Zichtbaar verleden. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën ONTWIKKELING MILITAIRE TERREINEN

‘Zichtbaar verleden’

Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën

ONTWIKKELING MILITAIRE TERREINEN

‘Zichtbaar verleden’ Project Ontwikkeling Militaire Terreinen Regio Oost


Eindversie Periodiek Bestuurlijk Overleg 9 februari 2007

Inhoudsopgave I

Waarom een visie op de aanpak?

5

Aanleiding Doel van de tussentijdse visie op de aanpak

5 5

II

Het DLG-ontwikkelconcept ‘Zichtbaar verleden’

7

Wat is ‘Zichtbaar verleden’? Reacties op ‘Zichtbaar verleden’ Aandachtspunten en suggesties voor het vervolg Eindconclusie

7 8 11 12

III

Het proces van afronding van de publieke fase

13

Rol en betekenis van het Internationaal Ontwerpatelier Masterplan ‘Zichtbaar verleden’ Eindconclusie

13 14 15

IV

Doorkijk naar fase II: verkoop en feitelijke herontwikkeling

17

Verkenning van de verkoop- en ontwikkelopties Continuïteit in de organisatie Eindconclusie

17 18 19

Bijlagen

20

1. 2. 3. 4. 5. 6.

20 21 22 23 27 28

Uitgangspunten van het Ruimtelijk Ontwikkelingskader (ROK) Metrage behoud, sloop en herontwikkeling Geraadpleegde partijen Aandachtspunten en suggesties voor het vervolg Overzichtskaart Kamp Koningsweg Noord Overzichtskaart Zeven Provinciën

I Waarom een visie op de aanpak? Aanleiding Dienst Landelijk Gebied (DLG) hanteert bij de herontwikkeling van het complex Kamp Koningsweg Noord-Zeven Provinciën (KKN-ZP) twee uitgangspunten: • Het publieke huis moet op orde zijn, voordat er met marktpartijen wordt onderhandeld. • DLG werkt met een eigen ontwikkelconcept, dat ‘Zichtbaar verleden’ heet. Met deze uitgangspunten heeft DLG in de periode april-december 2006 betrokken overheden en andere partijen geraadpleegd. De gedachte is dat het vanaf het begin transparant en zorgvuldig communiceren met deze partijen leidt tot grote betrokkenheid en draagvlak voor het verdere verloop van het project. Het complex ligt immers in een zeer gevoelige omgeving: Ecologische Hoofdstructuur, Natura 2000, Veluwe 2010. Een omgeving met zeer hoge natuur- en landschapskwaliteiten en deels ook monumentale kwaliteiten. Het is logisch dat er bij betrokken overheden, zowel ambtelijk als politiek-bestuurlijk, interesse is in de herontwikkeling van deze locatie. Ook de directe omgeving, bewoners en eigenaren van aangrenzende terrein, volgt nauwlettend wat er met het complex gaat gebeuren. Er is overduidelijk interesse vanuit de markt voor de grote hoeveelheid bebouwd oppervlak op het terrein in verband met mogelijke (‘rode’) ontwikkelingen. Het aantal geïnteresseerde, potentiële kopers en ontwikkelaars is groot. Een goed verlopen publieke fase is voor DLG dan ook van het grootste belang alvorens verder te gaan. De publieke fase loopt van april 2006 tot april 2007, waarbij het projectcontract als eerste belangrijke tussenproduct de ‘Visie op de aanpak’ aangeeft.

Doel van de tussentijdse visie op de aanpak De visie op de aanpak vormt een tussentijdse evaluatie van zowel het publieke proces tot nu toe als de inhoud (het ontwikkelconcept). Indien nodig kan DLG overgaan tot bijsturing van één of beide onderdelen. Ook geeft de visie met een beknopte schets van mogelijke opties om de markt te betrekken bij de herontwikkeling een eerste doorkijk op het proces ná afsluiting van de publieke fase.


Bestuurlijke verankering De visie op de aanpak wordt voorgelegd aan zowel de opdrachtgever als het Periodiek Bestuurlijk Overleg Project Ontwikkeling Militaire Terreinen (PrOMT), waaraan de gemeente Arnhem voor die gelegenheid (bestuurlijk) deelneemt. Dat levert een go-besluit op ter verdere verankering van de publieke fase en vormt de opmaat voor de verkoop en feitelijke herontwikkeling van het terrein. De visie op de aanpak geeft antwoord op de volgende vragen: • • • •

Hoe is het concept ‘Zichtbaar verleden’ in het ‘publieke huis’ ontvangen? Op welke wijze wordt de publieke fase afgesloten en bestuurlijk verankerd? Welke aandachtspunten zijn relevant voor het verdere verloop naar de marktfase? Wat zijn de mogelijke ontwikkelopties voor de marktfase?


II Het DLG Ontwikkelconcept ‘Zichtbaar verleden’ Wat is ‘Zichtbaar verleden’? DLG heeft als eigenaar van KKN-ZP duidelijk een andere rol in vergelijking met meer traditionele gebiedsprocessen uit het verleden. Om het ontwikkelgericht werken inhoud te geven hanteert DLG bij KKN-ZP een eigen ontwikkelconcept. In dit concept gaan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteiten prima samen met het genereren van opbrengsten. Het is geen kant-en-klaar plan of ontwerp ter inspraak, maar een conceptuele gedachte voor visievorming, consultaties en publiek debat. Het is daarnaast te beschouwen als de aanzet tot de ‘verkoopstrategie’ en de ambitie van DLG op deze locatie. Het concept ‘Zichtbaar verleden’ is mede afgeleid van het Ruimtelijk Ontwikkelingskader (ROK) van de provincie Gelderland (zie bijlage 1), aangevuld met wensen en ideeën uit de conceptnotitie ‘Buitengebied Arnhem-Noord: Koers voor de Toekomst’ van de gemeente Arnhem. Uitgangspunten van ‘Zichtbaar verleden’ zijn: • Herstel van het landgoedkarakter van vóór de Tweede Wereldoorlog. Dat betekent dat de gebouwen aan de noordzijde van het complex (op KKN) grotendeels gesloopt worden. Te zien als uitvoering van de zoneringswens uit het Ruimtelijk Ontwikkelingskader. • Het cultureel militair erfgoed staat centraal in de herontwikkeling. Dat betekent concentratie van de nieuwe functies en gebruiksvormen op de oorspronkelijk bebouwde delen van de voormalige Duitse Fliegerhorst Deelen uit de Tweede Wereldoorlog. Dit geeft invulling aan het gewenste behoud van de cultuurhistorisch waardevolle (rijks)monumentale bebouwing. • Het gebied wordt grotendeels toegankelijk voor mens en dier. Nieuwe functies met een hek eromheen zijn ongewenst. De historie van dit bijzondere gebied in Arnhem-Noord wordt weer volledig zichtbaar voor de samenleving na meer dan 60 jaar ‘camouflage’.

