WELKOM OP HET HUURDERSOVERLEG VAN WBS. DE GEMEENSCHAP

WELKOM OP HET HUURDERSOVERLEG VAN WBS. DE GEMEENSCHAP

29 maart 2011

Agenda 

Opening en mededelingen



Onderhoudsbeleid en OH-werkzaamheden 2011



Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2011



Nieuwbouwproject Laauwik



Pauze



Toekomst Van ‘t Santbuurt



Bijzondere doelgroepen: Skaeve Huse



Rondvraag en sluiting

dinsdag 26 juli 2011

2

Onderhoudsbeleid 2011 Het technische jaarplan in cijfers

De jaarbegroting 2011 bedraagt:

€ 4.648.000,-

Dit is opgedeeld in: 

Reparatieverzoeken

€ 433.000,-



Servicefonds

€



Mutatie-onderhoud

€ 424.000,-



Planmatig-onderhoud

€ 3.370.000,-


90.000,-

3

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 011 – 012 Van ‘t Santbuurt ◦ Vervangen keramische dakpannen (werk is in uitvoering) *Van ‘t Santstraat 88 t/m 122 * Koolemans Beijnenstraat 69 t/m 97

◦ Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 15 stuks ◦ Start buitenschilderwerk fase II

(dit project wordt in 4 jaar uitgevoerd) *Koolemans Beijnenstraat * Gregoriusstraat * Palestrinastraat * Verdistraat * Van ‘t Santstraat


45 t/m 103

15 t/m 29 28 t/m 42 en 9 t/m 47 3 t/m 17 1 t/m 95

4

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 021 – 022 Hengstdal ◦ Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar,

41 stuks ◦ Vervangen gietijzeren standleidingen, enkele

portiekflats ◦ Buitenschilderwerk transparante deuren

*Lijsterbesstraat

87 t/m 125

◦ Buitenschilderwerk gevels * Hengstdalseweg


237 t/m 331

5

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 110 Melkerij Lent ◦ Renovatie interieur

(werk is in uitvoering) * Doucherenovatie * Toiletrenovatie * Vervangen groepenkast * Vervangen elektra schakelmateriaal


6

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 310 N.B.O. (maisonnettes

)

◦ Vervangen bitumen dakbedekking ( 3 blokken)

* Balladestraat 25 t/m 71 * Balladestraat 97 t/m 143 * Balladestraat 165 t/m 211 ◦ Vervangen gevelpanelen voor geïsoleerde panelen

* Balladestraat 25 t/m 71 * Balladestraat 97 t/m 143 ◦ Buitenschilderwerk gevels incl. houtrotsanering (werk is in uitvoering)


7

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 300 N.B.O. (eengezinswoningen)

◦ Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar

(3 stuks)


8

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 500 Tolhuis

◦ Aanpassen 2 stuks gevels bergingen ◦ Vervangen zachtboardplafonds voor gipsplaten

(werk is in uitvoering)


9

Onderhoudsbeleid 2011 Complex 800 Visveld te Lent ◦ Buitenschilderwerk gevels

* Pink Floydstraat 17 t/m 311 * Queenstraat 39 t/m 69


10

Huurbeleid 2011 Huurbeleid Ministerie per 1 juli 2011 (onder voorbehoud) 

Inflatievolgend huurbeleid:



Wijzigingen Woningwaarderingstelsel:

1,3 %

* Invoering van het energielabel per 1 juli * Extra puntentoekenning per woning (?)



Huurstijging voor ‘Scheefwoners’:

5,0 %



Verhoging van max. red. huurprijzen:

1,3 %



Max. huurgrens voor huurtoeslag blijft:


€ 652,52

11

Huurbeleid 2011 Huurbeleid WBSG per 1 juli 2011 (onder voorbehoud)  Huurverhoging  Garages  Geen

woningen:

en Bedrijfsruimten:

1,3 % 1,3 %

extra HvH voor ‘Scheefwoners’

 Huurharmonisatie:

alleen bij mutatie van de

woning! dinsdag 26 juli 2011

12

Huurbeleid 2011 Woningbezit WBSG  

€ 437,00 72 %

Gem. netto huurprijs woning: Gem. huurprijs t.o.v. max. redelijk:

