ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1828-2013
NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Litomyšl, k.ú. Litomyšl J.Želivského 688/2, 570 01 Litomyšl 780429/3541, Pan Valter Mačák, Vítězslava Nováka 12, 53973 Skuteč, vlastnictví: výhradní 780429/3541, Pan Valter Mačák, Vítězslava Nováka 12, 53973 Skuteč, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
NUMPAGES
V Brně, dne 12.2.2013
e-mail:
[email protected]
2 100 000 Kč 6.2.2013 stran
Stav ke dni : Počet příloh: 10
Ing. Josef Nekvapil
NÁLEZ
6.2.2013 Počet vyhotovení: 3
Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu č.p. 688 na pozemku p.č. st.974 s pozemky p.č. st.974, st.1654, st.1655 a 2372 v ulici J.Želivského, or.č. 2, obec Litomyšl, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, kraj Pardubický s příslušenstvím. Přehled podkladů: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 23923/09-39/Zl ze dne 11.12.2012, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 23923/09-36/Zl ze dne 12.7.2012, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 5706 v k.ú. Litomyšl, obec Litomyšl ze dne 10.12.2012, - Informace o parcele č. st.974 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o stavbě budovy č.p. 688 na parcele st.974 ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. st.1654 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. st.1655 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Informace o parcele č. 2372/4 v k.ú. Litomyšl s katastrální mapou ze dne 5.1.2013, - Výsledek technické prohlídky ze dne 6.2.2013, - Informace a sdělení získané od pana Ing. Josefa Filipi, vedoucího Odboru výstavby v městě Litomyšl, T: 775653314. Místopis Obec Litomyšl se statutem města se nachází v hloubi Českomoravské vrchoviny, okresní město Svitavy je vzdáleno 21 km, krajské město Pardubice je vzdáleno 70 km. V obci je městský úřad, střední škola, pošta, zdravotní zařízení, policie, občanská vybavenost je středního rozsahu, jsou zde obchody všeho zboží a rozvinuté služby, hotely, nemocnice, kostely, muzea, kulturní dům, fotbalové hřiště a tenisové kurty. Obec má 10185 obyvatel. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. Obcí prochází silniční komunikace I.třídy Svitavy - Vysoké Mýto. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům typu vila se nachází na pozemku p.č. st.974, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 m2, garáže jsou na pozemcích p.č. st.1654, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 a p.č. st.1655, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2. Stavební pozemky se nachází na pozemku p.č. 2372/4, zahrada o výměře 1552 m2. Všechny pozemky tvoří jeden funkční celek. Stavební pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemek p.č. 2372/4 je tvaru nepravidelného, pozemky jsou mírně svažité v západním směru se spádem 2%. Rodinný dům je vzdálen od středu obce 1 km jižním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 200 m, železniční nádraží je vzdáleno 300 m. Před rodinným domem se nachází místní slepá silniční komunikace, která je zpevněná živičným povrchem. Rodinný dům je orientován všechna světové strany, vstup do objektu je ze zahrady z jižní strany. Rodinný dům je s předzahrádkou, parkování vozidla je možné na konci slepé vozovky a na příjezdové cestě před garážemi. Vjezd do garáží je ze západní strany. Okolo rodinného domu se nachází zahrada s trvalými porosty. Před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě.
SOUČASNÝ STAV
Okolí: Přípojky:
bytová zóna promyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky:
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna promyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn
veř. / vl.
/ elektro
telefon
veř / vl.
/ elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ~eleznice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tY Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevn ná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
telefon autobus silnice II.,III.tY
Celkový popis: Nemovitost se nachází jižně od středu obce Litomyšl na pozemku p.č. st.974. Rodinný dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný. V rodinném domě jsou 2 bytové jednotky I.kategorie o velikosti 2 + 1 a 3 + 1. Rodinný dům má v 1.PP sklep 17,2 m2, chodbu 5,20 m2 a schodiště 4,75 m2, celkem 1.PP 27,15 m2, v 1.NP je obývací pokoj 22,50 m2, ložnice 9,20 m2, kuchyně 13,10 m2, chodba 6,00 m2, koupelnu 4,40 m2, WC 1,00 m2, chodbička 1,80 m2, zádveří 1,30 m2 a schodiště 5,10 m2, celkem 1.NP 64,40 m2, ve 2.NP je obývací pokoj 22,50 m2, ložnice 9,20 m2, kuchyně 13,10 m2, koupelna 4,40 m2, WC 1,00 m2, chodbička 1,80 m2, chodba 6,00 m2, šatna 1,70 m2 a schodiště 5,10 m2, celkem 2.NP 64,80 m2, ve 3.NP je pokoj 17,00 m2, celkem 3.NP 17,00 m2, rodinný dům celkem 173,35 m2. Rodinný dům má základy betonové pásové se svislou a vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné z cihel plných tl. 60 cm v1.PP a tl. 45 cm v nadzemní části, stropní konstrukce dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka břízolit, vnější obklad kamenný, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody betonové s povrchovou úpravou se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna v 1.NP dřevěná dvojitá, ve 2.NP dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností plovoucí a keramická dlažba, vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace pouze světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně elektrický sporák s keramickou deskou, ostatní digestoř, malé ventilátory. Rodinný dům postaven dle městského úřadu v roce 1935, jeho stáří je 78 roků. Na rodinném domě probíhá pravidelná údržba, technický stav je dobrý. V západní části pozemku jsou provedeny dvě garáže, které jsou umístěny na pozemcích p.č. st. 1654 a st.1655. Garáže mají základy betonové pásové, stěny zděné z cihel plných tl. 30 cm, strop ocelové I č. 22 a betonové desky PZD, střecha plochá, krytina pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, dveře chybí, vrata kovová dvoukřídlá, okna luxfery, vnitřní omítky štukové, vnější omítky břízolit, podlaha betonová, elektroinstalace světelná a motorová. Garáže jsou užívány od roku 1970, jejich stáří je 43 roků. Technický stav je dobrý.. Ve dvoře jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, plynu a elektrické sítě, betonovou vodoměrnou šachtu, zpevněné plochy z monolitického betonu, betonové obrubníky, plot ze strojového pletiva a plotová vrata kovová s výplní z drátěného pletiva. Venkovní úpravy jsou udržované a v dobrém stavu. Na zahradě se vyskytují trvalé porosty. Jedná se o ovocné dřeviny a okrasné dřeviny, které jsou v dobrém stavu a jsou udržované.
Silné stránky - znalci byl umožněn přístup do rodinného domu do 1.NP, - rodinný dům je umístěn v mírně svažitém terénu v západním směru se spádem 2%, - rodinný dům je v dobrém technickém stavu, - rodinný dům má předzahrádku a zahradu, - příslušenstvím je dvougaráž a další možnosti parkovacích míst v zahradě, - ve městě je velmi dobrá občanská vybavenost, - ve městě je vyšší zaměstnanost než průměr v okrese,
- před rodinným domem není pohyb vozidel, - rodinný dům je bez věcného břemene, - k rekreační činnosti lze využít velkou zahradu. Slabé stránky - znalci nebyla umožněna fotodokumentace vybavení RD, - znalci nebyl umožněn přístup do 1.PP, 2.NP a podkroví, - výpočet proveden dle projektové dokumentace, - na rodinný dům je nařízena exekuce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je Yádn zapsána v katastru Nemovitost není Yádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umo~Huje podpis zástavní Stav stavby neumo~Huje podpis zástavní smlouvy smlouvy (vznikla v c) Skute Skute
né u~ívání stavby není v rozporu s její kolaudací né u~ívání stavby je v rozporu s její kolaudací PYístup k nemovitosti pYímo z veYejné Není zajiat n pYístup k nemovitosti pYímo z veYejné k komunikace je zajiat n Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost je umístěna ve městě. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce
Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích je nařízeno exekuční řízení. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavYené na dobu neur
itou za tr~ních podmínek Komentář: Majitel nemovitosti je dlouhodobě odstěhován na adrese Vítězslava Nováka 12, 539 73 Skuteč. Na rodinný dům je uzavřena smlouva o nájmu, která nebyla předložena.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům
OCENĚNÍ
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a WC, schody železobetonové monolitické s klasickým obkladem, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností keramická dlažba a plovoucí, vytápění ústřední plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a motorová na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou, vnitřní hygienické vybavení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní digestoř, malé ventilátory.
