Jaarstukken 2012
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Inleiding ........................................................................................................................................................... 8 1.
Over Woningbelang ............................................................................................................................... 10 1.1.
Onze missie .................................................................................................................................... 10
1.2.
Werkgebied.................................................................................................................................... 10
1.3.
Onze kernwaarden ......................................................................................................................... 10
1.4.
Ondernemingsplan ......................................................................................................................... 10
1.5. Ons vastgoed ................................................................................................................................. 10 1.5.1. Woningbezit .......................................................................................................................... 10 1.5.1.1. Koopwoningen .................................................................................................................. 12 1.5.1.2. Huurwoningen................................................................................................................... 12 1.6. Huurprijsbeleid ............................................................................................................................... 12 1.6.1. Jaarlijkse huurverhoging ........................................................................................................ 12 1.6.2. Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) ...................................................................... 13 1.7. Woonruimteverdeling..................................................................................................................... 13 1.7.1. Urgentie ................................................................................................................................ 14 1.7.1.1. Sociale urgentie ................................................................................................................. 14 1.7.1.2. Medische urgentie............................................................................................................. 14 1.7.1.3. Herstructureringsurgenten ................................................................................................ 14 1.7.1.4. Vluchtelingen .................................................................................................................... 14 1.7.1.5. Plan DOOR! ....................................................................................................................... 14 1.7.2. Woningtekort ........................................................................................................................ 15 1.7.3. Ingeschreven woningzoekenden ............................................................................................ 15 1.7.4. Aantal vrijgekomen woningen in 2012.................................................................................... 16 1.7.5. Gemiddelde inschrijftijd ......................................................................................................... 16 1.7.6. Verkoop................................................................................................................................. 17 1.7.6.1. Markconform .................................................................................................................... 17 1.7.6.2. Koopgarant........................................................................................................................ 17 1.7.6.3. Terugkoop ......................................................................................................................... 18 1.8.
Strategisch voorraadbeleid ............................................................................................................. 18
Vijf maatschappelijke thema’s ....................................................................................................................... 19 2.
Vergrijzing.............................................................................................................................................. 19 2.1. Nieuwbouw.................................................................................................................................... 19 2.1.1. Nieuwbouw in Valkenswaard ................................................................................................. 19 2.1.2. Nieuwbouw in Bergeijk .......................................................................................................... 19 2.1.3. Herstructurering (sloop – nieuwbouw) ................................................................................... 20 2.1.3.1. Nieuwbouw herstructureringsprojecten............................................................................. 20 2.1.4. Domoticatoepassingen .......................................................................................................... 20 2.2. Woningaanpassing......................................................................................................................... 21 2.2.1. Comfortabel wonen ............................................................................................................... 21 2.2.2. WMO..................................................................................................................................... 21 2.3.
3.
Wijkontwikkelingsplannen .............................................................................................................. 21
Ontgroening........................................................................................................................................... 22 3.1.
Starters .......................................................................................................................................... 22
3.2.
Doorstroming ................................................................................................................................. 22
3.3. Nieuwbouw.................................................................................................................................... 22 3.3.1. Startersverenigingen.............................................................................................................. 22
3
Jaarstukken 2012 Woningbelang
3.3.1.1. Startersvereniging Bergeijk ................................................................................................ 22 3.3.1.2. Startersvereniging Waalre ................................................................................................. 23 3.3.2. Nieuwbouw in Valkenswaard ................................................................................................. 23 3.3.3. Nieuwbouw in Bergeijk .......................................................................................................... 23 3.3.4. Nieuwbouw herstructurering Bosstraat.................................................................................. 23 4.
Levensvatbare wijken ............................................................................................................................ 24 4.1. Wijkplannen ................................................................................................................................... 24 4.1.1. Het Gegraaf ........................................................................................................................... 24 4.1.2. Dommelen............................................................................................................................. 25 4.1.3. Turfberg ................................................................................................................................ 25 4.2.
Wijk met een accent ....................................................................................................................... 25
4.3.
Leefbaarheidsfonds Valkenswaard ................................................................................................. 26
4.4.
Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk ................................................................ 26
4.5.
Onderhoud woonomgeving ............................................................................................................ 26
4.6. Veiligheid ....................................................................................................................................... 26 4.6.1. Politiekeurmerk Veilig Wonen ................................................................................................ 27 4.6.2. Achterpadverlichting.............................................................................................................. 27 4.7. Woonfraude ................................................................................................................................... 27 4.7.1. Onrechtmatige bewoning ...................................................................................................... 27 4.7.2. Hennepteelt .......................................................................................................................... 27 4.8. Overlast ......................................................................................................................................... 28 4.8.1. Buurtbemiddeling .................................................................................................................. 28 4.8.2. Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard ............................................................................... 28 4.8.3. Woonoverlastteam Bergeijk................................................................................................... 29 5.
Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen ......................................................................... 30 5.1.
Nieuwe projecten ........................................................................................................................... 30
5.2.
Vluchtelingen ................................................................................................................................. 30
5.3. Woonbegeleiding en betalingsregelingen ....................................................................................... 30 5.3.1. Woonbegeleiding................................................................................................................... 30 5.3.2. Betalingsregelingen ............................................................................................................... 31 5.4. 6.
Plan DOOR! .................................................................................................................................... 31
Duurzame samenleving.......................................................................................................................... 32 6.1. Energiebesparing ........................................................................................................................... 32 6.1.1. Energieprestatiecertificaat ..................................................................................................... 32 6.1.2. Bij nieuwbouw ....................................................................................................................... 32 6.1.3. Bij bestaande bouw ............................................................................................................... 32 6.1.4. Vervangen cv-ketels ............................................................................................................... 33 6.2.
Mutatieonderhoud ......................................................................................................................... 33
6.3. Onderhoud ..................................................................................................................................... 33 6.3.1. Reparatieverzoeken ............................................................................................................... 33 6.3.2. Woningperiodieke Keuring..................................................................................................... 33 6.3.3. Planmatig onderhoud ............................................................................................................ 33 7.
Klantgerichte organisatie ....................................................................................................................... 34 7.1.
KWH-huurlabel............................................................................................................................... 34
4
Jaarstukken 2012 Woningbelang
7.2. Klantwaarderingssysteem .............................................................................................................. 34 7.2.1. Trouwe huurders ................................................................................................................... 34 7.2.2. Automatische incasso ............................................................................................................ 34 7.2.3. In het zonnetje....................................................................................................................... 35 7.3. Inspraak en zeggenschap................................................................................................................ 35 7.3.1. Raambeleid bewonersparticipatie .......................................................................................... 35 7.3.2. Participatielabel ..................................................................................................................... 35 7.3.3. HuurdersBelangenVereniging................................................................................................. 35 7.3.4. Bewonerscommissies............................................................................................................. 35 7.3.5. Klantenpanels ........................................................................................................................ 36 7.3.6. Klachten ................................................................................................................................ 36 7.3.6.1. Klachtenmanagement........................................................................................................ 36 7.3.6.2. Geschillencommissie ......................................................................................................... 36 7.4.
Zelf aangebrachte veranderingen ................................................................................................... 36
7.5.
Verbeteringswensen / binnenonderhoudswensen ........................................................................... 37
7.6. Onze klant informeren .................................................................................................................... 37 7.6.1. Folders .................................................................................................................................. 37 7.6.2. Woningbelangstelling ............................................................................................................ 37 7.6.3. Website ................................................................................................................................. 37 7.6.4. Media .................................................................................................................................... 37 8.
Continuïteit............................................................................................................................................ 38 8.1.
Doelmatige organisatie .................................................................................................................. 38
8.2.
Risicobeheersing ............................................................................................................................ 38
8.3. Toekomst ....................................................................................................................................... 39 8.3.1. Toekomst van de sector ......................................................................................................... 39 8.3.2. Is er nog behoefte aan een corporatiebestel?......................................................................... 39 8.3.3. Wat wil Woningbelang bereiken ............................................................................................ 39 8.3.4. Risico analyse ........................................................................................................................ 40 8.3.5. De strategie om succesvol te blijven....................................................................................... 40 8.3.6. Financiële continuïteit ........................................................................................................... 40 8.3.7. Blijvende inzet voor onze kerntaken....................................................................................... 41 9.
Lokale binding en samenwerking ........................................................................................................... 42 9.1. Samenwerking ............................................................................................................................... 42 9.1.1. Technasium ........................................................................................................................... 42 9.2.
Visitatie.......................................................................................................................................... 42
9.3. Prestatieafspraken gemeenten ....................................................................................................... 42 9.3.1. Valkenswaard ........................................................................................................................ 43 9.3.2. Bergeijk ................................................................................................................................. 43 9.4. Themabijeenkomsten ..................................................................................................................... 43 9.4.1. Belanghouders....................................................................................................................... 43 9.4.2. Gemeenteraad Valkenswaard ................................................................................................ 44 9.4.3. Themadagen.......................................................................................................................... 44 9.5. 10.
Sponsoring en donaties .................................................................................................................. 44 De organisatie ................................................................................................................................... 45
10.1.
Algemene Ledenvergadering (ALV) ................................................................................................. 45
10.2.
Organisatiestructuur ...................................................................................................................... 45
5
Jaarstukken 2012 Woningbelang
10.3.
Bestuurlijke organisatie .................................................................................................................. 46
10.4. Ondernemingsraad ........................................................................................................................ 46 10.4.1. Overleg met de Directeur-bestuurder .................................................................................... 46 10.5.
Aedes ............................................................................................................................................. 47
10.6.
Personeelsvereniging...................................................................................................................... 47
10.7.
Huisvesting .................................................................................................................................... 48
10.8.
Medewerkers ................................................................................................................................. 48
10.9.
Medewerkersmotivatiemeting (MMM) ........................................................................................... 48
10.10.
Personeelsevaluatiesysteem ....................................................................................................... 48
10.11.
Pilot competentiemanagement .................................................................................................. 49
10.12.
Loopbaanontwikkeling ............................................................................................................... 49
10.13.
Woondiensten Cafetariasysteem (WCS) ...................................................................................... 50
10.14.
Integriteitsbeleid ........................................................................................................................ 50
10.15.
Arbocatalogus............................................................................................................................ 50
10.16.
Risicomanagement..................................................................................................................... 51
10.17.
Treasury..................................................................................................................................... 51
10.18.
ICT ............................................................................................................................................. 52
10.19. Verenigingen van eigenaren ....................................................................................................... 52 10.19.1. Beheerwerkzaamheden voor derden ..................................................................................... 53 11.
Jaarrekening 2012.............................................................................................................................. 56
11.1.
Kengetallen .................................................................................................................................... 56
11.2.
Balans per 31 december 2012 (voor winstbestemming) .................................................................. 57
11.3.
Winst- en verliesrekening 2012 ....................................................................................................... 59
11.4.
Kasstroomoverzicht 2012 ............................................................................................................... 60
11.5.
Toelichting op de jaarrekening........................................................................................................ 61
11.6.
Toelichting op de balans ................................................................................................................. 73
11.7.
Toelichting op de winst- en verliesrekening ..................................................................................... 93
12.
Overige gegevens ............................................................................................................................ 108
13.
Jaarverslag Raad van Toezicht 2012 ................................................................................................. 113
6
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Jaarverslag 2012
Valkenswaard, juni 2013 7
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Inleiding Ontwikkelingen De corporatiesector staat op een keerpunt. Het voortbestaan van de branche, zoals we die kennen, staat onder druk. De regering stuurt aan op een verkleining van de sector en de beperkingen die de branche worden opgelegd stapelen zich op. We zien corporaties in de problemen komen en de crisis is nog niet voorbij. Sterker nog, we zitten er midden in. Er zijn veel ontwikkelingen tegelijkertijd gaande. Het imago van corporaties staat onder druk. Incidenten bij andere corporaties doen afbreuk aan het vertrouwen in de branche als geheel. (Europese) regelgeving verandert. Daarnaast wordt aangestuurd op een andere maatschappelijke positie van corporaties door politieke keuzes. Het is nog maar de vraag of we ons in de toekomst naast sociale huisvesting ook nog kunnen inzetten voor leefbaarheid in wijken. De regering ziet een rol voor corporaties die zich beperkt tot het verhuren en onderhouden van woningen. Ze zet onze financiële positie onder druk door het invoeren van diverse heffingen. Investeringsplannen moeten worden ingeperkt. Activiteiten moeten worden versoberd. Bovendien ondervinden we nog altijd hinder van een woningmarkt die op slot zit. Resultaten Hebben we alleen maar slecht nieuws? Dat niet. In 2012 is Woningbelang erin geslaagd maatschappelijk van betekenis te zijn binnen haar thuismarkten. Er zijn mooie resultaten behaald. Wij zijn nog financieel gezond en daardoor nog steeds in staat om gemaakte afspraken na te komen. En we gaan, ondanks de omstandigheden, door om onze doelgroepen zo goed mogelijk te huisvesten. 2012 in vogelvlucht Vergrijzing In 2012 werd één nieuwbouwproject van 6 seniorgeschikte woningen opgeleverd in Bergeijk. Er werd gestart met de bouw van in totaal 106 seniorgeschikte woningen verspreid over twee projecten in Valkenswaard. Er is een intentieovereenkomst met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex van ca. 44 eenheden voor senioren met een zorgindicatie in Valkenswaard. Met behulp van onze Comfortabel Wonen regeling maken we het mogelijk dat senioren langer zelfstandig kunnen wonen. In 2012 werd er 41 keer een beroep gedaan op deze regeling. Ontgroening We werken actief aan beschikbare woningen voor starters. In 2012 hebben we 74 starters aan een woning kunnen helpen; 58 huurwoningen en 16 koopwoningen. Voor deze doelgroep werden in 2012 7 huurwoningen gerealiseerd in Bergeijk en met de startersvereniging Bergeijk werden 8 starterskoopwoningen met CPO opgeleverd. Er werd gestart met de bouw van nog eens 8 starterskoopwoningen met CPO in Bergeijk en 18 huurwoningen in Valkenswaard. Plannen werden voorbereid voor de bouw van 17 huurwoningen in Valkenswaard en 18 huurwoningen in Bergeijk. Levensvatbare wijken De bewoners geven gemiddeld een 7,2 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van vier wijkplannen in Valkenswaard, het sluiten van een hennepconvenant, deelname in woonoverlastteams, het bestrijden van onrechtmatige bewoning, de financiële ondersteuning van buurtbemiddeling en diverse leefbaarheidsactiviteiten.
8
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen In 2012 is een woning in het nieuwbouwplan Tiliaans Bergeijk aangepast en verhuurd aan De Eburon. Dit is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. De woning biedt ruimte voor 3 cliënten. Ook verzorgden we huisvesting voor vluchtelingen en hebben we woningen beschikbaar gesteld voor Plan DOOR! Daarnaast boden we woonbegeleiding aan huurders met een GGZ-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke). Duurzame samenleving Woningbelang levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid door te werken aan Energie Besparende Maatregelen. In 2012 zijn 129 cv-ketels vervangen door HR107 ketels. Daarmee komt het aantal woningen met een groen energielabel (A-B-C) op 42%. Bij de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg worden luchtwarmtepompen aangebracht. Ook leverden we een bijdrage aan economische duurzaamheid. Wij blijven bouwen, ook in crisistijd. En we investeren in sociale duurzaamheid door actief te werken aan veilige en leefbare wijken. In dit jaarverslag staat uitgebreid beschreven wat Woningbelang (nog meer) realiseerde in 2012. Wij zijn trots op de bereikte resultaten waar wij ons elke dag voor inzetten.
Rob Möhlmann directeur-bestuurder
9
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1. Over Woningbelang 1.1. Onze missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. 1.2. Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten, Valkenswaard en Bergeijk, maar zet haar financiële middelen ook daarbuiten in om maatschappelijk rendement te genereren. Woningbelang richt zich buiten haar thuismarkten alleen op huisvesting voor bijzondere doelgroepen in met name de Kempen-gemeenten en Eindhoven. 1.3. Onze kernwaarden We werken aan onze missie aan de hand van vier kernwaarden: - betrouwbaar - betrokken - toegankelijk - dynamisch Dit alles doen we onder het motto: Samen werken aan verzorgd wonen. 1.4. Ondernemingsplan Aan de oplossing van welke maatschappelijke vraagstukken willen en kunnen we een belangrijke bijdrage leveren? Deze vraagstukken hebben we beschreven in het ondernemingsplan 2011 – 2013. Vanuit haar missie richt Woningbelang zich allereerst op het voorzien in voldoende passende huisvesting. We richten ons daarbij in het bijzonder op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing - Ontgroening - Levensvatbare wijken - Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen - Duurzame samenleving 1.5. Ons vastgoed Woningbelang heeft ruim 3.750 woningen en maatschappelijk vastgoed zoals een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak) en zorgwoningen. We verhuren ook een aantal garages en parkeerplaatsen. 1.5.1. Woningbezit De volgende tabel geeft inzicht in het woningbezit van Woningbelang. De tabel geeft de verdeling weer naar woningtype en huurprijs. 99% van onze woningen valt (volgens de normen van de Europese regelgeving) binnen de betaalbaarheidsgrens van € 664,66. Slechts 12 woningen zijn duurder en vallen buiten de normen.
10
Ons Vastgoed Verdeling woningbezit naar woningtype en huurprijs: Aanbod Woningbelang
Goedkope huur
31-12-2012
Betaalbare huur
< € 366,37 V’wrd
Berg
Dure sociale huur
€ 366,37 - € 561,98
Ehv
V’wrd
Berg
Vrije sector huur
€ 561,98 - € 664,66
Ehv
V’wrd
Berg
Ehv
Onzelfstandige wooneenheden
Totaal
V'wrd
V’wrd
> € 664,66 V'wrd
Berg
Ehv
Berg
Ehv
Berg
Ehv
Totaal
Eengezinswoning
324
2
0
1.839
73
0
218
10
0
5
0
0
0
0
0
2.386
85
0
2.471
Appartement
435
0
0
93
32
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
529
32
0
561
7
0
0
125
1
0
6
4
0
3
2
0
0
0
0
141
7
0
148
70
0
0
280
36
0
69
1
0
2
0
0
0
0
0
421
37
0
458
Zorgwoning
19
0
0
12
20
0
0
0
0
0
0
0
8
3
0
39
23
0
62
Beschermde woning
1
0
0
21
0
0
0
0
0
0
0
0
0
16
20
22
16
20
58
Woonwagen
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
2.370
162
0
294
15
0
10
2
0
8
19
20
3.538
201
20
3.759
Nultreden eengezinswoning Nultreden appartement
Totaal 856 3 Peildatum voor huurprijs: 31-12-2012
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1.5.1.1. Koopwoningen Woningen verkocht onder voorwaarde per gemeente. Gemeente Bergeijk* Waalre Valkenswaard Totaal
Aantal 61 27 31 119
* is inclusief 8 woningen in aanbouw Terlo Luijksgestel
1.5.1.2. Huurwoningen Op 31 december 2011 had Woningbelang een totaal woningbezit van 3.736 woningen. Op 31 december 2012 had Woningbelang een totaal woningbezit van 3.759 woningen. Valkenswaard Op 31 december 2011 had Woningbelang in Valkenswaard een woningbezit van 3.531 woningen. In het jaarverslag 2011 zijn 12 inactieve woningen niet meegenomen in het overzicht. Ook is er 1 nultreden appartement te weinig gerekend bij complex 21204 Stokerwei (28 i.p.v. 29). In 2012 is 1 zorgwoning een beschermde woning geworden (complex 10110 Rapelenberg). Er zijn 6 woningen verkocht via Koopgarant. Op 31 december 2012 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van 3.538 in Valkenswaard. Bergeijk Op 31 december 2011 had Woningbelang in Bergeijk een woningbezit van 185 woningen. In 2012 zijn 2 nieuwbouwcomplexen opgeleverd. In complex 44013 Tiliaans Landstol zijn 6 nultreden eengezinswoningen opgeleverd. In complex 44014 Tiliaans Postiljon zijn 7 eengezinswoningen en 3 onzelfstandige zorgwoningen opgeleverd. Op 31 december 2012 had Woningbelang daarmee een totaal woningbezit van 201 in Bergeijk. Eindhoven Op 31 december 2011 was het woningbezit van Woningbelang in Eindhoven 20. Dit was nog steeds zo op 31 december 2012. Verhuur schoolwoningen Woningbelang verhuurt aan de Kromstraat een bedrijfsgebouw met 6 schoolwoningen aan Stichting SKOZOK. In augustus 2011 is de huur van 2 van deze schoolwoningen opgezegd. Deze zijn per augustus 2012 vrijgekomen. In overleg met de gemeente Valkenswaard heeft Woningbelang een ontheffingsprocedure voor de bestemming aangevraagd. De schoolwoningen worden op termijn omgebouwd tot appartementen. In 2012 is vervolgens van nog twee schoolwoningen de huur opgezegd. Deze komen in augustus 2013 vrij. Het is de verwachting dat de schoolwoningen medio 2013 tot appartementen worden omgebouwd en verhuurd. Voor 2 schoolwoningen wordt de huurovereenkomst met SKOZOK voortgezet. 1.6.
Huurprijsbeleid
1.6.1. Jaarlijkse huurverhoging We streven naar een huurprijs die in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Maar belangrijk is ook dat de huurprijzen bereikbaar blijven voor mensen met een laag inkomen. We verhogen de huurprijzen dan ook niet meer dan nodig is voor een juiste prijs-kwaliteitverhouding en voor het opvangen van de jaarlijkse kostenstijgingen. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging in de afgelopen jaren is gerelateerd aan het inflatiecijfer van het voorgaande jaar. De gemiddelde huurverhoging was in 2012 voor alle woningen van Woningbelang 2,3% (exclusief huurharmonisatie). 12
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1.6.2. Huurharmonisatie (huurverhoging bij mutatie) Woningbelang heeft haar streefhuurpercentages in 2011 aangepast. Hierbij hebben we naar 3 pijlers gekeken: 1. Voldoende betaalbare passende woonruimte 2. Passende prijs-kwaliteitverhouding 3. (Financiële) continuïteit van Woningbelang Er is per woningtype een streefhuurpercentage vastgesteld van maximaal redelijk: - Eengezinswoningen: 64% - Appartementen: 63% - Seniorgeschikte eengezinswoningen: 69% - Seniorgeschikte appartementen: 66% Het gemiddelde percentage maximaal redelijke huur bedraagt momenteel 55%. (Het woningbezit van Woningbelang ligt in gemeenten die in 2011 door de overheid zijn aangewezen om extra schaarstepunten toe te kennen. Woningbelang heeft er voor gekozen om voor alle woningen 15 punten extra toe te passen). In 2012 is het huurbeleid geëvalueerd. Uit de evaluatie is gebleken dat we aan de drie pijlers, zoals hierboven beschreven, hebben voldaan. We realiseren ons dat ons hele huurprijsbeleid weer opnieuw bekeken moet worden zodra er meer bekend wordt over de voorstellen die in het regeerakkoord zijn benoemd en in het Woonakkoord zijn uitgewerkt. Deze voorgenomen maatregelen (bijv. verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huurverhoging en het aanpassen van de maximaal redelijke huur) kunnen er voor zorgen dat we het huurprijsbeleid weer opnieuw moeten bekijken en aanpassen. 1.7. Woonruimteverdeling Sinds 1 januari 2003 hanteert Woningbelang het huidige woonruimteverdeelsysteem (WRV). De inschrijfduur bepaalt aan wie een woning wordt aangeboden. Urgent woningzoekenden met een urgentieverklaring krijgen voorrang op andere woningzoekenden. Ingeschreven woningzoekenden kunnen voor een woning in aanmerking komen door te reageren op de vrijkomende woonruimte die tweewekelijks geadverteerd wordt op de website van Woningbelang. In reactie op ontwikkelingen op de woningmarkt hanteren we bij sommige woningen bijzondere voorwaarden. Deze kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op de samenstelling van een huishouden, inkomen of leeftijd. Zo wordt, om de doorstroming te bevorderen bij nieuwbouw, voorrang gegeven aan huurders van Woningbelang die weer een woning vrijmaken. Om starters te ondersteunen bij het vinden van woonruimte wordt bij een deel van het woningbezit voorrang gegeven aan starters. Vanaf 1 januari 2011 worden er inkomenseisen gesteld bij een woningtoewijzing. Het ministerie schrijft voor dat bij nieuwe verhuringen minimaal 90% van de woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (2012: < € 664,66)) toegewezen moeten worden aan huishoudens met een belastbaar inkomen dat lager is dan € 34.085,- (tot en met 31 december 2012). De zogenaamde Europese regelgeving. In 2012 hebben we 92,9% van onze woningen toegewezen aan de doelgroep met een inkomen lager dan € 34.085,-.
13
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Om huishoudens met een inkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,- ook een kans te geven op een woning, bieden we woningen met een huur tussen € 561,98 en € 664,66 ook aan deze doelgroep aan. Dit doen we omdat voor hen een koopwoning niet haalbaar is en er onvoldoende particuliere huurwoningen tussen € 665,- en € 800,- zijn. 1.7.1. Urgentie Een woningzoekende kan door persoonlijke omstandigheden op zeer korte termijn dringend andere huisvesting nodig hebben. Een urgentieverklaring leidt tot voorrang bij de woningaanbieding. Woningbelang maakt onderscheid in sociaal en medisch urgente situaties. Ook zijn er urgenties vanwege verplichte verhuizing door herstructurering. Sociale urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke Urgentiecommissie, bestaande uit drie leden. Medische urgenties worden beoordeeld door een arts van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD). De herstructureringsurgenten zijn vastgesteld door een bestuursbesluit. 1.7.1.1. Sociale urgentie In 2012 zijn 22 sociale urgentieaanvragen behandeld. Hiervan zijn er 18 toegekend. 14 huishoudens hebben een woning in Valkenswaard gevonden en 4 in Bergeijk. 1.7.1.2. Medische urgentie In 2012 zijn 6 medische urgentieaanvragen behandeld en gehonoreerd door de GGD. Daarnaast hebben drie huishoudens uit de gemeente Valkenswaard een urgentie gekregen in het kader van de WMO. 7 huishoudens met urgentie zijn geholpen aan een woning in Valkenswaard en één in Bergeijk. Eén heeft zelf woonruimte gevonden. Alle sociaal en medisch urgent woningzoekenden uit Valkenswaard konden we binnen 2 maanden een woning aanbieden. In Bergeijk duurde dit gemiddeld 5 maanden vanwege het zeer geringe aanbod. 1.7.1.3. Herstructureringsurgenten In 2011 zijn de voorbereidingen gestart voor twee herstructureringsprojecten: - 52 woningen in de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg in Valkenswaard - 60 woningen aan de Bosstraat in Valkenswaard Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Hierdoor moeten de huidige bewoners verhuizen. Het is de bedoeling dat alle bewoners na de zomer van 2013 andere huisvesting hebben. De bewoners krijgen een financiële tegemoetkoming voor de verhuizing. Omdat zij verplicht moeten verhuizen krijgen ze voorrang op andere woningzoekenden. In 2012 zijn 20 herstructureringsurgenten uit de Ginneve-flat en 34 uit de Bosstraat met voorrang gehuisvest door Woningbelang. 1.7.1.4. Vluchtelingen In 2012 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard twee woningen beschikbaar gesteld voor asielzoekers en in totaal 7 personen (3 volwassenen en 4 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2012 een woning beschikbaar gesteld waar 2 volwassenen zijn gehuisvest. 1.7.1.5. Plan DOOR! In 2012 heeft woningbelang 4 woningen beschikbaar gesteld voor plan DOOR! kandidaten. 3 woningen zijn beschikbaar gesteld aan Lunet zorg. 1 woning is aangeboden aan Autismepunt. Dit contract wordt in 2013 getekend.
14
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1.7.2. Woningtekort Zowel in Bergeijk als in Valkenswaard is nog steeds sprake van een aanzienlijk woningtekort. Dit komt tot uiting in het grote aantal reacties op een vrijkomende woning. In 2012 hebben 1.162 huishoudens een of meerdere keren gereageerd op het woningaanbod van Woningbelang. In 2012 waren er gemiddeld 76 reacties op een vrijgekomen woning. Dit is een forse daling ten opzichte van 2011 (88). Mogelijke verklaringen hiervoor zijn: - Door de Europese toewijzingsregel kunnen minder mensen reageren op het woningaanbod. - Door de oplevering van de nieuwbouw in 2011 is het aantal woningzoekende senioren afgenomen. - Door het stellen van voorwaarden bij een woningaanbod (bijv. voorrang voor starters) kunnen minder mensen reageren op dat woningaanbod. - We adverteren alleen nog via onze website. 1.7.3. Ingeschreven woningzoekenden Eind 2011 is de woningzoekende registratie voor het laatst geactualiseerd. Eind 2011 stonden er ruim 9.500 woningzoekenden ingeschreven bij Woningbelang. Eind 2012 zijn dit er ruim 11.000. Onderstaande tabellen geven een beeld van de ingeschreven woningzoekenden en hun herkomst per 31 december 2012. Ingeschreven woningzoekenden naar leeftijd Leeftijd
aantal
Percentage
18 t/m 35 jaar
4161
37,3%
36 t/m 60 jaar
3755
33,7%
3233 11149
29,0% 100,0%
61 jaar en ouder Totaal
Woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting (inwonend of thuiswonend) Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar 2081 85,3% 36 t/m 60 jaar 302 12,4% 61 jaar en ouder 56 2,3% Totaal 2439 100,00%
Hiervan willen 832 woningzoekenden zo snel mogelijk een passende woning. Van deze 832 woningzoekenden zijn er 678 in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar. Dit zijn starters. Woningzoekenden die in een woning van Woningbelang wonen Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar 380 18,7% 36 t/m 60 jaar 808 39,8% 61 jaar en ouder 843 41,5% Totaal 2031 100,00%
Hiervan willen 310 woningzoekenden zo snel mogelijk een andere passende woning. Zij zijn doorstromers.
15
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Herkomst inschrijvingen woningzoekenden Woonplaats
Aantal
Percentage
Valkenswaard
7413
66,5%
Bergeijk
1274
11,4%
2238 224 11149
20,1% 2,0% 100,00%
Overig Buitenland* Totaal
*Buitenlandse inschrijvingen zijn voornamelijk afkomstig uit België.
