Bedrijfsplan Woningbouwstichting De Gemeenschap 2015-2020
Voor een prettig, duurzaam en betaalbaar Thuis in Nijmegen
Inhoudsopgave 1. Woord vooraf 2. Strategische doelen 2.1 Van visie naar missie 2.2 Kernwaarden 2.3 Realiseren van onze strategische doelen 2.4 Analyse en perspectieven 3. Ontwikkelen en beheren 3.1 Nieuwbouw 3.2 Duurzaamheid 3.3 Onderhoud 3.4 Verkoop 4. Wonen: toewijzingsbeleid en leefbaarheid 4.1 Onze doelgroep 4.2 Toewijzingsbeleid 4.3 Leefbaarheid in onze wijken 4.4 Sociale voorzieningen 5. Participatie en zelfbeheer 5.1 Bewonersparticipatie 5.2 Zelfbeheer en -organisatie 6. Slim samenwerken 6.1 Lopende samenwerkingsverbanden 6.2 Gewenste samenwerkingsverbanden 7. Het nieuwe werken 7.1 Organisatiestructuur 7.2 Flexibel werken 7.3 Arbo-beleid 8. Prestatiemanagement 8.1 Benchmarking 8.2 Risicomanagement en In Control cyclus 9. Begroting 9.1 Parameters en algemene uitgangspunten 9.2 Jaarbegrotingen 2015 en toelichtingen 9.3 Meerjarenbegroting 2015-2024 en toelichting 9.4 Financiële kengetallen 9.5 Kasstroom (directe methode) 10. Financiële Strategie 10.1 Treasury jaarplan 10.2 Fiscaal beleid 10.3 Balanced Score Card
2
1. Woord vooraf Het voorliggende bedrijfsplan is het eerste voor De Gemeenschap in deze stijl. Het bedrijfsplan voor de jaren 2015-2020 maakt namelijk deel uit van de (nieuwe) strategische ontwikkelcyclus. In deze cyclus wordt het bedrijfsplan jaarlijks vanuit de ondernemingsvisie herijkt. Op verschillende momenten in het proces worden onze belangrijkste partners betrokken bij het bepalen van onze strategie. Bijvoorbeeld door het organiseren van visietafels waaraan wij partners uitnodigen maar ook via constante communicatie met onze bewoners. Het bedrijfsplan 2015-2020 ‘Voor een prettig, duurzaam en betaalbaar Thuis in Nijmegen’ is voort gekomen uit een aantal documenten. Het beleidsplan 2012-2017 ‘Een woningcorporatie in woelig water’, ligt er aan ten grondslag maar ook de Ondernemingsvisie 2015-2020: ‘Thuis in Nijmegen’ en aanbevelingen van onze accountant. Elk kwartaal wordt er over diverse prestatiegebieden gerapporteerd, zodat we ontwikkelingen zichtbaar maken en controle houden over onze prestaties. Daarbij gebruiken we verschillende instrumenten zoals de managementrapportages, gegevens van Enserve, de Aedes-Benchmark en de nieuwe digitale klantenpanels. De strategische ontwikkelcyclus is gebaseerd op de Plan–Do–CheckAct cyclus. Deze cyclus bestaat uit vier fases die op ieder niveau in de organisatie doorlopen worden. De duidelijke fasering helpt de organisatie zich te richten op gebieden waar verbeteringen nodig zijn. Vanaf 1 januari 2015 wordt dit een essentieel onderdeel van onze bedrijfsvoering. In dit bedrijfsplan is ook de Financiële Meerjarenbegroting 2015-2024 opgenomen. Daarmee geven we inzicht in de huidige financiële positie van De Gemeenschap en in de verwachtingen voor de toekomst. We voldoen hiermee aan de voorschriften van het Besluit Beheer Sociale Huursector en informeren tegelijkertijd de gemeente Nijmegen over activiteiten die wij voornemens zijn uit te voeren. Tijdens de looptijd van dit bedrijfsplan krijgen we ongetwijfeld te maken met de gevolgen van de herziening van de woningwet. Op het moment van schrijven staat niet vast wat de wijzigingen zullen zijn ten opzichte van de huidige situatie. Wel is ons duidelijk wat de opdracht voor corporaties zal worden: Terug naar de kerntaak. De wijzigingen als gevolg van de herziening zullen de gehele organisatie raken: zo krijgt de Raad van Toezicht te maken met vernieuwde governance regelgeving en zullen de collega’s op de werkvloer wellicht met een aangepaste doelgroep werken. Zodra de herzieningen zijn vastgesteld weten wij wat onze opgave wordt. Volgens de Plan-Do-Check-Act-cyclus kunnen wij dan in gesprek met onze stakeholders om dit bedrijfsplan en de Financiële Meerjaren prognose volgens de nieuwe wet- en regelgeving te herijken. Het volgen van een strategische ontwikkelcyclus heeft vooral ten doel om De Gemeenschap transparant, doelgericht en toegankelijk te maken. Onze nieuwe ondernemingsvisie en dit bedrijfsplan nieuwe stijl zijn daartoe een eerste stap. Paul van Roosmalen Directeur-Bestuurder
Nijmegen, 3 november 2014
3
2. Strategische doelen 2.1 Van visie naar missie De Gemeenschap gaat uit van een continue veranderende wereld om ons heen terwijl we koers houden op de kerntaken die wij als corporatie hebben. De Gemeenschap biedt goede woningen tegen een betaalbare prijs. Rendementen die wij behalen, zetten we in voor mensen die niet (volledig) zelfstandig in woonruimte en hun woonwensen en -behoeften kunnen voorzien. Wij zijn een dynamische maatschappelijke vastgoedonderneming die mensgericht, vernieuwend en duurzaam haar diensten verleent en investeert in vastgoed. Wij gaan daarbij uit van het zelforganiserend vermogen van onze bewoners, collega’s en andere partners. Dit bedrijfsplan is de leidraad voor ons handelen bij het streven om onze ondernemingsvisie om te zetten in onze missie: Samen met onze partners zorgen voor een prettig, duurzaam en betaalbaar Thuis in Nijmegen. Hieronder vindt u onze kernwaarden en de strategische doelstellingen die het uitgangspunt vormen voor ons bedrijfsplan.
2.2 Onze kernwaarden Ons handelen is gebaseerd op drie waarden die wij als uitgangspunt hanteren:
Vertrouwen
De Gemeenschap gaat uit van ieders eerlijkheid, bereidheid en potentieel. We zien mensen als gelijkwaardig en autonoom. We streven er naar om mensen de ruimte en de mogelijkheden te bieden om zelf invulling te geven aan hun eigen woon- of werkgenot.
Wederkerigheid
We willen de mogelijkheid hebben om zowel bewoners als collega’s en andere partners aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid en potentieel. Daarom staan wij er zelf voor open wanneer anderen ons op deze punten aanspreken. Door het creëren van een evenwichtige relatie op basis van wederkerigheid doen wij recht aan het mensbeeld dat wij hanteren.
Duurzaamheid
We investeren voortdurend in duurzame relaties met onze partners. Door samen te werken kunnen we meer bereiken dan individueel en hebben onze inspanningen langer effect. Natuurlijk investeren we ook in technologische aanpassingen van onze woningen. Zo dragen wij op verschillende manieren bij aan een duurzaam Thuis in Nijmegen.
2.3 Realiseren van onze strategische doelen: Uit onze ondernemingsvisie vloeit onze missie voort. Om deze missie te laten slagen hebben we een zestal strategische doelstellingen geformuleerd. Deze worden hieronder toegelicht. In hoofdstuk 10 staat de Balanced Score Card waarop wij aangeven wat per doelstelling de Kritieke Succes Factoren en de Prestatie Indicatoren zijn. Daarmee tonen we aan hoe we onze doelen omzetten in resultaten.
4
Door middel van investeren in onze bestaande woningvoorraad het woongenot voor onze bewoners vergroten.
De Gemeenschap is nauw betrokken bij de wijken en buurten in Nijmegen waar onze woningen staan. We investeren niet alleen fysiek, in woningen, maar ook sociaal, namelijk in leefbaarheid. Onze fysieke investeringen bestaan uit onderhoud, verduurzaming en het bouwen van nieuwe woningen. Wat we doen en waar we dat doen is onder meer afhankelijk van de staat van woningen en de vraag van bewoners. Ook het beleid van de gemeente Nijmegen en de vraag naar huisvesting vanuit de markt spelen daarbij een grote rol. Bij fysieke investeringen streven we naar een optimale verdeling tussen exploitatie- en investeringsonderhoud. Sociale investeringen zijn investeringen in leefbaarheid. We stimuleren onze partners om vanuit hun eigen kracht en verantwoordelijkheid een bijdrage te leveren aan het mooier maken van Nijmegen. Daarbij staan betrokkenheid en tevredenheid van onze bewoners voor ons centraal. Daarom werken we aan de ontwikkeling van digitale klantenpanels die de participatie- en inspraakmogelijkheden voor onze bewoners vergroten. Vanaf 2015 voeren we periodiek klanttevredenheidsonderzoeken uit via deze klantenpanels.
Aantoonbaar, transparant en naar behoren presteren als maatschappelijk investeerder.
De Gemeenschap wil transparant en voor iedereen zichtbaar de rol van maatschappelijk investeerder vervullen. Daarom zeggen we duidelijk waarvoor wij ons verantwoordelijk voelen en waaraan we willen werken. We werken volgens de voor corporaties bestaande wet- en regelgeving. Maatschappelijke kwesties zoals duurzaamheid, betaalbaarheid van wonen en de scheiding van Wonen en Zorg hebben voortdurend onze aandacht. Om zo effectief mogelijk te zijn werken we waar mogelijk slim samen met andere organisaties.
Vergroten van zelfbeheer door en zeggenschap voor onze bewoners.
We willen onze bewoners actief betrekken bij beleid en beheerzaken. De interactieve klantenpanels vormen hiervoor de basis. We gaan er vanuit dat ieder mens de wens heeft om zoveel mogelijk zelf invulling te geven aan zijn of haar leven en leefomgeving. Daarom willen we bewoners de ruimte bieden om hun woning naar eigen inzicht te verfraaien. We vragen bewoners ook om inzet, waarbij we rekening houden met ieders capaciteiten, en geven daarvoor mogelijkheden terug. Wederkerigheid is hierbij het sleutelwoord.
Continu verbeteren van de maatschappelijke prestatie van De Gemeenschap.
De Gemeenschap experimenteert met nieuwe producten, diensten en werkwijzen die onze dienstverlening kunnen verbeteren en ons helpen bij het werken aan onze kerntaken. We nemen deel aan diverse landelijke en regionale netwerken waarin we met collega-corporaties en partners waardevolle samenwerkingsverbanden vormen. Daarmee kunnen we de schaalgrootte van onze organisatie overstijgen als dit wenselijk of noodzakelijk is.
