Jaarverslag 2012 Woningbouwstichting Cothen
INHOUDSOPGAVE
Pagina Jaarverslag van de Raad van Toezicht
3
Jaarverslag van het bestuur
8
Volkshuisvestingsverslag
13
Kengetallen over de afgelopen 5 jaar
36
2
JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT 2012 Onderstaand verslag is opgesteld rekening houdend met de schaalgrootte van Woningbouwstichting Cothen en de beperkte omvang van het woningbestand. De meeste taken worden uitgevoerd door het bestuur en een aantal werkzaamheden worden uitbesteed. Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad terzijde. Zij houdt onder ander toezicht op: de realisatie van de doelstellingen van de corporatie de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie de opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen het financiële beleid de financieringsbehoefte het treasurystatuut het financiële verslaggevingsproces de financiële continuïteit het aanwenden van niet noodzakelijke middelen het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving de verkoop van woningen de projecten.
De Raad van Toezicht let daarbij op soberheid, doelmatigheid en efficiency. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 14 van de statuten van Woningbouwstichting Cothen omschreven. In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichthouder hanteert zij voor het uitoefenen van haar taken: In het bijzonder: het BBSH: Het huisvesten van de primaire doelgroep, leefbaarheid, de kwaliteit van het woningbezit, wonen en zorg. het jaarplan de begroting afspraken met externe belanghebbenden. De Raad van Toezicht is aangezocht op basis van de maatschappelijke betrokkenheid en specifieke deskundigheid van de leden. Overleg De Raad van Toezicht heeft in verband met haar taakuitoefening het afgelopen jaar vijf maal formeel overleg gevoerd met het bestuur. De voorzitter van de Raad van Toezicht overlegt regelmatig met de voorzitter van het bestuur en met andere bestuursleden over actuele onderwerpen.
3
In het afgelopen boekjaar is gesproken over de volgende onderwerpen. Algemeen Projecten Stookerterrein, De Kamp en Kromme Stelakker Beleidsplan 2012 en strategie Managementletter accountant Klachtencommissie Visitatie Financiële crisis en financiële positie Integratieheffing Aansprakelijkheidsverzekering Jaarverslag 2011 en jaarrekening 2011 Begroting 2012 en meerjarenbegroting 2013- 2016 Begroting 2013 en meerjarenbegroting 2014- 2017 Aanbestedingsbeleid Overeenkomst lokaal maatwerk/woningtoewijzing Regeling DAEB Heffing sanering Vestia Verkoop woningen Financiële onderbouwing plan Kromme Stelakker Bestuur: Werving voorzitter bestuur Evaluatie functioneren van het bestuur en bezoldiging Functieprofielen bestuursleden / werknemers Voorzitters wissel Raad van Toezicht: Werving twee nieuwe leden Raad van Toezicht Governance code o.a. zittingsduur leden Raad van Toezicht Btw-plichtig leden Raad van Toezicht Vertrek H.P.M. van Impelen als lid Raad van Toezicht Herbenoeming mw. S.H. Koppe als lid Raad van Toezicht Risicomanagement De bedrijfsrisico’s zijn naar het oordeel van de Raad van Toezicht goed in beeld en worden inzichtelijk gemaakt in de meerjarenbegroting en de jaarrekening. Daarnaast zorgt de penningmeester periodiek voor financiële rapportages. Het geheel hiervan zorgt ervoor dat de Raad van Toezicht in staat is het externe toezicht te houden. Deze zaken worden in de auditcommissie besproken en daarna behandeld in de vergadering van de Raad van Toezicht en het bestuur. Overleg met belanghebbenden en/of stakeholders Met instemming van de Raad van Toezicht overlegt het bestuur, waar nodig en nuttig, met gemeente, zorginstellingen en collega corporaties. Met huurders / bewoners is regelmatig overleg over beleid, beheer, nieuwbouw en onderhoud. Deze zaken worden teruggekoppeld aan de Raad van Toezicht.
4
Samenstelling Raad van Toezicht Per 31 december 2012 was de Raad van Toezicht van Woningbouwstichting Cothen als volgt samengesteld. Naam Drs. J.B. Smudde J.M.J. van der Geer Mw. Mr. S.H. Koppe
Leeftijd 61 71 37
Functie voorzitter vicevoorzitter lid
Aangetreden Juni-06 Maart-05 Juni-08
Drs. J.B. Smudde
Beroep Deskundigheid
J.M.J. van der Geer
Beroep
Mw. Mr. S.H. Koppe
Deskundigheid Beroep Deskundigheid
Herbenoemd Juni-10 Maart-09 Juni-12
Aftredend Juni-14 Maart-13 Juni-16
Organisatieadviseur Management, Bedrijfskunde en Volkshuisvesting Gepensioneerd financieel adviseur Welzijnssector Welzijnszorg en financiën Bedrijfsjurist Juridisch.
Binnen de Raad van Toezicht zijn er momenteel twee vacatures. De Raad is zich aan het oriënteren om te komen tot invulling hiervan. Hierdoor zal een welkome verjonging optreden. Integriteitscode Woningbouwstichting Cothen hanteert een integriteitscode. Deze is op de website na te lezen. Statuten / onafhankelijkheid Raad van Toezicht De Raad van Toezicht waakt ervoor, dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de criteria van de Governance Code (bepaling III, 2.2.). In de besprekingen over de wijziging van de statuten is de Governance Code aan de orde geweest. Daarbij is onder andere gesproken over lidmaatschap van huurders in de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht heeft ervoor gekozen, in afwijking van de Governance Code, om wel met huurders in de Raad van Toezicht te werken. De Raad van Toezicht heeft daarbij het beginsel “Pas toe of leg uit” zoals bedoeld in de (toelichting van de) Governance Code, toegepast. De motivering van het werken met huurders in de Raad van Toezicht is gelegen in de historie van Woningbouwstichting Cothen, waarbij de verankering van belangen van huurders was gelegen in de algemene ledenvergadering. De Raad van Toezicht ziet hierin geen beletselen voor de onafhankelijkheid van de leden. De Raad van Toezicht heeft ook tot taak de in aanmerking komende belangen van betrokkenen (zoals huurders) bij Woningbouwstichting Cothen af te wegen (bepaling III Governance Code). Bij de huidige samenstelling van de Raad van Toezicht, waarvan één lid huurder is, is volgens de Raad van Toezicht sprake van een evenwichtige en onafhankelijke samenstelling van de Raad van Toezicht in het kader van de haar opgedragen taak. Er hebben zich geen situaties voorgedaan waarbij de onafhankelijkheid van leden van de Raad van Toezicht in het geding was. Ook hebben zich geen onregelmatigheden voorgedaan in het kader van de Integriteitscode.
5
Accountant De externe accountant wordt voor een periode van vier jaar benoemd. Waarbij herbenoeming telkens voor een periode van vier jaar plaatsvindt. Raad van Toezicht en bestuur beoordelen eenmaal per jaar het functioneren van de externe accountant. Commissies Raad van Toezicht De volgende commissies zijn ingesteld: Auditcommissie, bestaande uit twee leden van de Raad van Toezicht, J.M.J. van de Geer (voorzitter) en J.B. Smudde. Remuneratiecommissie, bestaande uit twee leden van de Raad van Toezicht, mevrouw S.H. Koppe en vacature. Educatie Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de VTW (Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties). Leden van de Raad van Toezicht hebben diverse bijeenkomsten van de VTW bijgewoond evenals de algemene ledenvergadering. Honorering leden Raad van Toezicht De honorering van de Raad van Toezicht vindt plaats in de vorm van een vergoeding. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Woningbouwstichting Cothen. De bestuurskosten voor de leden van de Raad van Toezicht bedroegen € 2.680 bruto per jaar per lid. Voor de voorzitter was dit een bedrag van €3.573 bruto per jaar. Bij de vaststelling van de honorering is rekening gehouden met de toenemende eisen die gesteld worden aan het toezicht en de tijdsbesteding. Benoeming en ontslag bestuursleden en Raad van Toezicht Per oktober 2012 is J.C. van der Linden afgetreden als voorzitter van het bestuur. G.J.M. Broekman is benoemd als nieuwe voorzitter. Per december 2012 is H.P.M. van Impelen afgetreden als lid van de Raad van Toezicht. Evaluatie en bezoldiging bestuur De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De Raad van Toezicht heeft vastgesteld dat goed is voldaan aan de prestatie-eisen. Vooral benadrukt de Raad van Toezicht dat het bestuur gezien de veelheid aan projecten voor de beperkte omvang van Woningbouwstichting Cothen, opnieuw een uitstekende prestatie heeft geleverd. Dit heeft geen gevolgen voor de beloning van het bestuur. Ook is de Raad van Toezicht van mening dat de informatievoorziening richting de Raad van Toezicht tijdig en toereikend is geweest.
