ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1834-2013
NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rekreační chata Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Střelice, k.ú. Střelice u Brna Střelice 193, 664 47 Střelice Exekutorský úřad Praha 2, RČ/IČO: 605216/1456, Paní Ing. Miroslava Navrátilová, Střelice 193, 66447 Střelice, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad Praha 2, RČ/IČO: 605216/1456, Paní Ing. Miroslava Navrátilová, Střelice 193, 66447 Střelice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17 stran
V Brně, dne 12.4.2013
e-mail:
[email protected]
630 000 Kč 8.4.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Ing. Josef Nekvapil
NÁLEZ
8.4.2013 Počet vyhotovení: 3
Přehled podkladů Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rekreační chaty č.e. 193 na pozemku p.č. 7480 s pozemky p.č. 5748/1, 5748/2, 6926 a 7480 v obci Střelice, katastrální území Střelice u Brna, okres Brno-venkov, kraj Jihomoravský s příslušenstvím. Místopis Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 35/09-30 ze dne 5.4.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 35/09-9/Zl ze dne 6.8.2009, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1497 v k.ú. Střelice u Brna, obec Střelice, okres Brnovenkov ze dne 5.4.2013, - Kopie katastrální mapy v k.ú. Střelice u Brna s pozemky p.č. 5748/1, 5748/2, 6936 a 7480 ze dne 5.4.2013, - Původní projektová dokumentace rekreační chaty z 5.10.1961, - Projektová dokumentace skutečného provedení stavby rekreační chaty je z února 2008, - Kopie katastrální mapy se zakreslením přípojky elektro z 15.3.2004, - Geometrický plán se zakreslením rekreační chaty, vrtané studny a plastové jímky ze 14.2.2011, - Výsledek technické prohlídky ze dne 8.4.2013, - Informace a sdělení získané od pana Ing. Ivo Baara, vedoucího stavebního úřadu Střelice, telefon 547427416. Obec Střelice se statutem obce se nachází v severní části Bobravské vrchoviny, okresní město a krajské město Brno je vzdáleno 20 km. V obci je obecní úřad, pošta, mateřská škola, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je středního rozsahu, jsou zde tři obchody s potravinami, tři restaurace, penzion, kadeřnictví, cukrárna, stavebniny, Družstvo zemědělců, Čepro, Agrikomp Bohemia, kostel s farou, zámeček s ústavem pro mentálně postižerné, muzeum, hasiči se zbrojnicí, fotbalové hřiště, tělocvična 2x, volejbalové hřiště, koupaliště, čistírna odpadních vod a Střelický potok. Obec má 2752 obyvatel. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, dešťová a splašková kanalizace, plynovod a elektrické sítě. Obcí prochází silniční komunikace II.třídy Brno - Ivančice, dálnice Brno - Praha je vzdálena 4 km. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rekreační chata se nachází na pozemku p.č. 7480, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28 m2. Pozemek je čtvercového tvaru, je silně svažitý severním směrem se spádem 9%, terén je upravený náspy. Rekreační chata je vzdálena od kraje obce 1000 m, od středu obce je 2200 m jihozápadním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 1200 m, železnice je vzdálena 1400 m, před rekreační chatou se nenachází silniční komunikace. Přístup z obce Střelice je po obecní polní cestě a dále po vlastním pozemku p.č. 5748/2. Rekreační chata je orientována sever - jih, vstup do objektu je z pozemku p.č. 6926 ze severní strany. Rekreační chata je předzahrádkou, parkování vozidel je možné na pozemku p.č. 5748/2. Na pozemku p.č. 5748/1 se nachází rozestavěný přístřešek s pultovou střechou a skleník. Pozemky p.č. 5748/1, 5748/2 a 7480 jsou bez trvalých porostů, na pozemku p.č. 6926 se nachází okrasné dřeviny, jedná se o duby, buky a křoviny. Před rekreační chatou se nachází téměř z inženýrských sítí pouze elektrické sítě 230/400 V, ostatní obecní vodovod, kanalizace a plynovod jsou vzdáleny 1 km na kraji obce Střelice. SOUČASNÝ STAV
Okolí: Přípojky:
bytová zóna promyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky:
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna promyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn
veř. / vl.
