Výtisk č. 2
ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5836 – 115 / 15 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 142, který je součástí pozemku p.č. St. 204, a pozemků p.č. St. 204, p.č. 1284/1, p.č. 1284/2 a p.č. 6491/2, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov, Zlínský kraj
Vlastník nemovitých věcí:
Jaroslav Juřenčák Slavkov č.p. 142, 687 64 Slavkov
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. Vítězslav Drkal
V Brně dne 25.8.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 50217/13-65 ze dne 30.6.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 142, který je součástí pozemku p.č. St. 204, a pozemků p.č. St. 204, p.č. 1284/1, p.č. 1284/2 a p.č. 6491/2, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov, Zlínský kraj. Znalecký ústav provede ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 50217/13-65 ze dne 30.6.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 50217/13-67 ze dne 30.6.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z KN, LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, vyhotovený dálkovým přístupem dne 30.6.2015 d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz e) Místní šetření provedené dne 5.8.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Informace a podklady včetně fotodokumentace, poskytnuté panem Jaroslavem Juřenčákem, vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí h) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění i) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze j) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. k) Internetové zdroje: http://www.mapy.cz, http://www.sreality.cz, http://www.cuzk.cz 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 5.8.2015 ve 14:00 hodin. Po předchozí telefonické domluvě s povinným, panem Juřenčákem, byla prohlídka a zaměření objektu provedeno pouze z exteriéru, kdy následně pan Juřenčák poskytl bližší informace týkající se vybavení a provedení 2
interiérových konstrukcí a prvků, včetně doložení částečné fotodokumentace objektu. Interiér objektu nebyl při místním šetření zpřístupněn. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel tak nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitých věcí dle LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu: Jaroslav Juřenčák Slavkov č.p. 142, 687 64 Slavkov Nemovité věci evidované na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu: - pozemek p.č. St. 204, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 142 - pozemek p.č. 1284/1, vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: ZPF - pozemek p.č. 1284/2, vedený v KN jako zahrada, způsob ochrany: ZPF - pozemek p.č. 6491/2, vedený v KN jako vodní plocha, koryto vodního toku přirozené nebo upravené 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 142, který je součástí pozemku p.č. St. 204, a pozemků p.č. St. 204, p.č. 1284/1, p.č. 1284/2 a p.č. 6491/2, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov, Zlínský kraj. Posuzovaný rodinný dům je řadový koncový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez užitného podkroví. Příslušenství pozemků a rodinného domu tvoří dva přístřešky, venkovní úpravy a trvalé porosty. Zákres rodinného domu v katastrální mapě souhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření. Obec Slavkov se nachází v okrese Uherské Hradiště ve Zlínském kraji a leží v blízkosti slovenských hranic ve vzdálenosti 20 km od okresního města Uherské Hradiště na okraji CHKO Bílé Karpaty. Obcí protéká potok Okluky. V obci žije přibližně 700 obyvatel. Slavkov disponuje základní občanskou vybaveností, a to mateřskou školou, poštou, zdravotnickým zařízením, lékárnou, domovem pro seniory, prodejnou smíšeného zboží, víceúčelovým hřištěm apod. V obci jsou provedeny rozvody vody, dešťové kanalizace, plynu a elektřiny. Oceňovaný rodinný dům se nachází na západním okraji obce, vedle místního rybníku, v zástavbě rodinných domů s přilehlými zahradami. V místě je možné napojení na veškeré inženýrské sítě v obci. 3
Přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem je zcela bezproblémový, a to ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4238 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Slavkov, č.p. 114, 687 64 Slavkov. Na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu ze dne 30.6.2015 jsou uvedena v části C-LV tato omezení vlastnického práva: • Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 3x Zahájení exekuce • 2x Zástavní právo exekutorské • Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • Zástavní právo soudcovské • Zástavní právo smluvní Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaném majetku neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy mimo předpokládané rizikové území záplav. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 5.8.2015. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Rodinný dům č.p. 142 3.2. Pozemky 3.3. Příslušenství 3.4. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Rodinný dům č.p. 142: Jedná se o řadový koncový rodinný dům, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez užitného podkroví. V domě se dle dostupných podkladů nachází jedna bytová jednotka s dispozicí 2+1. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Základy Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy
Popis Smíšené, pravděpodobně s chybějící hydroizolací Zděné, smíšené zdivo (pálené a nepálené cihly) Dřevěné, trámové (přiznané trámy) Střecha sedlová, dřevěný krov, lokálně poškozená Pálené tašky 4
Stavební prvek Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Vytápění
Popis
Z pozinkovaného plechu Vápenné štukové omítky VPC omítka Uvažovány keramické obklady v koupelně Dřevěné dveře, ocelové a dřevěné zárubně Dřevěná dvojitá (kastlová) Uvažovány běžné povrchy (dlažba, prkna, apod.) Lokální - kamna na tuhá paliva + plynový přímotop 230/400 V, nedostačující rozvody, řešeno provizorním Elektroinstalace napojením Rozvod vody Uvažovány pouze rozvody studené vody Pravděpodobně ohřev TUV na tuhá paliva, bez dalších Zdroj teplé vody rozvodů Instalace plynu Ne Kanalizace Jímka na pozemku Uvažováno pouze minimální vybavení – dřez, malá Vybavení kuchyní kuchyňská linka Vnitřní hygienické vybavení Pravděpodobně vana, WC a umyvadlo Ostatní Stáří, technický stav: Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, ovšem s ohledem na použité materiály a technologii výstavby, lze usuzovat, že objekt byl vystavěn pravděpodobně na konci 19. nebo počátku 20. stol. V současné době je dům ve velice špatném stavu, kdy je zde patrná absence údržby a dlouhodobá absence modernizací nebo rekonstrukcí. Vnitřní vybavení a prvky krátkodobé životnosti jsou již za hranicí své životnosti. Rovněž je lokálně patrné poškození střešního pláště, kdy zřejmě dochází i k zátokům do nosných konstrukcí. Poškozená, resp. lokálně zcela chybějící hydroizolace a s tím spojená zvýšena vlhkost. Z pohledu současných standardů bydlení zcela nedostačující vybavení, kdy pro docílení alespoň základní úrovně komfortního bydlení je nutné uvažovat s poměrně vysokými náklady na rekonstrukci a modernizaci objektu. Z ekonomického pohledu se v daném případě jeví jako efektivnější demolice domu. Zastavěná plocha (m 2) Popis 1.NP
Výpočet / komentář 15,25*5,75
Celková zastavěná plocha:
Celkem m2 87,69
87,69 m2
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení
Výpočet / komentář (15,25*5,75)*3,0 (15,25*5,75)*2,9/2
Obestavěný prostor celkem:
390,21 m3 5
Celkem 263,06 127,15
4.2. Příslušenství: Příslušenství pozemků a rodinného domu tvoří dva jednoduché přístřešky (dřevěný a se zděnými sloupky), dřevěné suché WC a venkovní úpravy (přípojky IS, jímka, studna, oplocení ve špatném stavu a další drobné venkovní úpravy). Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného celkového odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí. 4.3. Pozemky: Pozemek p.č. St. 204 je částečně zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 142, zbývající část tvoří zahradu před domem, kde se nachází i část příslušenství. Pozemky p.č. 1284/1, p.č. 1284/2, 6491/2 jsou užívány v jednom funkčním celku a slouží jako zahrada za domem (nachází se zde zbývající část příslušenství). Pozemek p.č. 6491/2 tvoří částečně koryto vodního toku. Pozemky jsou mírně svažitého charakteru s možností připojení k veřejným rozvodům vody, plynu, dešťové kanalizace a elektřiny. LV
Pozemek p.č. St. 204 1284/1 1284/2
Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Zahrada 349 Zahrada Vodní plocha, koryto vodního toku 6491/2 přirozené nebo upravené Celkem – LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu
Výměra (m2) 403 1 282 85 112 1 882
4.4. Trvalé porosty: Na oceňovaných pozemcích se nachází trvalé porosty, ovocné i okrasné, různého druhu a stáří. Trvalé porosty jsou v podstatě samostatně neprodejné. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
6
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 5.8.2015 ve 14:00 hodin. Po předchozí telefonické domluvě s povinným, panem Juřenčákem, byla prohlídka a zaměření objektu provedeno pouze z exteriéru, kdy následně pan Juřenčák poskytl bližší informace týkající se vybavení a provedení interiérových konstrukcí a prvků, včetně doložení částečné fotodokumentace objektu. Interiér objektu nebyl při místním šetření zpřístupněn. Nebylo tedy možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel tak nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 5.8.2015. 1. Metodika ocenění: 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. 7
Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty – reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota – vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda – stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty: Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2] - obestavěný prostor [m 3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: 8
- stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová: Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací: Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní 9
nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod: Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena hodnota věcná a hodnota porovnávací, která má u tohoto druhu majetku nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny. Výnosová hodnota stanovena není, protože nájemné u takovýchto nemovitostí negeneruje hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností.
