Verslag van het huurdersoverleg van Woningbouwstichting De Gemeenschap (WBSG) Datum Tijd Plaats Aanwezig
: 29 maart 2011 : 20.00 uur tot 22.00 uur : Wijkcentrum “De Ark van Oost” : Circa 60 personen
1. Opening en mededelingen Namens alle medewerkers van WBSG heet Willem Berkhout, directeur WBSG, alle aanwezigen van harte welkom. Hij stelt de medewerkers van WBSG voor die tijdens dit overleg de agendapunten via een presentatie toelichten. Dit zijn: - Dico van Verseveld: hoofd afdeling Technisch Beheer - Koos de Pijper: hoofd afdeling Financieel Economische Zaken - Henk van de Wiel: hoofd Planontwikkeling - Reinier Kelderman: hoofd afdeling Wonen 2. Onderhoudsbeleid en onderhoudswerkzaamheden 2011 Door Dico van Verseveld, hoofd van de afdeling Technisch Beheer, wordt een toelichting gegeven op de onderhoudswerkzaamheden die voor 2011 voor de diverse complexen staan gepland. Tevens gaat hij in op de cijfers die ten grondslag liggen aan het technische jaarplan. Voor het onderhoudsbeleid is in totaal 4,6 miljoen euro begroot. Dit is opgedeeld in reparatieverzoeken (€ 433.000,=), servicefonds (€ 90.000,=), mutatieonderhoud (€ 424.000,=) en planmatig onderhoud (€ 3.370.000,=). Het servicefonds betreft het gratis serviceonderhoud dat WBSG haar huurders levert. De meest omvangrijke onderhoudswerkzaamheden in 2011 zijn: Van ’t Santbuurt (Complex 011 – 012): -Vervangen keramische dakpannen (werk is in uitvoering): *Van ‟t Santstraat 88 t/m 122 *Koolemans Beijnenstraat 69 t/m 97 -Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 15 stuks -Start buitenschilderwerk fase II *Koolemans Beijenstraat 45 t/m 103 *Gregoriusstraat 15 t/m 29 *Palestrinastraat 28 t/m 42 en 9 t/m 47 *Verdistraat 3 t/m 17 *Van ‟t Santstraat 1 t/m 95 Dit betreft een project dat in 4 jaar wordt uitgevoerd. In 2011 staat fase II op de planning. Deze fase start medio april.
1
Hengstdal (Complex 021 – 022): -Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 41 stuks -Vervangen gietijzeren standleidingen, enkele portiekflats -Buitenschilderwerk transparante deuren (voornamelijk voor- en achterdeuren) *Lijsterbesstraat 87 t/m 125 -Buitenschilderwerk gevels *Hengstdalseweg 237 t/m 331 Melkerij Lent (Complex 110) : -Renovatie interieur (werk is in uitvoering) *Doucherenovatie *Toiletrenovatie *Vervangen groepenkast *Vervangen elektra schakelmateriaal Deze werkzaamheden zijn eerder gestart in verband met de BTW-regeling. Het renoveren en het verbouwen van woningen ouder dan 2 jaar vallen tijdelijk onder het 6%-tarief. Dit tarief geldt voor werkzaamheden die worden afgerond vóór 1 juli 2011. Voor deze renovatie wordt geen huurverhoging in rekening gebracht. Neerbosch-Oost (Complex 310, maisonnettes): -Vervangen bitumen dakbedekking (3 blokken) *Balladestraat 25 t/m 71 *Balladestraat 97 t/m 143 *Balladestraat 165 t/m 211 -Vervangen gevelpanelen voor geïsoleerde panelen *Balladestraat 25 t/m 71 *Balladestraat 97 t/m 143 -Buitenschilderwerk gevels inclusief houtrotsanering (werk is in uitvoering) Neerbosch-Oost (Complex 300, eengezinswoningen): Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 3 stuks In 2010 zijn ruim 40 nieuwe cv ketels geplaatst. Tolhuis (Complex 500): -Aanpassen gevels bergingen van 2 blokken -Vervangen zachtboardplafonds voor gipsplaten (werk is in uitvoering) Dit is reeds eind 2010 gestart. De verwachting is dat de werkzaamheden tot juli/augustus duren. Visveld te Lent (Complex 800): -Buitenschilderwerk gevels *Pink Floydstraat 17 t/m 31 *Queenstraat 39 t/m 69 Vragen/opmerkingen vanuit de zaal naar aanleiding van de presentatie van het onderhoudsbeleid 2011: Worden de daken van de woningen aan de Van ’t Santstraat geïsoleerd? De daken worden niet geïsoleerd. Hierdoor verandert de daklijn en dit kan niet in verband met het beschermd stadsgezicht.
