Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarstukken 2012

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort

Jaarstukken 2012

Jaarrekening en Jaarverslag over het boekjaar 2012 -1-


Jaarstukken 2012

-2-


Jaarstukken 2012

VERSLAG OVER HET (BOEK)JAAR, LOPENDE VAN 1 JANUARI 2012 T/M 31 DECEMBER 2012 NAAM VAN DE TOEGELATEN INSTELLING

Woningbouwstichting "Lek en Waard Wonen”

VESTIGINGSPLAATS

Nieuwpoort, gemeente Molenwaard

ADRES

Buitenhaven 9 2965 AD Nieuwpoort

DATUM EN NUMMER VAN HET KONINKLIJK BESLUIT WAARBIJ DE STICHTING IS TOEGELATEN

10 maart 1949 onder nummer 22. (28 maart 1986 onder nummer 28)

LAATSTE STATUTEN WIJZIGING

4 oktober 2007

NUMMER VAN INSCHRIJVING BIJ DE KAMER VAN KOOPHANDEL

23036733 S 119778 B (Stichtingen register)

WERKGEBIED

Regio Alblasserwaard en Vijfherenlanden, bestaande uit de gemeenten Molenwaard, Zederik, Leerdam, Gorinchem, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam

DOEL

De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

-3-


Jaarstukken 2012

-4-


Jaarstukken 2012

INHOUDSOPGAVE Jaarverslag Algemene beschouwing De organisatie Governance Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag Algemeen Het passend huisvesten van de doelgroep De kwaliteit van het woningbezit Het betrekken van de huurders bij beheer en beleid Het waarborgen van de financiële contuïteit De zorg voor de leefbaarheid Wonen en zorg Risicoparagraaf Verklaring van het bestuur Kengetallen

7 10 13 17 22 25 35 41 43 51 52 54 62 63

Jaarrekening Balans per 31 december 2012 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans per 31 december 2012 Toelichting op de winsten verliesrekening over het boekjaar 2012 Overzicht van materiële vaste activa per 31-12-2012

66 68 69 70 80 98 108

Overige gegevens Resultaatbestemming Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

-5-

113 113


Jaarstukken 2012

-6-


Jaarstukken 2012

ALGEMENE BESCHOUWING Ontwikkelingen op het terrein van de volkshuisvesting Op diverse plaatsen in de wereld raasden afgelopen jaar orkanen over het land. Het enorme natuurgeweld zet het leven daar vaak letterlijk op z’n kop. Veel schade wordt aangericht, soms onherstelbaar. Het leven is vaak nooit meer hetzelfde. Ook de corporatiesector verkeert momenteel in zwaar weer. Schandalen, mismanagement en fraude bezorgen de sector een slechte naam en kosten ons veel geld. Het kabinet heeft een groot gat in de rijksbegroting te dichten en heeft de corporatiesector in het vizier om dit voor elkaar te krijgen. Vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing, op allerlei manieren wil men geld aan de sector zien te onttrekken. De schade lijkt groot te worden. Met name de verhuurdersheffing die minister Blok van Wonen en Rijksdienst wil opleggen, ondermijnt de sociale volkshuisvesting. Diverse doorrekeningen geven sombere scenario’s te zien: woningcorporaties die failliet gaan, investeringsprogramma’s die worden geschrapt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt terughoudend met het afgeven van borging. Alles komt tot stilstand, lijkt het. Er is echter een groot verschil tussen de orkanen en de storm die over de corporatiesector woedt: wij kunnen ‘onze’ storm nog enigszins sturen. De vele aandacht die vanuit Aedes en andere maatschappelijke organisaties aan de gevolgen van het voorgenomen regeringsbeleid in de media wordt gegeven, heeft heel breed in de maatschappij het besef doen groeien dat het uitmelken van woningcorporaties veel schade aan de sociale volkshuisvesting kan berokkenen. Als gevolg hiervan heeft de Eerste Kamer inmiddels aangegeven dat voorlopig alleen de (overzienbare) verhuurdersheffing voor 2013 mag worden opgelegd en dat de minister met nieuwe plannen voor 2014 en later moet komen. Ook Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen zal het in de portemonnee gaan merken als de plannen van het kabinet worden uitgevoerd zoals men voor ogen heeft. Vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing samen kunnen op termijn zorgen voor een jaarlijkse bijdrage aan de schatkist van ruim € 1 mln. Weliswaar hebben wij een solide financiële basis, maar extra huurverhogingen (gelukkig geeft het kabinet die ruimte dan wel) zijn wel nodig om dit te kunnen betalen. Met doorvoering van extra huurverhoging lijkt de financiële continuïteit vooralsnog niet in gevaar te komen, maar de jaarlijkse € 1 mln. die naar de schatkist gaat, kan niet in onze eigen woningen worden gestoken. Gelukkig is niet alles kommer en kwel. Appartementencomplex de Ammerse Veste in Groot-Ammers is in 2012 verrezen en bijna afgerond. Hier staan straks 44 prachtige en uiterst comfortabele woningen met een uitstraling waartegen je ‘U’ zegt. Helaas zorgt de huidige woningmarktmalaise nog voor achterblijvende verkopen, maar wij verwachten dat, wanneer de woningen echt ‘tastbaar’ zijn, het van lieverlee wel goed komt. In deze tijd moet je gewoon meer geduld hebben. Ook met de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is doorgegaan. De presentatie aan de bevolking zorgde voor vertrouwen over de verkoop. Bovendien wil de gemeente meewerken om de risico’s van tegenvallende verkopen en onvoldoende borging van financiering te elimineren, zodat dit mooie project toch gerealiseerd kan worden. Tenslotte zijn er ook positieve gesprekken met Stichting Philadelphia gevoerd voor (gedeeltelijke) invulling van de locatie Mourik in Groot-Ammers. Al met al kunnen we zeggen dat de situatie ook voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen steeds complexer wordt, maar dat het erop lijkt dat wij onze voorgenomen plannen nog wel kunnen realiseren en ons hoofd boven water kunnen houden.

-7-


Jaarstukken 2012

Contacten met de gemeente Met de gemeente Liesveld wordt periodiek overleg gevoerd over diverse volkshuisvestingsonderwerpen, waarvan de voornaamste hieronder staan vermeld. -

Nieuwbouw Woonruimteverdeling Herstructurering Ouderenzorg Ouderenhuisvesting Woningmarktzaken Woonomgeving

Het overleg vindt plaats op zowel bestuurlijk- als ambtelijk niveau. In 2012 is met name intensief overleg gevoerd over het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak, waar gezamenlijk wordt gekeken of dit project gerealiseerd kan worden.

Contacten met andere corporaties Met het Bestuur van de Woningbouwvereniging "Beter Wonen" uit Streefkerk wordt eenmaal per jaar regulier overleg gehouden. Daarnaast zijn er contacten over specifieke onderwerpen die beide corporaties binnen de gemeente Liesveld raken. Verder wordt samengewerkt met Woningbouwvereniging “Nieuw-Lekkerland” uit Nieuw-Lekkerland en Woningstichting Tablis Wonen uit Sliedrecht. Vanwege de gemeentelijke fusie per 1 januari 2013 worden beleidszaken meer en meer op elkaar afgestemd. Ook met andere regionale collega corporaties wordt, afhankelijk van het onderwerp, in meer of mindere mate overlegd of samengewerkt. Vanwege de toenemende complexiteit in regelgeving, bedrijfsvoering enz. wordt samenwerking steeds belangrijker, zeker voor kleinere corporaties. Regionale samenwerking De stichting participeert in het Regio-overleg Woningcorporaties Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Binnen deze overlegstructuur wordt regelmatig overlegd over beleidsmatige volkshuisvestingszaken zoals: -

Huisvestingswet Streekplan Regionale belangenbehartiging Ouderenhuisvesting Herstructurering

Het werkapparaat van de stichting onderhoudt regelmatig contact met collega corporaties uit de omgeving.

Lidmaatschap Aedes De stichting is aangesloten bij Aedes, de overkoepelende organisatie voor woningcorporaties. Aedes wordt regelmatig benaderd voor advies en voorlichting. -8-


Jaarstukken 2012

Aansluiting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De stichting heeft zich in 2011 aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Reden hiervoor was de (eenzijdige) wijziging van de voorwaarden voor directe gemeenteborging door de gemeente Liesveld. Met ingang van 2011 worden nieuwe leningen voortaan geborgd door het WSW, de bestaande leningen blijven rechtstreeks geborgd door de gemeente Liesveld. Als onderpand is een gedeelte van het woningbezit ingezet. Voor de rechtstreeks door de gemeente Liesveld geborgde leningen is aan de gemeente een hypothecaire zekerheid verstrekt ten bedrage van € 4.537.802. Als onderpand dienen de complexen Vijverhof in Nieuwpoort (complex 50 en 64) en Prinsenhof in Groot-Ammers (complex 20).

-9-


Jaarstukken 2012

DE ORGANISATIE Organisatiestructuur Lek en Waard Wonen kent een tweelagenstructuur, gevormd door de Raad van Commissarissen en het bestuur. De werkorganisatie valt onder de directeur/bestuurder en is verdeeld over drie afdelingen: techniek, woondiensten en financiën. Het organigram ziet er per er 31 december 201 2012 als volgt uit (excl. interim personeel) personeel):

Raad van commissarissen (5 pers.)

Directeur/bestuurder

Opzichter (1 fte)

Coördinator Woondiensten (0,4 fte)

Opzichter (1 fte)

Medewerkster Woondiensten (1 fte)

Medewerkster Woondiensten (0,6 fte)

Beheer Vijverhof (3 pers. 0,5 fte)

- 10 -

Bestuurder

Coördinator Financiën (0,44 fte)

Medewerkster Financiën (0,3 fte)


Jaarstukken 2012

Het bestuur Het bestuur bestaat uit twee leden, afkomstig uit de kernen Groot-Ammers en Langerak. In het bestuur hebben geen huurders zitting. Het bestuur bestaat uit:

Naam

Functie

Datum Installatie

Datum aftreden

Woonplaats

A. den Boer

Voorzitter

05-09-2000

n.v.t.

Groot-Ammers

P. van Hellemond

Directeur-bestuurder

19-04-2001

n.v.t.

Langerak

Honorering De honorering van het bestuur is vermeld in het verslag van de Raad van Commissarissen. Aan de directeur/ bestuurder is daarnaast een auto ter beschikking gesteld. De medewerkers In het personeelsbestand hebben zich geen wijzigingen voorgedaan, uitgezonderd een verschuiving van een aantal uren van de beheerster van seniorencomplex de Vijverhof naar de assistent-beheerster. Het hoofd financiën van Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland wordt voor één dag per twee weken ingehuurd. Voor toezicht op de nieuwbouw van de Ammerse Veste en de projectleiding van het Woonleefhart NieuwpoortLangerak zijn interim medewerkers aangetrokken. Honorering De medewerkers worden gehonoreerd conform de CAO Woondiensten. Opleidingen Aan opleidingen voor het personeel is in 2012 € 4.500 uitgegeven. Daarnaast is € 2.250 toegevoegd aan de voorziening Loopbaanontwikkeling. In 2012 heeft niemand zijn/haar persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget aangesproken. Personeelactiviteiten Voor personeelsactiviteiten is in 2012 een bedrag van € 1.750 beschikbaar gesteld. Daarnaast is in december 2012 de ‘kerstborrel’ weer gehouden. Tijdens de kerstborrel waren ook het bestuur en de raad van commissarissen aanwezig.

- 11 -


Jaarstukken 2012

Op 31 december 2012 waren 10 personeelsleden in dienst van de stichting, waarvan 9 met een vast dienstverband en 1 met een 0-uren-contract, in totaal 6,24 fte. Dit is inclusief de directeur-bestuurder. NAAM

FUNCTIE

DATUM IN DIENST

FTE

De heer P. van Hellemond

Directeur / bestuurder

01-08-1983

1,0

De heer K. Heins

Opzichter / projectbegeleider

01-10-2003

1,0

De heer K. Aanen

Opzichter / techn. adviseur

01-11-2010

1,0

De heer A. Kraaijeveld

Coördinator financiën

01-01-2009

0,44

Mevrouw I.M. Domburg-Jager

Coördinator woondiensten / medewerkster financiën

01-09-2000

0,7

Mevrouw H.G.H. Blokland-Erkel

Medewerkster woondiensten

10-03-1998

0,6

Mevrouw I. Timmer-van der Wal

Medewerkster woondiensten

01-10-2009

1,0

Mevrouw M. van Nielen-Eijkelenboom

Beheerster Vijverhof

18-08-1993

0,2

Mevrouw L. van Nielen

Assistent beheerster

01-09-2005

0,3

Mevrouw A. van Nielen – Blokland

Oproepkracht Vijverhof

29-08-2005

-

Daarnaast werden 3 interim-medewerkers ingehuurd voor in totaal 0,68 fte. Inclusief interim personeel bedraagt het totaal aantal 6,92 fte.

- 12 -


Jaarstukken 2012

GOVERNANCE 1. Governance-code Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen onderschrijft de in de Aedes-code en de Governance-code Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governance-code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de structuur binnen de stichting. Lek en Waard Wonen heeft de principes en uitwerkingen, zoals opgenomen in de Governance-code Woningcorporaties, in 2012 opgevolgd.

2. Raad van Commissarissen 2.1 Samenstelling en taak De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. 2.2 Tegenstrijdige belangen In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de leden van de Raad van Commissarissen, zoals bedoeld in III.6 van de Governance-code Woningcorporaties. 3. Het bestuur 3.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 8 van de statuten omschreven.

- 13 -


Jaarstukken 2012

3.2 Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit: - de directeur-bestuurder, de heer P. van Hellemond; - de voorzitter, de heer A. den Boer. Het bestuur is voor onbepaalde tijd benoemd. 3.3 Tegenstrijdige belangen In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder en bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance-code Woningcorporaties. 4. Beleidsdoelstellingen 4.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Na de oplevering van de Hof van Ammers heeft het bestuur, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, de volgende doelstellingen gehanteerd: -

De realisatie van Fase 2 in Groot Ammers, genoemd de Ammerse Veste, waar als voornaamste doelgroep de 55+ zal gelden; Uitbreiding van het aantal woningen voor jongeren en 55+, wellicht te realiseren in het Woonleefhart NieuwpoortLangerak; Verbetering van de kwaliteit van het bestaande bezit, o.a. door plaatsing van kunststofkozijnen en vervanging CVketels door HR-ketels.

De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: -

Samenwerking met zorgpartners, indien de noodzaak daarvan blijkt; Samenwerking met gemeente en woningcorporaties; Inventariseren van het bestaande woningbezit en het tot uitvoering brengen van het strategisch voorraadbeleid; Overleg met direct betrokkenen; Onderzoek laten verrichten naar de haalbaarheid van nieuwe projecten; Indien noodzakelijk versterking van het werkapparaat om de doelstellingen te realiseren.

4.2 Horizontale dialoog Lek en Waard Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke - en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2012 plaatsgevonden door middel van: - vergaderingen en bijeenkomsten; - schriftelijke voorlichting.

- 14 -


Jaarstukken 2012

De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: -

Problemen lekkages in het woonzorgcentrum Hof van Ammers; Warmteproblematiek in de Vijverhof; Samenwerking met collega corporaties; Besprekingen met de aannemer inzake de bouw Ammerse Veste; Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak Inventariseren van belangstelling bij collega-corporaties voor overname bouwterrein Groot Ammers waar wellicht Philadelphia een project zou willen ontwikkelen.

5. Interne risicobeheersing- en controlesystemen 5.1 Risicobeheersing Het bestuur van Lek en Waard Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s beschreven waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die van belang zijn. Strategische risico’s -

Wijzigingen in de regelgeving zoals heffingen en belastingen; Ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling.

Financiële risico’s -

Renteontwikkeling; Marktomstandigheden onderhoud en nieuwbouw

Operationele risico’s -

Continuïteit van het werkapparaat; Bezettingsgraad van het woningbezit; Realisatie begrotingen.

5.2 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Lek en Waard Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren:

- 15 -


-

Jaarstukken 2012

regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de stichting; handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede voor de opstelling daarvan te volgen procedures; implementeren van een klachtencommissie; een systeem van periodieke monitoring en rapportering;

6. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van het bestuur. Accountantskantoor Deloitte accountants is voor 2012 benoemd tot extern accountant. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.

7. Visitatie Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door bureau Raeflex. Op grond van de vierjaarlijkse cyclus vindt de volgende visitatie in 2015 plaats.

- 16 -


Jaarstukken 2012

VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2012 Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • functioneren van het bestuur; • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 8 en 19 van de statuten van Lek en Waard Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • • • • • • •

het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); de door haar goedgekeurde missie; het jaarplan; de begroting; monitoren risicofactoren; een concrete (kwalitatieve) norm voor financiële continuïteit; afspraken met externe belanghebbenden.

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2012 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren betreffende de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Lek en Waard Wonen, ondermeer door: - 17 -


• • • • •

Jaarstukken 2012

overleg met bestuur; overleg met externe accountant; overleg met de architect, verantwoordelijk voor de Ammerse Veste in Groot-Ammers; overleg met de huurderscommissie; deelname aan de besprekingen met de gemeente Liesveld over de Ammerse Veste en het nog te realiseren Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak.

De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar 12 maal bijeen geweest voor het houden van de reguliere vergadering met het bestuur. Indien bijzondere zaken dit noodzakelijk maakten, werden extra vergaderingen ingelast. Elke reguliere vergadering met het bestuur wordt vooraf gegaan door overleg tussen de leden van de Raad van Commissarissen over in te nemen standpunten en aan te geven aandachtspunten. In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken. De voorzitter van de RvC heeft ter vaststelling van de bezoldiging van de bestuurders en directeur een functioneringsgesprek gevoerd. In de besloten vergadering, buiten aanwezigheid van het bestuur, heeft de Raad van Commissarissen zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Van de besloten vergaderingen is verslag opgemaakt door de secretaris van de RvC. Notulen van het gezamenlijk overleg RvC/Bestuur zijn opgemaakt door het bestuur en worden ter goedkeuring aan de RvC aangeboden. De zelfevaluatie heeft plaatsgevonden op basis van : • de Governance-code Woningcorporaties; • bilaterale gesprekken tussen de voorzitter en de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen. De belangrijkste aandacht-/verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn: • kennisvergroting op het gebied van risicobeheer; • het verruimen van kennis van het aandachtsgebied dat aan een van de commissarissen is toegewezen. Om dit onderdeel van het werk van een commissaris te verbeteren, is deelgenomen en zal worden deelgenomen aan cursussen c.q. workshops van de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De commissarissen hebben zich verplicht om jaarlijks minimaal aan één workshop deel te nemen. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar gesproken over de volgende onderwerpen: • jaarverslag; • jaarrekening; • begroting; • beleidsplan / ondernemingsplan; • kantoor- en technisch personeel; • huurbeleid; • strategisch voorraadbeleid; • governance / naleving Governance-code Woningcorporaties / naleving Aedes-code; • financieringsbehoefte; • projecten; • technische - en bouwkundige zaken • aankopen en verkopen van onroerende zaken;

- 18 -


• • • • • •

Jaarstukken 2012

huisvesten primaire doelgroep; betrekken bewoners bij beleid en beheer; leefbaarheid; kwaliteit woningbezit; wonen en zorg; beloning directeur.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Met ingang van 1 oktober 2010 is besloten het eerder van toepassing zijnde roulatiesysteem af te schaffen en over te gaan tot benoeming van een vaste voorzitter en 2e voorzitter/secretaris. Naam B.J. van der Poel P.A. Muijen J.C. Bakker M. Pantekoek A. van Engelen

Geslacht

Geboortejaar

Leeftijd

Man Man Man Man Man

1944 1943 1961 1954 1954

68 69 51 58 58

Functie Voorzitter 2e voorzitter Lid Lid Lid

Benoemd per

Aftredend per

21-12-2005 05-09-2000 15-11-2000 01-10-2010 01-04-2012

30-06-2014 31-12-2012 31-12-2013 31-12-2014 01-04-2016

De heer P.A. Muijen is per 31-12-2012 afgetreden als lid van de RvC. Voor de invulling van deze vacature is per 0104-2013 de heer E. Gerards benoemd. Geen van de leden heeft een relevante nevenfuctie, zoals bedoeld in artikel III.1.3 van de Governancecode. Alle leden zijn onafhankelijk, zoals bedoeld in artikel III.2.2 van de Governancecode.

Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Lek en Waard Wonen. In 2012 zijn de volgende vergoedingen uitgekeerd:

- 19 -


Naam

Functie

B.J. van der Poel P.A. Muijen J.C. Bakker M. Pantekoek A. van Engelen

Voorzitter 2e voorzitter Lid Lid Lid

Jaarstukken 2012

Bruto vergoeding per jaar € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 3.600

Onkosten vergoeding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Totaal € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 3.600

Beoordeling en bezoldiging bestuur De Raad van Commissarissen heeft in 2012 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur opnieuw vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in de notulen van de Raad van Commissarissen. Contracten met het bestuur worden in principe aangegaan voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen, omdat er sprake is van een bestaand contract. Voor de huidige leden van het bestuur geldt een wederzijdse opzegtermijn van 3 maanden. In 2012 zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris en het salarisperspectief. Voor de directeur-bestuurder is naast het vaste salaris sprake van een variabel salaris van maximaal 3% van het vaste salaris, afhankelijk van de beoordeling en de realisatie van de gemaakte prestatie-eisen. Aan de directeur-bestuurder is een pensioen toegezegd op basis van de regeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties. De pensioenkosten worden in overeenstemming met deze regeling verdeeld over werkgever en werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de arbeidsovereenkomst, waaraan de regeling Izeboud aan ten grondslag ligt. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van het bestuur als geheel en van de afzonderlijke leden besproken, gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De Raad van Commissarissen heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatie-eisen in 2012 naar verwachting zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan de directeur/bestuurder een variabele beloning van 3% van het vaste salaris toegekend. Over 2012 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: naam

P. van Hellemond A. den Boer

Periodiek betaalbare beloning € 106.320 € 7.917

Variabele beloning

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

€ 2.505 n.v.t.

€ 15.355 n.v.t.

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties n.v.t. n.v.t.

Aangetekend wordt dat de beloning voor de directeur-bestuurder is opgebouwd uit de periodiek betaalbare beloning, de fiscale bijtelling voor het privé gebruik van de zakelijke auto, belaste onkostenvergoedingen en uitbetaalde vakantiedagen.

- 20 -


Jaarstukken 2012

Met dit verslag heeft de Raad van Commissarissen voldaan aan haar verplichting ten aanzien van het openbaar maken van de door haar uitgevoerde toezichthoudende taken. Nieuwpoort, 28 mei 2013 De Raad van Commissarissen,

B.J. van der Poel, voorzitter.

J.C. Bakker, secretaris.

M. Pantekoek, lid.

A. van Engelen, lid.

E. Gerards, lid.

- 21 -


Jaarstukken 2012

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG van de Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, gevestigd te Nieuwpoort. De stichting is opgericht op 14 januari 1949. Toegelaten instelling bij het Koninklijk besluit nr. 22 van 10 maart 1949 (nr. 28 van 28 maart 1986 i.v.m. naamswijziging). Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Dordrecht in het openbaar register onder nummer 23036733. Inleiding Het volkshuisvestingsverslag geeft, naast een algemeen gedeelte, een overzicht van de werkzaamheden van Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, in overeenstemming met de prestatievelden zoals genoemd in het Besluit Beheer Sociale Huursector: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het passend huisvesten van de doelgroep; De zorg voor de kwaliteit van het woningbezit; Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Het waarborgen van de financiële continuïteit; De zorg voor de leefbaarheid in wijken en buurten; Wonen en zorg.

