Jaarverslag. en Jaarrekening

‘Mede mogelijk gemaakt door…’

SAMENWERKING

2014

Volkshuisvestingsverslag / Jaarverslag en Jaarrekening

Inhoud VOORWOORD

4

ALGEMEEN

5

ONTWIKKELINGEN

6

1.1

Externe ontwikkelingen

6

1.2

Interne ontwikkelingen

6

VERHUUR, VERKOOP EN WOONRUIMTEVERDELING

8

2.1

De principes van ons huurbeleid

8

2.2

Woningtoewijzingen

10

2.3

Marktontwikkelingen

12

2.4

Verkoop

14

2.5

Beheer

15

ONZE WONINGEN

16

3.1

De woning naar wens

16

3.2

Duurzaamheid

16

3.3

Strategie en beleid

17

3.4

Planmatig onderhoud

18

3.5

Dagelijks en mutatieonderhoud

18

3.6

Woningverbeteringen

18

3.7

De kosten van onderhoud

19

4.

ONTWIKKELING NIEUWBOUW EN HERSTRUCTURERING

20

5.

WONEN EN ZORG

21

6.

DIENSTVERLENING EN COMMUNICATIE

22

6.1

Naar de huurder toe

22

6.2

Huurders informeren

22

6.3

Kwaliteit van dienstverlening

22

LEEFBAARHEID EN MAATSCHAPPIJ

24

7.1

Algemeen

24

7.2

Velsen

25

7.3

Bloemendaal

25

RELATIE MET HUURDERS EN BEWONERS

26

8.1

Huurdersvereniging Brederode

26

8.2

Bewonersparticipatie

26

8.3

Klachtenafhandeling

27

1.

2.

3.

7.

8.

Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

2

9.

ORGANISATIE, NETWERK EN SAMENWERKING

28

9.1

Een vereniging met leden

28

9.2

Bestuur

28

9.3

Raad van toezicht

29

9.4

Werkorganisatie

29

9.5

Organigram

31

9.6

Belanghebbenden

32

9.7

Lidmaatschappen, gemeenten, deelnemingen en verbindingen.

32

HET WAARBORGEN VAN FINANCIELE CONTINUITEIT

35

10.1

Algemeen

35

10.2

Meerjarenperspectief

36

10.3

Kasstromen

38

10.4

Financiële positie

38

10.5

Financiële middelen

40

11.

GOVERNANCE

42

12.

INTERNE RISICOBEHEERSING- EN CONTROLESYSTEMEN

47

12.1

Risicomanagement

47

12.2

Omgevingsrisico’s

47

12.3

Marktrisico’s

48

12.4

Financiële risico’s

48

12.5

Organisatierisico’s

49

12.6

Personele risico’s

50

12.7

ICT risico’s

50

12.8

Exploitatierisico’s

51

12.9

Projectontwikkelingsrisico’s

51

Inrichting van de verslaglegging

51

VERKLARING VAN HET BESTUUR

52

JAARVERSLAG RAAD VAN TOEZICHT

53

JAARREKENING 2014

61

10.

12.10

13.


3

Voorwoord SAMENWERKEN In het jaar 2014 is veel gesproken over de corporatiesector. Minister Blok werkte aan het herzien van de Woningwet. Een herziening die vooral in de landelijke politiek gespreksstof vormde. Daarnaast vond er een parlementaire enquête plaats. Onderzocht werd wat er mis ging in en om de sector en waarom dat het geval was. Deze enquête en de uitkomsten ervan werden uitgebreid belicht in de nationale media en breed besproken. De belangrijkste conclusie uit zowel de herziening van de Woningwet als uit de parlementaire enquête is: “schoenmaker blijf bij je leest”. Een grondslag voor de herziene Woningwet is dan ook de opdracht aan de corporaties om zich te focussen op hun kerntaak. Een kerntaak die omschreven kan worden als: “het bieden van huisvesting aan huishoudens die daar niet goed zelf in kunnen voorzien”. Ook andere maatschappelijke organisaties richten zich in sterkere mate op hun kerntaken. Waar in het verleden taakvelden van organisaties elkaar deels overlapten of er ten minste sprake was van raakvlakken, dreigen er nu hiaten te ontstaan. Om dit te voorkomen, is het zaak om uitgaande van ieders kerntaak juist aan de randen van de taakgebieden van organisaties de samenwerking en afstemming te zoeken. Het belang van goede samenwerking geldt uiteraard ook intern. In 2014 werd de nieuwe structuur van vereniging met een professioneel bestuur voortgezet met voor het eerst een vaste directeurbestuurder. Een strakkere planning- en controlcyclus en frequentere rapportages zijn voorbeelden van interne veranderingen, die voor de organisatie wel even wennen waren, maar uiteindelijk voor meer inzicht en helderheid hebben gezorgd. In het tweewekelijkse teamleidersoverleg en de maandelijkse werklunch met alle medewerkers ligt de nadruk op uitwisseling en afstemming tussen de verschillende disciplines binnen Brederode Wonen. Ook de samenwerking tussen bestuur en Raad van Toezicht is nader vormgegeven. Dat de samenwerking met de Huurdersvereniging een vruchtbare is, blijkt niet alleen uit de zinvolle discussies die wij voerden en de serieuze adviezen die wij van hen kregen, maar ook uit de geslaagde gezamenlijke organisatie van bewonersbijeenkomsten in 2014. Brederode Wonen heeft zich in 2014 volop ingezet om de huurders goede huisvesting te bieden. Om goede resultaten te bereiken, is samenwerken van wezenlijk belang. Zowel de goede interne samenwerking als de samenwerking met externe partijen draagt bij aan de realisatie van de doelstelling. In dit jaarverslag komt u verschillende vormen van samenwerking tegen. Samenwerking met de gemeentes waarin we werkzaam zijn, samenwerking met collegacorporaties in ons werkgebied maar ook samenwerking met maatschappelijke organisaties. Soms is de samenwerking geformaliseerd in een contract of convenant of zijn er prestatieafspraken gemaakt. Welke vorm er ook gekozen is, dankzij de goede samenwerking die we hebben gevonden, zijn we er samen in geslaagd in ons werkgebied vele huishoudens een prettig onderdak te bieden. En dat is waar het om gaat!

Paul Vreke, directeur-bestuurder Bloemendaal, maart 2015


4

Algemeen Brederode Wonen is een maatschappelijke onderneming die als doel heeft om een passende woning te bieden voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Het gaat ons daarbij niet alleen om een woning die technisch in orde is. Wij willen goede woningen bieden, die passen bij de bewoners en hun woonbehoeften, in een veilige leefomgeving waar het prettig wonen is. Onze doelgroep Onze doelgroep bestaat allereerst uit mensen met lagere inkomens (huishoudinkomen tot € 34.678 (prijspeil 2014)). Ons werkgebied Wij werken in de gemeenten Bloemendaal en Velsen, waarbij de aandacht voor een goed woon- en leefklimaat centraal staat. Wij opereren bewust lokaal op het niveau van woonkernen omdat wij – als kleine corporatie – hierdoor als geen ander op de hoogte kunnen zijn van wat er speelt in de omgeving en wij op deze wijze bovendien het maatwerk kunnen leveren waar wij naar streven. Dit geldt zowel op bouwtechnisch als op het maatschappelijke vlak. Een goede samenwerking met lokale partners is daarbij onontbeerlijk. De kern Onze kernwaarden zijn: Sociaal, Duurzaam, Dichtbij, Betrouwbaar. Dat betekent dat alles wat wij doen, minimaal bij één van deze waarden moet aansluiten. Andersom vragen wij ons bovendien voortdurend af of dat wat wij doen, in ieder geval niet in strijd is met de kernwaarden. Toekomst 2014 was het eerste jaar van de periode waarop ons ondernemingsplan “Van mensen- en maatwerk” betrekking heeft. De speerpunten uit dit ondernemingsplan 2014-2018 zijn: 1. Huurders en woningzoekenden met een laag inkomen. 2. Extra aandacht voor senioren. 3. Actieve samenwerking in wederkerigheid met onze lokale partners. 4. Realiseren van financiële continuïteit. 5. Constante verbetering van kwaliteit met een bedrijfscultuur waar de mens, flexibiliteit en maatwerk de toon zetten. De weg die wij met het ondernemingsplan in 2014 zijn ingeslagen, vervolgen wij in de komende jaren. Dat betekent onder andere dat we ons nog steeds richten op huisvesting voor mensen met lage inkomens,dat wij bijzondere aandacht besteden aan het grote aantal senioren in ons huurdersbestand en dat wij veel belang hechten aan goede samenwerking met onze maatschappelijke partners en belanghebbenden om onze doelstellingen te behalen. Hoe wij het wonen betaalbaar kunnen houden voor onze doelgroep is een actueel en voor ons zeer belangrijk onderwerp. Daarbij zullen wij inspelen op de actuele ontwikkelingen en externe invloeden. In 2015 hebben het verbeteren van onze communicatie en het continueren en realiseren van maatschappelijke verankering hoge prioriteit.

In ons volkshuisvestingsverslag en jaarverslag verantwoorden wij de mate waarin en wijze waarop wij ons in 2014 op ons doel en bovenstaande speerpunten hebben gericht en invulling hebben gegeven aan de doelen van ons Jaarplan 2014. Het Jaarplan is gebaseerd op ons ondernemingsplan ‘Van mensen- en maatwerk’. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

5

1.

Ontwikkelingen

Dit hoofdstuk beschrijft de interne en externe ontwikkelingen die in het jaar 2014 voor de corporatie en haar huurders van belang zijn geweest.

1.1 Externe ontwikkelingen Huisvestingswet 2014 De Eerste Kamer is 3 juni 2014 akkoord gegaan met het wetsvoorstel voor de nieuwe Huisvestingswet. Uitgangspunt van deze wet is de vrijheid van woningzoekenden om hun woonplaats te kiezen. Gemeenten kunnen met de Huisvestingswet sturen in de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels opnemen in een huisvestingsverordening. De gemeente is verplicht daarbij de plaatselijke corporatie(s) te betrekken. De nieuwe Huisvestingswet 2014 is sinds 1 januari 2015 van kracht. De bestaande convenanten en verordeningen die onder de vorige Huisvestingswet zijn gesloten, vervallen per 1 juli 2015. Met gemeenten en collega-corporaties is en gaat Brederode Wonen daarom in gesprek om afspraken te maken over de regels ten behoeve van de regulering van woonruimteverdeling. Deze afspraken worden door de gemeente vastgelegd in een verordening. Parlementaire enquête en Herzieningswet Naar aanleiding van een aantal ernstige misstanden in de sector deed een parlementaire enquêtecommissie vanaf april 2013 onderzoek naar het stelsel van woningcorporaties. Op 30 oktober 2014 presenteerde de commissie haar eindrapport ‘Ver van huis’, waarvan de belangrijkste conclusie samengevat luidt dat de corporaties zich dienen te houden bij hun (afgebakende) kerntaak. Ook omvatte het rapport aanbevelingen over professionalisering van het interne toezicht en voorstellen voor extern toezicht. Bovendien concludeert de commissie dat controleerbaarheid en transparantie moeten worden vergroot en dat de positie van de huurders versterkt dient te worden om zo de maatschappelijke legitimiteit te vergroten. De conclusies van de parlementaire enquêtecommissie zijn voor een belangrijk deel verwerkt in (de novelle bij) het wetsvoorstel voor de herziene Woningwet. Eind december 2014 is het wetsvoorstel voor deze herzieningswet behandeld in de Tweede Kamer, die unaniem heeft ingestemd met het voorstel. Behandeling van de Herzieningswet door de Eerste Kamer vindt begin 2015 plaats. Aedes Benchmark Huurders geven woningcorporaties gemiddeld een 7,3 voor hun dienstverlening en de door corporaties beïnvloedbare bedrijfslasten zijn in de periode 2012-2013 met 2,4% gedaald. Dat zijn de belangrijkste uitkomsten van de eerste Aedes-benchmark, die brancheorganisatie Aedes in november 2014 presenteerde. 83% van de corporaties, waaronder Brederode Wonen werkte mee aan de benchmark. Brederode komt uit de benchmark als gezonde corporatie in de middenmoot.

1.2. Interne ontwikkelingen Vanaf februari 2014 is het interim-bestuur dat in het voorgaande jaar de corporatie bestuurde vervangen door een vaste directeur-bestuurder in de persoon van Paul Vreke. Intern is de reguliere overlegstructuur en planning en control cyclus verder uitgewerkt. Dit houdt onder meer in dat er maandelijks managementrapportages worden samengesteld en besproken in het Teamleidersoverleg. Op deze manier wordt de status van gemaakte afspraken en gestelde doelen voortdurend gemonitord en kan waar nodig worden bijgestuurd. Deze maandrapportages vormen de basis voor de kwartaalrapportages voor de Raad van Toezicht. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

6

De eerder ingezette intensivering van het contact met de Huurdersvereniging (HVB) is in 2014 voortgezet. Een belangrijke samenwerking, die onder andere heeft geresulteerd in een gezamenlijke organisatie van informatiebijeenkomsten voor alle huurders en leden van de woningbouwvereniging over de betekenis en het doel van het lidmaatschap van de HVB en van de woningbouwvereniging. Meer hierover kunt u lezen in de hoofdstukken 8.1 en 9.1.


7

2.

Verhuur, verkoop en woonruimteverdeling

De hoofdtaak van de corporatie is het creëren en handhaven van goede en betaalbare woningen voor mensen met een huishoudinkomen lager dan € 34.000. Daarnaast komen wij met (beperkte) verhuur in de vrije sector en ons verkoopprogramma – dat deels gericht is op verkoop aan zittende huurders –tegemoet aan de behoeften van de (lage) middeninkomens.

2.1 De principes van ons huurbeleid 2.1.1 Algemeen Ieder jaar stelt Brederode een nieuw huurbeleid vast. Wij hanteren bij het bepalen van het huurbeleid de volgende uitgangspunten:  de huurprijs moet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning;  er blijven voldoende woningen binnen het bereik van de primaire en secundaire doelgroep;  scheefwonen wordt ontmoedigd;  de financiële situatie van de corporatie blijft gezond. In de afgelopen periode zijn er diverse factoren van invloed geweest op de huursamenstelling, hoogte en –verhoging. Zo heeft de toepassing van de energielabels en het inkomensafhankelijke karakter van de jaarlijkse huurverhoging in belangrijke mate invloed gehad op de huur. In 2014 heeft Brederode evenals in 2013 gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen aan huurders met een inkomen boven de € 34.229. Voor huurders onder deze grens was de huurverhoging 4%, voor inkomens tussen de € 34.229 en € 43.600 4,5% en voor huurders met een inkomen boven de € 43.600 een huurverhoging van 6,5%. De Huurdersvereniging adviseert ons over de inhoud van het huurbeleid. De huurdersvereniging heeft een negatief advies afgegeven voor het huurbeleid 2014, omdat zij het niet eens zijn met het vragen van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Brederode Wonen heeft schriftelijk op dit advies gereageerd en uitgelegd dat de voorgestelde huurverhoging noodzakelijk is. Het huurbeleid is inclusief inkomensafhankelijke huurverhoging ten uitvoer gebracht. Er is in Bloemendaal gekozen voor opname van de schaarstepunten in het woningwaarderingsstelsel, waardoor hogere huuropbrengst kan worden gerealiseerd. Omdat dit voor onevenredig hoge huurprijzen zou leiden voor de 1-en 2-kamerwoningen in Bloemendaal, is ervoor gekozen om voor deze woningen het maximale vraaghuurpercentage te verlagen van 80% naar 75%. In het huidige woningwaarderingssyteem zijn per 1 januari 2014 de punten voor cv en dergelijke vervangen door punten op basis van het energielabel. Indien er geen energielabel aanwezig is, geldt het bouwjaar voor het berekenen van deze punten. Van alle woningen van Brederode Wonen is een energielabel aanwezig. Door de energielabels en de daarbij behorende punten kan er een verandering plaatsvinden van de maximale huur.

2.1.2 Huurverhoging Met onze maatschappelijke taak in gedachten hebben wij met de maatregelen die ons ter beschikking stonden, gedaan wat mogelijk en verantwoord was om de huuropbrengst te optimaliseren. Ons beleid is er op gericht de streefhuren op 80% van de maximale huur te brengen. In 2014 was de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging 4,39%. Gemiddeld bedraagt de huur 67,2% van de maximale huurprijs (2013: 64,3%). Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

8

Bezwaar en verzoek tot verlaging De aangezegde huurverhogingen hebben 24 bezwaren van huurders tot gevolg gehad. Hiervan zijn 10 bezwaren (na controle bij Belastingdienst) toegewezen. De Huurcommissie hoefde in 2014 niet ingeschakeld te worden. Verder zijn er 40 verzoeken tot huurverlaging in verband met inkomensdaling gedaan, waarvan er 35 zijn gehonoreerd.

2.1.3 Huurachterstanden Brederode Wonen voert een strikt preventief en actief incassobeleid waarbij de huurders met een achterstand snel worden benaderd - eventueel door middel van huisbezoeken - en zo nodig begeleid richting maatschappelijk werk en/of schuldhulpverlening. De kans dat huurachterstanden te groot worden om nog terug te kunnen betalen wordt daarmee verkleind. In het verslagjaar is het aantal huurders met een huurachterstand echter toch opgelopen. De belangrijkste verklaring ligt nog steeds in de gevolgen van de crisis; werkloosheid, schulden en huurachterstand hangen nauw samen. Vanuit sociaal oogpunt verlenen wij – als dat in het individuele geval echt de beste oplossing is - onze medewerking aan Schuldsanering. In de gemeente Velsen bestaat het project “preventie schuldhulpverlening”. Doel is mensen die in een schuldenspiraal dreigen te raken in een zo vroeg mogelijk stadium steun te bieden. Er wordt samengewerkt met de afdeling Sociale Zaken, Welzijn en Sport. In 2014 heeft Brederode hier twee keer gebruik van gemaakt. In de gemeente Bloemendaal is in 2014 het project “Preventie Huisuitzettingen” van start gegaan. Brederode is nauw betrokken geweest bij de opzet hiervan. Het is een samenwerking van Ouderenadviseurs, Kontext (Maatschappelijk Werk), gemeente en corporaties om mensen met financiële problemen te begeleiden naar de benodigde instanties. In 2014 zijn 6 huurders hiernaar doorverwezen. Hoogte achterstanden en oninbaarheid Ultimo 2014 bedraagt de totale huurachterstand € 104.899. Dit is 1,10 % van de bruto jaarhuur over 2014. Over 2013 waren deze cijfers aanzienlijk lager, respectievelijk € 78.980 en 0,87%. Eind 2014 bedragen de huurachterstanden van huurders die een beroep hebben gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen afgerond € 22.500. De kans op invordering van deze bedragen is praktisch nihil. Deze huurachterstanden zijn in een voorziening wegens oninbaarheid opgenomen. Ondanks het feit dat het voorkomen van huurachterstanden een specifiek aandachtspunt was, er voortdurend gemonitord werd en er extra capaciteit is ingezet om de achterstand te verlagen, is het streven van een maximale huurachterstand van € 75.000 niet gerealiseerd. Dit bedrag is niet haalbaar gebleken en zal in 2015 naar boven worden bijgesteld. Huisuitzetting Hoewel wij al het mogelijke doen om huisuitzetting te voorkomen, hebben wij in 2014 eenmaal ontruiming moeten aanzeggen vanwege ernstige huurachterstand (2013 ook één). De huurder heeft uiteindelijk zelf zijn sleutel ingeleverd bij de deurwaarder.

2.1.4 Woonfraude Om een zo eerlijk mogelijke verdeling van de toch al zo schaarse sociale woningvoorraad te garanderen, zet Brederode Wonen zich actief in om woonfraude te bestrijden. Dit doen wij onder andere door huurders – via website en bewonersblad - op te roepen om vermoedens van woonfraude – persoonlijk of anoniem - te melden. In het verslagjaar is er één melding binnengekomen (2013 ook één). Het onderzoek loopt nog. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

9

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Stand achterstallige huur aan het einde van de maand is maximaal € 75.000.

2.2

Status Niet gerealiseerd

Woningtoewijzingen

2.2.1 Algemeen Over het verslagjaar kan aannemelijk worden gemaakt dat het beleid van toewijzen en verhuren van het woningbezit van de vereniging voldoet aan de betreffende onderdelen van de Woningwet. Ook kan worden gesteld dat het toewijzingsbeleid van de vereniging in overeenstemming met de doelstelling is gerealiseerd. Voor de gemeente Velsen vormden in het verslagjaar de Huisvestingsverordening 1997 en het Convenant Woonruimteverdeling Velsen de basis voor de woonruimteverdeling. In de gemeente Bloemendaal werd in 2014 gewerkt met Huisvestingsverordening Bloemendaal 2007 en het Convenant Regionale Woonruimteverdeling 1.1.2007 tot 1.1.2012. Dit convenant, dat in 2012 stilzwijgend is verlengd, bindt alle gemeenten en corporaties in de regio ZuidKennemerland. De bedragen die zijn gehanteerd bij de definities van inkomens- en huurgrenzen zoals opgenomen in de Wet op de Huurtoeslag voor het verslagjaar 2014: Doelgroepgrenzen: - eenpersoons jonger dan 65 jaar - meerpersoons jonger dan 65 jaar - eenpersoons 65 jaar of ouder - meerpersoons 65 jaar of ouder

1.1.-31.12.2014 € 21.600 € 29.325 € 21.600 € 29.400

Huurgrenzen 2014: 1. Kwaliteitskortingsgrens € 389,05 2. Laagste aftoppingsgrens € 556,82 3. Hoogste aftoppingsgrens € 596,75 4. Maximale huurprijsgrens € 699,48 Gedurende het jaar 2014 werden bij de toewijzing de volgende inkomenseisen gehanteerd:  Woningzoekenden met een gezamenlijk bruto jaarinkomen tot en met € 34.678 komen in aanmerking voor alle sociale huurwoningen met een huur tot € 699,48 per maand.  Als het gezamenlijk jaarinkomen van het woningzoekende huishouden echter hoger is dan € 34.678 bruto, komt men niet in aanmerking voor woningen met een huur lager dan € 699,48 per maand. Het percentage woningtoewijzingen aan huishoudens met een jaarinkomen onder de € 34.678 bedroeg 97,8 % (2013: 98,73 %). Hiermee wordt voldaan aan de eis van minimaal 90% van de toewijzingen aan de lage inkomens.


10

Wederzijdse toegang De toegang tussen de markten Zuid Kennemerland en Velsen over en weer is geëvalueerd. Er is besloten de woningmarkten voor elkaar open te houden. Het is geen pilot meer. In juli 2014 is de pilot "Huren bij de overburen" gestart, met als doel de IJmond er ook bij te betrekken.

