Woonvisie Doel(groep)gericht bouwen

Woonvisie 2011-2025 “Doel(groep)gericht bouwen” gemeente Sint-Michielsgestel

13 oktober 2011 333.100.01

1

2

Woonvisie 2011-2025 Sint-Michielsgestel

inhoud VOORWOORD SAMENVATTING 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel

5 7

9 5. BELEID EN PROGRAMMA 9 5.1 Inleiding

34 34

9 9 9

1.2 Karakteristiek van de gemeente 1.3 Betrokken partijen 1.4 Leeswijzer

2. BEILEID EN UITGANGSPUNTEN 2.1 Inleiding 2.2 Beleid

11 11 11

3. 4.

INVENTARISATIE EN ANALYSE VAN BEVOLKING EN WONEN 3.1 Inleiding 3.2 Regionale prognoses 3.3 Bevolkingsontwikkeling 3.4 Ontwikkeling woningvoorraad 3.5 Bevolkings- en woningbehoefteprognose 3.6 Woningbehoefte per kern 3.7 Conclusie

13 13 13 15 16 16 21 22

KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE 4.1 Inleiding 4.2 Opbouw huidige woningvoorraad 4.3 Koop 4.4 Huur 4.5 Huishoudens met een beperkt inkomen 4.6 Midden en hogere inkomens 4.7 Starters/jonge huishoudens 4.8 Senioren 4.9 Zorgbehoevenden 4.10 Vestigingsfactoren/woonkwaliteit

23 23 23 24 24 25 26 27 28 28 31

4.11 Woningbehoefte per kern 4.12 Wensen en realiteit 4.13 Conclusie

31 31 33

5.2 Regionale afstemming 5.3 Gewenste woningbouwcapaciteit 2010-2025 5.4 Koop 5.5 Huur 5.6 Bestaande woningvoorraad 5.7 Huishoudens met een beperkt inkomen 5.8 Midden en hogere inkomens 5.9 Starters/jonge huishoudens 5.10 Senioren 5.11 Zorgbehoevenden 5.12 Overige doelgroepen 5.13 Woonkwaliteit: duurzaam en groen 5.14 Beleid en programma kern

34 35 35 36 36 36 37 37 37 38 38 39 39

6.

VAN PROGRAMMA NAAR UITVOERING 6.1 Inleiding 6.2 Intensivering van samenwerking 6.3 Prestatieafspraken 6.4 Vertaling naar structuurvisie 6.5 Monitoring en evaluatie

40 40 40 40 41 41

BIJLAGEN 1. Begripsbepaling 2. Leeftijdsopbouw 3. Indicatieve woningbouwplanning 2012-2025 4. Overzicht woningbouwprogramma naar kern

Gemeente Sint Michielsgestel: projectleider L. van Doren KuiperCompagnons: projectleider G.B. Gabry / sociaal geograaf: M. Dzambo / planoloog: B. Verhoeven / stedenbouwkundige: M. Propadalo

43 45 46 48

3

4


voorwoord “Onze gemeente wil samen bouwen aan dorpen met een levendig centrum waar groen, duurzaamheid, variatie en bereikbaarheid sleutelwoorden zijn.”

Alhoewel we het er samen over eens kunnen zijn dat het prima wonen is in onze gemeente, is dit een missie die we nastreven. In deze nieuwe woonvisie is sterk ingezet op de wijze waarop wij als gemeente om moeten gaan met de veranderde markt, als resultaat van de kredietcrisis, veranderende bevolkingssamenstelling en een verandering in woonwensen. Door in te zetten op een gevarieerd woningbouwprogramma proberen we een antwoord te geven op de lastige vraag hoe om te gaan met de kredietcrisis. Door deze variatie te bieden kunnen we ook mee bewegen met de veranderende bevolkingssamenstelling en woonwensen. Immers, starters zijn gericht op een andere prijsklasse en type woning dan doorstromers, senioren of zorgbehoevenden. Dankzij de uitkomsten uit de modelberekeningen en het woonwensenonderzoek, waar ruim 300 van onze inwoners aan hebben meegewerkt, is een goed beeld verkregen van de wijze waarop men in onze gemeente wil wonen.

Als gemeente willen we ons maximaal inzetten om deze missie, zogezegd de ideale woonomgeving, te benaderen. Maar dat kunnen we en willen we niet alleen doen. Als gemeente kunnen we inzetten op de ‘harde’ kant: een bepaald woningbouwprogramma met voldoende variatie. We hebben uw hulp nodig om ook de ‘zachte’ kant te realiseren: het sociale programma. Ik zou me kunnen voorstellen dat in een wijk of buurt een vrijwilligersbestuur actief is die een coördinerende functie heeft wat betreft beheer en onderhoud van speelterreinen en gezamenlijke ruimtes. Ook de sociale zelfredzaamheid, vereenzaming en veiligheid zijn mogelijke taken. Als je zo verantwoordelijkheden laag weglegt en er is een goed contact tussen deze vrijwilligers en gemeentebestuur, dan ben ik er van overtuigd dat we samen veel kunnen bereiken en dat we samen stappen zetten om het leefklimaat te verbeteren. Wethouder Mathijssen


5

Gemeente Sint-Michielsgestel

Woonvisie 2011-2025 “Doel(groep)gericht bouwen”

6

13 oktober 2011


I

Samenvatting

Deze woonvisie doet uitspraken over het te voeren beleid op de woningmarkt voor gemeente Sint-Michielsgestel voor de periode 2011-2025. Hiertoe is

Indien de kern Den Dungen om welke reden dan ook minder geschikt blijkt, is in het kader van de structuurvisie gekeken naar alternatieve

kwantitatief onderzoek verricht, is een woonwensenonderzoek uitgevoerd en is gesproken met corporaties en makelaars uit het gebied (woontafel). Ook is gekeken naar de vorige woonvisie en het huidige beleid. Voor de verdere uitwerking en concretisering van deze woonwvisie wordt op korte termijn na de vaststelling van deze woonvisie een zogenaamde “Uitvoeringsnota Woonvisie 2011-2025” opgesteld.

ontwikkelingsscenario’s.

De toekomstvisie “Zieners van 2025” beschrijft de gewenste toekomst van de gemeente en gemeenschap. Op het gebied van wonen betekent dit een bouwopgave, het realiseren van kleine, geclusterde woon/zorgcombinaties voor ouderen, het hanteren van duurzaamheid en ecologisch evenwicht als absolute randvoorwaarden en het behouden en versterken van de landelijke en groene uitstraling. In een landelijke regio als Sint-Michielsgestel moet het bouwen voor de eigen behoefte (natuurlijke bevolkingsgroei) het uitgangspunt zijn. Om gelijk op te kunnen bouwen met de natuurlijke bevolkingsontwikkeling wordt het huidige woningbouwprogramma in fases uitgevoerd (tot 2025). Monitoring en inspelen op de vraag zijn hierbij van groot belang. Daarbij wordt geaccepteerd dat de eventuele overmaat – die nog resteert na vermindering van het daadwerkelijk gebouwde aantal woningen als gevolg van planuitval en vertraging - dan voor de regio/’s-Hertogenbosch beschikbaar komt. Van belang hierbij is dat Den Dungen in de provinciale structuurvisie is aangewezen als “stedelijk concentratiegebied” en dekern is waar eventueel voor de regio/’s-Hertogenboschgebouwd zou mogen worden. Het ligt daarmee vooralsnog voor de hand dat indien meer woningbouwlocaties nodig mochten zijn, deze hier kunnen worden gerealiseerd.

Regionale afstemming is vereist om realistische toekomstige bouwopgaves te realiseren. Regionale samenwerking is essentieel om onderlinge concurrentie tussen gemeenten, desinvesteringen en leegstand te voorkomen. Tegen de demografische behoefte inbouwen en in concurrentie gaan met andere gemeenten, wordt sterk ontraden. Een andere belangrijk speerpunt is het maken van de omslag van kwantiteit naar kwaliteit. Voor de huur- en koopsector is een maatregelenpakket samengesteld, waarmee ingespeeld wordt op de behoeften van specifieke doelgroepen èn doorstroming alsook de wens duurzaam te ontwikkelen. De gemeente zet in op het realiseren van een voldoende aantal goedkope en middeldure koopwoningen, zodat ten minste aan de vraag wordt voldaan. Hetzelfde geldt voor de middeldure huurwoningen. Uitgangspunt is de realisatie van 30% sociale en 70% commerciële woningbouw. De maatregelen voor de bestaande voorraad zijn gericht op het verhogen van de woonkwaliteit. Het verhogen van de woonkwaliteit is temeer belangrijk, daar de woningmarkt op slot zit. Het bieden van ondersteuning aan degenen die niet direct toegang hebben tot de koopmarkt is van groot belang. Deze groep heeft bij de inwerkingtreding van de Europese beschikking extra aanwdacht nodig. De sociale sector moet meer toegespitst worden op die mensen, die geen alternatieven hebben.


7

Het woningbouwprogramma richt zich vooral op starters/jongeren en senioren. Het nadrukkelijker neerzetten van jongeren/starters als doelgroep van beleid is erop gericht om een evenwichtige bevolkingsopbouw te creëren en handhaven. De gemeente zet in op het realiseren van goedkope starterswoningen in de huur- en koopsector. Verder is de doelgroep senioren zo divers, dat het woningaanbod voor deze groep ook divers moet zijn. Het creëren van een aantrekkelijk aanbod voor deze groep kan een positief effect hebben op de totale doorstroming binnen de gemeente, zoals het realiseren van grondgebonden woningen en appartementen, met name in de huursector en zeker ook in de wat duurdere segmenten. Voor zorgbehoevenden is het maken van nieuwe woon/zorgcombinaties noodzakelijk. Door de voortschrijdende vergrijzing zal er de komende jaren ook veel aandacht moeten zijn voor het wonen in combinatie met het verlenen van zorg en welzijnsdiensten. Het gaat om het aanbieden van een palet aan mogelijkheden zoals nultredenwoningen, woon/zorgcombinaties, maar ook nieuwe woonvormen. De gemeente zorgt voor kaders die de ambitie van de gemeente ondersteunt om toekomstbestendige woningen van een hoge kwaliteit te realiseren voor haar inwoners; daarin past energiebesparing en -opwekking. Naast duurzaamheid, onderscheidt de gemeente Sint-Michielsgestel zich in de landelijke en groene uitstraling.

8

I 1.1

bedrijvigheid. De rivieren de Dommel en de Aa, de vele landgoederen en de kleinschalige dorpsstructuren bepalen grotendeels het landschappelijke karakter van deze gemeente. De gemeente Sint-Michielsgestel onderscheidt zich in de landelijke en groene uitstraling, de goede bereikbaarheid, de hoge woonkwaliteit en de nabijheid van de stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid in ’s-Hertogenbosch. Verder heeft de gemeente te maken met de veranderde markt, als resultaat van de kredietcrisis, veranderende bevolkingssamenstelling en een verandering in woonwensen.

Inleiding

1.3

Aanleiding en doel

De gemeente Sint-Michielsgestel heeft in 2005 een Woonvisie gemaakt. De ontwikkelingen sinds die tijd maken een actualisering nodig. Deze woonvisie doet uitspraken over het te voeren beleid op de woningmarkt voor gemeente Sint-Michielsgestel voor de periode 2010-2025. Actuele kennis van de woningmarkt is onmisbaar voor de onderbouwing van de woonvisie. De woonvisie biedt om deze reden een actueel handvat voor de toekomstige woonwensen en is verder aangevuld met de bekende trends en regionale ontwikkelingen. Op 13 oktober 2009 heeft de gemeenteraad van Sint- Michielsgestel de toekomstvisie “Zieners van 2025” vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente blijk van een ambitieuze maar realistische kijk op de toekomst, waarbij niet de kwantiteit (in termen van aantallen woningen en vierkante meters bedrijventerrein) maar kwaliteit, kleinschaligheid, de dorpse schaal en duurzaamheid leidend zijn. Daarom kijkt deze woonvisie naar zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve kant van de woningmarkt. Deze woonvisie vormt een belangrijke bouwsteen voor de structuurvisie voor de gemeente Sint-Michielsgestel. Daarom ook is de essentie van dit document in de structuurvisie opgenomen. 1.2

Karakteristiek van de gemeente

Sint-Michielsgestel is een groene woongemeente (5.988 hectare) met ruim 28.000 inwoners. Het is een middelgrote landelijke gemeente in de Brabantse Meierij en bestaat uit de dorpen Sint-Michielsgestel, Den Dungen, Berlicum en Gemonde. Het gebied heeft een gevarieerde natuur en een aantrekkelijk landschap, waar veel ruimte is voor recreatie en minder ruimte voor industriële

Betrokken partijen

De uitvoering van de woonvisie wordt steeds meer bepaald door een maatschappelijk krachtenveld waarin de gemeente slechts één van de spelers is. Het is niet mogelijk veranderingen geheel op eigen kracht en op eigen initiatief tot stand te brengen. Onderdeel van de gemeentelijke regiefunctie is dat woonconsumenten en aanbieders op de woningmarkt in een vroeg stadium worden betrokken bij de visieontwikkeling. De woningcorporaties zijn de natuurlijke partners van de gemeente. De gemeente en woningcorporaties hebben deels dezelfde belangen, voeren een aantal volkshuisvestelijke taken gezamenlijk uit en overleggen structureel op bestuurlijk en ambtelijk niveau met elkaar over het wonen. Naast de woningcorporaties realiseren marktpartijen een flink deel van de woningproductie. De woningcorporaties en makelaars uit de regio en de gemeente zijn daarom betrokken geweest c.q. geraad-pleegd bij de totstandkoming van deze visie. Daartoe is een “woontafel” georganiseerd. Om op de hoogte te raken van de wensen van de woonconsumenten, is de opinie gevraagd van circa 1200 gemeentelijke “sleutelinformanten”. 1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de nationale en regionale beleidsdoelstellingen en de uitgangspunten van de gemeente besproken. In hoofdstuk 3 zijn de toekomstige bevolkingsontwikkelingen, de veranderingen in de bevolkingssamenstelling en de hiermee samenhangende woningbehoefte beschreven en gekwantificeerd. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de kwalitatieve woningbehoefte: het – rekening houdend met de verschillende levensfasen en bijbehorende woonvoorkeuren – zoeken naar de juiste woonmilieus en het (gefaseerd) bouwen voor specifieke doelgroepen. De uitkomsten van de woontafel worden onder andere in dit hoofdstuk besproken. In hoofdstuk 5 is op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse en visieontwikkeling van de gemeente een programma gemaakt voor het woonbeleid. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de uitvoering van het woonbeleid besproken. Hoofdstuk 2 tot en met 4 zijn zodoende de onderbouwing voor het beleid dat in hoofdstuk 5 en 6 is geformuleerd.


9

10


II 2.1

Beleid en uitgangspunten

Inleiding

Verordening Ruimte De kernen van Sint-Michielsgestel vallen binnen de aangegeven stedelijke

In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de achterliggende beleidsdoelstellingen van de woonvisie. In de beleidsinventarisatie zijn relevante beleidsstukken van het rijk, de provincie en de gemeente bestudeerd. De gemeentelijke toekomstvisie “Zieners van 2025” vormt daarbij de opmaat naar de op te stellen woonvisie. 2.2

Beleid

Nota Ruimte Belangrijke volkshuisvestingsaccenten van de Nota Ruimte zijn de mogelijkheid om voor de eigen bevolking te bouwen (ook in de kernen) en het buiten de ecologische hoofdstructuur herbestemmen van permanent bewoonde recreatiewoningen. Om de oprukkende verstedelijking een halt toe te roepen is het uitgangspunt dat (landelijk) 40% van de totale behoefte aan woningbouw op inbreidingslocaties moet worden geëffectueerd. De gemeente Sint-Michielsgestel valt in de Nota Ruimte niet binnen een stedelijke, maar binnen een landelijke regio. Voor de landelijke regio’s geldt in het algemeen de regel dat zoveel woningen gebouwd mogen worden als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei, dat wil zeggen, dat de groei die optreedt als het saldo van alle verhuisbewegingen op nul wordt gesteld (migratiesaldo=0). Provinciale Structuurvisie Noord-Brabant De provinciale structuurvisie geeft de hoofdlijnen weer van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De belangrijkste opgave voor Noord-Brabant is om stad en land in samenhang te ontwikkelen. Binnen de structuurvisie is Den Dungen aangewezen als stedelijk concentratiegebied.

gebieden. Binnen deze stedelijke gebieden zijn enkel “stedelijke” ontwikkelingen mogelijk die in een bestemmingsplan zijn opgenomen. Aangrenzend aan de stedelijke gebieden zijn ook gebieden aanwezig voor de integratie van stad en land en zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling. Binnen een gebied voor integratie van stad en land kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen voor een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling op grond van een naar hun oordeel verantwoordelijke stedelijke ontwikkeling in samenhang met een groene landschapsontwikkeling. Een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling ten slotte, voorziet in een stedelijke ontwikkeling indien dit goed is onderbouwd. Zieners De toekomstvisie “Zieners van 2025” beschrijft de gewenste toekomst van de gemeente en gemeenschap en is tot stand gekomen in een interactief ontwikkelingsproces met inwoners, volksvertegenwoordigers, bestuurders en ambtenaren. In een strategische agenda zijn economische, ruimtelijke en sociaal-culturele/maatschappelijke aspecten opgenomen. Er worden speerpunten geformuleerd die een strategische invulling moeten krijgen. De volgende speerpunten zijn van belang voor de woonvisie: Speerpunt1: Bouwopgave De toename van het inwonertal, de met de vergrijzing samenhangende verandering in woonwensen en de verdunning van huishoudens leggen een bouwopgave neer van 1.800 wooneenheden tot 2025. Er blijkt een bouwopgave te bestaan en regionale afstemming is vereist om deze opgave te realiseren. Het leefbaar houden voor jong en oud van wijk en dorp is voor de gemeente een belangrijk uitgangspunt. De gemeente wil een uiteenlopende reeks van functies op het gebied van wonen handhaven.


11

Toekomstige woningbouwontwikkelingen vinden grotendeels plaats in inbreidingsgebieden en zijn vooral gericht op specifieke doelgroepen (starters, senioren, alleenstaanden). Speerpunt 2: Woon/zorgcombinaties Realiseren van kleine, geclusterde woon/zorgcombinaties voor ouderen, waardoor het voor hen mogelijk is langer zelfstandig te blijven wonen in een vertrouwde omgeving en daarbij optimaal gebruik kunnen maken van zorgen serviceconcepten.

Coalitieakkoord 2010-2014 “Investeren in evenwicht, evenwicht in investeren”, 16 april 2010 De ambities van het gemeentebestuur zijn een gemeente waar veiligheid voorop staat, die zich als ‘groene kamer’ ontwikkelt, die aandacht geeft aan wonen voor doelgroepen, met een prima voorzieningenniveau en die staat voor een kwalitatief goede dienstverlening naar haar inwoners.

Verschuivingen binnen de demografische clusters maken nieuwe woon/ zorgcombinaties voor ouderen noodzakelijk. De zorgvraag neemt toe. Mensen blijven zelfstandig wonen en dat vraagt om woon/zorgcombinaties. De gemeente gaat er vanuit dat ouderen straks, meer dan nu, in kleine woonclusters leven, in hun eigen omgeving, en zijn voorzien van zorg op maat. Pas als dat niet meer lukt, wordt een beroep gedaan op zorghotels en verpleeghuizen. Speerpunt 3: Duurzaamheid Duurzaamheid en ecologisch evenwicht als absolute randvoorwaarden hanteren bij alle ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente draagt begrippen als duurzaamheid, milieuvriendelijkheid, milieubewustheid, het in stand houden van het leefklimaat en het behoud van ‘het goede en het natuurlijke’ hoog in het vaandel. Bij gebieds- of locatieontwikkelingen vormen duurzaamheid (met name duurzaam bouwen) en ecologische verantwoorde investeringen samen het leidende principe. Ecologie moet met economie in balans zijn. Ecologische oplossingen moeten voorrang krijgen, ook als er sprake is van lagere rendementen. Speerpunt 4: Groene kwaliteit De landelijke en groene uitstraling – de onderscheidende kwaliteiten van SintMichielsgestel - behouden en versterken. Het onderscheidende vermogen van de gemeente Sint-Michielsgestel ligt in de landelijke en groene uitstraling. Hoewel veel jeugdige inwoners uit de gemeente zullen vertrekken vanwege studie en werk, zullen ouderen voor de gemeente (blijven) kiezen vanwege het landelijke karakter. Er zijn dus geen mogelijkheden voor grootschalige uitbreidingen. De verstening (zoals woningbouw) moet tenminste in evenwicht zijn met groenontwikkeling.

12


III

Inventarisatie en analyse van bevolking en wonen

3.1

3.2

Regionale prognoses

Inleiding Uit de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant (2008) en uit de regionale woningmarktmonitor (Woningmarktmonitor 2008-2010 Regio Waalboss c.a.) komt naar voren dat de gemeente Sint-Michielsgestel en de overige gemeenten in Noord-Brabant te maken krijgen met afnemende bevolkingsgroei, toenemende vergrijzing, voortgaande ontgroening en de verdunning van huishoudens.

Inleiding

Een belangrijke basis voor het beleid met betrekking tot het wonen, de omvang van het woningbestand en de invloed daarvan op het maatschappelijk functioneren van de gemeente, wordt gevormd door het ontwikkelingsperspectief van bevolking en woningvoorraad. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven indetoekomstige bevolkingsontwikkelingen, de veranderingen in de bevolkingssamenstelling en de hiermee samenhangende woningbehoefte. Daartoe wordt op basis van CBS-gegevens, de huidige bevolkingsopbouw en woningvoorraad, de kwantitatieve woningbouwbehoefte tot en met 2025 berekend.

Afnemende bevolkingsgroei De komende tijd zal de bevolkingsgroei in Brabant verder afnemen en (op termijn) omslaan in bevolkingskrimp. Het uitgangspunt dat gemeenten in de landelijke regio’s, zoals Sint-Michielsgestel, “bouwen voor migratiesaldonul”, betekent dat de (positieve) migratie per saldo wordt opgevangen in de gemeenten in de stedelijke regio’s. De landelijke regio’s zien de bevolking als gevolg van een natuurlijke afname vanaf 2013 teruglopen. Discussies over de (aanstaande) bevolkingskrimp laten onverlet dat er de komende jaren nog een flinke woningbouwopgave ligt in de provincie Noord-Brabant.

De toekomstige ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad wordt enerzijds bepaald door de specifieke demografische en ruimtelijke opbouw van de gemeente en anderzijds door beleidsmatige keuzes met betrekking tot de meest wenselijke demografische en ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente in de toekomst. In dit hoofdstuk wordt in het kort op beideaspecteningegaan, waarbij -uitgaande van ontwikkelingen in de afgelopen jaren-twee scenario’s voor de toekomst zullen worden onderzocht: de autonome ontwikkeling en het bouwen voor de eigen bevolking.