6
Hierna treft u een overzicht aan voor de vastgestelde vergoedingen voor 2012. Naam J.C. van der Linden G.J.M. Broekman J.A.M. Zumbrink Mw. M.F.M. de Kruyff - van der Linden J.Th.J. van Rijn Mw. drs. B.M. van der Wilk
Leeftijd Functie 65 Voorzitter (t/m okt.12) 55 Voorzitter (vanaf nov.12) 58 Penningmeester – Vicevoorzitter 57 Secretaris 65 Bouwzaken 41 Algemene zaken
Bestuurskosten €19.925 €4.395 €21.984 €18.405 €15.751 €5.792
De kosten door het bestuur gemaakte uren ten behoeve van het werkapparaat bedragen €31.503. De totale vergoeding betaald aan de Raad van Toezicht bedroeg €12.058. Zodat de totale kosten voor bestuursvergoedingen uitkomen op €129.813
Namens de Raad van Toezicht van Woningbouwstichting Cothen, Drs. J.B. Smudde Voorzitter
7
Jaarverslag van het bestuur 2012 Algemeen Het bestuur van Woningbouwstichting Cothen bestaat reglementair uit vijf leden. In oktober 2012 is J.C. van der Linden afgetreden als voorzitter. G.J.M. Broekman is per november 2012 benoemd als voorzitter van het bestuur van Woningbouwstichting Cothen. Activiteiten bestuur In 2012 is plan Stooker opgeleverd. De vele werkzaamheden m.b.t. het bouwen, opleveren en verhuren van de woningen zijn door het bestuur verricht. Verdere zaken die gestart zijn in 2012; Beleidsplan 2012-2015 – afgerond Herverdelen van de werkzaamheden - gestart Klachtencommissie – gestart Visitatie – gestart Lopende projecten o Kromme Stelakker o De Kamp o Grootonderhoud Rozenplantsoen Personeel Conform het besluit van de Raad van Toezicht werken het bestuurslid secretariaat en de penningmeester in deeltijd dienstverband. Mevrouw M.F.M. de Kruyff – van der Linden, secretariaat en woningtoewijzing, 0,56 fte en J.A.M. Zumbrink, financiële zaken, voor 0,67 fte. In beide functies is 0,22 fte opgenomen voor bestuursactiviteiten Taak en werkwijze De taken van de bestuursleden zijn beschreven in een functiebeschrijving. De taken zijn verdeeld in het aantal benodigde uren voor bestuurswerkzaamheden en de uren benodigd voor het werkapparaat. De voorzitter werkt op basis van 0,36 fte, bouwzaken, secretariaat en financiële zaken op basis van 0,22 fte en de beleidsmedewerker op basis van 0,08 fte. Voor bouwzaken zijn de extra werkzaamheden voor onderhoud en projecten ingeschaald op 0,44fte. Overleg met belanghebbende en/of stakeholders Het bestuur heeft meerdere malen overleg gehad met de gemeente Wijk bij Duurstede. Het betrof hier het overleg met de wethouder en met de daarvoor verantwoordelijke medewerkers algemene en bouw zaken. Het bestuur heeft regelmatig overleg gehad met de bedrijven over contracten en werkafspraken. Daarnaast hebben, voor de projecten, de nodige bouwvergaderingen plaatsgevonden. Met vluchtelingenwerk is vier maal gesproken over de toewijzing van woningen aan statushouders. In dit overleg zijn aanwezig afgevaardigden van de Provincie, Gemeente en de woningcorporatie Volksbelang Wijk bij Duurstede en Woningbouwstichting Cothen. In 2012 is één woning toegewezen aan een statushouder. Bij de belangenvereniging van woningcorporaties Aedes zijn enkele bijeenkomsten bezocht. Met de aanbieder van software voor woningcorporaties NCCW, is drie dagdelen gesproken over het systeem en de manier waarop dit kan worden geoptimaliseerd. Verder is gesproken over SEPA en de verwerking van de Daeb-gegevens. Met de huurders is regelmatig overleg gepleegd door bezoeken aan huis en op kantoor, voor huurzaken, betalingsregelingen en andere gerelateerde zaken. Van de diensten van Stichting Binding is in 2012 meerdere malen gebruik gemaakt voor problemen van buren onderling, betalingsproblemen en gezinssituatie. De mogelijkheden en kennis, die vanuit de stichting geboden worden, zijn een welkome aanvulling. Verder is er nog gesproken met de politie, huisartsen en buurtzorg. 8
Automatisering Op het gebied van de kantoorautomatisering is er in 2012 gewerkt aan verdere professionalisering. Hierbij wordt gebruik gemaakt van NCCW ,IGCN en WoningNet. NCCW als aanbieder van systemen op gebied van woningcorporaties o.a. bedrijfsadministratie en financiële meerjarenplanning. IGCN in Houten als vraagbaak voor overige soft- en hardware. WoningNet op gebied van woningtoewijzing. In 2012 is het systeem van WoningNet in eigen beheer uitgevoerd. Voorheen werd gebruikgemaakt van de kennis van woningcorporatie Volksbelang Wijk bij Duurstede. Door het grote aantal verhuizingen is het efficiënter dit zelf te doen. Hiervoor hebben de twee medewerkers een cursus gevolgd bij WoningNet. Het collegiaal contact met woningcorporatie Volksbelang Wijk bij Duurstede blijft. Visitatie Met de visitatie is door de komst van de nieuwe voorzitter een aanvang gemaakt. De vele voorbereidende werkzaamheden zijn gestart in november en december 2012. De visitatie is gepland in februari 2013. Er is een keuze gemaakt uit drie aanbieders. Raeflex BV zal de visitatie verzorgen. Er is geen gebruik gemaakt van gespecialiseerde voorbereiding. Raad van Toezicht Met de Raad van Toezicht is vier maal overleg geweest. De volgende onderwerpen zijn daar gepasseerd; 1. Financieel. o Begroting 2012 o Begroting 2013 o Jaarrekening 2011 o Jaarverslag 2011 o Managementletter 2011 o Aantrekken twee nieuwe leningen o Auditcommissie 2. Bouw o Plannen voor nieuwbouw o Aanbestedingsbeleid 3. Personeel o Remuneratiecommissie o Wisseling voorzitter o Aantrekken van twee nieuwe leden van de Raad van Toezicht per 1 december 2012 o Benoeming twee nieuwe leden van de Raad van Toezicht o Mw. S.H.M. Schuurman- van Wees o Mw. M.G.C. de Graauw 4. Overige zaken o Huisuitzetting o Beleidsplan 2012-2015 o Klachtencommissie o Visitatie o Verkoop woningen o Lokaal toewijzen van woningen o Heffingen van de overheid voor corporatie Vestia o Aansprakelijkheidsverzekering o Btw-heffingen op vergoedingen voor commissarissen
9
Financieel Jaarverslag en Jaarrekening De begroting van 2012 is in de vergadering met de Raad van Toezicht op 22 juni 2012 goedgekeurd. Het jaarverslag 2011 en de jaarrekening van 2011 zijn, zoals afgesproken, in deze vergadering voorgelegd aan de Raad van Toezicht, goedgekeurd en voor 1 juli 2012 afgewerkt en gepubliceerd. De begroting 2013 is in een eerste versie besproken in de auditcommissie van 28 november 2012 en in de vergadering van 7 december 2012 met de Raad van Toezicht. In december 2012 zijn meerdere brieven en aanbevelingen gekomen van uit de overheid. Hierin werd gevraagd de saneringssteun en de verhuurdersheffing mee te nemen. Er werd gevraagd een berekening van de huren op basis van de WOZ-waarden te maken. Deze laatste is weer ingetrokken. Hierdoor is de begroting 2013 aangepast in de loop van 2013. Mede hierdoor is de oorspronkelijke begroting aangepast. De goedkeuring door de Raad van Toezicht wordt verwacht in september 2013. Financieringsplannen In 2012 zijn t.b.v. de realisering van plan Stooker twee nieuwe leningen aangetrokken van €1.000.000 tegen een rentepercentage van 30jaar-liniair/3,68% en 15jaar-fix/3,08%. In november 2012 is er een brief binnengekomen van het WSW waarbij de borgingen landelijk voor alle corporaties werden ingetrokken. De aanleiding van deze brief is de Vestiaaffaire waarvoor de saneringssteun in het leven is geroepen. Het intrekken van de borging door het WSW heeft een groot effect op de opstapel staande plannen voor Woningbouwstichting Cothen. De consequentie is dat een andere fasering moet worden gemaakt in tijd waarin de projecten gerealiseerd kunnen worden. Verkoop woningen In het verslagjaar 2012 zijn drie woningen verkocht. De middelen worden gebruikt voor investeringen in nieuwbouw.