BBSH Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) bevat de regels waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Volgens het BBSH moeten hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting liggen. De zes prestatievelden van het BBSH zijn hierboven genoemd. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is ingesteld op grond van de Woningwet. Het Centraal Fonds is een zelfstandig bestuursorgaan met een onafhankelijk bestuur, benoemd door de bewindspersoon van het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Het CFV voert het financiële toezicht op de woningcorporaties en adviseert de minister van Wonen en Rijksdienst daarover. De taak van het CFV houdt in: • signaleren van toekomstige saneringsgevallen door rapportage over de financiële positie van individuele corporaties; • adviseren over financiële aspecten van nieuwe toelatingen, fusies, nevenactiviteiten en statutenwijzigingen; • adviseren over financiële aspecten van de toewijzing; • rapporteren over de financiële spankracht van de sector als geheel. Sinds 1 januari 2002 is ook het rechtmatigheidstoezicht op woningcorporaties bij het CFV ondergebracht. De eindverantwoordelijkheid voor het toezicht ligt bij de bewindspersoon van Wonen en Rijksdienst.

- 22 -


Jaarstukken 2012

Naast de toezichtstaak heeft het fonds een saneringstaak. Die taak maakt gelijktijdig onderdeel uit van de zekerheidsstructuur van de bedrijfstak woningcorporaties. Ook kan het fonds projectsteun verlenen. Toezicht Het toezicht op woningcorporaties vindt primair plaats door de Raad van Commissarissen. Bij dit interne toezicht speelt het oordeel van de accountant ook een rol. Intern toezicht is, samen met een goede administratieve organisatie en interne controle, basis voor goed presteren. Er vindt ook extern toezicht plaats en wel door de accountant, de minister van Wonen en Rijksdienst en het CFV. Het CFV houdt zich bezig met het financiële toezicht en het rechtmatigheidtoezicht. De minister van Wonen en Rijksdienst beoordeelt uiteindelijk de prestaties. Corporaties ontvangen jaarlijks het zogeheten individuele prestatieoordeel. Aedes Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is lid van de brancheorganisatie Aedes. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De code geldt voor alle corporaties die lid zijn van Aedes. Ze zijn daarop aanspreekbaar. De AedesCode is per 1 januari 2007 vernieuwd. Deze vernieuwing past bij de actuele ontwikkelingen en biedt de basis voor een stevige en gezamenlijk gevoelde branche. In het besef dat een thuis meer is dan een huis - de buren, een schone, veilige woonomgeving en andere voorzieningen - doen corporaties alles wat in hun vermogen ligt om samen met mensen die voor wonen een beroep op hen doen, goed wonen waar te maken. In partnerschap met gemeenten en andere maatschappelijke organisaties en gestoeld op harde afspraken willen corporaties in de buurt werken aan goed wonen. De samenleving kan ons aanspreken op kwaliteit van wonen en leven. Dat is neergelegd in artikel 1 van de AedesCode, hét fundament van de AedesCode. De Governancecode maakt integraal onderdeel uit van de AedesCode. Voor de toepassing van de Governancecode verwijzen we naar het verslag van de Raad van Commissarissen. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke Commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van leden van Aedes. Voor klachten van huurders en woningzoekenden is de commissie niet de eerst aangewezene. Zij kunnen die in eerste instantie indienen bij de klachtencommissie van hun corporatie.

Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid De vereniging is opgedeeld in drie regio’s, te weten Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Drechtsteden en Hoekse Waard. Op regionaal niveau vindt er gemiddeld 1x per kwartaal overleg plaats. Op verenigingsniveau ca. 2x per jaar. Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is geen lid van de Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid, maar wel participant in het regio-overleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

- 23 -


Jaarstukken 2012

Gemeentelijk overleg Met de gemeente Liesveld is in het verslagjaar op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau regelmatig overleg gevoerd over de volkshuisvesting in het werkgebied.

Gemeentelijke fusie De gemeenten Graafstroom, Liesveld en Nieuw-Lekkerland gaan vanaf 2013 als één gemeente, de gemeente Molenwaard, verder. Er ontstaat dan een gemeente waarin vier woningcorporaties werkzaam zijn: • Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen uit Nieuwpoort; • Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Streefkerk; • Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland uit Nieuw-Lekkerland; • Woningstichting Tablis Wonen uit Sliedrecht (woningbezit in Graafstroom). In het kader hiervan is door de woningcorporaties afgesproken het overleg met elkaar te intensiveren en beleid meer op elkaar af te gaan stemmen.

Klachtencommissie De klachtencommissie bestaat uit: • • •

Een bestuurslid van de woningbouwstichting; Een medewerker van de woningbouwstichting; Een huurder van de woningbouwstichting, wonende in dezelfde kern als degene die de klacht indient.

Voor het functioneren van de klachtencommissie is een reglement vastgesteld. Besluiten van aanmerkelijk belang In 2012 zijn geen besluiten genomen die, volgens het BBSH, als van aanmerkelijk belang gekwalificeerd moeten worden Deelnemingen De stichting heeft geen deelnemingen of beleggingen in andere rechtspersonen. Visitatie Leden van Aedes zijn verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2011 heeft dit bij Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen plaatsgevonden. De visitatie is uitgevoerd door Raeflex, een onafhankelijk, gecertificeerd en ervaren visitatiebureau. De visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie ‘Maatschappelijke visitatie woningcorporaties’ van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Het volledige visitatierapport is te downloaden via de website van de SVWN via de link http://www.visitaties.nl/4/360/.html

- 24 -


Jaarstukken 2012

HET PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP Algemeen Een van de kernpunten van het overheidsbeleid ten aanzien van de sociale huursector is dat toegelaten instellingen hun woningen bij voorrang moeten verhuren aan personen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Bij het toewijzen van woningen met een verhoudingsgewijze lage huurprijs moet zo veel mogelijk voorrang worden gegeven aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen. In de gemeente Liesveld zijn in totaal ongeveer 3.600 woningen aanwezig, waarvan ca. 1.200 huur- en 2.400 koopwoningen. Het percentage huurwoningen in bezit van Lek en Waard Wonen bedraagt ca. 75% van de huurvoorraad en ca. 25% van het totaal aantal woningen.

EU-regelgeving Vanaf 1 januari 2011 is het Europa-dossier op de toewijzing van woningen van kracht. Minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot € 665 (de sociale voorraad) worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.085 (de doelgroep). Als er teveel woningen uit de sociale voorraad aan woningzoekenden met een hoger inkomen worden toegewezen, kan het Rijk sancties opleggen. Te denken valt hierbij aan het intrekken van de borging van nieuwe leningen. Om deze reden wordt inkomensgericht toegewezen. Wanneer er voor een vrijkomende woning zowel woningzoekenden met een lager als een hoger inkomen dan € 34.085 reageren, wordt de woning bij voorrang toegewezen aan een woningzoekende met een lager inkomen. Als er alleen woningzoekenden met een hoger inkomen reageren, dan wordt de woning wel aan hen toegewezen, maar wordt de huurprijs opgetrokken tot boven de € 665. De woningzoekenden zijn hierover geïnformeerd via een brief, een advertentie in Het Kontakt en informatie op onze website. Toepassing van deze maatregelen resulteerde erin dat wij in 2012 voldeden aan de rijksregels. Wij bleven onder de 10%-norm. Bij één woning is de huur, i.v.m. het inkomen van de nieuwe huurder, naar iets meer dan € 665 per maand opgetrokken. Woonruimteverdeling De regels voor woonruimteverdeling zijn gebaseerd op de huisvestingsverordening van de gemeente Liesveld. De woonruimteverdeling zelf is vanaf 1 juli 2006 door de gemeente gemandateerd aan Woonpunt Liesveld, het gezamenlijk initiatief van Lek en Waard Wonen en Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Streefkerk. Er wordt toegewezen volgens het aanbodmodel (vrijkomende woningen worden geadverteerd, waarop de klant zelf moet/kan reageren). Behandeling van urgentieverzoeken en toekenning van urgentie wordt nog wel door de gemeente zelf gedaan. De regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden heeft, in overleg met de gemeenten en corporaties uit de regio, een nieuwe, regionale huisvestingsverordening opgesteld. Er waren verschillende redenen hiervoor:

- 25 -


Jaarstukken 2012

•

Huisvestingswet: met het opstellen loopt de regio AV vooruit op de nieuwe Huisvestingswet. In deze wet zijn eisen, die gesteld worden aan de binding met de gemeente of regio, alleen in zeer extreme gevallen toegestaan. In de praktijk betekent dit dat inwoners van een gemeente geen voorrang meer hebben op woningzoekenden van buiten de gemeente of regio. De nieuwe huisvestingsverordening regelt dit.

•

Afstemming: de provincie constateerde dat de bestaande huisvestingsverordeningen van de verschillende gemeenten te weinig op elkaar waren afgestemd. Vooral binnen de Waard-gemeenten gemeenten wa was behoefte aan een gelijkluidende regeling. Die onderlinge afstemming is nu gerealiseerd in één gelijkluidende regionale huisvestingsverordening.

•

Europese regelgeving: gelgeving: een andere ontwikkeling is Europese regelgeving over woningtoewijzing. Dit houdt in dat huurwoningen tot € 664,66 per maand vrijwel alleen nog worden toegewezen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 34.085,00.

De nieuwe huisvestingsverordening is op 1 juli 2012 in werking getreden. Samenstelling van het woningbezit Het woningbezit per 31-12-2012 kan per prijsklasse en per woningtype als volgt worden verdeeld: Verdeling woningvoorraad per prijsklasse Prijsklasse

Aantal

%

Goedkoop (< € 366) Betaalbaar (€ 366 - € 562) Middelduur (€ 562 - € 665) Duur (vrije sector) (> € 665)

156 673 46 39

17% 74% 5% 4%

Totaal

914

100%

Verdeling woningen per prijsklasse

Goedkoop

- 26 -

Betaalbaar

Middelduur

Duur


Jaarstukken 2012

Verdeling woningvoorraad per woningtype Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Alleenstaandenwoningen Eengezinswoningen Seniorenwoningen Aangepaste woningen

77 273 84 3

9 133 102 -

14 194 23 2

100 600 209 5

11% 66% 23% 0%

Totaal

437

244

233

914

100%

Ingeschreven woningzoekenden Per 31 december 2012 stonden op Woonpunt Liesveld 768 woningzoekenden ingeschreven, die als volgt kunnen worden verdeeld: Doelgroep

2012 aantal perc.

Alleenstaanden Meerpersoonshuishoudens Senioren

301 140 327

Totaal

768 100%

2011 aantal perc.

39% 18% 43%

244 126 314

2010 aantal perc.

36% 18% 46%

210 108 297

684 100%

34% 18% 48%

615 100%

2009 aantal perc. 174 90 286

32% 16% 52%

550 100%

Met name bij de alleenstaanden heeft in 2012 een sterke stijging plaatsgevonden.

Aantal per 31-12

Ontwikkeling woningzoekenden 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2008

2009

2010

2011

2012

Alleenstaanden

Meerpersoonshuishoudens

Senioren

Totaal

- 27 -

2008 aantal perc. 167 91 233

34% 19% 47%

491 100%


Jaarstukken 2012

Het aantal nieuwe inschrijvingen in 2012 bedroeg 178. Voor de beleidsontwikkeling is het van belang te weten of dit een blijvende vraag is. Het onderstaande overzicht geeft daarom weer hoeveel woningzoekenden na één jaar, na twee jaar enz. nog steeds ingeschreven zijn. Hierdoor kan een gerelativeerdere behoefte-ontwikkeling worden geprognotiseerd, want niet iedereen heeft in die tussentijd een woning toegewezen gekregen. Inschrijfjaar 2008 Aantal % 2008 2009 2010 2011 2012

234

Verslagjaar 2010 Aantal %

2009 Aantal %

100%

229 203

98% 100%

109 127 163

47% 63% 100%

2011 Aantal % 95 105 137 153

41% 52% 84% 100%

2012 Aantal % 85 102 117 124 167

36% 50% 72% 81% 100%

Volgens de EU-regelgeving moet minimaal 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huur tot € 665 per maand worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen van maximaal € 34.085 per jaar. Er is ruimte om maximaal 10% van de vrijkomende woningen zonder deze inkomenstoets toe te wijzen. Van belang is dan om te zien of de inkomens van de woningzoekenden zich ook volgens deze 90/10-verdeling verhouden. Doelgroep

< € 34.085 aantal perc.

> € 34.085 aantal perc.


276 89 281

92% 64% 86%

25 51 46

8% 36% 14%

Totaal

646

84%

122

16%

Inkomensverdeling woningzoekenden 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Alleenst.

Meerpers.

Senioren

< € 34.085

- 28 -

> € 34.085

Totaal


Jaarstukken 2012

Bij de alleenstaanden levert het 90%-criterium geen problemen op. In principe zouden alleenstaandenwoningen dus zonder consequenties ook aan woningzoekenden met een hoger inkomen kunnen worden toegewezen. Bij de senioren en vooral de meerpersoonshuishoudens is het aandeel hogere inkomens echter duidelijk hoger dan 10%. Ook in totaliteit behoort meer dan 10% van de woningzoekenden tot de hogere inkomens. Het toepassen van maatregelen, zoals het verhogen van de huur tot boven de € 665 als het inkomen van de woningzoekende hoger is dan € 34.085, is dan ook nodig om sancties zoals het intrekken van WSW-borging te voorkomen. Marktsituatie Op basis van de samenstelling van het woningbezit en de woningzoekendenadministratie kunnen vraag en aanbod naast elkaar worden gezet, zoals in de grafiek inzichtelijk is gemaakt. Het beeld verandert door de jaren heen niet veel. Bij de alleenstaanden en senioren blijft de vraag groter dan het aanbod.

Vraag en aanbod per doelgroep 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Bij de eengezinswoningen zou op App. EGW Sen. termijn een overschot kunnen Vraag Aanbod ontstaan. Momenteel zijn er echter nog geen knelpunten in dit segment; vraag en aanbod zijn in evenwicht en er zijn geen verhuurbaarheidsproblemen. Omdat de woningmarkt nog steeds op slot zit, en het er niet op lijkt dat dit op korte termijn veel zal veranderen, verwachten wij de komende tijd dan ook geen problemen met de verhuur. Zeker als de financiering van koopwoningen moeilijk blijft, zal de vraag naar huurwoningen voorlopig niet verminderen. Ook niet als de huur, vanwege de EU-regelgeving, wordt opgetrokken tot boven de huurtoeslaggrens. Wel blijft het zaak om de markt goed in de gaten te blijven houden en te zorgen dat onze woningen aantrekkelijk blijven voor woningzoekenden. Gemiddelde inschrijfduur Op basis van mutatiegraad en aantal woningzoekenden kan de theoretische wachttijd (aantal woningzoekenden/ aantal mutaties) worden berekend. Deze bedraagt per 31-12-2012 14 jaar. Vorig jaar was dit nog 10 jaar. De lagere mutatiegraad ten opzichte van 2011 zorgt voor deze toename. De werkelijke inschrijfduur is evenwel een stuk anders. Op basis van de toewijzingen kan de volgende inschrijfduur worden bepaald:

- 29 -


Jaarstukken 2012

Inschrijfduur in jaren

Doelgroep 2012

2011

2010

2009

2008


1,6 1,4 3,3

1,3 0,8 2,8

1,0 1,0 3,7

1,2 1,3 2,7

1,3 1,4 3,4

Totaal

2,1

1,4

1,8

1,5

1,6

Bij alle doelgroepen is de gemiddelde inschrijfduur toegenomen. De lagere mutatiegraad speelt hierbij beslist een rol. Bij alle doelgroepen is de mutatiegraad namelijk lager dan in 2011. Op basis van de werkelijke inschrijfduur kan enige relativering op de ‘woningnood’ worden berekend. We weten immers dat veel woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven en niet zozeer omdat men op korte termijn een woning wil of nodig heeft. Uitgaande van de gemiddelde inschrijfduur van ca. 2 jaar zou dit betekenen dat zo’n 86% van de woningzoekenden (658) niet direct een woning nodig heeft. Zij staan namelijk langer dan 2 jaar ingeschreven. Dit zou betekenen dat de werkelijke directe woningbehoefte 116 woningzoekenden betreft. Ook zijn er natuurlijk woningzoekenden die alleen een woning in Streefkerk (van Beter Wonen) willen, wat de werkelijke druk op woningen van Lek en Waard Wonen vermindert. Dat is evenwel niet uit de woningzoekendenregistratie te filteren. Woningtoewijzingen De woningtoewijzingen in 2012 kunnen overeenkomstig de huurtoeslagnormen voor inkomen en huurprijs als volgt worden verdeeld: 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 366,37 > € 366,37 – < € 524,37 < 65 < € 22.025 5 3 > € 22.025 3 3 > 65 < € 20.675 9 > € 20.675 2

> € 524,37 1 3 1

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 366,37 > € 366,37 – > € 524,37 < € 524,37 < 65 < € 29.900 1 6 2 > € 29.900 3 2 > 65 < € 28.225 1 > € 28.225 1

- 30 -


Jaarstukken 2012

3. Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 366,37 > € 366,37 – > € 524,37 < € 524,37 < 65 < € 29.900 2 4 > € 29.900 1 > 65 < € 28.225 > € 28.225

Mutatiegraad De mutatiegraad (aantal mutaties/aantal verhuureenheden x 100%) was dit jaar 5,6% tegenover 7,2% in 2011. Het langjarig gemiddelde ligt op 7,4%. Per woningtype verschilt de mutatiegraad wel sterk, maar bij alle woningtypen is de mutatiegraad lager dan in 2011. De sterkste daling is te zien bij de alleenstaandenwoningen, terwijl de mutatiegraad bij de seniorenwoningen vrij stabiel is. De EU-regelgeving zou een oorzaak kunnen zijn voor de sterke daling in de mutatiegraad bij de alleenstaandenwoningen. Wanneer jongeren wel naar een grotere woning willen, maar, vanwege een hoger inkomen dan € 34.085 en geen of onvoldoende financieringsmogelijkheden bij de bank, geen andere huurwoning of een koopwoning kunnen krijgen, blijven zijn wonen waar ze nu zitten.

Alleenstaanden Meerpersoons Senioren Totaal

Mutatiegraad 2012 2011 13,0% 4,0% 7,5%

19,0% 6,9% 7,7%

5,6%

7,2%

Urgentie

Mutatiegraad 2007 - 2012 (excl. nieuwbouw) 10,0

Mutatiegraad in %

Woningtype

8,0 6,0 4,0 2,0 -

Van de in 2012 ingeschreven woningzoekenden heeft er één een urgentiestatus. Per 31 december hebben vijf woningzoekenden een urgentiestatus, tegenover acht in 2011. Er zijn in 2012 twee woningen toegewezen aan urgent woningzoekenden.

2007

2008

2009

Jaarlijks

De behandeling van urgentie-verzoeken gebeurt door de gemeente.

- 31 -

2010 Gemiddeld

2011

2012


Jaarstukken 2012

Statushouders Er is in het verslagjaar één woning beschikbaar gesteld aan statushouders. Per 31 december 2012 hadden wij nog een opgave van één woning, deze is in januari 2013 vervuld. Huurtoeslag Huurtoeslag is een periodieke bijdrage van de Belastingdienst voor huurders van zelfstandige woonruimte, die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen. Bij Lek en Waard Wonen kan de klant kiezen voor geclusterde betaling, wat inhoudt dat de huurtoeslag direct in mindering wordt gebracht op het maandelijks te betalen bedrag. In 2012 maakten gemiddeld 103 huurders hiervan gebruik, tegenover 110 in 2011. De gemiddelde bijdrage is ook gedaald, van € 192 per maand naar € 185 per maand. Leegstand De leegstandsgraad (aantal maanden leegstand/aantal te verhuren maanden x 100%) bedroeg 0,28%. In 2011 was dit 0,40%. In de leegstandsgraad 2012 zit ook een deel leegstand vanwege verkoop, er is een mutatiewoning in een renovatieproject geruime tijd beschikbaar gehouden voor de aannemer en voor een bedrijfsruimte in de Vijverhof was het wat lastig een nieuwe huurder te vinden. Als dit buiten beschouwing wordt gelaten, bedraagt de leegstand op de woningen maar 0,11%. De huidige woningmarkt heeft ongetwijfeld een positieve invloed op de leegstand. Mensen verhuizen minder (is te zien aan de lagere mutatiegraad) en door het moeilijk kunnen krijgen van financiering voor een koopwoning neemt de vraag naar huurwoningen toe (is te zien aan het hogere gemiddeld aantal reacties per aanbieding). Huurinvordering Lek en Waard Wonen voert een zorgvuldig incassobeleid, waarbij we proberen zo snel mogelijk in te springen op achterstanden. Dit is niet alleen in het belang van Lek en Waard Wonen, maar ook in het belang van de huurder. Huurachterstanden kunnen snel oplopen, waardoor het moeilijk wordt om weer in te lopen. We zitten er kort op en proberen ook in een vroeg stadium mensen met financiële problemen te helpen, bijvoorbeeld met budgethulp. Wanneer de huurachterstand niet in één keer kan worden afgelost, is het mogelijk een betalingsregeling te treffen. Per 31 december 2012 was met 8 huurders een betalingsregeling getroffen (in 2011 waren dit er 16). Wanneer huurders niet betalen en ook niet reageren op onze brieven, wordt de vordering in handen van een deurwaarder gegeven. Bij 15 huurders was dit per 31-12-2012 het geval. In 2011 waren 8 zaken in behandeling bij de deurwaarder. Blijft betaling ook dan achterwege, dan rest er niets anders dan te ontruimen. In 2012 hebben we dit gelukkig niet hoeven toepassen. Ongeveer 80% van de huurders betaalt via automatische incasso.

- 32 -


Jaarstukken 2012

Enquete bij huurbeëindiging Bij beëindiging van de huur, wordt naar de vertrekkende huurder een enquete verstuurd. Hierin wordt ondermeer gevraagd naar de reden van verhuizing. Hiervan kan het volgende overzicht worden gemaakt (sommige huurders gaven meerdere redenen aan): Reden verhuizing Woning gekocht

2012

2011

2010

61%

31%

21%

Huwelijk/samenwonen

9%

4%

18%

Grotere/betere woning

9%

23%

18%

Senioren-/aangepaste woning

4%

15%

29%

Overlast/sociaal

9%

19%

11%

22%

23%

11%

Persoonlijke redenen

Opmerkelijk is de toename in verhuizing wegens aankoop van een woning in een tijd dat het moeilijker is een hypotheek te krijgen en het aantal woningverkopen in Nederland sterk is afgenomen. Anderzijds is de huidige woningmarkt voor huurders die willen kopen en hun hypotheek rond krijgen natuurlijk uiterst gunstig. Ook werd gekeken wat de nieuwe woonplaats werd. Dit leverde het volgende overzicht op: Nieuwe woonplaats

2012

2011

2010

Binnen woonkern

55%

43%

52%

Binnen gemeente

9%

17%

16%

Buiten gemeente

36%

39%

32%

Duidelijk is dat men overwegend ófwel verhuist binnen de eigen woonkern ófwel naar een andere gemeente. Migratie tussen de verschillende woonkernen is beperkt. Nieuwpoort en Langerak zijn hierbij, vanuit maatschappelijk - en geografisch oogpunt gezien, als één woonkern beschouwd.

- 33 -


Jaarstukken 2012

In de enquete wordt ook gevraagd om aan te geven wat men over de woning en de service van Lek en Waard Wonen vindt. De reacties kunnen als volgt worden weergegeven:

Woning en woonomgeving 2012

2011

2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

80%

100%

Goed

Dienstverlening 2012

2011

2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

80%

100%

Goed

We kunnen stellen dat onze huurders tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Wel worden de onderdelen keuken, douche en toilet, woonomgeving en het voorzieningenniveau vaker dan gemiddeld als onvoldoende gekwalificeerd. Dit zijn dan ook punten die aandacht behoeven. De dienstverlening van Lek en Waard Wonen wordt steeds beter gekwalificeerd, een teken dat wij op dit punt goed bezig zijn.

