Zitting 1969-1970 - 10 0 3 6 Voorstel van wet van de heren Van den Bergh, Westerhout, Daams en Vondeling tot wijziging van de Onteigeningswet VERSLAG VAN EEN OPENBAAR GEHOOR Nr. 5 (De vroegere stukken zijn gedrukt in de zitting 1968-1969)
De bijzondere commissie, die belast is met de voorbereiding van de openbare behandeling van dit wetsvoorstel achtte het gewenst een hoorzitting te houden over de onderwerpelijke materie. In een mededeling in de Staatscourant en met medewerking van de parlementaire pers kondigde de commissie aan, dat zij voornemens was organisaties en instanties, die daarop prijs stellen, in gehoor te ontvangen. Voor deze openbare hoorzitting, die op 14 november 1969 plaatsvond, had zich een drietal organisaties tijdig opgegeven. De commissie heeft de eer van dit gehoor als volgt te rapporteren. Nederlandse Orde van Advocaten Bij monde van de heer Mörzer Bruyns vroeg de Nederlandse Orde van Advocaten zich af, of op het ogenblik de situatie zo is, dat grondprijzen worden opgejaagd door speculatieve verwachtingen omtrent mogelijk toekomstig gebruik van de grond en of speculatieve verwachtingen omtrent mogelijk toekomstig gebruik van de grond door de huidige onteigeningswet en de daarop gebaseerde jurisprudentie worden gehonoreerd. Wat betreft de eerste vraag was de Nederlandse Orde van Advocaten van mening dat speculatie ten aanzien van gronden bestemd voor stadsuitbreiding of -reconstructie praktisch niet voorkomt. Wel komt het voor dat bouwondernemers gronden kopen om deze te bebouwen of, indien dat niet mogelijk blijkt, deze met de gemeente ruilen tegen gronden, die zij wèl mogen bebouwen. Het gaat hen hierbij niet om de winst op de grond, maar om het benutten van hun bouwcapaciteit. Bij stadsuitbreiding zijn de meeste grondeigenaren boeren, die op de grond hun bedrijf uitoefenen, en beleggers, die de grond veelal reeds lang in hun bezit hebben. Stadssanering- en reconstructie is een zo kostbare en langctirige zaak, dat waarderingen op basis van het toekomstig grondgebruik hier in de praktijk niet voorkomen. Ten aanzien van de tweede vraag merkte de spreker op dat het materiële onteigeningsrecht gebaseerd is op een zeer beperkt aantal geschreven rechtsregels, nl. artikel 165 Grondwet en de artikelen 40, 40a en 41 van de Onteigeningswet. De Hoge Raad heeft, uitgaande van het beginsel van volledige schadeloosstelling voor de zakelijke gerechtigden, op de bovengenoemde artikelen een uitgebreid en steeds verfijnder stelsel van regels van onteigeningsrecht gebouwd. Hij noemde in dit verband de regel, dat bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven hetgeen de overheid reeds heeft verricht of zal verrichten in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt en de regel, dat prijzen tot stand gekomen bij aankopen door de overheid verricht om uitvoering te kunnen geven aan het plan waarvoor onteigend wordt niet zondci meer ter vergelijking kunnen dienen (zie o.a. H.R. 12 juni 1968; N J . nr. 295). De spreker verbond hieraan de conclusie dat toekomstverwachtingen, welke uitsluitend zijn gebaseerd op overheidsoptreden in de onteigeningsjurisprudentie niet leiden tot een hogere waardering van de grond. Daarnaast achtte hij de waardestijging van de grond wegens toekomstig meer rendabel gebruik geen gevolg van overheidsoptreden. In wezen creëert de overheid de vraag naar 10 036
5
(2 vel)