KKN Legeringsgebouw

ZP Legeringsgebouw


• Het zoekgebied voor ‘vervangend’ rood, als compensatie voor de zeer omvangrijke sloop van meer dan de helft van het complex (zie bijlage 2), is beperkt gehouden. Het concentreert zich geclusterd op enkele historische plaatsen uit de Tweede Wereldoorlog. Op KKN betreft dit de drie ter hoogte van de Koningsweg verdwenen tweelaags legeringsgebouwen. Op ZP gaat het om één gebouw dat na de Tweede Wereldoorlog vervangen is door een groter nieuw gebouw en één gebouw dat ingrijpend is verbouwd. • De herbouw vindt plaats vanuit een historisch perspectief wat betreft plaats, maatvoering, bouwvolume en aanzien van de buitenzijde. De bijbehorende bouw- en architectuuropgave, inclusief de gebruikte materialen, vormt daarmee een spannende gebeurtenis én een uitdaging voor het vinden van een balans tussen zichtbaarheid (van het oude) en camouflage (van het nieuwe). • Voorop staat een ‘Veluwe-uitstraling’ van rust en natuur. Bij ‘Zichtbaar verleden’ zijn vooral functies op hun plaats in de sfeer van zorg en gezondheid, kunst en cultuur, recreatie en toerisme. Wonen in monumenten is ook een optie. De in het Ruimtelijk Ontwikkelingskader aangegeven koppeling met het project groei-krimp van recreatiebedrijven wordt op deze locatie niet meegenomen. Dit vanwege de hoge (potentiële) landschappelijke en monumentale kwaliteiten.

Reacties op ‘Zichtbaar verleden’ Met ‘Zichtbaar verleden’ zijn de belangrijkste betrokkenen uit het ‘publieke huis’ benaderd (zie bijlage 3). Het gebruikte materiaal voor de consultaties was in feite simpel: een luchtfoto uit 1944, een overzicht van de huidige opbouw van het terrein en de ligging van gebouwen en verhardingen met oppervlaktes en bouwvolumes, en het inzicht welke gebouwen een (rijks)monumentale status krijgen. Alle partijen hebben ‘Zichtbaar verleden’ als ontwikkelingsrichting voor het complex KKN-ZP zeer goed ontvangen. Provincie Gelderland De provincie ziet ‘Zichtbaar verleden’ als een goede vertaling van het ROK. Met name het daarin geduide grote belang van natuur en cultuur is op deze locatie zeer sterk uitgewerkt. Het zoneringsplan en de omvangrijke sloop aan de noordzijde van KKN sluiten goed aan op het ROK. Ook het ‘vervangend’ rood past in het ROK-uitgangspunt over ‘nieuw’ rood. Met name vanwege de clustering met de te behouden monumenten, het gebruik van de plattegronden van de verdwenen of vervangen legeringsgebouwen en vooral wegens de koppeling met de zeer omvangrijke sloop op het complex.


Luchtfoto opname september 1944 ter hoogte van KKN- ZP

Gemeente Arnhem De gemeente is vooral enthousiast over het herstel van het oorspronkelijke landgoedkarakter van het gebied en het herstel van de relatie met de Veluwe. Arnhem heeft expliciet in het ROK laten opnemen dat het van belang is het landschapsbeeld van de verspreide bebouwing langs de Koningsweg en van de openheid bij de Zeven Provinciën te handhaven bij het ontwerp van eventuele nieuwe bebouwing. Dit in verband met het historisch karakter ervan. ‘Zichtbaar verleden’ past goed in de visie van de gemeente op het buitengebied Arnhem-Noord en de uitgangspunten in de herziening van het bestemmingsplan buitengebied over vrijkomende militaire oefenterreinen. Het openbare karakter van het complex ná de herontwikkeling noemt de gemeente heel belangrijk. Een eigen actieve grondpositie (verwerving) ligt volgens de gemeente niet direct voor de hand, maar ze sluit het niet uit. Dorpsraad Schaarsbergen De dorpsraad stelde het erg op prijs al zo vroeg in de planvorming betrokken te worden. ‘Zichtbaar verleden’ spreekt zeer tot de verbeelding. Het feit dat het militair erfgoed op deze plaats als leidend geldt noemt de raad logisch. De keuze voor geclusterde bebouwing/herontwikkeling ná de sloop sluit goed aan op het karakter van de directe omgeving van de Koningsweg en van Schaarsbergen zelf. De dorpsraad legt nadrukkelijk een koppeling met eventuele ontwikkelingen in Arnhem-Noord, bijvoorbeeld bij de attracties Burgers Bush, het Nederlands Openluchtmuseum en het Nationaal Park De Hoge Veluwe. Ook Schaarsbergen hecht veel belang aan het openbaar toegankelijk maken én houden van het gebied. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën

Nationaal Park de Hoge Veluwe Er is een verkennend gesprek gevoerd met vertegenwoordigers van het Nationaal Park De Hoge Veluwe, omdat het ROK expliciet aangaf het park bij de planvorming te betrekken. ‘Zichtbaar verleden’ is volgens het park een aansprekend concept dat prima past op deze locatie en duidelijke relaties heeft met de omgeving. In de sfeer van ‘beleveniseconomie’ op deze plek is het gebruikmaken van het militair erfgoed een prima marketingstrategie. Het park heeft zelf geen interesse in ontwikkeling of een actieve grondpositie (verwerving) – in het ROK wordt gesproken van een mogelijke nieuwe toegang tot het park – maar wijst op de relaties met de andere attracties in Arnhem-Noord: Burgers Bush en het Nederlands Openluchtmuseum. Over de architectuuruitdaging tussen ‘zichtbaarheid’ van het oude en ‘camouflage’ van het nieuwe wijst het park op het gebruik van duurzaam Veluws hout. De ontwikkeling van ‘Zichtbaar verleden’ kan een belangrijke bijdrage leveren aan het creëren van een ‘economische poort’ tot de Veluwe in Arnhem-Noord.