10
2. Ocenění majetku: 2.1. Identifikační údaje: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
750271 Slavkov u Uherského Brodu 592579 Slavkov 676 01.01.2014 CZ0722 Uherské Hradiště Zlínský kraj (Střední Morava)
2.2. Věcná hodnota oceňovaného majetku: Hlavní stavba – rodinný dům č.p. 142: Reprodukční cena Jednotková cena 1.365.735,- Kč současná: současná: Opotřebení současné: 85 % Rozestavěnost: Hodnota stavby celkem:
3.500,-
Kč/m3
100
% 204.860,-
Příslušenství: Příslušenství je vzhledem k rozsahu hlavní stavby a pozemkového zázemí pouze minimálního rozsahu, kdy toto je navíc ve špatném technickém stavu. Vzhledem k tomu, že není v tomto případě příliš účelné provádět podrobnou hodnotovou analýzu veškerého příslušenství na úrovni věcné hodnoty z hlediska stanovení návrhu obvyklé ceny, bude hodnota příslušenství stanovena pouze zjednodušeně, ovšem v přiměřené výši, která odpovídá rozsahu dalšího příslušenství. Existence příslušenství je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku. Hodnota příslušenství celkem: 30.000,Pozemky: Dle informací z trhu nemovitostí, a to po analýze polohy, konfigurace terénu, dopravní dostupnosti, napojení na IS, zcela bezproblémovému přístupu, zastavění stavbou a v neposlední řadě s přihlédnutím k celkové velikosti pozemků a jejich skutečnému účelu využití, lze pro výpočet hodnoty pozemků souhrnně uvažovat s cenou ve výši 150,- Kč/m2. Tato hodnota dle našeho názoru odpovídá podmínkám trhu v hodnocené lokalitě. Parcela / výměra (m2): Jednotková cena (Kč/m2): Celkem (Kč): 150,60.450,St. 204 / 403 1284/1 / 1.282 150,192.300,150,12.750,1284/2 / 85 6491/2 / 112 150,16.800,Hodnota pozemku celkem: 282.300,Věcná hodnota celkem: 517.160,-
11
2.3. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry srovnatelné objekty situované v obdobných lokalitách v okolí oceňovaného majetku. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny.
Srovnávací nemovitost č. 1: Samostatně stojící RD v k.ú. Bohuslavice u Kyjova, obec Kyjov, okres Hodonín, postavený na počátku 20. stol., nepodsklepený, dispoziční řešení 1+1, pozemek 2.121 m 2, zemní sklep, 2 přístřešky a kůlna. Zastavěná plocha 130,73 m 2, obestavěný prostor 588,24 m 3. V obytných místnostech jsou původní dřevěné trámové stropy, s tzv. přiznanými trámy. Pouze částečná rekonstrukce provedena v 2. pol. 20. stol., při ní nahrazen strop nad předsíní, koupelnou a WC za železobetonový strop z ocelových nosníků a desek Hurdis. Přistavěna místnost za domem sloužící jako sklad a vybudováno sociální zařízení. V roce 2004 vyměněna původní okna za plastová. Před 4 lety dům napojen na veřejnou kanalizaci. Prodejní cena činila v 11/2011 částku 950.000,- Kč.
12
Srovnávací nemovitost č. 2:
13
Srovnávací nemovitost č. 3:
14
Srovnávací nemovitost č. 4:
15
Srovnávací nemovitost č. 5:
16
Výpočet a komentář: č.