1.7.4. Aantal vrijgekomen woningen in 2012 In 2012 werd 237 keer het huurcontract beëindigd door huuropzegging. Reguliere huuropzegging Doorstroming Gedwongen ontruiming Totaal
Aantal percentage 172 72,6% 64 27,0% 1 0,4% 237 100,0%
In 2012 kwamen in totaal 175 woningen vrij voor verhuur: Woningen vrijgekomen voor nieuwe verhuur Opgeleverde nieuwbouw voor verhuur
Aantal 161 14
Totaal te verhuren
175
Woningen vrijgekomen voor verkoop Woningen vrijgekomen voor herstructurering
4 72
1.7.5. Gemiddelde inschrijftijd In 2012 stonden woningzoekenden gemiddeld 5,5 jaar ingeschreven voordat ze aan de beurt waren voor een woning. Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen naar woningtype verdeeld zijn. Verdeling opnieuw verhuurde woningen naar woningtype In 2012 zijn 176 nieuwe huurcontracten afgesloten inclusief 14 voor opgeleverde nieuwbouw. Exclusief nieuwbouw was de mutatiegraad hiermee 4,3%. Aantal Eengezinswoning Appartement Nultreden eengezinswoning Nultreden appartement Zorgwoning Beschermde woning Onzelfstandige zorgwoning Totaal
83 53 10 24 2 1 3 176
16
percentage 47,2% 30,1% 5,7% 13,6% 1,1% 0,6% 1,7% 100,00%
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Er bestaat een klein verschil tussen vrijgekomen woningen in 2012 (175) en opnieuw verhuurde woningen in 2012 (176). De verklaring hiervoor is dat het voorkomt dat woningen aan het einde van een jaar vrijkomen en in het daaropvolgende jaar opnieuw worden verhuurd. Eind 2011 stonden 4 woningen leeg die begin 2012 (opnieuw) zijn verhuurd, eind 2012 stonden 3 woningen leeg die in januari 2013 opnieuw zijn verhuurd. Onderstaande tabel geeft inzicht in aan welke huishoudensgrootte onze opnieuw verhuurde woningen zijn toegewezen. Eenpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden Drie of meer persoonshuishouden Onbekend Totaal
Aantal percentage 111 63,1% 32 18,2% 30 17,0% 3 1,7% 176 100,00%
Onderstaande tabel geeft inzicht in hoe onze opnieuw verhuurde woningen zijn verdeeld naar leeftijd. Leeftijd aantal Percentage 18 t/m 35 jaar 91 51,7% 36 t/m 60 jaar 55 31,3% 61 jaar en ouder 27 15,3% onbekend 3 1,7% Totaal 176 100,00%
1.7.6. Verkoop In 2012 heeft Woningbelang op twee manieren woningen te koop aangeboden: - Marktconform - Koopgarant 1.7.6.1. Markconform Woningbelang heeft een vastgestelde verkooplijst om te verkopen tegen een marktconforme prijs. Op deze lijst staan 20 woningen die bestaan uit verspreid bezit. In 2012 zijn hiervan geen woningen verkocht. 1.7.6.2. Koopgarant Sinds 2007 is Woningbelang licentiehouder van Koopgarant en past dit product toe op starterswoningen. Koopgarant houdt in dat de koper de woning koopt met een korting en vervolgens volledig eigenaar wordt van de woning met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, koopt Woningbelang de woning weer terug. De winst of het verlies wordt – afhankelijk van de hoogte van de gegeven korting – verdeeld tussen de verkoper en Woningbelang. Woningbelang kan deze woning vervolgens wederom met een korting aan een nieuwe starter verkopen. Door de woning met een korting te verkopen, wordt deze betaalbaar voor mensen die anders geen woning zouden kunnen kopen. Door de strengere voorwaarden van de hypotheekverstrekker wordt het voor alleenstaande starters moeilijker om een betaalbare nieuwbouwkoopwoning te kopen. Uit het bestaande bezit werden om starters te helpen aan een betaalbare koopwoning 6 woningen verkocht met Koopgarant (Wilgenroosstraat 22 en 25, Gagelstraat 38, Wollegrasstraat 1 en 21 en Vlierpad 10).
17
Jaarstukken 2012 Woningbelang
In het kader van een CPO nieuwbouwproject in Bergeijk (Terlo) werden 8 nieuwbouw woningen onder koopgarant verkocht aan starters. 1.7.6.3. Terugkoop In 2012 heeft Woningbelang 3 terugkoopverzoeken gekregen. Eén van het complex Hooge Berkt (Eikenberg 17 Bergeijk), één van het complex Biestven (Biestven 17) en één van het project Waalre (Brugbeemd 9). De eerste 2 woningen zijn in 2012 ook weer verkocht aan starters. De derde woning van het complex Waalre wordt in 2013 verkocht aan een starter. In 2011 is een woning aangeboden en teruggekocht door Woningbelang. De woning heeft in 2012 tot augustus via Koopgarant te koop gestaan, de verkoop is niet gelukt. In augustus 2012 is besloten de woning via reguliere verkoop te koop aan te bieden. De woning is in het eerste kwartaal van 2013 verkocht. 1.8. Strategisch voorraadbeleid Ons Strategisch Voorraadbeleid beschrijft onze visie op wijken en de daarin aanwezige woningcomplexen. Zo houden we de kwaliteit van onze woningen op peil. De SVB labels zijn op woningniveau in ons geautomatiseerd systeem ingevoerd. Hierdoor is de kwaliteit en betrouwbaarheid van het SVB geborgd en is het voor medewerkers van Woningbelang mogelijk om op woningniveau het SVB te raadplegen. Alle woningen met een einde exploitatie van 15 jaar of korter worden apart bekeken. Vanuit de invalshoeken verhuurbaarheid, (onderhouds)technische staat, leefbaarheid, ontwikkelmogelijkheden en financiën wordt bepaald wat we met de woningen gaan doen: doorverhuren met een levensduurverlenging, verkopen, herpositioneren of slopen.
18
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Vijf maatschappelijke thema’s Woningbelang is een maatschappelijk ondernemer op het gebied van wonen. We zetten ons actief in om mensen en instellingen huisvesting en woondiensten te bieden in een leefbare omgeving. Als maatschappelijk ondernemer richten we ons daarbij op vijf actuele maatschappelijke vraagstukken: 1. Vergrijzing 2. Ontgroening 3. Levensvatbare wijken 4. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen 5. Duurzame samenleving We leveren een bijdrage aan de oplossing van deze maatschappelijke vraagstukken. In ons ondernemingsplan 2011 – 2013 ‘Naar een duurzame invulling van passend wonen’ hebben we dit concreet gemaakt in de vorm van ambities en bijbehorende resultaten. We hebben prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Valkenswaard, de gemeente Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging.
2. Vergrijzing Vergrijzing betekent dat het aandeel ouderen toeneemt. Vergrijzing wordt veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde leeftijd en de afname van het geboortecijfer. Vergrijzing vraagt onder andere om passende woonruimte (seniorgeschikte huisvesting, zorgwoningen) en voorzieningen in de woonomgeving. Voor ouderen die aangewezen zijn op verpleeghuiszorg is er behoefte aan bij deze tijd passende (kleinschalige) verpleeghuisvoorzieningen. 2.1. Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan het maatschappelijke vraagstuk Vergrijzing door nieuwe woningen te bouwen die geschikt zijn voor senioren. 2.1.1. Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft de volgende seniorgeschikte projecten in aanbouw genomen in 2012 in het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard: - 36 seniorgeschikte huurappartementen aan de Willibrorduslaan. Tegen de bouw van dit project was bezwaar gemaakt. Daarom is de bouw begin 2010 stilgelegd. De bezwaarprocedure is afgerond en de bouwactiviteiten zijn daardoor medio 2012 hervat. - 6 seniorgeschikte patiohuurwoningen aan de Haagstraat. De woningen worden in februari 2013 opgeleverd. - 36 seniorgeschikte huurappartementen in de betaalbare huur aan het Elcomapark en 28 seniorgeschikte huurappartementen in de duurdere huur aan het Elcomapark. De bouw is eind 2011 gestart. Naar verwachting is de oplevering eind 2013. - Ombouw van 4 schoolwoningen aan de Kromstraat tot appartementen. De uitvoering geschiedt nadat de aanpassing van het bestemminsplan in werking is; naar verwachting medio 2013. 2.1.2. Nieuwbouw in Bergeijk In Bergeijk hebben we 6 seniorgeschikte patiowoningen gerealiseerd in Tiliaans Noord. De oplevering hiervan heeft in december 2012 plaatsgevonden.
19
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2.1.3. Herstructurering (sloop – nieuwbouw) De woonwensen van bewoners veranderen in de loop der jaren. Ook de bevolkingssamenstelling wijzigt. Woningbelang hecht grote waarde aan de duurzaamheid van wijken waarin haar vastgoed gelegen is. Woonkwaliteit is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Met een toekomstonderzoek onderzoeken we altijd eerst wat het beste is om te doen. De woningen slopen, renoveren of verkopen. Woningbelang past daar haar woningen op aan. Dit noemen we herstructurering. Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen: - de Ginneve-flat aan de Nieuwe Waalreseweg (52 woningen) - de drie flatgebouwen aan de Bosstraat (60 woningen) De bewoners worden door Woningbelang begeleid bij het vinden van een andere woning. Voor beide projecten is in 2012 in overleg met een vertegenwoordiging van de bewoners en de HBV een Sociaal Project Plan opgesteld. Hierin staan de rechten en plichten voor zowel bewoners als Woningbelang. Zaken als urgentiestatus, verhuiskostenvergoeding en huurgewenning zijn geregeld in het Sociaal Project Plan. Eind 2011 is gestart met het herhuisvesten van de 52 huishoudens van het woongebouw Ginneve aan de Waalreseweg in Valkenswaard en begin 2012 is gestart met het herhuisvesten van de 60 huishoudens van de drie woongebouwen aan de Bosstraat in Valkenswaard. De volgende tabel laat zien hoeveel woningen zijn vrijgekomen, die niet opnieuw door Woningbelang zijn verhuurd. Jaar 2011 2012 Totaal t/m 2012
Ginneve Bosstraat Totaal 10 4 14 30 42 72 40 46 86
Tot 31 december 2012 is aan bewoners die verhuisd zijn vanuit de flat Ginneve € 200.700,uitgekeerd aan de wettelijke verhuiskosten vergoeding op basis van het Sociaal Project Plan. Bij de herstructurering van de Bosstraat was dit € 219.450,-. 2.1.3.1. Nieuwbouw herstructureringsprojecten Op de plek van de Ginneve-flat komen ca. 44 zorgappartementen. Deze appartementen zijn bestemd voor senioren met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd door Valkenhof. Het is de bedoeling om in het gebouw ook een ontmoetingsruimte te realiseren waar ook de wijkbewoners gebruik van kunnen maken. Op de plek van de woningen aan de Bosstraat komen naast 22 appartementen voor starters 22 patiowoningen voor senioren. In 2013 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. Naar verwachting start de nieuwbouw van de zorgappartementen Ginneve in het 4e kwartaal en de nieuwbouw van het plan aan de Bosstraat in het 3e kwartaal van 2013. 2.1.4. Domoticatoepassingen In al onze nieuwbouwwoningen brengen we standaard glasvezel aan tot aan de meterkast. Hierdoor kunnen domoticatoepassingen gemakkelijk aangebracht worden.
20
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2.2. Woningaanpassing Door aanpassingen aan te brengen in bestaande woningen zorgen we ervoor dat de woningen geschikt zijn en blijven voor senioren. Hierdoor kunnen mensen langer zelfstandig blijven wonen. 2.2.1. Comfortabel wonen Voor huurders van 55 jaar en ouder heeft Woningbelang de regeling Comfortabel wonen. We brengen gratis een aantal voorzieningen aan in de woningen. Dit doen we tot een maximum van € 1.588,-. Hierdoor kunnen huurders van 55 jaar en ouder veilig en comfortabel blijven wonen. Het gaat om eenvoudige voorzieningen, zoals wandbeugels in de douche, verhoogd toilet en het verlagen van drempels. De regeling bestaat al sinds 2004. Zowel het aantal aanvragen als de kosten per aanvraag laten een jaarlijks afnemende trend zien. Sinds 2004 zijn er in totaal 1.127 aanvragen voor de regeling Comfortabel wonen gedaan. In 2012 werd er 41 keer een beroep gedaan op de regeling Comfortabel wonen. Gemiddeld bedroegen de kosten € 461,- per verzoek. Totaal bedroegen de kosten ca. € 19.000,-. De aanpassingen bestonden uit wandbeugels (38 stuks), verhoogde 6+ en 10+ toiletten (24 stuks), extra trapleuningen (12 stuks) en douchezitjes (10 stuks). 2.2.2. WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is er voor mensen met een lichamelijke beperking. Zij kunnen bij hun gemeente voorzieningen aanvragen die het gebruik van hun woning makkelijker maken. De gemeente beoordeelt de aanvragen en maakt een programma van eisen. Woningbelang brengt in opdracht van de gemeente de benodigde voorzieningen aan. Het gaat dan vaak om grotere aanpassingen dan bij de regeling Comfortabel wonen. Bijvoorbeeld het verbouwen van een badkamer, het realiseren van een aanbouw of het aanbrengen van een stomawastafel. In 2012 zijn 14 WMO-aanpassingen uitgevoerd in onze woningen waarmee in totaal ca. € 57.000,- is gemoeid. Ook het onderhoud aan de via WMO aangebrachte aanpassingen wordt door Woningbelang uitgevoerd. De gemeente vergoedt ook deze kosten. In 2012 bedroegen deze kosten ca. € 8.000,-. In totaal waren de kosten daarmee ca. € 65.000,-. 2.3. Wijkontwikkelingsplannen Naast passende woonruimte vraagt het maatschappelijk vraagstuk Vergrijzing ook om voorzieningen in de woonomgeving. Hiervoor werken we samen met een aantal andere partijen in wijkontwikkelingsplannen (zie hoofdstuk 4).
21
Jaarstukken 2012 Woningbelang
3. Ontgroening Ontgroening houdt in dat het aandeel jongeren afneemt. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door een afname van het geboortecijfer en door het vertrek van jongeren uit de gemeente in verband met studie. Maar ook door onvoldoende passende huisvesting. Dit heeft onder andere gevolgen voor (het bestaansrecht van) bepaalde voorzieningen (scholen, bepaalde sport- en horecagelegenheden). 3.1. Starters We willen voorkomen dat jongeren door onvoldoende huisvestingsmogelijkheden vertrekken. Dus is het van belang dat er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar is. De wachttijden moeten acceptabel zijn voor starters met een laag inkomen (< € 33.614,-) maar ook voor middeninkomens. Daar werken we aan door: - De doorstroming te bevorderen. - Nieuwe woningen te bouwen speciaal voor starters. - Bestaande woningen (zowel huur als koop) met voorrang aan te bieden aan starters. - De reguliere verhuur van woningen. Woningbelang heeft twee definities voor starters; een huur- en een koopstarter. Een huurstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft. Een koopstarter is een woningzoekende van 18 tot en met 35 jaar die geen zelfstandige huisvesting heeft of een huurwoning van Woningbelang leeg achterlaat. Om starters een grotere kans te geven op de woningmarkt biedt Woningbelang bestaande woningen en nieuwbouw met voorrang aan aan starters. In 2012 hebben we aan 74 starters een woning toegewezen, 58 huurwoningen en 16 koopwoningen. 3.2. Doorstroming Door seniorgeschikte huisvesting te realiseren bevorderen we de doorstroming. Senioren verhuizen dan vanuit een eengezinswoning naar bijvoorbeeld een seniorgeschikt appartement. De eengezinswoning komt dan vrij voor onder andere starters. In 2012 kwamen 64 woningen vrij door doorstroming. 3.3. Nieuwbouw Woningbelang werkt onder andere aan de oplossing van het maatschappelijke vraagstuk Ontgroening door nieuwe woningen te bouwen, speciaal voor starters. Dat doen we onder andere in samenwerking met startersverenigingen. 3.3.1. Startersverenigingen Woningbelang werkt samen met startersverenigingen voor het realiseren van betaalbare starterskoopwoningen. 3.3.1.1. Startersvereniging Bergeijk In Bergeijk is de Startersvereniging Bergeijk actief. Op 3 december 2007 is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend tussen Woningbelang en de gemeente Bergeijk en tussen Woningbelang en de Startersvereniging Bergeijk. De gemeente heeft 4 locaties aangewezen waar starterswoningen gebouwd mogen worden. In 2012 hebben we 8 woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap opgeleverd in het plan Tiliaans. Het project Terlo is in 2012 in uitvoering gegaan. Het betreft een blok van 10 woningen, waarbij Woningbelang betrokken is bij de bouw van 8 betaalbare tussenwoningen. Woningbelang is betrokken bij de bouw van deze starterskoopwoningen om het concept Koopgarant uit te voeren. Deze woningen worden gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). 22
Jaarstukken 2012 Woningbelang
3.3.1.2. Startersvereniging Waalre Ook in Waalre is een startersvereniging actief. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de Startersvereniging Waalre en de gemeente Waalre voor de bouw van 27 starterswoningen. De starterswoningen zijn in 2011 gerealiseerd in Waalre Noord onder Koopgarant. 3.3.2. Nieuwbouw in Valkenswaard Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling of uitvoering t.b.v. starters: - 18 huurwoningen aan de Haagstraat. De woningen worden in februari 2013 opgeleverd. - 17 huurwoningen aan de Heiakker. De bouw start in de 2e helft van 2013. - 45 eengezinswoningen aan de Weegbree (plan Dommelkwartier). De bouw start naar verwachting in de 1e helft van 2014. Aan de Waalreseweg wordt gebouwd aan 64 seniorgeschikte appartementen Elcomapark. In het originele plan stonden ook 17 koopwoningen. De verkoop van deze woningen stagneerde en de bouw van deze woningen is uitgesteld. Er wordt gekeken naar mogelijke alternatieven. 3.3.3. Nieuwbouw in Bergeijk Woningbelang heeft de volgende projecten opgeleverd in Bergeijk: - 8 eengezinshuurwoningen, locatie Tiliaans Noord (Luyksgestel, gemeente Bergeijk). - 8 koopwoningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, locatie Tiliaans. Woningbelang heeft de volgende projecten in ontwikkeling of uitvoering in Bergeijk: - 18 startershuurwoningen aan de Eijkereind (voormalige Baxterrein). De bouw start in het voorjaar 2013. - 8 koopwoningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, locatie Terlo. 3.3.4. Nieuwbouw herstructurering Bosstraat Woningbelang is bezig met twee herstructureringsprojecten. Een van deze projecten is de Bosstraat (60 woningen). Deze woningen worden gesloopt en we bouwen er nieuwe woningen. Naast de 22 patiowoningen voor senioren worden aan de Bosstraat 22 appartementen voor starters gebouwd. In 2013 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. De nieuwbouw van de Bosstraat start naar verwachting in het 3e kwartaal 2013.
23
Jaarstukken 2012 Woningbelang
4. Levensvatbare wijken In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een belangrijk onderdeel van. Naast het belang van diverse soorten huisvesting in een wijk werken we ook aan de veiligheid en leefbaarheid. Woningbelang werkt projectmatig aan wijken in de vorm van wijkontwikkelingsplannen. We hanteren de volgend aanpak: 1. Wijkaanpak (wijkvernieuwing/-ontwikkeling) Als het nodig is leveren we een bijdrage aan (maatschappelijke) voorzieningen. Ook zorgen we er samen met anderen voor dat de wijken schoon, heel en veilig zijn. Daarnaast maakt Woningbelang het mogelijk dat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. We dagen bewoners uit om deel te nemen aan initiatieven die de wijk verbeteren. 2. Bewonersparticipatie Door gebruik te maken van de deskundigheid van wijkbewoners en –gebruikers spelen we in op de wensen en behoeften van hen. De betrokkenheid en het draagvlak in wijken wordt groter. 3. Handhaving De handhaving is gericht op maatregelen die voorkomen dat de leefbaarheid en veiligheid van de wijk achteruit gaan. 4.1. Wijkplannen Woningbelang heeft in wijken als doel om bewoners te faciliteren om zelf en samen te werken aan leefbare en veilige wijken. Wijken voor jong en oud, waarbij huidige en toekomstige bewoners en gebruikers de wijk als prettig, leefbaar en veilig ervaren. Wij hanteren als motto: “beter een slechte woning in een goede wijk, dan een goede woning in een slechte wijk”. Een instrument om inrichting te geven aan de ontwikkeling van de wijk is het wijkplan. Een wijkplan geeft aan hoe de wijk zich in de komende jaren zou moeten ontwikkelen. Het betreft alles wat er in een wijk gebeurt, zoals: - wonen - het groen in de wijk - winkelvoorzieningen - onderwijsvoorzieningen - spelen - recreëren Een wijkplan wordt steeds voor vier jaar opgesteld. In 2012 was een wijkplan in uitvoering in ’t Gegraaf. In Turfberg is in 2012 een wijkplan ontwikkeld en vastgesteld. 4.1.1. Het Gegraaf In 2011 is een nieuw wijkplan 2011 – 2014 voor Het Gegraaf gemaakt. Binnen dit wijkplan is een pakket aan maatregelen en concrete activiteiten beschreven. Tot en met 2014 worden deze maatregelen en activiteiten uitgevoerd. Woningbelang heeft in 2012 bijgedragen aan de wijkontwikkeling van Het Gegraaf door: - Het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting. - Het faciliteren van actieve bewoners. De komende jaren zet Woningbelang zich in voor: - Een wooncomplex met zorgappartementen aan de Nieuwe Waalreseweg (Ginneve-flat). In een herstructureringsproject wordt de huidige flat gesloopt. We bouwen er een complex terug met appartementen voor senioren met een zorgindicatie. In het complex wordt een multifunctionele ruimte gemaakt, waar zowel bewoners als de buurt gebruik van kunnen maken. - Het ontwikkelen van 45 starterswoningen in het buitengebied (Weegbree). 24
Jaarstukken 2012 Woningbelang
-
Het aanbrengen en beheren van achterpadverlichting. Het onderhouden van achterpaden. Het faciliteren van actieve bewoners.
4.1.2. Dommelen In 2012 is besloten om het Wijkplan Dommelen-Noord uit te breiden. Er komt nu een Wijkplan Dommelen. In 2012 hebben we de analyse voor Dommelen samen met de gemeente Valkenswaard geactualiseerd. In 2013 wordt een nieuw wijkplan opgesteld met het daarbij horende vierjarenplan. 4.1.3. Turfberg In 2012 hebben we samen met de gemeente Valkenswaard, Woonbedrijf, Paladijn, de politie, Valkenhof en diverse bewoners een wijkplan voor vier jaar vastgesteld. Er zijn verschillende vergaderingen belegd met betrokken bewoners uit de wijk. In 2013 wordt gestart met 3 werkgroepen om de plannen uit het vierjarenplan tot uitvoering te brengen. Het gaat om de volgende werkgroepen: duurzaam wonen en leven, de zelforganiserende wijk en vervoer en mobiliteit. Vanuit het wijkplan is aangedrongen op het vergroten van de diversiteit in bepaalde buurten. Woningbelang houdt hier rekening mee bij de ontwikkeling van nieuwbouw aan de Bosstraat. Hier komen woningen voor zowel ouderen als starters. 4.2. Wijk met een accent Het project Wijk met een accent (voorheen Woonservicezones) is een initiatief van de gemeente Valkenswaard, woningcorporaties en welzijns- en zorgorganisaties. De toevoeging van de zorgorganisaties is het belangrijkste verschil met de ontwikkeling van een wijkplan. Waar in een wijkplan het accent ligt op wonen en welzijn, is bij Wijk met een accent de zorgcomponent toegevoegd. In de visie van Wijk met een accent staan dan ook mensen in de gemeente Valkenswaard, ongeacht hun leeftijd of beperking, centraal. Hun zelfredzaamheid, zelfbeschikking en regie over het eigen leven zijn uitgangspunten. Een Wijk met een accent biedt een perspectiefvolle omgeving, met steunsystemen voor alle bewoners. Er zijn (betaalbare) voorzieningen en de wijk heeft een balans in de mix van leeftijden. De wijkaanpak heeft drie pijlers: 1. Fysiek (gebouwen en infrastructuur) 2. Sociaal (zorg- en dienstverlening) 3. Economisch (winkel- en werkvoorzieningen) De wijken Geenhoven en Hoge Akkers in Valkenswaard zijn Wijken met een accent. In 2012 zijn de bewoners van de wijken actief betrokken onder regie van de gemeente Valkenswaard. In beide wijken is een wijkcommissie geformeerd, bestaande uit bewoners uit de wijk. De commissies stellen een integraal wijkplan (vier jaar) op. In Geenhoven waren in 2012 drie werkgroepen actief: jong, oud en openbaar gebied. Deze werkgroepen komen met voorstellen voor het wijkplan. Woningbelang heeft in 2012 concreet bijgedragen aan de Wijken met een accent (Geenhoven en Hoge Akkers) door de bouw van seniorencomplexen (hoog- en laagbouw) aan de Haagstraat (Geenhoven). Daarnaast neemt Woningbelang deel aan de kern- en stuurgroep Wijken met een accent. Uiteindelijk zullen in Valkenswaard alle wijkplannen gericht zijn op wonen, welzijn en zorg.
25
Jaarstukken 2012 Woningbelang
4.3. Leefbaarheidsfonds Valkenswaard Om projecten ten behoeve van de leefbaarheid in onze wijken in Valkenswaard te kunnen realiseren, is door Woningbelang en de gemeente in de periode van 2007-2010 een leefbaarheidsfonds gevuld met € 625.000,-. Het leefbaarheidsfonds zorgt zo voor de nodige extra investeringsruimte. Hiermee wordt aan de leefbaarheid en het woongenot in de wijken daadwerkelijk een impuls gegeven. In 2012 zijn vanuit dit fonds kosten betaald voor: - De ontwikkeling van ‘Wijk met een Accent’. - Bijdrage aan wijkcommissie Turfberg. In totaal is in 2012 uit het fonds voor € 7.000,- besteed aan leefbaarheid. Het saldo per 31 december 2012 is € 441.000,-. 4.4. Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL) Bergeijk Ook in Bergeijk is een leefbaarheidsfonds waar Woningbelang aan bijdraagt; Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL). In 2011 heeft Woningbelang een aantal locaties van de gemeente Bergeijk afgenomen voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten (locatie Tiliaans). Bij de levering van deze grond heeft Woningbelang een financiële bijdrage aan de Ruimtelijke Ontwikkeling en leefbaarheid (ROL) gedaan. Deze bijdrage wordt ingezet voor leefbaarheidsactiviteiten in de gemeente Bergeijk. De projecten worden in overleg met Woningbelang bepaald. En Woningbelang is direct betrokken bij het project. Vanuit de ROL werden in 2012 de volgende projecten (gedeeltelijk) gefinancierd: - Huisvesting Stichting De Parel - Aanleg achterpaden (Tiliaans) - Duurzaamheid huurwoningen Voor 2013 worden door Woningbelang opnieuw projectvoorstellen ingediend bij de gemeente Bergeijk voor een bijdrage uit de ROL. 4.5. Onderhoud woonomgeving Woningbelang investeert, naast de wijkontwikkelingsplannen, ieder jaar in de woonomgeving, zo ook in 2012. Woningbelang faciliteert bewonersinitiatieven, spoort bewoners aan de eigen woonomgeving netjes te houden en neemt haar verantwoordelijkheid als de bewoners hier zelf geen rol in (kunnen) spelen. Woningbelang verzorgde groenonderhoud, liet gevaarlijke bomen kappen of snoeien, verzorgde het incidenteel en planmatig onderhoud (bestrating) van achterpaden en pleinen, het verwijderen van graffiti en het bijhouden van gezamenlijke ruimten. In totaal is, naast de wijkplannen, in 2012 een bedrag van € 81.750,- uitgegeven aan het onderhoud van de woonomgeving. 4.6. Veiligheid Een belangrijk item voor Woningbelang is veiligheid. Daarom nemen we deel aan zowel de stuur- als de projectgroep Integraal Veiligheidsbeleid in de gemeente Valkenswaard. In 2012 is het actieprogramma 2012 van de Nota Veiligheid 2011 – 2014 van de gemeente Valkenswaard uitgevoerd. Samen met diverse partners is in 2012 gewerkt aan een duurzame, sociale en fysieke veiligheid op het gebied van wonen, onderwijs en opvang, verkeer, werken en recreëren. Woningbelang heeft met name een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de thema’s: - Politiekeurmerk Veilig Wonen bij nieuwbouw - Vergroten van bewonersbetrokkenheid in de leefomgeving - Woonoverlast - Aanpak hennepkwekerijen 26
Jaarstukken 2012 Woningbelang
4.6.1. Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) regelt de veiligheid in en rondom het huis. Woningbelang heeft als doelstelling alle nieuwbouw te realiseren volgens de richtlijnen van het PKVW. Zo dragen we bij aan een leefbaar en veilig Valkenswaard en Bergeijk. In dit kader werkt Woningbelang samen met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk, SRE, politie en architecten. 4.6.2. Achterpadverlichting Woningbelang heeft op veel plaatsen achterpadverlichting aangebracht in de afgelopen jaren. Doel van de achterpadverlichting is het gevoel van veiligheid van de bewoners vergroten. Bewoners kunnen zelf aangeven dat ze achterpadverlichting wensen op plekken waar dit nog niet aangebracht is. Voor het beheer van de achterpadverlichting heeft Woningbelang verschillende achterpadbeheerders. Dit zijn huurders van Woningbelang die op deze manier een steentje bijdragen aan de leefbaarheid van hun wijk. De beheerder zorgt ervoor dat de verlichtingspunten werken, hij vervangt kapotte lampen of neemt contact op met Woningbelang als de armatuur kapot is. 4.7. Woonfraude Ook de aanpak van woonfraude draagt bij aan de leefbaarheid in onze thuismarkten. Onder woonfraude verstaan we alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Woningbelang treedt actief op tegen woonfraude. 4.7.1. Onrechtmatige bewoning Wanneer een huurder die met Woningbelang een huurovereenkomst heeft afgesloten niet zelf de woning bewoont is er sprake van onrechtmatige bewoning. Daar waar er vermoedens zijn van onrechtmatige bewoning wordt actie ondernomen, vaak in samenwerking met de gemeente Valkenswaard. In 2012 zijn er 14 meldingen gekomen van mogelijke onrechtmatige bewoning. In zes gevallen zijn Woningbelang en de gemeente Valkenswaard nog met onderzoek bezig. In de overige 8 gevallen bleek de onrechtmatige bewoning niet aantoonbaar of bleek het niet te gaan om een onrechtmatige bewoning. 4.7.2. Hennepteelt Het verbod op hennepteelt is er niet voor niets. Het brandgevaar als gevolg van het gebruik van groeilampen en het vaak illegaal aftappen van elektriciteit is onacceptabel groot. Bovendien geeft het stankoverlast voor omwonenden. Het verbod op hennepteelt staat nadrukkelijk vermeld in de algemene huurvoorwaarden van Woningbelang. Deze zijn sinds 1 augustus 2003 van toepassing. In 2007 is een convenant gesloten met de gemeente Valkenswaard en de politie voor de aanpak van hennepteelt. In Bergeijk is een hennepconvenant voor de regio de Kempen. En met het Openbaar Ministerie in Den Bosch is in 2009 een convenant afgesloten voor de gehele regio. Indien de aanwezigheid van een hennepkwekerij wordt geconstateerd en er is voldoende bewijs verzameld, dan krijgt de huurder de keuze om zelf de huur op te zeggen. Wanneer dit niet gebeurt, wordt een ontbindings- en ontruimingsprocedure bij de rechtbank gestart. De schade die ontstaan is wordt verhaald op de huurder. In 2012 zijn er in twee woningen hennepkwekerijen ontmanteld. Van beide woningen is de huur opgezegd.
