ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3848 – 83/15 o ceně nemovitosti sestávající z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší
Objednavatel posudku:
Ladislav Lžičař Lžičař & Partner Postranní 663 503 11 Hradec Králové
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
19. října 2015
Posudek vypracoval:
Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran včetně příloh.
Ve Vysokově, dne 2. listopadu 2015
Vyhotovení číslo: 01
A. NÁLEZ Předmětem ocenění je Nemovitost sestávající z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v severní, souvisle zastavěné části obce, v oblasti se souvislou zástavbou převážně rodinnými domy. Je přístupná z místní veřejné komunikace (pozemek p.č. 900/7 ve vlastnictví obce). Obec Rtyně v Podkrkonoší je městem. Jedná se o obec se základním průmyslem a ostatní infrastrukturou. Obec je na komunikační spojnici mezi Náchodem a Trutnovem.. V obci je celkově průměrná možnost zaměstnání. Doprava je autobusová a vlaková. Přístup k oceňované nemovitosti je od západu z veřejné komunikace ve vlastnictví města ulice Hornická. Nemovitost je napojena přípojkou na veřejný zdroj vody, elektřinu, kanalizaci a zemní plyn. K severu nemovitost sousedí s pozemkem, jehož součástí je průmyslový objekt. Z jihozápadu nemovitost sousedí přes potok s rodinným domem a se sportovní plochou. Pozemek p.č. 2011/5 od východu a od severu sousedí se zemědělskými pozemky. Severozápadní okraj sousedí s pozemkem p.č. 2015/2 (zahrada kolem č.p. 499) a s pozemkem jehož součástí je průmyslový objekt. Přístup z ulice Hornická od západu je pouze k pozemku p.č. 2015/2 a přes tento pozemek je přístup k p.č. st. 543 a p.č. 2011/5. Pozemek p.č. 2011/5 nemá zajištěn samostatný přístup. Dům č.p. 499 je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a malou podkrovní místnost. Dle dostupných údajů se jedná původně o vilu vlastníka továrny. Dle poskytnutých podkladů a informací (nahlédnutí do dokumentace stavebního úřadu nebylo zajištěno) byla stavba od padesátých let minulého století do doby navrácení nemovitosti v rámci restitucí potomkům původních majitelů užívána jako mateřská škola. Dům byl ke dni místního šetření neužíván a je ve stavu, kdy užívání stavby vzhledem ke stavebně technickému stavu není možné. Dům je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží. Dispozičně se jedná o sklepní prostory a dvě podlaží užívaná dle všeho jako dvě samostatné jednotky mateřské školy. V podsklepení je chodba, schodiště, prádelna, sklady a kotelna s uhelnou. V přízemí je v minulosti provedení přístavbě soubor místností sloužící jako vstupní prostory mateřské školy. V přízemí původní části je vstup se schodištěm, chodba, hala se schodištěm, tři pokoje, jídelna s výtahem na jídlo, chodba, boční schodiště, umývárna, WC a samostatné WC. V patře jsou tři pokoje, jídelna s výtahem o nosnosti 100 kg, boční schodiště, umývárna, WC, samostatné WC, hala se schodištěm. Z prostředního pokoje je přístupný balkon. V podkroví je nepřístupný pokoj a zbytek je nevyužitá půda. Dům je založen na plošných základech, hydroizolace není, nebo je nefunkční. Zdivo je dle všeho cihelné, v podsklepení z části výrazně se známkami vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem, pravděpodobně betonové. V patře, zejména v západní části jsou stropy proteklé vodou z nefunkční střechy. Zastřešení je dřevěným krovem s krytinou z osinkocementových šablon na původní části a s plochou střechou na přístavbě u jižního okraje domu. Střešní krytina na původní části je zejména v západní části netěsná a stavba je poškozena dlouhodobě neřešeným zatékáním srážkové vody. Plochá střecha (původně terasa) je také nefunkční. Strana 2 (celkem 28)
Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu, jsou z části rozkradené. Omítky jsou standardního provedení, vápenné štukové a na objektu je břizolitová fasáda. V patře zejména v západní části jsou omítky výrazně poškozené zatékáním. Stopy zatékání jsou viditelné i v přízemí. V místnostech původně keramickými obklady (kuchyně, WC, umývárny) jsou všechny obklady vybourány. Podlahy převládají vlysové, PVC a keramické dlažby, ve sklepě je beton. Vlysové podlahy jsou poškozené zatékající vodou. PVC jsou dožilé. Okna jsou dřevěná špaletová, dlouhodobě neudržovaná, dožívají a jsou z části poškozená. Dveře jsou dřevěné, z části do ocelových zárubní. Dveře v části prostor chybí. Vytápění bylo ústřední s původním litinovým kotlem na uhlí. Radiátory a rozvody byly k datu ocenění odstraněny, ve sklepě je pouze nefunkční kotel ÚT. Elektroinstalace v domě je nefunkční. Rozvody vody a kanalizace jsou dle všeho také nefunkční. Ohřev TUV není funkční (v chodbě jsou pouze bojlery). Vybavení umýváren, WC, kuchyní chybí. Vnitřní dřevěné schodiště v hale je z části poškozeno. Fasáda je břizolitová, původní, dožívá. Je z části poškozena vodou z nefunkčních svodů. Přízemní přístavba je výrazně poškozena. Ve zdivu jsou trhliny. Betonové podlahy jsou popraskané. Dveře chybí. Střechou zatéká. Stav je havarijní. Stavbu hodnotím jako celkově dlouhodobě neudržovanou. Stavba je značně opotřebovaná. Část konstrukcí a vybavení byla odstraněna. Do stavby dlouhodobě poměrně značně zatéká. Stavba je ve stavu, kdy ji není možné užívat. Stavbu posuzuji jako výrazně opotřebenou s potřebou celkové a značně nákladné rekonstrukce. Za domem je dále postaven přízemní zděný sklad. Jedná se o přízemní zděnou stavbu zastřešenou dřevěnou pultovou střechou s živičnou krytinou. Okna jsou sklobetonová. Podlaha je betonová. Stěny jsou omítnuty. Stavba je delší dobu neudržovaná, je celkově více opotřebovaná. Na pozemku p.č. 2015/2 (zahrada), navazujícím na p.č. st. 543 byla původně zahrada navazující na dům. Ke dni ocenění je celá plocha dlouhodobě neudržovaná. Porosty na pozemku jsou dlouhodobě neošetřované, stromy a keře jsou značně přerostlé. Původní parkovou úpravu zahrady hodnotím jako výrazně zanedbanou s omezenou perspektivou racionální nápravy následnou údržbou. Mezi porosty zahrady jsou prvky drobné zahradní architektury, které jsou v porostu velmi obtížně dohledatelné. Jedná se převážně o prvky provedené s původní stavbou domu. Vzhledem ke špatnému stavu prvků drobné zahradní architektury a stavu porostů na pozemku nejsou tyto prvky samostatně oceněny. Na hranici pozemku je dožívající oplocení. Pozemek p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha) navazuje z jihovýchodu na pozemek zahrady. Pozemek je rovinný. Pozemek je zanedbaný, je z části porostlý náletovými dřevinami. Pozemek je přístupný pouze po pozemku p.č. 2015/2, nebo přes pozemku jiných vlastníků. Pozemek není přímo zapojitelný na sítě. Napojení by bylo dle všeho možné pouze po pozemku p.č. 2015/2 z ulice Hornická, což ale hodnotím jako dosti obtížné a náročné. Pozemky p.č. st. 543, 2015/2 jsou dle zjištění dle platného územního plánu v zóně bydlení v rodinných domech městského typu. Pozemek p.č. 2011/5 je dle platného územního plánu v zóně výroby a technické vybavenosti.