2 bouwgrond niet, maar reguleert zij deze, aangezien de voort schrijdende bebouwing van dorpen en steden de behoefte aan bouwgrond als een economisch gegeven medebrengt. Zij bestemt uiteraard niet willekeurige gronden tot bouwgrond, maar gronden die zich daar door kwaliteit en ligging het beste toe lenen. Dat gronden, die deze geschiktheid bezitten een hogere dan de oorspronkelijke waarde hebben ligt voor de hand. Deze meerwaarde is een werkelijke waarde, welke in het algemeen geen gevolg is van overheidsoptreden. Uitzonderingen hierop zijn denkbaar b.v. in het geval van een door de overheid geprojecteerde satellietstad. Het ernstigste bezwaar tegen dit wetsvoorstel is dat het tot rechtsongelijkheid leidt. Buiten onteigening zal de werkelijke waarde de maatstaf blijven. Wie onteigend wordt, zal in sommige gevallen voor geheel gelijksoortige en gelijkwaardige objecten een veel lagere vergoeding ontvangen. Terwijl ook thans onteigening voor velen een onheil is, dat dikwijls leidt tot immateriële schade, die niet voor vergoeding in aanmerking komt, weten de justitiabelen in ieder geval, dat hun materiële schade vergoed wordt. In het algemeen is de indruk van de orde dat onteigening als noodzakelijk wordt aanvaard en dat de schadeloosstellingen in het algemeen als rechtvaardig worden ervaren. Gevreesd wordt dat dit onder de werking van het thans voorgestelde artikel 40a niet langer het geval zal zijn. Verder achtte de spreker het wetsontwerp strijdig met de jurisprudentie inzake artikel 165 van de Grondwet en artikel 40 Onteigeningswet. Tevens was de Nederlandse Orde van Advocaten van mening dat, aangezien het wetsontwerp een ingrijpende wijziging in het geldende recht is, meer inspraak, enquêtes en wetenschappelijk onderzoek zouden moeten plaatsvinden. De heer Mijs, eveneens optredend namens de Nederlandse orde van advocaten, ging in op de vraag of de voorgestelde nieuwe tekst van artikel 40a Onteigeningswet zo duidelijk is dat er in de praktijk geen moeilijkheden uit zouden kunnen voortvloeien. Artikel 40 bepaalt dat de onteigende partij recht heeft op vergoeding van de werkelijke waarde van zijn goed. Dat de volgens artikel 40a, nieuw, te bepalen gebruikswaarde nog gelijk zou zijn aan de werkelijke waarde, is een fictie. Daarom zou om misverstanden en ongefundeerde verwachtingen te voorkomen het woord „werkelijk" zowel uit artikel 40 als artikel 40a. nieuw, geschrapt dienen te worden. Wat onder gebruikswaarde verstaan moet worden, zal pas na een uitvoerige en langdurige jurisprudentie vaststaan. Op zichzelf is dit geen bezwaar, maar nu het wetsontwerp mede voorstaat een versnelling van de grondverwerving door de overheid, zal de onzekerheid over de grootte van de schadeloosstelling, voortvloeiend uit onzekerheid wat gebruikswaarde omvat, juist aanleiding tot een vertraging zijn. Bij wetswijziging zou voor de overheid voorlopig de enige richtlijn zijn bij het doen van aanbiedingen, dat deze lager kunnen zijn dan tot dusver. De eigenaren zullen deze aanbiedingen in het algemeen niet aanvaarden, voordat zij aan de hand van nieuwe jurisprudentie hun positie nader kunnen bepalen. Er is daarom gedurende enige jaren een grote toeneming van het aantal procedures en evenredige vermindering van minnelijke verwervingen te verwachten. In de commissie rees de vraag of het mogelijk is dat de uitvoering van deze wetswijziging een verslechtering van de relatie overheid-burger tot gevolg heeft, aangezien de onteigenden minder vrede zullen hebben met de vastgestelde vergoedingen dan thans het geval is. Tevens werd gevraagd of het na de invoering van het wetsvoorstel verschil in vergoeding uitmaakt wanneer een bepaald stuk grond, gelegen naast een fabriek, in handen is van een landbouwer of van de fabriekseigenaar. In zijn antwoord op de eerste vraag, wees de heer Mörzer Bruyns erop dat het grootste bezwaar tegen het wetsvoorstel is dat grote verschillen zullen ontstaan tussen de prijzen van de grond in en buiten de onteigening. Buiten de onteigening blijft de werkelijke waarde de maatstaf, in onteigening zou