TE BEHOUDEN ELEMENTEN BESTAANDE SITUATIE Rijksmonumenten inclusief infrastructuur overig te behouden gebouwen (voorstel) te behouden landschappelijke waarden: open ruimten, lanen, monumentale bomen, bos en singels

KKN houtsingel (eik)

KKN WOII bunker, tweelaags

KKN droogtoren

4

1 3

ZP

KKN monumentale boom (eik) garage

5 6

legeringsgebouwen 4,5,6,

KKN WOII Morturarium

6

militaire woningen 1,3,4,5,6

mortuarium (F) 5

KKN droogtoren

KKN beukenlaan 4

10

ZP WOII bunker

KKN garage

open ruimte KKN

Overzichtskaart te behouden elementen (Rijksmonumenten + andere objecten)


Aandachtspunten en suggesties voor het vervolg Naar aanleiding van de consultaties komen enkele aandachtspunten naar voren die in het vervolg een rol (kunnen) spelen. In bijlage 4 zijn deze nader uitgewerkt. Hieronder de belangrijkste punten: • Verkend moet worden of combinaties van werk-wonen in monumenten-opleiding aan de band-breedte van functies toe te voegen zijn. Wonen in monumenten, zeker dieper in het gebied, ziet de gemeente vooralsnog als een laatste optie. Verder achten diverse gesprekspartners, waaronder de gemeente, een voorziening voor toeristische verblijfsrecreatie wenselijk in de omgeving van Arnhem-Noord. Het gaat dan om een hotelfunctie/congresfaciliteit, eventueel zelfs in combinatie met gezondheid en/of zorg. Die functie is nu in het ROK alleen gekoppeld aan het Nationaal Park De Hoge Veluwe. Gesproken wordt van een kwaliteitslocatie boven een kwantiteitslocatie. De provincie is vooralsnog terughoudend in het ontwikkelen van een hotellocatie. • De aangewezen rijksmonumenten maken deel uit van een door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumenten vast te stellen ‘ensemble’ van terreinen en bebouwde complexen van de voormalige Fliegerhorst Deelen (Tweede Wereldoorlog). Nog onduidelijk is in hoeverre die aanwijzing zich uitstrekt tot bijvoorbeeld de omgeving, landschap en/of infrastructuur (de “beschermde zone”). Begin 2007 komt hierover meer informatie beschikbaar. Er worden geen gemeentelijke monumenten aangewezen. • Van de in principe te slopen niet-monumentale gebouwen moet goed bekeken worden of er toch geen gebouwen bij zitten die nog een bijzondere functie kunnen vervullen. Bijvoorbeeld de karakteristieke Droogtoren (bouwjaar 1951) op KKN, die kan dienen als onderkomen voor vleermuizen.

Droogtoren op KKN

Garage op KKN

• De sloopinspanning is mogelijk te koppelen aan in de omgeving lopende compensatievraagstukken op het gebied van natuur en bos, zoals bij Burgers Bush en het Nederlands Openluchtmuseum. Dit moet verder verkend worden. Ook om te zien of koppeling een bijdrage kan leveren aan reductie van de sloopkosten. Koppeling van sloop hier en compensatie elders mag echter geen aanzuigende werking veroorzaken. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën

11

• De infrastructuur lijkt toereikend om te kunnen voorzien in de bandbreedte van functies bij herontwikkeling. Aandacht vraagt een toekomstige veilige oversteek over de Koningsweg voor langzaam verkeer. Ook wordt gewezen op de mogelijkheid de oorspronkelijke toegangsweg tot de Zeven Provinciën weer te gaan benutten. Dat maakt ook daar herziening van de aansluiting op de Koningsweg noodzakelijk. • Natuurwetten (Natuurbeschermingswet en Flora- en Faunawet) vormen een potentieel risico voor de herontwikkeling, als niet tijdig en zorgvuldig vooronderzoek wordt verricht naar de externe werking van geplande ontwikkelingen, maar ook van de voorgenomen sloop. Een voorbeeld vormt de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen in de te slopen gebouwen. Het natuuronderzoek vormt een gezamenlijke opgave voor betrokken overheden, waar tijdig en zorgvuldig mee gestart moet worden. EINDCONCLUSIE: ‘Zichtbaar verleden’ als ontwikkelingsconcept behoeft op dit moment geen wijzigingen. Ook in de nieuwe functies blijft de volledige bandbreedte uit het ROK overeind, met uitzondering van de koppeling aan de ‘groei-krimp’ van recreatiebedrijven. Toevoeging van de functie werk-wonen-opleiding lijkt zinvol, evenals de koppeling van toeristische verblijfsrecreatiemogelijkheden (hotel- en congresfaciliteit) aan ontwikkelingen die buiten het NP De Hoge Veluwe liggen (meer gericht op Arnhem-Noord). Van belang is verder om in de afronding van de publieke fase de hiervoor onder aandachtspunten (zie ook bijlage 4) vermelde zaken goed in beeld te houden, in het bijzonder het noodzakelijke natuuronderzoek.

