De verkavelingsvergunning. Een onderzoek naar het voorwerp van de verkavelingsvergunning

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Masterproef

De verkavelingsvergunning. Een onderzoek naar het voorwerp van de verkavelingsvergunning.

Academiejaar 2008-2009

Promotor: Prof. dr. G. Van Hoorick Commissarissen: Prof. dr. S. Lust Dhr. L. Dekimpe

Stephanie Gevaert Stamnummer: 20032164 Master Notariaat

Inhoudsopgave Voorwoord ……………………………………………………………………………….p. 5

Inleiding ……………………………………………………………………………….....p. 6

Hoofdstuk 1. Voorwerp van de verkavelingsvergunning …………………………..p. 7

§ 1. Algemene voorwaarden …………………………………………………..p. 8

A. Verdeling van een grond …………….……………………………..p. 8

B. Akte door de wet geviseerd ........................................................p. 11

C. Minimum één van de kavels bestemt voor woningbouw ……….p. 13

§ 2. Specifieke voorwaarden ………………………………………………….p. 15

A. Vlaams Gewest ……………………………………………………..p. 15

B. Brussels Hoofdstedelijk Gewest …………………………………..p. 18

C. Waals Gewest ………………….……………………………………p. 21

Hoofdstuk 2. Onderzoek praktische problemen ……………………………………..p. 28

§ 1. Niet alle kavels bestemt voor woningbouw ……………………………..p. 28

§ 2. Verkaveling met ander doel dan woningbouw ………………………….p. 30

§ 3. Buitenverblijven ………………………………………………………….…p. 31

§ 4. Verkoop vóór verkaveling …………………………………………………p. 32

2

§ 5. Eigenaar bouwt zelf, pas daarna verkoop ………………………………p. 32

§ 6. Verkoop woningen zonder grond ………………………………………...p. 34

§ 7. Verkoop op plan ……………………………………………………………p.35

§ 8. Mede-eigendom ……………………………………………………………p. 39

A. Vrijwillig mede-eigendom …………………………………………..p. 39

1. Verkoop grond ………………………………………………..p. 39

2. Verdeling onder mede-eigenaars …………………………..p. 40

B. Gedwongen mede-eigendom ……………………………………..p. 41

1. Verkoop grond ………………………………………………..p. 41

2. Verdeling onder mede-eigenaars …………………………..p. 41

§ 9. Schenkingen ………………………………………………………………..p. 43

§ 10. Opschortende voorwaarde van bekomen verkavelingsvergunning ...p. 44

§ 11. Aanpalende percelen …………………………………………………….p. 45

§ 12. Kavels binnen een reeds vergunde verkaveling ……………………...p. 46

§ 13. Deels bebouwde grond ………………………………………………….p. 48

A. Grond opgedeeld in twee kavels: één bebouwd en één onbebouwd ……... ………………………………………………….p. 48

1. Verkoop onbebouwd kavel ………………………………….p. 49 3

2. Verkoop bebouwd kavel ……………………………………p. 50

3. Verkoop bebouwd en onbebouwd kavel ………………….p. 52

B. Grond opgedeeld in meer dan twee kavels: één bebouwd, rest onbebouwd ………………………………………………………….p. 53

1. Verkoop alle onbebouwde kavels …………………………p. 53

2. Verkoop één bebouwd en één onbebouwd kavel ……….p. 54

3. Verkoop enkel bebouwd kavel …………………………….p. 56

4. Verkoop één onbebouwd kavel ……………………………p. 57

5. Verkoop alle kavels …………………………………………p. 58

Besluit ……………………………………………………………………………………p. 60

Bibliografie ………………………………………………………………………………p. 61

4

Voorwoord

Bij deze wil ik alle professoren en assisterend personeel bedanken die van mij een volwaardig jurist en master in het Notariaat hebben gemaakt. Voor de tijd en energie die zij niet enkel in mij, maar in de volledige laatste lading licentiaten in de rechten hebben gestoken. In het bijzonder wil ik professor Geert Van Hoorick bedanken voor het ten allen tijde ter beschikking staan voor vragen, problemen en besprekingen. Alsook de heer Lode Dekimpe voor het nalezen van dit werk en het geven van de nodige feedback.

5

Inleiding

1. Gelet op de vele praktische vragen en problemen die zich heden ten dage nog stellen rond het voorwerp van de verkavelingsvergunning, is er in dit werk geopteerd om geen algemeen werk inzake de verkavelingsvergunning te maken, maar enkel het voorwerp van de verkavelingsvergunning te belichten en een antwoord te geven op de vele praktische vragen en problemen die zich heden ten dage nog stellen.