27
Jaarstukken 2012 Woningbelang
4.8. Overlast Harde muziek, hondengeblaf, her en der geparkeerde auto’s kunnen allemaal ergernissen tussen buren veroorzaken. Het uitgangspunt bij overlast is het zo snel mogelijk bespreekbaar maken om zo tot een oplossing te komen. Het is immers vaak zo dat men zich niet bewust is van de overlast die veroorzaakt wordt. Vaak leidt het bespreken van ergernissen al tot duidelijkheid en begrip; een eerste stap in de goede richting. Wanneer huurders er onderling niet uit komen kan Woningbelang een bemiddelende rol spelen. Bij overlast waarbij een psychische-, psychiatrische- en/of verslavingsachtergrond een rol speelt, neemt Woningbelang contact op met de GGzE of Neos. Indien een geïntegreerde oplossing tot de mogelijkheden behoort, brengt Woningbelang de overlast in tijdens het overleg van het Breed Signaleringsoverleg. In 2012 zijn er 212 meldingen geweest van overlast. Het betrof in totaal 184 adressen. In 2012 werden 132 adressen afgehandeld. Bij 45 adressen is de zaak volledig overgedragen aan andere partijen. Bij de overige 87 adressen is een oplossing gekomen, waarna er geen herhalingsmelding van de overlast is gedaan. De acties die Woningbelang heeft ondernomen: - In 34 zaken zijn de bewoners aangesproken waarna de overlast ophield. - 12 zaken zijn in behandeling gegeven aan buurtbemiddeling. - 37 zaken zijn door de bewoners onderling opgelost. - In 4 zaken hebben we de bewoners de huur laten opzeggen. Van de zaken die nog niet zijn opgelost (52) zijn er 13 in behandeling bij een jurist. 21 zaken worden in orde gemaakt voor partners uit het Breed Signaleringsteam. 8 zaken worden gemonitord in afwachting van acties vanuit de politie. De overige zaken zijn nog in behandeling bij Woningbelang. 4.8.1. Buurtbemiddeling Vanaf 1 juli 2011 is in de gemeente Valkenswaard het project buurtbemiddeling van start gegaan. Vanuit het integraal veiligheidsbeleid is daarvoor het convenant Buurtbemiddeling ondertekend. De bemiddeling is ondergebracht bij maatschappelijke zorginstelling DommelRegio (onderdeel van Lumensgroep) in samenwerking met Welzijnsorganisatie Paladijn en wordt gefinancierd door de gemeente Valkenswaard, Woningbelang en Woonbedrijf. Buurtbemiddeling wordt uitgevoerd door vrijwilligers die hiervoor een opleiding hebben gehad. Bij buurtbemiddeling wordt getracht een conflict tussen (buurt)bewoners te neutraliseren door een gesprek aan te gaan met de betrokkenen. In 2012 zijn 23 aanmeldingen voor buurtbemiddeling binnengekomen. Hiervan zijn 12 zaken rechtstreeks door Woningbelang aangemeld. 6 bemiddelingen waren succesvol. In één bemiddeling is een partij verhuisd, waarna de bemiddeling stopte. Een andere bemiddeling was aanvankelijk succesvol, maar twee maanden na de bemiddeling was er sprake van een terugval. 4 situaties waren onbemiddelbaar. Huurders van Woningbelang kunnen ook zonder tussenkomst van de corporatie rechtstreeks buurtmiddeling benaderen. 4.8.2. Breed Signaleringsoverleg Valkenswaard In Valkenswaard is een Breed Signaleringsoverleg actief. De politie, Woningbelang, Woonbedrijf, GGzE, Dommelregio, Paladijn, de gemeente Valkenswaard, MEE en Zuidzorg nemen hieraan deel. De doelstellingen van het Breed Signaleringsteam zijn: 1. Het doen verminderen danwel voorkomen, zo mogelijk beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente Valkenswaard door middel van een geïntegreerde aanpak van woonoverlast.
28
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2. Het bieden van ondersteuning via de gemeente (vanuit de WMO) aan (kwetsbare) burgers, zodat zij in staat zijn zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij door: • Een goed functionerend netwerk van professionele organisaties en mantelzorgers te gebruiken. • De eigen kracht van de (kwetsbare) burger te verbeteren, zodat hij/zij minder afhankelijk wordt van de professionele zorg. Vaak zijn dit mensen met een GGZ achtergrond met een zeer beperkt sociaal netwerk of mensen die door hun beperkte financiële middelen niet voldoende mee kunnen doen. Ook mensen die door een verwaarloosde en vervuilde situatie van hun woning geen andere mensen meer kunnen ontvangen kwamen in beeld. Naast het verbeteren van het sociale netwerk werd in het samenwerkingsverband ook geprobeerd te werken aan de voorwaarden die nodig zijn voor een goed herstel van de sociale participatie (schoonmaken van woningen, schuldhulpverlening e.d.). Als het Breed Signaleringsoverleg niet tot een oplossing komt, ziet Woningbelang een gang naar de rechter als uiterste oplossing. Bij bijzondere gevallen zet Woningbelang nog woonbegeleiding van Neos in als laatste kans (zie 5.3). In 2012 heeft het Breed Signaleringsoverleg in totaal 10 keer overleg gehad. Er zijn 68 zaken in behandeling genomen waarvan er 21 door Woningbelang zijn ingebracht. Hiervan zijn er 14 positief afgesloten en 7 zaken zijn nog in behandeling. Het gaat in bijna alle gevallen om (geluids)overlast of vervuiling door een psychiatrisch ziektebeeld, vaak gecombineerd met verslaving. De zaken zijn ondergebracht bij maatschappelijke zorginstelling DommelRegio. 4.8.3. Woonoverlastteam Bergeijk In 2012 heeft het woonoverlastteam in Bergeijk een andere vorm gekregen. Het nieuwe team heet: Multiprobleemsituaties casuïstiekoverleg Bergeijk. Dit team bestaat uit de gemeente Bergeijk, politie, Vestia, Woningstichting de Zaligheden, GGzE, Zuidzorg, Lunet zorg, GOW welzijnswerk en Woningbelang. In de nieuwe vorm, die in de tweede helft van 2012 is opgestart, wordt er 6 wekelijks overleg gehouden. Dit heeft in 2012 2 keer plaatsgevonden. De doelen van dit overleg zijn: • Werken vanuit alle prestatievelden van de WMO waardoor inwoners (langer) in staat zijn om zelfstandig(er) en volwaardig(er) deel te nemen aan de maatschappij. • Voorkomen, dan wel verminderen of beëindigen, van woonoverlast binnen de gemeente. • Continue verbetering van de ‘casusketen’ door met elkaar werkafspraken te maken over het ‘opschalen’ of ‘afschalen’ van multiprobleemsituaties. • Integraal samenwerken om de 3 hiervoor gestelde doelen te kunnen realiseren. In 2012 zijn er geen huurders van Woningbelang aangemeld voor het overleg.
29
Jaarstukken 2012 Woningbelang
5. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Onze maatschappij kent een aantal doelgroepen die vanwege fysieke, psychische of sociale problematiek bijzondere aandacht verdienen bij de invulling van hun woon- en leefomgeving. Dit zijn belangrijke doelgroepen van Woningbelang. Woningbelang heeft panden voor het huisvesten van deze doelgroepen. 5.1. Nieuwe projecten Woningbelang heeft in 2012 het volgende project gerealiseerd in Bergeijk: De Eburon is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. In 2012 heeft Woningbelang een woning van het plan Tiliaans beschikbaar gesteld aan De Eburon. De woning biedt ruimte voor 3 cliënten. 5.2. Vluchtelingen Nederlandse gemeenten hebben een taak op het gebied van huisvesting van vluchtelingen met een verblijfstatus. Woningbelang vervult 85% van de huisvestingstaak van de gemeente Valkenswaard. In 2012 hebben we op verzoek van de gemeente Valkenswaard twee woningen beschikbaar gesteld en in totaal 7 personen (3 volwassenen en 4 kinderen) gehuisvest. In de gemeente Bergeijk is in 2012 een woning beschikbaar gesteld waar 2 volwassenen zijn gehuisvest. Gewijzigde procedure Vanaf oktober 2012 is de procedure van het huisvesten van vluchtelingen gewijzigd. Woningbelang biedt geen woning aan, maar de gemeente vraagt een passende woning bij kandidaten die gehuisvest moeten worden in de gemeente. Woningbelang spant zich dan in om zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen 10 weken, een passende woning aan te bieden. 5.3.
Woonbegeleiding en betalingsregelingen
5.3.1. Woonbegeleiding Hebben huurders een GGZ-probleem (alcohol-, drugs-, psychische problemen en dergelijke)? Hebben ze daardoor een structurele huurachterstand? Veroorzaken ze veel overlast? Of verwaarlozen ze hun woning? Dan grijpen we in. Tegelijkertijd beseffen we dat het vaak gaat om mensen met meerdere problemen die ze zonder hulp waarschijnlijk niet kunnen oplossen. In dat geval bieden we hen met woonbegeleiding nog een laatste kans. Met woonbegeleiding kunnen ze de regie over hun eigen leven weer terugkrijgen. Woonbegeleiding wordt alleen ingezet als de reguliere hulpverlening niet direct hulp kan bieden. Cliënten die aan het traject deelnemen tekenen een overeenkomst waarin de gevolgen van het weigeren of voortijdig stoppen met de begeleiding vermeld staan. Het doel van woonbegeleiding is op de eerste plaats om huisuitzetting wegens huurachterstand of vormen van overlast te voorkomen. Een achterliggende doelstelling is, als een ontruiming onvermijdelijk is, de persoon in kwestie ‘in de zorg te houden’ om erger te voorkomen. In 2012 is één huishouden geholpen met woonbegeleiding. De begeleiding heeft geresulteerd in een beter functionerend huishouden.
30
Jaarstukken 2012 Woningbelang
5.3.2. Betalingsregelingen Woningbelang voert een consequent incassobeleid. We treden zorgvuldig op bij betalingsachterstanden en maken duidelijke afspraken voor betalingsregelingen met huurders. Dit resulteerde in slechts 1 gedwongen ontruiming wegens wanbetaling in 2012. 5.4. Plan DOOR! Plan DOOR! is een samenwerkingsverband tussen zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties uit Eindhoven en de regio die vraag en aanbod bij elkaar proberen te brengen. De zorg- en welzijnsinstellingen dragen kandidaten voor die weer een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen. De woningcorporatie levert de woning. Gedurende het eerste jaar vindt er altijd nog woonbegeleiding plaats. Als na een jaar blijkt dat de kandidaat goed huurderschap heeft vertoond, wordt het huurcontract op zijn of haar naam gezet. Het uitgangspunt is dat Woningbelang in principe circa 4 woningen per jaar beschikbaar stelt voor Plan DOOR! Een voorwaarde hierbij is dat er bij voorkeur binding is met de gemeente Valkenswaard of Bergeijk. In 2012 heeft Woningbelang 3 contracten met Lunet zorg getekend voor woningen die beschikbaar zijn gesteld voor DOOR! kandidaten. Daarnaast is nog een woning aangeboden aan Autismepunt. Na een jaar wordt bekeken of het huurcontract op naam van de klant (cliënt) gezet kan worden.
31
Jaarstukken 2012 Woningbelang
6. Duurzame samenleving Een duurzame samenleving is een samenleving die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen. Duurzaamheid betekent dus dat we moeten voorkómen dat we problemen van deze tijd overdragen op volgende generaties of andere landen. Duurzame ontwikkeling berust op drie pijlers: 1. Ecologische duurzaamheid 2. Economische duurzaamheid 3. Sociale duurzaamheid In een duurzame samenleving is er niet alleen zorg voor werk en inkomen (economische duurzaamheid) en het behoud van natuur en milieu (ecologische duurzaamheid), het is er ook goed leven voor iedereen (sociale duurzaamheid). Woningbelang levert een bijdrage aan een duurzame samenleving door: - Te bouwen, ook in crisistijd (economische duurzaamheid). - Te werken aan Wijken met een accent (sociale duurzaamheid). - Onze woningen goed te onderhouden en te werken aan EBM (Energie Besparende Maatregelen) (ecologische duurzaamheid). 6.1. Energiebesparing Woningbelang hecht grote waarde aan energiebesparing. Ook internationale afspraken schrijven een verlaging van CO2-uitstoot voor. In de ontwikkeling van vastgoed leveren we hier een bijdrage aan door het toepassen van duurzame energiesystemen bij nieuwbouw en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen bij bestaande bouw. 6.1.1. Energieprestatiecertificaat Woningbelang heeft in 2008 haar woningen voorzien van een energielabel; het energieprestatiecertificaat (EPA). Het energielabel is wettelijk verplicht bij de verhuur of verkoop van een woning. We werken actief aan labelverbetering van onze woningen. Ca. 42% van het woningbestand heeft in 2012 een groen label (label A-B-C). Eind 2008 was dat ca. 29%. Dat betekent een toename van het aantal woningen met een groen label (A, B of C) van 13% sinds 2008. 6.1.2. Bij nieuwbouw In de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg worden luchtwarmtepompen met zonnecollectoren toegepast. Hiermee verbetert het comfort in de woning doordat de luchtwarmtepompen warmte en koeling leveren. Het bespaart energie. De woonlasten van de bewoners zijn lager. 6.1.3. Bij bestaande bouw In het ondernemingsplan 2011-2013 zijn ambities opgenomen voor een structurele uitvoering van energiebesparende maatregelen bij onze bestaande woningen. In 2012 heeft Woningbelang aan de bewoners van de 44 woningen aan de Bartholomeus Diazstraat e/o aangeboden om daar ook energiebesparende maatregelen aan te brengen. De eis van minimaal 70% deelname is daar niet gehaald. Op individuele basis wordt de huurder in de gelegenheid gesteld deze maatregelen tegen een kleine huurverhoging te laten uitvoeren. Woningbelang gaat in 2013 energiebesparende maatregelen aanbrengen in mutatiewoningen met een laag energielabel en bij grootschalige planmatige onderhoudswerkzaamheden.
32
Jaarstukken 2012 Woningbelang
6.1.4. Vervangen cv-ketels In 2012 hebben we 129 cv-ketels vervangen door HR107 ketels. 6.2. Mutatieonderhoud Bij wisseling van huurders voert Woningbelang mutatieonderhoud uit. We lossen alle gebreken aan een woning op zodat de nieuwe huurder een woning betrekt die weer voor langere tijd aan de eisen voldoet. In 2012 verrichtte Woningbelang mutatieonderhoud in 164 woningen. De gemiddelde kosten bedroegen € 3.523,- per woning. Op het totale woningbezit komt dit neer op € 153,00 per woning. In totaal bedroegen de kosten € 577.764,-. 6.3. Onderhoud Woningbelang houdt de kwaliteit van haar woningen goed op orde. Dit doen we door ze goed te onderhouden. Daardoor is het prettig wonen in onze woningen. En het levert een bijdrage aan ecologische duurzaamheid. 6.3.1. Reparatieverzoeken Woningbelang heeft bijna al het huurdersonderhoud van haar huurders overgenomen. Als we een melding van een huurder krijgen, voeren we reparatieverzoeken gratis uit. Huurders zijn alleen zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden en schilderen binnenshuis, onderhoud aan zelf aangebrachte voorzieningen en eventueel zelf veroorzaakte schade. In 2012 werden er 4.179 reparatieverzoeken bij Woningbelang ingediend. Gemiddeld betekent dat 1,1 verzoek per woning. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek bedroegen circa € 145,-. In totaal bedroegen de kosten ca. € 607.000,-. Dit komt neer op €159,50 per woning. 6.3.2. Woningperiodieke Keuring Een keer in de vier jaar kijken we iedere woning na op eventuele gebreken. Tijdens zo’n servicebeurt oftewel Woningperiodieke Keuring (WPK) voert een onderhoudsmedewerker van Woningbelang kleine reparaties, bijvoorbeeld aan hang- en sluitwerk, kranen en lichtschakelaars, direct en kosteloos uit. In 2012 vond in 840 woningen een Woningperiodieke Keuring plaats. De kosten bedroegen gemiddeld € 58,- per woning. In totaal bedroegen de kosten ca. € 48.900,6.3.3. Planmatig onderhoud In 2012 zijn onder andere de volgende planmatige werkzaamheden uitgevoerd: - Buitenschilderwerk aan 768 woningen. - Het vervangen van daken/dakbedekking. - Het herstellen van voegwerk, metselwerk en vloeren. - Het uitvoeren van steekproeven aan gas- en elektra-installaties. - Het keuren van stookinstallaties en brandstoftoevoerleidingen. - Onderhoud aan gangen en galerijen. - Contractonderhoud aan liften en daken. - Onderhoud aan de individuele en collectieve verwarmingsinstallaties.
33
Jaarstukken 2012 Woningbelang
7. Klantgerichte organisatie Woningbelang luistert naar haar klanten en laat ze meedenken over haar producten en diensten. Dit is een van de voorwaarden voor succes en om onze ambities en doelstellingen te kunnen behalen. 7.1. KWH-huurlabel De kwaliteit van onze dienstverlening uit zich o.a. in het behoud van het KWH-huurlabel waarvan Woningbelang sinds 2002 houder is. Dit keurmerk garandeert huurders een optimale dienstverlening. Om het label te kunnen behouden, onderzoekt de onafhankelijke Stichting KWH ieder jaar weer de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit jaar is Woningbelang voor het eerst gemeten via de methodiek: KWH huurlabel 2.0: de nieuwe meetmethode van het KWH. Het KWH voert jaarlijks onderzoek uit op de hoofdonderdelen: -
Klantcontact Verhuizen Klachten behandelen Onderhoud
Ook in 2012 heeft Woningbelang het KWH-Huurlabel behouden. Gemiddeld scoren we een 8,0. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van 7,8. Uiteraard zijn er ook verbeterpunten waar Woningbelang mee aan de slag gaat. Woningbelang blijft werken aan de kwaliteit van haar dienstverlening. De proceseigenaren gaan aan de hand van de resultaten van hun eigen proces na waar de verbeterpunten liggen en waar ze hun proces kunnen optimaliseren. Hierbij speelt niet alleen de tevredenheid van de klant, maar ook de efficiency en effectiviteit van het eigen proces een grote rol. 7.2. Klantwaarderingssysteem Samen met de HBV heeft Woningbelang het zogenoemde klantwaarderingssysteem ontwikkeld. Dit is een methode om onze waardering richting onze klanten te tonen. Op deze manier kan Woningbelang huurders belonen voor bepaald gewenst gedrag, zoals het tijdig en automatisch betalen van de maandelijkse huur of extra inzet voor de leefomgeving. Ook beloont Woningbelang via het klantwaarderingssysteem haar ‘trouwe’ huurders. Trouwe huurders zijn huurders die minimaal 30 jaar in hun huidige woning wonen, deze goed hebben onderhouden, geen huurachterstand hebben (gehad) en geen overlast veroorzaken (of hebben veroorzaakt). 7.2.1. Trouwe huurders In 2012 hebben 17 huishoudens gebruik mogen maken van ons aanbod aan trouwe huurders, (meer dan 30 jaar huren en geen achterstand, geen overlast en geen vervuiling) om bij mutatie de woning alleen bezemschoon op te leveren. Gemiddeld hebben we ongeveer € 2.087,- per woning uitgegeven. De gemiddelde bewoningsduur was ruim 42 jaar. 7.2.2. Automatische incasso In 2012 hebben we 7 keer een loting verricht onder alle huurders met een automatische incasso bij Woningbelang.
34
Jaarstukken 2012 Woningbelang
7.2.3. In het zonnetje Huurders kunnen via een bon in de Woningbelangstelling huurders aanmelden die een bijzondere bijdrage leveren aan de leefomgeving. Een afvaardiging van de HBV en Woningbelang maken vervolgens een keuze, wie in aanmerking komt om in ’t zonnetje gezet te worden. In 2012 is één huurster door Woningbelang in het zonnetje gezet in het kader van het klantwaarderingssysteem. 7.3. Inspraak en zeggenschap De mening en verwachtingen van onze klanten zijn van groot belang voor Woningbelang bij de ontwikkeling van het beleid en beheer. Onze huurders zijn tenslotte onze belangrijkste belanghouders. Inspraak, zeggenschap en participatie zijn belangrijke onderdelen van onze bedrijfsvoering. 7.3.1. Raambeleid bewonersparticipatie In 2010 heeft Woningbelang, in samenwerking met de HuurdersBelangenVereniging (HBV), het raambeleid bewonersparticipatie vastgesteld. In 2012 is naar dit beleid gehandeld. Er is overleg gevoerd met de HBV, bewonerscommissies, wijkcommissies en –raden. Eind 2012 is een start gemaakt met de evaluatie van het raambeleid. 7.3.2. Participatielabel In 2010 heeft Woningbelang de kwaliteit van bewonersparticipatie laten meten door het kwaliteitsinstituut KWH. Huurders, de HBV en bewoners- en wijkcommissies zijn op verschillende manieren gevraagd hierover hun mening te geven. Met een gemiddelde van ruim een 7 (op een schaal van 4 tot 8) heeft Woningbelang het participatielabel behaald. In 2013 wordt Woningbelang opnieuw gemeten. In 2012 is gewerkt aan verbeteringen, die genoemd zijn in het rapport. 7.3.3. HuurdersBelangenVereniging Tweemaandelijks vindt overleg plaats tussen het bestuur van de onafhankelijke HuurdersBelangenVereniging (HBV) en Woningbelang. Woningbelang heeft een samenwerkingsovereenkomst met de HBV. In 2012 bracht de HBV positief advies uit over: - Het onderhoudsplan 2013. - De jaarlijkse huurverhoging. - De afrekening van de servicekosten over 2011 en de voorschotten servicekosten voor 2012. - Toekomstplannen van enkele complexen. - Beleidsregels Wijken. Zowel Woningbelang als de HBV waren tevreden over de bereikte resultaten. 7.3.4. Bewonerscommissies In een aantal complexen van Woningbelang is een bewonerscommissie actief. Bewonerscommissies vormen het aanspreekpunt voor de bewoners en zijn gesprekspartner voor Woningbelang. Wij overleggen regelmatig met hen over onderhoud, de leefbaarheid, servicekosten, kwaliteit van schoonmaak en andere actuele kwesties. In 2012 waren acht permanente bewonerscommissies actief. Met deze commissies vindt twee keer per jaar overleg plaats. Naast de bewonerscommissies is sinds 2002 een klankbordgroep actief in het complex Rapelenberg. In 2012 is ook overleg gevoerd met bewonersafvaardigingen van de herstructureringsprojecten Ginneve en Bosstraat. Deze bewoners hebben positief geadviseerd over een Sociaal Projectplan. Bij de overleggen over de opstelling van de projectplannen waren vertegenwoordigers van de HBV betrokken.
35
Jaarstukken 2012 Woningbelang
7.3.5. Klantenpanels Een andere vorm van zeggenschap en invloed bij Woningbelang is een klantenpanel. Een klantenpanel is een groepsdiscussie waarbij 10 tot 12 klanten met elkaar praten over een thema. De klanten bespreken het thema onder leiding van een (onafhankelijke) gespreksleider. De mening van de klant staat centraal. De deelnemers doen mee als individuele woonconsumenten. In 2012 heeft er geen klantenpanel plaatsgevonden. 7.3.6. Klachten Woningbelang heeft een klachtenbeleid waarin we beschrijven hoe we omgaan met een klacht en welke vervolgstappen klanten en relaties kunnen nemen op het moment dat ze het niet eens zijn met de afhandeling van hun klacht. Een goede afhandeling van klachten is een middel om de tevredenheid van klanten te vergroten. Bovendien is elke klacht een gelegenheid tot verbetering van de kwaliteit van de organisatie. 7.3.6.1. Klachtenmanagement Woningbelang werkt met een klachtenregistratiesysteem. Hierdoor verkrijgen we een beeld van het aantal, soort en de afhandeling van de klacht. Daardoor kunnen we goed inspelen op de klacht en verbeteringen doorvoeren. In 2012 zijn 50 klachten gemeld. 21 klachten waren kenbaar gemaakt tijdens een KWH-meting over de afhandeling van klachten. Met al deze mensen is gesproken. De klachten hadden vooral betrekking op onduidelijkheden in de communicatie, met name bij de uitvoering van de verhuur en bij reparatieverzoeken. Na behandeling van de klachten waren de betrokkenen tevreden over de afwerking van de klacht. Niet in alle gevallen was men tevreden over de uiteindelijke oplossing. 7.3.6.2. Geschillencommissie Wanneer Woningbelang en een klant het niet eens worden, kan de klant het geschil ter beoordeling voorleggen aan de geschillencommissie. De commissie bestaat uit drie onafhankelijke leden. De geschillencommissie brengt advies uit aan de directeur-bestuurder over de afhandeling van het geschil. In 2012 is er geen geschil voor de geschillencommissie gemeld. 7.4. Zelf aangebrachte veranderingen Een woning is een plek waar je je thuis voelt, een plek die helemaal van jezelf is. Huurders van Woningbelang zijn daarom vrij om te kiezen bij de inrichting en aanpassing van hun woning. Hiermee geven we gehoor aan de veel geuite wens om een woning naar eigen smaak in te kunnen richten. Wanneer de huurder zelf veranderingen aanbrengt, spreken we van zelf aangebrachte veranderingen, oftewel ZAV. Om duidelijkheid te verschaffen in wat huurders wel en niet in de woning mogen doen, is er door Woningbelang een aantal spelregels opgesteld; het ZAV-beleid. Het gaat hierbij om voorwaarden die betrekking hebben op (technische) kwaliteit en veiligheid. Voor een aantal veranderingen krijgen huurders bij verhuizing een vergoeding. In 2012 zijn in totaal 105 ZAV-aanvragen binnengekomen, waarvan er 99 zijn goedgekeurd. Het ging om zelf aangebrachte veranderingen zoals zonweringen, luifels en carports, harde vloerbedekking, 2e toilet, aanbouwen, rolluiken etc. In 2012 zijn 6 vergoedingen uitgekeerd bij een vertrekkende huurder voor in totaal een bedrag van € 4.247,13.
36
Jaarstukken 2012 Woningbelang
7.5. Verbeteringswensen / binnenonderhoudswensen Per 1 juli 2011 wordt het binnenonderhoud pas uitgevoerd als de huurder aangeeft voor een verbetering van badkamer, toilet of keuken in aanmerking te willen komen. De aanvragen worden individueel behandeld en de werkzaamheden worden, na goedkeuring, individueel uitgevoerd. Woningen die in aanmerking komen moeten voldoen aan de eisen die in het nieuwe beleid met betrekking tot de verbeteringswensen zijn benoemd. Het gaat dan om woningen die voldoen aan het label doorexploiteren minimaal 15 jaar en waarvan de levensduur van de te vervangen onderdelen is verstreken. In 2012 is de benaming van dit onderhoud gewijzigd van ‘verbeteringswens’ in ‘binnenonderhoudswens’. In 2012 zijn in totaal 90 binnenonderhoudswensen gehonoreerd en financieel afgewikkeld. De binnenonderhoudswensen bestonden voornamelijk uit de renovatie van badkamers (55 stuks), keukens (43 stuks) en toiletruimtes (37 stuks). De kosten per woning waar een binnenonderhoudswens plaatsvond zijn gemiddeld ca. € 6.400,-. De totale kosten hiervoor bedroegen ca. € 577.000,7.6. Onze klant informeren We informeren onze klant graag en zo volledig mogelijk. Dit doen we, naast brieven en mondelinge informatieverstrekking, door middel van een uitgebreide folderlijn met heldere informatie, een bewonersblad en interactieve website. 7.6.1. Folders Onze folders bieden onze klanten uiteenlopende informatie over onze producten en diensten. Daarnaast hebben we een vijftal kluswijzers met tips bij het klussen in huis, zoals schilderen, sanitair installeren en het plaatsen van een erfafscheiding. Naar behoefte worden er nieuwe folders ontwikkeld over (nieuwe) producten en diensten. 7.6.2. Woningbelangstelling Ons bewonersblad bevat onder meer nieuws op het gebied van onderhoud- en nieuwbouwprojecten, interviews met partijen waarmee Woningbelang samenwerkt en rubrieken met veelgestelde vragen. In 2012 is de Woningbelangstelling 2 keer verschenen. 7.6.3. Website In 2012 is de nieuwe website van Woningbelang live gegaan. Met de nieuwe website informeren we onze klanten nog beter. Door de heldere structuur en de mogelijkheden om online te reageren op het actueel aanbod en reparatieverzoeken in te dienen. De website van Woningbelang is een dynamisch product. Dat wil zeggen dat we continu waken over de kwaliteit van de site. En hem waar nodig aanpassen en optimaliseren. 7.6.4. Media Woningbelang verscheen in 2012 regelmatig positief in het nieuws. Onder andere met: - De voortgang van verschillende nieuwbouwprojecten in Valkenswaard en Bergeijk. - Leefbaarheidsprojecten. - Prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard. - Herstructureringsprojecten.