12


III Het proces van afronding van de publieke fase Nadat de opdrachtgever en de bestuurlijke begeleidingscommissie PrOMT de Visie op de aanpak hebben vastgesteld, zijn de volgende stappen: 1. Het Internationaal Ontwerpatelier van 12 -16 februari 2007. 2. De opstelling van een masterplan ‘Zichtbaar verleden’, bestaande uit een Publiek Programma van Eisen (PVE) en een DLG-schetsontwerp, gepland in de maanden februari-april 2007.

Rol en betekenis van het Internationaal Ontwerpatelier Doel van het atelier is het binnen de bandbreedte van de gewenste functies genereren van zo veel mogelijk ideeën voor ontwerp en vormgeving van het complex en de gebouwen. Deze ‘ideeënwolk’ wordt vervolgens gebruikt voor het eigen DLG-schetsontwerp (voorontwerp). Een centrale rol in het atelier is weggelegd voor drie universiteiten uit Nederland (Wageningen), Duitsland (Kassel) en Engeland (Greenwich). Een bijzondere combinatie gezien de bewogen historie van deze plek! De universiteiten brengen onder meer kennis in op het gebied van landschap en ecologie, stedenbouw, architectuur en regionale planning. Centraal staat de herontwikkelingspotentie van het militair erfgoed op deze locatie en de te realiseren natuur- en landschapswaarden.

13 Overgang Veluwe – KKN –ZP


De deelnemers werken in multidisciplinaire groepen en krijgen drie ontwikkelscenario’s aangereikt: 1. ‘Zichtbaar verleden’, zoals hiervoor omschreven. Op basis van de oorspronkelijke gebouwenconfiguratie uit de Tweede Wereldoorlog wordt een plan opgesteld voor de herontwikkeling van de monumenten en vervangend ‘historisch’ rood. 2. KKN-ZP als (economische) poort Arnhem-Nationaal Park De Hoge Veluwe, tevens de nieuwe toegang tot het nationaal park. Dit is de uitwerking van het idee uit het ROK om een directe koppeling te leggen met ontwikkelingen in het nationaal park. 3. Een vrije opgave, gebaseerd op een ruimere ruimtelijke invulling van het complex, naast het leggen van koppelingen met ontwikkelingen erbuiten. Dit betreft bijvoorbeeld het tussenliggende landbouwgebied, de nabijgelegen camping Petersburg en de vrijkomende bunker Diogenes. Bij de start van het atelier geven provincie, gemeente maar ook de dorpsraad hun wensen en ideeën over de ontwikkeling mee. Experts op het gebied van de luchtvaarthistorie, bouwkunst en architectuur, monumenten, natuur, landschap en planeconomie nemen de verdere begeleiding tijdens het atelier voor hun rekening. Het ontwerpatelier sluit af met een presentatie aan betrokken bestuurders en bewoners (dorpsraad).

Masterplan ‘Zichtbaar verleden’ De uitkomsten van het ontwerpatelier worden samen met de uitkomsten van de consultatieronde gebruikt om het ontwikkelconcept ‘Zichtbaar verleden’ uit te werken in een DLG-masterplan. Dit plan vormt het ontwikkelingskader voor markt en overheid. Het bestaat uit twee onderdelen: een Publiek Programma van Eisen en een DLG-schetsontwerp. Met dit plan in de hand wordt weer gecommuniceerd met betrokken partijen. Het vormt de afsluiting van de ‘publieke fase’ van het project, waarna binnen de geformuleerde randvoorwaarden de feitelijke onderhandelingen starten met geïnteresseerde (markt)partijen over herontwikkeling en verkoop van het complex.

14

Publiek Programma van Eisen Het doel is borging van een kwalitatief hoogwaardige, herontwikkeling van landschap, natuur, monumenten en beleving, die past bij de in het Ruimtelijk Ontwikkelingskader van de provincie Gelderland aangegeven ontwikkelingsrichting. Nieuwe functies en gebruiksvormen moeten leiden tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten op deze locatie. Deze ruimtelijke kwaliteitsborging moet uiteindelijk gekoppeld worden aan de verkoop (publieke/privaatrechtelijk clausules). Voor marktpartijen moet helder zijn wat op het complex mag en kan worden ontwikkeld, maar ook wat niet kan en mag.


Het middel is dat publieke partijen scherp omschrijven welke eisen en randvoorwaarden gelden op het gebied van natuur, landschap, zonering, de sloopopgave. Maar ook op het gebied van relaties met de directe omgeving, monumentenzorg, te handhaven bebouwingsvolume, herbouwlocaties (omvang en inrichting), vormgeving en architectuur, toegankelijkheid, infrastructuur en toegestane functies. Marktpartijen moeten zekerheid hebben dat de binnen deze randvoorwaarden op te pakken herontwikkeling past in de door de overheden als toetsingskader gehanteerde wet- en regelgeving en planvormen, waaronder het streek- en bestemmingsplan. DLG-schetsontwerp Gekoppeld aan het Publiek Programma van Eisen stelt DLG een (eigen) voorontwerp op dat richtinggevend en inspirerend is voor de verdere planvorming en ontwerpuitwerking. Hierbij maakt DLG gebruik van realistische, in het Publiek Programma van Eisen passende ideeën uit het Internationaal Ontwerpatelier. Het schetsontwerp dient ter inspiratie voor geïnteresseerde marktpartijen. Bestuurlijke verankering De gemeente Arnhem heeft toegezegd, naast haar betrokkenheid bij het ontwerpatelier, ook nadrukkelijk in het vervolg met DLG samen op te willen trekken. Hiermee krijgt het Publiek Programma van Eisen al direct een goede bestuurlijk gedragen basis. Het masterplan krijgt een bestuurlijke verankering in het Periodiek Bestuurlijk Overleg PrOMT (vergadering van 7 juni 2007). In welke vorm dit gebeurt wordt nog bekeken. Financiële potentie marktontwikkeling Met het Publiek Programma van Eisen en het indicatief schetsontwerp kan DLG een inschatting maken van de marktpotentie van het complex. EINDCONCLUSIE: de voorgenomen afronding van de publieke fase door middel van het Internationaal Ontwerpatelier en de opstelling en communicatie rond het masterplan (Publiek Programma van Eisen en schetsontwerp) waarborgt dat de publieke doelen voor de locatie KKN-ZP goed zijn verankerd, voordat de onderhandelingen met de markt van beginnen.