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,35 m 42,99 m2 2 3,35 m 89,50 m 3,20 m 89,50 m2 2 4,48 m 89,50 m
Název 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP 42,99*2,35 1.NP 89,50*3,35 2.NP 89,50*3,20 3.NP se zastřešením 89,50*(0,80+3,68/2) Vikýře 6,30*3,20/2*3,90/3+6,00*3,00/2*3,70/3+8,00*4,00/2*3,80/3+4,30* 2,10/2*2,80/3
= = = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP 3.NP se zastřešením Vikýře Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce
Popis
Obestavěný prostor 101,03 m3 299,82 m3 286,40 m3 236,28 m3 48,68 m3 972,22 m3
[m3] 101,03 m 299,82 m 286,40 m 236,28 m 48,68 m
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné trámy s rovným podhledem krov dřevěný trámový bonský šindel měděný plech vápenné, štukové břízolitové omítky kamenné běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní dřevěná, dvojitá a zdvojená plovoucí podlaha plovoucí podlaha a keramická dlažba ústřední topení plynovým kotlem a plechové radiátory světelná a motorová na jističe chybí ocelové trubky, studená i teplá voda plynový kombi kotel zemní plyn v kuchyni, koupelně a WC elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana plastová rohová splachovací stabńdardní digestoř, malé ventilátory
Ocenění Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
90 173 972,22 4 405 100,00 4 282 612 78 22 78,00 942 175
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže Věcná hodnota dle THU Garáže mají základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 30 cm, stropy ocelové I č. 22 a betonové PZD desky, plochá střecha, krytina pozinkovaný plech, klempířské práce pozinkovaný plech, úprava povrchů omítky, dveře chybí, vrata kovová dvoukřídlá, okno luxfery, podlahy betonové, elektroinstalace světelná a motorová.
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,75 m 43,56 m2
Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP 43,56*(2,75+3,00)/2
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Obestavěný prostor 125,23 m3 125,23 m3
Popis betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 30 cm ocelové I č. 22 a betonové PZD plochá plechová pozinkovaná pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky chybí luxfery kovová dvoukřídlá cementový potěr světelná třífázová
Ocenění Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
44 36 125,23 2 872 100,00 359 675 43 37 53,75 166 350
[m3] 125,23 m
Stavební pozemek p.č. st.974 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 90 Základní popis oceňovaných pozemků m2 a je zastavěný rodinným domem. Stavební pozemky p.č. st.1654, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 s p.č. st.1655, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 se nachází pod dvěmi garážemi. Zastavěné pozemky se nachází na pozemku p.č. 2372/4, zahrada o výměře 1552 m2, která tvoří s pozemky p.č. st.974, st.1554 a st.1555 jeden funkční celek. Na pozemku p.č. 2372/4 se nachází trvalé porosty, které dvoří ovocné a okrasné dřeviny. Pozemky se nachází 1 km od středu obce Litomyšl jižním směrem v lokalitě se staršími rodinnými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 200 m, železniční nádraží je vzdáleno 300 m. Před pozemky jsou kompletní IS, je zde obecní vodovod, kanalizace, elektrické sítě a plynovod. Terén je mírně svažitý v západním směru se spádem 2%. Na pozemku p.č. st.974 je rodinným dům, na p.č. st.1554 a st.1555 jsou dvě garáže a na pozemku p.č. 2372/4 jsou venkovní úpravy, okolo rodinného domu je zahrada.