Onderhoud Groot onderhoud Er is in 2012 geen groot onderhoud uitgevoerd aan complexen. Enkele woningen zijn bij mutatie flink aangepakt. Dit heeft geresulteerd in een investering van €69.000. De werkwijze van Woningbouwstichting Cothen is dat bij mutatie de woningen op te knappen en te brengen naar de eisen van de tijd. Er is nog geen meerjarenonderhoudsbegroting. Vervanging Cv-ketels Daar waar nodig zijn de Cv-ketels vervangen door nieuwe energiezuinige ketels. De energielabels van deze woningen zijn met 1 label verbeterd. De ketels worden jaarlijks schoongemaakt en onderhouden. Het onderhoud wordt uitgevoerd op basis van een vast contract met een bedrijf.
Bouwactiviteiten 2012 Bouwplan Stookerterrein. In december 2012 zijn de woningen, gebouwd op het voormalige Stookerterrein, opgeleverd. Achttien appartementen en vier grondgebonden woningen zijn toegevoegd aan het woningbezit. De appartementen zijn door middel van een lift toegankelijk voor mindervaliden. Voor de toewijzing van alle woningen is gebruik gemaakt van WoningNet. Er is voor dit complex tien keer gebruik gemaakt van lokaal maatwerk. Het overleg met de nieuwe huurders en Woningbouwstichting Cothen is goed verlopen. In overleg met de bewoners is een werk-
10
groep samengesteld die een aantal zaken regelt rondom het complex. Daar waar nodig zal de Woningbouwstichting Cothen de werkgroep ondersteunen in kader van de leefbaarheid.
Bouwactiviteiten 2013 en verder De in de meerjarenbegroting 2012-2016 opgenomen planning voor de projecten is, door de onstane financiële situatie eind 2012, aangepast. De doelstellingen van 2012 konden niet ingepast worden in de doelstellingen voor de meerjarenbegroting 2013-2017. In een derde versie van de begroting 2013-2017 zijn de doelstellingen aangepast. In de meerjarenbegroting 2012-2017 opgenomen investeringen gaf het volgende beeld; 2013/2014 2015/2016
Kromme Stelakker De Kamp I
€2.456.000 16 appartementen -senioren €3.476.000 16 appartementen -starters 7 Starterskoopwoningen
In afspraken met de Raad van Toezicht is gesteld dat de Kromme Stelakker zal plaatsvinden door middel van een aanbesteding. Plan De Kamp zal gebouwd worden in bouwteam verband. Door de ontstane financiële situatie eind 2012 is er verandering gekomen in de planning van de bouw. Het plan Kromme Stelakker, waar zestien seniorenappartementen gepland staan, is door de architect in 2012 opgeleverd om de aanbesteding te kunnen uitvoeren. De omgevingsvergunning wordt midden 2013 verwacht. Door de problematiek van eind 2012 in corporatieland is besloten het project door te schuiven naar na 2017. Dit is aan de gemeente Wijk bij Duurstede gemeld. De gemeente zal met Woningbouwstichting Cothen de afspraken voor het betrekken van de grond en omgevingsvergunning aanpassen. Het plan De Kamp is met de Gemeente in 2012 verder besproken. De in 2011 gestarte RO procedure is in 2013 afgerond. Er is een mogelijkheid om met de bouw te kunnen starten. Het project is op een aantal punten aangepast. De geplande zeven starters koopwoningen worden gebouwd door derden. Er is gekozen voor de bouw van vijftien startersappartementen. De grond zal verkregen worden door ruil. Vier huurwoningen aan de Kampweg worden geruild voor de benodigde grond van de vijftien appartementen, de zeven starterskoopwoningen en elf kavel voor in de toekomst te bouwen woningen voor Woningbouwstichting Cothen. De bedragen van de investeringen, opgenomen in de meerjarenbegroting 2013, geeft dat het volgende beeld; 2013/2014 2014/2015 2014/2015 2017 >2017
De Kamp I De Kamp II De Kamp III De Kamp IV Kromme Stelakker
€2.248.000 €660.000 €660.000 €450.000 €2.537.000
15 appartementen -starters 4 begane grond woningen 4 begane grond woningen 3 begane grond woningen 16 appartementen –senioren
De planning voor De Kamp II-III-IV is optioneel. De Kamp II hangt samen met de sloop van de ingebrachte woningen voor de grondruil. Door de grondruil zal de kasstroom voor project De Kamp I €.1.936.000 bedragen. De financiering voor dit project zal geschieden door de verkoop van woningen, grondruil en het aantrekken van een lening. Het resultaat 2012 is €612.000 voor belasting. Dit is grotendeels ver-
11
kregen door de verkoop van drie woningen. Dit bedrag wordt ingezet voor de nieuwbouw plannen. De keuze voor plan De Kamp I is gemaakt, omdat door de grondruil een lager investeringsbedrag nodig is. De realisatie van de starterskoopwoningen door derden heeft geleid tot een lagere investering t.o.v. 2012. Het verzoek van de derde partij, om bij mogelijk niet verkopen van de starterskoopwoningen deze over te laten nemen door Woningbouwstichting Cothen en in te zetten als huurwoning, is in beraad. Dit staat op de agenda 2013.
De voorzitter, G.J.M. Broekman
12
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting over het gevoerde beleid ten aanzien van de zeven prestatievelden, te weten: 1. Kwaliteit van het woningbezit. 2. Leefbaarheid 3. Huisvesting van de doelgroep. 4. Betrokkenheid van de bewoners. 5. Financiën. 6. Wonen en zorg. 7. Overleg met belanghebbende en/of stakeholders. Als toegevoegd hoofdstuk: 8. Organisatievorm Woningbouwstichting Cothen.
13
1. Kwaliteit van het woningbezit Het primaire proces van Woningbouwstichting Cothen is het bouwen, onderhouden en verhuren van woningen. Het behouden van de doorgaans goede kwaliteit van en het vergroten van de differentiatie binnen de bestaande voorraad zijn van belang voor het optimaal benutten van de bestaande woningvoorraad. Niet alleen de technische kwaliteit maar zeker de verhuurperspectieven die mede gebaseerd zijn op woonkwaliteit en leefbaarheid van wijken speelt hierbij een belangrijke rol. De techniek is daarom een instrument om dit primaire proces te ondersteunen. De kwaliteit van de woningvoorraad draagt bij aan de sociaaleconomische en de bedrijfseconomische doelstelling. Woningbouwstichting Cothen heeft als doelstelling onze doelgroepen (hoofdstuk 3) te voorzien van geschikte woningen.
Overzicht woningvoorraad Soort
Kwalificatie
Eengezinswoning Eengezinswoning
>3 kamers >3 kamers - met voorzieningen op begane grond <4 kamers <4 kamers - toegangkelijk met fysieke beperking <4 kamers - niet toegangkelijk met fysieke beperking Mindervalide woning Kamerverhuur
Senioren en starters Senioren
Miva-woning Onzelfstandig Totale woningen Standplaatsen Overige, geen woningen
Aantal 2012 Aantal 2011
T.b.v woonwagens Winkel, kantoor, ruimte woon-zorgcomplex, dienstencentrum, verenginggebouw
Totaal
117
120
12 69 75
12 65 57
18
18
2 2 295
2 2 276
3
3
5 303
5 284
In 2012 is de totale woningvoorraad t.o.v. 2011 met negentien woningen toegenomen. Plan Stooker is gerealiseerd en er zijn drie eengezinswoningen verkocht. In de komende jaren wil de corporatie de volgende plannen realiseren bij voldoende financiele middelen. De gewijzigde plannen zijn opgenomen in de meerjarenbegroting van 20132017; Plan
Plan De Kamp I Plan Kromme Stelakker Plan De Kamp II Plan De Kamp III Plan De Kamp IV
Aantal 15 16 4 4 3
Doelgroep Starters 55+
Oplevering 2013/2014 Na 2017 2014/2015 2014/2015 2017
De benodigde financiële middelen moeten mede in de verkoop van bestaande huurwoningen worden gevonden. Eind 2012 hebben geplande heffingen Woningbouwstichting Cothen genoodzaakt de plannen te herzien.