2.2.2 Gemeente Bloemendaal Het aanbieden van de woningen gebeurt op de website en via de woningkrant van Mijn Woonservice. Dit is het uitvoeringsorgaan van de vijf in Zuid-Kennemerland werkzame corporaties. Aantal verhuringen naar woningtype Type woning Eengezinswoningen Duplexwoning/hat-eenheid/appartement Portiekwoning Hofjeswoning Benedenwoning Bovenwoning Seniorenwoning Vrije sector (100%) Standplaats Totaal

Aantal 20 4 2 3 11 4 1 2 0 47

Mutatiegraad Er zijn in 2014 65 woningen leeggekomen door mutatie. Van deze woningen zijn er 45 sociaal toegewezen, zijn er 2 in de vrije sector toegewezen en zijn er 18 woningen verkocht. De mutatiegraad van de woningen in Bloemendaal is met 6% gelijk aan de mutatiegraad in 2013. Vrije sector Er zijn 2 woningen in de vrije sector verhuurd voor huurprijzen van respectievelijk € 990,- en € 1200,-. Beide woningen zijn verhuurd aan huurders met een middeninkomen (tot € 60.000,-)

2.2.3 Gemeente Velsen In de gemeente Velsen is in 2014 het nieuwe woonruimteverdeelsysteem in gebruik genomen. De woningen worden niet meer verdeeld via het optiemodel, maar via het aanbodmodel. Dit betekent dat elke week de leeggekomen woningen worden geadverteerd, waarop woningzoekenden kunnen reageren. Het nieuwe systeem kent de mogelijkheid om eengezinswoningen aan huishoudens met kinderen (met voorrang) toe te wijzen. Onder deze voorwaarden werden in Velsen 42 (in 2013: 29) sociale huurwoningen toegewezen. Brederode Wonen heeft in 2014 in Velsen geen woningen in de vrije sector verhuurd en geen woningen verkocht. Aantal verhuringen naar woningtype Type woning Eengezinswoning Benedenwoning (senioren) Bovenwoning Portiekflat Galerijflat Seniorenwoning Aangepaste woning Penthouse (vrije sector) Totaal

Aantal 7 3 5 22 0 4 1 0 42


11

Mutatiegraad De mutatiegraad van de woningen in de gemeente Velsen is 7,59%, wat iets hoger is dan het voorgaande jaar (2013: 5,24%).

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Extra aanbod van seniorenwoningen uit bestaand bezit

 Verlaging aantal scheefwoners 2014: 15

 Aantal nieuwe huurders met laag inkomen in 2014: 70

Status 2014  Niet gerealiseerd Er zijn 2 woningen vrij gekomen die geschikt waren om na mutatie aan te bieden als seniorenwoning. Beide woningen zijn uiteindelijk niet als seniorenwoning verhuurd vanwege gebrek aan belangstelling uit de doelgroep in verband met locatie en grootte.  Deze doelstelling blijkt niet (meer) meetbaar te zijn in verband met de privacybescherming van de huurders. Corporaties mogen de inkomensgegevens enkel gebruiken voor het bepalen van de huurverhoging.  Gerealiseerd 87, waarvan 8 keer maatwerk (bijvoorbeeld van klein naar groot of WMO) en 4 toewijzingen via het COA.

2.3 Marktontwikkelingen De gemeente Velsen behoort tot de regio IJmond en de gemeente Bloemendaal maakt deel uit van Zuid-Kennemerland. Volgens woningbehoefteonderzoek dat RIGO in opdracht van de gemeenten en corporaties in de IJmond en Zuid-Kennemerland heeft uitgevoerd1, zal er in 2020 – wanneer de huidige woonpatronen doorzetten –in beide regio’s een flink tekort aan sociale huurwoningen zijn. De verwachting is echter dat de scheefheid in het wonen in de periode 2012-2020 enigszins af zal nemen als gevolg van de hervormingen in de huursector. Daarmee rekening houdend is de prognose volgens dit scenario dat het tekort aan sociale huurwoningen in IJmond nagenoeg verdwenen is en in Zuid-Kennemerland een stuk kleiner is dan wanneer wordt uitgegaan van ongewijzigde woonpartronen. Verwachting is dat wanneer gekeken wordt naar de totale woningmarkt in de regio’s de huidige krapte in de komende jaren vermindert. Het tekort aan sociale huurwoningen zal echter in ZuidKennemerland niet kunnen worden opgelost door reductie van het scheefwonen.

2.3.1 Gemeente Velsen Brederode heeft in de gemeente Velsen in totaal 232 woningen die grotendeels of volledig geschikt zijn voor senioren. In het kader van de uitbreiding van het aantal seniorenwoningen is Brederode in 2009 begonnen met de planvorming van Het Terras in Santpoort-Noord. Het project is in 2009 aan Brederode gegund, in samenwerking met Pré Wonen. De eerste paal is in 2014 geslagen, de oplevering is in januari 2015. Alle 11 seniorenappartementen zijn verhuurd en worden door Brederode Wonen beheerd.

1

Verschuivende woningbehoefte? Gevolgen van rijksbeleid in IJmond/Zuid-Kennemerland, RIGO Amsterdam, september 2013


12

Woningmarkt Velsen 2014 (sociale huur) Stand inschrijvingen 12.470 In bovenstaande tabel is duidelijk te zien dat het overgaan naar het nieuwe systeem voor woonruimteverdeling met herinschrijven heeft geleid tot een daling van het aantal woningzoekenden. Er was een behoorlijke vervuiling van het oude systeem.

2013 22.596

2.3.2 Gemeente Bloemendaal In de gemeente Bloemendaal beschikt Brederode over 152 woningen die geschikt zijn voor senioren. Brederode voert het beheer over 39 seniorenwoningen van Pré Wonen. Woningmarkt Zuid Kennemerland (sociale huur) 2014

Aantal advertenties Aantal toewijzingen Aantal reagerenden

Media 1.065 944 9.265

Bemiddeling n.v.t. 148 n.v.t.

Totaal 1065 1092 9265

Toekenning medische en sociale urgenties

n.v.t.

n.v.t.

31

Toekenningen stadsvernieuwingsurgenties

n.v.t.

n.v.t.

24

10,1 %

n.v.t.

n.v.t.

Slaagkans categorie < € 2526 bruto p/m Aantal weigeringen per woning (gemiddeld)

7,86 %

n.v.t.

n.v.t.

12,7

n.v.t.

Totale slaagkans

10,2 %

n.v.t. n.v.t.

5,9

n.v.t.

n.v.t.

Slaagkans categorie tot €2800 bruto p/m

Gemiddelde wachttijd in jaren Aantal woningen voor urgenten toegewezen door Brederode

1

0 Bron: Woningnet

n.v.t.

1

2.3.3 Doorstroming Corporaties in Zuid Kennemerland hebben de mogelijkheid om 30% van hun bezit vrij toe te wijzen op voorwaarde dat dezelfde toewijzingscriteria als voor de reguliere 70% vrijkomende woningen worden toegepast. De vrijheid bestaat er uit dat corporaties een eigen invulling mogen geven aan de doorstroming. Brederode Wonen gebruikt deze 30% voor eigen huurders die op dit moment niet passend wonen. In 2014 zijn 2 woningen (2013: 3) toegewezen in de 30% regeling. Bij toewijzing van vrije sectorwoningen geeft binding aan de regio voorrang. In 2014 zijn op deze manier 2 woningen toegewezen aan mensen met een middeninkomen (max. € 60.000) uit de regio. Er zijn geen woningen toegewezen aan mensen die op de ‘wachtlijst’ stonden voor de penthouses aan het Mellonahof omdat daar geen mutaties plaatsvonden in 2014.


13

2.3.4. Mutatieleegstand Gezien de eerder genoemde schaarste is het zaak woningen zo kort mogelijk leeg te laten staan. Er zijn meerdere redenen voor leegstand. Zo kan de duur van renovatie kan – met name na lange verhuur - lang zijn. Dit is bij het bezit en de huurderpopulatie van Brederode Wonen vaak het geval. Ook zijn er soms meerdere bezichtigingsronden nodig om een woning te verhuren. Het betreft dan met name de kleinere 2-kamerwoningen waarvoor kandidaten niet altijd bereid zijn hun zoekduur op te geven. In de loop van 2014 is – mede door betere planning met de aannemers bij renovatie en betere interne afstemming - de duur van de mutatieleegstand fors omlaag gebracht.

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Doorstroming van eengezinswoning naar appartement in 2014 minimaal 4.

 Analyse maken van de kenmerkende eigenschappen per dorpskern.

Status 2014  Niet gerealiseerd Bij leegkomende appartementen worden huurders die niet passend wonen - en in aanmerking komen voor de zogenoemde ‘30% regeling’ - benaderd. Er hebben zich inmiddels 8 senioren gemeld die geïnteresseerd zijn in een specifieke seniorenwoning, een bepaald complex of in een seniorenwoning in het algemeen. Zij staan nu op de 30% wachtlijst. Dit heeft – door het ontbreken van passende woningen - nog niet tot doorstroming geleid.  Gestart

2.4 Verkoop 2.4.1 Algemeen Doelstelling van het verkoopbeleid is het genereren van middelen die nodig zijn om de kwaliteit van het woningbezit te laten aansluiten bij de eisen en wensen van vandaag. Vanwege het huidige economische klimaat, de gevolgen van politieke besluitvorming (o.a. de omvang van de Verhuurdersheffing) en onze eigen kasstroom, hebben wij het Verkoopbeleid - in navolging van 2013 - aanzienlijk verruimd. Conform het in 2013 vastgestelde Ondernemingsplan hebben we dit nodig om te kunnen investeren in nieuwe projecten (herstructurering of nieuwbouw). In het Ondernemingsplan zetten we ook in op het bedienen van de doelgroep van middeninkomens, die door de Europese regelgeving minder kansen hebben op de woningmarkt. Bovendien kunnen we daarmee het scheefwonen in eigen bezit verminderen. In 2014 zijn totaal 18 woningen verkocht en overgedragen. Van deze 18 woningen hebben we 9 woningen onder voorwaarden verkocht (vorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom) en de overige 9 woningen tegen marktwaarde, waarvan 2 vrije sectorwoningen. Het aantal verkopen is iets lager dan de oorspronkelijke voorgenomen 20 woningen.


14

2.4.2 Woningbezit en mutaties Mutaties in woningbezit 2014 Complex BEZIT Verkoop

Gepland 2014

Gerealiseerd 2014

Sociale huurwoningen tegen marktwaarde

10

7

Sociale huurwoningen onder voorwaarden

10

9

2

2

Vrije sectorwoningen in Bloemendaal

Woningbezit ultimo 2014 Soort verhuureenheden

Bezit in Bloemendaal

Bezit in Velsen

Totaal

1.011 21

553 37

1.564 58

1 1

-

1 1

11

-

11

1.045

590

1.635

Woningen Garages/bergingen Kantoor Woonwagens Standplaatsen Totaal verhuureenheden

 Doelstelling uit Jaarplan 2014

Status 2014

 Totaal aantal te verkopen woningen: 20, waarvan circa 10 met korting aan eigen huurders

Er zijn 18 woningen verkocht, waarvan 9 zonder korting en 9 met korting.

2.5 Beheer Brederode beheert in Bloemendaal drie complexen die in eigendom van Pré Wonen zijn. In 2015 komt hier het beheer van 11 seniorenappartmenten in Velsen bij. Over de voorwaarden en verantwoording van het beheer zijn afspraken gemaakt met Pré Wonen die zijn vastgelegd in een beheerovereenkomst. Woningbeheer ultimo 2014 Soort verhuureenheden Woningen Garages/parkeerplekken Totaal verhuureenheden

Beheer in Bloemendaal 83 39 122


15

3. Onze woningen Als algemeen uitgangspunt voor het kwaliteitsbeleid ten aanzien van ons bezit richten wij ons op het in stand houden van de woonkwaliteit tegen zo laag mogelijke kosten en met een zo groot mogelijke tevredenheid van de huurders.

3.1 De woning naar wens 3.1.1 Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) Huurders hebben vaak de behoefte om de huurwoning naar eigen inzicht aan te passen. Als een huurder zelf een aanpassing wil realiseren, moet dat schriftelijk worden aangevraagd. De meeste verzoeken om aanpassingen in de woning worden – mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden – ingewilligd. De meeste verzoeken om uitbreiding van woningen (aan de buitenkant) echter niet. In 2014 zijn er 4 ZAV-aanvragen definitief goedgekeurd en uitgevoerd.

3.1.2 Serviceabonnement

Als huurders niet in staat zijn om het “huurderdeel” van het onderhoud zelf te doen of dat liever willen laten doen, kunnen zij tegen een vergoeding per maand gebruik maken van het serviceabonnement van Brederode. De hoogte van de vergoeding was al jaren niet aangepast en de kosten waren in 2013 dusdanig hoog, dat de inkomsten te laag waren om de uitgaven te dekken. Dit vergoedingsbedrag is in 2014 daarom – na positief advies van de Huurdersvereniging verhoogd van € 5,55 naar € 8,00 per maand. Via het bewonersblad Breeduit en onze website zijn de huurders goed geïnformeerd over de mogelijkheden van het serviceabonnement en over welke handelingen er wel en niet onder het abonnement vallen. Ultimo 2014 heeft 46% van de huurders een serviceabonnement. Het aantal abonnees is in 2014 licht gedaald. Vermoedlijk heeft de verhoging van de servicekosten tot de lichte afname van het aantal abonnees geleid. Aantal abonnees: Aantal keer gebruik van serviceabonnement:

749 (2013: 779) 385 (2013: 470)

In 2014 is voor het serviceabonnement een nieuwe werkwijze ontwikkeld om de service naar de huurders toe te vergroten die binnen de abonnementsgelden kan worden uitgevoerd. In het eerste kwartaal van 2015 zal de Huurdersvereniging hier advies over uitbrengen. De verwachting is dat in de loop van 2015 deze uitbreiding van de service in de praktijk zal kunnen worden uitgevoerd.

3.2 Duurzaamheid Brederode beschikt per woning over een Energielabel. Deze labels worden bij mutaties aangepast aan de situatie van de woning. Brederode verstrekt bij elke nieuwe verhuring een Energielabel aan de nieuwe huurder. Omdat Brederode grote waarde hecht aan het bijdragen aan een lager energieverbruik, zowel vanwege de milieu- en duurzaamheidsaspecten als vanwege de lagere energiekosten voor huurders, wordt bij mutatie gestreefd naar een voor de betreffende woning zo hoog mogelijk energielabel. De ambitie is, mits technisch en financieel haalbaar (realistisch), een B-label. Een D label is wel echt het minimum. Middels de energielabels is de zogenoemde CO2 voetprint van Brederode Wonen inzichtelijk en is het mogelijk te monitoren welke CO2 reductie is behaald. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

16

De reductie valt vooral te behalen bij opnieuw te verhuren woningen vanwege de bij mutatie uitgevoerde aanpassingen (optimale isolatie etc.). Hoewel in mindere mate is het ook bij zittende huurders mogelijk nog meer energie te besparen. Wij doen daar ons best voor door het verstrekken van goede informatie over energiebesparende maatregelen en het stimuleren daarvan door het leveren van praktische en financiële bijdragen. Bij mutatie Leegkomende woningen worden - waar dit nog niet eerder gebeurd was – volledig geïsoleerd en voorzien van nieuwe installaties. Dit is uitgevoerd bij 28 woningen in 2014. Bij zittende huurders Bestaande huurders is de mogelijkheid geboden om tegen huurverhoging de isolatiewaarde van de woning te verbeteren. Hier is in 2014 1 keer gebruik van gemaakt. Projectmatig Van de 50 woningen Godfried Bomanslaan in Vogelenzang zijn de houten kozijnen vervangen door kunststofkozijnen met hoogrendementsglas en zwaar geïsoleerde borstweringpanelen. Ook zijn de bestaande cv ketels vervangen door HR cv ketels. Deze woningen zijn gemiddeld van een C naar een B label verhoogd.

3.3 Strategie en beleid Iin 2013 is per complex de strategie vastgesteld en bepaald of het complex wordt doorgeëxploiteerd of dat er woningen in aanmerking komen voor verkoop. In 2015 wordt het strategisch voorraadbeleid herijkt.

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Beleid basiskwaliteit opstellen

 Onafhankelijke kwaliteitsmeting onderhoudsniveau.

Status 2014  Gerealiseerd Het beleid basiskwaliteit is na advies van de Huurdersvereniging vastgesteld.  Gerealiseerd Het gaat om conditiemeting van het bezit van Brederode. De meting van de complexen waaraan in 2015 groot onderhoud zou plaatsvinden heeft plaatsgevonden in april 2014. Conclusie was dat voor een aantal complexen de schildercyclus kan worden verlengd. In 2015 zal een zelfde meting plaatsvinden voor complexen die voor 2016 op de onderhoudsplanning staan.


17

3.4 Planmatig onderhoud In     

2014 is het volgende planmatig (groot) onderhoud gepleegd: het vervangen van goten; het vernieuwen van dakbedekking; het vernieuwen van CV-ketels; jaarlijks onderhoud aan de CV-installaties voorkomend in alle woningen; uitvoeren van schilderwerk in combinatie met herstellen en vernieuwen van kozijnen, ramen en deuren;  jaarlijks onderhoud aan liften, blikseminstallaties, mechanische ventilaties, drainagesystemen en algemene verlichting. Voor het jaar 2014 was in het Jaarplan een bedrag van € 1.927.000 opgenomen voor planmatig onderhoud. De werkelijke uitgaven waren € 1.929.000. Hierdoor komt de realisatie ten opzichte van de oorspronkelijke begroting iets ongunstiger uit dan begroot.

3.5 Dagelijks en mutatieonderhoud Op reparatieverzoeken – die nu voor een belangrijk deel digitaal binnenkomen – is direct en adequaat gereageerd. In totaal zijn er in 2014 1.418 individuele reparatieverzoeken gedaan en afgehandeld (2013: 1.447). Aannemers hebben onder goed toezicht contractonderhoud uitgevoerd. In het Jaarplan 2014 was een bedrag van € 429.000 voor dit onderhoud opgenomen. Per saldo is een bedrag van € 470.000 (2013: € 456.000) aan dagelijks en mutatieonderhoud uitgegeven. De werkelijke uitgaven zijn € 41.000 hoger dan begroot. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn verhoogd van € 316 in 2013 naar € 331 in 2014. Aan dagelijks en mutatieonderhoud is in 2014 gemiddeld € 287 per woning uitgegeven (2013: € 279). Volgens cijfers uit de jaarverslagen van Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) bedroeg het dagelijks en mutatieonderhoud in de klasse waartoe Brederode behoort in 2012 € 301 per woning. Landelijk waren de uitgaven € 320 per woning.

3.6 Woningverbeteringen Woningverbeteringen bij leegkomende woningen Er komen regelmatig woningen vrij die volledig of grotendeels moeten worden gerenoveerd. De renovatiekosten kunnen voor een deel worden gedekt door een huuraanpassing. Doordat lang bewoonde woningen zijn verkocht, zijn de uitgaven voor deze woningen niet nodig geweest. Hierdoor snijdt het mes aan 2 kanten. Zowel de niet uit te voeren hoge investering en de verkoopopbrengsten verbeteren de kasstromen. Woningverbetering bij zittende huurders In 2014 zijn er in 23 bewoonde woningen nieuwe douches en/of toiletten aangebracht. In 34 woningen zijn nieuwe keukens geplaatst.


18

3.7 De kosten van onderhoud Aan de eenmaal vastgestelde jaarbegroting wordt zo strikt mogelijk de hand gehouden. Alle betrokkenen (werkorganisatie, bestuur en Raad van Toezicht) zijn gedurende het jaar steeds geïnformeerd over de realisatie van de onderhoudsbegroting. Totaal van de onderhoudsuitgaven: Begroting

Realisatie

Afwijking

€ X 1.000

€ X 1.000

€ X 1.000

1.927

1.929

-2

Dagelijkse reparatieverzoeken en mutatieonderhoud

429

470

-41

Planmatig onderhoud, woningrenovaties

866

809

+57

3.222

3.208

+14

Planmatig onderhoud, reguliere werken

Totaal

Totaal geeft het onderhoud over 2014 een klein overschot.


19

4. Ontwikkeling nieuwbouw en herstructurering Brederode Wonen is realistisch als het om het ontwikkelen van nieuwbouw en herstructurering gaat. We doen wat we kunnen binnen onze beperkte ruimtelijke, financiële en personele mogelijkheden. Er is een structureel en effectief samenwerkingsverband met collega-corporatie Pré Wonen. Ontwikkeling van Het Terras in Santpoort-Noord (gemeente Velsen) Dit project betreft een basisaccommodatie (buurtvoorziening/jeugdvoorziening) in combinatie met sociale huurappartementen, bestemd voor senioren. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de grote behoefte aan seniorenwoningen in Velsen. Het project wordt in samenwerking met Pré Wonen gerealiseerd. Pré Wonen is eigenaar van de appartementen die Brederode gaat beheren. De buurthuisvoorziening is eigendom van de gemeente en zal door Stichting Welzijn Velsen beheerd gaan worden. De bouw is gestart in de eerste helft van 2014. De oplevering heeft in januari 2015 plaatsgevonden. Ontwikkeling van nieuwbouw op het Marinehospitaalterrein (gemeente Bloemendaal) Dit terrein, waarvoor al sinds 1990 verschillende bouwplannen zijn gemaakt, ligt nog steeds braak omdat het laatste plan niet slaagde vanwege te weinig interesse voor dure koopappartementen. Het meest recente plan voorziet in de bouw van 24 sociale huurwoningen en een woonvoorziening voor 10 jongeren met een verstandelijke beperking. Pré Wonen zal bij doorgang van het project eigenaar worden van de woningen. Brederode zal het beheer ervan op zich nemen. De bouw van de sociale huurwoningen is - opnieuw - afhankelijk van de verkoop van de duurdere woningen. Eerder werd nog realisatie in 2015 verwacht. Dit is inmiddels achterhaald. De planning is opnieuw onzeker. Ontwikkeling van nieuwbouw op het terrein van Oldenhove (gemeente Bloemendaal) Stichting Sint Jacob, eigenaar van verzorgingshuis Oldenhove in Overveen, heeft de eerder geplande sloop-nieuwbouwplannen stopgezet en gekozen voor het ontwikkelen van een plan dat binnen het bestemmingsplan is uit te voeren. Het realiseren van 30% sociale huurwoningen is dan niet verplicht. Op initiatief van Brederode Wonen vindt op bestuurlijk niveau overleg plaats over de bestemming van het terrein in verband met eventueel mogelijk ontwikkeling van seniorenhuisvesting in de nabije omgeving. Dit is namelijk slechts zinvol wanneer er (zorg)voorzieningen aanwezig zijn op het terrein van Oldenhove.


20

5. Wonen en Zorg Samenwerking Brederode Wonen bezit geen woon-zorgcomplexen, maar werkt wel zo veel mogelijk samen met woonzorginstellingen. Daartoe leggen en onderhouden wij contacten met lokale (woon)zorginstellingen. Aangepaste woningen en voorzieningen Brederode besteedt aandacht aan de toegankelijkheid van gemeenschappelijke ruimten voor bewoners (en bezoekers). Indien nodig worden er maatregelen getroffen om de toegankelijkheid te verbeteren. Brederode heeft 2 woningen in Velsen en 4 woningen in Bloemendaal die bij voorrang bestemd zijn voor gehandicapten en beschikt daarnaast over 132 aanpasbaar gebouwde woningen. In de loop van 2014 is daarin geen verandering opgetreden. Vanwege de op gemeentelijk niveau drastisch uitgeklede WMO-regeling, proberen wij waar mogelijk maatwerk te leveren. Dat houdt ondermeer in dat wanneer een aangepaste woning bij mutatie niet opnieuw verhuurd wordt aan een WMO-kandidaat, het materiaal – zoals trapliften en beugels –wordt verwijderd en opgeslagen om te worden herplaatst wanneer daar behoefte aan is. Senioren  Wonen Plus projecten in Bloemendaal en Velsen Zowel voor de huurders van 65 jaar en ouder in Bloemendaal als voor die in Velsen, biedt Brederode Wonen een gratis abonnement op Wonen Plus. Dit project van de gemeenten, corporaties en de woon- en thuiszorginstellingen heeft als doel om ouderen in staat te stellen langer zelfstandig te blijven wonen. Deelname van onze huurders in 2014 in Bloemendaal: 203 eenpersoonshuishoudens en 78 tweepersoonshuishoudens.  Sponsoring Buurtbus Bloemendaal De sponsoring van de Buurtbus Bloemendaal is gecontinueerd in 2014.