Omslag Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral de veranderende samenstelling van de Brabantse bevolking van groot belang. Het gaat niet zozeer om de afname van de bevolking, maar veel meer om de aan de krimp voorafgaande veranderingen in de leeftijdsen huishoudensamenstelling van de bevolking. Bij de veranderingen in leeftijdsopbouw vallen vooral de afname van de potentiële beroepsbevolking (effecten op de arbeidsmarkt) en de sterke toename van het aantal ouderen (effecten op de “zorgmarkt”) op.

In deze prognoses is uitgegaan van een berekeningsperiode van 15 jaar, vanaf 2010 tot het jaar 2025. De resultaten van een dergelijke bevolkings- en woningbehoefteprognose vormen een goede basis voor een afwegingskader bij het nemen van beleidsbeslissingen (voor toekomstige ontwikkelingen) in de woningbouw. Voordat er naar de bevolkings- en woningbehoefte op gemeentelijk niveau wordt gekeken, zal evenwel eerst aandacht besteed worden aan de recente en voorspelde bevolkingsontwikkelingen op regionaal niveau.

Toenemende vergrijzing Regio Waalboss c.a., waaronder Sint-Michielsgestel, vergrijst meer dan Nederland. Ondanks het hoge aandeel gezinnen met kinderen ligt het aandeel 65-plus huishoudens in de regio iets boven het Nederlandse niveau. In de gemeenten Sint-Michielsgestel behoort bijna 30% van alle huishoudens tot de leeftijdscategorie 65-plussers. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit twee of meer personen.


13

De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog. Op dit moment is bijna 15% van de Brabantse bevolking 65 jaar of ouder. De komende decennia, wanneer de naoorlogse geboortegolf gaandeweg deze leeftijd bereikt, zal het percentage 65-plussers sterk oplopen. Tussen 2008-2040 groeit het aantal 65-plussers met ruim 283.000 mensen. Dat is een groei van 78,4%. De hoogste leeftijdsgroepen groeien het sterkst. Het aantal 75-plussers zal tussen 2008 en 2040 meer dan verdubbelen. Hier tekent zich de ‘dubbele vergrijzing’ af: er komen niet alleen meer ouderen bij, zij leven gemiddeld ook steeds langer. Opvallend is dat het vergrijzingsproces zich in de landelijke regio’s relatief sterker zal voordoen dan in de stedelijke regio’s. Voortgaande ontgroening Tegelijkertijd zullen in diezelfde periode de leeftijdsgroepen van 0-19 en van 2064 jarigen juist sterk in aantal afnemen. Het aantal 0-19-jarigen loopt terug met 60.000 personen (-10,4%). De 20-64-jarigen, de potentiële beroepsbevolking, zal tussen 2008 en 2040 teruglopen met ruim 170.000 mensen (-11,5%). Het aantal jongeren zal in de komende jarenOmslag nog wel licht gaan toenemen. Dat betekent dat het aantal potentiële starters gaat groeien.

Omslag

Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral de veranderend Brabantse bevolking van groot Het gaat niet zozeer om de afname van d Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral de veranderende samenstelling vanbelang. de meer om de krimpmaar voorafgaande veranderingen in de leeftijdsen huisho Brabantse bevolking van groot belang. Het gaat niet zozeer om de afname vandedeaan bevolking, veel Verdunning van huishoudens de en bevolking. Bij de veranderingen in leeftijdsopbouw vallen vooral de afna meer om de aan de krimp voorafgaande veranderingen in de leeftijdshuishoudensamenstelling van Ook met betrekking tot de verdeling van huishoudens ondergaat de samenberoepsbevolking (effecten op de arbeidsmarkt) en de sterke toename van het a de bevolking. Bij de veranderingen in leeftijdsopbouw vallen vooral de afname van de potentiële stelling van de Brabantse bevolking de nodige veranderingen. De komende op van de “zorgmarkt”) op. beroepsbevolking (effecten op de arbeidsmarkt) en de sterke toename het aantal ouderen (effecten

decennia groeit het aantal huishoudens op met 130.000,op. van 1.033.000 in dezo’n “zorgmarkt”) Toenemende vergrijzing 2008 tot ruim 1.163.000 in 2040. Dat is een groei van 12,6%. De Brabantse Toenemende vergrijzing bevolking groeit in diezelfde periode met slechts 2,2%. Deze sterkere toename Regio Waalboss c.a., waaronder Sint-Michielsgestel, vergrijst meer dan Nederla van het aantal huishoudens hangt samen met de vergrijzing en vooral met de gezinnen met kinderen Regio Waalboss c.a., waaronder Sint-Michielsgestel, vergrijst meer aandeel dan Nederland. Ondanks het hogeligt het aandeel 65-plus huishoudens in de nog steeds verdergaande individualisering. Hierdoor zal de komende jaren in Nederlandse niveau. In de gemeenten Sint-Michielsgestel behoort bijna 30% van aandeel gezinnen met kinderen ligt het aandeel 65-plus huishoudens in de regio iets boven het Brabant met name het aantal kleine één-Nederlandse en tweepersoonshuishoudens sterk leeftijdscategorie 65-plussers. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit tw niveau. In de gemeenten Sint-Michielsgestel behoort bijna 30% van alle huishoudens tot de leeftijdscategorie 65-plussers. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit twee of meer personen. groeien. In 2040 bestaat bijna 40% van alle huishoudens in Brabant uit een De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog. Op dit mom eenpersoons-huishouden. Als de huishoudens naar leeftijd verdeeld worden, bevolking jaarvan of de ouder. De komende decennia, wanneer de n Omslag De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog.Brabantse Op dit moment is bijna6515% dan valt het op dat met name bij de jongvolwassenen en de ouderen Omslag verhougaandeweg deze leeftijdgeboortegolf bereikt, zal het percentage 65-plussers sterk oplopen. Tu Brabantse bevolking 65 jaar of ouder. De komende decennia, wanneer de naoorlogse dingsgewijs veel eenpersoonshuishoudens zijn te vinden. Jongeren die zal uit het huispercentage 65-plussers sterkhet aantalTussen 65-plussers met groeit ruim 283.000 mensen. Dat is een groei van gaandeweg deze leeftijd bereikt, oplopen. 2008-2040 groeien het sterkst. Het aantal 75-plussers zal tussen 200 gaan, wonen eerst een tijdje alleen. Ouderen blijven, na verlies van partner Naast omslag65-plussers in de omvang (van groei naar krimp) is vooral samenstelling de hetdeaantal methun ruim 283.000 mensen. Dat de is veranderende eenleeftijdsgroepen groei van 78,4%. Devan hoogste Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral de de veranderende samenstelling de niet alleen me Hier zich ‘dubbele vergrijzing’ af: er van komen Brabantse bevolking van groothet belang. HetHet gaataantal niet zozeer om de afname van de bevolking, maar veeldan leeftijdsgroepen groeien sterkst. 75-plussers zal verdubbelen. tussen 2008 en tekent 2040 meer als alleenstaande achter. Juist vanwege hun hogere levensverwachting geldt Brabantse bevolking van groot belang.gemiddeld Het gaat niet zozeer om de afname van de bevolking, maar veel ook ouderen steeds langer. Opvallend is dat het vergrijzingsproces zich in de l meer om de aan Hier de krimp veranderingen en alleen huishoudensamenstelling verdubbelen. tekentvoorafgaande zich de ‘dubbele vergrijzing’ in af:de er leeftijdskomen niet meer bij, zijvan leven dit laatste vooral voor vrouwen. De komende tijd wordt vooral bij de meer middelom de aan de krimp voorafgaande veranderingen in de leeftijdsen huishoudensamenstelling van in derelatief stedelijke regio’s. de gemiddeld bevolking. ook Bij steeds de veranderingen in leeftijdsopbouw vallen vooral sterker de van dedan potentiële langer. Opvallend is dat het vergrijzingsproces zichafname inzal de voordoen landelijke regio’s de bevolking. Bij de veranderingen in leeftijdsopbouw vallen vooral de afname van de potentiële bare leeftijden een duidelijke groei verwacht van het aantal eenpersoonshuisberoepsbevolking (effecten arbeidsmarkt) en de sterke toename van het aantal ouderen (effecten sterker zal voordoen danop in de stedelijke regio’s. beroepsbevolking (effecten op de arbeidsmarkt) en de sterke toename van het aantal ouderen (effecten houdens. Binnen de regio Waalboss c.a. neemt het aantal op de “zorgmarkt”) op. kleine huishoudens, op de “zorgmarkt”) op. 12 zowel oud als jong toe. De vraag naar woningen neemt dus ook toe. Toenemende vergrijzing

12 Toenemende vergrijzing

Samenwonenden Regio Waalboss c.a., waaronder Sint-Michielsgestel, vergrijst meer dan Nederland. Ondanks het hoge Waalboss c.a., waaronder Sint-Michielsgestel, vergrijst meer dan Nederland. Ondanks het hoge Hoewel het aantal samenwonenden aandeel in Brabant afneemt, blijft het welRegio gezinnen met kinderen ligt het aandeel 65-plus huishoudens in de regio iets boven het aandeel gezinnen met kinderen ligt het aandeel 65-plus huishoudens in de regio iets boven het Nederlandse niveau. In de nog gemeenten Sint-Michielsgestel behoort bijna 30% van alle huishoudens tot de verreweg de grootste huishoudencategorie. In 2040 behoort ruim 53% van Nederlandse niveau. In de gemeenten Sint-Michielsgestel behoort bijna 30% van alle huishoudens tot de leeftijdscategorie de huishoudens tot deze categorie (66% in 2000). 65-plussers. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit twee of meer personen. leeftijdscategorie 65-plussers. Het merendeel van deze huishoudens bestaat uit twee of meer personen.

14

De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog. Op dit moment is bijna 15% van de De voortgaande vergrijzing springt zonder meer het meest in het oog. Op dit moment is bijna 15% van de Brabantse bevolking 65 jaar of ouder. De komende decennia, wanneer de naoorlogse geboortegolf Omslag Omslag Brabantse bevolking 65 jaar of ouder. De komende decennia, wanneer de naoorlogse geboortegolf gaandeweg deze leeftijd bereikt, zal het percentage 65-plussers sterk oplopen. Tussen 2008-2040 groeit gaandeweg deze leeftijd bereikt, zal het percentage 65-plussers sterk oplopen. Tussen 2008-2040 groeit het aantal 65-plussers met ruim 283.000 Dat is een groei van 78,4%. De hoogste Woonvisie 2011-2025mensen. Sint-Michielsgestel het aantal 65-plussers met ruim 283.000 mensen. Dat is een groei van 78,4%. De hoogste leeftijdsgroepen groeien het sterkst. Het aantal 75-plussers zal tussen 2008 en 2040 van meer Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral samenstelling de Naast de omslag in de omvang (van groei naar krimp) is vooral de de veranderende veranderende samenstelling van dedan leeftijdsgroepen groeien het sterkst. Het aantal 75-plussers zal tussen 2008 en 2040 meer dan verdubbelen. Hier tekent zich de ‘dubbele vergrijzing’ af: er komen niet alleen meer ouderen bij, zij leven Brabantse bevolking van groot belang. Het gaat niet zozeer om de afname van de bevolking, maar veel Brabantse bevolking van groot belang. Het gaat niet zozeer om de afname van de bevolking, maar veel verdubbelen. Hier tekent zich de ‘dubbele vergrijzing’ af: er komen niet alleen meer ouderen bij, zij leven gemiddeld ook steeds langer. Opvallend is dat het vergrijzingsproces zich in de landelijke regio’s relatief meer om de aan de krimp voorafgaande veranderingen in de leeftijdsen huishoudensamenstelling van meer om de aan de krimp voorafgaande veranderingen in de leeftijdsen huishoudensamenstelling van gemiddeld ook steeds langer. Opvallend is dat het vergrijzingsproces zich in de landelijke regio’s relatief sterker zal voordoen dan in de stedelijke regio’s. de Bij in vallen de bevolking. bevolking. Bij de de veranderingen veranderingen in leeftijdsopbouw leeftijdsopbouw vallen vooral vooral de de afname afname van van de de potentiële potentiële

Samen met de eenpersoonshuishoudens vormen de samenwonenden het overgrote deel van het totaal aantal huishoudens in Brabant: 94,3% in 2000 en 91,6% in 2040. De rest zijn eenouderhuishoudens en overige huishoudens. Tussen de stedelijke en de landelijke regio’s bestaat een aantal duidelijke verschillen in huishoudensamenstelling. Zo ligt het percentage eenpersoonshuishoudens in de stedelijke regio’s beduidend hoger, terwijl in de landelijke regio’s verhoudingsgewijs juist meer paren wonen, en dan vooral paren met kind(eren). In 2008 behoort bijna 35% van de huishoudens in de stedelijke regio’s tot de eenpersoonshuishoudens. In de landelijke regio’s ligt dit percentage op 24%. Daarentegen vormen de samenwonenden in de landelijke regio’s maar liefst 70% van het aantal huishoudens en behoort 59% van de huishoudens in de stedelijke regio’s tot deze groep. Prognoses De recente ontwikkelingen en berekende prognoses op provinciaal niveau laten zien waarmee de regio Noord-Brabant in de toekomst rekening moet houden. De gemeente Sint-Michielsgestel en omgeving zal in de toekomst geconfronteerd worden met onder andere afnemende bevolkingsgroei, toenemende vergrijzing, voortgaande ontgroening en huishoudensverdunning. De provincie komt uit op een toename van 1.461 woningen tot en met het jaar 2025 (berekend in 2008) voor gemeente Sint-Michielsgestel. De LEI (economisch onderzoeksinstituut van Wageningen Universiteit) geeft echter (in 2010) aan dat de woningbehoefte 700 woningen lager ligt, dus op circa 760 woningen. In de volgende paragrafen wordt specifiek gekeken naar de recente ontwikkelingen en berekende prognoses voor de gemeente Sint-Michielsgestel. 3.3

Bevolkingsontwikkeling

Bevolkingsontwikkeling Op 1 januari 2010* telde de gemeente Sint-Michielsgestel 28.140 inwoners. Het inwonertal van de gemeente Sint-Michielsgestel is tussen 2005 en 2009 met 365 personen toegenomen van 27.902 naar 28.267. Voor wat betreft de natuurlijke aanwas liet de periode 2005-2009 een continu geboorteoverschot zien. Het saldo van natuurlijke aanwas fluctueerde tussen de 57 en 32 personen. Voor wat betreft migratie liet deze periode een wisselend vertreken vestigingsoverschot zien. In de jaren 2006 en 2009 was er sprake van een vertrekoverschot. De overige jaren was er sprake van een vestigingsoverschot. Het saldo over deze gehele periode laat een vertrekoverschot zien van 73 personen. Over de gehele periode nam de bevolking wisselend toe en af. Over de periode 2005-2009 is sprake van een toename van 167 personen.

Op 1 januari 2010* telde de gemeente Sint-Michielsgestel 28.140 inwoners. Het inwonertal van de gemeente Sint-Michielsgestel is tussen 2005 en 2009 met 365 personen toegenomen van 27.902 naar 28.267. Voor wat betreft de natuurlijke aanwas liet de periode 2005-2009 een continu geboorteoverschot zien. Het saldo van natuurlijke aanwas fluctueerde tussen de 57 en 32 personen. Voor wat betreft migratie liet deze periode een wisselend vertreken vestigingsoverschot zien. In de jaren 2006 en 2009 was er sprake van een vertrekoverschot. De overige jaren was er sprake van een vestigingsoverschot. Het saldo over deze gehele periode laat een vertrekoverschot zien van 73 personen. Over de gehele periode nam de bevolking wisselend toe en af. Over de periode 2005-2009 is sprake van een toename van 167 personen. Ontwikkeling Inwonertal Sint-Michielsgestel Jaar Inwoners Natuurlijke Aanwas (1 jan) Geboorte Sterfte 2005 27.902 277 220 2006 28.013 289 234 2007 27.921 270 226 2008 28.100 283 231 2009 28.267 247 215 2 2010 28.140

Migratie Saldo 57 55 44 52 32

Vestiging 990 868 980 1147 870

Vertrek 910 1007 901 1039 1071

Saldo 80 -139 79 108 -201

Toename/ 1 Afname 137 -84 123 160 -169

Op 1 januari 2010 telde de gemeente Sint-Michielsgestel, volgens eigen opgave, 28.140 inwoners. Omdat de leeftijdsopbouw voor deze peildatum nog niet bekend was is in de berekening uitgegaan van een 1 In de cijfers, zoals deze door de gemeente aan het CBS worden toegeleverd zitten leeftijdsverdeling volgens de waarneming uit 2009.

soms kleine onjuistheden. Omdat achteraf niet meer te achterhalen is waar de betref-

De leeftijdsopbouw voor Sint-Michielsgestel laat zien dat de leeftijdsgroepen van 5 tot 19 jaar in (zie ook bijlage 2). De leeftijdsgroepen van 20 tot 34 jaar blijven in Sint-Michielsgestel sterk achter in tende opzichte de “administratief” gecorrigeerd. Dit gecorrigeerde cijferechter is opgenomen kolomvan Toelandelijke situatie. De leeftijdscategorie 25-29 is hierin het meest afwijkend in negatieve zin. De name / Afname van 35 tot 79 jaar zijn in Sint-Michielsgestel over het algemeen wat sterker leeftijdsgroepen vertegenwoordigd. Geconcludeerd kan worden dat de leeftijdssituatie in Sint-Michielsgestel - vergeleken met het landelijk gemiddelde - sterk ondervertegenwoordigd is in de categorieën twintigers en begin

fende vergissingen zijn gemaakt worden sterker de totalen door het CBS vergelijking met de landelijke leeftijdsopbouw vertegenwoordigd zijn

2 Het inwonertal op 01-01-2010 is gebaseerd op de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie 1

In de cijfers, zoals deze door de gemeente aan het CBS worden toegeleverd zitten soms kleine onjuistheden. Omdat achteraf niet meer te achterhalen is waar de betreffende vergissingen zijn gemaakt worden de totalen door het CBS "administratief" gecorrigeerd. Dit gecorrigeerde cijfer is opgenomen in de kolom Toename / Afname

inwonertal op2010 01-01-2010 is gebaseerd op de gegevensSint-Michielsgestel, uit de gemeentelijke basisadministratie OpHet1 januari telde de gemeente volgens eigen opgave, 14 28.140 inwoners. Omdat de leeftijdsopbouw voor deze peildatum nog niet bekend was is in de berekening uitgegaan van een leeftijdsverdeling volgens de waarneming uit 2009. 2

De leeftijdsopbouw voor Sint-Michielsgestel laat zien dat de leeftijdsgroepen van 5 tot 19 jaar in vergelijking met de landelijke leeftijdsopbouw sterker vertegenwoordigd zijn (zie ook bijlage 2). De leeftijdsgroepen van 20 tot 34 jaar blijven in Sint-Michielsgestel echter sterk achter ten opzichte van de landelijke situatie. De leeftijdscategorie 25-29 is hierin het meest afwijkend in negatieve zin. De leeftijdsgroepen van 35 tot 79 jaar zijn in Sint-Michielsgestel over het algemeen wat sterker vertegenwoordigd. Geconcludeerd kan worden dat de leeftijdssituatie in Sint-Michielsgestel - vergeleken met het landelijk gemiddelde - sterk ondervertegenwoordigd is in de categorieën twintigers en begin dertigers. Verhoudingsgewijs zijn de overige groepen wat sterker vertegenwoordigd dan het landelijk gemiddelde.


15

gemiddelde. Leeftijdsopbouw bevolking 1-1-2010

dertigers. Verhoudingsgewijs zijn de overige groepen wat sterker vertegenwoordigd dan het landelijk gemiddelde. Leeftijdsopbouw bevolking 1-1-2010

3.5

Bevolkings- en woningbehoefteprognose

Inleiding De toekomstige ontwikkeling van de bevolking geeft belangrijke aanknopingspunten voor de bepaling van de woningbehoefte. Daarom is er een bevolkings- en kwantitatieve woningbehoefteprognose opgesteld tot 2025. Hiermee wordt inzicht gegeven op de kwantitatieve consequenties van mogelijke beleidsbeslissingen op het gebied van woningbouw en migratie, die in de komende periode een rol kunnen spelen. In deze prognose is uitgegaan van een berekeningsperiode van 15 jaar tot het jaar 2025. Methode De bevolkings- en kwantitatieve woningbehoefteprognose wordt opgesteld op basis van een berekening volgens de methode van de cohort survival 3.4 Ontwikkeling woningvoorraad analyse. Deze methode houdt in dat een gegeven uitgangsbevolking (in dit geval de gemeentelijke bevolking per 1-1-2010) op basis van de demografische Op 1 januari 2009 telde de woningvoorraad van Sint-Michielsgestel 11.048 woningen. Ten opzichte van 2005 is de woningvoorraad daarmee met 560 woningen toegenomen. De gemiddelde woningbezetting (GWB) 3.4 Ontwikkeling woningvoorraad componenten natuurlijke aanwas (geboorte en sterfte) en migratie (vestiging nam in deze periode vooral in de jaren 2008 en 2009 af van 2,66 bewoners per woning naar 2,56 bewoners per woning. en vertrek) gedurende een aantal opeenvolgende perioden van vijf jaar 3.4 Ontwikkeling woningvoorraad Op 1 januari 2009 telde dewoningvoorraad van Sint-Michielsgestel 11.048 “gevolgd” wordt. De prognose betreft de periode 2010-2025, met als peildata Ontwikkeling woningvoorraad Sint-Michielsgestel woningen. Ten opzichte 2005 is de woningvoorraad daarmee met 560 de jaren 2015, 2020 en 2025. De betreffende demografische componenten Jaar Voorraad Mutatiesvan GWB Op 1 januari (1jan) 2009 telde de woningvoorraad van Sint-Michielsgestel 11.048 woningen. Ten opzichte van 2005 woningen toegenomen. De gemiddelde woningbezetting (GWB) nam in deze worden daarbij zo goed mogelijk ingeschat op basis van aannames en 2005 10.488 30 2,66 is de woningvoorraad daarmee met 560 woningen toegenomen. De gemiddelde woningbezetting (GWB) 2006 10.518 54 2,66 periode vooral in de jaren 2008 en 2009 af van 2,66 bewoners per woning naar parameters, gebaseerd op waarnemingen in het recente verleden. Voor de 2007 155 2,64 nam in10.572 deze3 periode vooral in de jaren 2008 en 2009 af van 2,66 bewoners per woning naar 2,56 bewoners 2008 10.938 110 2,57 2,56 aldus berekende bevolking wordt op de genoemde peildata de kwantitatieve 2009 11.048 per51woning. 2,56 perbewoners woning. 2010 11.099 2,54 woningvoorraad en woningbehoefte bepaald. Hierbij wordt uitgegaan van een inschatting op basis van leeftijdspecifieke percentages hoofden van De woningvoorraad per 1 januari 2008 is op basis van de gemeentelijke woningadministratie gecorrigeerd waardoor, rekening Ontwikkeling woningvoorraad Sint-Michielsgestel huishoudens. houdend met mutaties, een verschil van 211 woningen is te verklaren met het jaar 2007. Jaar Voorraad Mutaties GWB 15 (1jan) Berekeningsmodellen 2005 10.488 30 2,66 2006 10.518 54 2,66 Om een indicatie te krijgen voor de toekomstige bevolkingsomvang 2007 10.572 155 2,64 en leeftijdsopbouw, als basis voor een raming van de kwantitatieve 3 2008 10.938 110 2,57 woningbehoefte is het van belang dat mogelijke toekomstige ontwikkelingen 2009 11.048 51 2,56 gekwantificeerd worden. Hiervoor zijn de aannames met betrekking tot 2010 11.099 2,54 mogelijke toekomstige ontwikkelingen in een aantal modellen doorgerekend. 3

3

De3 De woningvoorraad woningadmiModel 1. waardoor, De rekening trend van de afgelopen periode wordt voortgezet. Deze woningvoorraadper per1 januari 1 januari2008 2008isisop opbasis basisvan vande degemeentelijke gemeentelijke woningadministratie gecorrigeerd

houdend met mutaties, een verschil van 211 woningen is mutaties, te verklaren metverschil het jaarvan 2007. nistratie gecorrigeerd waardoor, rekening houdend met een 211

woningen is te verklaren met het jaar 2007.

