Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarrekening en jaarverslag

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort

Jaarrekening en jaarverslag 2014

Jaarrekening en Jaarverslag over het boekjaar 2014 -1-



-2-



VERSLAG OVER HET (BOEK)JAAR, LOPENDE VAN 1 JANUARI 2014 T/M 31 DECEMBER 2014 NAAM VAN DE TOEGELATEN INSTELLING

Woningbouwstichting "Lek en Waard Wonen”

VESTIGINGSPLAATS

Nieuwpoort, gemeente Molenwaard

ADRES

Buitenhaven 9 2965 AD Nieuwpoort

DATUM EN NUMMER VAN HET KONINKLIJK BESLUIT WAARBIJ DE STICHTING IS TOEGELATEN

10 maart 1949 onder nummer 22 (28 maart 1986 onder nummer 28)

LAATSTE STATUTEN WIJZIGING

27 januari 2010

NUMMER VAN INSCHRIJVING BIJ DE KAMER VAN KOOPHANDEL

23036733 S 119778 B (Stichtingen register)

L-NUMMER

L 1597

NRV-NUMMER

1521

WERKGEBIED

Regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, bestaande uit de gemeenten Molenwaard, Zederik, Leerdam, Gorinchem, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam.

DOEL

De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

-3-



-4-



INHOUDSOPGAVE Jaarverslag Algemene beschouwing De organisatie Governance Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag Algemeen Het passend huisvesten van de doelgroep De kwaliteit van het woningbezit Het betrekken van de huurders bij beheer en beleid Het waarborgen van de financiële continuïteit De zorg voor de leefbaarheid Wonen en zorg Risicoparagraaf Verklaring van het bestuur Kengetallen

7 9 12 16 21 24 32 38 40 49 50 52 61 62

Jaarrekening Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 Kasstroomoverzicht 2014 Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans per 31 december 2014 Toelichting op de winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 Analyse rekening – begroting 2014 Toelichting op de bedrijfswaarde per 31 december 2014

64 66 65 70 80 96 109 112

Ondertekening van de jaarrekening

115

Overige gegevens

116

Bijlagen Bijlage 1 – Overzicht van de materiële vaste activa per 31-12-2014

-5-

120



-6-



ALGEMENE BESCHOUWING Ontwikkelingen op het terrein van de volkshuisvesting Het jaar 2014 is een spraakmakend jaar geweest voor de volkshuisvestingssector. De Tweede Kamer heeft zich middels het houden van ‘de’ parlementaire enquete gebogen over het reilen en zeilen binnen de sector en dan met name over de vraag hoe het in sommige gevallen zo ontzettend mis kon gaan. Het is goed dat daaraan aandacht wordt besteed, laten we dat voorop stellen. Misstanden zoals die zich hebben voorgedaan mogen niet meer voorkomen. We werken immers met maatschappelijk vermogen, geld om mensen in één van de primaire levensbehoeften te voorzien. Dit mag niet in gevaar komen. Maar laten we alsjeblieft niet vergeten dat er door corporaties veel meer zaken goed worden gedaan dan verkeerd. Laten we daarom ook zorgen dat de balans niet naar de verkeerde kant doorslaat en er zoveel regels worden gemaakt om die enkele uitwassen in de toekomst te voorkomen dat het welhaast onwerkbaar wordt om je ding te kunnen blijven doen. Het jaar 2014 is ook voor Lek en Waard Wonen weer een intensief jaar geweest, maar vormde tevens de afsluiting van een periode. Met de oplevering van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is even een einde gekomen aan een vrijwel onafgebroken periode van projectontwikkelingen. In de afgelopen 7 jaar hebben we 4 grote nieuwbouwprojecten ontwikkeld en gerealiseerd. In totaal hebben we 114 huurwoningen, een woongroep, een dorpshuis een bibliotheek en een supermarkt aan ons bestand toegevoegd en 36 koopwoningen in de markt gezet. Op dit moment staan er geen concrete nieuwbouwplannen meer op de rol, we zijn nu even klaar met bouwen. Maar ook op andere vlakken is er in 2014 weer veel gebeurd. In 2014 is Woongaard van start gegaan, het interregionale woonruimteverdeelsysteem. Ook Lek en Waard Wonen neemt hieraan deel, wat betekende dat ook wij druk met de implementatie hiervan bezig zijn geweest. Daarnaast hebben we ook op administratief gebied zaken moeten oppakken in verband met de invoering van de werkkostenregeling en de (administratieve) scheiding van DAEB - en niet DAEB activiteiten. En laten we ook het opstellen van het jaarverslag niet vergeten, de regels hiervoor worden ook ieder jaar weer uitgebreid. Gelukkig hebben wij een weliswaar klein, maar wel vakkundig team medewerkers, die deze zaken tijdig en goed hebben opgepakt. Het is nu tijd om even pas op de plaats te houden en weer op adem te komen. Dit wil overigens niet zeggen dat we nu achterover kunnen leunen en naar het plafond kunnen staren. Er zijn nog genoeg uitdagingen om op te pakken. Een nieuw strategisch voorraadbeleid, de energieprestatie van de bestaande voorraad, invulling van de locatie Mourik. Ook hebben we de afgelopen periode veelvuldig overlegd gevoerd met collega corporatie “Beter Wonen” uit Streefkerk over operationele samenwerking. Al met al nog steeds genoeg te doen dus. De bureaustoel is nog steeds geen luie stoel. Contacten met de gemeente Met de gemeente Molenwaard wordt periodiek overleg gevoerd over diverse volkshuisvestingsonderwerpen, waarvan de voornaamste hieronder staan vermeld. -

Nieuwbouw Woonruimteverdeling Herstructurering Ouderenzorg Ouderenhuisvesting Woningmarktzaken Woonomgeving -7-



Het overleg vindt plaats op zowel bestuurlijk- als ambtelijk niveau. In 2014 is overleg gevoerd over het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Daarnaast is, samen met de collega corporaties in de gemeente Molenwaard, gesproken over het tot stand komen van nieuwe prestatie-afspraken.

Contacten met andere corporaties Met het bestuur van de Woningbouwvereniging "Beter Wonen" uit Streefkerk is diverse malen overlegd over intensivering van de operationele samenwerking. Hierbij was ook de Raad van Commissarissen betrokken. Daarnaast wordt regelmatig met andere corporaties overlegd over intergemeentelijke – en/of interregionale onderwerpen. Regionale samenwerking De stichting participeert in het Regio-overleg Woningcorporaties Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Binnen deze overlegstructuur wordt regelmatig overlegd over beleidsmatige volkshuisvestingszaken zoals: -

Huisvestingswet Streekplan Regionale belangenbehartiging Ouderenhuisvesting Herstructurering

Het werkapparaat van de stichting onderhoudt regelmatig contact met collega corporaties uit de omgeving. Lidmaatschap Aedes De stichting is aangesloten bij Aedes, de overkoepelende organisatie voor woningcorporaties. Aedes wordt regelmatig benaderd voor advies en voorlichting. Aansluiting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De stichting is sinds 2011 aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Leningen die vóór 2011 waren afgesloten, zijn nog rechtstreeks door de gemeente geborgd. Daarnaast zijn leningen ten behoeve van de financiering van het commerciële gedeelte (niet DAEB) in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak ook nog rechtstreeks door de gemeente geborgd.

-8-



DE ORGANISATIE

Organisatiestructuur Lek en Waard Wonen kent een tweelagenstructuur, gevormd door de Raad van Commissarissen en het bestuur. De werkorganisatie valt onder de directeur-bestuurder en is verdeeld over drie afdelingen: techniek, woondiensten en financiën. Het organigram ziet er per 31 december 2014 als volgt uit (exclusief interim personeel):

Raad van commissarissen (5 pers.)

Directeur/bestuurder (1 fte)

Hoofd Vastgoed(1 fte)

Coördinator Woondiensten * (0,39 fte)

Opzichter (1 fte)

Medewerkster Woondiensten (0,67 fte)

Medewerkster Woondiensten (0,56 fte)

Beheer Vijverhof (3 pers. 0,55 fte)

* dubbelfunctie van één medewerkster

-9-

Bestuurder

Coördinator Financiën (0,67 fte)

Medewerkster Financiën * (0,33 fte)



Het bestuur Het bestuur bestaat uit twee leden, afkomstig uit de kernen Groot-Ammers en Langerak. In het bestuur hebben geen huurders zitting. Het bestuur bestaat uit:

Naam

Functie

Datum Installatie

Datum aftreden

Woonplaats

A. den Boer

Voorzitter

05-09-2000

n.v.t.

Groot-Ammers

P. van Hellemond

Directeur-bestuurder

19-04-2001

n.v.t.

Langerak

Honorering De honorering van het bestuur is vermeld in het verslag van de Raad van Commissarissen. Aan de directeurbestuurder is daarnaast een auto ter beschikking gesteld. De medewerkers Een medewerkster woondiensten is na haar zwangerschapsverlof minder uren gaan werken. Gedurende haar zwangerschapsverlof is tijdelijk een vervangster aangesteld. Het dienstverband van de coördinator woondiensten is iets uitgebreid. Voor het toezicht op de nieuwbouw van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is een interim medewerker aangetrokken. Het hoofd financiën van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland is op projectbasis ingehuurd. Honorering De medewerkers worden gehonoreerd conform de CAO Woondiensten. Opleidingen Aan opleidingen voor het personeel is in 2014 € 6.800 uitgegeven. Dit betreft voornamelijk opleidingen van de medewerkers technische dienst. Daarnaast is € 2.750 toegevoegd aan de voorziening Loopbaanontwikkeling. In 2014 heeft een medewerker zijn persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget aangesproken. Personeelactiviteiten Voor personeelsactiviteiten is in 2014 een bedrag van € 1.750 beschikbaar gesteld. Daarnaast is in december 2014 de ‘kerstborrel’ weer gehouden. Tijdens de kerstborrel waren ook het bestuur en de raad van commissarissen aanwezig.

- 10 -



Op 31 december 2014 waren 10 personeelsleden in dienst van de stichting, waarvan 9 met een vast dienstverband en 1 met een 0-uren-contract, in totaal 6,17 fte. Dit is inclusief de directeur-bestuurder. NAAM

FUNCTIE

DATUM IN DIENST

FTE

De heer P. van Hellemond

Directeur-bestuurder

01-08-1983

1,0

De heer K. Aanen

Hoofd vastgoed

01-11-2010

1,0

De heer K. Heins

Opzichter / projectbegeleider

01-10-2003

1,0

De heer A. Kraaijeveld

Coördinator financiën

01-01-2009

0,67

Mevrouw I.M. Domburg-Jager

Coördinator woondiensten / medewerkster financiën

01-09-2000

0,72

Mevrouw H.G.H. Blokland-Erkel

Medewerkster woondiensten

10-03-1998

0,56

Mevrouw I. Timmer-van der Wal

Medewerkster woondiensten

01-10-2009

0,67

Mevrouw M. van Nielen-Eijkelenboom

Beheerster Vijverhof

18-08-1993

0,22

Mevrouw I. Groenendijk-Fredrikze

Assistent beheerster

23-10-2013

0,33

Mevrouw A. van Nielen – Blokland

Oproepkracht Vijverhof

29-08-2005

-

Daarnaast werd gedurende de bouw van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak 1 interim-medewerker ingehuurd voor in totaal 0,3 fte. Tijdens het zwangerschapsverlof van de medewerkster woondiensten is voor 5 maanden een vervangster aangetrokken voor 0,22 fte. Het hoofd financiën van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland is voor 25 uur op projectbasis ingehuurd.

Ten opzichte van qua grootte vergelijkbare corporaties en alle corporaties in Nederland kan het volgende vergelijk worden gemaakt van het aantal fte per 1.000 woningen (bron: Aedes, BTI 2010): Functiecategorie

Lek en Waard

600 - 1799

Nederland

Woningbeheer Verhuur/verkoop/bemiddeling Receptie/balie/financiële administratie

0,5 1,0 0,9

0,5 1,2 1,8

1,7 1,5 1,4

Planning en control Technisch toezicht/voorbereiding/projectcoördinatie Directie/management/P&O Overige functiecategoriën

0,6 1,9 1,0 -

0,1 1,8 1,1 1,9

0,2 1,8 0,9 3,3

Totaal

5,9

8,4

10,8

Omdat onze medewerkers veelal verschillende werkzaamheden verrichten, zijn diverse functiecategoriën uit het BTIoverzicht samengevoegd om een zo goed mogelijk vergelijk met Lek en Waard Wonen te kunnen maken.

- 11 -



GOVERNANCE 1. Governance-code Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen onderschrijft de in de Aedes-code en de Governance-code Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governance-code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de structuur binnen de stichting. Lek en Waard Wonen heeft de principes en uitwerkingen, zoals opgenomen in de Governance-code Woningcorporaties, in 2014 opgevolgd.

2. Raad van Commissarissen 2.1 Samenstelling en taak De Raad van Commissarissen bestond in 2014 uit vijf personen. De voorzitter was per 31-12-2014 (na verlenging van zijn termijn) aftredend. De overige leden hebben besloten om met ingang van 2015 door te gaan met vier personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2014 invulling heeft gegeven. 2.2 Tegenstrijdige belangen In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de leden van de Raad van Commissarissen, zoals bedoeld in III.6 van de Governance-code Woningcorporaties. 3. Het bestuur 3.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen.

- 12 -



Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 8 van de statuten omschreven. 3.2 Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit: - de directeur-bestuurder, de heer P. van Hellemond; - de voorzitter, de heer A. den Boer. Het bestuur is voor onbepaalde tijd benoemd. 3.3 Tegenstrijdige belangen In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder en bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance-code Woningcorporaties. 4. Beleidsdoelstellingen 4.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Na de oplevering van de Hof van Ammers heeft het bestuur, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, de volgende doelstellingen gehanteerd: -

De realisatie van Fase 2 in Groot Ammers, genoemd de Ammerse Veste, waar als voornaamste doelgroep de 55+ zal gelden; Uitbreiding van het aantal woningen voor jongeren en 55+, wellicht te realiseren in het Woonleefhart NieuwpoortLangerak; Verbetering van de kwaliteit van het bestaande bezit, o.a. door plaatsing van kunststof kozijnen en vervanging CVketels door HR-ketels.

De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: -

Samenwerking met zorgpartners, indien de noodzaak daarvan blijkt; Samenwerking met gemeente en woningcorporaties; Inventariseren van het bestaande woningbezit en het tot uitvoering brengen van het strategisch voorraadbeleid; Overleg met direct betrokkenen; Onderzoek laten verrichten naar de haalbaarheid van nieuwe projecten; Indien noodzakelijk versterking van het werkapparaat om de doelstellingen te realiseren.

4.2 Horizontale dialoog Lek en Waard Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke - en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid;

- 13 -


-


collega-corporaties.

De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2014 plaatsgevonden door middel van: - vergaderingen en bijeenkomsten; - schriftelijke voorlichting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: -

Interregionale woonruimteverdeling; Oprichten nieuwe huurdersorganistie; Samenwerking met collega corporaties; Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak

5. Interne risicobeheersing- en controlesystemen 5.1 Risicobeheersing Het bestuur van Lek en Waard Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s beschreven waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die van belang zijn. Strategische risico’s -

Wijzigingen in de regelgeving zoals heffingen en belastingen; Ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling.

Financiële risico’s -

Renteontwikkeling; Marktomstandigheden onderhoud en nieuwbouw

Operationele risico’s -

Continuïteit van het werkapparaat; Bezettingsgraad van het woningbezit; Realisatie begrotingen.

5.2 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Lek en Waard Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren:

- 14 -


-


regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de stichting; handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede voor de opstelling daarvan te volgen procedures; implementeren van een klachtencommissie; een systeem van periodieke monitoring en rapportering;

6. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van het bestuur. Accountantskantoor Verstegen Accountants en Adviseurs is voor 2014 benoemd tot extern accountant. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarstukken. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.

7. Visitatie Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door bureau Raeflex. Op grond van de vierjaarlijkse cyclus vindt de volgende visitatie in 2015 plaats.

- 15 -



VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2014 Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • functioneren van het bestuur; • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggeving proces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 8 en 19 van de statuten van Lek en Waard Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • • • • • • •

het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); de door haar goedgekeurde missie; het jaarplan; de begroting; monitoren risicofactoren; een concrete (kwalitatieve) norm voor financiële continuïteit; afspraken met externe belanghebbenden.

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2014 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen. Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren betreffende de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt bij Lek en Waard Wonen, onder meer door:

- 16 -


• • • • • •


overleg met bestuur; overleg met externe accountant; deelname aan de besprekingen met de gemeente Molenwaard over het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Meerjaren Perspectief Wonen gemeente Molenwaard Besprekingen met andere corporatie bestuurders

De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar 11 maal bijeen geweest voor het houden van de reguliere vergadering met het bestuur. Elke reguliere vergadering met het bestuur wordt vooraf gegaan door overleg van de leden van de Raad van Commissarissen over in te nemen standpunten en aan te geven aandachtspunte. In oktober is er een extra vergadering belegd over het op te stellen beleidsplan. De tweede voorzitter/secretaris en een lid van de RvC hebben met de directeur-bestuurder en de bestuurder een functioneringsgesprek gevoerd. Ook zijn afspraken gemaakt met de bestuurders over de prestatieafspraken voor het komende jaar. Hier is ook aangegeven dat het salaris van de directeur-bestuurder ter zijner tijd wordt aangepast aan de door de overheid vast te stellen norm. Eind 2012 is er een einde gekomen aan de samenwerking tussen de toenmalige bewonerscommissie en de Lek en Waard Wonen. Begin 2013 is een huurdersvereniging opgericht met als tijdelijk bestuur de heer Van Engelen en de bestuurders van Lek en Waard Wonen. In oktober 2013 is een vergadering van de huurdersvereniging gehouden en is er een bestuur gevormd. Daarna is het tijdelijke bestuur teruggetreden. De Raad van Commissarissen ziet er nadrukkelijk op toe dat huurdersvereniging actief aan het werk gaat en stimuleert ook de bestuurders dit te bevorderen. Om het werk van een commissaris te verbeteren, is deelgenomen diverse aan cursussen en workshops van de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Afgelopen jaar zijn de volgende workshop en cursussen bezocht: Naam B.J. van der Poel E. Gerards

M. Pantekoek A. van Engelen G. de Kuijper

Cursus of workshop De toekomst van de woningcorporatie Masterclass financiën Ontwikkelingen op het gebied van regelgeving Het systeem van PE-punten De commissaris van de woningcorporatie Masterclass “Basiskennis voor toezicht en financiën Masterclass “Basiskennis voor toezicht en financiën De commissaris van de woningcorporatie

De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar gesproken over de volgende onderwerpen: • jaarverslag; • jaarrekening; • begroting; • beleidsplan / ondernemingsplan; • samenwerking met andere corporaties; • kantoor- en technisch personeel; • huurbeleid; - 17 -


• • • • • • • • • • • •


strategisch voorraadbeleid; governance / naleving Governance-code Woningcorporaties / naleving Aedes-code; financieringsbehoefte; projecten; technische - en bouwkundige zaken aankopen en verkopen van onroerende zaken; huisvesten primaire doelgroep; betrekken bewoners bij beleid en beheer; leefbaarheid; kwaliteit woningbezit; wonen en zorg; beloning directeur.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De samenstelling van de Raad van Commissarissen over 2014 is als volgt: Naam

Geslacht

Geboortejaar

Leeftijd

B.J. van der Poel E. Gerards

Man Man

1944

70 62

M. Pantekoek A. van Engelen G. de Kuijper

Man Man Man

1952 1954 1950 1952

60 64 62

Functie Voorzitter Secretaris/ 2e Voorzitter Lid Lid Lid

Benoemd per

Aftredend per

21-12-2005 01-04-2013

31-12-2014 01-04-2017

01-10-2010 01-04-2012 01-02-2014

31-12-2018 01-04-2016 01-02-2018

De heer B.J. van der Poel is per 31-12-2014 afgetreden als lid van de RvC. Er is voor gekozen om deze functie voorlopig niet in te vullen. De heer Pantekoek is unaniem herkozen als lid van de Raad van Commissarissen voor een tweede termijn van vier jaar en is daarmee per 31-12-2018 aftredend. Geen van de leden heeft een relevante nevenfunctie, zoals bedoeld in artikel III.1.3 van de Governancecode. Alle leden zijn onafhankelijk, zoals bedoeld in artikel III.2.2 van de Governancecode.

- 18 -



Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Lek en Waard Wonen. In 2014 zijn de volgende vergoedingen uitgekeerd: Naam

Functie

B.J. van der Poel E. Gerards M. Pantekoek A. van Engelen G. de Kuijper

Voorzitter 2e voorzitter/secr. Lid Lid Lid

Bruto vergoeding per jaar € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 3.300

Onkosten vergoeding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Totaal € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 3.300

Bovengenoemde vergoedingen zijn exclusief BTW. Enkele commissarissen factureren hun vergoeding exclusief BTW.

Beoordeling en bezoldiging bestuur De Raad van Commissarissen heeft in 2014 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur opnieuw vastgesteld. Dit is vastgelegd in de notulen van de Raad van Commissarissen. Contracten met het bestuur worden in principe aangegaan voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen, omdat er sprake is van een bestaand contract. Voor de huidige leden van het bestuur geldt een wederzijdse opzegtermijn van 3 maanden. Voor de directeur-bestuurder is naast het vaste salaris sprake van een variabel salaris van maximaal 3% van het vaste salaris, afhankelijk van de beoordeling en de realisatie van de gemaakte prestatie-eisen. Aan de directeur-bestuurder is een pensioen toegezegd op basis van de regeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties. De pensioenkosten worden in overeenstemming met deze regeling verdeeld over werkgever en werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de arbeidsovereenkomst, waaraan de regeling Izeboud ten grondslag ligt. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van het bestuur als geheel en van de afzonderlijke leden besproken. De Raad van Commissarissen heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatie-eisen in 2014 naar verwachting zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan de directeur-bestuurder een variabele beloning van 3% van het vaste salaris toegekend. Over 2014 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: Naam

P. van Hellemond A. den Boer

Functie

Directeurbestuurder Bestuurder

Periodiek betaalbare beloning

Variabele beloning

Voorziening betaalbaar op termijn

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties

€ 101.889

€ 2.554

€ 18.810

n.v.t.