Permanent ontwikkelen en optimaliseren van onze eigen organisatie.
Als maatschappelijk ondernemer investeren we niet alleen in onze woningen en onze bewoners. We vinden het belangrijk om ook oog te hebben voor de ontwikkeling van onze organisatie en onze collega’s. Dat betekent zowel professionalisering op individueel niveau als aandacht voor een leidinggevende stijl die hoort bij een professionele organisatie. Tevredenheid van collega’s is belangrijk en wordt aandachtig gemonitord. We hebben oog voor ‘out of the box’ oplossingen voor interne en externe vraagstukken en streven ernaar door een open houding unieke en effectieve oplossingen te vinden.
5
Optimaal maatschappelijk resultaat gebaseerd op aanvaardbaar rendement en risico.
Ons streven is het professioneel besturen en beheersen van onze organisatie waarbij maatschappelijk rendement en risico elkaar in balans houden. Om dit voortdurend in het oog te houden ontwikkelen we methodes waarmee onze risico’s beter in beeld worden gebracht Zo zijn deze risico’s beter te managen en kunnen we een effectieve cyclus voor Planning & Control ontwerpen.
2.4 Analyses en perspectieven We leven en werken momenteel in een wereld waarin verschillende belangrijke ontwikkelingen gaande zijn. Deze zullen beleidskaders veranderen en daardoor ons handelen beïnvloeden. Op dit moment weten we nog niet wat precies ons speelveld gaat worden Dit bedrijfsplan is dan ook gebaseerd op de werkelijkheid waarin we nu leven en op realistische verwachtingen voor de toekomst. We houden de actualiteit scherp in het oog zodat we tussentijds kunnen reageren op veranderingen die voor ons van belang zijn. Landelijke ontwikkelingen De Novelle van minister Blok, waarin hij de herziening van de huidige Woningwet voorstelt, is voor de sector Volkshuisvesting een actueel onderwerp. De voorgestelde wijzigingen beïnvloeden corporaties in heel Nederland, dus ook De Gemeenschap. De juridische of administratieve scheiding van DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB woningen is daarvan een voorbeeld. Wanneer de gewijzigde wet wordt ingevoerd moet De Gemeenschap kiezen hoe zij daaraan invulling geeft. De Verhuurderheffing en saneringssteun hebben nu al financiële gevolgen voor ons beleid. Deze uitgaven kunnen we niet inzetten om ons woningbezit te onderhouden of uit te breiden. Wat resteert moet zo efficiënt mogelijk worden ingezet om het maatschappelijk belang te dienen. Diverse ontwikkelingen die zich in Nederland voordoen beïnvloeden ook ons speelveld in Nijmegen. De Nederlandse bevolking vergrijst en ontgroent: Dat betekent steeds meer oudere en steeds minder jonge Nederlanders. Als gevolg van deze demografische ontwikkeling neemt het aantal kleine huishoudens toe. Dat heeft gevolgen voor het soort woningen dat moet worden gebouwd. Volkshuisvesting moet landelijke en plaatselijke demografische ontwikkelingen daarom blijven volgen. Individualisering beïnvloedt sociale cohesie en daarmee leefbaarheid in wijken en buurten. Onze mogelijkheden voor actie op dit gebied worden beperkt maar de opgave wordt groter. De economische crisis heeft de afgelopen jaren invloed gehad op het besteedbaar inkomen van onze bewoners. Nog meer dan voorheen is betaalbaarheid van wonen daarom een zeer actueel thema geworden. Nijmeegse ontwikkelingen In Nijmegen is in mei 2014 een nieuwe gemeenteraad gevormd. Deze heeft een coalitieakkoord gesloten waarin een aantal speerpunten staat. Wonen & Zorg is daarvan een voorbeeld maar ook duurzaamheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en investeren in woningbouw zijn belangrijke thema’s. Als maatschappelijke vastgoedondernemer staan voorgenoemde kwesties ook op de agenda van De Gemeenschap. We maken grote sprongen in verduurzaming van onze woningen en leefbaarheid heeft onze constante aandacht. Maar De Gemeenschap kan en wil bepaalde zaken niet alleen voor elkaar krijgen. Daarom richten we ons op samenwerking met gemeente, collega-corporaties, bewoners, partners in zorg en welzijn en toeleveranciers. We willen op een efficiënte manier gezamenlijke doelen bereiken terwijl ieder bij zijn kerntaken blijft.
6
Hoewel de gemeente Nijmegen een belangrijke partner is, zijn onze belangen soms ook tegengesteld. Zo heeft de huidige coalitie gemeend om de afvalstoffenheffing te verschuiven naar de onroerendezaakbelasting zodat niet langer huurders, maar verhuurders deze betalen. Deze maatregel is een voorbeeld van een oplossing voor een thema (betaalbaarheid) waarvan wij ook het belang erkennen. De voorgestelde oplossing is niet in ons belang: We houden minder geld over voor onze kerntaken hetgeen nadelig is voor de Nijmeegse woningmarkt. Bij dit soort kwesties hopen we onze krachten te kunnen bundelen, zodat we tot de beste oplossing komen om het maatschappelijk belang in onze stad optimaal te kunnen dienen. Uit het coalitieakkoord komt nog een ander dilemma voort: De gemeente Nijmegen zet in op ontwikkeling van de Waalsprong en daarmee ook op woningbouw in de nieuwe stad. Een significant deel van het woningbezit van De Gemeenschap staat in de bestaande stad (Nijmegen-Oost, Lindenholt, Dukenburg, Neerbosch-Oost). Samen met de gemeente en andere partners moeten we een afweging maken over waar(in) we moeten investeren. Net als de coalitie heeft De Gemeenschap als doel om samen te werken voor Nijmegen en Nijmegenaren. Deze gedeelde insteek geeft vertrouwen voor een constructieve samenwerking.
7
3. Ontwikkelen en beheren De Gemeenschap investeert al bijna een eeuw lang in Nijmegen. Zowel in vastgoed als in het woongenot van onze bewoners. Ons uitgangspunt daarbij is duurzaamheid: onze investeringsactiviteiten moeten een goed rendement hebben en blijvende resultaten boeken. We vinden dat we voor optimale duurzaamheid van onze investeringen de samenwerking met partners moeten opzoeken. Als het gaat om vastgoedinvesteringen is het doel een optimale combinatie van nieuwbouw, renovatie en onderhoud te realiseren. Sociale investeringen vragen om actieve projecten met bewoners, niet gericht op snelle, maar op duurzame oplossingen van vraagstukken. Ontwikkeling en beheer, zowel fysiek als sociaal, moeten worden geïntegreerd voor efficiënte oplossingen met optimaal resultaat. Zorgvuldig en gericht investeren is het devies.
3.1 Nieuwbouw Het bouwen van nieuwe woningen is een belangrijke manier om onze vastgoedportefeuille te verversen. Bij nieuwbouw staan kwaliteit, betaalbaarheid, duurzaamheid en waarde-toevoeging centraal. Wat we bouwen moet technisch goed zijn maar ook duurzaam. Daarbij gaat het niet alleen om het energielabel maar ook om het bouwen van geliefde woningen die duurzaam zijn omdat bewoners ze in stand willen houden. Gezien de demografische ontwikkelingen en de toenemende behoefte aan (mantel-)zorg is flexibel bouwen een belangrijk punt: we hebben woningen nodig die aan de vraag van de Nijmeegse bevolking voldoen. Nu, maar ook over dertig jaar. Daarom moeten woningen flexibel in te delen zijn zodat verscheidene huishoudsamenstellingen er prettig kunnen wonen. Met de gemeente Nijmegen hebben we prestatieafspraken gemaakt over het aantal nieuw te bouwen woningen om zo het tekort aan woningen in de stad terug te dringen. De bestaande afspraken zijn geldig tot 2015. Aan de afspraken hebben we grotendeels voldaan. De 5 nog te bouwen woningen zijn de zogenoemde Skaeve Huse. Een project met als doel 8 zorgwoningen te realiseren voor mensen die het beste kunnen wonen in kleine gemeenschap met op de persoon afgestemde begeleiding. De woningen zijn gepland in Dukenburg. Skaeve Huse is een gezamenlijk project van WoonGenoot (3 woningen) en De Gemeenschap (5 woningen). Vanwege protesten van omwonenden en de vorming van de nieuwe coalitie in Nijmegen heeft het project stilgelegen. Volgens de laatste berichten kan het project doorgang vinden. In 2014 is de bouw van een nieuw project gestart: 18 appartementen in de DAEB sector in plan Parc Margriet, in Nijmegen-Oost, op het terrein van voormalig verpleeghuis Margriet. Naar verwachting worden deze appartementen in september 2015 opgeleverd. Het is de ambitie van De Gemeenschap om jaarlijks tenminste 10 nieuwe woningen in de DAEB sector te bouwen. Op die manier verversen wij onze woningvoorraad en reageren we op de behoefte aan betaalbare woonruimte in Nijmegen.
3.2 Duurzaamheid Verduurzaming van onze woningen staat hoog in ons vaandel. Dit thema raakt twee maatschappelijke vraagstukken: De betaalbaarheid van wonen en energiebesparing. De komende jaren werken we hard aan verschillende duurzaamheidsmaatregelen om in 2022 voor onze woningen een gemiddeld energielabel B (met een ondergrens van label C) gerealiseerd te hebben. Tot 2024 heeft De Gemeenschap ruim 22 miljoen euro begroot voor verduurzaming van het woningbezit.
8
Inmiddels heeft de Gemeenschap een eerste inhaalslag gemaakt op het gebied van verduurzaming: Op praktisch al onze meergezinswoningen en op ons kantoor zijn zonnepanelen geplaatst, 1.400 in totaal. Door het opwekken van zonne-energie zullen de energiekosten in de goederen- en dienstencomponent (opgenomen in de bruto huurprijs) de komende jaren alleen worden verhoogd met het inflatiepercentage. Bewoners merken daardoor in de servicekosten niets van eventuele stijging van energieprijzen. In Horstacker wordt naar verwachting na het eerste kwartaal van 2015 gestart met het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. De 103 woningen hebben nu energielabel D. Een pakket duurzaamheidsmaatregelen brengt de woning naar label B. Voor 65 woningen heeft De Gemeenschap provinciale subsidie aangevraagd en gekregen. We onderzoeken of met het subsidiegeld een extra labelstap kan worden gezet, van label B naar A. In Tolhuis zijn we gestart met een experiment voor een full electric woning: Een eengezinswoning die alleen gebruik maakt van elektriciteit voor verwarming, warm water, koken et cetera. Gas wordt niet gebruikt. Een deel van de benodigde elektriciteit wordt opgewekt via zonnepanelen, het resterende deel wordt afgenomen van het bestaande elektriciteitsnet. Tabel 1 laat de prognose zien van de geplande werkzaamheden in het kader van verduurzaming van onze woningvoorraad. Eveneens zijn de huidige energielabels van de woningen zichtbaar. Tabel 1: Investeringsoverzicht verduurzaming 2015-2024.