16

15

Model 2


trendberekening betekent dat de geconstateerde ontwikkeling van het inwonertal ook in de toekomst gecontinueerd wordt. De woningbouw in de gemeente voorziet in de komende jaren in de behoefte van de eigen bevolking. Theoretisch betekent dit dus dat vestiging en vertrek elkaar in evenwicht zullen houden (migratiesaldo=0).Om dit model te concretiseren wordt ervan uitgegaan dat een zodanige vestiging wordt gerealiseerd dat het autonome vertrek kan worden gecompenseerd.

2009

40.93

Uitgaande van de gemiddeld AVC van 44.98 is (met de landelijke bevolkingsprognose a aangenomen dat de geboorteontwikkeling voor Sint-Michielsgestel zich voor de berekenin volgt zal ontwikkelen.

Model 3.

De gemeente voorziet de komende jaren in de woonbehoefte van de eigen bevolking en die van de regio (forensen uit Den Bosch). Dit model hoeft niet te worden doorgerekend, omdat het meer een beleidsmatig uitgangspunt betreft: in be ginsel worden alle woningen die boven migratiesaldo=0 uitstij gen, gebouwd voor de regio.

Bij prognosemodellen1 en 2 wordt gerekend met de parameters ten aanzien van geboorte en sterfte alsmede de leeftijdssamenstelling van de migranten, zoals deze is waargenomen in de periode 2005-2010.De uitkomst van het model ‘migratiesaldo = 0’ is zoals hierna zal blijken nagenoeg gelijk aan het eveneens theoretisch model met een gelijkblijvend inwonertal. Daarom is dit model niet als afzonderlijk model weergegeven.

Algemeen Vruchtbaarheidscijfer Sint-Michielsgestel JAAR SINT-MICHIELSGESTEL Gemiddeld AVC prognoseperiode 2010-2014 42,69 2015-2019 42,68 2020-2024 43,29 Sterfte

Sterfte Voor de berekening van de sterfte in de prognoseperiode is gebruik gemaakt van de la sterftetafels. De aldus bepaalde is gecorrigeerd voor de, ingemaakt de afgelopen jaren, feitelijk Voor de berekening van de sterfte sterfte in de prognoseperiode is gebruik sterfte in Sint-Michielsgestel. Hierbij uitgegaan van een sterftecijfer van 8,03 promille per jaar van de landelijke CBS-sterftetafels. De is aldus bepaalde sterfte is gecorrigeerd voor de, in de afgelopen jaren, feitelijk waargenomen sterfte in Sint-MichielsgeWoningbehoefte stel. Hierbij is uitgegaan van een sterftecijfer van 8,03 promille per jaar.

Bij de berekening van de omvang van de toekomstige woningbehoefte in Sint-Michielsgestel theoretisch model met een gelijkblijvend inwonertal. Daarom is dit model nietleeftijdsspecifieke als afzonderlijk percentages model Geboorte Woningbehoefte met hoofden van huishoudens (“headshiprates”). Deze headsh weergegeven. Voor de berekening van de toekomstige geboorten in Sint-Michielsgestel wordt Bij deaantal berekening van de omvang huishoudens van de toekomstige in het woningbehoevende in eenwoningbehoefte aantal leeftijdsgroepen weer. Het uitgangs dat iedere inwoner van 18 jaar ofmet ouder woonrecht heeft en dus eenhoofden woning nodig heeft. gebruik gemaakt van het algemeen vruchtbaarheidscijfer (AVC). Dit cijfer geeft Sint-Michielsgestelwordt gewerkt leeftijdsspecifieke percentages Geboorte per jaar het aantal geboorten per 1.000 vrouwen in de leeftijdsgroepen tussen van huishoudens (“headshiprates”). Deze headshiprates geven het aantal 15 en 49 jaar weer. De toekomstige ontwikkeling van dit cijfer wordt bepaald woningbehoevende huishoudens in een aantal leeftijdsgroepen weer. Het Voor de berekening van de toekomstige geboorten in Sint-Michielsgestel wordt gebruik gemaakt van het aan de hand van de geboortendie in de afgelopen jaren in Sint-Michielsgestel uitgangspunt hierbij is dat iedere inwoner van 18 jaar of 17 ouder woonrecht heeft algemeen vruchtbaarheidscijfer (AVC). Dit cijfer geeft per jaar het aantal geboorten per 1.000 vrouwen in de zijn gerealiseerd en aan de hand van de toekomstverwachting ten aanzien van en dus eenwoning nodig heeft. leeftijdsgroepen tussen 15 en 49 jaar weer. De toekomstige ontwikkeling van dit cijfer wordt bepaald aan de het geboorteniveau voor Nederland, volgens het CBS. De headshiprates, die op basis van deze uitgangspunten voor Sinthand van de geboorten die in de afgelopen jaren in Sint-Michielsgestel zijn gerealiseerd en aan de hand van Michielsgestelgehanteerd zullen worden zijn gebaseerd op de in 2009 in de toekomstverwachting ten aanzien van het geboorteniveau voor Nederland, volgens het CBS. In de periode 2005 tot 2009 was het Algemeen Vruchtbaarheidscijfers voor Sint-Michielsgestelaanwezige bevolking enuitgangspunten het aantal huishoudens per De headshiprates, die op basis van deze voor Sint-Michielsgestel gehanteerd zu Sint-Michielsgestel als volgt. leeftijdsgroep. cijfers, en deindaaruit resulterende percentages hoofden en het aantal huish zijn gebaseerdDeze op in 2009 Sint-Michielsgestel aanwezige bevolking In de periode 2005 tot 2009 was het Algemeen Vruchtbaarheidscijfers voor Sint-Michielsgestel alsde volgt. leeftijdsgroep. Deze cijfers, en de daaruit resulterende percentages hoofden van huishoudens zij van huishoudens zijn als volgt. Algemeen Vruchtbaarheidscijfer Sint-Michielsgestel JAAR SINT-MICHIELSGESTEL AVC Gemiddeld 2005 45.18 2006 47.32 44.98 2007 44.68

Sint-Michielsgestel, bevolking, huishoudens en headshiprates Leeftijd Bevolking Huishoudens Headshiprates 0-14 --5.346 15-24 3.123 170 5,44 25-34 2.447 1048 42,83 35-44 4.333 2246 51,83 2008 46.77 45-54 4.376 2433 55,60 2009 40.93 55-64 3.874 2251 58,11 65-74 2.713 1636 60,31 Uitgaande van de gemiddeld AVC van 44.98 is (met de landelijke bevolkingsprognose als referentie) 75 eo 1.928 1227 63,63 aangenomen de geboorteontwikkeling voor zich voor de berekeningsperiode als Uitgaande van dedat gemiddeld AVC van 44.98 is (met deSint-Michielsgestel landelijke volgt zal ontwikkelen. bevolkingsprognose als referentie) aangenomen dat de geboorteontwikkeling Vooruitberekeningen voor Sint-Michielsgestel zich voor de berekeningsperiode als volgt zal Vooruitberekeningen Algemeen Vruchtbaarheidscijfer Sint-Michielsgestel ontwikkelen. Uitgaande bevolking van 28.140 inwoners per 1 januari zal de 2010 zal de bevolkin Uitgaandevan vaneeneen bevolking van 28.140 inwoners per 2010 1 januari JAAR SINT-MICHIELSGESTEL bevolking van Sint-Michielsgestel, voor de berekeningsperiode tot 2025 zich elk van de bove Michielsgestel, voor de berekeningsperiode tot 2025 zich volgens Gemiddeld AVC prognoseperiode volgens elk van de uitgangspunten als volgt ontwikkelen. uitgangspunten alsbovengenoemde volgt ontwikkelen. 2010-2014 42,69 2015-2019 42,68 Berekeningsmodel 1: Trend 2020-2024 43,29

Sterfte

In dit model wordt ervan uitgegaan dat de trend van de afgelopen jaren zich doorzet. Woonvisie 2011-2025 Sint-Michielsgestel

Bevolkingsprognose Voor de berekening van de sterfte in de prognoseperiode is gebruik gemaakt van de landelijke CBSsterftetafels. De aldus bepaalde sterfte is gecorrigeerd voor de, in de afgelopen jaren, feitelijk waargenomen sterfte in Sint-Michielsgestel. Hierbij is uitgegaan van een sterftecijfer van 8,03Inwonertal promille per1-1-2010 jaar. Natuurlijke aanwas voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015

17

28.140 152

25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 eo

2.447 4.333 4.376 3.874 2.713 1.928

1048 2246 2433 2251 1636 1227

42,83 51,83 55,60 58,11 60,31 63,63

Vooruitberekeningen

Berekeningsmodel 1: Trend Uitgaande van een bevolking van

28.140 inwoners per 1 januari 2010 zal de bevolking van SintMichielsgestel, voor de berekeningsperiode tot 2025 zich volgens elk van de bovengenoemde uitgangspunten als volgt ontwikkelen.

In dit model wordt ervan uitgegaan dat de trend van de afgelopen jaren zich Berekeningsmodel 1: Trend doorzet. In dit model wordt ervan uitgegaan dat de trend van de afgelopen jaren zich doorzet.

55-64 65-74 75 eo

16,18 21,15 16,49

15,50 22,16 20,07

12,75 23,32 23,10

9,97 23,89 25,96

Totaal

100,0

100,0

100,0

100,0

Deze cijfers laten zien dat de leeftijdsgroepen van 0-24 jaar in aandeel afnemen (ontgroening). De in 2010 sterk vertegenwoordigde groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de categorie 65+ waarmee de bevolking verder vergrijst. Dit zal als gevolg hebben dat in 2025 meer dan 25% van de bevolking 75 jaar of ouder zal zijn. Woningbehoefte

De aangegeven percentages hoofden van huishoudens kunnen nu toegepast Woningbehoefte worden op de uitgangsbevolking per 1-1-2010 en de in de bevol¬kings¬prognose De aangegeven percentages van huishoudens nu in toegepast berekende bevolking voor dehoofden verschillende peildata. Ditkunnen resulteert de vol- worden op de uitgangsbevolking per 1-1-2010 en de in de bevolkingsprognose berekende bevolking voor de verschillende gende woningbehoefte. peildata. Dit resulteert in de volgende woningbehoefte.

Bevolkingsprognose Bevolkingsprognose Inwonertal 1-1-2010 Natuurlijke aanwas voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Vestiging voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Vertrek voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Bevolking per 1-1-2015

28.140 152 2.460 3.043 27.710

Inwonertal 1-1-2015 Natuurlijke aanwas voor de periode 1-1-2015 tot 1-1-2020 Vestiging voor de periode 1-1-2015 tot 1-1-2020 Vertrek voor de periode 1-1-2015 tot 1-1-2020 Bevolking per 1-1-2020

27.710 - 161 2.452 3.032 26.968


26.968 - 429 2.401 2.968 25.972

Berekende gewenste woningvoorraad Sint-Michielsgestel: Trend Leeftijd

2010 behoefte

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 e.o

---170 1.048 2.246 2.433 2.251 1.636 1.227

2015 behoefte

2020 behoefte

2025 behoefte

Totaal

11.011

---181 958 1.800 2.491 2.262 1.873 1.563 11.127

Voorraad

11.099

11.099

11.127

11.156

Behoefte

- 88

28

29

- 123

---187 1.027 1.356 2.350 2.386 2.038 1.813 11.156

---168 1119 1247 1878 2445 2051 2126 11.033

Op 1 januari 2010 bedroeg de woningvoorraad19in Sint-Michielsgestel zoals gezegd 11.099 woningen. Uitgaande van de bevolkingsopbouw op 1 januari 18 Uit deze cijfers blijkt dat de bevolking, bij de gestelde aannamen en was er op die datum sprake van een overschot van 88 woningen. Dit overschot uitgangspun¬ten, volgens een trendmatige ontwikkeling, in de periode tot zou kunnen duiden op leegstand. Omdat het aantal van 88 minimaal is 2025 zal afnemen met 2.168 inwoners, ofwel gemiddeld circa 145 inwoners per (minder den 1% van de totale woningvoorraad) zou deze leegstand beschouwd Uit deze cijfers blijkt in dateen de sterke bevolking, bij de gestelde aannamen(krimp). en uitgangspunten, volgens kunnen een jaar. Dit resulteert bevolkingsvermindering Er is sprake worden als frictieleegstand (de leegstand die nodig is om de trendmatige ontwikkeling, in de periode tot 2025 zal afnemen met 2.168 inwoners, ofwel gemiddeld circa 145 van een vertrekoverschot en een afname van de natuurlijke aanwas. woningmarkt goed te laten functioneren). Voor het model betekent dit dat de inwoners per jaar. Dit resulteert in een sterke bevolkingsvermindering (krimp). Er is sprake van een woningvoorraad per 1-1-2010 in overeenstemming geacht kan worden met de vertrekoverschot en een afname van de natuurlijke aanwas. De leeftijdsopbouw van deze bevolking op de verschillende prognosedata is berekende behoefte. De leeftijdsopbouw van deze bevolking op de verschillende prognosedata is (in procenten uitgedrukt) als (in procen¬ten uitgedrukt) als volgt: volgt: Omdat de bevolking in dit berekeningsmodel jaarlijks afneemt, neemt ook de Ontwikkeling berekende leeftijdsopbouw Sint-Michielsgestel (in procenten) woningbehoefte over de gehele periode af. Door de verwachte daling van de Leeftijd 2010 2015 2020 2025 gemiddelde woningbezetting blijft de behoefte aan woningen nog redelijk 0-14 19,00 17,08 14,7 13,65 15-24 6,38 6,57 7,01 5,65 stabiel. In 2025 wordt aan de behoeften van de bevolking voldaan met 11.033 25-34 4,72 5,46 5,71 6,22 woningen, dus 66 minder dan er op dit moment aanwezig zijn. 35-44 45-54 55-64 65-74 75 eo

3,92 12,17 16,18 21,15 16,49

Totaal

100,0

3,89 9,26 15,50 22,16 20,07 100,0

4,69 8,73 12,75 23,32 23,10 100,0

4,99 9,68 9,97 23,89 25,96 100,0

Tot 2020 is nog enige groei van de woningvoorraad mogelijk, die echter na 2020 omslaat in een overschot. Over de gehele periode is extra nieuwbouw dus niet meer gewenst.

Deze cijfers laten zien dat de leeftijdsgroepen van 0-24 jaar in aandeel afnemen (ontgroening). De in 2010

Deze cijfers laten zien dat de leeftijdsgroepen van 0-24 jaar in aandeel afnemen sterk vertegenwoordigde groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de categorie 65+ waarmee de bevolking verder vergrijst. Dit zalsterk als gevolg hebben dat in 2025 groep meer dan 25% van de bevolking (ontgroening). De in 2010 vertegenwoordigde van 45-64 jaar zal 75 jaar of ouder zal zijn. doorschuiven naar de categorie 65+ waarmee de bevolking verder vergrijst. Dit zal als gevolg hebben dat in 2025 meer dan 25% van de bevolking 75 jaar of Woningbehoefte ouder zal zijn. De aangegeven percentages hoofden van huishoudens kunnen nu toegepast worden op de uitgangsbevolking per 1-1-2010 en de in de bevolkingsprognose berekende bevolking voor de verschillende peildata. Dit resulteert in de volgende woningbehoefte.

18

Berekende gewenste woningvoorraad Sint-Michielsgestel: Trend Leeftijd 0-14 15-24 25-34 35-44

2010 behoefte ---170 1.048 2.246

2015 behoefte ---181 958 1.800

2020 behoefte ---187 1.027 1.356

Woonvisie 2025 behoefte 2011-2025 Sint-Michielsgestel ---168 1119 1247

onder invloed van het jaarlijkse sterfteoverschot vanaf 2015. Zoals gezegd komt dit (in dit geval) nagenoeg overeen met de uitkomst van het model gelijkblijvend inwonertal. Op 1 januari 2010 bedroeg de woningvoorraad in Sint-Michielsgestel zoals gezegd 11.099 woningen. Uitgaande van de bevolkingsopbouw op 1 januari was er op die datum sprake van een overschot van 88 woningen. Dit overschot zou kunnen duiden op leegstand. Omdat het aantal van 88 minimaal is (minder den 1% van de totale woningvoorraad) zou deze leegstand beschouwd kunnen worden als frictieleegstand (de leegstand die nodig is om de woningmarkt goed te laten functioneren). Voor het model betekent dit dat de woningvoorraad per 1-1-2010 in overeenstemming geacht kan worden met de berekende behoefte.

Daarnaast moet rekening gehouden worden met het verschijnsel dat bij het uitgangspunt waarbij vestiging en vertrek 'elkaar in evenwicht' houden, de vestiging altijd iets groter zal zijn dan het vertrek. De reden hiervoor ligt in het feit dat er door de zich vestigende bevolking een aantal geboorten in Sint-Michielsgestel wordt gerealiseerd.

Berekeningsmodel en vertrek elkaarookinde evenwicht Omdat de bevolking in 2: dit Vestiging berekeningsmodel jaarlijks houden afneemt, neemt woningbehoefte over de gehele periode af. Door de verwachte daling van de gemiddelde woningbezetting blijft de behoefte aan (migratiesaldo=0)

De leeftijdsopbouw van deze bevolking op de verschillende prognosedata is (in De leeftijdsopbouw van deze bevolking op de verschillende prognosedata is (in procenten uitgedrukt) als procenten uitgedrukt) als volgt:

woningen nog redelijk stabiel. In 2025 wordt aan de behoeften van de bevolking voldaan met 11.033 woningen, dus 66 minder dan er op dit moment aanwezig zijn.

In dit model houden vestiging en vertrek elkaar theoretisch in evenwicht. Tot 2020 is nog enige groei van de woningvoorraad mogelijk, die echter na 2020 omslaat in een overschot. De groei of krimp van de bevolking is dus van een geboorteOver de gehele periode is extra nieuwbouw dus niet meer afhankelijk gewenst. respectievelijk sterfteoverschot. Berekeningsmodel 2: Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht (migratiesaldo=0) In dit model houden vestiging en vertrek elkaar theoretisch in evenwicht. De groei of krimp van de bevolking

Bevolkingsprognose is dus afhankelijk van een geboorte- respectievelijk sterfteoverschot. Uitgaande van een bevolking van 28.140 inwoners per 1 januari 2010 zal de Bevolkingsprognose bevolking van Sint-Michielsgestel, voor de berekeningsperiode tot 2025 zich als Uitgaande van een bevolking van 28.140 inwoners per 1 januari 2010 zal de bevolking van Sintvolgt ontwikkelen: Michielsgestel, voor de berekeningsperiode tot 2025 zich als volgt ontwikkelen: Inwonertal 1-1-2010 Natuurlijke aanwas voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Vestiging voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Vertrek voor de periode 1-1-2010 tot 1-1-2015 Bevolking per 1-1-2015

28.140 152 3.087 3.043 28.337


28.337 - 124 3.111 3.066 28.257

Inwonertal 1-1-2020 Natuurlijke aanwas voor de periode 1-1-2020 tot 1-1-2025 Vestiging voor de periode 1-1-2020 tot 1-1-2025 Vertrek voor de periode 1-1-2020 tot 1-1-2025

28.257 - 359 3.118 3.073

Bevolking per 1-1-2025

27.944

volgt:

Ontwikkeling berekende leeftijdsopbouw Sint-Michielsgestel (in procenten) Leeftijd

2010

2015

2020

2025

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 eo

19,00 6,38 4,72 3,92 12,17 16,18 21,15 16,49

17,14 6,56 5,66 4,09 9,68 15,27 21,79 19,80

14,93 6,97 5,90 5,08 9,55 12,68 22,51 22,39

14,09 5,67 6,36 5,36 10,85 10,42 22,59 24,65

Totaal

100,0

100,0

100,0

100,0

Deze cijfers laten zien dat in dit model de leeftijdsgroepen van 0-24 jaar in aandeel afnemen (ontgroening). De in 2010 sterk vertegenwoordigde groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de Deze cijfers laten zien dat in dit model de leeftijdsgroepen van 0-24 jaar in aandeel categorie 65+ waardoor de bevolking verder vergrijst.

afnemen (ontgroening). De in 2010 sterk vertegenwoordigde groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de categorie 65+ waardoor de bevolking verder vergrijst.

Uit deze cijfers blijkt dat de bevolking, bij de gestelde aannamen en uitgangspunten, volgens model 2, waarbij vestiging en vertrek elkaar (theoretisch) in evenwicht houden, in de berekeningsperiode tot 2025 zal

Uit deze cijfers blijkt dat de bevolking, bij de gestelde aannamen en 20 uitgangspunten, volgens model 2, waarbij vestiging en vertrek elkaar (theoretisch) in evenwicht houden, in de berekeningsperiode tot 2025 zal afnemen met circa 196 inwoners, ofwel gemiddeld circa 13 per jaar. Deze afname komt vooral tot stand onder invloed van het jaarlijkse sterfteoverschot vanaf 2015. Zoals gezegd komt dit (in dit geval) nagenoeg overeen met de uitkomst van het model gelijkblijvend inwonertal.

21

Daarnaast moet rekening gehouden worden met het verschijnsel dat bij het uitgangspunt waarbij vestiging en vertrek ‘elkaar in evenwicht’ houden, de vestiging altijd iets groter zal zijn dan het vertrek. De reden hiervoor ligt in het feit dat er door de zich vestigende bevolking een aantal geboorten in SintMichielsgestel wordt gerealiseerd.


