČdČlskou pĤdou je svým zpĤsobem specifický. Zájem o koupi zemČdČlských pozemkĤ je hlavnČ ze strany samostatnČ hospodaĜících rolníkĤ, zemČdČlských a rolnických družstev a zemČdČlských spoleþností, jež v souþasné dobČ hospodaĜí buć na svých, nebo také na pronajatých pozemcích ve vlastnictví fyzických osob. RĤst zájmu o výkup pozemkĤ je podporován pomocí ze strany PGRLF a vybraných bankovních domĤ pĜi poskytování zvýhodnČných úvČrĤ. Rostoucí zájem o zemČdČlské pozemky má samozĜejmČ urþitý vliv na rĤst jejich hodnoty. Ceny zemČdČlských pozemkĤ v lokalitách Jižní Moravy, o kterých máme k dispozici informace, pohybují nejþastČji v rozmezí 50 až 200 tis. za 1ha u bČžné zemČdČlské pĤdy. Konkrétní výše je odvislá od kvality pozemkĤ zahrnující orientaci ke svČtové stranČ, umístČní v lokalitČ, svažitost, kvalitu pĤdy, kamenitost atd. DĤležité vlastnosti, jako pĜíslušnost ke klimatickým podmínkám, pĜíslušnost k urþité hlavní pĤdní jednotce (úþelové seskupení pĤdních forem, pĜíbuzných ekologickými vlastnostmi), kombinaci svažitosti 6
a expozice ke svČtovým stranám, kombinaci hloubky a skeletovitosti pĤdního profilu, zahrnuje kód BPEJ, který tak mĤže být považován za porovnávací mČĜítko mezi jednotlivými pozemky. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceĖovaného majetku jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost þ.1: Prodej pozemku – orné pĤdy v obci KurdČjov, výmČra pozemku þiní 10.533 m2. Pozemek leží 450 m od zástavby. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 105.330 Kþ, tj. 10,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.2: ZemČdČlský pozemek v obci Strážovice, okres Hodonín, o celkové výmČĜe 20.511 m2. Jedná se o celkem 6 vČtších parcel v katastrálním území Strážovice, a to v lokalitČ Homole, Jezírka a Stará hora. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 11,70 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.3: ZemČdČlský pozemek v k.ú. Žeravice u Kyjova, okres Hodonín, Jihomoravský kraj o celkové výmČĜe 15.100 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 12,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.4: ZemČdČlský pozemek v Hustopeþích u Brna, okres BĜeclav, Jihomoravský kraj o celkové výmČĜe 13.676 m2. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 12,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.5: Soubor zemČdČlských pozemkĤ v k.ú. Velké Pavlovice, okres BĜeclav, kraj Jihomoravský, výmČra celkem 31.225 m2, v prĤmČrné cenČ 12,50 Kþ/m2, pozemky jsou využívány pro zelináĜskou výrobu. Srovnávací nemovitost þ.6: ZemČdČlský pozemek v Bohuslavicích u Kyjova, okres Hodonín, o celkové výmČĜe 2.887 m2. Pozemek je používán k zemČdČlské þinnosti. Nabídková cena realitní kanceláĜe þiní 37.000,- Kþ, tj. 13,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.7: Prodej zemČdČlských pozemkĤ KÚ LidéĜovice na MoravČ, okres Hodonín. Jedná se o þtyĜi celky charakteru orná pĤda, trvalý travní porost, vinice a ostatní komunikace. Vše zapsáno na LVþ.1272. VýmČra celkem þiní 22.289 m2. Nabídková cena þiní 279.000 Kþ, tj. 13,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.8: Prodej zemČdČlských pozemkĤ - orná pĤda v k.ú. Kostice. Jedná se o soubor nČkolika parcel o celkové ploše 21.453 m2. Parcely jsou ve zjednodušené evidenci PK. Pozemky jsou zemČdČlsky obdČlávané, nájemní smlouvy nejsou sjednané. Nabídková cena þiní 278.889 Kþ, tj. 13,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.9: Prodej zemČdČlských pozemkĤ - orná pĤda v k.ú. Tvrdonice, okres BĜeclav. Celkem 10.260 m2 zemČdČlsky obdČlávaných pozemkĤ dle nájemní smlouvy. Jedná se o dvČ sousedící parcely ve zjednodušené evidenci PK. Nabídková cena þiní 133.380 Kþ, tj. 13,00 Kþ/m2. 7