In voorgaande tabel is zichtbaar dat we ons richten op verduurzaming van woningen met een energielabel C of lager. In totaal gaat het om 1.820 woningen waaraan wij aanpassingen verrichten.
9
3.3 Onderhoud Het beheer van onze bestaande woningvoorraad is een belangrijk onderdeel van de dienstverlening van De Gemeenschap. Niet alleen is het essentieel voor het behoud van onze woningen, ook bepaalt het voor een belangrijk deel de klanttevredenheid van onze bewoners. Weloverwogen en zorgvuldig werken aan onderhoud verlengt de levensduur van ons bezit en is daardoor duurzaam met winst voor het milieu. In 2017 starten we met groot onderhoud van 499 woningen in de Spoorbuurt. Deze woningen zijn gebouwd in de twintiger jaren van de vorige eeuw. Naast het reguliere onderhoud vindt direct verduurzaming plaats. Waar mogelijk brengen we de woningen naar energielabel B. Vanwege het predicaat ‘beschermd stadsgezicht’ is dit niet in alle gevallen mogelijk: Sommige duurzaamheidmaatregelen botsen met de wensen van de commissie Beeldkwaliteit van de gemeente Nijmegen. In overleg met deze commissie worden de betreffende woningen opgetrokken naar label C. In de meerjarenbegroting 2015-2024 zijn de geplande investeringen in vastgoedbeheer zichtbaar.
3.4 Verkoop De afgelopen jaren heeft De Gemeenschap geen woningen verkocht. Enerzijds om de omvang van het woningbezit op peil te houden en anderzijds omdat verkoop geen financiële noodzaak was. Beide redenen gelden nog steeds. Toch is er wel weer een voorzichtig begin gemaakt met verkoop van woningen door in te gaan op een aankoopverzoek van één van onze huurders. Momenteel beperken we ons nog tot eengezinswoningen met 4 slaapkamers in Tolhuis. We sluiten niet uit dat in de toekomst ook andere woningen worden verkocht. Daarbij kan vooral worden gedacht aan het nietDAEB bezit. Dit zal afhankelijk zijn van de vraag van bewoners en de consequenties van verkoop voor de wijk. Eventuele opbrengsten uit verkoop zullen worden ingezet voor investeringen in nieuwbouw. In de meerjarenbegroting 2015-2024 is uitgegaan van de opbrengsten van de verkoop van 2 woningen per jaar. Door open te staan voor verkoop hopen we een aantal bewoners te kunnen helpen bij het realiseren van hun wens een eigen huis te bezitten. Daarnaast kan een mix van koop en huur in een wijk positief effect hebben op leefbaarheid. Het afstoten van niet-DAEB bezit is wellicht gunstig in het licht van de aanstaande herziening van de woningwet.
10
4. Wonen: toewijzingsbeleid en leefbaarheid Blijven bouwen aan Nijmegen is een belangrijk thema voor De Gemeenschap. Dat beperkt zich niet alleen tot de fysieke opgave en ook niet alleen tot de wijken waarin onze woningen staan. Bestaande sociale vraagstukken mogen zich niet naar aangrenzende wijken verplaatsen. Dat is tenslotte geen maatschappelijke oplossing voor de problemen. Het is daarom belangrijk om vast te stellen welke problematiek in welke wijk speelt. Daarbij moet ook achter de voordeur worden gekeken naar individuele problemen met maatschappelijke weerslag zoals werkloosheid, huiselijk geweld en financiële kwesties. De mogelijkheden voor corporaties om te investeren op het gebied van leefbaarheid worden steeds verder beperkt. Toch hebben we voor de komende jaren een leefbaarheidsbudget begroot, omdat wij vinden dat onze verantwoordelijkheid verder gaat dan sec het onderhoud van onze woningen. Deels kunnen we leefbaarheid in wijken beïnvloeden door zorgvuldige toewijzing van woningen. Uiteraard binnen de daarvoor geldende regelgeving van het regionale woonruimte-verdeelsysteem en andere relevante wet- en regelgeving.
4.1 Onze doelgroep Wij zetten onze producten en dienstverlening in voor onze doelgroep: Huishoudens met een inkomen van maximaal anderhalf keer modaal. Deze groep is voor huisvesting grotendeels afhankelijk van corporaties. In de huidige woningmarkt zijn er voor deze huishoudens weinig alternatieve manieren waarop zij in woonruimte kunnen voorzien. Binnen deze doelgroep richt De Gemeenschap zich ook op bijzondere doelgroepen zoals deze zijn omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector.
4.2 Toewijzingsbeleid Voor de huurwoningen in de sociale sector met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (€ 699,48 in 2014) geldt dat wij ons houden aan de Europese regelgeving. Dat betekent dat deze woningen worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen dat het vastgestelde maximum niet overschrijdt. Dit maximale verzamelinkomen wordt jaarlijks herzien. Net als andere corporaties hebben we een speelruimte van 10% voor toewijzingen aan personen die niet aan de inkomenseis voldoen of waarvan we de inkomenstoets niet correct kunnen uitvoeren. Het grootste deel van de vrijkomende woningen wordt verhuurd volgens de regels van woonruimteverdeelsysteem Entree. Een deel van onze woningen (tot 20%) kan echter direct worden toegewezen. Bijvoorbeeld aan personen die vanuit de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling worden verdeeld over deelnemende corporaties naar rato van hun woningbezit (in 2014 was dit voor De Gemeenschap 6%). De WBB bemiddelt bij de huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Daaronder vallen mensen met een begeleidingsbehoefte maar ook statushouders. In voorkomende gevallen kan De Gemeenschap besluiten om een woningzoekende direct een woning toe te wijzen. Er moet dan sprake zijn van een urgente woonnoodsituatie waarvoor geen (tijdige) oplossing is binnen de regels van het woonruimteverdeelsysteem. Hiervoor kent De Gemeenschap intern beleid. Regelmatig ontvangt De Gemeenschap verzoeken van bewoners die willen verhuizen naar een andere woning binnen ons bezit : doorschuiven. Deze verzoeken worden individueel beoordeeld. Uitgangspunt voor toekenning van de aanvraag is dat er geen sprake mag zijn van het maken van wooncarrière. Ook overwegingen zoals de leefbaarheid in een complex, de schaarste van de betreffende woning en de wensen ten aanzien van de wijk waarin iemand wil wonen zijn van belang.
11
4.3 Leefbaarheid in onze wijken Het verbeteren en handhaven van leefbaarheid en sociale cohesie in wijken is een maatschappelijke opgave. Samen met onze partners geven wij daaraan invulling, deels ook financieel. Bij leefbaarheidsvraagstukken zijn bewoners vanzelfsprekend de belangrijkste partners. Het gaat tenslotte om hun wijk en hun woongenot. De Gemeenschap heeft op verschillende manieren aandacht voor leefbaarheidskwesties. Bijvoorbeeld in de vorm van:
Sociale projecten geïnitieerd door de wijkconsulent op basis van signalen uit de wijk. Deze kunnen zijn gericht op het verbeteren van leefbaarheid, veiligheid en het aanzien van complexen en omliggend groen. De aanpak van jongerenoverlast in portieken en de openbare ruimte is hiervan een voorbeeld. De Gemeenschap werkt hiervoor samen met vrijwilligers en professionals; we hebben korte lijnen met diverse partners op het gebied van zorg, welzijn en handhaving. De wijkbeheerder is op straat aanwezig en spreekt de bewoners aan waar nodig. Project OpMaat: Een unieke samenwerking van actieve wijkbewoners, maatschappelijke organisaties en corporaties in Neerbosch-Oost. OpMaat is een ontmoetingspunt waar wijkbewoners en instanties elkaar ontmoeten voor hulp en advies op maat over uiteenlopende thema’s. In 2015 wordt OpMaat een Stedelijk Informatiepunt (STIP). De Gemeenschap blijft bereikbaar voor medewerkers en cliënten wanneer er behoefte is aan ondersteuning, advies en consultatie op het gebied van huisvestingvraagstukken. Ondersteunen, faciliteren en co-creëren van bijvoorbeeld wijkfeesten om verbindingen te leggen tussen bewoners en tussen corporatie en bewoners. Bij het toekomstige groot onderhoud van de Spoorbuurt hebben we niet alleen aandacht voor de woningen. In deze wijk ligt ook een sociale opgave. Daarom doen we naast een technische opname van de 499 woningen ook een sociale, ofwel warme, opname. Zowel in de wijk als achter de voordeur. Via persoonlijke gesprekken hopen we te ontdekken wie onze bewoners zijn en welke kansen, mogelijkheden en zorgen zij hebben. Daarbij hebben we een signalerende functie en kunnen we mensen en netwerken samenbrengen. De inzet is om het woongenot, de betrokkenheid en de tevredenheid van onze bewoners hiermee te vergroten. Deelname aan netwerken en samenwerkingsverbanden voor huishoudens waarin meer dan één probleem speelt en waarbij eventueel de veiligheid van persoon, gezin of buurt in geding is. Het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen door middel van aandacht voor individuele problematiek van bewoners. We schakelen daarbij onze partners in wanneer hulpverlening of ondersteuning van bewoners noodzakelijk is.
4.4 Sociale voorzieningen Naast investeren in leefbaarheid en sociale cohesie is ook het investeren in (sociale) voorzieningen van belang voor het leefbaar houden van wijken. Een goed voorzieningenniveau heeft positief effect op de waarde van vastgoed en op het woongenot van bewoners. De Gemeenschap zal zelf geen zorg- of welzijnsdiensten leveren. Waar het nodig is investeren we in voorzieningen en sociale infrastructuur. Daardoor garanderen we dat bepaalde vormen van dienstverlening voor onze bewoners toegankelijk zijn. Momenteel zijn er geen concrete plannen voor projecten op het gebied van sociale infrastructuur. Naar verwachting is er in de toekomst behoefte aan voorzieningen in Hengstdal (Nijmegen-Oost). Als gevolg van de vergrijzing neemt de vraag naar passende woonruimte in de nabijheid van voorzieningen toe. In Hengstdal is deze nog niet voldoende aanwezig. De Gemeenschap is bereid om in die wijk een bijdrage te leveren aan het voorzieningenniveau door te investeren in vastgoed voor een oudere, zorgbehoevende doelgroep.
12
5. Participatie en zelfbeheer De Gemeenschap ziet een toenemende noodzaak voor een grotere maatschappelijke betrokkenheid van verschillende partijen. De overheid gaat terug naar het voorzien in een basaal niveau van welzijn en zorg. Naar verwachting leidt de versobering van het takenpakket van de overheid tot leemten in (het niveau van) de benodigde voorzieningen. Wij verwachten dat de ontstane ruimte voor een deel zal moeten worden ingevuld door particuliere initiatieven: Burgers die oplossingen zoeken voor maatschappelijke problemen die zij belangrijk en urgent vinden. Dit kunnen ze alleen doen of gezamenlijk, met of zonder steun van overheid of maatschappelijk middenveld. De Gemeenschap wil inspelen op deze verwachte ontwikkeling waar en wanneer mogelijk ruimte te bieden aan bewonersinitiatieven.