19

Woningbehoefte Berekeningsmodel 2: Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht Woningbehoefte De toepassing van de percentages hoofden van huishoudens op de (migratiesaldo=0) De toepassing van de percentages hoofden van huishoudens op de uitgangsbevolking per 1-1-2010 en de uitgangsbevolking per 1 1 2010 en de in de bevolkings¬prognose berekende in de bevolkingsprognose berekende bevolking voor de verschillende peildata geeft onderstaande bevolking voor de verschillende peildata geeft onderstaande woningbehoefte. Uit de berekeningen blijkt dat, bij het uitgangspunt dat vestiging en vertrek woningbehoefte. elkaar in evenwicht houden (migratie = 0), er een woningbehoefte aanwezig is Berekende gewenste woningvoorraad Sint-Michielsgestel, migratiesaldo=0 van 608 woningen. Leeftijd

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 e.o.

2010 behoefte

2015 behoefte

2020 behoefte

2025 behoefte

---170 1.048 2.246 2.243 2.251 1.636 1.227

---198 1.171 1.507 2.382 2.411 2.071 1.841 11.581

---183 1.316 1.484 1.972 2.484 2.094 2.174 11.706

Totaal

11.011

---189 1.027 1.858 2.506 2.274 1.891 1.575 11.320

Voorraad

11.099

11.099

11.320

11.581

Behoefte

- 88

221

262

125

Bij het uitgangspunt dat vestiging en vertrek elkaar in evenwicht houden is een zodanig bouwprogramma gewenst dat het trendmatige vertrek gecompenseerd kan worden. De bevolking krimpt in dit berekeningsmodel iets. Op 1 januari 2010 bedroeg de woningvoorraad in Sint-Michielsgestel 11.099 woningen. Over de totale periode neemt de bevolking af met 196 inwoners maar de woningbehoefte neemt toe met 608 woningen.

Keuze De gemeente kiest voor model 2. Daarmee maakt de gemeente de keuze (door afrondingen kunnen totalen enigszins afwijken) binnen de gestelde mogelijkheden zodanig te groeien dat de natuurlijke Op 1 januari 2010 bedroeg de woningvoorraad in Sint-Michielsgestel zoals eerder aangegeven 11.099 aanwas binnen de eigen gemeente opgevangen kan worden (migratiesaldo=0). woningen. Uitgaande van de bevolkingsopbouw op 1 januari was er op die datum sprake van een overschot Op 1 januari 2010 bedroeg de woningvoorraad in Sint-Michielsgestel zoals Migratiesaldo=0 ligt ook in de lijn van het landelijke en provinciale beleid voor van 88 woningen dat beschouwd kan worden als frictieleegstand. Ondanks dat de bevolking in dit eerder aangegeven 11.099 woningen. Uitgaandenog vantoe dedoor bevolkingsopbouw op het landelijk berekeningsmodel afneemt, neemt de woningbehoefte gezins- en huishoudensverdunning. In gebied. wordt aaner deop behoefte van de bevolking met een voorraad van 11.706 dat woningen, waarvoor in 12025 januari was die datum sprake vanvoldaan een overschot van 88 woningen de periode tot 2025 dus een toename van 608 woningen noodzakelijk zou zijn. beschouwd kan worden als frictieleegstand. Ondanks dat de bevolking in dit Uitgaande van het door de gemeente in Zieners van 2025 berekende berekeningsmodel afneemt, neemt de woningbehoefte nog toe door gezinsnieuwbouwprogramma van 1800 woningen betekent dit dat er, ten opzichte Samenvatting berekeningsmodellen en huishoudensverdunning. In 2025 wordt aan de behoefte van de bevolking van het uitgangspunt migratiesaldo=0, nog een “overschot” is van 1192 Berekeningsmodel 1: Trend voldaan met een voorraad van 11.706 woningen, waarvoor in de periode tot woningen. De realisatie van deze woningen zal dus (om leegstand te 2025 dus een toename van 608 woningen noodzakelijk zou zijn. De conclusie van dit berekeningsmodel kan zijn dat, rekening houdend met de voortzetting van voorkomen) de trend van vestigers van buiten de gemeente Sint-Michielsgestel moeten aantrekken, wat vervolgens leidt tot bevolkingsgroei. de afgelopen jaren, er in de komende 15 jaar geen nieuwbouw meer nodig is. Samenvatting berekeningsmodellen De voortzetting van de trend van de afgelopen jaren leidt tot krimp van de bevolking. De woningbehoefte Vestiging van buiten en spijtoptanten stijgt tot 2020 nog iets maar zal in 2025 ongeveer op het zelfde niveau liggen als in 2010. Op 1 januari Berekeningsmodel 1: Trend in Sint-Michielsgestel 11.099 woningen. Over de totale periode In de praktijk 2010 bedroeg de woningvoorraad neemt de zal echter ook sprake zijn van vestiging, die door de nieuwbouw bevolking af met inwoners. Door de verwachte daling van de gemiddelde woningbezetting blijft de De conclusie van2.168 dit berekeningsmodel kan zijn dat, rekening houdend met van woningen wordt opgeroepen. Dit geldt eens te meer omdat de bepalingen behoefte aan woningen nog redelijk stabiel. In 2025 wordt aan de behoeften van de bevolking voldaan met de voortzetting van de trend van de afgelopen jaren, er in de komende 15 jaar van de Huisvestingswet de gemeente Sint-Michielsgestel tot een integraal, 11.033 woningen, dus 66 minder dan er op dit moment aanwezig zijn. Tot 2020 is nog enige groei van de geen nieuwbouw meerdie nodig is. na 2020 omslaat in een overschot. Over de gehele periode openisdeel woningvoorraad mogelijk, echter extravan de regionale woningmarkt maken. Uit verhuisketenonderzoek in diverse gemeenten in het land blijkt dat bij nieuwbouw van woningen nieuwbouw dus niet meer gewenst. De voortzetting van de trend van de afgelopen jaren leidt tot krimp van rekening gehouden moet worden met een vestiging als gevolg van deze de bevolking. De woningbehoefte stijgt tot 2020 nog iets maar zal in 2025 nieuwbouw, die tussen 10% en 20% van de nieuwgebouwde voorraad ligt. Bij ongeveer op het zelfde niveau liggen als in 2010. Op 1 januari 2010 bedroeg de een nieuwbouwprogramma van 608 woningen tot 2025 moet er dus rekening 22 woningvoorraad in Sint-Michielsgestel 11.099 woningen. Over de totale periode mee gehouden worden dat circa 61 á 122 woningen door niet-ingezetenen van neemt de bevolking af met 2.168 inwoners. Door de verwachte daling van de Sint-Michielsgestel betrokken worden. Om desondanks toch in de eigen gemiddelde woningbezetting blijft de behoefte aan woningen nog redelijk behoefte te kunnen voorzien zouden tot 2025 maximaal 608+122= 730 stabiel. In 2025 wordt aan de behoeften van de bevolking voldaan met 11.033 woningen (gemiddeld 49 per jaar) gebouwd dienen te worden. woningen, dus 66 minder dan er op dit moment aanwezig zijn. Tot 2020 is nog enige groei van de woningvoorraad mogelijk, die echter na 2020 omslaat in een overschot. Over de gehele periode is extra nieuwbouw dus niet meer gewenst.

20


De realisering van dit aantal moet niet alleen van belang geacht worden met het oog op de open regionale woningmarkt, waarvan Sint-Michielsgestel deel uitmaakt, maar ook met het oog op het feit dat een deel van de woningvraag van buiten de gemeente uitgeoefend zal worden door “spijtoptanten”, die in de afgelopen jaren, als gevolg van een te krappe woningmarkt de gemeente hebben verlaten. Planuitval en vertraging Opgemerkt kan worden dat het in het woningbouwprogramma gaat om voornamelijk binnenstedelijke locaties. Daarom moet rekening worden gehouden met een zekere planuitval of op zijn minst vertraging. Verder is van belang dat in de afgelopen jaren gelet op de woningbehoefte (op basis van migratiesaldo=0) te weinig gebouwd is en dat de gemeente dus nog een inhaalslag moet maken. Dit blijkt ook uit de grote lijst van mensen die al jaren staan ingeschreven om een woning in Sint-Michielsgestel te bemachtigen. Mocht er dan nog sprake zijn van enige “overmaat” (de woningen bovenop migratiesaldo=0) dan wordt geaccepteerd dat deze woningen voor de regio/’sHertogenbosch beschikbaar komen. Vergelijking cijfers Zoals aan het begin van dit hoofdstuk aangegeven komt de provincie in 2008 in een vergelijkbare berekening uit op 28.550 inwoners en de nieuwbouw van 1.461 woningen. Dit is hoger dan in de berekening hiervoor is weergegeven. Uitgegaan is echter van iets andere vruchtbaarheid- en sterftecijfers. De LEI (economisch onderzoeksinstituut van Wageningen Universiteit) geeft dan ook (in 2010) aan dat de woningbehoefte 700 woningen lager zou moeten liggen, dus op circa 760 woningen. Dit komt overeen met de hier berekende woningbehoefte inclusief factoren als vestiging van buiten, spijtoptanten en planuitval. Wat hiervan ook zij, het betreft een veel lager aantal woningen dan waarvan in Zieners was uitgegaan (1800), tenzij heel veel voor de regio gebouwd zou worden. Verder is van belang dat het woningbouwprogramma van de gemeente tot 2016/2025 reeds 1.082 woningen groot is (waarvan 957 harde en 125 zachte plannen). Geconcludeerd kan dan ook worden dat uitgaande van migratiesaldo=0 het bestaande woningbouwprogramma ruim voldoende – en eigenlijk iets te groot – is, tenzij wordt geaccepteerd dat de overmaat voor de regio beschikbaar komt. De vraag is of deze extra woningen dan ook aftrek vinden. Bouwen voor leegstand moet immers worden voorkomen. Daarom is van belang goed te kijken naar de kwalitatieve kant van de woningmarkt. Aantrekkelijke woningen en een attractieve woonomgeving kunnen zorgen voor voldoende vraag. Verder zal periodiek gemonitord moeten worden om de ontwikkeling van de vraag te volgen en hierop in te kunnen spelen. Dit kan ook betekenen dat het aanbod (in aantallen gemeten) moet worden bijgesteld.

3.6

Woningbehoefte per kern

Kleine verschillen De gemeente Sint-Michielsgestel is relatief nieuw. Op 1 januari 1996 zijn het dorp Gemonde en de gemeenten Den Dungen, Berlicum en Sint-Michielsgestel samengevoegd. Zodoende omvat de gemeente nu uit de vier kernen Sint-Michielsgestel, Berlicum/Middelrode, Den Dungen/Maaskantje en Gemonde. Uit de gegevens van het CBS blijkt dat de verdeling van de leeftijdsopbouw in alle kernen ongeveer gelijk is. De verdeling van de huishoudenstypen verschilt enigszins per kern. Het aandeel eenpersoons-huishoudens is het hoogst in SintMichielsgestel en in Berlicum. Het aandeel huishoudens met kinderen is het hoogst in Gemonde. Opvallend is dat het aandeel huishoudens zonder kinderen het hoogst is in Middelrode. De verschillen zijn echter niet zodanig dat daarmee ernstig rekening hoeft te worden gehouden bij het berekenen van de woningbehoefte per kern. Wel kan het aanleiding zijn tot kleine bijstellingen. Kern Sint-Michielsgestel In de kern Sint-Michielsgestel wonen tegenwoordig 10.495 inwoners. Er wordt een afname van ongeveer 73 personen en een daarbij passende toename van 227 woningen (37% van de totale woningtoename) verwacht tot 2025. Er blijft een bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning. Gelet op het relatief grote aantal eenpersoonshuishoudens zou dit aantal woningen iets naar boven bijgesteld moeten worden. Den Dungen/Maaskantje In de kern Den Dungen wonen tegenwoordig 5.755 inwoners. De kern bestaat uit twee samengegroeide kernen Den Dungen en Maaskantje. Er wordt een afname van ongeveer 40 personen en 124 woningen (20% van de totale woningtoename) verwacht tot 2025. Er blijft een bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning. Berlicum/Middelrode Tegenwoordig wonen 7.675 inwoners in de kern Berlicum en 1.995 inwoners in Middelrode. Voor Berlicum wordt een afname van ongeveer 54 personen verwacht tot 2025. Daarbij past een aantal van 166 woningen (27% van de totale woningtoename). Voor Middelrode geldt een afname van ongeveer 14 personen en derhalve circa 43 woningen (7% van de totale woningtoename). Er blijft een bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning.


21

In de kern Den Dungen wonen tegenwoordig 5.755 inwoners. De kern bestaat uit twee samengegroeide kernen Den Dungen en Maaskantje. Er wordt een afname van ongeveer 40 personen en 124 woningen (20% van de totale woningtoename) verwacht tot 2025. Er blijft een bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning. Berlicum/Middelrode Tegenwoordig wonen 7.675 inwoners in de kern Berlicum en 1.995 inwoners in Middelrode. Voor De Berlicum Gemonde provincie komt in (2008) in een vergelijkbare berekening hoger uit, wordt een afname van ongeveer 54 personen verwacht tot 2025. Daarbij past een aantal van 166 In de kern Gemonde wonen tegenwoordig 2.220 inwoners. Voor Gemonde namelijk op 28.550 inwoners met een bijbehorende 1.461 woningen. Uitgegaan woningen (27% van de totale woningtoename). Voor Middelrode geldt een afname van ongeveer 14 geldt een afname van ongeveer 16 personen. Daarbij past een aantal van is van iets andere vruchtbaarheid- en sterftecijfers. De LEI (economisch personen en derhalve circa 43 woningen (7% van de totale woningtoename). Er blijft een bouwopgave bestaan de huishoudensverdunning. 48 extravanwege woningen tot 2025 (8% van de totale woningtoename). Er blijft een onderzoeksinstituut van Wageningen Universiteit) geeft echter (in 2010) aan bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning. dat de woningbehoefte 700 woningen lager ligt, dus op circa 760 woningen, Gemonde dat nagenoeg gelijk is aan het hier berekende aantal. In de kern Gemonde wonen tegenwoordig 2.220 inwoners. Voor Gemonde geldt een afname van Vergelijking met programma ongeveer 16 personen. Daarbij past een aantal van 48 extra woningen tot 2025 (8% van de totale Als de woningbehoefte naar kern vergeleken wordt met het huidige Deze cijfers zijn dus lager dan waarvan in Zieners was uitgegaan. Het woningtoename). Er blijft een bouwopgave bestaan vanwege de huishoudensverdunning. woningbouwprogramma (zie bijlage 3), dan is er sprake van een overschot woningbouwprogramma van de gemeente tot 2016 is al 1082 woningen groot Vergelijking met programma aan geplande woningen in met name Den Dungen/Maaskantje. In Sint(waarvan 957 harde en 125 zachte plannen). Op basis hiervan (migratiesaldo=0 Michielsgestel en Berlicum is ook een overschot aan geplande woningen, maar enbijlage woningbouwprogramma gemeente) zou geconcludeerd kunnen worden Als de woningbehoefte naar kern vergeleken wordt met het huidige woningbouwprogramma (zie 3), dan is er sprake van een overschot aan geplande woningen in met name Den Dungen/Maaskantje. wel in mindere mate. Er is te weinig gepland voor de kernen Middelrode en dat hetInbestaande woningbouwprogramma ruim voldoende is. Een nuancering Sint-Michielsgestel en Berlicum is ook een overschot aan geplande woningen, maar wel in mindere mate. Gemonde. van deze conclusie is echter op zijn plaats om de volgende redenen: Er is te weinig gepland voor de kernen Middelrode en Gemonde. • de ontwikkeling van de bevolkingscijfers laat geen consistent dalende Woningbehoefte naar kern: prognose en planning of stijgende lijn zien. Onze gemeente is in de ene prognose een licht Prognose 2010-2025 Gepland 2010-2016/2025 Verschil groeiende gemeente en in de andere prognose weer een licht absoluut percentage absoluut percentage krimpende gemeente. Zo zou de krimp mede een gevolg kunnen zijn Sint-Michielsgestel 227 37% 393 36% +166 van het achterblijven van de woningbouwproductie in de afgelopen Berlicum 166 27% 260 24% +94 Middelrode 43 7% 12 1% -31 jaren. Er dient dus rekening gehouden te worden met een zekere Den Dungen/ Maaskantje 124 20% 407 38% +283 marge; Gemonde 48 8% 10 1% -38 • het gemeentelijk woningbouwprogramma betreft een inventarisatie Totaal 608 100% 1082 100% van alle plannen die bij de gemeente bekend zijn. De plannen zijn uitgezet in tijd en woningbouwtype. Per half jaar wordt de stand van 25 3.7 Conclusie zaken geactualiseerd. Een plan wordt als “hard” getypeerd, als de gemeente met een ontwikkelaar al regelmatig aan tafel heeft gezeten Volgens “Zieners 2025” leggen de toename van het inwonertal, de met de en er over en weer verwachtingen zijn gewekt ten aanzien van de vergrijzing samenhangende verandering in woonwensen, en de verdunning realisatie. Deze typering wil dus niet zeggen dat er al gebouwd kan van huishoudens een bouwopgave neer van 1.800 wooneenheden tot 2025. worden. Daarvoor moet in een aantal gevallen nog een Aantal huidige aantal inwoners is 28.140 in 2010. In het kader van de woonvisie (bestemmingsplan)procedure gevolgd worden en moeten nog nadere is de woningbehoefte voor migratiesaldo=0 (en trendmatige groei) berekend. afspraken gemaakt worden. Een marge is noodzakelijk om deze In 2025 is bij migratiesaldo=0 sprake van 27.944 inwoners; een daling dus. Er onzekerheid op te kunnen vangen. Er is in een aantal gevallen zeker 3.7dankzij Conclusie is de geringere woningbezetting sprake van een behoefte van 608 tot nog ruimte om in overleg met ontwikkelaars het programma aan te 730 woningen (gemiddeld 49 per jaar). passen. Volgens “Zieners 2025” leggen de toename van het inwonertal, de met de vergrijzing samenhangende verandering in woonwensen, en de verdunning van huishoudens een bouwopgave neer van 1.800 • een marge is ook noodzakelijk om een aantrekkelijk palet aan wooneenheden tot 2025. Aantal huidige aantal inwoners is 28.140 in 2010. In het kader van de woonvisie Berekeningsmodel: Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht woningen en woonomgeving aan te kunnen bieden. Een marge maakt is de woningbehoefte voor migratiesaldo=0 (en trendmatige groei) berekend. In 2025 is bij migratiesaldo=0 sprake van 27.944 inwoners; een daling dus. Er is dankzij de geringere woningbezetting (migratiesaldo=0) het mogelijk om een ontwikkeling door te maken van aanbodgerichte sprake van een behoefte van 608 tot 730 woningen (gemiddeld 49 per jaar). vraag naar vraaggericht aanbod. Periodieke monitoring van Berekeningsmodel: Vestiging en vertrek houden elkaar in evenwicht (migratiesaldo=0) groeicijfers, vraag en aanbod in combinatie met een actualisering van Jaar Inwoners toename woningwoningtoename GWB de uitvoeringsnota van de woonvisie is daarbij noodzakelijk. of afname behoefte voorraad of afname (huishoudens) • de bevolkingsgroeiprognose en de fasering van het gemeentelijk 2010 28.140 11.011 11.099 2,54 woningbouwprogramma moet nadrukkelijk geplaatst worden in de 2015 28.337 + 197 11.320 11.099 + 221 2,50 huidige economische ontwikkelingen. Dat maakt het extra lastig om 2020 28.257 - 80 11.581 11.320 + 262 2,44 2025 27.944 - 313 11.706 11.581 + 125 2,39 hieraan conclusies te verbinden.

22

De provincie komt in (2008) in een vergelijkbare berekening hoger uit, namelijk op 28.550 inwoners met een bijbehorende 1.461 woningen. Uitgegaan is van iets andere vruchtbaarheid- en sterftecijfers. De LEI (economisch onderzoeksinstituut van Wageningen Universiteit) geeft echter (in 2010) aan dat de woningbehoefte 700 woningen lager ligt, dus op circa 760 woningen, dat nagenoeg gelijk is aan het hier berekende aantal.


Deze cijfers zijn dus lager dan waarvan in Zieners was uitgegaan. Het woningbouwprogramma van de gemeente tot 2016 is al 1082 woningen groot (waarvan 957 harde en 125 zachte plannen). Op basis hiervan (migratiesaldo=0 en woningbouwprogramma gemeente) zou geconcludeerd kunnen worden dat het bestaande woningbouwprogramma ruim voldoende is. Een nuancering van deze conclusie is echter

IV

Kwalitatieve woningbehoefte

4.1 Inleiding

4.2

In de woonvisie is het van groot belang te kijken naar de kwalitatieve opgave: het - rekening houdend met de verschillende levensfasen en bijbehorende woonvoorkeuren - zoeken naar de juiste woonmilieus en het (gefaseerd) bouwen voor specifieke doelgroepen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de algemene woonwensen op landelijk niveau die van invloed kunnen zijn op de toekomst van de gemeente Sint-Michielsgestel. Deze informatie is afkomstig van het rapport WoON-module Consumentengedrag, “Het inkleuren van de voorkeuren, de woonconsument bekent”, uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM en de NEPROM (2009).

In Sint-Michielsgestel is ruim 80% van alle woningen een koopwoning en 20% een huurwoning. Van de koopwoningen is het grootste gedeelte een eengezinswoning. Er zijn vooral (middel)dure koopwoningen. De gemeente heeft een kleine voorraad betaalbare woningen. De gemiddelde waarde van koopwoningen is € 386.229 en de gemiddelde huur van corporatiewoningen is € 411 (peildatum 1-1-2010).

Verder is een inventarisatie verricht naar de lokale woonwensen op basis van een enquête onder de huidige inwoners van Sint-Michielsgestel en woningzoekenden die staan ingeschreven in het gemeentelijke woningzoekendenbestand. In totaal zijn 1200 mensen benaderd voor het woonwensenonderzoek. Er zijn twee bestanden gebruikt: het gemeentelijke woningzoekendenbestand en het burgerpanelbestand. In totaal zijn 347 enquêtes binnengekomen. Van het woningzoekendenbestand hebben 309 personen de enquête ingevuld. Van het burgerpanel hebben 38 personen de enquête ingevuld. Een meerderheid van de respondenten woont in de gemeente Sint-Michielsgestel, namelijk 87,2%. In de volgende paragrafen is aandacht besteed aan de opbouw van de huidige woningvoorraad, de woonwensen in de koop- en huursector en de wensen van de verschillende doelgroepen afzonderlijk. Daarnaast worden vestigingsfactoren en de woonwensen over de woning en woonomgeving besproken. Verder wordt een beeld weergegeven van de kwalitatieve woningbehoefte naar kern.