dat niet meer het geval zijn. Daarom gaf hij op de bovenstaande vraag een bevestigend antwoord. Door werking van het voorgestelde artikel 40a, aldus de heer Mörzer Bruyns, zal voor de grond in handen van de landbouwer zeker niet meer dan de landbouwwaarde gegeven kunnen worden; is deze al in handen van de fabriekseigenaar dan is het een potentieel industrieterrein, hetgeen door de werking van artikel 40a (nieuw) wel in rekening gebracht kan worden. Onder de huidige wet mag, ook al is de grond in handen van een landbouwer, rekening worden gehouden met deze meerwaarde. Een lid vroeg of de heer Mörzer Bruyns mede sprak voor de advocaten die in de onteigeningsprocedure voor de overheid optreden. Hierop antwoordde de heer Mörzer Bruyns dat advocaten in de eerste plaats belang hechten aan een rechtvaardig onteigeningsrecht. Aangezien dit wetsontwerp de rechtvaardigheid in deze niet zal bevorderen meende hij ook namens deze advocaten te kunnen spreken. Hetzelfde lid vroeg ook of in saneringsgebieden van steden een speculatieve handel in kleine krotten valt waar te nemen, waardoor prijzen gevraagd worden die niet in verhouding staan tot hun huurwaarde. De heer Mörzer Bruyns bevestigde dat hier wel in gehandeld wordt, maar betwijfelde of dit gebeurde op grond van het toekomstig grondgebruik. Als oorzaak van deze handel zag hij meer de relatief hoge huuropbrengst van deze krotten waartegenover juist in verband met de toekomstige sanering op de onderhoudskosten zoveel mogelijk bespaard wordt. Gevraagd werd naar aanleiding van de stelling dat de overheid de vraag naar grond niet creëert maar reguleert of deze vraag niet toch wel door de overheid wordt beïnvloed inzoverre dat zij de richting van de stadsuitbreidingen bepaalt. In het algemeen zal de prijs door een dusdanige overheidsbeslissing beïnvloed worden maar de overheid zal b.v. haar industrieterreinen daar projecteren, waar zij het economisch het meest voor de hand liggen. Bij een onverwachte richting van stadsuitbreiding zal de prijs in dit gedeelte wel enigszins stijgen, maar bij het gedeelte waar de uitbreiding niet komt zal zij dalen. Enige invloed van de overheidsbestemming is er in een dergelijk geval dus wel. In het algemeen was de heer Mörzer Bruyns van mening, dat geen algemeen geldende regels gebaseerd dienen te worden op uitzonderingssituaties. Het Landbouwschap Om tot een juiste beoordeling van de wijzigingsvoorstellen van de Onteigeningswet te komen, dient - aldus het Landbouwschap bij monde van de heer Huizinga — de werking van de bestaande wet onderzocht te worden. Daarbij gaat het vooral om de interpretatie van het begrip „werkelijke waarde" als bedoeld in artikel 40 Onteigeningswet. Het is vaste rechtspraak, dat hieronder moet worden verstaan de verkoopwaarde ten tijde van de onteigening, ongeacht bijkomende vergoedingen. De verkoopwaarde is dan de prijs, welke een redelijk handelend verkoper met een redelijk handelend koper zou zijn overeengekomen, in aanmerking nemende alle specifieke eigenschappen van het goed en alle van belang zijnde omstandigheden. Uiteraard wordt ook de bestemming van het goed in aanmerking genomen, rekening houdend met het bepaalde in artikel 40a van de Onteigeningswet. De toepassing van het laatstgenoemd artikel resulteert in het algemeen in een vaststelling van een doorsneeprijs voor alle gronden, die tot een bepaald complex behoren. Tevens mag bij de bepaling van de verkoopwaarde op het moment van onteigening geen rekening gehouden worden met de waardevermeerdering, „veroorzaakt door niets anders dan het werk waarvoor onteigend wordt of de plannen daarvoor." Deze regel sluit waardestijging, opgetreden onder invloed van werken of voorgenomen werken van de overheid, uit.