5.1 Zelfbeheer In 2015 starten we met een pilotproject voor zelfbeheer door bewoners. Bij zelfbeheer kan worden gedacht aan zelf schoonmaken van algemene ruimtes en het onderhouden van groenvoorzieningen. In eerste instantie nodigen we twee groepen bewoners uit om samen met ons de mogelijkheden van zelfbeheer te onderzoeken en te ervaren. Onze wens om ruimte te bieden voor zelfbeheer heeft een aantal belangrijke achtergronden. Zo willen we bewoners meer invloed geven op hun woning en woonomgeving en daarmee op hun woongenot. Daarnaast ontstaat door zelfbeheer de mogelijkheid om de betaalbaarheid van wonen te beïnvloeden. Wat bewoners zelf doen hoeft niet door of namens De Gemeenschap te gebeuren waardoor bijvoorbeeld servicekosten geminimaliseerd kunnen worden. Als deze pilot een succes is kan zelfbeheer mogelijk worden voor al onze bewoners.
5.2 Bewonersparticipatie Wij hechten veel waarde aan de kwaliteit van onze woningen en van de dienstverlening aan onze doelgroep, zowel bewoners als woningzoekenden. Om te monitoren hoe onze bewoners denken over onze dienstverlening vond er tot nu toe jaarlijks een telefonische enquête plaats. Steekproefsgewijs werd onze bewoners gevraagd hoe zij de verschillende aspecten van onze dienstverlening beoordeelden. Dit gaan we anders doen. We zijn begonnen met het opzetten van een participatiestructuur waarbij bewoners zich kunnen aanmelden voor digitale klantenpanels. We vragen niet langer alleen om een beoordeling van onze dienstverlening maar we betrekken onze bewoners bij beheer en beleid. Daardoor krijgen zijzelf invloed op onze dienstverlening. Bewoners kunnen aangeven in welke thema’s zij het meest geïnteresseerd zijn. Op die manier hebben we straks per thema een pool van betrokken bewoners die we kunnen vragen om mee te denken over actuele vraagstukken. In 2015 starten we met deze nieuwe participatiestructuur. In het verlengde van zelfbeheer en bewonersparticipatie ligt de aanpassing van het huidige beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen. Nu zijn er nog veel restricties. Bewoners krijgen in de toekomst meer de vrije hand bij het inrichten en aankleden van hun woning. We gaan er immers vanuit dat ieder mens de behoefte heeft om zelf invulling te geven aan zijn leven en leefomgeving. In 2015 gaan we werken aan nieuw beleid hiervoor. Niet al onze bewoners hebben behoefte aan meer inspraak of zelfbeheer. Zij willen als klant worden bediend en verwachten een prettige, goed onderhouden woning en adequate dienstverlening van De Gemeenschap. Wij zijn ons er ook van bewust dat er bewoners zijn die wel willen participeren maar daartoe niet in staat zijn. Voor deze mensen zoeken we een passende oplossing.
13
6. Slim samenwerken De Gemeenschap is een maatschappelijke ondernemer en staat midden in de maatschappij. We hebben door ons veelzijdige werk veel contacten met andere instanties. Slim samenwerken met onze voornaamste partners is onontbeerlijk voor het laten slagen van onze missie. Wanneer we uitgaan van ieders sterke punten kunnen efficiënte samenwerkingsverbanden worden gecreëerd. Nu al kent De Gemeenschap een aantal concrete voorbeelden van slim samenwerken.
6.1 Lopende samenwerkingsverbanden Al sinds 1992 loopt een samenwerking met het Oud Burgeren Gasthuis. Het OBG heeft door de extramuralisering van de zorg het initiatief genomen om wonen en zorg te scheiden. De Gemeenschap is sinds 2002 de eigenaar van woongebouw De Weijer waar ouderen met en zonder zorgindicatie vanuit een zelfstandige woning gebruik kunnen maken van de levering van zorg en diensten vanuit het Oud Burgeren Gasthuis. Opgenomen in onze huurovereenkomst voor deze woningen is de betaling van een algemene dienstverleningsovereenkomst die bewoners aangaan met het OBG. Op die manier zijn zij verzekerd van een basisniveau van dienstverlening waaronder bijvoorbeeld persoonlijke alarmering. Sinds de tachtiger jaren van de vorige eeuw verhuren we (groeps-)woningen aan de Regionale Instelling voor Begeleiding en Wonen Nijmegen & Rivierenland (RIBW). In 2007 is aan de Ubbergseveldweg in Nijmegen-Oost een woongebouw met 15 kleine, zelfstandige appartementen en een wijksteunpunt opgeleverd ten behoeve van hun cliënten. In het kader van slim samenwerken gaat Aannemingsbedrijf Van Schaik vanaf 1 januari 2015 het gehele proces van service- en klachtenonderhoud van melding tot reparatie, voor De Gemeenschap verzorgen. Nu nog fungeert De Gemeenschap als ‘doorgeefluik’ voor reparatieverzoeken. Binnenkort kunnen huurders direct Van Schaik benaderen waardoor de lijnen korter worden en er minder bureaucratisch kan worden gewerkt. Voor De Gemeenschap betekent het dat personeel wordt vrijgespeeld voor andere werkzaamheden. Bij de verduurzaming van de woningvoorraad in Horstacker hebben we KlokBouw om advies gevraagd over te nemen maatregelen die moeten leiden tot het realiseren van label A of B. We vertrouwen daarbij op de expertise van een gewaardeerde partner. Doordat zowel KlokBouw als wij bij onze kennis en kerntaken blijven, werken we efficiënt samen aan eenzelfde doel. Op stedelijk en regionaal niveau nemen we deel aan diverse samenwerkingsverbanden binnen onze sector. Zo vormen we samen met 4 andere Gelderse corporaties de G5. In onze stad nemen we deel aan het Platform Nijmeegse Woningcorporaties en andere relevante overlegorganen.
6.2 Gewenste samenwerkingsverbanden De Gemeenschap staat als volkshuisvester midden in de maatschappij. Dat betekent ook dat wij veel verschillende partners hebben. Samenwerking met hen is noodzakelijk om onze doelstellingen te behalen en onze visie om te kunnen zetten in onze missie. We willen echter niet alleen uit noodzaak samenwerken. We vinden ook dat samenwerking met onze partners betere en meer duurzame effecten kan hebben dan wanneer wij alleen werken. Al onze partners hebben ieder hun eigen expertise. Door deze te bundelen kunnen we de wereld om ons heen positief beïnvloeden. Omdat onze kerntaken ons beperken tot een klein gedeelte van het maatschappelijk speelveld kan samenwerking met anderen ook betekenen dat we meer kunnen betekenen voor Nijmegen dan volkshuisvesting alleen.
14
Kortom, om efficiënter, duurzamer en effectiever te zijn zal De Gemeenschap steeds vaker haar partners opzoeken. Daarbij vinden we het belangrijk dat de samenwerking met onze partners vooral praktisch van aard is. We gaan voor concrete afspraken en resultaten.
15
7. Het nieuwe werken Zoals in onze ondernemingsvisie staat gaan we er bij De Gemeenschap vanuit dat ieder mens de wens heeft om zelf invulling te geven aan zijn leven. We streven er naar om mensen de ruimte geven dit ook te kunnen doen. Dit geldt voor onze bewoners, waarvoor we een nieuwe participatiestructuur ontwikkelen. Het geldt ook voor onze collega’s. Daarom zijn we voornemens om in 2015 te beginnen met ‘het nieuwe werken’. Dit concept bestaat uit een drietal kernpunten: Een nieuwe organisatiestructuur, flexibel (en thuis) werken en een herzien Arbobeleid. Hieronder worden deze punten toegelicht.
7.1 Organisatiestructuur Door veranderingen in directie en managementteam van De Gemeenschap en verschuivingen in ons speelveld is er een natuurlijk moment ontstaan om onze bedrijfsvisie, kernwaarden, doelstellingen en strategie opnieuw vast te stellen. De kernprincipes betrouwbaarheid, toekomstgerichtheid en nabijheid vormen samen met onze kernwaarden; vertrouwen, wederkerigheid en duurzaamheid, het uitgangspunt voor onze strategische doelen. Ook ons mensbeeld; uitgaan van ieders eerlijkheid, bereidheid en potentieel ligt aan de basis ervan. Om onze doelen te bereiken moeten we beschikken over een effectief werkapparaat dat onze kerntaken adequaat uitvoert en kan meebewegen met onze ambities en investeringsagenda. De huidige organisatiestructuur van De Gemeenschap sluit niet aan bij ons mensbeeld en bij onze kernwaarden en -principes. Daardoor worden we belemmerd in ons streven onze strategische doelstellingen te realiseren. Het streven is dan ook om vanaf 1 januari 2015 over te gaan op de nieuwe structuur die is afgestemd op bovenstaande uitgangspunten. Omdat dit een organisch proces is, dat met aandacht moet worden begeleid, nemen we daarvoor de tijd. Op 1 juli 2015 moet de wijziging zijn doorgevoerd. Figuur 1: Huidige organisatiestructuur van De Gemeenschap tot 31 december 2014.
16
Figuur 2: Nieuwe organisatiestructuur van De Gemeenschap vanaf 1 januari 2015.
In de voorgestelde organisatiestructuur zal de topstructuur (het management) worden gereduceerd. Dat betekent dat verantwoordelijkheden lager in de organisatie worden gelegd. De organisatie wordt gebaseerd op de twee primaire processen van een corporatie: Verhuur en Vastgoed. Deze, en andere processen worden verenigd in de afdeling Woondiensten. Deze afdeling vormt het frontoffice van De Gemeenschap en zal als zodanig grotendeels bepalend zijn voor onze identiteit. De Afdeling Financiën & Bedrijfsdiensten omvat diensten zoals Planning & Control, HRM en (huur-)administratie en kan als backoffice worden betiteld. Om van de organisatorische verandering een succes te maken is een omslag in de cultuur van de organisatie nodig. Inmiddels hebben we geëxperimenteerd met een met nieuw beoordelingssysteem voor Functioneren & Waarderen. Dit sluit aan bij de nieuwe structuur waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheden krijgen en ook worden uitgedaagd zich te ontwikkelen in het belang van de organisatie. In 2015 wordt dit systeem definitief geïmplementeerd.