- 34 -


Jaarstukken 2012

DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Algemeen Onderhoud is een belangrijke taak voor Lek en Waard Wonen. Door het uitvoeren van onderhoud blijft de kwaliteit van de voorraad op peil, blijven de bewoners tevreden en houden de woningen hun waarde. Onderhoud betekent de instandhouding, het herstel of de vervanging van onderdelen aan de woning zodat de technische kwaliteit op een behoorlijk niveau blijft. Door tijdig preventief onderhoud uit te voeren (planmatig- of cyclisch onderhoud) streven we ernaar het aantal herstelverzoeken te verminderen of te voorkomen. Het onderhoud wordt verdeeld in planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud is al het regelmatig terugkerend onderhoud, zoals bijvoorbeeld schilderwerk, onderhoud aan de CV-ketel enz. Een bijzondere vorm van planmatig onderhoud is het groot onderhoud. Hierbij worden alle of de meeste onderdelen van de woning hersteld of vervangen, zodat de technische staat weer op het gewenste kwaliteitsniveau komt. Niet-planmatig onderhoud is het uitvoeren van herstelverzoeken en mutatie-onderhoud. De afdeling Technische Dienst van Lek en Waard Wonen zorgt voor het onderhoud aan de woningen voor zowel de korte (dagelijks onderhoud) als de lange termijn (planmatig onderhoud). Bij het vervangen van keuken, douche of toilet heeft de huurder keuzevrijheid. Er is keuze uit diverse kleuren keukenfrontjes, tegels en aanrechtbladen. Tegen huurverhoging kunnen ook extra voorzieningen, zoals een grotere keukenopstelling, worden aangebracht. Planmatig onderhoud In 2012 is aan diverse woningen zowel binnen als buiten groot onderhoud uitgevoerd: - Schilderwerk diverse complexen - Kozijnvervangingen diverse complexen incl. aanpassingen van het totale gevelbeeld - Renovatie exterieur van 7 woningen - Keukenrenovaties in 18 woningen - CV-installaties diverse complexen - Liften en veiligheidsvoorzieningen diverse complexen - Terreinonderhoud diverse complexen - Plaatsen van een beschoeiing - Vervanging noodverlichtingarmaturen met vluchtweg aanduiding in LED-uitvoering - Goten schoonmaken diverse complexen De onderstaande projecten zijn doorgeschoven naar 2013: - Schilderwerk complex 15 - Voegwerk diverse complexen - Balkonafscheidingen van diverse complexen - Kozijnvervanging complexen 47 en 48

- 35 -


Jaarstukken 2012

Het planmatig onderhoud 2012 heeft het volgende resultaat opgeleverd: Primaire begroting planmatig onderhoud Af: vervallen posten Af: doorgeschoven naar 2013 Begroting uitgevoerde posten Af: uitgaven uitgevoerde posten Resultaat uitgevoerde posten

€ 1.648.000 - 174.000 - 220.000 € 1.254.000 - 1.058.000 € 196.000

Een lager aantal keukenrenovaties en een gunstige prijsvorming ten opzichte van de begroting zorgden dat het resultaat van de uitgevoerde posten positief uitviel. Daarnaast is een bedrag van € 70.000 aan calamiteiten uitgegeven (veelal planmatig onderhoud dat de huurder tijdens de geplande uitvoering niet uitgevoerd wil hebben, maar op een later tijdstip alsnog). Hiermee is in de onderhoudsbegroting geen rekening gehouden. Tenslotte is € 27.000 uitgegeven aan posten die vanuit 2011 waren doorgeschoven. In de begroting 2012 is hiermee geen rekening gehouden, maar uiteraard zat dit wel in de begroting 2011 opgenomen (er was dus budget voor). De totale uitgaven planmatig onderhoud komen hiermee op € 1.155.000. In verband met de nieuwe RJ 645 zijn deze uitgaven gesplitst verantwoord. Als onderhoudslasten wordt € 1.006.000 ten laste van de winsten verliesrekening gebracht, terwijl een bedrag van € 149.000 (keuken- en CV-vervangingen) wordt geactiveerd.

Niet-planmatig onderhoud Snel en correct herstelverzoeken afhandelen, dat is waar het hier om gaat. Het bepaalt immers voor een belangrijk deel het woongenot van de klant. Daarom zetten wij ons in voor een goede dienstverlening naar de huurder toe. Tijdens kantooruren kunnen de huurders hun meldingen doorgeven aan een medewerker van de woningbouwstichting. Ook kunnen reparatieverzoeken via de website (www.lek-en-waard-wonen.nl) worden doorgegeven. De uitgaven niet-planmatig onderhoud zijn als volgt te splitsen: Soort onderhoud

Begroting

Uitgaven

Resultaat

Meldingen

Gem. uitg.

Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud

€ €

276.000 41.000

€ 270.000 € 35.000

€ €

6.000 6.000

2.172 114

€ €

124 307

Totaal

€

317.000

€ 305.000

€

12.000

2.286

€

133

Door het nauwlettend volgen van de ontwikkeling van de onderhoudsuitgaven zijn deze binnen de begroting gebleven. De onderhoudsuitgaven blijven de komende tijd de nodige aandacht krijgen om dit ook beheersbaar te houden en te minimaliseren.

- 36 -


Jaarstukken 2012

Aangepaste woningen voor mindervaliden (miva woningen) Per 31 december 2012 waren er 5 woningen aangepast voor minder validen. In het verslagjaar is dit aantal niet gewijzigd. Kleinere aanpassingen worden door de gemeente Liesveld rechtstreeks geregeld.

Energieprestatie In ‘Het bod aan de regio’ hebben de gezamenlijke corporaties in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Vijfheerenlanden ondermeer afgesproken te streven naar een energiebesparing van 20% in 2018. Een gericht beleid voor het gehele woningbezit moet nog worden ontwikkeld. Besloten is een medewerker een opleiding te laten volgen en van daaruit dit beleid te gaan opstellen. Niettemin kijken we bij de uitvoering van onderhoud wel meteen naar de energieprestatie van de woningen. Zo wordt bij kozijnrenovatie HR++-glas glas geplaatst en worden eer standaard HR CV-ketels geplaatst.. Verdeling woningvoorraad per energielabel Energielabel

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

A B C D E F G

76 31 174 121 34 1 0

6 84 99 33 17 0 5

0 3 67 97 48 10 8

82 118 340 251 99 11 13

9% 13% 37% 27% 11% 1% 1%

Totaal

437

244

233

914

100%

Relatieve verdeling energielabels per jaar

2012

2011

0%

20%

40% A

B

C

60% D

- 37 -

E

80% F

G

100%


Jaarstukken 2012

Klusbeleid De inspraak van huurders om mee te beslissen over de door hen gehuurde woning is uitgebreid. Onder andere zijn de mogelijkheden om de woning naar eigen smaak aan te passen toegenomen: het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen, kortweg ZAV-beleid genoemd. Ook op dit gebied is door ons ZAV-beleid ontwikkeld. Ons beleid volgt de algemene regelgeving, wat in het kort erop neerkomt dat men in principe altijd toestemming moet vragen en de verhuurbaarheid van de woning niet in gevaar mag komen. Er wordt gekeken of de verbouwing dusdanig is dat de woning ook na de verbouwing verhuurbaar is. Vanzelfsprekend mag de bouwkundige staat en de veiligheid van de woning nooit in gevaar komen! Goedgekeurde ZAV’s worden bij huurbeëindiging door de woningbouwstichting overgenomen, als dit is overeengekomen. Er worden geen vergoedingen uitgekeerd.

Centrumontwikkeling Groot Ammers De Ammerse Veste In 2012 heeft “De Ammerse Veste” vorm gekregen. Aan het einde van het jaar was dit project grotendeels gereed. In maart 2013 konden de sleutels aan de nieuwe huurders en eigenaars worden overhandigd. Het complex bestaat uit 22 huurwoningen (huurprijs rond de € 600) en 22 koopappartementen (gemiddelde koopprijs € 268.000 v.o.n.). De oppervlakten variëren van 72 m2 tot 217 m2. Alle woningen zijn gelijkvloers en hebben royale terrassen en een eigen parkeerplaats in het gebouw. De woningen op de begane grond hebben hun voordeur aan de straat, terwijl de bewoners op de eerste verdieping hun woning vanuit de centrale binnentuin bereiken. Deze centrale binnentuin ligt op het parkeerdek. Bij het ontwerp is gelet op aansprekende architectuur, duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid.

- 38 -


Jaarstukken 2012

Helaas hebben we nog niet alle woningen bij oplevering kunnen uitgeven. Van de huurwoningen zijn er nog 6 vrij, terwijl er van de koopwoningen ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog 15 onverkocht zijn. Wel zijn er enkele serieuze geïnteresseerden, dus wij verwachten in 2013 nog enkele verkopen erbij te kunnen optellen. Ook denken we dat, nu het complex tastbaar is, de resterende woningen in de loop van 2013 wel verhuurd c.q. verkocht worden, maar met de huidige woningmarktomstandigheden moet je gewoon wat meer geduld hebben. Locatie Mourik Deze locatie, een voormalig bedrijfsterrein in het centrum van Groot-Ammers, groot 4.213 m2, grenzend aan onze projecten “De Hof van Ammers” en “De Ammerse Veste”, is ook in 2012, vanwege de ontwikkeling van andere projecten, onberoerd gebleven. Wel heeft Stichting Philadelphia Zorg aangegeven dat zij hier graag een wooncomplex voor mensen met een beperking willen realiseren. Philadelphia onderzoekt momenteel de mogelijkheden. Flohilstraat In 2012 is in de Flohilstraat in Groot-Ammers een klein perceel bouwgrond aangekocht van de gemeente. Dit was een afspraak in het kader van de grondverwerving voor de Hof van Ammers en de Ammerse Veste. Het betreft een perceel van 447 m2 en is aangekocht voor € 68.000 (exclusief BTW). Op deze locatie willen we, als er voldoende belangstelling is, 8 koopgarages realiseren, variërend van 22 m2 tot 61 m2 netto vloeroppervlakte. De verkoopprijzen lopen van € 32.000 t/m € 59.500 (inclusief BTW en v.o.n.) Bij onvoldoende belangstelling kijken we of er iemand interesse heeft in het perceel.

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak In 2012 zijn grote stappen gemaakt met de voorbereidingen voor het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Dit project omvat de bouw van woningen (huur en koop), een supermarkt, een brede school en sportvoorzieningen. De gemeente neemt de bouw van de brede school en de sportvoorzieningen voor haar rekening. De architect heeft het definitieve ontwerp gemaakt en er is actief geadverteerd naar de bevolking. De gemeente is in 2012 begonnen met de bouw van de sportzaal. Lek en Waard Wonen neemt de ontwikkeling van de 11 huurwoningen, 9 koopwoningen en de supermarkt voor haar rekening (blok D-E). De oppervlakte van de huurwoningen variëert van 77 tot 85 m2. Ook nemen wij de 6 woningen over die op de brede school worden gebouwd. Deze worden daarna verhuurd. Alle huurwoningen worden onder de huurtoeslaggrens verhuurd. - 39 -


Jaarstukken 2012

De koopappartementen variëren van 85 tot 138 m2 en zijn beschikbaar vanaf € 195.000 euro v.o.n. Ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag waren er nog geen woningen verkocht, maar wel 3 serieuze geïnteresseerden. De gemeente wil bovendien garant staan voor 3 koopwoningen. Hierdoor lijkt 70% voorverkoop gegarandeerd, onze eis om daadwerkelijk te gaan bouwen. De ontwikkeling van nog eens 13 koopwoningen (blok F) was voor ons te risicovol en hebben wij om die reden niet op ons genomen. De financiering, en dan met name de borging hiervan, kostte veel tijd, omdat het WSW, in verband met de op stapel staande hoge heffingen uit het voorgenomen kabinetsbeleid, voor de periode na 2013 voorlopig geen faciliteringsvolume afgaf. De gemeente wilde in dit geval zelf de financiering rechtstreeks borgen om financiering, en daarme realisatie, veilig te stellen. Uiteindelijk is de borging rond gekomen, zodat in het voorjaar van 2013 met de bouw kan worden gestart.

Ouderdom van de woningen De woningen kunnen als volgt op ouderdom worden verdeeld: Bouwperiode

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Tot 1945 1945 t/m 1959 1960 t/m 1969 1970 t/m 1979 1980 t/m 1989 1990 t/m 1999 2000 t/m 2009 Vanaf 2010

40 56 140 94 20 41 46

5 24 57 85 15 16 42 -

24 36 89 76 8 -

5 88 149 314 185 44 83 46

1% 10% 16% 34% 20% 5% 9% 5%

Totaal

437

244

233

914

100%

Gem. leeftijd

31

36

38

34

- 40 -

Totaal

%


Jaarstukken 2012

HET BETREKKEN VAN DE HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Stichtingstructuur In het Bestuur hebben geen huurders zitting. Twee leden van de Raad van Commissarissen (RvC) zijn op voordracht van de huurders benoemd. Omdat de RvC toezicht houdt op het bestuur en de dagelijkse gang van zaken, kunnen de huurders op deze manier invloed uitoefenen op het beheer en beleid van de woningbouwstichting.

Overleg met de Bewonerscommissie Naast inbreng via de RvC hadden de huurders zich ook georganiseerd in de bewonerscommissie. Lek en Waard Wonen overlegde regelmatig met de bewonerscommissie over zaken zoals beleidsplan, onderhoudsbegroting, huurbeleid, servicekosten, het jaarverslag enz. Helaas constateerden we van beide zijden dat er onvoldoende basis was voor een constructieve samenwerking en hebben alle leden van de bewonerscommissie besloten per 1 januari 2013 te stoppen. We willen wel weer een huurdersorganisatie van de grond zien te krijgen. Voordat we leden voor deze nieuwe organisatie gaan zoeken, richten we ons echter eerst op het formele: het oprichten van een vereniging met goede statuten. Als dit een feit is, wordt gestart met het werven. De bewonerscommissie kreeg wat men financiëel nodig had om te kunnen functioneren. In 2012 is in totaal € 2.500 uitgegeven. Informatievoorziening De internetsite www.lek-en-waard-wonen.nl biedt informatie over allerlei zaken die met het huren van een woning bij Lek en Waard Wonen te maken hebben. Heeft men verder vragen, dan kan men hiermee terecht bij de medewerkers van Lek en Waard Wonen.

- 41 -


Jaarstukken 2012

Complexgerichte informatie Informatie specifiek bedoeld voor een bepaald complex vindt plaats middels huis-aan-huis brieven. In 2012 is dit een aantal malen voorgekomen, bijvoorbeeld voor de uitvoering van planmatig onderhoud. Wanneer er sprake is van een ingrijpende verandering aan de woning, worden er zonodig aparte voorlichtingsavonden voor de desbetreffende bewoners gehouden of worden de bewoners individueel bezocht door medewerkers van de corporatie. Klachtencommissie Conform het BBSH is een Klachtencommissie ingesteld die bestaat uit drie leden, te weten 1 huurder, 1 medewerker en 1 bestuurslid. Deze commissie functioneert als beroepsinstantie indien in eerste instantie de werkorganisatie en in tweede instantie de directie de klacht niet tot tevredenheid van de huurder oplost. In 2012 zijn geen klachten ingediend.

- 42 -


Jaarstukken 2012

HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT

Algemeen Het begrip ‘financiële continuïteit’ is om een aantal redenen van belang. Allereerst is de uitvoering van de volkshuisvestelijke taken er rechtstreeks van afhankelijk. Daarnaast wordt het op korte termijn zelfstandig voortbestaan van de stichting in belangrijke mate bepaald door de financiële continuïteit. Financiële continuïteit zien wij als een zodanige ontwikkeling van onze financiële positie dat wij in staat zijn het door ons gewenste beleid uit te voeren. Van belang is daarbij dat we aan onze verplichtingen op korte en langere termijn kunnen blijven voldoen. Daarnaast is de toegankelijkheid tot de kapitaalmarkt voor het aantrekken van financiering van belang. De financiële positie, met name de stand van de algemene bedrijfsreserve en een goed onderbouwde financiële meerjarenprognose, wordt daarbij als criteria gehanteerd. Maar ook het sturen op kasstromen wordt steeds belangrijker bij besluitvorming. Huurprogramma Aanpassing van de huren heeft een volkshuisvestelijke, maar zeker ook een financiële grond. Omdat de inkomsten van de woningbouwstichting overwegend bestaan uit de huuropbrengsten, is verhoging hiervan noodzakelijk om stijgende kosten en nieuwe investeringen (mede) mogelijk te maken en houden. Het huurprogramma kan in twee delen worden gesplitst: • Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli; • Huurharmonisatie bij mutatie. Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen volgt het huidige rijksbeleid, namelijk een inflatievolgende huurverhoging. Voor 2012 bedroeg de maximale huurverhoging 2,3%, zijnde de inflatie over 2011. Met dit percentage zijn de huren per 1 juli 2012 ook verhoogd. Huurharmonisatie bij mutatie Huurharmonisatie bij mutatie geeft meer mogelijkheden om extra huuropbrengsten te genereren. Wij hanteren dit instrument al enkele jaren. Bij mutatie wordt geharmoniseerd op 70% van de maximaal redelijke huurprijs. Hierbij wordt nog geen rekening gehouden met de gevolgen van het verwerken van de energielabels in de woningwaardering. Als deze gegevens zijn verwerkt, wordt het harmonisatiebeleid opnieuw bezien. Verkoopprogramma Het verkopen van huurwoningen heeft een tweeledig doel. Enerzijds worden betaalbare koopwoningen gecreëerd, anderzijds is het een belangrijke inkomstenbron om nieuwe projecten te kunnen financieren. Ook Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft deze inkomsten nodig en heeft woningen gelabeld voor verkoop. De meeste woningen zijn tot nu toe verkocht via de Koopgarantregeling. De koper krijgt een korting van 25% op de marktwaarde. Bij verhuizing wordt de woning weer teruggekocht door de woningbouwstichting, waarbij we voor 50% meedelen in het verkoopresultaat. In totaal zijn er nu 19 woningen via de Koopgarantregeling verkocht.

- 43 -


Jaarstukken 2012

De Koopgarantregeling zorgt echter wel voor een toenemende terugkoopverplichting op onze balans. Daarbij komt dat de huidige woningmarkt afgelopen jaar heeft geresulteerd in een afwaardering. Vooralsnog zien de vooruitzichten er ook nog niet zo rooskleurig uit, zowel qua waarde-ontwikkeling als verkoopkansen. De verkoop via Koopgarant brengt daarom toenemende risico’s met zich mee. Enerzijds het risico woningen te moeten terugkopen en mogelijk niet doorverkocht te krijgen, anderzijds de negatieve waarde-ontwikkeling bij terugkoop. Daarom is besloten om woningen voortaan in principe zonder voorwaarden te verkopen. Van het bestaande woningbezit zijn in 2012 6 woningen verkocht, allen zonder voorwaarden. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 151.000. In 2011 bedroeg de gemiddelde taxatiewaarde € 166.000. Gelet op de bouwjaren van de verkochte woningen, denken wij dat deze daling is te wijten aan de teruggelopen woningmarkt. Er staan nog 49 woningen gelabeld om te verkopen. In principe worden zij verkocht zonder voorwaarden, tegen 90100% van de marktwaarde. Te verkopen woningen worden via een makelaar aangeboden op de markt. Bij meerdere reacties vindt door loting door een notaris de toewijzing plaats. Aankopen In Langerak is de woning Wilhelminastraat 53 aangekocht, om versnippering in woningblokken te verminderen. De aankoopkosten waren € 184.875. De bedrijfswaarde (uitgaande van een restant levensduur van 15 jaar, zoals deze voor het gehele complex is gehanteerd) bedraagt € 47.580. Dit betekent een onrendabele investering van € 137.295. Dit kan binnen de financiële ruimte van de PMC Nieuwpoort-Langerak worden opgevangen, zodat niet tot afboeking hoefde te worden overgegaan.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde (som van toekomstige opbrengsten en uitgaven) geeft de verdiencapaciteit van het woningbezit aan. Anders gezegd: de bedrijfswaarde geeft aan of het woningbezit winst- of verliesgevend is. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: • Disconteringspercentage: 5,25%. • Huurverhoging: stijging 2013 3,9%, daarna 3,5% per jaar (inflatie + 1,5%). • Huurderving: 0,70% van de brutohuur. • Huurharmonisatie bij mutatie: 70% van de maximaal redelijke huur • Onderhoud en nieuwbouw: stijging 3,00% per jaar. • Personeels- en bedrijfskosten: stijging 3,00% per jaar. • Investeringshorizon: 5 jaar. • Marktontwikkeling: 2013 -4%, 2014 -2%, 2015 0%, daarna -1% per jaar. In de berekeningen is rekening gehouden met woningverkopen. Hierbij zijn de verkoopopbrengsten meegenomen en is een correctie uitgevoerd op huuropbrengsten, onderhouds- en bedrijfskosten.

- 44 -


Jaarstukken 2012

Met vennootschapsbelasting, heffing bijzondere projectsteun en heffing saneringssteun is geen rekening gehouden. De aangekondigde huurtoeslagheffing is wel opgenomen in de bedrijfswaardeberekeningen. Als dit doorgaat, heeft het een grote (nadelige) invloed op onze investeringsruimte. Om dit effect zichtbaar te maken, is ervoor gekozen dit mee te nemen. Ook het CFV en het WSW gaan hiervan uit bij hun beoordeling. Ultimo december 2012 geven de bedrijfswaardeberekeningen de volgende uitkomst: (bedragen x € 1.000) Groot-Ammers

Nwp./Lang.

Totaal 2012

2011

Huuropbrengsten Woningverkopen Overige opbrengsten

55.605 112 101

48.526 340 106

104.131 452 207

87.597 1.633 107

Totaal opbrengsten

55.818

48.972

104.790

89.337

9.895 3.891 7.079

10.438 3.987 7.389

20.334 7.877 14.468

20.078 8.401 13.944

Totaal lasten

20.865

21.814

42.679

42.422

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Egalisatie BWS Restwaarde (grond) RW-correctie

34.953 0 908 0

27.158 0 1.064 0

62.112 0 1.972 0

46.914 58 5.552 1.824

Gecorr. bedrijfswaarde (excl. HT) Verhuurdersheffing Gecorr. bedrijfswaarde (incl. HT) Boekwaarde *

35.861 4.135 31.726 24.756

28.222 4.377 23.845 17.839

64.083 8.512 55.571 42.595

54.348 2.241 52.107 43.822

6.970

6.006

12.976

8.285

Onderhoudslasten Personeelslasten Bedrijfslasten (excl. heffing HT)

Overschot op boekwaarde

* exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend. Ten opzichte van 2011 zijn er enkele fors negatieve posten: • Verhuurdersheffing: op grond van het voorgenomen kabinetsbeleid moest een aanzienlijk hogere bijdrage aan het Rijk worden ingerekend; • Restwaarde: door overgang van nominale grondwaarde naar de CFV-methodiek (netto € 5.000 per woning, geïndexeerd en verdisconteerd) is deze flink lager; • Rentabiliteitswaardecorrectie: als gevolg van nieuwe verslagleggingsregels is deze komen te vervallen. Hier staan toegenomen huuropbrengsten tegenover, als gevolg van het inrekenen van 1,5% boven inflatie. Ter compensatie van de verhuurdersheffing krijgen corporaties de mogelijkheid om een hogere huurverhoging te vragen. Deze maatregel lijkt voor Lek en Waard Wonen toereikend. Ook onrendabele investeringen in de nieuwbouw van de Ammerse Veste en het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak kunnen binnen de afzonderlijke Product Markt Combinaties worden opgevangen, zodat geen afwaardering hoeft plaats te vinden.

- 45 -


Jaarstukken 2012

Er moet echter wel worden opgemerkt dat deze berekening een momentopname is, terwijl het voorgenomen regeringsbeleid, zeker tijdens het opstellen van dit jaarverslag, continu aan voortschrijdend inzicht overhevig was. Wanneer dit jaarverslag wordt gepresenteerd, zou de situatie al weer kunnen afwijken.