3 Volgens cle spreker is de vaststelling van de „werkelijke waarde" bij onteigening een zeer ingrijpende zaak waarvoor de rechter een zeer verfijnd samenstel van rechtsregels ontwikkeld heeft zodat een schadeloosstelling kan worden bepnald die aan het rechtsbewustzijn van de betrokken burger beantwoord. Het Landbouwschap betwijfelde of de praktische uitwerking van dit wetsvoorstel het rechtsgevoel kan bevredigen. Het is nu eenmaal uiterst moeilijk, zo niet onmogelijk, een scherpe scheiding te maken tussen de waardestijging als gevolg van overheidsmaatregelen en de natuurlijke waardeontwikkeling van de grond, omdat de ligging van de grond in belangrijke mate medebepalend is voor de bestemming, die eraan wordt gegeven. Vandaar dat het voorgestelde artikel 40a dusdanig ingewikkeld en kunstmatig is uitgevallen, dat een waardebepaling op deze basis moeilijk aansluiting zal kunnen vinden bij het normale waardeoordeel van de onteigenden zelf. Verder leeft bij het Landbouwschap de vrees dat de voorgestelde wetswijziging een ongunstige invloed zal hebben op de snelheid waarmee de benodigde gronden kunnen worden verworven. Het Landbouwschap was van oordeel, dat het huidige onteigeningsstelsel in samenhang met andere overheidsmaatregelen welke ten aanzien van het gebruik van or.roerende goederen worden getroffen, in het algemeen een matigende invloed heeft uitgeoefend op het prijsniveau van voor niet-agrarische doeleinden bestemde gronden. Het prijsverloop van ruwe bouwgrond is achtergebleven bij de kosten van het bouwrijp maken. Het aandeel van de verwervingskosten in de totale kostprijs van ruwe bouwgrond in een tijdsverloop van zes jaren is gedaald van 21,61 pet. tot 15,05 pet. Een nader onderzoek naar het hogere prijspeil van ruwe bouwgrond in enkele gemeenten wijst nagenoeg steeds een te haastig en opportunistisch aankoopbeleid als oorzaak aan. De spreker concludeerde hieruit, dat bij een bekwaam beleid van de plaatselijke overheid de bestaande onteigeningswetgeving in het algemeen bevredigend functioneert. Voorts twijfelde het Landbouwschap aan het praktisch effect van de voorgestelde wijzigingen. Immers, de verwervingsprijs van ruwe bouwgrond is slechts één factor van de vele die tezamen de kostprijs van bouwrijpe grond bepalen. Een zekere beheersing van deze ene factor, terwijl de overige factoren worden vrijgelaten, lijkt daarom weinig zinvol. Wanneer de overheid geen monopolie heeft op de markt van ruwe bouwgrond zullen door de werking van de voorgestelde wijzigingen verschillen in prijsstelling van ruwe bouwgrond ontstaan, aangezien een particulier steeds bereid zal blijven voor de ruwe bouwgrond een bedrijfseconomisch aanvaardbare prijs te betalen, welke evenals thans veelal boven de agrarische gebruikswaarde zal uitgaan. Wat betreft de grondspeculatie was het Landbouwschap van mening dat deze zich slechts spaarzaam en incidenteel voordoet en dat zij op verschillende andere manieren, zoals vroegtijdige planning en eveneens grondaankoop in een, gegeven de financiële mogelijkheden, zo vroeg mogelijk stadium, versnelling van de onteigeningsprocedure, treffen van fiscale voorzieningen, zou zijn tegen te gaan. Hierna maakte de heer Huizinga enkele kanttekeningen bij de afzonderlijke bepalingen van de voorgestelde wetswijziging. Zowel lid b als lid c van artikel 40a zullen bij de toepassing op concrete gevallen een bron van onzekerheid blijven. Hoewel door de wetswijziging het stelsel van objectieve waardebepaling zal worden ingevoerd, wordt zonder enige toelichting in lid d van artikel 40a hiervan afgeweken door het inbrengen van een subjectieve waardering. De voorlaatste alinea van artikel 40a bepaalt, dat bij bouwrijpe, doch nog ongebouwde gronden, rekening mag worden gehouden met de kosten van het bouwrijp maken. Zijn dit de kosten van bouwrijp maken gerekend naar het moment van onteigening, ook wanneer de werken reeds jaren geleden zijn uitgevoerd?