Koef. Cena požadovaná Cena po redukci redukce na resp. zaplacená na pramen ceny pramen ceny
1 950 000 Kč 2 490 000 Kč 3 260 000 Kč 4 460 000 Kč 5 250 000 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Porovnávací hodnota
1,00 1,00 0,85 0,85 0,85
K1 poloha K2 stav a vybavení - odhad
950 000 Kč 490 000 Kč 221 000 Kč 391 000 Kč 212 500 Kč
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
1,20 1,05 1,00 1,00 0,95
1,30 1,15 1,05 1,15 1,00
1,20 1,30 1,30 1,00 1,00
1,20 1,05 1,00 1,00 1,00
1,20 1,00 0,80 1,00 0,80
1,40 1,20 1,05 1,15 1,00
3,77 1,98 1,15 1,32 0,76
K3 velikost domu - odhad K5 K4 příslušenství - odhad K6
Cena oceňovaného majetku odvozená od srovnávacího 251 726 Kč 247 739 Kč 192 744 Kč 295 652 Kč 279 605 Kč 253 493 Kč 192 744 Kč 295 652 Kč 253 493 Kč
velikost, resp. vliv pozemku úvaha znalce
Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány výše uvedené srovnávací nemovitosti. Tyto nemovitosti jsou s oceňovaným majetkem do jisté míry srovnatelné, úpravnými koeficienty K1 – K6 jsou pokud možno eliminovány rozdíly v umístění nemovitostí, ve stavu a vybavení, v rozsahu příslušenství, ve velikosti domů a pozemků. Výsledná porovnávací hodnota oceňovaného majetku jako celku je stanovena ve výši 253.493,- Kč. Rodinný dům č.p. 142 s příslušenstvím a pozemky, v k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov – celkem: Porovnávací hodnota
253.493,- Kč
2.4. Obvyklá cena oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, je návrh obvyklých cen oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací (po mírném zaokrouhlení), která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitých věcí. Silné stránky: Nadstandardní pozemkové zázemí užívané spolu s oceňovaným rodinným domem Právně bezproblémový přístup k oceňovanému majetku Inženýrské sítě dostupné na hranici pozemku (kanalizace pouze dešťová) Slabé stránky: Velice špatný stavebně technický stav objektu, předpoklad rekonstrukce nebo demolice objektu Situovaní v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností 17
kompletní
Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 142, který je součástí pozemku p.č. St. 204, a pozemků p.č. St. 204, p.č. 1284/1, p.č. 1284/2 a p.č. 6491/2, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov, Zlínský kraj, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena
250 000 Kč
Dle LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu ze dne 30.6.2015 je oceňovaný majetek, zatížen zástavními právy exekutorskými, smluvními, soudcovskými a z rozhodnutí správního orgánu, zahájeními exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku nijak zohledněna. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní a předkupní práva se k oceňovanému majetku dle výpisu z KN nevztahují a ani nebyla žádná taková zjištěna. Žádná rizika a jiná omezení nebyla z dostupných podkladů také zjištěna.
D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 142, který je součástí pozemku p.č. St. 204, a pozemků p.č. St. 204, p.č. 1284/1, p.č. 1284/2 a p.č. 6491/2, včetně příslušenství, vše evidováno na LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu, obec Slavkov, Zlínský kraj, odhadujeme ke dni 5.8.2015 ve výši:
250.000,- Kč Slovy: dvěstěpadesáttisíc korun českých
Pozn.: 1) Výše uvedená hodnota je bez odečtení jakýchkoliv omezení vlastnických práv zapsaných na LV. Výše uvedená omezení vlastnického práva, nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněna. 2) Ve výsledné obvyklé ceně je již započtena (zohledněna) cena příslušenství a trvalých porostů. V Brně dne 25.8.2015 Seznam příloh:
1. Fotodokumentace ze dne 5.8.2015 2. Výpis z KN, LV č. 349 pro k.ú. Slavkov u Uherského Brodu 3. Náhled katastrální mapy 4. Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 27 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 18
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 115/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Vítězslav Drkal zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
19
