TOETSINGSONDERZOEK. Een onderzoek naar duurzame energieopwekking om de energienota van de huurders van woningbouwstichting De Gemeenschap te verlagen

TOETSINGSONDERZOEK Een onderzoek naar duurzame energieopwekking om de energienota van de huurders van woningbouwstichting ‘De Gemeenschap’ te verlagen.

COLOFOON Studenten Naam student: Yassine el Harchy Studentnummer: 2021064 E-mail: [email protected] Tel: 06-20465136 Naam student: Mohamed Agrandi Studentnummer: 2020973 E-mail: [email protected] Tel: 06-40981749 Opdrachtgever Woningbouwstichting De Gemeenschap Afdeling wonen Curaçaoweg 1 Postbus 1071 6501 BB Nijmegen T (024) 38 17 800 E [email protected] www.wbsg.nl Instituut Onderwijsinstelling: Avans Hogeschool te ’s-Hertogenbosch Opleiding: Bedrijfskunde Academie: Academie HRM en Bedrijfskunde Contactpersonen Begeleider: WBSG: Paul van Roosmalen – [email protected] Begeleider: Avans: Elke Pasmans - [email protected] Beoordelaar: Avans: Roland van Dalen - [email protected]

DUURZAME ENERGIE IN DE WONINGBOUW

1

MANAGEMENTSAMENVATTING Dit onderzoeksrapport geeft opdrachtgever woningbouwstichting ‘De Gemeenschap’ (hierna WBSG genoemd) het antwoord op de hoofdvraag: ‘‘Op welke wijze is WBSG in staat om de energienota van de huurders op een maatschappelijk verantwoorde manier te verlagen en wat is het economische effect voor WBSG gezien de technische levensduur per energievariant?’’ Vanwege de stijgende energienota’s bij huurders en de toenemende zorg om het klimaat zoekt WBSG een oplossing in de vorm van duurzame energieopwekking. Een goed inzicht in de effecten van de toepassing van duurzame energie ontbreekt echter nog. Dat is de aanleiding van deze scriptie waarin onderzoek is verricht naar de vier voorgestelde energievarianten: zonnepanelen, zonneboilers, microwarmtekrachtkoppelingen en windturbines. Uit de probleemanalyse is naar voren gekomen dat bewoners van sociale huurwoningen het zwaarst lijden onder de alsmaar stijgende energiekosten. Tevens stijgen de huurprijzen in 2015 door de jaarlijkse huurverhoging niet gelijk met de inflatie. Hierdoor is de woonquote met 2% gestegen ten opzichte van 2014. Ook stelt de gemeente Nijmegen als doel om alle woningen minimaal van energielabel B te voorzien. Het bepalen van de projectalternatieven is gedaan door iedere energievariant te toetsen aan drie knockout criteria, namelijk de technische, juridische en operationele aspecten. Hieruit is naar voren gekomen dat het toepassen van windturbines voor WBSG niet mogelijk is volgens artikel 7 van de Woningwet 2013. Voor het plaatsen van zonnepanelen zijn 693 woningen meegenomen in het projectalternatief. Woningen die niet zijn meegenomen in het projectalternatief zijn onder andere de hoogbouw. Deze vastgoedeenheden worden door WBSG al in gebruik genomen voor het opwekken van zonne-energie om de gemeenschappelijke ruimtes te voorzien van elektriciteit. Als gevolg hiervan zijn de maandelijkse servicekosten voor huurders bevroren voor een periode van tien jaar. Het bereik van micro-warmtekrachtkoppelingen is met 949 woningen het hoogst. Desalniettemin is een veel voorkomend probleem het geluid dat de stirlingmotor produceert. Huurders ervaren dit als minder prettig wonen. Tevens zorgt de verhuurdersheffing ervoor dat WBSG genoodzaakt is te bezuinigen op de onderhoudskosten. Een investering in micro-warmtekrachtkoppelingen zou het tegenovergestelde betekenen. Voor het plaatsen van zonneboilers zijn 958 woningen meegenomen in het projectalternatief. Zonneboilers zijn overigens de enige energievariant die een besparing oplevert op de gasrekening in plaats van op de elektriciteitsrekening. De vraag hierbij is of het verstandiger is om het dakoppervlak beschikbaar te stellen voor zonneboilers of zonnepanelen, aangezien het om een langetermijninvestering gaat en er maar één energievariant geplaatst kan worden. Voor de afweging van de hierboven genoemde projectalternatieven is het nulalternatief bepaald. Belangrijk hierbij is de bepaling van een tweepersoonshuishouden met een jaarlijks energieverbruik van gemiddeld 3.500 kWh en 1.600 m³. In het nulalternatief zijn ook de actuele trends en ontwikkelingen omschreven. Door deze bepalingen kan namelijk berekend worden wat voor effect de projectalternatieven hebben op maatschappelijk en economisch gebied. De maatschappelijke effecten zijn niet in euro’s uit te drukken, maar zijn wel meegenomen in het onderzoek. Het gaat hierbij om de energiezekerheid, CO²-uitstoot en energielabelklasse waardering. Nadat inzichtelijk is gemaakt wat de kosten en financiële baten zijn, wordt in de businesscase de terugverdientijd van de investering en de netto contante waarde berekend.


2

Op basis van de resultaten uit de MKBA, businesscase en de gewogen-factorscoremethode kan worden geconcludeerd dat zonnepanelen (projectalternatief 1) het meest rendabel zijn, zowel op maatschappelijk als economisch vlak. De investering is, rekening houdend met de STEP-subsidie en de gehanteerde financieringsconstructie, in circa 12 jaar terugverdiend. De resterende jaren leveren zonnepanelen extra inkomsten op. De netto contante waarde voor dit projectalternatief is € 2 miljoen over een periode van 25 jaar. Hierbij is de eventuele waardevermeerdering van de woningen niet meegerekend en is er geen rekening gehouden met restwaarden. In de gevoeligheidsanalyse is zelfs in het meest pessimistische scenario naar voren gekomen dat zonnepanelen licht rendabel zijn. Tot slot zijn in dit rapport diverse aanbevelingen opgesteld en is een implementatieplan gegeven dat aantoont op welke manier de inrichting van zonnepanelen plaats moet vinden.


3

Voorwoord In opdracht van WBSG in Nijmegen is een onderzoek gestart naar de financiële en maatschappelijke effecten van vier energievarianten. Dit afstudeeronderzoek is onderdeel van de opleiding Management, Economie en Recht van Avans Hogeschool te ’s-Hertogenbosch. Deze opdracht is tot stand gekomen na een aantal gesprekken met de bestuurder en directeur van WBSG, Paul van Roosmalen. Graag willen we een aantal mensen bedanken voor de ondersteuning en begeleiding welke tijdens het afstudeertraject zijn aangeboden. In de eerste plaats willen we Dhr. van Roosmalen bedanken voor het bieden van een interessante, actuele en educatieve afstudeeropdracht. In de tweede plaats willen we Mevr. Pasmans bedanken voor haar begeleiding vanuit Avans Hogeschool. We hebben zowel van Dhr. van Roosmalen, Mevr. Pasmans en Dhr. Van Dalen nuttige tips en informatie gekregen voor het in de juiste lijnen vormgeven van het verslag. Tot slot willen we Dhr. van Verseveld en Dhr. de Pijper bedanken voor de tijd die ze hebben vrijgemaakt om ons van de benodigde informatie en feedback te voorzien.

We wensen jullie veel leesplezier!

Yassine El Harchy Mohamed Agrandi

Nijmegen, 2015


4

Inhoudsopgave Managementsamenvatting .................................................................................................................. 2 Inleiding ..............................................................................................................................................7 Hoofdstuk 1 Organisatiebeschrijving ....................................................................................................8 1.1 De organisatie ....................................................................................................................................... 8 1.2 Missie .................................................................................................................................................... 8 1.3 Visie ....................................................................................................................................................... 9 1.4 Kernwaarden ......................................................................................................................................... 9 1.5 Strategie ................................................................................................................................................ 9 1.6 Doelstelling ............................................................................................................................................ 9 1.7 Cultuur en structuur .............................................................................................................................. 9 1.8 Financieel overzicht ............................................................................................................................. 10 Hoofdstuk 2 Onderzoeksopzet ........................................................................................................... 11 2.1 Aanleiding............................................................................................................................................ 11 2.2 Probleemstelling ................................................................................................................................. 11 2.3 Doelstelling .......................................................................................................................................... 11 2.4 Deel- en subvragen.............................................................................................................................. 12 2.5 Afbakening .......................................................................................................................................... 12 2.6 Verantwoording onderzoek ................................................................................................................ 12 2.6.1 Literatuuronderzoek......................................................................................................................... 13 2.6.2 Secundaire analyse ........................................................................................................................... 13 2.6.3 Bronnenonderzoek ........................................................................................................................... 13 2.6.4 Interviews ......................................................................................................................................... 13 2.7 Validiteit en betrouwbaarheid ............................................................................................................ 14 2.8 Weergave opzet onderzoek ................................................................................................................ 14 Hoofdstuk 3 Het kader van DE MKBA ................................................................................................. 15 3.1 Inleiding ............................................................................................................................................... 15 3.2 Voor- en nadelen MKBA ...................................................................................................................... 15 3.3 Relevantie MKBA ................................................................................................................................. 15 3.4 Soortgelijke modellen ......................................................................................................................... 15


5

Hoofdstuk 4 Stappenplan MKBA ........................................................................................................ 19 4.1 Probleemanalyse ................................................................................................................................. 19 4.2 Nulalternatief ...................................................................................................................................... 20 4.3 Projectalternatieven............................................................................................................................ 22 4.3.1 Zonnepanelen................................................................................................................................... 22 4.3.2 Zonneboilers..................................................................................................................................... 23 4.3.3 Micro-warmtekrachtkoppeling ........................................................................................................ 24 4.4 Overzicht projectalternatieven ........................................................................................................... 26 4.5 Effectenbepaling ................................................................................................................................. 26 Hoofdstuk 5 Kosten-en-batenanalyse ................................................................................................. 28 5.1 Totale kosten en baten projectalternatief 1 ....................................................................................... 28 5.2 Totale kosten en baten projectalternatief 2 ....................................................................................... 30 5.3 Totale kosten en baten projectalternatief 3 ....................................................................................... 31 5.4 Resultaten van MKBA .......................................................................................................................... 33 Hoofdstuk 6 Financiële analyse .......................................................................................................... 34 6.1 Businesscase ........................................................................................................................................ 34 6.2 Ontwikkeling nul- en projectalternatieven ......................................................................................... 34 6.3 Overzicht projectalternatieven per woning ........................................................................................ 35 6.4 Gewogen-factorscoremethode ........................................................................................................... 35 6.5 Gevoeligheidsanalyse voor zonnepanelen .......................................................................................... 36 Hoofdstuk 7 Conclusie ....................................................................................................................... 37 Hoofdstuk 8 Aanbeveling ................................................................................................................... 38 Hoofdstuk 9 De uitvoering ................................................................................................................. 40 9.1 BMC-model.......................................................................................................................................... 40 Bibliografie........................................................................................................................................ 42 Websites .................................................................................................................................................... 42 Literatuur................................................................................................................................................... 45 Rapporten.................................................................................................................................................. 45


6

INLEIDING WBSG heeft als plan de huidige huurwoningen van duurzame energie te voorzien. Welke energievariant het beste toegepast kan worden op de huidige woningvoorraad is voor WBSG nog onduidelijk. De vier onderzochte varianten duurzame energieopwekking zijn zonnepanelen, zonneboilers, microwarmtekrachtkoppelingen en windturbines. Er is gekeken naar de effecten die ontstaan bij het toepassen van deze energievarianten, waarna de meest praktische en rendabele vorm van duurzame energie aanbevolen zal worden. Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling is er op financieel en maatschappelijk vlak onderzoek verricht en zijn de resultaten in dit verslag uitgediept. Het onderzoek is als volgt ingedeeld:         

Het eerste hoofdstuk bestaat uit een korte beschrijving van WBSG. Hierbij kan gedacht worden aan het aantal werknemers, de missie, de visie, de doelstellingen, et cetera. In hoofdstuk twee wordt de onderzoeksopzet beschreven. Hierin staat wat de aanleiding voor het onderzoek is, met de bijbehorende deelvragen en onderzoeksmethoden. Hoofdstuk drie beschrijft welke theoretische modellen in dit onderzoek zijn toegepast. In hoofdstuk vier worden de vier duurzame energievarianten op onder andere technische, juridische en operationele aspecten getoetst en worden de te onderzoeken effecten beschreven. In hoofdstuk vijf worden de resultaten van de drie energievarianten weergegeven aan de hand van een maatschappelijke kosten-en-batenanalyse. In hoofdstuk zes zal door middel van een businesscase naar voren komen wat de gevolgen zijn van het investeren in duurzame energie vanuit bedrijf en huurderperspectief. Hieruit zal naar voren komen welke variant het meest praktisch en rendabel is. In hoofdstuk zeven wordt met een conclusie antwoord gegeven op de probleemstelling en de deelvragen. In hoofdstuk acht worden de aanbevelingen weergegeven. In hoofdstuk negen wordt een implementatieplan voorgelegd met behulp van het BMC-model.


7

HOOFDSTUK 1 ORGANISATIEBESCHRIJVING In dit hoofdstuk wordt WBSG als organisatie beschreven. Het hoofdstuk bestaat uit een omschrijving van de missie, visie, kernwaarden, strategie en doelstelling. Verder wordt ingegaan op de cultuur binnen de organisatie en zijn de belangrijkste financiële kengetallen toegelicht. 1.1 De organisatie WBSG is sinds 1920 actief in de volkshuisvesting van Nijmegen. WBSG bouwt, beheert en verhuurt betaalbare huurwoningen. De woningen worden voornamelijk gehuurd door mensen met een relatief laag inkomen. Het gaat bij WBSG niet alleen om het beheren en verhuren van woningen, maar ook om de maatschappelijke belangen. In totaal heeft WBSG 2.192 huurwoningen, waarvan 92% onder de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) vallen. Dit zijn huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710,68 (WBSG, 2014). In totaal bezit WBSG 2.400 verhuureenheden met woningtypen zoals maisonnettes, eengezinswoningen, seniorwoningen, flats, appartementen, het wijksteunpunt en groepswoningen. Brancheomschrijving In Nederland zijn er 381 woningcorporaties die ervoor zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed kunnen wonen. Daarnaast dragen zij bij aan leefbare buurten, wijken en regio’s. Corporaties nemen een flink deel van de woningbouwproductie in Nederland voor hun rekening. Een corporatie werkt bij voorkeur binnen één woningmarktgebied waarin het sociale huurwoningen bouwt en verhuurt. Daarnaast mag een corporatie op verzoek van gemeenten bijdragen aan stads- en dorpsvernieuwing. De eerste wet voor volkshuisvesting werd in 1902 in Nederland ingevoerd, met als doel het ‘bevorderen van de volksgezondheid door verbetering van de woontoestanden'. De overheid kreeg hierdoor een grotere rol dan voorheen (Aedes, 2014). Bij de herziening van de woningwet in 2014 stelde minister Blok voor om woningcorporaties taken buiten hun kerntaken uit te laten voeren. Een belangrijke voorwaarde is dat de gemeente de ontwikkeling wenst binnen de volkshuisvesting. Ook zorgt de herziening ervoor dat corporaties de mogelijkheid krijgen om de scheiding van sociale en commerciële activiteiten vorm te geven door middel van een administratieve of juridische splitsing (Herzienewoningwet, z.d). Voor een overzicht van de taken van woningcorporaties kan bijlage 1 Sociaal werkdomein geraadpleegd worden. Verhuurdersheffing In 2014 is in de woningbouwsector een verhuurdersheffing opgelegd aan verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren. Deze heffingsgrondslag is gebaseerd op de huurliberalisatiegrens. Deze heffing moet betaald worden over de WOZ-waarde van de huurwoningen en zorgt in de komende jaren voor veel bezuinigen en financiële problemen bij woningcorporaties (rijksoverheid, 2014). De komende jaren zal WBSG rekening moeten houden met de verhuurdersheffing die in dit jaar (2015) 0,449% bedraagt. Dit komt neer op een bedrag van € 1,4 miljoen en zal in 2017 oplopen tot € 1,9 miljoen. Het doel van de verhuurdersheffing is om de nationale schuld te verminderen; de heffing is ingegaan in 2014. Dat er met de verhuurdersheffing een steeds groter beslag wordt gedaan op de financiële middelen van WBSG heeft geleid tot bezuinigingen in de onderhoudsuitgaven, nieuwbouwprojecten en besparing in de kosten van werkapparatuur (WBSG, 2013). 1.2 Missie WBSG heeft als missie de bewoners te voorzien van een prettige, duurzame en betaalbare woning in Nijmegen, met als uitgangspunt een passende woonruimte te bieden aan mensen met een maatschappelijke achterstandspositie. Dit zijn mensen die moeilijk financieel zelfstandig aan een huurwoning kunnen komen. Door de goede samenwerking tussen diverse organisaties, vrijwilligers en buurtbewoners werkt WBSG aan een maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming, die klantgerichtheid en kwaliteit hoog in het vaandel heeft staan.