2
Appartementencomplex Heeren van Nijmegen aan Spijkerhofplein: De mechanische ventilatie vervuilt de muren in de gangen. Dit is inderdaad zeer storend. Het wordt veroorzaakt doordat de roosters niet goed aansluiten op de wanden. Er wordt onderzocht of de roosters sluitend kunnen worden gemaakt. Het is een aandachtspunt dat op korte termijn moet worden opgelost. Daarna worden uiteraard de wanden schoongemaakt. Appartementencomplex Heeren van Nijmegen aan Spijkerhofplein: Door de verhuizingen zijn beneden in de hal de wanden vervuild. Willem Berkhout meldt dat hij is gaan kijken en dit ook heeft gesignaleerd. De vervuiling in de entree en de hal wordt aangepakt. 3. Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2011 Door Koos de Pijper, hoofd afdeling Financieel Economische Zaken, wordt het huurbeleid van het ministerie van Binnenlandse Zaken en van WBSG geschetst. Het beleid van het ministerie is nog onder voorbehoud. De kamerbrief Huurbeleid, waarin de minister het huurbeleid per 1 juli 2011 uiteenzet, is nog niet verschenen. Huurbeleid BZK (onder voorbehoud): Er geldt een inflatievolgend huurbeleid. Dit betekent dat de huurverhoging in 2011 wordt gekoppeld aan het inflatiepercentage van 2010. De inflatie in 2010 is vastgesteld op 1,3%. De huren mogen dus per 1 juli 2011 met maximaal 1,3% stijgen. Er liggen voorstellen om het woningwaarderingsstelsel (WWS) te wijzigen. De eerste wijziging betreft de invoering van het energielabel voor alle woningen. De Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel om het energielabel van een woning mee te laten wegen in de woningwaardering. Als de Eerste Kamer het wetsvoorstel snel behandelt, kan de regeling nog per 1 juli 2011 ingaan. Het energielabel maakt onderscheid in de categorieën A t/m G, waarbij een nieuwbouwwoning een A-label krijgt. (Inmiddels is bekend dat ook de Eerste Kamer akkoord is met het opnemen van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel. Het is de bedoeling dat deze aanpassing per 1 juli 2011 ingaat.) De tweede wijziging betreft het voorstel om alle huurwoningen 25 extra basispunten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel. De minister heeft voorgesteld om deze maatregel per 1 juli 2011 in het hele land in te laten voeren. De 25 extra punten hebben tot de gevolg dat de maximum huur, die een corporatie voor een woning mag vragen, hoger komt te liggen. Het is op dit moment nog niet bekend of deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel wordt ingevoerd, omdat de Tweede Kamer vragen heeft gesteld aan de minister. Voor zittende huurders verandert er overigens niets met deze wijziging. Voor hen geldt het inflatievolgend huurbeleid. Wel bestaat de mogelijkheid om de huur te verhogen als een woning opnieuw wordt toegewezen bij een verhuizing. (Inmiddels is bekend dat de minister in juni 2011 met een aangepast voorstel komt voor de toekenning van 25 extra WWS-punten. Deze maatregel kan mogelijk niet meer ingaan op 1 juli 2011.) De minister stelt tevens voor om een huurverhoging met maximaal 5 procent boven inflatie mogelijk te maken bij bewoners met een inkomen hoger dan € 43.000,= per jaar en een huurprijs die lager is dan € 652,52. Met deze maatregel wil de minister het „scheefwonen‟ tegen gaan. Deze maatregel zal in de praktijk lastig zijn uit te voeren. Hiervoor is namelijk een inkomenstoets noodzakelijk. Deze inkomenstoets is alleen te controleren door de Belastingdienst. Daarvoor is echter een wetswijziging noodzakelijk. Om deze reden zal het niet haalbaar zijn om deze maatregel per 1 juli 2011 in te voeren. (Inmiddels is bekend dat het kabinet het voornemen heeft om de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro per 1 juli 2012 in te voeren.)