€ 7.917

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

- 19 -



Aangetekend wordt dat de beloning voor de directeur-bestuurder is opgebouwd uit de periodiek betaalbare beloning, de fiscale bijtelling voor het privé gebruik van de zakelijke auto, belaste onkostenvergoedingen en uitbetaalde vakantiedagen. Met dit verslag heeft de Raad van Commissarissen voldaan aan haar verplichting ten aanzien van het openbaar maken van de door haar uitgevoerde toezichthoudende taken.

Nieuwpoort, 22 juni 2015 De Raad van Commissarissen,

E. Gerards, voorzitter.

A. van Engelen, 2e voorzitter/secretaris.

M. Pantekoek, lid.

G. de Kuijper, lid.

- 20 -



VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG van de Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, gevestigd te Nieuwpoort. De stichting is opgericht op 14 januari 1949. Toegelaten instelling bij het Koninklijk besluit nr. 22 van 10 maart 1949 (nr. 28 van 28 maart 1986 i.v.m. naamswijziging). Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken in het openbaar register onder nummer 23036733.

Inleiding Het volkshuisvestingsverslag geeft, naast een algemeen gedeelte, een overzicht van de werkzaamheden van Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, in overeenstemming met de prestatievelden zoals genoemd in het Besluit Beheer Sociale Huursector: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het passend huisvesten van de doelgroep; De zorg voor de kwaliteit van het woningbezit; Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Het waarborgen van de financiële continuïteit; De zorg voor de leefbaarheid in wijken en buurten; Wonen en zorg.

BBSH Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) bevat de regels waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Volgens het BBSH moeten hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting liggen. De zes prestatievelden van het BBSH zijn hierboven genoemd. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties.

CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is ingesteld op grond van de Woningwet. Het Centraal Fonds is een zelfstandig bestuursorgaan met een onafhankelijk bestuur, benoemd door de bewindspersoon van het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Het CFV voert het financiële toezicht op de woningcorporaties en adviseert de minister van Wonen en Rijksdienst daarover. De taak van het CFV houdt in: • signaleren van toekomstige saneringsgevallen door rapportage over de financiële positie van individuele corporaties; • adviseren over financiële aspecten van nieuwe toelatingen, fusies, nevenactiviteiten en statutenwijzigingen; • adviseren over financiële aspecten van de toewijzing; • rapporteren over de financiële spankracht van de sector als geheel. Sinds 1 januari 2002 is ook het rechtmatigheidstoezicht op woningcorporaties bij het CFV ondergebracht. De eindverantwoordelijkheid voor het toezicht ligt bij de bewindspersoon van Wonen en Rijksdienst.

- 21 -



Naast de toezichtstaak heeft het fonds een saneringstaak. Die taak maakt gelijktijdig onderdeel uit van de zekerheidsstructuur van de bedrijfstak woningcorporaties. Ook kan het fonds projectsteun verlenen. Toezicht Het toezicht op woningcorporaties vindt primair plaats door de Raad van Commissarissen. Bij dit interne toezicht speelt het oordeel van de accountant ook een rol. Intern toezicht is, samen met een goede administratieve organisatie en interne controle, basis voor goed presteren. Er vindt ook extern toezicht plaats door de accountant, de minister van Wonen en Rijksdienst en het CFV. Het CFV houdt zich bezig met het financiële toezicht en het rechtmatigheidtoezicht. De minister van Wonen en Rijksdienst beoordeelt uiteindelijk de prestaties. Corporaties ontvangen jaarlijks het zogeheten individuele prestatieoordeel. Aedes Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is lid van de brancheorganisatie Aedes. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De code geldt voor alle corporaties die lid zijn van Aedes. Ze zijn daarop aanspreekbaar. De AedesCode is per 1 januari 2007 vernieuwd. Deze vernieuwing past bij de actuele ontwikkelingen en biedt de basis voor een stevige en gezamenlijk gevoelde branche. In het besef dat een thuis meer is dan een huis - de buren, een schone, veilige woonomgeving en andere voorzieningen - doen corporaties alles wat in hun vermogen ligt om samen met mensen die voor wonen een beroep op hen doen, goed wonen waar te maken. In partnerschap met gemeenten en andere maatschappelijke organisaties en gestoeld op harde afspraken willen corporaties in de buurt werken aan goed wonen. De samenleving kan ons aanspreken op kwaliteit van wonen en leven. Dat is neergelegd in artikel 1 van de AedesCode, hét fundament van de AedesCode. De Governancecode maakt integraal onderdeel uit van de AedesCode. Voor de toepassing van de Governancecode verwijzen we naar het verslag van de Raad van Commissarissen. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke Commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van leden van Aedes. Voor klachten van huurders en woningzoekenden is de commissie niet de eerst aangewezene. Zij kunnen die in eerste instantie indienen bij de klachtencommissie van hun corporatie.

Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid De vereniging is opgedeeld in drie regio’s, te weten Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Drechtsteden en Hoekse Waard. Op regionaal niveau vindt er gemiddeld 1x per kwartaal overleg plaats. Op verenigingsniveau ca. 2x per jaar. Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is geen lid van de Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid, maar wel participant in het regio-overleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

- 22 -



Gemeentelijk overleg Met de gemeente Molenwaard is in het verslagjaar op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau regelmatig overleg gevoerd over de volkshuisvesting in het werkgebied. Binnen de gemeente Molenwaard zijn vier woningcorporaties werkzaam: • Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen uit Nieuwpoort; • Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Streefkerk; • Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland uit Nieuw-Lekkerland; • Woningstichting Tablis Wonen uit Sliedrecht (woningbezit in Graafstroom). In het kader hiervan is door de woningcorporaties afgesproken het overleg met elkaar te intensiveren en beleid meer op elkaar af te gaan stemmen. Gezamenlijk zijn in 2014 besprekingen gevoerd om te komen tot nieuwe prestatieafspraken.

Klachtencommissie De klachtencommissie bestaat uit: • • •

Een bestuurslid van de woningbouwstichting; Een medewerker van de woningbouwstichting; Een huurder van de woningbouwstichting, wonende in dezelfde kern als degene die de klacht indient.

Voor het functioneren van de klachtencommissie is een reglement vastgesteld. Besluiten van aanmerkelijk belang In 2014 zijn geen besluiten genomen die, volgens het BBSH, als van aanmerkelijk belang gekwalificeerd moeten worden

Deelnemingen De stichting heeft geen deelnemingen of beleggingen in andere rechtspersonen.

Visitatie Leden van Aedes zijn verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2011 heeft dit bij Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen plaatsgevonden. De visitatie is uitgevoerd door Raeflex, een onafhankelijk, gecertificeerd en ervaren visitatiebureau. De visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie ‘Maatschappelijke visitatie woningcorporaties’ van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Het volledige visitatierapport is te downloaden via de website van de SVWN via de link http://www.visitaties.nl/4/360/.html

- 23 -



HET PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP

EU-regelgeving Vanaf 1 januari 2011 is het Europa-dossier op de toewijzing van woningen van kracht. Minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot € 699 (de sociale voorraad) wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.678 (de doelgroep). Als er teveel woningen uit de sociale voorraad aan woningzoekenden met een hoger inkomen worden toegewezen, kan het Rijk sancties opleggen. Te denken valt hierbij aan het intrekken van de borging van nieuwe leningen. Om deze reden wordt inkomensgericht toegewezen. Wanneer er voor een vrijkomende woning zowel woningzoekenden met een lager als een hoger inkomen dan € 34.678 reageren, wordt de woning bij voorrang toegewezen aan een woningzoekende met een lager inkomen. Als er alleen woningzoekenden met een hoger inkomen reageren, dan wordt de woning wel aan hen toegewezen, maar wordt de huurprijs opgetrokken tot boven de € 699. Toepassing van deze maatregelen resulteerde erin dat wij in 2014 voldeden aan de rijksregels. Van de DAEBtoewijzingen (huurprijs tot € 699) is 96% toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.678. Bij 4% lag het inkomen van de nieuwe huurder boven de inkomensgrens. Bij drie woningen is de huur, i.v.m. het inkomen van de nieuwe huurder, naar boven de € 699 per maand opgetrokken. Eén woning (een nieuwbouwappartement in de Ammerse Veste in Groot-Ammers) is, onafhankelijk van het inkomen van de huurder, meteen boven de € 699 aangeboden. Het gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem een feit In 2013 hebben de directeuren van de 17 corporaties in de regio’s Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, Bommelerwaard, Land van Heusden en Altena en Rivierenland de officiële aftrap gegeven voor de realisatie van Woongaard. Woongaard is de naam van het nieuwe, interregionale woonruimteverdeelsysteem dat in samenwerking met Woningnet is ontwikkeld. Middels dit systeem kunnen woningzoekenden uit alle vier de regio’s met één inschrijving reageren op een woningaanbod van circa 50.000 woningen. Reageren kan via internet www.woongaard.com, maar ook via nieuwe (sociale) media zoals speciaal ontwikkelde app’s. Het nieuwe systeem is vanaf juni 2014 in werking. Sindsdien merken we dat op diverse van onze woningen ook reacties komen van woningzoekenden uit andere regio’s. Voor mensen die niet persé gebonden zijn aan hun huidige woonplaats, of juist naar een andere regio willen verhuizen vanwege bijvoorbeeld werk, biedt het nieuwe systeem dus zeker meer huisvestingsmogelijkheden. Waarschijnlijk is Woongaard hierbij ook een prima hulpmiddel voor woningzoekenden om de prijs/kwaliteit-verhouding van woningen van verschillende corporaties met elkaar te vergelijken. We weten namelijk dat andere corporaties bijvoorbeeld een hoger harmonisatiepercentage hanteren. Zeker in het geval van een afnemende vraag, bijvoorbeeld door krimp of verschuivingen in de markt, biedt dit weer kansen voor de verhuurbaarheid van woningen die anders in de ‘gevarenzone’ zouden kunnen raken.

- 24 -



Wel een gevolg van het interregionale systeem is wel dat we nu geen zicht meer hebben op de behoefte voor specifiek onze woningen. Er is nu immers maar één bestand, woningzoekenden hoeven bij hun registratie geen voorkeur voor een bepaalde regio of woonplaats aan te geven. Hierdoor weten we niet hoeveel woningzoekenden alleen een woning in ons werkgebied zoeken. Anderzijds kunnen er ook woningzoekenden zijn die pas naar aanleiding van de geadverteerde woningen hebben besloten om te reageren op woningen van Lek en Waard Wonen. Het is dus zaak om andere hulpmiddelen te gebruiken om inzicht te houden in de ontwikkeling van de woningbehoefte in ons werkgebied. Hierbij kan worden gedacht aan een goede monitoring van de reacties op geadverteerde woningen of gebruik maken van gemeentelijke bevolkingsgegevens. Woongaard biedt de deelnemende corporaties ook diverse managementinformatieproducten die hierbij kunnen helpen.

Samenstelling van het woningbezit Het woningbezit per 31-12-2014 kan per prijsklasse en per woningtype als volgt worden verdeeld: Verdeling woningvoorraad per prijsklasse Prijsklasse

Aantal

%

Goedkoop (< € 389) Betaalbaar (€ 389 - € 597) Middelduur (€ 597 - € 699) Duur (vrije sector) (> € 699)

130 650 124 52

14% 68% 13% 5%

Totaal

956

100%

- 25 -



Ontwikkeling woningen per prijsklasse 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009

2010

Goedkoop

2011

2012

Betaalbaar

2013

Middelduur

2014

Duur

Verdeling woningvoorraad per woningtype Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Alleenstaandenwoningen Eengezinswoningen Seniorenwoningen Aangepaste woningen

77 274 109 3

15 131 113 -

14 196 23 1

106 601 245 4

11% 66% 26% 0%

Totaal

463

259

234

956

100%

Gemiddelde inschrijfduur Op basis van de toewijzingen kan de volgende inschrijfduur worden bepaald: Doelgroep

Inschrijfduur in jaren 2012 2011 2010

2014

2013

Alleenstaanden Meerpersoonshuishoudens Senioren

1,5 1,1 3,5

0,7 1,3 3,3

1,6 1,4 3,3

1,3 0,8 2,8

Totaal

2,0

1,9

2,1

1,4

- 26 -

2009

2008

1,0 1,0 3,7

1,2 1,3 2,7

1,3 1,4 3,4

1,8

1,5

1,6



Woningtoewijzingen De woningtoewijzingen in 2014 kunnen overeenkomstig de huurtoeslagnormen voor inkomen en huurprijs als volgt worden verdeeld: 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 389,05 > € 389,05 – < € 556,82 < 65 < € 21.600 4 5 > € 21.600 1 4 > 65 < € 21.600 5 > € 21.600 1

> € 556,82 9 5 5 1

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 389,05 > € 389,05 – > € 556,82 < € 556,82 < 65 < € 29.325 9 8 > € 29.325 3 > 65 < € 29.400 2 4 > € 29.400 1 2 3. Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 389,05 > € 389,05 – > € 596,75 < € 596,75 < 65 < € 29.325 5 6 > € 29.325 3 > 65 < € 29.400 > € 29.400

Mutatiegraad De mutatiegraad (aantal mutaties/aantal verhuureenheden x 100%) was dit jaar 8,4% tegenover 11,6% in 2013. Dit is inclusief de opgeleverde nieuwbouw, exclusief nieuwbouw bedraagt de mutatiegraad 6,6% (was 9,6%). Het langjarig gemiddelde ligt op 7,5%. Per woningtype verschilt de mutatiegraad wel sterk, maar bij alle woningtypen is de mutatiegraad lager dan in 2013. Woningtype

Mutatiegraad 2014

Alleenstaanden Meerpersoons

2013

2012

2011

10,0% 6,3%

18,0% 8,9%

13,0% 4,0%

19,0% 6,9%

Senioren

7,4%

9,1%

7,5%

7,7%

Totaal

6,6%

9,6%

5,6%

7,2%

- 27 -



Mutatiegraad 2007 - 2014 (excl. nieuwbouw) 12,0

Mutatiegraad in %

10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 2007

2008

2009

2010

Jaarlijks

2011

2012

2013

2014

Gemiddeld

Urgentie Er is in 2014 één woning toegewezen aan een urgent woningzoekende. Statushouders Wij hebben in 2014 één woning beschikbaar gesteld voor statushouders. In verband met gezinshereniging in drie andere woningen, is echter in 2014 ruimschoots aan de taakstelling voldaan. Voor de gemeente Molenwaard is het volgende overzicht van toepassing: 2014 Beter Wonen Streefkerk Lek en Waard Wonen WBV Nieuw Lekkerland Tablis Wonen

Aantal personen 4 9 + 7 (gezinshereniging) 7 10

Aantal woningen 1 1 + 3 gezinshereniging 3 1

Per 31 december 2014 heeft de gemeente Molenwaard een voorsprong in de taakstelling van 7 personen. Leegstand De leegstandsgraad (aantal maanden leegstand/aantal te verhuren maanden x 100%) bedroeg 0,90%. In 2013 was dit 0,55%, bijna een verdubbeling dus. Aangezien ook 2013 al een verdubbeling van 2012 was, is de leegstand in korte tijd dus flink toegenomen. Net als vorig jaar is een deel van de leegstand toe te wijzen aan verkoop-, sloop- en nieuwbouwwoningen. Zonder deze panden zou de leegstandsgraad 0,58% bedragen. De vergelijkbare leegstandsgraad in 2013 was 0,30%, in 2012 was dit nog 0,11%. - 28 -



Diverse woningen stonden geruime tijd leeg voordat er een nieuwe huurder gevonden was. Met name in seniorencomplex Vijverhof speelde dit in 2014, bij meerdere woningen zelfs. Maar ook lijkt de overgang naar Woongaard voor meer leegstand te zorgen. Op vrijkomende woningen reageren ook mensen van buiten onze regio die, vanwege hetzij inschrijfduur, hetzij gebrek vanuit de eigen regio, als eerste worden benaderd. Helaas komt het regelmatig voor dat deze mensen vervolgens niets meer laten horen, zodat de volgende gegadigde benaderd moet worden. Hier gaan echter wel steeds enkele dagen overheen, zodat aansluitende verhuur vaker niet meer mogelijk is. Huurinvordering Lek en Waard Wonen voert een zorgvuldig incassobeleid, waarbij we proberen zo snel mogelijk in te springen op achterstanden. Dit is niet alleen in het belang van Lek en Waard Wonen, maar ook in het belang van de huurder. Huurachterstanden kunnen snel oplopen, waardoor het moeilijk wordt om weer in te lopen. We zitten er kort op en proberen ook in een vroeg stadium mensen met financiële problemen te helpen, bijvoorbeeld met budgethulp. Wanneer de huurachterstand niet in één keer kan worden afgelost, is het mogelijk een betalingsregeling te treffen. Per 31 december 2014 was met 11 huurders een betalingsregeling getroffen (in 2013 waren dit er 8). Wanneer huurders niet betalen en ook niet reageren op onze brieven, wordt de vordering in handen van een deurwaarder gegeven. Bij 14 huurders was dit per 31-12-2014 het geval, gelijk aan het aantal in 2012. Blijft betaling ook dan achterwege, dan rest er niets anders dan te ontruimen. In 2014 hebben we helaas twee woningen moeten ontruimen. Ongeveer 80% van de huurders betaalt via automatische incasso. Enquete bij huurbeëindiging Bij beëindiging van de huur, wordt naar de vertrekkende huurder een enquete verstuurd. Hierin wordt ondermeer gevraagd naar de reden van verhuizing. Hiervan kan het volgende overzicht worden gemaakt (sommige huurders gaven meerdere redenen aan): Reden verhuizing Woning gekocht

2014

2013

2012

2011

2010

35%

20%

61%

31%

21%

Huwelijk/samenwonen

3%

5%

9%

4%

18%

Grotere/betere woning

10%

18%

9%

23%

18%

Senioren-/aangepaste woning

26%

23%

4%

15%

29%

6%

5%

9%

19%

11%

32%

33%

22%

23%

11%

Overlast/sociaal Persoonlijke redenen

Ten opzichte van vorig jaar valt met name de grote stijging op bij verhuizing wegens aankoop van een woning. Het aantal mensen dat een woning heeft gekocht is groter dan het aantal woningen dat wij te koop aanboden. En diverse woningen die wij te koop aanboden moesten, vanwege gebrek aan belangstelling, terug in de verhuur worden genomen. Dit geeft aan dat ons aanbod blijkbaar onvoldoende aansluit bij de vraag.

- 29 -



Ook werd gekeken wat de nieuwe woonplaats werd. Dit leverde het volgende overzicht op: Nieuwe woonplaats

2014

2013

2012

2011

2010

Binnen woonkern

57%

55%

55%

43%

52%

Binnen gemeente

9%

10%

9%

17%

16%

Buiten gemeente

34%

35%

36%

39%

32%

Hierin vindt nauwelijks tot geen verschuiving plaats. Men verhuist overwegend binnen de eigen woonkern of naar een andere gemeente. Nieuwpoort en Langerak zijn hierbij, vanuit maatschappelijk - en geografisch oogpunt gezien, als één woonkern beschouwd. In de enquete wordt ook gevraagd om aan te geven wat men over de woning en de service van Lek en Waard Wonen vindt. De reacties kunnen als volgt worden weergegeven:

Woning en woonomgeving 2014 2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

80%

100%

Goed

Dienstverlening 2014 2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

- 30 -

80% Goed

100%



Over de woning en de woonomgeving is men minder tevreden dan in de vorige jaren. Met name bij de grootte van de keuken, het aantal slaapkamers en de voorzieningen viel de stijging van het aantal onvoldoendes op. Maar ook bij wanden en plafonds, ieder jaar een kritisch onderdeel, heeft een behoorlijke verschuiving plaatsgevonden van ‘goed’ naar ‘voldoende’. Voldoende is nog steeds niet slecht, maar blijkbaar wordt men toch kritischer. Ook op de dienstverlening van Lek en Waard Wonen is men kritischer geworden. Net zoals bij woning en woonomgeving heeft een verschuiving plaatsgevonden van ‘goed’ naar ‘voldoende’.

- 31 -



DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Planmatig onderhoud In 2014 is aan diverse woningen zowel binnen als buiten groot onderhoud uitgevoerd: - Dakwerkzaamheden platte daken uitbouw woning en bergingen - Aanpassing glaskap hoofdentree woongebouw - Gootvervanging van een complex - Buitenschilderwerk aan diverse complexen. - Buitenschilderwerk aan diverse complexen. - Renovatie van een enkel appartement in een woongebouw - CV-installaties vervangen en onderhouden in diverse complexen - Liften en veiligheidsvoorzieningen in diverse complexen - Terreinonderhoud diverse complexen - Ophogen van tegelpad brandgang - Onderhoud technische installaties - Goten schoonmaken diverse complexen De onderstaande projecten zijn doorgeschoven naar 2015: - Uitvoering voegwerk en lateiconstructies diverse complexen (uitvoering vanaf maart 2015) - Uitvoering groot onderhoud exterieur complex (uitvoeringsperiode januari - april 2015) - Vervangen dakconstructie van een deelcomplex i.v.m. mogelijke subsidie Het planmatig onderhoud 2014 heeft het volgende resultaat opgeleverd: Begroting planmatig onderhoud 2014 Begroting doorgeschoven posten uit 2013 Totaal primaire begroting planmatig onderhoud Af: vervallen posten Af: doorgeschoven naar 2015 Begroting uitgevoerde posten Af: uitgaven uitgevoerde posten Af: nog uit te geven in 2015 Resultaat uitgevoerde posten

€ € € €

1.181.000 75.000 + 1.256.000 86.000 96.000 1.074.000 449.000 452.000 173.000

Een gunstige prijsvorming voor voegwerken, lateiconstructies, buitenschilderwerk, onderhoudsplannen complexen en vervangen van cv-ketels, een lager aantal keukenrenovaties dan begroot en minder terreinonderhoud als gevolg van de nieuwbouw van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zorgen dat het resultaat van de uitgevoerde posten positief uitvallen. Daarnaast is een bedrag van € 122.000 aan calamiteiten uitgegeven (veelal planmatig onderhoud dat de huurder tijdens de geplande uitvoering niet uitgevoerd wil hebben, maar op een later tijdstip alsnog). In de onderhoudsbegroting was met € 115.000 rekening gehouden, waardoor er een overschrijding van € 7.000 is. De totale uitgaven planmatig onderhoud komen hiermee op € 571.000. In verband met de RJ 645 zijn deze uitgaven gesplitst verantwoord. Als onderhoudslasten wordt € 289.000 ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, terwijl een bedrag van € 282.000 (keuken- en CV-vervangingen) wordt geactiveerd.