Úkolem ocenění je stanovení ceny obvyklé. Dle zákona č. 151/1997 Sb. a platných změn cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cenu obvyklou stanovuji zejména s ohledem na porovnání se srovnatelnými nemovitostmi prodávanými a prodanými v poslední době v okolních srovnatelných lokalitách. Jako vzorek Strana 3 (celkem 28)
pro porovnání jsou použity zejména porovnatelné domy prodané v okolí a srovnatelných lokalitách v posledním roce a dále nemovitosti z realitní nabídky ve srovnatelné poloze nabízené k prodeji. V databázi znalce, ani v nabídce k prodeji nejsou a nebyly s posledním roce zjištěny srovnatelné prodávané, či prodané nemovitosti charakteru odpovídajícímu charakteru oceňované nemovitosti. V okolních srovnatelných lokalitách jsou běžně obchodovány pozemky charakteru stavební plochy pro stavbu charakteru rodinného domu. Oceňovaná nemovitost je z části (pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2) dle platného územního plánu v zóně bydlení v rodinných domech městského typu. Oceňovaná nemovitost ale zahrnuje pozemky včetně stavby většího rozsahu užívané naposledy jako mateřská škola. Srovnatelný ekvivalent podobných nemovitostí v dostatečném rozsahu nebyl zjištěn v realitní nabídce a ani v databázi prodejů znalce v posledním roce. Dále jsou v okolních polohách obchodovány pozemky vhodné pro výrobu a srovnatelné využití (průmyslové zóny). Pozemek p.č. 2011/5 je dle platného územního plánu v zóně výroby a technické vybavenosti. Charakterem tak splňuje podmínky pro posouzení jako plochu pro komerční využití. Oceňovaný pozemek ale nemá zajištěn přístup (je přístupný pouze po pozemcích jiných vlastníků a nebo po pozemku p.č. 2015/2 bez provedení potřebných úprav a opatření). Dále ani uvedený pozemek nemá provedenou přípravu pro napojení na sítě a přímé napojení není reálné (je možné pouze přes pozemky jiných vlastníků bez vyřešení stavu). Z těchto popsaných skutečností nepovažuji pozemek za srovnatelný s pozemky nabízenými a prodávanými jako plocha vhodná pro realizaci stavby charakteru výroby a technické vybavenosti. Pozemek sice sousedí s výrobním objektem, ale jeho využití by bylo možné pouze v návaznosti na tento výrobní objekt, což také neodpovídá obvyklému stavu. Při ocenění uvedené nemovitosti proto vycházím s úvahy, že srovnatelný ekvivalent podobných nemovitostí v dostatečném rozsahu nebyl zjištěn v realitní nabídce a ani v databázi prodejů znalce v posledním roce ani pro tuto nemovitost. Protože srovnatelné nemovitosti nebyly zjištěny, předpokládám, že pro oceňovaný soubor nemovitostí neexistuje srovnatelný ekvivalent. Za této situace není reálné provést ocenění nemovitosti porovnávací metodou za použití odpovídající množiny srovnatelných nemovitostí prodávaných, nebo prodaných v okolních srovnatelných lokalitách a v časově přiměřeném horizontu a tak stanovit cenu obvyklou. Protože pro oceňovaný soubor nemovitostí nebyly zjištěny dostatečně průkazné a jednoznačně ověřitelné podklady, které by zajistily jeho možné ocenění cenou obvyklou na základě porovnání, přistupuji k ocenění pozemku náhradním způsobem: Cenu oceňované nemovitosti stanovuji dle platného prováděcího předpisu a cenu stanovuji jako cenu zjištěnou při použití stanovených ustanovení a předpisů. Vzhledem k tomu že v ceně zjištěné dle platného cenového předpisu jsou zohledněny základní údaje a skutečnosti s dopadem na cenu (jedná se zejména o velikost obce, její vybavenost, polohu, technickou infrastrukturu, dopravní obslužnost, o stav trhu s nemovitostmi v dané poloze, o omezující vlivy pozemku a vlivy z hlediska charakteristiky polohy) lze předpokládat, že takto stanovená cena bude mít výpovědní hodnotu z hlediska stavu trhu se srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. Vzhledem ke stavu nemovitosti a potřebě stanovit cenu co nejvíce objektivně, nestanovuji samostatně venkovní úpravy a trvalé porosty, protože jejich stav nepovažuji vzhledem k jejich stavu za cenotvorný prvek.