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - K intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra [m2]
Požadovaná /kupní cena [ Kč ]
Jednotková cena Koeficient U celkový [ Kč/m2 ] [ KC ]
Lokalita: Litomyšl-Město KRC: 0,85
KMP: 1,01
KPP: 0,98
KDD: 0,99
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
KU
KRC: 0,85
KMP: 0,98
KPP: 0,97
KDD: 0,97
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,85
KU
KRC: 0,85
KMP: 0,93
KPP: 0,97
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KU
1 725 1 672 000 969,28 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1725 m2. Pozemek je obdélníkový, na jeho hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Kladem je jeho umístění v lokalitě s novými rodinnými domy. Lokalita: Litomyšl, Na Lánech 1 301 1 301 000 1 000,00 0,65 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v městě Litomyšl, lokalita Na Lánech je obdélníkového tvaru o výměře 1301 m2. Pozemek se nachází v okrajové části města při výjezdu na Vysoké Mýto. K pozemku vede veřejná silniční komunikace, inženýrské sítě jsou v dosahu ve vzdálenosti 50 m, kanalizace v současné době v této části města se nenachází. Kladem je umístění v lokalitě výstavby nových rodinných domů a krásná příroda v blízkosti řeky, záporem je výskyt komárů v letním období. Lokalita: Litomyšl, Trstěnická
779 857 000 1 100,13 0,71 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 779 m2. Pozemek se nachází v okrajové části obce, je mírně svažitý v jižním směru. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Kladem je umístění v lokalitě nových domů, záporem je menší výměra pozemku. Lokalita: Litomyšl
KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 0,95
KDD: 0,96
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KU
KRC: 0,85
KMP: 1,03
KPP: 0,90
KDD: 0,97
KMZ: 0,90
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KU
2 643 1 265 997 479,00 0,62 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 2643 m2. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti 200 m. Kladem je možnost výstavby RD, záporem je zarostlý terén náletovými dřevinami a vzdálenost inženýrských sítí. Lokalita: Litomyšl,Město Parcela č.:
1 931
1 425 078
738,00
0,57
Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1931 m2, je obdélníkového tvaru. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti schválené průmyslové zóny. Kladem je jeho velikost, záporem umístění v blízkosti průmyslové zóny a možnost výstavby RD včetně podnikání. Lokalita: Litomyšl, Záhradí KRC: 0,85
KMP: 0,90
KPP: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
KU
692 865 000 1 250,00 0,62 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Záhradí, místo U Prokopa, okres Svitavy je velikosti 692 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru. Kompletní inženýrské sítě jsou zainvestované, příjezdová komunikace je až k pozemku. Kladem je umístění v blízkosti novostaveb RD, záporem je malá velikost pozemku. Průměrná jednotková cena 6
Stanovení a zdůvodnění Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1725 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je mírně svažitý jednotkové ceny a nachází se ve městě Litomyšl. Na hranici pozemku jsou kompletní pozemků: inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o proluku mezi dvěmi moderními novostavbami. Pozemek je vhodný pro stavbu rodinného domu. Stavební pozemek v městě Litomyšl, lokalita Na Lánech je obdélníkového tvaru o výměře 1301 m2. Pozemek se nachází v okrajové části města při výjezdu na Vysoké Mýto. K pozemku vede veřejná silniční komunikace, inženýrské sítě jsou v dosahu ve vzdálenosti 50 m, kanalizace v současné době v této části města se nenachází. Strana k řece Loučné je osázena thujemi, nejedná se o záplavové území, pozemek je mnohem výš než koryto řeky. Pozemek je vhodný pro výstavbu RD. Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 779 m2. Pozemek se nachází v okrajové části obce, je mírně svažitý v jižním směru. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o slunné místo v klidné části obce, v jeho blízkosti je několik nových rodinných domů. V blízkosti se nachází MHD, lokalita je umístěna ve vzdálenosti cca 2 km od středu města. Stavební pozemek v obci Litomyšl, okres Svitavy je obdélníkového tvaru o velikosti 2643 m2. Pozemek se nachází v klidné části obce, je částečně oplocený, na pozemku jsou ovocné dřeviny, náletové stromy a keře. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. K pozemku je příjezd po obecní komunikaci, kompletní inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti 200 m. Jedná se o slunné místo v klidné části obce. tavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Město, okres Svitavy je velikosti 1931 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se v okrajové části města Litomyšl. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti schválené průmyslové zóny. Pozemek je určen k výstavbě pro bydlení s podnikáním, není povolen průmysl a živočišná výroba. Stavební pozemek v obci Litomyšl, lokalita Záhradí, místo U Prokopa, okres Svitavy je velikosti 692 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru a nachází se ve městě Litomyšl. Kompletní inženýrské sítě jsou zainvestované, příjezdová komunikace je až k pozemku. Jedná se o pozemek v blízkosti moderních novostaveb. Pozemek je vhodný pro stavbu rodinného domu.. Pozemek se nachází v okrajové části města při silnici směrem na Českou Třebovou. Všechny pozemky se nachází ve městě Litomyšl ve vzdálenosti 21 km od okresního města Svitavy. Všechny pozemek jsou volné. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Parcela č. 974
Výměra [ m2 ] 90
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 600
1654
22
600
13 200
1655
22
600
13 200
1 552
600
931 200
2372/4
Celková cena pozemku [Kč] 54 000
Celková výměra pozemků
1 686
Hodnota pozemků celkem
1 011 600
4. Výnosové ocenění 4.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2 *rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
míra kapit. [%]
0 2 323 771
0 95 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
173,00 m2 972,00 m3 90,00 m2 1 686,00 m2
Popis oceňované nemovitosti: Rodinný dům má základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina bonský šindel, klempířské konstrukce měděný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky břízolitové, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady keramické v kuchyni, koupelně a WC, schody železobetonové monolitické s klasickým obkladem, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností keramická dlažba a plovoucí, vytápění ústřední plynovým kotlem a
plechové radiátory, elektroinstalace světelná a motorová na jističe, bleskosvod chybí, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou, vnitřní hygienické vybavení vana plastová rohová a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní digestoř, malé ventilátory.
Popisy porovnatelných nemovitostí: RD 6 + 1 Rodinný dům typu vila 6 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Trstěnická. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po rekonstrukci v roce 1997, při rekonstrukci výměna rozvodů vody, kanalizace, elektřiny, ústřední topení na plyn, okna a zateplení, dispozice v 1.PP jsou sklepy o ploše 80 m2, v 1.NP je pracovna, kuchyňka, WC se sprchou, technické zázemí, garáž a další volné prostory pro podnikání, ve 2.NP jsou dva pokoje, kuchyně, hala s krbem, koupelna, WC a velká terasa, v podkroví jsou čtyři pokoje, kotelna a WC, příslušenstvím je garážové stání, velká terasa se zastřešeným posezením, krytý bazén o rozměrech 8 x 3,3 m, hloubky 1,2 m a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu o výměře 904 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města nedaleko jeho centra, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + kk Rodinný dům je dvougenerační 5 + kk se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Moravská. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po částečné rekonstrukci, ústřední topení kotlem na plyn a kotlem na tuhá paliva, okna plastová, vana plastová rohová, sporák elektrický se sklokeramickou deskou, dispozice v 1.PP je kotelna, uhelna, dva sklepy, v 1.NP je velký obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, WC, chodba, pracovna, ve 2.NP jsou tři pokoje, kuchyně, koupelna, WC, chodba, komora, příslušenstvím je dvojgaráž, studna a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu,. před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v rušné části města, před RD je silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 4 + 1 Rodinný dům 4 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Zahájí. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, užívaný od roku 2001, ústřední topení na plyn a krbem s teplovzdušným rozvodem, okna dřevěná zdvojená vestavěné skříně, dispozice v 1.PP o ploše 50 m2 jsou tři místnosti, v 1.NP je obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, hala, WC, schodiště a garáž s dílnou, z OP se jde na prostornou terasu o ploše 30 m2 a dále do zahrady, ve 2.NP jsou tři pokoje, koupelna s WC, dvě šatny a balkon o ploše 18 m2, příslušenstvím je chatka na zahradní náčiní, bazén, pergola s venkovním grilem, čerpadlo na užitkovou vodu a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a zahradu. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města s výhledem na historické jádro města, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + 1 Rodinný dům 5 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Litomyšl, okres Svitavy, lokalita Mařákova. Jedná se o dům řadový koncový, nepodsklepený, patrový se
sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po částečné rekonstrukci v roce 1995, při rekonstrukci výměna všech rozvodů a zadaptování 2.NP, topení ústřední plynovým kotlem, dispozice v 1.NP je obývací pokoj 19 m2, kuchyně 11,5 m2, koupelna, toaleta, předsíň a spíž, celkem 42,5 m2, ve 2.NP jsou čtyři pokoje, koupelna se sprchovým koutem, toaleta a dva balkony, celkem 78,5 m2 podlahové plochy, v podkroví jsou čtyři pokoje, kotelna a WC, příslušenstvím je garáž, posezení s udírnou a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a udržovanou zahradu o výměře 84 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v rušné části města na dobrém místě, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 21 km a od krajského města Pardubice 70 km. RD 5 + 1 Rodinný dům 5 + 1 se nachází v obci Litomyšl se statutem města, katastrální území Pazucha, okres Svitavy, lokalita Pazucha. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, užívaný od roku 1974, ústřední topení na plyn, okna dřevěná dvojitá, dispozice v 1.PP jsou sklepy o ploše 60 m2, v 1.NP je obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna, WC, spíž, předsíň a šatna, ve 2.NP jsou tři pokoje, koupelna, WC, chodba a balkon, příslušenstvím je garáž, hospodářské budovy a venkovní úpravy, RD má předzahrádku, dvůr a velkou zahradu o výměře 6723 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v městské části Pazucha ve vzdálenosti 5 km od jejího středu, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec je vzdálena od okresního města Svitavy 23 km a od krajského města Pardubice 75 km.
Srovnatelné nemovitosti Název: RD 6 + 1 Lokalita Litomyšl, Trstěnická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 300,00 m2 Název: RD 5 + kk
Výměra pozemku. 1 084 m2
0,85 1,10 1,00 1,00 1,00 0,97 1,01 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,92 14 351 Celková cena Jednotková cena 4 700 000 Kč 15 667 Kč/m2
Lokalita Litomyšl, Moravská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 170,00 m2
Výměra pozemku. 544 m2
Název: RD 4 + 1 Lokalita Litomyšl, Zahájí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 250,00 m2
Výměra pozemku. 476 m2
Název: RD 5 + 1 Lokalita Litomyšl, Mařákova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 121,00 m2 Název: RD 5 + 1
Výměra pozemku. 279 m2
0,85 1,01 1,00 1,00 1,00 0,93 0,99 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,79 12 553 Celková cena Jednotková cena 2 700 000 Kč 15 882 Kč/m2
0,85 1,06 1,00 1,00 1,00 0,92 1,05 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,87 15 841 Celková cena Jednotková cena 4 550 000 Kč 18 200 Kč/m2
0,85 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,98 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,71 12 331 Celková cena Jednotková cena 2 095 000 Kč 17 314 Kč/m2