7.2 Flexibel werken Om onze organisatie meer resultaat- dan taakgericht te maken bekijken we de mogelijkheden van flexibel werken. Dit geeft onze collega’s de ruimte om, in onderling overleg, de eigen werktijden en -plaatsen te bepalen. Flexibiliteit schept de mogelijkheid om piekbelasting te ondervangen. Op deze manier kunnen we met een vaste kern van collega’s onze kerntaken gedegen uitvoeren. Waar en wanneer nodig kunnen tijdelijke krachten ons team versterken. Op die manier kunnen we met een relatief lage bezetting van 1 FTE per 140 verhuureenheden prima functioneren als corporatie. Daarmee blijven we ruim onder de landelijke norm van 1 FTE per 100 verhuureenheden. Naar verwachting is er in de toekomst steeds meer behoefte aan flexibel werken, zowel bij onze collega’s, bij De Gemeenschap als werkgever en bij organisaties die wij als belangrijke partners
17
beschouwen. Daarnaast geeft het onze collega’s de ruimte om een goede balans tussen werk en privé te realiseren. In 2015 zal flexibel werken bij De Gemeenschap worden geïmplementeerd.
7.3 Arbo- beleid In 2014 zijn we de samenwerking aan gegaan met Korporaad. Sinds 1 januari van dit jaar leveren zij onze bedrijfsarts. Tenminste tweemaal per jaar overleggen we met hen over ziekteverzuim en andere Arbo gerelateerde zaken. Met MK Basics zijn we in 2014 een samenwerking aangegaan voor administratieve begeleiding op het gebied van ziekteverzuim van collega’s. Terugtrekking van de overheid uit delen van sociale zekerheid maakte dat bedrijven op het gebied van ziektewetgeving meer taken en verplichtingen hebben gekregen. Samenwerking met MK Basics verzekert ons van toegang tot (juridisch) advies en juiste informatie. In het kader van ons vernieuwde Arbobeleid hebben we ook contact gezocht met een vertrouwenspersoon. Collega’s die binnen onze organisatie een vervelende ervaring hebben, kunnen desgewenst met deze persoon in contact treden. Zij zijn dan verzekerd van begeleiding bij de kwestie en van vertrouwelijke omgang met hun situatie. Indien noodzakelijk of gewenst kan deze vertrouwenspersoon helpen bij de gang naar een onafhankelijke klachtencommissie. Vanaf januari 2015 zal een overeenkomst met een vertrouwenspersoon van kracht zijn.
18
8. Prestatiemanagement Door de komst van een nieuwe Directeur-Bestuurder en de wens de organisatiestructuur te wijzigen ontstond ook de behoefte om De Gemeenschap als organisatie, haar processen en risicomanagement te beoordelen. Transparantie is binnen onze sector van toenemend belang. Daarnaast moeten we verantwoording afleggen over onze financiële situatie. Niet alleen voor de buitenwereld is dit belangrijk. Voor De Gemeenschap zelf is het onontbeerlijk om alle processen in de organisatie volledig inzichtelijk te maken. Alleen op die manier kan efficiënt en doelgericht worden gewerkt met minimale risico’s. Ons doel is om In Control te zijn. Dat zijn we wanneer we werken met een aantal vastgestelde instrumenten en processen waardoor continu wet- en regelgeving, onze eigen (meerjaren-)plannen en onze financiële positie op de korte, middellange en lange termijn worden getoetst. Dat betekent niet dat er geen risico’s zijn, maar dat we ons bewust zijn van bestaande en potentiële risico’s en ons handelen afstemmen op het minimaliseren ervan.
8.1 Benchmarking De Gemeenschap neemt deel aan de Aedes-benchmark. Met deze benchmark kunnen we onze prestaties afzetten tegen die van andere woningcorporaties. Werken met deze sectorale ‘meetlat’ betekent dat we transparant zijn en dat onze prestaties met cijfers te onderbouwen en te verdedigen zijn tegenover de sector, de maatschappij en de politiek. Vanaf 2015 zullen onze prestaties worden verantwoord in een Balanced Score Card en in die vorm een vast onderdeel worden van onze managementrapportages.
8.2 Risicomanagement en In Control cyclus In het kader van het streven naar prestatie- en risicomanagement is in 2014 een controller in dienst getreden van De Gemeenschap. Deze is onder meer verantwoordelijk voor het implementeren en auditeren van de primaire processen van onze organisatie. In het voorjaar van 2014 is gestart met het in kaart brengen van onze vastgoed-, verhuur-, en ondersteunde processen. Dit heeft ons per proces inzicht gegeven in de mogelijke risico’s en beheersmaatregelen daarvan. Tijdens het vastleggen van de processen hebben we tegelijkertijd een inhaalslag gemaakt in efficiëntie en automatisering. Daardoor kunnen we werken met vastgestelde processen en calculeerbare risico’s terwijl we zo efficiënt mogelijk zijn. Dit project wordt in 2015 afgerond waarna we met de nieuw vastgestelde procedures kunnen werken. In het voorwoord is aangegeven dat we gaan werken met een strategische ontwikkelcyclus gebaseerd op het Plan-Do-Check-Act model. Op de volgende pagina is dit model weergegeven en zijn de vier afzonderlijke fases kort toegelicht.
19
Figuur 3: Plan-Do Check-Act cyclus:
Deze cyclus faciliteert constante monitoring van processen met als doel optimalisatie van en controle over ons handelen. Op deze manier kunnen we functioneren als een resultaatgerichte organisatie in plaats van de taakgerichte organisatie die we nu zijn. In de plan-fase van de cyclus zullen we vanaf 2015 werken met een risicoregister. Het managementteam van De Gemeenschap heeft de vijf meest significante risico’s vastgesteld op de gebieden organisatie, compliance, ICT, geplande projecten en portfoliostrategie. Aan elk risico is een risico-eigenaar toegewezen. Deze is verantwoordelijk voor het vaststellen van maatregelen die het risico beheersbaar maken. Jaarlijks zal de lijst met risico’s worden geëvalueerd en indien nodig, aangepast. Ook worden de effecten van de beheersmaatregelen beoordeeld en de maatregelen waar nodig opnieuw vastgesteld.
20
9. Begroting Vanaf het verslagjaar 2012 dienen toegelaten instellingen Volkshuisvesting te voldoen aan de vernieuwde Richtlijn voor de Jaarverslaglegging (RJ 645). In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de gescheiden administratie voor DAEB woningen en niet-DAEB woningen. DAEB woningen zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tot maximaal € 699,48 (prijspeil 2014). De nietDAEB woningen zijn huurwoningen in de commerciële verhuur. De huurprijs van die woningen ligt boven de maximale huurprijs voor de sociale sector. Zodra in de Novelle van minister Blok duidelijkheid is over op welke wijze een verdeling gemaakt kan worden in de kostenverdeling voor het DAEB en niet-DAEB woningbezit zal dit ook zo verwerkt worden in onze administratie.
9.1 Parameters en algemene uitgangspunten Tabel 2: Verdeling Sociaal vastgoed (DAEB) - Commercieel Vastgoed (niet-DAEB) en parameters voor de Financiële Meerjarenbegroting 2015 – 2024.
De belangrijkste uitgangspunten voor deze financiële meerjarenbegroting zijn:
Het investeren en in exploitatie nemen van de volgende (DAEB) nieuwbouwprojecten: 1. Project Parc Margriet: 18 appartementen per 1 juli 2015. 2. Skaeve Huse: 5 woningen (bijzondere doelgroep). 3. Nieuwe projecten: 10 nieuwbouwwoningen per jaar (DAEB).
21
In deze meerjarenbegroting is voor bovenstaande nieuwbouwprojecten rekening gehouden met de investeringen en afschrijvingen daarop, de huurontvangsten, de onderhouds- en beheerskosten en de financieringslasten van aangetrokken leningen voor deze projecten. Het merendeel van de projecten is nog niet concreet ingevuld maar is wel opgenomen in de investeringsambitie voor de komende jaren. Op deze wijze kunnen de ontwikkeling van het eigen vermogen en de financiële positie van De Gemeenschap beter worden ingeschat.
Investering in de Spoorbuurt: € 19 miljoen, inclusief € 5 miljoen voor maatregelen met betrekking tot verduurzaming van de 499 woningen.
Jaarlijks is een bedrag van ruim € 0,2 miljoen opgenomen voor leefbaarheidsuitgaven. In dit bedrag is rekening gehouden met het deel van de loonkosten van medewerkers die op dit gebied actief zijn. Deze kosten zijn verantwoord in de post salarissen.
De heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun is opgenomen tot en met 2018. Voor 2015 en 2016 bedraagt deze ruim € 0,2 miljoen en voor de jaren 2017 en 2018 ruim € 0,1 miljoen.
In deze meerjarenbegroting is rekening gehouden met een jaarlijkse Verhuurderheffing die door de minister van Financiën aan de sector is opgelegd. Deze loopt op van € 1,3 miljoen in 2015 naar ruim € 1,6 miljoen in 2024.
De effecten van het planmatig en niet-planmatig onderhoud, overeenkomstig de meerjarenonderhoudsbegroting 2015-2024, bedragen ruim € 30 miljoen.
In deze meerjarenbegroting is voor een totaalbedrag van € 22 miljoen opgenomen aan investeringen in duurzaamheid. Dit zijn investeringen als gevolg van het Energieakkoord (optrekken van het energielabel van het bestaand woningbezit naar een gemiddeld niveau van label B). In 2015 is er voor het complex 600, onze woningen in Horstacker, € 2,2 miljoen gereserveerd.
Bij het bepalen van het te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting is rekening gehouden met een heffingspercentage van 20% van het jaarresultaat vóór belastingen.
Er is in deze meerjarenbegroting rekening gehouden met de verkoop van 2 huurwoningen per jaar.
Om een juist beeld te geven van de ontwikkeling van het vermogen is als startpositie de laatst gepresenteerde jaarrekening van 2013 gehanteerd. Daarnaast is op basis van de meest recente gegevens een inschatting gemaakt van het te verwachten jaarresultaat over 2014 dat is bijgesteld ten opzichte van de vorig jaar gepresenteerde begroting. NB: Door afronding van de getallen op duizend euro kunnen kleine afwijkingen voorkomen in de totaaltellingen.