/ elektro
telefon
veř / vl.
/ elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ~eleznice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tY Poloha v obci: okrajová část - samota zpevn ná komunikace nezpevn ná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: polní cesta Obec Střelice 5748/2 Ing. Navrátilová Miroslava
telefon autobus silnice II.,III.tY
Celkový popis Nemovitost se nachází jihozápadně od středu obce Střelice na pozemku p.č. 7480. Rekreační chata je tvaru L, samostatně stojící, částečně podsklepená, patrová se sedlovou střechou s mírným spádem, je je částečně železobetonová, zděná je 13,25 m2, v 1.NP je obývací pokoj 13,95 m2 a kuchyně 6,45 m2, celkem 1.NP 20,40 m2, ve 2.NP je ložnice 16,95 m2 a dětský pokoj 8,40 m2, celkem 2.NP je 25,35 m2, celková podlahová plocha je 59,00 m2. Nad skladem nářadí je provedena terasa se schodištěm o ploše 14,20 m2. Rekreační chata má základy betonové pásové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, podezdívka železobetonová, nosné stěny v 1.PP železobetonové monolitické tl. 25 cm, v 1.NP zděné c cihel CDm tl. 28 cm, ve 2.NP dřevěné s tepelnou izolací tl. 6 cm, stropní konstrukce nad 1.PP železobetonová monolitická, ostatní dřevěné trámové, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina živičná, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka štuková s nátěrem, schodiště dřevěné žebříkové, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy prkenné a betonové, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, vnitřní vodovod v kuchyni, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod propan-butan chybí, kanalizace z kuchyně, WC chybí, okenice chybí, vnitřní hygienické vybavení chybí, ostatní elektrický sporák. Rekreační chata byla postavena v roce 1962, její stáří je 51 roků. Na rekreační chatě probíhá pravidelná údržba, rekreační chata je obývána, technický stav je dobrý. Na rekreační chatě není provedeno kolaudační řízení. O dodatečné kolaudační řízení na rekreační chatu bylo zažádáno dne 27.2.2008. Obecní úřad je ochoten kolaudaci na chatu vydat. Dodatečné povolení stavby je nachystáno od roku 2012. Na pozemku p.č. 5748/1 se nachází rozestavěná stavba o rozměru 6 x 4 m. Jedná se betonovou základovou desku, ocelové stojiny a dřevěná konstrukce pultové střechy. Vzhledem k tomu, že u objektu nebylo zažádáno o stavební povolení, není rozestavěná stavba hodnocena. Před rekreační chatou na pozemku p.č. 6926 je provedena vrtaná studna. Hloubka studny není známa. Vzhledem k terénu její hloubku lze odhadnout na 15 m o stáří 5 roků. Na pozemku p.č. 5748/1 se nachází skleník o rozměru 6 x 3 m. Skleník má betonové základy, obloukovou polykarbonátovou střechu o výšce 1,95 m. Venkovní úpravy se nachází na pozemku p.č. 6926 a jedná se o přípojku elektroinstalace, přípojku vody, přípojku kanalizace, plastovou jímku velikosti 6 m3, betonové schodiště, dřevěný plot a plotová vrátka. Ocenění venkovních úprav je zahrnuto v ceně rekreační chaty. Trvalé porosty se vyskytují na části pozemku p.č. 6926. Jedná se o okrasné dřeviny a to duby, buky a křoviny. Silné stránky - krásné okolí s lesy vhodnými k turistice, - velikost pozemků umožňuje využití k rekreační činnosti, - přípojka elektrické sítě s 230/400 V, - vrtaná studna s celoroční dodávkou vody, - platová jímka o 6 m3 umožňuje vybudování sociálního zařízení, - možnost parkování i více vozidel na pozemcích p.č. 5748/1 a 5748/2.