- 32 -



Niet-planmatig onderhoud Snel en correct herstelverzoeken afhandelen, dat is waar het hier om gaat. Het bepaalt immers voor een belangrijk deel het woongenot van de klant. Daarom zetten wij ons in voor een goede dienstverlening naar de huurder toe. Tijdens kantooruren kunnen de huurders hun meldingen doorgeven aan een medewerker van de woningbouwstichting. Ook kunnen reparatieverzoeken via de website (www.lek-en-waard-wonen.nl) worden doorgegeven. De uitgaven niet-planmatig onderhoud zijn als volgt te splitsen: Soort onderhoud

Begroting

Uitgaven

Resultaat

Meldingen

Gem. uitg.

Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud

€ €

276.000 41.000

€ 261.000 € 62.000

€ 15.000 € -21.000

2.264 61

€ €

115 1.016

Totaal

€

317.000

€ 323.000

€

2.325

€

139

-6.000

Ondanks een nauwlettende ontwikkeling van de onderhoudsuitgaven zijn de kosten niet binnen de primaire begroting gebleven. Deze overschrijding is met name toe te wijzen aan de hoge mutatiekosten bij woningen waarvan huurders een lange periode in de woningen hebben gewoond en geen onderhoud hebben (laten) uitvoeren. De onderhoudsuitgaven blijven de komende tijd de nodige aandacht krijgen om dit ook beheersbaar te houden en te minimaliseren. Energieprestatie In ‘Het bod aan de regio’ hebben de gezamenlijke corporaties in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden ondermeer afgesproken te streven naar een energiebesparing van 20% in 2018. Een gericht beleid voor het gehele woningbezit moet nog worden ontwikkeld. Besloten is een medewerker een opleiding te laten volgen en van daaruit dit beleid te gaan opstellen. Niettemin kijken we bij de uitvoering van onderhoud wel meteen naar de energieprestatie van de woningen. Zo wordt bij kozijnrenovatie HR++-glas geplaatst en worden er standaard HR CV-ketels geplaatst. Door gelijktijdig met de uitvoering van het onderhoud energiebesparende voorzieningen aan te brengen, zijn er in 2014 in totaal 35 woningen afgemeld met een verbetering van het energielabel. Om als corporatie beter voorbereid te zijn op energieprestaties zijn de medewerkers van de technische dienst opgeleid als EPA-adviseur en maatwerkadviseur. Hierdoor kunnen zij elke individuele woning beoordelen en advies uitbrengen voor energieverbetering. Vanaf 2015 wordt begonnen met het inventariseren van het totale woningbezit in het kader van energiebesparing. Beleidsmatig zijn in 2014, in het kader van duurzaamheid, alle ingrepen beoordeeld die betrekking hebben op een mogelijke energieverbetering. Waar mogelijk zijn energiezuinige installaties toegepast of zijn materialen toegepast die energie besparen. - 33 -



Verdeling woningvoorraad per energielabel Energielabel

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

A B C D E F G

108 24 183 115 33 0 0

25 82 97 39 12 0 4

0 4 68 99 45 10 8

133 110 348 253 90 10 12

14% 12% 36% 26% 9% 1% 1%

Totaal

463

259

234

956

100%

Relatieve verdeling energielabels per jaar 2014 2013 2012 2011 0%

20%

40% A

B

C

60% D

E

80% F

G

Energielabels per kern 200 150 100 50 0 Groot-Ammers A

Nieuwpoort B

C

D

E

- 34 -

Langerak F

G

100%



Klusbeleid De inspraak van huurders om mee te beslissen over de door hen gehuurde woning is ruim. De mogelijkheden om de woning naar eigen smaak aan te passen zijn vastgelegd in het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen, kortweg ZAV-beleid genoemd. Ook door ons is ZAV-beleid ontwikkeld. Ons beleid volgt de algemene regelgeving, wat in het kort erop neerkomt dat men in principe altijd toestemming moet vragen en de verhuurbaarheid van de woning niet in gevaar mag komen. Er wordt gekeken of de verbouwing dusdanig is dat de woning ook na de verbouwing verhuurbaar is. Vanzelfsprekend mag de bouwkundige staat en de veiligheid van de woning nooit in gevaar komen! Goedgekeurde ZAV’s worden bij huurbeëindiging door de woningbouwstichting overgenomen, als dit is overeengekomen. Er worden geen vergoedingen uitgekeerd.

Woningaanpassingen In het kader van huisvesting van mindervalide mensen zijn er dit jaar geen wijzigingen geweest. Er zijn geen wijzigingen in het aantal aangepaste woningen.

Centrumontwikkeling Groot Ammers De Ammerse Veste In 2013 is “De Ammerse Veste” opgeleverd, een complex van 22 huur- en 22 koopwoningen. Alle huurwoningen waren verhuurd, maar de verkoop van de koopwoningen verloopt moeizamer. Op zich is er beslist interesse, maar mensen willen eerst hun eigen woning verkocht hebben. In 2014 is er maar één van de 11 nog te verkopen woningen verkocht. Daarom is besloten om enkele woningen te gaan verhuren, zowel onder als (iets) boven de huurtoeslaggrens. De overige woningen blijven vooralsnog in de verkoop staan, maar de prijs is wel verlaagd. Locatie Mourik Nadat eerst gesprekken met Stichting Philadelphia Zorg en daarna aanbieding aan de markt geen aantrekkelijk perspectief boden, is het geruime tijd rustig geweest rondom deze locatie. Aan een architect is opdracht gegeven voor het maken van een verkavelingsplan. Dit heeft ons er echter nog niet toe doen besluiten om de locatie op korte termijn te gaan ontwikkelen. Begin 2015 hebben wij de locatie opnieuw laten taxeren. Dit heeft ons doen besluiten de balanswaarde met € 199.000 af te waarderen.

- 35 -



Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak September 2014 zijn de woningen en de supermarkt in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak opgeleverd. Nadat eerder in het jaar de brede school en de sportvoorzieningen, ontwikkeld door de gemeente, al in bedrijf waren genomen, kon nu ook het ‘wonen’ worden ingevuld. Lek en Waard Wonen heeft 11 huurwoningen, 9 koopwoningen en de supermarkt met commerciële ruimte gerealiseerd. Het gehele plan kenmerkt zich door architectuur en uitstraling. Er kan met recht worden gesproken van een project met allure. Vooral de koopwoningen op de bovenste etage van de woontoren zijn regelrechte penthouses: ruim en met een magnifiek uitzicht over de Alblasserwaardse polder. Maar ook de andere woningen bieden veel uitstraling en wooncomfort. Met recht een project om trots op te zijn. De oppervlakte van de huurwoningen variëert van 77 tot 85 m2, de huurprijs ligt rond de € 620 per maand. Ook hebben wij de zes woningen aangekocht die op de brede school zijn gebouwd. Deze worden verhuurd voor € 613 per maand.

De koopappartementen variëren van 85 tot 138 m2 en zijn beschikbaar vanaf € 195.000 euro v.o.n. Drie woningen zijn verkocht., maar net als bij de Ammerse Veste loopt de verkoop van de overige appartementen ook wat moeizamer. Wel staat de gemeente Molenwaard garant voor maximaal drie koopwoningen tot een bedrag van € 60.000 aan inkomstenderving. De supermarkt heeft een oppervlakte van 650 m2 en wordt verhuurd aan de SPAR. Aan de aangrenzende commerciële ruimte is nog geen invulling gegeven.

- 36 -



Ouderdom van de woningen De woningen kunnen als volgt op ouderdom worden verdeeld: Bouwperiode

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Tot 1945 1945 t/m 1959 1960 t/m 1969 1970 t/m 1979 1980 t/m 1989 1990 t/m 1999 2000 t/m 2009 Vanaf 2010

40 56 140 95 20 41 71

4 24 56 85 15 16 42 17

24 36 89 77 8 -

4 88 148 314 187 44 83 88

0% 9% 15% 33% 20% 5% 9% 9%

Totaal

463

259

234

956

100%

Gem. leeftijd

31

35

40

34

- 37 -

Totaal

%



HET BETREKKEN VAN DE HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Stichtingstructuur In het Bestuur hebben geen huurders zitting. Twee leden van de Raad van Commissarissen (RvC) zijn op voordracht van de huurders benoemd. Omdat de RvC toezicht houdt op het bestuur en de dagelijkse gang van zaken, kunnen de huurders op deze manier invloed uitoefenen op het beheer en beleid van de woningbouwstichting.

Huurdersvereniging Voor het overleg met de huurders hebben wij gezorgd voor een goede formele basis: een vereniging met statuten. Twee mensen leiden op dit moment de nieuwe vereniging. Met hen worden beleidszaken besproken.

Informatievoorziening De internetsite www.lek-en-waard-wonen.nl biedt informatie over allerlei zaken die met het huren van een woning bij Lek en Waard Wonen te maken hebben. Heeft men verder vragen, dan kan men hiermee terecht bij de medewerkers van Lek en Waard Wonen.

- 38 -



Complexgerichte informatie Informatie specifiek bedoeld voor een bepaald complex vindt plaats middels huis-aan-huis brieven. In 2014 is dit een aantal malen voorgekomen, bijvoorbeeld voor de uitvoering van planmatig onderhoud. Wanneer er sprake is van een ingrijpende verandering aan de woning, worden er zonodig aparte voorlichtingsavonden voor de desbetreffende bewoners gehouden of worden de bewoners individueel bezocht door medewerkers van de corporatie. Klachtencommissie Conform het BBSH is een Klachtencommissie ingesteld die bestaat uit drie leden, te weten 1 huurder, 1 medewerker en 1 bestuurslid. Deze commissie functioneert als beroepsinstantie als in eerste instantie de werkorganisatie en in tweede instantie de directie de klacht niet tot tevredenheid van de huurder oplost. In 2014 zijn geen klachten ingediend.

- 39 -



HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT

Huurprogramma Omdat de inkomsten van de woningbouwstichting overwegend bestaan uit de huuropbrengsten, is huurverhoging noodzakelijk om stijgende kosten en nieuwe investeringen (mede) mogelijk te maken en houden. Het huurprogramma kan in twee delen worden gesplitst: • Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli; • Huurharmonisatie bij mutatie. Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014 De basis voor de huurverhoging was, net als in voorgaande jaren, de inflatie van het vorig jaar. Deze bedroeg 2,5%. Net als in 2013 was het per 1 juli 2014 mogelijk om een hogere, inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen: Inkomen tot € 34.085: inflatie + 1,5% = 4,0% Inkomen tussen € 34.085 en € 43.602: inflatie + 2,0% = 4,5% Inkomen boven € 43.602: inflatie + 4,0% = 6,5% In 2013 gaf een tijdige en juiste aanlevering van inkomensgegevens door de belastingdienst nog problemen, waardoor wij besloten geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Voor 2014 hebben wij dit echter wel gedaan. Niettemin leverde het huurverhogingsvoorstel nog wel diverse correcties op, omdat de actuele inkomensituatie afweek van de inkomensgegevens van de belastingdienst. De gemiddelde huurstijging per 1 juli 2014 bedroeg 4,17%. Huurharmonisatie bij mutatie Bij mutatie werd geharmoniseerd op 70% van de maximaal redelijke huurprijs. In 2014 is besloten om voortaan op 75% van de maximaal redelijke huurprijs te harmoniseren. Woningen in complex 33, die in 2009 ingrijpend zijn gerenoveerd, worden bij mutatie geharmoniseerd naar 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Verkoopprogramma Sinds 2008 verkopen wij woningen via de Koopgarantregeling. De koper krijgt een korting van 25% op de marktwaarde. Bij verhuizing wordt de woning weer teruggekocht door de woningbouwstichting, waarbij we voor 50% meedelen in het verkoopresultaat. Bij verkopen vanaf november 2011 bedraagt ons aandeel in het resultaat 37,5%. Koopgarantwoningen zorgen echter voor een risico vanwege de terugkoopverplichting. Daarom is in 2012 besloten woningen voortaan in principe zonder voorwaarden te verkopen. Alleen als dit niet lukt, wordt teruggegrepen op Koopgarant. Ook wordt geprobeerd om eigenaren de Koopgarantbepalingen af te laten kopen. Voor de eigenaren heeft dit het voordeel dat latere verkoopresultaat niet meer gedeeld hoeft te worden. In 2014 is één bestaande woning zonder voorwaarden verkocht. De taxatiewaarde bedroeg € 145.000. Er zijn twee woningen teruggekocht voor gemiddeld € 149.219 per woning. Een woning is voor € 151.215 doorverkocht, de andere staat per 31-12-2014 nog in de voorraad. Daarnaast is van één woning het Koopgarantgedeelte door de koper afgekocht. Het aantal via Koopgarant verkochte woningen komt hiermee op 14. De twee in 2013 teruggekochte woningen konden helaas ook in 2014 niet worden doorverkocht. Daarom is besloten deze weer in de verhuur te nemen. - 40 -



Aankopen In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn de zes woningen op de brede school aangekocht. Dit was onderdeel van de ontwikkeling van het plan, zoals overeengekomen met de gemeente. Voor de woningen is € 785.725 betaald, wat neerkomt op € 130.954 per woning. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde (som van toekomstige opbrengsten en uitgaven) geeft de verdiencapaciteit van het woningbezit aan. Anders gezegd: de bedrijfswaarde geeft aan of het woningbezit winst- of verliesgevend is. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: • Disconteringspercentage: 5,25%. • Huurverhoging: 2015 t/m 2019 2,5% (inflatie + 1,5%), daarna 2,0% per jaar (inflatie). • Huurderving: 0,64% van de brutohuur. • Huurharmonisatie bij mutatie: 75% van de maximaal redelijke huur • Inrekenen huurharmonisatie: gedurende 5 jaar. • Onderhoud en nieuwbouw: stijging 3,00% per jaar. • Personeels- en bedrijfskosten: stijging 3,00% per jaar. • Inrekenen woningverkopen: gedurende 5 jaar. • Marktontwikkeling: +1% per jaar. In de berekeningen is rekening gehouden met woningverkopen. Hierbij zijn de verkoopopbrengsten meegenomen en is een correctie uitgevoerd op huuropbrengsten, onderhouds- en bedrijfskosten. Met vennootschapsbelasting, heffing bijzondere projectsteun en heffing saneringssteun is geen rekening gehouden. De verhuurderheffing is wel opgenomen in de bedrijfswaardeberekeningen. Deze is tot einde van de exploitatie ingerekend. Ultimo december 2014 geven de bedrijfswaardeberekeningen de volgende uitkomst:

- 41 -



(bedragen x € 1.000) Groot-Ammers

Nwp./Lang.

Totaal 2014

2013

Huuropbrengsten Woningverkopen Overige opbrengsten

54.665 557 11

50.605 114 11

105.270 671 22

107.924 1.919 57

Totaal opbrengsten

55.233

50.731

105.964

109.900

Onderhoudslasten Personeelslasten Bedrijfslasten Verhuurderheffing

10.664 3.868 7.760 4.543

11.378 3.666 7.576 4.726

22.043 7.534 15.336 9.269

20.052 8.043 13.968 8.816

Totaal lasten

26.835

27.346

54.182

50.879

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde (grond)

28.398 936

23.385 1.104

51.783 2.040

59.021 1.963

Gecorrigeerde bedrijfswaarde Boekwaarde *

29.334 26.935

24.489 20.256

53.823 47.191

60.984 44.096

2.399

4.233

6.632

16.888

Overschot op boekwaarde

* exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend. De oplevering van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zorgt voor een toename van de bedrijfswaarde, evenals verhoging van het harmonisatiepercentage. Een lagere huurverhoging, als gevolg van een lagere inflatie, heeft echter meer negatief effect. Ook neerwaartse bijstelling van het verkoopprogramma zorgt voor lagere inkomsten. Aanpassing van het onderhoudsprogramma en herziening van de berekeningsmethodiek voor het meenemen van onderhoud aan het einde van de levensduur zorgen voor hogere lasten. De personeelslasten nemen af als gevolg van de invoering van de ‘Blokstaffel’, waardoor de beloning van de bestuurder lager wordt. De bedrijfslasten nemen toe als gevolg van de bijdragen aan de VVE’s van de nieuwbouwcomplexen Ammerse Veste in Groot-Ammers en Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak.

Treasury Samenstelling en omvang van de leningen portefeuille De langlopende leningenportefeuille bestaat eind 2014 uit 20 leningen met een gemiddeld rentepercentage van 4,191% (2013: 4,323%). Het schuldrestant per 31-12-2014 bedraagt € 37,7 mln. In 2014 is één nieuwe lening afgesloten: • een fixe lening van € 1,2 mln., looptijd 2 jaar zonder tussentijdse renteherziening, rente 0,56%

- 42 -



De leningen kunnen als volgt worden onderverdeeld: - 3 fixe lening - 5 lineaire leningen - 12 annuïtaire leningen Borging In 2011 heeft Lek en Waard Wonen zich aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De drie fixe-leningen vallen onder de borging van het WSW. Voor alle overige leningen is directe borging door de gemeente Molenwaard afgegeven. De renterisico’s in een meerjarenperspectief Jaarlijks worden de renterisico’s in beeld gebracht die voortvloeien uit de bestaande leningportefeuille. De renterisico’s zijn gespreid in de tijd, waarbij is gestreefd naar een evenwichtige opbouw van de leningportefeuille. De renterisico’s zijn als volgt in beeld te brengen (bedragen x € 1.000): Jaar

Schuld 31-12

Bedrag rente renteconversie

Bedrag vrijval fixe €

2016

€

32.316

2019 2021

€ €

27.819 € 24.816 €

3.750 288

13% 1%

2023 2029

€ €

21.830 € 13.268 €

750 2.500

3% 19%

2032 2033

€ €

5.120 4.083 €

424

88% 10%

2039

€

1.450 €

1.250

86%

€

2.200

In % van schuld 31-12

4.500

7%

Verder in de tijd lijkt het alsof een renteconversie een steeds grotere impact kan hebben op de financieringslasten. Dit moet wel worden gerelativeerd. Een corporatie die continu bezig is met de ontwikkeling van nieuwbouw en renovatie zal ook continu leningen moeten aantrekken om dit te kunnen financieren. We kunnen er dan ook vanuit gaan dat, tegen de tijd dat de renteconversies zich daadwerkelijk voordoen, het bedrag van de renteconversie maar een klein gedeelte van de totale leningschuld is. In het andere geval, als er vanaf nu geen nieuwe leningen worden aangetrokken, bedraagt het renterisico mettertijd door de lage leningschuld in absolute zin niet veel. Rente-instrumenten Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen rente-instrumenten zoals derivaten, swaps en dergelijke. Beleggingsbeleid Uitgangspunt voor het beleggingsbeleid is dat zonder risico’s en op een verantwoorde wijze wordt belegd. Investeringen in het eigen woningbezit, belegging in deposito of spaarrekeningen van grotere handelsbanken en belegging in obligaties van de Staat of sterke financiële instellingen vormen de kern van het beleggingsbeleid. In 2014 zijn geen beleggingen gedaan.

- 43 -



Meerjarenprognose Onderstaand vindt u een prognose van de ontwikkeling van balansposten en de solvabiliteit voor de periode 2014 2021. x € 1.000

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Materiële vaste activa * Eigen vermogen

48.255 12.163

47.847 12.684

46.101 12.833

44.231 12.845

42.148 12.815

40.264 13.373

38.480 13.936

36.739 14.272

Leningen o/g Solvabiliteit

37.684 23%

36.121 25%

32.316 27%

30.777 28%

29.266 29%

27.819 31%

26.336 33%

24.816 35%

* inclusief vastgoedbeleggingen In de bovenstaande cijfers is rekening gehouden met de verhuurderheffing en saneringsheffing, evenals een huurverhoging van 1,5% boven inflatie. Ten opzichte van 2013 geeft de ontwikkeling van het eigen vermogen en de solvabiliteit geen wezenlijk anders beeld. Zowel het eigen vermogen als de solvabiliteit laten een stijgende lijn zien. Hierbij is wel ‘pas op de plaats’ gehouden voor wat betreft nieuwe investeringen. Het CFV heeft de signaleringsgrens (minimale solvabiliteit) vastgesteld op 22,5%. In onze meerjarenprognoses blijven wij aan deze norm voldoen. De financiële meerjarenprognose laat verder een gunstige kasstroomontwikkeling zien. De inkomsten zijn toereikend om de uitgaven te kunnen dekken. De marge is echter de eerste jaren nog klein en afhankelijk van het succes van woningverkopen, zowel bestaand als nieuwbouw. De ingerekende, boveninflatoire huurverhoging is de komende jaren noodzakelijk.

Meerjarenprognose 2014 - 2033

Solvabiliteit (%)

Eigen vermogen (x € 1 mln.)

- 44 -

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0


Kasstroomprognose


2015

2016

2017

2018

2019

Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Rentebaten Uitgaven Personeelskosten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Overige bedrijfskosten Rentelasten VPB Mutaties balansposten

1.008 6.560 6.341 2 201 16 -5.458 -475 -1.696 -218 -577 -27 -619 -267 -1.579 -94

1.881 6.754 6.525 2 207 20 -4.875 -490 -1.135 -187 -592 -28 -674 -261 -1.508 2

1.483 6.937 6.711 2 213 11 -5.456 -503 -1.414 -191 -609 -29 -748 -257 -1.416 -289 2

1.640 7.136 6.899 2 219 16 -5.498 -509 -1.366 -196 -627 -30 -747 -262 -1.346 -415 2

2.081 7.341 7.089 2 226 24 -5.261 -514 -1.056 -218 -645 -30 -747 -262 -1.279 -510 1

Cashflow (des)investeringen Verkoop Sloop Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Aankoop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie

1.105 203 -21 926 -3

914 149 767 -3

466 221 247 -3

591 172 450 -30

170 185 -15

Cashflow financieringsactiviteiten Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g

-1.562 -1.562

-3.805 -3.805

-1.539 -1.539

-1.511 -1.511

-1.447 -1.447

551

-1.010

410

720

804

Toename geldmiddelen

Jaarresultaat Het boekjaar 2014 wordt afgesloten met een negatief resultaat van € 607.000. Het eigen vermogen neemt af van € 12,8 mln. naar €12,2 mln. Samen met het aantrekken van een nieuwe lening van € 1,2 mln. neemt hierdoor de solvabiliteit licht af, van 23,2% naar 22,8%. In 2013 was het jaarresultaat € 442.000 negatief.