Een nog veel groter probleem vormen gronden, waarvan geen of nagenoeg geen economisch gebruik wordt gemaakt en die op het moment van onteigening dus geen gebruikswaarde hebben. De nadere aanwijzing, dat de waarde dan bepaald moet worden naar het gebruik, dat voordien van de grond werd gemaakt, geeft voor woeste gronden geen oplossing. Vanuit de commissie werd de vraag gesteld of de invoering van een speculatiewinslbelasting als een van de door het Landbouwschap voorgestelde maatregelen tegen speculatie noodzakelijk is, gezien de huidige fiscale jurisprudentie. De heer Huizinga vond dit in de eerste plaats niet noodzakelijk, omdat naar zijn mening speculatie niet voorkomt. In de tweede plaats is het Landbouwschap van mening, dat een fiscale maatregel een betere werking heeft dan invoering van dit wetsvoorstel. Een lid vroeg of hei juist is, dat soms boeren in verband met de uitvoering van een bestemmingsplan door de overheid in dat gebied uitgekocht worden en met de koopsom op een openbare verkoping bocrenhofsteden trachten te verkrijgen en deze boven de normale gangbare prijzen inkopen. De heer Huizinga antwoordde, dat hiervan inderdaad enige invloed zou zijn uitgegaan maar deze invloed is niet erg groot. Vanuit zijn ervaring — Botlek- en Europoortgebied — kon hij van de honderden boeren slechts enkele boeren, die op deze manier vervangende grond kochten, noemen. Contact Commissie voor Onroerende Zaken Bij monde van de heer Op ten Noort was de Contact Commissie voor Onroerende Zaken van mening, dat onteigening geschiedt in het algemeen belang overeenkomstig de van kracht zijnde bestemmingsregeling. Zij geschiedt na afweging van de in verband met de onteigening tot wijken te brengen private belangen. De betreffende eigenaren dienen de door de onteigening toegebrachte schade vergoed te krijgen. De schadeloosstelling zal derhalve in de eerste plaats strekken tot herstel in vermogen. Voor deze vergoeding komt terecht de in artikel 40 van de Onteigeningswet genoemde werkelijke waarde in aanmerking. Ter vermijding van toevallige rechtsongelijkheid in positieve of negatieve zin is de vaststelling van de werkelijke waarde van in een plan begrepen gronden nader geregeld in artikel 40a van die wet. Niet valt in te zien de gerechtvaardigdheid van de waardering volgens het wetsvoorstel die incidenteel tekort doet aan wat buiten onteigening als werkelijke waarde wordt erkend en derhalve geen volledige schadeloosstelling verzekert. Het voorstel heeft blijkbaar het sociale doel om prijsstijging van grond door zgn. verstedelijking, in onteigening niet te vergoeden en ten tweede om de verwerving van de terreinen voor de stadsuitbreiding een betaalbare aanpak te geven. Ter motivering van het in de eerste plaats beoogde wordt naar het oordeel van de commissie voorbijgezien aan de feiten dat de prijsvorming van de grond altijd en overal wordt bepaald door de normale invloeden van vraag en aanbod, conjunctuur en koopkrachtverhoudingen en de op basis van de bestemmingsaanwijzingen optredende bouwactiviteiten van particulieren en ondernemers. Voorts kan vastgesteld worden dat de verwervingsprijzen van onroerend goed bij stadsreconstructies praktisch altijd bepaald worden op de grondslag van het huidig gebruik. De verwachtingswaarde van de grond speelt daar niet mee. In de enkele gevallen dat onbebouwde grond niet boven deze verwachtingswaarde uitkomt en bij de huidige wet derhalve voor vergoeding in aanmerking komt, dient bedacht te worden dat vóór onteigening verkoop aan derden op grondslag van deze verwachtingswaarde zou hebben plaatsgevonden. De waarde, die in de onteigening aan de overheid wordt geleverd, dient dan ook op deze waarde te worden gesteld, wil van vergoeding van werkelijke waarde en niet van onrecht sprake zijn. Ter motivering van het in de tweede plaats beoogde werd opgemerkt dat weliswaar - als illustratief gegeven - elke gul-