8

1.3 Visie WBSG heeft als visie de lokale verankering te versterken door hecht verbonden te zijn met de huurders, woningzoekenden en lokale organisaties waarmee wordt samengewerkt. Hierdoor creëert WBSG verbondenheid en betrokkenheid met de inwoners van Nijmegen. Dit wordt tevens gedaan om de kwaliteit in dienstverlening te versterken en te optimaliseren. Het gaat dus niet alleen om het verhuren en beheren van woningen, maar ook om de samenwerking en betrokkenheid. 1.4 Kernwaarden De kernwaarden die gelden voor WBSG zijn:  sterke verbondenheid met de bewoners;  sociaal karakter door openheid, betrokkenheid en persoonlijke benadering;  werknemers zijn de sleutel tot succes van de organisatie;  saamhorigheid en verbondenheid binnen de organisatie. 1.5 Strategie WBSG staat als volkshuisvester midden in de maatschappij. Het strategische beleid wordt door maatschappelijke ontwikkelingen vormgegeven. De huurders krijgen de ruimte en mogelijkheden om invulling te geven aan hun leefomgeving en worden gezien als partners. Mede door transparant te handelen en bereikbaar te zijn voor politiek, instanties, bewoners en collega-corporaties creëert WBSG het vertrouwen. Als maatschappelijk vastgoedondernemer is WBSG medeverantwoordelijk voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Om de betaalbaarheidsproblemen van de huurders te beperken, past WBSG duurzame energieopwekking deels toe in de vorm van zonnepanelen. Naast dat er op het hoofdkantoor zonnepanelen geplaatst zijn, zijn er medio 2014 al 1400 zonnepanelen geplaatst op appartementencomplexen. Hierdoor zullen de gemeenschappelijke kosten de komende jaren niet meer stijgen. Dit zijn de eerste stappen van het duurzaamheidsprogramma (WBSG, 2013) De volgende stap is dat WBSG in de toekomst waar mogelijk alle woningen voorziet van zelfopgewekte duurzame energie. De strategie hierbij luidt dat de woonlasten van huurders omlaag moeten door te investeren in duurzame energie. Naast het opwekken van duurzame energie is WBSG bezig met het reduceren van energie; dit is ook onderdeel van het duurzaamheidsprogramma. WBSG bezit veel oude woningen die slecht zijn geïsoleerd. Door deze woningen te isoleren hoeft er minder energie verbruikt te worden. Vanaf 2015 wil WBSG rond € 20 miljoen investeren in duurzame maatregelen. Dit wordt verspreid over een periode van tien jaar. 1.6 Doelstelling De doelstelling van WBSG is zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met een relatief laag inkomen. WBSG rekent het tot haar kerntaak om de huidige en toekomstige bewoners een duurzame en betaalbare woning te bieden. Daarnaast wil WBSG zelfstandig door als kleine, ambitieuze en lokaal gebonden volkshuisvester. Het doel is een kwalitatieve groei door het ontwikkelen, bouwen en beheren van sociale huurwoningen. 1.7 Cultuur en structuur WBSG is een kleine organisatie met loyale werknemers en is onderverdeeld in vier afdelingen: wonen, financiën, planontwikkeling en technisch beheer, zie bijlage 2 Organogram. Binnen WBSG is sprake van professionele bureaucratie. De operationele kern is hoog opgeleid en de organisatie bevindt zich in een stabiele omgeving. WBSG heeft een platte organisatiestructuur met een kleinschalig team. Volgens de cultuurtypering van Handy en Harrison (2014) heeft WBSG zowel een rol- als taakgerichte cultuur. Dit betekent dat onder de medewerkers een duidelijke taakscheiding heerst, waarbij per afdeling regels, procedures en systemen zijn opgesteld. Daarnaast hebben zij veel bevoegdheden en krijgen zij de mogelijkheid om de werkzaamheden efficiënter en effectiever in te richten door middel van het nieuwe werken (Nieuwe werken, 2014). Hierbij mogen een aantal medewerkers buiten de reguliere uren en op flexibele plekken werken. Samenwerkingsverbanden worden gestimuleerd wanneer deze tijdswinst en kennis met zich meebrengen.


9

1.8 Financieel overzicht Financiële kengetallen

2012

2013

- € 568.432 13,51 0,76

€ 5.035.367 19,31 2,90

5,43

36,16

Cash-flow per verhuureenheid Totaal eigen vermogen

€ 1.155 € 11.182.704

€ 3.560 € 17.517.203

Resultaat na belastingen Totaal vermogen

€ 607.277 € 80.379.129

€ 6.334.499 € 88.064.889

Netto werkkapitaal Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (current ratio in %) Rentabiliteit eigen vermogen (REV in %)

Tabel 1: Financiële kengetallen

Uit Tabel 1 kan opgemaakt worden dat WBSG een positief jaarresultaat heeft behaald in 2013. Het jaarresultaat van 2013 is voordeliger uitgevallen dan begroot en is het gevolg van financiële meevallers zoals € 600.000,- lagere onderhoudskosten, € 100.000 lagere rentelasten en een correctie op belastinglatentie van € 6,5 miljoen. Gezien het positieve resultaat van het afgelopen boekjaar (2013) is het totaal eigen vermogen licht gestegen ten opzichte van 2012. Daarnaast is door de jaarlijkse huurverhoging een lichte stijging geconstateerd in de huuropbrengst. Om het bestaansrecht van WBSG bij inzet van het maatschappelijk rendement te continueren, is de rentabiliteitsratio een belangrijke maatstaf voor beslissingen over investeringen op lange termijn. De stijging van de rentabiliteitsratio van 36,16 procent is te wijten aan het gestegen netto-werkkapitaal. Het netto-werkkapitaal geeft aan hoeveel financiële speelruimte WBSG heeft voor het doen van investeringen zonder extra vermogen bij te lenen. Door de waardeverandering in materiële vaste activa en de toename van de belastinglatentie is te zien dat het netto-werkkapitaal medio 2013 ten opzichte van 2012 is toegenomen met € 5,6 miljoen (WBSG, 2013).Voor de totale weergave kan bijlage 3 Jaarbalans WBSG geraadpleegd worden. Voor de omschrijving van de financiële begrippen kan bijlage 4 Begrippenlijst geraadpleegd worden.


10

HOOFDSTUK 2 ONDERZOEKSOPZET In dit hoofdstuk is de aanleiding van het onderzoek weergegeven met de bijbehorende probleem- en doelstelling. Aan de hand van deze probleem- en doelstelling zijn deelvragen geformuleerd. Verder wordt toegelicht welke onderzoeksmethoden zijn gebruikt en waarom hiervoor gekozen is. 2.1 Aanleiding Voor de huurders van WBSG zorgt de jaarlijkse stijging van de woonlasten, bestaande uit huurkosten, servicekosten en energiekosten, voor betaalbaarheidsproblemen. Vooral door de alsmaar stijgende energielasten komt de missie van WBSG, woningen betaalbaar houden, in gevaar (WBSG, 2011). Vanwege de stijgende energienota wil WBSG de huurders financieel helpen door maatregelen te treffen in de vorm van duurzame energieopwekking. Daarbij wil WBSG niet alleen zorgen voor lagere woonlasten voor de huurders, maar ook vanuit maatschappelijk belang door het verlagen van de CO²-uitstoot. De gemeente Nijmegen heeft als streven om samen met woningcorporaties in 2018 alle sociale huurwoningen te hebben voorzien van minimaal energielabelklasse B (Gemeente Nijmegen, 2013). Het energielabel laat de energieprestatie van een woning zien en heeft negen labelklassen (A++ zeer zuinig t/m G zeer onzuinig) (Energielabel, 2014). WBSG heeft op dit moment voor de huidige huurwoningen gemiddeld energielabelklasse D. Duurzame energie zelf opwekken is voor huurders niet vanzelfsprekend, omdat zij geen eigenaar van de woningen zijn (Huurderskoepel, 2014). Vandaar dat WBSG zelf al de eerste stappen naar duurzame energieopwekking heeft gezet door 1400 zonnepanelen op appartementencomplexen te plaatsen (WBSG, 2011). De opgewekte energie wordt alleen gebruikt voor gemeenschappelijke voorzieningen zoals liften en verlichting. Deze voorzieningen vallen onder de servicekosten. De huurders hebben op dit moment dus alleen indirect voordeel van duurzame energieopwekking. Voor WBSG is niet duidelijk wat de totale kosten en baten per energievariant zijn en wat voor effect dit heeft op de energienota van huurders. Vanuit WBSG zijn de vier meest voorkomende duurzame energievarianten voorgelegd, namelijk zonnepanelen, zonneboilers, windturbines en microwarmtekrachtkoppelingen. Er moet dus inzicht verkregen worden in de maatschappelijke en economische effecten waarbij het verlagen van de energienota van huurders als uitgangspunt geldt. 2.2 Probleemstelling ‘‘Op welke wijze is WBSG in staat om de energienota van de huurders op een maatschappelijk verantwoorde manier te verlagen en wat is het economische effect voor WBSG gezien de technische levensduur per energievariant?’’ 2.3 Doelstelling WBSG zal op 20 maart 2015 een onderzoeksrapport in ontvangst nemen waarin getoetst is welke vorm van duurzame energie de beste uitkomst biedt. Het uitgangspunt voor dit rapport is het verlagen van de huidige energienota van de huurders. De resultaten van het onderzoeksrapport kunnen gebruikt worden voor het overzichtelijk maken van de economische effecten op de energienota van de huurders. Daarnaast kunnen andere woningcorporaties en de gemeente Nijmegen de onderzoeksresultaten als voorbeeld gebruiken voor het stimuleren van het toepassen van zonne-energie op lokaal niveau.


11

2.4 Deel- en subvragen 1. Wat houdt een maatschappelijke kosten-en-batenanalyse (MKBA) in? 1.1 Wat zijn de voor- en nadelen van deze analyse? 1.2 Welke alternatieven zijn er voor de MKBA? 1.3 Waarom is deze analyse relevant voor dit onderzoek? 1.4 Uit welk stappen bestaat een MKBA? 2. Hoe groot is het betaalbaarheidsprobleem onder huurders van WBSG en wat houden de vier energievarianten in? 2.1 Hoe ziet de probleemanalyse eruit? (stap 1 MKBA) 2.2 Wat is het nulalternatief? (stap 2 MBKA) 2.3 Wat zijn de vier projectalternatieven? (stap 3 MBKA) 2.3.1 Wat zijn de vereisten/randvoorwaarden? 2.3.2 Welke juridische aspecten spelen een rol? 2.3.3 Welke woningen zijn per energievariant geschikt? 2.4 Welke effecten zullen onderzocht worden? (stap 4 MKBA) 3. Wat zijn de kosten en baten van de vier projectalternatieven? 3.1 Wat zijn de kosten per projectalternatief? 3.2 Wat zijn de baten per projectalternatief? 3.3 Wat is het kosten-en-batenoverzicht?

(stap 5, 6 en 7 MKBA)

4. Wat zijn de economische gevolgen voor WBSG en de huurders? (stap 8 en 9 MKBA) 4.1 Wat is het economische effect bij invoering van het projectalternatief voor WBSG? 4.2 Wat is het effect van invoering van het projectalternatief op de energienota van de huurders? 4.3 Wat is het effect als de kosten hoger of lager uitvallen? 2.5 Afbakening Het onderzoek is verricht voor woningbouwstichting ‘De Gemeenschap’, afdeling wonen. De afdeling voert onderzoeken uit naar energiebesparende en energieopwekkende maatregelen. In dit onderzoek zijn alleen de kosten en baten van de projectalternatieven onderzocht. Uitvoeringskosten zoals de exploitatie, overhead- en personeelskosten zijn niet onderzocht. 2.6 Verantwoording onderzoek Tijdens het onderzoek is gebruikgemaakt van kwalitatief en kwantitatief onderzoek (Verhoeven, 2011). De volgende onderzoeksmethoden zijn toegepast: literatuuronderzoek (kwalitatief), interviews (kwalitatief), bronnenoverzicht (kwalitatief) en secundaire analyse (kwantitatief). De gehanteerde onderzoeksmethoden worden in Tabel 2 nader toegelicht. Hoofddeelvragen

Onderzoeksmethoden

1.

Wat houdt een maatschappelijke kosten-en-batenanalyse in?

2.

Hoe groot is het betaalbaarheidsprobleem onder huurders van WBSG en wat houden de vier energievarianten in?

3.

Wat zijn de kosten en baten van de vier projectalternatieven?

4.

Wat zijn de economische gevolgen voor WBSG en de huurders?