- 45 -



Het lagere jaarresultaat komt door de fors hogere verhuurderheffing, de afwaardering van locatie Mourik en de hogere mutatie op de actieve belastinglatentie. De hogere verhuurderheffing was voorzien, het Rijk heeft immers tot en met 2017 aangegeven welk bedrag zij jaarlijks willen binnen halen. Locatie Mourik is afgewaardeerd op basis van een nieuwe taxatie van de grondwaarde, die € 199.000 lager uitviel dan de boekwaarde. De mutatie op de actieve belastinglatentie is het gevolg van de bijstelling van de verkoopprognose van gemiddeld 4 bestaande woningen naar één per jaar. Tegenover deze negatieve posten staan ook positieve. Zo zijn de huuropbrengsten met € 414.000 toegenomen, deels door oplevering van nieuwbouw en het in exploitatie nemen van onverkochte koopwoningen. De opbrengst uit woningverkopen is € 100.000 meer dan in 2013, door de verkoop van drie appartementen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. De onderhoudslasten vielen € 486.000 lager uit. Hierbij moeten wel enkele kanttekeningen worden geplaatst. Ten eerste is € 282.000 aan onderhoud niet ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. In 2013 was dit € 147.000. Daarnaast is € 548.000 doorgeschoven naar 2015. Als deze correcties worden toegepast, zouden de onderhoudsuitgaven € 197.000 hoger uitkomen dan in 2013.

Beoordeling Ministerie Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft, op grond van onze jaarstukken 2013, twee opmerkingen gemaakt. Dit had betrekking op: • de registratie van nieuwe verhuringen in de Hof van Ammers, die rechtstreeks door AV Zorggroep worden gedaan en dus niet in onze administratie zitten; • de onafhankelijkheid van onze klachtencommissie. Beoordeling CFV Het CFV heeft, op grond van onze jaarstukken 2013, geen aanleiding gevonden voor het doen van interventies. Beoordeling WSW Het WSW heeft Lek en Waard Wonen als borgbaar beoordeeld. Voor 2014 is een borgingsplafond van € 2.783.000 vastgesteld. Per 31-12-2014 bedraagt onze portefeuille van door het WSW geborgde leningen € 6.700.000. Financiële ratio’s WSW Bij de beoordeling van corporaties maakt het WSW gebruik van vijf financiële ratio’s. Met het opstellen van de begroting wordt steeds gekeken of wij aan de normen van het WSW blijven voldoen. Met de begroting 2015 was dit nog het geval. Na het opstellen van de begroting is de inflatie over 2014 bekend geworden = de basis voor de huurverhoging 2015. Deze is met 1% aanmerkelijk lager dan de 2% waarmee in de begroting 2015 nog rekening is gehouden. Dit lagere percentage is de eerste vijf prognosejaren ook aangehouden. Dit levert de onderstaande uitkomsten op:

- 46 -


ICR DSCR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm WSW 1,40 1,00 75% 20% 50%

Begroting 2015 1,61 1,00 64% 37% 19%


Jaarrekening 2014 1,43 1,00 70% 32% 19%

Beoordeling Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm

Zoals verwacht vallen de ratio’s ongunstiger uit dan bij de begroting 2015. Minder huurverhoging betekent immers minder inkomende kasstromen, waardoor de ICR en DSCR lager uitkomen. Met name de DSCR zit op de kritieke grens, de afronding bepaalt of deze wel of niet aan de WSW-norm voldoet. Door de daling van inkomende kasstromen wordt ook de bedrijfswaarde lager. Dit zorgt ervoor dat de verhouding tussen leningen en bedrijfswaarde ongunstiger wordt, wat tot uiting komt in een gestegen LTV. Net als bij de ICR en DSCR is hier ook niet veel speelruimte meer over. Ontwikkeling bedrijfslasten De corporatiesector is druk bezig met het terugdringen van de bedrijfslasten. Enerzijds is dit noodzakelijk om de verhuurderheffing en saneringssteun te kunnen betalen. Anderzijds liggen de bedrijfslasten bij woningcorporaties op een hoger niveau dan bij vergelijkbare sectoren, zoals commerciële vastgoedbedrijven. Nu heeft dit ook wel te maken met een uitgebreider takenpakket (leefbaarheid, wonen en zorg), maar niettemin liggen diverse uitgaven op een hoger peil. De Aedes benchmark 2014 geeft inzicht in de ontwikkeling van de bedrijfslasten van 2013 ten opzichte van 2012. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen wel – en niet beïnvloedbare lasten. Verhuurderheffing en saneringssteun zorgen voor een forse toename van de bedrijfslasten, maar dit kan de woningcorporaties niet worden aangerekend. Om een goed beeld van de inspanningen van de corporaties te krijgen, is daarom gekeken naar de (geharmoniseerde) beïnvloedbare bedrijfslasten. Per grootteklasse zijn er verschillen in de bedrijfslastenontwikkeling, zoals onderstaande grafiek laat zien.

- 47 -



De niet beïnvloedbare bedrijflasten bedroegen in 2013 33% van de totale bedrijfslasten. Dit neemt de komende jaren toe door het stijgen van de verhuurderheffing. Bij Lek en Waard Wonen maakten de niet beïnvloedbare bedrijfskosten in 2014 63% van de totale bedrijfskosten uit, tegenover 50% in 2013. Lek en Waard Wonen valt in grootteklasse XXS (< 1.000 vhe). In deze klasse zijn de bedrijfslasten met gemiddeld 5,9% gestegen. Over alle corporaties genomen zijn de bedrijfslasten gemiddeld 2,4% gedaald. Bij Lek en Waard Wonen zijn de overige (beïnvloedbare) bedrijfslasten in 2014 met 5,0% toegenomen. In 2013 bedroeg de stijging nog 10,3% ten opzichte van 2012. De gemiddelde bedrijfslasten in 2013 bedroegen € 1.035 per vhe. Voor grootteklasse XXS bedroeg dit € 1.005 per vhe. Lek en Waard Wonen zat hier met € 638 per vhe ruim onder. Ook in 2014 zijn de beïnvloedbare bedrijfslasten per (ongewogen) vhe met € 773 lager dan het gemiddelde.

- 48 -



DE ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID Groot-Ammers Woonzorgcomplex Hof van Ammers bevat, naast woningen en woonvoorzieningen, een dorpshuis en een bibliotheek. Deze beide voorzieningen dragen een belangrijke steen bij aan de leefbaarheid in de kern Groot-Ammers.

Nieuwpoort-Langerak In 2013 zijn er bijdragen verstrekt voor sociale activiteiten in seniorencomplex De Vijverhof (€ 2.200). In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak hebben wij de nieuwe supermarkt gerealiseerd en deze verhuren wij aan de SPAR. Een goede winkel zien wij als een belangrijke voorziening voor het behoud van de leefbaarheid, reden waarom wij deze op vastgoedgebied faciliteren.

Vanuit de klankbordgroep Nieuwpoort-Langerak kwam de wens om de dierenweide bij de Vijverhof weer in ere te herstellen. Deze moest voor de bouw van het woonleefhart wijken. Nu het plan gereed en weer heringericht is, is er weer ruimte om een dierenweide aan te leggen, zij het kleiner dan de vorige. Lek en Waard Wonen faciliteert door de dierenweide in te richten en het voer beschikbaar te stellen. De verzorging ligt echter bij de bevolking. Na een oproep door de klankbordgroep hebben zich hiervoor diverse vrijwilligers aangemeld. - 49 -



WONEN EN ZORG Hof van Ammers In het centrum van Groot-Ammers is het nieuwe woonzorgcentrum ‘Hof van Ammers’ gerealiseerd. Dit complex bestaat uit: - 33 zorgwoningen voor mensen met een lichte zorgindicatie - 12 onzelfstandige wooneenheden met 2 huiskamers, voor mensen met een zware zorgindicatie - algemene ruimten, waaronder onder andere een restaurant en keukenvoorziening - een ruimte voor dagverzorging, toereikend voor 9 mensen - een dorpshuis annex bibliotheek - 13 toegankelijke seniorenwoningen

De zorgwoningen worden rechtstreeks verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen vervolgens weer verhuurd aan haar cliënten. De 13 overige woningen worden door Lek en Waard Wonen verhuurd, maar de toewijzing gebeurt in samenspraak met ZA en de gemeente. De huurprijs ligt net onder de huurtoeslaggrens. Ook het dorpshuis annex bibliotheek worden door ZA gehuurd, die deze ruimten vervolgens weer doorverhuurt aan de gemeente. Vijverhof Nieuwpoort In Nieuwpoort heeft Lek en Waard Wonen 93 seniorenwoningen in eigendom, gebundeld in het complex “De Vijverhof”. De eerste fase (44 huurwoningen) dateert van 1974, fase 2 (16 huur- en 10 koopwoningen) is in 1995 gebouwd. In 2005/2006 is de Vijverhof ingrijpend gerenoveerd, waarbij er nog eens 42 nieuwe woningen zijn bijgekomen (hiervoor moesten 9 woningen worden gesloopt). Naast woningen omvat de Vijverhof ook 12 onzelfstandige wooneenheden met 2 huiskamers, een ruimte voor dagverzorging, een recreatiezaal en enkele kleine bedrijfsruimten. Hierin hebben onder andere een arts en een fysiotherapeut hun praktijk.

- 50 -



Bij mutatie worden de woningen uit fase 1 grondig aangepakt, zodat de woningen weer aan de eisen van moderne seniorenwoningen voldoen. Hierdoor zijn ze weer goed geschikt voor zorglevering aan de bewoners. De zorg in de Vijverhof wordt geleverd door Zorggroep Alblasserwaard en Rivas Zorggroep. Daarnaast heeft Lek en Waard Wonen een eigen beheerder in dienst als aanspreekpunt voor de bewoners. Zorgberaad Zuid-Holland Zuid Zorgberaad Zuid-Holland Zuid is een netwerkorganisatie die zorgvragers, zorgen welzijnsaanbieders, gemeenten, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en zorgverzekeraars om de tafel brengt. Netwerkontwikkeling en – onderhoud zit verweven in alles wat het Zorgberaad doet. Daarnaast zijn aandachtterreinen: wonen, welzijn, zorg en onderwijs. Aan de tafel vindt informatie-overdracht en – uitwisseling plaats en worden ideëen ontwikkeld. De kracht van het Zorgberaad is dat de partijen met elkaar, aan elkaar en voor elkaar adviezen uitbrengen, projecten ontwikkelen en de uitvoering ervan begeleiden. Eigenlijk is het Zorgberaad dus een verlengstuk van de deelnemende partijen. Het netwerkgebied van de Stichting Zorgberaad Zuid-Holland Zuid kent twee gebieden: de Drechtsteden en de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Lek en Waard Wonen neemt deel aan het Zorgberaad Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

- 51 -



RISICOPARAGRAAF Iedere organisatie loopt in meer of mindere mate risico’s bij haar bedrijfsvoering. Het is zaak deze risico’s goed in beeld te hebben en hierop zo mogelijk te anticiperen. Deze risicoparagraaf is niet bedoeld als een uitgebreide uiteenzetting van het door ons gevoerde risicomanagement, maar als een financiële vertaling van de meest actuele risico’s. Er is met name gekeken naar de eventuele gevolgen ten opzichte van de financiële meerjarenprognose. Verkoop bestaande woningen Op de verkoop van bestaande woningen zijn drie risico’s te onderkennen: Tegenvallende woningverkopen Naar aanleiding van de gerealiseerde woningverkopen in 2013 en 2014 is het verkoopprogramma in onze meerjarenprognose, dat al gematigd genoemd kon worden, nog verder neerwaarts bijgesteld. Er is nu uitgegaan van één woningverkoop per jaar. Het gemiddelde over de periode 2008 t/m 2014 ligt op 3 tot 4. Het is daarom zaak om niet te optimistisch te zijn. Zowel in 2013 als in 2014 is maar één bestaande woning verkocht, Het aantal reacties op te koop staande woningen is laag of soms nihil en teruggekochte Koopgarantwoningen zijn opnieuw in de verhuur gegaan omdat er geen animo was voor verkoop. Wanneer er helemaal geen woningen meer worden verkocht, betekent dit voor de komende 10 jaar € 1,0 mln (NCW) aan inkomsten die wegvallen. Wanneer voor dit bedrag financiering zou moeten worden aangetrokken zou dit zo’n € 5.000 extra rentelasten per jaar (1 jaar fixe, 0,38%) betekenen. Binnen de huidige meerjarenprognose is er voldoende ruimte om dit op te vangen. Maatregelen zijn voor ons moeilijk te nemen, omdat het wel of niet kopen van een woning afhankelijk is van vele factoren waarop wij geen invloed hebben. Het enige dat wij kunnen doen, is te zorgen dat ons aanbod aansluit bij de koopwensen van de bevolking. Ontwikkeling huizenprijzen Hoewel wij al enkele jaren onze Koopgarantwoningen op de balans weer hebben moeten afwaarderen, geven diverse berichten aan dat de woningmarkt langzaam opkrabbelt. Op basis van deze marktinformatie is in onze meerjarenprognose vanaf 2015 weer een lichte waardestijging van 1% per jaar ingerekend. Als de ingerekende prijsstijging uitblijft, betekent dit een lagere opbrengst. Omdat wij rekenen met een lage prijsstijging en een voorzichtig verkoopprogramma schatten wij het financiële risico maar beperkt in. Voor de komende 10 jaar zou dit € 33.000 (NCW) lagere inkomsten betekenen ten opzichte van de meerjarenprognose. Binnen onze meerjarenprognoses is voldoende ruimte om dit op te vangen. Op de prijsontwikkeling hebben wij geen invloed, de markt bepaalt dit. Hooguit kunnen wij proberen door een gericht nieuwbouwprogramma te sturen op een gedifferentieerd aanbod, om te voorkomen dat in een bepaald segment door overaanbod de prijzen niet verder onder druk komen te staan. Terugkoop van Koopgarantwoningen Sinds 2008 zijn er inmiddels 20 woningen via de Koopgarantregeling verkocht. De Koopgarantregeling houdt in dat wij verplicht zijn de woning terug te kopen als de eigenaar deze aan ons aanbiedt. Sinds 2013 hebben wij inmiddels vier woningen moeten terugkopen. Per 31-12-2014 bedraagt de terugkoopverplichting € 1,9 mln, gemiddeld € 134.000 per woning (14 woningen).

- 52 -



Vanwege de huidige marktsituatie is directe doorverkoop niet vanzelfsprekend. De in 2013 teruggekochte woningen zijn, vanwege het ontbreken van belangstelling voor verkoop, weer in de verhuur genomen en ook de in 2014 teruggekochte woningen zijn nog steeds in ons bezit. Wanneer woningen terug in de verhuur gaan, bedraagt de bedrijfswaarde ongeveer € 48.000 per woning. Voor alle onder voorwaarden verkochte woningen samen betekent dit een onrendabele top van zo’n € 1,2 mln. Wij hebben geen invloed op de omstandigheden die eigenaren er toe (moeten) aanzetten hun woning aan ons aan te bieden. Wel kunnen we proberen de terugkoopverplichting op onze balans niet te groot te laten worden. Daarom is de insteek om woningen voortaan zonder voorwaarden te verkopen (tenzij hiervoor geen belangstelling is) en kijken wij naar toepassing van verkoopvormen zonder terugkoopverplichting. Daarnaast bieden wij eigenaren aan om de Koopgarantvoorwaarden af te kopen. In 2014 heeft één eigenaar hiervan gebruik gemaakt. Aansluiting vraag en aanbod In de afgelopen jaren is geconstateerd dat het aanbod eengezinswoningen groter is dan de vraag (door de overgang naar een interregionale woonruimteverdeling kan een analyse van de plaatselijke woningmarkt nu niet meer goed worden gemaakt). Bovendien is de huidige marktsituatie voor huurders die kunnen en willen kopen nog steeds interessant, zeker als de huren, als gevolg van inkomensafhankelijke huurverhoging, sterker gaan stijgen. Dit kan een uitstroom versterken. Anderzijds kan de regionale woonruimteverdeling weer voor een toename van de vraag zorgen als de prijs-kwaliteit verhouding van ons bezit gunstiger is dan van andere corporaties. We merken dit aan reacties op vrijkomende woningen, maar de periode is nog te kort om hieruit conclusies te trekken. Hoewel, afgaande op het aantal ingeschreven woningzoekenden, de vraag naar seniorenwoningen steeds groter was dan het aanbod, is het gevaar van leegstand ook hier aanwezig. Diverse woningen in seniorencomplex de Vijverhof stonden in 2014 geruime tijd leeg. Seniorenwoningen in een rijtje zijn makkelijk aan een andere doelgroep toe te wijzen, maar bij woningen in een senioren(zorg)complex ligt dit moeilijker. Daarnaast weten we dat woonconsumenten kritischer worden. Er worden andere eisen gesteld aan woningen dan vroeger. Men wil meer ruimte, betere isolatie, een hoger wooncomfort. Zeker als huren sterker gaan stijgen, zal men ook meer ‘waar voor hun geld’ verlangen. Naast kwantitatief sluit het aanbod, zeker als het woningbestand, zoals bij ons, voor een groot deel uit oudere woningen bestaat, ook kwalitatief daardoor steeds minder aan op de vraag. Ook dit kan vermindering van de verhuurbaarheid opleveren. Informatie over de geprognoticeerde bevolkingsontwikkeling is te vinden in de woningmarktverkenning die ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is gemaakt. Hierin is voor de gemeente Liesveld per leeftijdsgroep de verwachte ontwikkeling weergegeven tot 2020. Conclusie hiervan is dat het aandeel ouderen toeneemt en het aandeel starters en gezinnen (mede hierdoor) afneemt. Ook als eengezinswoningen worden bestemd voor alleenstaande starters, dan neemt de vraag naar eengezinswoningen dus af. Uitgaande van de gegevens zou dit zo’n 5% zijn ten opzichte van nu. Dit is dan alleen de kwantitatieve afname. Over de kwalitatieve afname (als gevolg van de kwaliteit van de woningen) is niets in de marktverkenning genoemd. Wij hebben hierop ook nog geen zicht en kunnen daardoor ook niet inschatten welke gevolgen dit zou kunnen hebben voor de woningbezetting. Maar als het aanbod groter is dan de vraag, mag worden verwacht dat de woonkwaliteit zeker een factor wordt bij de keuze van de woonconsument. Stel nu dat de huidige markt nog (net) in evenwicht is. Afname van de vraag zou dan leiden tot leegstand. Stel dat zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraagafname ieder 5% bedraagt, wat dan resulteert in een totale vraagafname van 10%. Dit zou betekenen dat op termijn 10% van de eengezinswoningen niet meer verhuurd zou kunnen worden. Over de periode 2015 t/m 2024 betekent dit in totaal € 3,4 mln. (NCW) minder huuropbrengsten. - 53 -



Op de kwantitatieve vraag hebben wij nauwelijks tot geen invloed. De bevolkingsontwikkeling is immers afhankelijk van factoren die buiten ons bereik liggen. Wel kan de interregionale woonruimteverdeling voor een positieve ontwikkeling zorgen, waarschijnlijk met name voor eengezinswoningen. Voor seniorenwoningen ligt dit waarschijnlijk wat anders. Veel senioren willen ofwel dicht bij veel voorzieningen ofwel dicht bij familie wonen. Het kwalitatieve aanbod hebben wij wel volledig in de hand. Wij kunnen immers beslissen wat wij met onze woningen doen. Diverse mogelijkheden staan open om het aanbod kwalitatief op de vraag te laten aansluiten, zoals woningverbetering, herstructurering of investeren in de woonomgeving. Onze financiële mogelijkheden bepalen hierbij de kaders. Nieuwbouw Ammerse Veste Liep de verkoop van de eerste helft van de 22 koopappartementen in de Ammerse Veste best goed, de tweede helft ging aanmerkelijk moeizamer. Van de 11 onverkochte woningen per 31-12-2013 is er in 2014 maar één verkocht. Daarom is in 2014 besloten tot verhuur van een aantal appartementen en is de vraagprijs van de overige woningen verlaagd. In de meerjarenprognose is hiermee rekening gehouden. Mochten de nu opgenomen nog te verkopen woningen toch niet worden verkocht, dan scheelt dit € 1,2 mln. aan verkoopinkomsten. De stichtingskosten van deze woningen bedragen € 0,8 mln., we missen dan een verkoopresultaat van € 0,4 mln. Binnen de meerjarenprognose is geen ruimte om de wegvallende verkoopopbrengsten op te vangen, waardoor aanvullende financiering nodig is. Dit zorgt per jaar voor € 5.000 extra rentelasten (1 jaar fixe, 0,38%) en € 13.000 aan zakelijke lasten en bijdrage aan de vereniging van eigenaren. Het betreft grote appartementen. Als deze woningen verhuurd zouden worden, zou de huurprijs boven de € 1.500 per maand komen. Dit levert een bedrijfswaarde op van in totaal zo’n € 1,6 mln., wat resulteert in een rendabele exploitatie van € 0,7 mln. Op langere termijn zou verhuur dus gunstiger zijn dan verkoop. Verkoop zorgt nu echter wel voor concreet hogere inkomende kasstromen. Bij verhuur, zeker bij dergelijke huurprijzen, blijft het de vraag of de geprognosticeerde huurinkomsten ook op langere termijn gerealiseerd worden. Grote vraag is natuurlijk of er voldoende vraag is voor dit marktsegment. In ons werkgebied is de bevolking namelijk nog niet aan dergelijke huurprijzen gewend. In andere regio’s van het land echter wel, denk bijvoorbeeld aan Rotterdam. Wij zullen daarom moeten zorgen dat ons aanbod ook in andere regio’s onder de aandacht komt van woningzoekenden. Locatie Mourik Sinds 2009 is de locatie Mourik in Groot-Ammers in ons bezit. Vanwege de projecten die wij de afgelopen tijd hebben gerealiseerd en opgestart ontbreekt momenteel de financiële ruimte om deze locatie op korte termijn te realiseren. Ook andere marktpartijen zijn op dit moment voorzichtiger, waardoor een samenwerkingsverband geen optie bleek. De NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers heeft al eens aangegeven dat gemeenten hun grondprijzen met 30% tot 40% zouden moeten verlagen om de woningmarkt weer vlot te trekken. Diverse gemeenten hebben een grondprijsverlaging doorgevoerd, in sommige gevallen tot zo’n 10-15%. Aanbieding van de locatie Mourik aan marktpartijen in 2013 leverde een bod op van € 650.000, zo’n 23% onder de balanswaarde. De locatie was destijds getaxeerd op € 925.000.