4 den die een m2 méér kost, f 2.50 huur per maand per woning scheelt, doch dat daarbij aan de orde is een dichtheid van gemiddeld ca. 30 woningen per ha planoppervlak, met een grondgebruik van gemiddeld 333 m 2 /woning. Bij de woningbouw met sociale doeleinden, waarvoor het grondgebruik echter minder is, stel 240 m 2 planoppervlak/ woning, geeft elke gulden per m2 aan meerdere verwcrvingskosten dan een hogere huur van f 1,80 per maand. Bedacht dient echter te worden dat dergelijke woningen, afgezien van de subsidies, een totale huur zouden moeten doen van f 280 per maand en dat elke percent hogere rente een bedrag uitmaakt van f 29,25 per maand méér huur. De bestrijding van de invloed van de rentekosten als deel van de huurprijs blijkt dus wel zo effectief voor de bereiking van het beoogde sociale doel 1 ). Bovendien werd opgemerkt da£ een hogere prijs van de ruwe grond een aanwijzing is voor in casu aanwezige relatief gunstige exploitatiefactoren, die duiden op gunstige ondergrond met naar verhouding veel lagere gereedmakingskosten, gunstige ligging en goede - winstgevende - exploitatiemogelijkheden, welke gunstige omstandigheden door de onteigenende overheid worden verworven. De spreker was van mening, dat het voorstel derhalve onjuist gemotiveerd is. Voorts wees de spreker er op dat aan het wetsvoorstel ernstige nadelen verbonden zijn. Een van de nadelen van het wetsvoorstel vond hij de op grond hiervan te verwachten verschillen in grondwaarden in en buiten onteigening. Thans wordt de prijsvorming van de grond ontwikkeld in verband met het optimale nut van het betrokken onroerend goed. In tegenstelling is daarmee een waardering van onroerend goed volgens het wetsvoorstel, waarbij b.v. in naast elkaar gelegen, alsook in niet naast elkaar gelegen doch overigens overeenkomstige gevallen sprake kan zijn van verschillende waarden. 1) Op verzoek van de commissie heeft de heer Op ten Noort een nadere berekening toegestuurd. I. Voor de totale bebouwing: - uitgangspunt 1 ha planoppervlak - gemiddeld 30 woningen per ha d.i. 333 m 2 /woning - de verwervingsprijs wordt normaliter verhoogd met 7% overdrachtskosten - voorts drukt daarop gemiddeld 15% renteverlies - hogere huur is 7,5% van de hogere verwervingskosten - de hogere verwervingskosten zijn derhalve als volgt te berekenen: 333 m2 a f 1 ƒ 333,— 7% overdrachtskosten 23,30 samen renteverlies 15%
ƒ
356,30 53,70
meerdere verwervingskosten ƒ 410,— - de hogere huur is dan per jaar gem. 7,5% van f410 = rond f300/ jaar - de hogere huur is per maand f 2,50 - de hogere huur is per week f 0,58 II. Voor de bouw met sociale doeleinden, huidige omstandigheden - geen 30 woningen, doch gem. 42 woningen/ha = gem. 240 m 2/ woning 30 - hogere huur per maand — . f2,50 = f 1,80/maand - hogere huur per week — . f 1,80 = rond f 0,40/week III. Idem, ca. 20 jaar geleden - gem. 60 woningen/ha = gem. 169 m2/woning - rente gemiddeld 4% 4 x 30 - hogere huur per maand -=-z — . f 2,50 ss f 0,67/maand - hogere huur per week — . f 0,67 = rond f 0,16/week
Bovendien zal het aannemen van het wetsvoorstel het artikel 49 van de eerst op 1 augustus 1965 in werking getreden Wet op de Ruimtelijke Ordening praktisch weder builen werking stellen. Het op sociale motieven gebouwde beginsel waarvan dit artikel 49 de neerslag is heeft de strekking juist om tegemoet te komen in schade, die een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. De ongerechtvaardigde beïnvloeding van de grondwaarde door de bestemmingsaanwijzing kan thans langs die weg worden gecorrigeerd. Het is mede onaanvaardbaar dat de voorgestelde wet daaraan de pas afsnijdt. Zoals boven aangetoond werd zal het wetsvoorstel leiden tot rechtsonzekerheid en rechtsongelijkheid. Deze laatste zullen hun weerslag geven aan de financieringsmogelijkheden van grond en opstallen. Naar de mening van de commissie zal de financiering van de grond moeilijker worden, aangezien het vertrouwen in het onderpand wordt aangetast. Grond blijft dan ook niet langer uitsluitend onder de natuurlijke drang tot optimaal gebruik. Gebruik dat nog niet aan de orde is, zal onder de vigeur van de nieuwe wet vervroegd gecreëerd worden om de verwachtingswaarde toch te incasseren. De meest rationele besteding van voor investering beschikbare middelen komt dan niet tot stand. Bij voorbeeld wanneer een fabriek B wordt verleid het naastgelegen onbebouwde potentiële uitbreidingsterrein van A vast aan te kopen hoewel de investering daarvoor op andere wijze meer nuttig gebruik zou hebben gegeven. Het dreigende verlies van de verwachtingswaarde voor A wordt door deze dan