14
Overzicht verkochte en te verkopen woningen. Er zijn tot en met 2011 negen woningen verkocht. In 2012 zijn drie woningen verkocht. Er staan 32 woningen op de lijst om in de toekomst te verkopen. Vier woningen aan de Kampweg zullen ingebracht worden in een grondruil met de gemeente Wijk bij Duurstede. Deze woningen liggen in het ontwikkelingsgebied van plan De Kamp. Mogelijk te verkopen woningen. Complexnummer Naam Complex Complex Complex Complex
1 2 3 5
Complex 7 Complex 12 Complex 24
Hinkerstraat 26-28 Hinkerstraat 14-16-18 Hinkerstraat-Kampweg van Beeck Calkoenstraat Wethouder Vernooystraat Rhijnesteinstraat Kromme Stelakker Willem Alexanderweg 4
Aantal
Verkocht
2 3 16 6 3 7 6 1
2 2 2 2 1 2 1
Mogelijk nog te verkopen 0 1 14 4 3 6 4 0
44
12
32
Het beleid van Woningbouwstichting Cothen is om de overige woningen aan te bieden in de volgorde van; 1. huurder 2. overige huurders van Woningbouwstichting Cothen 3. starters uit de gemeente Wijk bij Duurstede 4. inwoners van de gemeente Wijk bij Duurstede 5. aangeboden voor algemene verkoop De verkoopprijs is 90% van de getaxeerde waarde, kosten koper. De waarde wordt getaxeerd door een erkende makelaar, niet zijnde de verkopende makelaar. Het rapport mag niet ouder zijn dan twaalf maanden. Er vindt tevens een controle plaats bij het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) op een juiste waardering. Het beleid van Woningbouwstichting Cothen is de gelden verkregen uit de verkoop te investeren in nieuwbouw. Leegstand Woningbouwstichting Cothen kent geen structurele leegstand. Bij mutatie kan incidenteel leegstand ontstaan. Het beleid van Woningbouwstichting Cothen is, bij mutatie, de woningen in goede verhuurbare staat te brengen. Strategisch voorraad beheer Het strategisch voorraad beheer is in 2012 een onderwerp waar veel over is gesproken door het bestuur. De doelgroepen starters komen weinig aan bod in de sociale huursector. Doordat het in deze groep het inkomen nog moet groeien, ligt het vaak onder de grens voor sociale huurwoningen. Door de lange doorlooptijd, 6-8 jaar, is er weinig aanbod voor deze groep. Bij Woningbouwstichting Cothen zijn tien specifieke starterswoningen benoemd. De doorlooptijd hier is echter laag. Er is behoefte aan een onderzoek en enquête om woonvragen in de kern Cothen duidelijk te krijgen. De planning voor energie maatregelen, mogelijke aanwezigheid van asbest zal in een meerjarenonderhoudsplanning moeten worden meegenomen. Met behulp van de meerjarenonderhoudsplanning kan een financieel overzicht worden gemaakt. De meerjarenonderhoudsbegroting zal volgens planning 2013 worden gerealiseerd.
15
Verhuiskostenregeling De verhuiskostenregeling is vastgesteld in 2008. De wettelijke regeling wordt gevolgd.
Rapportage toewijzing woningzoekenden 2012 Algemeen De woonruimteverdeling geschiedt door middel van het aanbodsysteem, welk vastgelegd is in de Huisvestingsverordening. Op efficiënte en inzichtelijke wijze worden de woningen aangeboden via WoningNet aan de geregistreerde woningzoekenden. Alvorens de woningzoekende kan reageren op advertenties op de website moet men in het woningzoekendenregistratiesysteem ingeschreven staan.
Mutaties
2012
2011
2010
2009
2008
Aantal woningen Aantal mutaties Mutatiegraad
295 43 15%
276 11 4%
282 19 7%
283 18 6%
284 8 3%
De mutatiegraad is mede door de oplevering van plan Stooker hoog. Conform het aanbodsysteem toegewezen woningen Verhuurd op basis van Het aanbodsysteem Het aanbodsysteem lokaal maatwerk Het aanbodsysteem lokaal maatwerk starter Toewijzingen in de vrije huursector Onzelfstandige woonruimte Toewijzingen door de indicatiecommissie Woningruil Herhuisvesting Vluchtelingenwerk Tijdelijke verhuur Urgentie Totaal
Aantal Aantal Jaar 2012 Jaar 2011 10 11 3 1 6 1 2 7 4 1 2 1 4 1 43 11
Inkomensverdelingen. De toewijzing van de woningen via WoningNet wordt mede gedaan op inkomen. Van de Daeb-woningen moet minimaal 90% toegewezen worden aan personen met het gezamenlijke inkomen dat ligt onder de €34.805. De toewijzingen geven daarin een volgend beeld;
Groep <€34.805 =>€34.805
Totaal 35 2 37
In % van het Herhuistotaal vesting 94,6% 7 5,4% 100,0% 7
Onzelfstandig Tijdelijk 1 2 1
2
Aanbod 10 1 11
Aanbod lokaal Urgentie 12 3 1 12 4
16
Huren in beeld Naar huurhoogte. Huur klasse 2012 Goedkoop <366,37 Betaalbaar 366,37 - 561,97 Duur 561,98 - 664,66 Boven >664,66 Totaal
Aantal woningen 33 218 24 20 295
Huur klasse 2011 <361,66 366,66 - 554,75 554,76 - 652,52 >552,52 Totaal
Aantal woningen 39 212 9 16 276
Omdat veel mensen met lage inkomens aangewezen blijven op onze goedkope woningvoorraad is ons beleid zuinig omgaan met de goedkope woningvoorraad. Om dit te bewerkstelligen willen wij de huur gematigd verhogen. Dit heeft geresulteerd in de wettelijke huurprijsstijging van 2,3 % (2011 1,3%) vastgelegd in het huurbeleidsplan. De huur die gevraagd wordt bij mutatie is 71% van de maximale huur. In de begroting van 2013 is hiervan uit gegaan. De vrije huursector woningen worden aangeboden tegen een minimale huurprijs van €664,66. Bij de corporatie zijn 20 woningen in de vrije sector benoemd. Huurbetaling De huurders van Woningbouwstichting Cothen hebben een goed betalingsgedrag. Ongeveer 90% van de huurders heeft een machtiging tot incasseren van de huur afgegeven. Als sociale verhuurder rekent Woningbouwstichting Cothen het tot haar taak om, in geval van huurachterstand, woningontruiming te voorkomen door streng, maar rechtvaardig op te treden. Maandelijks worden herinneringen verzonden, betalingsregelingen getroffen en zo nodig huurachterstanden uit handen gegeven aan de deurwaarder. Op 31 december 2012 heeft de deurwaarder één zaak in handen. In 2012 is één zaak bij de deurwaarder gemeld. In de genoemde zaak wordt getracht met hulp van zorgverleners de problemen op te lossen. Verloop huurachterstanden Jaar In %
2012 0,51
2011 0,33
2010 0,49
2009 0,53
2008 0,23
Servicekosten Conform het beleid en de afspraken met de bewoners worden de servicekosten jaarlijks afgerekend, behoudens de servicekosten en bijkomende kosten waarover andere afspraken zijn gemaakt. Bezwaarschriften In het verslagjaar 2012 zijn geen bezwaarschriften tegen de huurverhoging ontvangen. Schuldbemiddeling Het beleid is alléén in uiterste gevallen over te gaan tot woninguitzetting. In geval van financiële nood wordt door Woningbouwstichting Cothen sociale schuldbemiddeling aangeboden. Voor schuldbemiddeling worden de daarvoor bedoelde instanties ingeschakeld. Woninguitzettingen In het verslagjaar 2012 hebben geen woninguitzettingen plaatsgevonden.
17
Toewijzing en huurtoeslag Huurders zorgen zelf, mede door het geautomatiseerd aanleveren van de gegevens, voor het regelen van de huurtoeslag. De huurder is zelf verantwoordelijk voor een juiste opgave voor de huurtoeslag. Huurtoeslag Het betreft hier de huurtoeslag die wordt gematigd op de huur. Periode Aantal aanvragen Gemiddeld bedrag per jaar per € huurder Gemiddeld bedrag per maand per € huurder Percentage van het totaal aantal huurders
31-12-2012 43 1.961 € 163
Aantal huurders 31-12-2012
31-12-2011 45 1.969
€
164
14,6%
16,3%
295
276
Overzicht van de onderhoudsverrichtingen. Klachten- en mutatieonderhoud Klachten- en mutatieonderhoud vallen onder niet planmatig onderhoud. De onderhoudsmeldingen(klachten) worden tijdig en zorgvuldig afgewikkeld. Het beleid van Woningbouwstichting Cothen is dat bij adequate afhandeling van de onderhoudsmeldingen de corporatie tevreden huurders houdt. De uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud geschiedt door derden. Van alle onderhoudsmeldingen is een specificatie aanwezig. In het kader van het optimaliseren van de verhuurbaarheid van onze woningen zal het plegen van onderhoud niet alleen worden bepaald op basis van de bouwtechnische staat van onderhoud. De woon-technische eisen van huurders vormen een steeds belangrijker onderdeel bij het opstellen van de onderhoudsplanning, begroting en het strategisch voorraad beheer.
Klachten onderhoud Aantal meldingen Aantal woningen Kosten per woning Totaal klachten onderhoud Mutatie onderhoud Mutaties Kosten per woning Onderhoudskosten
2012 2011 274 312 295 276 410 373 121.000 103.000 2012 43 209 9.000
2011 11 455 5.000
2010 2009 2008 240 376 398 282 283 284 277 558 711 78.000 158.000 202.000 2010 19 737 14.000
2009 18 3.667 66.000
2008 8 1.875 15.000
Het aantal mutaties is sterk afhankelijk van op te leveren nieuwbouwwoningen. Veel nieuwbouw betekent (meestal) veel mutaties. Nieuwe huurders betalen de huur vanaf de ingangsdatum van het huurcontract. Bij mutatie wordt de woning geïnspecteerd en wordt nadrukkelijk gekeken of de basisvoorzieningen in de woning aanwezig zijn. Dat wil zeggen is er een centrale verwarming, goed sanitair, een goede keuken en een goede groepenkast in de woning. Zo nodig wordt de woning minimaal met deze basisvoorziening opgeplust.