Gevolgen regeerakkoord Rutte II Eind oktober 2012 presenteerde het kabinet Rutte II het nieuwe regeerakkoord. In dit regeerakkoord zijn vergaande financiële gevolgen voor de woningcorporaties opgenomen. De beoogde verhuurdersheffing heeft de grootste impact. Deze loopt op van € 50 mln. in 2013 naar € 1,7 mrd in 2017. Daarnaast zorgen de problemen bij Vestia voor een hogere saneringsheffing. Ter compensatie mogen de huren boveninflatoir worden verhoogd, van 1,5% tot maximaal 4% extra, afhankelijk van het inkomen van de huurder. Hoewel op het moment van opstellen van dit jaarverslag alleen de maatregelen voor het jaar 2013 zijn bekrachtigd, hebben wij in onze meerjarenprognoses ook de verwachte effecten voor de jaren daarna ingerekend. Hierbij hebben wij de horizon verder getrokken dan de periode die in het regeerakkoord wordt genoemd. Ook na 2017 hebben wij namelijk een verhuurdersheffing ingerekend. Er is niet concreet genoemd dat 2017 het laatste jaar is dat de verhuurdersheffing wordt geheven, dus lijkt het ons goed om er rekening mee te houden dat ook daarna een bijdrage aan de schatkist moet worden afgedragen. Als tegenhanger is hierbij ook steeds 1,5% bovenop de inflatie als huurverhoging doorgevoerd. Hiermee rekening houdend lijkt onze financiële positie niet in gevaar te komen, zoals uit de hiervoor gepresenteerde bedrijfswaardeberekeningen blijkt. Niettemin is het goed om ook andere scenario’s in beeld te hebben. Daarom hebben wij de volgende scenario’s naast elkaar gezet: 1. In 2013 verhuurdersheffing en 1,5% extra huurverhoging; 2. In de periode 2013-2017 verhuurdersheffing en 1,5% extra huurverhoging; 3. In de periode 2013-2017 verhuurdersheffing, maar alleen in 2013 1,5% extra huurverhoging; 4. Vanaf 2013 tot einde exploitatie verhuurdersheffing en 1,5% extra huurverhoging (= uitgangspunt bedrijfswaardeberekeningen). Dit geeft de volgende uitkomsten: Solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) Scenario

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1

21%

20%

19%

19%

19%

19%

20%

22%

22%

24%

2

21%

19%

18%

17%

16%

16%

17%

19%

21%

22%

3

21%

19%

17%

16%

14%

14%

15%

17%

17%

18%

4

21%

19%

18%

17%

16%

15%

16%

17%

17%

19%

- 46 -


Jaarstukken 2012

Interest Coverage Ratio (resultaat voor rente en belasting / betaalde rente) Scenario

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1

0,6

0,9

0,5

0,9

1,0

1,1

1,6

1,9

1,3

1,7

2

0,6

0,6

0,3

0,6

0,6

1,3

1,7

2,1

1,5

1,9

3

0,6

0,6

0,2

0,5

0,5

1,1

1,5

1,8

1,2

1,6

4

0,6

0,6

0,3

0,6

0,6

0,9

1,3

1,7

1,2

1,7

Aflossingsfictie WSW (operationele kasstromen minus 2% van leningen OG, x € 1.000) Scenario

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1

83

734

-204

759

652

1.288

1.519

1.426

860

1.286

2

83

270

-582

361

246

1.683

1.712

1.619

1.055

1.479

3

83

227

-701

159

-31

1.374

1.416

1.324

760

1.188

4

83

271

-581

362

247

971

1.273

1.277

778

1.303

Bedrijfswaarde (x € 1.000) Scenario

Bedrijfswaarde

Boekwaarde

Overschot

1

50.133

42.595

7.538

2

51.808

42.595

9.213

3

47.973

42.595

5.378

4

55.571

42.595

12.976

Uit het bovenstaande blijkt dat de diverse scenario’s uiteraard gevolgen hebben voor onze financiële positie, maar dat onze financiële positie stevig genoeg is om in ieder geval het bestaande woningbezit in stand te houden en de geplande nieuwbouwprojecten te realiseren. Treasury paragraaf Samenstelling en omvang van de leningen portefeuille De langlopende leningenportefeuille bestaat eind 2012 uit 17 leningen met een gemiddeld rentepercentage van 4,466% (2011: 4,545%). Het schuldrestant per 31-12-2012 bedraagt € 37,5 miljoen. In 2012 is één nieuwe lening afgesloten: • een fixe lening van € 4,5 mln., looptijd 20 jaar zonder tussentijdse renteherziening, rente 3,89%

- 47 -


Jaarstukken 2012

De leningen kunnen als volgt worden onderverdeeld: - 1 fixe/annuïtaire lening (eerst fixe, daarna annuïtair) - 1 fixe lening - 5 lineaire leningen - 10 annuïtaire leningen Borging In 2011 heeft Lek en Waard Wonen zich aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De lening die in 2012 is opgenomen, valt onder de borging van het WSW. Alle eerder afgesloten leningen worden nog rechtstreeks door de gemeente gegarandeerd. De renterisico’s in een meerjarenperspectief Jaarlijks worden de renterisico’s in beeld gebracht die voortvloeien uit de bestaande leningportefeuille. De renterisico’s zijn gespreid in de tijd, waarbij is gestreefd naar een evenwichtige opbouw van de leningportefeuille. De renterisico’s zijn als volgt in beeld te brengen (bedragen x € 1.000): Jaar

2019 2021 2029 2032 2039

Schuld 31-12

€ 26.961 € 24.010 € 12.703 € 4.659 € 1.317

Bedrag renteconversie

Bedrag vrijval fixe

€ 3.750 € 288 € 2.500 € 4.500 € 1.250

In % van schuld 31-12 14% 1% 20% 97% 95%

Wat verder in de tijd lijkt het alsof een renteconversie een steeds grotere impact kan hebben op de financieringslasten. Dit moet wel worden gerelativeerd. Een corporatie die continu bezig is met de ontwikkeling van nieuwbouw en renovatie zal ook continu leningen moeten aantrekken om dit te kunnen financieren. We kunnen er dan ook vanuit gaan dat, tegen de tijd dat de renteconversies zich daadwerkelijk voordoen, het bedrag van de renteconversie maar een klein gedeelte van de totale leningschuld is. In het andere geval, als er vanaf nu geen nieuwe leningen worden aangetrokken, bedraagt het renterisico mettertijd door de lage leningschuld in absolute zin niet veel. Rente-instrumenten Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen rente-instrumenten zoals derivaten, swaps en dergelijke. Beleggingsbeleid Uitgangspunt voor het beleggingsbeleid is dat zonder risico’s en op een verantwoorde wijze wordt belegd. Investeringen in het eigen woningbezit, belegging in deposito of spaarrekeningen van grotere handelsbanken en belegging in obligaties van de Staat of sterke financiële instellingen vormen de kern van het beleggingsbeleid. Door het Bestuur en de Raad van Commissarissen is een "financieel statuut" opgesteld waarin alle afspraken ten aanzien van het aangaan van financiële risico's zijn vastgelegd. In 2012 zijn geen beleggingen gedaan.

- 48 -


Jaarstukken 2012

Meerjarenprognose Onderstaand vindt u een prognose van de ontwikkeling van balansposten en de solvabiliteit voor de periode 2012 2019. x € 1.000

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Materiële vaste activa * Eigen vermogen Leningen o/g Solvabiliteit

49.457 13.072 37.466 24%

52.755 11.588 39.103 21%

53.238 10.708 40.162 19%

51.421 9.372 39.844 18%

49.635 8.481 38.775 17%

47.875 7.698 37.699 16%

45.914 7.103 36.044 15%

44.267 7.127 34.447 16%

* inclusief vastgoedbeleggingen Naast ‘De Ammerse Veste’ is in de bovenstaande cijfers rekening gehouden met nieuwbouw in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Ook de aangekondigde verhuurdersheffing en saneringsheffing zijn meegenomen in deze prognose, evenals een huurverhoging van 1,5% boven inflatie.

Meerjarenprognose 2012 - 2031 50 40 30 20 10 0

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Ten opzichte van het jaarverslag 2011 geeft de ontwikkeling van het eigen vermogen en de solvabiliteit nu de eerste jaren een dalende lijn te zien. Hiervoor verantwoordelijk is de overgang van annuïtaire – naar lineaire afschrijving. Dit resulteert in een aanzienlijk hogere afschrijvings-last en daardoor ook een aanzienlijk lager exploitatieresultaat. In het jaarverslag 2011 zijn de effecten hiervan al in beeld gebracht, waardoor dit geen verrassing meer voor ons is. En voor de kasstromen heeft het geen gevolgen.

Solvabiliteit (%)

Eigen vermogen (x € 1 mln.)

Jaarresultaat Het boekjaar 2012 wordt afgesloten met een positief resultaat van € 459.000. Het eigen vermogen groeit van € 12,6 mln. naar €13,1 mln. Door het aantrekken van nieuwe leningen neemt de solvabiliteit echter licht af, van 25% naar 24%. Het positieve resultaat is te danken aan het aantal woningverkopen, zowel bestaande woningen als de vijf verkochte appartementen in de Ammerse Veste. Zonder deze verkoopopbrengsten was er een fors negatief jaarresultaat. Nu hoeven we ons hierover niet al te druk te maken, want dit heeft alles te maken met de overgang van annuïtaire - naar lineaire afschrijving als gevolg van de nieuwe jaarverslagleggingsregels. Dit resulteerde namelijk in een € 1 mln. hogere afschrijvingslast. Nog een administratieve last is € 0,2 mln. hogere mutatie op de actieve latentie vennootschapsbelasting. Bij elkaar weliswaar € 1,2 mln. negatieve invloed op de winsten verliesrekening, maar die gelukkig niet in onze portemonnee voelbaar is.

- 49 -


Jaarstukken 2012

De verhoogde afschrijvingslasten buiten beschouwing gelaten laat de financiële meerjarenprognose ook in de komende jaren een positief beeld zien. Het toepassen van een hogere huurverhoging dan de inflatie is hierbij wel essentiëel, omdat er ook veel extra lasten komen als gevolg van de voorgenomen verhuurdersheffing. Zou deze heffing niet kunnen worden gecompenseerd door hogere huurverhogingen, dan zouden we ieder jaar geld moeten lenen om de heffing te kunnen betalen.

Beoordeling CFV Ieder jaar beoordeelt het CFV, op basis van de jaarstukken van het laatste verslagjaar, de solvabiliteit en continuïteit van corporaties. Op basis van de jaarstukken 2011 zijn wij in 2012 als volgt beoordeeld: Continuïteitsoordeel: Solvabiliteitsoordeel:

A1, de voorgenomen activiteiten sluiten aan bij onze financiële mogelijkheden voldoende solvabel

Faciliteringsvolume WSW Het WSW heeft Lek en Waar Wonen als kredietwaardig beoordeeld. Vanwege de heffingen die het kabinet wil opleggen, heeft het WSW haar faciliteringsvolume in eerste instantie beperkt tot prognosejaar 2013. Voor 2014 werd vooralsnog geen faciliteringsvolume afgegeven. Dit resulteerde erin dat het in 2012 afgegeven faciliteringsvolume gelijk was aan de reeds in 2012 aangetrokken lening en er daardoor per 31-122012 geen faciliteringsvolume meer beschikbaar was. In maart 2013 is, op basis van de ingediende prognose-informatie (dPi 2012), een nieuw faciliteringsvolume berekend van € 1.913.569. Dit is gebaseerd op de DAEB-investeringen in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag was dit faciliteringsvolume echter nog niet vrijgegeven. Wanneer er geen met de beleidsregels van het WSW conflicterende leningvoorwaarden worden opgenomen bij het aantrekken van financiering, wordt dit faciliteringsvolume alsnog vrijgegeven.

- 50 -


Jaarstukken 2012

DE ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen houdt zich niet alleen met woningen bezig, we houden ons ook bezig met zaken die indirect met wonen hebben te maken. Enerzijds doen we dat vanuit onze maatschappelijke positie, anderzijds omdat wonen meer omvat dan de woning alleen. Ook de omgeving is bij wonen belangrijk. Bovendien is dit een prestatieveld in het BBSH. Het instandhouden en bevorderen van leefbaarheid is een onderdeel van ons werk. Groot-Ammers Woonzorgcomplex Hof van Ammers bevat, naast woningen en woonvoorzieningen, een dorpshuis en een bibliotheek. Deze beide voorzieningen dragen een belangrijke steen bij aan de leefbaarheid in de kern Groot-Ammers. Nieuwpoort-Langerak In 2012 zijn er bijdragen verstrekt aan de volgende kleinere projecten: • Sociale activiteiten in seniorencomplex De Vijverhof (€ 1.500) • Kinderboerderij bij seniorencomplex De Vijverhof (€ 9.200) Daarnaast is de recreatiezaal van de Vijverhof beschikbaar gesteld aan de gymnastiekvereniging en de balletschool voor hun trainingen. Vanwege de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is de bestaande sportzaal inmiddels gesloopt en hadden zij geen onderkomen meer. Het faciliteren van verenigingsactiviteiten zien wij ook als een bijdrage aan de leefbaarheid, verenigingsactiviteiten zorgen immers voor sociale cohesie in dorpen. De huuropbrengst komt via de servicekosten ten goede aan de bewoners van de Vijverhof.

- 51 -


Jaarstukken 2012

WONEN EN ZORG De toenemende groei van de groep senioren vraagt een actieve houding in het realiseren van meer woningen voor senioren en voor de bouw van z.g. levensloopbestendige woningen. Lek en Waard Wonen is hier actief mee bezig. Hof van Ammers In het centrum van Groot-Ammers is het nieuwe woonzorgcentrum ‘Hof van Ammers’ gerealiseerd. Dit complex bestaat uit: - 33 zorgwoningen voor mensen met een lichte zorgindicatie - 2 groepswoningen met 6 plaatsen ieder, voor mensen met een zware zorgindicatie - algemene ruimten, waaronder onder andere een restaurant en keukenvoorziening - een ruimte voor dagverzorging, toereikend voor 9 mensen - een dorpshuis annex bibliotheek - 13 toegankelijke seniorenwoningen De zorgwoningen worden rechtstreeks verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen vervolgens weer verhuurd aan haar cliënten. De 13 overige woningen worden door Lek en Waard Wonen verhuurd, maar de toewijzing gebeurt in samenspraak met ZA en de gemeente. De huurprijs ligt net onder de huurtoeslaggrens. Ook het dorpshuis annex bibliotheek worden door ZA gehuurd, die deze ruimten vervolgens weer doorverhuurt aan de gemeente. Vijverhof Nieuwpoort In Nieuwpoort heeft Lek en Waard Wonen 93 seniorenwoningen in eigendom, gebundeld in het complex “De Vijverhof”. De eerste fase (44 huurwoningen) dateert van 1974, fase 2 (16 huur- en 10 koopwoningen) is in 1995 gebouwd. In 2005/2006 is de Vijverhof ingrijpend gerenoveerd, waarbij er nog eens 42 nieuwe woningen zijn bijgekomen (hiervoor moesten 9 woningen worden gesloopt). Naast woningen omvat de Vijverhof ook 2 groepswoningen met 6 plaatsen ieder, een ruimte voor dagverzorging, een recreatiezaal en enkele kleine bedrijfsruimten. Hierin hebben onder andere een arts en een fysiotherapeut hun praktijk. Bij mutatie worden de woningen uit fase 1 grondig aangepakt, zodat de woningen weer aan de eisen van moderne seniorenwoningen voldoen. Hierdoor zijn ze weer goed geschikt voor zorglevering aan de bewoners. De zorg in de Vijverhof wordt geleverd door Zorggroep Alblasserwaard en Rivas Zorggroep. Daarnaast heeft Lek en Waard Wonen een eigen beheerder in dienst als aanspreekpunt voor de bewoners. Het Pact van Bleskensgraaf Het ‘Pact van Bleskensgraaf’ omvat afspraken van de gemeenten in de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, zorgvragersorganisaties, woningcorporaties, zorginstellingen en welzijnsorganisaties.

- 52 -


Jaarstukken 2012

Met het nakomen van de afspraken moet worden bereikt dat de regio in 2015 levensloopbestendig is. De ondertekenaars vinden het pact nodig omdat de vergrijzing in de regio sterk toeneemt. Ook Lek en Waard Wonen onderschrijft deze noodzaak en heeft het ‘Pact van Bleskensgraaf’ ondertekend. Ouderen en mensen met een handicap willen lang zelfstandig blijven wonen, ook als ondersteuning en zorg nodig is. Dat stelt eisen aan woningen en aan de ondersteuning op de terreinen van welzijn, leefbaarheid, vervoer en zorg. In het ‘Pact van Bleskensgraaf’’ zijn voor de regio als geheel noodzakelijke prestaties opgenomen. Dit gaat over de periode tot 2015. Het gaat om uitbreiding en vernieuwing van het woningbestand, versterking van welzijn en leefbaarheid en de wijze waarop zorg thuis aan ouderen en mensen met een handicap geleverd wordt. Deze prestaties zijn vertaald in gemeentelijke actieplannen wonen, welzijn en zorg. De betrokken partijen willen samenhangend en op elkaar afgestemd beleid realiseren. Daarom is er een projectorganisatie met een stuurgroep en een secretariaat. De agenda voor de stuurgroep wordt bepaald door de zes clusters: gemeenten, woningcorporaties, zorgaanbieders, zorgvragers, welzijnsorganisaties en zorgverzekeraars. De regio is levensloopbestendig als ouderen met een handicap lang zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit kan worden bereikt door wonen, welzijn en zorg af te stemmen op hun vragen, wensen en mogelijkheden. Zorgberaad Zuid-Holland Zuid Zorgberaad Zuid-Holland Zuid is een netwerkorganisatie die zorgvragers, zorgen welzijnsaanbieders, gemeenten, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en zorgverzekeraars om de tafel brengt. Netwerkontwikkeling en – onderhoud zit verweven in alles wat het Zorgberaad doet. Daarnaast zijn aandachtterreinen: wonen, welzijn, zorg en onderwijs. Aan de tafel vindt informatie-overdracht en – uitwisseling plaats en worden ideëen ontwikkeld. De kracht van het Zorgberaad is dat de partijen met elkaar, aan elkaar en voor elkaar adviezen uitbrengen, projecten ontwikkelen en de uitvoering ervan begeleiden. Eigenlijk is het Zorgberaad dus een verlengstuk van de deelnemende partijen. Het netwerkgebied van de Stichting Zorgberaad Zuid-Holland Zuid kent twee gebieden: de Drechtsteden en de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Het gebied van de Drechtsteden komt overeen met het grondgebied van Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Tot de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden behoren Graafstroom, Nieuw-Lekkerland, Liesveld, Giessenlanden, Zederik, Leerdam, HardinxveldGiessendam en Gorinchem. Lek en Waard Wonen neemt deel aan het Zorgberaad Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

- 53 -


Jaarstukken 2012

RISICOPARAGRAAF Het is altijd belangrijk om risico’s goed in beeld te hebben. Juist voor een kleine organisatie als de onze kunnen zaken die verkeerd gaan veel impact hebben op de financiële positie. In deze risicoparagraaf zetten wij de risico’s die wij op dit moment kunnen lopen op een rijtje. Verkoop bestaande woningen Op de verkoop van bestaande woningen zijn drie risico’s te onderkennen: Tegenvallende woningverkopen In onze meerjarenprognose nemen wij een zeer gematigd verkoopprogramma op, gemiddeld 1 woning per jaar is er de komende periode ingerekend. Dit is veel voorzichtiger dan de realisatie van de afgelopen jaren; in de periode 2008 t/m 2012 zijn er gemiddeld 4 bestaande woningen per jaar verkocht. Niettemin is voorzichtigheid geboden. Niet iedere woning die we te koop aanbieden gaat namelijk vlot weg. Ook is het aantal huurders dat verhuist vanwege aankoop van een woning hoger dan het aantal woningen dat wij verkopen. De markt is voor huurders die willen en kunnen kopen momenteel weliswaar erg goed, dit wil niet per definitie zeggen dat onze woningen daardoor sneller verkopen. Het hangt er, zeker in deze tijd, sterk vanaf dat ons product aansluit bij de woonwensen van de kopers. Mochten er echter helemaal geen woningen meer worden verkocht, dan betekent dit voor de komende 10 jaar € 946.000 (NCW) aan inkomsten die wegvallen. Deze inkomsten zijn nodig voor uitvoering van bedrijfsactiviteiten en realisatie van projecten. Ongewijzigd houden hiervan betekent het aantrekken van € 946.000 extra financiering, wat resulteert in zo’n € 22.000 extra rentelasten per jaar (10 jaar fixe, 2,33%). Maatregelen zijn voor ons moeilijk te nemen, omdat het wel of niet kopen van een woning door mensen afhankelijk is van vele factoren waarop wij geen invloed hebben. Het enige dat wij kunnen doen, is te zorgen dat ons aanbod aansluit bij de behoefte die er nog wel is en dat dit bekend is bij de bevolking. Maar de concurrentie is hevig momenteel. Ontwikkeling huizenprijzen De huidige woningmarkt heeft dalende woningprijzen tot gevolg. Op grond van deze marktontwikkelingen hebben wij in 2012 onze Koopgarantwoningen op de balans met zo’n 7% moeten afwaarderen. Ook voor de komende twee jaar hebben wij in onze meerjarenprognose een prijsdaling ingecalculeerd. Er wordt verwacht dat daarna de huizenmarkt van lieverlee weer opkrabbelt en de huizenprijzen van lieverlee weer iets gaan stijgen, vanwege de link met de bouwkostenontwikkeling. Vanaf 2016 hebben wij dan ook een stijging van 1% per jaar meegenomen. Hoewel onze prognose dus al voorzichtig is, wordt deze op een bepaald moment gemaakt. De maatschappelijke ontwikkelingen staan echter niet stil. Het is daarom niet ondenkbaar dat de nu ingerekende lichte waardestijging langer uitblijft. Vanwege de geringe ingerekende prijsstijging en het zeer voorzichtige opgenomen verkoopprogramma is het financiële risico maar zeer beperkt. Voor de komende 10 jaar zou dit € 30.000 (NCW) lagere inkomsten betekenen ten opzichte van de meerjarenprognose. Op de prijsontwikkeling hebben wij geen invloed, de markt bepaalt dit. Hooguit kunnen wij proberen door een gericht nieuwbouwprogramma te sturen op een gedifferentieerd aanbod, om te voorkomen dat in een bepaald segment door overaanbod de prijzen niet verder onder druk komen te staan.

- 54 -


Jaarstukken 2012

Terugkoop van Koopgarantwoningen Sinds 2008 zijn er inmiddels 19 woningen via de Koopgarantregeling verkocht. De Koopgarantregeling houdt in dat wij verplicht zijn de woning terug te kopen als de eigenaar deze aan ons aanbiedt. Deze terugkoopverplichting bedraagt per 31-12-2012 € 2,6 mln., wat neerkomt op € 136.500 per woning. Gelet op de huidige marktsituatie is het niet gezegd dat wij teruggekochte woningen op dit moment weer doorverkocht krijgen. De kans bestaat dat teruggekochte woningen weer terug in de verhuur gaan. Bij een marktconforme huur (= huurniveau omliggende woningen) bedraagt de bedrijfswaarde van zo’n woning ongeveer € 67.000 tegenover ongeveer € 136.500 terugkoopwaarde. Dit betekent dat ongeveer de helft van de terugkoop via verhuur terugverdiend kan worden en de andere helft een onrendabele investering is. Dit komt neer op zo’n € 1,3 mln. Wij hebben geen invloed op de omstandigheden die eigenaren er toe (moeten) aanzetten hun woning aan ons aan te bieden. Wel kunnen we proberen de terugkoopverplichting op onze balans niet te groot te laten worden. Door RvC en bestuur is vorig jaar al besloten om ons meer te gaan richten op verkoop zonder voorwaarden en te kijken of huidige eigenaren van via Koopgarant verkochte woningen hun voorwaarden willen afkopen. Voor dit laatste bestaat echter niet veel interesse bij de eigenaren. Aansluiting vraag en aanbod In de marktanalyse in het volkshuisvestingsverslag is geconstateerd dat het aanbod eengezinswoningen groter is dan de vraag. Bovendien maakt de huidige marktsituatie, waarbij huren, om de hoge rijksheffingen te kunnen betalen, harder gaan stijgen, terwijl koopwoningen in waarde dalen, de overstap voor huurders die kunnen en willen kopen interessanter. Dit kan een uitstroom versterken; uit de enquete bij huurbeëindiging bleek immers al dat het aantal verhuizingen wegens aankoop in 2012 is toegenomen. Daarnaast weten we dat woonconsumenten kritischer worden. Er worden andere eisen gesteld aan woningen dan vroeger. Men wil meer ruimte, betere isolatie, een hoger wooncomfort. Naast kwantitatief sluit het aanbod, zeker als het woningbestand, zoals bij ons, voor een groot deel uit oudere woningen bestaat, ook kwalitatief daardoor steeds minder aan op de vraag. Ook dit kan vermindering van de verhuurbaarheid opleveren. Informatie over de geprognoticeerde bevolkingsontwikkeling is te vinden in de woningmarktverkenning die ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is gemaakt. Hierin is voor de gemeente Liesveld per leeftijdsgroep de verwachte ontwikkeling weergegeven tot 2020. Conclusie hiervan is dat het aandeel ouderen toeneemt en het aandeel starters en gezinnen (mede hierdoor) afneemt. Ook als eengezinswoningen worden bestemd voor alleenstaande starters, dan neemt de vraag naar eengezinswoningen dus af. Uitgaande van de gegevens zou dit zo’n 5% zijn ten opzichte van nu. Dit is dan alleen de kwantitatieve afname. Over de kwalitatieve afname (als gevolg van de kwaliteit van de woningen) is niets in de marktverkenning genoemd. Wij hebben hierop ook nog geen zicht en kunnen daardoor ook niet inschatten welke gevolgen dit zou kunnen hebben voor de woningbezetting. Maar als het aanbod groter is dan de vraag, mag worden verwacht dat de woonkwaliteit zeker een factor wordt bij de keuze van de woonconsument. Stel nu dat de huidige markt nog (net) in evenwicht is. Afname van de vraag zou dan leiden tot leegstand. Stel dat zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraagafname ieder 5% bedraagt, wat dan resulteert in een totale vraagafname van 10%. Dit zou betekenen dat op termijn 10% van de eengezinswoningen niet meer verhuurd zou kunnen worden. Dit zou over de periode 2013 t/m 2022 in totaal € 3,3 mln. (NCW) minder huuropbrengsten betekenen.