37
Jaarstukken 2012 Woningbelang
8. Continuïteit In de oordeelsbrief 2011 (incl. het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) spreekt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel uit. Er is een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht geborgd is. Op basis van de financiële beoordeling heeft Woningbelang wederom de A1-status ontvangen. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. 8.1. Doelmatige organisatie In het ondernemingsplan 2011 – 2013 is de koers uitgezet voor de komende jaren. In het kader van de borging van de continuïteit, de klantgerichtheid en doelmatigheid loopt het zogenaamde Klant tot Klant project binnen de organisatie. Centraal hierbij staat het procesgericht werken met proceseigenaren en het procesgericht sturen met prestatie indicatoren. De organisatie is hier in 2012 verder op ingericht. Het aantal hiërarchisch leidinggevenden is teruggebracht. Woningbelang werkt met een Planning en Control cyclus, met een ondernemingsplan voor 3 jaar en een financiële meerjarenprognose, een meerjarenonderhoudsverwachting jaarplannen en een jaarbegroting, budgetten en budgethouders. Het project Klant tot Klant is gericht op: - Het borgen van de klantgerichtheid in de organisatie. - De doelmatigheid van de organisatie. - Het borgen van continuïteit. Als onderdeel hiervan zijn de belangrijkste primaire processen beschreven en geoptimaliseerd. Het Klant tot Klant project is gericht op de eindgebruiker van de producten en diensten van Woningbelang. Dat zijn de (potentiële) huurder/koper, belanghouders en interne klanten (medewerkers van Woningbelang). Door het Klant tot Klant programma wordt naast de doelmatigheid (efficiency) ook de doeltreffendheid (effectiviteit) van de organisatie continu verbeterd. Woningbelang blijft door deze verbeteringen in staat in te spelen op de steeds veranderende omgeving. In 2012 heeft Woningbelang het project Klant tot Klant voortgezet. De belangrijkste resultaten waren: - Het implementeren van procesgericht werken binnen de primaire processen. - Het benoemen van alle procesrollen. - Het maandelijks weergeven van de belangrijkste prestatie indicatoren door middel van dashboardmeters. Zo is Woningbelang nog beter in staat om tijdig bij te sturen. Dit is een continu verbeterproces en wordt in 2013 voortgezet. 8.2. Risicobeheersing In de vergadering van maart 2011 is de jaarlijks geactualiseerde risicoanalyse door de RvT besproken en vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de Statuten van de Bouwvereniging is expliciet vastgelegd welke besluiten van de bestuurder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Raad van Toezicht behoeven. Projectvoorstellen worden door de bestuurder o.a. voorzien van een risicoanalyse, een belangenafweging in relatie tot het ondernemingsplan, van financiële en organisatorische consequenties en een financiële meerjarenprognose. Daarbij werd de in het ondernemingsplan vastgelegde continuïteitsnorm als toetsingsnorm voor financiële continuïteit gehanteerd. Per 1 juli 2011 is de nieuwe governancecode voor woningcorporaties van kracht. Omdat de governancecode is gekoppeld aan de AedesCode is de governancecode bindend voor alle leden van Aedes. Meer concreet betekent dit dat Woningbelang een toetsingskader voor investeringen (investeringsstatuut) ter goedkeuring aan de RvT voor moest leggen. 38
Jaarstukken 2012 Woningbelang
In de RvT vergadering van november 2012 is het investeringsstatuut van Woningbelang goedgekeurd. Omdat het investeringsstatuut op hoofdlijnen beschrijft hoe Woningbelang ook voor 2012 reeds werkte, had de implementatie van het statuut geen impact op de organisatie en bestaande processen. Er is jaarlijks sprake van een positieve kasstroom conform de WSW methodiek en een continuïteitsoordeel A; de solvabiliteit is minimaal 20%. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut is in 2012 geactualiseerd. 8.3.
Toekomst
8.3.1. Toekomst van de sector De corporaties staan misschien wel voor één van de meest wezenlijke vraagstukken ten aanzien van hun toekomst en continuïteit. Het gaat om een combinatie van factoren: het maatschappelijk vertrouwen is als gevolg van een aantal incidenten laag; er zijn geen duidelijke politieke keuzes over wat de taak van een corporatie moet zijn; er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving; de economische context is totaal veranderd, de woningmarkt staat aan de vooravond van ingrijpende veranderingen en bevolkingskrimp dient zich op termijn aan. De toekomst van de sector is ongewis. De politiek zoekt naar meer (financiële) disciplinering van de corporatiesector. Veel is onzeker, maar we (voor)zien in ieder geval een verkleining van de sector, een beperking van de mogelijkheden zowel financieel als inhoudelijk en meer regelgeving en toezicht. Bovendien verwachten we een hervorming van de woningmarkt, dat wil zeggen afbouw van de hypotheekrenteaftrek en een geleidelijke verhoging van de huren naar ‘markthuren’. Eén ding is duidelijk: pijnloze scenario’s zijn er niet. 8.3.2. Is er nog behoefte aan een corporatiebestel? In het leven van mensen zijn sociale omstandigheden doorslaggevend voor hun bestaansmogelijkheden. Goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is hier een wezenlijk onderdeel van. Zolang de burger zelf, de woningmarkt of de overheid niet voor alle doelgroepen passende huisvesting biedt, hebben corporaties bestaansrecht. Daarnaast zijn corporaties van betekenis om te investeren in perspectiefvolle wijken. Door hun positie in het maatschappelijk middenveld kunnen corporaties een groot repertoire aan mogelijke beleidsreacties bieden op maatschappelijke vraagstukken. Bovendien kunnen ze door de omvang van hun bezit een belangrijke bijdrage leveren aan gewenste ingrepen in de woningvoorraad (bijvoorbeeld herstructurering en energiebesparende maatregelen). 8.3.3. Wat wil Woningbelang bereiken De kernactiviteit van Woningbelang is en blijft het realiseren van passende, betaalbare huisvesting voor mensen die niet het vermogen (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) hebben om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. Daarnaast wil en kan Woningbelang van betekenis zijn door te investeren in perspectiefvolle wijken. Dit laatste niet alleen vanuit de sociale doelstelling maar ook vanuit zakelijk belang. Immers de waarde van het vastgoed wordt voor een belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van de wijk waarin de woningen liggen. Daarbij levert Woningbelang een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken (zoals vergrijzing, ontgroening en duurzaamheidsvraagstukken).
39
Jaarstukken 2012 Woningbelang
8.3.4. Risico analyse We zien als belangrijkste risico’s voor het behalen van onze doelstellingen: Landelijke en lokale politiek / nieuwe wet- en regelgeving Bezuinigingen van landelijke en lokale overheden kunnen de kasstromen van Woningbelang verder negatief beïnvloeden. Ook bezuinigingen in de zorg kunnen gevolgen hebben voor Woningbelang (woon-zorg complexen). Gevolgen onderlinge solidariteit binnen de sector Ook Woningbelang moet bijdragen aan het ondersteunen van collega corporaties die, om wat voor reden dan ook, in (financiële) problemen zijn gekomen. We onderkennen een aanzienlijk risico dat, naast onder andere Vestia, meer corporaties de komende jaren niet meer aan hun financiële verplichtingen kunnen voldoen. Terugverdiencapaciteit Woningbelang heeft de afgelopen jaren sterk bijgestuurd om investeringen steeds minder onrendabel en zelfs kostendekkend te realiseren. De maatregelen in het Woonakkoord maken dit nu onmogelijk. 8.3.5. De strategie om succesvol te blijven In 2012 zijn, op basis van een analyse van mogelijke toekomstscenario’s, een drietal robuuste maatregelen vastgesteld om succesvol te kunnen blijven. Om een toekomst voor (de klanten van) Woningbelang te borgen hebben we duidelijke keuzes gemaakt voor welke klanten, welke producten (prijs en kwaliteit) en in welk werkgebied we actief zijn. We richten ons (alleen) op doelgroepen die zelf niet het vermogen hebben (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. We investeren in leefbaarheid voor een optimaal behoud van de waarde van de vastgoedportefeuille en het realiseren van leefbare wijken voor de bewoners (de rode draad: de juiste dingen doen). We maken ons bestaansrecht zichtbaar door te excelleren op onze kernactiviteiten in ons lokale werkgebied (de rode draad: onmisbaar zijn in het lokale werkgebied). En we doen dit op een doelmatige en efficiënte manier vanuit een duidelijke klantbenadering (de rode draad: minder is meer). 8.3.6. Financiële continuïteit Woningbelang is nog een financieel gezonde corporatie. Onder andere doordat we altijd dicht bij de kern van ons bestaansrecht zijn gebleven en geen onverantwoorde risico’s hebben genomen. Het voorzien in betaalbare huisvesting in leefbare wijken heeft altijd centraal gestaan. Woningbelang realiseert zich dat er altijd positieve kasstromen en rendementen nodig zijn om blijvend maatschappelijk van belang te zijn. Anders gezegd: Woningbelang kan slechts maatschappelijk renderen als er bedrijfseconomisch voldoende rendement wordt behaald. De investeringsmogelijkheden van Woningbelang staan onder druk door het risico van een stijgende rente, stagnerende verkoop, de Vpb, de verhuurdersheffing en een verplichte extra saneringsheffing van het CFV. Onze inkomsten bestaan hoofdzakelijk uit huuropbrengsten. Met een gemiddelde huur van 55% van maximaal redelijk is er nog ruimte om de huurinkomsten te verhogen. Om de woningvoorraad wel betaalbaar te houden streven we naar huren die (afhankelijk van het woningtype) variëren van 65 tot 70 % van maximaal redelijk. Bijsturen op een hoger rendement zal dus ook moeten gebeuren door een efficiënte exploitatie van onze woningen. Wij brengen de beheerkosten per eenheid verder naar beneden. In deze slag om nog efficiënter en doelmatiger te kunnen werken, kijken we naar de volgende aspecten: - Leveren basiskwaliteit woningen en dienstverlening met betaalbare woonlasten (huur en energiekosten). We realiseren nieuwbouw met een (minimaal) kostendekkende exploitatie.
40
Jaarstukken 2012 Woningbelang
-
Doelmatige organisatie (effectief en efficiënt uitvoeren bedrijfsprocessen). Slanke en flexibele organisatie. Door nuttige samenwerking meer bereiken met minder middelen.
8.3.7. Blijvende inzet voor onze kerntaken Met bovenstaande maatregelen blijft Woningbelang, op basis van het in februari 2013 vastgestelde Woonakkoord, een financieel gezonde corporatie. Daarmee kunnen en blijven we ons ook de komende jaren inzetten voor het realiseren van passende betaalbare huisvesting in leefbare wijken.
41
Jaarstukken 2012 Woningbelang
9. Lokale binding en samenwerking Een derde voorwaarde voor succes is lokale binding. Door samenwerking kun je meer bereiken. 9.1. Samenwerking Woningbelang is een maatschappelijke organisatie, een netwerkorganisatie geworteld in haar thuismarkten. We werken volop samen met diverse partijen om ons heen, zowel op lokaal als op regionaal niveau en in verschillende projecten zoals wijkontwikkelingsplannen. Zij willen meedenken over het beleid van Woningbelang en wij luisteren graag naar ze. Dit doen we onder andere door het organiseren van themabijeenkomsten voor deze groepen. En we maken prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk en de HuurdersBelangenVereniging. Daarnaast laten we ons in 2013/2014 opnieuw visiteren waardoor we inzicht krijgen in onze maatschappelijke prestaties. We werken onder andere samen met: Gemeenten Zorg- en welzijnsinstellingen Onderwijsinstellingen Collega-corporaties Consumentenorganisaties Belangenorganisaties We hebben ook met verschillende groepen en belanghouders samenwerkingsovereenkomsten. Voorbeelden daarvan zijn: De samenwerking met de startersgroepen van Bergeijk en Waalre. Het breed signaleringsoverleg. Plan DOOR! De samenwerking met de HBV. De samenwerkingsovereenkomst met het Platform Gehandicapten Valkenswaard. Het hennepconvenant. De samenwerking met Valkenhof. 9.1.1. Technasium Het technasium is een onderwijsformule voor havo en vwo. Het technasium staat voor onderwijs dat theorie combineert met praktijk. Dat gebeurt vanaf de brugklas tijdens het vak Onderzoek & Ontwerpen. Hierin werken de studenten aan levensechte opdrachten die voortkomen uit vraagstukken van bedrijven en instellingen. Woningbelang levert zo’n levensechte opdracht aan de leerlingen van het technasium Dr. Knippenbergcollege in Helmond. Samen met de docent geeft Woningbelang feedback op het eindproduct van de leerlingen. 9.2. Visitatie In 2010 heeft Woningbelang zich voor het laatst laten visiteren. De visitatiecommissie beoordeelde ons met gemiddeld een 8 op de 5 onderdelen. In 2013/2014 laat Woningbelang zich opnieuw visiteren. 9.3. Prestatieafspraken gemeenten Samen met de gemeenten waarin we actief zijn geven we invulling aan prettig wonen. Om invulling te geven aan de ambities en doelstellingen op het gebied van prettig wonen, hebben we met de gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Deze afspraken hebben een taakstellend karakter. En met de afspraken onderstrepen we de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor wonen in de breedste zin van het woord.
42
Jaarstukken 2012 Woningbelang
9.3.1. Valkenswaard Ook voor 2012 werden jaarafspraken gemaakt, gekoppeld aan de vijf maatschappelijke vraagstukken. In 2012 zijn weer jaarafspraken gemaakt voor 2013. -
-
-
-
Vergrijzing • Nieuwbouw voor senioren. • Realisering verzorgd wonen project in de bestaande bouw. • Realiseren voorzieningen in de wijken. • Aanpassingen in de bestaande voorraad. Ontgroening • Nieuwbouw voor starters in de huur- en koopsector. • Doorstroming in de bestaande voorraad. Huisvesten en ondersteunen van bijzondere doelgroepen • Huisvesting voor zorgvragers en statushouders. • Overdracht woonwagenlocaties. • Ondersteuning bijzondere doelgroepen. Levensvatbare wijken • Uitvoering wijkontwikkelingsplannen en woonservicezones. Een duurzame samenleving • Aanbrengen van energiebesparende maatregelen.
In de prestatieafspraken 2012 zijn deze ambities concreet uitgewerkt. Daarnaast werkt de gemeente aan een woonvisie. Zodra deze voltooid is worden meerjarenafspraken gemaakt. 9.3.2. Bergeijk In 2011 zijn jaarafspraken gemaakt met de gemeente Bergeijk voor 2012. In 2012 zijn de afspraken gemaakt voor 2013. De jaarprestatieafspraken 2012 zijn gekoppeld aan 4 maatschappelijke vraagstukken: - Vergrijzing • Nieuwbouw voor senioren in de huursector. • Aanpassingen in de bestaande voorraad. - Ontgroening • Bouw starterswoningen. - Huisvesten en ondersteunen bijzondere doelgroepen • Huisvesting voor zorgaanbieders. • Huisvesting statushouders. - Levensvatbare wijken • (Financiële) bijdrage aan de leefbaarheid door een bijdrage in de gemeentelijk ROL (Ruimtelijke Ontwikkeling Leefbaarheid). 9.4. Themabijeenkomsten Om de contacten met onze belanghouders te behouden en te versterken, én om ervaringen en ideeën uit te wisselen, organiseert Woningbelang structureel een aantal themabijeenkomsten voor (groepen) belanghouders. Daarnaast worden incidenteel bijeenkomsten georganiseerd. 9.4.1. Belanghouders De jaarlijkse themabijeenkomst voor belanghouders heeft in 2012 niet plaatsgevonden. Er waren voldoende andere momenten waarop is overlegd en informatie ingewonnen. Om overdaad te voorkomen is besloten deze bijeenkomst in 2012 over te slaan. 43
Jaarstukken 2012 Woningbelang
9.4.2. Gemeenteraad Valkenswaard Een andere jaarlijks terugkerende themabijeenkomst is die met de gemeenteraad van Valkenswaard. Deze bijeenkomst vond plaats in januari. De avond had als rode draad 3 thema’s die door de gemeenteraadsleden zijn aangereikt: - Visie op de woningmarkt in Valkenswaard. - Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). - Maatschappelijk vastgoed. Ook wilde Woningbelang graag de kijk van de gemeenteraad op woningcorporaties weten. 9.4.3. Themadagen In 2012 zijn twee themadagen gehouden voor woonconsumenten. In het voorjaar is met de HBV teruggekeken op de resultaten die Woningbelang in 2011 heeft behaald. Daarnaast is samen gekeken hoe in een complexe wereld de advisering bij beleid en beheer beter kan. In het najaar is een themadag gehouden met de HBV, wijkcommissies, en andere consumentenorganisaties voor ouderen, starters en gehandicapten. Aan deze organisaties is gevraagd om mee te denken over het toekomstig ondernemingsplan 2014 – 2016. Op verschillende thema’s hebben deze organisaties aangegeven wat zij belangrijk vinden voor de toekomst van het wonen voor verschillende doelgroepen. 9.5. Sponsoring en donaties Ondersteuning (financieel) van initiatieven ter bevordering van de leefbaarheid is iets wat Woningbelang als maatschappelijk betrokken organisatie graag doet. In 2012 ondersteunden we onder andere: - Scootmobieldagen van Scootmobielclub Valkenswaard. - Inbouwen keuken de Belleman voor Stichting Paladijn. - Nationale buitenspeeldag van Buurtvereniging De Speelwei. - Spelenmiddag voor jong en oud van Buurtvereniging Beemden Noord. - Bijdrage aan Stichting Doe-Week. - Ploegfestival (festival met meerdere kunstdisciplines). - Open dag van Kinderboerderij De Kleine Meer. - Bijdrage aan Maatschappelijke beursvloer Valkenswaard. - Bijdrage aan Valkenswaard on ice.
44
Jaarstukken 2012 Woningbelang
10.
De organisatie
10.1. Algemene Ledenvergadering (ALV) Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder, woonachtig in het werkgebied van Woningbelang, kan lid worden. Eind 2011 telde onze vereniging 198 leden. De directeur-bestuurder van Woningbelang is voorzitter van de Algemene Ledenvergadering. Op 19 juni 2012, tijdens de jaarlijkse, reguliere vergadering, werden het jaarverslag en de jaarrekening over 2011 besproken en goedgekeurd. Belangrijke items die aan de orde kwamen tijdens de jaarvergadering waren: - Vaststellen en goedkeuren verslag en besluitenlijst van ALV 21 juni 2011: Het verslag en de besluitenlijst zijn vastgesteld en goedgekeurd. - Jaarverslag en jaarrekening 2011. Het jaarverslag 2011 is voor kennisgeving aangenomen, de jaarrekening over het boekjaar 2011 is goedgekeurd. Dit besluit strekt het bestuur tot decharge van het gevoerde beleid. - Het advies van de klankbordgroep ‘Toekomst van de vereniging’ is door de ALV voor kennisgeving aangenomen. De klankbordgroep werd formeel opgeheven. - Benoeming van 2 leden Raad van Toezicht: de heer R.L.G. Storms en de heer M.J. Beukeboom. - Honorering leden van de Raad van Toezicht: De honorering werd met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2010 verhoogd naar € 8000,- voor de leden en € 12.000,- voor de voorzitter. - Thema: “het huishoudboekje” van Woningbelang werd toegelicht door de directeur-bestuurder. 10.2. Organisatiestructuur De organisatiestructuur van Woningbelang bestaat uit 3 afdelingen: - Wonen - Wijken en vastgoedprojecten - Bedrijfsvoering Daarnaast is er een directiesecretariaat dat de directeur-bestuurder, de Raad van Toezicht en het Managementteam ondersteunt. Het team Beleid en Communicatie biedt organisatiebrede ondersteuning. De medewerkers van de afdeling Wonen zorgen ervoor dat onze huurders in een betaalbare en goed onderhouden woning kunnen wonen. Dit doen zij vanuit de teams Woonwinkel en Serviceonderhoud. De medewerkers van de afdeling Wijken en Vastgoedprojecten zorgen ervoor dat onze huurders in prettige wijken kunnen wonen. Daarnaast wordt gewerkt aan de uitbreiding van ons woningbezit door de realisatie van nieuwbouwprojecten. De afdeling Bedrijfsvoering bestaat uit het team Financiële Administratie, Planning en Control, ICT en zorgt organisatiebreed voor ondersteuning.
45
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Algemene Leden Vergadering Raad van Toezicht
Directeurbestuurder
Directiesecretariaat
Manager Wonen
Beleid & Communicatie
Manager Wijken & Vastgoedprojecten
Manager Bedrijfsvoering
Team Woonwinkel
Team Wijken
Team Financiële Administratie
Team Serviceonderhoud
Team Vastgoedprojecten
ICT
Planning & Control
10.3. Bestuurlijke organisatie Het bestuur van Woningbelang ligt in handen van directeur-bestuurder R.M. Möhlmann. De Raad van Toezicht houdt toezicht en voert daartoe minimaal tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2012 werd de Raad van Toezicht gevormd door de heren G.A.A.M. Aarts, R.A.M.M. Gradus, H.P.M.J. van de Kerkhof en F.L.J. Steegh. P. Wijtzes was erbij tot juni 2012. Vanaf juni 2012 werd de Raad van Toezicht uitgebreid met M.J. Beukeboom en R.L.G. Storms. De heren Gradus en Beukeboom zijn benoemd door de Algemene Ledenvergadering op voordracht van de HuurdersBelangenvereniging Valkenswaard. 10.4. Ondernemingsraad 10.4.1. Overleg met de Directeur-bestuurder De OR heeft in principe tweemaandelijks overleg met de directeur-bestuurder. In 2012 heeft de OR 6 keer regulier overleg gevoerd met de directie. Bij het overleg zijn onder andere de volgende onderwerpen aan bod gekomen (in alfabetische volgorde):
46
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Onderwerp
Rechten Ondernemingsraad
Uitkomst
Aanpassing organisatiestructuur Begroting Woningbelang 2013 Benoeming / werving leden van de Raad van Toezicht Budget Ondernemingsraad voor 2013 Collectieve vrije dagen 2013 Competentiemanagement Jaarrekening en Jaarverslag Woningbelang over 2011 Jaarverslag van de Ondernemingsraad over 2011 Medewerkersmotivatiemeting Personeelsplan 2013 Personele zaken en vacatures Regeling Werktijden Stand van zaken Klant-totKlant Verhuizing afdeling Vastgoedprojecten Viering dienstjubilea medewerkers Woningbelang Voortbestaan Vereniging Wet Normering Topinkomens
Adviesrecht
Positief advies (met opm.)
Informatierecht Adviesrecht1
Positief advies
Instemmingsrecht Informatierecht2 Informatierecht
Ingestemd
Informatierecht Adviesrecht
Positief advies (met opm.)
Instemmingsrecht
Ingestemd
Informatierecht
OR-verkiezingen vinden plaats in mei 2013; in 2012 is de samenstelling van de OR niet gewijzigd. De OR bestond in 2012 uit Toon van der Sanden, Marianne Maas, Ellie Meulendijks en Roelof Kotvis. 10.5. Aedes Woningbelang is lid van de brancheorganisatie Aedes. 10.6. Personeelsvereniging Woningbelang heeft al jarenlang een actieve personeelsvereniging. Het bestuur van de personeelsvereniging bestaat uit 5 medewerkers in dienst van Woningbelang. Nagenoeg alle medewerkers van Woningbelang zijn lid van de personeelsvereniging. De personeelsvereniging organiseerde in 2012 wederom een aantal activiteiten voor de leden, al dan niet met partner. Het jaar 2012 werd gestart met een nieuwjaarsontbijt, op 6 oktober hadden we een ballonvaart. Ook vierden de leden van de personeelsvereniging Sinterklaas. Bestuur personeelsvereniging 2012: Irene van de Middelaar, Paul Verspeek, Klaartje van Daal, Bernard Padberg (vanaf 27-03-2012), Ellie Meulendijks, Rinie van der Looij (tot 27-03-2012).
1
Het adviesrecht van de Ondernemingsraad strekt zich niet uit tot de benoeming van leden van de Raad van Toezicht die door de Huurdersbelangenvereniging worden voorgedragen; 2 Voor de organisatiebrede invoering van Competentiemanagement is instemming van de Ondernemingsraad vereist; in 2012 was sprake van een pilot die zonder instemming van de OR kan worden uitgevoerd. 47
Jaarstukken 2012 Woningbelang
10.7. Huisvesting Woningbelang houdt kantoor aan de Waalreseweg 25 in Valkenswaard. Tot oktober 2012 hield de afdeling Vastgoed kantoor in een nabijgelegen pand aan de Kerkhofstraat op het Redeterrein. Per oktober 2012 is deze afdeling verhuisd naar het pand van Woningbelang aan de Waalreseweg, zodat alle teams nu zijn gevestigd op één locatie. 10.8. Medewerkers Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal
FTE's medewerkers fulltime medewerkers partime medewerkers mannen vrouwen
Verzuimpercentage Aantal Aantal Aantal Aantal
medewerkers instroom medewerkers uitstroom vacatures stagiaires
36,06 41 25 16 20 21 3,0% 0 6 1 0
10.9. Medewerkersmotivatiemeting (MMM) Woningbelang streeft naar een continue verbetering van de organisatie en houdt daarom eens in de 2 jaar een MMM onder al haar medewerkers. Onderwerpen die hier gemeten worden zijn: - Werkdruk en werksfeer. - Betrokkenheid bij Woningbelang. - Klantgerichtheid. - Leiderschap. - Arbo aspecten. Uit de meting in 2012 blijkt dat medewerkers van Woningbelang het werken bij Woningbelang gemiddeld waarderen met een 7,6. Deze score is vergelijkbaar met de resultaten in 2006 en 2008. In 2010 hadden we een uitschieter naar boven. Toen scoorden we een 7,9. De resultaten van de meting worden per team besproken. Elk team bepaalt zelf of en zo ja voor welk onderdeel ze een actieformulier willen opmaken. Met dit actieformulier gaan ze dan ook aan de slag om te komen tot een verbetering van de organisatie. In 2014 zal er opnieuw een medewerkersmotivatiemeting plaatsvinden. 10.10. Personeelsevaluatiesysteem Het personeelsevaluatiesysteem is een belangrijk instrument om de ontwikkeling van medewerkers te stimuleren in hun huidige en mogelijk toekomstige functies en deze doorlopend af te stemmen op de doelstellingen van Woningbelang. Binnen het personeelsevaluatiesysteem maken we onderscheid tussen drie vormen: - Het inzetgesprek, een op de toekomst gericht gesprek. Medewerker en leidinggevende bepalen in gezamenlijk overleg de prestaties voor de komende periode. - Het functioneringsgesprek. Dit gesprek heeft een duidelijk procesgericht karakter, is tweezijdig en vindt plaats gedurende het jaar en is coachend van aard. - Het beoordelingsgesprek, waarin de leidinggevende terugkijkt op de afgelopen periode en beoordeelt hoe de medewerker heeft gefunctioneerd. Het gesprek verloopt via een strakke procedure en er is een koppeling naar de beloning van de medewerker. De resultaatbeoordeling heeft een duidelijk metend karakter.
48
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Jaarlijks wordt bij het beoordelingsgesprek, naar aanleiding van het functioneren, bepaald hoe hoog de salarisgroei is per 1 januari van enig jaar. Hiervoor wordt artikel 4.8 van de CAO Woondiensten 2012 gevolgd: Bij boven verwachting functioneren: 3% of 4% van het reguliere eindniveau van de schaal. Bij naar verwachting functioneren: 2% van het reguliere eindniveau van de schaal. Bij beneden verwachting functioneren: 0% van het reguliere eindniveau van de schaal. 10.11. Pilot competentiemanagement Woningbelang is momenteel sterk in ontwikkeling. Werkprocessen worden beschreven en vastgelegd en procesgericht en doelmatig werken heeft de volle aandacht. Om de organisatie kwalitatief verder te ontwikkelen willen we gericht gaan werken met competenties. Door het formuleren van competenties op organisatie-, afdelings- en functieniveau zal het voor medewerkers (nog) duidelijker worden op welke wijze zij de taken uit hun functie kunnen uitvoeren. Het gaat hier dus niet zozeer om het “wat‟, maar wel om het “hoe‟. In 2012 hebben we een pilot gedraaid onder het MT+ (MT + teamleiders) voor de invoering van competentiemanagement. De pilot is bedoeld om consequenties inzichtelijk te krijgen en “kinderziektes” boven water te krijgen. Begin 2013 wordt de pilot geëvalueerd. In 2013 willen we het vervolgens voor de hele organisatie implementeren. 10.12. Loopbaanontwikkeling Het is belangrijk voor werknemers om zich te blijven ontwikkelen. In hun eigen functie, maar ook in toekomstige functies binnen of buiten de branche. Jaarlijks wordt 4% van de loonsom beschikbaar gesteld voor loopbaanontwikkeling. Functiegebonden scholing: De scholing of training die in opdracht van de werkgever plaats vindt, blijft voor rekening van de werkgever. Het gaat dan om opleidingen, cursussen en trainingen die noodzakelijk zijn om de huidige functie bij de corporatie goed te kunnen blijven uitoefenen. In 2012 hebben 36 medewerkers 1 of meerdere functiegebonden trainingen/opleidingen gevolgd. 46 Trainingen zijn ook in 2012 afgerond. 31 Trainingen lopen nog door in 2013. Individueel loopbaanontwikkelingsbudget: Sinds 1 januari 2010 is in de CAO opgenomen dat werknemers een eigen budget krijgen voor hun persoonlijke ontwikkeling. De werknemer bepaalt hoe, wanneer en waaraan hij het budget besteedt zolang het maar bijdraagt aan zijn loopbaanontwikkeling. Het gaat hierbij om zaken als opleidingen en cursussen voor een andere of hogere functie binnen of buiten de branche. Maar ook over bijvoorbeeld loopbaanadvies, individuele coaching en persoonlijke ontwikkeling van bepaalde vaardigheden. Het budget bestaat bij een fulltime dienstverband uit maximaal € 4.500,-. Werknemers van 55 jaar en ouder hebben tevens het recht om per jaar maximaal 28 roostervrije uren te kopen van hun individueel loopbaanontwikkelingsbudget. In de CAO zijn met ingang van 31 december 2009 hun huidige roostervrije uren vervallen. In 2012 hebben 5 medewerkers gebruik gemaakt van (een gedeelte van) hun budget voor opleidingen en cursussen. 5 medewerkers hebben vanuit het budget roostervrije 55+ uren gekocht. Het saldo van het loopbaanbudget is op 31 december 2012 € 118.390,-
49
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Loopbaanwijzer: Naast het individuele loopbaanonwikkelingsbudget, hebben CAO-partijen met ingang van 1 januari 2010 ook gezorgd voor een collectieve voorziening loopbaanontwikkeling. Hiermee bieden zij de werknemer structureel een faciliteit aan om zich te oriënteren op hun loopbaan. Dit gebeurt via de zogenaamde “Loopbaanwijzer”. Dit is een internetapplicatie waarin werknemers met verschillende tests hun eigen interesses en talenten in kaart kunnen brengen. Vervolgens kan de stap gemaakt worden om een ontwikkelrichting te bepalen. Ook kan de werknemer gebruik maken van 2 gesprekken met een coach waarin een loopbaanplan wordt opgesteld. 10.13. Woondiensten Cafetariasysteem (WCS) Het WCS is een ruilmodel waar je bepaalde arbeidsvoorwaarden kunt kopen (doelen) door andere arbeidsvoorwaarden in te zetten (bronnen). Met het WCS kun je je pakket met arbeidsvoorwaarden dus afstemmen op je persoonlijke situatie. Tevens worden de fiscale mogelijkheden op deze manier beter benut. Alle medewerkers in dienst van Woningbelang kunnen één keer per jaar hun keuzes met betrekking tot het Woondiensten Cafetaria Systeem kenbaar maken. In 2012 hebben 10 medewerkers gebruik gemaakt van het WCS. 10.14. Integriteitsbeleid Integer handelen is voor Woningbelang altijd vanzelfsprekend geweest. Zo vanzelfsprekend dat het nooit op papier is gezet. In 2007 is daar verandering in gekomen. Een integriteitsbeleid is opgesteld en op de website geplaatst. Alle medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend. Ook is een meldprocedure opgenomen waarin staat waar en bij wie medewerkers terecht kunnen met integriteitsmeldingen (vertrouwenspersoon of coördinator integriteit) en wat hiermee gedaan wordt (klokkenluidersregeling). In 2010/2011 is een evaluatie gehouden over het integriteitsbeleid. De evaluatie is uitgevoerd door een extern bureau. Uit de evaluatie bleek dat het integriteitsbeleid van Woningbelang positief scoort, zeker ook in vergelijking met de benchmark . Medewerkers van Woningbelang geven aan bekend te zijn met de integriteitsregels en deze ook als positief te ervaren. Er zijn ook verbeterpunten uit naar voren gekomen. Deze zijn grotendeels in 2011 aangepast in het integriteitsbeleid. Voor sommige verbeterpunten is een uitloop naar 2012 nodig geweest. Zo hebben we in 2012 de collectieve kortingsafspraken waar medewerkers van Woningbelang gebruik van kunnen maken in een overeenkomst vastgelegd. 10.15. Arbocatalogus Het arbobeleid is erop gericht de medewerkers van Woningbelang zo prettig en veilig mogelijk te laten werken. De arbocatalogus bestaat onder andere uit het Arbobeleidsplan, Veiligheidswijzer, Ontruimingsplan, Procedure ongevallen, incidenten en/of gevaarlijke situaties en Procedure ongewenst gedrag. Eind 2012 is de arbocatalogus voor 2013 geactualiseerd. De bedrijfshulpverleners gingen op herhalingscursus. Tevens hebben de onderhoudsmedewerkers een herhalingscursus brandbestrijding gevolgd. Ook hebben alle medewerkers een Periodiek Medisch Onderzoek aangeboden gekregen dat past bij de risico’s die gelden voor de uitoefening van hun beroep. Medewerkers mogen zelf bepalen of ze hier aan deel willen nemen. De resultaten hiervan hebben we in 2012 ontvangen. In totaal hebben 27 medewerkers deel genomen aan het PMO. 17 van de deelnemers aan het PMO 2012 hebben in 2007 ook deelgenomen. Naast de medische resultaten (bloeddruk, BMI, cholesterol, etc.) zijn er ook arbo-gerelateerde resultaten.