18
Kosten van het onderhoud Werkzaamheden (Bedragen x€1.000) Vervanging centrale verwarming Jaarlijks onderhoud centrale verwarming Onderhoud lift en automatische deuren WOZOCO. Onderhoud keukens/badkamers Schilderwerk Daken Woonwagens Grootonderhoud Totaal planmatig onderhoud
2012 14
Begroting 2012 12
2011 13
Begroting 2011 12
14 6
14 7
21 5
13
6 54 4 2 -
17 62 1 -
15 49 -
71 85
100
113
103
181
Klachten onderhoud Winkel Mutatie onderhoud
120 1 9
85 3 6
103 5
81 14
Totaal niet planmatig onderhoud
130
94
108
95
Leefbaarheid Kantoor
2 1
6 1
-
7 -
Overige kosten
3
7
-
7
233
214
211
283
Totaal onderhoud
Onderhoudscontract Cv ketels Het onderhoud en de vervanging van de Cv-ketels worden volgens planning uitgevoerd. Bij vervanging wordt een HR++ ketel geplaatst, gecombineerd met warmwater. Dit heeft voor de huurders het voordeel dat de nog aanwezige elektrische boilers weggehaald kunnen worden, wat een kostenbesparing in het energieverbruik oplevert. Individuele woningaanpassingen Op aanvraag van de huurders worden de woningen voorzien van: Vernieuwing isolerende beglazing Vernieuwen van douche/badkamer Vernieuwen van toilet Plaatsen van extra dakramen Vernieuwen van de keuken Aanbrengen van een vaste trap naar de zolder Wanneer er sprake is van individuele verbeteringen worden de kosten van bovengenoemde voorzieningen doorberekend in de huurprijs. Hiervoor geldt een standaard tarievenlijst.
19
Projecten in voorbereiding De volgende projecten zijn onderhanden. Voor deze projecten zijn plannen gemaakt en deskundigen ingeschakeld voor het realiseren van deze plannen;
Kromme Stelakker De Kamp I De Kamp II De Kamp III De Kamp IV
16 seniorenappartementen 15 startersappartementen 4 grondgebonde woningen 4 grondgebonde woningen 3 grondgebonde woningen
20
2. Leefbaarheid Algemeen In het beleidsplan van 2012 -2015 is een hoofdstuk opgenomen over leefbaarheid. Leefbaarheid is de kern van de maatschappelijke doelstelling. Leefbaarheid is de mate waarin bewoners hun woonomgeving als prettig ervaren. Het woongenot van bewoners is niet alleen afhankelijk van de bouwtechnische en onderhoud technische kwaliteit van de woning. Het leef- en woonklimaat in de wijk maakt eveneens een belangrijk onderdeel uit van het begrip woongenot. Woningbouwstichting Cothen streeft naar buurtstabiliteit en daarmee een goed woonklimaat door kwalitatief verantwoord technisch beheer en vormen van sociaal beheer te combineren. Aspecten die van belang zijn bij het bevorderen van een goed sociaal klimaat van de woonomgeving zijn ondermeer de veiligheid, de betrokkenheid van bewoners, het aanwezig zijn van voldoende voorzieningen en een goede infrastructuur. Woningbouwstichting Cothen vindt het bevorderen van een goed leefklimaat in buurten en wijken een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporatie, de gemeente en de bewoners. In het kader van de veiligheid zijn in de afgelopen jaren al investeringen gedaan. Zij is van mening dat een goed leefklimaat pas echt kan worden gerealiseerd indien de bewoners zich voldoende betrokken en verantwoordelijk voelen voor handhaving hiervan. Betrokkenheid en verantwoordelijkheid onder de bewoners voor hun woning en woonomgeving wordt naast het betrekken van bewoners bij en het aanspreken van bewoners beheervraagstukken betreffende hun woning naar de mening ook bevorderd door een gevarieerd en actief verenigingsleven. Woningbouwstichting Cothen wil beide zaken stimuleren door het beschikbaar stellen van financiële en /of materiële middelen.
Realisatie van de voorgenomen activiteiten Echte probleemwijken zijn er in Cothen niet. De kwaliteit en de woning zelf bepalen niet alleen het prettig wonen. De leefomgeving is van grote invloed op het woongenot. Woningbouwstichting Cothen heeft gemeend om preventieve maatregelen voor het gevoel van veiligheid en tegen vandalisme te moeten treffen. Dit heeft geresulteerd in het aanbrengen van verlichting in doorgangen en op donkere plaatsen en daar waar mogelijk, het verwijderen van bomen en struiken en onderhouden van de brandpaden. Voorzieningen voor de leefbaarheid Met Dienstencentrum Cothen is de zorg voor wat betreft de huisvesting voor de zorgverleners gewaarborgd. In het Dienstencentrum Cothen zijn de volgende zorgverleners gehuisvest; Huisartsen, tandarts, apotheek, pedicure, fysiotherapie, bloedprikken, buurtzorg en geestelijke gezondheidszorg. Verder wordt binnen het complex Dorpshuis, cultuurhuis en zorgcentrum ook ruimte verhuurd aan baby- peuterzorg (consultatiebureau). De supermarktwinkel in de kern heeft met een nieuwe ondernemer een impuls gekregen. Het belang van de dagelijkse boodschappen in de buurt is voor vele een belangrijke voorziening. De 75 nul trede woningen met daarbij het WoZoCo is voor veel ouderen een reden om ook in Cothen te blijven wonen.
21
3. Huisvesting van de doelgroep Woningcorporaties zijn per definitie aanbieders van woonvormen voor mensen die niet zelfstandig in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Deze doelgroep verandert continu. Woningbouwstichting Cothen wil een marktgerichte onderneming zijn. De wensen van de woonconsument zijn richtinggevend; het gaat hierbij niet alleen om de kwaliteit en de prijs van het product woning maar ook om de kwaliteit, prijs en omvang van de dienstverlening. Conform de Woonvisie van de gemeente Wijk bij Duurstede wil Woningbouwstichting Cothen minimaal 40% van de nieuwbouwplannen, voor zover uitgevoerd in de dorpskern Cothen, benutten voor sociale huursector. Binnen de primaire doelgroep genieten ouderen en jongeren uit de dorpskern Cothen speciale aandacht. Voor ouderen wil zij een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig blijven wonen en het hebben van basisvoorzieningen dicht bij huis. Voor jongeren wil zij een bijdrage leveren hen te behouden voor het dorp. Woningvoorraad doelgroepen
Woningen Aantal kamers
Doelgroep
4-5-6 2-3
Gezinnen 1 en 2 persoon starters/ouderen Nultredenwoningen/ fysieke beperking Onzelfstandige woonruimte Miva-woningen
2-3
Overige Standplaatsen Overige
Totaal
Aantal woningen 2012
Aantal woningen 2011
129 87
132 83
75
57
2
2
2
2
295
276
3 5
3 5
8
8
303
284
Toewijzing van woningen in het kader van de taakstelling voor statushouders In het kader van de taakstelling huisvesting statushouders zijn met de gemeente Wijk bij Duurstede afspraken gemaakt. Evenals in voorgaande jaren wordt actief meegewerkt deze doelgroep te voorzien van huisvesting. In overleg met Stichting Vluchtelingenwerk Wijk bij Duurstede worden de woningen zoveel mogelijk gespreid over de kernen Langbroek, Wijk bij Duurstede en Cothen toegewezen. Toewijzing geschiedt buiten het aanbodsysteem om. In het verslagjaar 2012 is één woning beschikbaar gekomen voor de taakstelling.
22
Toewijzing van aangepaste woningen aan mindervalide personen In Cothen zijn verschillende aangepaste woningen voor mindervalide personen. Voor complex 10, 11, 21, 23 beneden woningen en complex 26 Mgr. Le Blancstraat worden in overleg met de Indicatiecommissie kandidaten gezocht die een aangepaste woning nodig hebben. Zijn er geen kandidaten dan wordt de woning aangeboden via WoningNet. Er zijn afspraken gemaakt met de Gemeente en Quarijn in Wijk bij Duurstede om benoemde woningen toe te laten wijzen door de indicatiecommissie. In het verslagjaar zijn geen woningen toegewezen door de indicatiecommissie. Toewijzing vrije sector huurwoningen Woningbouwstichting Cothen heeft twintig woningen in de vrije huursector. De woningen worden buiten het aanbodsysteem aangeboden. In het verslagjaar zijn zes woning toegewezen in de vrije huursector. Het beleid is mensen met een wens in de kern Cothen te blijven wonen met een te hoog inkomen voor sociale huur, in aanmerking te laten komen voor een huurwoning. Toewijzing speciale doelgroepen Aan een zorgaanbieder zijn twee woningen beschikbaar gesteld voor mensen met een geestelijke beperking. In de toekomst zal worden bekeken of meer woningen voor de doelgroep via meerdere zorgaanbieders beschikbaar gesteld kunnen worden.