- 55 -


Jaarstukken 2012

Op de kwantitatieve vraag hebben wij nauwelijks tot geen invloed. De bevolkingsontwikkeling is immers afhankelijk van factoren die buiten ons bereik liggen. Binnenhalen van inwoners uit andere delen van de regio of het land, om dalende aanwas uit de eigen bevolking te compenseren, is enerzijds afhankelijk van bijvoorbeeld economische ontwikkelingen in de nabijheid en anderzijds van de mogelijkheden die de lokale – en regionale overheden in hun volkshuisvestingsbeleid scheppen (vestigingsmogelijkheden danwel – beperkingen). De enige invloed die wij hierop kunnen uitoefenen is overleggen met de gemeente(n) over het te voeren volkshuisvestingsbeleid. Wij zijn een te kleine speler om invloed te kunnen hebben op bijvoorbeeld economische ontwikkelingen. Het kwalitatieve aanbod hebben wij wel volledig in de hand. Wij kunnen immers beslissen wat wij met onze woningen doen. Diverse mogelijkheden staan open om het aanbod kwalitatief op de vraag te laten aansluiten. Woningverbetering (zoals bijvoorbeeld project Liesdel), maar ook sloop en herontwikkeling van de locatie. Bij dit laatste kan vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd, maar bijvoorbeeld ook herinrichting tot speelplaats en/of groen. Kwaliteitsverbetering van de woonomgeving heeft immers ook een positief effect op de verhuurbaarheid van de woningen. Onze financiële mogelijkheden bepalen echter de kaders. Nieuwbouw Ammerse Veste Op 7 maart 2013 is de Ammerse Veste opgeleverd. Helaas hebben we bij de oplevering niet meteen alle woningen kunnen uitgeven. Op het moment van opstellen van dit jaarverslag zijn er van de 22 huurappartementen 16 verhuurd. De teller voor de 22 koopappartementen staat nu op 7 stuks. In deze tijd moet je met nieuwbouw gewoon meer geduld hebben. Gelet op de belangstelling voor de appartementen in het naastgelegen Hof van Ammers verwachten wij dat de resterende huurappartementen in de Ammerse Veste in de loop van 2013 ook allemaal verhuurd zullen worden. Voor de koopappartementen ligt de situatie wat moeilijker. Het is nog een aanzienlijk aantal dat nog niet is verkocht. Daarnaast zijn er wel zeker mensen die interesse hebben, maar eerst hun eigen woning verkocht willen hebben. Nu het complex af is, en iedereen ziet hoe mooi de woningen zijn, verwachten wij dat de belangstelling toeneemt. Niettemin moeten we er rekening mee houden dat er koopappartementen voor langere tijd leeg staan of in de verhuur moeten worden genomen. In het ergste geval worden de resterende 15 appartementen niet verkocht. In dat geval bedraagt de winst op de koopappartementen geen € 1,6 mln. maar slechts € 0,5 mln. en lopen we € 1,1 mln. mis. Als deze niet verkochte woningen worden verhuurd, bedraagt de bedrijfswaarde ongeveer € 2,0 mln. De stichtingskosten van deze woningen bedragen ongeveer € 2,6 mln., wat resulteert in een onrendabele top van € 0,6 mln. Tegenvallende verkoop kan Lek en Waard Wonen dus € 1,7 mln. kosten. Binnen de PMC Groot-Ammers heeft de bedrijfswaarde voldoende overwaarde ten opzichte van de boekwaarde, zodat dit niet tot een afboeking ten laste van het jaarresultaat leidt, maar het zijn natuurlijk wel inkomende kasstromen die we missen. Zoals al eerder gemeld, hebben wij nauwelijks tot geen invloed op de woningmarkt. Qua differentiatie is er geen probleem, de appartementen vormen een segment waaraan zeker behoefte is en nog nauwelijks aanbod (de naastgelegen Hof van Ammers bestaat hoofdzakelijk uit zorgappartementen). We kunnen niet meer doen dan de verkoopactiviteiten intensiveren en wellicht meer buiten de gemeente of regio adverteren.

- 56 -


Jaarstukken 2012

Locatie Mourik In 2009 is de locatie Mourik aangekocht. Dit bedrijfsterrein ligt naast de Hof van Ammers en de Ammerse Veste en kan de afronding van de centrumontwikkeling van Groot-Ammers betekenen. Helaas zijn de omstandigheden door de economische crisis dusdanig veranderd dat ontwikkeling van deze locatie moeilijker is geworden. Er zijn diverse belemmerende factoren: 1. onze financieringscapaciteit en kasstromen bieden door de diverse projecten voorlopig nog niet zo veel mogelijkheden voor nieuwe projecten; 2. de malaise op de koopmarkt, direct zichtbaar in het naastgelegen project Ammerse Veste, bemoeilijkt de ontwikkeling van koopprojecten; 3. de nieuwe staatssteunregels maken het moeilijker om financiering voor combi-projecten te krijgen; 4. de rijksheffingen maken het WSW voorzichtiger met het afgeven van borging voor financiering; 5. de huidige marktsituatie maakt het ook moeilijk om de locatie aan andere partijen (corporaties of projectontwikkelaars) te verkopen om deze te ontwikkelen. Vorig jaar sprak de NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers al over noodzakelijke verlaging van grondprijzen door gemeenten van 30% tot 40% om de woningmarkt weer vlot te trekken. Inmiddels zijn er al diverse gemeenten in Nederland die een grondprijsverlaging hebben doorgevoerd, in sommige gevallen tot zo’n 10-15%. Het Centraal Plan Bureau verwacht de komende jaren nog geen aanzienlijke verbetering van de economie, waardoor de ontwikkelingsperspectieven voor Locatie Mourik voorlopig niet veel zullen veranderen. Wel wordt door Stichting Philadelphia serieus naar mogelijkheden gekeken, maar op het moment van opstellen van dit jaarverslag heeft dit nog niet tot concrete vervolgstappen geleid. Locatie Mourik staat op onze balans voor een kleine € 1 mln. Afwaardering met 15% zou een verliespost van € 150.000 betekenen. Wachten op betere tijden kost jaarlijks zo’n € 5.000 aan rente (1 jaars fixe, 0,48%). De beste optie lijkt proberen toch een betaalbaar project te ontwikkelen, al dan niet in samenwerking met een andere partij en ook als het enkele jaren duurt voordat dit wordt opgeleverd. Enkele jaren rente kost immers nog altijd minder dan nu fors onder de balanswaarde verkopen. Ook sommige ontwikkelaars adviseren om grond te laten liggen en te wachten op betere tijden, juist ook omdat de rentestand momenteel laag is.

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak Het project Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (WLH) is in 2012 verder uitgekristalliseerd. Er is geprobeerd om de risico’s voor Lek en Waard Wonen zoveel mogelijk te ondervangen. Anderzijds ligt het bouwprogramma nu vast en is afzien van het project geen optie meer. Ten opzichte van de stukken die nu op tafel liggen zijn er in weze nog twee reële risico’s bij dit project. Onvoldoende belangstelling voor de koopwoningen Als criterium hebben wij gesteld dat minimaal 70% van de koopwoningen (= 6 woningen) vooraf verkocht moet zijn. Voor de 9 koopwoningen zijn er op het moment van opstellen van dit jaarverslag 3 serieuze geïnteresseerden. Feitelijke koopcontracten zijn er weliswaar nog niet getekend, maar wij verwachten wel dat dit gebeurt. Om het project toch te laten doorgaan heeft de gemeente zich garant gesteld voor nog eens 3 koopwoningen. Binnen een periode van 10 jaar na oplevering vergoedt de gemeente maximaal 3 jaar leegstand. Hierdoor blijft er een reëel risico voor Lek en Waard Wonen over van 3 niet verkochte woningen. Door de residuele grondwaardebepalling wordt maar een marginaal verkoopresultaat verwacht. De gederfde verkoopwinst is daardoor ook minimaal, ongeveer € 35.000. Leegstand kost verder zo’n € 6.000 per jaar aan rente (1 jaars fixe, 0,48%) en zakelijke lasten.

- 57 -


Jaarstukken 2012

Wanneer er echter geen enkele woning wordt verkocht, ook niet binnen de garantietermijn van de gemeente, dan wordt het financiële plaatje iets anders. We lopen dan € 75.000 verkoopresultaat mis en de jaarlijkse lasten komen dan op zo’n € 13.000. Als de niet verkochte woningen in de verhuur worden genomen, hebben we te maken met een onrendabele top van € 493.000. Dit komt vooral door de 3 grote appartementen op de bovenste verdieping. De hogere investering kan niet worden vertaald in een evenredig hogere huurprijs, omdat daarvoor geen markt is. De locatie en het marktsegment zijn op zich niet de problemen, maar ook hier hebben we te maken met de algehele, moeizame situatie op de woningmarkt. Ook hier kunnen wij niet veel meer doen dan voldoende energie in verkoopactiviteiten steken. Voortijdige beëindiging huurcontract supermarkt/onverhuurbaarheid overige commerciële ruimten Voor de supermarkt is met de SPAR een huurcontract van 5 jaar overeengekomen, met een optie van 5 jaar verlenging. Is de omzet echter onvoldoende om het pand rendabel te kunnen huren, dan heeft men de mogelijkheid om het huurcontract voortijdig te beëindigen. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere commerciële ruimten in het ontwerp opgenomen. Hiervoor is op het moment van opstellen van dit jaarverslag nog geen huurder. Vraag is natuurlijk in hoeverre de kans op voortijdige beëindiging van het huurcontract aanwezig is. Bij het maken van de afspraken heeft de SPAR zich ongetwijfeld mede gebaseerd op de aanloop in de huidige noodwinkel. Een mooie nieuwe winkel, met voldoende assortiment en betaalbare prijzen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet afnemen qua aanloop, eerder toenemen. We kunnen er dus vanuit gaan dat de periode van 10 jaar realiteitswaarde heeft. Mocht de aanloop echter toch tegenvallen, en de SPAR beëindigd voortijdig het huurcontract, dan heeft dit wel financiële gevolgen. Het bouwontwerp is definitief en specifiek ontwikkeld voor een supermarkt c.q. commerciële doeleinden. Het vinden van een nieuwe huurder zal lastig zijn en transformatie naar woningen kostbaar. De jaarhuur bedraagt € 63.000, een periode van 5 jaar onverhuurbaarheid zou ons dan € 281.000 (NCW) kosten. Voor de overige commerciële ruimten moet worden gedacht aan kleine detailhandel of verhuur als garageboxen. De markt voor kleine detailhandel lijkt uiterst smal voor een kleine kern als Nieuwpoort/Langerak. Of er behoefte is aan garageboxen is ook niet duidelijk. In de exploitatieberekeningen voor het WLH is voor deze ruimten een jaarhuur van € 15.000 opgenomen, wat over een periode van 5 jaar neerkomt op € 67.000 (NCW). Belangrijkste criterium voor een succesvolle verhuur lijkt de aanloop van de supermarkt. Hierop hebben wij geen invloed. Wij kunnen hooguit iets aan onze huurprijs doen om bij tegenvallende omzet de huur voor de SPAR toch nog rendabel te maken en daardoor leegstand te voorkomen. Dit laatste geldt ook voor de overige commerciële ruimten, maar hiervoor zullen ondernemers zich eerst moeten willen vestigen. En op een gunstig vestigingsklimaat hebben wij geen invloed. Flohilstraat Aan de Flohilstraat in Groot-Ammers is (als onderdeel van de onderhandelingen ten behoeve van de centrumontwikkeling) een perceel grond gekocht voor de bouw van een klein aantal garages. Er is een ontwerp gemaakt, maar er is vooralsnog nauwelijks tot geen belangstelling. Voorlopig ziet het er dan ook niet naar uit dat wij deze garageboxen gaan realiseren. De grond vertegenwoordigd een waarde van € 75.000. Vanwege de lage rentestand kost braakliggen ons gelukkig niet veel: € 360 per jaar (1 jaars fixe, 0,48%). In het ergste geval kunnen we niets ontwikkelen op dit stukje grond en ziet ook een andere partij er niets in. Bestemming als groen of speelplaats is dan wellicht een optie, maar betekent wel dat onze investering niet terugverdiend wordt. Veel meer dan toch proberen om voldoende gegadigden voor een garage of een overnamepartner te vinden kunnen we niet doen. - 58 -


Jaarstukken 2012

Renterisico’s Van de meeste leningen in onze portefeuille is de rente tot aan het einde van de looptijd vastgezet. Bij enkele volgt over een aantal jaren wel een contractuele renteherziening, waardoor een renterisico aanwezig is. In dit kader moet ook de herfinanciering van vrijvallende fixe-leningen worden meegenomen. De rente is momenteel laag en naar verwachting zal deze op korte termijn niet veel stijgen. Een hogere rente draagt immers niet bij aan verhoging van de consumptie, dat, zo men aangeeft, juist nodig is voor het stimuleren van de economie. Anderzijds wordt wel aangegeven dat de rente, als gevolg van inflatie, globale ontwikkelingen enz. zal stijgen. Onze renteherzieningen vinden op langere termijn plaats, waardoor niet te voorspellen is wat de rente dan doet. De rentepercentages van de betreffende leningen liggen momenteel tussen 3% en 5%. We hebben in het verleden echter ook leningen van ruim 7% gehad. Wanneer de rente weer richting dit niveau zou lopen, zou dit over de restant looptijd na renteherziening/herfinanciering een renterisico van zo’n € 870.000 (NCW) betekenen. Wij hebben geen enkele invloed op de rente-ontwikkeling en kunnen daarom niet meer doen dan deze zo goed mogelijk in de gaten houden en proberen op een zo gunstig mogelijk moment transacties aan te gaan.

Kwetsbaarheid organisatie Een kleine organisatie is kwetsbaar. Het gaat goed zolang er niets aan de hand is, maar als een medewerker voor langere tijd uitvalt, geeft dit in meer of mindere mate capaciteitsproblemen. Ook het invullen van bepaalde functies in deeltijd geeft risico’s, als medewerkers zouden vertrekken, maar voor de openvallende vacature geen vervanger in deeltijd gevonden kan worden. Tenslotte moet ook worden gekeken naar maatschappelijke ontwikkelingen, wetgeving enz. die meer tijd van de organisatie vraagt. Zolang ervoor wordt gekozen als zelfstandige werkorganisatie door te gaan, zijn deze risico’s aan de orde. Door het afsluiten van een ziekteverzuimverzekering worden salariskosten van werknemers die langere tijd uitvallen vergoed. Deze kunnen daardoor worden ingezet voor het inhuren van tijdelijke vervanging. Interim medewerkers zijn echter duurder dan vast personeel. Uitbreiding van het personeelsbestand, hetzij door uitbreiding van het takenpakket, hetzij door (onontkoombare) voltijd vervanging van vertrokken deeltijdmedewerkers, zorgt ook voor extra personeelskosten. Op jaarbasis zou dit bijvoorbeeld zo’n € 114.000 extra personeelslasten kunnen betekenen, over een periode van 5 jaar ongeveer € 399.000 (NCW, tijdelijke vervanging is gedurende 0,5 jaar meegenomen). Dit risico hebben we volledig in de hand, want wij kunnen helemaal zelf bepalen hoe wij onze organisatie inrichten. Het personeelsbeleid wordt afgestemd op behoefte en ontwikkelingen. Scheiding wonen en zorg Met het invoeren van de scheiding van wonen en zorg kunnen zorgaanbieders geen totaalconcept meer aanbieden aan hun cliënten. Zij moeten huurcontracten aangaan voor de woningen en zorgcontracten voor de afname van zorg. Zorgaanbieders lopen hierbij verschillende risico’s. Zo bestaat de mogelijkheid dat de huur van de woningen, op basis van het woningwaarderingsstelsel, lager is dan de vergoeding die nu van het Rijk wordt ontvangen. Een tweede risico is dat mensen ervoor kiezen om thuis te blijven wonen en daar zorg af te nemen, waardoor geen huurinkomsten worden ontvangen. Tenslotte kunnen de cliënten zorg van een andere aanbieder gaan afnemen, zodat de zorgleverancier deze inkomsten ook mis gaat lopen.

- 59 -


Jaarstukken 2012

Deze risico’s kunnen ook gevolgen hebben voor Lek en Waard Wonen. Het woonzorgcomplex de Hof van Ammers wordt grotendeels in één contract verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen en wooneenheden doorverhuurt aan hun cliënten. De huurprijs die wij van ZA ontvangen is gebaseerd op de rijksvergoedingen. Hierin is ook rekening gehouden met de zorginfrastructuur. Wanneer de zorgwoningen direct aan de bewoners worden verhuurd, hetzij door Lek en Waard Wonen, hetzij door ZA, kan dit niet in de huurprijs en servicekosten worden meegenomen. Wanneer dit leidt tot nieuwe huurcontracten op basis van het woningwaarderingsstelsel, kan dit dus als gevolg hebben dat onze huurinkomsten dalen. Voor leegstand zijn wij vooralsnog niet zo bang. Wil men in Groot-Ammers geschikte, comfortabele ouderenwoningen met voorzieningen op loopafstand, dan is men hierop aangewezen. Een alternatief is er eigenlijk niet. Als de diverse vergoedingscomponenten in de huurprijs voor ZA worden vervangen door huuropbrengsten (op basis van de gemiddelde huurprijs van de 13 woningen die wij rechtstreeks verhuren aan de bewoners), zou de maandelijkse opbrengst € 13.000 lager kunnen liggen dan nu het geval is. Op jaarbasis is dit € 155.000, over een periode van 10 jaar, rekening houdend met jaarlijkse huurverhoging, € 1,3 mln. (NCW) Veel invloed kunnen we niet uitoefenen, het is immers regelgeving die van boven wordt opgelegd. Op dit moment is de bovenstaande situatie voor ons ook nog niet aan de orde, omdat wij een contract hebben met ZA en wij van hen nog niet hebben vernomen dat men dit wil herzien. Dient het zich echter wel aan, dan is het zaak om samen met ZA te kijken om op een creatieve manier te zorgen dat geen van beiden financiëel in problemen komt. Risico-overzicht De bovenstaande, op dit moment relevante, risico’s kunnen in het volgende overzicht worden geplaatst: Project

Risico

Kans Gevolg Beïnvl.

Risico-

Financiëel

Weerstands-

1-2-3-4-5

index

gevolg

vermogen

Woningverkoop

Tegenvallende verkopen

3

3

2

5

€

946.000

€

170.000

Woningverkoop

Ontwikkeling huizenprijzen

4

1

1

4

€

30.000

€

5.000

Woningverkoop

Terugkoop

2

4

2

4

€ 1.300.000

€

208.000

Verhuurbaarheid

Kwantitatieve leegstand

4

4

2

8

€ 1.642.000

€

525.000

Verhuurbaarheid

Kwalitatieve leegstand

3

4

5

2

€ 1.642.000

€

158.000

Ammerse Veste


5

4

2

10

€ 1.700.000

€

680.000

Locatie Mourik

Waardedaling

4

2

1

8

€

150.000

€

48.000

Woonleefhart


4

3

2

6

€

568.000

€

136.000

Woonleefhart

Leegstand commerciëel

2

2

2

2

€

348.000

€

28.000

Flohilstraat


4

1

1

4

€

75.000

€

12.000

Bedrijfsvoering

Renterisico’s

2

3

1

6

€

870.000

€

209.000

Bedrijfsvoering

Kwetsbaarheid

3

2

5

1

€

399.000

€

19.000

Bedrijfsvoering

Scheiden wonen en zorg

3

4

2

6

€ 1.312.000

€

315.000

€ 10.982.000

€ 2.513.000

Totaal

- 60 -


Jaarstukken 2012

De risico-index wordt bepaald door de formule kans x gevolg / beïnvloedbaarheid. Hoe groter de kans en het gevolg en hoe kleiner de beïnvloedbaarheid, hoe hoger de risico-index en dus de kans dat het risico zich kan voordoen. De laagste risico-index is dus minder dan 1, de hoogste 25. Op basis van de risico-index en het financiëel gevolg kan het weerstandsvermogen worden bepaald: het gedeelte van de algemene reserve dat minimaal nodig is om mogelijke risicio’s (financiëel) te kunnen opvangen. Er vanuit gaande dat het bij een risico met risico-index 25 verstandig is te zorgen dat het volledige risico (= 100% van het financiële gevolg) gedekt kan worden, kan de volgende formule worden gebruikt: weerstandsvermogen = 4 x risico-index x 100% x financiëel gevolg. De inschatting van de risico’s wordt door onszelf gedaan. Op basis van het bovenstaande schatten wij de hoogste risico’s in voor kwantitatieve leegstand van bestaande eengezinswoningen, verkoop/ontwikkelling van nieuwbouw en renterisico’s. De kans dat deze risico’s zich voordoen is het grootst, zo tussen de 30% en 40%. Ten opzichte van 2011 zijn de financiële inschattingen van enkele risico’s veranderd: - Woningverkopen: doordat er minder verkopen zijn ingerekend en al rekening is gehouden met prijsdalingen, hebben we in de meerjarenprognose al rekening gehouden met nadelige effecten. - Kwantitatieve leegstand: door de gunstige markt voor huurders die willen kopen, bestaat er meer kans op uitstroom. Daarnaast biedt het Rijk nu de mogelijkheid om hogere huurverhogingen te vragen, waardoor leegstand resulteert in hogere inkomstenderving. - Ammerse Veste: er zijn inmiddels enkele appartementen verkocht, waardoor het risico is verkleind. - Locatie Mourik: concrete bijstellingen van grondprijzen in diverse gemeenten zorgden voor een lagere mogelijke waardedaling. - Woonleefhart: doordat het plan nu ontwikkeld gaat worden, ontstaan nieuwe risico’s met een eigen profiel. De risico’s met betrekking tot de bedrijfsvoering waren in 2011 nog niet opgenomen. Als weerstandsvermogen is een bedrag van € 2,5 mln. nodig om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Onze algemene reserve bedraagt per 31-12-2012 € 13,1 mln. en is daarmee ruim toereikend.

- 61 -


Jaarstukken 2012

VERKLARING VAN HET BESTUUR Algemeen In het voorafgaande zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Wij menen dat wij aan de hand van deze prestatievelden duidelijk hebben gemaakt, dat de Woningbouwstichting door haar functioneren een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeente Liesveld (inmiddels gemeente Molenwaard).