Status 2014

 Onderzoek woonwensen en drijfveren senioren.

 Gestart De eerste fase van het seniorenonderzoek – het onderzoek onder huurders van 85 jaar en ouder - heeft in 2014 plaatsgevonden. De volgende fasen worden begin 2015 uitgevoerd.  Opgeschort Het al dan niet opstellen van een plan voor praktische samenwerking met zorg- en welzijn is – net als de eventuele inhoud ervan – afhankelijk van het seniorenonderzoek dat Brederode gefaseerd uitvoert en van het regionaal uitgevoerde onderzoek ‘Wonen met zorg’, waarvan de resultaten nog niet bekend zijn. Hetzelfde geldt voor het opstellen van een plan voor mogelijke alliantie met zorg, welzijn en gemeenten.

 Plan opstellen voor praktische samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen.


21

6. Dienstverlening en communicatie Goede communicatie met onze huurders is essentieel voor de kwaliteit van onze dienstverlening. Niet alleen willen wij onze huurders zo goed mogelijk informeren, ook het krijgen van feedback en het in gesprek gaan met onze huurders is voor ons belangrijk.

6.1 Naar de huurder toe In eerste instantie werken we natuurlijk voor onze huurders. Of we het goed doen, kunnen we dan ook het beste aan hen vragen. Ook in 2014 hebben we ons oor te luisteren gelegd bij onze huurders om te horen hoe zij denken over hun woning, hun woonomgeving, onze taken en hoe zij vinden dat wij die uitvoeren. En natuurlijk om te horen wat er anders zou kunnen. Dit hebben wij onder andere gedaan door huisbezoeken te brengen aan huurders van 85 jaar en ouder.

6.2 Huurders informeren Brederode voelt de wens en noodzaak om in de praktijk de communicatie met huurders te intensiveren en zich zowel inhoudelijk als in houding en gedrag te richten op ‘mensen- en maatwerk’. Zoals gezegd willen wij onze huurders zo goed mogelijk informeren. Dat betekent dat wij inhoudelijk de juiste informatie op het juiste moment willen verschaffen, maar ook dat wij onze huurders de mogelijkheid willen bieden op de voor hen meest prettige wijze kennis te nemen van deze informatie. Zonder hen te overspoelen met informatie, hebben wij getracht via een breed scala aan media onze huurders te bereiken. De website is actief beheerd en ook de community pagina op Facebook ‘Brederode in de buurt’ is voortdurend ge-update. Evaluatie van deze facebookpagina in 2014 heeft echter wel geleerd dat in de huidige vorm de pagina nog te veel wordt gebruikt om te zenden en nog te weinig wisselwerking met huurders en/of buurtbewoners oplevert. In 2015 zal een communicatiewerkgroep zich ondermeer buigen over het vergroten van de effectiviteit van het gebruik van social media door de corporatie. Vanwege het feit dat wij onze huurders op een voor hen zo prettig en gemakkelijk mogelijke wijze van informatie willen voorzien, zetten wij onder andere in op verdere digitalisering van de communicatie. In lijn daarmee is besloten met ingang van 2015 nog maar twee (in plaats van drie) bewonersbladen per jaar uit te geven en met (digitale) nieuwsbrieven te gaan werken. Dat dit geen vermindering of verslechtering van de informatievoorziening tot gevolg heeft, wordt bewaakt door een werkgroep die zich bezighoudt met het verbeteren van de communicatie van de corporatie. Belangrijkste uitgangspunt is het verbeteren van de klantbenadering en het vergroten van de klanttevredenheid. Klantbenadering is een complex onderwerp, dat in 2014 regelmatig op de agenda heeft gestaan en ook in 2015 een punt is dat hoog op de agenda staat.

6.3 Kwaliteit van dienstverlening Onze kwaliteit van dienstverlening is in 2014 gemeten door het onafhankelijk Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Er zijn in 2014 in totaal een kleine 1.000 vragenlijsten uitgezet. De respons van 32% is redelijk te noemen. Daar waar er negatieve reacties van respondenten binnenkwamen, werd op signaal van het KWH meteen actie ondernomen door terug Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

22

te koppelen naar de betreffende huurder (indien deze heeft aangegeven daar voor open te staan). Brederode is op alle onderdelen weer goed beoordeeld door de huurders en het KWH en wordt gemiddeld beoordeeld met een 7,8. Het onderdeel ‘ontevredenheid’ (voorheen ‘klachtenbehandeling’) blijft een aandachtspunt, waaraan in het kader van eerder genoemde verbetering van de klantbenadering intensief wordt gewerkt.


Status 2014

 Organiseren minimaal 2 thema-avonden.



 Eind 2014 wordt minimaal 25 % van de reparatieverzoeken via de website of per email wordt ingediend. (N.B. met ‘reparatieverzoeken’ wordt het aantal meldingen bedoeld en niet het aantal reparaties dat uit deze meldingen voortvloeit)  Eind 2014 beschikt Brederode van minimaal 50% van de huurders over de emailadressen.  Klanttevredenheid wordt middels KWH meting beoordeeld met minimaal een 7,9.

Gerealiseerd 2 nieuwjaarsbijeenkomsten in januari 2014 2 bijeenkomsten met als onderwerp het lidmaatschap van de vereniging Brederode Wonen en de Huurdersvereniging Brederode in oktober  Gerealiseerd Gemiddeld 27% van de reparatieverzoeken komt digitaal binnen



Gerealiseerd Huidig percentage: 51 %

 Niet gerealiseerd De KWH meting 2014 is gestart in september 2014 en zal in maart 2015 definitief worden afgerond. De voorlopige uitkomst is realisatie van een gemiddelde score van 7,8.


23

7. Leefbaarheid en maatschappij 7.1 Algemeen Het bevorderen van de sociale cohesie in de buurt zien wij als één van onze taken. Dat doen wij samen met onze huurders en de Huurdersvereniging, maar ook de gemeenten en andere maatschappelijke organisaties hebben hier wat ons betreft een rol in. Een fijn huis in een prettige omgeving Brederode Wonen ziet het niet als haar taak om bewoners sociale en leefbaarheidsactiviteiten aan te bieden. Wel ondersteunt de corporatie graag bewonersinitiatieven op dit terrein. Hiertoe informeren wij de huurders regelmatig over de mogelijkheden van dergelijke – praktische, maar vooral financiële - bijdragen. Er zijn in 2014 weer activiteiten georganiseerd door de bewoners. Brederode Wonen faciliteert deze activiteiten en probeert zoveel mogelijk aanwezig te zijn om zo dicht bij de bewoners te staan. De volgende bijeenkomsten zijn georganiseerd in 2014:  Herfstactie Brederodelaan/Wietze Noormanlaan;  Buurtbarbecue Boslaan;  High tea opening terras Spitsaak;  Aanbrengen beplanting Brouwerskolkweg;  Bijdrage beplanting binnentuin Velserbroek;  Bijdrage beplanting patio Hoge Duin- en Daalseweg;  Aanschaf + plaatsen bord bij trampoline Veen en Duin. Vanuit het Piet van der Hamfonds is een bijdrage geleverd aan het terras aan de Spitsaak en een schommel in de prethoek (de speeltuin in Santpoort-Zuid). Ook is gestart met een project, namelijk de aanleg van een gezamenlijke tuin aan de Brederodelaan. Deze tuin zal in 2015 door de school ‘het Molenduin’ worden aangelegd. Initiatieven van derden Brederode draagt (financieel) bij aan door derden geïnitieerde acties ter verbetering van de leefomgeving. In 2014 zijn dit:  een blikvanger bij de JOP (jongeren ontmoetingsplaats) te Santpoort-Zuid;  een bijdrage aan de inrichting van de wijkmobiel in Velsen;  sponsoring buurtbus van Welzijn Bloemendaal;  bijeenkomst 5 jaar buurtbemiddeling;  bijdrage bijeenkomst babbeltrucs & woninginbraken in Velserbroek. Sociale cohesie Brederode Wonen heeft in 2014 de volgende initiatieven ontplooid op het gebied van sociale cohesie in de buurt:  Bezoek senioren boven 85 jaar;  Organisatie nieuwjaarsborrels in Aerdenhout en Velserbroek;  Organisatie bijeenkomst voor alle buurtcommissies;  Sluiten convenant samenwerking school ‘het Molenduin’ over aanleg en onderhoud van tuinen;  Onderhoud speeltuin de Prethoek in Santpoort-Zuid;  Aanwezigheid op jaarmarkt Bloemendaal.


24

Veilig wonen Er wordt regelmatig aandacht besteed aan veiligheidsbevorderende maatregelen:  Brederode biedt haar huurders een bijdrage aan voor de aanschaf van veiligheidssloten en levert op aanvraag rookmelders. In 2014 zijn bij 4 woningen veiligheidssloten aangebracht.  Bij leeggekomen woningen worden standaard rookmelders geplaatst. Bovendien worden dan – als vervanging van de sloten nodig is - veiligheidssloten geplaatst.

 Wijkteam Velserbroek heeft een informatiebijeenkomst gehouden om babbeltrucs en woninginbraken te voorkomen.

 Bij de seniorenbezoeken van huurders boven 85 jaar is een veiligheidscheck gedaan. 7.2 Velsen Brederode Wonen neemt in Velsen deel aan de Wijkteams Velserbroek en Santpoort. Het gezamenlijke project Buurtbemiddeling in Velsen loopt naar wens. Deze bemiddeling is bedoeld om kleine conflicten snel op te lossen en onderlinge betrokkenheid te vergroten. In het wijkteam Velserbroek is een nieuw project opgestart. Het team stond in 2014 drie keer met de wijkmobiel in een straat in Velserbroek. Zij beantwoordden vragen van bewoners over de buurt en over de leefbaarheid.

7.3 Bloemendaal Het opzetten van buurtbemiddeling in Bloemendaal is in 2013 in het college behandeld en is in 2014 van start gegaan. In 2015 moet er een convenant worden getekend. In 2014 heeft er een brainstormsessie plaatsgevonden met Stichting Welzijn Bloemendaal en Pré Wonen over de verbetermogelijkheden van de leefbaarheid in Bloemendaal. De medewerker sociaal beheer heeft regelmatig bijeenkomsten bijgewoond van het WWZ(zorg)overleg. Brederode Wonen participeert actief in multidisciplinaire samenwerkingsverbanden als Noodteam Velsen en Sociaal Team Bloemendaal.

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Realiseren buurtbemiddeling Bloemendaal

Status 2014  Gerealiseerd Buurtbemiddeling Bloemendaal is gerealiseerd en is per augustus 2014 gestart.


25

8. Relatie met huurders en bewoners 8.1 Huurdersvereniging Ook in het verslagjaar is er weer intensief en regelmatig samengewerkt met de Huurdersvereniging. Zo is de Huurdersvereniging betrokken geweest bij en geïnformeerd over het huurbeleid, het Jaarbericht en het Jaarplan (incl. Meerjarenbegroting). Brederode faciliteert de Huurdersvereniging bij het communiceren met haar achterban. Met de huurdersvereniging (HVB) is in 2014 geconcludeerd dat het goed zou zijn wanneer de HVB een eigen ledenbestand zou krijgen. Een ledenbestand waarin de achterban van de HVB verenigd is. Tot voor kort was de veronderstelling dat Brederode Wonen van een vereniging omgevormd zou worden tot stichting. Gedacht was dat de leden van de woningbouwvereniging dan over zouden stappen naar de huurdersvereniging. In 2013 is duidelijk geworden dat de rechtsvorm van Brederode Wonen vooralsnog niet zal worden gewijzigd en daarmee het lidmaatschap van de woningbouwvereniging blijft bestaan. Om toch de huurders te stimuleren lid te worden van de huurdersvereniging, is er door Brederode Wonen samen met de HVB een tweetal voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd. Bijeenkomsten waarin uitleg is gegeven over de rol van de huurdersvereniging. Mede door deze bijeenkomsten is het aantal leden van de HVB fors gegroeid. Daarmee is de huurdersvereniging een nog steviger gesprekspartner voor Brederode Wonen geworden. Een gesprekspartner die wij graag betrekken bij het ontwikkelen van ons beleid.

8.2 Bewonersparticipatie 8.2.1 Buurtcommissies Brederode Wonen werkt met kleinere Buurtcommissies die zich uitsluitend inzetten voor hun directe woonomgeving. De behoefte om direct bij hun woonomgeving betrokken te zijn bestaat wel, maar vooral als er daadwerkelijk iets in de buurt zelf plaatsvindt. Het uitbreiden van bestaande persoonlijke contacten, het actief benaderen van bewoners en hen te vragen deel te nemen aan de (nog te vormen) Buurtcommissies lijkt de meest aangewezen weg om de Buurtcommissies op termijn uit te bouwen. Buurtcommissies hebben geen vertegenwoordigende rol. De grootte van de commissies varieert van 1 tot 4 personen De buurtcommissies verwelkomen o.a. nieuwe bewoners met bloemen en maken hen desgevraagd wegwijs in de woonomgeving. Dit wordt erg op prijs gesteld door nieuwe bewoners. In het bewonersblad zijn in 2014 de buurtcommissies Santpoort-Zuid en Velserbroek voorgesteld. Er is ook een oproep gedaan aan de lezers om zich te melden voor de buurtcommissies. In 2014 zijn huurders actief benaderd om in een buurtcommissie plaatst te nemen. Er zijn nu 21 commissies actief (was 19). Wij streven naar een commissie in iedere buurt waar we werkzaam zijn. In 2014 heeft Brederode Wonen een bijeenkomst georganiseerd voor alle buurtcommissies, waarbij onder andere werd kennisgemaakt met de nieuwe directeur-bestuurder van de corporatie en veel ruimte was voor onderlinge uitwisseling van ervaringen en informatie. De positief ervaren en ontvangen gezamenlijke bijeenkomst is voor herhaling vatbaar.


26

8.2.2 Projectcommissies Bij ingrijpende renovatie projecten wordt een projectcommissie opgericht die bestaat uit bewoners. Deze bewoners worden actief betrokken en geïnformeerd over alle werkzaamheden en fungeren als spreekbuis voor de overige bewoners. Mede door de actieve betrokkenheid van deze bewoners verlopen deze projecten goed en konden eventuele klachten direct verholpen worden. In 2014 is geen formele projectcommissie opgericht. Wel hebben er rond het renovatieproject aan de Godfried Bomanslaan in Vogelenzang diverse malen bouwteamoverleggen plaatsgevonden waarbij ook betrokken huurders aanwezig waren.

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Aantal actieve buurtcommissies is eind 2014 minimaal 15

8.3

Status 2014  Gerealiseerd Huidig aantal actieve buurtcommissies: 21

Klachtenafhandeling

In principe is iedere uiting van ontevredenheid van een klant een ‘klacht’. Gelukkig kan de ontevredenheid in de meeste gevallen worden weggenomen door het onderliggende probleem op te lossen. Vaak is een goed gesprek voldoende. Toch kan het voorkomen dat de klacht hiermee niet is opgelost. Als de ontevredenheid het functioneren van de organisatie of de houding van onze medewerkers betreft, kunnen huurders formeel schriftelijk een klacht indienen. Hiermee start de interne klachtenprocedure. In 2014 heeft Brederode Wonen een klachtencoördinator aangesteld. Deze medewerker registreert de klachten en houdt in de gaten of de klachten op tijd zijn afgehandeld. Er zijn in 2014 13 formele klachten (2013: 7) bij ons gemeld. In de meeste gevallen komen we er samen wel uit. Wanneer dat echt niet lukt, kunnen huurders een geschil voorleggen aan de onafhankelijke Regionale Geschillencommissie. Dit is in 2014 niet gebeurd.

* Het personeel van bedrijven die in opdracht van Brederode Wonen werken, valt daar ook onder. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

27

9. Organisatie, netwerk en samenwerking Om onze maatschappelijke doelen te kunnen verwezenlijken zijn een goede organisatie, een effectief netwerk en goede samenwerkingspartners noodzakelijk.

9.1 Een vereniging met leden Als één van de weinige corporaties in ons land, is Brederode Wonen nog steeds een vereniging. Dat betekent dat er leden zijn en dat er jaarlijks Algemene Ledenvergaderingen worden gehouden. In 2014 is er eenmaal een Algemene Ledenvergadering gehouden. De huurders hebben een samenvatting van het jaarverslag ontvangen bij de uitnodiging voor de Algemene Ledenvergadering. De samenvatting van het jaarverslag 2013 is na de ALV aan de overige belanghebbenden verstuurd. De Algemene Ledenvergadering heeft in mei van het verslagjaar tijdens deze reguliere vergadering de Jaarstukken goedgekeurd en drie leden van de Raad van Toezicht herbenoemd en ingestemd met contributieverhoging van het lidmaatschap. Voor veel huurders was niet bekend of duidelijk van welke vereniging zij nou wel of niet lid waren; van woningbouwvereniging en/of van de Huurdersvereniging. Voorheen werden huurders om praktische redenen automatisch lid van de vereniging Brederode Wonen bij het tekenen van de huurovereenkomst. Omdat een lidmaatschap van een vereniging vrijwillig en een bewuste keus zou moeten zijn, zijn de leden en huurders in het najaar van 2014 middels brieven, informatie in het bewonersblad en bijeenkomsten geïnformeerd over het doel en de verschillen van het lidmaatschap van de vereniging Brederode Wonen en van de Huurdersvereniging Brederode. Men kreeg expliciet de keus om te kiezen voor lidmaatschap van de woningbouwvereniging, van de huurdersvereniging, van beiden of van geen van beiden. Dit heeft geleid tot daling van het aantal leden met een kleine 200 leden van de woningbouwvereniging Brederode Wonen. Overzicht 2014 Leden van de vereniging Brederode Wonen Omschrijving

Aantallen

Per 1 januari 2014 bedroeg het aantal leden niet-huurders

147

Aan het eind van het verslagjaar 2014 bedroeg het aantal leden niet-huurders

116

Van de huurders zijn lid van de vereniging:

1.364

Het totaal aantal leden van de vereniging bedroeg per 1-12015

1.480

9.2 Bestuur Brederode Wonen heeft in 2013 de overstap gemaakt van een organisatie met een bestuur bestaande uit vrijwilligers naar een organisatie met een – in eerste instantie interim directeur/bestuurder. Begin 2014 werd de stap gezet naar een vaste directeur/bestuurder, in de persoon van de heer P. Vreke. De implementatie van de nieuwe structuur werd afgelopen jaar verder uitgewerkt. Zo werd de samenwerking tussen de Raad van Toezicht en de Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

28

directeur/bestuurder vormgegeven. Werkenderwijs zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkheden over en weer verkend. Op basis hiervan en aan de hand van de op handen zijnde nieuwe Governancecode is een start gemaakt met het in een reglement voor de Raad van Toezicht en in een bestuursreglement vastleggen van ieders verantwoordelijkheden. Deze documenten maken de rollen helder en verstevigen daarmee de onderlinge samenwerking. Bestuursvergoedingen 2014 De door het bestuur in 2014 ontvangen vergoedingen zijn vastgesteld binnen de WNT-normen en staan vermeld in de Jaarrekening onder XI.2. Verzekering Voor het bestuur is een aansprakelijkheidsverzekering ten aanzien van de consequenties van zijn besluiten afgesloten. Deze omvat een bedrag van € 2.500.000 als maximum per schade en per verzekeringsjaar.

9.3 Raad van Toezicht Het toezichthoudend orgaan van Brederode Wonen is de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht verantwoordt zich in een eigen jaarverslag. Dit is opgenomen in hoofdstuk 13 van dit Jaarverslag.  Doelstelling uit Jaarplan 2014  Zelfevaluatie RvT onder leiding van een extern adviseur.  Jaarlijkse heidag RvT met directeurbestuurder.

Status 2014  Gerealiseerd In september heeft zelfevaluatie van de RvT plaatsgevonden.  Gerealiseerd Heeft plaatsgevonden in juli 2014

9.4 Werkorganisatie De werkorganisatie bestond ultimo 2014 uit 15 personen, die samen 12,59 fulltime formatieplaatsen vervullen (fte’s). Volgens de meest recente bedrijfstakgegevens van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (Corporatie in perspectief 2013), hebben corporaties landelijk gemiddeld 97 verhuureenheden (vhe) per fte. Bij Brederode is, de woningen die Brederode beheert meegerekend, deze verhouding 140 vhe per fte. Om grote pieken in de werkdruk op te vangen is enkele malen externe expertise ingehuurd. Hetzij op uitzendbasis, hetzij op freelance basis. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage over het verslagjaar bedraagt 5,51%. Het langdurige ziekteverzuim van één van de medewerkers heeft in belangrijke mate bijgedragen aan dit hoge percentage. In verhouding drukt een langdurig ziekteverzuim van één medewerker bij een kleine organisatie als Brederode zwaar op het ziekteverzuimcijfer. Personeelswisseling In het verslagjaar is er een medewerker uit dienst getreden. De vacature voor deze functie is opnieuw ingevuld. Het langdurig ziekteverzuim van een medewerker is opgevangen door een medewerker met tijdelijke contracten, waarvan het laatste tijdelijke contract afliep per september 2014. De langdurig zieke medewerker was op dat moment weer volledig arbeidsgeschikt. De functie van Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

29

directeur-bestuurder is per 1 februari van het verslagjaar niet langer op interim basis maar met vast contract ingevuld. Daarnaast is het contract van de plaatsvervangend bestuurder met ingang van 1 maart van voltijd naar 50% omgezet. Betrokkenheid en medezeggenschap medewerkers Brederode Wonen beschikt niet over een actieve ondernemingsraad. Wel heeft er maandelijks een lunchbespreking met alle medewerkers plaatsgevonden, waarbij alle medewerkers op de hoogte werden gesteld van de actuele ontwikkelingen binnen de organisatie en er ruimte was voor discussie en het stellen van vragen.


30

9.5 Organigram Raad van Toezicht 5 leden Directeur-bestuurder

Staf *Secretariaat en publiciteit: 2 medewerkers *1 Beleidsmedewerker

Plaatsvervangend bestuurder

Financiën 1 teamleider 2 medewerkers

Verhuur/ en bewonerszaken 1 teamleider 4

Onderhoud 1 teamleider

medewerkers

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Bestuursreglement opstellen  Update Treasurystatuut  Visitatie uitvoeren

 Scholings- trainingsplan opstellen voor frontoffice medewerkers, gericht op focus op senioren.

 Bestaand registratiesysteem voor bewonerscontacten op zodanige wijze inrichten en gebruiken dat per dorpskern relevante managementinformatie kan worden verkregen.  Tenders uitschrijven voor onze opdrachten aan notarissen en makelaars.