3
De verhoging van de maximaal redelijke huurprijzen volgt ook het inflatiepercentage; dus 1,3%. De maximale huurprijsgrens voor de huurtoeslag blijft € 652,52. De eerstvolgende aanpassing van de maximale huurprijsgrens vindt plaats per 1 januari 2012. Vanaf 2010 worden alle huurtoeslagparameters, waaronder de maximale huurgrens, namelijk niet meer per 1 juli maar per 1 januari vastgesteld. Met andere woorden: de toegekende huurtoeslag voor 2011 wordt met de huurverhoging per 1 juli 2011 niet gewijzigd. Huurbeleid WBSG (onder voorbehoud) Het huurbeleid van WBSG is afgeleid van het landelijk beleid. Een en ander betekent dat per 1 juli aanstaande voor alle woningen een huurverhoging wordt toegepast van 1,3%. Er zijn enkele uitzonderingen. De huurverhoging geldt niet voor de duurdere appartementen van complex „De Weijer‟, de 24 eengezinswoningen in Visveld (Lent) en de twee gerenoveerde woningen aan de Athlonestraat. Tevens geldt de huurverhoging van 1,3% voor alle garages en bedrijfsruimten. WBSG past geen extra huurverhoging toe voor de „scheefwoners‟. Huurharmonisatie vindt enkel plaats bij mutatie van een woning. Woningbezit WBSG De gemiddelde huurprijs van een huurwoning bij WBSG bedraagt € 437,=. Dit wijkt niet veel af van het landelijk gemiddelde niveau. Ten opzichte van de maximaal redelijke huurprijs is dit 72%. Ook dit percentage is vergelijkbaar met het landelijk beeld. Door WBSG is met de gemeente Nijmegen een „Stedelijke Raamovereenkomst Wonen‟ afgesloten. In deze overeenkomst is vastgelegd dat 80% van het woningbezit tot de categorie goedkope en betaalbare huurwoningen moet bestaan. WBSG voldoet nog steeds aan deze afspraak met 83%; namelijk 31% goedkope woningen (huurprijs tot € 362,=) en 52% betaalbare woningen (huurprijs tussen € 362,= en € 518,=). Begroting 2011 De stijging van de onderhoudskosten (door prijsstijgingen in de bouwsector), overige lasten en de extra heffingen van het Rijk zetten de verhouding tussen inkomsten en uitgaven in de corporatiesector behoorlijk onder druk. Dit is een zorgelijke ontwikkeling. Voor wat betreft de heffingen van het Rijk: WBSG betaalt jaarlijks € 120.000,= euro aan de „Vogelaarheffing‟. WBSG heeft geen woningbezit in de „Vogelaarwijken‟ (voor Nijmegen is de wijk Hatert aangewezen als „Vogelaarwijk‟), maar wordt verplicht gesteld hieraan een bijdrage te geven. Dit geld gaat naar de corporaties die dergelijke probleemwijken hebben. In Nederland zijn 40 wijken als „Vogelaarwijk‟ aangewezen. In deze wijken wordt extra geïnvesteerd. De „Vogelaarheffing‟ loopt tot 2012. Een andere heffing van het Rijk is de heffing Huurtoeslag. De corporatiesector zal vanaf 2014 in totaal € 760 miljoen euro per jaar aan deze heffing Huurtoeslag moeten bijdragen. Voor WBSG betekent dit op z‟n minst een uitgave van € 700.000,= per jaar. Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2008 tevens verplicht om over alle activiteiten Vennootschapsbelasting te betalen. Huuraanpassing Vóór 1 mei aanstaande krijgen alle huurders het volgende in de brievenbus: een mededeling van de huurprijsaanpassing met aan de achterzijde een overzicht van de puntenwaardering, de huurkrant en een overzicht van de servicekosten.