- 54 -



Recent hebben wij de locatie opnieuw laten taxeren. Er werd nu een grondwaarde bepaald van € 615.000, wat € 199.000 onder de grondwaarde ligt die in onze balans stond. In de jaarrekening 2014 heeft deze afwaardering plaatsgevonden. Omdat wij nu deze maatregel hebben genomen, is er geen risico meer op een latere financiële tegenvaller. Wel is besloten de grond voorlopig in eigendom te houden en te wachten op betere tijden. De locatie is intern gefinancierd, de rente is laag en het is midden in het dorp. Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak In 2014 is met het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (WLH) opgeleverd. Er is geprobeerd om de risico’s voor Lek en Waard Wonen zoveel mogelijk te ondervangen. Niettemin zijn er twee reële risico’s bij dit project. Onvoldoende belangstelling voor de koopwoningen Van de 9 koopwoningen zijn er op het moment van opstellen van dit jaarverslag 3 verkocht. Als de overige 6 woningen niet worden verkocht, zou dit € 1,2 aan wegvallende verkoopopbrengsten betekenen. De stichtingskosten van deze woningen bedragen € 1,0 mln., waardoor een uiteindelijk verkoopresultaat van € 0,2 mln. niet kan worden toegevoegd aan de algemene reserve. Daarnaast kosten deze woningen jaarlijks € 5.000 aan rentelasten (1 jaar fixe, 0,38%) en € 19.000 aan zakelijke lasten en bijdrage aan de vereniging van eigenaren. De gemeente heeft zich garant gesteld voor maximaal 3 jaar leegstand van 3 woningen tot een maximum van € 60.000. Wanneer de onverkochte woningen in de verhuur worden genomen, kan de exploitatie alleen kostendekkend zijn als de huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. Een hogere ingerekende bijdrage aan de vereniging van eigenaren dan in 2013 zorgt voor minder ruimte binnen de exploitatie. Net als bij de Ammerse Veste hebben wij geen invloed op de markt. We kunnen niet meer doen dan onze woningen onder de aandacht van zoveel mogelijk woningzoekenden brengen. Voortijdige beëindiging huurcontract supermarkt/onverhuurbaarheid overige commerciële ruimten Voor de supermarkt is met de SPAR een huurcontract van 5 jaar overeengekomen, met een optie van 5 jaar verlenging. Is de omzet echter onvoldoende om het pand rendabel te kunnen huren, dan heeft men de mogelijkheid om het huurcontract voortijdig te beëindigen. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere commerciële ruimten in het ontwerp opgenomen. Hiervoor is op het moment van opstellen van dit jaarverslag nog geen huurder. Vraag is natuurlijk in hoeverre de kans op voortijdige beëindiging van het huurcontract aanwezig is. Bij het maken van de afspraken heeft de SPAR zich ongetwijfeld mede gebaseerd op de aanloop in de huidige noodwinkel. Een mooie nieuwe winkel, met voldoende assortiment en betaalbare prijzen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet afnemen qua aanloop, eerder toenemen. We kunnen er dus vanuit gaan dat de periode van 10 jaar realiteitswaarde heeft. Mocht de aanloop echter toch tegenvallen, en de SPAR beëindigt voortijdig het huurcontract, dan heeft dit wel financiële gevolgen. Het bouwontwerp is specifiek ontwikkeld voor een supermarkt c.q. commerciële doeleinden. Het vinden van een nieuwe huurder zal lastig zijn en transformatie naar woningen kostbaar. De jaarhuur bedraagt € 66.000, een periode van 5 jaar onverhuurbaarheid zou ons dan € 300.000 (NCW) kosten. Voor de overige commerciële ruimten moet worden gedacht aan kleine detailhandel of verhuur als garageboxen. De markt voor kleine detailhandel lijkt uiterst smal voor een kleine kern als Nieuwpoort/Langerak. Of er behoefte is aan garageboxen is ook niet duidelijk. Op het moment van opstellen van deze risico-inventarisatie was er nog geen bestemming voor deze ruimte. In de meerjarenprognose is ook geen rekening gehouden met verhuur hiervan.

- 55 -



Belangrijkste criterium voor een succesvolle verhuur lijkt de aanloop van de supermarkt. Hierop hebben wij geen invloed. Wij kunnen hooguit iets aan onze huurprijs doen om bij tegenvallende omzet de huur voor de SPAR toch nog rendabel te maken en daardoor leegstand te voorkomen. Dit laatste geldt ook voor de overige commerciële ruimten, maar hiervoor zullen ondernemers zich eerst moeten willen vestigen, iets dat wij niet in de hand hebben. Renterisico’s Van de meeste leningen in onze portefeuille is de rente tot aan het einde van de looptijd vastgezet. Bij enkele volgt over een aantal jaren wel een contractuele renteherziening, waardoor een renterisico aanwezig is. In dit kader moet ook de herfinanciering van vrijvallende fixe-leningen worden meegenomen. De rente is momenteel laag en naar verwachting zal deze op korte termijn niet veel stijgen. Onze renteherzieningen vinden echter op langere termijn plaats, er is niet te voorspellen wat de rente dan doet. De rentepercentages van de betreffende leningen liggen momenteel tussen 3% en 5%. We hebben in het verleden echter ook leningen van ruim 7% gehad. Wanneer de rente weer richting dit niveau zou lopen, zou dit over de restant looptijd na renteherziening/herfinanciering een renterisico van zo’n € 2,3 mln (NCW) betekenen. Wij hebben geen enkele invloed op de rente-ontwikkeling en kunnen daarom niet meer doen dan deze zo goed mogelijk in de gaten houden en proberen op een zo gunstig mogelijk moment transacties aan te gaan. Kwetsbaarheid organisatie Een kleine organisatie is kwetsbaar. Het gaat goed zolang er niets aan de hand is, maar als een medewerker voor langere tijd uitvalt, geeft dit in meer of mindere mate capaciteitsproblemen. Ook het invullen van bepaalde functies in deeltijd geeft risico’s, als medewerkers zouden vertrekken, maar voor de openvallende vacature geen vervanger in deeltijd gevonden kan worden. Tenslotte moet ook worden gekeken naar maatschappelijke ontwikkelingen, wetgeving enz. die meer tijd van de organisatie vraagt. Zolang ervoor wordt gekozen als zelfstandige werkorganisatie door te gaan, zijn deze risico’s aan de orde. Door het afsluiten van een ziekteverzuimverzekering worden salariskosten van werknemers die langere tijd uitvallen vergoed. Deze kunnen daardoor worden ingezet voor het inhuren van tijdelijke vervanging. Interim medewerkers zijn echter duurder dan vast personeel. Uitbreiding van het personeelsbestand, hetzij door uitbreiding van het takenpakket, hetzij door (onontkoombare) voltijd vervanging van vertrokken deeltijdmedewerkers, zorgt ook voor extra personeelskosten. Op jaarbasis zou dit bijvoorbeeld zo’n € 82.000 extra personeelslasten kunnen betekenen, over een periode van 5 jaar ongeveer € 263.000 (NCW, tijdelijke vervanging is gedurende 0,5 jaar meegenomen). Dit risico hebben we volledig in de hand, want wij kunnen helemaal zelf bepalen hoe wij onze organisatie inrichten. Het personeelsbeleid wordt afgestemd op behoefte en ontwikkelingen.

- 56 -



Scheiden wonen en zorg Met het invoeren van het scheiden van wonen en zorg kunnen zorgaanbieders geen totaalconcept meer aanbieden aan hun cliënten. Zij moeten huurcontracten aangaan voor de woningen en zorgcontracten voor de afname van zorg. Zorgaanbieders lopen hierbij verschillende risico’s. Zo bestaat de mogelijkheid dat de huur van de woningen, op basis van het woningwaarderingsstelsel, lager is dan de vergoeding die nu van het Rijk wordt ontvangen. Een tweede risico is dat mensen ervoor kiezen om thuis te blijven wonen en daar zorg af te nemen, waardoor geen huurinkomsten worden ontvangen. Tenslotte kunnen de cliënten zorg van een andere aanbieder gaan afnemen, zodat de zorgleverancier deze inkomsten ook mis gaat lopen. Deze risico’s kunnen ook gevolgen hebben voor Lek en Waard Wonen. Het woonzorgcomplex de Hof van Ammers wordt grotendeels in één contract verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen en wooneenheden doorverhuurt aan hun cliënten. De huurprijs die wij van ZA ontvangen is gebaseerd op de rijksvergoedingen. Hierin is ook rekening gehouden met de zorginfrastructuur. Wanneer de zorgwoningen direct aan de bewoners worden verhuurd, hetzij door Lek en Waard Wonen, hetzij door ZA, kan dit niet in de huurprijs en servicekosten worden meegenomen. Wanneer dit leidt tot nieuwe huurcontracten op basis van het woningwaarderingsstelsel, heeft dit als gevolg dat onze huurinkomsten dalen. Voor leegstand zijn wij vooralsnog niet zo bang. Wil men in Groot-Ammers geschikte, comfortabele ouderenwoningen met voorzieningen op loopafstand, dan is men hierop aangewezen. Een alternatief is er eigenlijk niet. Als de diverse vergoedingscomponenten in de huurprijs voor ZA worden vervangen door huuropbrengsten (op basis van de gemiddelde huurprijs van de 13 woningen die wij rechtstreeks verhuren aan de bewoners), zou de jaarlijkse opbrengst € 133.000 lager kunnen liggen dan nu het geval is. Over een periode van 10 jaar, rekening houdend met jaarlijkse huurverhoging (inflatie + 1,5%, tegenover 2% bij het huidige contract), zou dit zo’n € 1,0 mln. (NCW) zijn. Invloed kunnen we niet uitoefenen, het is immers regelgeving die van boven wordt opgelegd. We zijn al enkele keren verkennend met ZA in gesprek geweest, maar concrete afspraken zijn er nog niet gemaakt. Om die reden is er in de meerjarenprognose ook nog geen rekening mee gehouden.

- 57 -



Risico-overzicht De bovenstaande, op dit moment relevante, risico’s kunnen in het volgende overzicht worden geplaatst: Project

Risico

Kans Gevolg Beïnvl.

Risico-

Financiëel

Weerstands-

1-2-3-4-5

index

gevolg

vermogen

Woningverkoop

Tegenvallende verkopen

4

4

2

8

€

1.028.000

€

329.000

Woningverkoop

Ontwikkeling huizenprijzen

2

1

1

2

€

33.000

€

3.000

Woningverkoop

Terugkoop

4

4

2

8

€

1.200.000

€

384.000

Verhuurbaarheid

Kwantitatieve leegstand

4

4

2

8

€

1.676.000

€

536.000

Verhuurbaarheid

Kwalitatieve leegstand

3

4

5

2

€

1.676.000

€

161.000

Ammerse Veste


4

2

2

4

€

419.000

€

67.000

Locatie Mourik

Waardedaling

0

0

0

0

€

0

€

0

Woonleefhart


4

2

2

4

€

238.000

€

38.000

Woonleefhart

Leegstand commerciëel

2

2

2

2

€

300.000

€

24.000

Bedrijfsvoering

Renterisico’s

2

5

1

10

€

2.331.000

€

932.000

Bedrijfsvoering

Kwetsbaarheid

2

2

5

1

€

263.000

€

8.000

Bedrijfsvoering

Scheiden wonen en zorg

4

3

2

6

€

849.000

€

204.000

Totaal

€ 10.013.000

€ 2.686.000

De risico-index wordt bepaald door de formule kans x gevolg / beïnvloedbaarheid. Hoe groter de kans en het gevolg en hoe kleiner de beïnvloedbaarheid, hoe hoger de risico-index en dus de kans dat het risico zich kan voordoen. De laagste risico-index is dus minder dan 1, de hoogste 25. Op basis van de risico-index en het financiëel gevolg kan het weerstandsvermogen worden bepaald: het gedeelte van de algemene reserve dat minimaal nodig is om mogelijke risicio’s (financiëel) te kunnen opvangen. Er vanuit gaande dat het bij een risico met risico-index 25 verstandig is te zorgen dat het volledige risico (= 100% van het financiële gevolg) gedekt kan worden, kan de volgende formule worden gebruikt: weerstandsvermogen = 4 x risico-index x 100% x financiëel gevolg. De inschatting van de risico’s wordt door onszelf gedaan. Op basis van het bovenstaande schatten wij de hoogste risico’s in voor kwantitatieve leegstand van bestaande eengezinswoningen, verkoop/ontwikkelling van nieuwbouw en renterisico’s. Ook het risico van nadelige gevolgen van het scheiden van wonen en zorg neemt toe.

- 58 -



Financiële risico's t.o.v. meerjarenprognose Verkoop bestaand 10 Scheiden wonen en zorg

Marktontwikkeling 8

Kwetsbaarheid

6

Terugkoop VoV

4 2 Renterisico

0

Leegstand WLH comm.

Kwantitatieve leegstand

Kwalitatieve leegstand

Verkoop WLH

Verkoop Veste Waarde Mourik

Ten opzichte van 2013 zijn de financiële inschattingen van risico’s veranderd: - Woningverkopen: doordat er in de meerjarenprognose minder verkopen zijn ingerekend, is het effect van tegenvallende verkopen kleiner. Het uitblijven van verwachte prijsstijgingen heeft hierdoor ook minder nadelig effect. De kans wordt groter dat verkochte Koopgarantwoningen moeten worden teruggekocht en niet worden doorverkocht, maar in de verhuur moeten worden genomen. - Kwantitatieve- en kwalitatieve leegstand: door huuraanpassing resulteert leegstand in iets hogere inkomstenderving. - Ammerse Veste: omdat in de meerjarenprognose is uitgegaan van verhuur van diverse onverkochte koopappartementen, zijn de ingerekende verkoopopbrengsten lager. Het financiële risico als deze niet worden gerealiseerd is daardoor lager geworden. - Locatie Mourik: door het nemen van maatregelen (het afwaarderen van de grondwaarde) is het risico op een latere financiële tegenvaller verdwenen. - Woonleefhart: een kleine aanpassing van de opbrengsten ten opzichte van de prognose vorig jaar zorgt voor een iets gewijzigd financiëel gevolg. - Renterisico’s: door het aantrekken van een nieuwe lening met renteherzieningsmomenten én een heel lage rente neemt het renterisico toe. - Kwetsbaarheid organisatie: Salarisaanpassing zorgt voor een iets hoger financiëel gevolg. - Scheiden wonen en zorg: een hogere huurverhoging zorgt voor een lager financiëel gevolg. Als weerstandsvermogen is een bedrag van € 2,7 mln. nodig om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Onze algemene reserve bedraagt per 31-12-2014 € 12,2 mln. en is daarmee ruim toereikend. Ook de overwaarde op onze bedrijfswaarde is met € 6,7 mln. voldoende.

- 59 -


- 60 -




VERKLARING VAN HET BESTUUR Algemeen In het voorafgaande zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Wij menen dat wij aan de hand van deze prestatievelden duidelijk hebben gemaakt, dat de Woningbouwstichting door haar functioneren een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeente Molenwaard.

Verklaring aanwending middelen Het Bestuur verklaart dat het door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt "uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting" zoals dit omschreven is in artikel 11 van het BBSH.

Nieuwpoort, 22 juni 2015,

A. den Boer, voorzitter.

P. van Hellemond, directeur-bestuurder.

- 61 -



KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar

2014

2013

2012

2011

2010

2009

GEGEVENS BEZIT 1. Woningen en woongebouwen - vooroorlogs - naoorlogs 2. Overige woongelegenheden 3. Garages 4. Bedrijfsruimten, overige Totaal verhuurbare eenheden (vhe)

4 952 24 1 18 999

5 930 24 1 13 973

5 909 24 1 12 951

6 913 24 1 12 956

6 919 24 11 11 971

22 17

22 22

10

14

12 9 13

165.003

175.718

25 8 6

39 2 7

Huureenheden in aanbouw Koopeenheden in aanbouw Koopeenheden in voorraad Gemiddelde WOZ-waarde per woning

6 891 12 11 8 928 61

187.184 187.394 191.487

193.933

61

10

4 14

10 5

MUTATIES IN HET BEZIT Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal aangepast Aantal administratieve aanpassingen

1 6

-1 1

1 4 10 -2

1

AANTAL WOONEENHEDEN NAAR HUURPRIJSKLASSE Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur (vrije sector)

130 650 124 52

138 662 89 46

156 673 46 39

173 674 34 38

200 670 22 33

229 662 6 0

499 148 67% 3,37 4,2%

471 145 66% 3,25 4,0%

459 148 65% 3,10 2,3%

445 139 69% 3,20 1,3%

436 138 69% 3,16 1,2%

408 138 65% 2,96 2,5%

2,27 0,06 324

2,27 0,09 332

2,28 0,12 320

2,50 0,10 384

2,89 0,08 668

2,93 0,06 295

PRIJS/KWALITEIT-VERHOUDING WONINGEN Gemiddelde huurprijs per 31 december Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddeld percentage maximaal redelijk Gemiddelde puntprijs per 31 december Gemiddelde huurverhoging per 1 juli

KWALITEIT Aantal reparatieverzoeken per vhe Aantal gevallen mutatie-onderhoud per vhe Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe

- 62 -



KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar Kosten planmatig onderhoud per vhe (incl. activ.)*

2014

2013

2012

2011

2010

2009

571

950

1.209

1.218

824

1.230

VERHUUR VAN WONINGEN Mutatiegraad Leegstandsgraad Gemiddeld aantal reacties per aanbieding Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Aantal woningzoekenden in % van het aantal wooneenheden

8,4% 0,90% 5,6 0,94% 0,88%

11,6% 0,55% 4,4 0,82% 0,76%

5,6% 0,28% 6,5 0,89% 0,25%

7,2% 0,40% 4,8 0,77% 0,30%

10,3% 0,79%

7,0% 0,33%

0,88% 0,42%

1,14% 0,63%

-

81%

84%

74%

66%

61%

22,8 1,15 -5,0 4,2 1,9 1.184

23,2 1,87 -3,5 4,2 2,2 1.375

23,9 1,49 3,5 4,0 3,7 2.318

24,6 0,49 5,7 4,5 4,6 1.532

23,0 0,38 1,9 4,6 3,6 930

23,6 1,51 4,1 4,5 3,9 1.144

12.175 6.484 4.579 1.849 0 1.617 -608

13.125 6.129 4.727 1.297 20 1.693 -454

13.746 7.213 4.762 1.258 8 1.640 483

13.193 6.205 3.729 1.178 13 1.690 754

12.152 5.706 3.379 1.063 27 1.672 226

12.479 5.494 2.970 1.088 133 1.568 516

1 2 4 3 6,2 5,9

1 2 4 3 6,4 6,0

1 2 4 3 6,2 5,7

1 2 4 3 6,2 5,7

1 3 4 3 7,3 6,8

1 3 4 3 7,3 6,5

FINANCIELE KONTINUITEIT Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele cash-flow per vhe

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Eigen vermogen per vhe Totaal opbrengsten per vhe Kapitaalslasten per vhe Overige bedrijfslasten per vhe Rentebaten per vhe Rentelasten per vhe Jaarresultaat per vhe

PERSONEELSBEZETTING (excl. interim personeel) Directie Technisch Administratief Overig Werkelijk (fte) Werkelijk (fte) per 1.000 woningen

* In verband met de nieuwe RJ 645, die met ingang van verslagjaar 2012 van kracht is, is een deel van de uitgaven planmatig onderhoud niet ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. Voor een goed vergelijk met de voorgaande jaren zijn de geactiveerde uitgaven meegenomen in de bepaling van dit kengetal.