2 medewerkers

Status 2014  Gerealiseerd Concept gereed.  Gerealiseerd  Opgeschort Offertes opgevraagd van 4 uitvoerende bureaus. De bestuurder heeft dispensatie gevraagd bij Stichting Visitatie Woningcorporaties (Aedes) en gekregen tot eind 2015. De opdracht tot uitvoering van de visitatie is verstrekt aan Ecorys en zal plaatsvinden in het voorjaar van 2015.  Opgeschort Vooralsnog kan in de praktijk worden volstaan met overleg met en instructie aan medewerkers. Nut en noodzaak van extra scholing worden nog nader bekeken.  Gestart

 Gerealiseerd


31

9.6 Belanghebbenden Hoewel Brederode Wonen niet over een formeel, vast platform van belanghebbenden beschikt, zijn wij er in 2014 opnieuw in geslaagd om het individuele contact met onze direct belanghebbenden afzonderlijk op effectieve wijze vorm te geven. De Huurdersvereniging (belanghebbenden bij uitstek) is voor ons een serieuze gesprekspartner. De huurders van Brederode Wonen worden vertegenwoordigd door de Huurdersvereniging. Huurdersvereniging Brederode (HVB) is voor Brederode Wonen dan ook een zeer belangrijke gesprekspartner. Er is gedurende het jaar onder meer overleg geweest over het huurbeleid, de jaarstukken over 2013, de scheiding van het lidmaatschap van de corporatie en dat van de HVB, de evaluatie van het verkoopbeleid, de algemene voorwaarden voor de Huurovereenkomst, het Jaarplan en de onderhoudsbegroting 2015 en de ontwikkelingen met betrekking tot de woonruimteverdeling. Andere belanghebbenden / samenwerkingspartners zijn gedurende het jaar geïnformeerd over de actuele stand van zaken en waar mogelijk/nodig zijn gesprekken aangegaan en/of adviezen ingewonnen.

9.7 Lidmaatschappen, gemeenten, deelnemingen en verbindingen Brederode maakt zowel lokaal, regionaal als landelijk deel uit van een effectief netwerk van (o.a.) collega-corporaties en zorg- en welzijnsinstellingen. Ook deelname aan diverse congressen en corporatienetwerken leveren interessante en bruikbare contacten en informatie op. 9.7.1 Aedes, vereniging van woningcorporaties Brederode is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. Door ons lidmaatschap van de landelijke branchevereniging Aedes worden wij landelijk vertegenwoordigd en worden wij doorlopend van actuele informatie voorzien. Brederode conformeert zich aan de bedrijfstakcode van Aedes, onder de noemer Aedescode en de daarbij behorende Governancecode. De wijze waarop Brederode invulling en uitvoering geeft aan deze code is te lezen in hoofdstuk 11. 9.7.2 Platform middelgrote en kleine woningcorporaties (MKW) Het MKW heeft binnen Aedes de ambitie om een goede en effectieve belangenbehartiging van middelgrote en kleine woningcorporaties te waarborgen. Brederode maakt deel uit van dit platform. 9.7.3 Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Sinds 2008 is Brederode lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Meer over dit onderwerp en de meting in 2014 vindt u in Hoofdstuk 6 van dit verslag. 9.7.4 Gemeente Bloemendaal Na de verkiezingen in het voorjaar van 2014 is een nieuwe wethouder voor de portefeuille Wonen aangetreden. Na zeer regelmatig en intensief overleg en onderhandelen over de prestatieafspraken in 2013 tussen de corporaties (Pre Wonen en Brederode Wonen) en de gemeente Bloemendaal zijn begin 2014 prestatieafspraken vastgelegd. Gedurende het jaar zijn deze afspraken zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau gemonitord. De prestatieafspraken gelden in principe voor de periode van 2014 t/m 2018. De kwantitatieve afspraken worden echter per jaar nader geconcretiseerd en ingevuld. Voor 2015 zijn deze afspraken nog niet vastgelegd. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

32

Daarnaast is er overleg geweest met de gemeente over – ondermeer - het project Buurtbemiddeling, de overlegstructuur en uitvoering van de prestatieafspraken, de nieuwe Huisvestingswet, het woonruimteverdeelsysteem, het opstellen van een nieuwe Huisvestingsverordeling (al dan niet samen met de regio IJmond) en de bouwmogelijkheden in de gemeente. 9.7.5 Zuid-Kennemerland In de regio Zuid-Kennemerland heeft de directeur-bestuurder namens de vereniging deelgenomen aan plenaire vergaderingen van het Regionaal Overleg Sociale Verhuurders (ROSV). Daar is, tijdens de zes overleggen die in 2014 hebben plaatsgevonden, voornamelijk gesproken over de reorganisatie van Woonservice, de nieuwe Huisvestingswet, de samenwerking met de regio IJmond en de vernieuwing van het contract met de aanbieder van het woonruimteverdeelsysteem. Door de vaststelling van de nieuwe Huisvestingswet kon de Beleidscommissie woonruimteverdeling Zuid Kennemerland eindelijk aan de slag met de voorbereidingen voor een nieuwe huisvestingsverordening. Hierdoor vindt nauw overleg plaats met vertegenwoordigers van de regio IJmond om te onderzoeken of er samenwerking mogelijk is. 9.7.6 Gemeente Velsen In Velsen is, net als in Bloemendaal, na de verkiezingen een nieuwe wethouder aangetreden met ‘Wonen’ in de portefeuille. De gemeente beschikt over een kadernotitie Woonvisie 2015, die een goede basis vormt voor de definitieve woonvisie. De corporaties in Velsen hebben onderwerpen voorgesteld voor prestatieafspraken aan het college. Het aantreden van een nieuw college heeft voor vertraging gezorgd in de voorbereiding van de definitieve prestatieafspraken. Aan het eind van het verslagjaar ligt er een conceptversie waar partijen zich goed in kunnen vinden. Naar wij hopen leidt dat in 2015 tot definitieve vaststelling van de prestatieafspraken. Deze versie wordt nog voorgelegd aan de Gemeenteraad en ook de huurdervertegenwoordigingen van de corporaties hebben hierop adviesrecht. In de gemeente Velsen bestaan een Bestuurlijk Overleg Wonen en een Ambtelijk Overleg Wonen, waaraan Brederode Wonen samen met de andere twee corporaties en de gemeente deelneemt. Voor zover van belang voor Brederode is de meeste tijd besteed aan de volgende onderwerpen: Prestatieafspraken, Parkeerbeleid, Huisvestingswet en de nieuwe Huisvestingsverordening. 9.7.7 Verbindingen Vanwege de behoefte van Brederode Wonen aan specifieke expertise op het gebied van projectontwikkeling en aan financiële ruimte, en interesse van Pré Wonen in het verwerven van bezit en in een samenwerking met Brederode, zijn de corporaties in 2009 een formele samenwerking aangegaan. Dit is een verbinding in de zin van artikel 2a van het BBSH, die ook in 2014 is voortgezet. Overleg met Pré Wonen heeft ook in 2014 regelmatig plaatsgevonden. Zowel inhoudelijk als over de vorm en verwachtingen van de samenwerking. Het gezamenlijke nieuwbouw project Het Terras (Santpoort-Noord) is voorbereid. Daarnaast heeft regelmatig overleg plaatsgevonden en is samengewerkt met betrekking tot de prestatieafspraken in de gemeente Bloemendaal. Dit heeft ondermeer geleid tot een gezamenlijke presentatie van de corporaties aan de raadsleden in december van het verslagjaar


33

 Doelstelling uit Jaarplan 2014  Viermaal per jaar overleg met de gemeenten over volkshuisvesting in het algemeen en prestatieafspraken in het bijzonder.  Uitwerken van samenwerking functionaliteiten met Pré Wonen.

Status 2014  Gerealiseerd Er vindt regelmatig (minimaal 4 maal per jaar) overleg plaats met de gemeenten Bloemendaal en Velsen, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau.  Gerealiseerd De samenwerking met Pré Wonen is verder ingevuld. Er zijn besprekingen gevoerd over het beheer dat wij voor Pré voeren en de uitbreiding hiervan. Ook voor onze activiteiten op het gebied van verkoop hebben we de ondersteuning van Pré gevraagd. Hierover zijn eenduidige tariefafspraken gemaakt.


34

10. Het waarborgen van financiële continuïteit 10.1 Algemeen Financiële continuïteit Het waarborgen van de financiële continuïteit is een belangrijk prestatieveld. Het is van belang dat de middelen doelmatig en rechtmatig worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Aangegeven wordt in welke mate de vereniging in staat is aan haar verplichtingen op korte en lange termijn te voldoen en of het mogelijk blijft een consistent sociaal beleid te voeren. Vermogenspositie Het eigen vermogen is in 2014 gedaald van € 52.879.000 naar € 39.333.000. Deze daling van € 13.546.000 is vooral te wijten aan wijzigingen in de waardering van het vastgoed. Ten opzichte van voorgaand jaar is in 2014 rekening gehouden met het toepassen van huurmatiging en is er wijziging van verwerking van bedrijfslasten toegepast , hierdoor is de bedrijfswaarde gedaald. Deze bedrijfswaarde vormt de basis voor de lagere waardering van het sociaal vastgoed. De belangrijkste ontwikkelingen worden hierna toegelicht. Sociaal vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is in 2014 met € 21.701.000 gedaald van € 91.918.000 (jaarultimo 2013) tot € 70.217.000 (jaarultimo 2014). Een belangrijke oorzaak is de aanpassing van het huurbeleid. In de jaarrekening over 2013 is vanwege de omvang van de verhuurderheffing nog uitgegaan van de maximaal toegestane huurverhoging, die binnen de kaders van de overheid toelaatbaar was. Een jaar late r is gekozen voor een belangrijke matiging van het huurbeleid; deze aanpassing verlaagt de bedrijfswaarde met € 11.545.000. Daarnaast is de verwerking van bedrijfslasten in de bedrijfswaarde gewijzigd. Voorgaande jaren werden alleen de direct vastgoedgerelateerde kosten aan de waarde van het vastgoed toegerekend. In 2014 is dit uitgangspunt losgelaten en worden ook ‘overheadkosten’, die te relateren zijn aan het vastgoed, voor het grootste deel toegerekend. Hierdoor daalt de bedrijfswaarde met totaal € 10.903.000. Vervolgens is het verkoopprogramma aangepast. Er zijn in 2014 minder leegkomende woningen verkocht dan verwacht en zijn er meer woningen onder voorwaarden verkocht dan in eerste instantie was ingeschat. Door deze kennis zijn de verwachtingen bijgesteld waardoor de bedrijfswaarde daalt met € 2.841.000. Door aanscherping van het onderhoud stijgt de bedrijfswaarde met € 4.449.000 en vanwege overige factoren komt er per saldo nog € 861.000 bij. Commercieel vastgoed in exploitatie De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is in 2014 met € 3.190.000 gestegen van € 11.990.000 (jaarultimo 2013) tot € 15.180.000 (jaarultimo 2014). De stijging komt door de overheveling van 16 woningen vanuit het sociaal vastgoed naar het commercieel vastgoed. Deze 16 woningen hebben een huur bereikt die uitkomt boven de huurtoeslaggrens en dienen te worden ondergebracht (herclassificatie) in het commercieel vastgoed.


35

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze post is in 2014 met € 1.659.000 toegenomen van € 3.070.000 (jaareinde 2013) tot € 4.729.000 (jaareinde 2014). Deze toename komt door verkoop onder voorwaarden van 9 woningen uit het sociaal vastgoed in exploitatie. De terugkoopverplichting hiervan stijgt navenant en is weergegeven onder de langlopende schulden. Resultaat Het resultaat voor belastingen over 2014 is ten opzichte van 2013 met circa € 1,2 miljoen afgenomen. Dit komt door een samenhang aan beleidsaanpassingen die van invloed zijn op de waardebepaling en waarvan de daling in het resultaat tot uitdrukking komt : deels als uitvloeisel van het huurbeleid, deels door de wijziging van verwerking van de bedrijfslasten en deels vanwege het voortschrijdend inzicht van het verkoopbeleid. Daarentegen is sprake van optimalisatie van externe financiering (de rentelasten zijn afgenomen), scherper onderhoud en bezuinigingen op algemene kosten. Kasstromen De liquide middelen zijn in 2014 met € 2,2 miljoen toegenomen. De verkopen (van zowel leegkomende woningen als verkopen onder voorwaarden) over 2014 hebben de liquide middelen laten toenemen met ruim € 4 miljoen. Daartegen drukt in 2014 de verhuurderheffing voor een groot bedrag de inkomsten uit verkopen, in 2014 is deze last met € 1,2 miljoen toegenomen ten opzicht van 2013. In 2014 is tevens een herfinanciering gedeeltelijk uit eigen middelen voldaan voor per saldo € 0,6 miljoen.

10.2 Meerjarenperspectief In de meerjarenbegroting 2015 tot en met 2024 is rekening gehouden met het Ondernemings plan 2014 tot en met 2018, waarin onder andere de volgende doelstellingen voorkomen: Nieuwbouw en ontwikkeling In de begroting is rekening gehouden met 50 te bouwen sociale huurwoningen tot 2018 voor de lage inkomens. Er zijn geen nieuwbouw koopwoningen ingerekend. Verkoopprogramma Om te kunnen ontwikkelen moet Brederode Wonen financiële middelen vrijmaken. Het grootste deel hiervan komt uit verkoop van woningen. - In 2014 zijn 9 woningen verkocht tegen marktwaarde. In de meerjarenbegroting zijn in 2015 zes woningen en daarna jaarlijks vijf woningverkopen ingerekend. - In 2014 zijn 9 woningen onder voorwaarden verkocht (met de Brederode Koopregeling) Het gaat daarbij om verkoop aan huurders van Brederode Wonen met een verzamelinkomen tot € 60.000 voor 75 % van de marktwaarde. In de meerjarenbegroting zijn in 2015 zes woningen met korting en daarna jaarlijks vijf woningverkopen met korting ingerekend. Huurbeleid De betaalbaarheid van de woningvoorraad is voor Brederode Wonen een belangrijk punt van aandacht. De afgelopen twee jaar is de wettelijke huurverhoging maximaal t oegepast, echter in de praktijk blijken steeds meer huishoudens met een laag inkomen problemen te krijgen om rond te komen. Daarom is ervoor gekozen om in de begroting van 2015 rekening te houden met een matiging van de huurverhoging voor de laagste inkomens. Voor 2016 en 2017 is gerekend met een gemiddelde huurverhoging van 0,5% boven inflatie. Effectief (inclusief harmonisatie) komt de gemiddelde huurverhoging over 2015 naar verwachting uit op 1,7%; over 2016 en 2017 op 2,5% en vanaf 2018 op 2,0%. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

36

Tevens wordt wegens Rijksbeleid de liberalisatiegrens vanaf 2015 voor 3 jaren bevroren op het niveau van € 710,68. Omdat het uitgangspunt voor een groot deel van de woningen van Brederode is dat deze beschikbaar moeten blijven voor de primaire doelgroep, beteken t dit dat ook de huren van woningen die tegen deze grens aanlopen een aantal jaren m oeten worden bevroren. Onderhoud Bij het samenstellen van de begroting worden de onderhoudselementen met de bijbehorende technische levensduren continu beoordeeld. De conditiemeting in 2014 resulteerde in een verdere verfijning van uit te voeren planmatige onderhoudswerken. Het resultaat is een verdere gelijkmatige verdeling en afname van planmatig onderhoudswerk van € 1,5 miljoen in het begrotingstijdvak 2015 tot en met 2024. Saneringsbijdrage Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV verlangt een bijdrage van de corporatiesector wegens saneringssteun. Deze houdt in dat corporaties die niet beschikken over de noodzakelijke middelen, gesteund kunnen worden door middel van subsidiesteun of een renteloze lening. Het CFV heeft de tarieven bekendgemaakt die voor de komende jaren gaan gelden. Over 2015 zal er geen heffing worden toegepast. Ter indicatie bedraagt het tarief in 2016 € 120,00 per woning per jaa r, over 2017 en de jaren daarna is dit € 60,00 per woning. Verhuurderheffing Woningcorporaties en andere sociale verhuurders moeten vanaf 2014 een jaarlijkse verhuurdersheffing betalen. De tarieven voor 2014 tot en met 2017 bedragen respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor de jaren vanaf 2018 en verder is in de meerjarenbegroting uitgegaan van het niveau van 2017 (in 2018 is dit een bedrag van € 1.714.000). In 2014 betekende dit een afdracht van € 1.213.000 en voor 2015 is € 1.592.000 begroot voor deze kostenpost. Vennootschapsbelasting Naar de huidige stand van zaken hoeft tot en met 2015 geen vennootschapsbelasting betaald te worden. Brederode is sinds 2008 vennootschapsbelastingplichtig en past de voorwaarden toe die specifiek voor de corporatiesector zijn afgesproken onder de VSO 2 (vaststellings overeenkomst 2). De fiscale prognose is dat voor het eerst met ingang van 2016 een klein bedrag aan vennootschapsbelasting zal worden betaald. Resumerend In de hiernavolgende projectie van de kasstromen is te zien dat Brederode Wonen in staat is om de impact van de verhuurderheffing en saneringsheffing te kunnen opvangen met de actualisatie van het huurbeleid, herverdeling van het onderhoud en toepassing van het geldende verkoopbeleid. Er zijn geen wijzigingen weergegeven in organisatie en medewerkers. Rekening houdend met het naar de toekomst projecteren van bovenstaande (beleids)maatregelen is er een positieve ontwikkeling van de reserves, zijn er voldoende liquide middelen aanwezig en ontstaan er (door heffingen en vennootschapsbelasting afgeroomde) positieve jaarresultaten. De beoordeling van het hele woningbezit van Brederode qua verhuurbaarheid en technische staat (Strategisch Voorraad Beleid) is van 2014 en in de meerjarenbegroting 2015 - 2024 doorgerekend.


37

10.3 Kasstromen De kasstromen kunnen schematisch als volgt worden weergegeven: Jaar-

Jaar-

rekening

Rekening

Begroting

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

operationele activiteiten

2.369

1.208

2.072

2.071

1.876

1.737

2.560

Investeringskasstromen

1.094

3.200

1.790

-969

-1.522

65

-1.142

-2.227

-4.352

-879

-603

-2.321

-3.099

2.181

-490

223

-249

-519

-1.681

(x € 1.000) Kasstroom uit

Financieringskasstromen -1.641 Toename/afname geldmiddelen

1.822

De kasstroom uit operationele activiteiten blijft ondanks de huurmatiging positief onder andere dankzij een gelijkmatiger verdeling van het onderhoud en verdere afname van de rentelasten. In de portfoliokasstromen (kasstromen inzake het woningbezit) biedt het verkoopprogramma de mogelijkheid tot het uitvoeren van nieuwbouw en woningverbeteringen.) In de financieringskasstromen laat de verhouding tussen de waarde van het bezit en de uitstaande leningen (Loan to Value) een gunstige ontwikkeling zien. De externe financiering (de leningen) van het woningbezit neemt procentueel af, wat gunstig is. De ontwikkeling gaat van circa 43,3% in 2015 naar circa 35,2 % in 2019.

10.4 Financiële positie 10.4.1 Beoordeling vermogen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft in haar beoordeling van de continuïteit van Brederode Wonen op basis van de financiële prognoses van onze vereniging voor de jaren 2014 tot en met 2018 – gebaseerd op gegevens uit de meerjarenbegroting 2014/2023 - en de dVi 2013 onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het bij Brederode Wonen uitgevoerde bureauonderzoek over 2013 geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek en geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Het voor Brederode Wonen vereiste volkshuisvestelijk vermogen (de ondergrens) wordt gesteld op 15,5% van het balanstotaal tot en met 2016 en op 17,0% tot en met 2018. Het CFV concludeerde dat het volkshuisvestelijk vermogen van Brederode Wonen (tot en met 2016 op 45% en op 54% tot en met 2018) zich boven de minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer ontwikkelt.


38

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft gesteld dat Brederode Wonen onverminderd voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid die dit instituut aan woningcorporaties stelt. In onderstaande kengetallen is de hiernavolgende ontwikkeling zichtbaar: Jaar-

Jaar-

rekening

rekening

Begroting

Prognose

Prognose

Prognose

Prognose

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Solvabiliteit

48,6

41,7

49,1

49,6

51,3

53,7

56,2

Liquiditeit

0,6

2,3

1,7

1,8

1,6

1,3

0,1

47,9

51,7

43,7

42,4

40,2

37,4

35,2

Kengetallen

Loan to Value excl. liquide middelen

N.B. Het effect van de jaarrekening 2014 is niet verwerkt in de begrotingsgegevens van de eerder vastgestelde meerjarenbegroting 2015 - 2024.

10.4.2 Liquiditeit De liquiditeit (vlottende activa in relatie tot de kortlopende schulden) is in de prognosejaren 2015 tot en met 2019 positief. Vanwege geplande investeringen vanaf 2017 neemt de liquiditeit wel af.

10.4.3 Loan to Value Loan to value is de verhouding tussen vreemd vermogen (Loan) en de bedrijfswaarde van alle activa (Value). Daarbij wordt de vuistregel gehanteerd, dat maximaal 70% - 75% van de activa met vreemd vermogen kan worden gefinancierd. Brederode streeft naar een percentage van 70 % of lager en dit streven wordt ruimschoots behaald. In de meerjarenbegroting ontwikkelt de Loan to Value zich van 43,7% in 2015 tot 35,2% in 2019. Het vreemd vermogen en de activa worden in dit kengetal exclusief liquide middelen berekend. Verder is de Loan to Value tevens afhankelijk van de actuele waarde van het bezit.

10.4.4 Beoordeling resultaat Jaar-

Jaar-

rekening rekening Norm 2013 Intrest dekkingsratio (ICR) 1,85

Debt Service Coverage ratio (DSCR)

2014

Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose 2015

2016

2017

2018

2019

1,50

> 1,4

1,79

1,87

1,81

1,74

2,21

1,39

> 1,0

1,52

1,59

1,70

1,82

1,86


39

10.4.5 Interest dekkingsratio (ICR) Deze ratio geeft aan in hoeverre Brederode Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van haar bezit de rentelasten te kunnen betalen. Het overschot kan dienen ten behoeve van de interne financiering van leningen. Als vuistregel voor deze ratio wordt door het WSW een minimum van 1,4 aangehouden. In bovenstaand schema blijft de ICR boven de norm.

10.4.6 Debt Service Coverage ratio (DSCR) In deze ratio worden niet alleen de rentelasten maar tevens de aflossingen meegenomen, die vanuit de exploitatie betaald moeten kunnen worden. De DSCR blijft boven de norm.

10.4.7 Maatschappelijk rendement Brederode heeft in maatschappelijke zin in het verslagjaar het volgende bijgedragen: - Er is meer aan het onderhoud uitgevoerd dan externe commerciële normen aangeven met het doel om ons bezit in goede staat te houden. - Brederode vraagt overwegend een huurprijs die niet hoger is dan 80% van de maximaal redelijke huur om het aanbod in de sociale sector in ons werkgebied op peil te houden. - Leegkomende woningen zijn optimaal geïsoleerd om de energielasten zo laag mogelijk te houden, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de kernwaarde duurzaamheid. - Brederode verbetert leegkomende woningen optimaal en neemt ongedekte tekorten voor eigen rekening om een kwalitatief goede woning aan te bieden. - Er is geïnvesteerd in de leefbaarheid van ons bezit, waarmee we voldoen aan onze kernwaarde sociaal.

10.4.8

Waarde van het bezit in het economisch verkeer

Een indicatie van de marktwaarde is op het moment van deze verslaglegging mogelijk door deze te baseren op de taxaties volgens de Wet Onroerende Zaken per 1 januari 2013. Volgens deze taxaties is de waarde van het woningbezit van Brederode op dat moment in totaal € 347 miljoen; dat is gemiddeld ca. € 210.000 per woning.

10.5 Financiële middelen 10.5.1 Algemeen In het Treasurystatuut staat het financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeleid beschreven. Daarnaast zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van dat beleid vastgelegd. Voor de uiteenzetting omtrent de leningportefeuille wordt verwezen naar paragraaf IX.9.1 Leningen overheid/ Leningen Kredietinstellingen van de jaarrekening.