4
4. Nieuwbouwprojecten Door Henk van de Wiel, hoofd Planontwikkeling bij WBSG, wordt een presentatie gegeven over het nieuwbouwproject in de Lentse wijk Laauwik. WBSG bouwt in deze wijk in de Waalsprong 33 grondgebonden eengezinswoningen. De woningen liggen deels aan de Prins Mauritssingel; komend vanuit de richting Arnhem zijn het bij het passeren van de gemeentegrens de eerste Nijmeegse woningen die men ziet. Tegenover de woningen zal geen bebouwing meer plaatsvinden; het merendeel van de woningen ziet uit op groen en een waterpartij. De woningen worden duurzaam gebouwd en extra geïsoleerd, waarmee geluidshinder door het verkeer op de Prins Mauritssingel wordt voorkomen. Het zijn grote woningen (bruto vloeroppervlak bedraagt 142 vierkante meter). De woningen zijn voorzien van een open keuken en 3 ruime slaapkamers. De tweede verdieping (zolder) biedt eventueel ruimte voor een vierde slaapkamer. In januari 2011 is de bouw gestart. De oplevering van de woningen is naar verwachting in december van dit jaar. Vanaf 1 januari 2012 kunnen de woningen worden verhuurd. Voor wat betreft de huurprijs wordt gedacht aan een huur vanaf € 650,= per maand, exclusief servicekosten. 5. Toekomst Van ’t Santbuurt Henk van de Wiel geeft een presentatie over de toekomst van de Van ‟t Santbuurt. In 2004 is het onderzoek afgerond (Wikken en Wegen) naar de mogelijkheden en kansen van herstructurering van Hengstdal. In 2006 is de Spoorbuurt door de gemeente als beschermd stadsgezicht aangewezen. In deze buurt bevinden zich de eerste woningen die door WBSG in de jaren 20 (1923 tot en met 1928) zijn gebouwd. Het zijn in totaal 500 woningen; grondgebonden eengezinswoningen en beneden- en bovenwoningen. De woningen zijn klein. Het bruto vloeroppervlak bedraagt circa 80/90 vierkante meter. De woningen voldoen ook op het gebied van energieprestatie (label D tot label F), warmte-isolatie, geluidsisolatie en brandveiligheid niet meer aan de hedendaagse normen. In de Athlonestraat wordt een pilot uitgevoerd waarbij een tweetal woningen wordt gerenoveerd. Dit leert dat renovatie van dergelijke woningen erg kostbaar is. Er is een extreem hoge investering noodzakelijk om de bestaande woningen aan de normen van deze tijd aan te passen (comfortabele woonplattegrond, energielabel A+, hedendaagse geluids- en brandveiligheidseisen). Voor in totaal 500 woningen is renovatie financieel niet haalbaar. Willem Berkhout benadrukt dat het goed is om tijdig samen met de bewoners na te denken over de toekomst van de Spoorbuurt. Het zal ook zeker gevolgen hebben voor de bewoners. De pilot in de Athlonestraat toont aan dat renovatie zeer ingrijpend is en dat dit niet mogelijk is in bewoonde staat. Bewoners zullen bij renovatie tijdelijk moeten verhuizen naar een wisselwoning. Renovatie is kostbaar en veel duurder dan nieuwbouw in dezelfde sfeer als de huidige woningen en passend in het beschermd stadsgezicht. Het is daarbij wel heel belangrijk om hiervoor de juiste architect te vinden. Naast het maken van toekomstplannen voor de woningen, moet ook nu al worden nagedacht over voorzieningen in de wijk. Kortom, het zal een ingrijpend project worden, zowel voor de bewoners als voor de organisatie van WBSG. Daarnaast zijn ook de gemeente en de gemeenteraad - mede in verband met de status van beschermd stadsgezicht - belangrijke partijen in het project. Het project is zeker niet in een paar jaar afgerond. Een zorgvuldige aanpak kost tijd. Alleen de voorbereiding (planontwikkeling, wijziging bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan, etc…) neemt al enige jaren in beslag.