50
Jaarstukken 2012 Woningbelang
10.16. Risicomanagement Risicomanagement neemt in onze bedrijfsvoering een steeds belangrijker plaats in. Door middel van een effectief systeem van risicomanagement is Woningbelang in staat risico’s tijdig te signaleren. We treffen maatregelen die de kans van optreden verkleinen of de financiële gevolgen daarvan verminderen. Woningbelang ziet risicomanagement als een binnen de gehele organisatie ingebed continu proces. Hierbij wordt vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze omgegaan met het beheersen van risico’s in relatie tot de organisatie- en/of beleidsdoelstellingen zoals verwoord in het ondernemingsplan. Begin 2012 zijn de hoogste potentiële risico’s binnen de ondernemingsplanperiode 2011-2013 met bijbehorende beheersmaatregelen vastgesteld. In december 2012 is de effectiviteit van de beheersmaatregelen in 2012 geëvalueerd met het Managementteam en de Raad van Toezicht. In het voorjaar van 2013 wordt opnieuw beoordeeld welke risico’s het meest actueel zijn op basis van impact of waarschijnlijkheid. 10.17. Treasury De strategie en het meerjarenbeleid inclusief het financieel beleid van Woningbelang is vastgelegd in het ondernemingsplan. Treasurybeleid is onderdeel van het financieel beleid van Woningbelang. Meer in het bijzonder is het gericht op de realisatie van een aantal financiële doelstellingen. Op basis van veranderingen en ontwikkelingen zowel binnen Woningbelang als in haar omgeving wordt jaarlijks een treasuryplan opgesteld. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financierings- en beleggingenbeleid zijn vastgelegd in een treasurystatuut. Het treasurystatuut wordt zo nodig jaarlijks geactualiseerd. Voor de financierbaarheid is het voor Woningbelang van belang dat er voldoende borgingsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aanwezig is. Om te beoordelen of de financieringsbehoefte van een corporatie in aanmerking komt voor de begeerde garantiestempel, werkt het WSW niet langer met een vermogenstoets maar met een beoordeling van kasstromen. Ofwel minder beoordelen op bedrijfswaarde die vastzit in het woningbezit, maar beoordelen op de mate waarin een corporatie in staat is aan financiële verplichtingen te voldoen uit het saldo van de inkomsten en uitgaven (kasstromen). De WSW-borging is vanaf 1 januari 2011 slechts beschikbaar voor het bouwen (inclusief renoveren) van huurwoningen die tegen maximaal de huurliberalisatieprijs worden verhuurd. De voorheen gehanteerde stichtingskostengrens vervalt. Vanwege bovenstaande onzekerheden en de historisch gezien lage rente in 2010 en 2011 heeft Woningbelang destijds geanticipeerd op de ontwikkelingen en vreemd vermogen aangetrokken om toekomstige activiteiten te financieren. De (toekomstige) leningen zijn afgesloten met WSW-borging en achtervang door de gemeente Valkenswaard. Woningbelang heeft geen derivaten. In 2012 heeft Woningbelang geen financiering aangetrokken omdat reeds in de voorgaande jaren financiering was zekergesteld. Het jaar 2012 heeft in het teken gestaan van het actief beheren van de liquide middelen. Hiertoe zijn er nieuwe spaarrekeningen geopend om hierop het tijdelijke overschot aan liquide middelen te plaatsen. Op organisatorisch vlak heeft Woningbelang haar treasurystatuut en –beleid vernieuwd en zijn de treasuryprocessen en risico’s geactualiseerd dan wel beter in kaart gebracht. Afgelopen jaar is de corporatiesector geconfronteerd met de risico’s die het gebruik van derivaten met zich meebrengen. Derivaten zijn prima producten om renterisico’s mee af te dekken, maar brengen aan de andere kant ook weer andere risico’s met zich mee.
51
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Diverse corporaties hebben (dreigende) liquiditeitsproblemen gehad en hebben forse verliezen moeten nemen op derivatentransacties. Hiertoe voerde het Ministerie van Binnenlandse Zaken op 1 oktober 2012 nieuwe richtlijnen voor derivaten in. Deze richtlijnen beperken onder andere het aantal soorten derivaten dat mag worden afgesloten en ook de looptijd van derivaten is fors ingeperkt. De impact van deze regels op Woningbelang blijven beperkt tot enkel beleidsmatige aspecten. Het treasurystatuut wordt in 2013 opnieuw aangepast vanwege deze nieuwe richtlijnen. Aangezien Woningbelang geen derivaten bezit, zijn er verder geen operationele of financiële consequenties verbonden aan de nieuwe richtlijnen. 10.18. ICT In 2012 heeft Woningbelang invulling gegeven aan ICT op basis van het informatiebeleidsplan. Het plan is in 2011 geactualiseerd en loopt tot 2013. Het doel is drieledig: 1. De ICT-ontwikkelingen koppelen aan onze strategische doelen (om als organisatie succesvol te zijn). 2. Handvatten bieden voor ICT-projecten en ICT-investeringen. 3. Onze ICT planmatig ontwikkelen. Het informatiebeleid is de kapstok voor elk ICT-jaarplan. Het plan bevat een visie op ICT van onze organisatie voor lange termijn. De kern van de ontwikkeling van de ICT in de komende jaren (van de huidige situatie in 2011 naar de gewenste situatie in 2013) wordt gekenmerkt door organiseren en optimaliseren. We streven naar optimalisatie van gebruik en beheer van onze toepassingen. Woningbelang streeft een ICT-infrastructuur na die aansluit op de behoefte aan resources vanuit de applicaties, databases en gebruikers. Daarnaast moet de ICT-infrastructuur voldoen aan onze continuïteits- en beveiligingsnormen. En een stabiele basis vormen voor groei en uitrol van nieuwe oplossingen. In het kader van doelmatigheid willen we de kosten voor ICT zo laag mogelijk en beheersbaar houden. Met dit als uitgangspunt is in 2010 besloten om belangrijke gedeelten van deze infrastructuur te outsourcen. Gedurende 2012 is onze geautomatiseerde omgeving succesvol door een derde partij gehost. Daarnaast zijn in 2012 aanvullende maatregelen genomen om de continuïteit van de ICT-omgeving nog beter te borgen. Tot slot is in 2012 duidelijk geworden dat ons huidige primaire systeem qua techniek aan het einde is van de levensfase. De leverancier heeft een nieuwe versie van de software beschikbaar. De impact van de overgang naar dit nieuwe systeem is groot voor de organisatie. In 2013 maakt Woningbelang de afweging om dit al dan niet te implementeren. Vanwege deze onzekerheid is de implementatie van een documentmanagement systeem in 2012 uitgesteld. 10.19. Verenigingen van eigenaren Woningbelang maakt deel uit van vier hoofdverenigingen van eigenaren: - VvE Willem II (90 huur- en 27 koopappartementen) - VvE Europalaan – Valkenierstraat (22 huur- en 21 koopappartementen) - VvE Emmalaan – Julianastraat (18 huurappartementen en gezondheidscentrum) - VvE Hof in Bergeijk (26 huurwoningen en commerciële ruimten) De hoofdvereniging van eigenaren wordt gevormd door Woningbelang samen met de ondervereniging van de eigenaren van de koopappartementen, het gezondheidscentrum en de commerciële ruimten. De hoofdvereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud van de schil van het complex en eventuele andere gemeenschappelijke zaken.
52
Jaarstukken 2012 Woningbelang
10.19.1. Beheerwerkzaamheden voor derden Woningbelang voerde in 2012 beheerwerkzaamheden uit voor Vestia Midden-Nederland. Wij verzorgden voor hen de woninginschrijving en -toewijzing voor hun woningen in de gemeente Valkenswaard en de gemeente Bergeijk. In 2012 heeft Woningbelang besloten om deze werkzaamheden vanaf 1-1-2013 niet meer uit te voeren voor de in financiële problemen geraakte corporatie.
53
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Jaarrekening 2012
55
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.
Jaarrekening 2012
11.1. Kengetallen 2012
2011
2010
3.758 1 124
3.735 1 138
3.676 1 110
76 4 20 13
77 12 18 11
77 12 18 8
28.715 5.004 19.525 454 -3.827
32.714 6.519 18.735 440 -352
31.030 6.755 18.121 418 1.310
0,47% 0,15% 1.085 397
0,45% 0,21% 1.056 359
0,46% 0,19% 1.102 310
20 144% 7.641 -13,91% 20,73% 238,63%
61 171% 8.759 5,47% 25,14% 183,17%
59 167% 8.441 4,22% 27,97% 70,51%
6,5 4,7 1,0 6,9 8,0 4,0 5,0 36,1
7,9 4,7 1,0 6,9 8,0 4,0 7,7 40,2
6,8 4,7 1,0 7,0 8,0 4,0 7,7 39,2
Onroerend goed Naoorlogse woningen (eenheden) - in exploitatie - woonwagens - in aanbouw Overige eenheden - garages - bergingen - parkeerplaatsen - bedrijfsruimten
Balans en Winst & Verliesrekening (x € 1.000,-) - Eigen vermogen - Voorzieningen - Huren - Opbrengsten servicecontracten - Jaarresultaat (voor belastingen)
Algemeen - Huurachterstand - Huurderving - Bedrijfskosten - Belastingen - Overige heffingen - Eigen vermogen - Eigen vermogen - Rentabiliteit - Solvabiliteit - Current ratio
(zittend in % van huren +opbrengsten servicecontracten) (% huren + vergoedingen) (€. per woning) (€. per woning) (€. per woning) (% huren + vergoedingen) (€. per woning) (jaarres.in % van E.V.) (E.V. in % van T.V.) (vlottende activa in % van kort vreemd vermogen)
- Personeelsformatie: Directie/Secretariaat/Alg zkn Team Fin.Administratie ICT Team Wonen: woonwinkel Team Wonen: serviceonderhoud Team Wijken Team Vastgoed
56
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.2. Balans per 31 december 2012 (voor winstbestemming) 1. ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
-
-
79.334.012 4.625.384 716.482 84.675.877
88.982.187 1.793.234 895.339 91.670.760
2.329.182 16.029.508 2.073.375 20.432.065
1.894.239 15.013.769 16.908.008
2.000.000 50.009 2.050.009
2.000.000 102.888 2.102.888
107.157.951
110.681.656
165.000 1.059.915 65.944 1.290.859
1.027.331 57.508 1.084.839
-
-
107.446 91.432 2.022.586 166.274 525.990 2.913.728
115.604 156.961 1.852.664 100.510 563.595 2.789.334
-
-
V Liquide middelen
27.127.337
15.591.262
Som der vlottende activa
31.331.924
19.465.435
138.489.875
130.147.091
A. VASTE ACTIVA
I Immateriële vaste activa 1. Bouwclaims 2. Goodwill II Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie III Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie IV Financiële vaste activa 1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 2. Vorderingen op groepsmaatschappijen 3. Andere deelnemingen 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Latente belastingvordering(en) 6. Leningen u/g 7. Overige effecten 8. Te vorderen BWS-subsidies 9. Overige vorderingen Som der vaste activa B. VLOTTENDE ACTIVA I Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 3. Overige voorraden II Onderhanden projecten III Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Latente belastingvordering(en) 6. Belastingen en premies sociale verzekeringen 7. Overige vorderingen 8. Overlopende activa IV Effecten
TOTAAL ACTIVA
57
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2. PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
C. EIGEN VERMOGEN 1. Wettelijke en statutaire reserves 2. Overige reserves 3. Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
42.947 32.666.100 -3.993.649 28.715.398
42.947 30.881.587 1.789.690 32.714.224
-
-
4.598.900 171.766 233.799 5.004.465
6.267.513 251.365 6.518.878
39.956 75.237.191 16.363.007
2.961.265 62.289.847 15.035.614
91.640.154
80.286.726
2.921.309 4.552.656 2.042.203 1.028.620 51.665 457.784 5.211 2.070.411 13.129.857
5.477.359 516.004 1.364.304 413.099 52.340 710.118 115 2.093.924 10.627.262
138.489.875
130.147.091
D. EGALISATIEREKENING E. VOORZIENINGEN 1. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening latente belastingverplichtingen 3. Voorziening pensioenen 4. Voorziening garantieverplichtingen 5. Voorziening reorganisatiekosten 6. Voorziening deelnemingen 7. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen F. LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden/leningen overheid 2. Schulden/leningen kredietinstellingen 3. Schulden aan groepsmaatschappijen 4. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Overige schulden Totaal langlopende schulden G. KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan overheid 2. Schulden aan kredietinstellingen 3. Schulden aan leveranciers 4. Schulden aan groepsmaatschappijen 5. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 6. Belastingen en premies sociale verzekering 7. Schulden ter zake van pensioenen 8. Onderhanden projecten 9. Overige schulden 10. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA
58
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.3. Winst- en verliesrekening 2012 1. Bedrijfsopbrengsten 1.1 Huuropbrengsten 1.2 Opbrengsten servicecontracten 1.3 Overheidsbijdragen 1.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 1.5 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille 1.6 Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.7 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2012
2011
19.525.083 453.944 -11.211 -
18.734.884 440.315 -2.448.226 -
189.315 17.280 20.174.411
195.326 23.944 16.946.243
2. Bedrijfslasten 2.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2.3 Erfpacht 2.4 Lonen en salarissen 2.5 Sociale lasten 2.6 Pensioenlasten 2.7 Onderhoudskosten 2.8 Leefbaarheid 2.9 Startersgroepen 2.10 Lasten servicecontracten 2.11 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
3.213.575 7.782.658
3.784.802 1.202.272
1.969.804 273.589 360.697 3.780.377 587.648 -18.358 462.282 3.040.653 21.452.927
1.909.696 273.748 372.941 3.681.726 333.268 200.969 437.448 2.957.089 15.153.957
Bedrijfsresultaat
-1.278.516
1.792.286
-483.096
210.823
74.083
639.483
3. Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille 4. Financiële baten en lasten 4.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen 4.2 Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 4.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 4.4 Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
98.266
96.413
276.137 -3.480.127 -3.031.641
198.176 -2.867.320 -1.933.249
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
-3.827.060
-351.785
171.766 -
-2.035.895 -
-3.998.826
1.684.110
-
-
-3.998.826
1.684.110
5.177 -3.993.649 -3.998.826
105.580 1.789.690 1.684.110
5. Belastingen 5.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 5.2 Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsvoering na belastingen 6. Buitengewone baten en lasten: 6.1 Buitengewone baten 6.2. Buitengewone lasten 6.3. Belastingen buitengewoon resultaat Buitengewoon resultaat na belastingen Resultaat na belastingen 7. Bestemming resultaat: * Onttrekking 'reserve leefbaarheid' * Toevoeging 'algemene bedrijfsreserve'
59
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.4. Kasstroomoverzicht 2012 Bedragen x € 1000,(Volgens de indirecte methode)
Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Mutatie egalisatierekeningen - Mutatie voorzieningen - Overige - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie onderhanden projecten . mutatie operationele schulden
2012
2011
€
€
-1.279
1.792
10.996 332 24
4.987 853 -203
-124 -41 1.022
1.122 -83 4.604 -1.828 857 10.930
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Ontvangst wegens buitengewone bate Betaalde interest Betaalde winstbelasting Betaald wegens buitengewone last
374 -3.480 -23 -
3.815 11.244 295 -2.737 124 -
-3.129 7.802
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-2.319 8.925 -8.333 3 51
-7.120 -1.521 53
-8.279
-8.588
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Ontvangsten uit Verkopen onder Voorwaarden Betaalde dividenden Mutatie langlopende effecten (aankoop, verkoop) Kasstroom uit financieringsactiviteiten
20.000 -6.968 404 -
17.500 -5.993 816 -
Mutatie geldmiddelen
60
12.323
13.436
11.536
14.082
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.5. Toelichting op de jaarrekening 11.5.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in euro (€). 11.5.2 Regelgeving De jaarverslaggeving door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaglegging 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (2011). De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de oude Richtlijn 645 betreffen: A. Het classificeren en kwalificeren van onroerende zaken in exploitatie. B. Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed. C. Het opnemen van een passage over afschrijvingen. D. De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. E. Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening. F. Het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met deze modellen en voorschriften. Woningbelang heeft onroerende zaken in exploitatie naar twee typologieën geclassificeerd: het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed. Vervolgens hebben we aan de hand van ons beleid de totale portefeuille sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
61
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Bouwvereniging Woningbelang heeft de volgende keuzes gemaakt: 1. Woningbelang kwalificeert sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. 2. Woningbelang waardeert zowel het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed volgens het kostprijsmodel. De waarderingsgrondslag ondergaat door deze keuze geen wijziging. 11.5.3 Stelselwijzigingen De volgende stelselwijzigingen zijn in boekjaar 2012 doorgevoerd: 1. Wijziging van waarderingsgrondslagen. 2. Classificatiewijzigingen: sociaal- of commercieel vastgoed en voor sociaal vastgoed kwalificatie als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. 3. Presentatiewijzigingen ten gevolge van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening. Stelselwijzigingen worden retrospectief (met terugwerkende kracht) verwerkt. De verwerkte wijzigingen hebben geen impact op de cijfers zoals samenstelling vermogen, hoogte van exploitatieresultaat, financiële positie en financiële kengetallen. 11.5.4 Schattingswijzigingen Wijziging van uitgangspunten worden schattingswijzigingen genoemd. De waarderingsgrondslag wordt hierbij niet aangepast, maar wel de wijze waarop de waarden worden ingeschat. Schattingswijzigingen worden prospectief (impact op huidige en toekomstige perioden) verwerkt. Na de eerste verwerking dienen bij de waardering van materiële vaste activa bijzondere waardeverminderingsverliezen in aanmerking te worden genomen. Indien er op balansdatum aanwijzingen zijn dat het actief aan een bijzondere waarderingsvermindering onderhevig is, moet de boekwaarde worden verlaagd tot de realiseerbare waarde indien deze lager is. De RJ 645 (2011) schrijft voor dat nadat een bijzonder waardeverminderingsverlies is genomen, de afschrijvingslast voor de toekomstige perioden dient te worden herzien. Voor ons houdt deze bepaling een schattingswijziging in omdat we tot en met het verslagjaar 2011 de afschrijvingslast niet hebben herzien. 11.5.5 Waardering algemeen De activa, de passiva en het resultaat zijn gewaardeerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de nominale waarde, tenzij anders is vermeld. De inkomsten en uitgaven worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. 11.5.6 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Ingevolge de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is het niet toegestaan om de aangegane verplichtingen op het gebied van herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten in de balans te verwerken, maar dienen deze in de “niet uit de balans blijkende verplichtingen en activa te worden vermeld.
62
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.5.7 Integrale vennootschapsbelasting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningbouwcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting verschuldigd is volgens de thans in de wet opgenomen uitgangspunten. Woningbelang heeft een fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 opgemaakt van alle bezittingen en schulden volgens de fiscale waarderingsgrondslagen. De fiscale waarderingsregels zijn gebaseerd op de Vaststellingsovereenkomst II (VSO II) die is afgesloten tussen de Belastingdienst en Aedes en getekend is door Woningbelang. Bij de berekening van de fiscale positie heeft Woningbelang zich laten leiden door de afspraken die vastgelegd zijn in VSO II en de daarbij verstrekte toelichting. Voor het verschil tussen waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient een belastinglatentie te worden gevormd indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. Een actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. 11.5.8 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het overzicht worden de kasstromen in 4 categorieën onderscheiden, te weten uit bedrijfsoperaties, uit operationele activiteiten, uit investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten. Bij deze methode wordt uitgegaan van het bedrijfsresultaat (voor rente). Om van het bedrijfsresultaat toch een beeld van de geldstromen te krijgen, moeten enkele correcties plaatsvinden. Daartoe wordt het resultaat gecorrigeerd met kosten die geen uitgaven en opbrengsten die geen ontvangsten zijn. 11.5.9 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald per kasstroomgenererende eenheid (per complex). De complexindeling bij Woningbelang is gebaseerd op Product Markt Combinaties. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs.
63
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud We brengen de kosten voor periodiek groot onderhoud ten laste van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen, tenzij wordt voldaan aan de volgende activeringsvereisten: • verlenging van de levensduur en/of • verhoging van de huuropbrengsten De uitgaven van periodiek groot onderhoud worden dan volgens de componentenbenadering geactiveerd. Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. We nemen geen indirecte kosten op in de verkrijgingsprijs. Voorts nemen we de volledige bouwrente op in de kostprijs van het actief als de bouwrente is gebudgetteerd en de aan het actief verbonden toekomstige voordelen groot genoeg zijn om de boekwaarde inclusief de rente volledig te dekken. Geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Rente over eigen vermogen wordt niet in de verkrijgingsprijs opgenomen. Indien een bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaak in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Eventuele rentetoerekening vindt plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen.
64
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald per kasstroomgenererende eenheid (per complex). De complexindeling bij Woningbelang is gebaseerd op Product Markt Combinaties. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud We brengen de kosten voor periodiek groot onderhoud ten laste van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen, tenzij wordt voldaan aan de volgende activeringsvereisten: • verlenging van de levensduur en/of • verhoging van de huuropbrengsten De uitgaven van periodiek groot onderhoud worden dan volgens de componentenbenadering geactiveerd. Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Om inzicht te geven in de niet-gerealiseerde waardeverandering dient deze op grond van RJ 645.506 bij het eigen vermogen te worden toegelicht. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. De best mogelijke inschatting die Woningbelang hiervan kan doen is het jaarlijks gebruikmaken van taxatierapporten van erkende taxateurs en de Prijsindex Bestaande koopwoningen (PBK): • regio: Zuid • gegevens van de woning: eengezinswoning Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS. Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. We nemen geen indirecte kosten op in de verkrijgingsprijs. Voorts nemen we de volledige bouwrente op in de kostprijs van het actief als de bouwrente is gebudgetteerd en de aan het actief verbonden toekomstige voordelen groot genoeg zijn om de boekwaarde inclusief de rente volledig te dekken. Geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Rente over eigen vermogen wordt niet in de verkrijgingsprijs opgenomen.
65
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaak in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Eventuele rentetoerekening vindt plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Een actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op compensabele verliezen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De nettorente bestaat uit de voor Woningbelang geldende rente voor langlopende geldleningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Als er sprake is van een latentie met een looptijd korter dan 5 jaar dan wordt deze op praktische gronden nominaal gewaardeerd. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
66
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de bouw een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de balansdatum geprognotiseerde projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten van het uitgevoerde deel van het project. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
67
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Eigen vermogen In het algemeen geldt dat de waardering van het eigen vermogen een resultante is van de waardering van de activa en overige passiva. Hoewel het eigen vermogen als een resterend saldo is gedefinieerd, wordt het niettemin in de balans verder onderverdeeld. Een dergelijke onderverdeling is relevant voor economische beslissingen van de gebruikers van de jaarrekening, onder meer als de onderverdeling een aanwijzing vormt voor wettelijke en andere beperkingen op de vrije beschikbaarheid van het eigen vermogen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde. Een afwijking op deze gekozen waarderingswijze wordt duidelijk uiteengezet. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woningbelang zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woningbelang rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie wordt gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De nettorente bestaat uit de voor Woningbelang geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Als er sprake is van een latentie met een looptijd korter dan 5 jaar dan wordt deze op praktische gronden nominaal gewaardeerd. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. 68
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van de betaalde aflossingstermijnen. De aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. De leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen) dan wel in gedeelten volgens het annuïtaire- of lineaire kostprijssysteem. Woningbelang maakt gebruik van basisrenteleningen. Een basisrentelening is een financieringsinstrument waarbij de hoofdsom gedurende de looptijd (meerdere jaren tot maximaal 50 jaren) gelijk blijft. De te vergoeden rente is gesplitst in twee delen: een basisrente en liquiditeitsopslag. De basisrente is gefixeerd voor de gehele looptijd. De liquiditeitsopslag wijzigt gedurende de looptijd. Hierbij wordt gekozen uit verschillende looptijden van de opslagen. Indien met de bank geen overeenstemming wordt bereikt over de opslag kan de lening worden afgelost tegen de op het keuzemoment geldende marktwaarde van de lening. Basisrenteleningen vallen onder de werking van de op 1 oktober 2012 in werking getreden 'beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen’. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Bouwvereniging Woningbelang heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting waarvan de omvang afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De omvang van de terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden opgenomen tegen nominale waarde. 11.5.10
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
11.5.10.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. 11.5.10.2 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s rondom de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Daarnaast worden bij de opbrengstverantwoording nog de volgende voorwaarden gehanteerd: - De voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat Woningbelang feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen. - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald. - Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie Woningbelang zullen toevloeien. - De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie, kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verwerkt naar rato van de geleverde prestaties gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten: - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald. - Het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien. 69
Jaarstukken 2012 Woningbelang
-
De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht, op betrouwbare wijze kan worden bepaald. De al gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
11.5.10.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht om een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en de ontwikkeling daarvan in het bijzonder. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 11.5.10.4
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze geen betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. Deze terugneming wordt via de regel overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille onder de lasten verantwoord. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
70
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.5.10.5
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Binnen de afschrijving op het vastgoed in exploitatie worden componenten onderscheiden met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden liftinstallaties, warmte koud opslaginstallaties, technische installaties en inrichting onderkend. Van afzonderlijke componenten ‘technische installaties’ en ‘inrichting’ is sprake indien deze componenten meer dan 10 procent uitmaken van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen van de materiele vaste activa in exploitatie (lagere bedrijfswaarde). Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woningbelang heeft een pensioenregeling via het Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Dit betreft een toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Per 31 december 2012 bedraagt de dekkingsgraad van Pensioenfonds SPW afgerond 106%. Voor de pensioenregeling betaalt Woningbelang verplichte of contractuele basispremies aan het pensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woningbelang geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Woningbelang heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging en/of levensduurverlenging van het actief. 71
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Leefbaarheid Onder deze post worden alle aan het verslagjaar toe te rekenen kosten verantwoord, welke een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de manier waarop mensen (samen)leven binnen de wijken van het werkgebied van Woningbelang. Startersgroepen Onder deze post worden alle aan het verslagjaar toe te rekenen bijdragen aan startersgroepen verantwoord voor het realiseren van betaalbare koopwoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en onder toepassing van de Koopgarantregeling. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 11.5.10.6 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. 11.5.10.7 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 11.5.10.8 Belastingen Vennootschapsbelasting wordt geheven over de fiscale winst. Fiscale winst is de winst over de verslagperiode, bepaald volgens fiscale regels, waarover vennootschapsbelasting verschuldigd of verrekenbaar is. Bij fiscaal verlies is de belasting per definitie verrekenbaar. 11.5.10.9 Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen. 11.5.10.10 Financiële instrumenten Woningbelang kan binnen het treasurybeleid gebruik maken van financiële instrumenten, maar uitsluitend ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van bepaalde financiële instrumenten toegestaan voor zover de aanwending van deze instrumenten zelfstandig, dan wel in onderlinge samenhang tot resultaat heeft dat renterisico en/of tegenpartijrisico vermindert en/of de beschikbaarheid van middelen wordt veiliggesteld. Elk valutarisico dient daarbij te zijn uitgesloten. De toegestane financiële instrumenten zijn in het treasurystatuut benoemd. Woningbelang heeft alleen basisrenteleningen als derivaten.