15


16


IV Doorkijk naar fase II: verkoop en feitelijke herontwikkeling Verkenning van de verkoop- en ontwikkelopties Algemeen Het DLG-bureau voor publiek-private samenwerking (PPS) heeft enkele van de mogelijke verkoopopties voor KKN-ZP op een rij gezet. Van belang is dat bij de herontwikkeling geen sprake is van het realiseren van een ‘publiek werk’ of van een bouwopdracht die de overheid financiert. Er gelden dus in principe geen gangbare aanbestedingsregels. Punt van aandacht vormt de aanpak van de sloop. Voert DLG die vooruitlopend op een eventuele verkoop van het complex in eigen beheer uit, dan is dit uiteraard een aan te besteden publiek werk. Sloop kan echter ook vanuit het Publiek Programma van Eisen deel uitmaken van de verkooptransactie. De koper neemt dan de sloopverplichting en de wijze waarop die wordt uitgevoerd over. De overheid verdient geld aan de herontwikkeling van KKN-ZP. Het verkoopproces moet ongeacht de keuze voor de wijze van verkoop van overheidswege transparant en marktconform geschieden. Mogelijke ontwikkelopties Het complex kan vervreemd worden via een gunning uit de hand, gericht op (snelle) verkoop en realisatie. Dit is in principe een realistische optie, aanbesteding is immers geen voorwaarde. Zij druist echter wel in tegen richtlijnen van transparantie bij de overheid en marktconforme prijsvorming. Dat laatste is te ondervangen door een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren. Een prijsvraag/ontwikkelcompetentie is een andere realistische optie, mits voorzien van goede procedureafspraken en heldere criteria voor de selectieopgave. Deze aanpak richt zich vooral op creatieve oplossingen/ideeën uit de markt. Ook een tender/verkoop bij inschrijving (bieding) is een mogelijkheid, mits ook hier goede procedureafspraken en heldere criteria voor de selectieopgave worden gemaakt. Deze aanpak is vooral gericht op het beste plan en de beste prijs. In Nederland is hier overigens weinig ervaring mee opgedaan. Een veiling is eveneens een mogelijkheid, maar lijkt minder realistisch, omdat zij alleen gericht is op de hoogste prijs. De prijs van KKN-ZP is echter niet het enige doel. Het gaat nu nog om de marktpotenties en creativiteit.


17

Een meervoudige adviesopdracht (betaalde opdracht) is ook een denkbare methode voor KKN-ZP, mogelijk als tussenstap naar bijvoorbeeld een veiling of een ‘echte’ ontwikkelcompetentie. Deze methode is gericht op creatieve oplossingen en/of ideeën uit de markt. Kwaliteiten staan centraal. Een bureau- en/of partnerselectie is sterk gericht op kennis, ervaring en netwerk van een bepaalde marktpartij met het oog op een (zeer langdurige) samenwerking/PPS-verband. Gezien de beoogde afronding van het project vóór 2011 lijkt dit een minder realistische optie, maar zij wordt niet uitgesloten. Voorlopige conclusie Een keuze is in deze fase van het proces is nog niet te maken c.q. noodzakelijk. Van belang is dat bij de feitelijke herontwikkeling en verkoop sprake moet zijn van een maatschappelijk geaccepteerde balans tussen opbrengsten en gerealiseerde kwaliteiten. DLG streeft naar een zo hoog mogelijke opbrengst binnen het programma van (kwalitatieve) eisen, niet naar een zo hoog mogelijke opbrengst! Een marktpartij gericht op uitsluitend projectontwikkeling binnen het programma van eisen gaat veelal voor de hoogste opbrengst en zal de kwaliteit waar mogelijk marginaliseren. Een samenwerkingsverband tussen meerdere partijen, waaronder ontwikkelaars én eindbeheerders, biedt meer garantie op het behalen van de gestelde kwaliteitsdoelen. De gewenste keuze voor herontwikkeling en verkoop kristalliseert zich verder uit bij het opstellen van het masterplan. Afhankelijk van het masterplan, de getoonde interesse uit de markt en nader onderzoek naar de juridische mogelijkheden van diverse vormen van samenwerking, kiest DLG vóór juni 2007 de te volgen verkoopprocedure.

Randvoorwaarde voor het vervolg: continuïteit in de organisatie

18

Voor de continuïteit in het proces is het van belang in de verdere afronding en de volgende fase het ontwikkelconcept ‘Zichtbaar verleden’ vast te houden. Daarbij is het van belang ook volop gebruik te maken van de ingebrachte en opgebouwde kennis en het netwerk uit de doorlopen publieke fase. In de samenstelling van het projectteam is bewust gekozen voor ervaring en deskundigheid op het gebied van: • ruimtelijk ontwerp • politiek-bestuurlijke processen en beleid • marktkennis en projectontwikkeling • grondexploitatie, financiering • ontwikkelingsgericht werken.


Waar nodig is kennis betrokken vanuit het DLG-bureau voor publiek-private samenwerking over procesmanagement en verkoopopties. In de volgende fase van feitelijke verkoop en ontwikkeling is het van belang dit samenspel van disciplines vast te houden en uit te breiden met juridische en planologische kennis. Op dit laatste punt is ook de samenwerking met de gemeente Arnhem essentieel. EINDCONCLUSIE: op dit moment is er nog geen directe voorkeur voor de wijze van verkoop en ontwikkeling. Deze keuze wordt parallel en volgend op het masterplan bepaald. Voor een goede overgang naar de volgende fase is het van belang continuïteit te garanderen in de projectorganisatie van DLG en andere overheden, waaronder de blijvende betrokkenheid van de gemeente Arnhem, ook na afsluiting van de publieke fase.