Strana 4 (celkem 28)
Podklady pro vypracování posudku List vlastnictví číslo 1249, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Místní šetření se zaměřením a ověřením skutečného stavu Mapa širších vztahů
Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1249 pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší zapsán: Ferropotianka s.r.o. v likvidaci, Hornická 499, 54233 Rtyně v Podkrkonoší
Strana 5 (celkem 28)
B. POSUDEK A OCENĚNÍ B1. CENA NEMOVITOSTI 1) Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2 Oceněno podle § 3 vyhlášky. Výměra pozemku p.č. st. 534 p.č. 2015/2
299 6170
= =
299.00 m2 6170.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
6469.00 m
Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.3876
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3876 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Strana 6 (celkem 28)
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, školy a zdrav.) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.55
1
0.10
2
0.08
1
0.00
1
0.00
6
0.00
2
-0.01
3
0.05
2
0.00
1
0.00
2
0.00
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.22) x 0.55 = 0.671 Strana 7 (celkem 28)
0.22
Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.3876 = 286.824 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 0.671
= Kč
286,82 x 0.6710
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 6469.00 m2
= Kč = Kč
192,46 1.245.016,65
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2
Cena celkem Kč
1.245.017,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2) Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha Oceněno podle § 3 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.3876
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3876 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
1
-0.30
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.30
Strana 8 (celkem 28)
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.30 = 0.700 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 2 0.00 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inž.sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.40
1
-0.03
1
0.00
1
-0.10
2
0.00
2
0.00
2
0.00
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.13
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.13) x 0.4 = 0.348 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.3876 = 286.824 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.700 x 1.000 x 0.348
= Kč
286,82 x 0.2440
_________________________________________
Strana 9 (celkem 28)
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 6281.00 m2
= Kč = Kč
69,99 439.576,14
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha
Cena celkem Kč
439.576,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
3) Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543 Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ podle účelu užití: Druh konstrukce: Obestavěný prostor Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení
1263 46.21.17.1..1 C - budovy škol, universit a pro výzkum Zděné 18.35*12.87*2.54+3.14*5.00*5.00* 0.5*0.25*4.80 18.35*12.87*(3.72+3.56)+3.14*25* 0.5*0.25+10.10*4.85*5.80 10.85*12.87*5.13*0.33
=
646.96 m3
= =
2013.20 m3 236.40 m3
_________________________________________ 3
celkem =
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha
2896.56 m
Výška podlaží
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.PP - sklep 1.NP - přízemí
2.NP - patro
12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25 245.98 m2 2.54 m 12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25+10.10*4.85+ 6.30*0.45 3.72 m 297.80 m2 12.87*18.35+3.14*25*0.5*0.25+6.30*0.45 248.81 m2 3.56 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 264.20 m2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
Základy vč. zemních prací podstandard podstandard Svislé konstrukce standard standard Stropy standard standard
0.07300 0.07300
90% 10%
0.19200 0.19200
90% 10%
0.11100 0.11100
90% 10%
Strana 10 (celkem 28)
-0.0657 -0.0073
4.
5.
6.
7.
8. 9. 10. 11.
12. 13.
14.
15. 16.
17. 18. 19. 20. 21.
Zastřešení mimo krytinu standard standard Krytiny střech standard standard Klempířské konstrukce nadstandard standard chybí Úpravy vnitřních povrchů standard standard standard Úpravy vnějších povrchů standard Vnitřní obklady keramické chybí Schody standard Dveře standard chybí Vrata navíc Okna standard standard standard Povrchy podlah standard standard podstandard standard standard Vytápění chybí Elektroinstalace chybí standard standard Bleskosvod standard Vnitřní vodovod standard Vnitřní kanalizace standard Vnitřní plynovod chybí Ohřev vody
0.06200 0.06200
90% 10%
0.02100 0.02100
90% 10%
0.00600 0.00600 0.00600
60% 20% 20%
0.06900 0.06900 0.06900
70% 20% 10%
0.03100
100%
0.01800
100%
0.03100
100%
0.03200 0.03200
60% 40%
-0.0128*1.852
0.04146
100%
0.04146*1.852/Ki
0.05200 0.05200 0.05200
60% 25% 15%
0.02200 0.02200 0.02200 0.02200 0.02200
40% 20% 20% 10% 10%
-0.0044
0.04100
100%
-0.041*1.852
0.05000 0.05000 0.05000
30% 40% 30%
-0.015*1.852
0.00300
100%
0.02200
100%
0.02100
100%
0.00300
100%
Strana 11 (celkem 28)
0.0036 -0.0012*1.852
-0.018*1.852
-0.003*1.852
22. 23. 24. 25. 26.
chybí Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí Výtahy standard Ostatní chybí Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se
0.01600
100%
-0.016*1.852
0.01800
100%
-0.018*1.852
0.03400
100%
-0.034*1.852
0.01000
100%
0.06200
100%
0.00000
100%
-0.062*1.852 ________________________________________________
-0.44569 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.44569) = 0.7593 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Cen.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8. 9. 10. 11.