Vermits ieder gewest van ons land zijn eigen regeling omtrent de verkavelingsvergunning heeft uitgewerkt, bestaan er in ons land drie verschillende regelingen inzake de verkavelingsvergunning. Deze regelingen verschillen tekstueel niet zoveel, maar deze kleine tekstuele verschillen hebben wel een grote impact op de praktische toepassing van deze wetgeving. Wat leidt tot heel wat vragen met betrekking tot het al dan niet moeten aanvragen van een verkavelingsvergunning.

Om deze reden is dit werk dan ook opgedeeld in twee grote delen. Enerzijds in een algemene bespreking en vergelijking van het voorwerp van de verkavelingsvergunning in de drie gewesten (zie hoofdstuk 1) en anderzijds in een onderzoek naar de praktische problemen en vragen (zie hoofdstuk 2).

6

Hoofdstuk 1. Voorwerp van de verkavelingsvergunning 2. Zoals hiervoor reeds vermeld1, heeft zowel het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest zijn eigen regeling omtrent de verkavelingsvergunning uitgewerkt. Wat leidt tot drie verschillende regelingen inzake de verkavelingsvergunning.

3. Algemeen is een verkavelingsvergunning in de drie gewesten vereist, indien een eigenaar zijn stuk grond wil 'verkavelen'2. Onder 'verkavelen' wordt verstaan het verdelen van een grond in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar, een erfpacht of een opstalrecht te vestigen of één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, voor woningbouw of voor het opstellen van een vaste of verplaatsbare inrichting die voor bewoning kunnen gebruikt worden3.

Opdat er sprake zou zijn van een 'verkaveling' en een verkavelingsvergunning vereist zou zijn, dienen er met andere woorden drie voorwaarden cumulatief vervuld te zijn. Eerst en vooral dient er sprake te zijn van een verdeling, ten tweede dient deze verdeling voort te vloeien uit een door de wet voorziene akte en ten slotte moet ten minste één van de door verdeling ontstane kavels bestemd zijn voor woningbouw4.

Pas indien deze drie voorwaarden cumulatief voldaan zijn, is een verkavelingsvergunning vereist. Indien één van deze voorwaarden niet is voldaan, is er geen sprake van een verkaveling en is er geen verkavelingsvergunning vereist. In dergelijk geval is er enkel sprake van een verdeling onderworpen aan de artikelen 138 van het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, artikel 104 van het

1

Zie supra 6, nr. 1. Zie art. 101, § 1 Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999 (DRO); art. 103, eerste lid Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening van 9 april 2004, B.S. 26 mei 2004 (eerste uitg.) (BWRO); art. 89, § 1, eerste lid Code wallon du 14 mai 1984 de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, B.S. 25 mei 1984 (CWATUP). 3 Art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 4 A. VAN BRABANT, Ruimtelijke ordening voor vastgoedprofessionals, Diegem, Kluwer, 2001, 183, nr. 307; J. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 373, nr. 318. 2

7

Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening of artikel 90 van de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine5.

4. Er dient op gewezen te worden dat de hierboven vermelde regeling slechts een algemene, vereenvoudigde regeling is die geldt voor alle gewesten van ons land. Naargelang de gewestelijke regeling die specifiek moet toegepast worden, dient deze regeling gespecificeerd en genuanceerd te worden.

Vandaar dat dit hoofdstuk verder wordt opgedeeld in twee delen. Enerzijds in een bespreking van de hierboven reeds vermelde drie algemene voorwaarden die gelden voor elk gewest en anderzijds in een specifieke belichting en vergelijking van elke gewestelijke regeling afzonderlijk. Te beginnen met de algemene voorwaarden die gelden in zowel het Vlaams, Waals, als Brussels Hoofdstedelijk gewest.

§ 1. Algemene voorwaarden

A. Verdeling van een grond

5. Een eerste algemene voorwaarde die voor alle gewesten geldt is de verdeling van een stuk grond.

Er moet sprake zijn van een verdeling van een grond in twee of meerdere aanpalende6 delen. Van het desbetreffende stuk grond moet er met andere woorden één of meerdere delen worden afgesplitst7. In de wetgeving noemt men deze delen kavels of loten8.

6. Een belangrijke vraag die hieromtrent rijst is die van de verhouding tussen de kadastrale percelen en de zogenaamde kavels en loten. 5

J. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 373, nr. 318 en 382, nr. 336. 6 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 20, nr. 17. 7 M. BOES, Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146; B. HUBEAU, Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, Die Keure, 1999, 347, nr. 27. 8 Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP.