-

Literatuuronderzoek Bronnenonderzoek Secundaire analyse Literatuuronderzoek Secundaire analyse Interviews Bronnenonderzoek Literatuuronderzoek Secundaire analyse Interviews Bronnenonderzoek Literatuuronderzoek Interviews

Tabel 2: Onderzoeksmethoden


12

2.6.1 Literatuuronderzoek Voor alle deelvragen is gebruikgemaakt van literatuuronderzoek om de deelonderwerpen theoretisch te kunnen onderbouwen. Het literatuuronderzoek is verricht om uit bronnen de bestaande kennis over het onderzoeksonderwerp te verzamelen. Er is informatie verkregen middels boeken, internetbronnen, artikelen, rapporten en publicaties. Voor het beantwoorden van de deelvragen is in de literatuur gezocht naar vergelijkingen, beschrijvingen, wettelijke kaders en rekenformules. In het theoretisch kader is met behulp van informatie van de Rijksoverheid de MKBA en de businesscase beschreven (Rijksoverheid, 2014). Met behulp van informatie van het Centraal Bureau voor de Statistiek is deelvraag twee beantwoord. Voor de juridische aspecten van deelvraag twee is gebruikgemaakt van betrouwbare bronnen zoals Milieu Centraal, Aedes en Zonatlas. Daarnaast is ook voor deelvraag drie gebruikgemaakt van de algemene leidraad voor de MKBA. Voor het beantwoorden van deelvraag vier is gebruikgemaakt van het boek Bedrijfseconomie Theorie en Praktijk (Liethof, 2008) en het boek 111 managementmodellen (Mulders, 2010). Daarnaast is voor alle deelvragen beroep gedaan op databanken als Kaluga, EBSCO-host en Google Scholar. 2.6.2 Secundaire analyse Er is een secundaire analyse gedaan voor deelvragen twee, drie en vier. Deze methode is gebruikt omdat er bestaande databanken zijn voor energieprijsontwikkelingen en prognoses in duurzame investeringen. Deze kwantitatieve gegevens zijn via het Centraal Bureau van Statistiek (CBS) en Centraal Planbureau (CPB) verzameld. Het nadeel van deze methode is dat de bestaande gegevens niet volledig aansluiten op het betreffende probleem. Ondanks dit nadeel wordt deze methode ingezet vanwege tijdswinst, beschikbaarheid van de data en de bruikbaarheid van informatie voor het onderzoek. 2.6.3 Bronnenonderzoek Veel benodigde informatie voor het onderzoek is te verkrijgen via verschillende bronnen zoals websites, literatuur, tijdschriften en interne rapporten. Om de betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid van de gevonden bronnen te waarborgen, is er gekozen voor een systematisch bronnenonderzoek. Door systematisch te zoeken naar bronnen en deze met elkaar te vergelijken, wordt de betrouwbaarheid van de onderzochte informatie bevestigd. De informatie die niet via deskresearch naar voren is gekomen, is door middel van interviews per onderwerp verzameld. Voor deelvragen één, twee en drie zijn in Tabel 3 de onderzochte onderwerpen weergegeven. Deelvragen 1

2

3

Onderwerp -

MKBA Businesscase Ontwikkelingen rondom ‘groene’ energievoorzieningen Ontwikkelingen rondom energielasten Energievarianten (zonnepanelen, zonneboiler, micro-wkk, windturbine) Technische, juridische en operationele aspecten Subsidie/financieringsmogelijkheden Tabel 3: Onderwerpen bronnenonderzoek

2.6.4 Interviews Interviews met belanghebbenden kan nieuwe informatie voor het onderzoek opleveren. Een interview is een vraaggesprek tussen een geïnterviewde(n) en een interviewer. Dit vindt meestal één-op-één plaats, maar het kan ook in groepsverband. Om de individuele beleving en maximale inbreng van de geïnterviewde te verkrijgen, is in dit onderzoek gekozen voor een ongestructureerd interview dat één-opéén plaatsvindt. In een ongestructureerd interview wordt gebruikgemaakt van één hoofdvraag en een gesprekspuntenlijst met specifieke onderwerpen. Hierdoor is de inbreng van de respondent maximaal (Verhoeven, 2011). De interviews zijn gehouden om antwoord te kunnen geven op deelvragen twee, drie en vier. Hierbij spelen de meningen en belevingen van de belanghebbenden een grote rol. In Tabel 4 is een overzicht van de geïnterviewde personen met de besproken onderwerpen weergegeven. Daarnaast zijn in bijlage 5


13

Samenvatting interviews, alle afgenomen interviews weergegeven. Deelvraag

Locatie

Personen

Functie

Onderwerpen

Intern

Algemeen directeur

Duurzame energieopwekking Inventarisatie huidige woningvoorraad Juridische aspecten en subsidies Vereisten zonnepanelen

2 en 3

Extern

Paul van Roosmalen Dico van Verseveld Jos van der Lint Allard Dijkstra

4

Intern

Koos de Pijper

2

Intern Extern

Vastgoedmanager Loket duurzaam wonen, gemeente Nijmegen Directie Atama solar energy, leverancier zonnepanelen Financieel manager

Businesscase Tabel 4: Overzicht interviews

2.7 Validiteit en betrouwbaarheid Om de betrouwbaarheid en validiteit te waarborgen zijn zowel kwalitatieve als kwantitatieve onderzoeksmethoden gehanteerd. Hierbij zijn verschillende bronnen geraadpleegd met dezelfde zoekonderwerpen. Daarnaast is gekeken naar de juistheid, volledigheid en actualiteit van de gewonnen informatie. Doordat gebruik wordt gemaakt van deze twee methoden is er sprake van triangulatie. 2.8 Weergave opzet onderzoek De MKBA is het theoretisch model van het onderzoek. Vervolgens is een businesscase geïntegreerd in het MKBA-model en zijn alle resultaten getoetst aan de hand van de gewogen-factorscoremethode. Hieruit zijn conclusies en aanbevelingen naar voren gekomen. Tot slot is met de Business Model Canvas (BMC) de businesscase overzichtelijk gemaakt. In Figuur 1 is de gehanteerde onderzoeksopzet weergegeven. Hierbij fungeert het MKBA als stap 1.

MKBA Businesscase Gewogen-factorscoremethode Conclusie en aanbevelingen BMC Figuur 1: Onderzoeksopzet


14

HOOFDSTUK 3 HET KADER VAN DE MKBA In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader beschreven waarin de gehanteerde modellen zijn toegelicht. Hierin wordt beschreven wat de voor- en nadelen, relevantie en de soortgelijke methoden van de MKBA zijn. De MKBA dient in dit onderzoek namelijk als hoofdmodel. Voor de economische afweging is gebruikgemaakt van een businesscase. Tevens is beschreven hoe de gewogen-factor scoremethode is toegepast. Om tot slot de businesscase visueel en overzichtelijk in één figuur weer te geven, is gebruikgemaakt van het BMC-model. 3.1 Inleiding De MKBA brengt de maatschappelijke kosten en baten van projecten in beeld. Door de positieve en negatieve effecten op een rijtje te zetten kunnen de projectalternatieven met elkaar vergeleken worden. Het doel van een MKBA is het vaststellen van het maatschappelijk economisch rendement. Hieruit zal blijken wat het kosten-en-batensaldo is. Door deze analyse kunnen de huidige en toekomstige effecten van een investeringsproject zo objectief mogelijk worden uitgediept in chronologische volgorde. De huurders van WBSG zullen als doelgroep dienen in deze analyse. De resultaten van de MKBA zijn, in combinatie met de businesscase, toegepast om het project wel of niet te starten. De businesscase toont aan of een investering rendabel is voor WBSG. 3.2 Voor- en nadelen MKBA Voordelen

Nadelen

- Meerdere effecten worden inzichtelijk - Biedt objectieve informatie - Goede onderbouwing van de keuze - Het biedt inzicht voor verschillende belanghebbenden

- Niet alle effecten kunnen in cijfers worden uitgedrukt - Ingewikkelde weergave van de resultaten - Door ingeschatte waarden kunnen uitkomsten van berekeningen onzeker zijn Tabel 5: Voor- en nadelen

3.3 MKBA Het is belangrijk om inzichtelijk te krijgen wat de voor- en nadelen precies zijn. Hierdoor kunnen de nadelen geminimaliseerd worden en de voordelen beter benut worden. Gezien de voordelen in Tabel 5 biedt de MKBA een goede ondersteuning voor de te onderzoeken effecten. De maatschappelijke meerwaarde van een project wordt inzichtelijk gemaakt doordat er meerdere effecten onderzocht worden. Hierbij biedt het onderzoek zowel voor de huurder als voor WBSG een helder overzicht van de resultaten. Dat niet alle effecten in cijfers kunnen worden uitgedrukt heeft als nadeel dat de kosten moeilijk tegen de baten zijn af te wegen. Hoewel deze effecten anders worden uitgedrukt, geeft de MKBA een betrouwbaar overzicht dat afwegingen mogelijk maakt (Mouter, 2012). 3.4 Relevantie MKBA Voor de beoordeling van de vier projectalternatieven is het nodig om een afwegingsinstrument toe te passen die naast de financiële ook de maatschappelijke belangen meeneemt. Door de MKBA wordt stapsgewijs inzichtelijk gemaakt wat de financiële en maatschappelijke effecten van een project zijn. Deze aanpak dient als kader voor het in kaart brengen en tegen elkaar afwegen van de effecten van de projectalternatieven. Uit de financiële en maatschappelijke analyse ontstaat per projectalternatief een kosten-en-batensaldo die in de afweging is meegenomen. Door het gebruiken van een MKBA is er helder inzicht in de haalbaarheid van de projectalternatieven. De combinatie met een businesscase zorgt ervoor dat de financiële onderbouwing vanuit bedrijfsperspectief goed onderbouwd kan worden. Hierdoor ontstaat een goede onderbouwing voor de keuze van één van de projectalternatieven. 3.5 Soortgelijke modellen Naast de MKBA worden in de praktijk vaak de multicriteria- analyse (MCA) en kosteneffectiviteitsanalyse (KEA) gehanteerd om kosten, baten en effecten tegen elkaar af te wegen. Bij een MCA worden de kwantitatieve effecten vermenigvuldigd met een gewogen factor en daarna opgeteld. Het voordeel van deze methode is dat alle kwantificeerbare effecten, waaronder effecten die niet in geld uit te drukken zijn, hierin worden meegewogen. Het nadeel is dat dit geen objectieve basis vormt, waardoor de MCA vatbaar is voor manipulatie.


15

Bij een KEA wordt onderzocht met welk projectalternatief een bepaalde doelstelling zo efficiënt mogelijk gerealiseerd kan worden. Hierbij worden alleen de kosten in geld uitgedrukt, waardoor verschillende baten niet met elkaar kunnen worden vergeleken of opgeteld. Om die reden kan van de kosten en baten geen saldo worden berekend, maar kan de kosteneffectiviteit van projectalternatieven wel met elkaar worden vergeleken. Daarnaast wordt er alleen vanuit bedrijfsperspectief gekeken naar de kosten en baten; de effecten voor andere partijen worden hier niet in meegenomen. Het belangrijkste nadeel van KEA is dat er geen rekening wordt gehouden met neveneffecten, wat voor dit onderzoek wel van belang is (SEO, 2012). 3.6 Stappenplan MKBA De MKBA bestaat uit negen stappen die zijn opgesteld door het Nationale Instituut voor Strategische en Economische Beleidsanalyses (NISEB), het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Voor het onderzoek zijn deze stappen op eigen wijze toegepast om alle vier de deelvragen te kunnen beantwoorden. In Figuur 2 zijn de negen stappen omschreven. Leeswijzer STAP 1 Probleemanalyse STAP 2 Definiëren nulalternatief

STAP 3 Definiëren projectalternatief STAP 4

STAP 5 Bepalen kosten STAP 6 Bepalen baten STAP 7 Opstellen overzicht kosten en baten STAP 8

STAP 9 Gevoeligheidsanalyse

H4

•Meest waarschijnlijke ontwikkeling zonder iets uit te voeren •Defineer uitgangspunten voor financiële analyse

H4

•Defineer de vier alternatieven •Beschrijf de mogelijkheden van deze alternatieven •Knock-out criteria toepassen •Bepalen directe en externe effecten

Effectenbepaling

Businesscase

•Omschrijving van het probleem

H4

H4

•Onderscheid tussen eenmalige en periodieke kosten •Alleen de kosten per projectalternatief

H5

• Onderscheid tussen maatschappelijke en economische baten (directe en externe effecten)

H5

•Saldo projectalternatieven bepalen (= kosten - baten)

H5

•Economische benadering terugverdientijd en NCW •Toepassen van gewogen-factorscoremethode

H6

•Identificeer de belangrijkste onzekerheden en risico's

H6

Figuur 2: MKBA-stappenplan


16

STAP 1 Probleemanalyse Om ervoor te zorgen dat de probleemstelling aansluit op de MKBA is een probleemanalyse gemaakt. De analyse richt zich op de aard van het probleem door in te gaan op de knelpunten, oplossingsrichtingen en hoe het probleem zich naar verwachting zal ontwikkelen. Door het probleem te analyseren worden het belang en de ernst van de zaak inzichtelijk gemaakt. Om afgewogen beslissingen te kunnen nemen, helpt een goede probleemanalyse bij het identificeren van de nodige informatie. STAP 2 Het nulalternatief Het nulalternatief is een beschrijving van de ontwikkelingen van de huidige situatie in de huur- en energiemarkt wanneer geen actie wordt ondernomen door WBSG. Het is belangrijk om informatie, zoals de kosten en risico’s, over de toekomstige ontwikkelingen in beeld te krijgen. Deze waarden dienen als uitgangspunt voor het berekenen van de kosten en baten. Alle kosten en baten van de vier projectalternatieven worden in de MKBA vergeleken met het nulalternatief. STAP 3 Projectalternatieven De geschikte woningen voor het opwekken van duurzame energie, ook wel projectalternatieven, zijn bepaald door de woningen te toetsen op drie knock-out criteria, namelijk de technische, juridische en operationele aspecten. In deze stap worden de vier energievarianten, zonneboilers, zonnepanelen, windenergie en microwarmtekrachtkoppeling, uitgediept. Het knock-out criterium is belangrijk voor de verdere beoordeling. Als de projectalternatieven hier niet aan kunnen voldoen is verder onderzoek overbodig. De projectalternatieven worden vergeleken met het nulalternatief waarbij het verschil de basis vormt voor het bepalen van het rendement. STAP 4 Effectenbepaling Voor het nulalternatief en de projectalternatieven zijn twee typen effecten bepaald. De optredende effecten die bepaald zijn, bestaan uit directe en externe effecten (Eijgenraam, 2015). De bepaling van de optredende effecten zijn door directeur Dhr. P. van Roosmalen goedgekeurd en zijn hieronder weergegeven: Directe effecten:

zijn effecten die optreden bij invoering van een projectalternatief. Deze effecten worden economisch gewaardeerd en onderverdeeld in kosten en baten. De effecten die optreden bij invoering van een projectalternatief zijn: 1. investeringskosten 2. onderhoudskosten 3. opbrengsten (beperkte huurverhoging) 4. besparing op de energienota.

Externe effecten:

zijn onbedoelde effecten buiten de markten om en worden in fysieke termen gebruikt. Het gaat hierbij om maatschappelijke effecten. In dit onderzoek zijn drie externe effecten uitgediept, namelijk: 5. energiezekerheid (elektriciteit in kWh en gas in m³) 6. CO²- uitstoot (kilogram) 7. Energielabelklasse (A t/m G).

STAP 5: Bepaal kosten In deze stap worden de directe effecten inzichtelijk gemaakt. Verder is onderscheid gemaakt tussen eenmalige (investering) en periodieke (onderhoud) kosten. STAP 6: Bepaal baten In deze stap worden de financiële baten, subsidies en de externe effecten inzichtelijk gemaakt.


17

STAP 7: Opstellen overzicht kosten en baten In deze stap wordt een overzicht weergegeven van de totale kosten en baten. Door de kosten af te trekken van de baten ontstaat een kosten/batensaldo. Het kosten/batensaldo is weergegeven voor de technische levensduur, afhankelijk van het projectalternatief. Dit saldo zal in stap 8 meegenomen worden in de berekening van de businesscase. STAP 8: Businesscase In deze stap wordt een businesscase (beperkte huurverhoging) gebruikt voor de projectalternatieven. Naast een hulpmiddel voor de besluitvorming geeft de businesscase een overzicht van ‘cashflows’ over de gehele levensduur van de projectalternatieven. Voor de afschrijvingen is gebruikgemaakt van de lineaire afschrijvingsmethode. De businesscase wordt gebruikt om de terugverdientijd, Netto Contante Waarde (NCW) en besparing op de energienota te berekenen. De besparing op de energienota is berekend door een beperkte huurverhoging als financieringsconstructie te hanteren. De terugverdientijd is berekend door de cashflow van het eerste jaar te delen door de investeringskosten. De NCW ontstaat door de contante kosten (huidige waarde van toekomstige kosten) af te trekken van de contante opbrengsten (huidige waarde van toekomstige opbrengsten). Op deze wijze kunnen de effecten van uitgaven en inkomsten die op verschillende tijdstippen plaatsvinden met elkaar vergeleken worden. Vanuit het Ministerie van Financiën wordt aanbevolen om een discontovoet van 5,5% te hanteren voor duurzameenergiealternatieven. De discontovoet bestaat uit 2,5% misgelopen rente en 3% risico-opslag (Rijksoverheid, 2012). Hierbij is het jaar 2015 als basisjaar gehanteerd met de huidige prijzen en ontwikkelingen in contante bedragen. Op de resultaten van de MKBA en de businesscase wordt de gewogen-factorscoremethode toegepast. Met deze methode worden alle onderzochte effecten meegewogen, waaronder de externe effecten die niet in geld uit te drukken zijn. In dit onderzoek zijn de kosten en baten van een eengezinswoning per projectalternatief als uitgangspunt gehanteerd. De waardering van de directe en externe effecten en de resultaten uit de businesscase zijn eerst identiek gemaakt door middel van een 3-puntenschaal. Hierbij krijgt het projectalternatief met het beste resultaat een 3 en het slechtste resultaat een 1. Vervolgens worden de waarden vermenigvuldigd met een gewogen factor en daarna opgeteld. Het projectalternatief met de hoogste score zal geselecteerd worden en dienen als aanbeveling. STAP 9: Gevoeligheidsanalyse Nadat duidelijk is geworden welk projectalternatief de hoogste score heeft behaald, wordt een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Dit is een manier om de onzekerheid rondom effectinschattingen te onderzoeken. Hierin wordt het effect onderzocht van een verhoging of verlaging van 25% van de ingeschatte waarden voor investeringskosten en een verhoging of verlaging van 5% voor grijze energie. Business Model Canvas Om een heldere weergave van de aanbevelingen te geven wordt het Business Model Canvas gehanteerd (A. Osterwalder, 2010). Dit is een eenvoudige en krachtige tool om mee weer te geven welke onderdelen een belangrijke rol spelen bij de uitvoering van het geselecteerde projectalternatief. Daarnaast wordt gekeken hoe ze zich tot elkaar verhouden. Door middel van negen basisbouwstenen laat het BMC de logica zien van alle facetten die in de uitvoering nodig zullen zijn.