Slabé stránky - rekreační chata je umístěna jako samota, - vzdálenost od kraje obce je 1 km, od středu obce 2,2 km, - vzdálenost od autobusové zastávky je 1,2 km a od železniční stanice 1,4 km, - rekreační chata je umístěna v silně svažitém terénu se spádem 9% v jižním směru. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je Yádn zapsána v katastru Nemovitost není Yádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umo~Huje podpis zástavní Stav stavby neumo~Huje podpis zástavní smlouvy smlouvy (vznikla v c) Skute Skute
né užívání stavby není v rozporu s její kolaudací né u~ívání stavby je v rozporu s její kolaudací PYístup k nemovitosti pYímo z veYejné Není zajiat n pYístup k nemovitosti pYímo z veYejné k komunikace je zajiat n Komentář: Užívání stavby je od roku 1962 bez kolaudace. Přístup k rekreační chatě je z nezpevněné obecní polní cesty přes pozemky p.č. 5748/2 a 6926 ve vlastnictví majitelky stavby. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtí~ný pYístup k nemovitosti v odlehlých kon inách Komentář: Přístup po nezpevněné polní cestě v zimních měsících a na jaře a podzimu v deštivé dny je pouze teréním motorovým vozidlem. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Riziko spojené s napojením na in~enýrské sít a energetické zdroje Komentář: Přípojka elektrické sítě 230/400 V je vedena ze zahrádkářské kolonie ve vzdálenosti cca 100 m. Přípojka je vedena přes pozemky jiných vlastníků bez provedení smluvních vztahů. Na rekreační chatu č.e. 193 a pozemky p.č. 5748/1, 5748/2, 6926 a 7480 je exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitosti nejsou pronajímány.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chata 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Skleník 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění
4.1
Rekreační chata
OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chata Věcná hodnota dle THU Rekreační chata má základy betonové pásové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, podezdívka železobetonová, nosné stěny v 1.PP železobetonové monolitické tl. 25 cm, v 1.NP zděné c cihel CDm tl. 28 cm, ve 2.NP dřevěné s tepelnou izolací tl. 6 cm, stropní konstrukce nad 1.PP železobetonová monolitická, ostatní dřevěné trámové, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina živičná, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka štuková s nátěrem, schodiště dřevěné žebříkové, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy prkenné a betonové, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, vnitřní vodovod v kuchyni, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod propan-butan chybí, kanalizace z kuchyně, WC chybí, okenice chybí, vnitřní hygienické vybavení chybí, ostatní elektrický sporák. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 18,62 m2 1,95 m 27,06 m2 2,55 m 2 27,88 m 2,20 m
Název 1.PPb 1.NPb 2.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP 5,66*2,40*1,95+2,635*1,91*1,50 1.NP 27,06*(2,55+0,10) 2.NP 27,88*2,20 Zastřešení 27,88*(0,10+0,40)/2
= = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I
Popis betonové pasy izolované betonová
Obestavěný prostor 34,04 m3 71,71 m3 61,34 m3 6,97 m3 174,05 m3
[m3] 34,04 m 71,71 m 61,34 m 6,97 m
3. Obvodové stěny 3. Obvodové stěny 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní
železobetonové monolitické zděné tl. 25 - 30 cm dřevěné se zateplením tl. 6 cm železobetonové a dřevěné polospalné krov dřevěný vázaný asfaltová pozinkovaný plech štukové omítky žebříkové dřevěné hladké plné dveře dřevěná dvojitá dřevěné prkenné a betonové lokální na tuhá paliva světelná třífázová studená i teplá bojler chybí částečné odkanalizování chybí chybí umyvadlo běžný elektrický sporák
Ocenění Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
28 58 174,05 3 666 100,00 638 079 51 29 63,75 231 304
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Skleník Věcná hodnota dle THU Skleník má betonové základy, obloukovou polykarbonátovou střechu o výšce 1,95 m, dveře polykarbonátové. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr
Zastavěná. Konstr. výška plocha 18,00 m2 1,95 m
Název 1.NP
Obestavěný prostor 18,00*1,95
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace 13. dveře
Obestavěný prostor 35,10 m3 35,10 m3