8

Mogen kavels / loten gelijkgesteld worden met kadastrale percelen?

Deze vraag kan verregaande gevolgen hebben. Zo kan een stuk grond uit verschillende kadastrale percelen bestaan, waardoor er reeds een duidelijke verdeling van de grond is. Is er in dergelijk geval een verkavelingsvergunning vereist, indien de eigenaar van dit stuk grond één of meerdere van deze kadastrale percelen wil verkopen? Kan er in dergelijk geval wel sprake zijn van een verdeling, vermits er eigenlijk reeds een genre verdeling bestaat?

Een grafische voorstelling ter verduidelijking: A

b

d

f

c

e

g

Grond A bestaat uit zes verschillende kadastrale percelen b, c, d, e, f en g. Meneer Peters, eigenaar van grond A, wil perceel b en c verkopen. Heeft meneer Peters hiervoor een verkavelingsvergunning nodig?

Volgens de meerderheidsvisie in de rechtsleer, gevolgd door onder andere PÂQUES en BOES9, mogen kavels / loten niet gelijkgesteld worden met kadastrale percelen. PÂQUES verwijst hiervoor naar de wet van 22 december 1970 tot wijziging van de organieke wet van 196210 die het woord 'perceel' expliciet vervangt door het woord 'lot'. Deze visie wordt tevens bij getreden door de meest recente rechtspraak van de Raad van State. Volgens zijn arrest van 21 december 2005 is de verkoop van kavels voor

9

M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 19, nr. 14. 10 Wet tot wijziging van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, B.S. 5 februari 1971.

9

woningbouw namelijk vergunningsplichtig, ongeacht of het om reeds bestaande kadastrale percelen gaat11.

Deze visie leidt ertoe dat bij elke opsplitsing van een stuk grond een verkavelingsvergunning vereist is, ook al is er reeds sprake van een verdeling in verschillende kadastrale percelen en valt het afgesplitste deel samen met één of meerdere reeds bestaande kadastrale percelen. In ons voorbeeld betekent dit dat meneer Peters een verkavelingsvergunning zal moeten aanvragen.

Deze meerderheidsvisie heeft tevens andere verregaande gevolgen. Zo zal volgens deze visie meneer Peters, die reeds eigenaar is van grond A en bijvoorbeeld vijf jaar na de aankoop van grond A tevens het stuk grond, dat naast grond A ligt, koopt, tevens een verkavelingsvergunning nodig hebben, indien hij twee jaar na de aankoop van het aanpalende stuk grond beslist om dit stuk grond terug te verkopen.

Deze visie wordt echter niet gevolgd door het Kadaster. Overeenkomstig de Administratie van het Kadaster bij het Ministerie van Financiën zullen twee aanpalende kadastrale percelen toebehorend aan éénzelfde eigenaar, waarvan bijvoorbeeld één perceel wordt aangewend voor bewoning en het ander als tuin, beschouwd blijven als twee afzonderlijke percelen, ook al behoren deze twee percelen toe aan één en dezelfde eigenaar. Het Kadaster zal deze twee percelen niet als één geheel gaan beschouwen. Vermits het Kadaster deze percelen niet als één geheel beschouwt, maar als twee afzonderlijke percelen, is er, volgens het Kadaster, dan ook geen sprake van een verdeling van een stuk grond, indien de eigenaar één van de twee percelen (bijvoorbeeld de tuin) wil verkopen. Bij het volgen van deze mening zal er met andere woorden voor de verkoop van één kadastraal perceel geen verkavelingsvergunning vereist zijn, vermits er, naar de mening van het Kadaster, geen sprake is van een verdeling van grond. Overeenkomstig deze visie mogen kadastrale percelen dus wel gelijkgesteld worden met kavels / loten. Deze visie vormt echter een minderheidsvisie.

11

RvS 21 december 2005, nr. 153.067, Amén. 2006, afl. 3, 133.

10

In ons voorbeeld van meneer Peters betekent deze visie dat meneer Peters geen verkavelingsvergunning nodig heeft om perceel b en c te verkopen. Indien er echter een deel wordt afgescheiden dat niet samenvalt met een kadastraal perceel, zal er wel een verkavelingsvergunning vereist zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval indien meneer Peters een deel van zijn grond wil verkopen dat samenvalt met de helft van kadastraal perceel b en de helft van kadastraal perceel c. In dergelijk geval is er geen sprake van een afscheiding van een perceel in de zin van de rechtspraak van de Raad van State en zal een verkavelingsvergunning noodzakelijk zijn. Er is namelijk sprake van 'verdeling' van grond, meer bepaald percelen. Ondanks de rechtspraak van de Raad van State van 21 december 200512, dient naar mijn mening, gelet op de minder ingrijpende en billijkere gevolgen van de visie van het Kadaster13, deze minderheidsvisie de voorkeur te krijgen.