Lokaal maatwerk In 2012 zijn door oplevering van plan Stooker tien woningen via aanbod in de woningkrant als lokaal maatwerk verhuurd. Eén woning is door lokaal maatwerk aan een starter verhuurd. Op het totaal van 43 mutaties is dat een percentage van 26%. De gemaakte afspraak met de gemeente Wijk bij Duurstede was dat 30% als lokaal maatwerk kon worden toegewezen.
Levensloopbestendige woningen voor mensen met een fysieke beperking. Onder regie van de gemeente Wijk bij Duurstede is in 2004 de nota “Woonvisie 2004 plus” en de “Zorgvisie” voor de woondiensten zones voor de drie kernen in de gemeente Wijk bij Duurstede opgesteld. In het kader van de toenemende vergrijzing is vastgesteld dat over tien jaar(in 2014) in de kern Cothen 120 woningen beschikbaar zouden moeten zijn voor mensen met een fysieke beperking. Woningbouwstichting Cothen heeft met de collega corporatie, zorgverleners en belangenorganisaties geparticipeerd in beide visies. In 2012 zijn achttien woningen toegevoegd, zodat het totaal komt op 77. Verdere plannen zijn in afwachting van de economische ontwikkelingen. Voor de kern Cothen is een inventarisatie gemaakt van de woningen die geschikt zijn voor mensen met een fysieke beperking. Uit een cluster van 95 woningen met voorzieningen op de begane grond is aan de hand van tien criteria vastgesteld welke woningen voldoen aan de criteria, welke niet voldoen aan de criteria en welke woningen mogelijk geschikt gemaakt kunnen worden voor de beoogde doelgroep. Door de woningen opnieuw te beoordelen zijn de cijfers aangepast. Kwalificatie
Geschikt Ongeschikt Mogelijke geschikt te maken
Aantal woningen 2012
Aantal woningen 2011
77 18 10
59 18 10
105
87
23
Gegeven het feit dat op dit moment 77 woningen voldoen aan de criteria voor mensen met een fysieke beperking, is het beleid de aankomende jaren het totaal op te voeren tot circa 90 woningen. Soort mindervalide woning
- volledig aangepaste MIVA woning - aanpasbaar gebouwde woningen, rolstoel toegankelijk - ultimo verslagjaar aanpasbare woningen opgeleverd
Aantal Aantal woningen woningen 2012 2011 2 2 75 57 18 -
In overleg met het WMO, Woningbouwstichting Cothen en de huurder kunnen woningaanpassingen in bestaande woningen worden aangebracht. In het verslagjaar zijn diverse woningaanpassingen, zoals verhoogde toiletpotten, douchebeugels en hendel kranen aangebracht. Hiervoor heeft Woningbouwstichting Cothen bijdragen ontvangen van WMO. Met de huidige regelgeving is de bijdrage minimaal. Voorgenomen beleid woningtoewijzing senioren en starters In ons beleidsplan hebben we ons voorgenomen extra aandacht te schenken aan twee groepen woningzoekenden namelijk de senioren en de starters. In de plannen voor de komende jaren is dit terug te vinden. Woonfraude In het verslagjaar is geen woonfraude geconstateerd.
24
4. Betrokkenheid bewoners Communicatie met de huurder Woningbouwstichting vindt een goede relatie met de woonconsumenten, naast onderzoek naar (veranderde) woonbehoefte, noodzakelijk voor het voeren van een marktgericht beleid. Zij stimuleert bewoners om mee te denken en zich uit te spreken over zaken die hun belangen aangaan. Op vaste tijdstippen is ons kantoor geopend. Gegeven de centrale ligging in de kern Cothen en de ruime parkeermogelijkheden nabij het kantoor en de toegankelijkheid naar bestuur is de loketfunctie goed ingevuld. Op een klantvriendelijke en laagdrempelige manier wordt getracht de vragen te beantwoorden en de problemen naar tevredenheid op te lossen. Bereikbaarheid bestuur Door dagelijks bereikbaar te zijn op kantoor kunnen alle voorkomende problemen, mede door inschakeling van derden, direct worden opgelost. Ook door de website zijn de mogelijkheden verder uitgebreid om te kunnen reageren. Folders en website In 2012 zijn de folders aangepast aan het huidige beleid, waarin duidelijk de regels met betrekking tot onderhoud en aanbrengen van eigen voorzieningen worden beschreven. In 2012 is de website verder geactualiseerd. Het adres is www.wscothen.nl Bewonerscommissies en huurdersoverleg In 2012 zijn bijeenkomsten georganiseerd met de bewonerscommissie van het Woonzorgcomplex. In het complex is een bewonerscommissie aanwezig die zaken met het bestuur bespreekt. De werkgroep van dit complex verzorgt vele zaken om en in het gebouw. De bewoners in het nieuwe plan Stooker hebben een werkgroep samengesteld. De werkgroep verzorgt allerlei diensten om de zaken binnen dit complex op orde te houden. In het Dienstencentrum wordt overleg gevoerd met de gebruikers. Daar waar nodig ondersteunt Woningbouwstichting Cothen de werkgroepen. In het overleg worden zaken besproken zoals; onderhoud, tuinen, gemeenschappelijke ruimte, het organiseren van een gezellige middag of avond, andere gerelateerde zaken in de buurt. Huismeester Woningbouwstichting Cothen heeft geen huismeester in dienst. Informatievoorziening Woningbouwstichting Cothen geeft een informatieblad ”Mededelingen” uit. Hierin wordt aan onze huurders informatie verstrekt over allerlei actuele huisvestingszaken. Ideeën van huurders worden ter harte genomen en in de mededelingen geplaatst. Verder is op de website alle informatie terug te vinden. Klachtencommissie Woningbouwstichting Cothen heeft zich voorgenomen zich aan te sluiten bij de klachtencommissie van collega corporatie Volksbelang in Wijk bij Duurstede. De aansluiting wordt in 2012 uitgewerkt. Het concept reglement klachtencommissie zal worden afgestemd met het reglement van Woningstichting Volksbelang. Omdat ook huurderbelangenvereniging Kromme Rijn zitting heeft in deze commissie zal aansluiting worden gevraagd bij de belangenvereniging. De klachtencommissie wordt begin 2013 gerealiseerd. De huurder is de spil Het bestuur heeft in 2012 door persoonlijk contact met de huurders ruim aandacht geschonken aan het oordeel van de huurder over de producten en dienstverleningen van Woning25
bouwstichting Cothen. Op deze wijze wordt het functioneren van Woningbouwstichting Cothen geoptimaliseerd. Woningbouwstichting Cothen heeft twee klachten van huurders ontvangen. In een persoonlijk gesprek met betrokken heeft het bestuur de afhandeling van de klacht mondeling en schriftelijk kunnen afsluiten.
26
5. Financiën Balans per 31 december 2012(x € 1000) Actief
Boekjaar Boekjaar 2012 2011
Materiele vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Liquide middelen Totaal
Passief
Boekjaar Boekjaar 2012 2011
15.411
13.065
Eigenvermogen
3.981
3.445
155
169
Voorzieningen
81
-
178
119
Langlopende schulden Overlopende passiva
11.622
9.912
432
342
492
338
16.176
13.695
Totaal
16.176
13.695
Winst en verliesrekening 2012 (x € 1000) Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
2.366
1.739
Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waarde veranderingen Salarissen Sociale lasten Pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Servicekosten
435 55 7 10 230 483 72
432 696 54 9 9 211 528 81 1.292
2.020
1.074
281-
Financiële resultaten
462
423
Resultaat uit bedrijfsuitoefening Buitengewone baten en lasten Jaarresultaat
612 612
704704-
Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
Vennootschapsbelasting Reultaat na belasting
76
78-
536
626-
27
Algemeen Het doel van Woningbouwstichting Cothen is de sociale volkshuisvesting op korte en lange termijn te waarborgen. Een sterke financiële positie is van essentieel belang om de doelstelling te realiseren. In toenemende mate wordt een beroep gedaan op Woningbouwstichting Cothen, als sociale ondernemer, om te investeren in: Betaalbare nieuwbouwhuizen Duurzaam bouwen Aanpasbaar bouwen Verbeteren van woon - en leefomgeving Maatschappelijk ondernemen Het gevoerde beleid biedt Woningbouwstichting Cothen voldoende waarborgen om op zowel korte als lange termijn aan haar verplichtingen te voldoen. Om dit te beoordelen zijn een aantal toetsingen van belang. Jaarresultaat Het resultaat over 2012 is €612.000 positief voor belasting, €536.000 positief na belasting. Mede door de verkoop van 3 woningen, netto resultaat €515.000, is dit resultaat gerealiseerd.