72
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.5.10.11 Valutarisico Woningbelang is alleen werkzaam in Nederland en loopt daardoor geen valutarisico. 11.5.10.12 Prijsrisico Woningbelang heeft geen effecten in portefeuille en heeft daardoor geen prijsrisico. 11.5.10.13 Renterisico Het renterisico wat Woningbelang loopt betreft voornamelijk de rentedragende langlopende schulden (waaronder kredietinstellingen) en de liquiditeitsopslagen van de basisrenteleningen. 11.6. Toelichting op de balans Activa A. Vaste Activa II Materiële vaste activa
1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
73
2012 €
2011 €
79.334.012 4.625.384 716.482
88.982.187 1.793.234 895.339
84.675.877
91.670.760
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen: Sociaal vastgoed in exploitatie
1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs in ontwikkeling Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In mindering: voorziening no go projecten Boekwaarde per 1 januari 2012
Mutaties Investeringen Investeringen in ontwikkeling Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen * sociaal vastgoed in exploitatie (investeringen) * commercieel vastgoed in exploitatie (investeringen) * Winst en verliesrekening * Voorziening no go projecten Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In mindering: voorziening no go projecten Totaal mutaties 2012 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs in Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In mindering: voorziening no go projecten Boekwaarde per 31 december 2012
(On)roerende zaken ten dienste van de explotatie
Totaal
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie €
€
€
125.583.664
6.841.333
3.631.025
136.056.022
-
-
41.219
41.219
-36.601.477
-
-2.776.904
-39.378.381
-
-5.042.862
-
-5.042.862
88.982.187
-5.237 1.793.234
895.339
-5.237 91.670.760
1.820.477 5.110 -112.319 -2.960.164 -
7.212.209 -1.976.774
59.232 -27.242 -210.847 -
9.091.918 -22.132 -112.319 -3.171.012 -1.976.774
-
-389.669
-
-389.669
-79.749 -8.060.175
-422.641 -2.127 -
-
-422.641 -2.127 -79.749 -8.060.175
-261.355
-1.590.456
-
-1.851.810
-9.648.175
1.607 2.832.150
-178.857
1.607 -6.994.883
126.863.783
11.262.331
3.690.257
141.816.372
5.110
-
13.977
19.086
-47.534.098
-
-2.987.752
-50.521.850
-783
-6.633.317
-
-6.634.100
79.334.012
-3.630 4.625.384
716.482
-3.630 84.675.877
74
Jaarstukken 2012 Woningbelang
II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen Medio december 2012 is het project Tiliaans opgeleverd. Het betreft 14 huurwoningen, waarvan 12 woningen geclassificeerd zijn als sociaal vastgoed en 2 woningen als commercieel vastgoed omdat de huur van deze woningen hoger is dan de huurtoeslaggrens (€ 664,66). De vervaardigingsprijs van de 12 als sociaal vastgoed geclassificeerde woningen is hier verantwoord. Tevens heeft in 2012 een correctie plaatsgevonden op de aankoopprijs van een in 2007 aangekochte woning. Tot slot zijn op deze post enkele na-investeringen verantwoord. Investeringen in ontwikkeling We hebben besloten om vier van de zes schoolwoningen gelegen aan de Kromstraat om te bouwen tot appartementen, inclusief het op eigen terrein aanleggen van parkeervoorzieningen. Met de voorbereiding is in 2012 begonnen. Desinvesteringen In 2012 zijn 6 woningen verkocht. De bruto-opbrengst bedraagt € 813.750,-. De boekwaarden van de woningen zijn ineens afgeschreven en ten laste gebracht van de verkoopopbrengsten. Deze woningen zijn Verkocht onder Voorwaarden volgens het Koopgarant concept. Een transactie waarbij een woning wordt verkocht maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper. Herclassificatie/herkwalificatie Ultimo verslagjaar zijn twee woningen geherclassificeerd van sociaal naar commercieel vastgoed omdat de huur in 2012 boven de voor 2012 geldende huurtoeslaggrens (€ 664,66) is komen te liggen. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond Casco Liftinstallaties Warmte koude opslaginstallaties Installaties Inrichting
geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
50 jaar 25 jaar 25 jaar 15-25 jaar 10-15 jaar
Bedrijfswaardeberekening De bedrijfswaarde wordt gevormd door het saldo van de contante waarde van de toekomstige opbrengsten en uitgaven over de geschatte resterende levensduur van de zaken. Hierbij is gerekend met een disconteringsrente van 5,25%. Het moment van contant maken is medio numerando. Voor huurstijgingen gaan we uit van 2,5% in het eerste prognosejaar (conform het inmiddels bekende inflatiecijfer over 2012) en voor alle volgende jaren 2,0% (verwachting van inflatie). Met betrekking tot de huurderving wordt gecalculeerd met 0,5% in het eerste prognosejaar en 1,0% vanaf het twee prognosejaar. Mutatie-aantallen zijn de komende 5 jaar nauwkeuriger ingeschat met behulp van de prognose van nieuwbouwproductie. Na het vijfde prognosejaar gaan we uit van een mutatiegraad van 6,0%. Voor kostenstijgingen wordt uitgegaan van 2,0% voor de eerste vijf prognosejaren en 3,0% vanaf het zesde jaar. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde gaan we tevens uit van een minimale restant levensduur van 15 jaar tenzij er expliciet een sloopbesluit is genomen. De rentabiliteitswaardecorrectie laten wij buiten beschouwing. Bovenstaande parameters passen bij het beleid en uitgangspunten van Woningbelang en zijn tot zover conform de bedrijfswaardeberekening in onze jaarrekening van 2011. 75
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Op 13 februari 2013 is een akkoord bereikt over de woningmarkt en de bouwsector tussen de regering en de partijen D66, ChristenUnie en SGP. In dit Woonakkoord zijn zowel de bedragen voor de jaarlijkse verhuurderheffing als de hoogte van de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen heeft Woningbelang de best mogelijke schatting met betrekking tot de verhuurderheffing en aanvullingen op het huurbeleid verwerkt in een meerjarenprognose. Deze inschatting is vervolgens verwerkt in de bedrijfswaardeberekening per ultimo 2012. Concreet betekent dit de eerste vijf prognosejaren een huurverhoging van 1,5% bovenop de prognosticeerde inflatie. De netto contante waarde van de huren is hierdoor gestegen met 4 miljoen euro ten opzichte van 2011. Het effect van het inrekenen van de verhuurderheffing is echter van totaal andere orde: de netto contante waarde daalt hierdoor met maar liefst 38 miljoen euro. Naast enkele ingerekende besparingen en nieuwbouw verklaren deze mutaties de omvangrijke daling van de bedrijfswaarde in 2012. De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, berekend op basis van de hierboven beschreven uitgangspunten, bedraagt per 31 december 2012 € 113.522.696 (2011: € 135.899.242). Overzicht overige waarden van het sociaal vastgoed: € Totaal Commerciële boekwaarde per 31.12.2012 Fiscale boekwaarde per 31.12.2012 WOZ waarde 01.01.2012
79.334.012 476.037.541 644.204.000
€ Gemiddeld per object 20.795 124.911 168.661
Per saldo is in 2012 een waardeverminderingsverlies genomen van € 8.060.175,-. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening onder 2.2 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. II.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onder dit onderdeel zijn de uitgaven van de volgende onroerende zaken in ontwikkeling/aanbouw verantwoord: Bax, Weegbree, Eijkereind, Heiakker, Molensteen, Haagstraat/Willibrorduslaan, Waalreseweg (36 appartementen), EBM Maatregelen en de herstructureringen aan de Bosstraat en Ginneve. Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. II.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Op de balans staan onder deze post de (on)roerende zaken vermeld die we in eigendom hebben en aanwenden in het kader van de exploitatie. Belangrijke onderdelen hiervan zijn het eigen kantoorpand, de investeringen in informatie- en communicatietechnologie (ICT), het wagenpark en kantoorinventaris. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Terreinen Gebouwen Installaties Inventaris Vervoermiddelen ICT hard- en software
geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair
76
50 jaar 10-25 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar
Jaarstukken 2012 Woningbelang
III Vastgoedbeleggingen
1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2012 €
2011 €
2.329.182 16.029.508 2.073.375 20.432.065
1.894.239 15.013.769 16.908.008
Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:
1 januari 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde per 1 januari 2012
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie Overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Totaal mutaties 2012 31 december 2012 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen In mindering: voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde per 1 januari 2012
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
€
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie €
€ 2.017.035
6.450.965
552.625
9.020.625
-122.796
8.562.804
-
-
-552.625
-552.625
1.894.239
15.013.769
-
16.908.008
389.669 -42.563 79.749 51.517
697.643 -165.000 483.096
1.520.750 -
2.608.062 -42.563 -85.251 534.613
-43.428
-
552.625
509.197
434.943
1.015.739
2.073.375
3.524.057
2.460.827
7.123.647
2.073.375
11.657.849
-131.645
8.905.861
-
8.774.216
-
-
-
-
2.329.182
16.029.508
2.073.375
20.432.065
€
8.440.008
III.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Investeringen Medio december 2012 is het project Tiliaans opgeleverd. Het betreft 14 sociale huurwoningen, waarvan 12 woningen geclassificeerd zijn als sociaal vastgoed en 2 woningen als commercieel vastgoed omdat de huur van deze woningen hoger is dan de huurtoeslaggrens (€ 664,66). De verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs van de 2 als commercieel vastgoed geclassificeerde woningen is onder deze post verantwoord. Daarnaast zijn hier enkele nakomende kosten van in 2011 opgeleverde nieuwbouwcomplexen verantwoord.
77
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Herclassificatie/herkwalificatie Ultimo verslagjaar zijn twee woningen geherclassificeerd van sociaal naar commercieel vastgoed omdat de huur in 2012 boven de voor 2012 geldende huurtoeslaggrens van € 664,66 is komen te liggen. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor het sociaal vastgoed worden ook gehanteerd voor het commercieel vastgoed. Bedrijfswaardeberekening De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is, met uitzondering van de verhuurderheffing, op basis van dezelfde uitgangspunten bepaald als beschreven bij het sociaal vastgoed in exploitatie (zie II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie). Omdat de verhuurderheffing in de geliberaliseerde huur niet van toepassing is, heeft het commercieel vastgoed geen omvangrijke waardeverandering. De bedrijfswaarde bedraagt per 31 december 2012 € 3.826.378 (2011: € 3.656.416). Woningbelang stelt de marktwaarde van het commercieel vastgoed gelijk aan de WOZ-waarde. Overzicht overige waarden van het commercieel vastgoed: € Totaal Commerciële boekwaarde per 31.12.2012 Fiscale boekwaarde per 31.12.2012 WOZ waarde 01.01.2012
2.329.182 3.839.941 3.913.000
€ Gemiddeld per object 86.266 142.220 144.926
Per saldo is in 2012 een waardeverminderingsverlies teruggenomen van € 51.517. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening onder 2.2 Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. De portefeuille commercieel vastgoed bestaat ultimo 2012 uit 12 woningen, 11 garages, 1 winkelruimte, 1 bedrijfsruimte, 1 ahoed (apotheek en huisartsen onder een dak). III.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Bij oplevering van een nieuwbouwwoning (onder voorwaarden) of verkoop van een bestaande woning (onder voorwaarden), wordt deze onder de post ‘Onroerende zaken verkoop onder Voorwaarden' gerubriceerd en gewaardeerd tegen de 'gekorte’ actuele prijs. Tevens wordt een verplichting gevormd, gerubriceerd onder (langlopende) geldleningen. Jaarlijks wordt beoordeeld of de verplichting moet worden bijgesteld op basis van de verwachte waardeontwikkeling en de in de contractvoorwaarden opgenomen verdeelsleutels. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. In 2012 zijn 22 woningen (2011: 40) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden. Verder is besloten één van deze teruggekochte woningen via reguliere verkoop te koop aan te bieden. De woning is inmiddels verkocht. De 8 woningen op locatie Terlo worden in collectief particulier opdrachtgeverschap gebouwd. Met de bouw van deze woningen is in 2012 gestart. Deze worden in 2013 opgeleverd en in gebruik genomen. De grond is in 2012 in erfpacht uitgegeven aan de starters. Per ultimo 2012 zijn in totaal 119 woningen onder deze post verantwoord.
78
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De post 'overige waardeveranderingen en terugnemingen daarvan' is als volgt te specificeren: 2012 € Waardeverandering t.g.v. het positieve verschil tussen de actuele waarde en historische kostprijs 1.513.841 Jaarlijkse waardeverandering t.g.v. wijziging in de actuele waarde
-1.030.745 483.096
Een verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs ontstaat voornamelijk bij nieuwbouw als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van toepassing is en bij verkopen onder voorwaarden van bestaand bezit. III.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onder 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie' zijn de uitgaven opgenomen betreffende de bouw van 28 huurappartementen behorende tot het nieuwbouwproject 'Waalreseweg Rede'. IV Financiële vaste activa
1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen 2. Vorderingen op groepsmaatschappijen 3. Andere deelnemingen 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Latente belastingvordering(en) 6. Leningen u/g 7. Overige effecten 8. Te vorderen BWS-subsidies 9. Overige vorderingen
2012 €
2011 €
2.000.000 50.009 2.050.009
2.000.000 102.888 2.102.888
2012 €
2011 €
2.000.000 184.014 1.600 182.414 2.000.000
2.000.000 2.000.000
IV.6 Leningen u/g Het verloop van de post leningen u/g is als volgt:
Boekwaarde 1 januari Bij: toevoeging rente (rente 2011 en 2012) Af: kosten (certificaatskosten 2011 en 2012) Af: voorziening dubieuze debiteuren Boekwaarde 31 december
Bouwvereniging Woningbelang heeft 4 certificaten á € 500.000,- uitstaan bij het WoonInvesteringsFonds. Het WIF heeft besloten om vooralsnog de rente over 2011 en 2012 - onder aftrek van de certificaatkosten - bij te schrijven. Dit besluit zal - overeenkomstig het investeringsmemorandum d.d. 22 september 2005 - dienen in de algemene ledenvergadering van juni 2013, na goedkeuring van de jaarrekening 2012. Gezien de financiële situatie waarin het WIF verkeert, is een voorziening getroffen gelijk aan het totale mutatiebedrag 2012 ad € 182.414,-.
79
Jaarstukken 2012 Woningbelang
IV.8 Te vorderen BWS-subsidies
Boekwaarde 1 januari Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidie Overige mutaties Boekwaarde 31 december
2012 €
2011 €
102.888 4.252 57.131 50.009
153.606 6.413 57.131 102.888
De uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. B. Vlottende activa I Voorraden
1. Vastgoed bestemd voor verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 3. Overige voorraden
2012 €
2011 €
165.000 1.059.915 65.944 1.290.859
1.027.331 57.508 1.084.839
2012 € 165.000 165.000
2011 € -
I.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Herclassificatie/herkwalificatie Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
Eén in 2011 teruggekochte 'Verkoop Onder Voorwaarden' woning wordt via reguliere verkoop, tegen een marktconforme verkoopprijs, aangeboden. I.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
1.059.915 1.059.915
1.027.331 1.027.331
Onder 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop' zijn de uitgaven opgenomen betreffende de bouw van de 17 koopwoningen behorende tot het nieuwbouwproject 'Waalreseweg Rede'.
80
Jaarstukken 2012 Woningbelang
I.3 Overige voorraden
Boekwaarde 1 januari Bij: aankoopprijs Af: verbruik Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
57.508 79.440 71.004 65.944
63.966 76.570 83.028 57.508
De voorraden betreffen grijpvoorraden onderhoudsmaterialen. De waarde is gebaseerd op een inventarisatie die per einde van het jaar heeft plaatsgevonden. II Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van Totaal gedeclareerde termijnen Af: voorziening voor verwachte verliezen Gepresenteerd onder de kortlopende schulden
2012 €
2011 €
2 -1 1 -457.785 457.784 0
2.704.624 -2.704.622 2 -710.120 710.118 0
Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op 'G kortlopende schulden 8 onderhanden projecten'. III Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten 3. Vorderingen op groepsmaatschappijen 4. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Latente belastingvordering(en) 6. Belastingen en premies sociale verzekeringen 7. Overige vorderingen 8. Overlopende activa
2012 € 107.446 91.432 2.022.586 166.274 525.990 2.913.728
2011 € 115.604 156.961 1.852.664 100.510 563.595 2.789.334
III.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd: Zittende huurders - achterstand - betalingsregelingen Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren
2012 €
2011 €
79.554 15.105 130.704 117.917 107.446
68.992 16.537 189.290 159.215 115.604
Zittende huurders De achterstand betreft 141 personen (2011: 112), waarvan de dossiers van 45 personen (2011: 48) uit handen zijn gegeven aan de deurwaarder.
81
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Vertrokken huurders De achterstand betreft 49 personen (2011: 88), waarvan de dossiers van 45 personen (2011: 53) uit handen zijn gegeven aan de deurwaarder. Jaarlijks wordt voor dubieuze debiteuren een voorziening getroffen. Voor vertrokken huurders wordt een bedrag ter grootte van 75% van de achterstand op balansdatum gehanteerd, voor zittende huurders een bedrag ter grootte van 25% van de achterstand op balansdatum. Voor debiteuren niet zijnde huurders wordt de inbaarheid per vordering beoordeeld. III.2 Gemeenten Het saldo gemeenten kan als volgt worden gespecificeerd:
Vorderingen op gemeente Valkenswaard Vorderingen op gemeente Bergeijk Overige vorderingen op gemeenten Totaal vorderingen op gemeenten per 31 december
2012 €
2011 €
85.684 5.748 91.432
156.399 562 156.961
De post vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. III.6 Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd: Loonheffing en premies sociale verzekering Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies per 31 december
2012 €
2011 €
190.243 1.832.343 2.022.586
83.685 1.768.979 1.852.664
Omzetbelasting Op gemengd gebruikte goederen en diensten bestaat een recht op aftrek van omzetbelasting. Voor de berekening van de aftrek op gemengd gebruikte goederen en diensten geldt in beginsel de omzetverhouding: de pro rata. In het verslagjaar 2011 is geanticipeerd op de pro rata 2010. In het verslagjaar 2012 zijn de pro rata over de boekjaren 2010 en 2011 opgenomen. Vennootschapsbelasting De aanslagen vennootschapsbelasting 2008 tot en met 2010 zijn definitief vastgesteld. De voorlopige aanslagen over deze jaren zijn omgezet in nihilaanslagen. De via de voorlopige aanslagen betaalde belastingbedragen zijn gerestitueerd. De voorlopige aanslagen over 2011 en 2012 zijn hier verantwoord. III.7 Overige vorderingen Het saldo overige vorderingen kan als volgt worden gespecificeerd:
Overige vorderingen Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen per 31 december
2012 €
2011 €
251.203 84.928 166.274
125.303 24.793 100.510
De post 'overige vorderingen' bestaat grotendeels uit een toegewezen vordering uit hoofde van een correctie op een aankoopprijs van een in 2007 aangekochte woning. 82
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De samenstelling van de post kan verder als volgt gespecificeerd worden: • Uitgereikte facturen met een dagtekening tot 1 januari 2013 die per 31 december 2012 nog niet ontvangen zijn. • Nog uit te reiken facturen over 2012 met een dagtekening vanaf 1 januari 2013. • Depotbedrag Into Telecom. Voor dubieuze vorderingen is een voorziening getroffen. III.8 Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Te ontvangen rente Vooruitbetaalde posten Overige overlopende activa Totaal overlopende activa per 31 december
2012 €
2011 €
86.637 429.289 10.063 525.990
90.000 436.784 36.812 563.595
Onder overlopende activa worden o.a. vooruitbetaalde lasten opgenomen. Het betreft o.a. vooruitbetaalde verzekeringspremies en onderhoudscontracten. V Liquide middelen
Kas Bank Kruisposten Totaal liquide middelen per 31 december
2012 €
2011 €
111 27.127.326 -100 27.127.337
87 15.589.459 1.716 15.591.262
In 2012 is een bedrag van 17,5 miljoen euro gestort uit hoofde van drie geldleningen, welke in het verleden zijn aangetrokken voor nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en energiebesparende maatregelen aan bestaand bezit. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van Woningbelang. C. Eigen vermogen
Stand 1 januari 1. Wettelijke en statutaire reserves 2. Overige reserves 3. Resultaat boekjaar Stand 31 december
2012 €
2011 €
42.947 32.666.100 -3.993.649 28.715.398
42.947 30.881.587 1.789.690 32.714.224
Ultimo 2012 is in het eigen vermogen een bedrag van € 1.213.694,- opgenomen aan 'Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. De specificatie is als volgt: 2012 € Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (activa III.2) Af: Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht (passiva F.5)
8.905.861 7.692.167 1.213.694
83
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1. Wettelijke en statutaire reserves Het verloop van de post statutaire reserve is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Wettelijke toevoegingen Vrijval Overige mutaties Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
42.947 42.947
42.947 42.947
2012 €
2011 €
32.225.076 441.024 32.666.100
30.435.386 446.201 30.881.587
2. Overige reserves Het betreft de volgende categorie reserves:
Algemene bedrijfsreserve Bestemmingsreserve leefbaarheidsfonds
Het verloop van de overige reserves is als volgt: Algemene bedrijfsreserve
€ 30.435.386 1.789.690 32.225.076
Stand 1 januari Resultaat boekjaar Overige mutaties: Toevoegingen Ontrekkingen Stand per 31 december
Bestemmingsreserve leefbaarheid € 446.201 -5.177 441.024
Totaal
€ 30.881.587 1.789.690 -5.177 32.666.100
Bestemmingsreserve leefbaarheid Onder de 'overige reserves' is sinds enkele jaren de bestemmingsreserve ’Leefbaarheidsfonds’ verantwoord. De gemeente Valkenswaard en Woningbelang zijn overeengekomen dat de zeggenschap over de op genoemde wijze ter beschikking komende financiële middelen als volgt wordt verdeeld: - Over 50% van de ter beschikking gestelde middelen heeft de gemeente zelfstandig beschikkingsrecht en heeft zij voor het doen van uitgaven geen instemming nodig van Woningbelang, mits de uitgaven passen binnen de kaders en doelstellingen. - Over 50% van de ter beschikking gestelde middelen hebben de gemeente en Woningbelang gezamenlijk beschikkingsrecht met inachtneming van de kaders en doelstellingen en is instemming nodig voor het doen van uitgaven. - De eigendomsverhoudingen komen overeen met de hier genoemde verdeling van zeggenschap (met gezamenlijk wordt dan bedoeld ieder voor een gelijk aandeel). - Voor opheffing van het fonds en/of voorziening(en) is instemming van beide partijen noodzakelijk.
84
Jaarstukken 2012 Woningbelang
3. Resultaat boekjaar Het verloop van het resultaat boekjaar is als volgt:
Stand per 1 januari Toevoeging aan overige reserves Resultaat boekjaar Stand per 31 december
2012 €
2011 €
1.789.690 -1.789.690 -3.993.649 -3.993.649
336.391 -336.391 1.789.690 1.789.690
2012 €
2011 €
4.598.900
6.267.513
171.766 233.799 5.004.465
251.365 6.518.878
E. VOORZIENINGEN
1. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening latente belastingverplichtingen 3. Voorziening pensioenen 4. Voorziening garantieverplichtingen 5. Voorziening reorganisatiekosten 6. Voorziening deelnemingen 7. Overige voorzieningen
De omvang van deze voorziening met een kortlopend karakter (< 1 jaar) bedraagt ca. 1,4 miljoen euro. Het resterende bedrag loopt binnen 5 jaar af. 1. Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: 2012 € 12.573.120 2.172.000 -637.977 -2.416.358 11.690.785 -6.634.100 -457.785 4.598.900
Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Vrijval In mindering op vastgoed in ontwikkeling In mindering op onderhanden projecten Boekwaarde per 31 december
2011 € 12.849.183 5.592.920 -3.277.000 -2.591.983 12.573.120 -5.595.487 -710.120 6.267.513
De boekwaarde per 31 december bestaat uit voorzieningen voor onrendabele investeringen bij de projecten: Rede (36 appartementen), Heiakker, Kromstraat en herstructurering aan de Bosstraat en Ginneve. 2. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.
85
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en heeft een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor ons geldende rente voor langlopende leningen (4,2%) onder aftrek van belasting op basis van het belastingtarief (25%). Het verloop van de post voorziening latente belastingverplichtingen is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Vrijval Oprenting en verandering disconteringsvoet In mindering: voorwaartse verliescompensatie Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
604.159 604.159 -432.393 171.766
-
7 Overige voorzieningen Het verloop van de post overige voorzieningen is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Oprenting en verandering disconteringsvoet In mindering op vastgoed in ontwikkeling In mindering op vorderingen Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
440.611 298.848 -105.256 -11.514 622.688 -3.630 -385.259 233.799
466.690 84.286 -103.652 -6.714 440.611 -5.237 -184.008 251.365
Het saldo overige voorzieningen kan als volgt worden gespecificeerd:
Afbouw nieuwbouw Huurders/medewerkerstegoeden Gezamenlijke ruimte Rapelenberg Loopbaanbudget Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
64.065 22.609 33.236 113.890 233.799
72.503 19.992 29.784 129.086 251.365
2012 €
2011 €
39.956 75.237.191 16.363.007
2.961.265 62.289.847 15.035.614
91.640.154
80.286.726
F. LANGLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden/leningen overheid 2. Schulden/leningen kredietinstellingen 3. Schulden aan groepsmaatschappijen 4. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 5. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. Overige schulden
86
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1. Schulden/leningen overheid Het verloop van de post 'schulden/leningen overheid' voor leningen van Woningbelang is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Af: aflossingsverplichtingen volgend boekjaar Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
8.438.624 5.477.359 2.961.265 2.921.309 39.956
14.828.422 6.389.798 8.438.624 5.477.359 2.961.265
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 2.921.309,- zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Eén lening wordt in 2013 volledig afgelost (€ 2.901.331,-). De rentevoet van de leningen overheid bedraagt in het verslagjaar gemiddeld 3,90%. Ultimo 2012 bedraagt de rentevoet van de lopende leningen overheid 4,51%. Er zijn geen leningen met een looptijd langer dan 5 jaar. 2. Schulden/leningen kredietinstellingen Het verloop van de post 'schulden/leningen kredietinstellingen' voor leningen van Woningbelang is als volgt:
Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen terugstortingsfaciliteit* Af: aflossingen Af: aflossingsverplichtingen volgend boekjaar Boekwaarde per 31 december
2012 €
2011 €
62.805.851 5.000.000 12.500.000 516.004 79.789.847 4.552.656 75.237.191
43.384.064 32.500.000 -12.500.000 578.213 62.805.851 516.004 62.289.847
* De 'terugstortingsfaciliteit' houdt in dat geldgevers bereid zijn de gelden, welke reeds bij hun zijn opgenomen gedurende de variabele rentetijdvakken weer op te nemen.
In 2012 is een bedrag van 5 miljoen euro gestort betreffende een in 2008 aangetrokken geldlening; een bedrag van 12,5 miljoen euro is teruggestort uit de 'terugstortingsfaciliteit'. In 2012 zijn geen nieuwe geldleningen afgesloten. Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 4.552.656,- zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Twee leningen worden in 2013 volledig afgelost (€ 4.544.723,-). De rentevoet van de leningen kredietinstellingen bedraagt in het verslagjaar gemiddeld 4,22%. Ultimo 2012 bedraagt de rentevoet van de lopende leningen kredietinstellingen gemiddeld 4,20%. € 62.500.000,- van deze leningen heeft een looptijd langer dan 5 jaar. De rentevoet van de totale leningenportefeuille bedraagt in het verslagjaar gemiddeld 4,20%. Ultimo 2012 bedraagt de rentevoet van de lopende leningen van de totale portefeuille gemiddeld 4,21% en bestaat uit negen fix-, 4 annuïteiten-, een lineaire en vier basisrenteleningen.
87
Jaarstukken 2012 Woningbelang
5. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. Het verloop van de post 'Verplichtingen uit hoofde van Onroerende Zaken verkocht onder voorwaarden' is als volgt: 2012 € 1-jan Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Cumulatieve waardeveranderingen: Boekwaarde per 1 januari
7.154.055 7.881.559 15.035.614
Mutaties Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Waardeveranderingen Terugkopen Saldo mutaties
1.739.574 -74.084 -338.098 1.327.393
31-dec Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
8.670.841 7.692.166 16.363.007
De post 'waardeveranderingen' is als volgt te speciferen: 2012 € * waardeverandering t.g.v. het positieve verschil tussen de betaalde transactieprijs en de terugkoopverplichting * jaarlijkse waardeverandering t.g.v wijziging in de actuele waarde
812.410 -886.494 -74.084
Een verschil tussen de betaalde transactieprijs en de terugkoopverplichting ontstaat bij nieuwbouw als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van toepassing is. Gedurende 2012 zijn 22 woningen (2011: 40) onder een VOV-regeling overgedragen aan derden: 8 op de locatie Terlo, 8 op de locatie Tilliaans en 6 uit bestaande voorraad. De 8 woningen op locatie Terlo worden in collectief particulier opdrachtgeverschap gebouwd. Met de bouw van deze woningen is in 2012 gestart en worden in 2013 opgeleverd en in gebruik genomen. De grond is in 2012 in erfpacht uitgegeven aan starters en de opbrengt staat hier verantwoord. Verder zijn in 2012 2 woningen teruggekocht en weer verkocht onder voorwaarden. Tenslotte is besloten één in 2011 teruggekochte op lokatie Weebosch tegen marktconforme verkoopprijs regulier te koop aan te bieden. De woning is inmiddels verkocht. De gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken bedraagt in 2012 6,1%.
88
Jaarstukken 2012 Woningbelang
G. KORTLOPENDE SCHULDEN
1. Schulden aan overheid 2. Schulden aan kredietinstellingen 3. Schulden aan leveranciers 4. Schulden aan groepsmaatschappijen 5. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 6. Belastingen en premies sociale verzekering 7. Schulden ter zake van pensioenen 8. Onderhanden projecten 8. Overige schulden 9. Overlopende passiva
2012 €
2011 €
2.921.309 4.552.656 2.042.203 1.028.620 51.665 457.784 5.211 2.070.411 13.129.857
5.477.359 516.004 1.364.304 413.099 52.340 710.118 115 2.093.924 10.627.262
2012 €
2011 €
2.921.309 2.921.309
5.477.359 5.477.359
1. Schulden aan overheid
Aflossingsverplichtingen leningen komend boekjaar Overige schulden Totaal schulden aan overheid
Het betreft uitsluitend betalingsverplichtingen aan de gemeente Valkenswaard voortvloeiende uit geldleningsovereenkomsten. 2. Schulden aan kredietinstellingen
Aflossingsverplichtingen leningen komend boekjaar Overige schulden Totaal schulden aan kredietinstellingen
2012 €
2011 €
4.552.656 4.552.656
516.004 516.004
Woningbelang heeft bij de Bank Nederlandse Gemeenten een kredietfaciliteit ter grootte van € 4.500.000,-. Zowel in 2012 als in 2011 is geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. 3. Schulden aan leveranciers
Crediteuren Overige te betalen posten
2012 €
2011 €
1.928.432 113.771 2.042.203
1.236.425 127.879 1.364.304
Het saldo crediteuren wordt gevormd door over 2012 ontvangen facturen met een dagtekening tot 1 januari 2013 die per 31 december 2012 nog niet betaald waren. Het saldo 'overige te betalen posten' wordt gevormd door over 2012 ontvangen facturen met een dagtekening vanaf 1 januari 2013 en over 2012 nog te ontvangen facturen. De schulden worden in 2013 voldaan.