Opbouw huidige woningvoorraad

Woningvoorraad gemeente Sint-Michielsgestel, 1-1-2010

Bron: Woningmarktmonitor 2008-2010 Regio Waalboss c.a. (bewerkt)

Vooral starters trekken weg naar de grotere grensgemeenten om een betaalbare woning te betrekken. Zo trekken starters naar ’s-Hertogenbosch voor betaalbare gestapelde huur- of koopwoningen. Doorstromers (< 55 jaar) trekken juist voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen vanuit ’s-Hertogenbosch naar Sint-Michielsgestel.

Vooral starters trekken weg naar de grotere grensgemeenten om een betaalbare woning te betrekken. trekken starters naar ’s-Hertogenbosch Gemeente Sint-Michielsgestel: saldo Zo verhuizers van en naar de regio 2005 t/m 2009 voor betaalbare gestapelde huur- of koopwoningen. Doorstromers (< 55 jaar) trekken juist voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen vanuit ’s-Hertogenbosch naar Sint-Michielsgestel.

Bron: Woningmarktmonitor 2008-2010 Regio Waalboss c.a.


23

Bron: Woningmarktmonitor 2008-2010 Regio Waalboss c.a. (bewerkt)

Vooral starters trekken weg naar de grotere grensgemeenten om een betaalbare woning te betrekken. Zo Gemeente verhuizers naar de regio trekken starters Sint-Michielsgestel: naar ’s-Hertogenbosch voorsaldo betaalbare gestapeldevan huur-en of koopwoningen. Doorstromers (< 55 jaar) trekken juist voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen vanuit ’s-Hertogenbosch 2005 t/m 2009 naar Sint-Michielsgestel. Gemeente Sint-Michielsgestel: saldo verhuizers van en naar de regio 2005 t/m 2009

De voorkeur voor een koopwoning of bouwkavel is bij alle huishoudens aanwezig, maar vooral bij samenwonenden met inwonende kinderen. Conclusie De voorkeur voor een koopwoning (of bouwkavel) is bij alle huishoudens populair. Dit betekent dat het nieuwbouwprogramma in de koopsector gericht moet zijn op verschillende doelgroepen, zowel goedkoop als middelduur. 4.4 Huur

Bron: Woningmarktmonitor 2008-2010 Regio Waalboss c.a.

4.3 Koop Kader Op nationaal niveau blijkt dat woningbezitters meestal weer naar een 30 koopwoning verhuizen. Woningeigenaren beschikken vaak al over een kwalitatief hoogwaardige (koop)woning, waardoor de noodzaak om te verhuizen een stuk kleiner is. De keuzevrijheid blijkt ook een belangrijke drijfveer te zijn in de keuze voor koop. Niet alleen biedt de koopmarkt een ruimer en veelzijdiger aanbod, maar een woningeigenaar heeft ook meer mogelijkheden om de woning aan te passen aan zijn wensen. Met het inkomen neemt de voorkeur voor kopen boven huren toe. Vooral dertigers met een goed inkomen willen kopen. Ook rijkere huishoudens hebben een duidelijke voorkeur voor de koopsector. Gemiddeld genomen ligt de koopwens rond de 70%, maar bij huishoudens met een salaris van minimaal twee keer modaal loopt dit op tot 90 à 95%. Gemiddeld is een huishouden bereid om rond de € 350.000 voor een koopwoning te betalen. Onderzoek Uit het woonwensenonderzoek op gemeentelijk niveau blijkt ook dat de meerderheid van de huidige kopers een koopwoning (of bouwkavel) wil. Verder blijkt dat ook de vraag naar een koopwoning of bouwkavel toeneemt, naarmate het inkomen hoger is. Opmerkelijk is wel dat bij de hoogste inkomensklassen (vanaf bruto jaarinkomen € 60.000) de vraag naar een huurwoning toeneemt. Verder is het opvallend dat de leeftijdscategorie 31-40 alleen geïnteresseerd is in een koopwoning of bouwkavel. De meerderheid van de respondenten die geïnteresseerd is in een koopwoning of bouwkavel (of verder geen voorkeur heeft voor huur of koop), is bereid uitgaande van de financiële mogelijkheden een woning/kavel te kopen van € 300.000 tot € 350.000.

24

Kader In het algemeen blijven huurders liever huren. Er is een grote kans dat het volgende onderkomen van een huurder wederom een huurwoning is. Bij de gewenste huurprijs ligt het gemiddelde rond de € 500 per maand. Een belangrijk deel kiest voor een huurwoning omdat deze voordeliger is dan een koopwoning. Een ander deel kiest voor het gemak dat je als huurder niet zelf onderhoud hoeft te plegen. Het aandeel huurders dat wil kopen is in duurdere regio’s (zoals gemeente Sint-Michielsgestel) aanzienlijk groter. Onderzoek Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de meerderheid van de huidige huurders een koopwoning (of bouwkavel) wil kopen, namelijk 69,2%. Het merendeel van de respondenten is bereid, uitgaande van de financiële mogelijkheden, een woning te huren in de prijsklasse € 530 tot € 800. Het gaat hier dus om dure huurwoningen. De huidige huurders die in de toekomst weer naar een huurwoning willen verhuizen zijn vooral 41-50 jaar oud. Verder hebben huishoudens zonder inwonende kinderen een grotere voorkeur voor een huurwoning dan huishoudens met inwonende kinderen. Conclusie De stap van huur naar koop is belangrijk. De doorstroming van huurders naar de koopsector moet namelijk gestimuleerd worden. Bovendien komt het tegemoet aan de wensen van de woonconsumenten.


4.5

Huishoudens met een beperkt inkomen

Kader Een belangrijk onderdeel van het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is zorg dragen voor voldoende huisvesting voor mensen/huishoudens die niet in staat zijn zelfstandig een woning te financieren. Daarnaast is er een groep huishoudens met een net iets hoger inkomen die in een vergelijkbare situatie zit. Deze huishoudens zijn aangewezen op een sociale huurwoning omdat een koopwoning onbetaalbaar is. In het algemeen blijkt dat huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden moeten schipperen tussen de grootte en de ligging van een woning. Het blijkt dat huishoudens met een lager inkomen genoegen nemen met minder kamers en dat kinderen bijvoorbeeld vaker een slaapkamer moeten delen. Het is logisch dat een appartement vooral appelleert aan huishoudens met beperkte financiële middelen. De voordelen die dit woningtype heeft zijn minder onderhoud noodzakelijk en (doorgaans) voordeliger. Verder is van belang dat de verhuurmarkt onder druk staat van ontwikkelingen die zijn ingegeven door Europese wetgeving. In het Europadossier is vastgelegd dat een vrije woningmarkt van belang is, waarbij degenen die minder financiële mogelijkheden hebben niet uit het oog worden verloren. Woningcorporaties moeten daarom ondersteuning bieden aan degenen die niet direct toegang hebben tot de koopmarkt, en investeringen doen die van maatschappelijk belang zijn. Hierdoor wordt de sociale huursector dus meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. Om ervoor te zorgen dat bovenstaande doestellingen gerealiseerd worden, moeten woningcorporaties tenminste 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 652,52), toewijzen aan huishoudens met een (verzamel)huishoudinkomen van maximaal € 33.614. De overige toewijzingen (maximaal 10%), mogen betrekking hebben op inkomens boven de € 33.614. De genoemde bedragen zijn gebaseerd op de peildatum 1 januari 2010. Verwacht wordt dat de groep huishoudens met een inkomen tussen de € 33.614 en € 38.000 nu tussen wal en schip valt: ze verdienen teveel om te mogen huren, maar te weinig om te kunnen kopen.

Het merendeel van de aandachtsgroep heeft woningtype appartement als voorkeur. De meerderheid van de aandachtsgroep kan, uitgaande van de financiële mogelijkheden, een huurwoning huren voor maximaal € 640. Voor de koopprijs is dit maximaal € 230.000. In de regio Waalboss is de omvang van de betaalbare koopwoningvoorraad heel beperkt. Voor huishoudens met een laag middeninkomen is in de regio weinig aanbod op de particuliere- en koopwoningmarkt. De omvang van de betaalbare huur- en koopwoningvoorraad neemt steeds verder af. De omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen neemt naar verwachting op de korte termijn niet af. Daardoor hebben huishoudens met een laag inkomen steeds minder keuze op de woningmarkt. De huishoudens in deze inkomensgroep die nu al huren, zullen op korte termijn niet verhuizen. De druk op de onderkant van de woningmarkt neemt toe en de doorstroming in de huursector zal stagneren. Conclusie De huishoudens met een beperkt inkomen en huishoudens die wat betreft inkomen net boven de aandachtsgroep zitten, vormen kwetsbare groepen binnen de gemeente. Huishoudens met een laag middeninkomen hebben bij de inwerkingtreding van de Europese beschikking extra aandacht nodig.

Onderzoek Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de aandachtsgroep, als bijvoorbeeld naar de respondenten wordt gekeken die een bruto jaarinkomen hebben van minder dan € 20.000, vooral tot de leeftijdsklasse 30 jaar en jonger en 71 jaar en ouder behoren. Van de aandachtsgroep bewoont 69% een koopwoning.


25

4.6

Midden en hogere inkomens

4.7

Kader Uit het landelijk woonwensenonderzoek blijkt dat een diepere tuin of een grotere woonkamer voor huishoudens met hoge inkomens juist net het verschil maakt waardoor ze voor een woning vallen of niet. Rijkere huishoudens en/ of huishoudens op zoek naar een woning in het dure segment kiezen eerder voor meer ruimte. Wonen is voor deze groep meer een luxe product, waarvan ze zelf kunnen kiezen hoeveel ze er aan uitgeven. Het keuzegedrag bij rijkere huishoudens is minder gevoelig voor de prijs van de woning. Hierbij kunnen aspecten zoals de afwerking van de woning en de sociaaleconomische status van de buurt juist een belangrijke rol spelen. Onderzoek Huishoudens met een inkomen tussen de €33.614 en €38.000 net buiten de grenzen van de Europese regelgeving vallen. Vooral in de gemeenten met een beperkt aanbod aan sociale huurwoningen en minimaal aanbod aan betaalbare koopwoningen – zoals Sint-Michielsgestel – maken Lage midden inkomens geen kans op de lokale woningmarkt. In alle gemeenten zal de druk op de onderkant van de markt toenemen. Huishoudens met een hoog inkomen vormen een belangrijk deel van de bevolking in Sint-Michielsgestel. Uit de regionale woningmarktmonitor blijkt dat doorstromers (< 55 jaar) voor middeldure en dure grondgebonden koopwoningen trekken vanuit ’s-Hertogenbosch naar Sint-Michielsgestel. Deze middengroep wilt een stap in de wooncarrière zetten. Uit het gemeentelijk woonwensenonderzoek blijkt dat met name de ruime woningtypes populair zijn bij de hoogste inkomens (bijvoorbeeld vanaf bruto jaarinkomen € 40.000). De voorkeur naar een tussenwoning/hoekwoning neemt af naarmate het inkomen toeneemt. Verder is de voorkeur naar een bouwkavel groter dan bij de lagere inkomens. Opvallend is dat de voorkeur naar een appartement bij de hoogste inkomensklassen weer toeneemt. Er is blijkbaar vraag naar luxe appartementen. De meerderheid van de rijkere huishoudens is bereid een huurwoning te huren voor € 640 tot € 800. Voor de koopprijs is dit € 300.000 tot € 450.000. Conclusie De huishoudens met midden en hogere inkomens verkeren in de positie waarin zij relatief makkelijk aan hun voorkeuren tegemoet kunnen komen in de gemeente.

26

Starters/jonge huishoudens

Kader Starters kunnen onderscheiden worden in drie groepen, namelijk de starter die voor de eerste keer zelfstandig gaat wonen, de koopstarter die voor de eerste keer een koopwoning koopt en degene die weer zelfstandig op de woningmarkt komt, met name als gevolg van (echt)scheiding. De huishoudens die open staan voor een overstap van huur naar koop zijn vooral jonge huishoudens. Jonge mensen groeien toe naar een koopwoning. Een andere groep is gezinnen met kinderen met een hoger inkomen en/of op zoek in het dure segment. Het merendeel van de starters vraagt een rijtjeswoning of een kleine starterswoning (met bijvoorbeeld drie kamers). Het maakt daarbij niet uit of het een nieuwe of bestaande woning is. Onderzoek Uit het gemeentelijk woonwensenonderzoek blijkt dat het merendeel van de respondenten die 30 jaar of jonger zijn, binnen drie jaar wil verhuizen. De meeste respondenten van deze leeftijdscategorie noemt groter wonen als een belangrijke verhuisreden. Overige verhuisredenen binnen deze groep zijn onder andere meer leefruimte, meer slaapkamers en garage/parkeerplaats. De verhuisreden “kopen” in plaats van “huren” scoort hoger dan “huren” in plaats van “kopen”. Verder zijn de locaties Berlicum en Den Dungen populair bij deze leeftijdsklasse als gewenste woonlocaties. De gewenste woningtypes zijn vooral vrijstaande woning en twee-onder-een-kap. Overige woningkenmerken die van belang zijn voor deze groep, zijn uitbreidingsmogelijkheden van de woning en duurzame energiebesparende elementen. Het merendeel heeft de prijsklasse € 200.000 tot € 230.000 aangegeven als gewenste koopprijs, uitgaande van de financiële mogelijkheden (de prijsklassen € 230.000 tot € 300.000 zijn ook populair). Voor de huurprijs is dit € 530 tot € 640. Van de koopstarters wilt het merendeel een appartement. Verder is het woningtype tussenwoning/hoekwoning ook populair bij de koopstarters. Een bouwkavel is bij hen het minst populair. De meeste koopstarters zijn bereid, uitgaande van de financiële mogelijkheden, een koopwoning te kopen in de prijsklasse € 175.000 tot € 230.000. Als naar huishoudenstype wordt gekeken dan zijn degenen die ouder dan 18 jaar en inwonend zijn bij ouder(s) de enigen die geïnteresseerd zijn in een huurwoning. Verder heeft deze groep vooral een koopprijs van € 140.000 tot € 230.000 aangegeven. Samenwonenden zonder kinderen hebben vooral een koopprijs van € 230.000 tot € 350.000 aangegeven. Conclusie De meeste respondenten die 30 jaar of jonger zijn, noemen groter wonen als een belangrijke verhuisreden. De verhuisreden “kopen” in plaats van “huren” scoort hoger dan “huren” in plaats van “kopen”. De doorstroming van huurders naar de koopsector is zoals gezegd van belang.


4.8 Senioren Kader De groep die met “senior” of “oudere” aangeduid wordt is divers in termen van gezondheid, financiële mogelijkheden en huishoudsamenstelling. Naarmate de leeftijd stijgt, worden mensen slechter ter been, nemen ze afscheid van hun arbeidscarrière en het huishouden waarin ze wonen wordt kleiner. Oudere huishoudens (55+) veranderen minder snel van woning vanwege de fysieke inspanning die dat vergt. Wanneer zij toch besluiten te verhuizen, dan betrekken ze sneller dan andere huishoudens een huurwoning. Ouderen in de leeftijdsgroep 65 tot 70 jaar neigen met het verstrijken van de jaren steeds meer naar huur. De motivatie voor huren wordt onder andere het niet te hoeven plegen van onderhoud genoemd. De voorkeur voor de woningtype appartement neemt ook toe met de leeftijd. De voordelen die dit woningtype heeft zijn alle belangrijke ruimten op één verdieping, minder onderhoud noodzakelijk en (doorgaans) voordeliger. Vanaf de leeftijdscategorie 70 tot 75 jaar is het appartement het meest geliefd. Feit is echter dat veel sennioren in hun huidige eengezinswoning willen blijven. Senioren zijn steeds langer vitaal waardoor de drang om te verhuizen naar een gelijkvloerse woning pas later of zelfs nooit komt. Daarnaast is de financiële draagkracht door goede oudedagvoorzieningen ook toegenomen. Een van de gevolgen daarvan is dat senioren nu vaker een koopwoning bezitten. Dit maakt hun kansen op de woningmarkt groter omdat - mochten ze toch willen verhuizen - koopwoningen makkelijker haalbaar zijn dan huurwoningen, waarvoor vaak wachtlijsten bestaan. Voor veel senioren is er ook nog een andere reden om niet te verhuizen, namelijk de emotionele band met de huidige woningen. Hierdoor stellen ze een verhuizing uit, zo lang de woning bewoonbaar blijft. Deze verhuisdrempel wordt overigens alleen maar groter, naarmate de leeftijd toeneemt. De verhuisdrempel is ook hoger bij huishoudens die vanwege fysieke problemen minder makkelijk verhuizen. De kansen voor woningen voor senioren zitten in het faciliteren van voldoende buitenruimte, ontmoetingsplekken en goede voorzieningen. Voor de ligging van de woning hebben alle senioren het voorzieningenniveau hoog in het vaandel, zoals een goed winkelaanbod op loopafstand. Een ander positief buurtkenmerk voor de “oude ouderen” is het contact met buren. Onderzoek Uit het gemeentelijk woonwensenonderzoek blijkt dat de verhuistermijn van de respondenten vanaf 61 jaar vooral afhankelijk is van het woningaanbod. Verder hebben de meeste senioren (nog) geen verhuisplannen.

27

Opvallend is wel dat het aandeel respondenten dat binnen drie jaar wil verhuizen, wel toeneemt bij de oudere leeftijdsklassen. Verder geeft de meerderheid van de senioren aan dat kleiner wonen, behoefte aan zorg en huren in plaats van kopen belangrijke verhuisredenen (kunnen) zijn. De nabijheid van winkelvoorzieningen, medische en zorgvoorzieningen, veiligheid en nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer worden door de meerderheid van de oudere leeftijdsklassen als belangrijke woonomgevingskenmerken gezien. De voorkeur naar grondgebonden woningen (tussenwoning/hoekwoning, 2-1-kap en vrijstaande woning) is minder naarmate de leeftijd toeneemt. De voorkeur voor een appartement neemt toe bij de oudere leeftijdsgroepen. Verder is er vraag naar de woningtypes “patiowoning” en “zorg-/bejaardenwoning”. Een zorg-/ bejaardenwoning is vooral populair bij de oudste leeftijdsklasse (71 jaar en ouder). Overige woningkenmerken die van belang zijn bij deze doelgroep zijn de aanwezigheid van balkon/dakterras, lift (in geval van appartement) en eigen garage of parkeerplaats. De vraag naar een huurwoning neemt toe bij de oudere leeftijdsklassen. Vooral bij de oudste leeftijdsklasse (71 jaar en ouder) is de voorkeur voor een huurwoning groot. De meerderheid van de ouderen is bereid € 530 tot € 800 te besteden aan de huur, voor de koopprijs geldt een bedrag van € 300.000 tot € 350.000. Verder blijkt uit het woonwensenonderzoek naar senioren in de gemeente Sint-Michielsgestel (2009) dat ouderen bij voorkeur in de eigen dorpskern willen blijven wonen. Bovendien stellen ouderen zelfs een verhuizing uit als er geen goede locatie beschikbaar is in de gewenste woonplaats (meestal dus de eigen woonkern). De ideale locatie is het centrum van een woonkern, in een gemengde buurt (jong/oud) en met voorzieningen op loopafstand. Uit dit seniorenonderzoek blijkt ook dat kleiner wonen ook een belangrijke woonwens is voor senioren. Verder wordt gelijkvloers wonen (100-120m2), dichter bij voorzieningen gelokaliseerd, met parkeergelegenheid en een kleine tuin als belangrijke woonwensen gezien. Conclusie De meeste senioren willen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen. En er moet rekening worden gehouden met de doorstroming van koop naar huur. 4.9 Zorgbehoevenden Kader Het accent is door vergrijzing steeds meer komen te liggen op hulp- en zorgverlening aan huishoudens en personen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen of als het niet anders kan in aangepaste woonvormen met 28

zorg en welzijn in de buurt. De belangstelling voor specifieke seniorenhuisvesting ontstaat pas op veel latere leeftijd, vaak na het 65e of 70e jaar. De toegenomen levensverwachting, de betere gezondheid en sociaal-culturele factoren zijn hiervoor verantwoordelijk. Vrijwel alle vormen van verzorgd wonen vinden plaats in appartement-achtige wooneenheden. Het is dan ook logisch dat een appartement vooral aantrekkelijk is voor ouderen. Onderzoek Het aantal senioren neemt in de gemeente Sint-Michielsgestel de komende jaren sterk toe. Volgens de concept notitie Capaciteit Zorggroep Elde (oktober 2010) is er naast een sterke vergrijzing ook een grote toename van het aantal dementerenden te verwachten. De vraag naar woonzorgcomplexen, aangepaste woningen en zorg en welzijn zal daardoor toenemen en wijzigen. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de meerderheid van de respondenten die behoefte aan zorg als verhuisreden hebben aangegeven een appartement wenst (43,2%). Het woningtype zorg-/bejaardenwoning is ook populair (20,5%). Conclusie Er zal meer aandacht moeten zijn voor het wonen in combinatie met het verlenen van zorg en welzijnsdiensten. 4.10 Vestigingsfactoren/woonkwaliteit Kader Uit het landelijk woonwensenonderzoek komen bevindingen over verhuisredenen, woonomgeving- en woningkenmerken naar voren. Een eventuele nieuwe woning moet aanzienlijk beter zijn dan waar het huishouden op dit moment in woont. De verhuisdrempel is hoger bij huishoudens die vanwege fysieke problemen (ouderen) of veel sociaaleconomische banden (gezinnen met kinderen) minder makkelijk verhuizen. Jonge mensen groeien toe naar een koopwoning, terwijl ouderen met het verstrijken van de jaren meer neigen naar huur. De wensen voor de plek van de woning kenmerken zich door een goede ligging ten opzichte van voorzieningen voor dagelijkse boodschappen, voldoende groen, parkeergelegenheid en contacten met medebuurtbewoners. Een groot deel van de mensen met een rurale woonwens verwacht diverse, stedelijke faciliteiten in de buurt van de woning aan te treffen. Het aantal kamers hang niet alleen af van de huishoudgrootte, maar ook van het inkomen. Over het algemeen geldt dat grotere huishoudens een ruimere woning nastreven. De favoriete bouwstijl is de traditionele stijl, maar de woning zelf moet het liefst nieuw zijn.