Srovnávací nemovitost þ.10: Prodej zemČdČlského pozemku v katastru obce Starovice, v okrese BĜeclav, o celkové výmČĜe 8.820 m2. Jedná se o 5 pozemkĤ. Nabídková cena þiní 123.480 Kþ, tj. 14,00 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ.11: Pozemky v k.ú. DubĖany, okres Hodonín, Jihomoravský kraj o celkové výmČĜe 6.950 m2. Pozemky jsou vyžívány výhradnČ k zemČdČlské þinnosti. Nabídková cena þiní 130.000 Kþ, tj. 18,71 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 12: Prodej orné pĤdy v k.ú. Velké HostČrádky, okres BĜeclav. Celková výmČra parcely 1.756 m2. Na malé þásti pozemku je polní cesta. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 4/2013 þástku 20,- Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 13: Prodej orné pĤdy v k.ú. DobĜínsko, okres Znojmo. Celková výmČra pozemkĤ je 15.160 m2. Pozemek p.þ. 527/2 (ostatní plocha, neplodná pĤda) o výmČĜe 41 m2, pozemek p.þ. 532/13 (orná pĤda) o výmČĜe 10.439 m2 a pozemek p.þ. 532/55 (orná pĤda) o výmČĜe 4.680 m2 v blízkosti obce Jamolice. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 3/2013 þástku 180.000,- Kþ, tj. 11,87 Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 14: Prodej nČkolika souborĤ pozemkĤ v k.ú. Želešice (32.568 m2), k.ú. Syrovice (88.345 m2) a k.ú. Bratþice (75.214 m2). Pozemky pĜevážnČ využívané jako orná pĤda, þást ovocný sad a lesní pozemek. Prodej v únoru a bĜeznu 2013, prodejní cena se pohybovala v rozmezí 16,60 až 20,- Kþ/m2. Srovnávací nemovitost þ. 15: Prodej pozemku p.þ. 4942 (v KN evidován jako orná pĤda) o výmČĜe 5.151 m2 v k.ú. Velké HostČrádky, okres BĜeclav. Pozemek je situován v rámci spoleþnČ zemČdČlsky obhospodaĜovaného celku, využíván jako orná pĤda. Prodej pozemkĤ p.þ. 1959 (v KN evidován jako vinice) a p.þ. 1960 (v KN evidován jako vinice) v k.ú. Borkovany, okres BĜeclav. Celková výmČra pozemkĤ je 841 m2. Pozemky jsou využívány jako orná pĤda k zemČdČlské þinnosti. Na malé þásti pozemku je neobhospodaĜovaná stráĖ a polní cesta. Výkup zemČdČlskou spoleþností hospodaĜící v okolí. Prodejní cena þinila v 4/2013 þástku 119.840,- Kþ, tj. 20,- Kþ/m2. KomentáĜ: Porovnávací hodnota oceĖovaných pozemkĤ bude urþena na základČ analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v nČmž se pohybují ceny 1 m2 pozemkĤ využívaných jako orná pĤda a použitých v tomto pĜípadČ pro srovnání, je pĜibližnČ od 10,00 Kþ/m2 do 20,00 Kþ/m2, což je dáno zejména atraktivností lokality, svažitostí terénu, situováním svahu (pozemku), pĜípadnČ osázeností (nebo náletem) trvalých porostĤ apod. V nČkterých pĜípadech nabídek RK jsou požadovány ceny orné pĤdy i vyšší, nicménČ v tČchto pĜípadech se jedná pravdČpodobnČ spíše o spekulativní dĤvody. U výše uvedených nabídkových cen je zapotĜebí uvažovat s možným poklesem pĤvodní nabídkové ceny ke skuteþné cenČ pozdČji obchodované. Jednotková porovnávací hodnota bude u oceĖovaných pozemkĤ stanovena na základČ výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohlednČním
8
zdroje nabídkových cen realitních kanceláĜí a dále také s pĜihlédnutím k cenČ tČchto pozemkĤ dle pĜiĜazeného kódu BPEJ. PĜehled zemČdČlských pozemkĤ s pĜiĜazenými jednotkovými cenami dle kódu BPEJ: Parcela þ.