22
9.2 Jaarbegrotingen 2015 en toelichtingen Tabel 3: Bedrijfsbegroting 2015.
23
Bedrijfsopbrengsten
Huren: In 2015 is rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging per 1 juli van 2,5%. Voor huurderving is rekening gehouden met 0,6 % van de totale netto huur. Vergoedingen: Dit betreft bedragen die huurders, naast de netto huur verschuldigd zijn voor levering van water en elektra, onderhoud aan groenvoorzieningen, schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten en collectieve glasverzekering. De vergoedingen voor huismeester, gebruik dienstencentrum OBG en bijdrage ADO hebben alleen betrekking op complex 250, De Weijer. Overige bedrijfsopbrengsten: Deze post bestaat uit vergoedingen voor administratiekosten bij het ondertekenen van huurcontracten en overige opbrengsten. Verkoopopbrengst woningen: Er is rekening gehouden met de verkoopopbrengst van 2 huurwoningen per jaar.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen: Bij de afschrijvingen op materiële vaste activa wordt de lineaire afschrijvingsmethode gehanteerd. Over later aangebrachte voorzieningen wordt afgeschreven tot de restant economische levensduur van het betreffende complex. Over de grondkosten wordt niet afgeschreven. Waardeveranderingen: In de jaarbegroting 2015 is rekening gehouden met een onrendabele investering van € 1 miljoen op het nieuwbouwproject Parc Margriet (18 appartementen DAEB sector). Salarissen, Pensioenpremie en Sociale lasten: Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de jaarbegroting kosten werkorganisatie 2015. Lasten onderhoud: Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar de jaarbegroting Onderhoud.
Overige Bedrijfslasten Dit bedrag bestaat uit de volgende componenten:
Beheerskosten: Overige personeelskosten, huisvestingskosten, kosten Raad van Toezicht en algemene kosten. Zakelijke lasten: Gemeentelijke belastingen (OZB, rioolrecht en afvalstoffenheffing), opstalverzekeringen, contributie landelijke federatie Aedes, bijdragen voor Buurtbemiddeling en Meldpunt Bijzondere Zorg. Overige bedrijfslasten: Verhuurderheffing, heffing CFV (saneringssteun), uitgaven voor leefbaarheid en servicekosten voor leveringen en diensten aan bewoners.
24
Rentebaten De rentebaten bestaan uit de vergoeding op de liquide middelen bij de Rabobank en de Regiobank. Rentelasten De rentelasten bestaan uit de te betalen rente over de bestaande geldleningen, de te betalen rente over nieuwe geldleningen (4,75%) en rente over de uitstaande waarborgsommen bij bewoners. Bijgesteld jaarresultaat 2014 Het jaarresultaat over 2014 is ten opzichte van de begroting 2014-2023 bijgesteld. In die begroting was voor 2014 een jaarresultaat vóór belastingen van € 1,6 miljoen voorzien. In deze begroting is het verwachte jaarresultaat 2014 vóór belastingen bijgesteld naar € 2,7 miljoen. Jaarresultaat 2015 De Bedrijfsbegroting 2015 voorziet een jaarresultaat vóór belastingen van € 1,3 miljoen. Ten opzichte van de Bedrijfsbegroting 2014 is het jaarresultaat 2015 bijgesteld met € 0,2 miljoen (dit was € 1,1 miljoen). Deze bijstelling komt met name door hogere bedrijfsopbrengsten (verwachte verkoop van woningen) en lagere rentelasten.
25
Tabel 4: Begroting kosten werkorganisatie.
26
Toelichting begroting kosten werkorganisatie 2015 Personeelskosten In de begroting van 2015 is rekening gehouden met een personeelsbestand van 20 medewerkers. De personele bezetting per afdeling (in fte) is als volgt: Directie (inclusief staffunctie) Afdeling Financiën & Bedrijfsdiensten Afdeling Woondiensten Totale personeelsbezetting
2,0 7,6 8,1 17,7
De formele personeelsbezetting in de nieuwe organisatiestructuur bestaat uit 17 fte. Door uitbreiding van de formatie met tijdelijke contracten is in deze begroting gerekend met een totale personeelsbezetting van 17,7 fte. De verdeling in fulltimers / parttimers is als volgt: Fulltime: Parttime: Totaal
12 8 20
Bij De Gemeenschap zijn 10 (allen fulltime) mannen en 10 vrouwen (2 fulltime) werkzaam. In de personeelsbegroting zijn 2 fulltime vacatures nog niet ingevuld, dit zal gebeuren na goedkeuring van de nieuwe organisatiestructuur. Daarnaast kan er extern personeel worden ingehuurd ter ondersteuning van projecten in het kader van nieuwbouw, duurzaamheid en voor het groot onderhoud project Spoorbuurt.
Salarissen:
De post 'Salarissen' bestaat uit het jaarloon inclusief vakantietoeslag. Bij het begroten van deze post is rekening gehouden met: o o o
De hierboven genoemde personele bezetting per afdeling. Salarisgroei overeenkomstig de CAO Woondiensten. Indexering van de lonen met 1%.
Pensioenpremie:
Bij het begroten van deze post is uitgegaan van de premies voor het jaar 2014 conform de CAO Woondiensten. De volgende premies vallen hieronder: o o o o o
Pensioenpremie (PP). Premie overgangsregeling vroegpensioen (OVP). Premie voor vervroegd uittreden, prepensioen en levensloop (VPL). Premies voor WIA-pluspensioen, WIA-excedentpensioen en WGA-hiaatpensioen. Premie voor stichting fonds leren en ontwikkelingen woningcorporaties (FLOW).
Sociale lasten:
Deze post bestaat uit premies die de werkgever moet betalen voor: o o
Werkloosheidswet (WW). Zorgverzekering (ZVW).
27
o
Wet op de arbeidsongeschiktheid inclusief de gedifferentieerde premie (WAO).
Overige personeelskosten:
Deze post bestaat uit de volgende componenten: o o o o o o o
Tijdelijk inhuren van uitzendkrachten. Opleidingskosten, talentontwikkeling en wervingskosten. Ongevallenverzekering. Arbodienst en vertrouwenspersoon. Gratificaties. CAO vergoedingen personeel (belast en onbelast). Personeelsvertegenwoordiging.
Huisvestingskosten Bij de post ‘Onderhoud kantoor’ wordt jaarlijks een bedrag begroot van 2% van de aankoopprijs van het pand. Bij de post ‘Overige huisvestingskosten’ zijn onder andere de beveiligingskosten begroot van het kantoorpand. De overige posten spreken voor zich. Kosten van de Raad van Toezicht
Honorering en vergoedingen:
Deze post bestaat uit de bruto honoreringen voor de 5 leden van de Raad van Toezicht. De honorering is conform de Honoreringscode Commissarissen Woningcorporaties van de VTW.
Verzekeringen:
Er is een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en commissarissen afgesloten bij VKG te Hoorn. De verzekering is gesloten voor een periode van 12 maanden met een stilzwijgende verlenging. De verzekerde som per claim bedraagt € 2,5 miljoen. Daarnaast is een ongevallenverzekering afgesloten voor alle leden van de Raad van Toezicht.
Overige kosten Raad van Toezicht:
Deze post bestaat uit de volgende componenten: o o o
Bijwonen van congressen en symposia. Lidmaatschap VTW. Onvoorzien.
Algemene kosten
Communicatie & PR:
De kosten bestaan uit: o o o o
De uitgave van een nieuwsbrief (in 2015 nog 1x). Het interactief maken van de website gericht op dienstverlening en bewonerscommissies. Het opzetten van een communicatieplan voor De Gemeenschap. Fotografie ten behoeve van website, jaarverslag en nieuwsbrief van De Gemeenschap.
28
Externe controle:
Naast het jaarlijkse tarief voor de controlewerkzaamheden door Deloitte worden er ook kosten gemaakt voor de jaarlijkse aangifte van de vennootschapsbelasting door BDO Belastingadviseurs. Daarnaast worden kosten gemaakt voor de controle en beoordeling van de verplichte jaarlijkse opgave aan CorpoData (dPi en dVi) ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het Waarborgfond Sociale Woningbouw (WSW) en de extra inkomenscontrole bij woningtoewijzingen (Europadossier).
Advieskosten derden:
In deze post zijn kosten begroot voor het inhuren van externe expertise. Hierbij wordt gedacht aan: o o o o
Advisering en begeleiding bij het uitwerken van procedures (AO/IC). Fiscale ondersteuning en advisering voor bijvoorbeeld vennootschapsbelasting, aanslag OZB/WOZ. Advies/projectkosten ten behoeve van nieuwbouwprojecten. Aanvraag urgenties woningzoekenden.
Juridische bijstand:
In deze post zijn kosten begroot voor het inhuren van juridische bijstand en deskundigheid voor het aangaan van procedures inzake: o o o
Arbeidszaken. Klachten of bezwaren van huurders voor bijvoorbeeld overlastzaken, huurzaken en ontruimingen. Inspraakprocedures (bijvoorbeeld bij wijzigingen bestemmingsplan nieuwbouwprojecten).
Automatiseringskosten:
Deze post bestaat uit de volgende componenten: o o
o o o o o o
Een vastgesteld tarief per verhuureenheid inclusief de kosten van extra output (NCCW). Kosten voor opslaan en bewaren van administratieve gegevens NCCW (digitale bewaarplicht). Salarisadministratie Salaris Online/Unit4. Investeringen en onderhoud van hard- en software (onder andere FMP, digitale documentverwerking). Maandelijkse Business rapportage. Storingsabonnement voor het netwerk, internet en PIN automaat. Actualiseren en onderhouden van de website. Onderhoudsabonnement Innax Vabi (energielabel woningbezit). Jaarlijkse update van de meerjarenonderhoudsbegroting (Asset Homerun). Onvoorzien.
Afschrijving inventaris:
o o
Deze post heeft betrekking op afschrijvingskosten van de inventaris op het kantoor aan de Curaçaoweg 1 te Nijmegen, bedrijfsauto’s en de afschrijvingskosten van hard- en software.
29
Representatiekosten:
Voor 2015 is een extra budget begroot voor activiteiten ten gunste van het 95-jarig bestaan van De Gemeenschap.
Bewonersparticipatie / Voorlichtingskosten bewoners:
Er is een bedrag begroot voor het opzetten van een plan voor bewonersparticipatie door Companen. Daarnaast kosten voor aanschaf van de Huurkrant en kosten van diverse bewonerscommissies zoals: o o o
Vergaderkosten. Promotieactiviteiten en advieskosten. Bewonersactiviteiten ter verbetering van de onderlinge contacten in het complex.
Kosten Woonruimteverdeling:
Het woonruimte-verdeelsysteem voor deze regio is ondergebracht bij Enserve BV. De totale kosten worden op basis van een verdeelsleutel aan de deelnemende corporaties doorberekend. In deze begroting is rekening gehouden met ons aandeel in die kosten. De overige jaarlijkse kosten bestaan onder meer uit advertenties en foto’s voor de woonkrant en dienstverlening urgentieaanvragen woningzoekenden.
Kosten PNW / MKW / G5 / Klachtencommissie:
De overlegorganen op gemeentelijk, regionaal en landelijk niveau zijn: o o o o
PNW (Platform Nijmeegse Woningcorporaties). MKW (Middelgrote en Kleinere Woningcorporaties). Samenwerkingskosten G5 (De Gemeenschap, Vryleve Lobith, Woonstichting Gendt, Valburg en WoonGenoot). Klachtencommissie Woningcorporaties Nijmegen.