- 63 -



BALANS PER 31 DECEMBER 2014 (voor winstbestemming)

ACTIVA

31-12- 2014

31-12- 2013

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Totaal immateriële vaste activa

18.274 18.274

27.774 27.774

45.480.288 643.226 191.760 46.315.274

43.879.115 1.537.977 200.400 45.617.493

1.744.403 1.786.692 0 3.531.095

258.591 2.170.208 414.612 2.843.411

469.290 469.290

1.010.657 1.010.657

50.333.933

49.499.335

2.538.375 0 2.538.375

2.298.713 615.300 2.914.013

0

0

Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

56.366 37.693 69.947 0 164.006

45.371 18.220 97.151 29.847 190.589

Liquide middelen

342.032

2.344.383

3.044.412

5.448.985

53.378.346

54.948.319

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende – en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commerciëel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Totaal financiële vaste activa Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden Onderhanden projecten

Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

- 64 -


PASSIVA


31-12-2014

31-12-2013

EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserve’s Jaarresultaat

5 12.770.299 - 607.355

5 13.212.057 - 441.758

Totaal eigen vermogen

12.162.949

12.770.304

Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

541.792 23.254

464.575 21.190

Totaal voorzieningen

565.046

485.765

Schulden leningen overheid Schulden leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

652.634 35.468.584 1.879.879

830.599 35.653.070 2.295.775

Totaal langlopende schulden

38.001.097

38.779.444

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

1.384.468 184.394 177.966 13.775 0 190.056 698.594

1.352.583 476.001 168.940 13.113 10.655 184.489 707.025

Totaal kortlopende schulden

2.649.254

2.912.806

53.378.346

54.948.319

VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA

- 65 -



WINST- EN VERLIESREKENING 2014 (categoriale indeling)

Omschrijving

2014

2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

5.931.744 188.569 0 341.600 0 15.423

5.518.232 191.209 0 241.741 0 12.057

Som der bedrijfsopbrengsten

6.477.337

5.963.239

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

1.789.772 199.327 310.714 55.966 59.948 611.962 2.614 146.017 1.698.339

1.779.772 0 310.779 48.445 63.860 1.098.182 2.814 150.329 1.109.291

Som der bedrijfslasten

4.874.658

4.563.471

23.428

- 30.204

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

20 - 1.614.898

19.627 - 1.647.475

Saldo financiële baten en lasten

- 1.614.878

- 1.627.848

11.229

- 258.284

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

-618.584

- 183.474

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN

- 607.355

- 441.758

Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat

0 0 0

0 0 0

Buitengewoon resultaat na belastingen

0

0

- 607.355

- 441.758

BEDRIJFSLASTEN

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN

RESULTAAT NA BELASTINGEN

- 66 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort KASSTROOMOVERZICHT (directe methode)

Jaarrekening en jaarverslag 2014 bedragen x € 1.000

2014

2013

Ontvangsten: 1.1 Huren 1.1.1. Zelfstandige huurwoningen DAEB 1.1.2 Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-DAEB 1.1.3 Onzelfstandige overige wooneenheden DAEB 1.1.4 Overige niet woongelegenheden DAEB 1.1.5 Overige niet woongelegenheden niet-DAEB 1.2 Vergoedingen 1.3 Overheidsontvangsten 1.4 Overige bedrijfsontvangsten 1.5 Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen

5.943 5.462 144 207 58 72 207 13 6.163

5.511 5.129 50 224 59 49 189 38 18 20 5.776

Uitgaven: 1.6 Erfpacht 1.7 Personeelsuitgaven 1.7.1 Lonen en salarissen 1.7.2 Sociale lasten 1.7.3 Pensioenlasten 1.8 Onderhoudsuitgaven 1.9 Overige bedrijfsuitgaven 1.10 Renteuitgaven 1.11.a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1.11.b Verhuurdersheffing 1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 1.13 Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

432 311 54 67 889 1.040 1.645 191 573 2 4.773

427 312 50 65 1.243 1.057 1.672 208 22 3 -6 4.626

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.390

1.150

145 20 180 n.v.t. 746 1.090

144 27 n.v.t. 1.077 78 156 1.482

Operationele kasstromen

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet-DAEB activiteiten 2.1 A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.1 B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.2 A Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode DAEB 2.2 B Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode niet-DAEB 2.3 A Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.3 B Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.4 A Verkoopontvangsten grond DAEB 2.4 B Verkoopontvangsten grond niet-DAEB 2.5 A (Des)investeringsontvangsten overig DAEB 2.5 B (Des)investeringsontvangsten overig niet-DAEB Tussentelling ingaande kasstroom MVA

- 67 -



2014

2013

2.6 A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.6 B Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.7 A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.7 B Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.8 A Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden DAEB 2.8 B Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden niet-DAEB 2.9 A Aankoop, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.9 B Aankoop, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.10 A Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.10 B Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.11 A Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop DAEB 2.11 B Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop niet-DAEB 2.12 A Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden DAEB 2.12 B Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden niet-DAEB 2.13 A Aankoop grond DAEB 2. 13 B Aankoop grond niet-DAEB 2.14 A Investeringen overig DAEB 2.14 B Investeringen overig niet-DAEB 2.15 A Externe kosten bij verkoop DAEB 2.15 B Externe kosten bij verkoop niet-DAEB Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

1.418 623 786 n.v.t. 966 298 25 23 8 13 4.160

1.149 538 n.v.t. 443 271 8 35 8 2.452

2.16

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-3.070

-971

FVA 2.17.1 2.17.2 2.18.1 2.18.2 2.19

Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

-

-

-3.070

-971

1.200 -

1.000 1.000 -

1.522 -322

1.461 539

Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand 3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen DAEB-investeringen 3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen Uitgaand 3.2.1 Aflossing geborgde leningen 3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen DAEB-investeringen 3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-DAEB-investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

- 68 -



2014 4.1 4.2

Mutatie liquide middelen Wijziging kortgeldmutaties

Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12 Mutatie liquide middelen

- 69 -

2013

-2.001 -

719 -

2.343 342 -2.001

1.624 2.343 719



WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn de voorschriften met betrekking tot de jaarrekening en de waarderingsgrondslagen van toepassing verklaard zoals deze zijn opgenomen in Boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met voor de branche van toepassing zijnde richtlijn RJ 645. BALANS – ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

- 70 -



Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Grond

Geen

Opstal

50 jaar

Installaties

25 jaar

Inrichting en CV-ketels

15 jaar

Isolatie

20-25 jaar

Overige woningaanpassingen

15-25 jaar

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er worden geen kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

- 71 -



Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. de volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Kantoorgebouw

30 jaar

Inrichting

10 jaar

Kantoormachines en overige inventaris

3 en 5 jaar

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Voor de actuele waarde wordt uitgegaan van 70% van de WOZ-waarde. Er wordt geen onafhankelijke taxatie uitgevoerd voor het bepalen van de marktwaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

- 72 -



Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. De marktontwikkeling wordt gebaseerd op het prijsindexcijfer bestaande koopwoningen volgens het kadaster/Centraal Bureau voor de Statistiek. Hierbij wordt het prijsindexcijfer van december van het verslagjaar afgezet tegen hetzelfde prijsindexcijfer van de maand waarin de woning werd verkocht.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. , Er worden geen kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en rente tijdens de bouw toegerekend. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiёle vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op: 1. De nog vrij te vallen (dis)agio op langlopende leningen over de resterende looptijd; 2. Verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde van de verwachte woningverkopen in de komende vijf jaar; 3. Verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen geldende rente voor langlopende leningen (4,191%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen, langlopende schulden en de verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

- 73 -



Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vlottende activa Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

- 74 -



BALANS – PASSIVA Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen geldende rente voor langlopende leningen (4,191%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De opgenomen latentie heeft betrekking op onderhoudslasten. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden (‘Schulden aan kredietinstellingen’ en ‘Schulden aan gemeente’). Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De marktontwikkeling wordt bepaald op basis van de prijsindexcijfers voor verkoop van bestaande koopwoningen volgens het CBS/Kadaster.

- 75 -



Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. WINST- EN VERLIESREKENING Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarop ze betrekking hebben en waarin ze voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze niet betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. Deze terugneming wordt via de regel overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille onder de lasten verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

- 76 -



Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten Hierop wordt het werkgeversgedeelte van de te betalen pensioenpremie verantwoord. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Personeelsbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De dekkingsgraad ultimo 2014 bedraagt 114% (2013: 114%).

Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Er is geen onderscheid in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik.

- 77 -



Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke - en sociale activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Overige posten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen a. Te betalen vennootschapsbelasting Op deze post wordt opgenomen: 1. het verschuldigde bedrag aan vennootschapsbelasting over het verslagjaar, berekend volgens de fiscale balans en winst- en verliesrekening; 2. eventuele verrekeningen van te betalen vennootschapsbelasting over voorgaande jaren. b. Mutatie latente belastingvorderingen en - verplichtingen Op deze post worden de mutaties van de balansposten ‘Latente belastingvorderingen’ en ‘Voorziening latente belastingverplichtingen’ verantwoord.

- 78 -



De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft de VSO 2 getekend. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningbouwcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Lek en Waard Wonen heeft per 31-12-2014 overigens geen effecten in bezit . Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leastermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

- 79 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2014

Jaarrekening en jaarverslag 2014 2014

2013

ACTIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Computersoftware Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

50.339

50.339

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-22.566

-13.066

Boekwaarde 1 januari

27.773

37.273

-9.500

-9.500

Totaal mutaties

-9.500

-9.500

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

50.339

50.339

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-32.065

-22.566

Boekwaarde 31 december

18.274

27.773

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen

- 80 -



MATERIELE VASTE ACTIVA

In expl.

In ontw.

2013

T.d.v. expl.

Totaal

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

57.950.484 -

1.710.658 -172.681

642.036 60.303.179 -172.681

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-14.071.369

-

-441.636 -14.513.005

Boekwaarde per 1 januari

43.879.116

1.537.977

200.400 45.617.493

353.685 -2.262

2.097.865 -

18.337 -

2.469.887 -2.262

Afschrijvingen Subsidies

-1.712.831 -

-

-26.977 -

-1.739.809 -

Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie

3.347.852 -385.271

-2.793.288 -

-

554.564 -385.271

-

-199.327 -

-

-199.327 -

1.601.172

-894.751

-8.640

697.781

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

61.182.855

842.554

673.886 62.699.294

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-15.702.567

-199.327 -

-199.327 -482.126 -16.184.693

Boekwaarde per 31 december

45.480.288

643.226

191.760 46.315.274

Investeringen Desinvesteringen

Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn 11 huurwoningen opgeleverd en als sociale huurwoning in exploitatie genomen. Ditzelfde is met de 6 aangekochte woningen op de brede school gebeurd. De supermarkt met aangrenzende commerciële ruimte is als commercieel vastgoed in de verhuur genomen. Eén bestaande huurwoning is verkocht, terwijl 2 vorig jaar teruggekochte Koopgarantwoningen weer als sociale huurwoning in exploitatie zijn genomen. Van de onverkochte appartementen in de de Ammerse Veste in Groot-Ammers zijn er 2 als sociale woning en 1 boven de huurtoeslaggrens verhuurd. 7 Woningen zijn geherclassificeerd als commercieel vastgoed. Hiervan betrof 4 woningen waar bij mutatie de huur boven de huurtoeslaggrens was opgetrokken en 3 waarbij dit door de huurverhoging gebeurde Op basis van een nieuwe taxatie van de marktwaarde heeft een afboeking plaatsgevonden op de balanswaarde van Locatie Mourik in Groot-Ammers

- 81 -



VASTGOEDBELEGGINGEN

In expl.

VoV

2013

In ontw.

Totaal

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

355.800

1.128.739

414.612

1.899.151

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-97.209

1.286.008 -244.539

-

1.286.008 -341.748

Boekwaarde per 1 januari

258.591

2.170.208

414.612

2.843.411

-

-

557.666

557.666

-40.796

-

-

-40.796

1.141.004

-

-972.278

168.726

385.271 -

18.590

-

385.271 18.590

333

-402.106

-

-401.773

Totaal mutaties

1.485.812

-383.516

-414.612

687.684

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

1.970.514 -

1.128.739 1.304.598

-

3.099.253 1.304.598

-226.111

-646.645

-

-872.756

1.744.403

1.786.692

-

3.531.095

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

Woningen verkocht onder voorwaarden (VoV) Verkocht in verslagjaar

0

1

Afgekocht in verslagjaar

1

1

Teruggekocht in verslagjaar

2

2

Doorverkocht in verslagjaar

1

0

14

17

Verkocht tot en met verslagjaar

Dit betreft de vanaf 2008 via de Koopgarantregeling verkochte woningen. In 2014 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 0,9% opwaarts bijgesteld. Andere koopvormen onder voorwaarden worden niet toegepast. De woningen zijn verkocht met 25% korting. Bij terugkoop (plicht) deelt Lek en Waard Wonen voor 50% in het resultaat, bij verkopen na 01-112011 voor 37,5%.

- 82 -



2013

Er zijn per 31-12-2014 49 woningen gelabeld voor verkoop. In principe worden deze zonder voorwaarden verkocht. Een van de twee in 2014 teruggekochte woningen is nog niet doorverkocht. Omdat deze ook niet wordt verhuurd, staat deze opgenomen onder de post ‘Voorraden’.

Projecten in ontwikkeling Locatie Mourik

643.226

831.059

0

706.918

643.226

1.537.977

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (supermarkt)

0

414.612

Totaal vastgoedbeleggingen in ontwikkeling

0

414.612

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (huurwoningen) Totaal sociaal vastgoed in ontwikkeling

Op basis van een nieuwe taxatie van de marktwaarde is de grondwaarde van locatie Mourik met € 199.000 afgewaardeerd. Er zijn geen rente en/of kosten van de eigen dienst geactiveerd. Zekerheidsstellingen Aan de gemeente Molenwaard is een hypothecaire zekerheid verstrekt ter hoogte van € 4.537.802, 00 ten behoeve van met gemeentegarantie aangetrokken leningen. De hypothecaire zekerheid rust op de 89 woningen van de complexen 20, 50 en 64. Bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn woningen uit diverse complexen voor een totale WOZ-waarde van € 34,7 mln. (peildatum 01-01-2013) als onderpand ingebracht. Assurantie Verzekerde waarde: de woningen zijn verzekerd bij Centraal beheer tegen een vaste prijs per woning, ongeacht de individuele herbouwwaarde, waarbij geen beroep gedaan kan worden op onderverzekering. Taxaties kunnen daarom achterwege blijven. Dekking: brand-/storm-/vliegtuigschade. Waardevaststelling: aanpassing op indexbasis. Marktwaarde Als marktwaarde in verhuurde staat kan € 2.849.000 worden aangehouden (= 70% van de WOZ-waarde per 01-01-2013, groot € 4.070.000). De boekwaarde bedraagt € 1.744.403, waardoor niet tot afboeking hoeft te worden overgegaan. Wij hebben geen onafhankelijke taxatie laten uitvoeren voor het bepalen van de marktwaarde.

- 83 -



2013

WOZ-waarde De WOZ-waarde van het totale bezit bedraagt € 167 mln. (peildatum 01-01-2013). Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde

53.823

60.984

Boekwaarde materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend)

47.191

44.096

6.632

16.888

Bedrijfswaarde

53.823

60.984

Saldo langlopende leningen

37.684

38.008

Financieringsruimte

16.139

22.976

469.290

1.010.657

469.290

1.010.657

1.010.657

731.290

764

- 3.295

Verkopen

- 425.492

1.314

Overige mutaties

- 116.639

281.348

469.290

1.010.657

Overschot op boekwaarde

Bij het al dan niet afboeken van de boekwaarde wordt per Product Markt Combinatie (PMC) beoordeeld of de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde. Vanuit geografische – en maatschappelijke ontwikkelingen bezien is het woningbezit verdeeld in twee PMC’s, namelijk Groot-Ammers en Nieuwpoort/Langerak. Per PMC is de bedrijfswaarde hoger dan de boekwaarde, zodat niet tot afwaardering hoeft te worden overgegaan. In de toelichting op de bedrijfswaarde wordt de ontwikkeling van de bedrijfswaarde uitgebreid toegelicht.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Latente belastingvorderingen TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

Latente belastingvorderingen Deze post bestaat uit de belastinglatentie op langlopende leningen, woningverkopen en fiscale verliescompensatie en is ontstaan uit het verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde. Boekwaarde 1 januari Afloop vorig boekjaar


- 84 -



Latentie verliescompensatie

2013

238.444

355.083

94.348

93.584

Latentie woningverkopen

136.498

561.990


469.290

1.010.657

2.298.713

0

2.748

0

Opgeleverd

969.654

2.876.605

Aangekocht

298.438

271.373

0

- 2.708

Af: verkocht

- 310.028

- 846.557

Af: in verhuur genomen

- 721.150

0

0

0


2.538.375

2.298.713

Nieuwbouw Ammerse Veste

1.421.498

2.030.048

Nieuwbouw Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak

969.654

0

Bestaande woningen

147.223

268.665

2.538.375

2.298.713

Latentie langlopende leningen

De latente belastingvorderingen zijn overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 4.391 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt - € 658.516 (2013: - € 931.479).

VLOTTENDE ACTIVA

VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP Boekwaarde per 1 januari Bestede kosten boekjaar

Herwaardering

Af: voorziening voor verwachte verliezen

Totaal

- 85 -



2013

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP Boekwaarde per 1 januari

615.300

2.623.012

Bestede kosten boekjaar

799.126

988.237

Af: opgeleverd

- 969.654

- 2.876.605

Af: verkocht

- 444.772

- 119.344

Af: voorziening voor verwachte verliezen

0

0


0

615.300

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (koopwoningen)

0

615.300

Totaal

0

615.300

1. Huurdebiteuren

56.366

45.371

2. Belastingen en premies sociale verzekeringen

37.693

18.220

3. Overige vorderingen

69.947

97.151

0

0

164.005

160.742

Van de 11 nog onverkochte koopwoningen in het project ‘Ammerse Veste’ is er in het verslagjaar 1 verkocht en zijn er 3 in de verhuur genomen. Van de koopwoningen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn er in het verslagjaar 3 verkocht en 6 onverkocht opgeleverd. De 2 bestaande woningen zijn in 2014 in de verhuur genomen. Daarentegen zijn er ook weer 2 nieuwe Koopgarantwoningen teruggekocht, waarvan er één per 3112-2014 nog niet is doorverkocht. Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd.

VORDERINGEN

4. Overlopende activa TOTAAL VORDERINGEN

- 86 -



1.

Huurdebiteuren

2013

Aantal

1 maand of minder

39

50

18.360

21.238

2 maanden

17

13

16.807

12.255

3 maanden

4

1

7.031

1.690

4 maanden

3

2

5.108

2.404

5 maanden

1

3

2.623

7.406

6 maanden of meer

0

0

0

0

64

69

49.929

44.993

0,94%

0,82%

19.101

18.979

6.018

4.637

0

4.537

Te ontvangen BTW

37.693

13.683

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

37.693

18.220

45.347

45.347

Debiteuren servicekosten

6.998

33.418

Bijdrage gemeente energiekosten Prinsenhof

1.157

1.839

Bijdrage Beter Wonen Streefkerk Woonpunt

2.206

3.380

Leegstandsvergoeding Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak

5.693

0

Diverse posten

8.546

13.167

69.947

97.151

Totaal

Het verschil van € 6.437 tussen specificatie en balanssaldo betreft een terugwerkende kracht mutatie. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur: Huurachterstand vorderingen in handen van deurwaarder: Huurachterstand vorderingen met betalingsregeling:

2.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Te ontvangen premies sociale verzekeringen

3.

Overige vorderingen Doorberekend omzetverlies Hof van Ammers

Totaal overige vorderingen

Het doorberekend omzetverlies van de Hof van Ammers betreft huurderving als gevolg van daklekkage. Dit is bij de aannemer in rekening gebracht, maar er is nog geen overeenstemming hierover.

- 87 -



4.

2013

Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremie

0

29.847 29.847

Totaal overlopende activa LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar en ter vrije beschikking: Kas

2.412

3.011

43.799

55.146

295.744

2.286.150

77

76

342.032

2.344.383

Saldo begin boekjaar

5

5

Mutaties

0

0

5

5

10.788.103

11.433.548

1.374.841

1.336.751

12.162.944

12.770.299

Rekening-courant Rabobank Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten Rabo rendement rekening TOTAAL LIQUIDE MIDDELEN

Door de Bank Nederlandse Gemeenten is een kredietfaciliteit van € 500.000 verstrekt. De daling komt doordat per 31-12-2013 al financiering was aangetrokken voor de komende nieuwbouwinvesteringen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak.

PASSIVA

EIGEN VERMOGEN STICHTINGSKAPITAAL

TOTAAL STICHTINGSKAPITAAL

OVERIGE RESERVE’S Algemene reserve Reserve ongerealiseerde herwaardering TOTAAL OVERIGE RESERVE’S

- 88 -



2013

Algemene reserve (AR) Saldo begin boekjaar

11.433.548

11.687.665

- 645.445

- 254.117

Mutaties verkopen onder voorwaarden

0

0

Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen

0

0

10.788.103

11.433.548

1.336.751

1.384.560

19.500

- 92.929

0

139.832

18.590

- 94.712

Saldo einde boekjaar

1.374.841

1.336.751

Gerealiseerd resultaat AR

- 645.445

- 254.117

19.500

- 92.929

0

0

Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen ROH

18.590

- 94.712

Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening

- 607.355

- 441.758

0

139.832

- 607.355

- 301.926

541.792

464.575

23.254

21.190

565.046

485.765

464.575

0

77.217

464.575

-0

-0

541.792

464.575

Gerealiseerd resultaat

Saldo einde boekjaar

Reserve ongerealiseerde herwaardering (ROH) Saldo begin boekjaar Gerealiseerd resultaat Mutaties verkopen onder voorwaarden Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen

Gerealiseerd resultaat ROH Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen AR

Mutaties verkopen onder voorwaarden Mutatie overige reserve’s

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen TOTAAL VOORZIENINGEN

Voorziening latente belastingverplichtingen Boekwaarde 1 januari Dotatie Onttrekking Boekwaarde 31 december

- 89 -



2013

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd ten behoeve van te verwachten toekomstige belastingverplichtingen als gevolg van het verschil tussen de jaarrekening en de fiscale waardering van onderhoudslasten.

Voorziening loopbaanontwikkeling Boekwaarde 1 januari

21.190

21.769

Dotatie

2.750

- 100

Onttrekking

- 686

- 479

23.254

21.190

830.599

999.539

168.940

160.379

0

0

- 168.939

- 160.379

830.600

999.539

- 177.966

- 168.940

652.634

830.599


Op grond van de CAO Woondiensten hebben de medewerkers recht op een opleidingsbudget dat zij mogen besteden aan de door hen gewenste loopbaanontwikkeling. Er is geen termijn waarbinnen men dit budget moet besteden.

SCHULDEN LENINGEN OVERHEID Boekwaarde 1 januari Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december

Rentepercentages Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

0 0 0 0 440.108 0 390.492 0 830.600

Renteherzieningsperiode 1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

0 0 0 440.108 0 390.492

830.600

- 90 -

Resterende looptijd < 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

0 390.492 0 0 440.108 0

830.600



2013

SCHULDEN LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Boekwaarde 1 januari

35.653.070

35.005.672

Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar

1. 352.583

1.300.518

Bij: nieuwe leningen

1.200.000

2.000.000

- 1.352.601

- 1.300.537

36.853.052

37.005.653

- 1.384.468

- 1.352.583

35.468.584

35.653.070

Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december Rentepercentages Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

0 1.200.000 1.000.000 977.868 4.500.000 29.175.184 0 0 36.853.052

Renteherzieningsperiode 1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

0 0 0 5.352.868 0 31.500.184

Resterende looptijd < 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

36.853.052

Algemene toelichting langlopende schulden OG De in 2015 te betalen aflossingen bedragen € 1.562.434. Dit bedrag is in mindering gebracht op het balanssaldo en opgenomen onder de kortlopende schulden. In de periode 2015 t/m 2019 wordt in totaal € 9.933.216 afgelost. De stichting heeft geen klimleningen meer. Van de langlopende schulden is € 6,7 mln. geborgd door het WSW. De overige leningen zijn direct geborgd door de gemeente Molenwaard. Voor het verkrijgen van gemeentegarantie is hypothecaire zekerheid gegeven voor een bedrag van € 4.537.802. Voor het WSW zijn 214 woningen als onderpand aangemerkt met een gezamenlijke WOZ-waarde van € 34.684.000 (prijspeil 01-01-2013).