Základy vč. zemních prací 86 150 0.03871 65 150 0.00430 Svislé konstrukce 86 120 0.22137 65 100 0.02460 Stropy 86 110 0.12798 65 100 0.01422 Zastřešení mimo krytinu 86 110 0.07148 65 100 0.00794 Krytiny střech 65 80 0.02421 65 65 0.00269 Klempířské konstrukce 86 100 0.00710 65 65 0.00154 0.00000 Úpravy vnitřních povrchů 86 100 0.06188 86 86 0.01768 56 56 0.00884 Úpravy vnějších povrchů 56 56 0.03971 Vnitřní obklady keramické 0.00000 Schody 86 100 0.03971 Dveře
90% 10%
2.2194% 0.1863%
90% 10%
15.8648% 1.599%
90% 10%
10.0057% 0.9243%
90% 10%
5.5884% 0.5161%
90% 10%
1.9671% 0.269%
60% 20% 20%
0.6106% 0.154%
70% 20% 10%
5.3217% 1.768% 0.884%
100%
3.971%
100% 100%
Strana 12 (celkem 28)
3.4151%
86 12.
100
0.02460 0.00000
60% 40%
2.1156%
0.05311
100%
4.5675%
0.03997 0.01665 0.00999
60% 25% 15%
3.4374% 1.665% 0.999%
0.01127 0.00564 0.00259 0.00282 0.00282
40% 20% 20% 10% 10%
0.9692% 0.564% 0.2104% 0.282% 0.282%
0.00000
100%
0.00000 0.02562 0.01922
30% 40% 30%
2.562% 1.922%
0.00384
100%
0.384%
0.02818
100%
2.818%
0.02690
100%
2.69%
0.00000
100%
0.00000
100%
0.00000 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 0.00000 Výtahy 30 30 0.01282 Ostatní 0.00000 Instalační prefabrik.jádra 0.00000
100%
15.
Vrata 86 100 Okna 86 100 86 86 65 65 Povrchy podlah 86 100 86 86 65 80 30 30 65 65 Vytápění
16.
Elektroinstalace
13.
14.
17. 18. 19. 20.
65 65 30 30 Bleskosvod 65 65 Vnitřní vodovod 30 30 Vnitřní kanalizace 30 30 Vnitřní plynovod
21.
Ohřev vody
22.
Vybavení kuchyní
23. 24. 25. 26.
100% 100%
1.282%
100% 100% ______________________________
82.0146% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 82.0146%. Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 264.20 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV)
Strana 13 (celkem 28)
= Kč
2.538,x 0.9390 x 0.9450
K3 = (2.10 / 3.30 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.000 x 0.671
x 0.9364 x 0.7593 x 1.0000 x 2.0530 x 0.6710 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2896.56 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 82.0146% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
2.205,85 6.389.376,88 6.389.376,88 5.240.221,89 1.149.154,99
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543
Cena celkem Kč
1.149.155,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
4) Sklad vedle domu Oceněno podle § 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:
1274 46.21.19.9 B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Zděná v tloušťce nad 15 cm
Obestavěný prostor Vrchní stavba
11.0*3.45*(2.30+2.75)*0.5
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Cen.podíl
=
Podíl části
95.82 m3
n
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Základy standard Obvodové stěny standard Stropy chybí Krov standard Krytina standard Klempířské konstrukce standard Úprava povrchů standard Schodiště neuvažuje se Dveře standard Okna standard Podlahy
0.07100
100%
0.31800
100%
0.19800
100%
0.07300
100%
0.08100
100%
0.01700
100%
0.06100
100%
0.00000
100%
0.03000
100%
0.01100
100%
Strana 14 (celkem 28)
-0.198*1.852
12.