Popis betonové pásy polykarbonát chybí polykarbonát polykarbonát chybí chybí chybí polykarbonát chybí chybí chybí polykarbonát
Ocenění Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
18 18 35,10 4 018 100,00 141 032 2 18 10,00 126 929
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek p.č. 7480 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28 m2 a je zastavěný rekreační chatou. Zastavěný pozemek se nachází na pozemku p.č. 6926, zahrada o výměře 402 m2, která tvoří s pozemkem p.č. 7480 jeden funkční celek. Na pozemku p.č. 6926 se nachází trvalé porosty, které dvoří okrasné dřeviny. Pozemky se nachází 1 km od kraje obce Střelice severozápadním směrem 100 m od lokality s rekreačními chatami. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 1200 m, železniční nádraží je vzdáleno 1400 m, střed obce
[m3] 35,10 m
Střelice je vzdálen 2,2 km. Před pozemky se nachází z IS pouze elektrické sítě, ostatní inženýrské sítě tj. obecní vodovod, kanalizace a plynovod jsou na kraji obce Střelice ve vzdálenosti 1 km. Terén je silně svažitý v jižním směru se spádem 12%. Na pozemku p.č. 6926 je rekreační chata, studna a venkovní úpravy, okolo rekreační chaty je zahrada s okrasnými dřevinami. Mezi pozemkem p.č. 6926 a polní cestou se nachází pozemky p.č. 5748/1, trvalý travní porost o výměře 4306 m2 a pozemek p.č. 5748/2, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1169 m2, které vznikly rozdělením pozemku p.č. 5748, orná půda o výměře 5475 m2. Na pozemku p.č. 5748/1 se nachází rozestavěná stavba a skleník, pozemek p.č. 5748/2 slouží jako soukromá polní cesta k průjezdu vozidel k rekreační chatě. Pozemky se nachází 1 km od kraje obce Střelice severozápadním směrem, autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 1200 m, železniční nádraží je vzdáleno 1400 m, střed obce Střelice je vzdálen 2,2 km. Před pozemky se nenachází inženýrské sítě. Terén je mírně svažitý v jižním směru se spádem 3%. Na pozemcích se nenachází trvalé porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - K intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra [m2]
Požadovaná /kupní cena [ Kč ]
Jednotková cena Koeficient U celkový [ Kč/m2 ] [ KC ]
Lokalita: Troubsko, Veselka KRC: 0,80
KMP: 0,90
KPP: 1,04
KDD: 1,04
KMZ: 1,03
KIV: 1,00
KVP: 0,93
KU
KRC: 0,80
KMP: 0,98
KPP: 0,95
KDD: 0,94
KMZ: 0,90
KIV: 1,00
KVP: 0,90
KU
KRC: 0,80
KMP: 0,90
KPP: 1,05
KDD: 1,06
KMZ: 0,95
KIV: 1,00
KVP: 0,93
KU
KRC: 0,80
KMP: 0,91
KPP: 0,99
KDD: 0,98
KMZ: 0,99
KIV: 1,00
KVP: 0,99
KU
1 362 460 000 337,74 0,77 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek se nachází v lokalitě Veselka, obec Troubsko se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako zahrada, jeho plocha je 1362 m2. Na pozemku je možnost výstavby rekreační chaty o ploše 25 m2 s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Na pozemek je přístup po zpevněné obecní komunikaci, IS jsou vzdáleny 100 m. Pozemek je svažitý jihozápadním směrem s výhledem na Veselku a protější kopce a lesy. Lokalita Veselka je vzdálena od středu obce Troubsko 1 km, od středu krajského města Brna je vzdálena 13 km západním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 7 km. Pozemek je volný. Lokalita: Bratčice 5 000 100 000 20,00 0,52 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek se nachází v lokalitě obce Bratčice se statutem obce. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 5000 m2. Pozemek je nepravidelného tvaru, na pozemek je přístup po polní nezpevněné cestě. IS se na pozemku nenachází. Lokalita je vzdálena od obce Bratčice 500 m, krajské město Brno je vzdáleno 22 km severním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 16 km. Pozemek je volný. Lokalita: Ostopovice 1 369 120 000 87,66 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek se nachází v lokalitě obce Ostopovice se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 1369 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru cca 110 m x 12 m. Okolní prostranství pozemku tvoří pole, pozemek je udržovaný. Na pozemek je přístup po zpevněné živičné komunikaci, IS jsou vzdáleny 100 m. V obci je MHD. Lokalita Ostopovice je vzdálena od středu krajského města Brna 10 km jihozápadním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 6 km. Pozemek je volný. Lokalita: Nebovidy Parcela č.:
1 541
308 200
200,00
0,71
Popis pozemku: Pozemek se nachází v lokalitě obce Nebovidy se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 1541 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se vedle pozemku s luxusním rodinným domem na pokraji přírodního parku Bobrava. Pozemek je mírně svažitý, vhodný jako dlouhodobá investice i k příjemnému trávení volného času. Na pozemek je přístup po zpevněné živičné komunikaci, kompletní IS se nachází na hranici pozemku. Lokalita Nebovidy je vzdálena od středu krajského města Brna 10 km jihozápadním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 7 km. Pozemek je volný. Lokalita: Dolní Kounice KRC: 0,80
Parcela č.:
KMP: 1,03
KPP: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 0,93
7 886
KIV: 1,00
435 000
KVP: 1,02
55,16
KU
0,67
Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
1
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek se nachází v lokalitě Veselka, obec Troubsko se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako zahrada, jeho plocha je 1362 m2. Na pozemku je možnost výstavby rekreační chaty o ploše 25 m2 s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Na pozemek je přístup po zpevněné obecní komunikaci, IS jsou vzdáleny 100 m. Lokalita Veselka je vzdálena od středu obce Troubsko 1 km, od středu krajského města Brna je vzdálena 13 km západním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 7 km. Pozemek se nachází v lokalitě obce Bratčice se statutem obce. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 5000 m2. Pozemek je nepravidelného tvaru, na pozemek je přístup po polní nezpevněné cestě. IS se na pozemku nenachází. Lokalita je vzdálena od obce Bratčice 500 m, krajské město Brno je vzdáleno 22 km severním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 16 km. Pozemek se nachází v lokalitě obce Ostopovice se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 1369 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru cca 110 m x 12 m. Na pozemek je přístup po zpevněné živičné komunikaci, IS jsou vzdáleny 100 m. Lokalita Ostopovice je vzdálena od středu krajského města Brna 10 km jihozápadním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 6 km. Pozemek se nachází v lokalitě obce Nebovidy se statutem obce na jeho kraji. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 1541 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se vedle pozemku s luxusním rodinným domem. Na pozemek je přístup po zpevněné živičné komunikaci, kompletní IS se nachází na hranici pozemku. Lokalita Nebovidy je vzdálena od středu krajského města Brna 10 km jihozápadním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 7 km. Pozemek se nachází v lokalitě obce Dolní Kounice se statutem obce v jeho blízkosti. Pozemek je veden jako orná půda, jeho plocha je 7886 m2. Pozemek je nepravidelného tvaru, pozemek je svažitý, je oplocený. Na pozemku se nachází vinice a ovocné dřeviny, pozemek je udržovaný. Na pozemek je přístup po zpevněné komunikaci, z IS je na hranici pozemku obecní vodovod a elektrické sítě 230/400 V. Pozemek je možno využít k rekreaci, na pozemku je možnost umístění mobilhausu. Lokalita Dolní Kounice je vzdálena od středu krajského města Brna 25 km severním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 17 km. Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost 5748/1 ostatní plocha 5748/2 zahrada 6926 zastavěná plocha a 7480 nádvoří Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 4 306 1 169 402 28
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 100 100 100 100
5 905
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 430 600 116 900 40 200 2 800 590 500
4. Porovnávací ocenění 4.1 Rekreační chata Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