89
Jaarstukken 2012 Woningbelang
6. Belastingen en premies sociale verzekering
Loonheffing en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
2012 €
2011 €
143.150 885.470 1.028.620
35.398 377.701 413.099
Omzetbelasting Per balansdatum is er sprake van een schuld aan de belastingdienst over het 4e kwartaal 2012. De aangifte over het 4e kwartaal 2012 is aanmerkelijk hoger dan de aangifte over het 4e kwartaal 2011 wegens het - onder bezwaar - voldoen van integratieheffing. 7. Schulden ter zake van pensioenen
Pensioenpremies Totaal schulden terzake van pensioenen
2012 €
2011 €
51.665 51.665
52.340 52.340
2012 €
2011 €
-2 1 -1 457.785 457.784
-2.704.624 2.704.622 -2 710.120 710.118
8. Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal gedeclareerde termijnen Af: voorziening voor verwachte verliezen
Voor (nog) niet verkochte onroerende zaken die wel in ontwikkeling en/of aanbouw zijn worden de reeds gemaakte kosten verantwoord onder de post 'Voorraden' en vindt geen verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winst- en verliesrekening. Vanwege het negatieve saldo wordt deze post verantwoord onder de kortlopende schulden. De eigendom van de openbare ruimte binnen het project 'Reisvennestraat' is in 2012 overgedragen aan de gemeente Valkenswaard voor de symbolische prijs van 1 euro. In 2011 hebben we met de gemeente valkenswaard een anterieure exploitatieovereenkomst betreffende het plangebied 'Waalreseweg Rede' afgesloten. In deze overeenkomst is opgenomen dat we in dit plangebied de voorzieningen van openbaar nut (doen) realiseren. Na realisatie van het project c.q. oplevering van het openbaar gebied, dragen we het openbare gebied voor het symbolische bedrag van één euro in volle en vrije eigendom over aan de gemeente Valkenswaard. In het verslagjaar 2011 is voor het reeds vastgestelde verlies, waarvoor op balansdatum nog geen prestaties waren verricht (de aanlegkosten), een voorziening getroffen van € 710.120. In 2012 is voor een bedrag van € 252.335 onttrokken aan de deze voorziening.
90
Jaarstukken 2012 Woningbelang
8. Overige schulden De post overige schulden is als volgt samengesteld: 2012 €
2011 €
4.692 519 5.211
115 115
2012 €
2011 €
1.552.956 194.393 108.601 99.480 56.164 29.152 29.664 2.070.411
1.548.192 226.913 105.893 110.808 55.680 29.152 17.285 2.093.924
Netto salarissen Overige schulden Totaal overige schulden
9. Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld:
Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen huurtoeslag Vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Vooruitontvangen baten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva
Onder de overlopende passiva (ook wel transitoria genoemd) worden vooruit ontvangen baten en nog te betalen lasten zoals vakantiedagen en niet vervallen rente leningen opgenomen. Vanuit het matching-principe moeten baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN a. Voorwaardelijke verplichtingen Een verplichting heeft een voorwaardelijk karakter wanneer een betaling aan derden ontstaat, afhankelijk van het zich wel of niet voordoen van bepaalde toekomstige gebeurtenissen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft ten gunste van geldgevers borgstelling verleend voor een aantal leningen. WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Het WSW heeft ten gunste van geldgevers borgstelling verleend voor een aantal leningen. Woningbelang heeft zich verplicht aan het WSW een obligo aan te houden van 3,85% van 75% van de maximale hoofdsom van de te garanderen leningen. Per 31 december 2012 wordt door het WSW een bedrag van 92,7 miljoen euro gegarandeerd. Het eerder genoemde obligo bedraagt ultimo 2012 € 2.678.185,-. Bankgaranties De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten te Den Haag heeft zich onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant gesteld tegenover de gemeente Bergeijk voor richtige nakoming door Bouwvereniging Woningbelang van diens verplichtingen voortvloeiend uit planschade nieuwbouw Nieuwstraat 4 te Bergeijk, zulks tot ten hoogste een bedrag van € 22.000,-. De garantie loopt tot 1 juli 2014. 91
Jaarstukken 2012 Woningbelang
b. P.M. verplichtingen Onder P.M. verplichtingen worden verplichtingen verstaan die voortvloeien uit een overeenkomst waarvan de prestatie en tegenprestatie na balansdatum plaatsvinden. Aangegane verplichtingen/onroerende zaken in ontwikkeling Woningbelang heeft ten behoeve van nieuwbouwactiviteiten per balansdatum voor een bedrag van € 8.804.299,- aangegaan als verplichting. Dit bedrag is niet op de balans verantwoord. Aangegane verplichtingen planmatig onderhoud bestaand bezit Woningbelang heeft in het kader van planmatig onderhoud aan 44 woningen van het complex A. Tasmanstraat verplichtingen aangegaan voor een totaalbedrag van € 565.251,exclusief btw. Met de werkzaamheden is in 2012 begonnen en deze worden in 2013 afgerond. Voor 2013 resteert nog een bedrag van € 416.447,- inclusief btw. Bijdrageheffing saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft de noodlijdende woningcorporatie Vestia financiële steun verleend van maximaal € 675 miljoen plus rente. In verband met de omvangrijke problematiek heeft de minister van BZK het heffingspercentage voor saneringssteun verhoogd van jaarlijks maximaal 1 procent, oftewel € 120 miljoen, naar jaarlijks maximaal 5 procent. De saneringssteun wordt vanaf 2013 over meerdere jaren geheven. Voor welke termijn is nog niet bekend. P.M. MET FINANCIERS OVEREENGEKOMEN LENINGEN Het bedrag aan met financiers overeengekomen leningen bedraagt per balansdatum € 10.000.000,-.
92
Jaarstukken 2012 Woningbelang
11.7. Toelichting op de winst- en verliesrekening Algemeen Specificatie resultaat Het boekjaar 2012 is afgesloten met een negatief resultaat van ca. € 3.998.826. Verklaring verschil met vorig boekjaar Het resultaat is ca. € 5.7 miljoen lager dan het resultaat in 2011. Dit verschil is als volgt te verklaren: Exploitatie woningen en overige onr. Zaken € meer huuropbrengsten meer opbrengsten servicecontracten minder nadelig verkoopresultaat vastgoedportefeuille minder geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf minder overige bedrijfsopbrengsten minder afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille meer overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille meer lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten meer onderhoudslasten meer kosten leefbaarheid minder kosten startersgroepen meer lasten servicecontracten meer overige bedrijfskosten minder niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
790.199 13.629 2.437.015 -6.011 -6.664 571.227 -6.580.387 -47.706 -98.651 -254.380 219.326 -24.834 -83.565 693.919
Totaal exploitatie woningen en overige onr zaken
-2.376.882
Financiële baten en lasten minder waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen meer opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten meer andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten meer rentelasten en soortgelijke kosten
-565.400 1.853 77.962 -612.807
Totaal financiële baten en lasten -1.098.392 Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening meer acute vennootschapsbelasting meer latente vennootschapsbelasting
-2.035.895 -171.766
Totaal belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -2.207.661 Verschil met 2011 -5.682.935
De verschillende posten worden hieronder toegelicht.
93
Jaarstukken 2012 Woningbelang
1. Bedrijfsopbrengsten 1.1 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Af: huurderving wegens leegstand Af: huurgewenning Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Af: huurderving wegens leegstand Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
Gemeente Valkenswaard Gemeente Bergeijk Gemeente Eindhoven Totaal huuropbrengsten
2012 €
2011 €
19.349.933 -29.863 -1.366 19.318.705
18.627.816 -39.739 18.588.077
206.378
146.807
206.378
146.807
19.525.083
18.734.884
2012 €
2011 €
18.386.795 1.009.947 128.342 19.525.083
17.638.849 973.622 122.413 18.734.884
Toelichting De huren zijn netto huren. Elk jaar wordt per 1 juli de huur van een woning verhoogd. De huurprijzen zijn per 1 juli 2012 met 2,3% verhoogd. In 2011 zijn 69 verhuureenheden gerealiseerd en aan de voorraad van het sociaal vastgoed toegevoegd: aan de Wollegrasstraat (38), de Stokerwei (30) en zorgboerderij de Parel (1). Verder zijn 2 eenheden binnen de Ahoed aan de Stokerwei opgeleverd (Apotheek huisartsen onder een dak) en toegevoegd aan de voorraad van het commercieel vastgoed. In 2012 is het project Tiliaans te Bergeijk opgeleverd. Van de 14 gerealiseerde verhuureenheden zijn 12 eenheden toegevoegd aan de voorraad van het sociaal vastgoed en 2 eenheden aan de voorraad van het commercieel vastgoed. De huuropbrengst 2012 is door deze toename van verhuureenheden met ca. € 404.000,- gestegen t.o.v. 2011. De te slopen complexen worden tijdelijk verhuurd. In de huuropbrengst 2012 is een bedrag van € 117.920 aan tijdelijke huuropbrengsten begrepen. 1.2 Opbrengsten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten
2012 €
2011 €
453.944 453.944
440.315 440.315
Toelichting Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte kosten. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder lasten servicecontracten. De bijdragen betreffen de verhuur van overige goederen en de levering van diensten, zoals glas- en rioolontstoppingsverzekering, onderhoud aan trappenhallen en energiekosten.
94
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De bijdragen worden jaarlijks vastgesteld en gelden van 1 juli tot en met 30 juni of van 1 januari tot en met 31 december. De gederfde vergoedingen zijn hierop reeds in mindering gebracht. 1.4 Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
2012 €
2011 €
-11.211 -11.211
-2.448.226 -2.448.226
Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen. Het 'nettoverkoopresultaat' is als volgt te specificeren: 2012 €
2011 €
-
257.500 4.912 2.551 250.038 250.038
2012 €
2011 €
-
-
-
-
Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Bij/af: resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten
1 -11.211 -1 -11.211
2.721.429 -2.715.071 -2.704.621 -2.698.263
Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille
-11.211
-2.448.226
Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit commercieel vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengsten vanuit projecten:
Toelichting Sociaal vastgoed in exploitatie In 2012 is geen woning verkocht. In 2011 is een woning verkocht. Verkoopopbrengsten vanuit projecten De projectopbrengsten en -kosten worden hier verantwoord naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale verwachte opbrengsten en de fysieke voortgang.
95
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Opbrengst verkopen projecten/ resultaatneming op projecten De openbare ruimte binnen het project 'Reisvennestraat' is in 2012 voor 1 euro in volle en vrije eigendom overgedragen aan de gemeente Valkenswaard (opgeleverd in 2010). In 2011 zijn een koopwoning binnen het project 'Reisvennestraat' en het medisch centrum van het project 'Emmalaan' notarieel getransporteerd (oplevering in 2010). Vervaardigingskosten De vervaardigingskosten 2012 betreffen nakomende kosten van reeds afgesloten projecten. 1.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf
2012 €
2011 €
189.315 189.315
195.326 195.326
1.7 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Beheerdiensten Bemiddeling huurtoeslag Woonzorgdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2012 €
2011 €
12.347 4.933 17.280
16.174 7.770 23.944
2. Bedrijfslasten 2.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Bouwclaims Goodwill Computersoftware Immateriële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Materiële vaste activa Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
96
2012 €
2011 €
-
-
2.960.164 210.847 3.171.012
3.328.515 426.754 3.755.269
42.563 42.563
29.533 29.533
3.213.575
3.784.802
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Toelichting Na de eerste verwerking dienen bij de waardering van materiële vaste activa bijzondere waardeverminderingsverliezen in aanmerking te worden genomen. Indien er op balansdatum aanwijzingen zijn dat het actief aan een bijzondere waarderingsvermindering onderhevig is, moet de boekwaarde worden verlaagd tot de realiseerbare waarde indien deze lager is. Nadat een bijzonder waardeverminderingsverlies is genomen dient de afschrijvingslast voor de toekomstige perioden te worden herzien teneinde de aangepaste boekwaarde stelselmatig over de resterende levensduur te verdelen. Ultimo 2011 is er sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies van € 19.419.246,-. De verdeling van dit verlies over de resterende levensduur leidt tot een verlaging van de afschrijvingslast 2012 met een bedrag van € 555.896,2.2. Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen:
Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Totaal overige waardeveranderingen
2012 € 8.789.175 -1.006.517 7.782.658
2011 € 1.224.800 -22.529 1.202.272
2012 €
2011 €
729.000 8.060.175 8.789.175
2.190.817 -966.017 1.224.800
2012 €
2011 €
-955.000 -51.517 -1.006.517
-22.529 -22.529
2012 €
2011 €
729.000 -955.000 -226.000
2.190.817 2.190.817
Materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa:
Complexen in ontwikkeling Complexen in exploitatie Totaal waardeveranderingen materiele vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Complexen in ontwikkeling Complexen in exploitatie
Toelichting Materiële vaste activa Complexen in ontwikkeling
Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen
97
Jaarstukken 2012 Woningbelang
In 2012 is één voorgenomen ontwikkelingsbesluit genomen met verlies (onrendabele top van € 249.000,-). Het ontwikkelingsbesluit betreft de verbouw van 4 schoolwoningen tot 4 huurappartementen. Daarnaast zijn, door gewijzigde inzichten, de tot en met het verslagjaar 2011 getroffen voorzieningen in 2012 terug genomen met een bedrag van € 475.000,-. Complexen in exploitatie De waardering van materiële vaste activa geschiedt tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (bijzondere waardeverminderingsverliezen). De boekwaarde wordt dan worden verlaagd. Deze verlaging wordt hier verantwoord. Een toelichting op de hoge waardevermindering in dit boekjaar wordt gegeven bij de toelichting op de balans - onderdeel Materiele vaste activa. Als op balansdatum sprake is van een afnemen of verdwijnen van een eerder genomen bijzonder waardeverminderingsverlies, nemen we de gehele of gedeeltelijke terugname van dit verlies onmiddellijk als baat.
Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen
2012 €
2011 €
8.060.175 -51.517 8.008.658
-966.017 -22.529 -988.546
Op complexen in exploitatie is in 2012 een waardeverminderingsverlies genomen van € 8.008.658,-. Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed
Afwaardering 9.798.295 142.942 9.941.237
Terugname 1.738.120 194.458 1.932.578
Saldo 8.060.175 -51.517 8.008.658
2.4 tot en met 2.6 Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
2012 €
2011 €
1.969.804 273.589 360.697 2.604.090
1.909.696 273.748 372.941 2.556.384
Toelichting Ingevolge de CAO Woondiensten zijn de salarisschalen in 2012 verhoogd met 1,25% per 1 januari 2012 en 0,65% per 1 juli 2012. Onder de 'lonen en salarissen', 'sociale lasten' en ‘pensioenlasten' zijn ook de lasten van de directeur-bestuurder de heer R.M. Möhlmann opgenomen. De periodiek betaalde beloning over 2012 bedraagt € 139.404,- en de pensioenen en soortgelijke vergoedingen bedragen € 41.301,-. De totale lasten bedragen hiermee € 180.705,-.
98
Jaarstukken 2012 Woningbelang
2.7 Onderhoudslasten
Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud
2012 €
2011 €
1.958.216 577.764 1.244.398 3.780.377
2.044.349 674.003 963.374 3.681.726
2.8 Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.
Leefbaarheidskosten t.g.v. herstructuring bestaande wijken Leefbaarheidskosten jaarlijks Totaal leefbaarheid
2012 €
2011 €
434.844 152.804 587.648
4.094 329.174 333.268
Toelichting Leefbaarheidskosten t.g.v. herstructuring bestaande wijken Momenteel heeft Woningbelang twee herstructureringsprojecten. Bestaande woningen worden gesloopt en Woningbelang realiseert daar nieuwe woningen. Hierdoor moeten de huidige bewoners verhuizen. De bewoners krijgen onder voorwaarden een financiële tegemoetkoming voor de verhuizing. Deze kosten zijn onder deze post verantwoord. Leefbaarheidskosten jaarlijks Ingevolge de overeenkomst 'Overeenkomst leefbaarheidsfonds' stort Woningbelang voor die locaties waarvan de gemeente Valkenswaard de grond heeft geleverd per te realiseren nieuwbouwwoning in de categorie niet grondgebonden betaalbare huur een bedrag van € 7.815,-. De toevoegingen en/of onttrekkingen aan het fonds geschieden bij de bestemming van het jaarresultaat. De uitgaven voor leefbaarheid bedragen in 2012 in totaal € 152.804 (2011: € 329.174). Dit is exclusief de direct aan vastgoed gerelateerde projecten. In onze nieuwbouwprojecten - en in de toekomst ook in de herstructureringsgebieden - dragen wij bij aan de leefbaarheid door gedifferentieerde bouw en aandacht voor groen, speelvoorzieningen, ondergronds parkeren en huisvuilverzameling. In de leefbaarheidskosten 2012 is een bedrag van € 5.177,45 begrepen, hetwelk bij de bestemming van het jaarresultaat onttrokken kan worden aan de bestemmingsreserve 'Leefbaarheidsfonds' (2011: € 105.579,93). 2.9 Startersgroepen
Startersgroepen
99
2012 €
2011 €
-18.358 -18.358
200.969 200.969
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Toelichting Het realiseren van betaalbare koopwoningen voor starters geschiedt in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en onder toepassing van de Koopgarant-regeling. Woningbelang draagt bij aan het realiseren van 16 starterskoopwoningen in CPO door de startersvereniging Luyksgestel door de verkoop van deze woningen onder Koopgarant, de voorfinanciering van een deel van de ontwikkelingskosten en een korting van 25% van de grondprijs per woning. Het betreft 8 woningen op de locatie Tiliaans en 8 woningen op de locatie Terlo. De 8 woningen op locatie Tiliaans zijn in 2011 gerealiseerd. Met de bouw van de woningen op locatie Terlo is in 2012 gestart en deze worden in 2013 opgeleverd. In het verslagjaar 2011 is een voorziening getroffen van € 100.000 voor de totale kosten betreffende deze locatie. De financiële afwikkeling heeft in 2012 plaatsgevonden, resulterende in een vrijval van € 18.358,2.10 Lasten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten
2012 €
2011 €
462.282 462.282
437.448 437.448
Lasten servicecontracten zijn de te maken en gemaakte kosten voor de verhuur van overige goederen zoals geisers en centrale antenne aansluitingen en de levering van diensten zoals glas- en rioolontstoppingsverzekering, onderhoud trappenhallen en energiekosten. De lasten worden bij de huurder in rekening gebracht. De bijdragen van de huurders worden verantwoord onder 'opbrengsten servicekosten'. 2.11 Overige bedrijfslasten
Beheerkosten: Algemene beheers- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestigingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Doorbelaste beheerkosten Subtotaal beheerskosten Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen
100
2012 €
2011 €
54.855 409.145 104.836 126.124 282.067 -12.175 964.852
67.370 432.176 38.847 145.968 600.806 -12.321 1.272.846
1.493.477 88.827 35.874 74.250 1.692.427
1.341.704 72.198 36.005 228.875 1.678.783
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Beheer door derden Incassokosten Oninbare en niet doorbelaste Dotatie dubieuze debiteuren Kosten projectontwikkeling Mutaties overige voorzieningen Doorberekende kosten eigen dienst Nagekomen baten & lasten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfskosten
-2.295 277.475 -270.310 -108.836
11.335 38.869 -268.602 -333.437
487.340 383.374
557.295 5.460
3.040.653
2.957.089
Toelichting Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten De algemene beheer- en administratiekosten betreffen gemaakte kosten voor drukwerk, briefpapier en enveloppen, acceptgirokaarten, informatiefolders, porti- en bezorgkosten en abonnementen. Automatiseringskosten De telefoonkosten zijn in 2012 met een bedrag van € 10.021,- gedaald t.o.v. 2011. Overige automatiseringskosten zijn vergelijkbaar. Bestuurs- en toezichtskosten De lasten van de directeur-bestuurder staat verantwoord onder de 'lonen en salarissen', 'sociale lasten' en pensioenlasten'. Onderhavige post bestaat daarom volledig uit lasten met betrekking tot de Raad van Toezicht. Ook de kosten van werving- en selectie van nieuwe RvT-leden zijn hier opgenomen. De bezoldiging van de leden van de Raad van Toezicht in 2012 is als volgt:
Naam R.A.M.M. Gradus G.A.A.M. Aarts F.L.J. Steegh H.P.M.J. van de Kerkhof P. Wijtzes M.J. Beukeboom R.L.G. Storms Totaal
Functie Voorzitter Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht Lid Raad van Toezicht
Periodiek betaalde beloning
Nabetaling periodiek betaalde beloning
Uitkeringen bij beëindiging dienstverband
Bonusbetalingen
Totaal
12.000
3.653
15.653
8.000
2.435
10.435
8.000
2.435
10.435
8.000
2.435
10.435
3.746
2.435
6.181
4.286
4.286
4.286
4.286
48.318
13.393 101
0
0
61.711
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Huisvestigingskosten De huisvestingskosten zijn in 2012 lager uitgevallen dan in 2011 omdat we vanaf 1 september geen kantoorruimte meer huren. Overige personeelskosten De afwijking kan grotendeels als volgt gespecificeerd worden: 2012 € 103.195 41.684 144.879
- kosten van uitzend- en inleenkrachten - kosten opleidingen medewerkers
2011 € 313.579 107.532 421.111
In 2012 is er sprake van een minimale inzet van tijdelijke krachten. In 2011 hebben alle medewerkers een office training gevolgd. Hierdoor waren de kosten voor opleidingen dat jaar incidenteel hoog. Heffingen Belastingen De belastingen kunnen als volgt gespecificeerd worden:
Waterschap Onroerende zaken Rioolreiniging Afvalstoffenheffing
2012 €
2011 €
102.044 645.873 745.269 291 1.493.477
82.827 594.886 663.670 321 1.341.704
De tarieven van de onroerendezaakbelasting (OZB) worden berekend op basis van een percentage van de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). Het OZB-tarief 2012 is in Valkenswaard met 7,3% gestegen ten opzichte van de OZBaanslag van 2011. Verder is de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2012 met een bedrag van € 11,9 miljoen gestegen t.o.v. het belastingjaar 2011 door uitbreiding van het bestaand bezit. De gemeente Valkenswaard heeft het rioolrecht per woning van € 190 in 2011 verhoogd tot € 210,- in 2012. Verzekeringen De assurantiebelasting is met ingang van 1 maart 2011 verhoogd van 7,5% naar 9,7%. Ook de toename van het bestaand bezit in de jaren 2011 en 2012 heeft geleid tot hogere kosten voor verzekeringen in 2012. Overige heffingen De afwijking kan grotendeels als volgt gespecificeerd worden:
- bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijken aanpak - bijdrageheffing saneringssteun
102
2012 €
2011 €
74.250 74.250
140.867 88.008 228.875
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De bijdrageheffing voor saneringssteun in 2011 bedroeg voor de gehele sector circa € 56 miljoen ter versterking van de financiële buffer van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het Fonds had in 1999 voor het laatst een bijdrage saneringssteun van de sector gevraagd. Overige bedrijfslasten Incassokosten Wanneer een rekening niet of niet op tijd wordt voldaan, kan het zijn dat we extra kosten moeten maken om het openstaande bedrag te vorderen. Gerechtelijke kosten worden volledig op de schuldenaar verhaald met inachtneming van de gerechtelijke vonnissen. Dotatie dubieuze debiteuren Jaarlijks wordt voor dubieuze debiteuren een voorziening getroffen. Voor vertrokken huurders wordt een bedrag ter grootte van 75% van de achterstand op balansdatum gehanteerd, voor zittende huurders een bedrag ter grootte van 25% van de achterstand op balansdatum. Voor debiteuren niet zijnde huurders wordt de inbaarheid per vordering beoordeeld. Het grootste gedeelte van deze dotatie heeft betrekking op de rentevordering van het WIF. Doorberekende kosten eigen dienst Het betreft de uren van de eigen onderhoudsdienst, welke worden toegerekend aan klachten- en mutatieonderhoud of doorberekend aan derden. Nagekomen baten & lasten De afwikkeling van BTW over de jaren 2005 tot en met 2010 zijn in de winst- en verliesrekening van verslagjaar 2011 verantwoord voor een totaal bedrag van € 319.543. De afwikkeling van BTW (pro rata) 2011 is voor een bedrag van € 97.772 in de winst- en verliesrekening van het verslagjaar 2012 verantwoord. Diverse bedrijfslasten De diverse bedrijfslasten betreffen o.a. gemaakte procedure- advieskosten, kosten voor PR en communicatie en externe controle. Met name de kosten voor het project Klant tot Klant zijn lager dan in 2011. Volgens art. 382a lid 1 BW dient in de jaarrekening een opgave te worden gedaan van de honoraria voor de controle van de jaarrekening, andere controleopdrachten, fiscale adviesdiensten en andere niet-controlediensten, uitgevoerd door de externe accountant en de accountantsorganisatie zoals gedefinieerd in de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta). Hieronder een specificatie:
Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten
103
2012 €
2011 €
36.852 5.046 41.898
29.393 6.545 35.938
Jaarstukken 2012 Woningbelang
3. Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermindering commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerdering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardevermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen
2012 €
2011 €
-483.096 -483.096
210.823 210.823
Toelichting Waardevermeerdering en -vermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Jaarlijks wordt beoordeeld of de actuele waarde moet worden bijgesteld op basis van de geschatte waarde ontwikkeling rekening houdende met de contractvoorwaarden. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van taxatierapporten van erkende taxateurs en Prijsindex Bestaande koopwoningen (PKB): • regio: Zuid • gegevens van de woning: Eengezinswoning Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS. Volgens deze index zijn de prijzen in 2012 met 6,1% gedaald. De post 'waardevermeerdering en -vermindering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden' is als volgt te specificeren:
- waardeverandering t.g.v. het positieve verschil tussen de actuele waarde en historische kostprijs - jaarlijkse waardeverandering t.g.v wijziging in de actuele waarde
2012 €
2011 €
-1.513.841
-612.042
1.030.745 -483.096
822.865 210.823
Een verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs ontstaat voornamelijk bij nieuwbouw als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van toepassing is en bij verkoop onder voorwaarden van bestaand bezit. 4. Financiële baten en lasten 4.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen
Waardeveranderingen van financiële vaste activa Waardeveranderingen van effecten Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen Waardeveranderingen overige Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
104
2012 €
2011 €
74.083 74.083
639.483 639.483
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Toelichting Waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen De (terugkoop)verplichtingen uit hoofd van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Jaarlijks wordt beoordeeld of de actuele waarde moet worden bijgesteld op basis van de waarde ontwikkeling rekening houdende met de contractvoorwaarden. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van taxatierapporten van erkende taxateurs en Prijsindex Bestaande koopwoningen (PKB): • regio: Zuid • gegevens van de woning: Eengezinswoning Deze index is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS. Volgens deze index zijn de prijzen in 2012 met 6,1% gedaald. De post 'waardeveranderingen van terugkoopverplichtingen' is als volgt te specificeren:
- waardeverandering t.g.v. het positieve verschil tussen de betaalde transactieprijs en de terugkoopverplichting - jaarlijkse waardeverandering t.g.v wijziging in de actuele waarde
2012 €
2011 €
-812.410
-
886.493 74.083
639.482 639.482
Een verschil tussen de betaalde transactieprijs en de terugkoopverplichting ontstaat bij nieuwbouw als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van toepassing is. 4.2 Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Renteopbrengsten BWS-subsidie Opbrengsten effecten Overige opbrengsten Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
2012 €
2011 €
94.014 4.252 98.266
90.000 6.413 96.413
Toelichting Renteopbrengsten leningen Bouwvereniging Woningbelang heeft 4 certificaten á € 500.000,- uitstaan bij het WoonInvesteringsFonds. De rente over 2012 bedraagt € 94.014,-. 4.3 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten rekening-courant en deposito’s Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
105
2012 €
2011 €
230.973 45.164 276.137
70.286 127.889 198.176
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Toelichting Rentebaten rekening-courant en deposito’s Het saldo aan liquide middelen is ultimo 2012 met ca. € 11,5 miljoen toegenomen t.o.v. 2011. De (te) ontvangen rente over 2012 is daarom ook beduidend hoger dan de rente over 2011. Overige rentebaten Hier is onder andere de heffingsrente verantwoord. In 2012 heeft de Belastingdienst een bedrag van € 29.944,- aan heffingsrente vergoed; in 2011 € 98.135,-. 4.4 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
2012 €
2011 €
3.480.127 3.480.127
2.867.295 25 2.867.320
Toelichting Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen De toename van de rentelasten is grotendeels toe te schrijven aan de storting van vier geldleningen in 2011 en drie geldleningen in 2012. 5. Belastingen 5.1 Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Acute vennootschapsbelasting (lasten) 2009 2010 2011 2012
Latente vennootschapsbelasting (lasten) 2011 2012
Totaal belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
106
2012 €
2011 €
-
-848.843 -1.187.052 -2.035.895
171.766 171.766
-
171.766
-2.035.895
Jaarstukken 2012 Woningbelang
6. Ondertekening van de jaarrekening 6.1 Vaststellen van de jaarrekening Directeur-Bestuur: R.M. Möhlmann
Valkenswaard, 6 juni 2013 6.2 Goedkeuren van de jaarrekening Raad van Toezicht: G.A.A.M. Aarts
M.J. Beukeboom
R.A.M.M. Gradus
H.P.M.J. van de Kerkhof
F.L.J. Steegh
R.L.G. Storms
Valkenswaard, 6 juni 2013
107
Jaarstukken 2012 Woningbelang
12.
Overige gegevens
Wettelijke bepalingen omtrent bestemming resultaat Artikel 22 van het Besluit Beheer Sociale Huursector bepaalt dat het resultaat uitsluitend bestemd mag worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Bestemming van het resultaat 2012 Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ad € 3.998.826,01 als volgt toe te rekenen: 1. ingevolge de "Overeenkomst leefbaarheidsfonds" een bedrag van € 5.177,45 te onttrekken aan de reserve 'leefbaarheidsfonds'. 2. een bedrag van € 3.993.648,56 te onttrekken aan 'overige reserves''. Bestemming van het resultaat 2011 1. ingevolge de "Overeenkomst leefbaarheidsfonds" is een bedrag van € 105.579,93 onttrokken aan de reserve 'leefbaarheidsfonds'. 2. een bedrag van € 1.789.689,80 is toegevoegd aan 'overige reserves'.