10.5.2 Financieringsmanagement Externe financiering wordt zoveel mogelijk beperkt door primair beschikbare interne financiering toe te passen. Indien externe financiering noodzakelijk is, wordt er gelet op bundeling bij kleinschalige vermogensbehoeften en een evenwichtige opbouw van de lening portefeuille, gericht op vervaltermijnen van aflossingen en rentebetalingen alsmede op looptijden. Bij het aantrekken van financiering wordt getracht dit onder garantstelling (WSW) te bewerkstelligen, zodat lagere rentekosten worden gerealiseerd. In principe zijn alle leningsvormen toegestaan zoals annuïtair, lineair en fixe.


40

10.5.3 Beleggingsmanagement Brederode streeft een beleggingsbeleid na, waarbij de nadruk ligt op het voorkomen van risico’s. De volgende beleggingscategorieën komen in aanmerking: - Voor de korte termijn (beleggingshorizon tot 1 jaar): rekening-courant en/of deposito’s. - Voor de lange termijn (beleggingshorizon vanaf 1 jaar): deposito’s. De bankinstellingen waarbij wordt belegd dienen een hoofdvestiging te hebben in Nederland en voldoende rating te hebben, namelijk minimaal AA (Standard & Poor) en Aa2 (Moody’s).

10.5.4 Cashmanagement Het uitgangspunt is dat de liquiditeitspositie voldoende moet zijn om verplichtingen tijdig te kunnen nakomen. Eventuele tekorten kunnen worden opgevangen met een kasgeldfaciliteit of een rekening-courantkrediet. Eventuele overschotten worden vastgelegd in geldmarktproducten (deposito’s of rekening-courant tegen een marktconforme creditrente).

10.5.5 Renterisicobeleid Brederode streeft naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s. Voor de meting van het renterisicovolume worden per jaar de ingeschatte kasstroommutaties en renteconversies opgeteld en vervolgens gerelateerd aan de omvang van het rentedragend vreemd vermogen. Het renterisicovolume is gemaximeerd tot 15% van de omvang van het rentedragend vreemd vermogen van het jaar waarin het renterisico wordt gemeten.


41

11. Governance Vanaf 1 januari 2007 is de Aedescode met daaraan gekoppeld de Governance Code van kracht. Deze code is per 1 juli 2011 herzien. Brederode Wonen heeft zich geconformeerd aan deze code. De bepalingen van de code zijn echter naar hun aard gericht op corporaties met een Raad van Commissarissen en een stichtingsvorm. Brederode is een vereniging waarbij een Raad van Toezicht toezicht houdt. Daar waar in onderstaand overzicht in de omschrijving (tekst Governancecode) over de Raad van Commissarissen wordt gesproken, kan voor Brederode Wonen ‘Raad van Toezicht’ worden gelezen. Hoofdstuk

Omschrijving

I

Naleving en handhaving van de code

Principe

Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties.

II

Het Bestuur

II.1

Taak en werkwijze

Principe

Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen.

Het principe wordt toegepast.

Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af.


Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld.

II.2

Rechtspositie en bezoldiging bestuur

Principe

De raad van commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor het bestuur vast. De raad van commissarissen bepaalt de bezoldiging van individuele bestuurders binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Het bezoldigingsbeleid wordt vastgesteld met inachtneming van de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties, en met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving.

Toepassing of Uitleg


Het bestuur legt, na het verkrijgen van een akkoordverklaring van de Raad van Toezicht, verantwoording af aan de algemene ledenvergadering d.m.v. het ter goedkeuring voorleggen van de jaarstukken en het vragen van decharge over het gevoerde beleid.



De vergoeding voor de directeur-bestuurder is vastgesteld door de Raad van Toezicht conform de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties en volgens de Wet normering topinkomens.


42

Hoofdstuk

Omschrijving


Het jaarverslag bevat de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de raad van commissarissen waarin zijn opgenomen het bezoldigingsbeleid van de woningcorporatie en de wijze waarop dit in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval een vermelding van de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van het bestuur volgens de Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties.


II.3

Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties

Principe

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van het bestuur wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van het bestuur, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. Het door een lid van het bestuur aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van bestuurder behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen.

III.

Raad van Commissarissen

III.1

Taak en werkwijze

Principe

De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De raad van commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders.

III.2

Onafhankelijkheid

Principe

Ieder lid van de raad van commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming zodanig dat de raad van commissarissen de in aanmerking komende belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.

III.3

Deskundigheid en samenstelling

Bestuur en Raad van Toezicht menen dat dit principe wordt toegepast. Brederode Wonen beschikt over een – in 2013 geactualiseerde - integriteitscode en past deze toe.

Dit principe wordt toegepast. De Raad van Toezicht voert jaarlijks een zelfevaluatie uit.

De Raad van Toezicht heeft de directeurbestuurder benoemd, die per 1 februari in dienst is getreden van de corporatie. Hiertoe heeft de Raad een remuneratiecommissie ingesteld. Zie hierover verder het Jaarverslag van de Raad van Toezicht opgenomen in Hoofdstuk 13.

Naar de mening van bestuur en Raad van Toezicht wordt dit principe toegepast.


43

Hoofdstuk

Omschrijving


Principe

Elk lid van de raad van commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de raad van commissarissen beschikt over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht zijn benoemd dienen aan dit profiel te voldoen. De raad streeft naar een gemengde en uitgebalanceerde samenstelling onder meer qua geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. Ieder lid van de raad heeft voldoende tijd voor de vervulling van zijn functie zodat een goede taakverdeling gewaarborgd is. De raad van commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de raad van commissarissen vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming wordt de hiervoor genoemde profielschets in acht genomen.

Dit principe wordt toegepast. Een lid van de raad van toezicht heeft maximaal tweemaal vier jaar zitting in de raad.

III.4

Rol van de voorzitter van de raad van commissarissen

Principe

De voorzitter van de raad van commissarissen bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad, ziet toe op het goed functioneren van de raad en zijn commissies, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming, draagt zorg voor een adequate introductie, is namens de raad van commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur, en initieert de evaluatie van het functioneren van de raad van commissarissen en van het functioneren van het bestuur. De woningcorporatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de raad van commissarissen.

III.5

Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de raad van toezicht

Principe

De raad van commissarissen kan uit zijn midden een auditcommissie en een selectie/remuneratiecommissie, dan wel andere commissies instellen . De taak van de commissies is om de besluitvorming van de raad van commissarissen voor te bereiden. Indien de raad van commissarissen besluit tot het niet instellen van een audit, en/of selectie-/remuneratiecommissie, dan geldt de van toepassing zijnde uitwerking van dit principe van de Governancecode ten aanzien van de gehele raad van commissarissen. In het jaarverslag van de woningcorporatie doet de raad van commissarissen verslag van de uitvoering van de taakopdracht van de commissies in het boekjaar.

III.6

Tegenstrijdige belangen

Principe

Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de raad van commissarissen wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties door de woningcorporatie waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad van commissarissen kunnen spelen, die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie

In het verslagjaar zijn 3 van de 5 leden herbenoemd door de Algemene Ledenvergadering voor een tweede termijn.

Dit principe wordt toegepast.

Dit principe wordt toegepast. De raad bestaat ultimo 2014 uit vijf leden en heeft een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld.



44

Hoofdstuk

Omschrijving


en/of voor de betreffende leden van de raad van commissarissen, behoeven de goedkeuring van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de omgang met tegenstrijdige belangen bij leden van het bestuur, leden van de raad van commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie. Het door een lid van de raad van commissarissen aanvaarden van een nevenfunctie die gezien aard of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van commissaris behoeft voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen.

III.7

Bezoldiging Raad van Toezicht

Principe

De raad van commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de raad van commissarissen vast met inachtneming van de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De bezoldiging van een lid van de raad van commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval informatie over de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de raad van commissarissen.

IV.

De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne controle functie en van de externe accountant

IV.1

Financiële verslaggeving

Principe

Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De raad van commissarissen ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult.

IV.2

Rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant.

Principe

De raad van commissarissen benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De raad van commissarissen laat zich daartoe door het bestuur adviseren.

IV.3

Interne controlefunctie

Principe

De interne accountant c.q. controller, die een belangrijke rol kan spelen in het beoordelen en toetsen van interne risicobeheersing- en controlesystemen, functioneert onder de verantwoordelijkheid van het bestuur. Indien aan een woningcorporatie geen interne accountant c.q. controller is verbonden is dit principe en daaruit afgeleide uitwerking van overeenkomstige toepassing op de financieel verantwoordelijke van de woningcorporatie.

IV.4

Relatie en communicatie van de externe accountant met de organen van de woningcorporatie

Principe

De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de raad van commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt




Bij Brederode Wonen wordt deze functie vervuld door de teamleider Financiën.



45

Hoofdstuk

Omschrijving


besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan het bestuur en de raad van commissarissen.

V.

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden

V.1 Principe

Het bestuur hanteert een visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie als uitgangspunt voor zijn beleid. Het bestuur vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. Het bestuur betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. Het bestuur geeft inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden.

Het eerste principe wordt toegepast.

De woningcorporatie laat zich een keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en raad van commissarissen.

De eerste visitatie heeft in 2010 plaatsgevonden. In het verslagjaar zou de tweede visitatie plaatsvinden. Met goedkeuring van het bestuur van Aedes heeft Brederode Wonen de visitatie een jaar uitgesteld in verband met de bestuurswisselingen in de jaren 2013 en 2014.

Ten aanzien van het tweede deel van dit principe; in 2014 heeft regelmatig overleg en afstemming met belanghebbenden plaatsgevonden.

V.2 Principe


46

12. Interne risicobeheersing- en controlesystemen 12.1 Risicomanagement Het bestuur is verantwoordelijk voor het risicomanagement. Het risicomanagement is in de governancestructuur van de corporatie geborgd. De interne controlefunctie met betrekking tot de financiën wordt uitgevoerd door de Teamleider Financiën. Stakeholders hebben steeds hogere verwachtingen in een werkomgeving, die door wet en regelgeving van de overheid complexer wordt. Gezocht moet worden naar de balans tussen het te nemen risico en het financieel en maatschappelijk rendement. Brederode Wonen maakt onderscheid tussen de volgende risicovelden van het werkgebied: omgevingsrisico’s, marktrisico’s, organisatierisico’s, personele risico’s, ICT-risico’s, financiële risico’s, exploitatierisico’s en projectontwikkelingsrisico’s.

12.2 Omgevingsrisico’s Brederode Wonen houdt rekening met de omgevingsontwikkelingen die risico’s kunnen opleveren voor het realiseren van de doelstellingen van de organisatie, de financiën van de organisatie en de organisatie in het algemeen. Een reëel risico is het feit dat de sector te maken heeft en afhankelijk is van de wispelturigheid van de politiek. Ten tijde van het samenstellen van de jaarstukken 2014 houdt Brederode Wonen voor 2015 en latere jaren rekening met de volgende regeringsmaatregelen:  De invoering van de zogenoemde huursombenadering is uitgesteld. Dat betekent dat ook in 2015 nog een inkomensafhankelijke huurverhoging zal worden toegepast.  Voor het woningbezit in Bloemendaal is de woningwaardering aangevuld met z.g. schaarste punten. Brederode Wonen maakt in 2015 gebruik van deze extra punten bij het bepalen van de huurprijs.  Door het gebruik van negatieve compensabele fiscale resultaten hoeft Brederode Wonen tot en met 2016 naar verwachting vrijwel geen Vennootschapsbelasting te betalen. Vanaf 2017 is er, naar de huidige verwachting, geen verliescompensatie meer en neemt de heffing van de Vennootschapsbelasting toe.  De Saneringsheffing die moet worden afgedragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is in 2015 nihil. Over de jaren 2016 en verder is de heffing bekend en opgenomen in de Meerjarenbegroting. Er bestaat een risico dat deze bijdrage hoger wordt als meer corporaties saneringssteun nodig hebben.  De Verhuurdersheffing die Brederode Wonen moet betalen is, op basis van de aanslag van 2014, bekend en loopt op tot plm. € 1.7 miljoen in 2017. Dit bedrag is vrij zeker. Er is rekening gehouden met de voortzetting van de heffing na 2017. De organisatie volgt, voornamelijk via de koepel Aedes, de accountant Ernst en Young en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de (voorgestelde) wijzigingen in wet- en regelgeving.


47

12.3 Marktrisico’s Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd. Het risico van leegstand is in de regio’s waar Brederode Wonen werkt erg klein. Met name Zuid-Kennemerland is een aantrekkelijk woongebied. Dat risico wordt nog lager door de wijziging van de Huisvestingswet, waarin wordt bepaald dat de vestigingsvrijheid in Nederland wordt vergroot. Bovendien wordt de samenwerking met de omliggende regio’s verruimd. Met betrekking tot het nakomingsrisico huurders, bestaand uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde geldt dat dit steeds groter wordt. Door de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende economische teruggang blijven de achterstanden verder oplopen. Brederode Wonen hanteert een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting en werkt daartoe samen met maatschappelijke instellingen. Brederode Wonen is zich bewust van de risico’s en maakt maandelijks ten behoeve van de directeur-bestuurder een debiteurenoverzicht op waarmee betalingsachterstanden worden gevolgd. Er wordt nog intensiever dan voorheen – met name door een persoonlijke benadering - gewerkt aan het beperken van de huurachterstand.

12.4 Financiële risico’s Renteontwikkeling Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door het bestuur vastgestelde en door de Raad van Toezicht goedgekeurde Treasurystatuut. Uitvoering van beleid conform het statuut vindt plaats op de afdeling Financiën. Het Treasurystatuut van Brederode Wonen dateert van 2014 en beoogt de kaders vast te leggen van het treasurybeleid als het gaat om financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeslissingen. In dit statuut zijn derhalve de hoofdlijnen van het financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeleid beschreven. Tevens zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dat beleid vastgelegd alsmede de informatievoorziening. Minimaal 1 maal per jaar vindt er een vergadering van de Treasurycommissie plaats. In het nieuwe statuut is o.a. het Eigen Middelen Beleid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) opgenomen. Brederode Wonen heeft voldoende liquide middelen in samenhang met een kredietfaciliteit. Brederode Wonen maakt geen gebruik van financiële derivaten voor het opvangen van rentestijgingen. Voorafgaand aan elke investeringsbeslissing worden de financiële consequenties doorgerekend in onze Financiële Meerjarenplanning. De financiële positie van corporaties wordt zowel door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeeld op basis van de kasstromen over de eerstkomende vijf jaar. Op basis van de verstrekte prognosegegevens voor de jaren 2013 tot en met 2017 verklaart het WSW in haar brief van juni 2014 dat Brederode “voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan de corporatie als deelnemer en gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW”. Op basis van de verstrekte prognosegegevens voor de jaren 2014 tot en met 2018 heeft het CFV in zijn Toezichtbrief van oktober 2014 vastgesteld dat “het bij Brederode Wonen uitgevoerde bureauonderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek en dat er daarmee geen aanleiding is tot interventies”. De beoordeling door het CFV betrof toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie: Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

48

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Kwaliteit financiële informatie. Behoud maatschappelijk gebonden vermogen. Financieel risicobeheer. Liquiditeit. Solvabiliteit. Draagkracht vermogen.

(Her)financieringsrisico Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken. De nieuwe beleidsregels beperken de mogelijkheden om gemengd te investeren. WSW maakt onderscheid tussen Daeb- en niet Daeb activiteiten. Indien er niet te borgen projecten gefinancierd dienen te worden, zal dit inhouden dat leningen tegen een hoger rentepercentage zullen moeten worden aangetrokken. Niet-Daeb-activiteiten zullen niet meer met WSW-borging gefinancierd kunnen worden. De ontwikkeling van de rente- en looptijden wordt door middel van een "vervalkalender lening portefeuille" voortdurend gevolgd. Bij financieringen worden renteconversie momenten zodanig gekozen, dat een gelijkmatige risicospreiding plaatsvindt. Continuïteit In het verslagjaar zijn financiële verkenningen uitgevoerd, waarin op een aantal beleidsvelden gevarieerd is. Hieruit is naar voren gekomen dat de financiële continuïteit van Brederode Wonen niet in het geding komt.

12.5 Organisatierisico’s Brederode Wonen hanteert een strakke en gecontroleerde planning- en controlcyclus. De werkorganisatie, het managementteam, de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht hebben hierdoor zicht en vat op mogelijke en eventueel dreigende risico’s zodat tijdig kan worden ingegrepen. Binnen de werkorganisatie houdt de directeur-bestuurder toezicht op de werkzaamheden van alle medewerkers, mede door middel van een Teamleidersoverleg. In 2014 vond dit overleg met de teamleiders, de directeur-bestuurder, plaatsvervangend bestuurder en beleidsmedewerker twee keer per maand plaats, waarbij in ieder geval onderstaande onderwerpen aan de orde kwamen: 1. Maandelijkse management rapportages 2. Liquiditeitspositie voor de komende 12 tot 24 maanden 3. Het saldo van de huurachterstanden 4. Bespreken van beleidsvoorstellen 5. Begroting en realisatie van het onderhoud 6. Beoordeling van het KWH 7. Formele en informele contacten met gemeentebestuurders en collega-corporaties 8. Samenwerking met collega-corporaties 9. Verkoopresultaten Daarnaast werden maandelijks tijdens een lunchoverleg met alle medewerkers lopende zaken binnen de organisatie en met betrekking tot het werkveld besproken. De RvT werd in 2014 periodiek geïnformeerd over de voortgang van de werkzaamheden. De RvT verleende goedkeuring voor besluiten die zijn opgenomen in de statuten van de vereniging. De Raad van Toezicht bespreekt de risico’s aan de hand van de door het bestuur ingebrachte kwartaalrapportages. De Raad van Toezicht laat zich door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

49

Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de accountant informeren over de beheersing van de bedrijfsrisico’s. Brederode Wonen hanteert ter beperking van de mogelijke risico’s van een niet betrouwbare informatievoorziening de volgende beheersingsinstrumenten: • maanden kwartaalrapportages; • functie- en taakomschrijvingen; • procesbeschrijvingen; • integriteitscode en klokkenluidersregeling; • treasury jaarplan; • bevoegdhedenoverzicht met grenzen voor opdrachtverstrekkingen en mandateringen.

12.6 Personele risico’s Onder personele risico’s worden onder meer verstaan de risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Met een beperkt personeelsbestand is een kleine corporatie kwetsbaar. Bij vacatures wordt hieraan veel aandacht besteed. Medewerkers van Brederode zijn in hoge mate in staat zelfstandig te werken. Wanneer het voorkomt dat een medewerker ziek is, worden de taken van deze medewerker in onderling overleg overgenomen door collega’s. Als er sprake is van een langdurig ziekteproces wordt er gekozen voor tijdelijke ondersteuning van de organisatie door uitzendkrachten. Dit heeft geen ernstige negatieve gevolgen gehad voor de continuïteit van de dienstverlening. De toepassing van de regelgeving rond de RJ 645 en de uitvoering daarvan levert veel werkdruk op bij de afdeling Financiën. Daarvoor wordt sinds enkele jaren externe deskundigheid ingehuurd. Brederode Wonen heeft een voor haar grootte geëigende administratieve organisatie, waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven en zullen in 2015 worden geëvalueerd. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door bevoegde functionarissen ondertekend. De aanbestedingspraktijk van Brederode biedt voldoende waarborgen voor een correcte vorm van zakendoen, omdat er in het verslagjaar een aanbestedingsprotocol is vastgesteld en toegepast. Brederode Wonen hanteert ten opzichte van haar aannemers en medewerkers een gedragscode. Brederode Wonen beschikt over en hanteert een Integriteitscode en een Klokkenluidersregeling. Er is een vertrouwenspersoon aangesteld.

12.7 ICT risico’s De gegevens over onze woningen en complexen worden digitaal opgeslagen in een zogenoemd e-archief. Er wordt gedurende 5 opeenvolgende dagen een back-up gemaakt van deze en andere interne bestanden. Deze back ups worden bewaard in een brandvertragende kluis. De bedrijfsadministratie, de huuradministratie en de onderhoudsadministratie worden gevoerd bij het NCCW in Almere. Dit automatiseringsbedrijf maakt dagelijks back ups, terwijl men tevens over een volledig operationele schaduwlocatie kan beschikken. Het functioneel en technisch beheer van ons interne automatiseringssysteem is uitbesteed aan een extern bureau. Dit bureau verleent haar diensten periodiek en desgewenst op afroepbasis.


50

12.8 Exploitatierisico’s Het Energielabel is sinds 1 januari 2014 in de woningwaardering opgenomen en zijn punten voor de isolatievoorzieningen vervallen. Per 1 oktober 2015 zal het Woningwaarderingssysteem gaan veranderen en wordt de WOZ-waarde een van de belangrijkste onderdelen van het systeem. Op landelijke niveau blijven de maximum huren gelijk, lokaal en regionaal zullen er verschillen optreden. Brederode Wonen heeft gemiddeld genomen een hoge WOZ waarde. Waardeontwikkeling vastgoed De waardering van de portefeuille wordt tweemaal per jaar intern uitgevoerd, op basis van de bedrijfswaarde berekening bij het opstellen van de begroting en bij het samenstellen van de jaarrekening. Ondanks de genomen regeringsmaatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek, striktere eisen bij banken bij hypotheekverstrekking en terughoudendheid van potentiële kopers is er weer sprake van een waardestijging van onroerend goed. Dat blijkt o.a. uit de hogere opbrengsten bij verkoop van woningen. Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Het Strategisch Voorraadbeleid wordt één keer per drie jaar onder de loep genomen. In 2012/2013 heeft het laatste onderzoek plaatsgevonden. In 2015 wordt een nieuw softwarepakket geïmplementeerd, waarin bestaande financiële en onderhoudtechnische gegevens kunnen worden ingelezen, waardoor het Strategisch Voorraadbeleid sneller en op nauwkeuriger wijze kan worden herzien als dat nodig is. Om het onderhoudsbeleid van Brederode Wonen te toetsen, wordt er jaarlijks – ondersteund door een extern bureau - een conditiemeting uitgevoerd op dat deel van het bezit waar het komend jaar schilderwerk gepland is.

12.9 Projectontwikkelingsrisico’s Op dit moment heeft Brederode Wonen geen projecten voor nieuwbouw of herstructurering onder handen.

12.10 Inrichting van de verslaglegging Bij het samenstellen van de periodieke rapportering en de jaarlijkse verslaglegging hanteert Brederode Wonen het BBSH en de Governancecode als richtlijn. Verder zorgt Brederode Wonen ervoor dat wordt voldaan aan de voorschriften van de Raad voor de Jaarverslaglegging en wordt er rekening gehouden met de aandachtsvelden van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.


51

Verklaring van het bestuur Het bestuur van Brederode Wonen verklaart hierbij dat alle uitgaven in het verslagjaar 2014 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. Tevens verklaart het bestuur dat de interne beheersingssystemen adequaat zijn opgezet en effectief hebben gewerkt gedurende het verslagjaar. Daarmee hebben we een redelijke mate van zekerheid dat: 1. De financiële verslaglegging betrouwbaar is. 2. De organisatie heeft gehandeld in overeenstemming met de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. 3. De organisatie voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen zijn gerealiseerd. 4. De organisatie geen risico’s heeft gelopen die in tegenspraak zijn met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.