Figuur 3: BMC


18

HOOFDSTUK 4 STAPPENPLAN MKBA In dit hoofdstuk wordt de probleemanalyse uitgevoerd en het nulalternatief omschreven. Verder zijn de projectalternatieven in kaart gebracht nadat is getoetst op de technische, juridische en operationele aspecten, ook wel knock-out criteriamethode. Tot slot zijn de uitgangspunten voor de MKBA opgesomd. 4.1 Probleemanalyse Binnen WBSG en voor haar huurders zijn de volgende knelpunten ontstaan: Knelpunten huurders - Stijging energieprijzen - Stijging huurprijzen

Knelpunten voor WBSG - Huidige missie komt in gevaar - Klimaatafspraken verlaging CO²- uitstoot - Woningvoorraad gemiddeld energielabel D

4.1.1 Stijging huurprijzen Voor de huurders van WBSG zorgt de jaarlijkse stijging van de woonlasten, bestaande uit huurkosten en energiekosten, voor betalingsproblemen. De gemiddelde netto huurprijs per woning bedraagt € 475,- in 2013 en is ten opzichte van 2012 met € 19,- gestegen (WBSG, 2013). Dit komt doordat de huurkosten zijn onderworpen aan de jaarlijkse huurverhoging. WBSG hanteert een inkomensafhankelijke huurverhoging met een maximum van 4%. Volgens het jaarverslag van 2013 is de totale huurachterstand opgelopen tot € 102.000,- , wat in 2012 nog op € 64.000,- stond. Als gevolg hiervan zijn in 2013 zes huishoudens gedwongen tot huisuitzetting. 4.1.2 Stijging energieprijzen De energiekosten, bestaande uit gas en elektriciteit, worden door de huurder deels of geheel vermeden bij invoer van één van de projectalternatieven. De ontwikkelingen van de energiekosten spelen hierbij een belangrijke rol. In figuur 4 hiernaast is te zien hoe de energieprijs voor huishoudens in de afgelopen 20 jaar is verdubbeld (CBS, 2013). Voor de ontwikkeling van de olieprijzen en de energierekening voor huishoudens wordt doorverwezen naar bijlage 6 Ontwikkeling olieprijzen en energierekening. De ontwikkeling van de energieprijs hangt af van de economische groei en de ontwikkeling van de olieprijs. Wanneer de economie zich herstelt, stijgt de vraag naar energie en daarmee ook de energieprijs (Compendium voor de leefomgeving, 2013). Deze ontwikkelingen zijn op lange termijn moeilijk te voorspellen en zullen in Stap 2 Nulalternatief worden behandeld.

Figuur 4: Energieprijs huishoudens

4.1.3 Woonquote Om te berekenen welk deel van het inkomen huurders kwijt zijn aan woonlasten, wordt gebruikgemaakt van het netto besteedbaar inkomen (excl. huurtoeslag). Huurders van gereguleerde woningen geven het grootste deel uit aan huurkosten en daarnaast gemiddeld € 125,- aan energiekosten. Als gevolg van de combinatie van forse huurverhogingen, stijgende energieprijzen en achterblijvende inkomensontwikkeling, stijgt het deel van het netto besteedbaar inkomen dat wordt besteed aan woonlasten (woonquote). Van de doorsnee huurder zal de woonquote in 2017 gestegen zijn van 29,4% naar 32,6%. Daarvan is de netto huurquote bijna 24% en de energiequote 9%. Zowel de huurprijzen als de energieprijzen stijgen harder dan de inflatie. Het gevolg hiervan is dat mensen aan het einde van de maand minder geld overhouden. Volgens het CPB is de inflatie in 2015 met 1% gedaald ten opzichte van 2014 naar 0% (Centraal planbureau, z.d.).


19

4.1.4 Missie van WBSG ’in gevaar’ De betaalbaarheidsproblemen bij huurders zorgen ervoor dat de missie van WBSG om woningen betaalbaar te houden in gevaar komt (WBSG, 2011). Daarnaast worden in Nederland elektriciteit en gas met name geproduceerd door verbranding van fossiele brandstoffen. Bij de verbranding ontstaan schadelijke stoffen (CO²) die de gezondheid van de mens aantasten. Vanuit het energiebeleid van WBSG is er behoefte om vanuit maatschappelijk belang bij te dragen aan het verlagen van de CO²-uitstoot. De gemeente Nijmegen is hier een voorstander van en heeft als streven om samen met woningcorporaties alle sociale huurwoningen in 2018 voorzien te hebben van minimaal energielabelklasse B (Gemeente Nijmegen, 2013). Het probleem is dat de huidige woningvoorraad van WBSG momenteel gemiddeld labelklasse D toegewezen krijgt. 4.1.5 Energiebesparende maatregelen Een andere manier voor het verlagen van de energienota en de CO²-uitstoot zijn energiebesparende maatregelen. Door woningen te isoleren en ventileren kunnen deze maatregelen eventueel uitkomst bieden voor het energiezuiniger maken van de woningen en het verminderen van de energienota. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld spouwmuur-, dak-, gevel- of raamisolatie (Milieucentraal, z.d. (a)). Het voordeel hiervan is een stijging in het wooncomfort. Ondanks dat een verlaging op de energienota wordt gerealiseerd, blijft het gebruik van fossiele brandstoffen bestaan. 4.2 Nulalternatief Het nulalternatief bevat de ontwikkelingen in de gas- en elektriciteitsmarkt in Nederland, zoals die de komende jaren worden verwacht en die van invloed zijn op de vraag naar grijze energie in de consumentenmarkt. Tevens zijn de klimaateffecten van de CO²-uitstoot inzichtelijk gemaakt. De gewonnen informatie is aangevuld met gesprekken met adviesorganisaties (atrivé en zonnighuren). Hieronder zijn de belangrijkste onderdelen van het nulalternatief opgesomd. 4.2.1 Gemiddelde energieverbruik en CO²-uitstoot Om een vergelijking van het nulalternatief met de projectalternatieven te kunnen maken, is er uitgegaan van een tweepersoonshuishouden. Een gemiddeld tweepersoonshuishouden verbruikt per jaar 3.500 kWh aan elektriciteit en 1.600m³ gas. Dit gaat gepaard met een gemiddelde CO²-uitstoot van 1.610 kg voor elektriciteit per jaar en 2.850 kg voor gas per jaar (Milieucentraal, z.d). In Tabel 6 is te zien welke waarden zijn gehanteerd voor de financiële berekeningen. Bij de elektriciteits- en gasprijs is uitgegaan van de integrale energieprijs voor het jaar 2015. Dit betekent inclusief vastrecht, transportkosten, energiebelasting, Opslag Duurzame Energie (ODE-) belasting en btw.

Variabele

Waarden

Inflatie CPI Prijs gas Gemiddelde gasrekening Prijs elektriciteit Gemiddelde elektriciteitsrekening Energievraag

1% € 0,65 € 1040 € 0,23 € 805 3.500 kWh 1.600 M³ 2%

Energieprijsstijging Gas per jaar Energieprijsstijging 4% Elektriciteit per jaar Huurverhoging per jaar 4% Tabel 6: Uitgangspunten variabele

4.2.2 Ontwikkelingen energienota De verwachte besparingen van de projectalternatieven worden vergeleken met de daadwerkelijke kosten die ontstaan wanneer er geen actie wordt ondernomen. Gebaseerd op het gemiddelde verbruik bedraagt de energierekening in 2015 € 1.845,-. Dit komt voor elektriciteit neer op € 805,- per jaar (€ 67,- per maand) en voor gas op € 1.040,- ( € 86,70 per maand). Gelet op de jaarlijkse prijsstijging van elektriciteit (4%) en gas (2%) is in Grafiek 1 weergegeven wat de verwachte energielasten over een periode van 25 jaar zijn.


20

2500 2000 1500 EURO

1000 500

Gas Elektriciteit

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

0

JAAR Grafiek 1: Ontwikkeling energienota

Uitgaande van de bovenstaande grafiek zal de gemiddelde energienota in 2040 voor elektriciteit op jaarbasis € 2.231,- en voor gas € 1.706,- bedragen. Voor elektriciteit is dit meer dan een verdubbeling van de huidige kosten als de gemiddelde prijsstijging doorzet. De stijging is niet alleen te danken aan de kostprijs maar ook aan de kosten voor levering, transport en belastingen (Nuon, 2014). Op de kale prijs van stroom (€ 0,07 per kWh) komt namelijk nog € 0,035 aan btw, € 0,005 transportkosten en € 0,12 kosten voor de energiebelasting. Onlangs is in De Gelderlander gepubliceerd dat de transportkosten voor grijze energie in 2015 met € 25,- zullen dalen (Dijk, 2015). De reden hiervoor is dat Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft geconstateerd dat jarenlang te hoge tarieven werden gehanteerd voor de transportkosten. Zij bepalen de definitieve tarieven en houden toezicht om ervoor te zorgen dat de consumenten een redelijke prijs betalen (ACM, 2013). Ondanks deze daling blijft de energienota voor consumenten gelijk. De ontwikkeling van de gasprijs wordt deels bepaald door de prijs van olie en andere belangrijke gebeurtenissen. Voorbeelden van gebeurtenissen die effect hebben op de kale olie- en gasprijs zijn: -

de aardbevingen in Groningen; opkomst schaliegas (Amerikaanse markt); Duitse marktovername Eneco.

De forse daling van de olieprijs in het afgelopen half jaar en de grootte van het gasaanbod hebben ervoor gezorgd dat de kale gasprijs in 2015 is gedaald. Ondanks deze forse daling is de totale gasprijs in datzelfde jaar gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar en zal het naar verwachting ook blijven stijgen. De reden hiervoor is dat over de kale prijs voor gas, energiebelastingen, vastrecht en btw moeten worden betaald. De belastingen die over de kale grijze energieprijs betaald moeten worden zijn de energiebelasting (EB), opslag duurzame energie (ODE) en btw. De eerste twee heffingen stelt de overheid ‘indirect’ beschikbaar als subsidie om investeringen in duurzame energieopwekking te stimuleren (RVO , z.d). Deze belastingen worden door de consument over iedere kubieke meter gas en kilowatt elektriciteit verrekend. De ODE en EB zijn met gemiddeld Figuur 5: Onderverdeling energienota 2% toegenomen in 2015. Dit komt op jaarbasis voor een tweepersoonshuishouden neer op een toename van € 20,- op de energierekening (Consumind, 2015).


21

4.3 Projectalternatieven In deze paragraaf is op basis van de huidige woningvoorraad een inventarisatie gemaakt van de geschikte woningen per energievariant. De energievarianten die voldoen aan de knock-out criteria zullen in de volgende stappen als projectalternatieven worden uitgewerkt. De knock-out criteria bestaan uit de technische, juridische en operationele aspecten. De projectalternatieven vormen zich wanneer getoetst is op alle drie de aspecten. In bijlage 7 Benodigdheden energievarianten is een visuele weergave van de energievarianten te zien. 4.3.1 Zonnepanelen - Technische aspecten Zonnepanelen worden gebruikt voor het opvangen van zonne-energie. Regelapparatuur en een omvormer zorgen ervoor dat elektriciteit geproduceerd en gebruikt kan worden. De vraag naar deze fotovoltaïsche (pv) zonnepanelen wordt steeds groter bij woningcorporaties (Zonnepanelen, 2014). In Nederland worden drie soorten zonnepanelen aangeboden, namelijk polykristallijnen, monokristallijnen en amorf zonnepanelen (Energiegids, 2014). De meest gebruikte soort zonnepanelen in de woningbouw zijn de polykristallijnen. Polykristallijnen zonnepanelen hebben een technische levensduur van 25 jaar en zijn in verschillende pakketten beschikbaar. WBSG gebruikt dezelfde soort zonnepanelen op de huidige hoogbouw. Na het bestuderen van de soorten zonnepanelen en uit telefonische gesprekken met Dhr. van Suikebuik (onafhankelijk adviseur van Zonnighuren) en Dhr. A. Dijkstra (directeur Atama Solar) is gebleken dat polykristallijnen zonnepanelen de juiste prijs-kwaliteitverhouding hebben. Deze zonnepanelen zijn dan ook in het vervolgonderzoek gehanteerd. - Juridische aspecten Een deel van Nijmegen is door het Rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht volgens artikel 35 van het Monumentenwet 1988. Een gebied dat door het Rijk als beschermd stadsgezicht is aangewezen is van algemeen belang voor de cultuurhistorische waarde (Gemeente Nijmegen, 2014). Voor het plaatsen van zonnepanelen moet bij de gemeente Nijmegen een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente Nijmegen heeft vastgesteld dat het niet mogelijk is om aan de voorzijde van een woning zonnepanelen te plaatsen. Aangezien WBSG 499 huurwoningen heeft in het beschermd stadsgezicht zijn deze woningen niet meegenomen in het projectalternatief. - Operationele aspecten Voor het plaatsen van zonnepanelen op sociale huurwoningen moet rekening gehouden worden met vijf factoren: de kwaliteit van het dak, het type dak, de schaduwval, de zoninstraling en de hellingshoek. Voor een volledige weergave van de vereisten wordt verwezen naar bijlage 8 Randvoorwaarden zonnepanelen. Deze factoren zijn getoetst door Zonatlas.nl (2014). Deze website geeft accuraat, onafhankelijk en met actuele gegevens aan wat de zoninstraling is per woning en wat hierbij de mogelijkheden zijn (Zonatlas, 2014). In totaal zijn 1.444 woningen gecontroleerd waarvan zeventien eengezinswoningen ongeschikt zijn verklaard door Zonatlas.nl. De reden hiervoor is een slechte ligging, schaduwinval, type dak of een combinatie hiervan. Kwaliteitscontrole van daken door WBSG De kwaliteit van het dak moet goed zijn wanneer zonnepanelen geplaatst worden. In gesprekken met medewerkers is naar voren gekomen dat controle op daken reeds is uitgevoerd. De woningen die voor het jaar 1994 zijn gebouwd, worden gecontroleerd op asbestvorming (WBSG, 2011). Hierbij gaat het voornamelijk om woningen in de categorie appartementen, seniorenwoningen, flats, maisonnettes (hoogbouw). Deze controles zijn uitgevoerd omdat WBSG zonnepanelen plaatst om de gemeenschappelijke voorzieningen te voorzien van duurzame energie. Uit het gesprek met Dhr. D. van Verseveld (vastgoedmanager) is naar voren gekomen dat het plaatsen van zonnepanelen op de hoogbouw geen oplossing biedt voor het verlagen van de energienota van de huurder. De reden hiervoor is dat er te weinig dakoppervlak beschikbaar is. WBSG telt 945 woningen in de hoogbouw. Deze woningen worden niet meegenomen in het projectalternatief. De woningtypen HATS’s, MIVA’s en groepswoningen worden tevens niet in het projectalternatief meegenomen omdat de huurders hiervan niet langer dan vier jaar in deze woningen verblijven.