Verklaring aanwending middelen Het Bestuur verklaart dat het door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt "uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting" zoals dit omschreven is in artikel 11 van het BBSH.

Nieuwpoort, 28 mei 2013,

A. den Boer, voorzitter.

P. van Hellemond, directeur-bestuurder.

- 62 -


Jaarstukken 2012

KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

2007

GEGEVENS BEZIT 1. Woningen en woongebouwen - vooroorlogs - naoorlogs 2. Overige woongelegenheden 3. Garages 4. Bedrijfsruimten, overige Totaal verhuurbare eenheden (vhe)

5 909 24 1 12 951

6 913 24 1 12 956

6 919 24 11 11 971

22 17

22 22

10

187.184

187.394

1 6

1 4 10

Huureenheden in aanbouw Koopeenheden in aanbouw Gemiddelde WOZ-waarde per woning

6 891 12 11 8 928

6 896 12 11 7 932

6 874 12 7 7 906

61

5 5

24

191.487 193.933 191.562

MUTATIES IN HET BEZIT Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal aangepast Aantal administratieve aanpassingen

61

10

4 14

10 5

-2

24 6 4

1

AANTAL WOONEENHEDEN NAAR HUURPRIJSKLASSE Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur (vrije sector)

156 673 46 39

173 674 34 38

200 670 22 33

229 662 6 0

244 652 6 0

459 148 65% 3,10 2,3%

445 139 69% 3,20 1,3%

436 138 69% 3,16 1,2%

408 138 65% 2,96 2,5%

396 138 65% 2,87 1,6%

2,28 0,12 320 1.209

2,50 0,10 384 1.218

2,89 0,08 668 824

2,93 0,06 295 1.230

2,69 0,10 311 1.879

PRIJS/KWALITEIT-VERHOUDING WONINGEN Gemiddelde huurprijs per 31 december Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddeld percentage maximaal redelijk Gemiddelde puntprijs per 31 december Gemiddelde huurverhoging per 1 juli

KWALITEIT Aantal reparatieverzoeken per vhe Aantal gevallen mutatie-onderhoud per vhe Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe Kosten planmatig onderhoud per vhe (incl. activ.)*

- 63 -

249 615 16 0


Jaarstukken 2012

KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar

2012

2011

2010

2009

2008

2007

VERHUUR VAN WONINGEN Mutatiegraad Leegstandsgraad Gemiddeld aantal reacties per aanbieding Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Aantal woningzoekenden in % van het aantal wooneenheden

5,6% 0,28% 6,5 0,89% 0,25%

7,2% 0,40% 4,8 0,77% 0,30%

10,3% 0,79%

7,0% 0,33%

11,8% 0,91%

6,4%

0,88% 0,42%

1,14% 0,63%

0,97% 1,04%

1,41% 1,05%

84%

74%

66%

61%

54%

23,9 1,49 3,5 4,0 3,7 2.318

24,6 0,49 5,7 4,5 4,6 1.532

23,0 0,38 1,9 4,6 3,6 930

23,6 1,51 4,1 4,5 3,9 1.144

28,7 3,08 3,1 4,2 3,7 969

35,9 0,34 3,8 4,7 4,2 1.055

13.746 7.213 4.762 1.258 8 1.640 483

13.193 6.205 3.729 1.178 13 1.690 754

12.152 5.706 3.379 1.063 27 1.672 226

12.479 5.494 2.970 1.088 133 1.568 516

11.912 5.741 2.718 1.078 153 1.152 370

10.757 4.794 2.838 950 74 956 407

1 2 4 3 6,2 5,7

1 2 4 3 6,2 5,7

1 3 4 3 7,3 6,8

1 3 4 3 7,3 6,5

1 3 3 3 6,8 6,1

1 2 3 3 6,1 5,5

FINANCIELE KONTINUITEIT Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele cash-flow per vhe

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Eigen vermogen per vhe Totaal opbrengsten per vhe Kapitaalslasten per vhe Overige bedrijfslasten per vhe Rentebaten per vhe Rentelasten per vhe Jaarresultaat per vhe

PERSONEELSBEZETTING (excl. interim personeel) Directie Technisch Administratief Overig Werkelijk (fte) Werkelijk (fte) per 1.000 woningen

* In verband met de nieuwe RJ 645, die met ingang van verslagjaar 2012 van kracht is, is een deel van de uitgaven planmatig onderhoud niet ten laste van de winsten verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. Voor een goed vergelijk met de voorgaande jaren zijn de geactiveerde uitgaven meegenomen in de bepaling van dit kengetal.

- 64 -


- 65 -

Jaarstukken 2012


Jaarstukken 2012

BALANS PER 31 DECEMBER 2012

ACTIVA

Ultimo 2012

Ultimo 2011

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Totaal immateriële vaste activa

37.273 37.273

35.789 35.789

42.367.256 4.005.309 203.065 46.575.630

43.591.088 2.103.968 213.328 45.908.384

272.083 123.807 2.485.700 2.881.591

285.791 0 2.684.081 2.969.872

731.290 0 731.290

841.060 58.416 899.476

50.225.784

49.813.522

0 2.623.012 2.623.012

0 674.654 674.654

0

149.923

47.271 3.851 157.747 1.820 210.689

40.212 61.277 66.244 3.828 171.561

Liquide middelen

1.624.084

372.514

Totaal vlottende activa

4.457.785

1.368.652

54.683.569

51.182.173

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende – en roerende zaken in dienst van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commerciëel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA

- 66 -


PASSIVA

Jaarstukken 2012

Ultimo 2012

Ultimo 2011

EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserve’s Jaarresultaat

5 12.612.732 459.494

5 11.892.310 720.422

Totaal eigen vermogen

13.072.230

12.612.737

0

58.416

Overige voorzieningen

21.769

19.519

Totaal voorzieningen

21.769

19.519

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden

999.539 35.005.671 2.598.321

1.159.918 31.806.089 2.753.822

Totaal langlopende schulden

38.603.531

35.719.829

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige kortlopende schulden Overlopende passiva

1.300.518 663.416 160.379 19.099 7.612 112.192 722.823

1.161.324 376.686 152.259 13.447 7.428 111.618 948.911

Totaal kortlopende schulden

2.986.039

2.771.673

54.683.569

51.182.173

EGALISATIEREKENING VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA

- 67 -


Jaarstukken 2012

WINST- EN VERLIESREKENING 2012 (categorale indeling)

Omschrijving

Rekening 2012

Rekening 2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste aktiva en vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

5.306.490 206.761 60.925 1.270.386 0 15.205

5.193.739 194.681 23.261 483.165 205.536 37.065

Totaal bedrijfsopbrengsten

6.859.767

6.137.447

Afschrijvingen (im)materiële vaste aktiva en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste aktiva en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Servicekosten Overige bedrijfslasten

1.744.457 42.880 313.663 48.635 62.927 1.311.046 11.673 161.323 1.023.512

744.040 69.742 314.697 47.437 63.674 1.531.565 20.961 140.670 964.318

Totaal bedrijfslasten

4.720.116

3.897.104

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

7.313 - 1.559.563

11.995 - 1.615.506

Totaal financiële baten en lasten

- 1.552.250

- 1.603.511

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN

587.401

636.832

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

-127.907

83.590

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN

459.494

720.422

0 0 0

0 0 0

459.494

720.422

BEDRIJFSLASTEN

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat

RESULTAAT NA BELASTINGEN

- 68 -


Jaarstukken 2012

KASSTROOMOVERZICHT (directe methode) 2012 Ontvangsten van huurders

2011

5.506.192

5.390.998

60.925 -16.863

23.261 51.972

Ontvangsten van subsidiegevers Overige ontvangsten

5.550.253 Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan leveranciers en werknemers

-313.663

- 314.697

-1.311.046 -583.916

- 1.531.565 - 526.022

-651.588

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Betaalde interest

- 3.429.469

2.690.040

2.036.761 8.885

-1.568.347

- 1.639.046

-18.137

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in immateriële vaste activa

Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

- 1.057.185 -2.860.213

4.325

Betaalde winstbelasting m.b.t. operationele activiteiten

Desinvesteringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa

5.466.230

- 58.846 -1.582.159

- 1.689.007

1.107.881

347.754

-9.985

- 31.769

-4.506.264

- 797.350

1.473.420

620.588

Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-3.042.829

- 208.531

Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossingen van langlopende schulden

4.500.000 -1.313.482

2.000.000 - 2.791.437

Betaalde dividenden Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

3.186.518

- 791.437

Mutatie geldmiddelen

1.251.570

- 652.213

- 69 -


Jaarstukken 2012

WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn de voorschriften met betrekking tot de jaarrekening en de waarderingsgrondslagen van toepassing verklaard zoals deze zijn opgenomen in Boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met voor de branche van toepassing zijnde richtlijn RJ 645. Stelselwijzigingen Classificatie materiële vaste activa Voor het verslagjaar 2012 is de nieuwe Richtlijn 645 (RJ645) van kracht. Eén van de onderdelen hiervan is een classificatie van de materiële vaste activa naar sociaal - en commerciëel vastgoed. De betreffende posten worden afzonderlijk op de balans verantwoord. Bij het bepalen van de balanswaarde per 01-01-2012 is de boekwaarde van het betreffende complex naar rato verdeeld. De classificatie naar sociaal – en commerciëel vastgoed heeft op basis van huurpijs of gebruik van het object plaatsgevonden. Door de classificatie van het vastgoed is de balans per 31-12-2011 gewijzigd. De stelselwijziging heeft geen effect gehad op het vermogen. Nieuw model balans en winsten verliesrekening Voor het verslagjaar 2012 is de nieuwe Richtlijn 645 (RJ645) van kracht. Eén van de onderdelen hiervan is een gewijzigd model voor de balans en de winsten verliesrekening. In de winsten verliesrekening worden de posten ‘Leefbaarheid’ en ‘Lasten servicecontracten’ voortaan afzonderlijk gepresenteerd. Voorheen zaten deze verdisconteerd in de post ‘Overige bedrijfslasten’. Daarnaast is de post ‘Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa’ gesplitst in baten en lasten. Tot en met verslagjaar 2011 werd deze post (al dan niet gesaldeerd) opgenomen onder de bedrijfslasten. In het geval van een bate werd deze gepresenteerd als een negatieve last. Voor een goed vergelijk zijn de cijfers over 2011 ook aangepast aan deze gewijzigde indeling en wijken daardoor af van de cijfers zoals gepresenteerd in de jaarrekening 2011. Voor het jaaresultaat heeft dit echter geen gevolgen. Voor de overige posten in de winsten verliesrekening heeft het nieuwe model voor ons geen gevolgen. De stelselwijziging heeft geen effect gehad op het vermogen.

- 70 -


Jaarstukken 2012

Schattingswijzigingen Restwaardeberekening In 2011 is een schattingswijziging doorgevoerd met betrekking tot de berekening van de restwaarde. Tot en met 2011 werd hiervoor de nominale grondwaarde uit de balans aangehouden. Omdat de activa op historische kostprijs wordt gewaardeerd, betekende dit dat bij de meeste (oudere) complexen een restwaarde werd gehanteerd die niet meer aansloot bij de actuele marktsituatie. Bij de recent gebouwde complexen was dit echter wel het geval. Er was hierdoor een verminderde consistentie in de gepresenteerde waarde. Daarom is besloten over te gaan op de methodiek van het CFV. Hierbij wordt een netto opbrengst van € 5.000 per eenheid geïndexeerd en verdisconteerd. Naast consistentie in de restwaardeberekening sluit de bedrijfswaardeberekening hierdoor ook meer aan bij de berekeningen die het CFV maakt bij haar beoordelingen. ‘Verrassingen’, door correcties door het CFV op de door ons aangeleverde bedrijfswaardeberekeningen, worden hierdoor ook verminderd. De gewijzigde methodiek resulteert in € 3,6 mln. lagere bedrijfswaarde. Vervallen rentabiliteitswaardecorrectie Voor het verslagjaar 2012 is de nieuwe Richtlijn 645 (RJ 645) van kracht. Eén van de onderdelen hiervan is het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie in de bedrijfswaardeberekening. Hoewel Lek en Waard Wonen haar vastgoed op historische kostprijs blijft waarderen, berekenen wij wel de bedrijfswaarde en presenteren die in ons jaarverslag. Hierin wordt deze wijziging dan ook doorgevoerd. De gewijzigde methodiek resulteert in € 1,8 mln. lagere bedrijfswaarde. Wijziging afschrijvingsmethodiek Voor het verslagjaar 2012 is de nieuwe Richtlijn 645 (RJ 645) van kracht. Eén van de onderdelen hiervan is een wijziging van de wijze van afschrijven: van annuïtair naar lineair. Ook moeten de bouwkosten worden gesplitst in opstal, installaties en inrichting, elk met een eigen afschrijvingstermijn (componentenmethode). Als gevolg hiervan worden bepaalde onderhoudswerkzaamheden, zoals het vervangen van CV-ketels en keukens, niet meer als onderhoudskosten ten laste van de winsten verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. Uiteraard wordt de RJ 645 gevolgd, maar wel op een pragmatische manier. Dit is met name het geval bij de componentenmethode. Bij complexen die ouder zijn dan 25 jaar zouden de componenten inrichting en installaties, wanneer vanaf het begin de componentenmethoude zou zijn toegepast, inmiddels al zijn afgeschreven. Na-investeringen, zoals nieuwe CV-installaties of het aanbrengen van dubbelglas, zijn bij deze complexen al afzonderlijk geactiveerd. Daarom is voor deze complexen geen nadere splitsing van de activapost bouwkosten doorgevoerd en is de componentenmethode alleen toegepast op de complexen die jonger zijn dan 25 jaar. Voor de winsten verliesrekening heeft dit grote gevolgen. De gewijzigde afschrijvingsmethodiek, met name de overgang van annuïtaire – naar lineaire afschrijving, resulteert is aanzienlijk hogere afschrijvingslasten. Dit wordt enigszins gecompenseerd door de toepassing van de componentenmethode, waardoor de onderhoudslasten iets lager worden. Voor de kasstromen hebben deze wijzigingen geen gevolgen. De gewijzigde methodiek resulteert in € 1,0 mln. hogere afschrijvingen.

- 71 -


Jaarstukken 2012

BALANS – ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Deze activa zijn geactiveerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en worden lineair afgeschreven over de geschatte economische levensduur, zijnde 5 jaar (= looptijd licentie met softwareleverancier). Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s worden verantwoord in de winsten verliesrekening. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen (met ingang van 2012 volgens het lineaire systeem, daarvoor volgens het annuïtaire systeem) en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiёle vaste activa. Rente en kosten eigen dienst wordne niet geactiveerd. Bij verkoop en sloop van activa wordt extra afschrijving berekend. Hierbij eerst wordt de boekwaarde per transactiedatum bepaald, door berekening van de betreffende annuïteit(en) naar rato van de periode dat het actief gedurende het boekjaar nog in exploitatie was. Vervolgens wordt die boekwaarde gedeeld door het aantal woningen waarop het actief betrekking heeft. Op basis van huurprijs of gebruik wordt het vastgoed geclassificeerd als materiële vaste activa of vastgoedbelegging. Dit betreft enkel de positie op de balans als gevolg van de RJ 645. Er is geen aparte beheersstrategie. Om die reden biedt waardering van de vastgoedbeleggingen tegen actuele – of marktwaarde geen meerwaarde en is ook hier gekozen voor waardering tegen historische kostprijs. Na-investeringen worden in principe apart geactiveerd. In ieder geval worden investeringen in nieuwe zaken, zoals het aanleggen van een CV-installatie of het plaatsen van dubbelglas, geactiveerd. Deze methode werd tot en met verslagjaar 2011 al gehanteerd. Met ingang van verslagjaar 2012 worden, op grond van de nieuwe RJ645, ook planmatige vervangingen van installaties en inrichting geactiveerd. Tot en met verslagjaar 2011 werd dit in de onderhoudslasten ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Incidentele vervangingen blijven gewoon als onderhoudslasten verantwoord worden, omdat het werkbaar en pragmatisch te houden. Dit is zo ook afgestemd met de accountant. De volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Grond

Geen

Opstal

50 jaar

Installaties

25 jaar

Inrichting

15 jaar

Isolatie

20-25 jaar

Overige woningaanpassingen

15-25 jaar

- 72 -


Jaarstukken 2012

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van de Koopgarantregeling (verkoop onder voorwaarden) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van verkoop onder voorwaarden (marktontwikkeling). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. De marktontwikkeling wordt gebaseerd op het prijsindexcijfer bestaande koopwoningen volgens het kadaster/Centraal Bureau voor de Statistiek. Hierbij wordt het prijsindexcijfer (per provincie en woningtype) per december verslagjaar afgezet tegen hetzelfde prijsindexcijfer van de maand waarin de woning werd verkocht. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken in ontwikkeling zijn complexen in ontwikkeling of aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Verwachte verliezen (die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”) als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Bij de beoordeling wordt wel steeds gekeken of de nieuwe investering binnen de betreffende Product Markt Combinatie (PMC) kan worden opgevangen. Is er binnen de PMC voldoende financiële ruimte om onrendabele investeringen op te vangen, dan vindt geen afboeking of vorming van een voorziening plaats. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde, onder aftrek van de cumulatieve afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Er wordt lineair afgeschreven, waarbij de volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Kantoorgebouw

30 jaar

Inrichting

10 jaar

Kantoormachines en overige inventaris

3 en 5 jaar

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

- 73 -


Jaarstukken 2012

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiёle vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 21 jaar. Doordat de nog resterende termijnen door het Bureau BWS zijn afgekocht, is er per 31-12-2012 echter geen vordering meer.

Actieve latentie vennootschapsbelasting Onder de financiёle vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op: 1. De nog vrij te vallen (dis)agio op langlopende leningen over de resterende looptijd; 2. Verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde van de verwachte woningverkopen in de komende vijf jaar. 3. Verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen geldende rente voor langlopende leningen (4,545 %) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen, langlopende schulden en de verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden met concrete plannen voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Vlottende activa Voorraden/onderhanden projecten Het onderhanden werk (onroerende zaken (on)verkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

- 74 -


Jaarstukken 2012

Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder ‘Schulden aan kredietinstellingen’ onder ‘Kortlopende schulden’. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Deze staan geheel ter vrije beschikking

BALANS – PASSIVA Egalisatierekening Waardering van de egalisatierekening subsidies BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies) vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement, onder aftrek van de jaarlijks te ontvangen bijdrage. Doordat de nog resterende termijnen door het Bureau BWS zijn afgekocht, is er per 31-12-2012 echter geen egalisatierekening meer. Langlopende schulden De leningen worden op nominale waarde verantwoord. De voorkomende leningtypen zijn: - met betaling van rente en aflossing op basis van gelijkblijvende annuïteiten (annuïtair); - met uitsluitend jaarlijkse rentebetaling en een aflossing ineens bij einddatum contract (fixe); - met een jaarlijks vast aflossingsbedrag en afnemende rentebetaling (lineair). De komend boekjaar te betalen aflossing wordt in mindering gebracht op het balanssaldo en verantwoord onder ‘Kortlopende schulden’ (‘Schulden aan kredietinstellingen’ en ‘Schulden aan gemeente’). Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Deze post wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde minus korting van de in Koopgarant verkochte woningen. De marktwaarde wordt zonodig aangepast op basis van de marktontwikkeling ten opzichte van het voorgaande jaar (peildatum 31 december). Alleen het gedeelte van de marktontwikkeling wat voor rekening van de eigenaar komt, wordt toegevoegd/onttrokken aan de voorziening. Voorheen werd de marktontwikkeling bepaald op basis van de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde. Hierop heeft een schattingswijziging plaatsgevonden. Voortaan wordt uitgegaan van de prijsindexcijfers voor verkoop van bestaande koopwoningen volgens het CBS/Kadaster. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

- 75 -


Jaarstukken 2012

WINST- EN VERLIESREKENING Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarop ze betrekking hebben en waarin ze voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huren De huren zijn onderworpen aan het huurbeleid bij mutatie en woningverbetering, alsmede aan de overheidsvoorschriften. Huurderving Onder deze post is opgenomen de huurderving wegens leegstand en de afboeking van oninbare vorderingen op huurdebiteuren. Vergoedingen Dit betreft de vergoeding die de huurders, naast de nettohuur, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten enz. De vergoedingen zijn gebaseerd op de werkelijke kosten en worden, als gevolg van prijsstijgingen, steeds aangepast. Overheidsbijdragen Dit zijn de annuïtaire bijdragen voor de BWS subsidies (inclusief de ontvangen afkoopsommen). Verkoop onroerende goederen Deze post bestaat uit de verkoopopbrengst minus de boekwaarde van de woningen die zonder voorwaarden zijn verkocht. Overige bedrijfsopbrengsten Onder deze post zijn o.a. opgenomen de inschrijfgelden woningzoekenden en de ontvangst van in het verleden afgeboekte oninbare huurvorderingen. Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven.

- 76 -


Jaarstukken 2012

Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen betreffen: - afboekingen op de boekwaarde als gevolg van een lagere bedrijfswaarde, danwel terugnamen hiervan. Dit wordt op PMC-niveau bepaald; - het resultaat van marktontwikkelingen op de waardering van de onder voorwaarden verkochte woningen en de terugkoopverplichting. Lonen en salarissen Hierop worden de bruto salarissen van eigen personeel en de kosten van ingehuurd personeel verantwoord (mits niet direct toerekenbaar aan projecten). Wanneer personeelskosten worden geactiveerd, ten laste van de onderhoudsuitgaven worden gebracht, worden verrekend in servicekosten of anderszins bij derden in rekening worden gebracht, wordt dit op deze post in mindering gebracht. Sociale lasten Hierop wordt het werkgeversgedeelte voor de premies volksverzekeringen verantwoord. Pensioenlasten Hierop wordt het werkgeversgedeelte voor de vorming van pensioenvoorzieningen verantwoord. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Personeelsbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder. De pensioenlast in de winsten verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De dekkingsgraad ultimo 2012 bedraagt 106% (2011: 101%). Lasten onderhoud Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder niet in de balans opgenomen verplichtingen. In principe onderscheiden de lasten van onderhoud zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. Op grond van de componentenmethode in de nieuwe RJ 645 worden planmatige vervangingsuitgaven van afgeschreven installaties of inrichting wel geactiveerd.

- 77 -


Jaarstukken 2012

Overige bedrijfslasten Hieronder worden de kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en leveringen goederen en diensten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Omdat waardeveranderingen van verkopen onder voorwaarden (= opbrengst minus boekwaarde) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen worden gebracht en wij verkoopkosten niet als component van deze waardeverandering zien, worden verkoopkosten onder ‘Overige bedrijfslasten’ verantwoord. Dit geldt ook voor de verkoopkosten die zijn gemaakt ten behoeve van verkopen zonder voorwaarden. Het is immers niet overzichtelijk als verkoopkosten verspreid door de winsten verliesrekening worden verantwoord.

Overige posten Rentebaten Onder deze post zijn opgenomen de opbrengsten uit vorderingen, beleggingen en de te vorderen rente op BWS subsidies. Rentelasten De rentelasten bestaan uit de verschuldigde rente van leningen (zowel lang- als kortlopend) en de rentelasten van de egalisatierekening BWS-subsidies. Belastingen a. Te betalen vennootschapsbelasting Op deze post wordt opgenomen: 1. het verschuldigde bedrag aan vennootschapsbelasting over het verslagjaar, berekend volgens de fiscale balans en winsten verliesrekening; 2. eventuele verrekeningen van te betalen vennootschapsbelasting over voorgaande jaren. b. Heffingen Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op deze post worden de heffingen van het CFV verantwoord (bijzondere projectsteun, saneringssteun). c. Mutatie actieve latentie vennootschapsbelasting Op deze post wordt de mutatie van de balanspost ‘Actieve latentie vennootschapsbelasting’ verantwoord. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft de VSO 2 getekend.

- 78 -


Jaarstukken 2012

Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningbouwcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Lek en Waard Wonen heeft per 31-12-2012 overigens geen effecten in bezit . Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leastermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

- 79 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2012

Jaarstukken 2012 2012

2011

ACTIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Computersoftware Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

40.354

8.585

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

- 4.565

- 130

Boekwaarde 1 januari

35.789

8.455

9.985

31.769

0

0

-8.501

-4.435

0

0

1.484

27.334

50.339

40.354

- 13.066

- 4.565

37.273

35.789

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Totaal mutaties

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde 31 december

- 80 -



MATERIELE VASTE ACTIVA

In expl.