standard Elektroinstalace chybí
0.08200
100%
0.05800
100%
-0.058*1.852 ________________________________________________
-0.47411 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47411) = 0.7440 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.000 x 0.671
= Kč
1.250,x 1.0000 x 0.7440 x 1.0000 x 2.0670 x 0.6710
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 95.82 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.289,87 123.595,34 123.595,34 82.396,93 41.198,41
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Sklad vedle domu
Cena celkem Kč
41.198,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
B1 VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemek p.č. st. 543 a p.č. 2015/2 2) Pozemek p.č. 2011/5 - ostatní plocha 3) Budova č.p. 499 - součást p.č. st. 543 4) Sklad vedle domu
Kč Kč Kč Kč
1.245.017,439.576,1.149.155,41.198,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
2.874.946,2.874.950,-
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Strana 15 (celkem 28)
B2. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Cenu obvyklou stanovuji na základě zhodnocení stavu a rozsahu nemovitosti. Protože pro oceňovaný soubor nemovitostí nebyly zjištěny dostatečně průkazné a jednoznačně ověřitelné podklady, které by zajistily jeho možné ocenění cenou obvyklou na základě porovnání, přistupuji k ocenění pozemku náhradním způsobem: Cenu oceňované nemovitosti stanovuji dle platného prováděcího předpisu a cenu stanovuji jako cenu zjištěnou při použití stanovených ustanovení a předpisů. Vzhledem k tomu, že v ceně zjištěné dle platného cenového předpisu jsou zohledněny základní údaje a skutečnosti s dopadem na cenu (jedná se zejména o velikost obce, její vybavenost, polohu, technickou infrastrukturu, dopravní obslužnost, o stav trhu s nemovitostmi v dané poloze, o omezující vlivy pozemku a vlivy z hlediska charakteristiky polohy) lze předpokládat, že takto stanovená cena bude mít výpovědní hodnotu z hlediska stavu trhu se srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. Na základě zjištěných skutečností a při zohlednění ostatních známých a popisovaných okolností odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti: Stanovená výsledná cena (zaokrouhleno na 10 tisíc Kč)
Kč
2 870 000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
B2. VÝSLEDNÉ CENY – cena obvyklá Cenu obvyklou oceňované nemovitosti – sestávající se z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší – vše na LV 1249 - stanovuji na základě porovnání se srovnatelnými prodeji a při zohlednění ostatních známých a popisovaných skutečností 2 870 000,Stanovená výsledná cena Kč _______________________________________________________________________________________________________________
Strana 16 (celkem 28)
C. REKAPITULACE VÝSLEDNÉ CENY – cena obvyklá Cenu obvyklou oceňované nemovitosti – sestávající se z pozemku p.č. st. 543 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí (součástí p.č. st. 543 je stavba: Rtyně v Podkrkonoší, č.p. 499, bydlení), pozemku p.č. 2011/5 (ostatní plocha, manipulační plocha), pozemku p.č. 2015/2 (zahrada) s příslušenstvím v obci Rtyně v Podkrkonoší, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší – vše na LV 1249 - stanovuji na základě porovnání se srovnatelnými prodeji a při zohlednění ostatních známých a popisovaných skutečností Stanovená výsledná cena Kč 2 870 000,_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyosmsetsedmdesáttisíc Kč
Ve Vysokově, dne 2. listopadu 2015
.................... vypracoval
Strana 17 (celkem 28)
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.9. 1994, č.j. Spr. 233/94, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3848 – 83/18. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jiří Jezbera 549 12 Vysokov 160
Strana 18 (celkem 28)
Strana 19 (celkem 28)
Strana 20 (celkem 28)
Strana 21 (celkem 28)
pohled ze zahrady
pohled na přístavbu
pohled z pozemku p.č. 2011/5
boční pohled
boční pohled
č.p. 499 - sklep
č.p. 499 - sklep
č.p. 499 - sklep
Strana 22 (celkem 28)
č.p. 499 - sklep - kotel ÚT
vstup do domu
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí - přístavba
Strana 23 (celkem 28)
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
č.p. 499 - přízemí
hala a schodiště - pohld do přízemí
č.p. 499 - patro - hala a schodiště
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
Strana 24 (celkem 28)
č.p. 499 - patro - hala a schodiště
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
č.p. 499 - patro
plochá střčecha přístavby
půda
Strana 25 (celkem 28)
pozemek p.č. 2011/5 a dům č.p. 499
pozemek p.č. 2011/5
zahrada
zahrada
pohled z Hornické ulice
pohled z Hornické ulice
Strana 26 (celkem 28)
Strana 27 (celkem 28)
Strana 28 (celkem 28)