- 91 -

0 2.567.286 1.840.977 1.590.659 16.489.090 14.365.040

36.853.052



2013

De volgende renteconversies vinden mettertijd plaats (x € 1.000): Jaar

Schuld 31-12

Bedrag rente renteconversie

Bedrag vrijval fixe €

2016

€

32.316

2019 2021 2023 2029

€ € € €

27.819 24.816 21.830 13.268

2032 2033

€ €

5.120 4.083 €

424

88% 10%

2039

€

1.450 €

1.250

86%

€ € € €

2.200

In % van schuld 31-12

3.750 288 750 2.500

7% 13% 1% 3% 19%

€

4.500

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is in 2014 een nieuwe lening aangetrokken van € 1,2 mln. Dit is een 2-jarige fixelening onder WSW-borging, met een rentepercentage van 0,56%. De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille per 31 december 2014 bedraagt 4,191%.

Schuldrestant en te betalen rente en aflossing 2014 - 2024

x € 1 mln.

40 30 20 10 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Jaar

Rente en aflossing

Schuldrestant 31-12

- 92 -



2013

VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.545.500

2.823.563

Vermeerderingen/verminderingen

- 249.724

- 225.242


2.295.776

2.598.321

12.176

0

0

- 60.867

Mutatie terugkoopverplichtingen als gevolg van koop/verkoop

- 428.073

- 241.679

Totaal mutaties

- 415.897

- 302.545

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.065.500

2.545.500

Vermeerderingen/verminderingen

- 185.621

- 249.724


1.879.879

2.295.776

1.384.468

1.352.583

184.394

476.001

Opwaarderingen Afwaarderingen

In 2014 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 0,9% opwaarts bijgesteld voor het gedeelte van de waarde-ontwikkeling dat voor rekening van Lek en Waard Wonen komt.

KORTLOPENDE SCHULDEN

SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Dit betreft voornamelijk uit onderhoud en bedrijfskosten . Een nadere specificatie is op de administratie aanwezig.

- 93 -



SCHULDEN AAN GEMEENTE

2013

177.966

168.940

13.775

13.113

0

0

13.775

13.113

0

10.655

0

10.655

46.605

13.638

Nog te betalen gemeentelijke heffingen

0

63.042

Huurtoeslag

0

45

143.451

90.818

0

16.946

190.056

184.489

35.659

15.690

646.633

676.701

12.666

12.748

3.636

1.886

698.594

707.025

Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Specificatie: Loonbelasting, sociale premies BTW TOTAAL BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN Nog te betalen pensioenpremie TOTAAL SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

OVERIGE SCHULDEN Terug te betalen servicekosten

Onderhoudstermijnen nieuwbouwprojecten Overige posten TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE SCHULDEN

OVERLOPENDE PASSIVA Vooruitontvangen huur Verschuldigde rente langlopende leningen Niet opgenomen verlof per 31 december Overige posten TOTAAL OVERLOPENDE PASSIVA

- 94 -



NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN OBLIGOVERPLICHTING WSW Ten gunste van het WSW moet van de reserves een bedrag van € 257.950 als obligo worden aangehouden. Dit is 3,85% van het schuldrestant op 31-12-2014 van de door het WSW geborgde leningen, groot € 6.700.000. VOORZIENINGEN VOOR PENSIOENEN Het bedrijfstakpensioenfonds (SPW) is niet in staat die gegevens te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Daarom worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114%. VERHUURDER- EN SANERINGSHEFFING Het kabinet heeft de corporatiesector diverse heffingen opgelegd. De belangrijkste is de verhuurderheffing, die oploopt naar € 1,7 mrd. in 2017 (voor de gehele corporatiesector). Daarnaast legt men voor de problemen rondom Vestia en WSG een saneringsheffing op. Hoewel de verhuurderheffing in principe tot en met 2017 loopt, wordt er steeds meer rekening mee gehouden dat deze ook na 2017 opgelegd zal worden. Ook vanuit het CFV en het WSW wordt geadviseerd dit in meerjarenprognoses mee te nemen. In onze bedrijfswaardeberekeningen hebben wij de voorgenomen verhuurderheffingen ingerekend. Deze is tot aan het einde van de exploitatie meegenomen. Omdat het rijk de mogelijkheid biedt om een hogere huurverhoging dan inflatie te vragen ter compensatie van de op te leggen heffingen, is gedurende de eerste vijf prognosejaren inflatie+1,5% als huurverhoging gehanteerd. Met inachtneming van het bovenstaande lijkt onze financiële positie niet in gevaar te komen.

- 95 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013


2013

BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN Te ontvangen netto huur 5.842.271

5.436.906

142.070

123.406

5.984.341

5.560.312

Wegens leegstand

- 41.500

- 30.237

Wegens oninbaarheid

- 11.094

- 11.840

-2

-3

- 52.596

- 42.080

5.931.745

5.518.232

207.553

202.500

- 5.077

- 1.747

- 44

- 363

- 13.863

- 9.181

188.569

191.209

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Sub-totaal Af:

Huurderving

Wegens overige redenen Sub-totaal TOTAAL HUUROPBRENGSTEN

Per 1 juli 2014 zijn de huren met gemiddeld 4,17 % verhoogd. Daarnaast werden de huren van leegkomende woningen geharmoniseerd tot 70% van de maximaal redelijke huur. Gedurende het jaar is besloten dit op te trekken naar 75%. De nieuwe woningen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak en verhuur van onverkochte koopwoningen in de Ammerse Veste zorgden eveneens voor meer huuropbrengsten. Diverse woningen waren moeilijker verhuurbaar c.q. verkoopbaar, wat resulteerde in meer leegstand. Ook de overgang naar het interregionaal woonruimteverdeelsysteem (Woongaard) zorgt voor meer leegstand.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Af:

Vergoedingsderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid Te verrekenen met bewoners

TOTAAL VERGOEDINGEN

- 96 -



2013

De vergoeding hangt samen met de ontwikkeling van de door te berekenen kosten.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkoop bestaand bezit

353.357

26.700

- 153.477

0

199.880

26.700

723.141

1.086.290

- 581.421

- 871.249

141.720

215.041

341.600

241.741

a. Inschrijfgeld Woonpunt Liesveld

2.812

6.825

b. Teruggave omzetbelasting pro rata

3.665

3.931

c. Leegstandsvergoeding Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak

5.693

0

d. Diversen

3.253

1.301

15.423

12.057

Af: boekwaarde Verkoopresultaat sociaal vastgoed in exploitatie

De opbrengst uit bestaand bezit bestaat uit het verkoopresultaat van twee bestaande woningen en de afkoop van de Koopgarantvoorwaarden bij een woning. Er zijn in 2014 geen woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant).

Projecten Opbrengst verkoop projecten Af: vervaardigingskosten Verkoopresultaat projecten

In project Ammerse Veste is in 2014 een appartement verkocht. In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn drie appartementen verkocht. Alle woningen zijn zonder voorwaarden verkocht.

TOTAAL NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

In 2014 is € 3.000 aan afgeboekte vorderingen ontvangen..

- 97 -



2013

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVING OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA 9.500

9.500

1.703.404

1.697.418

Onroerende goederen niet zijnde woningen

37.448

37.448

d.

Leveringen en diensten

12.443

11.631

e.

Activa ten dienste van de exploitatie

26.977

23.775

1.789.772

1.779.772

199.327

0

310.714

310.779

55.966

48.445

59.948

63.860

a.

Immateriële vaste activa

b.

Woningen en woongebouwen

c.

TOTAAL AFSCHRIJVING OP MATERIËLE VASTE ACTIVA

De toename komt door de activering van nieuwe investeringen.

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Op basis van een nieuwe taxatie is de grondwaarde van locatie Mourik afgewaardeerd. LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen inclusief ontvangen ziekengeld en vergoedingen

Aanpassingen van de formatie en als gevolg van de CAO zorgen voor toegenomen lasten. Daarentegen zijn de ontvangen vergoedingen over 2014 hoger dan in 2013 (voornamelijk door vergoeding vanwege zwangerschapsverlof). SOCIALE LASTEN

In 2013 was een teruggave op basis van het belastingplan 2014 ontvangen. De uitgaven waren, door premie- en salarisaanpassingen, hoger dan in 2013.

PENSIOENLASTEN

Afboeking van het balanssaldo zorgde voor lagere pensioenlasten. De uitgaven waren, door premie- en salarisaanpassingen, hoger dan in 2013.

- 98 -



2013

Het aantal medewerkers in vaste dienst, berekend op voltijdsbasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg per 31 december:

Directie

1,0

1,0

Woondiensten

1,6

1,8

Techniek

2,0

2,0

Financiën

1,0

1,0

Huismeesters

0,6

0,6

6,2

6,4

Planmatig onderhoud (incl. calamiteiten)

288.480

775.488

Dagelijks onderhoud

261.321

246.409

Mutatie- onderhoud

62.161

76.285

611.962

1.098.182

2.614

2.814

146.017

150.329

LASTEN ONDERHOUD

TOTAAL LASTEN ONDERHOUD

In verband met de RJ 645 is € 282.000 van de totale uitgaven planmatig onderhoud niet ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. De totale uitgaven planmatig onderhoud waren lager dan in 2013 doordat een deel van de uitvoering is doorgeschoven naar 2015. De uitgaven dagelijks onderhoud zijn gestegen door enerzijds meer onderhoudsmeldingen en anderzijds hogere gemiddelde uitgaven per melding. Het mutatie onderhoud is afgenomen als gevolg van een lagere mutatiegraad. De gemiddelde kosten per mutatiewoning zijn echter hoger dan in 2013.

TOTAAL LEEFBAARHEID

Dit betreft bijdragen aan sociale activiteiten in seniorencomplex de Vijverhof in Nieuwpoort. TOTAAL LASTEN SERVICECONTRACTEN

Een zachte winter zorgde voor lagere stookkosten.

- 99 -



2013

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Algemene beheer- en administratiekosten

161.633

133.404

Automatiseringskosten

58.659

62.049

Bestuurs- en toezichtskosten

35.757

35.238

Subtotaal beheerskosten

256.049

230.691

Belastingen

532.822

516.314

25.897

25.238

Saneringsheffing

191.294

208.350

Verhuurderheffing

573.036

22.035

8.217

9.667

1.331.266

781.604

0

0

2.750

- 100

Verkoopkosten

20.628

7.563

Diverse bedrijfslasten

87.644

89.533

111.022

96.996

1.698.337

1.109.291

Verzekeringen

Contributie Subtotaal heffingen

Kosten projectontwikkeling Mutaties overige voorzieningen

Subtotaal overige bedrijfslasten

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Op diverse posten zijn de uitgaven iets hoger, danwel iets lager dan in 2013. De echte uitspringers dit jaar zijn de controle- en advieskosten. Door nieuwe regelgeving en nieuwe onderdelen in de aan te leveren verantwoordingsinformatie zijn de kosten van de accountant aanzienlijk gestegen ten opzichte van 2013. Ook de uitwerking van de mogelijkheden voor fiscale optimalisering, een aanvullende opdracht aan de accountant vanuit de RvC, zorgde voor een flinke rekening. Daarnaast zorgde de oplevering van de nieuwbouw in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak voor hogere lasten als gevolg van de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren. Tenslotte is de verhuurderheffing fors hoger dan in 2013 (zoals was aangegeven door het Rijk).

- 100 -



2013

P. van Hellemond Beloning

100.854

100.202

0

9.254

18.762

18.810

0

0

119.616

128.266

Door werkgever betaalde SV-premies * Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Totaal

Functie

Dir.-bestuurder

Dir.-bestuurder

Duur van het dienstverband

Onbepaalde tijd

Onbepaalde tijd

36 uur p/w

36 uur p/w

Motivering overschrijding

n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

n.v.t.

n.v.t.

Omvang van het dienstverband

Omdat de gemaakte bezoldigingsafspraak met P. van Hellemond al eerder was overeengekomen dan 1 januari 2013, is het overgangrecht voor de WNT van toepassing. De bezoldigingsafspraak ligt boven het niveau van staffel B (€ 93.500) die vanaf 1 januari 2014 van toepassing is. Op grond van het overgangsrecht wordt deze afspraak tot 1 januari 2018 gerespecteerd, waarna deze in 3 jaar tijd zal worden afgebouwd tot het geldende bezoldigingsmaximum.

A. den Boer Beloning

7.917

7.917

Door werkgever betaalde SV-premies *

0

614

Belastbare kostenvergoedingen

0

0

Voorzieningen betaalbaar op termijn

0

0

Beëindigingsuitkeringen

0

0

7.917

8.531

Totaal

Functie

Bestuurder

Bestuurder

Onbepaalde tijd

Onbepaalde tijd


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

n.v.t.

n.v.t.


- 101 -



2013

De heer Den Boer ontvangt een vaste beloning, ongeacht het aantal uren dat hij besteedt aan de uitoefening van zijn functie.

B.J. van der Poel Beloning (exclusief BTW)

4.800

4.800

Door werkgever betaalde SV-premies

0

0


0

0


0

0


0

0

4.800

4.800

Totaal

Functie

Commissaris

Commissaris


4 jaar

4 jaar


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

2014

2014

E. Gerards Beloning (exclusief BTW)

4.200

2.700


0

0


0

0


0

0


0

0

4.200

2.700

Totaal

Functie

Commissaris

Commissaris


4 jaar

4 jaar


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

2017

2017

- 102 -



2013

J.C. Bakker Beloning

0

4.200


0

326


0

0


0

0


0

0

Totaal

0

4.526

Functie

n.v.t.

Commissaris


n.v.t.

4 jaar


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

n.v.t.

2013

M. Pantekoek 3.600

3.600


0

0


0

0


0

0


0

0

3.600

3.600

Beloning (exclusief BTW)

Totaal

Functie

Commissaris

Commissaris


4 jaar

4 jaar


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

2014

2014

- 103 -



2013

A. van Engelen Beloning

3.600

3.600

Door werkgever betaalde SV-premies *

0

279


0

0


0

0


0

0

3.600

3.879

Totaal

Functie

Commissaris

Commissaris


4 jaar

4 jaar


n.v.t.

n.v.t.


n.v.t.

n.v.t.

Jaar beëindiging

2016

2016

G. de Kuiper Beloning

3.300

0


0

0


0

0


0

0


0

0

3.300

0

Totaal

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2018

Er zijn geen overschrijdingen in het kader van de WNT aan de orde geweest. * Vanaf 01-01-2014 maken de door de werkgever betaalde SV-premies geen deel meer uit van de WNT.

- 104 -



2013

De uitgaven aan Deloitte Accountants kunnen als volgt worden gespecificeerd: •

Controle jaarrekening

29.410

12.277

•

Andere controle-opdrachten

15.730

3.877

•

Fiscale advisering

0

0

•

Overige niet-controlewerkzaamheden

0

1.204

45.140

17.358

De uitgaven aan Deloitte Adviseurs kunnen als volgt worden gespecificeerd: •

Controle jaarrekening

0

0

•

Andere controle-opdrachten

0

0

•

Fiscale advisering

16.142

605

•

Overige niet-controlewerkzaamheden

393

0

16.535

605

18.590

- 94.712

- 12.176

60.867

Gerealiseerd resultaat terugkoop

17.014

3.641

Totaal

23.428

- 30.204

0

19.569

20

58

20

19.627

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen vastgoedportefeuille Gerealiseerde waarde-ontwikkeling schulden verkocht onder voorwaarden

In 2014 zijn de woningen verkocht onder voorwaarden, de terugkoopverplichting en de koopwoningen in voorraad, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster/CBS, met 0,9% opwaarts bijgesteld. Het resultaat uit terugkoop was hoger dan in 2013.

RENTEBATEN Specificatie rente baten: -

Rente op overige vorderingen

-

Rente op beleggingen en liquide middelen

TOTAAL RENTEBATEN

Het indienen van een suppletieverzoek BTW op projecten leverde in 2013 een flinke vergoeding aan heffingsrente op.

- 105 -



2013

RENTELASTEN -

Betaalde rente leningen overheid

- 45.357

- 53.918

-

Betaalde rente leningen kredietinstellingen

- 1.596.994

-1.617.877

-

Mutatie transitorisch verschuldigde rente

30.068

24.321

-

Rente rekening-courant krediet

0

0

-

Rente op overige schulden

- 2.615

0

- 1.614.898

- 1.647.474

0

1.734

- 541.367

279.367

- 77.217

- 464.575

- 618.584

- 183.474

Verrekeningen voorgaande jaren

0

1.734

Te betalen vennootschapsbelasting verslagjaar TOTAAL VENNOOTSCHAPSBELASTING

0

0

0

1.734

11.229

- 258.284

- 323.124

- 366.705

- 5.134

0

- 29.426

- 29.426

- 390.599

- 511.254

- 68.239

0

- 667.761

- 2.308.222

0

- 579

- 679

0

TOTAAL RENTELASTEN

Een correctie op het suppletieverzoek BTW van 2013 (door dubbele uitbetaling door de Belastingdienst) leverde in 2014 wat rentelasten op.

BELASTINGEN Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingvorderingen Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen TOTAAL BELASTINGEN

VENNOOTSCHAPSBELASTING

Commerciëel resultaat voor vennootschapsbelasting

Af: Fiscale afschrijving op BOG Investeringsaftrek Fiscale afschrijving op agio lening OG Correctie opbrengst verkopen Toevoeging herinvesteringsreserve Correctie onderhoud Correctie mutatie voorzieningen Overige correcties

- 106 -



2013

Bij: Activering kosten eigen dienst en bouwrente t.b.v. MVA in ontwikkeling

61.417

101.809

1.789.772

1.779.772

Correctie waardeveranderingen

175.899

30.204

Correctie rijksheffingen

191.294

208.350

Gemengde kostenaftrek

1.788

724

Correctie mutatie voorzieningen

2.064

0

0

1.618

748.501

- 1.351.993

- 748.501

0

0

- 1.351.993

Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten)

Overige correcties Fiscaal resultaat Verliescompensatie Belastbaar bedrag

Het te betalen bedrag bestaat uit twee tarieven: -

20% over de eerste € 200.000 van het belastbare resultaat

0

0

-

25% over het belastbare resultaat boven € 200.000

0

0

Totaal te betalen vennootschapsbelasting

0

0

0%

0%

765

- 3.295

Verkopen

-425.492

1.314

Overige mutaties

-116.639

281.348

TOTAAL MUTATIE LATENTE BELASTINGVORDERINGEN

- 541.367

279.367

Het effectieve tarief is Er resteert per 31-12-2014 bedrag van € 925.362 aan te verrekenen fiscale verliezen.

MUTATIE LATENTE BELASTINGVORDERINGEN Afloop vorig boekjaar

De mutatie actieve latentie vennootschapsbelasting is het gevolg van de verkoopprognose als gevolg van de werkelijke realisatie in 2014, het verschil tussen fiscale en commerciële waardering van de leningportefeuille en het opvoeren van de verliescompensatie van het negatieve fiscale jaarresultaat uit voorgaande jaren. Toepassing van de verliescompensatie resulteert in een afname van het nog te compenseren verlies.

- 107 -



2013

MUTATIE VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Dotatie Ontrekking TOTAAL MUTATIE VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN

- 77.217

- 464.575

0

0

- 77.217

- 464.575

- 607.355

- 441.758

De mutatie in de voorziening latente belastingverplichtingen is het gevolg van het aanpassen van de fiscale onderhoudsvoorziening. De belastinglast is gebaseerd op de huidige gegevens. Het is mogelijk dat deze door verdere fiscale optimalisatie nog wijzigt. Dit wordt dan verwerkt in de aangiften vennootschapsbelasting.