Aantal woningen

%

Goedkoop

0

-

€ 362,=

652

31 %

Betaalbaar

€ 362,=

-

€ 518,=

1.101

52 %

Bereikbaar

€ 518,=

-

€ 555,=

118

6%

267

11 %

2.138

100 %

Duurder Totaal


vanaf € 555,=

13

Huurbeleid 2011 Uitkomst huurbeleid *Huurverhoging (inflatievolgend)

1,3 %

Begroting 2011 *Inkomsten: huurverhoging

2%

*Uitgaven: stijging lasten onderhoud

3%

stijging overige lasten

2%

Extra heffingen van het Rijk *Vennootschapsbelasting *”Vogelaar”heffing * Heffing huurtoeslag (vanaf 2014: € 760 mln)


14

Huurbeleid 2011 VOOR 1 MEI ONTVANGT U: 

Mededeling huurprijsaanpassing



Overzicht puntenwaardering



De Huurkrant



Overzicht van de servicekosten


15

Huishoudboekje van WBSG in 2010 Inkomsten: Huren e.d.

12.000.000

Totaal inkomen:

12.000.000

Uitgaven: Afschrijvingen Onrendabele top Laauwik Onderhoud Rente kosten Belastingen Personeelskosten Schoonmaak / tuinonderhoud e.d. Algemene kosten Uitgaven leefbaarheid

1.250.000 1.650.000 3.700.000 2.600.000 1.000.000 935.000 700.000 801.000 210.000 12.846.000

Saldo dinsdag 26 juli 2011

-/-

846.000 16

Nieuwbouwproject Laauwik 

Grondgebonden eengezinswoningen



Grondoppervlak ca. 140 m²



Bruto vloeroppervlak 142 m²



Woonkamer – Open keuken



3 slaapkamers en mogelijk 4de op 2de verdieping



Energieprestatie, EP < 0.8


17

Nieuwbouwproject Laauwik Uitvoering bouw: *Start van het werk is januari 2011 * Oplevering woningen december 2011

* Prognose verhuur vanaf 1 januari 2012


18

Nieuwbouwproject Laauwik Huurprijs:

*Vanaf € 650,00 per maand exclusief servicekosten


19



20



21



22



23



24



25



26



27



28

PAUZE 29 MAART 2011

Toekomst Van „t Santbuurt Spoorbuurt: ca. 500 bestaande woningen  Vooroorlogse woningen, bouwjaren 1923 t/m 1928  Grondgebonden eengezinswoningen

 Beneden en bovenwoningen  Woonkamer, keuken, 2 / 3 slaapkamers, berging  Bruto vloeroppervlak ca. 80 / 90 m² bvo


30

Toekomst Van „t Santbuurt Beschermd Stadsgezicht


31

Toekomst Van „t Santbuurt Technische Staat  Onderhoud vooralsnog tot 2020 ingepland  Energieprestatie, label woningen varieert van label D tot label F  Warmte-isolatie voldoet niet meer naar huidige norm  Geluid-isolatie voldoet niet meer naar huidige norm  Brandveiligheid i.v.m. brandoverslag naar nieuwe norm


32

Toekomst Van „t Santbuurt Wat moet anders voor de woningen  Woning te klein voor huidige en toekomstige vraag van huurders  Beukmaat moet groter t.b.v. een comfortabele woonplattegrond  Warmte-isolatie naar nieuwe norm  Geluid-isolatie naar nieuwe norm  Brandveiligheid i.v.m. brandoverslag naar nieuwe norm dinsdag 26 juli 2011

33

Toekomst Van „t Santbuurt Wat te behouden  Het stedenbouwkundigplan van het beschermd stadsgezicht  Stabiele woonwijk en het goede imago van de wijk  Poort Van ‘t Santstraat / Valeriusstraat (renoveren aangrenzende woningen)  Nieuwbouw passend in het Beschermd Stadsgezicht


34

Toekomst Van „t Santbuurt Problematiek bestaande woningen verbeteren  Pilot Athlonestraat, kostbare renovatie

 Extreem hoge investering noodzakelijk voor het gewenste eindresultaat  Mede door geluids- en brandveiligheidseisen en EPC label verbetering  Verbetering woonplattegrond i.v.m. comfort van de woning  Kosten / baten bij nieuwbouw veel gunstiger voor het gewenste resultaat


35

Toekomst Van „t Santbuurt


36



37



38



39



40

Toekomst Van „t Santbuurt Doelstelling woningen  Comfortabele woonplattegrond  Voldoet aan Label A+