Onderzoek Uit het voor Sint-Michielsgestel verrichte woonwensenonderzoek komen de volgende kenmerken over de verhuisredenen naar voren: • De respondenten kiezen bij verhuizing hun eigen kern als favoriete woonplek. • Van alle respondenten heeft het merendeel aangegeven dat kleiner wonen een belangrijke reden kan zijn om te verhuizen. Overige belangrijke verhuisredenen zijn: meer luxe en comfort, groter wonen en behoefte aan zorg. De verhuisredenen die het minst worden genoemd zijn onvoldoende voorzieningen, studie/werk, zelfstandig wonen en de buurt of buurtsamenstelling. • De meeste respondenten van de leeftijdscategorie tot en met 30 jaar noemen “groter wonen” als verhuisreden. Bij de leeftijdscategorie 61 en ouder is dit juist “kleiner wonen”. • Naarmate de leeftijd toeneemt, lijken de verhuisredenen groter wonen, meer leefruimte, meer slaapkamers, garage/parkeerplaats, meer privacy, zelfstandig wonen, en studie/werk minder belangrijk te zijn. • De verhuisredenen huren in plaats van kopen, behoefte aan zorg, kleiner wonen, noodzaak aangepaste woning en onvoldoende voorzieningen lijken belangrijker te zijn naarmate de leeftijd toeneemt. Belangrijke kenmerken voor de woonomgeving gebaseerd op het woonwensenonderzoek: • Het merendeel van de respondenten heeft aangegeven dat de nabijheid van winkelvoorzieningen een belangrijk woonomgevingskenmerk is. Verder wordt veiligheid, de nabijheid van medische voorzieningen en zorgvoorziening en de nabijheid van groenvoorzieningen vaak genoemd. • De kenmerken nabij uitgaansgelegenheden, nabij kinderopvang, nabij recreatiemogelijkheden, hoogwaardige stedenbouw/architectuur en nabij van speelvoorzieningen zijn minder van belang voor de woonomgeving. • Vanaf 31 jaar wordt de nabijheid van groenvoorzieningen als een belangrijk kenmerk gezien voor de woonomgeving. Vooral bij de leeftijdsklasse 61 jaar en ouder is nabijheid van winkelvoorzieningen een belangrijk kenmerk voor de woonomgeving. • De nabijheid van scholen, werk, speelvoorzieningen, sportvoorzieningen, kinderopvang lijkt een minder belangrijk rol te spelen naarmate de leeftijd toeneemt. • De nabijheid van openbaar vervoer, medische en zorgvoorzieningen, nabijheid recreatiemogelijkheden en hoogwaardige stedenbouw architectuur lijkt een belangrijker rol te spelen naarmate de leeftijd toeneemt.

•

Bij alle drie leeftijdsklassen vormt de nabijheid van kinderopvang en uitgaansgelegenheden minst belangrijk voor de woonomgeving.

Belangrijke woningkenmerken gebaseerd op het woonwensenonderzoek: • Het merendeel van de respondenten wenst minimaal twee slaapkamers. • Het merendeel van de respondenten vindt het woningkenmerk garage/eigen parkeerplaats een belangrijk woningkenmerk. Bij de leeftijdsklasse tot en met 30 jaar is dit aandeel het hoogst. Op de tweede plaats wordt duurzame energie besparende elementen maatregelen genoemd. • De minderheid heeft aangepaste woning als belangrijk woningkenmerk aangegeven. • Het woningkenmerk uitbreidingsmogelijkheden van de woning lijkt minder belangrijk te zijn naarmate de leeftijd toeneemt. • Het merendeel van de respondenten kiest voor bouwstijl retro (bouwstijl die teruggrijpt op de eerste decennia van de vorige eeuw (zie hieronder; afbeeldingen bouwstijlen). • Het merendeel van de respondenten heeft geen mening over welke bouwstijl niet wenselijk is binnen de gemeente. Van de bouwstijlen retro, modern en traditioneel wordt modern het meest onwenselijk gezien.


29

Afbeeldingen bouwstijlen Bouwstijl traditioneel

Bouwstijl retro

Bouwstijl modern

Conclusie Conclusie BijBij verhuizing wordt wordt de eigende kern als favoriete zien. Als inwoners inzien. Als inwoners in Sint- Michielsgestel verhuizing eigen kern woonplek als favoriete woonplek SintMichielsgestel wooncarrière willen maken binnen de gemeente wooncarrière willen maken binnen de gemeente (binnen(binnen het eigen dorp) dan kunnen de bovengenoemde het eigen dorp) dan kunnen de bovengenoemde woonwensen voor de woning woonwensen voor de woning en woonomgeving belangrijke inzichten bieden voor de kwalitatieve invulling envan woonomgeving belangrijke inzichten bieden voor de kwalitatieve invulling de woningbehoefte. van de woningbehoefte.

30


4.11

Woningbehoefte per kern

Kern Sint-Michielsgestel Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de kern Sint-Michielsgestel als gewenste woonplek vooral populair is vanaf 51 jaar. Van de alleenstaanden en samenwonenden zonder inwonende kinderen heeft het merendeel Sint-Michielsgestel (en Berlicum) als favoriete woonplek aangegeven. De samenwonenden met kinderen zien Sint-Michielsgestel (en Berlicum) ook als favoriet. De respondenten die geïnteresseerd zijn in een huurwoning, zien Berlicum en Sint-Michielsgestel ook als gewenste woonlocaties. Van de woningtypes is een appartement favoriet, vervolgens de vrijstaande woning en twee-onder-een-kap. De respondenten die Sint-Michielsgestel als gewenste woonlocatie hebben aangegeven, zijn vooral geïnteresseerd in een huurprijs van € 530 tot € 640 en in een koopprijs van € 230.000 tot € 350.000. Den Dungen/Maaskantje Van de respondenten die Den Dungen als favoriete woonlocatie hebben aangegeven is de meerderheid 21-30 jaar. Van de respondenten die Den Dungen als favoriete woonplek hebben aangegeven, is de meerderheid samenwonend zonder inwonende kinderen en de meerderheid is vooral geïnteresseerd in een koopwoning (of bouwkavel). Van de woningtypes is een vrijstaande woning favoriet, vervolgens patiowoning en bouwkavel. De respondenten die Den Dungen als gewenste woonlocatie hebben aangegeven, zijn vooral geïnteresseerd in een huurprijs van € 350 tot € 640 en in een koopprijs van € 230.000 tot € 350.000. Berlicum/Middelrode Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de leeftijdsklassen 21-30 jaar en 61-70 jaar vooral Berlicum zien als favoriete woonlocatie. Van de alleenstaanden en samenwonenden zonder inwonende kinderen heeft het merendeel Berlicum (en Sint-Michielsgestel) als favoriete woonplek aangegeven. De samenwonenden met kinderen zien Berlicum (en Sint-Michielsgestel) ook als favoriet. De respondenten die geïnteresseerd zijn in een huurwoning, zien Berlicum en Sint-Michielsgestel ook als gewenste woonlocaties. De voorkeur voor een koopwoning (of bouwkavel) is het grootst in Berlicum. Van de woningtypes is een vrijstaande woning favoriet, vervolgens appartement en patiowoning. Van de respondenten die geïnteresseerd zijn in een zorg-/ bejaardenwoning heeft het merendeel Berlicum als gewenste locatie aangegeven. De respondenten die Berlicum als gewenste woonlocatie hebben aangegeven, zijn vooral geïnteresseerd in een huurprijs van € 640 tot € 800 en in een koopprijs van € 230.000 tot € 350.000. Van de koopstarters is het merendeel ook geïnteresseerd in Berlicum.

Gemonde Slechts tien respondenten (3%) hebben Gemonde als favoriete woonlocatie aangegeven en slechts negen respondenten komen uit Gemonde (3%). Vanwege het kleine aantal respondenten is het niet mogelijk om uitspraken te doen over de woningbehoefte van deze groep. 4.12

Wensen en realiteit

4.12 Wensen en realiteit

Woningbouwprogramma 2010-2016 Woningbouwprogramma 2010-2016 Het huidige woningbouwprogramma, zoals de gemeente dat heeft opgesteld, Het2016 huidige zoals programma de gemeentebijlage dat heeft tot is alswoningbouwprogramma, volgt (zie voor het volledige 3): opgesteld, tot 2016 is als volgt (zie het volledige programma bijlage 3):

Totalen per categorie Ruimte voor ruimte Koop (grondgebonden) Huur (grondgebonden) Bouwkavels Starterswoningen Startersappartementen Koopappartementen Zorgappartementen koop Zorgappartementen huur Koop grondgebonden senioren Seniorenwoningen grondgebonden Sociale huur Sociale koop/huur Koopappartementen starters Landgoedwoningen Totaal

2010-2016 18 448 16 72 63 10 206 13 36 19 3 71 88 6 13 1082

% 2% 41% 1% 7% 6% 1% 19% 1% 3% 2% 0% 7% 8% 1% 1% 100%

Het is van belang deze categorieën te vergelijken met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek geeft, gevoegd bij de analyse van de bestaande woningmarkt, een beeld van eventuele overschotte tekorten in het programma. Om dit goed te kunnen doen is het noodzakelijk telkens een aantal categor Het is van belang deze categorieën te vergelijken met de uitkomsten van het samen te voegen. Achtereenvolgens is gekeken naar de categorieën woningen, naar de verhouding koo woonwensenonderzoek. Dit geeft, gevoegd bij de analyse van de woningzoekenden bestaande huur en naar het prijsniveau. Omdat het een steekproef onder betreft, moet e woningmarkt, een beeld van eventuele overschotten of tekorten in het cijfers. voorzichtigheid in acht worden genomen bij de interpretatie van de getoonde

programma. Om dit goed te kunnen doen is het noodzakelijk telkens een Woningcategorieën aantal categorieën samen te voegen. Achtereenvolgens is gekeken naar de categorieën woningen, naar de verhouding koop en huur en naar het Voor wat betreft de categorisering komt het woningbouwprogramma (in procenten) in vergelijking to prijsniveau. Omdat het een steekproef onder woningzoekenden betreft, moet uitkomsten van het woonwensenonderzoek (ook in procenten) er als volgt uit te zien. enige voorzichtigheid in acht worden genomen bij de interpretatie van de Wensen in Verschil in % Programma Totalen per categorie 2010-2016 in % % (* getoonde cijfers. Vrijstaand en twee-onder-één-kap Bouwkavels Tussen-/hoekwoningen Appartementen Seniorenwoningen Overig Patiowoningen Totaal

448 72 238 271 21 31 0 1082

41,0 7,0 22,0 25,0 2,0 3,0 0 100

38,4 8,4 5,8 25,7 6,2 4,0 11,5 100

+2,6 -1,4 +16,2 -0,7 -4,2 -1 -11,5

(*) + is overschot en – is tekort


41

31

Sociale huur Sociale koop/huur Koopappartementen starters Landgoedwoningen Totaal

71 88 6 13 1082

7% 8% 1% 1% 100%

het woonwensenonderzoek opgenomen.

Het is van belang deze categorieën te vergelijken met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek. Dit geeft, gevoegd bij de analyse van de bestaande woningmarkt, een beeld van eventuele overschotten of tekorten in het programma. Om dit goed te kunnen doen is het noodzakelijk telkens een aantal categorieën samen te voegen. Achtereenvolgens is gekeken naar de categorieën woningen, naar de verhouding koop en Woningcategorieën huur en naar het prijsniveau. Omdat het een steekproef onder woningzoekenden betreft, moet enige voorzichtigheid in acht worden genomen bij de interpretatie van woningbouwprogramma de getoonde cijfers. Voor wat betreft de categorisering komt het (in

procenten) in vergelijking tot de uitkomsten van het woonwensenonderzoek Woningcategorieën (ook in procenten) er als volgt uit te zien. Voor wat betreft de categorisering komt het woningbouwprogramma (in procenten) in vergelijking tot de uitkomsten van het woonwensenonderzoek (ook in procenten) er als volgt uit te zien. Programma Wensen in Verschil in % Totalen per categorie 2010-2016 in % % (*) 38,4 +2,6 Vrijstaand en twee-onder-één-kap 448 41,0 8,4 -1,4 Bouwkavels 72 7,0 5,8 +16,2 Tussen-/hoekwoningen 238 22,0 25,7 -0,7 Appartementen 271 25,0 6,2 -4,2 Seniorenwoningen 21 2,0 4,0 -1 Overig 31 3,0 11,5 -11,5 Patiowoningen 0 0 100 Totaal 1082 100 (*) + is overschot en – is tekort

41

Voor een goed vergelijk zijn alle vormen appartementen samengevoegd, zijn seniorenwoningen samengevoegd, zijn is ervan uitgegaan dat grondgebonden koop vooral zal bestaan uit vrijstaand en twee-onder-één-kapwoningen en dat huur, sociale huur en sociale koop vooral tussenen hoekwoningen zullen zijn. Verder is ervan uitgegaan dat overige woningen vooral Ruimte voor Ruimte en landgoedwoningen zullen zijn. Patiowoningen zijn niet onderscheiden in de programmering, maar wel in het woonwensenonderzoek opgenomen. Uit het vergelijk tussen het programma en het woonwensenonderzoek blijkt dat het aandeel vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen redelijk overeen komt. Dit geldt ook voor het aandeel bouwkavels en overige woningen. Appartementen worden ook gebouwd in een gelijk percentage als blijkt uit de woonwensen, zij het dat dit mede afhankelijk is van de vraag hoeveel appartementen ook geschikt worden gemaakt voor senioren. In deze groep is namelijk de vraag groter dan het programma. De in hoofdstuk 3 weergegeven tabel “Ontwikkeling berekende leeftijds¬opbouw Sint-Michielsgestel (in procenten)” laat zien dat de in 2010 sterk vertegenwoordigde groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de categorie 65+ waardoor de bevolking verder vergrijst. Dit betekent dat ook de vraag naar het bijbehorende segment woningen verder zal toenemen. Dit leidt tot de conclusie dat hier een tekort dreigt. Dit geldt temeer daar het merendeel van de koopstarters ook een appartement wenst. Conclusie is dat ofwel het aandeel appartementen verder omhoog moet en een aanzienlijk deel levensloopbestendig moet worden gerealiseerd, ofwel langs andere weg – bijvoorbeeld met patiowoningen – voorzien moet worden in seniorenhuisvesting.

32

Uit het vergelijk tussen het programma en het woonwensenonderzoek blijkt dat het aandeel vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen redelijk overeen komt. Dit geldt ook voor het aandeel bouwkavels en overige woningen. Appartementen worden ook gebouwd in een gelijk percentage als blijkt uit de woonwensen, zij het dat dit mede afhankelijk is van de vraag hoeveel appartementen ook geschikt worden gemaakt voor senioren. In deze groep is namelijk de vraag groter dan het programma. De in hoofdstuk 3 weergegeven tabel “Ontwikkeling berekende leeftijdsopbouw Sint-Michielsgestel (in procenten)” laat zien Verder hetvertegenwoordigde woonwensenonderzoek dat patiowoningen populair zijn. dat de inblijkt 2010 uit sterk groep van 45-64 jaar zal doorschuiven naar de categorie 65+ waardoor de bevolking verder vergrijst. Dit betekent dat ook de vraag naar het bijbehorende segment Hierop wordt nog onvoldoende ingespeeld. Opvallend is ook het overschot woningen verder zal toenemen. Dit leidt tot de conclusie dat hier een tekort dreigt. Dit geldt temeer daar in het aandeel tussenen hoekwoningen. Hier is ofwel een verschuiving nodig het merendeel van de koopstarters ook een appartement wenst. Conclusie is dat ofwel het aandeel naar andere woningcategorieën, patiowoningen. kwaliteitsslag moet worden appartementen verder omhoog moet zoals en een aanzienlijk deelEen levensloopbestendig gerealiseerd, ofwel langs andere weg – bijvoorbeeld met patiowoningen voorzien het moet worden in kan ook invloed hebben: aandacht voor bouwstijl en woonmilieu– kunnen seniorenhuisvesting.

segment tussenen hoekwoningen aantrekkelijker maken dan ze nu (kennelijk)

zijn. Het woningtype tussenwoning/¬hoekwoning is overigens welzijn. populair bij wordt nog Verder blijkt uit het woonwensenonderzoek dat patiowoningen populair Hierop onvoldoende ingespeeld. Opvallend is ook het overschot in het aandeel tussenen hoekwoningen. Hier is de koopstarters. ofwel een verschuiving nodig naar andere woningcategorieën, zoals patiowoningen. Een kwaliteitsslag kan ook invloed hebben: aandacht voor bouwstijl en woonmilieu kunnen het segment tussenen hoekwoningen aantrekkelijker maken dan ze nu (kennelijk) zijn. Het woningtype tussenwoning/Verhouding koop-huur hoekwoning is overigens wel populair bij de koopstarters. Wanneer de verhouding tussen koop- en huurwoningen wordt bezien, komt de vergelijking Verhouding koop-huur tussen het woningbouwprogramma en het woonwensenonderzoek er als volgt uit te zien.

Wanneer de verhouding tussen koop- en huurwoningen wordt bezien, komt de vergelijking tussen het woningbouwprogramma en het woonwensenonderzoek er als volgt uit te zien. Totalen per categorie Koop of bouwkavel Huur Sociale koop/huur Geen voorkeur Totaal

2010-2016

871 123 88 0 1082

Programma in % 81,0 11,0 8,0 0 100

Wensen in % 70,6 15,9 0 13,5 100

Uit deze vergelijking blijkt dat het aandeel koopwoningen iets hoger en het aandeel huurwoningen iets lager ligt dan de behoefte. Het is hierbij van belang ook te kijken naar de ontwikkelingen op de markt. Zoals eerder is aangegeven mogelijkkoopwoningen het aantal huurwoningen afnemen Uit deze vergelijking blijktzal datimmers het aandeel iets hoger en hetals gevolg van Europese regelgeving. Kortom, de behoefte naar huurwoningen groeit, maar het aandeel dat mag huren aandeel huurwoningen iets ligt dan de behoefte. Het is hierbij neemt van belang wordt kleiner. Ook de omvang vanlager de woningvoorraad goedkope koopwoningen steeds verder af. De van naar de groep met een inkomen neemt naar verwachting op de korte termijn ookomvang te kijken de huishoudens ontwikkelingen oplaag de markt.

Zoals eerder is aangegeven zal immers mogelijk het aantal huurwoningen afnemen als gevolg van Europese regelgeving. 42 Kortom, de behoefte naar huurwoningen groeit, maar het aandeel dat mag huren wordt kleiner. Ook de omvang van de woningvoorraad goedkope koopwoningen neemt steeds verder af. De omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen neemt naar verwachting op de korte termijn echter niet af (RIGO, 2010). Daardoor hebben huishoudens met een laag inkomen steeds minder keuze op de woningmarkt. Als het aandeel huurwoningen niet omhoog kan vanwege de inkomensgrens, zal anderszins voorzien moeten worden in goedkope (koop)woningen. Ook door te schuiven in de categorie sociale koop/huur kan wellicht nog op worden ingespeeld op de gesignaleerde ontwikkelingen. Ook door flexibeler om te gaan met eigendomsverhouding in bouwprogramma’s kunnen projecten mogelijk toch doorgang vinden. Overleg met de woningcorporaties hierover is nodig.


4.13 Conclusie De doelgroepen starters/jongeren, senioren en huishoudens met een beperkt inkomen vormen belangrijke doelgroepen binnen de gemeente. Uit het in het kader van deze woonvisie uitgevoerde woonwensenonderzoek komen de woonwensen van deze doelgroepen voldoende naar voren om hiervoor beleid op te stellen.

33

V

Beleid en programma

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de vraag beantwoord hoe de gemeente SintMichielsgestel om moet gaan met de woningmarkt en beleid kan formuleren op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse. Binnen de aanpassing van de bestaande woningvoorraad en het vernieuwen van delen daarvan zal in dit hoofdstuk aandacht geschonken worden aan regionale afstemming, gewenste woningbouwcapaciteit, koop- en huursector, specifieke doelgroepen, duurzaamheid en groene kwaliteit. Per thema worden de speerpunten en maatregelen op een rij gezet. In het huidige woningbouwprogramma - dat voor een groot deel al vastligt moet zoveel mogelijk rekening worden gehouden met deze maatregelen. Het huidige woningbouwprogramma is te vinden in bijlage 3. Deze woningbouwprogramma loopt tot 2016. Aangegeven zal worden in hoeverre bijsturing noodzakelijk is. 5.2

Regionale afstemming

Er moet tijdig ingespeeld worden op de krimp van de bevolking en het aantal huishoudens. Regionale afstemming is vereist om realistische toekomstige bouwopgaves te realiseren. Verder is het van belang de omslag te maken van kwantiteit naar kwaliteit.

Het versterkt de concurrentie tussen gemeenten en tussen regio’s en kan leiden tot onrendabele ruimtelijke investeringen en onomkeerbare ruimtelijke ontwikkelingen, zoals regionale leegstand. In veel Brabantse gemeenten is inmiddels het besef doorgedrongen dat de groei van de bevolking en het aantal huishoudens de komende jaren verder zal teruglopen. Er is meer bewustzijn ontstaan om uit te gaan van een realistische woningbouwplanning, mede gericht op toekomstige bevolkingskrimp. Zo is regionale afstemming vereist om realistische toekomstige bouwopgaves te realiseren. Regionale samenwerking is essentieel om onderlinge concurrentie tussen gemeenten, desinvesteringen en leegstand te voorkomen. Tegen de demografische behoefte inbouwen en in concurrentie gaan met andere gemeenten, wordt sterk ontraden. Om de afstemming vorm te geven wordt zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau regelmatig overleg gevoerd met de provincie en omliggende regiogemeenten. Een andere belangrijk speerpunt is het maken van de omslag van kwantiteit naar kwaliteit. Zo kan de kwaliteit van de woningvoorraad versterkt worden door woningen ingrijpend te renoveren of uit te breiden. Verder moet de bestaande woningvoorraad goed onderhouden en aangepast worden aan de eisen van deze tijd.

In veel Brabantse gemeenten zal zoals gezegd bevolkingsgroei omslaan in bevolkingskrimp en daardoor zal de groei van de woningbehoefte op lange termijn afnemen. Er zal nog steeds een bouwopgave ontstaan, want het aantal huishoudens groeit immers nog sterk. Vaak is de (eerste) reactie op een verminderde groei, een strategie waarbij meer woningen, aantrekkelijke woonmilieus en nieuwe bedrijvigheid moeten zorgen voor meer inwoners en meer werkgelegenheid. Dit soort strategieën werken contraproductief.

34


5.3

Gewenste woningbouwcapaciteit 2010-2025

5.4 Koop

In een landelijke regio als Sint-Michielsgestel moet het bouwen voor de eigen behoefte (natuurlijke bevolkingsgroei) het uitgangspunt zijn. Om gelijk op te kunnen bouwen met de natuurlijke bevolkingsontwikkeling zal het huidige woningbouwprogramma gefaseerd worden uitgevoerd (tot 2025). Monitoring en inspelen op de vraag zijn van groot belang.

Voor de koopsector is een maatregelenpakket samengesteld, waarmee ingespeeld wordt op de behoeften van specifieke doelgroepen èn doorstroming alsook de wens duurzaam te ontwikkelen. De gemeente zet in op het realiseren van een voldoende aantal goedkope en middeldure koopwoningen, zodat ten minste aan de vraag wordt voldaan.

Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven betekent uitgaan van het trendscenario een daling van de bevolking. Dit is ongewenst, omdat het een onevenwichtige bevolkingsopbouw tot gevolg heeft, hetgeen het moeilijk maakt allerlei voorzieningen en verenigingen in stand te houden. Daarom wordt minimaal uitgegaan van het scenario migratiesaldo=0, wat betekent dat het bouwen voor de eigen bevolking leidraad is. Zodoende kan gebouwd worden voor de eigen groei en kunnen jongeren uit de gemeente in beginsel terecht voor een woning.