22

Selectie Aan de hand van randvoorwaarden zijn 693 woningen geselecteerd waarvoor een projectalternatief wordt opgesteld. Deze woningen vallen onder twee woningtypes: eengezinswoningen en boven/benedenwoningen. In het projectalternatief wordt uitgegaan van een tweepersoonshuishouden met een gemiddeld elektriciteitsverbruik van 3.500 KWh per jaar (Milieucentraal, z.d). Om dit duurzaam op te wekken worden vijftien kristallijnen zonnepanelen van 250 Wattpiek aanbevolen (Zonatlas, 2014). Hiervoor moet minimaal 25 m² van het dak beschikbaar zijn. Het kleinste dak van WBSG is 21 m². Voor de woningen tussen de 21 m² en 25 m² dakoppervlak worden twaalf kristallijnen zonnepanelen aanbevolen. De boven/benedenwoningen hebben allemaal een dakoppervlak van minimaal 50 m². Voor deze woningen is het dubbele aantal zonnepanelen en elektriciteitsverbruik gehanteerd als projectalternatief. In Tabel 7 hieronder zijn de geschikte en ongeschikte woningen weergegeven. Zonnepanelen (Projectalternatief 1) App.

Eengezinswoningen

Seniorenwoningen

B/Bwoningen

Hoogbouw

Overige

(flat, maisonnette)

woningen

38

<25 m²

>25 m²

113

514

444

261

251

571

-

11

6

-

-

-

Juridische aspecten

-

-

313

-

186

-

Reeds onderzocht Geschikt

113 0

503

125

261 65

0

Totaal woningen onder DAEB-grens Randvoorwaarden Operationele aspecten

571 0

2.192

-

17 499

38 0

Totaal

983 693

Tabel 7: Overzicht zonnepanelen

4.3.2 Zonneboilers - Technische aspecten Zonneboilers worden gebruikt voor het verwarmen van water. De zonnecollectoren vangen energie op en verwarmen het water dat via een buizensysteem naar de zonneboiler wordt geleid. Hierdoor wordt het water enkele uren warm gehouden. Wanneer het water niet voldoende verwarmd is, zorgt de naverwarmer in de cv-ketel ervoor dat dit wel gebeurt. Er bestaan vier soorten zonneboilers die door woningcorporaties gebruikt worden: de standaard zonneboiler, de cv-zonneboiler, de compacte zonneboiler en de zonneboilercombi. In alle woningen van WBSG is een HR 107 cv-ketel geïnstalleerd; daarom is gekozen voor een zonneboilercombi met een technische levensduur van 25 jaar. Deze combinatie zorgt er namelijk voor dat naast het water ook het huis wordt verwarmd. Dit levert een besparing op van 143 m³ per jaar op het gemiddelde verbruik van 1600 m³ (Milieucentraal, z.d). - Juridische aspecten Voor het plaatsen van zonneboilers is net als voor zonnepanelen een vergunning nodig wanneer een woning in het beschermd stadsgezicht is gebouwd. Uit het gesprek met Dhr. J. van der Lind (adviseur duurzaam wonen) is naar voren gekomen dat voor zonneboilercombi’s geen omgevingsvergunning nodig is mits er aan de achterzijde van de woning zonnecollectoren geplaatst kunnen worden. De zonneboilers hebben een dakoppervlak van 5,4 m² nodig en kunnen in vrijwel alle gevallen op de achterzijde geplaatst worden. Daarom is een omgevingsvergunning niet nodig.


23

- Operationele aspecten Een zonneboilercombi kan alleen geïnstalleerd worden in combinatie met een cv-ketel met het keurmerk Gaskeur-NZ (Milieucentraal, 2014). Uit het gesprek met Dhr. D. van Verseveld (vastgoedmanager van WBSG) is naar voren gekomen dat alle woningen een cv-ketel met het Gaskeur-NZ keurmerk hebben. Voor het plaatsen van zonnecollectoren op sociale huurwoningen moet eveneens rekening gehouden worden met de eerder genoemde factoren. In totaal zijn van de 1.705 gecontroleerde woningen 17 eengezinswoningen en 30 seniorenwoningen ongeschikt verklaard door Zonatlas.nl (2014). Ook hierbij komt dat door slechte ligging, schaduwinval, type dak of een combinatie hiervan. Ruimtetekort Voor het plaatsen van een zonneboilercombi moet er voldoende ruimte zijn voor het voorraadvat. Uit het gesprek met Dhr. P. van Roosmalen (directeur van WBSG) is naar voren gekomen dat zonneboilercombi’s geen interessante energievariant zijn voor de woningen in de spoorbuurt. Deze woningen zijn destijds gebouwd voor het personeel van de tram- en spoorwegen en beschikken over weinig ruimte binnenshuis. Het gaat hierbij om 512 woningen met ruimtetekort. Daarom zijn deze woningen niet meegenomen in het projectalternatief. Ook de hoogbouw (945 woningen) is niet meegenomen in het projectalternatief. Hierbij gelden dezelfde redenen als bij zonnepanelen. Selectie Aan de hand van de randvoorwaarden zijn 949 woningen geselecteerd waar een projectalternatief voor wordt opgesteld. Hieronder in Tabel 8 staat weergegeven hoeveel woningen voorzien kunnen worden van zonneboilercombi’s. Zonneboilers (Projectalternatief 2) Eengezinswoningen

Seniorenwoningen

Boven/ benedenwoningen

Flats, maisonnettes

113

958

261

251

571

38

2.192

113 0

313 17 628

30 231

186 65

571 0

13 25

697 512 499 949

App.

Totale woningen onder DAEB-grens Randvoorwaarden Hoogbouw Ruimtetekort Zonatlas.nl Geschikt

Overige

Totaal

woningen

Tabel: 8 Overzicht zonneboilers

4.3.3 Micro-warmtekrachtkoppeling - Technische aspecten Micro-warmtekrachtkoppelingen (micro-wkk) worden in verschillende soorten en maten aangeboden op de markt. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen eengezinswoningen, utiliteitsgebouwen en industrie. Voor WBSG zijn de eerste twee opties interessant. Voor de hoogbouw zijn gebouw gebonden warmtekrachtkoppelingen een interessantere oplossing maar zijn niet meegenomen in het projectalternatief vanwege de complexiteit en de tijdspanne. Micro-wkk is een vervanger van de cv-ketel en boiler met als bijkomend voordeel dat een micro-wkk elektriciteit opwekt uit warmte. Deze energievariant wordt steeds vaker door woningcorporaties toegepast en heeft een technische levensduur van 15 jaar. Tevens is dit prima te combineren met zonnepanelen en/of zonneboilers (Milieucentraal, z.d). - Juridische aspecten Er zijn geen juridische beperkingen voor microwarmtekrachtkoppelingen van toepassing.


24

- Operationele aspecten Verschillende woningcorporaties hebben geëxperimenteerd met het toepassen van micro-wkk voor sociale huurwoningen. Zo ook woningcorporatie Portaal gevestigd te Nijmegen. Uit het visitatierapport van Portaal is gebleken dat huurders bij wie een micro-wkk is geïnstalleerd klagen over geluidsoverlast (Cognitum, 2014). Dit wordt veroorzaakt door een stirlingmotor die naast elektriciteit ook een zoomend geluid opwekt. Tevens bevestigt Dhr. P. van Roosmalen dat micro-wkk’s veel geluidsoverlast kunnen veroorzaken. Als gevolg hiervan zijn woningtypes MIVA-woningen, HAT-woningen, seniorenwoningen en groepswoningen niet meegenomen in het projectalternatief. Deze woningen bestaan voornamelijk uit één verdieping waardoor elk geluid duidelijk hoorbaar is en mogelijk als minder prettig wonen wordt ervaren. Selectie Aan de hand van de randvoorwaarden blijven er 958 eengezinswoningen over waar een projectalternatief voor is opgesteld. In Tabel 9 is een overzicht van de woningen die wel en niet worden meegenomen in het projectalternatief. Micro-warmtekrachtkoppelingen (Projectalternatief 3) App.

Totale woningen onder DAEB-grens Randvoorwaarden Geluid en hinder Gebouwgebonden WKK Geschikt

Hoogbouw

Overige

(flat, maisonnette)

woningen

Eengezins woningen

Seniorenwoningen

B/Bwoningen

Totaal

113

958

261

251

571

38

2.192

113

-

261

251

571

38 -

38 659

0

958

0

0

0

0

958

Tabel 9: Overzicht micro-warmtekrachtkoppelingen

4.3.4 Windturbines Windenergie wordt opgewekt met een windturbine die de energie van wind omzet in elektriciteit. In Nederland wordt elektriciteit opgewekt door drie verschillende windturbines: kleine windturbines, grote windturbines en offshore windturbines. - Technische aspecten Bij windturbines gaat het opgewekte vermogen aan elektriciteit op en neer. Als het niet waait staan windmolens stil en leveren ze geen stroom. Wel wordt er een groter vermogen geleverd wanneer het hard waait. Wanneer windkracht 9-10 wordt verwacht worden de windturbines echter stopgezet om overbelasting te voorkomen (Energiebronnen, 2014). Het windaanbod wordt mede bepaald door de locatie van de windturbine. De gemeente Nijmegen heeft langs de A15 sinds april 2013 een 70 meter hoge meetmast staan. Met deze mast brengen zij het windaanbod in kaart om een betrouwbare voorspelling te kunnen doen. De gemiddelde windsnelheid in 2013 op 70 meter hoogte was 5,3 m/s. Op basis van deze gegevens is de verwachting dat het jaarlijks gemiddelde op 100 meter masthoogte 6,3 m/s bedraagt. Met andere woorden, een windturbine van 100 meter levert 5 miljoen kWh op, voldoende om 1.430 woningen van elektriciteit te kunnen voorzien (Gemeente Nijmegen, 2014). - Juridische aspecten Woningcorporaties zijn niet bevoegd om windturbines te plaatsen. Dit staat namelijk vastgesteld in artikel 7 van de woningwet 2013 (Volkshuisvesting, 2015). Daarom is geen projectalternatief opgesteld voor deze energievariant.


25

4.4 Overzicht projectalternatieven Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de vier energievarianten. In Tabel 10 zijn de energievarianten onderworpen aan de knock-out criteria. De energievarianten met een GO zullen als projectalternatief verder worden onderzocht. Beschrijving Projectalternatief 1

-

12 zonnepanelen op eengezinswoningen < 25 m² (2.656 kWh per verhuureenheid)

-

15 zonnepanelen op eengezinswoningen > 25 m² (3.550 kWh per verhuureenheid)

-

Projectalternatief 2 Projectalternatief 3 Projectalternatief 4

Totaal aantal systemen

30 zonnepanelen op boven/benedenwoningen > 50 m² ( 7100 kWh per verhuureenheid)

Technische levensduur

GO/NO GO

25

GO

125

503

65

-

2 zonnecollectoren per woning Aansluiten zonneboiler aan cv-ketel

949

25

-

958 micro-wkk Vervangen cv-ketels

958

15

GO

-

1 windturbine met masthoogte van 100m

1

20

NO GO

GO

Tabel 10: Overzicht projectalternatieven

4.5 Effectenbepaling In dit onderzoek worden de directe en externe effecten per projectalternatief onderzocht. De directe effecten bestaan uit investeringskosten, onderhoudskosten en de verwachte opbrengst. De externe effecten bestaan uit de energiezekerheid, de CO²-uitstoot en het energielabel. Hieronder zijn alle effecten beschreven en zijn verschillende financieringsconstructies toegelicht, waarvan er een is gehanteerd om de verwachte opbrengsten te berekenen. 4.5.1 Directe effecten Investerings- en onderhoudskosten De investeringskosten zijn inclusief btw, aangezien in een gesprek met Dhr. van Verseveld is gebleken dat WBSG niet vrijgesteld is van btw. Voor alle projectalternatieven beslaat de tijdsduur de technische levensduur. Wat niet wordt meegenomen in dit onderzoek zijn de kosten die vooraf gemaakt moeten worden bij het toepassen van een projectalternatief. Hierbij kan gedacht worden aan kwaliteitscontrole of het aanleggen van een warmtenet. De eventuele waardevermeerdering van een woning die ontstaat door het toepassen van duurzame energie worden ook niet meegenomen. Verwachte opbrengsten Om de financiering van dit projectalternatief te berekenen zijn verschillende financieringsconstructies mogelijk. Aangezien alle woningen van de projectalternatieven onder de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand vallen, is er gekeken naar de maandelijkse huurprijzen bij WBSG. De huurders van woningen met een huurprijs onder dit bedrag hebben namelijk recht op huurtoeslag. Wanneer een huurverhoging wordt doorgevoerd, moet er op gelet worden dat de liberalisatiegrens niet wordt overschreden. In Figuur 6 is de verdeling van de huurgrenzen van het woningbezit weergegeven. Voor het overgrote deel kan een huurverhoging tussen de € 145,11 en € 306,58 per maand doorgevoerd worden, zonder dat dit gevolgen heeft voor de huurtoeslag.


Figuur 6: Huurgrenzen

26

De eerste financieringsconstructie is een mutatie van het energielabel. Door een verhoging van de labelklasse kan WBSG indirect de huur verhogen. De streefhuur bij deze verhoging is tussen de € 23,- en € 29,- . In dit onderzoek zijn deze indirecte opbrengsten niet meegenomen. Reden hiervoor is dat deze huurverhoging alleen kan plaatsvinden bij het wisselen van huurder (Woonbond, 2015). De tweede financieringsconstructie is dat WBSG de huurder toestemming geeft om zelf te investeren. In dit geval vallen de zonnepanelen onder de Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Uit het gesprek met Dhr. P van Roosmalen is naar voren gekomen dat de gemiddelde woontermijn tien jaar is. Daarom is deze constructie niet verder onderzocht. Zonnepanelen hebben namelijk een technische levensduur van 25 jaar waardoor het zeer onwaarschijnlijk is dat WBSG of de huurder voor deze financieringsconstructie zal kiezen. Bij verhuizing zouden de zonnepanelen namelijk door WBSG moeten worden afgekocht op basis van de restwaarde. Gezien de technische ontwikkelingen zal de restwaarde na tien jaar veel lager liggen dan de restwaarde die op de balans staat. De derde financieringsconstructie is een afbetaling via een beperkte huurverhoging. Wanneer WBSG investeert in de aanschaf en installatie, betaalt de huurder een deel van het bedrag terug via een huurverhoging. De opbrengsten van huurders bestaan dus uit vermeden elektriciteitskosten bij de huidige energieleveranciers. Het voordeel voor de huurder is dat de elektriciteitsrekening komt te vervallen. Een huurverhoging in de vorm van een woonlastenwaarborgsom van 50% per geproduceerde kWh of m³ zal de energierekening vervangen (atriensis, 2015). Vanuit bedrijfsperspectief is dit financieel gezien de meest rendabele constructie. Om deze reden is deze financieringsconstructie gehanteerd voor dit onderzoek (GNMF, 2015). 4.5.2 Externe effecten Effect CO²-uitstoot CO² is de chemische formule van koolstofdioxide. Dit is een kleurloos en reukloos gas dat in de atmosfeer voorkomt. Het grootste deel van de CO²-uitstoot wordt veroorzaakt door de verbranding van fossiele brandstoffen. Deze worden verbrand om energie op te wekken die gebruikt wordt voor warmte, gas en elektriciteit. Door het mondiaal gebruik van fossiele brandstoffen stijgt de CO² -uitstoot, met extreme gevolgen voor het milieu. Het broeikaseffect zorgt voor opwarming van de aarde en een stijgende zeespiegel. Deze effecten treffen iedereen, niet alleen de veroorzakers van uitstoot. Vandaar dat het hier gaat om een extern effect. Tevens is de CO²-verlaging een belangrijk onderdeel van de doelstelling van de gemeente Nijmegen. De doelstelling is in 2015 een energie neutrale stad te zijn. Dit willen zij voor 50% door energiebesparende maatregelen te treffen en voor 50% door duurzame energie op te wekken bereiken (Powe2Nijmegen, 2014). Effect energielabel Het energielabel laat de energieprestatie van een woning zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklassen lopen van A++ tot en met G. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig volgens het energieakkoord (Rijksoverheid, 2014). De woningen van WBSG hebben grotendeels labelklasse D. De gemeente Nijmegen heeft alle woningcorporaties verplicht gesteld om de woningen te voorzien van minimaal labelklasse B (Powe2Nijmegen, 2014). Onderzocht wordt of er, door middel van het toepassen van de projectalternatieven, sprake is van een energielabelsprong. Vanaf 1 januari 2015 krijgen alle huiseigenaren een voorlopig energielabel. Het label geeft aan hoe energiezuinig een huis is. Voor meer informatie over de energielabel kan bijlage 9 Energielabel geraadpleegd worden. Effect energiezekerheid Een betaalbare en degelijke energievoorziening is van groot belang voor de huurders van WBSG. Energieen leveringszekerheid kunnen worden gezien als een maatschappelijk belang, waarbij woningcorporaties een steeds grotere rol spelen. 85% van de Nederlandse huishoudens maakt nu nog gebruik van grijze energie, opgewekt door fossiele brandstoffen (CBS, 2013). Het is daarom van belang om in de toekomst minder afhankelijk te zijn van een centrale energievoorziening met de daaraan verbonden prijsrisico’s. De energiezekerheid wordt in de vorm van kWh of m³ weergegeven.