 Voldoet aan geluidseisen  Voldoet aan brandveiligheidseisen


41

Toekomst Van „t Santbuurt Planning voorbereiding  2011: September: * Planontwikkeling opstarten

 2011: September / Oktober: * Bewoners betrekken bij plan * Gemeente en politiek betrekken bij de planontwikkeling

 2011 – 2013: Oktober: * Opzet plan sloop / nieuwbouw / renovatie

 2014 / 2015: * Wijziging bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan

 2016: * Ontwerp nieuwbouw, renovatie en voorzieningen woningen

 2017: * Aanvraag bouwvergunning * Selectie aannemers

 2018: * Vroegst mogelijke start bouw dinsdag 26 juli 2011

42

Toekomst Van „t Santbuurt Wat moet anders voor de woningen


43

Toekomst Van „t Santbuurt Planning voorbereiding


44

Toekomst Van „t Santbuurt Prognose uitvoering bouw  Mogelijk vanaf 2018 / 2019  Gemiddeld 20 – 40 woningen per jaar

 Plan gereed tussen 2030 – 2035


45

Welkom bij een discussie over huisvesting van bijzondere doelgroepen

Huisvesting…….!? Een eigen huis  een plek onder de zon,  en altijd iemand in de buurt  die van mij houden kon.  Toch wou ik dat ik net iets vaker,  iets vaker simpelweg gelukkig was……  (tekst: Henk Westbroek) 

Huisvesting 

.

Conform onze statuten huisvesten wij diegenen die niet zelfstandig in hun behoeften aan huisvesting kunnen voorzien

Bijzondere doelgroepen  

   

De bossen uit, de buurten in Extramuralisering of vermaatschappelijking van de zorg jaren „80 en „90 van de vorige eeuw Burgers met beperkingen maar ook met mogelijkheden 1984 nieuwe nota geestelijke Volksgezondheid “cliënt dichtbij huis en met zo min mogelijk verbreken van sociale contacten helpen” Vermaatschappelijken en bezuinigingen (b)leken goed samen te gaan!

Mensen met een beperking       

Verstandelijke beperkingen Psychische beperkingen Lichamelijke beperkingen Kwetsbaren ouderen Doel: normalisatie en autonomie, gevoed door een sterk anti-instellingssentiment Gemeente kreeg de regie rol toebedeeld Wettelijk kader in 2007 = WMO (Wet Maatschappelijke ondersteuning)

Mensen met een beperking Alle nota‟s gaan uit van een principe: “Elkaar ondersteunen” Zonder mantelzorg en vrijwilligerswerk zouden veel chronisch zieken, gehandicapten en ouderen hun eigen omgeving kwijtraken.  De harde realiteit is dat gedurende het ontbossingsproces (25 jaar) niemand meer weet hoeveel en waar de mensen met een beperking op buurtniveau wonen. 

Mensen met een beperking Definitie van een beperking:  Voor een beperking is geen oplossing, de toestand is zoals hij is. Voorbeelden: onze leeftijd, herkomst, huidskleur, handicap of (ongeneselijke)ziekte.  Voor de gevolgen die voortkomen uit een beperking zijn wel oplossingen denkbaar. 

Verstandelijke beperking     

Naar schatting landelijk ongeveer 120.000 mensen verstandelijk beperkt Argumenten voor zelfstandig wonen: meer autonomie, zeggenschap over eigen leven. Enorm blij met eigen huis hoewel nauwelijks buurtbinding (isolement) Problemen met administratie en financiën en grote kans op misbruik. Zij participeren noch integreren in de buurt

Mensen met een psychische beperking Ruim 80.000 mensen met een ernstige psychische beperking daarvan worden er 50.000 begeleid. Een klein deel daarvan woont in een beschermde woonvorm (RIBW)  Bijna 30.000 mensen van deze doelgroep krijgen geen zorg. Een groot deel daarvan is zorgmijdend (oa dak en thuisloos) of gedetineerd en een deel is (nog) onbekend. 