In ontw.

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

54.222.323

2.103.968

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-10.631.235

Boekwaarde per 1 januari

43.591.088

2.103.968

495.234

2.197.830

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies

Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan

T.d.v. expl.

Totaal

606.160 56.932.451 -392.831 -11.024.067

-1.719.067

Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie

2011

213.328 45.908.384 14.766

2.707.830

-25.029

-1.744.095

-123.807

-123.807

-172.681

-172.681

Totaal mutaties

-1.223.833

1.901.341

-10.263

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

54.717.557

4.177.990

620.925 59.516.473

-172.681

-172.681 -417.860 -12.768.162

4.005.309

203.065 46.575.630

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-12.350.302

Boekwaarde per 31 december

42.367.256

- 81 -

667.246



VASTGOEDBELEGGINGEN

In expl.

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

In ontw.

343.862

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-58.071

Boekwaarde per 1 januari

285.791

2011

VoV

Totaal

1.247.520

1.591.382

1.436.561

1.436.561 -58.071

2.684.081

2.969.872

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

-13.708

-13.708

Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen

123.807 -198.381

123.807 -198.381

Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

-13.708

123.807

-198.381

-88.282

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

343.862

123.807

1.247.520 1.238.180

1.715.190 1.238.180

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-71.779


272.083

-71.779 123.807

2.485.700

2.881.591

Woningen verkocht onder voorwaarden (VoV) Verkocht in verslagjaar

0

1

Teruggekocht in verslagjaar

0

0

Doorverkocht in verslagjaar

0

0

19

19

Verkocht tot en met verslagjaar

Dit betreft de vanaf 2008 via de Koopgarantregeling verkochte woningen. In 2012 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 7% neerwaarts bijgesteld. Andere koopvormen onder voorwaarden worden niet toegepast. Er zijn per 31-12-2012 49 woningen gelabeld voor verkoop. In de meerjarenprognose is rekening gehouden met 1 verkoop in 2013. Verwacht verkoopresultaat is € 133.000 (opbrengst € 134.000 minus boekwaarde € 1.000). De woningen zijn verkocht met 25% korting. Bij terugkoop (plicht) deelt Lek en Waard Wonen voor 50% in het resultaat.

- 82 -



2011

Projecten in ontwikkeling De Ammerse Veste (huurwoningen)

2.888.857

795.422

Locatie Mourik

987.196

986.778

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (huurwoningen)

129.256

321.768

4.005.309

2.103.968

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (supermarkt)

123.807

0

Totaal vastgoedbeleggingen in ontwikkeling

123.807

0

104.131

87.597

Opbrengst woningverkopen

452

1.633

Overige opbrengsten

207

107

Totaal opbrengsten

104.790

89.337

Onderhoudslasten

20.334

20.078

Beheerslasten

11.623

11.908

Totaal sociaal vastgoed in ontwikkeling

Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd. Zekerheidsstellingen Aan de gemeente Liesveld is een hypothecaire zekerheid verstrekt ter hoogte van € 4.537.802, 00 ten behoeve van, met gemeentegarantie, aan te trekken leningen. De hypothecaire zekerheid rust op de 89 woningen van de complexen 20, 50 en 64. Bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn woningen uit diverse complexen voor een totale WOZ-waarde van € 35,3 mln. (peildatum 01-01-2011) als onderpand ingebracht. Assurantie Verzekerde waarde: de woningen zijn verzekerd bij Centraal beheer tegen een vaste prijs per woning, ongeacht de individuele herbouwwaarde, waarbij geen beroep gedaan kan worden op onderverzekering. Taxaties kunnen daarom achterwege blijven. Dekking: brand-/storm-/vliegtuigschade. Waardevaststelling: aanpassing op indexbasis.

Bedrijfswaarde De op basis van kasstromen berekende bedrijfswaarde is per 1 januari 2013 als volgt opgebouwd: (bedragen x € 1.000) Huuropbrengsten minus huurderving

- 83 -



2011

Directe exploitatielasten (excl. verhuurdersheffing)

10.722

10.436

Totaal lasten

42.679

42.422

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde:

62.112

46.914

0

58

1.972

5.552

0

1.824

Gecorrigeerde bedrijfswaarde (excl. heffing huurtoeslag)

64.083

54.348

Verhuurdersheffing

- 8.512

- 2.241

Gecorrigeerde bedrijfswaarde (incl. heffing huurtoeslag)

55.571

52.107

Egalisatie BWS

Restwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie

De parameters voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn als volgt vastgesteld: Huurstijging : 2013 3,9%, daarna 3,5% per jaar (1,5% boven inflatie) Huurderving : 0,70% Huurharmonisatie : 70% van de maximaal redelijke huur Lasten stijging : 3,00% Onderhoudslasten stijging : 3,00% Discontering : 5,25% Investeringshorizon : 5 jaar Marktontwikkeling : 2013 -4%, 2014 -2%, 2015 0%, daarna +1% per jaar Als restwaarde is de CFV-methodiek aangehouden (netto € 5.000 per woning, geïndexeerd en verdisconteerd). De activa worden gewaardeerd op historische kostprijs. Met vennootschapsbelasting, de heffing bijzondere projectsteun en de saneringssteun is geen rekening gehouden. Wel is de verhuurdersheffing meegenomen, vanwege de grote impact op de beschikbare financiële ruimte enerzijds en het feit dat het CFV bij hun beoordeling van de financiële positie dit ook al inzichtelijk maakt. Bij het al dan niet afboeken van de boekwaarde wordt per Product Markt Combinatie (PMC) beoordeeld of de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde. Vanuit geografische – en maatschappelijke ontwikkelingen bezien is het woningbezit verdeeld in twee PMC’s, namelijk Groot-Ammers en Nieuwpoort/Langerak. Per PMC is de bedrijfswaarde hoger dan de boekwaarde, zodat niet tot afwaardering hoeft te worden overgegaan.

- 84 -



2011

Huuropbrengst De toename van de huuropbrengst is toe te rekenen aan het doorvoeren van 1,5% huurverhoging bovenop de inflatie. Het Rijk biedt deze ruimte ter compensatie van de op te leggen verhuurdersheffing. Restwaarde Wijziging van de restwaardeberekening van nominale grondwaarde naar de CFVmethodiek (netto € 5.000 per woning, geïndexeerd en verdisconteerd) zorgt voor een lagere restwaarde. Rentabiliteitswaardecorrectie Op grond van de nieuwe jaarverslagleggingsregels is de rentabiliteitswaardecorrectie komen te veravllen. Verhuurdersheffing De door het nieuwe kabinet aangekondigde verhuurdersheffing is aanmerkelijk hoger dan die van het vorige kabinet. Bedrijfswaarde

55.571

52.107

Boekwaarde materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend)

42.595

43.822

Overschot op boekwaarde

12.976

8.285

Bedrijfswaarde

55.571

52.107

Saldo langlopende leningen

37.466

34.280

Financieringsruimte

18.105

17.827

Bedrijfswaarde 2011

52.107

Jaarresultaat Mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa

164

Effect contante waarde en restant levensduur

781 945

Gevolgen nadere inschattingen parameters In de huurcomponent

15.428

In de onderhoudslasten

- 852

In de overige lasten

- 5.335

In de restwaardeverwachting

- 3.709

- 85 -



In de voorgenomen investeringen

2011

304 5.835

Gevolgen van mutaties in het bezit Aangekocht bezit

63

Verkocht bezit

- 1.366 - 1.303

Rentabiliteitswaardecorrectie Vervallen rentabiliteitswaardecorrectie

- 2.012 - 2.012

Bedrijfswaarde 2012

55.571

Sociaal vastgoed GA NP/LA

Vastgoedbeleggingen

Totaal

Huuropbrengsten Woningverkopen Overige opbrengsten

55.342 112 101 55.555

46.916 340 104 47.360

1.873 3 1.876

104.131 452 207 104.790

Onderhoud

-9.860

-9.983

-491

-20.334

(Des)investeringen Beheerslasten Directe exploitatielasten (excl. HT)

-5.707 -5.210 -20.777

-5.749 -5.361 -21.092

-168 -152 -811

-11.623 -10.722 -42.679

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde Gecorr. Bedrijfswaarde (excl. HT) Heffing huurtoeslag Gecorr. Bedrijfswaarde (incl. HT) Boekwaarde *

34.778 899 35.677 -4.112 31.565 -24.702

26.268 1.055 27.322 -4.284 23.038 -17.621

1.065 18 1.083 -115 968 -272

62.112 1.972 64.083 -8.512 55.571 -42.595

6.863

5.417

696

12.976

Verschil

* exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend.

- 86 -



2011

Als actuele waarde van de vastgoedbeleggingen (uitgezonder verkoop onder voorwaarden) hanteren wij de bedrijfswaarde. Deze is ontleend aan de bedrijfswaarde van de totale vastgoedportefeuille en naar rato van het aantal vhe’s verdeeld. Er is geen gebruik gemaakt van taxaties door externe adviseurs. FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te vorderen BWS subsidies

0

58.416

731.290

841.060

731.290

899.476

58.416

78.567

0

0

58.416

78.567

2.357

3.110

- 60.773

- 23.261

- 58.416

- 20.151

Te vorderen BWS-subsidie

0

58.416

Bij: kortlopend deel

0

0

Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 1 januari

0

58.416

Vpb-latentie TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

1.

Te vorderen BWS subsidies Te vorderen BWS-subsidie Bij: kortlopend deel Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 1 januari

Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Totaal mutaties

De nog te ontvangen BWS-subsidies zijn door het bureau BWS van de regio Zuid-Holland Zuid afgekocht. 2.

Vpb-latentie Deze post bestaat uit de belastinglatentie op langlopende leningen en woningverkopen en is ontstaan uit het verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde.

- 87 -




2011

841.060

698.624

Afloop vorig boekjaar

- 5.563

- 2.257

Verkopen

20.873

- 1.992

- 124.980

146.685

Boekwaarde 31 december

731.290

841.060

Latentie verliescompensatie

73.735

198.715

Latentie langlopende leningen

96.879

102.542

Latentie woningverkopen

560.676

539.803

Boekwaarde 31 december

731.290

841.060

674.654

446.392

1.948.358

228.262

0

0


2.623.012

674.654

Ammerse Veste (koopwoningen)

2.429.173

674.654

118.887

0

74.952

0

2.623.012

674.654

Overige mutaties

De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 77.846 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 1.072.047 (2011: € 1.579.638). Door toepassing van de fiscale verliescompensatie blijft minder over voor verrekening van toekomstige fiscale resultaten. De latentie woningverkopen is gevormd voor vrije verkopen (niet onder voorwaarden). Uitbreiding van dit verkoopprogramma resulteert in een toename van deze latentie. VLOTTENDE ACTIVA

VOORRADEN IN ONTWIKKELING Boekwaarde per 1 januari Bestede kosten boekjaar Af: voorziening voor verwachte verliezen

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (koopwoningen) Flohilstraat (koopgarages) Totaal

- 88 -



2011

Van de 22 koopwoningen in het project ‘Ammerse Veste’ zijn er per 31-12-2012 nog 17 niet verkocht. In 2013 vinden er wel weer enkele transacties plaats. In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak worden 9 koopwoningen gerealiseerd. Er zijn per 31-12-2012 3 geïnteresseerden, maar nog geen getekende overeenkomsten. De uitgaven voor de koopgarages in de Flohilstraat betreftfen hoofdzakelijk grondaankoop. Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd.

ONDERHANDEN PROJECTEN Boekwaarde per 1 januari

149.923

0

Bestede kosten boekjaar

31.263

149.923

-567.394

0

0

0

Af: verkoopopbrengst Af: voorziening voor verwachte verliezen Overboeking verkoopresultaat naar winsten verliesrekening

386.208


0

149.923

Ammerse Veste (koopwoningen)

0

149.923

Totaal

0

149.923

47.271

40.212

3.851

61.277

157.747

66.244

1.820

3.828

210.689

171.561

Van de 22 koopwoningen in het project ‘Ammerse Veste’ zijn er in 31-12-2012 5 verkocht. Door toepassing van een koop-/aannemingsovereenkomst worden de aanneemsomtermijnen na transactie rechtstreeks bij de koper in rekening gebracht. Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd.

VORDERINGEN 1. Huurdebiteuren 2. Belastingen en premies sociale verzekeringen 3. Overige vorderingen 4. Overlopende activa TOTAAL VORDERINGEN

- 89 -



Huurdebiteuren 1 maand of minder

2011

Aantal 35

35

12.691

19.903

2 maanden

7

6

16.925

3.744

3 maanden

6

2

5.488

1.612

4 maanden

2

6

1.614

8.457

5 maanden

2

0

2.973

0

6 maanden of meer

2

2

5.241

5.730

44.932

39.447

0

10.844

Te ontvangen vennootschapsbelasting

3.851

50.433

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

3.851

61.277

Doorberekend omzetverlies Hof van Ammers

45.347

45.347

Te ontvangen afkoop BWS-subsidies

38.295

0

Kosten asbestsanering Ammerse Veste

19.931

0

Debiteuren servicekosten

29.652

8.298

Bijdrage gemeente energiekosten Prinsenhof

1.233

753

Bijdrage Beter Wonen Streefkerk Woonpunt

3.301

3.282

19.988

8.564

157.747

66.244

Het verschil van € 2.339 tussen specificatie en balanssaldo betreft een terugwerkende kracht mutatie. De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur bedraagt 0,89% (2011: 0,77%). Van bovenstaande vorderingen is een bedrag ad € 19.623 (44% van de totale huurachterstand) in handen gegeven van een deurwaarder. In 2011 was dit € 9.592 (24% van de totale huurachterstand). Met 8 huurders is een betalingsregeling getroffen voor in totaal € 3.943 (9% van de totale achterstand). 2.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Te ontvangen BTW

3.

Overige vorderingen

Diverse posten Totaal overige vorderingen

- 90 -



2011

Het doorberekend omzetverlies van de Hof van Ammers betreft huurderving als gevolg van daklekkage. Dit is bij de aannemer in rekening gebracht, maar er is nog geen overeenstemming hierover. De nog te ontvangen BWS-subsidies zijn door de regio Zuid-Holland Zuid afgekocht. Onverwacht aanwezig asbest in de grond zorgde voor extra saneringskosten bij de Ammerse Veste. Deze saneringskosten zijn in rekening gebracht bij de gemeente Molenwaard. De hogere post servicekosten bestaat voornamelijk uit verzekeringen en belastingen die nog met de AV Zorggroep verrekend moeten worden. Omdat deze echter zijn gebaseerd op schattingen, omdat er nog geen feitelijke belastingaanslagen voor de Hof van Ammers zijn opgelegd, is nog niet tot verrekening overgegaan. Hiervoor moet eerst duidelijkheid worden gekregen van de gemeente betreffende belastingaanslagen.

4.

Overlopende activa 0

3.828

Afrekening energiekosten

1.820

0

TOTAAL OVERLOPENDE ACTIVA

1.820

3.828

768

697

5.639

13.772

67.378

107.219

1.550.281

239.652

18

5.356

ING kapitaal rekening

0

5.819

TOTAAL LIQUIDE MIDDELEN

1.624.084

372.514

Te ontvangen rente

Dit betreft energiekosten van de garages aan het Alexanderplein in Groot-Ammers, die in 2013 met de eigenaren zijn verrekend. LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar en ter vrije beschikking: Kas Rekening-courant ING Rekening-courant Rabobank Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten Rabo rendement rekening

Door de Bank Nederlandse Gemeenten is een kredietfaciliteit van € 500.000 verstrekt.

- 91 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort PASSIVA


2011

EIGEN VERMOGEN STICHTINGSKAPITAAL Saldo begin boekjaar

5

5

Mutaties

0

0

5

5

12.612.732

11.799.645

0

92.665

459.494

720.422

13.072.230

12.612.732

58.416

78.567

0

0

2.357

3.110

- 60.773

- 23.261

0

58.416

19.519

17.500

2.250

2.850

-0

- 831

21.769

19.519

TOTAAL STICHTINGSKAPITAAL

OVERIGE RESERVE’S Saldo begin boekjaar Mutaties verkopen onder voorwaarden Jaarresultaat TOTAAL OVERIGE RESERVE’S

Ten gunste van het WSW moet van de reserves een bedrag van € 173.250 als obligo worden aangehouden. Dit is 3,85% van het schuldrestant op 31-12-2012 van de door het WSW geborgde lening. Het overige deel va n de reserve’s is vrij beschikbaar.

EGALISATIEREKENING Boekwaarde 1 januari Toekenningen Toevoeging rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Boekwaarde 31 december Deze balanspost betreft te egaliseren BWS-subsidies. Door de afkoop van de nog te ontvangen BWS-subsidies is deze post in zijn geheel vrijgevallen.

VOORZIENINGEN Voorziening loopbaanontwikkeling Boekwaarde 1 januari Dotatie Onttrekking Boekwaarde 31 december

- 92 -



2011

Op grond van de CAO Woondiensten hebben de medewerkers recht op een opleidingsbudget dat zij mogen besteden aan de door hen gewenste loopbaanontwikkeling. Er is geen termijn waarbinnen men dit budget moet besteden.

LENINGEN OVERHEID Boekwaarde 1 januari Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december

Rentepercentages Roll over 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

0 0 0 477.672 0 682.246 0 1.159.918

Renteherzieningsperiode 1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

0 0 0 477.672 0 682.246 1.159.918

1.159.918

1.312.173

152.259

1.752.979

0

0

- 152.259

- 1.752.975

1.159.918

1.312.177

- 160.379

- 152.259

999.539

1.159.918

Resterende looptijd < 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

0 682.246 0 0 477.672 0 1.159.918

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Boekwaarde 1 januari

31.806.089

30.967.433

Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar

1.161.324

1.038.442

Bij: nieuwe leningen

4.500.000

2.000.000

- 1.161.223

- 1.038.462

36.306.190

32.967.413

- 1.300.518

- 1.161.324

35.005.672

31.806.089

Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december De gemiddelde rentevoet per 31 december 2012 bedraagt 4,466%

- 93 -



Rentepercentages

Renteherzieningsperiode

0 0 0 4.500.000 31.806.189 0 0 36.306.190

Roll over 0% - 1% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

2011

Resterende looptijd

0 0 0 4.625.000 0 31.681.190

< 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

36.306.190

0 0 528.103 2.192.307 12.895.545 20.690.234 36.306.190

Algemene toelichting langlopende schulden OG De in 2013 te betalen aflossingen bedragen € 1.461.897. Dit bedrag is in mindering gebracht op het balanssaldo en opgenomen onder de kortlopende schulden. De stichting heeft geen klimleningen meer. Van de langlopende schulden is € 4,5 mln. begorgd door het WSW. De overige leningen zijn direct geborgd door de gemeente Liesveld (nu Molenwaard). Voor het verkrijgen van gemeente garantie is hypothecaire zekerheid gegeven voor een bedrag van € 4.537.802. De volgende renteconversies vinden mettertijd plaats (x € 1.000):

Jaar

Schuld 31-12

2019 2021 2029 2032 2039

€ 26.961 € 24.010 € 12.703 € 4.659 € 1.317

Bedrag renteconversie

Bedrag vrijval fixe

€ 3.750 € 288 € 2.500 € 4.500 € 1.250

In % van schuld 31-12 14% 1% 20% 97% 95%

In 2012 is een nieuwe fixe-lening van € 4,5 mln. aangetrokken, looptijd 20 jaar, rente 3,89%, geen tussentijdse renteherziening. Deze lening is onze eerste lening die is opgenomen bij de Nederlandse Waterschapsbank én onze eerste lening die is geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Schuldrestant en te betalen rente en aflossing 2012 - 2022

x € 1 mln.

40 30 20 10 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

- Jaar 94 -



2011

TERUGKOOPVERPLICHTING VERKOOP ONDER VOORWAARDEN

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.823.563

2.691.375

- 69.741

0

2.753.822

2.691.375

0

0

- 155.501

- 69.741

0

132.188

Totaal mutaties

- 124.852

62.447

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.823.563

2.823.563

Vermeerderingen/verminderingen

- 225.242

- 69.741


2.598.321

2.753.822

1.300.518

1.161.324

663.416

376.686

160.379

152.259

Vermeerderingen/verminderingen Boekwaarde 1 januari

Opwaarderingen Afwaarderingen Mutatie terugkoopverplichtingen als gevolg van koop/verkoop

. In 2012 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 7% neerwaarts bijgesteld voor het gedeelte van de waarde-ontwikkeling dat voor rekening van Lek en Waard Wonen komt. KORTLOPENDE SCHULDEN

SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Dit betreft voornamelijk bouwtermijnen en onderhoudsnota’s die begin 2013 zijn ontvangen. Een nadere specificatie is op de administratie aanwezig.

SCHULDEN AAN GEMEENTE Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

- 95 -



2011

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Specificatie: Loonbelasting, sociale premies

14.394

13.447

4.705

0

19.099

13.447

7.612

7.428

7.612

7.428

Terug te betalen servicekosten

21.883

21.882

Nog te betalen gemeentelijke heffingen

71.909

70.891

Huurtoeslag

17.108

17.845

1.292

1.000

112.192

111.618

7.656

7.089

701.022

712.163

0

211.225

12.640

17.371

1.505

1.063

722.823

948.911

BTW TOTAAL BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN Lasten ten behoeve van het vormen van pensioenvoorzieningen TOTAAL SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

OVERIGE KORTLOPENDE SCHULDEN

Overige posten TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE SCHULDEN

In de belastingaanslagen over 2011 en 2012 is nog geen rekening gehouden met nieuwbouwproject de Hof van Ammers. Er vanuit gaande dat dit complex alsnog in de WOZ-administratie wordt opgenomen en een aanvullende aanslag volgt, is een bedrag op credieteuren opgenomen. Er vanuit gaande dat deze aanslag in 2013 alsnog wordt opgelegd, is van alle posten de resterende looptijd korter dan 1 jaar.

OVERLOPENDE PASSIVA Vooruitontvangen huur Verschuldigde rente langlopende leningen Bouwtermijnen Ammerse Veste Niet opgenomen verlof per 31 december Overige posten TOTAAL OVERLOPENDE PASSIVA

- 96 -



NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN OBLIGOVERPLICHTING WSW Ten gunste van het WSW moet van de reserves een bedrag van € 173.250 als obligo worden aangehouden. Dit is 3,85% van het schuldrestant op 31-12-2012 van de door het WSW geborgde lening. VOORZIENINGEN VOOR PENSIOENEN Het bedrijfstakpensioenfonds (SPW) is niet in staat die gegevens te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106%. NIEUWBOUW ‘AMMERSE VESTE’ Voor “De Ammerse Veste” is een aannemingsovereenkomst met Bouwonderneming Stout getekend voor een bedrag van € 4.549.456 (excl. BTW). Per 31-12-2012 resteert hiervan nog € 621.470 (excl. BTW) aan nog te ontvangen termijnen. VERHUURDERS- EN SANERINGSHEFFING Het nieuwe kabinet heeft diverse heffingen aangekondigd die men de corporaties wil opleggen. De belangrijkste is de verhuurdersheffing, die oploopt naar € 1,7 mrd. in 2017. Daarnaast wil men voor de oplossing van de problemen rondom Vestia een saneringsheffing opleggen. Vooralsnog is er alleen concrete regelgeving voor de verhuurdersheffing 2013. De heffingen na 2013 zijn nog enkel voornemens. Niettemin vinden wij het verstandig om in onze beleidsontwikkelingen hiermee al wel rekening te houden. Ook het WSW heeft om scenario’s gevraagd waarin het voorgenomen rijksbeleid is ingerekend. In onze bedrijfswaardeberekeningen hebben wij de voorgenomen verhuurders- en saneringsheffingen ingerekend. Hierbij is de verhuurdersheffing tot aan het einde van de exploitatie meegenomen. Omdat het rijk de mogelijkheid biedt om een hogere huurverhoging dan inflatie te vragen ter compensatie van de op teleggen heffingen, is ook tot het einde van de exploitatie inflatie+1,5% als huurverhoging gehanteerd. Met inachtneming van het bovenstaande lijkt onze financiële positie niet in gevaar te komen.