grotendeels gecompenseerd door relatief lagere verkoop aan B, hetgeen deze compensatie verschaft voor het ontijdig vastleggen van zijn middelen. Bij onteigening krijgt B dan de werkelijke waarde in verband met zijn gebruik. De samenleving betaalt dan voor de grond zoals voorheen: tegen de werkelijke waarde, doch de grond en de produktiemiddelen worden minder optimaal gebruikt. In de commissie rees de vraag, of er in plaats van de redenering, dat wanneer het wetsvoorstel wet wordt dit tot effect zal hebben dat artikel 49 W.R.O. buiten werking wordt gesteld, niet een andere gesteld kan worden, namelijk dat artikel 49 W.R.O in wezen het effect van dit wetsvoorstel buiten werking stelt, aangezien door de lagere schadeloosstelling voor de onteigening de eigenaar in het kader van de planschade zijn recht zal zoeken zodat de uiteindelijke prijs voor de eigenaar dezelfde zal zijn als voor het aannemen van dit ontwerp. In zijn antwoord op deze vraag stelde de heer Op ten Noort, dat het bij toepassing van artikel 49 W.R.O. om schade gaat, terwijl in het wetsvoorstel in artikel 40 en 40a gesproken wordt van de werkelijke waarden. Het is op zich zelf al moeilijk om vast te stellen of er schade is en pas als schade geleden is kan een vergoeding op grond van artikel 49 verkregen worden. De schade van artikel 49 bestaat erin, dat men ten gevolge van een plan schade lijdt waarbij bij de uitvoering van een plan onteigening niet nodig is en men dus gevolgen van het plan niet gecompenseerd ziet in een latere regeling. Spreker bleef dan ook op zijn standpunt, dat dit wetsvoorstel de toepassing van artikel 49 buiten werking zal stellen. Een lid vroeg, of een drukken van de onteigeningsprijs van ruwe bouwgrond er inderdaad toe zal leiden, dat de bouwrijpe grond evenredig veel voordeliger beschikbaar komt. Naar aanleiding van deze vraag wilde de heer Op ten Noort dieper ingaan op de invloed van de inflatie op de grondprijs en de ontwikkeling daarvan in het verleden. De grond in ons land heeft sinds de vorige eeuw praktisch geen andere waarden gekregen dan parallel aan de koopkracht van de gulden. Een kleine storing van dit verloop trad op kort na de eerste wereldoorlog. Gedurende de jaren dertig was er een zeer moeilijke situatie voor het rendabel maken van de grond, wat aanleiding gaf tot het invoeren van de Pachtwet. Toen in de jaren vijftig de wetten Vervreemding niet-landbouwgronden en
5 Vervreemding landbouwgronden werden opgeheven is gebleken, dat slechts enige waardenstijging van de grond is opgetreden maar deze was in wezen een correctie van de achterloop van de prijzen ten opzichte van de koopkracht van de gulden. In de zestiger jaren is in het westen van het land en ook elders nauwelijks sprake van een hogere stijging van de grondprijzen dan gerelateerd aan de inflatie. Daarnaast is er een andere factor, namelijk het feit, dat alle prijzen voor het gereedmaken van gerede bouwgrond aanzienlijk meer gestegen zijn dan naar verhouding met de daling van de koopkracht van de gulden overeenkomst. Hierbij komt nog, dat de samenleving hogere eisen stelt aan gereedmaken van bouwgrond hetgeen sterk kostenverhogend werkt. Vandaar dat de spreker bij verlaging van de prijs voor ruwe bosgrond geen gelijkmatige daling van de gerede bouwgrond verwachtte. Een ander lid vroeg, of het juist door de huidige schaarste van de grond niet onvermijdelijk is dat de prijzen ongebreideld stijgen. De heer Op ten Noort antwoordde, dat wanneer er gesproken wordt van normale ontwikkeling dit impliceert normale marktvoorwaarden op de grondmarkt. Deze voorwaarden zijn: schaarste van de grond, plaatsgebondenheid van de grond, het beperkt gebruik van de grond, de bestemmingsregeling van de grond en de werkelijke waarde van de grond. Een belangrijk punt hierbij is, dat ieder goed zijn waarde ontleent aan zijn gebruik en dat grond, eenmaal binnen het bereik van stedelijke bebouwing gekomen, transformeert van bestemming, namelijk van agrarische bestemming tot bouwgrond; dan kan zij door deze transformatie in gebruik aanmerkelijk in waarde stijgen. Aldus vastgesteld 5 februari 1970. BROUWER BIESHEUVEL TUIJNMAN GEELKERKEN BERG WIEBENGA VAN SCHAIK JANSSEN ANDRIESSEN WIERENGA GOUDSMIT VAN DEN DOEL VAN ROSSUM HAARS GEURTSEN.