Solvabiliteit In het verslagjaar is de solvabiliteit 24.61%. (2011 25,16%). De volgende jaren zijn berekend na aanpassing van de begroting met de werkelijke cijfers van boekjaar 2012.
Liquiditeit De liquiditeit van Woningbouwstichting Cothen is 1,24 (1,36 in 2011). Bij nieuwe investeringen zal opnieuw de liquiditeit worden beoordeeld en indien nodig vreemd vermogen worden aangetrokken. Eigen vermogen Ultimo 2012 is het eigen vermogen toegenomen met €536.000 tot €3.981.000. Verkoop van woningen Het beleid is om in het komende jaren 32 woningen te verkopen. 28
Voorgenomen investeringen Geplande werkzaamheden voor grootonderhoud, evenals overige geplande werkzaamheden zijn opgenomen in de meerjarenbegroting. o Nieuwbouw uitbreidingsplan De Kamp. o Herstructureringsplannen aan de hand van het strategische voorraadbeheerplan o Nieuwbouw plan Kromme Stelakker o Grootonderhoud Rozenplantsoen Financiering Woningbouwstichting Cothen heeft een vervalkalender opgesteld van de leningenportefeuille. Het beleid is, daar waar mogelijk, te financieren met eigen vermogen. Bij een gunstige rente wordt onderzocht of in het nieuwe boekjaar leningen moeten worden geherfinancierd. De gemiddeld gewogen rentevoet ultimo 2012 is 4,2% (was ultimo 2011 4,6%) De komende aflossingsverplichting voor het jaar 2012 bedraagt € 340.259. De nieuwe regels vanuit de EU zullen in de toekomst veranderingen brengen in de mogelijkheid gunstige leningen aan te trekken. Verdeling van de schuldrestanten na rato van de overeengekomen percentages van de leningen en conversie termijnen (x € 1000) Percentages <4% 4-<4,5% 4,5-<5% 5-<5,5% 5,5-<6% 6%<6,5% 6,5-7,0%
0-5 1.000 51 151 1.202
6-10 1.000 500 571 545 2.616
11-20 1.000 500 236 1.736
>20 1.909 1.526 453 897 1.223 6.008
Totaal 4.909 2.026 953 1.468 2.055 151 11.562
Treasurystatuut Het financieren en beheersen van renterisico’s vormen een centraal onderdeel in het geactualiseerde treasurybeleid. Het is gewenst dat de maatschappelijke opdracht en de kerntaken van Woningbouwstichting Cothen in duidelijke onderlinge samenhang tot uitdrukking worden gebracht met de treasuryactiviteiten en de financiële positie van Woningbouwstichting Cothen. Risico analyse In 2010 is opdracht gegeven aan BDO Consultants om een inventarisatie risicomanagement uit te voeren. 18 maart 2011 is het rapport ontvangen. Het rapport is besproken in het bestuur en Raad van Toezicht. Het risicomanagment dient nog zijn beslag te krijgen. Een samenvatting risico’s en maatregelen. Externe risico’s De externe risico’s zijn van grote invloed op het functioneren van de corporatie, maar tegelijkertijd in beperkte mate beïvloedbaar door de organisatie. De toenemende regeldruk van uit de overheid en het opleggen van heffingen laat dit zien in de meerjarenbegroting 2013-2017 en direct hierop het effect voor de projecten. Aan de visitatie eis van Aedes wordt in 2013 voldaan. Portefeuille beheer Het portefeuille beheer is het belangrijkste sturingsmiddel binnen de coporatie. Door het actieve onderhoudsbeleid voldoen de woningen aan de kwaliteitseisen. Een aandachtspunt is het energielabel van de oudere woningen. 29
Het relatief grote risico van het aantal grondgebonden woningen in plan De Kamp is verkleind, doordat een andere partij de zeven starterskoopwoningen heeft overgenomen voor de realisatie van de bouw. Het aantal is hierdoor teruggebracht naar elf. Van deze elf moeten er vier worden gerealiseerd om de grondruil van vier woningen aan de Kampweg met de benodigde grond in plan De Kamp mogelijk te maken. De zeven overige woningen kunnen gebouwd worden als er voldoende middelen zijn. De tot nu toe geplande verkoop van één woning per jaar wordt tot nu ruimschoots gehaald. Personeel In relatie tot de omvang van de corporatie is het personeel in combinatie met de bestuurlijke stabiliteit een belangrijke succes- en risicofactor. De mogelijkheid van functiescheiding is beperkt. ICT Door het inschakelen van derden voor de ICT is het risico laag. Financieel Binnen het risicomanagement vormt de financiële dimensie de belangrijkste randvoorwaarde voor het kunnen functioneren van de corporatie. Aan de normen van het ventraal fonds Volkshuisvesting en het Waarfonds Sociale Woningbouw wordt voldaan. De gemiddelde bouwkosten van plan Stooker bedragen €149.600 per woning. De eerder genoemde heffingen zijn voor de corporatie een grote belasting voor de kasstromen in komende jaren. Leiding en toezicht In een kleine organisatie is het risico afhankelijk van de kwaliteit van individuele personen. Met het kunnen terugvallen op externe buro’s is dit een beheersbaar risico. Structuur en cultuur De structuur van de organisatie is relatief eenvoudig. De belangrijke primaire processen zijn in beeld. Periodiek vindt externe controle plaats op de administratie en de verantwoordingen. Beleid en strategie Het beleid van de corporatie wordt in sterke mate beïnvloed door ontwikkelingen binnen de woningmarkt en externe regelgeving. De visie is vastgelegd in het beleidsplan 2012-2015. Planning en controle In het beleidsplan 2012-2015 is een hoofdstuk opgenomen voor de periodieke afstemming van Plan Do Check Act cyclus. In 2013 zal dit verder uitgewerkt worden. Managementletter De managementsletter 2011 is besproken met het bestuur, de Raad van Toezicht en de accountant. In het rapport zijn de verschillende processen op een gemiddeld risico beoordeeld, waarbij de overige bedrijfsprocessen met een laagrisico worden beoordeeld. Sponsoring In 2012 zijn geen sponsor verzoeken ontvangen of gehonoreerd. Beleggingen In het beleggingsstatuut is bepaald, dat belegd wordt in de risicomijdende sfeer. De procedure van belegging met de daaraan gekoppelde verantwoording is dat overtollige middelen worden belegd in maanddeposito’s. Er is ultimo 2012 niets belegd.
30
Verklaring bestuur Conform artikel 26, lid 2K, van de BBSH zijn en worden de middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting en leefbaarheid. Samenwerking en het aangaan van verbindingen Woningbouwstichting Cothen is aandeelhouder bij WoningNet. Met collega corporaties worden periodiek bijeenkomsten georganiseerd om te overleggen over de zaken die zich afspelen in de sociale volkshuisvesting. Er zijn geen Besloten Vennootschappen opgericht. De administratie wordt verzorgd door twee externe administratiebureaus.
31
6. Wonen en Zorg In Cothen wordt veel aandacht besteed aan de kwaliteit van wonen en zorg. In het bezit van Woningbouwstichting Cothen zijn een dienstencentrum, een winkel en een verenigingsgebouw. Dit alles komt ten goede aan de leefbaarheid in de kern Cothen. Woningen voor mensen met een fysieke beperking(nul treden woningen) In de goedgekeurde nota’s “Woonvisie 2004-2007” en “Zorgvisie” door de gemeenteraad wordt met nadruk gewezen op de vergrijzing van de bevolking en de extramuralisering (het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning van de zorg). Ouderdom komt met gebreken. Het beleid van Woningbouwstichting Cothen is dat het aantal nul treden woningen wordt uitgebreid tot circa 120 woningen. Mede door de realisering van plan Stooker en de het plan Kromme Stelakker. Plan Kromme Stelakker is echter verschoven naar na 2017. De verwachte extra heffingen van overheidswegen laten de bouw op dit moment niet toe. Met de gemeente Wijk bij Duurstede zullen hierover afspraken moeten worden gemaakt.
32
7. Overleg met belanghebbende en/of stakeholders In het volkshuisvestelijk overleg, ambtelijk en bestuurlijk, met de gemeente Wijk bij Duurstede zijn verschillende onderwerpen besproken om de woon- en leefomgeving van de kern Cothen te bevorderen. Met de gemeente Wijk bij Duurstede zijn o.a. de volgende onderwerpen besproken: Verkoop van woningen Woningen voor mindervalide personen Woningbehoefte onderzoek Afhandeling urgentie Aanpassing huisvestingsverordening Lokaal maatwerk Participatie in het plan De Kamp. Participatie in het plan Kromme Stelakker Taakstelling huisvesting statushouders Verhuur van woningen aan statushouders Huisvestingsvergunning Multi - probleem gevallen Urgenties voor de te slopen woningen aan de Kampweg (plan De Kamp) Ontwikkelingen bouwplannen in Wijk bij Duurstede Overleg met andere instellingen Met de volgende belangenbehartigers wordt overleg gepleegd: Vitras, WMO, Woningcorporaties, Stichting Quarijn, Sociale Zaken, Zorg en Welzijn van de gemeente Wijk bij Duurstede, Politie, Altrecht, Stichting Binding, Vluchtelingenwerk, GGD Midden-Nederland en Buurtzorg Nederland. De sectororganisaties De organisaties waarop landelijk niveau mee wordt gesproken zijn de volgende; Aedes – vereniging van woningcorporaties Waarborgfonds Sociale Woningbouw Centraal Fonds Volkshuisvesting Ministerie van Volkshuisvesting
Prestatieafspraken Voor een effectieve uitvoering van het woonbeleid willen de corporaties en de Gemeente Wijk bij Duurstede vanaf 2005 prestatieafspraken maken op basis van gelijkwaardigheid en vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid. In 2012 is dit nog steeds niet gelukt.