5
De daadwerkelijke uitvoering zal op z‟n vroegst pas in 2018/2019 kunnen starten en gefaseerd plaatsvinden (gemiddeld kunnen 20 tot 40 woningen per jaar worden aangepakt). Naar verwachting kan het project tussen 2030-2035 worden afgerond. In september van dit jaar wordt de planontwikkeling opgestart. De bewoners worden hierbij betrokken en kunnen in het najaar een uitnodiging van WBSG tegemoet zien voor een eerste bijeenkomst. Bewoners die in de tussentijd al vragen hebben, kunnen uiteraard altijd contact opnemen met WBSG. Onderhoud Spoorbuurt WBSG blijft de komende jaren zorgen voor onderhoud aan de woningen in de Spoorbuurt. De woningen staan nog tot 2020 in het meerjaren onderhoudsplan. Wel geldt dat hele ingrijpende zaken, denk daarbij bijvoorbeeld aan isolatiemaatregelen, in afwachting van de toekomstplannen niet worden uitgevoerd. 6. Huisvesting van bijzondere doelgroepen Door Reinier Kelderman, hoofd afdeling Wonen, wordt een presentatie gegeven over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Bijzondere doelgroepen zijn bijvoorbeeld mensen met verstandelijke, psychische of lichamelijke beperkingen en kwetsbare ouderen. Vroeger werden deze bijzondere doelgroepen veelal verzorgd in instellingen (intramurale zorg). In de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw vond een omslag plaats; de zogenaamde vermaatschappelijking van de zorg. Dit betekent dat de zorgverlening aan mensen met beperkingen plaatsvindt in de eigen woon- en leefomgeving (extramurale zorg). Voor mensen met een beperking die zelfstandig willen en kunnen wonen, biedt deze vorm van zorg natuurlijk vele voordelen; sociale contacten blijven in stand en mensen hebben meer autonomie en zeggenschap over hun eigen leven. Toch heeft extramurale zorg ook schaduwkanten (extramuralisering is top, maar ook tobben!). De beleidsnota‟s over extramuralisering van de zorg gaan uit van het elkaar ondersteunen, bijvoorbeeld in de vorm van mantelzorg, zorgverlening door vrijwilligers of burenhulp. In de praktijk blijkt dit echter niet altijd zo te werken. Voor mensen met een beperking is het vaak moeilijk om sociale contacten te leggen, met als gevolg dat zij niet participeren en integreren in de buurt. Eenzaamheid, isolement, maar ook gevoelens van angst en onveiligheid kunnen hierdoor ontstaan. Het huidige woonruimteverdeelsysteem is volgens WBSG ook niet toegespitst op een match van de behoefte van de bewoner die zorg nodig heeft en de best mogelijke leefomgeving met steunwerken (van bijvoorbeeld familie en vrienden). WBSG neemt hier haar verantwoordelijkheid in de vorm van maatwerk. Dergelijke bewoners worden heel gericht geplaatst of verplaatst naar de best mogelijke woning en woonomgeving. Dit biedt de beste garantie voor de bijzondere doelgroepen, maar ook voor de buurt, om zelfstandig te kunnen functioneren. De vrijwillige zorg en inzet (bijvoorbeeld vanuit de buurt) - een van de pijlers onder extramurale zorg is een onderwerp dat volgens WBSG meer aandacht verdient. Dit moet hoger op menig beleidsagenda komen te staan. Van de andere kant moeten de mogelijkheden die de buurt op dit punt kan bieden ook niet worden overschat. Niettemin sluit Reinier dit deel van zijn presentatie af met een vraag aan de aanwezige bewoners in de zaal: Maar zou er nu echt niet meer mogelijk zijn in uw buurt? In het tweede deel van de presentatie gaat Reinier in op een bijzondere woonvorm voor bijzondere doelgroepen, de zogenaamde Skaeve Huse. Deze woonvoorziening is afkomstig uit Denemarken en wordt daar al sinds 1999 toegepast. Letterlijk betekent Skaeve Huse: “Rare huizen voor mensen met een rare leefwijze”. In Denemarken draaien nu bijna 60 projecten met 400 van dergelijke woningen. In Nederland zijn projecten opgezet in Kampen, Maastricht, Amsterdam, Leiden en Arnhem. Deze projecten zijn inmiddels geëvalueerd en laten goede resultaten zien. Ook in Denemarken zijn de ervaringen met Skaeve Huse positief.