27

HOOFDSTUK 5 KOSTEN-EN-BATENANALYSE In dit hoofdstuk worden de totale kosten en (maatschappelijke) baten weergegeven van de drie projectalternatieven. Aan de hand van de bepaalde directe en externe effecten zijn de volgende resultaten naar voren gekomen. 5.1 Totale kosten en baten projectalternatief 1 Investeringskosten De investeringskosten van zonnepanelen zijn berekend aan de hand van de aanlegkosten inclusief installatie. Deze zijn per systeem te vermenigvuldigen met de beschikbare woningen. De gehanteerde prijzen zijn verkregen via Zonatlas.nl (2014) en zijn in bijlage 10 Kosten zonnepanelen te raadplegen. De investeringskosten zijn berekend voor twee woningtypes. In Tabel 11 is een overzicht van de totale investeringskosten voor dit projectalternatief weergegeven. Beschikbare woningen

Eengezinswoningen klein

Dakoppervlak in m²

<25m²

Eengezinswoningen groot

Boven/benedenwoningen

>25m²

50m²

Voorgesteld aantal zonnepanelen

12

15

30

Aantal woningen

125

503

65

Gem. aanlegkosten per woning Totale aanlegkosten Totale investeringskosten

€ 5.400,-

€ 6.750,-

€ 675.000,-

€ 3.395.250,-

€ 13.250,€ 861.250,€ 4.931.500,Tabel 113: Investeringskosten

Onderhoudskosten Naast de investeringskosten zijn er ook kosten voor het onderhoud. De onderhoudskosten zijn onderverdeeld in vaste en variabele kosten. Deze kosten bestaan uit de jaarlijkse controle, het beheer van zonnepanelen en het vervangen van omvormers, wat om de tien jaar moet gebeuren (Energiegids, 2014). De gehanteerde prijzen zijn verkregen via Zonatlas.nl (2014). In Tabel 12 hieronder zijn de totale onderhoudskosten weergegeven. Beschikbare woningen

Tijdsduur

Aantal woningen Vaste kosten Controle en beheer per woning Totale vaste kosten Variabele kosten Omvormer per woning Totale variabele kosten Totale onderhoudskosten

Eengezinswoninge n klein

Eengezinswoningen groot

Boven/Benede nwoningen

125

503

65

Per jaar in 25 jaar

€ 72,€ 1.800,-

€ 90,€ 2.250,-

€ 180,€ 4.500,-

In 25 jaar

€ 225.000,-

€ 1.131.750,-

€ 292.500,-

Om de 10 jaar

€ 600,-

€ 600,-

€ 1.200,-

In 25 jaar in 25 jaar

€ 150.000,-

€ 603.600,-

€ 156.000,€ 2.558.850,Tabel 12: Overzicht onderhoudskosten

Energiezekerheid, CO²-uitstoot en energielabel Voor 693 woningen is het niet meer nodig om afhankelijk te zijn van de energieleveranciers, omdat de benodigde en verwachte elektriciteit van 3.550 kWh volledig wordt opgewekt door zonnepanelen. De energiezekerheid is per woning berekend over een periode tussen de één en 25 jaar. De totale energiezekerheid voor alle woningen voor dit projectalternatief is 45.622.965 kWh. Hierbij is rekening gehouden met een productieafname van 3% per jaar in verband met slijtage en veroudering van de zonnepanelen (Energiegids, 2014).


28

De geproduceerde elektriciteit staat gelijk aan een CO²-emissie van 24.111.312 kg. Hierbij is rekening gehouden met de CO²-uitstoot bij het produceren van zonnepanelen. Er is drie jaar nodig om deze uitstoot terug te winnen (Mileucentraal, 2015). Uit literatuurstudies en het gesprek met Dhr. A. Dijkstra (directeur Atama BV) is gebleken dat het toepassen van zonnepanelen zich uit in een verandering van twee energielabelklassen (zonninghuren, 2015). De woningen met energielabelklasse D krijgen als gevolg dus energielabelklasse B. In Tabel 13 is weergegeven wat over één jaar en 25 jaar de energiezekerheid en CO²-uitstoot is van dit projectalternatief. Eengezinswoninge n klein

Eengezinswoninge n groot

125

503

65

2.565kWh

3.550kWh

7.100kWh

1.240 kg

1.610 kg

3.220 kg

Aantal woningen Verwachte kWh per woning (per jaar) Verwachte CO²-uitstoot per woning (per jaar) Totale hoeveelheid kWh (in 25 jaar)

5.696.707 kWh

31.726.553 kWh

Totale energiezekerheid

Boven/benedenwoningen

8.199.705 kWh 45.622.965 kWh

Totale CO²-uitstoot (in 25 jaar)

3.145.205 kg

16.790.657 kg

Totale CO²-uitstoot

4.175.450 kg 24.111.312 kg

Tabel 13: Overzicht energiezekerheid en CO²-uitstoot

Opbrengsten huurverhoging De extra huuropbrengsten van WBSG bestaan voor 50% uit de opgewekte kWh. Met behulp van zonnepanelen wordt er in totaal een opbrengst van € 8.253.568,- gerealiseerd gespreid over een technische levensduurperiode van 25 jaar. In Grafiek 2 is een weergave van de opbrengsten en besparingen van WBSG en de huurders te zien.

Overzicht per jaar

Overzicht per maand Projectalternatief 1

Opbrengst uit huurverhoging

Elektriciteitsrekening huurder

Projectalternatief 1

Nulalternatief

€33,50

Opbrengst uit huurverhoging

€0 €33,50 €67

Elektriciteitsrekening huurder

Nulalternatief

€ 403 €0 € 403 € 805

Grafiek 2: Overzicht opbrengsten

Opbrengsten subsidie Wanneer door zonnepanelen de energielabelwaardering met minimaal twee stappen verandert, is het mogelijk om een aanvraag in te dienen voor de subsidie Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector (STEP). De subsidiebedragen variëren tussen de € 2000,- en € 7.500,- per woning en zijn afhankelijk van de verandering in energielabelklasse. Voor WBSG geldt dat per woning een subsidiebedrag van € 2000,- kan worden ontvangen. Voor de 693 woningen kan dus een eenmalige subsidie ontvangen worden van € 1.386.000,- . De STEP-subsidie kan tot uiterlijk 31 december 2017 aangevraagd worden (rvo, info over STEP, 2014). In bijlage 11 Subsidies is een overzicht van de energielabelwaardering weergegeven.


29

5.2 Totale kosten en baten projectalternatief 2 Investeringskosten De investeringskosten van zonneboilers zijn berekend door de aanschafkosten (inclusief installatie) per systeem te vermenigvuldigen met de beschikbare 949 woningen. De gehanteerde prijzen zijn verkregen via Milieucentraal (Milieucentraal, 2014). De kosten per woningtype zijn in Tabel 14 weergegeven. Type woning

Eengezinswoningen

Aantal woningen Gem. aanlegkosten per woning Totale aanlegkosten Totale investeringskosten

Boven/beneden -woningen

Seniorenwoningen

628 € 3.000,-

65 € 3.000,-

231 € 3.000,-

€ 1.884.000,-

€ 195.000,-

€ 693.000,-

HAT’s

MIVA’s

Wijksteunpunt

22 € 3.000,-

2 € 3.000,-

1 € 3.000,-

€ 66.000,-

€ 6.000,-

€ 3.000,€ 2.847.000,Tabel 14: Overzicht investeringskosten

Onderhoudskosten De onderhoudskosten bestaan uit het controleren en beheren van de zonnecollectoren. Dit is jaarlijks een bedrag van € 30,- per zonneboiler. Voor dit projectalternatief zijn de totale onderhoudskosten € 711.750,. In Tabel 15 staat een volledige weergave van de onderhoudskosten per woningtype. Type woning

Tijdsduur

Eengezinswoningen


Seniorenwoningen

65

231

22

2

1

€ 30,€ 750,-

€ 30,€ 750,-

€ 30,€ 750,-

€ 30,€ 750,-

€ 173.250,-

€ 16.500,-

€ 1.500,-

€ 750,-

Aantal woningen Vaste kosten Controle en beheer per woning

-

628

Per jaar In 25 jaar

€ 30,€ 750,-

Totale vaste kosten

In 25 jaar

€ 471.000,-

€ 30,€ 750,€ 48.750,-

Totale onderhoudskosten

HAT’s

MIVA’s

Wijksteunpunt

€ 711.750,Tabel 15: Overzicht onderhoudskosten

Energiezekerheid, CO²-uitstoot en energielabel Voor 949 woningen wordt een besparing ingeschat van 143 m³ gas per jaar. In Tabel 16 is weergegeven wat over één jaar en 25 jaar de energiezekerheid en CO²-uitstoot is van dit projectalternatief. Hierbij is rekening gehouden met een productieafname van 3% per jaar (Energiegids, 2014). Voor dit projectalternatief vindt geen effect plaats op de energielabelklasse. Type woning

Eengezinswoningen


Seniorenwoningen

HAT’s

MIVA’s

Wijksteunpunt

Aantal woningen Verwachte m³ per woning

628 143m³

65 143m³

231 143m³

22 143m³

2 143m³

1 143m³

Verwachte CO²-uitstoot per woning Verwachte m³ per jaar Totaal aantal m³ in 25 jaar

185 kg

185 kg

185 kg

185 kg

185 kg

185 kg

Totale energiezekerheid Totaal aantal CO²-uitstoot in 25 jaar Totale CO²-uitstoot

89.804m³ 1.348.500m³

9.295m³ 150.650m³

33.033m³ 585.450m³

3.146m³ 54.750m³

286m³ 4.950m³

143m³ 2.454m³

2.430.140 kg

276.520 kg

841.955 kg

91.610 kg

8.210 kg

2.411.175 m³ 4.110 kg 3.651.935 kg

Tabel 16: Overzicht energiezekerheid en CO²-uitstoot


30

Opbrengsten In Grafiek 3 zijn de opbrengsten en besparingen van WBSG en de huurders in vergelijking met het nulalternatief weergegeven. Over de technische levensduurperiode van 25 jaar bedraagt de totale opbrengst uit de huurverhogingen € 973.128,-.

Overzicht per maand Projectalternatief 2 Opbrengst uit huurverhoging

Overzicht per jaar

Nulalternatief

Projectalternatief 2 Opbrengst uit huurverhoging

€4 €0

Gasrekening huurder

Nulalternatief

€ 48 €0 € 944 € 1040

€ 79 € 87 Gasrekening huurder

Grafiek 3: Overzicht inkomsten

5.3 Totale kosten en baten projectalternatief 3 Investeringskosten De totale kosten van micro-wkk zijn tevens verdeeld in twee kostensoorten, namelijk de investeringskosten en de onderhoudskosten. De investeringskosten hiervan zijn berekend door de aanlegkosten (inclusief installatie) per systeem te vermenigvuldigen met de 958 beschikbare woningen. De installatiekosten voor micro-wkk zijn in vergelijking met de andere twee alternatieven het hoogst. De reden hiervoor is dat professionals met hoge loonkosten nodig zijn. Naast de aanlegkosten zijn ook de kosten voor het vervangen van de cv-ketels meegerekend. Dit bedraagt per woning € 1.044,- . In Tabel 17 is een overzicht van de totale investeringskosten weergegeven op basis van de technische levensduur van 15 jaar. Beschrijving Aantal micro-wkk’s Gem. aanlegkosten per woning Totale aanlegkosten Vervanging cv-ketel Totale investeringskosten

Kengetallen 958 € 11.000,€ 10.538.000,€ 1.000.000,€ 11.538.000,Tabel 17: Overzicht investeringskosten

Onderhoudskosten De onderhoudskosten bestaan uit het controleren en beheren van de micro-wkk’s. Dit is jaarlijks een bedrag van € 80,- per zonneboiler. In Tabel 18 staat een weergave van de onderhoudskosten over een periode van 15 jaar (technische levensduur) voor de geselecteerde woningtype. Beschrijving Aantal micro-wkk’s Jaarlijks onderhoud en beheer Totale onderhoudskosten in 1 jaar Totale onderhoudskosten in 15 jaar

Kengetallen 958 € 80,€ 76.640,€ 1.149.600,Tabel 18: Overzicht onderhoudskosten


31

Energiezekerheid, CO²- uitstoot en energielabel De energiezekerheid is per woning berekend over een periode van 15 jaar. Hierbij is rekening gehouden met een productieafname van 1% per jaar (Energiegids, 2014). Dit projectalternatief geeft geen verandering in de waardering van de energielabelklasse. In Tabel 19 is een overzicht van de totale energiezekerheid en de CO²-uitstoot weergegeven. Type woning

Eengezinswoningen

Aantal woningen Verwachte kWh per woning per jaar Verwachte kWh per jaar Verwachte CO²-uitstoot per woning Totale energiezekerheid in 15 jaar Totale CO²-uitstoot in 15 jaar

958 2.300 kWh 2.203.400 kWh 850 kg 30.834.742 kWh 10.215.500 kg Tabel 19: Overzicht energiezekerheid en CO²-uitstoot

Opbrengsten De extra huuropbrengsten van WBSG bestaan voor 50% uit de opgewekte kWh. Met behulp van een micro-wkk wordt twee derde van het gemiddelde energieverbruik opgewekt. Het overige energieverbruik van 1.200 kWh zal door de huidige energieleverancier aangevuld worden. Dit komt neer op een bedrag van € 276,-. De totale opbrengsten voor dit projectalternatief bedraagt € 7.051.126,- over een technische levensduur periode van 15 jaar. In Grafiek 4 is een weergave te zien van de opbrengsten en besparingen van WBSG en de huurders in vergelijking met het nulalternatief.