LV þ.
VýmČra (m2)
Druh pozemku
7409
1573
8 517
orná pĤda
5608
3378
1 905
orná pĤda
VýmČra dle BPEJ Základní cena dle BPEJ (Kþ/m2) (m2)
BPEJ 00411 00511 02011 02110 02152 02210 00511 02210
1 149 1 421 28 3 073 1 173 1 673 411 1 494
5,61 6,54 6,40 4,72 3,44 5,69 6,54 5,69
Do výpoþtu je výslednČ uvažována jednotková cena za oceĖované zemČdČlské pozemky na základČ výše uvedených skuteþností ve výši 14,00 Kþ/m2. Rekapitulace porovnávacích hodnot oceĖovaných pozemkĤ: Parcela þ.
LV þ.
VýmČra 2 [m ]
Druh pozemku, zpĤsob využití
Jednotková porovnávací hodnota [Kþ/m2]
Porovnávací hodnota [Kþ]
7409
1573
8517
orná pĤda
14,00
119 238,00
5608
3378
1905
orná pĤda
14,00
26 670,00
VýmČra 2 celkem [m ]
10 422
Porovnávací hodnota celkem [Kþ]
145 908,00
3. ZávČreþná analýza obvyklé ceny oceĖovaného majetku: Pro stanovení, resp. odhadnutí, obvyklé ceny oceĖovaných pozemkĤ byla využita metoda porovnávací s pĜihlédnutím k základní cenČ BPEJ. Porovnávací hodnota v tomto pĜípadČ nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitostí. Rekapitulace obvyklých cen id. podílu 1/3 dle LV þ. 1573 a id. podílu 1/4 dle LV þ. 5608 na oceĖovaných pozemcích ve vlastnictví pana Duhajského Drahomíra:
Parcela þ.
LV þ.
VýmČra [m2]
7409
1573
8 517
5608
3378
1 905
Jednotková Obvyklá cena obvyklá cena celého pozemku [Kþ] [Kþ/m2] 14 119 238,00 14
26 670,00
Obvyklá cena celkem [Kþ]
Id. podíl na pozemku
Obvyklá cena id. podílu na pozemku [Kþ]
1/3
39 746,00
1/4
6 667,50 46 413,50
9
K oceĖovanému majetku se nevztahují, resp. nebyla zjištČna, žádná jiná práva a závady, kromČ výše uvedených naĜízení exekucí, exekuþního pĜíkazu k prodeji nemovitosti, zástavního práva exekutorského a nájemního práva. NaĜízení exekuce, exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva však nejsou, s ohledem na úþel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé cenČ pozemku nijak zohlednČny. Nájemní právo váznoucí na podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409 je zohlednČno níže.
4. OcenČní nájemního práva váznoucího na nČkterých nemovitostech : Na základČ smlouvy o nájmu zemČdČlských pozemkĤ uzavĜené mezi panem Duhajským Drahomírem a spoleþností ZEMAS, a.s. dne 10.8.2012 je podíl na oceĖovaném pozemku p.þ. 7409 pronajat k zemČdČlské þinnosti. Nájem se sjednává na dobu urþitou do 30.9.2017, pĜiþemž po uplynutí tohoto data se nájemní vztah, sjednaný na dobu urþitou, mČní na nájemní vztah na dobu neurþitou. Po uplynutí doby nájmu, sjednané na dobu neurþitou, je možno nájemní vztah na dobu neurþitou skonþit písemnou výpovČdí, doruþenou druhému úþastníkovi smlouvy nejpozdČji k datu 30.9. bČžného roku (Nájem je možné vypovČdČt písemnou výpovČdí doruþenou druhé smluvní stranČ vždy do 1. Ĝíjna bČžného roku). Nájemní vztah v dĤsledku výpovČdi skonþí k datu 30.9. kalendáĜního roku, v nČmž uplyne výpovČdní lhĤta. Nájem je dle þl. IX. nájemní smlouvy dohodnutý ve výši 2.500,- Kþ/ha roþnČ plus kompenzace za daĖ z pozemkĤ. PĜi výmČĜe 0,8517 ha a podílu id. 1/3 na oceĖované nemovitosti þiní nájemné þástku 709,75 Kþ roþnČ. OcenČní, resp. výpoþet nájemného: P.þ.