Paul Vreke Directeur-bestuurder Bloemendaal, 30 maart 2015


52

13. Jaarverslag Raad van Toezicht Algemeen De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming en staat het bestuur ter zijde. In dit jaarverslag legt de RvT, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden. Daarbij heeft de Raad zich gehouden aan de van kracht zijnde richtlijnen, in overeenstemming met de Governancecode van Aedes (2011). In het jaarverslag van de corporatie wordt een apart hoofdstuk aan de Governancecode gewijd. De Raad conformeert zich aan de tekst over de Governance. Toezicht De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn vastgelegd in de statuten van Brederode Wonen en nader uitgewerkt in het reglement voor de RvT. Dit reglement wordt geactualiseerd in het eerste kwartaal van 2015. De RvT vervult de rol van werkgever van het bestuur. De RvT houdt o.a. toezicht op het algemene beleid van het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door één directeur-bestuurder. Deze bestuurder is een man. Wanneer er een vacature ontstaat, houdt de RvT rekening met de verhouding mannen/vrouwen in de samenstelling van het bestuur. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen had de RvT, naast het reguliere overleg, over belangrijke aangelegenheden incidenteel overleg met de directeur-bestuurder. Toezichtkader Als kader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de RvT onder meer het Jaarplan 2014 en de Meerjarenbegroting 2014-2023. De RvT heeft zich in het afgelopen jaar als volgt op de hoogte gehouden van ontwikkelingen van woningbouwcorporaties:  Voor de uitoefening van zijn taak relevante informatie van het bestuur van de corporatie;  Informatie uit vakbladen (Aedes, Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)), websites van o.a. het ministerie van VROM en de pers;  Overleg met de accountant. Samenstelling RvT De statuten van de vereniging bepalen dat de Raad van Toezicht uit minimaal 3 en maximaal 5 personen dient te bestaan. Voor de vervulling van vacatures hanteert de RvT een profielschets en een werving- en selectieprocedure. De RvT is van oordeel dat, mede met gebruikmaking van deze stukken, de onafhankelijkheid van de raad voldoende is gewaarborgd. De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. RvT bestaat uit vier mannen (80%) en één vrouw (20%). Wanneer een vacature ontstaat, wordt bij het vervullen ervan rekening gehouden met de verhouding mannen/vrouwen in de samenstelling van de RVT. Ultimo 2014 was de RvT als volgt samengesteld: mr T.M. van Grafhorst (m) Deskundigheid: Beroep: Nevenfuncties:

Voorzitter (1965) Juridisch, personeelsmanagement, financiële besturing Notaris in Haarlem Secretaris Stichting Haarlemse Vastgoedveiling, bestuurslid Stichting Teylers Museum VriendenFonds in Haarlem, voorzitter Laurens Janszoon Coster in Haarlem, secretaris stichting


53

M. Vink (m) Deskundigheid: Beroep: Nevenfuncties: mr drs F.A.L. van der Bruggen (m) Deskundigheid: Beroep: Nevenfuncties:

mr drs W. Aardenburg (v) Deskundigheid: Beroep: Nevenfuncties: drs G.C. Grift (m) Deskundigheid: Beroep: Nevenfuncties:

plaatsvervangend lid van de Kamer voor het Notariaat van de Rechtbank Amsterdam, Voorzitter Stichting Vrienden van de Vorm Voorzitter Stichting Huizen Aanpak Lid op voordracht van huurders (1971) Volkshuisvestelijk en Projectontwikkeling/vastgoed Zelfstandig Ondernemer-Vastgoedontwikkelaar (Orka Vastgoedmanagement) n.v.t. Lid (1948) Financiële besturing, financieel-economisch Voormalig partner van Ernst en Young Lid van de Raad van Toezicht Stichting Nieuw Unicum in Zandvoort, bestuurslid Stichting Begijnhof en Stichting Andrieshof (woningcorporaties) in Amsterdam, lid van de Klachtencommissie van de NBA in Amsterdam, lid Raad van Toezicht Stichting Omring te Hoorn, directeur Chinese Workers Lid op voordracht van huurders (1966) Juridisch, personeelsmanagement Rechter Plaatsvervangend voorzitter NVM Lid (1957) Financieel, algemene bedrijfsvoering, bestuurlijke verhoudingen, fusie Directeur Samenwerking bètafaculteiten Universiteit van Amsterdam en Vrije Universiteit voorzitter Raad van Toezicht Stichting Omega (centrum voor meervoudig complex gehandicapten te Amsterdam)

De Auditcommissie van de RvT bestaat uit de heren Van der Bruggen en Vink. De directeurbestuurder en de teamleider financiën van Brederode Wonen wonen het overleg bij. De auditcommissie is in 2014 vijfmaal bijeengekomen en heeft gesproken over de volgende onderwerpen: Concept Jaarrekening 2013 Selectie nieuwe accountant (3 vergaderingen) Overleg met de externe accountant over waardering verkoop onder voorwaarden Concept Meerjarenbegroting De Treasurycommissie van de RvT heeft in 2014 tweemaal vergaderd in de volgende samenstelling: de heer Van der Bruggen, de directeur-bestuurder en teamleider financiën van Brederode Wonen en de heer W. Pijffers van BDO. De volgende onderwerpen stonden op de agenda: Voorbereiding Treasurystatuut (vaststelling vond plaats in de RvT) Herfinanciering (gerealiseerd in mei 2014) De Remuneratiecommissie van de RvT bestaat uit de heer van Grafhorst en mevrouw Aardenburg. De remuneratiecommissie heeft in 2014 driemaal vergaderd over functioneren en honorering van de bestuurder en heeft in het kader daarvan ook gesprekken gevoerd met de teamleiders van Brederode Wonen.


54

Diverse taken Ten behoeve van de uitvoering van diverse taken heeft de RvT in haar vergaderingen frequent aandacht besteed aan diverse audit-onderwerpen, waarvan twee keer in tegenwoordigheid van de externe accountant. Profielschets De RvT werkt met een profielschets voor de raad als collectief waaruit de profielschetsen voor vacatures worden afgeleid. De profielschets dient steeds herijkt te worden om aan te sluiten bij de specifieke kenmerken van de organisatie op een bepaald moment en bij de toekomstplannen. Deze profielschets wordt gepubliceerd op de website. Integriteit en zelfreflectie Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningbouwvereniging en de leden van de RvT wordt, conform de geldende Integriteitcode van de corporatie, vermeden. De RvT is ook het afgelopen jaar alert geweest om situaties te voorkomen waarbij sprake zou kunnen zijn van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij zijn leden betrokken zouden kunnen zijn. Ook heeft de Raad op 15 september 2014 een zelfevaluatie uitgevoerd. Bezoldiging RvT Totale bruto-vergoeding 2014 € T.W. van Grafhorst, voorzitter

8.224,37

F.A.L. van der Bruggen, lid

5.482,51

M. Vink, lid

5.482,51

G.C. Grift, lid

5.803,85

W. Aardenburg, lid

5.803,85

De bezoldiging van de RvT is in 2014 aangepast en valt daarmee nog steeds binnen de geldende marges van de Wet Normering Topinkomens. De vergoeding van de leden Grift en Aardenburg wordt in de salarisadministratie verwerkt. Het betreft fiscaal gezien een fictieve dienstbetrekking, waarbij alleen premie wegens ZVW (zorgverzekeringswet) wordt toegepast. Dit verklaart het verschil in de hoogte van vergoeding met de andere leden, die hun vergoeding middels een zakelijk gefactureerd honorarium ontvangen. Intreed- en aftreedrooster Leden Datum intreding Aftredend huidige termijn T.W. van Grafhorst 2010 2018 2e M. Vink 2010 2018 2e F.A.L. van der Bruggen 2010 2018 2e W. Aardenburg 2013 2017 1e G.C. Grift 2013 2017 1e 1. De leden van de RvT worden benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. 2. De leden treden af volgens een nog vast te stellen rooster. Dat rooster zal in beginsel betrekking hebben op de tweede termijn. De RvT heeft afgesproken om – om de continuïteit te waarborgen – het aftreden van leden met gelijktijdig aflopende zittingstermijnen te spreiden. 3. Aftredende leden zijn terstond en maximaal eenmaal herbenoembaar. De heren Van Grafhorst, Vink en Van der Bruggen zijn in 2014 benoemd voor een tweede termijn.


55

Inhoudelijk toezicht RvT De RvT is in 2014 zeven keer in vergadering bijeen geweest met de directeur-bestuurder, waarvan twee keer in het bijzijn van de accountant. Ze heeft enige malen informeel overleg gehad. De voorzitter van de RvT heeft in 2014 periodiek overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Verder heeft de Raad in mei 2014 deelgenomen aan de algemene ledenvergadering van de vereniging. De RvT ontvangt alle relevante stukken en informatie van de directeur-bestuurder en/of medewerkers van de werkorganisatie. Door middel van de vier uitgebrachte Tussentijdse Rapportages blijft de RvT op de hoogte van de voortgang van de uitvoering van het Jaarplan 2014, evenals van de realisatie door het jaar heen ten opzichte van de begroting. Overige onderwerpen a)

Keuzes in het huurbeleid Het bestuur heeft de RvT geïnformeerd over de gemaakte keuzes m.b.t. de bepaling van het huurbeleid 2014. De RvT kon zich vinden in de door het bestuur gemaakte keuzes. b) Managementrapportages De RvT is door de bestuurder middels de tussentijdse rapportages op de hoogte gehouden van de groeiende huurachterstand, de oorzaken daarvan en de daarop genomen maatregelen. c) Financiële toezichthouders De RvT is op de hoogte gesteld van de beoordelingen van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en onderschrijft de conclusies van deze toezichthouders. d) Treasury De RvT heeft het verslag ontvangen van de bespreking van de Treasurycommissie. Een nieuw treasurystatuut is vastgesteld. Dit statuut zal iedere 3 jaar worden herijkt. e) Kwaliteitsmeting Brederode Wonen De RvT is op de hoogte gesteld van de uitslag van de KWH meting van 2013 (eindresultaat 7,7), op basis waarvan Brederode Wonen het KWH-label mag blijven voeren. f) Basiskwaliteit woningen De RvT is op de hoogte gesteld van het onderzoek naar de basiskwaliteit van de woningen van de corporatie en stemt in met het gevoerde beleid basiskwaliteit. g) Jaarstukken 2013 De RvT heeft, in aanwezigheid van de accountants van PricewaterhouseCoopers, de jaarstukken over 2013 met het bestuur en de werkorganisatie besproken en geanalyseerd. Dit in samenhang met het accountantsverslag over 2013. De RvT heeft de Algemene Ledenvergadering geadviseerd de jaarstukken over 2013 goed te keuren. Dat is gebeurd. h) Visitatie Op verzoek van de directeur-bestuurder is uitstel gevraagd voor de uitvoering van visitatie van de corporatie in 2014. Dit verzoek is gehonoreerd. Visitatie zal door Ecorys plaatsvinden in de eerste helft van 2015. i) Verkoopbeleid Het verkoopbeleid inclusief de koopregeling (o.a. verkoop onder voorwaarden) was onderwerp van gesprek in overleggen met de directeur-bestuurder. Met name de tegenvallende verkoopopbrengst gaf aanleiding om op dit onderwerp scherp te monitoren. j) Samenwerking met Pré Wonen k) Aanbestedingsprotocol l) Crisis- en Calamiteitenmanagement m) Heffingen De RvT is tussentijds geïnformeerd over de ontwikkelingen rond verhuurdersheffing en de Novelle Blok, de gevolgen daarvan en de wijze waarop Brederode Wonen hiermee om denkt te moeten gaan. Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

56

n)

Prestatieafspraken De Raad is door de directeur-bestuurder op de hoogte gehouden van de stand van zaken met betrekking tot de totstandkoming van de prestatieafspraken in de gemeente Bloemendaal en in de gemeente Velsen. In eerstgenoemde gemeente is het daadwerkelijk tot prestatieafspraken gekomen, in Velsen vooralsnog niet. o) Ontwikkelingen nieuwbouw Oldenhove p) Lidmaatschap Brederode Wonen en Huurdersvereniging q) Oordeelsbrief 2013 Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties De RvT heeft kennis genomen van de oordeelsbrief van de minister van november 2014. r) Selectie nieuwe accountant De RvT is nauw betrokken geweest bij de selectie van de nieuwe accountant. Na een zorgvuldige selectieprocedure is EY geselecteerd als nieuwe accountant van Brederode Wonen. s) Meerjarenbegroting 2015-2024 Deze meerjarenbegroting is evenals het Jaarplan 2015 vastgesteld. t) Financiële verkenning De financiële verkenning 2014-2024 is besproken. u) Bestuursreglement en procuratieregeling De RvT hecht sterk aan helderheid rond bevoegdheden en functiescheiding. Het opstellen van een bestuursreglement en procuratieregeling gebeurt dan ook zeer zorgvuldig. In het eerste kwartaal van 2015 zullen beide stukken definitief worden vastgesteld. v) Managementletter 2014 van EY Deze Managementletter is- evenals de nulmeting van EY - met de RvT besproken. w) Diverse onderwerpen met betrekking tot de actualiteit Gedurende het jaar is de RvT geïnformeerd over en heeft gesproken over actuele landelijke en lokale ontwikkelingen die van invloed zijn op de sector in het algemeen en/of Brederode Wonen in het bijzonder:  parlementaire enquête  sociale huisvesting in de toekomst  Huisvestingswet  Woningwet  Nieuwe gemeenteraden en –colleges  Resultaten van landelijke corporatie Benchmark  Convenant Huisuitzetting gemeente Bloemendaal x) Functioneren bestuurder Het functioneren van de bestuurder is door de voltallige RvT besproken. Heisessie Tijdens een heisessie, bijgewoond door de bestuurder van Brederode Wonen, is ondermeer gesproken over de ontwikkelingen in het toezicht en de toekomst van sociale huisvesting. Huurdersvereniging In 2014 is eenmaal overleg gevoerd met de Huurdersvereniging van Brederode Wonen. Algemene Ledenvergadering De voorzitter van de RvT zat de algemene ledenvergadering voor in mei 2014. Drie van de vier overige leden waren hierbij aanwezig. Bewonersbijeenkomsten De RvT – of een afvaardiging van de RvT – was aanwezig bij de verschillende bewonersbijeenkomsten die in 2014 zijn gehouden (nieuwjaarsbijeenkomsten en informatiebijeenkomsten m.b.t. keuze lidmaatschap). Brederode Wonen - Volkshuisvestingsverslag & Jaarverslag 2014

57

Raad van Commissarissen Pré Wonen De RvT is in het najaar van 2014 bijeengekomen met de Raad van Commissarissen van collegacorporatie Pré Wonen. Er is gesproken over de intenties van de samenwerking tussen beide corporaties. Deze blijven ongewijzigd van praktische aard.


58

Bloemendaal, 30 maart 2015

mr T.W. van Grafhorst, voorzitter

M. Vink, lid

mr drs F.A.L. van der Bruggen, lid

mr drs W. Aardenburg, lid

drs G.C. Grift


59


60

JAARREKENING 2014

Brederode Wonen - Jaarrekening 2014

61

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING I.

Balans per 31 december 2014

64

II.

Winst-en-verliesrekening over 2014

66

III.

Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode)

67

IV.

Algemene toelichting

69

V.

VI.

VII.

IV.1

Algemeen

69

IV.2

Presentatie

69

IV.3

Oordelen en schattingen

69

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

70

V.1

Regelgeving

70

V.2

Vergelijking met voorgaand jaar

70

V.3

Verwerking verplichtingen

70

V.4

Materiële vaste activa

70

V.5

Vastgoedbeleggingen

74

V.6

Financiële vaste activa

76

V.7

Vorderingen

77

V.8

Egalisatierekening

77

V.9

Voorziening

77

V.10

Langlopende schulden

77

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

78

VI.1

Algemeen

78

VI.2

Bedrijfsopbrengsten

78

VI.3

Bedrijfslasten

79

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaat-bepaling

81

VII.1

Waardering vaste activa

81

VII.2

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

82

VII.3

Verwerking fiscaliteit

82

VIII.

Kasstroomoverzicht

83

IX.

Toelichting op de balans (x € 1.000)

84

IX.1


84

IX.2

Vastgoedbeleggingen

87

IX.3


88

IX.4

Vorderingen

88

IX.5

Liquide middelen

89

IX.6

Eigen vermogen

90

IX.7

Egalisatierekening

90

IX.8

Voorzieningen

90

IX.9


91

IX.10

Kortlopende schulden

93

IX.11

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

94


62

X.

XI.

Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000) X.1

Huren

95

X.2

Opbrengsten servicecontracten

95

X.3

Overheidsbijdragen

95

X.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

96

X.5

Overige bedrijfsopbrengsten

96

X.6

Afschrijvingen op materiële vaste activa

X.7

Overige waardeveranderingen vastgoed-portefeuille

X.8

Lonen en salarissen

97

X.9

Sociale lasten

97

X.10

Pensioenlasten

98

X.11

Lasten onderhoud

98

X.12

Leefbaarheid

98

X.13

Lasten servicecontracten

98

X.14

Overige bedrijfslasten

99

X.15

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

100

X.16

Uit de herwaardering vrijgevallen bedragen

100

X.17

Rentebaten en rentelasten

101

X.18

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

101

X.19

Overzicht van het totaalresultaat 2014

102

materiële

96 vaste

activa

en

Mutatie reële waarde materiële vaste activa XI.1

XII.

95

Mutatie reële waarde sociaal vastgoed

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)leden van de Raad van Toezicht

97

103 103 104

XII.1

Bestuur en leden Raad van Toezicht

104

XII.2

Verantwoording wegens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector

105

XIII.

Ondertekening van de jaarrekening

107

XIV.

Overige informatie

108

XIV.1

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat

108

XIV.2

Bestemming van het resultaat 2014

108

XIV.3

Gebeurtenissen na balansdatum

108

XIV.4

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant

Accountantsverklaring


108 109

63

I.

Balans per 31 december 2014

(na voorgestelde resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)

31 december 2014

Vaste activa

Ref.


IX.1

€

€

31 december 2013

€

€

Sociaal vastgoed in exploitatie

70.217

91.918

2

1

568

585

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

70.787 Vastgoedbeleggingen

92.504

IX.2

Commercieel vastgoed in exploitatie

15.180

11.990

4.729

3.070

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

19.909

15.060


IX.3

Te vorderen BWS-subsidies

IX.3.1

78

155

Latente belastingvordering

IX.3.2

278

458 356

613

Vlottende activa Vorderingen

IX.4

Huurdebiteuren

IX.4.1

82

54

Overige vorderingen

IX.4.2

43

43

Overlopende activa

IX.4.3

19

21

Liquide middelen


IX.5

144

118

3.036

855

94.232

109.150

64

31 december 2014

Ref.

€

€

31 december 2013

€

€

Passiva Eigen vermogen

IX.6

Overige reserves

IX.6.1

Egalisatierekening

39.333

52.879

IX.7

78

155

Latente belastingschuld

IX.8

91

669

Voorzieningen


IX.9

Leningen overheid

IX.9.1

335

349

Leningen kredietinstellingen

IX.9.2

43.919

44.257

IX.9.3

4.729

3.070

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

48.983


47.676

IX.10

Schulden aan leveranciers

281

363

Belastingen en premies sociale verzekeringen

IX.10.1

61

51

Overige schulden

IX.10.2

4.459

6.288

Overlopende passiva

IX.10.3

946

1.069


5.747

7.771

94.232

109.150

65

II.

Winst-en-verliesrekening over 2014

(bedragen x € 1.000)

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten

Ref.

€

€

Huren

X.1

9.501

9.033

Opbrengsten servicecontracten

X.2

233

222

Overheidsbijdragen

X.3

83

83


X.4

1.563

1.027


X.5

126

118

11.506

10.483

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

X.6

2.213

2.404

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

X.7

3.126

734

Lonen en salarissen

X.8

720

672

Sociale lasten

X.9

137

106

Pensioenlasten

X.10

142

121

Lasten onderhoud

X.11

2.399

2.203

Leefbaarheid

X.12

17

19


X.13

229

217


X.14

2.708

1.762

11.691

8.238

-185

2.245

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

X.15

204

-370


X.16

1.796

2.394

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

X.17

0

1

Rentelasten en soortgelijke kosten

X.17

-2.206

-2.469

-2.206

-2.468

-391

1.801

397

-633

6

1.168

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat ná belastingen


X.18

66

III.

Kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode)

(bedragen x € 1.000)

2014

€

€

2013

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

-185

2.245

Aanpassing voor: Afschrijvingen

2.213

2.405

-1.563

-1.027

Overige waardeveranderingen mva en vastgoed-portefeuille

- Resultaat verkoop vastgoedportefeuille - Terugneming bijzondere waardeverminderingen - Overige waardeveranderingen

141

99

2.985

635

3.776

2.112

Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)

0

447

-27

197

-150

-164

-177

480

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

3.414

4.837

Ontvangen/betaalde (= -) rente

-2.206

-2.468

1.208

2.369

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Onroerende/roerende zaken in exploitatie Desinvesteringen onroerende/roerende zaken in exploitatie Onroerende/roerende zaken in ontwikkeling Onroerende/roerende zaken t.d.v. exploitatie

-809

-1.106

4.043

2.238

-1

-1

-33

-37

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

3.200

1.094

Tussentelling kasstroom, transporteren

4.408

3.463


67

Tussentelling kasstroom, transport

4.408

3.463

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

4.000

0

-6.227

-1.641

-2.227

Toename liquide middelen Afname bankkrediet

2.181

843

0

979

Toename geldmiddelen

Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo liquide middelen per 31 december Toename liquide middelen


-1.641

2.181

1.822

855

-967

3.036

855 2.181

1.822

68

IV.

Algemene toelichting

IV.1

Algemeen

Brederode Wonen is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Brederode heeft specifieke toelating tot de regio Zuid-Kennemerland en de regio IJmond en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Bloemendaal. De activiteiten van Brederode Wonen bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

IV.2

Presentatie

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoriaal model tevens een Functioneel model als alternatieve optie. Brederode Wonen kiest voor het categoriale model.

IV.3

Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Brederode Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het (in artikel 2:362 lid 1 BW) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.


69

V.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

V.1

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk RJ 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad van de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

V.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

V.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Brederode Wonen rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

V.4


V.4.1

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de rentevoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.


70

Verwerking van groot onderhoud Brederode Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vast activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. V.4.2

Sociaal vastgoed in exploitatie

Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Brederode Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Brederode Wonen zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Brederode Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde). Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) wordt alleen opstal als component onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.


71

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente en van genormeerde lasten-niveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: voor 2015 wordt rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging van 1,7 % (vorig jaar: 4,0 %) bestaande uit inflatie van 1,0 % (vorig jaar: 2,0 %) en (een effect ten gevolge van) de inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,7 % (vorig jaar: 2,0 %); voor de jaren 2016 en 2017 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 2,5 % (vorig jaar: 4,0 %) bestaande uit inflatie van 2,0 % (vorig jaar: idem) en een effect ten gevolge van de inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,5 % (vorig jaar: 2,0 %); voor de jaren na 2018 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2,0 % (uitsluitend inflatie); -

-

jaarlijkse huurderving van 0,50 % (voorgaand jaar 0,50 %); mutatiegraad van 5,0 % en huurharmonisatie tot 80,0 % van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar mutatiegraad 5,0 % en huurharmonisatie tot 80,0 % van de maximaal redelijke huur); voor 2015 bedraagt de gemiddelde uitgave per verhuureenheid van de vastgoed gerelateerde variabele lasten € 890,- en is de jaarlijkse stijging voor 2016 2,13 %, voor 2017 2,39 %, voor 2018 2,57 % en voor de jaren vanaf 2019 en verder 3,00 % (voorgaand jaar was a.g.v een andere verdeelsleutel de uitgave per vhe. € 567,- en procentueel was de ontwikkeling voor zowel de korte als lange termijn voor alle jaren 3,00 %);

-

voor 2015 bedraagt de gemiddelde uitgave per verhuureenheid van het klachtenonderhoud (reparatieverzoeken) € 290,- (vorig jaar: € 284,-) en is de jaarlijkse stijging voor 2016 2,13 %, voor 2017 2,39 %, voor 2018 2,57 % en voor de jaren vanaf 2019 en verder 3,00 % (voorgaand jaar was de ontwikkeling voor zowel de korte als lange termijn voor alle jaren 3,00 %);

-

kosten planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de levensduur van het woningbezit, jaarlijks een index van 3,0 % (voorgaand jaar 3,0 %); een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar dezelfde methodiek). In Velsen bedraagt de grondprijs voor een eengezinswoning € 17.510,- en voor gestapelde bouw € 13.905,-. In Bloemendaal wordt uitgegaan van een grondprijs van € 30.900,- voor een eengezinswoning en € 15.450,- voor gestapelde bouw; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar 5,25 %); de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 48 jaar) (voorgaand jaar: variërend van 15 tot 49 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor de verhuurdersheffing over 2014 tot en met 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 0,381 %, 0,449 %, 0,491 % en 0,536 % van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 tot en met 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode na 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief met een indexatie van 2,0 %.