Lokalita Litomyšl, Pazucha Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 300,00 m2
0,85 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 7 652 Celková cena Jednotková cena 2 480 000 Kč 8 267 Kč/m2
Výměra pozemku. 6 838 m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
7 652 Kč/m2 12 546 Kč/m2 15 841 Kč/m2 12 546 Kč/m2 173,00 m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Garáže 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům
942 175,00 Kč 166 350,00 Kč 1 011 600,00 Kč 0,00 Kč 2 170 458,00 Kč
Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota
2 170 500 Kč 0 Kč
Věcná hodnota
2 120 124 Kč
Hodnota pozemku
1 011 600 Kč
Obvyklá cena
2 100 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu č.p. 688 na pozemku p.č. st.974 s pozemky p.č. st.974, st.1554, st.1555 a 2372/4 v katastrální území Litomyšl, obec Litomyšl odpovídá věcné hodnotě a porovnávací hodnotě. Cena odpovídá rodinnému domu samostatně stojícímu, částečně podsklepenému, patrovému s podkrovím se sedlovou střechou, zděnému, standardního vybavení, v dobrém technickém stavu, nacházející se 1 km od středu obce, 200 m od autobusové zastávky a 300 m od železniční stanice. V obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení a policie, služby a obchody jsou ve středním rozsahu. Hromadná doprava sestává z autobusového nádraží a železniční stanice. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem, před rodinným domem je místní slepá silniční komunikace s živičným povrchem, silniční komunikace I.třídy Vysoké Mýto - Svitavy se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 100 m. V rodinném domě se nachází dvě bytové jednotky 2 + 1 v 1.NP a 3 + 1 ve 2. a 3.NP, zařazené do I.kategorie, její stáří je 78 roků, pokoje jsou umístěny v jižní straně rodinného domu. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.
Ocenění práv a závad
Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.
Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5706 ze dne 10.12.2012 se jedná o následující omezení vlastnického práva:
1) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 3Nc 3792/2005 -9
Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688. Z-14909/2012-609. Parcela: 2372/4. Z-9919/2012-609, Parcela:st.974. Z-9919/2012-609, Parcela:st.1654. Z-9919/2012-609, Parcela: st.1655. Z-9919/2012-609. Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 005 EX 865/2005-51 ze dne 31.7.2012. Z-9919/2012-609.
2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 29 EXE 139/2011-10.
Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688. Z-14909/2012-609. Parcela: 2372/4. Z-14909/2012-609, Parcela:st.974. Z-14909/2012-609, Parcela:st.1654. Z-14909/2012-609, Parcela: st.1655. Z-14909/2012-609. Listina. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 003 EX 805/11-15 ze dne 23.11.2012. Z-14909/2012-609. 3) Zástavní právo exekutorské pro pohledávky ve výši 18.658,- Kč s příslušenstvím Cilínková Marie JUDr., Na lysinách 99/14, Praha 4, Hodkovičky, 147 00 Praha 47, r.č. 435302/426. Stavba: Litomyšl-Město, č.p. 688, Z-10825/2012-609, Parcela: st.974, Z-10825/2012-609, Parcela: st.1554, Z-10825/2012-609, Parcela: st.1555, Z-10825/2012-609,
Parcela: st.1554, Z-10825/2012-609, Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 005 EX 865/2005 -52 ze dne 31.7.2012. Právní moc ke dni 21.8.2012. Z-10825/2012-609
Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b 1) Cilínková Marie JUDr. Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem
18.658,00 Kč --------------18.658,00 Kč
Práva a závady s nemovitostí spojených celkem
0,00 Kč
Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Litomyšl, obec Litomyšl, okres Svitavy nenachází.
Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c
Práva a závady celkem
0,00 Kč
0,00 Kč
V Brně 12.2.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1828-2013 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5706 ze dne 10.12.2012 Informace o stavbě a parcelách se snímky katastrální mapy ze dne 5.1.2013
Rodinný dům
počet stran A4 příloze 1 3 7
Pohled přední
Pohled boční