7409
Roþní nájemné [Kþ/rok]
709,75
období 12/2013 9/2014
období 10/2014 9/2017
(709,75 Kþ/rok / 12 mČsícĤ) x 10 mČsícĤ =
(709,75/rok / 12 mČsícĤ) x
591,46 Kþ
Kþ
36 mČsícĤ =
2129,25
Nájemné celkem [Kþ]
Sjednané nájemné zaokrouhlenČ [Kþ]
2 720,71
2 721,00
Nájemní právo váznoucí na spoluvlastnickém podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409, ve vlastnictví pana Duhajského Drahomíra, v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, je po dobu trvání nájemního práva, tj. do 30.9.2015, stanoveno ve výši 2.721,- Kþ.
10
D. Z Á V ċ R: Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, þ.j. 030 EX 2988/12-73 ze dne 30.10.2013 bylo uloženo vypracovat znalecký posudek. Úkolem znaleckého ústavu bylo provést ocenČní nemovitostí, jejich pĜíslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provedl ocenČní cenou obvyklou rovnČž samostatnČ pro každou jednotlivou nemovitost. PĜedmČtem znaleckého posudku bylo stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409, zapsaného na LV þ. 1573 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 5608 zapsaného na LV þ. 3378, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj OdpovČdi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu spoluvlastnických podílĤ id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409 zapsaného na LV þ. 1573 a spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemku p.þ. 3684 zapsaného na LV þ. 3378, vše v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Drahomíra Duhajského ke dni 12.12.2013 odhadujeme ve výši :
46.414,- Kþ Slovy: þtyĜicetšesttisícþtyĜistaþtrnáct korun þeských
Pozn.: Výše uvedená omezení vlastnického práva zapsaná na pĜíslušných LV nejsou ve výsledné obvyklé cenČ zohlednČna. Nájemní právo váznoucí na spoluvlastnickém podílu id. 1/3 na pozemku p.þ. 7409 v k.ú. a obci Hovorany, Jihomoravský kraj, je po dobu trvání nájemního práva, tj. do 30.9.2015, stanoveno ve výši:
2.721,- Kþ Slovy: dvatísícesedmsetdvacetjedna korun þeských
V BrnČ dne 30.12.2013
11
Seznam pĜíloh: 1) UmístČní pozemkĤ vþetnČ fotodokumentace ze dne 12.12.2013 2) Mapa oblasti 3) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 1573 pro k.ú. Hovorany, z 30.10.2013 4) Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 3378 pro k.ú. Hovorany, z 30.10.2013 5) Smlouva o nájmu zemČdČlských pozemkĤ ze dne 10.8.2012 6) Náhledy katastrálních map
Posudek byl vyhotoven ve tĜech stejnopisech, obsahuje celkem 23 stran textu, vþetnČ titulního listu, znalecké doložky a pĜíloh. Ve dvou vyhotoveních byl pĜedán objednavateli a jedno vyhotovení zĤstává v archivu kanceláĜe (znaleckého ústavu).
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavĤ dne 7.12.1992 (þ.j. 701/92-OOD MSpr. ýR), kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceĖování podnikĤ a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnČní vlastnosti stavebních hmot a výrobkĤ, stavby obytné a prĤmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ýeské republiky þ.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod þíslem 623/13 v seznamu znaleckých posudkĤ, vypracovaných znaleckou kanceláĜí (ústavem). OdmČna úþtována pĜiloženou fakturou.
Ing. Lukáš DĜínovský, Ph.D. zodpovČdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
12
UmístČní pozemkĤ vþetnČ fotodokumentace ze dne 12.12.2013
Pozemek p.þ. 7409
Pozemek p.þ. 5608
Pozemek p.þ. 5608
13
Mapa oblasti
14