-

-

-

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de bestemde verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.


72

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bijzondere waardeverminderingsverliezen Brederode Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde van het actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Herclassificaties (overboekingen) Woningen kunnen gedurende het jaar overgaan van sociaal vastgoed in exploitatie naar vastgoedbeleggingen door huurverhoging of verkopen onder voorwaarden. Deze woningen zijn op grond hiervan geherclassificeerd van sociaal vastgoed in exploitatie naar vastgoedbeleggingen, zijnde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden of commercieel vastgoed in exploitatie. Het effect van deze herclassificatie (van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging) is een afname in de balans van het sociaal vastgoed in exploitatie zijnde de waardering tegen bedrijfswaarde en een toename in de balans van de vastgoedbeleggingen inzake de VOV-woningen op basis van de reële waarde na aftrek van de te verwachten korting en commercieel vastgoed in exploitatie op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het positieve verschil tussen de hogere (nieuwe) waardering als vastgoedbelegging ten opzichte van de (oorspronkelijke) waardering als sociaal vastgoed in exploitatie (bedrijfswaarde) wordt rechtstreeks in het vermogen verwerkt. V.4.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.


73

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Bijzondere waardevermindering Brederode Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn, deze wordt bepaald op basis van de bedrijfswaarde. Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten, wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroom generende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. V.4.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

V.5

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf V.4) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

V.5.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Brederode Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde, het commerciële vastgoed in exploitatie wordt op basis van marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd.


74

Reële waarde De reële waarde wordt benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige te bepalen (Discounted Cash Flow methode) kasstromen. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario's. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-methode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, een mutatiegraad van jaarlijks 5%, een inflatieontwikkeling van 2% en een disconteringsvoet variërend tussen 5,98% en 6,33%. De exploitatielasten bestaan uit onderhoudsuitgaven, kosten van beheer en overige kosten (belastingen en verzekeringen). Voor de onderhoudsuitgaven zijn de normbedragen uit de Vastgoed Taxatiewijzer (opgesteld door Koëter vastgoedadviseurs) aangehouden. De beheerkosten zijn genormeerd op 5% van de jaarhuur en uitgaven voor belasting zijn gerelateerd aan de vrije verkoopwaarde van de woningen en de actuele WOZtarieven in de gemeenten Bloemendaal en Velsen. Omdat gerekend wordt met een beperkte horizon van 15 jaar en, gegeven de aangenomen verkoopsnelheid, aan het einde van die periode nog niet alle woningen zijn verkocht, is een inschatting gemaakt van de restwaarde van de nog niet verkochte woningen. Hiertoe is per complex een exit yield vastgesteld. De kosten voor verkoop zijn ingeschat op 1,35% van de (vrije) verkoopwaarde. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Brederode Wonen, zoals lopende huurcontracten. De waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe NVM makelaars en taxateurs. V.5.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Brederode Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. Dergelijke transacties zijn te kwalificeren als een financieringstransactie, waarbij Brederode Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: -

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen gerealiseerde opbrengst (75 % van de taxatiewaarde); het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; -

Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

-

De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

-

De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op het balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.


75

V.6


V.6.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet; vanaf het verslagjaar beloopt de subsidie voor Brederode nog maximaal 2 jaar. V.6.2

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Tot een belastbaar bedrag van € 200.000 wordt 20 % vennootschapsbelasting geheven en voor het meerdere boven € 200.000 is de heffing 25 %. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde rentevoet bedraagt 4,41 % en na aftrek van 25 % vennootschapsbelasting leidt dit tot een rentepercentage van 3,31 %. Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. b. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen 5 jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop alsmede indien de bouwbestemming zal vervallen (zie punt a.). Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met decontante waarde verwaarloosbaar is. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a.). Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. c. Verkoop woningen onder voorwaarden (VOV) Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vaststaat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. d. Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.


76

e. Kantoorpand Voor het kantoorpand is een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie in de jaarrekening. f. Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.

V.7

Vorderingen

V.7.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt voor de eerste verwerking tegen reële waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een individuele benadering. V.7.2 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden en zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

V.8

Egalisatierekening

De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht.

V.9

Voorzieningen

V.9.1

Voorziening latente belastingverplichtingen

Voor de beschrijving van de latente belastingverplichtingen wordt verwezen naar paragraaf V.6.2 Latente belastingvorderingen en –verplichtingen.

V.10


Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Schulden worden na de eerste verwerking van eventueel direct toerekenbare transactiekosten gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, namelijk het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. De leningen van overheid en kredietinstellingen worden op basis van annuïteiten, lineair of niet (fixe) afgelost. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkooprecht dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. Het terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd. Administratief wordt dit recht als verplichting geboekt. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de ‘verplichting’ onder de kortlopende schulden verantwoord.


77

VI.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

VI.1

Algemeen

VI.1.1

Resultaatbepaling

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten van het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. VI.1.2

Opbrengstverantwoording algemeen

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

VI.2

Bedrijfsopbrengsten

VI.2.1 Huren De huren worden verantwoord in de periode waar zij betrekking op hebben onder aftrek van derving voor oninbaarheid en leegstand. VI.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de nettohuur, verschuldigd zijn voor de overige goederen en levering van goederen en diensten. De vergoedingen worden op basis van geraamde kosten in rekening gebracht. Jaarlijks dient het overschot/tekort met betrekking tot levering van goederen en diensten op basis van de daadwerkelijke bestedingen te worden verrekend c.q. afgerekend met de huurders. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. VI.2.3

Overheidsbijdragen

Onder deze post is opgenomen de vrijval uit de egalisatierekening van BWS-subsidies. VI.2.4


Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. VI.2.5 Overige bedrijfsopbrengsten Hierin zijn opgenomen beheersactiviteiten voor derden en overige opbrengsten wegens contributies van leden, recognitiecontracten en overige kleine opbrengsten.


78

VI.3

Bedrijfslasten

VI.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de componentenmethode (grond en bouwkosten). Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over grond en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. VI.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. VI.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. VI.3.4 Pensioenlasten De hoofdregeling (SPW) betreft een regeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren op basis van de middelloonregeling. Voor de pensioenregeling wordt verplicht premie betaald aan het pensioenfonds. De dekkingsgraad van het SPW ultimo 2014 bedraagt 114 %. Er is in 2014 geen indexatie van pensioenen toegepast. Behalve de betaling van premies heeft Brederode Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Bij een eventueel tekort van het pensioenfonds heeft Brederode Wonen geen verplichtingen tot het doen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. VI.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van zowel de kosten ten behoeve van reparatieverzoeken en mutatieonderhoud, als het planmatig onderhoud (reguliere werken en contractonderhoud) verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. VI.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Brederode Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moet komen. VI.3.7


De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


79

VI.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op reële waarde gewaardeerde activa. VI.3.9


Op grond van het BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. VI.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op ontvangen leningen. VI.3.11

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Brederode Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


80

VII.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

VII.1

Waardering vaste activa

VII.1.1

Materiële vaste activa, bedrijfswaarde

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De realiseerbare waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden gehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Brederode Wonen. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Brederode Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Het schattingselement komt tot uitdrukking in de diversiteit aan gehanteerde uitgangspunten en parameters die opgenomen zijn in de grondslagen op bladzijde 72. In de toelichting is op bladzijde 85 een gevoeligheidsanalyse opgenomen, waaruit de impact van eventuele alternatieve schattingen kan worden afgeleid. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van 26 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. Daarnaast zijn er 26 woningen die onder voorwaarden verkocht worden in de verkoopportefeuille meegenomen. Dit onroerend goed wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging, zoals hierna beschreven. In de huidige woningmarkt stagneert de doorstroming en staan de opbrengsten van woning-verkopen onder druk. Daarom vormen de woningverkopen een onzeker element in de berekeningen.

VII.1.2

Vastgoedbeleggingen, reële waarde

Bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn uitgangspunten vastgesteld ten aanzien van: -

De prognosehorizon (15 jaar);

-

Vrije verkoopwaarde;

-

Verkoopsnelheid; Disconteringsvoet, opgebouwd uit een aantal elementen, namelijk basisrendement, algemene opslag en object specifieke risico-opslag;

-

Exploitatielasten (normbedragen Vastgoedexploitatiewijzer FGH-vastgoedexpertise);

-

Restwaarde;

-

Verkoop- en splitsingskosten.

Deze uitgangspunten zijn afhankelijk van marktontwikkelingen. Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen, waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijke marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.


81

VII.2

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning en ondertekening van een aannemingsovereenkomst heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

VII.3

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Brederode Wonen een standpunt ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2012 tot en met 2014 door de fiscus zal worden getoetst. Het belangrijkste standpunt betreft: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen Dientengevolge kan de fiscale last over 2014 en voorgaand jaar nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Overigens zijn de aangiftejaren 2008 (dit is het eerste aangiftejaar wegens vennootschapsbelasting voor Brederode Wonen) tot en met 2011 door de fiscus conform de indiening afgehandeld.


82

VIII. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, portfolio (investerings-) en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van rente en vennootschapsbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


83

IX.

Toelichting op de balans (x € 1.000)

IX.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal

€

€

€

€

Verkrijgingsprijzen

66.560

1

966

67.527

Herwaarderingen

43.767

0

0

43.767

-18.409

0

-381

-18.790

91.918

1

585

92.504

Mutaties materiële vaste activa:

Stand per 31 december 2013

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Sfeerovergang naar niet-DAEB Sfeerovergang naar verkopen VoV

499

1

33

533

-809

0

0

-809

-1.329

0

0

-1.329

-930

0

0

-930

-2.163

0

-50

-2.213

-18.984

0

0

-18.984

-2.985

0

0

-2.985

4.831

0

0

4.831

169

0

0

169

-21.701

1

-17

-21.717

Verkrijgingsprijzen

66.101

2

906

67.009

Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

26.312

0

0

26.312

-22.196

0

-338

-22.534

70.217

2

568

70.787

Afschrijvingen Afwaardering via vermogen Afwaardering via resultaat Herwaardering via vermogen Herwaardering via resultaat Totaal mutaties Stand per 31 december 2014

Boekwaarden per 31 december

Sociaal vastgoed in exploitatie Brederode Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: -

Grond

geen afschrijvingen

-

Opstal

lineair over 50 jaar

De investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie over 2014 zijn: - woningverbeteringen in 29 woningen - overige investeringen in 2 woningen

€ € €

495

€

809

4 499

De desinvesteringen in sociaal vastgoed in exploitatie over 2014 zijn: - de boekwaarde van 9 woningen verkocht zonder kortingen


84

Overboekingen sociaal vastgoed in exploitatie (herclassificatie) Naast de onder desinvesteringen weergegeven 9 verkopen zijn er 9 woningen verkocht onder voorwaarden met een bedrijfswaarde van € 930.000 en zijn er in 2014 zestien woningen overgeheveld van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie met een bedrijfswaarde van € 1.329.000. Zie de regel 'Overboekingen' bij het schema onder IX.2 Vastgoedbeleggingen. Mutatie bedrijfswaarde sociaal vastgoed van 1 januari 2014 naar 31 december 2014 De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed per 31 december 2013 is vastgesteld op € 91,9 miljoen. Per einde 2014 is deze waarde met € 21,7 miljoen afgenomen tot € 70,2 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de opbouw naar componenten en de mutaties per component weergegeven.

31-12-2013 Component (x € 1.000) Huur 184.571 Huurderving -923 Planmatig onderhoud -27.038 Klachtenonderhoud -8.587 Belastingen -10.175 Verzekeringen -750 Contractonderhoud -14.336 Ongedekte tekorten planmatig onderhoud -4.952 Verhuurderheffing -27.802 Leefbaarheid -524 Overige personeelskosten -12.353 Algemene kosten -4.981 Verkoop (incl. koopgarant) 12.770 Verbeterpakketten/woningaanpassingen-2.198 Restwaarde 9.197 Bedrijfswaarde 91.918

31-12-2014 (x € 1.000) 172.968 -865 -22.935 -8.179 -9.361 -692 -13.342 -4.741 -28.993 -473 -19.453 -8.785 9.929 -3.464 8.603 70.217

Mutatie -11.603 58 4.103 408 814 57 994 211 -1.191 51 -7.100 -3.803 -2.841 -1.267 -594 -21.701

In % -6,3% -6,3% -15,2% -4,8% -8,0% -7,6% -6,9% -4,3% 4,3% -9,8% 57,5% 76,3% -22,2% 57,6% -6,5% -23,6%

Het overzicht laat een aantal opvallende mutaties zien. De mutaties weerspiegelen de effecten van wijzigingen die in 2014 zijn doorgevoerd ten aanzien van het huurbeleid, het verkoopbeleid en de onderhouds- en investeringsbegroting. In 2014 is de matiging van het huurbeleid zichtbaar, daarnaast zijn de verwachtingen van het verkoopprogramma bijgesteld. Ten opzichte van voorgaande jaren is de methodiek van verwerking van de bedrijfslasten in de bedrijfswaarde aangepast. Dit is zichtbaar onder de 'Overige personeelskosten' en de 'Algemene kosten'. Voorgaande jaren werden alleen de direct vastgoedgerelateerde kosten aan de waarde van het vastgoed toegerekend. In 2014 is dit uitgangspunt losgelaten en worden ook 'overheadkosten' die te relateren zijn aan het vastgoed voor het grootste deel toegerekend. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Parameters

Gehanteerd in bedrijfswaarde

Stel mogelijke afwijking

Effect op bedrijfswaarde 1)

In % van de bedrijfswaarde

x € 1.000.000

Huurverhoging Huurharmonisatie Mutatiegraad Disconteringsvoet Beheerkosten Onderhoudskosten Verkoopopbrengst 2)

Gedifferentieerd Gedifferentieerd 5,00% 5,25% € 890 per vhe € 1.450 per vhe € 245.000 per vhe

-/- 0,5%-punt -/- 10%-punt -/- 1%-punt +/+ 1%-punt +/+ € 100 +/+ € 100

-9,8 -3,3 -1,3 -8,8 -3,1 -3,1

14,0% 4,7% 1,9% 12,5% 4,4% 4,4%

-/- 10%

-1,0

1,4%

1)

het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

2)

inclusief opbrengst Verkoop onder Voorwaarden


85

Overige gegevens sociaal vastgoed in exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 1.516 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen (WOZ-waarde 2014 prijspeil 1 januari 2013) inclusief 119 eenheden commercieel vastgoed bedraagt € 347 miljoen (waarvan € 240 miljoen voor bezit in Bloemendaal en € 107 miljoen voor bezit in Velsen). Al het sociaal vastgoed in exploitatie is juridisch en economisch in vrije eigendom. De activa zijn op indexbasis verzekerd tegen brand- en stormschade, de verzekerde waarde is vastgesteld op een herbouwwaarde van € 90.000 per woning. De laatste wijziging van de verzekerde waarden was in 2014. De reconstructieverzekering bedraagt € 180.000. Aan het eind van het verslagjaar zijn 75 woningen uit het sociaal vastgoed in exploitatie voor verkoop aangemerkt, hiervan zullen naar verwachting 12 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 2.836.000 en de boekwaarde € 1.411.000. Verstrekte zekerheden In 1997 heeft Brederode Wonen een groot deel van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf aangekocht. De gemeente Bloemendaal staat garant voor een gedeelte van de toenmalige financiering nominaal groot € 5.899.000. Van deze financiering bedraagt per 31 december 2014 de restschuld € 2.968.000. De overige financieringen zijn onder borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aangegaan. Deze financieringen hebben per 31 december 2014 een restschuld van totaal € 45.638.000 (hierop rust een obligo, zie bij: Niet uit de balans blijkende verplichtingen). Zonder toestemming van het WSW is het Brederode Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Brederode Wonen betreffende de door het WSW geborgde financiering. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Betreft de eerste kosten voor fiscaal advies van een te ontwikkelen nieuwbouwproject. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Grond geen afschrijvingen Opstal kantoor lineair 50 jaar Uitbreiding kantoor lineair 20 jaar en 14 jaar Meubilair en inrichting lineair 10 jaar Server en telefooninstallatie lineair 5 jaar Software SEPA inrichting lineair 5 jaar Software woonruimte lineair 5 jaar verdeelsysteem Kantoorautomatisering lineair 3 jaar Er zijn in 2014 geen inventarissen buiten gebruik gesteld.


86

IX.2

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

€

€

€

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen

391

1.420

1.811

Herwaarderingen

11.599

1.650

13.249

Boekwaarden per 1 januari

11.990

3.070

15.060

Sfeerovergang van DAEB

1.329

930

2.259

Herwaardering via vermogen a.g.v. sfeerovergang

1.733

653

2.386

128

76

204

3.190

1.659

4.849

Mutaties 2014

Herwaardering via resultaat Totaal mutaties

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen

1.720

2.350

4.070

Herwaarderingen

13.460

2.379

15.839

Boekwaarden per 31 december

15.180

4.729

19.909

Commercieel vastgoed in exploitatie Aan het eind van het verslagjaar 2014 zijn in de post commercieel vastgoed in exploitatie 119 eenheden opgenomen (61 woningen en 58 garages). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie per 31 december 2014 is vastgesteld op € 7.639.000 en per einde 2013 was dit € 6.865.000. De bedrijfswaarde is opgesteld onder dezelfde uitgangspunten als voor het sociaal vastgoed. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2014 zijn negen woningen uit het sociaal vastgoed verkocht onder voorwaarden; door deze overboeking omvat de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden per einde 2014 in totaal 23 woningen. Al deze woningen zijn verkocht gebaseerd op het ‘Verkoop onder Voorwaarden’ principe waarbij sprake is van een verleende korting van 25 % op de marktwaarde.


87

IX.3


IX.3.1

Te vorderen BWS-subsidies

2014

Te vorderen BWS-subsidie

2013

€

€

Complex 23 (32 appartementen Kennemerpark)

56

85

Complex 24 (36 woningen Blekersveld)

17

54

5

16

78

155

2014

2013

Complex 25 (8 appartementen Bos en Duinlaan) Ultimo 2014 bedraagt de restant looptijd nog 2 jaar en is totaal

IX.3.2



2014

2013

nominale waarde

contante waarde

€

€

€

€

282

485

271

452

Wegens verschil in afschrijving materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

3

2

3

2

Wegens afschrijving disagio op leningen

4

4

4

4

278

458

Wegens compensabele verliezen

Totaal latente belastingvordering

De latente belastingvordering is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. Deze vordering betreft de in de toekomst te vorderen vennootschapsbelasting. De belangrijkste posten zijn de te verwachten fiscale boekwinsten wegens te verkopen woningen enerzijds en de mogelijkheid van beschikbare voorwaartse verliescompensatie anderzijds. Naar verwachting kan € 212.000 (contante waarde hiervan € 206.000) van de latente belastingvordering binnen één jaar verrekend worden. De verdisconteringsvoet bedraagt 3,31 % (2013: 3,50 %). De passieve latentie wegens fiscaal lagere boekwaarde ten opzichte van de commerciële boekwaarde te verkopen woningen is terug te vinden aan de passiefzijde onder IX.8 Voorzieningen bij: Latente belastingschuld.

IX.4

Vorderingen

IX.4.1

Huurdebiteuren

Per 31 december 2014 bedraagt de huurachterstand € 104.899. Dit is 1,10 % van de bruto jaarhuur over 2014 (2013: € 78.980 resp. 0,87 %). Het aantal huurders met een betalingsachterstand per 31 december 2014 is 99 (2013: 98). Een verdeling naar tijdsduur wordt onderstaand weergegeven. Huurdebiteuren in aantallen en euro’s (x € 1.000): 2014

2013

2014

2013

Aantallen

Aantallen

€

€

Minder dan een maand

19

24

10

10

1 maand tot < 2 maanden

11

18

6

9

2 maanden tot < 3 maanden

4

18

3

8


3

7

4

8


4

12

2

9

5 maanden tot < 6 maanden 6 maanden of langer


6

4

5

4

52

15

75

31

99

98

105

79

88

2014

2013

€

€

Huurdebiteuren

105

79

Af : voorziening wegens oninbaarheid

-23

-25

82

54

2014

2013

€

€

Totaal huurdebiteuren

IX.4.2

Overige vorderingen

Te ontvangen vermindering Verhuurderheffing 2014 Te ontvangen bijdragen in voorgeschoten kosten Overige vorderingen

IX.4.3

32

0

0

29

11

14

43

43

2014

2013

€

€

19

21

2014

2013

€

€

Overlopende activa

Overige vooruitbetaalde posten

Alle vorderingen en overlopende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

IX.5

Liquide middelen

Direct opvraagbaar Kas Rekening-courant en spaarrekeningen banken

3

2

3.033

853

3.036

855

Er is een kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) voor maximaal tot een bedrag van € 1.500.000. Per einde boekjaar 2014 was het niet nodig hiervan gebruik te maken, per einde 2013 was er eveneens geen krediet nodig. Voor dit krediet zijn geen zekerheden gesteld.


89

IX.6

Eigen vermogen

IX.6.1

Overige reserves Verloop overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

€ Stand overige reserves per 31 december 2013

52.879

Uit resultaatbestemming (verlies over 2014)

6

Overige mutaties

-13.552

Stand overige reserves per 31 december 2014

39.333

De overige mutaties hebben betrekking op herwaarderingen die rechtstreeks via het eigen vermogen worden verwerkt. Ultimo 2014 is in totaal € 42.151.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 57.016.000). Het saldo overige reserves ultimo 2014 bestaat voor € 137.000 uit de verenigingsreserve en voor € 39.196.000 uit de algemene bedrijfsreserve. Het verloop van de herwaarderingen is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie €

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € €

Totaal ongerealiseerde herwaardering €

Herwaarderingen per 1 januari

43.767

11.599

1.650

57.016

Ten gevolge van realisatie op afschrijvingen

-1.191

0

0

-1.191

Ten gevolge van realisatie op verkopen

-605

0

0

-605

Sfeerovergang naar niet-DAEB

-886

1.733

0

847

Sfeerovergang naar verkopen VoV

-620

0

653

33

-18.984

0

0

-18.984

4.831

0

0

4.831

0

128

76

204

26.312

13.460

2.379

42.151

Afwaardering via vermogen Herwaardering via vermogen Herwaardering via resultaat Herwaarderingen per 31 december

IX.7

Egalisatierekening

Deze post omvat de te egaliseren BWS-subsidies van de complexen 23, 24 en 25. Voor de specificatie hiervan zie de toelichting van de financiële vaste activa.