108
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Toezicht van Bouwvereniging Woningbelang Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in de jaarstukken op de pagina’s 57 tot en met 106 opgenomen) jaarrekening 2012 van Bouwvereniging Woningbelang te Valkenswaard gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Bouwvereniging Woningbelang per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
109
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Eindhoven, 6 juni 2013 Deloitte Accountants B.V. was getekend: drs. C.H.L.J. Bergmans RA
110
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Jaarverslag Raad van Toezicht 2012
112
Jaarstukken 2012 Woningbelang
13.
Jaarverslag Raad van Toezicht 2012
Inleiding De corporatiesector staat zwaar onder druk ten aanzien van haar bestaansrecht, imago en (financiële) continuïteit. Het gaat om een combinatie van factoren: - Het maatschappelijk vertrouwen is als gevolg van een aantal incidenten laag. - Er zijn geen duidelijke politieke keuzes over wat de taak van een corporatie moet zijn. - Er is sprake van strakkere (o.a. Europese) wet- en regelgeving. - De economische context is totaal veranderd. - De woningmarkt staat aan de vooravond van ingrijpende veranderingen. - Bevolkingskrimp dient zich op termijn aan. De investeringsmogelijkheden van Woningbelang staan onder druk door het risico van een stijgende rente, stagnerende verkoop, de VpB, de bijdrage aan de huurtoeslag, de in het regeerakkoord Rutte II opgenomen verhuurdersheffing en verplichte extra heffingen van het CFV. De hieraan gekoppelde noodzakelijke stijging van de huren zet de betaalbaarheid van de woningen voor onze huurders onder druk. Algemeen Woningbelang hecht veel waarde aan good governance. Door de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht is dan ook niet alleen de Aedescode, maar ook de (per 1 juli 2011 vernieuwde) Governancecode Woningcorporaties onderschreven als uitgangspunt voor hun handelen. De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Woningbelang en staat tevens de bestuurder met raad ter zijde. De Raad van Toezicht houdt onder andere toezicht op: - Realisatie van de doelstellingen van Woningbelang. - Realisatie van de volkshuisvestelijke opgave. - Strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woningbelang. - Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. - Kwaliteitsbeleid. - Kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording. - Financieel verslaggevingsproces. - Naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de bestuurder en van de Raad van Toezicht zijn in hoofdstuk 4 respectievelijk hoofdstuk 5 van de statuten van Bouwvereniging Woningbelang omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Toezicht d.d. 12 september 2008 (dat op de website is geplaatst). In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2012. Dit verslag is via onze website www.woningbelang.nl openbaar. Naast deze verslaglegging van de Raad van Toezicht kent Woningbelang een volkshuisvestelijk jaarverslag met de nadruk op de volkshuisvestelijke resultaten. In dit verslag wordt tevens verwezen naar dit verslag van de Raad van Toezicht. Samenstelling van de Raad van Toezicht (RvT) Eén van de consequenties van de nieuwe Governancecode is dat de zittingstermijn voor de leden van de RvT gemaximeerd is tot 2 termijnen van 4 jaar. 113
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De heren Wijtzes, Van de Kerkhof en Steegh zitten in hun 2e zittingstermijn van 4 jaar. Dit betekent dat zij in 2012 respectievelijk 2013 aftreden en niet meer herkiesbaar zijn. De heren Aarts en Gradus zitten in hun 3e zittingstermijn van 4 jaar en voldoen daarmee niet meer aan de Governancecode. In het belang van de continuïteit heeft de RvT ervoor gekozen om beiden hun 3e zittingstermijn te laten afmaken. In 2012 was de heer Wijtzes formeel aftredend en niet herkiesbaar. De zetel van de heer Wijtzes is één van de 2 zetels in de Raad van Toezicht waarvoor de HuurdersBelangenVereniging Valkenswaard (HBV) conform de statuten artikel 30 lid 2 in de gelegenheid wordt gesteld om een kandidaat voor te dragen. Extra lid op voordracht RvT In 2 jaar tijd komt er een volledig nieuwe bezetting van de RvT. Om de continuïteit te borgen is er voor gekozen dit jaar alvast een 2e nieuw raadslid te werven. Consequentie hiervan is dat de RvT gedurende één jaar uit 6 leden bestaat. Dit voldoet aan het gestelde in de statuten (artikel 30: De RvT bestaat uit tenminste 3 en ten hoogste 7 leden). De nieuwe leden zijn via een openbare werving geselecteerd met behulp van een extern wervingsbureau. Op 19 juni 2012 werd de heer M.J. Beukeboom op voordracht van de HBV en de heer R.L.G. Storms op voordracht van de RvT door de Algemene Ledenvergadering (ALV) benoemd als lid van de RvT voor een 1e zittingstermijn van 4 jaar. Eind 2012 was de samenstelling van de RvT als volgt: Naam Geboorte Functie Relevante datum (neven)functie(s) G.A.A.M. 08-09-1957 ViceDirecteur Merlin Aarts voorzitter financiële dienstverleners Ir. M.J. 24-06-1972 Lid op Operationeel directeur Beukeboom voordracht Lips Capital Group huurders Ir. R.A.M.M. 28-08-1963 Voorzitter; - Directeur Farcha Gradus Lid op - Directeur Oskomera voordracht Groep huurders - Commissaris MaasvesteBerbenBouw Roermond - Lid RvC Woningstichting Laarbeek - Lid RvT Woningstichting Kleine Meierij, Rosmalen - Adviseur Droomparken H.P.M.J. van 04-06-1956 Lid Accountant bij Witlox de Kerkhof Van den Boomen Accountants in Waalre F.L.J. Steegh 24-04-1944 Lid Gepensioneerd directeur-bestuurder Rabobank Valkenswaard drs. R.L.G. 14-12-1966 Lid Concern controller Storms Adelante Zorggroep, Per 1-1-2013 Lid RvC Onderwijsstichting Movare.
114
In functie sinds juni 2002
juni 2012
Aftredend per juni 2014 niet herkiesbaar juni 2016
juni 2002
juni 2014 niet herkiesbaar
juni 2005
juni 2013 niet herkiesbaar juni 2013 niet herkiesbaar juni 2016
juni 2005
juni 2012
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De samenstelling van de RvT voldoet aan de statutaire bepalingen, aan de voorwaarden gesteld in het BBSH, het interne reglement van de RvT en aan het vastgestelde profiel van de RvT. De organisatie wordt bestuurd door: De heer R.M. Möhlmann, geboren op 5 november 1954 en sinds 1990 werkzaam als directeur bij Woningbelang. In september 2001 is hij benoemd tot bestuurder. Hij heeft geen relevante nevenfuncties. De bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Dit wijkt af van de aanbeveling in de Governancecode. De RvT borgt de kwaliteit van bestuur door het functioneren van de bestuurder jaarlijks te beoordelen. Bovendien wordt bij het ingaan van een nieuwe ondernemingsplanperiode tevens bekeken of de bestuurder (kijkend naar de toekomstige positie van Woningbelang en het voor Woningbelang wenselijke beleid) nog steeds de juiste persoon is om de corporatie te besturen. Werkwijze Bij haar besluitvorming heeft de RvT de bestuursvoorstellen getoetst op de elementaire beginselen van verantwoord ondernemerschap, wettelijke, statutaire en andere voorschriften (o.a. Woningwet en BBSH), de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, de missie en doelstellingen vastgelegd in het ondernemingsplan 2011 – 2013, de prestatieafspraken met de gemeente Valkenswaard en de gemeente Bergeijk, het jaarplan en de begroting en de vastgestelde norm voor de (financiële) continuïteit van de organisatie. De RvT kwam in 2012 zeven keer in vergadering bijeen waarbij één maal in het bijzijn van de externe accountant. Daarnaast vond een bijeenkomst in het kader van zelfevaluatie plaats en een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder. In twee aparte themabijeenkomsten werden in het bijzijn van het MT bovendien relevante maatschappelijke ontwikkelingen en veranderende wetgeving voor de corporaties besproken en de gevolgen voor Woningbelang. Met het college van B&W van de gemeente Valkenswaard is tweemaal gesproken over de consequenties van maatschappelijke en politieke ontwikkelingen voor het wonen in Valkenswaard. Zowel met de Ondernemingsraad als met de HBV werd de algemene gang van zaken bij Woningbelang besproken. Uit beide overleggen kwam een positief beeld naar voren. In 2012 werden onder andere de volgende onderwerpen besproken, vastgesteld en/of werd goedkeuring gegeven aan bestuursbesluiten conform de statuten: - Vaststelling evaluatie risicomanagement voorgaande jaar. - Vaststelling geactualiseerde integrale risicoanalyse. - De voortgang van geplande activiteiten werd gevolgd aan de hand van kwartaalrapportages, een overzicht van uitgaven afgezet tegen de begroting en diverse kengetallen inclusief vergelijkingen met voorgaande jaren. - De resultaatafspraken met de directeur-bestuurder voor 2012 werden vastgesteld en de realisatie werd geëvalueerd. - Vaststelling verslag RvT over 2011. - In het bijzijn van de accountant werden de jaarrekening en het jaarverslag over 2011 besproken en vastgesteld. - Diverse besluiten tot aankoop van grond en de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten. - Besluiten ten aanzien van herstructurering van bestaande complexen. - Vaststelling treasurybeleid. - Vaststelling treasurystatuut. - Vaststelling investeringsstatuut. - Goedkeuring begroting voor 2013 en de meerjarenbegroting 2013 – 2017. - De bezoldiging bestuurder werd getoetst en aangepast aan de uitgangspunten van de sectorbrede beloningscode. 115
Jaarstukken 2012 Woningbelang
-
De honorering van de commissarissen werd getoetst aan de Honoreringscode VTW. Voorstel aan de ALV: aanpassing honorering RvT. Besluit wijze van toepassing BTW-heffing op honorering commissarissen. Voordracht benoeming 2 nieuwe leden aan de ALV. Vaststelling uitgangspunten voor een eventuele overname van het woningbezit van Vestia in Bergeijk en Valkenswaard. Bespreking en vaststelling strategienota “Een toekomstbestendig Woningbelang”. Evaluatie en (op één doel) aanpassing ondernemingsplan 2011 – 2013. Besluit uitgangspunten en werkwijze werving nieuw lid RvT in 2013; instellen selectiecommissie. Actualisering profiel RvT. Vaststelling rooster van aftreden RvT. Informatieverstrekking en dialoog over de wijze waarop de bestuurder belanghebbenden betrekt bij de beleidsvorming. Besluit afwachten definitieve consequenties regeerakkoord alvorens onomkeerbare keuzes te maken voor DAEB en niet-DAEB bezit. Bespreking oordeelsbrief verslagjaar 2011.
Vanuit het functieprofiel zijn binnen de RvT bijzondere aandachtsgebieden benoemd voor 2012. R.A.M.M. Gradus (voorzitter): Vastgoed G.A.A.M. Aarts: Volkshuisvestelijke aangelegenheden H.P.M.J. van de Kerkhof: Financiële bedrijfsvoering R.L.G. Storms : Financiële bedrijfsvoering F.L.J. Steegh: Bedrijfskundig/organisatiekundig/juridisch M.J. Beukeboom: Bedrijfskundig/organisatorisch/juridisch & vastgoed Bij de werving van een nieuw lid voor de RvT in 2013 wordt iemand geworven in het aandachtsgebied sociaal maatschappelijk/welzijn/zorg. Daarmee zijn halverwege 2013 alle beoogde profielen weer ingevuld. Vanuit hun aandachtsgebied hebben de leden voor bijzondere vraagstukken als sparringpartner voor de directeur-bestuurder gefungeerd. Professionalisering Governance Aedescode en Aedes Governancecode Vanaf 1 juli 2011 geldt de nieuwe Governancecode Woningcorporaties. In de vergadering van september 2011 is een vergelijk gemaakt tussen de huidige werkwijze en de nieuwe code met een voorstel voor verbeterpunten. Tevens zijn hierbij opgenomen de verbeterpunten ten aanzien van de Governance uit de visitatie van 2010. De meeste actiepunten zijn gerealiseerd. Openstaande actiepunten zijn: - Toetsingskader voor verbindingen opstellen (op moment dat dit voor Woningbelang actueel wordt). - Zelfevaluatie RvT doorontwikkelen (continu proces). - Reglement RvT actualiseren. - Statuten in overeenstemming brengen met vereisten uit code (na conclusies klankbordgroep “De toekomst van de vereniging” en herziene Woningwet).
116
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Zelfevaluatie Op 19 juni 2012 is de jaarlijkse zelfevaluatiebijeenkomst van de RvT gehouden. De Raad concludeert dat zij als team goed functioneert en de leden elkaar goed aanvullen. De Raad voldoet zowel individueel als in het totaal aan het huidige (functie)profiel voor de RvT (zie website). Afwijkingen van de Governancecode Eén van de leden van de RvT is lid van de Raad van Commissarissen bij een andere corporatie in hetzelfde werkgebied. De RvT wijkt hiermee af van de nieuwe Governancecode. Woningbelang is echter niet daadwerkelijk actief in dezelfde gemeenten als de bedoelde corporatie. Bovendien is bij zijn functioneren de onafhankelijkheid geen moment in het geding geweest. 2 leden zitten in hun 3e zittingstermijn van 4 jaar en voldoen daarmee niet meer aan de Governancecode. In het belang van de continuïteit heeft de RvT ervoor gekozen om beiden hun 3e zittingstermijn te laten afmaken. Periodieke evaluatie accountant Het bestuur en de RvT maken ieder ten minste één maal in de 4 jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de accountant fungeert. Deze beoordeling heeft in 2011 voor het laatst integraal plaatsgevonden. Inhoudelijk toezicht Wat wil Woningbelang bereiken De kernactiviteit van Woningbelang is het realiseren van passende, betaalbare huisvesting voor mensen die niet het vermogen (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) hebben om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. Daarnaast wil en kan Woningbelang van grote betekenis zijn door te investeren in perspectiefvolle wijken. Daarbij en daarmee levert Woningbelang een belangrijke bijdrage aan de oplossing van een aantal maatschappelijke vraagstukken. Missie Woningbelang biedt mensen en maatschappelijke instellingen huisvesting en woondiensten in een leefbare omgeving binnen de SRE-regio en vooral in Valkenswaard en Bergeijk. Werkgebied Woningbelang richt zich primair op haar thuismarkten Valkenswaard en Bergeijk. Woningbelang realiseert ook buiten haar thuismarkten in de Kempengemeenten en Eindhoven, op verzoek van samenwerkingspartners, huisvesting voor bijzondere doelgroepen. Het succes van Woningbelang steunt op drie pijlers: Tevreden klanten (klantgerichte organisatie, voldoende huisvesting, leefbaarheid, strategisch voorraadbeheer, vastgoed ontwikkelen, vastgoed beheren); continuïteit (doelmatige organisatie, risicobeheersing, lokale binding) en betrokken medewerkers. Maatstaf voor het bereiken van de inhoudelijke doelstellingen is tevreden klanten. Woningbelang wil niet alleen vandaag, maar ook morgen goed kunnen functioneren en daarvoor is continuïteit een vereiste. Maar ook een positieve bijdrage van betrokken medewerkers is onmisbaar. De eerste pijler (tevreden klanten) bepaalt in hoeverre Woningbelang succesvol is in het volbrengen van haar missie. De twee andere pijlers (continuïteit en betrokken medewerkers) zijn voorwaarden voor succes.
117
Jaarstukken 2012 Woningbelang
De strategie van Woningbelang richt zich op tevreden klanten door het aanbod te laten aansluiten op de vraag (strategisch voorraadbeleid) te realiseren door passend (kwantitatief en kwalitatief) nieuwbouw te realiseren en te beheren, tijdig en passende huisvesting te bieden met aandacht voor leefbaarheid incl. wonen-zorg-welzijn en door middel van een klantgerichte organisatie; bewaakt de continuïteit door risicobeheersing en het werken met verbeterde (management)instrumenten, gebaseerd op doelmatige processen, en door externe communicatie gericht op het versterken van de lokale binding en; bevordert betrokken medewerkers, door adequate interne communicatie en een modern personeelsbeleid (HRM). Vastgoed ontwikkelen
Leefbaarheid
SVB
Voldoende huisvesting
Tevreden klanten
Vastgoed beheren
Klantgerichte organisatie
Continuïteit Woningbelang
Lokale binding
Doelmatige organisatie
Betrokken medewerkers
Communicatie
Risicobeheersing
HRM
Woningbelang wil als maatschappelijk ondernemer een bijdrage leveren aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Voldoende passende huisvesting Vanuit haar missie richt Woningbelang zich allereerst op het voorzien in voldoende passende huisvesting. In de ondernemingsplan periode 2011 – 2013 richten we ons op een vijftal actuele maatschappelijke vraagstukken: vergrijzing, ontgroening, levensvatbare wijken, huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen, een duurzame samenleving. De Raad constateert dat er in 2012 ondanks de crisis weer veel zichtbare resultaten zijn behaald door Woningbelang op de genoemde aandachtsgebieden. In het bijzonder vermelden wij hier: Vergrijzing In 2012 werd één nieuwbouwproject van 6 seniorgeschikte woningen opgeleverd in Bergeijk. Er werd gestart met de bouw van in totaal 106 seniorgeschikte woningen verspreid over 2 projecten in Valkenswaard. Er is een intentieovereenkomst met Valkenhof, de gemeente en Woningbelang om te komen tot een verzorgd wonen complex van ca. 44 eenheden voor zorg geïndiceerde senioren in Valkenswaard.
118
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Ontgroening In 2012 werden 7 huurwoningen gerealiseerd in Bergeijk en met de startersvereniging Bergeijk werden 8 starterskoopwoningen met CPO opgeleverd. Er werd gestart met de bouw van nog eens 8 starterskoopwoningen met CPO en 18 huurwoningen in Valkenswaard. Plannen werden voorbereid voor de bouw van 17 huurwoningen in Valkenswaard en 18 huurwoningen in Bergeijk. Er werden 6 woningen uit het bestaande bezit onder Koopgarant verkocht aan starters. Levensvatbare wijken (leefbaarheid) De bewoners geven gemiddeld een 7,2 voor hun wijk. Dit resultaat werd onder andere bereikt door de ontwikkeling en uitvoering van 4 wijkplannen in Valkenswaard, het sluiten van een hennepconvenant, deelname in woonoverlastteams, het bestrijden van onrechtmatige bewoning, de financiële ondersteuning van buurtbemiddeling en diverse leefbaarheidsactiviteiten. Huisvesting en ondersteuning bijzondere doelgroepen Met de gemeente Valkenswaard en de scholengemeenschap Were Di is een intentieovereenkomst getekend voor een onderzoek naar de mogelijkheden van huisvesting en woonbegeleiding van (schoolgaande) jongeren met een onveilige thuissituatie. In 2012 is een woning in het nieuwbouwplan Tiliaans Bergeijk aangepast en verhuurd aan De Eburon. Dit is een zorgaanbieder die zich specifiek richt op jongeren en jong volwassenen met een licht verstandelijke beperking en/ of een pervasieve ontwikkelingsstoornis. De woning biedt ruimte voor 3 cliënten. Een duurzame samenleving In 2012 zijn 129 cv-ketels vervangen door HR107 ketels. Bij de nieuwbouwprojecten aan de Waalreseweg worden luchtwarmtepompen aangebracht. Tevreden klanten Klantgerichte organisatie Woningbelang behield wederom het KWH-label met gemiddeld een 8,0. Voor een uitgebreide uiteenzetting van de behaalde volkshuisvestelijke resultaten in 2012 verwijzen we naar het jaarverslag van Woningbelang over 2012. Continuïteit Oordeelsbrief In de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 van 30 november 2012 (incl. het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting) spreekt de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een positief oordeel uit. Er is een zodanig financieel beleid en beheer gevoerd dat het voortbestaan in financieel opzicht geborgd is. Op basis van de financiële beoordeling heeft Woningbelang wederom de A1status ontvangen. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De toewijzing van woongelegenheden met een maandhuur tot € 652,52 over het verslagjaar 2011 voldoet aan het criterium dat minimaal 90% is toegewezen aan huishoudens met een inkomen beneden € 33.614,-. Daarmee voldoet Woningbelang aan de regelgeving wat betreft toewijzing, maar dit kon niet bevestigd worden door de accountant in het Assurancerapport. De accountant geeft als reden hiervoor dat het controleprotocol BBSH 2011 pas gepubliceerd is in de Staatscourant van 23 december 2011 en ten opzichte van eerdere jaren zijn er veel wijzigingen doorgevoerd.
119
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Een wijziging is dat de controle op de juistheid en volledigheid van de toewijzingsgegevens (en met name de inkomenstoets) is uitgewerkt. Het is hierdoor in de praktijk voor Woningbelang moeilijk gebleken om over het volledige jaar 2011 toereikende informatie te kunnen verstrekken. Doelmatige organisatie In het ondernemingsplan 2011 – 2013 is de koers uitgezet voor de komende jaren. In de RvT vergadering van juni 2012 is een strategienota vastgesteld op basis van de recente maatschappelijke en economische ontwikkelingen. Hierin is een drietal kernmaatregelen vastgelegd die de kans op blijvend succes vergroten: 1. Focus op de kern van ons bestaansrecht De rode draad: de juiste dingen doen. Dat wil zeggen duidelijke keuze welke klanten, welke producten (prijs en kwaliteit) en welk werkgebied. 2. Excelleren in onze lokale markten De rode draad: onmisbaar zijn in het lokale werkgebied. 3. Doelmatige en efficiënte organisatie De rode draad: minder is meer. Om continu inzicht te houden in onze financiële positie is een scenario uitgewerkt met een verwerking van “het Lente-akkoord” in de formele meerjarenprognose bij de begroting voor 2012. Hieruit blijkt dat met de voorgenomen activiteiten het voortbestaan in financiële zin nog steeds geborgd is. In het kader van de borging van de continuïteit, de klantgerichtheid en doelmatigheid loopt het zogenaamde Klant-tot-Klant project binnen de organisatie. Centraal hierbij staat het procesgericht werken met proceseigenaren en prestatie indicatoren. Woningbelang werkt met een Planning en Control-cyclus, met een ondernemingsplan voor 3 jaar en een financiële meerjarenprognose, een meerjarenonderhoudsverwachting, jaarplannen en een jaarbegroting, budgetten en budgethouders. Risicobeheersing In de vergadering van maart 2012 is de jaarlijks geactualiseerde risicoanalyse door de RvT besproken en vastgesteld. In hoofdstuk 4 van de Statuten van de Bouwvereniging is expliciet vastgelegd welke besluiten van de bestuurder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de RvT behoeven. Projectvoorstellen worden door de bestuurder op basis van het investeringsstatuut o.a. voorzien van een risicoanalyse, een belangenafweging in relatie tot het ondernemingsplan, van financiële en organisatorische consequenties en een financiële meerjarenprognose. Daarbij werd de in het ondernemingsplan vastgelegde continuïteitsnorm als toetsingsnorm voor financiële continuïteit gehanteerd. Er is jaarlijks sprake van een positieve kasstroom conform de WSW methodiek en een continuïteitsoordeel A; de solvabiliteit is minimaal 20%. De doelstellingen en organisatorische randvoorwaarden ten aanzien van het financieringsen beleggingenbeleid zijn vastgelegd in het treasurybeleid en een treasurystatuut. Het treasurystatuut wordt zo nodig jaarlijks geactualiseerd. Lokale binding Met de gemeente Valkenswaard en Bergeijk zijn concrete prestatieafspraken vastgelegd voor 2013. Betrokken medewerkers Eind 2012 werd de tweejaarlijkse medewerkersmotivatiemeting gehouden. De medewerkers gaven hierin een score van 7,6 voor het werken bij Woningbelang. Het ziekteverzuim was met 3,0 % laag.
120
Jaarstukken 2012 Woningbelang
Maatschappelijke verantwoording Woningbelang is een vereniging. Iedereen van 18 jaar of ouder, woonachtig in een gemeente waar Woningbelang actief is, kan lid worden. Jaarlijks worden de jaarstukken ter goedkeuring voorgelegd aan de leden. De leden geven daarmee formeel decharge voor het gevoerde beleid. In de ledenvergadering van 2012 werd tevens stilgestaan bij de nieuwbouwprojecten en de financiële positie van Woningbelang (het huishoudboekje). Klankbordgroep “De toekomst van de vereniging” In de ALV van juni 2011 werd vanuit de leden de klankbordgroep ”De toekomst van de vereniging Woningbelang” ingesteld. De klankbordgroep dient als klankbord voor de bestuurder om vanuit het gezichtspunt van de leden van Woningbelang mee te denken over de toekomst van de vereniging. De vraagstelling daarbij is: Op welke wijze kan het beste invulling gegeven worden aan de functie van de vereniging kijkend naar de huidige maatschappelijke ontwikkelingen, het teruglopend ledenaantal en de continuïteit van Woningbelang. De klankbordgroep bracht in de ALV van juni 2012 haar advies uit: - De verenigingsstructuur vooralsnog in stand houden. - De levensvatbaarheid van de verenigingsstructuur gedurende een periode van 2 jaar onderzoeken door het werven van nieuwe leden die via de vereniging hun betrokkenheid bij de volkshuisvesting zichtbaar willen maken. - Voor de leden jaarlijks (bij voorkeur tijdens de jaarvergadering) een volkshuisvestelijk vraagstuk agenderen waarbij de leden vanuit hun betrokkenheid als individuele burger een bijdrage kunnen leveren aan de gedachtevorming hierover binnen het bestuur en de RvT. - Na 2 jaar evalueren op de zinvolheid en levensvatbaarheid van de verenigingsstructuur en passende vervolgacties ondernemen. Themabijeenkomsten met belanghouders Ook in 2012 is de jaarlijkse bijeenkomst met de gemeenteraad van Valkenswaard gehouden. Leden van de RvT waren hierbij aanwezig. Gesproken is o.a. over het imago van Woningbelang, de visie op de woningmarkt van Valkenswaard, maatschappelijk vastgoed en CPO projecten. Ook werd een bijeenkomst met vertegenwoordigers van de woonconsumenten gehouden ter voorbereiding van het ondernemingsplan 2014 – 2016. Visitatie In 2010 heeft Woningbelang zich voor het laatst laten visiteren. In 2013/2014 is de volgende visitatie gepland. Woningbelang is door de visitatiecommissie met gemiddeld een 8 beoordeeld op de 5 van toepassing zijnde onderdelen. De algemene conclusie luidde: “Woningbelang doet alles wat van een corporatie verwacht mag worden en Woningbelang voert haar taken goed uit. De commissie ziet Woningbelang als een positief voorbeeld in een tijd waarin er maatschappelijke discussie bestaat over de activiteiten van woningcorporaties. De corporatie presteert zonder twijfel op alle onderdelen ruim voldoende of goed. Dit komt tot uitdrukking in het hoge eindcijfer. Ook sluit dit cijfer aan bij de beelden die de belanghouders hebben van Woningbelang.” Op basis van de visitatie is een actielijst opgesteld met daarin acties op verbeterpunten. Belangrijkste verbeterpunten zijn: - Het zichtbaar en meetbaar maken van de voortgang op de kernambitie (in 2015 binnen één jaar huisvesting kunnen bieden aan woningzoekenden zonder zelfstandige huisvesting). Hier is invulling aan gegeven door dit zichtbaar te maken in een maandelijks te meten prestatie-indicator.
121
Jaarstukken 2012 Woningbelang
-
-
Meer communiceren over de financiële positie. Dit is opgepakt door actief hierover te communiceren bij bijeenkomsten met o.a. woonconsumentenorganisaties, belanghouders, leden van de Vereniging. Verder ontwikkelen zelfevaluatie RvT. Dit is een continu proces.
Integriteit Het in 2007 opgestelde integriteitsbeleid met een klokkenluidersregeling en een integriteitscode is voor het laatst in 2011 geëvalueerd en geactualiseerd. In het reglement RvT is een regeling werkwijze belangenverstrengeling opgenomen. Integriteitsrisico’s zijn tevens onderdeel van de jaarlijkse risicoanalyse. Noch uit externe, noch uit interne contacten is gebleken dat de integriteitsregels, zoals hierin en in het reglement van de RvT vastgelegd, zouden zijn geschonden. De Raad heeft voor ieder individueel lid vastgesteld dat bij het functioneren de onafhankelijkheid niet in het geding is geweest. Er hebben zich ook geen transacties voorgedaan waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Honorering Raad van Toezicht De leden van de RvT ontvingen tot 1 juli 2012 jaarlijks een, op basis van de adviesregeling Honorering Toezichthouders Woningcorporaties, door de ledenvergadering goedgekeurde vergoeding van € 9.605,28 voor de voorzitter en € 6.403,44 per jaar voor de leden van de RvT. Deze vergoeding werd jaarlijks geïndexeerd met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. De honorering is lager dan de uitgangspunten van de Honoreringscode VTW van juli 2010. In 2012 besloot de ALV op basis hiervan de honorering voor de leden van de RvT met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2010 te verhogen naar € 8.000,- voor de leden en € 12.000,- voor de voorzitter. De genoemde bedragen zijn bruto bedragen per jaar. Jaarlijks worden de bedragen geïndexeerd met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. Voor het eerst zal dit plaatsvinden per 1 januari 2013. Voor de leden is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten voor rekening van de corporatie. De honorering van de RvT als geheel bedroeg daarmee in 2012 € 67.743,85 inclusief een nabetaling over de jaren 2010 – 2011 van € 17.414,20. Wet Normering Topinkomens Met ingang van 1 januari 2013 treedt de Wet Normering Topinkomens in werking. Daarin is voor de corporatiesector het maximale inkomen van de bestuurder gekoppeld aan het aantal verhuureenheden. Zowel het inkomen van de bestuurder als de honorering van de RvT voldoet niet aan de uitgangspunten (de staffeling naar corporatiegrootte) van deze nieuwe wet. Beide komen daarmee in de overgangsregeling zoals deze in de wet is vastgelegd. Bestuurder De RvT is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Ieder jaar worden aan het begin van het jaar meetbare resultaatafspraken (prestatie-eisen) gemaakt tussen de directeur-bestuurder en de RvT. Aan het eind van het jaar is door middel van een overzicht van gerealiseerde resultaten vastgesteld dat de bestuurder naar tevredenheid en op goede wijze aan de gestelde prestaties heeft voldaan. De honorering van de bestuurder (functiegroep E) voldoet aan de Aedes Beloningscode bestuurders woningcorporaties van juli 2011, maar voldoet niet meer aan de staffeling in de per 1 januari 2013 van kracht zijnde WNT. De overgangsregeling is hierbij van toepassing.
122