Overige Algemene Kosten:
Deze post bestaat uit kosten voor: o o o o o o o
Verzekeringen. Advertentiekosten. Deurwaarderskosten. Opschonen archief en vernietigen van documenten. Storingsdienst meldkamer. Jaarlijkse bijdrage Kamer van Koophandel. Diverse onvoorzien.
Totale kosten Het totale bedrag van de begroting kosten werkorganisatie 2015 bedraagt bijna € 2 miljoen. Ten opzichte van de begroting 2014 (totaal bedrag: € 1,93 miljoen) is dit een stijging van 3,4%.
30
Onderhoudsbegroting In de tabel hieronder staan de bedragen per complex voor het begrotingsjaar 2015 zoals deze zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting 2015 tot en met 2024. Het totale bedrag van 2015 is als volgt verdeeld:
ten laste van het jaarresultaat (planmatig en niet-planmatig) geactiveerd onderhoud (woningverbetering)
Tabel 5: Onderhoudsbegroting 2015.
31
€ 2,5 miljoen € 0,2 miljoen
9.3 Meerjarenbegroting en toelichting Investeringsbegroting 2015-2024 In onderstaande tabel een overzicht van de investeringsambities van De Gemeenschap voor de aankomende jaren.
Nieuwbouwprojecten:
Niet alle toekomstige projecten zijn concreet benoemd, maar wel opgenomen in de meerjarenbegroting om te laten zien dat De Gemeenschap voornemens is het woningbezit uit te breiden en te investeren in het sociale segment (DAEB). Voor de periode van 2015 tot en met 2024 is voor nieuwbouwprojecten een bedrag begroot van € 16,5 miljoen.
Duurzaamheid:
De ambities die De Gemeenschap benoemt ten aanzien van duurzaamheid zijn al eerder in deze meerjarenbegroting aangegeven. Er wordt fors geïnvesteerd conform de uitkomsten uit het Energie akkoord. Voor het gehele woningbezit wordt het niveau van het energielabel opgetrokken naar gemiddeld label B. De totale investeringen in duurzaamheid zijn voor deze periode begroot op een bedrag van € 22 miljoen.
32
De Spoorbuurt:
In de periode tot en met 2019 wordt er ruim € 19 miljoen geïnvesteerd in de Spoorbuurt (499 vooroorlogse woningen). Dit is inclusief duurzaamheid. Deze investeringsbegroting laat zien dat er vooral in de bestaande stad geïnvesteerd wordt! Tabel 6: Investeringsbegroting 2015-2024 (prijspeil 2014).
33
Tabel 7: Bedrijfseconomische resultaatprognose.
Grafiek 1: Resultaatprognose na belasting.
34
Toelichting resultatenprognose 2015-2024 Bedrijfsopbrengsten Voor een uitgebreide toelichting op de bedrijfsopbrengsten (huren, vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten) en de daarbij gehanteerde parameters wordt verwezen naar de Bedrijfsbegroting 2015 in paragraaf 9.2. Bedrijfslasten Waardeveranderingen: In 2014 is een onrendabele investering van € 1 miljoen opgenomen voor project Parc Margriet (18 appartementen). Vanaf 2015 is voor alle nieuwbouwprojecten (10 woningen per jaar) een onrendabele investering opgenomen van € 0,5 miljoen. In 2019 is bovendien een onrendabele investering van € 3,8 miljoen opgenomen voor het groot onderhoud van 499 woningen in de Spoorbuurt. Financiële baten en lasten Het resultaat van deze post bestaat uit de som van de rentebaten minus de som van de rentelasten. In deze meerjarenbegroting is rekening gehouden met de financieringslasten als gevolg van het aantrekken van extra vreemd vermogen ter afdekking van de financieringsbehoefte en de spreiding van het renterisico. Jaarresultaten De jaarresultaten voor de jaren 2015 tot en met 2024 zijn bijgesteld ten opzichte van de vorig jaar gepresenteerde Financiële Meerjarenbegroting. In paragraaf 9.1 wordt op de belangrijkste wijzigingen een toelichting gegeven. In de jaren 2014 tot en met 2016 worden de positieve jaarresultaten verrekend met de belastinglatentie die op deze manier vrijvalt. In de andere jaren waar een positief resultaat behaald wordt, is gerekend met een heffing van 20% vennootschapsbelasting. De ontwikkelingen van de jaarresultaten ten opzichte van de vorige meerjarenbegroting zijn onder andere het gevolg van de verwerking van geplande nieuwbouwprojecten en duurzaamheid, de aan deze projecten gekoppelde huuropbrengsten, investeringen en financieringskosten. Daarnaast de verwerking van de bijdragen voor de Verhuurderheffing en heffing van het CFV. Op basis van de hierboven genoemde maatregelen en uitgangspunten zal naar verwachting de solvabiliteit van het totale vermogen 20,6% bedragen ultimo 2015. Op grond van de huidige inzichten en aannames zal de solvabiliteit uiteindelijk 24,5% in 2024. Hiermee wordt ruim voldaan aan de minimale solvabiliteitseis van 10% die De Gemeenschap hanteert.
35
Tabel 8: Balansprognose.
36
Grafiek 2: Verloop overige reserves.
Toelichting balansprognose 2015 tot en met 2024 Vaste activa
Materiële vaste activa:
o o
De Gemeenschap heeft haar woningbezit gewaardeerd tegen historische kostprijs. Voor de geplande investeringen in nieuwbouwprojecten, duurzaamheid en de Spoorbuurt is een bedrag van € 53 miljoen opgenomen. Over de materiële vaste activa wordt afgeschreven volgens de lineaire afschrijvingsmethode. Over later aangebrachte voorzieningen (investeringen) zal worden afgeschreven tot het einde van de (restant) economische levensduur van het betreffende complex. Belastinglatentie: zie paragraaf 10.2 voor een toelichting.
o
o
In verband met een voorwaartse verliescompensatie is een belastinglatentie vordering opgenomen die in 3 jaar vrijvalt. Vlottende activa
Vorderingen:
Deze post bestaat uit: o o o
Huurdebiteuren (0,5% van de jaarhuur). Transitorische rente liquide middelen en beleggingen. Overige vorderingen.
37
Liquide middelen:
Over de gemiddelde stand van de liquide middelen per balansdatum (begin/einde) boekjaar wordt rente toegerekend. Over de batige saldi wordt 1,0% ten gunste van het renteresultaat gebracht, over de negatieve saldi wordt 4,75% ten laste van het renteresultaat gebracht. Bij het aantrekken van een externe financiering wordt bij het bepalen van het volume rekening gehouden met een minimaal saldo van € 0,5 miljoen aan liquide middelen. Overeenkomstig het Treasury statuut is het toegestaan liquiditeitstekorten af te dekken met korte termijn kredieten. Er is een rekening-courant faciliteit overeengekomen bij de Rabobank met een maximaal krediet van € 0,5 miljoen. Op basis van een bijgestelde liquiditeitsprognose voor langere termijn zal de maximale en minimale omvang van de stand van de liquide middelen worden bepaald. Vermogen lang
Algemene reserve:
Voor het jaar 2015 is een jaarresultaat (na belastingen) begroot van -/- € 780.000. Voor een verloop van de reserves wordt verwezen naar de tabel van dit hoofdstuk 'verloop overige reserves'.
Langlopende schulden:
In deze prognose zijn in het vreemd vermogen de volgende mutaties verwerkt: o o
De contractuele aflossingen van diverse leningen in de periode van 2015 tot en met 2024 voor een totaalbedrag van € 55 miljoen. Bij de leningen die in aanmerking komen voor een renteconversie (€ 0,7 miljoen in 2022) is rekening gehouden met een rentepercentage van 4,75%.
Voor gedetailleerde overzichten van het verloop van de leningen (contractuele aflossingen en vermogensbehoefte) en de vervalkalender van onze leningenportefeuille wordt verwezen naar paragraaf 10.1. Vermogen kort Deze post bestaat uit:
Schulden aan leveranciers. Transitorische rente van leningen. Te betalen vennootschapsbelasting. Overlopende passiva.
38
9.4 Financiële kengetallen Tabel 9: Financiële kengetallen.
De in het overzicht gehanteerde begrippen zijn als volgt gedefinieerd: Solvabiliteit: dit is het Eigen Vermogen einde boekjaar uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. Loan to Value (WOZ-waarde): 50 % is de maximale financiering van geborgd vreemd vermogen van het DAEB bezit afgezet tegen de WOZ waarde van het woningbezit. Rentedekkingsgraad (ICR): de rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio) wordt berekend door de operationele kasstroom te delen door de rentelasten (norm WSW: minimaal 1,3). Debt Service Coverage ratio (DSCR): zijn er voldoende operationele kasstromen voor rente en aflossingen (norm: minimaal 1,0). Operationele kasstroom: opgesteld volgens de directe methode waarbij alle inkomsten en uitgaven uit de resultatenrekening zijn opgenomen. Loan to Value (bedrijfswaarde): de geborgde leningenportefeuille mag maximaal 75% van de bedrijfswaarde bedragen.
39
9.5 Kasstroom (directe methode) Tabel 10: Kasstroomoverzicht.
40
10. Financiële strategie De financiële strategie van De Gemeenschap wordt vertaald in de volgende drie paragrafen.
10.1 Treasury jaarplan 2015 Onder de noemer Treasury vallen activiteiten die rechtstreeks verband houden met het beheer van voor De Gemeenschap relevante geldstromen en de daarbij horende renterisico's, bijvoorbeeld:
Aantrekken en terugbetalen van leningen. Uitzetten van geldmiddelen. Beheersen van de renterisico’s die gepaard gaan met financieren en beleggen. Beheer van de geldstromen voor de korte termijn (werkkapitaalbeheer of cashmanagement).
Het Treasury jaarplan 2015 is gebaseerd op de jaarbegroting. Hierin zijn onze plannen verwerkt die betrekking hebben op investeringen in nieuwbouw, duurzaamheid en op planmatige onderhoudsingrepen waarvan de financieringsbehoeften zichtbaar zijn. In de geactualiseerde versie van het Treasury statuut van 18 februari 2014 staan de randvoorwaarden en financiële beleidsdoelstellingen waaraan de in 2015 te nemen Treasury maatregelen moeten voldoen. Borgbaarheidsverklaring Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De Gemeenschap wenst een financieel gezonde corporatie te zijn. Daarvoor moet er sprake zijn van 'genoeg vlees op de botten' om zonder problemen financieringen aan te kunnen trekken op de kapitaalmarkt. Daarvoor moeten we tenminste voldoen aan de toetsingseisen die het WSW hanteert. Op basis van het jaarverslag 2012 en prognosegegevens 2013 heeft het WSW in juni 2014 de borgbaarheidsverklaring verstrekt aan De Gemeenschap. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruik blijven maken van de faciliteiten van het WSW zolang we aan de voorwaarden voor borging voldoen. Borgingsplafond WSW Het borgingsplafond voor De Gemeenschap is door het WSW vastgesteld op respectievelijk € 60,1 miljoen, € 57,8 miljoen en € 56,8 miljoen voor de jaren 2014, 2015 en 2016. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de ingediende dPi 2013. Naar aanleiding van nieuwe prognoses, feiten en omstandigheden kan het WSW de stand van het borgingsplafond bijstellen. Het WSW kan leningen borgen die bestemd zijn voor de financiering van activiteiten die volgens het reglement van deelneming voor borging in aanmerking komen. Voor alle leningen geldt dat alleen borging kan plaatsvinden als de corporatie in de betreffende gemeente voldoende onderpand heeft ingezet zodat gemeentelijke achtervang is geregeld. Renterisicobeheersing De rentelasten die voortvloeien uit de leningenportefeuille bedragen ruim 20% van de totale kosten van De Gemeenschap. Veranderingen van de rentecurve kunnen grote gevolgen hebben voor ons jaarresultaat en eigen vermogen. Daarom streven we naar een zo gelijkmatig mogelijke spreiding van de leningenportefeuille.