TOEREKENING JAARRESULTAAT Onttrekking / toerekening aan overige reserves

Huurverhoging en het in exploitatie nemen van onverkochte koopwoningen en de nieuwbouw in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zorgen voor hogere opbrengsten. Daarnaast is er meer opbrengst uit verkoop van nieuwbouw. De onderhoudslasten waren aanzienlijk lager dan in 2013, doordat een groot gedeelte van het planmatig onderhoud is doorgeschoven naar 2015. De verhuurderheffing was daarentegen aanzienlijk hoger dan in 2013 (zoals was aangegeven). Ook heeft een afwaardering van de grondwaarde van locatie Mourik in Groot-Ammers plaatsgevonden. Het (neerwaarts) bijstellen van de verkoopprognoses zorgde voor een fors hogere mutatie (last) op de actieve belastinglatentie. Om te kijken of de normale bedrijfsvoering gezond is, moet het jaarresultaat gecorrigeerd worden voor woningverkopen, bijzondere waardeverminderingen en de mutatie op de latenties. Vanwege de grote impact van de RJ 645 moet verder een correctie worden toegepast voor de afschrijvingen en geactiveerde onderhoudslasten. Het jaarresultaat zou dan uitkomen op € 1.353.000 positief. Het vergelijkbare jaarresultaat over 2013 was € 1.163.000 positief. Een toename van € 190.000 door: -

€ 414.000 hogere huuropbrengsten € 352.000 lagere onderhoudslasten € 55.000 hogere overige lasten € 20.000 lagere rentebaten € 33.000 lagere rentelasten € 534.000 hogere rijksheffingen

- 108 -



ANALYSE REKENING – BEGROTING 2014 (categoriale indeling)

Omschrijving

x € 1.000

Rekening

Begroting

Verschil

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

5.932

5.917

15

189

188

1

-

-

-

342

1.308

-966

-

-

-

-

-

-

15

7

8

6.477

7.420

-943

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

1.790

1.738

-52

199

-

-199

311

353

42

56

52

-4

60

68

8

612

1.624

1.012

3

3

-

146

167

21

1.698

1.546

-152

Som der bedrijfslasten

4.875

5.551

676

23

44

-21

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

-

24

-24

-1.615

-1.610

-5

Saldo financiële baten en lasten

-1.615

-1.586

-29

11

327

-316

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

-619

-211

-407

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN

-607

116

-723

-

-

-

-

-

-

-

-

-

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN

Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat Buitengewoon resultaat na belastingen

-607

116

-723

RESULTAAT NA BELASTINGEN

-607

116

-723

- 109 -



Algemeen De begroting 2014 is in het najaar 2013 opgesteld, maar pas in januari 2014 door de raad van Commissarissen goedgekeurd. Hierdoor waren er enkele posten inmiddels door de actualiteit achterhaald. In de prognose-informatie (dPi 2013), die vóór 1 februari 2014 moest zijn ingediend, zijn deze posten meteen geactualiseerd. In deze analyse zijn als begrotingscijfers de geactualiseerde cijfers aangehouden, zoals ingediend met de dPi. Huuropbrengsten Door het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging was de huurstijging per 1 juli iets hoger dan begroot. Ook was in de begroting geen rekening gehouden met verhoging van het harmonisatiepercentage naar 75% van maximaal redelijk en het in exploitatie nemen van onverkochte koopwoningen. Daarentegen was de huurderving ook iets hoger dan begroot. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het aantal verkopen, zowel bestaand als nieuwbouw, is flink lager dan waarvan in de begroting was uitgegaan. Overige bedrijfsopbrengsten In de begroting is geen rekening gehouden met de leegstandsvergoeding die de gemeente Molenwaard heeft toegezegd voor een deel van de onverkochte koopwoningen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Afschrijvingen In de begroting is wel rekening gehouden met nieuwbouw, maar niet met overige investeringen, waaronder het in exploitatie nemen van onverkochte koopwoningen en activering van een gedeelte van de uitgaven planmatig onderhoud (op grond van de RJ 645). Hierdoor vallen de afschrijvingen hoger uit. Salarissen In de begroting was geen rekening gehouden met de vergoeding voor het zwangerschapsverlof van een medewerkster. Daarnaast was de salarisaanpassing lager dan de begrootte 3%. Sociale lasten De sociale lasten waren hoger dan begroot. Pensioenlasten Afboeking van het balanssaldo (omdat SPW aangaf dat er in principe geen naverrekeningen komen en er hiervoor dus geen verplichting op de balans aangehouden hoeft te worden) zorgt voor lagere lasten dan begroot.

- 110 -



Onderhoudslasten Door met name het doorschuiven van een deel van de onderhoudswerkzaamheden naar 2015 zijn de uitgaven 2014 flink lager dan begroot. Daarnaast worden in de begroting alle onderhoudslasten ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, terwijl in de jaarrekening, op grond van de RJ 645, een deel hiervan wordt geactiveerd. Aan dagelijks onderhoud en calamiteiten is minder uitgegeven dan begroot. Het aantal mutaties is met 66 (exclusief nieuwbouw) 12% hoger dan de 59 begrootte mutaties. De uitgaven liggen echter 50% hoger dan begroot. Lasten servicecontracten De zachte winter zorgde voor lagere stookkosten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten bestaan uit diverse posten, waar bij de meesten een klein verschil is ten opzichte van de begroting. Er zijn twee posten die er echter uitspringen. Ten eerste zijn de controle- en advieskosten ten behoeve van de controle van de jaarrekening 2013 € 42.000 hoger uitgevallen dan begroot. Daarnaast was in de begroting nog geen rekening gehouden met de € 64.000 bijdragen aan de Verenigingen Van Eigenaren van de appartementencomplexen Ammerse Veste in Groot-Ammers en Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille In de begroting is geen rekening gehouden met de afwaardering van de grondwaarde van locatie Mourik. Rentebaten Met name de lagere verkoopopbrengsten zorgden voor een lager saldo liquide middelen dan waarvan in de begroting was uitgegaan. Hierdoor zijn de rentebaten lager uitgevallen. Rentelasten Een klein verschil is ontstaan door heffingsrente, waarmee in de begroting geen rekening was gehouden. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering In de begroting was nog niet uitgegaan van fiscale optimalisering, zoals deze in de loop van 2014 is onderzocht. Hierdoor was in de begroting nog een last vennootschapsbelasting opgenomen. Daarentegen was in de begroting geen rekening gehouden met de mutaties op de actieve en passieve latenties.

- 111 -



TOELICHTING OP DE BEDRIJFSWAARDE PER 31 DECEMBER 2014 Bedragen x € 1.000 GA

NP/LA

Totaal 2014

2013

verschil


54.665 557 11 55.233

50.605 114 11 50.731

105.270 671 22 105.964

107.924 1.919 57 109.900

-2.653 -1.248 -35 -3.936

Onderhoud (Des)investeringen Beheerslasten Directe exploitatielasten Verhuurderheffing

-10.664 -5.496 -6.132 -4.543 -26.835

-11.378 -5.217 -6.025 -4.726 -27.346

-22.043 -10.713 -12.157 -9.269 -54.182

-20.052 -11.275 -10.736 -8.816 -50.879

-1.991 562 -1.421 -453 -3.303

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde Gecorrigeerde bedrijfswaarde Boekwaarde * Overschot op boekwaarde

28.398 936 29.334 -26.935

23.385 1.104 24.489 -20.256

2.399

4.233

51.783 2.040 53.823 -47.191 6.632

59.021 1.963 60.985 -44.096 16.889

-7.239 77 -7.162 -3.095 -10.257

* uitgezonderd de activa die in de servicekosten worden verrekend. Parameters

2014

2013

Huurstijging 1e prognosejaar Huurstijging 2e t/m 5e prognosejaar Huurstijging vanaf 6e prognosejaar Periode inrekenen huurharmonisatie Huurderving Stijging onderhouds- en bedrijfslasten Disconteringspercentage Periode inrekenen verhuurderheffing Periode inrekenen woningverkopen Marktontwikkeling 1e prognosejaar Marktontwikkeling vanf 2e prognosejaar

2,50% 2,50% 2,00% 5 jaar 0,64% 3,00% 5,25% einde exploitatie 5 jaar 1,00% 1,00%

4,00% 3,50% 3,50% einde exploitatie 0,60% 3,00% 5,25% einde exploitatie 5 jaar 0,00% 1,00%

De restwaarde bedraagt € 5.000 netto (geïndexeerd en verdisconteerd), overeenkomstig de methodiek van het CFV. Met vennootschapsbelasting, bijzondere projectsteun en saneringssteun is geen rekening gehouden. De activa zijn gewaardeerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

- 112 -



Huuropbrengsten In 2014 zijn enkele teruggekochte Koopgarantwoningen in de verhuur genomen, omdat deze, vanwege gebrek aan belangstelling, niet werden verkocht. Ditzelfde is gebeurd met enkele onverkochte koopappartementen in de Ammerse Veste in Groot-Ammers. Ook is de nieuwbouw in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak in exploitatie genomen. Neerwaartse bijstelling van het verkoopprogramma resulteert in meer woningen die in exploitatie blijven. Tenslotte is het harmonisatiepercentage bij mutatie opgetrokken van 70% naar 75% van de maximaal redelijke huur. Deze mutaties zorgen voor een toename van de huuropbrengsten. Daarentegen valt de inflatie over 2014 met 1% aanmerkelijk lager uit dan de 2,5% van eerdere jaren. Deze 1% is de eerste vijf prognosejaren ingerekend, daarna is de WSW parameter van 2% gehanteerd als basis voor de huurverhoging. Dit zorgt voor aanzienlijk lagere huuropbrengsten. Als inkomensafhankelijke opslag is, evenals vorig jaar, 1,5% gehanteerd (= de basis die voor iedereen is toegestaan). Ten opzichte van 2013 zijn zowel de inkomensafhankelijke opslag en de huurharmonisatie nu maar vijf jaar ingerekend. In 2013 was dit nog tot einde levensduur (hoewel dit, door aftopping op maximaal redelijke huur, op een gegeven moment niet meer werd gerealiseerd). Woningverkopen Op basis van de realisatie 2013 en 2014 is de verkoopprognose neerwaarts bijgesteld naar verkoop van één bestaande woning per jaar. In de bedrijfswaarde 2013 was nog uitgegaan van gemiddeld drie woningverkopen per jaar. Overige opbrengsten De overige opbrengsten bestonden voornamelijk uit de inschrijvingskosten van woningzoekenden en de bijdrage van Beter Wonen Streefkerk voor Woonpunt Liesveld (het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem). Door de overgang naar Woongaard (het interregionale woningzoekendensysteem) houdt dit op. Onderhoud Actualisatie van het onderhoudsprogramma zorgt voor iets lagere onderhoudslasten. Daarentegen is de berekeningsmethodiek van de afbouw van de mee te nemen onderhoudslasten aan het einde van de levensduur gewijzigd. Dit zorgt voor hogere lasten planmatig onderhoud. Beheerslasten De lagere beheerslasten worden hoofdzakelijk bereikt door invoering van de ‘Blokstaffel’, waardoor de beloning van de directeur-bestuurder lager wordt.

Directe exploitatielasten De toename van deze post komt voornamelijk voor rekening van de nieuwbouwcomplexen Ammerse Veste in GrootAmmers en het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Omdat dit gemengde complexen zijn, zijn hier VVE’s opgericht, waaraan een jaarlijkse bijdrage moet worden betaald. Deze bestaat voor een groot deel uit de reservering voor planmatig onderhoud, dat door de VVE wordt geregeld.

- 113 -



Verhuurderheffing Het grootste deel van de toename komt voor rekening van de opgeleverde nieuwbouwcomplexen en in verhuur genomen koopwoningen. Ook het lagere aantal ingerekende woningverkopen zorgt voor een toename. Restwaarde De nieuw in exploitatie genomen woningen en lager aantal ingerekende woningverkopen zorgen voor een toename. Daarnaast zijn er mutaties als gevolg van restant levensduren die een jaar minder zijn geworden.

Bedragen x € 1.000 Sociaal vastgoed GA NP/LA

Vastgoedbeleggingen

Totaal


52.908 557 11 53.476

46.809 114 11 46.934

5.553 1 5.554

105.270 671 22 105.964

Onderhoud (Des)investeringen Beheerslasten Directe exploitatielasten Heffing huurtoeslag

-10.401 -5.357 -5.889 -4.432 -26.079

-11.152 -5.116 -5.767 -4.639 -26.673

-490 -240 -501 -199 -1.430

-22.043 -10.713 -12.157 -9.269 -54.182

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde Gecorrigeerde bedrijfswaarde Boekwaarde *

27.398 915 28.312 -26.456

20.261 1.082 21.343 -18.991

4.124 44 4.168 -1.744

51.783 2.040 53.823 -47.191

1.857

2.352

2.423

6.632

Verschil

* uitgezonderd de activa die in de servicekosten worden verrekend.

- 114 -



ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 2014 Opmaken van de jaarrekening 2014

Nieuwpoort, 22 juni 2015, Het bestuur,

A. den Boer, voorzitter.

P. van Hellemond, directeur-bestuurder.

Vaststellen van de jaarrekening 2014

Nieuwpoort, 22 juni 2015, De Raad van Commissarissen,

E. Gerards, voorzitter.

A. van Engelen, 2e voorzitter/secretaris.

M. Pantekoek, lid.

G. de Kuijper, lid.

- 115 -



OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van woningbouwstichting is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 De jaarrekening 2014 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden 26 juni 2015. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2014 ten bedrage van - € 607.355 geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over het boekjaar 2014 ten bedrage van - € 607.355, dat geheel ten laste van de overige reserves wordt gebracht, betreft - € 625.645 gerealiseerd resultaat en + € 18.590 niet-gerealiseerde waardeveranderingen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn onder te verdelen in €0 niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie en + € 18.590 niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn ten gunste van de herwaarderingsreserve verantwoord in de toelichting bij het eigen vermogen.

Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum vond een verkoop plaats van een reeds opgeleverde nieuwbouwwoning. Het resultaat hiervan wordt in het boekjaar 2015 verantwoord.

Nevenvestigingen De rechtspersoon heeft geen nevenvestigingen.

- 116 -


- 117 -



- 118 -




BIJLAGE 1 - OVERZICHT VAN MATERIELE VASTE ACTIVA PER 31 DECEMBER 2014 Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

WONINGEN IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 1 1

4 2

1949 1949

Emmastraat 19, 19A, 25, 25A Emmastraat 21, 23

alleenstaandenwoning eengezinswoning

2 2

10 14

1954 1954

Beatrixstraat 5-23 oneven Julianastraat 2-18, 22, 26-32 even

eengezinswoning eengezinswoning

3

4

1957

Beatrixstraat 25-31 oneven

eengezinswoning

4 4

5 1

1959 1959

Bernhardstraat 9-13 Bernhardstraat 14

eengezinswoning aangepaste woning

5 5 5

1 1 14

1963 1963 1963

Bernhardstraat 2 Marijkestraat 15 Pr. Hendrikstraat 2-28 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

6 6 6 6 6

7 8 15 5 5

1967 1967 1967 1967 1967

Julianastraat 50-62 even Lijsterstraat 1-15 oneven Marijkestraat 14, 16-26, 28, 30, 32 Pr. Hendrikstraat 25-33 oneven W. de Zwijgerstraat 2-10 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

7 7

6 10

1970 1970

Julianastraat 64-74 even Lijsterstraat 17-35 oneven


8 8

1 8

1971 1971

Lijsterstraat 2 Lijsterstraat 4-8 even en 40-48 even

aangepaste woning seniorenwoning

9

15

1971

Lijsterstraat 50-78 even

eengezinswoning

10

6

1971

Julianastraat 76-86 even

eengezinswoning

11

15

1972

Lijsterstraat 10-38 even

eengezinswoning

12

10

1973

Marijkestraat 38-56 even

seniorenwoning

13

10

1973

Irenestraat 15-33 oneven

eengezinswoning

14 14

6 14

1973 1973

Irenestraat 35-45 oneven W. Alexanderplein 3, 9, 2-24 even


- 119 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

15 15 15 15

1 2 4 12

1977 1977 1977 1977

Reigerstraat 2 Reigerstraat 4, 6 Reigerstraat 8-14 even Zwaluwensingel 1-23 oneven

aangepaste woning alleenstaandenwoning eengezinswoning eengezinswoning

16

20

1979

Reigerstraat 1-23 oneven en 16-30 even

eengezinswoning

17

12

1981

Eiberplantsoen 19-30

eengezinswoning

18

12

1981

Eiberplantsoen 1-12

alleenstaandenwoning

19

6

1981

Eiberplantsoen 13-18

eengezinswoning

20

38

1984

Prinsenhof 1-38


21

11

1987

Roerdompstraat 1, 3, 7, 9, 11, 15, 17, 21-27 oneven eengezinswoning

22

7

1988

Kievitsweer 30-42 even


23

9

1989

Fuutlaan 14-30 even

eengezinswoning

24

6

1996

Molenlaan 48-58 even

eengezinswoning

25

14

1997

Dr. Flohilstraat 2-8 even en 1-19 oneven

seniorenwoning

26 26

6 6

2004 2004

Molenlaan 18A-28A even Molenlaan 18B-28B even

seniorenwoning alleenstaandenwoning

27

46

2010

Bernhardstraat 19-109 oneven

seniorenwoning

75 75

8 16

2008 2008

Stellingmolen 9-12 en 29-32 Stellingmolen 13-28

alleenstaandenwoning eengezinswoning

76

5

2009

Stellingmolen 2-8A even

eengezinswoning

77 77 77 77

2 18 3 2

2013 2013 2013 2013

Beatrixstraat 6, 8 Bernhardstraat 113, 135-151, 163-177 oneven Marijkestraat 8, 10, 12 Irenestraat 5, 7

seniorenwoning seniorenwoning seniorenwoning seniorenwoning

28

6

1988

Bij de Kerk 9-15A oneven

eengezinswoning

29

6

1986

Hoogstraat 68-68E


30

3

1985

Patersgang 1-5 oneven


Nieuwpoort

- 120 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

31 31 31

9 7 2

1957 1957 1957

Liesdel 2, 4, 1-13 oneven Nieuwpoortseweg 14-26 even Schoolstraat 7, 9


32

18

1960

Liesdel 6-40 even

eengezinswoning

33 33 33 33

5 10 5 9

1964 1964 1964 1964

Korte Tiendweg 1-9 oneven Liesdel 46-64 even Nieuwpoortseweg 46-54 even Polderstraat 16-32 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

34 34

7 2

1968 1968

Korte Tiendweg 8-20 even Vlietstraat 3, 7


35

4

1970

Driesprong 2, 8, 12, 14

eengezinswoning

36

4

1971

Driesprong 1-7 oneven

seniorenwoning

37

4

1921

Hoogstraat 2, 4, 8, 12

eengezinswoning

38

6

1953

Bij de Waterschuur 3-13 oneven

eengezinswoning

39

5

1977

Bij de Waterschuur 22-30 even

seniorenwoning

50

35

1974

Vlietzicht 6, 8-23, 126, 128-143, 145

seniorenwoning

54

17

1972

Heulkamp 1-33 oneven

eengezinswoning

55

20

1974

Hennepstraat 2-40 even

eengezinswoning

64

16

1995

Vlietzicht 70-77, 144, 146-151, 153

seniorenwoning

65

42

2006

Vlietzicht 101-106, 107-115 oneven, 201-216, 218-226, 227, 229, 233-239 oneven

seniorenwoning

78 78

6 11

2014 2014

Waterlinie 10-20 even Waterlinie 22-42 even

alleenstaandenwoning seniorenwoning

41

8

1953

Wilhelminastraat 27, 29, 31-35, 37

eengezinswoning

42

16

1957

Wilhelminastraat 39-69 oneven

eengezinswoning

43

4

1960


eengezinswoning

44 44

4 12

1962 1964

Julianastraat 14-20 even Julianastraat 1-4, 11-17 oneven, 22-28 even


Langerak

- 121 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

45 45 45

6 5 5

1968 1968 1968

Julianastraat 19-29 oneven Nassaustraat 2-10 even Oranjeplein 1-9 oneven


46 46

5 5

1970 1970

Dillenburgstraat 2-10 even Nassaustraat 1-9 oneven


47 47

5 10

1971 1971

Dillenburgstraat 1-9 oneven Julianastraat 32-50

eengezinswoning seniorenwoning

48 48 48

7 5 7

1973 1973 1973

Julianastraat 39-51 oneven Julianastraat 52-60 even Wilhelminastraat 36-48 even

eengezinswoning seniorenwoning eengezinswoning

49

13

1974


eengezinswoning

51

17

1974

Wilhelminastraat 1-15 oneven en 4-20 even

eengezinswoning

52

4

1977

Van Stolbergstraat 6-12 even

eengezinswoning

53

11

1979

Van den Boetzelaerlaan 60-74, 82-86 even

eengezinswoning

56

8

1980

Van den Boetzelaerlaan 5-19 oneven

eengezinswoning

57

12

1980

Van den Boetzelaerlaan 21-31A oneven


58 58

6 14

1981 1981

Slotplein 41-51 oneven Van den Boetzelaerlaan 90-116 even


59

10

1981

Slotplein 31-40

eengezinswoning

60

11

1982

Van den Boetzelaerlaan 2-18 even, 20B, 20C

eengezinswoning

61 61 61

3 1 2

1983 1983 1983

Slotplein 1, 3, 5 Slotplein 7 Slotplein 9, 9A

eengezinswoning aangepaste woning alleenstaandenwoning

62

10

1983

Slotplein 11-27 oneven

eengezinswoning

63

8

1991

W. van Langheraklaan 8-14 even en 52-58 even

seniorenwoning

GARAGES IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 26

1

2004

Molenlaan 18G

- 122 -


Complex

Aantal

Bouwjaar


Adressen

Type

OVERIGE ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 27 27 27 27

12 1 1 1

2010 2010 2010 2010

Bernhardstraat 15 Bernhardstraat Margrietstraat 10 Margrietstraat 12

woongroepen dagopvang dorpshuis bibliotheek

1

1850

Buitenhaven 9

kantoor eigen dienst

1 4 2 1 1 12 1 1 4

1995 1995 2006 2006 2006 2006 2006 2014 2014

Vlietzicht 27A Vlietzicht 27, 117, 145A, 152A Vlietzicht 1, 2 Vlietzicht 4 Vlietzicht 4A Vlietzicht 3, 5 Vlietzicht 7 Waterlinie 62 Waterlinie 64, 66, 68, 70

kantoor kantoor fysiotherapie arts kantoor Rivas woongroepen recreatiezaal supermarkt bedrijfsruimte

Nieuwpoort

50 64 65 65 65 65 65 78 78

Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%


77 274 109 3

15 131 113 -

14 196 23 1

106 601 245 4

11% 63% 26% 0%

Totaal

463

259

234

956

100%

Type verhuurbare eenheid

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Woningen Overige woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten, overig

463 12 1 3

259 12 15

234 -

956 24 1 18

96% 2% 0% 2%

Totaal

479

286

234

999

100%

- 123 -


Complex

Aantal

Bouwjaar

Typering


Adressen

Type

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Zelfstandige woningen DAEB Onzelfstandige woningen DAEB Niet woningen DAEB Zelfstandige woningen niet DAEB Niet woningen niet DAEB

451 12 4 12 -

257 12 5 2 10

229 5 -

937 24 9 19 10

94% 2% 1% 2% 1%

Totaal

479

286

234

999

100%

WONINGEN NIET IN EXPLOITATIE, BESTEMD VOOR VERKOOP Groot-Ammers 76 77 77

1 6 1

2009 2013 2013

Stellingmolen 3 Bernhardstraat 115, 133, 153-159 oneven Irenestraat 3

eengezinswoning seniorenwoning seniorenwoning

6

2014

Waterlinie 46, 48, 52, 56, 58, 60

seniorenwoning

Nieuwpoort 78

Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%


1 7 -

6 -

-

1 13 -

0% 7% 93% 0%

Totaal

8

6

-

14

100%

- 124 -

Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarrekening en jaarverslag

Recommend Documents