6
De gemeente Nijmegen wil ook Skaeve Huse realiseren. Dit gebeurt in samenwerking met de Regionale Instelling voor Begeleiding en Wonen (RIBW), IrisZorg en de gezamenlijke woningcorporaties. In Nijmegen is behoefte aan ongeveer 15 Skaeve Huse. WBSG gaat de eerste 8 realiseren. De doelgroep voor deze bijzondere woonvorm zijn mensen die door hun onaangepaste gedrag in een normale woonwijk vaak te veel (extreem veel) overlast veroorzaken. WBSG vindt dat zij ook haar verantwoordelijkheid moet nemen voor huisvesting van deze bijzondere doelgroep. Skaeve Huse zijn zeker geen containers. Het zijn sobere woningen van ongeveer 30 vierkante meter met een woonkamer, slaapkamer en een kleine douche met toilet. Dit alles moet brandveilig, robuust en makkelijk schoon te houden zijn. De locatie van de Skaeve Huse is nog niet bekend. Op dit moment wordt onderzoek verricht naar een geschikte locatie voor de Skaeve Huse in Nijmegen. Een goede locatie is belangrijk; er mag geen overlast ontstaan voor omwonenden en het moet mogelijk zijn om strikt toezicht te houden op het bewaken van de gedragsgrenzen. Het is echter ook niet de bedoeling dat de woningen in de “middle of nowhere” komen te staan. Een goede locatie en de aanwezigheid van een degelijke begeleiding en zorg voor de bewoners van de Skaeve Huse zijn voor WBSG belangrijke voorwaarden. WBSG zal er nadrukkelijk op toezien dat dit goed wordt geregeld en geborgd. Tot slot van de presentatie stelt Reinier dat WBSG ook oog heeft voor de “bijzondere” doelgroep „Gewone woningzoekenden‟ en de inkomensgroep woningzoekenden (met een inkomen boven € 33.600,=). Voor deze laatste doelgroep is het niet gemakkelijk om te huren of te kopen. Door nieuwe regelgeving kunnen mensen met een dergelijk inkomen geen huis meer krijgen waarvan de huur lager is dan 652 euro. Het kopen van een woning is voor deze groep vaak ook niet haalbaar. Deze inkomensgroep woningzoekenden wordt hiermee ook een bijzondere doelgroep waarvoor WBSG nadrukkelijk aandacht heeft. 7. Rondvraag en sluiting Willem Berkhout meldt dat de individuele vragen (die bij de aanmelding voor deze bijeenkomst zijn gesteld) door WBSG worden beantwoord. De betreffende bewoners kunnen deze antwoorden zo spoedig mogelijk tegemoet zien. Vraag vanuit de zaal: Hoe weet ik wat het energielabel van mijn woning is? WBSG heeft alle woningen door een extern bureau laten voorzien van een energielabel. Het energielabel moet nog worden ingevoerd in het woningwaarderingsstelsel. Dit zal niet voor 1 mei zijn verwerkt. Het energielabel zien de huurders dus dit jaar nog niet terug in het overzicht van de puntenwaardering die voor 1 mei wordt verstuurd. Het energielabel is wel bij WBSG op te vragen. Willem Berkhout vraagt tot slot aandacht voor de nieuwe website www.wbsg.nl en de eerste nieuwsbrief van dit jaar. De nieuwsbrief valt deze week op de deurmat van alle bewoners. Op de website is ook een tweetal vacatures te vinden; de raad van toezicht is op zoek naar twee nieuwe leden. Deze leden worden op voordracht van de huurders benoemd. Inmiddels hebben zich al goede kandidaten aangemeld. De huurders worden hierover te zijner tijd geïnformeerd. Willem Berkhout dankt tot slot alle aanwezigen voor de komst en de positieve bijdrage aan het overleg.
7