58,00 m2 174,05 m3 27,88 m2 5 905,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rekreační chata Rekreační chata 2 + 0 se nachází v obci Ostopovice se statutem obce, katastrální území Ostopovice, okres Brno-venkov. Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s pultovou střechou, je částečně zděná. Dispozice jsou dvě místnosti v 1.NP. Okolo chaty je udržovaná zahrada s několika ovocnými stromy a keři. Topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, ruční splachování toalety, užitková voda je zajištěna několika sběrnými nádržemi a čerpacím systémem, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, pozemek je celý oplocen. Objekt je z konce šedesátých let, technický stav je velmi dobrý. Rekreační chata je umístěna v zahrádkářské oblasti na kopci u obce Ostopovice v jeho těsné blízkosti s výhledem na Brno v blízkosti lesa. Před chatou je vybudováno posezení. Přístup je po neupravené polní cestě, IS se na pozemku nenachází. Obec je vzdálena od krajského města Brna 10 km a od lokality chaty v obci Střelice 7 km. Rekreační chata je volná. Rekreační chata Rekreační chata 2 + 0 se nachází v lokalitě Trpín, v obci Střelice se statutem obce, katastrální území Střelice, okres Brno-venkov. Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděná. Dispozice jsou dvě místnosti s verandou v 1.NP. Okolo chaty je udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami, pozemek je svažitý. Topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, WC standardní splachovací z nádrže, voda se nachází 10 m od objektu, v chatě je zavedena elektřina, příslušenstvím jsou venkovní úpravy a jímka. Rekreační chata je umístěna v zahrádkářské oblasti, na pozemku je možnost parkování. Technický stav je velmi dobrý. přístup je po upravené polní cestě, doprava je autobusová a železniční. Obec je vzdálena od krajského města Brna 20 km. Rekreační chata je volná. Rekreační chata Rekreační chata 2 + 1 se nachází v obci Ostopovice se statutem obce, katastrální území Ostopovice, okres Brno-venkov. Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděná s dřevěnou nástavbou. Dispozice jsou v 1.PP je sklep a WC, v 1.NP je obytný prostor 16 m2 a kuchyně 8 m2 s prostornou verandou, ve 2.NP je jedna velká místnost na přespání. Okolo chaty je udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami, pozemek je z 1/4 rovinný, ze 3/4 je svažitý, u příjezdu na pozemek je šířky 15 m a postupně se zužuje na 12 m. Topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, WC standardní splachovací z nádrže, voda se nachází nedaleko od objektu ve studánce s pitnou vodou a zásobníky na dešťovou vodu, odpady vedou do septiku, v chatě není zavedena elektřina, příslušenstvím jsou sklad, venkovní úpravy a jímka, pozemek je oplocen. Rekreační chata je umístěna v klidné lokalitě na okraji obce s krásným výhledem do okolí, na pozemku je možnost parkování. Technický stav je dobrý, přístup je po upravené polní cestě, doprava je MHD. Obec je vzdálena od krajského města Brna 10 km a od lokality chaty v obci Střelice 7
km. Rekreační chata je volná. Rekreační chata Rekreační chata 2 + 1 se nachází v obci Střelice se statutem obce, katastrální území Střelice, okres Brno-venkov. Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je dřevěný modřín. Dispozice jsou v 1.NP je předsíň a kuchyňka, ve 2.NP je obývací pokoj s prostornou verandou, v podkroví 3.NP je jedna velká místnost na přespání s balkonem. Okolo chaty je udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami a vinohradem, pozemek je mírně svažitý na jižní straně, pozemek má šířku maximálně 10 m. Topení lokální na tuhá paliva je v obývacím pokoji, v kuchyni je dřez s umyvadlem, okna dřevěná dvojitá, v 1.NP je WC standardní splachovací z nádrže a umyvadlo, do objektu je přivedena užitková voda z nádrže a elektřina, odpady vedou do septiku, příslušenstvím jsou sklad, venkovní úpravy a septik, pozemek je oplocen. Rekreační chata je umístěna v krásném prostředí u lesa, na pozemku je možnost příjezdu horní i spodní cestou. Technický stav je velmi dobrý, přístup je po upravené polní cestě, doprava je autobusy a železnicí. Obec je vzdálena od krajského města Brna 20 km. Rekreační chata je volná. Rekreační chata Rekreační chata 2 + kk se nachází v obci Troubsko se statutem obce, katastrální území Troubsko, okres Brno-venkov. Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný. Dispozice je v 1.PP je sklep, ve 2.NP je obývací pokoj s kuchyňským koutem, v podkroví 3.NP je místnost na přespání. Okolo chaty je udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami, pozemek je svažitý, pozemek má šířku 14 m a délku 67 m. Topení je lokální na tuhá paliva a přímotopy, okna dřevěná zdvojená, do objektu je přivedena voda ze studny, elektřina 230/400 V, odpady vedou do septiku, příslušenstvím jsou vrtaná studna hloubky 65 m, venkovní úpravy a septik, pozemek je oplocen. Rekreační chata je umístěna v klidné části obce na kraji obce, na sousedním pozemku je rodinný dům. Technický stav je velmi dobrý, přístup je po upravené zpevněné komunikaci, doprava je autobusy a železnicí. Lokalita je vzdálena od středu obce Troubsko 1 km, od středu krajského města Brna je vzdálena 14 km západním směrem, od lokality rekreační chaty v k.ú. Střelice je vzdálena 6 km. Rekreační chata je volná.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Ostopovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,96 1,06 1,01 1,00 0,94 0,99
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,81 4 309 dvoupodlažní objekt s menší užitkovou plochou; Poloha objekt v blízkosti obce s MHD; Provedení a vybavení - v objektu je WC na splachování, užitková voda ze sběrných nádrží; Celkový stav - technický stav velmi dobrý; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění menší objekt, malá zahrada, velmi dobrá doprava; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m2 481 m2 265 000 Kč 5 300 Kč/m2 Název: Rekreační chata Lokalita Střelice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,94 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,76 10 739 objekt dvoupodlažní, s malou UP; Poloha - chata v zahrádkářské oblasti nedaleko obce; Provedení a vybavení topení na tuhá paliva, WC splachovací; Celkový stav technický stav velmi dobrý; Vliv pozemku - velmi malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt s malou UP s WC splachovací, nedaleko obce; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 27,00 m 451 m 380 000 Kč 14 074 Kč/m2 Název: Rekreační chata Lokalita Ostopovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,03 1,06 0,98 1,00 1,00 1,02
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,93 7 367 třípodlažní chata s větší UP; Poloha - umístění na kraji obce s MHD, možnost parkování na pozemku; Provedení a vybavení - objekt bez elektřiny, pitná voda ze studánky, v objektu WC splachovací z nádrže; Celkový stav - technický stav dobrý; Vliv pozemku - pozemek o velikosti 1368 m2 je k rekreaci vhodný; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt na kraji obce s MHD s parkováním na pozemku, ale bez elektřiny; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 68,00 m 1 368 m 540 000 Kč 7 941 Kč/m2 Název: Rekreační chata Lokalita Střelice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,95 10 605 třípodlažní objekt dřevěný z modřínu o větší UP; Poloha objekt v blízkosti obce s příjezdem po upravené polní cestě ze dvou stran pozemku, stejná obec; Provedení a vybavení topení lokální na tuhá paliva, WC splachovací, elektro; Celkový stav - technický stav velmi dobrý; Vliv pozemku pozemek 2200 m2 velmi dobrý pro rekreační činnost; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt třípodlažní dřevěný z modřínu, v blízkosti obce, s parkováním, příjezd po upravené polní cestě; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 67,00 m 2 198 m 750 000 Kč 11 194 Kč/m2 Název: Rekreační chata Lokalita Troubsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,99 1,06 1,02 1,00 1,04 1,05
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,99 21 858 objekt třípodlažní s mírně menší UP; Poloha - objekt na kraji obce, IS na sousedním pozemku; Provedení a vybavení topení lokální na tuhá paliva a přímotopy, vlastní pitná voda a elektro, okna dřevění zdvojená, septik; Celkový stav technický stav velmi dobrý; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt s vlastní pitnou vodou a elektro, ostatní IS na hranici pozemku na kraji obce, k.ú. sousední s městem Brno; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 50,00 m 9 490 m 1 100 000 Kč 22 000 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota KUPNÍ CENA 0 Kč
4 309 Kč/m2 10 976 Kč/m2 21 858 Kč/m2 10 976 Kč/m2 58,00 m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena nemovitostí nebyla předmětem ocenění. REKAPITULACE OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační chata 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Skleník 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rekreační chata