41
Dit is ook een randvoorwaarde van ons Treasury statuut: Om het renterisico te beheersen wordt gestreefd naar een gelijkmatige opbouw van de leningenportefeuille waarbij jaarlijks niet meer dan 15% van de portefeuille voor renteherziening en/of (her-)financiering in aanmerking komt. Het door De Gemeenschap maximaal gewenste renterisico bedraagt 15% van de totale leningenportefeuille. Dit percentage is in de meerjarenbegroting tot en met 2024 opgenomen. Met uitzondering van de jaren 2017 (18%) en 2018 (27%) blijven we onder dit percentage. Renterisico’s zijn beheersbaar, bijvoorbeeld door:
Vervroegd aflossen op de bestaande portefeuille voor zover contractueel toegestaan.
Uit de bestaande leningscontracten blijkt dat er momenteel geen mogelijkheden zijn voor vervroegde aflossing van leningen.
Spreiden van aflossing- en conversiemomenten en volumes.
In tabel 11 zijn de renterisicovolumes in beeld gebracht. De renterisico's worden enerzijds gevormd door renteconversies in de bestaande leningenportefeuille en anderzijds door het aantrekken van nieuwe leningen die voortvloeien uit de kasstromen als gevolg van diverse investeringen. Uit de vervalkalender van de leningenportefeuille blijkt dat er in 2015 twee leningen contractueel afgelost moeten worden voor een totaal bedrag van € 7,5 miljoen.
Vroegtijdig aantrekken van leningen c.q. fixeren van rente.
In de beslissing een financiering vervroegd aan te trekken dan wel vast te leggen, wordt de 'hardheid' van de financieringsbehoefte meegewogen. De risicovolumes zijn uitgedrukt in een percentage van het schuldrestant van de leningenportefeuille. In ons Treasury statuut is uitdrukkelijk benoemd dat De Gemeenschap geen gebruik maakt van derivaten.
42
Tabel 11: Presentatie van renterisicobeheer.
Omvang van het eigen vermogen De omvang van het eigen vermogen dient zodanig te zijn dat de financiële continuïteit, ook in tijden van 'slecht weer', niet in gevaar komt. Er is een scenario uitgewerkt waarin de toekomstige nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten (de Spoorbuurt), inclusief de afboeking van de onrendabele investeringen hiervoor, zijn opgenomen. Het financiële effect van de ontwikkeling van het eigen vermogen en de jaarresultaten is voor een periode van 10 jaar in beeld gebracht. De uitkomst van deze meerjarenbegroting is dat het eigen vermogen stijgt van ruim € 17 miljoen naar € 23 miljoen in 2024. De Gemeenschap heeft in het Treasury statuut twee randvoorwaarden geformuleerd op basis waarvan de benodigde omvang van het eigen vermogen wordt bepaald. Deze randvoorwaarden zijn:
Het eigen vermogen dient voldoende te zijn om externe financiering aan te trekken.
Om blijvende toegang tot de kapitaalmarkt te houden streven we op langere termijn naar een solvabiliteit van minimaal 10% (solvabiliteit = eigen vermogen ÷ balanstotaal).
Volgens dit scenario zal de solvabiliteit in 2015 uitkomen op 20,6%. In de vorige meerjarenbegroting was dit 17,3%. Uiteindelijk stijgt de solvabiliteit tot ruim 24% in 2024 ( zie tabel Financiële kengetallen). Op grond van deze financiële meerjarenbegroting inclusief de verwerkte uitgangspunten, kan geconcludeerd worden dat er voldoende eigen vermogen aanwezig is om toegang op de kapitaalmarkt te krijgen en toekomstige risico's op te kunnen vangen. Bij elk mogelijk nieuwbouwproject zal kritisch worden gekeken of er voldoende ruimte aanwezig is in het eigen vermogen om een onrendabele investering mogelijk te maken, zonder verkoop van bestaand bezit. Voorts dient rekening te worden gehouden met het groot onderhoudsproject dat in voorbereiding is
43
voor complex 11 en 12. Daarbij gaat het om 499 vooroorlogse woningen in de Spoorbuurt en Van ‘t Santbuurt. De hiervoor noodzakelijke investeringen zijn in deze financiële meerjarenbegroting verwerkt. Kasstroomprognose en beschikbaarheid van geldmiddelen op korte termijn Jaarlijks worden er twee kasstroomprognoses opgesteld, te weten:
Een meerjaren-kasstroomoverzicht volgens de directe methode met een planningshorizon van 10 jaar gebaseerd op de meest recente financiële meerjarenbegroting. Deze methode laat de mutaties in de liquide middelen zien. Het kasstroomoverzicht voor de lange termijn is verwerkt als bijlage in hoofdstuk 9.
De voortschrijdende liquiditeitsprognose (op maandbasis) met een planningshorizon van 15 maanden. De liquiditeitsprognose wordt per kwartaal gepresenteerd in de managementrapportage.
De meerjaren-kasstroomprognose wordt minimaal één maal per jaar opgesteld en de voortschrijdende liquiditeitsprognose elk kwartaal. Beide worden continu bewaakt door de afdeling FEZ. Uit deze kasstroomprognose blijkt dat er in 2015 een herfinancierings-behoefte ontstaat van € 6 miljoen als gevolg van contractuele aflossingen van twee geldleningen (€ 7,5 miljoen) en de geplande onderhoudsuitgaven en investeringen in nieuwbouwprojecten en duurzaamheid. Deze aflossingen kunnen deels opgevangen worden door het liquiditeitssaldo per 1 januari 2015 dat bijna € 3 miljoen zal zijn. Treasury positie 2015 Per 1 januari 2015 bedraagt de leningenportefeuille in deze meerjarenbegroting € 62,5 miljoen. In de meerjarenbegroting voor renterisicobeheer zijn alle mutaties verwerkt waaronder:
De aflossing van diverse leningen tot en met 2024.
De geplande onderhoudsuitgaven conform de meerjarenonderhoudsbegroting.
De geplande investeringen in diverse nieuwbouwprojecten, duurzaamheid en het groot onderhoudsproject Spoorbuurt.
Actiepunten 2015:
Als gevolg van de hierboven genoemde uitgaven zal in 2015 een financieringsbehoefte ontstaan van € 6 miljoen. In de loop van 2015 zal op basis van een geactualiseerde liquiditeitsprognose bekeken worden op welk moment een herfinanciering wordt aangetrokken. In tabel 11 wordt het renterisicobeheer gepresenteerd. In de jaren 2017 en 2018 ligt het renterisico boven het gewenste maximum van 15%, namelijk op respectievelijk 18% en 27%. In 2015 zullen we onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om met name het percentage voor 2018 omlaag te brengen.
Vanaf 2016 zal wederom een jaarlijkse financieringsbehoefte ontstaan door contractuele aflossingen van diverse leningen en investeringen in onder andere nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten en duurzaamheid.
44
In de volgende tabel is de vervalkalender van de leningenportefeuille weergegeven. Tabel 12: Vervalkalender leningenportefeuille 2015-2056.
10.2 Fiscaal beleid Vanaf 1 januari 2008 zijn corporaties verplicht vennootschapsbelasting af te dragen. In samenwerking met de fiscalisten van BDO wordt jaarlijks onze fiscale positie bepaald. Aan de hand daarvan wordt duidelijk of De Gemeenschap vennootschapsbelasting zal moet afdragen. Als dat zo is maken we
45
gebruik van de wettelijke fiscale mogelijkheden die bestaan om betaling van vennootschapsbelasting zo lang mogelijk uit te stellen. De belastinglatentie die in 2013 is gecreëerd, zal in de jaren 2014-2015-2016 worden verrekend met de positieve resultaten die we verwachten te behalen in deze jaren. Dit heeft tot gevolg dat we het moment van afdracht van vennootschapsbelasting kunnen uitstellen. Het verloop van de belastinglatentie is terug te vinden in tabel 8, de balansprognose, op pagina 36. De jaarlijkse vrijval staat genoemd in tabel 7, de bedrijfseconomische resultaatprognose (pagina 34). Samen met de fiscalisten van BDO zijn we bezig om onze tax strategie te bepalen en in tax control te komen. Het doel daarvan is om Horizontaal Toezicht te verkrijgen bij de Belastingdienst. Vanaf 1 januari 2015 gaan we gebruik maken van de Werkkostenregeling. Deze fiscale regeling vergemakkelijkt het toekennen van vergoedingen en verstrekkingen van bedrijfsmiddelen aan werknemers. Via Aedes hebben we in 2014 opnieuw een ANBI-status (Algemene Nut Beoogde Instelling) aangevraagd bij de Belastingdienst. Aedes verzorgt als branche organisatie een collectieve aanvraag namens meerdere corporaties. We verwachten deze status in 2015 toegekend te krijgen.
10.3 Balanced Score Card In hoofdstuk twee hebben we zes strategische doelstellingen genoemd. Dit blijven slechts doelstellingen als we geen concrete stappen ondernemen om ze te realiseren. Daarom hebben we in dit hoofdstuk een Balanced Score Card (BSC) opgenomen. Op deze BSC zijn per doelstelling Kritieke Succes Factoren (KSI) opgenomen. Dat zijn factoren die van doorslaggevend belang zijn voor het behalen van onze strategische doelstellingen. Per doelstelling is ook vermeld wat concreet en meetbaar onze actiepunten zijn: de Prestatie Indicatoren (PI). Deze zijn onderverdeeld in PI voor komend jaar en voor de gehele looptijd van dit bedrijfsplan. Vanaf het eerste kwartaal van 2015 nemen we in elke managementrapportage een BSC op. Zo blijft onze voortgang inzichtelijk terwijl we streven naar realisatie van onze doelstellingen. Onze prestaties zijn op die manier bovendien meetbaar en te verantwoorden.
46
Tabel 13: Balanced Score Card.
47
48