19


BIJLAGE 1 UITGANGSPUNTEN VAN HET RUMTELIJK ONTWIKKELINGSKADER (ROK) Het Ruimtelijk Ontwikkelingskader (ROK) van de provincie Gelderland (januari 2006) geeft de bandbreedte aan van de ruimtelijke mogelijkheden voor de PrOMT-objecten in deze provincie. Basis vormen het Streekplan en het ruimtelijk beleid van provincie en betrokken gemeenten. Uitgangspunt voor alle complexen vormt een reductie van bebouwd en verhard oppervlak in de Ecologische Hoofdstructuur. Gewezen wordt op een gebiedsgerichte aanpak, waarbij ook koppelingen met kansen in de directe omgeving gelegd kunnen worden (Nationaal Park de Hoge Veluwe, attractieparken in Arnhem Noord). Ruimte voor ‘nieuw’ rood is afhankelijk van de plaats, gewenste functies en de directe omgeving. Er mag geen sprake zijn van verkeerstoename in het gebied (referentie militair gebruik). Bestaande natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden moeten in stand blijven. Voor KKN-ZP wordt nog apart vermeld: • Versterken relatie Veluwe (natuur) met Arnhem (stad); maar niet andersom: de stad in de Veluwe; • Versterken natuur en landschap, maar ook de cultuurhistorische kwaliteiten; • Bebouwing clusteren aan Koningsweg en op Zeven Provinciën: met name het noordelijke deel weer bestemmen voor natuur en landschap (zoneringsopgave); • Gebruiksvormen: gezondheid en welzijn, zorg, cultuur en toerisme, maar geen intensieve vormen van recreatie; • Mogelijk is het complex bruikbaar in het proces van groei-krimp van de verblijfsrecreatie op de Veluwe (ligt in groeicluster Arnhem-Noord); • Wonen is niet voor de hand liggend, met uitzondering van de monumenten; • Koppeling zoeken met ontwikkelingen in het Nationaal Park De Hoge Veluwe en de ideeën van het publiek-maatschappelijk-private samenwerkingsverband ‘Arnhemse Linie’.

20

Beukenlaan op KKN Noordzijde


BIJLAGE 2 METRAGE BEHOUD, SLOOP EN HERONTWIKKELING Een eerste grove indicatie van de effecten van het ontwikkelconcept “Zichtbaar verleden’ op de aanwezige bebouwingsvolumes van Kamp Koningsweg Noord – Zeven Provinciën. Omschrijving

Volume (m3)

Als % van de oorspronkelijke bebouwing

Kamp Koningsweg Noord Totale inhoud bestaande gebouwen (32 stuks) (a+b) 74.500 a. te slopen niet-monumentale gebouwen (28 stuks) 53.600 b. te behouden monumentale/waardevolle gebouwen (4 stuks) 20.900 c. Herontwikkeling nieuwe gebouwen (3 stuks) 11.600 Totale inhoud gebouwen ná herontwikkeling (b+c) 32.500 Zeven Provinciën Totale inhoud bestaande gebouwen (13 stuks) (a+b) 17.700 a. te slopen niet-monumentale gebouwen (7 stuks) 7.800 b. te behouden monumentale/waardevolle gebouwen (6 stuks) 9.800 c. Herontwikkeling nieuwe gebouwen (1 stuks) 1.200 Totale inhoud gebouwen ná herontwikkeling (b+c) 11.000


100% 72% 28% 16% 44%

100% 45% 55% 7% 62%

21

BIJLAGE 3 GERAADPLEEGDE PUBLIEKE PARTIJEN Datum

Wie

Personen

Opmerking

23-03-06

Gemeente Arnhem

Mw. S. Hesseling, (afd. Strategie) , mw. N. Oliemans (afd. R.O.)

Ambtelijk gesprek

23-03-06

Provincie Gelderland

Dhr. J. De Haan (Landelijk Gebied)

Ambtelijk gesprek

13-07-06

Gemeente Arnhem

Mw. A. Bekamp (jr. adv. R.O.), mw. N. Oliemans

Ambtelijk gesprek

14-09-06

Dorpsraad Schaarsbergen

Voltallig Bestuur

Gesprek op locatie

23-10--06

Gemeente Arnhem

Mw. A. Bekamp, mw. S. Hesseling, mw. N. Oliemans

Ambtelijk gesprek

Dorpsraad en bewoners op voorlichtingsavond gemeente over het eventueel vestigen van een asielzoekerscentrum op KKN

Presentatie

26-10-06 Bewoners Schaarsbergen 08-11-06

NP De Hoge Veluwe

Dhr. S. van Voorst tot Voorst, dhr. J. Leidekker

Gesprek op locatie

01-12-06

Provincie Gelderland

Dhr. J. de Haan (LG), dhr. M. van de Lindeloof (WVV) / afwezig R.O. en LG (natuurwetten)

Ambtelijk gesprek

08-12-06

Gemeente Arnhem

Wethouders dhr. S. van Bodegraven en C. Jansen, mw. C. Paris, mw. S. Hesseling,

Bestuurlijk gesprek

mw. A. Bekamp, mw. N. Oliemans

12-01-07

Wethouder S. van Bodegraven

Gemeente Arnhem

Excursie KKN-ZP

Verdere contacten en gesprekken: • Nederlandse Federatie voor Luchtvaartarcheologie, dhr. R. Vossebeld • Provincie Gelderland, afd. R.O.; mw. A. Heinhuis • Gemeente Arnhem, afd. Monumentenzorg, dhr. J. Wessels • Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumenten; dhr. J. van ’t Hof • Dienst Landelijk Gebied afd. Natuur, mw. S. Knol (FF-wet), dhr. H. Smeenge (N-2000). • Ministerie van LNV Directie Regionale Zaken, dhr. K. Heutink (Natura 2000) • Ministerie van Defensie, Dienst Vastgoed Defensie • Arnhemse Linie, dhr. T. Bade • Marktpartijen (ter oriëntatie) 22

Nog gepland contact: • Raadscommissie Volkshuisvesting, Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu


BIJLAGE 4 AANDACHTSPUNTEN EN SUGGESTIES VOOR HET VERVOLG Nieuwe functies en gebruiksvormen In geen van de gesprekken kwamen expliciete voorkeuren of afwijzingen voor nieuwe functies naar voren. De totale bandbreedte van zorg, gezondheid, kunst en cultuur, recreatie en toerisme en wonen in monumenten staat nog steeds open. Hierop is vanuit het concept ‘Zichtbaar verleden’ echter één uitzondering gemaakt. De (potentiële) kwaliteiten van het complex wat betreft natuur, landschap, cultuurhistorie en monumenten zijn dermate hoog dat ontwikkeling ten behoeve van bedrijven voor verblijfsrecreatie (optie groei-krimp Veluwe in het ROK genoemd) op deze plaats niet te verenigen is. Het gewenste landgoedkarakter met zijn open gedeelten zou daardoor te veel worden aangetast. Over het niet verder oppakken van de locatie als mogelijke groeicluster voor recreatiebedrijven (groei-krimp) was iedereen het wel eens. De provincie koppelt dit punt overigens terug naar het Project Groei-Krimp. Het wonen in monumenten kwam regelmatig naar voren als optie, vooral voor de Zeven Provinciën (ZP). Het karakter van dit gedeelte van het complex en het aantal en de omvang van de gebouwen verhouden zich hier goed mee. Deze optie voorkomt dat er bij het onderbrengen van andere functies snel behoefte ontstaat aan meer bouwruimte voor aanvullende of ondersteunende voorzieningen (zoals in de Kop van Deelen). De gemeente is hierin wat terughoudender, zeker dieper in het gebied, en ziet wonen liever als een laatste optie. Er is geopperd voor dit gedeelte de oorspronkelijke directe toegang naar de Koningsweg weer operationeel te maken. De toegang tot ZP loopt nu nog via KKN. De dorpsraad wijst bij de functie wonen nog op het tekort aan ruimte voor starters op de woningmarkt in Schaarsbergen. Toeristische verblijfsrecreatie (hotel- en conferentievoorzieningen), al dan niet in combinatie met functies als gezondheid of zorg(wonen) zien de meesten als een goede optie voor met name KKN. Hier is het bestaande volume aan te behouden gebouwen het grootst en concentreert zich ook het grootste deel van het bouwvolume ‘vervangend’ rood. Dat laatste komt, in tegenstelling tot de monumenten, neer op meer vrijheid bij de inrichting/aanpassing van de binnenkant van nieuwe gebouwen tot de gewenste functies. Een functie hotel wordt vooral gekoppeld aan het feit dat zo’n kwaliteitslocatie - geen kwantiteitslocatie of motelachtig iets - in Arnhem-Noord ontbreekt, met name in relatie tot de eerder genoemde drie grote attracties. De vertegenwoordigers van het NP De Hoge Veluwe wijzen erop dat het aanbod in de binnenstad niet past bij de uitstraling die de attracties voor ogen hebben voor dit deel van de Veluwe. De gemeente Arnhem merkt in dit kader nog op dat een dergelijke functie ook een hogere werkgelegenheid oplevert van arbeidsplaatsen voor lager opgeleiden, dan bij andere functies. Overigens is de provincie tot op heden terughoudend in de ontwikkeling van een hotel, mede in het licht van haar standpunt bij eerdere plannen (onder meer het Heerderstrand) elders op de Veluwe. Verschil met deze locaties is dat op KKN-ZP al een aanzienlijk bouwvolume staat. Het Nationaal Park De Hoge Veluwe en de gemeente Arnhem wijzen tot slot nog op de mogelijkheid van het concept werken-wonen-opleiden. Het park noemt in het bijzonder de noodzaak voor een trainings- en verblijfsvoorziening voor parkmanagers en medewerkers uit heel Europa.


23

Uit de markt, via schriftelijke aanmeldingen, maar ook uit een eigen DLG-verkenning naar de markpotentie, komen veel ideeën naar voren voor functies die gerelateerd zijn aan zorg, zorgwonen (jeugdzorg, gehandicapten) en gezondheid. Weinig daarentegen op het gebied van kunst en cultuur. Daarnaast zijn er ideeën die variëren van woningbouw tot een hippisch centrum. Monumenten Begin 2007 wordt de definitieve aanwijzing van de Fliegerhorst Deelen tot rijksmonument (ensemble) verwacht. Voor Kamp Koningsweg Noord betekent dat de aanwijzing van de drie tweelaags gebouwen en een klein mortuarium. Voor Zeven Provinciën gaat het om vijf van de oorspronkelijke gebouwen. Volgens de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumenten (RACM) betekent ‘ensemble’ ook aanwijzing van elementen in de directe omgeving van de gebouwen (bijvoorbeeld nog aanwezige tegelpaden), delen van de oorspronkelijke infrastructuur en onderdelen van het landschap (open terreindelen). ‘Zichtbaar verleden’ houdt hier al impliciet rekening mee. Voor het complex is nog niet duidelijk wat dit exact inhoudt. Begin 2007 volgt meer informatie. Overigens loopt er ook nog een bezwarenprocedure tegen het afwijzen van de monumentenstatus van enkele gebouwen, waaronder gebouw 7 (bedrijfsrestaurant) op KKN. In het kader van de herziening van het bestemmingsplan buitengebied heeft de gemeente Arnhem eveneens een schouwing uitgevoerd op het complex om te bekijken of er naast de rijksmonumenten nog bijzondere gebouwen of elementen aanwezig zijn die de status gemeentelijk monument verdienen. Die worden niet aangewezen.