- 97 -

2011

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012


2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUREN Te ontvangen netto huur Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Sub-totaal Af:

5.206.111

5.100.462

114.987

113.133

5.321.098

5.213.595

- 13.290

- 15.808

- 1.318

- 4.050

0

2

- 14.608

- 19.856

5.306.490

5.193.739

195.355

190.356

- 1.217

- 671

0

5

12.623

5.001

206.761

194.681

Huurderving Wegens leegstand Wegens oninbaarheid Wegens overige redenen Sub-totaal

TOTAAL HUREN

Per 1 juli 2012 zijn de huren met 2,3 % verhoogd. Daarnaast worden de huren van leegkomende woningen geharmoniseerd tot 70% van de maximaal redelijke huur. Zowel de lagere mutatiegraad als de lagere leegstandsgraad zorgen voor een daling van de leegstandsderving. Intensivering van het invorderingsbeleid zorgt voor een lagere afboeking van oninbare vorderingen. VERGOEDINGEN Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Af:

Vergoedingsderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid Te verrekenen met bewoners

TOTAAL VERGOEDINGEN

De vergoeding hangt samen met de ontwikkeling van de door te berekenen kosten..

- 98 -



2011

OVERHEIDSBIJDRAGEN Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

60.925

23.261

60.925

23.261

Opbrengst verkoop bestaand bezit

906.025

488.400

Af: boekwaarde

- 21.847

- 5.236

Verkoopresultaat sociaal vastgoed in exploitatie

884.178

483.165

567.394

0

- 181.186

0

386.208

0

1.270.386

483.165

0

205.536

TOTAAL OVERHEIDSBIJDRAGEN

Door de afkoop van de nog te ontvangen BWS-subsidies is de gehele egalisatierekening vrijgevallen.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Sociaal vastgoed in exploitatie

Er zijn in 2012 zes woningen verkocht zonder voorwaarden. Er zijn geen woningen verkocht onder voorwaarden (Koopgarant).

Projecten Opbrengst verkoop projecten Af: vervaardigingskosten Verkoopresultaat projecten

In project Ammerse Veste zijn in 2012 vijf appartementen verkocht (zonder voorwaarden).

TOTAAL NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN (IM)MATERIELE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Sociaal vastgoed in exploitatie In 2011 is een eerder afgeboekte onrendabele top teruggenomen.

- 99 -



2011

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN a. Inschrijfgeld Woonpunt Liesveld

6.093

6.034

b. Teruggave omzetbelasting pro rata

2.477

27.562

c. Diversen

6.635

3.469

15.205

37.065

8.501

4.435

1.662.481

684.442

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVING OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA a.

Immateriële vaste activa

b.

Woningen en woongebouwen

c.

Onroerende goederen niet zijnde woningen

37.200

18.964

d.

Leveringen en diensten

11.246

10.811

e.

Activa ten dienste van de exploitatie

25.029

25.388

1.744. 457

744.040

42.880

69.742

42.880

69.742

313.663

314.697

TOTAAL AFSCHRIJVING OP MATERIËLE VASTE ACTIVA

De toename komt vrijwel geheel door de wijziging van annuïtaire – naar lineaire afschrijving. Een klein deel van de toename is toe te rekenen aan de activering van nieuwe investeringen.

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN (IM)MATERIELE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In 2012 zijn de woningen verkocht onder voorwaarden en de terugkoopverplichting, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster/CBS, met 7% neerwaarts bijgesteld.

LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen inclusief ontvangen ziekengeld en vergoedingen

Normale aanpassingen als gevolg van de CAO zorgen voor toegenomen lasten. Daarentegen heeft het hoofd technische dienst per 1 april 2011 de organisatie verlaten en zijn functie is niet opnieuw ingevuld.

- 100 -



TOTAAL SOCIALE LASTEN

2011

48.635

47.437

62.927

63.674

Directie

1,0

1,0

Woondiensten

2,0

2,0

Techniek

2,0

2,0

Financiën

0,8

0,8

Huismeesters

0,5

0,5

6,3

6,3

1.006.296

1.164.060

Dagelijks onderhoud

270.137

320.572

Mutatie- onderhoud

34.613

46.933

1.311.046

1.531.565

Een hogere bruto loonsom als gevolg van de CAO zorgt voor toegenomen lasten. Daarentegen heeft het hoofd technische dienst per 1 april 2011 de organisatie verlaten en zijn functie is niet opnieuw ingevuld.

TOTAAL PENSIOENLASTEN

Een hogere bruto loonsom als gevolg van de CAO zorgt voor toegenomen lasten. Daarentegen heeft het hoofd technische dienst per 1 april 2011 de organisatie verlaten en zijn functie is niet opnieuw ingevuld. Het aantal medewerkers in vaste dienst, berekend op voltijdsbasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg per 31 december:

LASTEN ONDERHOUD Planmatig onderhoud (incl. calamiteiten)

TOTAAL LASTEN ONDERHOUD

De uitgaven planmatig onderhoud (incl. calamiteiten) waren nagenoeg gelijk aan de uitgaven van 2011. In verband met de nieuwe RJ 645 is € 149.000 hiervan echter niet ten laste van de winsten verliesrekening gebracht, maar geactiveerd.Voor het dagelijks - en mutatie onderhoud is een taakstelling vastgesteld. Door de onderhoudskosten nauwlettend te blijven volgen is deze taakstelling gehaald. Bij het mutatie onderhoud droeg de lagere mutatiegraad ook bij aan verlaging van de kosten.

- 101 -



TOTAAL LEEFBAARHEID

2011

11.673

20.961

161.323

140.670

125.609

166.692

Automatiseringskosten

53.112

51.580

Bestuurs- en toezichtskosten

28.869

30.792

Subtotaal beheerskosten

207.590

249.064

Belastingen

559.989

573.598

Verzekeringen

23.927

23.315

Contributie

10.481

10.187

Subtotaal heffingen

594.397

607.100

Kosten projectontwikkeling

172.681

0

2.250

2.850

Verkoopkosten

14.285

17.241

Diverse bedrijfslasten

32.309

88.063

221.525

108.154

1.023.512

964.318

In 2011 waren er hogere uitgaven bij de Vijverhof. TOTAAL SERVICEKOSTEN

Een koudere winter zorgde voor hogere stookkosten. Daarnaast zijn er nagekomen servicekosten betaald betreffende de Hof van Ammers.

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Algemene beheer- en administratiekosten

Mutaties overige voorzieningen

Subtotaal overige bedrijfslasten

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

De belangrijkste verschillen ten opzichte van 2011: Het verschil in de overige personeelskosten is grotendeels het gevolg van het vertrek van het hoofd techniek in 2011 en uitbetaling van verlofuren. Groot onderhoud aan het kantoor zorgde in 2011 voor hogere huisvestingskosten.

- 102 -



2011

Er zijn in 2012 hogere uitgaven geweest voor advisering (ICT en meerjarenonderhoudsbegroting). In 2011 zijn wij gevisiteerd. De automatiseringskosten zijn hoger door meer uitgaven aan systeembeheer. Zowel het tarief voor de rioolrechten als de WOZ-waarden zijn in 2012 gedaald. De vanaf 2009 gemaakte kosten voor procesmanagement t.b.v. de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn in 2012 ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Voor het gehele bezit zijn in 2011 energielabels opgemaakt. In de Hof van Ammers is in 2011 een terras aangelegd. In de Vijverhof zijn in 2011 een brandsignaleringssysteem aangelegd en zijn sleutels en cilinders vervangen.

18.900

19.800

103.432

102.657

Pensioenafdracht (opgenomen in pensioenlasten)

15.355

15.043

Overige vergoedingen (incl. fiscale bijtelling auto)

13.310

13.053

132.097

130.753

13.566

16.684

•

Vergoeding Raad van Commissarissen (RvC)

•

Vergoeding bestuur (2 personen) Belastbaar loon (opgenomen in lonen en salarissen en bestuurskosten)

Totaal bestuur

De nieuwe commissaris is pas per 1 april 2012 aangesteld. Er zijn geen overschrijdingen in het kader van de WOPT aan de orde geweest. De uitgaven aan de accountantsorganisatie kunnen als volgt worden gespecificeerd: •

Controle jaarrekening

•

Andere controle-opdrachten

1.190

0

•

Fiscale advisering

8.392

10.456

•

Overige niet-controlewerkzaamheden Ontvangen vergoeding van gemeente

22.991

68.972

0

-59.500

Saldo niet-controlewerkzaamheden

46.139

9.472

- 103 -



2011

De overige niet-controlewerkzaamheden zijn verricht ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Hiervan was 50% voor procesmanagement (= kosten Lek en Waard Wonen) en 50% voor planontwikkeling (= gezamenlijke rekening Lek en Waard Wonen en gemeente). De totale uitgaven voor procesmanagement vanaf 2009 (€ 172.681) zijn in 2012 ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Over de verdeling van de planontwikkelingskosten wordt nog overleg gevoerd met de gemeente.

RENTEBATEN Specificatie rente baten: -

Rente op overige vorderingen

0

1.794

-

Rente op beleggingen en liquide middelen

4.325

7.091

-

Rente BWS subsidie

2.989

3.110

7.313

11.995

- 62.038

- 175.292

- 1.505.235

- 1.463.754

TOTAAL RENTEBATEN

In 2012 is geruime tijd gebruik gemaakt van het rekening-courant krediet bij de BNG. Dit levert uiteraard geen rente-opbrengsten op.

RENTELASTEN Specificatie rente lasten: -

Betaalde rente leningen overheid

-

Betaalde rente leningen kredietinstellingen

-

Mutatie transitorisch verschuldigde rente

11.141

26.650

-

Rente egalisatie BWS

- 2.358

- 3.110

-

Rente rekening-courant krediet

1.074

0

- 1.559.563

- 1.615.506

TOTAAL RENTELASTEN

Doordat enkele gemeentelijke leningen, waarvan het rentepercentage contractueel aangepast moest worden, zijn samengevoegd tot één lening die direct bij de BNG werd opgenomen, zijn de rentelasten op leningen overheid gedaald en de rente op leningen kredietinstellingen gestegen. Door het gunstigere rentepercentage zijn de rentelasten in totaal afgenomen.

- 104 -



2011

BELASTINGEN 1.160

0

- 19.297

- 58.846

Mutatie actieve latentie vennootschapsbelasting

- 109.770

142.436

TOTAAL BELASTINGEN

- 127.907

83.590

1.160

50.433

0

0

1.160

50.433

587.401

636.832

- 327.616

- 328.732

- 5.576

- 13.922

- 29.426

- 26.605

- 1.329.003

- 387.465

- 30.565

- 95.700

- 147.522

0

Vennootschapsbelasting Heffingen CFV

VENNOOTSCHAPSBELASTING Verrekeningen voorgaande jaren Te betalen vennootschapsbelasting verslagjaar TOTAAL VENNOOTSCHAPSBELASTING

Commerciëel resultaat voor vennootschapsbelasting

Af: Fiscale afschrijving op BOG Investeringsaftrek Fiscale afschrijving op agio lening OG Correctie opbrengst verkopen Toevoeging herinvesteringsreserve Correctie onderhoud Correctie vrijval egalisatierekening

- 60.925

- 23.261

Correctie waardeveranderingen

0

- 135.795

Storting in herbestedingsreserve

0

- 395.504

66.893

18.107

1.744.457

744.040

42.880

0

Correctie rentelasten egalisatierekening

2.357

3.110

Gemengde kostenaftrek

2.933

2.875

Correctie mutatie voorzieningen

2.250

2.019

Overige correcties

1.310

0

Bij: Activering kosten eigen dienst en bouwrente t.b.v. MVA in ontwikkeling Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Correctie waardeveranderingen

- 105 -



Verliescompensatie Belastbaar bedrag

2011

519.848

0

- 519.848

0

0

0

Het te betalen bedrag bestaat uit twee tarieven: -

20% over de eerste € 200.000 van het belastbare resultaat

0

0

-

25% over het belastbare resultaat boven € 200.000

0

0

Totaal te betalen vennootschapsbelasting

0

0

0%

0%

- 19.297

- 36.358

0

- 22.488

- 19.297

- 58.846

Afloop vorig boekjaar

- 5.663

- 2.257

Verkopen

20.873

- 1.992

Overige mutaties

- 124.980

146.685

TOTAAL MUTATIE ACTIEVE LATENTIE VENNOOTSCHAPSBELASTING

- 109.770

142.436

Het effectieve tarief is

Er resteert per 31-12-2012 nog een bedrag van € 321.871 aan te verrekenen fiscale verliezen. De verwachting is dat dit in 2013 geheel verrekend zal zijn.

HEFFINGEN CFV Heffing bijzondere projectsteun Heffing saneringssteun TOTAAL HEFFINGEN CFV

MUTATIE ACTIEVE LATENTIE VENNOOTSCHAPSBELASTING

De mutatie actieve latentie vennootschapsbelasting is het gevolg van de verkoopprognose als gevolg van de werkelijke realisatie in 2012, het verschil tussen fiscale en commerciële waardering van de leningportefeuille en het opvoeren van de verliescompensatie van het negatieve fiscale jaarresultaat uit voorgaande jaren. Toename van het verkoopprogramma zorgt voor toename van de latentie. Toepassing van de verliescompensatie resulteert in een afname van het nog te compenseren verlies.

- 106 -



2011

TOEREKENING JAARRESULTAAT Onttrekking / toerekening aan overige reserves

459.494

Huurverhoging en hogere verkoopopbrengsten zorgen voor toegenomen opbrengsten. De onderhoudslasten (deels door activering van een gedeelte van het planmatig onderhoud, deels door feitelijk lagere uitgaven) en overige bedrijfslasten waren lager dan in 2011, maar hier stond het afboeken van de procesmanagementkosten voor het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak tegenover. Dat de totale bedrijfslasten toch hoger waren dan in 2011 is het gevolg van de overgang van annuïtaire – naar lineaire afschrijving door de nieuwe RJ 645. Dit resulteerde in € 1 mln. hogere afschrijvingslasten. Tenslotte zorgde ook de herziene beoordeling van de actieve latentie vennootschapsbelasting voor hogere lasten. Om te kijken of de normale bedrijfsvoering gezond is, moet het jaarresultaat gecorrigeerd worden voor woningverkopen, bijzondere waardeverminderingen en de mutatie op de latentie. Vanwege de grote impact van de nieuwe RJ 645 moet verder een correctie worden toegepast voor de afschrijvingen en geactiveerde onderhoudslasten. Het jaarresultaat zou dan uitkomen op € 939.000 positief. Het vergelijkbare jaarresultaat over 2011 zou dan € 703.000 positief bedragen. Een toename van € 236.000 door: -

€ 113.000 hogere huuropbrengsten € 28.000 hogere overige opbrengsten (grotendeels afkoop BWS) € 73.000 lagere onderhoudslasten € 173.000 afboeking procesmanagement Woonleefhart € 103.000 lagere overige lasten € 51.000 lagere rentelasten € 41.000 lagere CFV-heffing

- 107 -

720.422


Jaarstukken 2012

OVERZICHT VAN MATERIELE VASTE ACTIVA PER 31 DECEMBER 2012 Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

WONINGEN Groot-Ammers 1 1

4 2

1949 1949

Emmastraat 19, 19A, 25, 25A Emmastraat 21, 23

alleenstaandenwoning eengezinswoning

2 2

10 14

1954 1954

Beatrixstraat 5-23 oneven Julianastraat 2-18, 22, 26-32 even

eengezinswoning eengezinswoning

3

4

1957

Beatrixstraat 25-31 oneven

eengezinswoning

4 4

5 1

1959 1959

Bernhardstraat 9-13 Bernhardstraat 14

eengezinswoning aangepaste woning

5 5 5

1 1 14

1963 1963 1963

Bernhardstraat 2 Marijkestraat 15 Pr. Hendrikstraat 2-28 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

6 6 6 6 6

7 8 15 5 5

1967 1967 1967 1967 1967

Julianastraat 50-62 even Lijsterstraat 1-15 oneven Marijkestraat 14, 16-26, 28, 30, 32 Pr. Hendrikstraat 25-33 oneven W. de Zwijgerstraat 2-10 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

7 7

6 10

1970 1970

Julianastraat 64-74 even Lijsterstraat 17-35 oneven


8 8

1 8

1971 1971

Lijsterstraat 2 Lijsterstraat 4-8 even en 40-48 even

aangepaste woning seniorenwoning

9

15

1971

Lijsterstraat 50-78 even

eengezinswoning

10

6

1971

Julianastraat 76-86 even

eengezinswoning

11

15

1972

Lijsterstraat 10-38 even

eengezinswoning

12

10

1973

Marijkestraat 38-56 even

seniorenwoning

13

10

1973

Irenestraat 15-33 oneven

eengezinswoning

14 14

6 14

1973 1973

Irenestraat 35-45 oneven W. Alexanderplein 3, 9, 2-24 even


- 108 -


Adressen

Jaarstukken 2012

Complex

Aantal

Bouwjaar

Type

15 15 15 15

1 2 4 12

1977 1977 1977 1977

Reigerstraat 2 Reigerstraat 4, 6 Reigerstraat 8-14 even Zwaluwensingel 1-23 oneven

aangepaste woning alleenstaandenwoning eengezinswoning eengezinswoning

16

20

1979

Reigerstraat 1-23 oneven en 16-30 even

eengezinswoning

17

12

1981

Eiberplantsoen 19-30

eengezinswoning

18

12

1981

Eiberplantsoen 1-12

alleenstaandenwoning

19

6

1981

Eiberplantsoen 13-18

eengezinswoning

20

38

1984

Prinsenhof 1-38


21

10

1987

Roerdompstraat 1, 3, 7, 9, 15, 17, 21-27 oneven

eengezinswoning

22

7

1988

Kievitsweer 30-42 even


23

9

1989

Fuutlaan 14-30 even

eengezinswoning

24

6

1996

Molenlaan 48-58 even

eengezinswoning

25

14

1997

Dr. Flohilstraat 2-8 even en 1-19 oneven

seniorenwoning

26 26

6 6

2004 2004

Molenlaan 18A-28A even Molenlaan 18B-28B even

seniorenwoning alleenstaandenwoning

27

46

2010

Bernhardstraat 19-109 oneven

seniorenwoning

75 75

8 16

2008 2008

Stellingmolen 9-12 en 29-32 Stellingmolen 13-28

alleenstaandenwoning eengezinswoning

76

5

2009

Stellingmolen 2-8A even

eengezinswoning

28

6

1988

Bij de Kerk 9-15A oneven

eengezinswoning

29

6

1986

Hoogstraat 68-68E


30

3

1985

Patersgang 1-5 oneven


31 31 31

9 7 2

1957 1957 1957

Liesdel 2, 4, 1-13 oneven Nieuwpoortseweg 14-26 even Schoolstraat 7, 9


32

18

1960

Liesdel 6-40 even

eengezinswoning

Nieuwpoort

- 109 -


Adressen

Jaarstukken 2012

Complex

Aantal

Bouwjaar

Type

33 33 33 33

5 10 5 9

1964 1964 1964 1964

Korte Tiendweg 1-9 oneven Liesdel 46-64 even Nieuwpoortseweg 46-54 even Polderstraat 16-32 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

34 34

7 3

1968 1968

Korte Tiendweg 8-20 even Vlietstraat 3, 7, 11


35

4

1970

Driesprong 2, 8, 12, 14

eengezinswoning

36

4

1971

Driesprong 1-7 oneven

seniorenwoning

37

5

1921

Hoogstraat 2, 4, 8, 10, 12

eengezinswoning

38

6

1953

Bij de Waterschuur 3-13 oneven

eengezinswoning

39

5

1977

Bij de Waterschuur 22-30 even

seniorenwoning

50

35

1974

Vlietzicht 6, 8-23, 126, 128-143, 145

seniorenwoning

54

17

1972

Heulkamp 1-33 oneven

eengezinswoning

55

20

1974

Hennepstraat 2-40 even

eengezinswoning

64

16

1995

Vlietzicht 70-77, 144, 146-151, 153

seniorenwoning

65

42

2006

Vlietzicht 101-106, 107-115 oneven, 201-216, 218-226, 227, 229, 233-239 oneven

seniorenwoning

41

8

1953

Wilhelminastraat 27, 29, 31-35, 37

eengezinswoning

42

16

1957

Wilhelminastraat 39-69 oneven

eengezinswoning

43

4

1960


eengezinswoning

44 44

4 12

1962 1964

Julianastraat 14-20 even Julianastraat 1-4, 11-17 oneven, 22-28 even


45 45 45

6 5 5

1968 1968 1968

Julianastraat 19-29 oneven Nassaustraat 2-10 even Oranjeplein 1-9 oneven


46 46

5 5

1970 1970

Dillenburgstraat 2-10 even Nassaustraat 1-9 oneven


Langerak

- 110 -


Adressen

Jaarstukken 2012

Complex

Aantal

Bouwjaar

Type

47 47

5 10

1971 1971

Dillenburgstraat 1-9 oneven Julianastraat 32-50

eengezinswoning seniorenwoning

48 48 48

7 5 7

1973 1973 1973

Julianastraat 39-51 oneven Julianastraat 52-60 even Wilhelminastraat 36-48 even

eengezinswoning seniorenwoning eengezinswoning

49

13

1974


eengezinswoning

51

17

1974

Wilhelminastraat 1-15 oneven en 4-20 even

eengezinswoning

52 52

1 3

1977 1977

Van Stolbergstraat 6 Van Stolbergstraat 8-12 even

aangepaste woning eengezinswoning

53

11

1979

Van den Boetzelaerlaan 60-74, 82-86 even

eengezinswoning

56

8

1980

Van den Boetzelaerlaan 5-19 oneven

eengezinswoning

57

12

1980

Van den Boetzelaerlaan 21-31A oneven


58 58

6 14

1981 1981

Slotplein 41-51 oneven Van den Boetzelaerlaan 90-116 even


59

10

1981

Slotplein 31-40

eengezinswoning

60

10

1982

Van den Boetzelaerlaan 2-16 even, 20B, 20C

eengezinswoning

61 61 61

3 1 2

1983 1983 1983

Slotplein 1, 3, 5 Slotplein 7 Slotplein 9, 9A

eengezinswoning aangepaste woning alleenstaandenwoning

62

10

1983

Slotplein 11-27 oneven

eengezinswoning

63

8

1991

W. van Langheraklaan 8-14 even en 52-58 even

seniorenwoning

GARAGES Groot-Ammers 26

1

Molenlaan 18G

- 111 -


Complex

Aantal

Bouwjaar

Jaarstukken 2012

Adressen

Type

OVERIGE ONROERENDE ZAKEN Groot-Ammers 27 27 27 27

12 1 1 1

Bernhardstraat 15 Bernhardstraat Margrietstraat 10 Margrietstraat 12

woongroepen dagopvang dorpshuis bibliotheek

1

Buitenhaven 9

kantoor eigen dienst

4 1 1 1 1 12 1

Vlietzicht 27, 117, 145A, 152A Vlietzicht 1 Vlietzicht 2 Vlietzicht 4 Vlietzicht 4A Vlietzicht 3, 5 Vlietzicht 7

kantoor dagopvang fysiotherapie arts kantoor Rivas woongroepen recreatiezaal

Nieuwpoort

64 65 65 65 65 65 65

Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Alleenstaandenwoningen Eengezinswoningen Seniorenwoningen Aangepaste woningen

77 273 84 3

9 133 102 -

14 194 23 2

100 600 209 5

11% 66% 23% 0%

Totaal

437

244

233

914

100%

Type verhuurbare eenheid

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Woningen Overige woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten, overig

437 12 1 3

244 12 9

233 -

914 24 1 12

96% 3% 0% 1%

Totaal

453

265

233

951

100%

- 112 -


OVERIGE GEGEVENS Resultaatbestemming Het positief jaarresultaat wordt toegevoegd aan de overige reserve’s. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

- 113 -

Jaarstukken 2012


- 114 -

Jaarstukken 2012

Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarstukken 2012

Recommend Documents