Mensen met een psychische beperking    

 

Tevreden met eigen huis maar vaak eenzaam Zelfstandigheid heel belangrijk, weg uit instelling op weg naar verbetering Vaak nogal anoniem in de buurt Graag een rustige omgeving zonder te veel prikkels Moeite met het leggen van sociale contacten Wel behoefte aan een maatje (maatjes projecten zijn zeer gewaardeerd)

Kwetsbare ouderen Zijn 75+, wonen zelfstandig, alleenstaand, vaak laag inkomen, lichamelijke beperkingen en gezondheidsklachten. Kortom draaglast zwaarder dan draagkracht.  Ruim 300.000 ouderen boven de 75 hebben ernstige zelfzorgproblemen en 40% daarvan woont alleen dus ruim 120.000 kwetsbare ouderen  Deze wonen vaak al tientallen jaren in hetzelfde huis en buurt 

Kwetsbaren ouderen Hechten sterk aan eigen huis en zelfstandigheid  Buurt speelt een belangrijke rol, grote familiariteit met de buurt en nostalgisch gevoel van hoe het was….  Door veranderende bevolkingssamenstelling voelt de buurt als niet meer van hen.  Asociaal gedrag, ontbrekend respect, kinderen die tot laat herrie maken op straat en (wellicht hierdoor) een gevoel van onveiligheid. 

Conclusies Extramuralisering is top maar ook tobben  Voor mensen met een beperking die het willen en aankunnen is een eigen huis top!  Tegelijkertijd is er ook sprake van eenzaamheid, onveiligheid, slachtofferschap, angst en gebrek aan kansen.  De rozige wolk van beleidstaal over participatie, integratie, burenhulp en steun in de buurt is gebakken lucht. 

Conclusies Huidige woonruimteverdeelsysteem is niet toegespitst op een match van behoefte en de bestmogelijke leefomgeving met steunwerken (familie ,vrienden)  Extramuralisering is vaak nog intramuraal (4 muren en een dak)  WBSG neemt hier haar verantwoordelijkheid wij (ver)plaatsen heel gericht naar de best mogelijke woning en woonomgeving. Kortom maatwerk! 

Conclusies Vrijwillige inzet is en blijft een onderwerp dat hoger op menig beleidsagenda moet komen te staan!  Wij moeten de mogelijkheden van een buurt niet overschatten…….  Maar zou er nu echt niet meer mogelijk zijn in uw buurt? 

En wij huisvesten nog meer bijzondere doelgroepen Statushouders  Mishandelde vrouwen (en mannen) vanuit instellingen  Wonen met begeleiding voor tienermoeders, laatste kans bewoners, ex-criminelen, ex- veelplegers en de diverse urgenten.  En……………… 

De onderkant van de woonladder

Skeave huse Rare huizen voor mensen met rare leefwijzen  Het souterrain van de woningmarkt kent een rijk scala aan woonvormen: nachtopvang, hostels en opvanghuizen, sloopwoningen, illegale onderverhuur, kraakpanden, zomerhuisjes, caravan, auto of een plaatsje op de bank bij een tante of vriend.  Maar voor sommigen mensen is ook hier geen plaats 

Skeave huse Er is een (gelukkig) kleine groep mensen die gedragen zich zo bizar, smerig, luidruchtig of agressief dat medebewoners hen niet accepteren, deze worden als een hete aardappel heen en weer geschoven tussen corporatie maatschappelijke opvang en gemeenten.  Deze extreme overlastveroorzakers zijn te goed voor detentie maar te slecht voor een buurt 

Skeave huse – Rare huizen In Nederland nog een uitzondering, in Denemarken inmiddels bijna standaard beleid!  In 1999 begonnen en nu bijna 60 projecten met 400 woningen. 

Skeave huse – Rare huizen In Nederland nu projecten in Kampen, Maastricht, Amsterdam, Leiden, Arnhem en binnenkort ook in Nijmegen.  In Nijmegen nu een initiatief vanuit de gemeente in samenwerking met het RIBW, Iris zorg en de gezamenlijke corporaties 

WBSG bouwt Skeave Husen In Nijmegen is behoefte aan ongeveer 15 skeave husen en WBSG gaat de eerste 8 realiseren.  Locatie is erg belangrijk, geen overlast voor omwonenden en een strikte toezicht voor het bewaken van de realistische gedrags grenzen. 

Skeave husen 

Een sobere woning van ongeveer 30m² met woonkamer, slaapkamer en een kleine douche met toilet. Dit alles moet brandveilig, robuust en makkelijk schoon te houden zijn.

RONDVRAAG EN

SLUITING

WELKOM OP HET HUURDERSOVERLEG VAN WBS. DE GEMEENSCHAP

Recommend Documents