IX.8

Voorzieningen

IX.8

Latente belastingschuld

Latente belastingschuld Wegens fiscaal lagere boekwaarde t.o.v. commerciële boekwaarde te verkopen woningen

2014

2013

nominale waarde

2014

2013

contante waarde

€

€

€

€

101

737

91

669

De latente belastingschuld is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. Naar verwachting kan € 14.000 (contante waarde hiervan € 13.000) van de latente belastingschuld binnen één jaar verrekend worden. De verdisconteringsvoet bedraagt 3,31 % (2013: 3,50 %). De actieve latentie wegens verliesverrekening en overige posten is terug te vinden aan de actiefzijde onder IX.3 Financiële vaste activa bij: IX.3.2 Latente belastingvordering.


90

IX.9


IX.9.1

Leningen overheid/ Leningen kredietinstellingen Stand per 31 december 2014

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

Aflossingsverplichting 2015

Resterende looptijd > 1 jaar

Resterende looptijd > 5 jaar

€

€

€

€

349

14

335

259

48.257

4.338

43.919

27.657

48.606

4.352

44.254

27.916

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. De reële waarde van de leningportefeuille per 31 december 2014 bedraagt € 46.262.000 (op basis van een rentabiliteitswaardecorrectie van € 2.344.000). Per 31 december 2013 was de reële waarde € 48.222.000 (met een rwc van € 2.611.000). Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen

Aflosbaar over 2 jaar




€

€

€

€

15

15

16

16

1.864

1.821

2.888

5.351

1.879

1.836

2.904

5.367

2014

2013

Looptijd < vijf jaar

Looptijd > vijf jaar

Totaal

Rentevoet

Totaal

Rente-voet

€

€

€

%

€

%

Leningen overheid

76

259

335

3,01

349

5,49

Leningen onder WSW/Overheidsgarantie

16.262

27.657

43.919

4,43

44.257

4,59

16.338

27.916

44.254

4,41

44.606

4,67

Alle leningen hebben een vast rentepercentage (evenals voorgaand boekjaar).


91

De mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid


Totaal

€

€

€

349

44.257

44.606

0

4.000

4.000

Aflossingsverplichting vervallend binnen 1 jaar

-14

-4.338

-4.352

Stand per 31 december 2014

335

43.919

44.254

Stand per 1 januari 2014, totale schuld Nieuwe leningen in 2014 aangegaan

Op basis van de vigerende leningcontracten ziet de vervalkalender en daarmee de renterisico’s er als volgt uit:

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting ultimo 2014 bedraagt € 4.352.000 (2013: € 6.227.000). Onder de langlopende schulden komen geen achtergestelde schulden voor. De duration van de leningportefeuille bedraagt 5,43 jaar. Van de leningen overheid en leningen kredietinstellingen is voor een schuldrestant per einde 2014 van € 45.638.000 aan WSW borging verkregen.

IX.9.2

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 2014

2013

€

€

Stand per 1 januari

3.070

2.136

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

1.659

934

Stand per 31 december

4.729

3.070

Deze post betreft per einde 2014 de terugkoopverplichting van 23 verkochte woningen (per einde 2013: veertien woningen).


92

IX.10


Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

IX.10.1

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2014

2013

€

€

281

363

61

51

4.459

6.288

946

1.069

5.747

7.771

2014

2013

€

€

Afdracht omzetbelasting

32

21

Afdracht loonheffing

29

30

61

51

2014

2013

€

€

4.352

6.227

IX.10.2

Overige schulden

Aflossingsverplichting komend boekjaar Nog te verrekenen keukenvergoedingen bij een nieuwbouw-beheer complex

32

0

Nog te verrekenen leveringen en diensten

22

35

Advieskosten

16

12

Accountantskosten

17

9

Diverse posten

20

5

4.459

6.288

2014

2013

€

€

878

1.035

68

34

946

1.069

IX.10.3

Overlopende passiva

Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huur

Alle schulden hebben een looptijd van korter dan 1 jaar.


93

IX.11

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen IX.11.1

WSW obligoverplichting

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo van 3,85 % aan te houden over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Brederode Wonen een aangegane obligoverplichting van € 1.757.000 (2013: € 1.832.000). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Niet verwerkte activa en verplichtingen IX.11.2

Heffing voor saneringssteun

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun. Recent is door het CFV vastgesteld om over 2015 weliswaar geen heffing toe te passen, maar vooralsnog wel over de jaren 2016 tot en met 2019. De corporatie verwacht dat de heffing, die een percentage van de geschatte jaarlijkse huursom betreft, als volgt zal zijn: geen heffing 2,0 % huursom 1,0 % huursom 1,0 % huursom 1,0 % huursom

over over over over over

2015 2016 2017 2018 2019

€ € € € €

0 191.000 95.000 97.000 99.000

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Meerjarige financiële verplichtingen IX.11.3

Operationele lease

In februari 2014 is Brederode Wonen een leasecontract aangegaan voor een leaseauto. De contractduur is 48 maanden. Op jaarbasis bedragen de leasetermijnen in totaal € 11.148,- (exclusief BTW). Per 31 december 2014 resteren nog 37 maandtermijnen voor totaal € 34.373,- (exclusief BTW). Financiële instrumenten IX.11.4.1

Kredietrisico

Voor Brederode Wonen bestaat er een risico inzake de huurdebiteuren. Hiervoor is een voorziening getroffen en in 2014 is een traject gestart om de huurincasso te optimaliseren. IX.11.4.2

Liquiditeitsrisico

Het risico dat Brederode Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen, wordt als klein ingeschat. Om aan deze verplichtingen te kunnen voldoen zijn er voldoende liquide middelen aanwezig en is er een rekening-courant faciliteit beschikbaar. In 2015 is sprake van een herfinanciering van € 2,5 miljoen. Hoewel dit bedrag uit de liquide middelen kan worden voldaan, wordt in 2015 besloten in hoeverre opnieuw financiering voor deze aflossing wordt geregeld. IX.11.4.3

Valutarisico

Brederode Wonen loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland, waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn. IX.11.4.4

Renterisico

Brederode Wonen loopt renterisico's over rentedragende vorderingen en liquide middelen en over rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Per balansdatum komen geen variabele renteafspraken op vorderingen, langlopende schulden en kortlopende schulden voor. Er zijn geen renteswapcontracten afgesloten. In 2015 zijn geen renteherzieningen.


94

X.

Toelichting op winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

X.1

Huren 2014

Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

Af : huurderving wegens leegstand

2013

€

€

9.047

8.610

456

444

47

44

9.550

9.098

-49

-65

9.501

9.033

De huur is met € 452.000 toegenomen als gevolg van: verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging per 1 juli 2014 (realisatie na afhandeling bezwaren huurverhogingen, gemiddeld 4,29 %) tot een bedrag van € 205.000. Voor het verslagjaar 2014 was dit afhankelijk van het inkomen van de huurder vastgesteld op 4,0 % of 4,5 % of 6,5 %; verhoging van de huren wegens mutaties en na-effecten woningverbeteringen voor € 247.000. -

X.2

Opbrengsten servicecontracten 2014

Overige goederen, leveringen en diensten

2013

€

€

233

222

Betreft de bijdragen van bewoners van 24 complexen voor energielevering en indien van toepassing eveneens voor tuinonderhoud en/of schoonmaak.

X.3

Overheidsbijdragen

BWS subsidie complexen 21 en 23 tot en met 25


2014

2013

€

€

83

83

95

X.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2014

2013

€

€

2.372

1.304

0

447

2.372

1.751

-809

-277

0

-447

1.563

1.027

2014

2013

€

€

Dienstverlening aan derden

49

50

Vergoedingen serviceabonnement

62

52

Vergoedingen voor opstellen huurcontracten

5

6

Vergoeding woonruimteverdeling in Bloemendaal

2

2


8

8

126

118

Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor verkoop Verkoopresultaat Af: bedrijfswaarde verkopen Af: voorraadwaarde vastgoed bestemd voor verkoop Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Dit betreft de verkoopopbrengst zonder kortingen van negen leegkomende woningen.

X.5


Totaal overige bedrijfsopbrengsten

De dienstverlening aan derden betreft beheersactiviteiten en administratieve dienstverlening aan een collegacorporatie. De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit opbrengsten inschrijfgelden nieuwe leden, recognitiecontracten en overige posten.

X.6

Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014

Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

2013

€

€

2.163

2.349

50

55

2.213

2.404

Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Betreft de afschrijving van de sociaal vastgoedcomplexen op basis van bedrijfswaarde.


96

X.7

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Waarde-afname wegens onrendabele woningverbeteringen Terugneming bijzondere waardeverminderingen Overige waardeverminderingen

2014

2013

€

€

310

248

-169

-149

2.985

635

3.126

734

Waarde-afname wegens onrendabele woningverbeteringen Er is meer uitgegeven wegens woningverbeteringen dan kan worden terugverdiend uit de huren. Terugneming bijzondere waardeverminderingen Deze post betreft een terugneming bij enkele complexen op bijzondere waardeverminderingen (per einde 2014 is de bedrijfswaarde gestegen zodat eerdere afwaarderingen worden teruggenomen). Overige waardeverminderingen Bij diverse complexen is de bedrijfswaarde ten opzichte van voorgaand boekjaar gedaald.

X.8

Lonen en salarissen 2014

Bruto salarissen inclusief vakantiegeld

2013

€

€

689

649

Kosten uitzendkrachten

54

52

Ontvangen ziekengelden

-23

-29

720

672

Het aantal formatieplaatsen per einde boekjaar bedraagt 12,59 (vorig boekjaar: 12,65). Geen (in 2013: eveneens geen) van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. De splitsing naar afdeling is als volgt: Formatieplaatsen 2014

Afdeling

Formatieplaatsen 2013

fte

fte

Algemeen/ secretariaat

4,81

4,87

Verhuur- en bewonerszaken

2,34

2,34

Financiën

2,52

2,52

Onderhoud

X.9

2,92

2,92

12,59

12,65

2014

2013

Sociale lasten

Sociale lasten


€

€

137

106

137

106

97

X.10

Pensioenlasten 2014

Pensioenlasten

2013

€

€

142

121

142

121

De werknemers nemen volgens de CAO deel aan de bedrijfstakpensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling is te beschouwen als een toegezegde pensioenregeling. Indien bij het fonds van de SPW sprake is van een tekort, heeft woningbouwvereniging Brederode geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

X.11

Lasten onderhoud

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Dagelijkse reparatieverzoeken en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud

X.12

2014

2013

€

€

470

456

1.929

1.747

2.399

2.203

Leefbaarheid 2014

De leefbaarheidsuitgaven zijn te verdelen in: Fysieke activiteiten (groenonderhoud, speeltoestellen enz.) Sociale activiteiten

X.13

2013

€

€

16

18

1

1

17

19

2014

2013


Uitgaven voor energie, tuinonderhoud en schoonmaak


€

€

229

217

229

217

98

X.14



2014

2013

€

€

Overige personeelskosten

66

61

Huisvestingskosten

25

23

8

118

Bezoldiging Raad van Commissarissen

31

20

Overige bestuurskosten

11

21

Algemene kosten

367

407

Belastingen

549

523

Bestuurskosten (bestuurder ad interim)

Verzekeringen

35

35

321

360

1.213

50

Contributie landelijk federatie

14

16

Onderhoudskosten serviceabonnement

63

74

Advocaat- en deurwaarderskosten

4

33


1

21

2.708

1.762

Heffing saneringssteun en bijzondere projectsteun wijkenaanpak Verhuurderheffing

Totaal overige bedrijfslasten

Bestuurskosten In de periode 27 december 2012 tot 1 februari 2014 was er een directeur-bestuurder ad interim in functie. De kosten tot februari 2014 betreft de afgesproken vergoeding (inclusief 21 % BTW). Met ingang van 1 februari 2014 is een nieuwe directeur-bestuurder in loondienst gekomen. Het betreffende salaris, sociale lasten en pensioenlasten zijn in de resultatenrekening verwerkt onder X.8 Lonen en salarissen, X.9 Sociale lasten en X.10 Pensioenlasten.

Algemene kosten: Accountantshonoraria 2014

2013

€

€

De in de algemene kosten ten laste van het resultaat gebrachte accountantshonoraria zijn: Controle van de jaarrekening 2014 Ernst & Young Meerbeloop 2013 en controle 2013 PricewaterhouseCoopers Andere controlewerkzaamheden PricewaterhouseCoopers Andere niet-controlediensten PricewaterhouseCoopers

27

0

6

26

12

7

0

7

45

40

De 'andere controlewerkzaamheden' zijn deels veroorzaakt door uitbreiding van controleprotocollen geldend voor de hele corporatiesector inzake controle van de dVi over 2013 en kasstroomprotocollen op verzoek van het WSW.


99

Algemene kosten: overige posten Door scherp te letten op de uitgaven - voorzover die te beïnvloeden zijn - zijn de overige posten onder de algemene kosten over 2014 in totaal € 40.000 lager dan vorig jaar. Verhuurderheffing Met ingang van 2013 wordt er jaarlijks de verhuurderheffing geheven. De afdracht over 2014 is gebaseerd op een heffingspercentage van 0,381% over de WOZ-waarde van € 318.497.000 (DAEB wooneenheden). Onderhoudskosten ten laste van het serviceabonnement De bijdragen van de bewoners, die zich hierop hebben geabonneerd, worden weergegeven onder de bedrijfsopbrengsten bij vergoedingen. Advocaat- en deurwaarderskosten De afdeling verhuur heeft in 2014 meer zaken kunnen oplossen zonder tussenkomst van een advocaat, tevens waren er geen kosten gemoeid wegens huisuitzetting. Hierdoor daalden de kosten met € 29.000. In 2013 speelden twee uitgebreide rechtszaken en was er sprake van een huisuitzetting.

X.15

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille

X.16

2013

€

€

128

-370

76

0

204

-370

2014

2013


Realisatie herwaardering uit afschrijvingen Realisatie herwaardering uit desinvesteringen Totaal uit de herwaardering vrijgevallen bedragen


€

€

1.191

1.292

605

1.102

1.796

2.394

100

X.17

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten/rentelasten en soortgelijke kosten

Rentebaten

2014

2013

€

€

0

1

2014

2013

€

€

Rente op liquide middelen Rente op rekening-courant banken

Rentelasten Rente langlopende schulden Leningen overheid

99

282


2.107

2.187

Totaal rentelasten

2.206

2.469

2014

2013

X.18

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Mutatie latente belastingen, bate respectievelijk last

€

€

397

-633

De mutatie latente belastingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa. Deze belastbare tijdelijke verschillen zijn in 2014 omgeslagen van een schuld naar een vordering. De belastingdruk betreft hoofdzakelijk de in de toekomst te betalen vennootschapsbelasting wegens de mogelijkheid van fiscale boekwinsten op verkoop van woningen. Hierop komt in mindering de beschikbare voorwaartse verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen zoals afschrijvingen op onroerende zaken ten dienste van de exploitatie en de afschrijving op het disagio van de leningportefeuille. De fiscale winst wijkt af van de commerciële winst. De belangrijkste verschillen betreffen de resultaten ten aanzien van de afschrijvingen van de woningen, waardemutaties van het vastgoed en de saneringsheffing. Verloop commercieel naar fiscaal resultaat

2014 €

Resultaat voor belastingen Waardeveranderingen vastgoed Afschrijvingen Overige tijdelijke verschillen

6 -1.889 2.106 351

BWS subsidie

-77

Saneringsheffing en overige permanente verschillen

316

Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verrekening voorvoegingsverliezen

807 813 -813

Totaal belastbaar bedrag

0

Totaal verschuldigde belasting ultimo 2014

0


101

Het toepasselijk (wettelijk) belastingtarief bedraagt 25% (2013: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastingbate c.q. -last in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -101,5% (2013: 35,2%).

X.19

Overzicht van het totaalresultaat 2014 2014 €

Resultaat na belastingen

€ 6

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt: Herwaardering bij sfeerovergang naar niet-DAEB Herwaardering bij sfeerovergang naar verkopen VoV Afwaardering DAEB via vermogen Realisatie herwaardering uit afschrijvingen Realisatie herwaardering uit desinvesteringen

1.733 653 -14.142 -1.191 -605 -13.552

Totaalresultaat


-13.546

102

XI.

Mutatie reële waarde materiële vaste activa

XI.1

Mutatie reële waarde sociaal vastgoed

De reële waarde van het sociaal vastgoed is in het verslagjaar afgenomen van € 91.918.000 per einde 2013 tot € 70.217.000 per einde 2014.

De mutatie van - € 21.701 (x € 1.000) in de realiseerbare waarde laat zich als volgt verklaren:

x € 1.000 Jaarresultaat a. Autonome mutatie in reële waarde materiële vaste activa

997

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters a. In de huurprijscomponent b. In de onderhoudslasten c. In de overige lasten

-12.411 5.196 -10.903

d. Actualisatie verhuurderheffing

-1.032

e. Bijstelling verkoopprogramma

-1.092

f.

Overige mutaties

-114

Gevolgen van mutaties in het bezit a. Woningverbeteringen b. Verkocht bezit Totale mutatie realiseerbare waarde in 2014


499 -2.841 -21.701

103

XII.

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)leden van de Raad van Toezicht

XII.1

Bestuur en leden Raad van Toezicht

Lasten ter zake van bezoldiging van: - bestuurder - voormalig bestuurder ad interim

€

89.637 (voorgaand jaar € 0)

€

7.519 (voorgaand jaar € 118.496)

- leden Raad van Toezicht

€

30.797 (voorgaand jaar € 19.748)

Bestuurder De beloning van de bestuurder omvat het salaris inclusief vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, het werkgeversdeel pensioen, werkgeversdeel Overgangsregeling Vroegpensioen OVP, werkgeversdeel VUT/Prépensioen en Levensloopregeling VPL, de fiscale bijtelling van een auto van de zaak minus de eigen bijdrage van de auto van de zaak. Het dienstverband is aangegaan per 1 februari 2014. Bezoldigingsmaximum bestuurder Vanwege de grootte van de corporatie (Brederode Wonen valt met 1635 verhuureenheden onder de categorie van 1501 tot 2500 woningen) en het aantal inwoners van de grootste gemeente (Velsen > 67.000 inwoners: in te delen in de categorie van 60.001 tot 100.000 inwoners) waarin minimaal 20 % van de verhuureenheden in eigendom of beheer zijn, valt het bezoldigingsmaximum in categorie D. De hieraan verbonden maximale WNT-bezoldiging bedraagt € 112.400, ofwel een bruto-salaris van ca. € 95.000. In bovengenoemd bedrag van € 89.637 bedraagt het salaris € 72.754. Resumerend zijn het salaris en de secundaire arbeidsvoorwaarden over 2014 onder het bezoldigingsmaximum van de WNT gebleven. De opbouw van de bezoldiging van de bestuurder is als volgt: Salaris en vakantiegeld Werkgeversdeel pensioenpremie/OVP/VUT/VPL Werknemersdeel pensioenpremie/OVP/VUT/VPL

€

72.754

€

22.978

€

-6.204

Per saldo bijtelling auto van de zaak

€

109

€

89.637

Voormalig bestuurder ad interim en leden Raad van Toezicht De bezoldiging van de voormalig bestuurder ad interim en de leden van de Raad van Toezicht omvat periodiek betaalde beloningen in de hoedanigheid van presentie- en vacatiegelden. Er is geen sprake van beloning wegens vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden, beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten,VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur en voormalig bestuur worden gespecificeerd (in euro's): Periodiek betaalde beloningen 2014

2013

Directeur-bestuurder

P.H. Vreke

1)

89.637

0

Directeur-bestuurder ad interim

Th.P.M. Stubbé

2)

7.519

118.496

97.156

118.496

Totaal

1) De heer Vreke is met ingang van 1 februari 2014 in dienst. 2) Inclusief 21 % BTW. De heer Stubbé was van 27 december 2012 tot en met 31 januari 2014 in

functie.


104

De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht (inclusief 21 % BTW) kan als volgt worden gespecificeerd (in euro's): Als lid van de Raad van Toezicht 2014

2013

Voorzitter

T.W. van Grafhorst

8.224

6.248

Lid 1

F.A.L. van der Bruggen

5.483

4.165

Lid 2

M. Vink

5.483

4.165

Lid 3

G.C. Grift

5.804

2.585

Lid 4

W. Aardenburg

5.804

2.585

30.798

19.748

Totaal

In de WNT is opgenomen dat de maximale vergoeding die een lid van een Raad van Toezicht van een woningcorporatie mag ontvangen 5 % van de maximale bezoldiging van de bestuurder bedraagt. Voor de voorzitter geldt als maximum 7,5 % van de maximale bezoldiging van de bestuurder. In het geval van de Raad van Toezicht van Brederode Wonen betekent dit dus een maximum toegestane vergoeding per jaar van € 5.620,- voor de leden en maximaal € 8.430,per jaar voor de voorzitter. Deze normen worden niet overschreden.

XII.2

Verantwoording wegens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Bezoldiging topfunctionarissen - met dienstbetrekking Beloning

Duur van het

Omvang van

dienstverband

dienstverband

(in dagen)

(in fte)

Naam

Functie

€

P.H.Vreke

directeurbestuurder

89.637

334

T.W. van Grafhorst

voorzitter Raad van Toezicht

6.797

365

F.A.L. van der Bruggen

lid Raad van Toezicht

4.531

365

M. Vink


4.531

365

G.C. Grift


4.531

365

W. Aardenburg


4.531

365

1,0

De beloning is exclusief 21 % BTW en (indien van toepassing) zonder het werkgeversdeel ZVW bijdrage weergegeven. Bezoldiging topfunctionarissen - zonder dienstbetrekking Beloning Naam

Functie

Th.P.M. Stubbé

directeurbestuurder ad interim

€

6.214

Duur van het

Omvang van

dienstverband

dienstverband

(in dagen)

(in fte)

31

0,6

De bezoldiging is exclusief 21 % BTW.


105

Overige gegevens inzake toepassing Wet normering topinkomens Er is geen sprake van overschrijdingen van de WNT-normen van topfunctionarissen mét en/of zonder dienstbetrekking. Er zijn geen bezoldigingen van niet-topfunctionarissen die de WNT-normen overschrijden. Er zijn geen functionarissen ingehuurd met een inkomen boven de WNT-norm. Er zijn geen functionarissen die een inkomen hebben dat uitgaat boven de € 178.000. Er zijn geen ontslagvergoedingen aan topfunctionarissen uitgekeerd, die hoger zijn dan € 75.000. Er hebben zich geen bonusuitkeringen, winstdelingen of andere vormen van variabele beloning voorgedaan.


106

XIII. Ondertekening van de jaarrekening

XIII.1

Bestuur

De jaarrekening van Brederode Wonen is vastgesteld door het bestuur op 30 maart 2015.

P.H. Vreke Directeur- bestuurder

XIII.2

Raad van Toezicht

De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Toezicht op 30 maart 2015.

mr T.W. van Grafhorst, voorzitter

M. Vink, lid

mr drs F.A.L. van der Bruggen, lid

mr drs W. Aardenburg, lid

drs G.C. Grift, lid


107

XIV.

Overige informatie

XIV.1

Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat

In de statuten van Brederode Wonen zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.

XIV.2

Bestemming van het resultaat 2014

Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Toezicht aan de overige reserves toegevoegd (in 2013 is het resultaat eveneens aan de overige reserves toegevoegd). De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt.

XIV.3

Gebeurtenissen na balansdatum

Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

XIV.4

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

De controleverklaring is hierna opgenomen.


108

Jaarverslag. en Jaarrekening

Recommend Documents