Overzicht per jaar

Overzicht per maand Projectalternatief 3 Opbrengst uit huurverhoging Elektriciteitsrekening huurder

€0


Nulalternatief € 22 € 22

€ 67

Opbrengst uit huurverhoging Elektriciteitsrekening huurder

€0

Nulalternatief € 265 € 265

€ 805

Grafiek 4: Overzicht inkomsten


32

5.4 Resultaten van MKBA De externe effecten zijn niet meegenomen in de bepaling van het kosten-en-batensaldo. De reden hiervoor is dat die niet in geld uit te drukken zijn. Voor de afweging van alle kosten en baten wordt in stap 8 de gewogen-factorscoremethode toegepast. In Tabel 20 zijn de resultaten weergegeven van alle hierboven bepaalde effecten. Zonnepanelen (PA1)

Zonneboilers (PA2)

Micro-wkk (PA3)

Investeringskosten

€ 4.913.500,-

€ 2.847.000,-

€ 11.538.000,-

Onderhoudskosten Totale kosten

€ 2.558.850,€ 7.472.350,-

€ 711.750,€ 3.558.750,-

€ 1.149.600,€ 12.687.600,-

Directe baten Huuropbrengst STEP-subsidie Externe baten CO²-uitstoot (in kg) Energielabelklasse Energiezekerheid Totale baten

€ 8.253.568,€ 1.386.000,-

€ 973.128,-

€ 7.051.126,-

-24.111.312 kg D -> B 45.622.965 kWh € 9.639.568,-

-3.651.935 kg D 2.411.175 m³ € 973.128,-

-10.215.500 kg D 30.834.742 kWh € 7.051.126,-

Saldo Kosten/baten

€ 2.167.218,-

- € 2.585.622,- € 5.636.474,Tabel 20: Overzicht kosten en baten


33

HOOFDSTUK 6 FINANCIËLE ANALYSE In dit hoofdstuk is een businesscase opgesteld voor de drie projectalternatieven, stap 8 van het MKBA. Hierin zijn de terugverdientijd van de investeringen en de resultaten in NCW weergegeven. Vervolgens zijn de kosten en baten berekend voor een eengezinswoning. Dit is gedaan om de gewogenfactorscoremethode toe te passen. Voor het projectalternatief met de hoogste score is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. 6.1 Businesscase De businesscase richt zich uitsluitend op de financieel-economische haalbaarheid van de drie projectalternatieven. De financiële waarden zijn bepaald in het nulalternatief. Hieruit volgend zijn de terugverdientijd, NCW en huuropbrengsten in Tabel 21 weergegeven. De terugverdientijd is berekend aan de hand van de ROI-methode. Hierbij is de lineaire afschrijvingsmethode gehanteerd en is er geen restwaarde gebruikt. Voor alle specifieke berekeningen kan bijlage 12 Financiële berekeningen geraadpleegd worden. Zonnepanelen (PA1) Huuropbrengst

Zonneboilers (PA2)

€ 8.253.568,(in 25 jaar) 12 jaar € 2.031.798,-

Terugverdientijd Netto contante waarde

Micro-wkk (PA3)

€ 973.128,€ 7.051.126,(in 25 jaar) (in 15 jaar) 23 jaar 13 jaar -€ 1.084.068,-€ 2.244900,Tabel 21: Overzicht Businesscase

6.2 Ontwikkeling nul- en projectalternatieven Wanneer WBSG investeert in duurzame energieopwekking zal de energienota voor huurders door de jaren heen veranderen. In Grafiek 5 is een overzicht van de ontwikkeling van de energienota’s per projectalternatief weergegeven over de gehele technische levensduur. De ontwikkeling is op basis van de huidige prijzen en verwachtingen berekend. 2500 2000 1500 1000 500 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Euro's

Jaar Nualternatief gas Projecalternatief 1 Projectalternatief 3

Nulalternatief elektriciteit Projectalternatief 2 Grafiek 5: Overzicht ontwikkeling energienota


34

6.3 Overzicht projectalternatieven per woning In Tabel 22 is een overzicht van de totale kosten en (maatschappelijke) baten voor een eengezinswoning van de nul- en projectalternatieven weergegeven. De resultaten zijn per woning berekend om de projectalternatieven te toetsen en selecteren aan de hand van de gewogen-factorscoremethode. Nulalternatief

Zonnepanelen (PA1)

Zonneboilers (PA2)

Micro-wkk (PA3)

Kosten elektra en gas huurder Eenmalige investering Investeringskosten op jaarbasis

€ 805,- / € 1.040,-

€ 6.750,€ 270,-

€ 3.000,€ 120,-

€ 11.000,€ 733,-

Onderhoudskosten op jaarbasis Totale kosten

€ 805,- / €1.040,-

€ 90,€ 360,-

€ 30,€ 150,-

€ 80,€ 813,-

Directe baten Huurverhoging STEP-subsidie Externe baten CO²-uitstoot (in kg)

-

€ 403,€ 80,-

€ 48,-

€ 265,-

+1.610/2.850 kg

-1.610 kg

-185 kg

-850 kg

Energielabelklasse Energiezekerheid

D 3.500 kWh

D-> B 3.550 kWh

D 143 m³

D 2.300 kWh

€ 0,-

€ 483,-

€ 48,-

€ 265,-

€ 123,-

-€ 102,-

-€ 548,-

Totale baten Saldo kosten/baten

Elektriciteit € 805,Gas € 1.040,-

Tabel 22: Overzicht voor eengezinswoning

6.4 Gewogen-factorscoremethode Aan de hand van de gewogen- factorscoremethode zijn de criteria per woning getoetst. Hierbij is voor ieder criterium een andere wegingsfactor gehanteerd. De besparing op de energienota en de NCW per projectalternatief zijn gewaardeerd met wegingsfactor 5. Deze twee criteria zijn namelijk het belangrijkst voor WBSG. In Tabel 23 is weergegeven met wat voor wegingsfactor de resterende criteria zijn gewaardeerd. Uit de gewogen-factorscoremethode is naar voren gekomen dat zonnepanelen met een totale score van 70 het hoogst scoren. Voor dit projectalternatief wordt een gevoeligheidsanalyse gehouden. Wegingsfactor 1. 2. 3. 4. 5.

Randvoorwaarden (Wet- en regelgeving) Totale kosten Investeringskosten Onderhoudskosten Totale baten CO²-uitstoot Energielabelklasse Energiezekerheid Businesscase Terugverdientijd Netto Contante Waarde Besparing energienota TOTAAL

GO

Energievarianten (projectalternatieven) Zonnepanelen Zonneboilers Micro-wkk Windturbine (1) (2) (3) (4) GO GO GO NO GO

NO GO 1 2

2 1

3 3

1 2

3 4 1

3 3 3

1 1 1

2 2 2

4 5 5

3 3 3

1 1 1

2 2 2

-

70

31

49

0

-

-

Tabel 23: Gewogen-factorscoremethode


35

6.5 Gevoeligheidsanalyse voor zonnepanelen In de gevoeligheidsanalyse is het effect van een verandering in de uitgangspunten onderzocht voor zonnepanelen. Daarbij is gekeken naar de ontwikkelingen die de grootste consequenties hebben voor de uitkomsten van dit onderzoek. De ontwikkelingen met de grootste gevoeligheid zijn: -

Basisprijs grijze elektriciteit in 2040: 5% hoger of lager Investeringskosten zonnepanelen: 25% hoger of lager.

In Tabel 24 zijn de effecten weergegeven in twee scenario’s, namelijk het optimistische en pessimistische scenario. Het optimistische scenario is samengesteld op basis van effecten één en vier. Voor het pessimistische scenario zijn effecten twee en drie gebruikt. Effect

1 2 3 4


Basisresultaat kosten/batensaldo

€ 2.167.218,-

Basisprijs grijze elektriciteit tot 2040: 5% hoger Opbrengsten per bespaard kWh tot 2040 begroot Basisprijs grijze elektriciteit tot 2040: 5% lager

€ 8.666.246,€ 8.253.568,€ 7.840.890,-

Investeringskosten projectalternatief 1: 25% hoger Investeringskosten projectalternatief 1 begroot Investeringskosten projectalternatief 1: 25% lager

€ 6.141.875,€ 4.913.500,€ 3.685.125,-

Optimistisch scenario: 1+4 Pessimistisch scenario: 2+3

€ 3.808.271,€ 526.165,Tabel 24: Baten/kostenverhouding gevoeligheidsanalyses t.o.v. basisresultaat


36

HOOFDSTUK 7 CONCLUSIE Om de afweging van de vier projectalternatieven te voltooien, worden de onderzoeken en resultaten van hoofdstukken vier, vijf en zes als argumentatie gebruikt. Aan de hand van de gehanteerde analyses zal in dit hoofdstuk de hoofdvraag uit hoofdstuk twee beantwoord worden. ‘‘Op welke wijze is WBSG in staat om de energienota van de huurders op een maatschappelijk verantwoorde manier te verlagen en wat is het economische effect voor WBSG gezien de technische levensduur per energievariant?’’ Op basis van de resultaten uit de analyses kan worden geconcludeerd dat zonnepanelen vanuit maatschappelijk en financieel belang veruit het beste antwoord bieden op de probleemstelling. Dit is tevens bevestigd met de gewogen-factorscoremethode waarbij zonnepanelen op de meeste vlakken het hoogste scoren. Als eerste zijn de projectalternatieven op basis van de knock-out-criteriamethode getoetst. Aan de hand van juridische aspecten is naar voren gekomen dat windenergie volgens de woningwet niet door WBSG uitgevoerd kan worden. Dit heeft geleid tot een NO GO voor dit projectalternatief en die is dus niet verder onderzocht. Voor de overige drie projectalternatieven zijn de kosten en baten overzichtelijk gemaakt. Hieruit is naar voren gekomen dat de vermeden energielasten van huurders (besparing van € 428,- per jaar) bij zonnepanelen het hoogst liggen. Ook kan geconcludeerd worden dat met zonnepanelen de energielabel van de woning met twee labelstappen omhoog gaat. Dit alles is met name te danken aan de CO²-uitstoot van 1.610 kilogram per woning. Hierdoor verandert de energielabel waardering en kan aan de doelstelling van de gemeente Nijmegen voldaan worden. Dit in tegenstelling met de andere projectalternatieven, waarbij er geen effect plaatsvindt op de energielabel waardering. Met een verandering van twee labelstappen kan aanspraak worden gemaakt op de STEP-subsidie. Deze subsidie zorgt ervoor dat naast de opbrengsten uit huurverhoging de terugverdientijd in een aanzienlijk kortere periode gerealiseerd kan worden. Aan de hand van het nulalternatief kan geconcludeerd worden dat met de huidige situatie de elektriciteitsrekening van € 805,- over 25 jaar met 153% gestegen zal zijn naar een bedrag van € 2.230,-. Wanneer geïnvesteerd wordt in zonnepanelen zal de rekening voor elektriciteit in 2040 maar € 1.005,bedragen. Dit betekent dat de huurders gezien de ontwikkelingen in de toekomst met zonnepanelen meer te besteden hebben. Micro-wkk scoort hoog op de maatschappelijke effecten, maar de financiële effecten zijn negatief. Uit economisch oogpunt is het dan ook niet rendabel om te investeren in micro- wkk. Uit literatuuronderzoek en het interview met Paul van Roosmalen, directeur WBSG, kan geconcludeerd worden dat micro-wkkinstallaties geluidshinder veroorzaken die door de huurders als nadelig wordt ervaren. De totale kosten van zonneboilers mogen dan in de businesscase wel het laagste zijn, maar hier staat tegenover dat dit ook de laagste besparing op de energienota geeft. Als gevolg hiervan bespaart de huurder op de huidige gasrekening van € 1.040,- maar € 48,- op jaarbasis. Daardoor is de terugverdientijd het langst en zorgt het ervoor dat de totale baten voor WBSG negatief zijn. Een ander nadeel vanuit technisch oogpunt is dat de vrijgekomen warmte direct gebruikt moet worden. De warmte kan namelijk niet opgeslagen worden. In de zomer zal de warmtevraag bevredigd kunnen worden, maar in de winter zijn huurders alsnog afhankelijk van de huidige energieleveranciers. Dit zorgt voor een negatief effect op de verwachte opbrengst, wat tevens de reden is dat zonneboilers niet rendabel zijn.


37

HOOFDSTUK 8 AANBEVELING In dit hoofdstuk worden aanbevelingen gegeven voor projectalternatief 1. Huurders De huurders moeten vroegtijdig op de hoogte gesteld worden omdat zij medezeggenschap hebben over de realisatie van het project. WBSG wordt aangeraden om informatieavonden en huurderbijeenkomsten te organiseren om naar de meningen van de huurders te luisteren. Daarnaast wordt voorgesteld om volledig gebruik te maken van de bestaande communicatiemiddelen: het bewonerspanel, een persoonlijke brief, nieuwsbrief, schriftelijke/telefonische enquête en website. Omdat er een huurverhoging plaatsvindt, wordt aanbevolen een helpdesk beschikbaar te stellen voor de vragen die de veranderingen met zich meebrengen. WBSG Goede communicatie binnen de organisatie is van essentieel belang. Voor een succesvol verloop van het project wordt voorgesteld een projectgroep te organiseren die een heldere planning maakt en de medewerkers vroegtijdig informeert. Daarnaast zal tijdens de uitvoerfase een procesbegeleider aangewezen moeten worden die controle uitoefent op de gemaakte planning. De procesbegeleider is verantwoordelijk voor de communicatie met huurders en voor alle bijbehorende taken. Daarbij zal WBSG wel rekening moeten houden met extra personeelskosten (begeleiding project) en promotiekosten (informatiekanalen). Om aanspraak te kunnen maken op de STEP-subsidies wordt WBSG geadviseerd deze zo snel mogelijk aan te vragen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Van het beschikbare budget van € 395 miljoen was namelijk op 16 februari 2015 al € 90 miljoen subsidie verleend. Het aanvragen kan tot uiterlijk 31 december 2017. Partners Daarnaast zal WBSG de gemeente, die de belangen van de CO²-emissie deelt, moeten informeren over de te nemen maatregelen. WBSG wordt dan ook geadviseerd de zonnepanelen vóór 2018 aan te schaffen zodat voldaan kan worden aan de gemeentelijke doelstelling van Nijmegen. Verder moet voor het waarderen van de energieprestatie van de woning een definitief energielabel aangevraagd worden bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, waarna aanspraak gedaan kan worden op de STEP-subsidie. Over de levering en plaatsing van zonnepanelen zal WBSG uit een ingewikkelde markt van aanbod een leverancier moeten kiezen. Om te beoordelen welke leverancier de zonnepanelen gaat leveren en plaatsen wordt aangeraden een leveranciersselectie te houden. Een leveranciersselectie biedt inzicht in de prestaties op basis van kwaliteit, tijdigheid en prijs (Patagonia, 2014). Het gaat namelijk niet alleen om de levering en kostprijs zelf, maar om de resultaten in het geheel. Naast de prijs en kwaliteit dient ook de werkwijze (klantgerichtheid) van de leverancier meegenomen te worden in de beoordeling. Gedragscodes richting de huurders zijn belangrijk om tijdens de uitvoeringsperiode klachten te voorkomen. Er zullen goede afspraken gemaakt moeten worden over onder andere de technische werkvoorbereiding, werkwijze, leveringsvoorwaarden, garantie, onderhoud en eventuele verzekeringen. De werkzaamheden van de leverancier zullen conform de verwachte eisen gecontroleerd moeten worden. Pilot met ‘P1-poort’ Om een realistisch beeld te krijgen van de resultaten en knelpunten van investering in zonnepanelen wordt aanbevolen om een pilot uit te voeren. De meeste woningcorporaties starten eerst een pilot alvorens in grote projecten te investeren. Aan WBSG wordt geadviseerd te starten met een pilot voor 20 tot 25 eengezinswoningen. Hierin kunnen de effecten worden gemonitord en zal blijken of de onderzochte effecten per woning goed zijn ingeschat.


38

Voor het monitoren wordt aangeraden om per kwartaal de prestaties te rapporteren, zodat de ontwikkelingen zichtbaar worden en de controle over de prestaties wordt behouden. Hiervoor is het aan te raden de woningen te voorzien van een slimme meter genaamd de P1-Poort, zie Figuur 7. Hiermee kan op ieder moment gemonitord worden wat het vermogen en de opbrengst is van zonnepanelen. Daarbij rekent de meter het exacte energieverbruik per huishouden zodat de huurverhoging daarop kan worden afgestemd. De prijs van een P1-Poort is € 149,- (Enelogic, 2008).