Overzicht Rijksmonumenten

24 Sloop van niet-monumenten In principe kunnen alle niet-monumentale panden van ná de Tweede Wereldoorlog worden gesloopt. Aanbevolen wordt (door onder meer de Nederlandse Federatie van Luchtvaartarcheologie) hier bij de verdere ontwikkeling nog een keer kritisch naar te kijken, omdat een enkel gebouw nog een functie kan hebben in de nieuwe situatie. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën

Op KKN betreft dit bijvoorbeeld een direct naast het cluster monumentale gebouwen gelegen karakteristiek garagegebouw (uit 1955) en de iets noordelijker gelegen karakteristieke droogtoren (uit 1951). Deze toren grenst aan het te slopen gedeelte. Mogelijk vervult deze toren nog een rol als onderkomen voor vleermuizen. Verder bevindt zich op KKN nog een groot karakteristiek mess-gebouw dat grotendeels uit de Tweede Wereldoorlog stamt, maar waar ook veel aan is verbouwd. Bekeken wordt - mede afhankelijk van de uitkomsten van de bezwarenprocedure tegen het niet aanwijzen als rijksmonument of volledige herbouw aan de orde is of dat gedeeltelijke restauratie naar de oorspronkelijke vorm tot de mogelijkheden behoort. Deels hangt dit ook af van de beoogde functie(s). Op ZP bevindt zich ook nog een karakteristiek gebouw dat deels uit de Tweede Wereldoorlog stamt, deels daarna is verbouwd. Bekeken wordt of ook hier volledige herbouw aan de orde is of dat restauratie naar de oorspronkelijke vorm tot de mogelijkheden behoort. Op ZP zijn verder geen karakteristieke en/of bruikbare gebouwen aanwezig. Sloopinspanning en compensatievraagstuk Uit het gesprek met de gemeente Arnhem blijkt dat het Nationaal Park De Hoge Veluwe (naar aanleiding van het plan voor herbouw van het voormalig landhuis Kemperberg), maar ook Burgers Bush en het Nederlands Openluchtmuseum compensatiemogelijkheden zoeken. Burgers Bush en het Nederlands Openluchtmuseum hebben van de gemeente Arnhem met ingang van 25 november 2006 drie jaar de tijd gekregen compensatie te regelen voor enkele ingrepen op hun terrein. Het vinden van ‘vrije’ gronden voor natuur- of boscompensatie in de directe omgeving is echter moeilijk. Daarnaast mag geen sprake zijn van compensatie op (gesubsidieerde) natuurontwikkelingsprojecten. De geplande sloop en ontwikkeling van natuur en landschap op KKN-ZP vallen hier niet onder. DLG is bereid de aanzienlijke sloopinspanning op KKN-ZP te koppelen aan deze compensatievraag. Daarvoor gelden echter twee randvoorwaarden. 1. De sloop een groot gedeelte van KKN kost DLG veel geld. De noodzakelijke compensatie Burgers Bush en Nederlands Openluchtmuseum kost deze partijen ook geld (grondverwerving, inrichting). Door een koppeling van beide activiteiten - niet alleen in oppervlakte, maar ook in financiële zin – ontstaat voor DLG een mogelijkheid sloopkosten op KKN-ZP terug te verdienen; 2. Deze overeenkomst mag geen aanzuigende of zelfs stimulerende werking hebben op ingrepen elders. De sloopruimte wordt uitsluitend gekoppeld aan ontwikkelingen die passen in het Veluwe 2010 beleid en die in de directe nabijheid liggen van het complex (Arnhem-Noord). De sloop op KKN-ZP mag niet als ‘aflaat’ fungeren. Infrastructuur De Koningsweg heeft het karakter van een toegangsweg in het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan (PVVP). De intensiteit ligt nu niet hoog en er gebeuren weinig ongelukken. De provincie verwacht niet dat hierin door nieuwe functies op KKN-ZP iets wezenlijks verandert, mede in relatie tot het eerdere militaire gebruik (beëindigd op 1 januari 2005). Gegevens hierover worden nog nader bestudeerd. Er is overigens (nog) geen prioriteit om de weg af te waarderen door een regime van 60 km per uur fysiek af te dwingen. De ingang van KKN ligt dicht bij de rotonde Kemperbergerweg, zodat de snelheden op deze plaats al aangepast zijn. Aandachtspunt acht de provincie wel het realiseren van een veilig oversteekpunt voor langzaam verkeer. Oorspronkelijk had ZP een eigen ontsluiting op de Koningsweg. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën

25

Die is nu afgesloten en verloopt via KKN. Bij afzonderlijke functieontwikkeling van beide complexen is te overwegen deze oude aansluiting weer operationeel te maken. Het is dan wel wenselijk een veiliger toegang tot de Koningsweg te realiseren. Dorpsraad en Nationaal Park De Hoge Veluwe wijzen verder nog op het feit dat bij herontwikkeling een goede openbaar-vervoerverbinding nodig is. Die ontbreekt nu vrijwel. Natuurwetten als risicofactor KKN en ZP liggen niet binnen de grenzen van Natura 2000 (Kaart bij Ontwerpbesluit Natura 2000 gebied Veluwe), maar zijn wel volledig omgeven door Natura 2000 gebied, tevens Ecologische Hoofdstructuur Veluwe. Bij herontwikkeling is het zaak tijdig en goed onderzoek te laten doen naar de effecten op de omgeving en de eventueel daarbij in geding zijnde natuurwaarden (de zogenaamde externe werking). De provincie als bevoegd gezag speelt hierin een belangrijke rol. Daarnaast geldt op het terrein de Flora- en Faunawet wat betreft beschermde planten- en diersoorten. Hier is met name aandacht nodig voor de effecten van de sloop, onder meer op eventueel aanwezige beschermde vleermuizensoorten. Hiernaar moet al in 2007 vooronderzoek worden gedaan. Doel is zo veel mogelijk negatieve effecten te voorkomen, waar mogelijk mitigerende maatregelen (of interne compensatie) te treffen, maar vooral tijdig en gedegen onderzoek uit te voeren. De natuurwetten vormen anders een belangrijke risicofactor voor de volgende fase van de feitelijke herontwikkeling. Het is van groot belang dat betrokken overheden dit onderzoek vroegtijdig en gezamenlijk beginnen.

26


BIJLAGE 5 OVERZICHTSKAART KKN KAMP KONINGSWEG NOORD

27


BIJLAGE 6 OVERZICHTSKAART ZP ZEVEN PROVINCIËN

28


Zichtbaar verleden. Visie op de aanpak Kamp Koningsweg Noord - Zeven Provinciën ONTWIKKELING MILITAIRE TERREINEN

Recommend Documents