De voorgestelde maatregelen in de koopsector zijn: • In de koopsector moet het nieuwbouwprogramma vooral gericht zijn op starters en senioren. Het realiseren van een minimum aantal goedkope en voldoende middeldure koopwoningen is van belang. • Bij nieuwbouw moet in de marktsector levensloopbestendigheid gestimuleerd worden, zoals de mogelijkheden tot nultredenwoningen bevorderen. • De doorstroming van huurders naar de koopsector moet gestimuleerd worden. Het gaat hier om de bouw van goedkope betaalbare woningen. Er is namelijk een tekort aan goedkope koopwoningen, met name voor koopstarters. Voor veel huishoudens is daarom de stap van de huur- naar de koopsector moeilijk. • Het realiseren van middeldure koopwoningen is van belang. Hierdoor komen woningen in de bestaande voorraad vrij. Naast de behoefte van starters komen ook de behoeften tegemoet van senioren en van de middengroep van huishoudens die een stap in hun wooncarrière wil zetten. • De bouw van duurdere koopappartementen moet getemporiseerd worden. Inmiddels blijkt dat de markt voor deze appartementen verzadigd is. Zo blijkt dat er voor Berlicum teveel koopappartementen zijn gepland. • Het toepassen van duurzaamheidsprincipes is van belang, zowel in bestaande situaties als in nieuwbouw. • Het inschrijfbeleid zal worden heroverwogen. Op dit moment hanteert de gemeente een beleid waarbij men zich kan inschrijven voor een nieuwbouwkoopwoning of kavel. Wanneer er een project op de markt komt, dan hebben mensen die zich hebben ingeschreven vier weken de tijd om op een woning of kavel te reageren. Des te langer men staat ingeschreven, des te groter de kans dat men in aanmerking komt.

De behoefte op basis van migratiesaldo=0 (608-730 woningen) omvat een beduidend lager aantal woningen dan waarvan in Zieners was uitgegaan (1800), maar ook lager dan het oorspronkelijke woningbouwprogramma van de gemeente tot 2015, dat circa 1.100 woningen groot is (waarvan 950 harde en 150 zachte plannen). Dit woningbouwprogramma, dat dus tot 2025 ruim voldoende is om te kunnen bouwen voor de eigen bevolking, zal daarom zodanig worden getemporiseerd dat deze in de praktijk gefaseerd zal worden uitgevoerd tot 2025. Daarbij wordt geaccepteerd dat de eventuele overmaat – die nog resteert na vermindering van het daadwerkelijk gebouwde aantal woningen als gevolg van planuitval en vertraging - dan voor de regio/’s-Hertogenbosch beschikbaar komt. Van belang hierbij is dat Den Dungen in de provinciale structuurvisie is aangewezen als “stedelijk concentratiegebied” en daarmee als kern waar eventueel voor de regio/’s-Hertogenbosch gebouwd zou mogen worden. Het ligt daarmee vooralsnog voor de hand dat indien meer woningbouwlocaties nodig mochten zijn, deze hier te realiseren. Indien Den Dungen om welke reden dan ook minder geschikt blijkt, is in het kader van de structuurvisie gekeken naar alternatieve ontwikkelingsscenario’s. Bouwen voor leegstand moet hoe dan ook worden voorkomen. Aantrekkelijke woningen en een attractieve woonomgeving kunnen daarvoor zorgen. Verder zal periodiek gemonitord moeten worden om de ontwikkeling van de vraag te volgen en hierop in te kunnen spelen door het programma in aantallen, typologie en/of woonmilieu bij te stellen.


35

5.5 Huur

huishoudens naar (nieuwe) nultredenwoningen. • Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om bestaande vrij Ook voor de huursector is een maatregelenpakket samengesteld, waarmee in komende koopwoningen te verbouwen naar de maatschappelijke gespeeld wordt op de behoeften van specifieke doelgroepen èn doorstroming behoeften. Naar aanleiding van de ingediende motie “verbouwen voor alsook de wens duurzaam te ontwikkelen. De gemeente zet in op het realise eigen behoefte” is in de ontwerp-woonvisie aangegeven dat onder ren van middeldure huurwoningen. zoek zou worden gedaan naar de mogelijkheden om bestaande vrij komende koopwoningen te verbouwen naar de maatschappelijke De voorgestelde maatregelen in de huursector zijn: behoeften. Inmiddels is dit onderzocht: er is gesproken met • In de huursector richt het nieuwbouwprogramma zich vooral op notarisen, makelaars, corporaties en ontwikkelaars. Het verbouwen starters en senioren. voor eigen behoefte kan weliswaar juridisch mogelijk worden • De nieuwbouw in de huursector moet de doorstroming bevorderen. gemaakt, maar alle partijen zijn het erover eens dat het meer kosten De bestaande woningvoorraad wordt dan vrijgemaakt voor met zich meebrengt dan opbrengsten. Ook is door de partijen bijvoorbeeld starters. aangegeven dat áls dit een interessante markt was geweest, dit al op • In de huursector is het levensloopbestendig maken van huurwoningen grote schaal door ontwikkelaars of particuliere beleggers zou cruciaal. zijn opgepakt. • Een belangrijk deel van de nieuwbouw in de huursector richt zich op de behoeften van senioren, zoals het realiseren van 5.7 Huishoudens met een beperkt inkomen grondgebonden (duurdere) huurappartementen. • Er worden meer nultredenwoningen gebouwd voor senioren, zowel De sociale sector moet meer toegespitst worden op die mensen, die geen gestapelde als grondgebonden gelijkvloerse nultredenwoningen. alternatieven hebben. Het bieden van ondersteuning aan degenen die niet • Het toepassen van duurzaamheidsprincipes is van belang, zowel in direct toegang hebben tot de koopmarkt is van groot belang. Deze groep heeft bestaande situaties als in nieuwbouw. bij de inwerkingtreding van de Europese beschikking extra aandacht nodig. • Het realiseren van nieuwe woon/zorgcombinaties is noodzakelijk, De gemeente zet in op het realiseren van goedkope tot middeldure huur- en vooral in de huursector. koopwoningen. Verder wordt de doelstelling achter het uitgangspunt 30% huur en 70% koop – namelijk het zorgen voor voldoende betaalbare woningen 5.6 Bestaande woningvoorraad – gehandhaafd. Dit uitgangspunt wordt nu omgezet naar het uitgangspunt 30% sociale en 70% commerciële woningbouw omdat dit beter aansluit bij de De maatregelen voor de bestaande voorraad zijn gericht op het verhogen van huidige praktijk en de genoemde doelstelling beter kan verwezenlijken. de woonkwaliteit. Het verhogen van de woonkwaliteit is temeer belangrijk, daar de woningmarkt op slot zit. De gemeente Sint-Michielsgestel kent een beperkt aantal huurwoningen (20%) en de omvang van de betaalbare koopwoningvoorraad is beperkt. Daarom De voorgestelde maatregelen ten aanzien van de bestaande huur en koopwois het belangrijk aandacht te schenken aan kwetsbare doelgroepen, zoals ningen zijn als volgt: huishoudens met een beperkt inkomen. De voormalige woonvisie ging daarom • Herstructurering van bestaande woonwijken in Sint-Michielsgestel is uit van de verhouding 30% huur- en 70% koopwoningen. Om beter aan te moeilijk omdat er weinig wijken in bezit zijn bij woningcorporaties. Te sluiten op het beginsel dat er voldoende voor de huishoudens met een beperkt gelijkertijd blijkt uit het onderzoek dat senioren in zijn/haar woning inkomen moet worden gebouwd, wordt nu het uitgangspunt 30% sociale wil blijven. Daarom moet gestimuleerd worden de kwaliteit van de en 70% commerciële woningbouw gehanteerd. Het sociale segment bestaat bestaande woningen te verhogen. immers uit sociale huurwoningen, maar (voor de doelgroep) ook uit sociale • In bestaande situaties moeten duurzaamheidsprincipes toegepast koopwoningen en woningen die worden aangeboden met een Maatschappelijk worden. Gebonden Eigendom constructie (MGE), terwijl er ook dure huurwoningen • Het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad moet worden aangeboden. Ook ontstaat met dit onderscheid een concreter gestimuleerd worden. handvat voor toekomstige afspraken met ontwikkelaars met betrekking tot • Het vrijmaken van bestaande huurwoningen is belangrijk voor starten woningprijzen. de huishoudens, bijvoorbeeld door middel van doorstroming oudere

36


Wel moet aandacht zijn voor het volgende. Door de Europese regelgeving komt de verhouding tussen koop en huur onder druk te staan waardoor de woonconsumenten met een jaarinkomen tussen de € 33.614 en € 38.000 tussen wal en schip vallen. Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een huurwoning en te weinig om een eigen woning te kunnen kopen en te onderhouden. Voor deze huishoudens is in de regio ook weinig aanbod op de particuliere- en koopwoningmarkt. Hierdoor dreigt een grote groep mensen buiten de boot te vallen en in de problemen te komen bij het vinden van passende woonruimte. Bovendien gaan de huishoudens in deze inkomensgroep die nu al huren, op korte termijn waarschijnlijk niet verhuizen. Daardoor zal de druk op de onderkant van de woningmarkt toenemen en zal de doorstroming in de huursector stagneren. Woningcorporaties zullen gezien de Europese regelgeving mogelijk huurwoningen willen afstoten. De gemeente wil daarom garanderen dat voorzien wordt in voldoende woningen voor deze groep. Dit betekent dat dan voldoende goedkope (sociale) koopwoningen gebouwd moeten worden en dat (het handhaven van) een minimum aantal (betaalbare) huurwoningen in de prestatieafspraken wordt vastgelegd. 5.8

Midden en hogere inkomens

De huishoudens met midden en hogere inkomens moeten in de gemeente kunnen blijven wonen. De gemeente zet in op de realisatie van voldoende middeldure koopwoningen. Het realiseren van middeldure koopwoningen is van belang voor de doorstroming. Hierdoor komen woningen in de bestaande voorraad vrij. Naast de behoefte van starters komen ook de behoeften tegemoet van senioren en van de middengroep van huishoudens die een stap in hun wooncarrière wil zetten. Huishoudens met hoge inkomens verkeren in de positie waarin zij makkelijker aan hun voorkeuren tegemoet kunnen komen in de gemeente. De aanbodzijde van de markt (de kwaliteit van beschikbare woningen) is voor rijke huishoudens meer sturend in hun woningkeuze dan de vraagzijde (de mogelijkheden van het huishouden). Als deze huishoudens naar andere woningen willen verhuizen dan is het van belang dat zij in de gemeente kunnen blijven wonen. 5.9

Starters/jonge huishoudens

Het nadrukkelijker neerzetten van jongeren/starters als doelgroep van beleid is erop gericht om een evenwichtige bevolkingsopbouw te creëren/handhaven. De gemeente zet in op het realiseren van goedkope starterswoningen in de huur- en koopsector. De voorgestelde maatregelen om aan de behoefte van starters/jonge

huishoudens tegemoet te komen zijn: • Het realiseren van (goedkope) starterswoningen in de huursector is van belang om de kansen vooral voor alleenstaande starters te vergroten. Starters slagen er vaak niet in om een passende woning te vinden in hun eigen woonplaats en vertrekken daarom naar de centrumgemeenten, zoals ’s-Hertogenbosch, waar meer betaalbare huurwoningen staan. • Vooral voor startende tweepersoonshuishoudens worden de kansen vergroot door het realiseren van (goedkope) starterswoningen in de koopsector. Koopstarters kunnen namelijk de stap van een huurwoning naar een koopwoning moeilijk maken. Ze hebben moeite om een betaalbare woning te vinden in de gemeente en velen vertrekken daarom naar de centrumgemeenten, zoals ’s-Hertogenbosch, waar meer betaalbare koopwoningen staan. • Het bevorderen van de doorstroming is belangrijk zodat de kansen voor starters groter wordt om in de gemeente te vestigen. Hier kan gedacht worden aan de realisatie van bijvoorbeeld (grondgebonden) nultredenwoningen voor ouderen zodat hun huizen vrijkomen voor jongeren/starters. Veel ouderen blijven namelijk in hun huizen wonen, waardoor er geen woningen vrijkomen voor jonge gezinnen en starters. • Het toepassen van duurzaamheidsprincipes bij het realiseren van betaalbare huur- of koopwoningen is van belang zodat de woningen aantrekkelijker zijn voor de doelgroep jongeren/starters (de toekomstige jonge gezinnen). 5.10 Senioren De doelgroep senioren is zo divers, dat het woningaanbod voor deze groep ook divers moet zijn. De gemeente zet in op het realiseren van grondgebonden woningen en appartementen, met name in de huursector en zeker ook in de wat duurdere segmenten. Het creëren van een aantrekkelijk aanbod voor deze groep kan een positief effect hebben op de totale doorstroming binnen de gemeente. De voorgestelde maatregelen om aan de behoefte van senioren tegemoet te komen zijn: • Het realiseren van grondgebonden woningen en appartementen, met name in de huursector en zeker ook in de wat duurdere segmenten, is van belang. • Gerichter bouwen voor senioren is cruciaal. Eigenschappen als leeftijd en gezondheid geven binnen deze groep op individueel niveau de doorslag of men kiest voor een gelijkvloerse woning of wil (blijven) wonen in een eengezinswoning.


37

• • • • •

De komende jaren moet de nadruk meer liggen op de bouw van levensloopgeschikte, grondgebonden woningen, zoals de patiowoning. Het is van belang op te merken dat aan de met de vergrijzing toenemende vraag naar nultredenwoningen niet alleen in ‘gestapelde vorm’ hoeft te worden voldaan. Kijkend naar de behoefte van senioren gaat de aandacht niet alleen uit naar individuele huisvesting (grondgebonden of gestapeld), maar ook naar nieuwere woonvormen als groepswonen, mantelzorgwoningen, et cetera. Het streven is erop gericht om senioren in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De meeste senioren willen namelijk zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen die vaak de eigen (eengezins)woning betreft. Aan senioren moet de mogelijkheid geboden worden om te wonen in hun eigen dorp en waar mogelijk zo dicht mogelijk bij de voorzieningen in dat dorp, zodat zij langer in de eigen vertrouwde woning en buurt blijven wonen met behoud van het sociale netwerk in de buurt. Door passend aanbod voor ouderen aan te bieden, komt er aan de bovenkant van de woningmarkt aanbod vrij. Hierdoor kunnen andere huishoudens doorstromen. Het realiseren van geschikte woningen voor senioren is daarom cruciaal, zeker voor starters, omdat de betaalbare woningen dan vrij komen.

5.11 Zorgbehoevenden Voor zorgbehoevenden is het maken van nieuwe woon/zorgcombinaties noodzakelijk. Door de voortschrijdende vergrijzing zal er de komende jaren ook veel aandacht moeten zijn voor het wonen in combinatie met het verlenen van zorg en welzijnsdiensten. Het gaat om het aanbieden van een palet aan mogelijkheden zoals nultredenwoningen, woon/zorgcombinaties, maar ook nieuwe woonvormen. De voorgestelde maatregelen om aan de behoefte van zorgbehoevenden tegemoet te komen zijn: • De gemeente zet in op het bouwen van geschikte woningen die toe gankelijk zijn voor minder validen. Zo komen voor starters betaalbare woningen vrij als voor zorgbehoevenden geschikte woningen gerealiseerd worden. • Het realiseren van nieuwe woon/zorgcombinaties is noodzakelijk, vooral in de huursector. Hierbij kan gedacht worden aan verschillende woonvormen van een woonzorgzone, zoals nultredenwoningen, levensloopgeschikte woningen, verzorgd wonen, luxe serviceflats, beschermd wonen en intramuraal wonen.

38

• Wanneer een nieuw zorgpunt gerealiseerd moet worden, is het goed om aansluiting te zoeken bij bestaande ontmoetingsplekken. Een woonzorgzone bouwen rondom een bestaande zorginstelling of zorgsteunpunt met 24-uurs zorg is gemakkelijker dan het ontwikkelen van een nieuwe. • In de meeste bestemmingsplannen is een regeling opgenomen die het toestaat bijgebouwen tijdelijk te bewonen ten behoeve van de mantelzorg. 5.12

Overige doelgroepen

Er zijn altijd groepen die op eigen kracht geen plek kunnen krijgen op de woningmarkt, of die door een specifieke vraag niet passen in het reguliere aanbod. De gemeente moet rekening houden met bijvoorbeeld woonwagenbewoners, tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten en statushouders. Woonwagenbewoners Een doelgroep waarmee de gemeente rekening wil houden zijn de woonwagenbewoners aan het Spreeuwenbos in de kern Sint-Michielsgestel. De woonwagens zijn in juli 2008 in eigendom overgedragen aan woningcorporatie Huis & Erf. Tijdens het regulier overleg met Huis & Erf wordt hier aandacht aan besteed. In elk geval heeft de gemeente niet de intentie deze locatie op te heffen. Tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten Steeds meer bedrijven in de provincie Noord-Brabant maken gebruik van tijdelijke werknemers om te kunnen voorzien in de tijdelijke – of soms structurele – behoefte aan arbeidscapaciteit. Voor deze mensen moet tijdelijk huisvesting beschikbaar zijn, liefst op korte afstand van de werkplek. Het bedrijfsmatig huisvesten van personen binnen de woonkernen kan ertoe leiden dat de sociale cohesie binnen de woonkernen op de proef wordt gesteld. De samenstelling van de groep gebruikers van een logiesverblijf verandert voortdurend, waardoor er geen band met het dorp en de omgeving wordt opgebouwd. Mochten zij zich vestigen in de woonkernen dan is het van belang dat de huisvesting plaatsvindt onder redelijke omstandigheden. Onderzocht wordt in hoeverre het noodzakelijk is dat hier apart beleid voor wordt opgesteld. In de Uitvoeringsnota Wonen wordt hier verder op ingegaan. Statushouders Statushouders zijn vluchtelingen die in Nederland een verblijfsvergunning hebben gekregen. Zij hebben recht op goede woonruimte. De gemeente is op grond van de Huisvestingswet verplicht om een vastgesteld aantal statushouders te huisvesten. Tussen de gemeente en de woningcorporaties moeten afspraken gemaakt worden over de huisvesting van statushouders.


5.13

Woonkwaliteit: duurzaam en groen

5.14

De gemeente zorgt voor kaders die de ambitie van de gemeente ondersteunt om toekomst-bestendigde woningen van een hoge kwaliteit te realiseren voor haar inwoners; daarin past energiebesparing en -opwekking. Naast duurzaamheid, onderscheidt de gemeente Sint-Michielsgestel zich in de landelijke en groene uitstraling. De gemeente zet in op duurzame energie en energiebesparing in gebouwen. De kracht van duurzaam bouwen ligt in het ontwerp. Bij de inrichting van de openbare ruimte worden zoveel mogelijk duurzame materialen toegepast, ook als hierdoor de investeringskosten hoger zijn. Dit betekent lage woonlasten en een hoog wooncomfort. Bovendien is het verstandig om actief beleid te voeren voor het stimuleren van zonne-energie door uitbreidingsplannen zongericht te verkavelen en bij inrichting van gebieden rekening te houden met schaduwwerking. Bij het bouwen van nieuwe woningen alsmede het opwaarderen van bestaande woningen is energiebesparing zowel in bouwschil als installatie van groot belang. De gemeente doet dit door eisen te stellen bij de planvorming van bouwlocaties en afspraken te maken over de kwaliteit die wordt opgeleverd. Ook als deze voorloopt op het wettelijke niveau. Verder is het van belang te blijven investeren in de groene kwaliteit van de dorpen. Dit betekent dat in de toekomst niet elk groenperceel dient te worden volgebouwd, maar ook dat het inrichting- en beheerniveau van de woonomgeving niet te laag mag zijn. Nieuwe bewoning kan soms worden toegelaten in ruil voor de aanleg of versterking van natuur, landschap en ecologie. Dit wordt ook wel de zogenaamde “rood voor groen” constructie genoemd. Met de grondopbrengst van de nieuw te bouwen woningen moet bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe bospercelen of de ontwikkeling van (een deel van) het beekdal worden bekostigd. Een andere vorm waarin nieuwe bewoning kan worden toegestaan is het “ruimte voor ruimte” principe. Ter compensatie van de sloop van leegstaande stallen mag ter plaatse of elders woningbouw plaats vinden. Het landschap wordt op deze wijze kleinschalig, stukje bij beetje en langs organische weg verder verfraaid.

Beleid en programma per kern

De dorpen zijn zo ingericht dat verschillende doelgroepen met veel plezier in Sint-Michielsgestel kunnen wonen. Er moet gestreefd worden naar een goede mix van leeftijdsgroepen en woningen. De inwoners in Sint-Michielsgestel moeten hun wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Het doelgroepenbeleid richt zich vooral op starters/jongeren en het grote aandeel oudere huishoudens. Aan ouderen moet de mogelijkheid geboden worden om te wonen in hun eigen dorp en waar mogelijk zo dicht mogelijk bij de voorzieningen in dat dorp, zodat zij langer in de eigen vertrouwde woning en buurt blijven wonen met behoud van het sociale netwerk in de buurt. Er is een relatief overschot aan geplande woningen in Sint-Michielsgestel, Den Dungen/Maaskantje en Berlicum. Het is verstandig om het woningbouwprogramma met name voor deze kernen te temporiseren. Er is een relatief tekort aan geplande woningen in Middelrode en Gemonde. Deze kernen liggen nabij respectievelijk Berlicum en Sint-Michielsgestel. Het is dus niet noodzakelijk het tekort hier aan te vullen. Mogelijk kunnen de zogenaamde “rood voor groen” en “ruimte voor ruimte” woningen ook het tekort enigszins aanvullen. Op de lange termijn is Den Dungen aangewezen als stedelijk concentratiegebied. Het ligt daarmee voor de hand dat indien meer woningbouwlocaties nodig mochten zijn, deze hier te realiseren is. Het zwaartepunt van het programma ligt ook in Den Dungen/Maaskantje. Indien Den Dungen om welke reden dan ook minder geschikt blijkt, is in het kader van de structuurvisie gekeken naar alternatieve ontwikkelingsscenario’s.

De wensen voor de plek van de woning kenmerken zich door een goede ligging ten opzichte van voorzieningen voor dagelijkse boodschappen, zorgvoorzieningen en voldoende groen. De gemeente staat ook voor een veilige woonomgeving. De openbare verlichting moet bijdragen aan een sociaal veilige, verkeersveilige en leefbare situatie in combinatie met het milieu. Een sociaal veilige omgeving is een omgeving waar men zich zonder direct gevoel voor dreiging of gevaar kan bewegen. Verder wordt energiebewustzijn bij de inwoners van Sint-Michielsgestel gestimuleerd.