Figuur 7: Slimme meter


39

HOOFDSTUK 9 DE UITVOERING Om de businesscase visueel en overzichtelijk in één figuur weer te geven zal gebruikgemaakt worden van het Business Model Canvas (BMC-model). Hieruit zal blijken welke facetten nodig zijn in de uitvoering. 9.1 BMC-model Het BMC-model bestaat uit negen bouwstenen die voor projectalternatief 1 zijn ingevuld. Het BMC-model is tot stand gekomen tijdens diverse brainstormsessie met de werknemers van WBSG.

Figuur 8: Weergave BMC

Strategische partners De belangrijkste partners bij het succesvol laten verlopen van het projectalternatief zijn zowel de leverancier als huurders. Daarbij spelen de gemeente Nijmegen en de rijksoverheid ook een rol in de belangen van het projectalternatief. Buiten deze partners dient de netbeheerder als schakel bij het salderen van de opgewekte elektriciteit bij zonne-energie. Kernactiviteiten De hoofdactiviteit is het beschikbaar stellen van zonnepanelen op de 693 geselecteerde woningen om daarmee de huurders te voorzien van een lagere elektriciteitsrekening. Hiervoor kan een projectgroep georganiseerd worden die de verantwoording draagt voor het verloop van het project. Bovendien zorgt de projectgroep ervoor dat de communicatie met de huurders goed verloopt en regelen zij het voorbereidingswerk dat onder andere bestaat uit maatwerkrapportages, opstellen van de woonlastenwaarborg en eventuele huisbezoeken. Klantsegmenten Het gaat hier om tweepersoonshuishouden met een gemiddeld elektriciteitsverbruik van 3.500 kWh. Dit zijn tevens de huurders van woningen die geschikt zijn voor het plaatsen van zonnepanelen bij wie de huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710,68 ligt. Daarnaast zijn deze huurders bij behoefte aan duurzame energieopwekking niet in staat deze zelf toe te passen.


40

Waarde propositie Met de invoer van zonnepanelen kan gegarandeerd worden dat de huidige energierekening van de huurders met maximaal 50% verlaagd kan worden. Bovendien zorgen zonnepanelen ervoor dat de huurders onafhankelijk worden van energieleveranciers en dat de woningen een energielabel verandering van energielabel D naar B realiseren. Klantrelaties Door van beide kanten goed naar elkaar te luisteren wordt een relatie met de huurders opgebouwd. De mening van de huurder is een belangrijk oordeel in het besluit omdat zij medezeggenschap hebben over de realisatie. Om de relatie te versterken, dient er persoonlijk contact gehouden te worden door bijvoorbeeld huisbezoeken te organiseren. Kanalen De huurders worden op de hoogte gesteld met behulp van een persoonlijke brief, nieuwsbrief, schriftelijke/telefonische enquête, helpdesk, website, informatieavonden en/of bijeenkomsten. Mensen en middelen De benodigde middelen bestaan uit zonnepanelen, omvormers en overige toebehoren. Het intellectuele middel is een aangewezen projectgroep die het project in goede banen zal moeten leiden. Daarbij zal de leverancier de benodigde middelen installeren. Kostenstructuur De totale kosten bestaan uit aanschafkosten, onderhoudskosten, personeelskosten (begeleiding project) en promotiekosten (huurders informeren via verschillende kanalen). De aanschafkosten zijn vaste kosten die bestaan uit aanschaf en installatie. De onderhoudskosten bestaan uit beheer en controle van de zonnepanelen. De personeelskosten komen voort uit het opzetten van de projectgroep van gemiddeld zes medewerkers. Inkomstenstroom De opbrengsten komen uit de beperkte huurverhogingen. Verder is de STEP-subsidie van Rijksdienst voor Ondernemend Nederland een eenmalige opbrengst bij realisatie van het project.


41

BIBLIOGRAFIE Websites Aedes. (2013).Over corporaties. Geraadpleegd op 13 november 2014, van http://www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/corporatiestelsel/toezicht-op woningcorporaties/toezicht-op-woningcorporaties.xml Aedes. (2014). Woonlastenwaarborg bij energiebesparing. Geraadpleegd op 26 januari 2014, van http://www.aedes.nl/binaries/downloads/energie-en duurzaamheid/woonlastenwaarborg.pdf Atriensis. (2012, 20 maart). Invoering energiebeleid door corporaties onder de loep. Geraadpleegd op 30 januari 2015, van http://atriensis.nl/_userdata/files/120320_DN_Enqueteresultaten%20invoering%20ene giebeleid.pdf CE. (2010). Info over NCW. Geraadpleegd op 22 december 2014, van http://www.ce.nl/art/uploads/file/Rapporten/75933_defeindrapportMBMV.pdf Compendium voor de leefomgeving. (2013, 19 november). Energieprijzen voor enkele energie dragers, 1990-2013. Geraadpleegd op 18 december 2014, van http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl0554-Energieprijzen-enwereldolieprijs.html?i=6-40 Consumind. (2015). Wijzingen energiekosten 2015. Geraadpleegd op 1 februari 2015, van http://www.consumind.nl/nieuws/wijzigingen-energiekosten-2015 Centraal planbureau. (z.d). Economische beleidanalyse. Geraadpleegd op 12 december 2014, van http://www.cpb.nl/cijfers Dijk, M. van. (2014). Transportkosten. Geraadpleegd op 28 december 2014, van http://www.energieprijzen.nl/nieuws/energie-tarieven-je-energie rekening/transportkosten-2015/ Duurzame- energiebronnen. (2014). Kleine windturbines. Geraadpleegd op 26 november 2014, vanhttp://www.duurzame-energiebronnen.nl/kleine-windturbines.php Eijgenraam, J. (2000). Centraal Planbureau . Geraadpleegd op 8 januari 2015, van http://www.cpb.nl/publicatie/evaluatie-van-infrastructuurprojecten-leidraad-voor kosten-batenanalyse Energie- nederland. (z.d.) Energieprijzen huishoudens. Geraadpleegd op 10 januari 2015, van http://www.energie-nederland.nl/wp-content/uploads/2013/04/EnergieTrends2014.pdf Energieoverheid. (2013). UPDATE: Onbeperkt salderen per 1 januari 2014.Geraadpleegd op 29 december 2014, van http://www.energieoverheid.nl/2013/11/19/updateonbeperkt-salderen-per-1-januari-2014/ Energieraad. (2010. 20 december). Brandpunt: 'Met windmolens meer co2-uitstoot dan zonder'. Geraadpleegd op 3 januari 2015 van http://www.energieraad.nl/newsitem.asp?pageid=28791 Geldenondernemen. (2009- 2015). Return on investment (ROI). Geraadpleegd op 25 december 2014 van, geldenondernemen: http://www.geldenondernemen.nl/return-on-investmentroi.html


42

Gemeente Nijmegen. (z.d). Rijkbeschermd stadsgezicht. Geraadpleegd op 2 november 2014, van http://www2.nijmegen.nl/wonen/oudste_stad/monumenten/folder1/beschermd_stadsg zicht Gemeente Nijmegen. (z.d). Nijmegen maakt windenenergie langs a15 mogelijk. Geraadpleegd op 28 december 2014, van http://www2.nijmegen.nl/wonen/milieuenafval/klimaat/windenergie Hoe-koop-ik. (2015). Randvoorwaarden zonnepanelen. Geraadpleegd op 25 december 2014, van http://www.hoe-koop-ik.nl/zonnepanelen/alles_over/basiskennis/checklist-zonnepanelen Huurderskoepel. (2015). Huurders en duurzame energie opwekking. Geraadpleegd op 22 december 2014, van http://www.huurderskoepel.com/ KNMI. (z.d). Zonnestraling. Geraadpleegd op 20 november 2014, van http://www.knmi.nl/cms/content/34841/zonnestraling KNMI. (z.d). Windsnelheid. Geraadpleegd op 20 november 2014, van http://www.knmi.nl/cms/content/37979/windsnelheid Koopmans, C., & Lieshout, R. (2014, 16 januari). Eisen aan een maatschappelijke kosten-batenanalyse. Geraadpleegd op 12 februari, van http://www.seo.nl/uploads/media/201404_Eisen_aan_een_maatschappelijke_kostenbatenanalyse.pdf Milieucentraal. (z.d). Energieprijzen. Geraadpleegd op 29 januari 2015, van http://www.milieucentraal.nl/energie-besparen/snel-besparen/grip-op-jeenergierekening/energieprijzen/ Mileucentraal. (z.d). Info over m-wkk. Geraadpleegd op 30 januari 2015, van http://www.milieucentraal.nl/energie-besparen/energiezuinig-huis/energiezuinig-verwarmen-en-warmwater/hre-ketel/ Milieucentraal. (z.d). Gemiddeld energieverbruik. Geraadpleegd op 29 januari 2015, van http://www.milieucentraal.nl/energie-besparen/snel-besparen/grip-op-je-energierekening/gemiddeldenergieverbruik/ Milieucentraal. (z.d). HRe- Ketel. Geraadpleegd op 21 november 2014, van http://www.milieucentraal.nl/thema's/thema-1/energie-besparen/energiezuinig-verwarmen-en-warmwater/nieuwe-cv-of-combiketel-kopen/hre-ketel/ Milieucentraal. (z.d). Zonneboilers. Geraadpleegd op 12 november 2014, van http://www.milieucentraal.nl/themas/energie-besparen/energiezuinig-verwarmen-en-warmwater/nieuwe-cv-of-combiketel-kopen/zonneboiler MKBA in de regio. (z.d). Het nulalternatief. Geraadpleegd op 19 december 2014, van http://www.mkbainderegio.nl/chp_3_par_3.html MKBA- informatie. (z.d). De leidraad OEI. Geraadpleegd op 19 december 2014, van http://www.mkbainformatie.nl/mkba-voor-gevorderden/richtlijnen/de-leidraad-oei/ MKBA- informatie. (z.d). Disconteren/ Discontovoet. Geraadpleegd op 22 december 2014, van MKBAinformatie: http://www.mkba-informatie.nl/mkba-basics/abc-van-de-mkba/disconteren-discontovoet/


43

Mouter, N. (2012). Voordelen en nadelen van de MKBA. Geraadpleegd op 19 januari 2015, van mkba-informatie: http://www.mkba-informatie.nl/mkba-voor gevorderden/publicaties-over-mkba/mouter-2012-voordelen-en-nadelen-van-de maatschappelijke-kos/ Olino. (z.d). Ontwikkelingen olieprijs en olieverbruik. Geraadpleegd op 28 december 2014, van http://www.olino.org/articles/2009/07/09/de-gevolgen-van-het-einde-van-goedkope-olie Overheid. (z.d). Info over MKBA. Geraadpleegd op 27 december 2014, van MKBA-informatie: http://www.mkba-informatie.nl/mkba-basics/abc-van-de-mkba/externe-effecten/ Patagonia. (z.d). Leveranciersbeoordeling & leveranciermanagement. Geraadpleegd op 20 januari 2015, van http://www.patagonia-bv.com/productieproces/leveranciersbeoordeling/ Powerhouse. (2014, 21 januari). Gas: Gasprijzen omhoog door reductie gaswinning in Groningen. Geraadpleegd op 5 november 2014, van http://www.powerhouse.nl/nieuws-archief-artikel/items/gasgasprijzen-omhoog-door-reductie-gaswinning-ingroningen.html?utm_source=www.google.nl&utm_medium=organic&utm_content=/ Powe2Nijmegen. (2014). Info over CO² doelstellingen. Geraadpleegd op 4 november 2014, van http://power2nijmegen.com/ Herzienewoningwet. (z.d). Samenvatting concept novelle. Geraadpleegd op 22 december 2014, van http://www.herzienewoningwet.nl/afb/Samenvatting%20Novelle.pdf Rijksoverheid. (2013). Kabinetsbrief en algemene MKBA Leidraad. Geraadpleegd op 23 december 2014, van http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en publicaties/kamerstukken/2013/12/06/kabinetsbrief-en-algemene-mkba-leidraad.html Rijksdienst voor onderdernemdend Nederland. (z.d). Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE). Geraadpleegd op 26 december 2014, van http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/stimulering-duurzame-energieproductie-sde Rijksdienst voor onderdernemdend Nederland. (z.d). Stimulerinsregeling energieprestatie huursector (STEP). Geraadpleegd op 26 december 2014, van http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/stimuleringsregeling-energieprestatie huursector-step Volkshuisvesting. (z.d). info over wet en regelgeving. Geraadpleegd op 29 decemeber 2014, van http://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/images/Heusden/i23058.pdf WBSG. (2011). Stedelijk raamovereenkomst. Geraadpleegd op 23 december 2014, van http://www.wbsg.nl/upload/alinea_328.pdf Woonbond. (2009). Woonlasten waarborg. Geraadpleegd op 31 januari 2015, van HTTP://WWW.BESPAARENERGIEMETDEWOONBOND.NL/ART/UPLOADS/FOLDER%20WOONLASTENWAAR ORG%20AEDES%20EN%20WOONBOND_1246970996.PDF Zonatlas. (z.d). Info over zonnepanelen. Geraadpleegd op 12 november 2014, van HTTP://WWW.ZONATLAS.NL/HOME/ Zonne-energiegids. (2013- 2015). Soorten zonnepanelen. Geraadpleegd op 12 december 2014, van zonne-energiegids: http://www.zonne-energiegids.nl/soorten-zonnepanelen/


44

Zonnepanelen. (2013). info over vraag naar zonnepanelen. Geraadpleegd op 20 januari 2015, van HTTP://WWW.ZONNEPANELEN-INFO.NL/ Zonnighuren. (z.d). Zonnenpanel wel/ niet meetellen in energielabel en woningwaarderingsstelsel. Geraadpleegd op 19 februari 2015, van http: WWW.ZONNIGHUREN.NL/WORDPRESS/WP-CONTENT/UPLOADS/2015/01/MEETELLEN-ZONNEPANELEN isso-ca_v02mc.pdf Literatuur Baarda, D.B en de Goede, M.P.M. (2006). Basisboek Methode en Technieken (4e druk). Groningen: Noordhoff Uitgevers B.V. Brouwer, M.P , van Hulst, W.G.H. en de Keijzer, P.A.M. (2011). Basisboek bedrijfseconomie (9e druk). Groningen; Nederland; Noordhoff Uitgevers. Gemeente Nijmegen. (2013). Coaltieakkoord 2014-2018. Nijmegen: Gemeente Nijmegen. Kluwer. (2014). Kluwer college bundel, publieksrecht 2014-2015. Deventer: Uitgeverij Kluwer BV Liethof, R. (2008). Bedrijfseconomie Theorie en Praktijk. Den Haag: Reed Business bv. Lohman & van Os. (2009). Praktische Lean Management. Geldermalsen: Maj Engineering Publishing. Marcus, J. & Van Dam, N. (2009). Een praktijkgerichte benadering van Organisatie en Management. Groningen | Houten: Noordhoff Uitgevers Mintzberg, H. (2011). Organisatie structuren (5e druk). Benelux: Pearson Education. Mulders, M. (2010). 111 Managementmodellen; (2e druk). Groningen; Nederland; Noordhoff Uitgevers. Verhoeven. N. (2011): Praktijkboek methoden en technieken voor het hoger onderwijs (4e druk). Den Haag: Boom Lemma uitgevers. Vilsteren van, P. (2003). Rapporteren de Basis (1e druk). Groningen/Houten, Nederland; WoltersNoordhoff. WBSG. (2011). Beleidsplan WBSG 2012-2017. Nijmegen: WBSG. WBSG. (2013). Jaarverslag 2013. Nijmegen: Woningbouwstichting De Gemeenschap. Rapporten WBSG. (2011). Beleidsplan WBSG 2012-2017. Nijmegen: WBSG. WBSG. (2013). Jaarverslag 2013. Nijmegen: WBSG. Portaal. (2013). Visitatierapport 2013. Nijmegen: Portaal. Nijmegen (2013). Coalitieakkoord 2014-2018. Nijmegen: Gemeente Nijmegen.


45

TOETSINGSONDERZOEK. Een onderzoek naar duurzame energieopwekking om de energienota van de huurders van woningbouwstichting De Gemeenschap te verlagen

Recommend Documents