33
8. Organisatievorm Woningbouwstichting Cothen De Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht vergadert regulier vier maal per jaar met het bestuur. Zo nodig worden extra vergaderingen belegd. De leden van de Raad van Toezicht worden geïnformeerd door middel van de notulen van de bestuursvergaderingen, halfjaarrapportages, begroting, jaarverslag en overige relevante stukken. Een van de leden van de RVT is huurder van een woning van Woningbouwstichting Cothen en wordt geacht te zijn benoemd door de huurders. In november 2012 zijn twee nieuwe leden benoemd voor de Raad van Toezicht. Mw. S.H.M. Schuurman – van Wees en mw. M.G.C.de Graauw. Beide zijn huurders van een woning van Woningbouwstichting Cothen. Beide hebben in maart 2013 te kennen gegeven te stoppen met hun werkzaamheden als lid van de Raad van Toezicht. De nieuwe leden zijn niet opgenomen in de lijst van leden en bij de verklaring van de Raad van Toezicht en bestuur, omdat de periode van benoeming te kort is geweest. Per 31 maart 2013 is J.M.J. van der Geer afgetreden als lid van de Raad van Toezicht. Per 1 april 2013 is E.G.J.H. Trapman benoemd als lid van de Raad van Toezicht. Leden van de Raad van Toezicht Drs. J.B. Smudde J.M.J. van der Geer Mw. Mr. S.H. Koppe
Voorzitter Vicevoorzitter Lid
Het bestuur De organisatievorm is die van een uitvoerend bestuur. Het bestuur vergadert regulier twaalf maal per jaar. Alle punten betreffende het verhuren van woningen en investeringen in huurwoningen en maatschappelijke voorzieningen komen hier aan de orde. Eén Huurder heeft zitting in het bestuur. Per 27 mei 2013 is J.Th.J. van Rijn afgetreden als bestuurlid bouwzaken. Leden van het bestuur (uitvoerend) G.J.M. Broekman J.A.M. Zumbrink Mw. M.F.M. de Kruyff - van der Linden J.Th.J. van Rijn Mw. Drs. B.M. van der Wilk
Voorzitter Penningmeester – Vicevoorzitter Secretaris Bestuurslid bouwzaken Bestuurslid
34
Verklaring van de Raad van Toezicht en het bestuur. De Raad van Toezicht en het bestuur van Woningbouwstichting Cothen verklaren conform artikel 26 lid 2K van het BBSH dat alle in 2012 gedane uitgaven in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest en dat het jaarresultaat conform wettelijke bepalingen is toegevoegd aan het eigen vermogen. Tevens verklaren zij Woningbouwstichting Cothen aandeelhouder is in WoningNet. Verder zijn er geen deelnemingen in andere rechtspersonen en geen open posities in rentederivaten zijn ingenomen. Raad van Toezicht: Drs. J.B. Smudde
Voorzitter
E.G.J.H. Trapman
Vicevoorzitter
Mw. Mr. S.H. Koppe
Lid
Het bestuur: G.J.M. Boekman
Voorzitter
J.A.M. Zumbrink
Penningmeester – Vicevoorzitter
Mw. M.F.M. de Kruyff- van der Linden
Secretaris
Vacature
Bestuurslid bouwzaken
Mw. Drs. B.M. van der Wilk
Bestuurslid algemene zaken
35
Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo boekjaar Gegevens woningbezit 2012
2011
2010
2009
2008
Aantal verhuurde eenheden in exploitatie Woningen/woongebouwen Winkel Kantoor Overige Standplaatsen
295 1 1 3 3
276 1 1 3 3
282 1 1 2 3
283 1 1 2 3
284 1 1 2 3
Totaal
303
284
289
290
291
192.228 200.901 205.707 203.600
202.474
Gemiddelde WOZ-waarde
Mutaties in het woning bezit Woningen/woongebouwen in aanbouw opgeleverd aangekocht verkocht gesloopt Garages Bedrijfsruimten Kantoor Overige overige ruimte aangetrokken overige ruimte afgestoten Standplaatsen Telling
22 319
2
-
-
1 1-
8-
-
1 -
1 1-
5-
1-
-
2-
11 -
1-
3 3
36
Kengetallen over de afgelopen 5 jaar per ultimo boekjaar 2012
2011
2010
2009
2008
Aantal reparatie verzoeken/ woningen
0,93
1,13
0,85
1,32
1,40
Aantal mutaties onderhoud
35
11
19
18
8
Kosten niet planmatigonderhoud/woningen
444
391
326
792
761
Kosten planmatig onderhoud/woningen
336
373
567
269
698
Totaal kosten onderhouds/woningen
780
764
894
1.061
1.459
Aantal woningen grootonderhoud
-
-
11
-
10
Kosten grootonderhoud / aantal woningen grooton-derhoud
-
-
4
-
15
Kwaliteit
Prijs/kwaliteits verhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde nettohuurprijs
166
164,68
140,77
140,81
140,92
474,71
446,83
433,60
425,57
414,42
Gemiddelde puntprijs
2,86
2,71
3,08
3,02
2,94
Gemiddelde huurverhoging (%)
2,30
1,30
1,20
2,50
1,60
71
71
74
74
70
2012
2011
2010
2009
2008
43
11
19
18
8
Huurachterstand in %
0,51
0,33
0,49
0,53
0,23
Huurderving in %
0,10
0,11
0,40
0,47
0,14
Streef huur in % van de Gegevens woningbezit Verhuur Mutaties
37
Kengetallen Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
1,24
1,36
1,85
0,81
0,67
Solvabiliteit
24,61%
25,16%
29,95%
30,64%
30,29%
Rentabiliteit eigen vermogen
13,46%
-18,17%
4,64%
4,20%
3,71%
Rentabiliteit totaal vermogen
6,30%
-1,31%
4,53%
4,51%
4,57%
Interne financiering
3.863
3.322
3.862
3.945
3.827
377
343
Financiële continuïteit Liquiditeit
Cash-flow
971
194-
410
Werkkapitaal (x € 1.000)
118
123
209
Balans/winst en verliesrekening Eigen vermogen / eenheden
Boekjaar 2011
Boekjaar 2011
Boekjaar 2010
63-
108-
Boekjaar 2009
Boekjaar 2008
13.495
12.482
14.436
13.717
13.095
Totaal opbrengsten / eenheden
8.020
6.301
6.496
6.661
6.049
Kapitaalslasten / eenheden
1.637
1.616
1.514
1.445
1.489
780
764
894
1.060
1.465
Overige bedrijfslasten / eenheden
1.637
1.913
1.766
1.979
1.637
Rente resultaat / eenheden
1.566
1.533
1.429
1.537
1.349
Jaarresultaat / eenheden
2.075
2.551-
521
728
775
Werkkapitaal (x € 1.000)
118
123
209
Woningen totaal Eenheden totaal
295 303
276 284
282 289
Onderhoudslasten / eenheden
63-
283 290
108-
284 291
38
Toelichting kengetallen Liquiditeit: Dit getal geeft aan in hoeverre de onderneming aan haar verplichtingen op korte termijn kan voldoen. Dit wordt bepaald door het totaal van de vorderingen op korte termijn en de liquide middelen te delen door de schulden op korte termijn. Solvabiliteit: De solvabiliteit van de onderneming geeft de verhouding tussen het eigen en vreemde vermogen weer. Dit wordt berekend door het eigen vermogen te delen door het totale vermogen. Rentabiliteit eigen vermogen: Dit kengetal zegt iets over de winstgevendheid van de onderneming. Dit wordt bepaald door het jaarresultaat te delen door het totaal eigen vermogen. Rentabiliteit totale vermogen: Dit wordt berekend door het jaarresultaat te vermeerderen met de betaalde rente en dit te delen door het totale vermogen. Interne financiering: Dit is het verschil tussen materiële vaste activa vermeerderd met de financiële vaste activa enerzijds en de langlopende schulden / waarborgsommen en voorzieningen. Cashflow: Dit geeft weer het jaarresultaat vermeerderd met de afschrijvingen. Werkkapitaal: Vlottende activa en de liquidemiddelen verminderd met de overlopende passiva.
39