39

VI

Van programma naar uitvoering

Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van intensivering en uitbreiding van (bestuurlijk) overleg. Zo wordt na de zomer van 2011 gestart met een bestuurlijk overleg “wonen, welzijn en zorg”.

6.1 Inleiding

De woonvisie geeft de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente Sint-Michielsgestel in hoofdlijnen weer. In dit hoofdstuk is aangegeven welke afspraken gemaakt moeten worden om de woonvisie uit te voeren. Centraal daarbij staat de opvatting van de rol van de verschillende partijen en de daarbij noodzakelijke samenwerking in het uitvoeringsproces, met bijzondere aandacht voor monitoring. 6.2

Intensivering van samenwerking

De uitvoering van de woonvisie wordt steeds meer bepaald door een maatschappelijk krachtenveld waarin de gemeente slechts één van de spelers is. Het is niet mogelijk veranderingen geheel op eigen kracht en op eigen initiatief tot stand te brengen. De kwaliteit van dienstverlening moet worden gezocht in een intensivering van de samenwerking met alle samenwerkingspartners. De gemeente Sint-Michielsgestel stimuleert, faciliteert en creëert de voorwaarden waardoor partners optimaal kunnen werken aan het realiseren van de gemeentelijke visie en doelen. Samenwerking met bewoners, woningcorporaties, marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers), zorgen welzijnsinstellingen is essentieel. Een goede samenwerking tussen de gemeente en de andere partijen vergt een open relatie gebaseerd op vertrouwen, een goede communicatie en wederzijdse informatie. De gemeente onderhoudt voortdurend haar relatie met de plaatselijke ondernemers, maatschappelijke partners, gelijkgestemde regiogemeenten en met haar eigen inwoners. Waar nodig wordt de communicatie versterkt met de partners van de gemeente.

40

De woningcorporaties zijn de natuurlijke partners van de gemeente. De gemeente en woningcorporaties hebben deels dezelfde belangen, voeren een aantal volkshuisvestelijke taken gezamenlijk uit en overleggen structureel op bestuurlijk en ambtelijk niveau met elkaar over het wonen. Naast de woningcorporaties realiseren marktpartijen een flink deel van de woningproductie. Met de zorgen welzijnsinstellingen dienen ook concrete uitvoeringsafspraken te worden gemaakt over de ontwikkeling van woonservicewijken. Verder is communicatie en interactie met de inwoners belangrijker geworden. Burgerparticipatie krijgt steeds meer het karakter van ‘co-creatie’. Bewoners(-organisaties) staan centraal in het woonbeleid: zij weten als geen ander wat beter kan en nodig is in hun wijk. Dit is een van de redenen dat in het kader van deze woonvisie een enquête is gehouden. Bovendien vraagt de ontwikkeling van inbreidingslocaties om een goed samenspel met de bewoners. 6.3 Prestatieafspraken Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het lokale beleid. De keuzes in het woonbeleid zijn neergelegd in deze woonvisie, zodat anderen hier rekening mee kunnen houden. Corporaties werken met de gemeente samen aan de uitvoering van het woonbeleid. Via een contract moeten gemeenten en corporaties vanuit de hier geformuleerde uitgangssituatie samen tot reële afspraken komen over de planning van herstructurering en nieuwbouw. Door prestatieafspraken te maken wordt de betrokkenheid van de corporaties bij de uitvoering van het woonbeleid bekrachtigd.


De gemeente werkt met GPR als richtlijn en stelt op basis van dit systeem eisen die aansluiten bij de omringende gemeenten. Prestatieafspraken met bouwpartijen en corporaties worden gemaakt op basis van beleid en niet per project. Deze afspraken worden vastgelegd in overeenkomsten met de gemeente in een zo vroeg mogelijk stadium van het bouw-/ ontwikkelingsproces. Over de volgende beleidselementen moeten afspraken gemaakt worden: • De locaties waar de ambities verwezenlijkt kunnen worden. • De wijze van aanbieden van nieuwe koopwoningen. • De definitie en omvang van de sociale voorraad, inclusief afspraken over modernisering van huurwoningen. • De huisvesting voor huishoudens met een beperkt inkomen. Hierbij aandacht hebben voor de totale woonlasten in plaats van enkel de huurkosten. • De huisvesting voor (jonge) starters. • De huisvesting voor senioren en zorgbehoevenden. Het gaat hier om het aanpassen van de woningvoorraad voor senioren en het realiseren van nultredenwoningen. Hierbij moeten met corporaties afspraken gemaakt worden over toevoeging van verschillende vormen van w nen met zorg. Daarbij moet zowel aandacht zijn voor bestaande voorraad als voor nieuwbouw. • Aanpassing van bestaande huurwoningen voor senioren. Een belangrijk aspect is mensen informeren en bewust maken van aanpassingen die in de woning mogelijk zijn, die er voor kunnen zorgen dat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Deze informatie over mogelijke aanpassingen moet breed worden uitgedragen. • Duurzaamheid en kwaliteit van woning en woonomgeving, zoals de inzet van energiebesparende maatregelen om de energieprestatie van het woningaanbod te verbeteren. Veel oude huizen voldoen namelijk niet aan de huidige energienormen. Duurzaam produceren en het zelf voorzien in eigen energiebehoefte vraagt hoge investeringskosten, maar er staan wel opbrengsten tegenover, zoals besparing energie(kosten). • Tussen de gemeente en de woningcorporaties moeten afspraken gemaakt worden over de huisvesting van woonwagenbewoners aan het Spreeuwenbos in de kern Sint-Michielsgestel, tijdelijke buitenlandse arbeidsmigranten en statushouders. • Monitoring en periodieke voortgangsrapportage zijn van groot belang om het bouwprogramma tijdig te kunnen bijstellen, zoals fasering van de nieuwbouwplannen. Hier moeten afspraken over worden gemaakt.

6.4

Vertaling naar structuurvisie

De essentie van de woonvisie is verwoord in de structuurvisie. Verder zijn de uitkomsten van deze woonvisie – inclusief het woningprogramma – ruimtelijk vertaald in de structuurvisie onder meer door de gebieden en locaties aan te wijzen waar de woningen gebouwd moeten worden, maar ook door de bestaande en gewenste (groene) kwaliteiten te benoemen die de basis en het vertrekpunt vormen voor een hoge woonkwaliteit. 6.5

Monitoring en evaluatie

Afstemming met de regio De gemeente realiseert zich dat de woningmarkt er anders bij ligt dan tien jaar geleden. Het is niet meer zo vanzelfsprekend dat woningen die worden gebouwd ook altijd direct afzet vinden. Tegen de demografische behoefte inbouwen en in concurrentie gaan met andere gemeenten, kan daarom leiden tot leegstand in de gemeente en de regio. De wens van de gemeente SintMichielsgestel is om voor de eigen aanwas te bouwen (uitgedrukt in termen van “migratiesaldo=0”) met eventueel opvang voor de regio, maar ook om niet zoveel te bouwen dat leegstand dreigt. Hierin moet de balans worden bepaald. Daarom is een goede afstemming met de regio van het grootste belang. Monitoring Verder is continue aandacht nodig voor de actualiteit en ontwikkelingen rond de woonvisie. Via monitoring en evaluatie werkt de gemeente dit samen met haar partners uit. Een goede en frequente monitoring is van groot belang om het bouwprogramma tijdig te kunnen bijstellen. De acties en afspraken die volgen uit deze woonvisie, moeten op hun actualiteit en effectiviteit gevolgd worden. Het gaat hier om het signaleren of voorspellen van veranderingen op de woningmarkt, het signaleren en zo mogelijk voorkomen van tegenvallende of ongewenste ontwikkelingen en het bevorderen van wenselijke ontwikkelingen. Dit krijgt vorm in de Uitvoeringsnota Woonvisie 2011-2025 die jaarlijks zal worden opgesteld. In deze Uitvoeringsnota wordt verder ingezoomd op de cijfers die voortvloeien uit de bevolkingsprognoses, zoals die van de gemeente en van de provincie. Omdat de nieuwe prognose van de provincie pas in het najaar van 2011 gereed is, kon hiermee met het opstellen van deze Woonvisie geen rekening meer worden gehouden. Dit zal in de eerste Uitvoeringsnota Wonen 2012 worden meegenomen. Het is daarom niet meer mogelijk om de eerste Uitvoeringsnota al eind dit jaar aan te bieden. In de Uitvoeringsnota komen de volgende onderwerpen aan de orde:


41

Waar staan we nu: • Korte beschrijving van de huidige markt en eventuele wijzigingen in wetgeving en dergelijke. • Analyse van de cijfers (bevolking, bestaande woningen, nieuwbouw). • Conclusie trekken met betrekking tot de woningbouwplanning in hoeverre deze past bij de huidige ontwikkelingen. Waar willen we naartoe: • In de woonvisie staan verschillende speerpunten genoemd. Dit is dan ook het uitgangspunt van beleid. • Een aantal speerpunten krijgt echter het opvolgende jaar de specifieke aandacht. Bijvoorbeeld een verdere, concrete, uitwerking van de woningbouwplanning in relatie tot de behoefte van de markt. Wat gaan we daarvoor doen: • Vanuit de raad is de opmerking gekomen om een “interactieve woningbouwplanning” op te stellen, waarin een constante monitor plaatsvindt van de cijfers in de woningbouwplanning, een analyse van de bestaande te koop staande woningen en hoe deze twee op elkaar aansluiten. In principe is dit precies wat in de Uitvoeringsnota wordt gedaan: op een zoveel mogelijk integrale manier en structureel de woningbouwplanning blijven monitoren en evalueren, om te kijken in hoeverre deze nog past bij de behoefte van ‘het moment.’ Deze Uitvoeringsnota Wonen wordt vervolgens aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders en daar ook vastgesteld. Middels een notitie wordt de gemeenteraad hiervan op de hoogte gebracht. De Uitvoeringsnota kan dan ook wel worden gezien als een voortgangsrapportage over de ontwikkelingen die in de gemeente plaatsvinden op het gebied van wonen en woningbouw. Alvorens de eerste Uitvoeringsnota kan worden opgesteld, zal een verdieping plaatsvinden om beter inzicht te krijgen in de specifieke behoefte (aantal en type woningen e.d.) per kern. Deze verdiepingsslag wordt ook ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad. Alvorens nieuwe woningbouwplannen in procedure te brengen bovenop de harde planning, zal het college van B&W een besluit hierover ter goedkeuring voorleggen aan de gemeenteraad aan de hand van de jaarlijkse Uitvoeringsnota wonen.

42


BI

bijlage 1 - Begripsbepaling

Aandachtsgroep Huishoudens die niet of onvoldoende zelfstandig in goede en betaalbare huisvesting kunnen voorzien.

Intramuraal wonen Bij deze woonvorm hebben we het over het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen, zorg, toezicht, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in één integraal pakket

Aanpassingen in huis Ingrepen of voorzieningen in de woning om deze geschikt te maken voor mensen met een functiebeperking, zoals de aanleg van een hellingbaan, verbrede deuren, geen drempels, speciale voorzieningen in de badkamer.

worden aangeboden.

Beschermd wonen Deze woonvorm biedt zwaardere vormen van zorg in een zo gewoon mogelijke omgeving. De woonvorm bevindt zich in de directe omgeving van een 24-uurszorgsteunpunt en er is 24-uur per dag toezicht en begeleiding mogelijk. De bewoners beschikken zowel over privé ruimten als over gemeenschappelijke ruimten en zorgruimten. De woningen zijn veelal in groepen geschakeld. Per persoon is een oppervlakte van ongeveer 60 vierkante meter inclusief algemene ruimten nodig. Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe huishoudens. Eigen behoefte Woningbehoefte voor de opvang van de vraag die vanuit de huidige bevolking ontstaat.

Kernvoorraad De kernvoorraad betreft de woningen binnen de grenzen van de Huurtoeslag. Dit worden ook wel bereikbare huurwoningen genoemd. De huurprijsgrens van de kernvoorraad bedraagt maximaal €647,53 per maand (prijspeil 2010). Koopstarter Een huishouden dat voor het eerst hoofdbewoner van een koopwoning wordt. Levensloopbestendig/levensloopgeschikte woningen Nultredenwoningen die geschikt zijn voor rollator- of rolstoelmanoeuvres en gelegen in een woonomgeving met essentiële dagelijkse voorzieningen op loopafstand. Het zijn woningen die geschikt zijn voor bewoning in alle levensfasen, dus ook voor mensen met een lichamelijke beperking. Luxe serviceflats Deze woningen zijn vergelijkbaar met de woningen in de categorie verzorgd wonen, alleen dan in het luxe segment.

Huishouden Elke alleenstaande en tevens elke groep van twee of meer personen die in huiselijk verband samenleven.

Nultredenwoning In nultredenwoningen zijn fysieke aanpassingen gepleegd om de woningen geschikt te maken voor levensloopbestendig wonen. De woningen zijn zonder traptreden bereikbaar vanaf de openbare weg (externe toegankelijkheid) en kennen geen traptreden of vergelijkbare hoogteverschillen binnenshuis (interne toegankelijkheid). Zij zijn geschikt voor rollator- of rolstoelmanoeuvres.

Inbreidingslocatie (Her-)ontwikkeling van lege plekken binnen bestaand gebouwd gebied.

Seniorenwoningen Woningen die specifiek bedoeld zijn voor senioren. Vergelijk: nultredenwoning.

Eengezinswoning Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.


43

Starter Met een starter wordt bedoeld een starter of herstarter op de koopmarkt. Starter: personen die voor het eerst een woning/appartement koopt. Dit zijn huurders, thuiswonenden, op kamers wonenden. Herstarter: diegene die als gevolg van een verbroken relatie (echtscheiding, beëindiging samenlevingsovereenkomst) een herstart maakt. Verzorgd wonen Levensloopgeschikte woningen met de aanwezigheid van een zorginstelling met 24-uurs zorgdienst in de directe omgeving. In de woning zijn extra vierkante meters ruimte aanwezig voor verzorging. Er is de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten. Woonservicezone of woonzorgzone Een woonzorgzone is een samenhangend geheel van woon-, zorgen welzijnsvoorzieningen in een wijk. Samenwerkingspartners stemmen de voorzieningen op elkaar af en wijkbewoners maken naar behoefte gebruik van de voorzieningen. Het resultaat moet zijn een woon- en leefomgeving waar het veilig en prettig leven is voor alle bewoners met of zonder zorg, en waar de noodzakelijke ondersteuning met zorgen welzijnsdiensten om de hoek te regelen is. Hierdoor kunnen zij langer in de eigen vertrouwde woning en buurt blijven wonen, met behoud van het sociale netwerk in de buurt. Zorgwoning Woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is. Deze woningen zijn minimaal rolstoeltoegankelijk en -doorgankelijk. Het sanitair maakt zelfstandig rolstoelgebruik mogelijk. In de slaapkamer en badkamer kan zonodig gebruik worden gemaakt van tilliften. De woningen zijn doorgaans voorzien van alarmering en Domotica.

44


BII

bijlage 2 - Leeftijdsopbouw

Bijlage 2: Leeftijdsopbouw

De leeftijdsopbouw van de bevolking op 1 januari 2010 was als volgt. Leeftijdsopbouw bevolking Sint-Michielsgestel Leeftijd Mannen Vrouwen 0-4 777 774 5-9 1.013 934 10-14 937 911 15-19 913 882 20-24 733 595 25-29 585 517 30-34 657 688 35-39 1.033 1.046 40-44 1.105 1.149 45-49 1.168 1.131 50-54 1.076 1.001 55-59 1.015 949 60-64 980 930 65-69 715 744 70-74 596 658 75-79 451 502 80-84 213 368 85-89 98 184 90-94 30 69 95-eo 7 7 TOTAAL

14.102

* voorlopige cijfers CBS

14.038

Totaal 1.551 1.947 1.848 1.795 1.328 1.102 1.345 2.080 2.254 2.299 2.078 1.964 1.909 1.458 1.254 953 581 282 99 14 28.140

Totaal % 5,51 6,92 6,57 6,38 4,72 3,92 4,78 7,39 8,01 8,17 7,38 6,98 6,79 5,18 4,46 3,39 2,07 1,00 0,35 0,05

Nederland % 5,58 6,05 5,94 6,13 6,11 6,03 6,03 7,13 7,82 7,77 7,10 6,53 6,45 4,68 3,73 2,99 2,12 1,26 0,42 0,11

100

100


45

BIII

bijlage 3 - Indicatieve woningbouwplanning 2012-2025

Bijlage 3: Indicatieve woningbouwplanning 2012-2025

Centrumplan

SMG

Binnengebied Spijt Schijndelseweg

SMG

Heesakkerstr 1

SMG

ParkHagen

SMG

Nieuwstraat 84

SMG

Spijt

SMG

Kasteel nieuw Herlaer 16 wo (invulling n.t.b.)

16

SMG

Irenestraat

10 ggb wo (2/1 kap), 12 ggb wo (rij)

22

SMG

Gemondseweg

3 wo RvR

3

3

Berlicum

Sportlaan

2 patiowoningen, 1 ggb wo halfvrijstaand

3

3

max. 4 ggb wo

4

max. 4 ggb wo

4

2 wo (boerderij)

2

educatief cluster, 18 zorgapp (huur), 10 ggb wo, 67 app

95

Berlicum Berlicum

17 ggb wo zorgindicatie, 16 app zorgindicatie, 45 ggb wo, 38 app 1 ggb wo vrijstaand, 2 ggb wo halfvrijstaand 54 ggb wo (incl. 16 starters), 15 app, 6 kavels

2017 e.v.

SMG

169

2016

Centrumplan

commerciële ruimte 3500m2 bvo, 57 app 6 ggb wo, 2 app, 2 winkelunits 244 m2

37

2015

SMG

Schuurkerkpad, fase 2 Schuurkerkpad, fase 2 Schuurkerkpad, fase 2

commerciële ruimte, app

2014

Centrumplan

2013

Bouwprogramma

SMG

Berlicum

46

Project

2012

Kerkdorp

Ruimte in bouwprogramm a totaal 2012-2025

Planning

28 57

8 116

116

3

3

75

27

6 app

6

6

15 app (senioren)

15

Berlicum

Schoolstraat

Berlicum

Beekveld

Berlicum

Hoogstraat 133

Berlicum

Westakkers (scouting) 3 ggb wo

3

Berlicum

Kerkwijk 46-48

11

58

16 22

2 18

77

vervolg op de volgende bladzijde

circa 150 woningen (invulling n.t.b.) 150 Woonvisie 2011-2025 Sint-Michielsgestel 3 app 3 3 11 app

3 11

Bijlage 3: Indicatieve woningbouwplanning 2012-2025 vervolg van de vorige bladzijde

2

95

18

169 150

Centrumplan Hoogstraat 133

educatief cluster, 18 zorgapp (huur), commerciële ruimte, app 10 ggb wo, 67 app commerciële ruimte 3500m2 bvo, 57 app circa 150 woningen (invulling n.t.b.) 6 ggb wo, 2 app, 2 winkelunits 244 m2 3 app

Berlicum SMG Berlicum

Westakkers (scouting) Binnengebied Spijt Schijndelseweg Kerkwijk 46-48

3 ggb 17 ggbwo wo zorgindicatie, 16 app zorgindicatie, 45 ggb wo, 38 app 11 app

3 116 11

3

Berlicum SMG Berlicum SMG Berlicum

De Ploeg Heesakkerstr 1 Zeelder ParkHagen Hoefsevonder/Veedijk

1 ggb12 wo(o.a. vrijstaand, 2 ggb wo circa RvR woningen) halfvrijstaand 1 ggb wo 54 ggb wo (incl. 16 starters), 15 app, 3 kavels wo (landgoed) 6

12 3 1 75 3

3 1 27

58 3

Berlicum SMG

Tibosch Nieuwstraat 84

10app app (senioren) 6

10 6

6

10

SMG

Spijt

SMG Berlicum

Centrumplan Schoolstraat

SMG Berlicum

Centrumplan Beekveld

SMG Berlicum

SMG Berlicum SMG SMG

15 app (senioren) groenstr 10 en 18a (2); achterweg Kasteel nieuw Herlaer 16 wo (invulling n.t.b.) (van doorn 2, van gaal 3); achterweg Overig Irenestraat 10 ggb wo (2/1 kap), 12 ggb (rij) (7 starters); milrooijseweg (2,wo van haaren en 1 apart); westakkers (1) Gemondseweg 3 wo RvR

3

28 57

3

8 116

11 12

15 16

16

18 22

2

3

3

3 3

3

Berlicum Middelrode

Sportlaan Rietwiel

2 patiowoningen, 1 ggb wo halfvrijstaand 3 wo (landgoed)

Middelrode

Molenhoek

2 wo (landgoed)

2

Den Dungen

Hooidonk

14 ggb wo (RvR)

14

14

Den Dungen

Heilig Hartplein 9

3 patiowoningen, 7 app

10

10

Den Dungen

Grinsel-Triestpad

16 ggb wo (starters), 12 ggb wo (2-1 kap), 11 kavels, 13 zorgapp

52

29

Den Dungen

Jacobskamp

290 grondgeb woningen

290

Den Dungen

Grinselhof

circa 28 (kavels+app koop)

28

Den Dungen

Spekstraat 12+14

6 ggb wo (starters), 15 ggb wo

21

Den Dungen

Paterstraat

3 patiowongen

3

Den Dungen

Kiemveld

5

Gemonde

t Hof

circa 5 wo 5 ggb wo (starters), 5 ggb wo

Totaal

77 37

2017 e.v.

2

2016

2 wo (boerderij)

2015

max. 4 ggb wo

Ruimte in bouw4 programm a totaal 4 2012-2025

2014

max. 4 ggb wo Bouwprogramma

2013

Berlicum

Schuurkerkpad, fase 2 Project Schuurkerkpad, fase 2 Schuurkerkpad, fase 2

2012

Berlicum Kerkdorp Berlicum

Planning

15 22

groen in aanbouw

3 2

23 72

20

oranje realisatie afhankelijk van initiatief andere partij dan gemeente app appartementen

72

72

72

8 21

3

10

10

1.182

972

wo woning(en) ggb grondgebonden RvR

ruimte voor ruimte

bvo

bruto vloeroppervlak

Het totale aantal van 972 woningen omvat het aantal woningen dat in de planning staat. In de planning is het jaar van realisatie opgenomen. Dit zijn dus de harde plannen. Het aantal van 1182 woningen omvat de totale bouwruimte (dit zijn dus de harde en zachte plannen tezamen).


47

BIV

bijlage 4 - Overzicht woningbouwprogramma naar kern

Bijlage 4: Overzicht woningbouwprogramma naar kern


Sint-Michielsgestel

64

48

Berlicum

65 Woonvisie 2011-2025 Sint-Michielsgestel

49

Middelrode

66 50


Den Dungen

67 Woonvisie 2011-2025 Sint-Michielsgestel

51

Gemonde

68 52


Woonvisie Doel(groep)gericht bouwen

Recommend Documents