ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ PODÍLU ½ RODINNÉHO DOMU ZAPSANÉHO NA LV 2684 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ DOLNÍ LUTYNĚ VČETNĚ POZEMKU A PŘÍSLUŠENSTVÍ

Č.j.:167 EX 16856/12-19

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ PODÍLU ½ RODINNÉHO DOMU ZAPSANÉHO NA LV 2684 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ DOLNÍ LUTYNĚ VČETNĚ POZEMKU A PŘÍSLUŠENSTVÍ číslo 6053 – 009 / 2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Rodinný dům Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Dolní Lutyně, k.ú. Dolní Lutyně K Penzionu 106, 735 53 Dolní Lutyně 830523/5158, Michal Tejbus, Budovatelská 297, 73553 Bohumín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 875808/5600, Eva Ženíšková, Třanovského 10, 735 53 Dolní Lutyně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 830523/5158, Michal Tejbus, Budovatelská 297, 73553 Bohumín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 875808/5600, Eva Ženíšková, Třanovského 10, 735 53 Dolní Lutyně, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

DOLMEN SERVIS, s. r. o. Anny Letenské 1120/17, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 DIČ: CZ61501107 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

e-mail: [email protected]

OBVYKLÁ CENA OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2

Datum místního šetření:

Počet stran:

24

stran

V Praze, dne 12. 1 .2014

900 000 Kč 450 000 Kč

16. 12. 2013

Stav ke dni : 16.12. 2013

Počet příloh: 13

Počet vyhotovení: 1

Ing. Ladislav Kubíček, MBA Jednatel společnosti

NÁLEZ

Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu id podílu 1/2 všech nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na listu vlastnictví 2684 v obci a na katastrálním území Dolní Lutyně jako podklad pro exekuční řízení. Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 16856/12-19 - List vlastnictví 2684 pro katastrální území Dolní Lutyně - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření

-2-

- Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC Místopis Obec Dolní Lutyně patří k menším obcím ležící v Moravskoslezském kraji, okres Karviná. Obec má kolem pěti tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je dobrá všemi druhy dopravy. Běžně dosažitelné jsou větší města - Ostrava, Karviná, Bohumín a další. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):

 MHD

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

 dálnice/silnice I. tř

Poloha v obci:

okrajová část - smíšená zástavba

Přístup k pozemku

 zpevněná komunikace

 železnice

 autobus  silnice II.,III.tř

 nezpevněná komunikace

Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 106 v ulici K Penzionu s hospodářskou částí a samostatná další stavba bez čísla popisného i evidenčního, zřejmě objekt dřívější stodoly. K domu patří nejen pozemky pod stavbami, ale ještě zahrada a zemědělská půda u domu. Místní šetření nemohlo být uvnitř provedeno, protože spoluvlastnice nebyla přítomna, přestože ji byl zaslán dopis s výzvou součinnosti. Dle zjištění zpracovatele spoluvlastnice má trvalý pobyt zapsán na Místním úřadu. Vlastní budova je přízemní, zřejmě podsklepená v okrajové části obce, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 50 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Z pravé strany nemovitosti protéká vodním korytem místní potok s nebezpečím záplav. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. V okolní zástavbě se nachází další rodinné domky a další hospodářské stavby. Rovněž zahrada a ostatní půda působí neutěšeným dojmem a zřejmě nejsou využívány. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo Hypoteční bance, zůstatek není znám.Dále jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou.

-3-

Silné stránky - Rozsáhlé stavby a dostatek dalšího prostoru k podnikání a podobně Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí - Bezprostřední blízkost vodního toku - Podílové vlastnictví nemovitosti.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území, nicméně blízskost vodního toku je třeba považovat za riziko. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Další rizika spočívají v zástavní smlouvě pro Hypoteční bance, zůstatek není znám. Na podíl 1/2 nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Další rizika spočívají ve spoluvlastnictví nemovitosti a konečně i poněkud zhoršený technický stav.

OCENĚNÍ

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU

-4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 435,00 m2 3,20 m

Název Přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí (435)*(3,20)

=

[m3] 1 392,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Přízemí Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Obestavěný prostor 1 392,00 m3 1 392,00 m3

Ocenění 435 302

[m2] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč

1 392,00 3 600 100,00 5 011 200

roků roků % Kč

50 50 50,00 2 505 600

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:

302,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.

-5-

Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti v téže lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.

Srovnatelné nemovitosti

Název: Rodinný dům Lokalita Životice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 249,00 m2

0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 1,10 0,90

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Šunychl Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,94 3 377 Celková cena Jednotková cena 899 000 Kč 3 610 Kč/m2

0,90 0,90 0,90 0,90 -6-

K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 1,00 0,80


Název: Rodinný dům Lokalita Český Těšín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 0,80 1,00 0,90 0,80 1,00 0,80


Název: Rodinný dům Lokalita Dolní Lutyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,47 3 874 Celková cena Jednotková cena 1 640 000 Kč 8 200 Kč/m2


0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 1,00 0,90


-7-


Název: Rodinný dům Lokalita Skřečoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,90 0,90 1,00 0,90 1,00 0,90 0,90



Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv

-8-

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

2 037 Kč/m2 3 150 Kč/m2 4 323 Kč/m2 3 150 Kč/m2 302,00 m2 951 300 Kč 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 951 300 Kč 0 Kč 2 505 600 Kč 0 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč

Obvyklá cena podílu ½ 450 000 Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.70

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je ovlivněno neumožněním prohlídky nemovitosti ze strany spoluvlastnice. Nebylo možno provést ani měření zvenku kvůli oplocení. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele.

V Praze 12. 1. 2014

-9-

D. Znalecká doložka Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12.3.1996, zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6053 – 009 / 2014 znaleckého deníku.

Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel společnosti

- 10 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Podklady a přílohy Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 16856/12-19 List vlastnictví 2684 katastrální území Dolní Lutyně Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Karty porovnávaných nemovitostí

- 11 -

počet stran A4 příloze 2 2 1 2 1 5

Příloha č. 1

Usnesení - str. 1

- 12 -

Příloha č. 1

Usnesení - str.2 - 13 -

Příloha 2

LV 2684 - str. 1

- 14 -

Příloha č. 2

LV 2684 - str. 2

- 15 -

Příloha č. 3

Katastrální mapa

- 16 -

Příloha č. 4

Mapka místa

- 17 -

Příloha č. 4

Mapka oblasti

- 18 -

Příloha č. 5

Hospodářská část a vedlejší budova

Zemědělská půda

Celkový pohled

Dvorní stavba

- 19 -

Příloha č. 6

Karta nemovitosti č. 1

- 20 -

Příloha č. 6

Karta porovnávané nemovitosti č. 2

- 21 -

Příloha č. 6


Příloha č. 6

- 22 -


- 23 -

Příloha č. 6


- 24 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ PODÍLU ½ RODINNÉHO DOMU ZAPSANÉHO NA LV 2684 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ DOLNÍ LUTYNĚ VČETNĚ POZEMKU A PŘÍSLUŠENSTVÍ

Recommend Documents