231 304,00 Kč 126 929,00 Kč 590 500,00 Kč 636 608,00 Kč
Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota
636 600 Kč 0 Kč
Věcná hodnota
948 732 Kč
Hodnota pozemku
590 500 Kč
Obvyklá cena
630 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena nemovitostí odpovídá metodě porovnávací, ale je menší než věcná hodnota o 300 tis. Kč z důvodu, že ceny pozemků u porovnávací metody lépe odpovídají jejich tržnímu ocenění zahrnuté v celkové hodnotě nemovitostí. Obvyklá cena rekreační chaty č.e. 193 na pozemku p.č. 7480 s pozemky p.č. 5748/1, 5748/2, 6926 a 7480 v katastrální území Střelice,
obec Střelice v rekreační chatě samostatně stojící, částečně podsklepené, patrové se sedlovou střechou s mírným spádem, železobetonovém v 1.NP, zděném v 1.NP a dřevěném ve 2.NP, podstandardního vybavení bez sociálního zařízení, v dobrém technickém stavu, nacházející se 1000 m od kraje obce, od středu obce 2,2 km, od autobusové zastávky 1,2 km a od železničního nádraží 1,4 km. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola a zdravotní zařízení. Služby a obchody jsou ve středním rozsahu, jsou zde tři restaurace, tři obchody s potravinami, cukrárna, kostel s farou, muzeum, zámeček s ústavem pro mentálně postižené, hasiči se zbrojnicí, fotbalové hřiště, volejbalové hřiště, dvě tělocvičny, Čepro, Agrikomp Bohemia, Družstvo zemědělců, kadeřnictví, čistírna odpadních vod, koupaliště, obcí protéká Střelický potok. Hromadná doprava sestává z průjezdu autobusové hromadné dopravy a železniční nádraží, které jsou napojeny na integrovaný dopravní systém v Jihomoravském kraji. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem. Před rekreační chatou není silniční komunikace, polní nezpevněná cesta je vzdálena 200 m, příjezd k chatě je po vlastním pozemku p.č. 5748/2. Rekreační chata je z hlediska dispozice 2 + kk, které se nachází v 1. a 2.NP, její stáří je 51 roků, pokoje jsou umístěny v celém půdorysu chaty. Z hlediska inženýrských sítí je chata napojena přípojkou na elektro 230/400 V, vlastní přípojka vody je napojena na vrtanou studnu a vlastní přípojka kanalizace na jímku. Na rekreační chatě nevázne věcné břemeno, přípojka elektro vede přes pozemky jiných vlastníků bez smluvních vztahů. Stavba na rekreační chatu je bez kolaudačního řízení, stavba na pozemku p.č. 5748/1 je bez stavebního povolení. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka a je na ně nařízena exekuce. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.
Ocenění práv a závad
Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.
Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1497 ze dne 5.4.2013 se jedná o následující omezení vlastnického práva:
1) Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno. Navrátilová Miroslava Ing., č.e. 193, 664 47 Střelice, r.č. 605216/1456.Z-3607/2013 -703. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno-venkov 19 EXE 2661/2012 -13 ze dne 28.1.2013, uloženo na pracovišti Brno-venkov. Z-3607/2013-703.
2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Stavba: Střelice, č.e. 193, Z-3699/2013-703, Parcela: 5748/1, Z-3699/2013-703, Parcela: 5748/2, Z-3699/2013-703, Parcela: 6926, Z-3699/2013-703, Parcela: 7480, Z-3699/2013-703. Listina. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město 97 EX-10131/2012 -22 ze dne 14.2.2013. Z-3699/2013-703.
Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b
0,00 Kč
Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem
0,00 Kč
Práva a závady s nemovitostí spojených celkem Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c
0,00 Kč
Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Střelice u Brna, obec Střelice, okres Brno-venkov nenachází.
Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c
0,00 Kč
Práva a závady celkem
0,00 Kč
V Brně 12.4.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1834-2013 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1497 ze dne 5.4.2013 Snímek katastrální mapy s chatou a pozemky ze dne Snímek katastrální mapy se zakreslením přípojky elektro ze dne 15.3.2004 Geometrický plán s chatou, vrtanou studnou a s jímkou z února 2008
Rekreační chata
počet stran A4 příloze 3 3 1 1 1
Pohled východní
jihovýchodní
Rozestavěná stavba
Pohled západní
Pohled severní
Skleník
Pohled severní
Pohled východní