7. Met betrekking tot de verdeling dient er op gewezen te worden dat, zowel in het Vlaams, als in het Waals gewest, deze verdeling het gevolg moet zijn van een vrijwillige handeling14. In het Brussels Hoofdstedelijk gewest is dit niet vereist15. Wat dit alles voor gevolgen heeft zal later besproken worden16.

B. Akte door de wet geviseerd

8. Een tweede algemene voorwaarde die zowel voor het Vlaams, Waals, als het Brussels Hoofdstedelijk gewest geldt, is de vereiste dat de hierboven vermelde verdeling het gevolg is van een door de wet geviseerde akte.

9. Meer bepaald moet de verdeling het gevolg zijn van een verkoop, een verhuring voor meer dan negen jaar, een erfpacht, een opstalrecht of het aanbieden van één

12

RvS 21 december 2005, nr. 153.067, Amén. 2006, afl. 3, 133. Zie supra 10, nr. 6, 2e en 3e alinea. 14 Zie art. 101, § 1 DRO en art. 89, § 1, derde lid CWATUP. 15 Zie art. 103 BWRO. 16 Zie infra 17, nr. 23; 19, nr. 29 en 22, nr. 34. 13

11

van deze overdrachtsvormen17.

10. Indien de verdeling het gevolg is van een andere akte dan de hiervoor opgesomde akten, is er geen verkavelingsvergunning vereist. Voorbeelden hiervan zijn: vruchtgebruik, recht van gebruik, recht van bewoning, pacht, verhuring voor minder dan negen jaar, enz18.

11. Onder 'verkoop' wordt zowel verkoop uit de hand, als openbare verkoop verstaan19. 12. Vermits het Hof van Cassatie in zijn arrest van 19 mei 198820 de afstand van het recht van natrekking heeft gelijkgesteld met het verlenen van een recht van opstal, zal ook in geval van afstand van het recht van natrekking een verkavelingsvergunning vereist zijn21. Zo zal de grondeigenaar die ten voordele van een bouwpromotor afstand doet van z'n recht van natrekking, voorafgaand aan deze afstand, een verkavelingsvergunning moeten aanvragen. Dit geldt echter enkel voor zover de grondeigenaar slechts voor een deel van zijn grond afstand doet van zijn recht van natrekking. Indien de grondeigenaar voor zijn volledig stuk grond afstand doet van z'n recht van natrekking is er immers geen sprake van een 'verdeling' van de grond en dient dan ook geen verkavelingsvergunning te worden aangevraagd.

13. Ook onroerende leasing wordt beschouwd als een door de wet geviseerde overdrachtsvorm22.

17

Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. L. DELCROIX, "Les actes des notaires (les obligations du notaire dans les Régions Wallone et Bruxelles – Capitale)" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 626, nr. 77; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 377, nr. 324. 19 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 426. 20 Cass. 19 mei 1988, Pas. 1988, I, 1142 en J.T. 1988, 475. 21 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 428. 22 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 428. 18

12

14. Schenkingen daarentegen vallen buiten het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunning en zijn niet vergunningsplichtig23.

C. Minimum één van de kavels bestemt voor woningbouw

15. Als derde algemene voorwaarde geldt dat ten minste één van de door verdeling ontstane kavels bestemd moet zijn voor woningbouw.

In de wetgeving wordt dit als volgt beschreven: 'voor woningbouw of voor het opstellen van een vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt'24.

Indien ten minste één van de door verdeling ontstane kavels bestemd is voor woningbouw of voor het opstellen van een vaste of verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt, is er met andere woorden een verkavelingsvergunning vereist25.

16. Het begrip 'woningbouw' dient ruim geïnterpreteerd te worden. Zowel de ééngezinswoningen, als de meergezinswoningen en de appartementsgebouwen worden geviseerd26. Bovendien is er geen vereiste van permanente bewoning27. Ook recreatieparken, zoals Center Parks, waar men kan overnachten zijn dus vergunningsplichtig28.

23

A. DESMET, S. SNAET en R. VEKEMAN, Stedenbouw in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2004, 39, nr. 20; B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 216; R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 533, nr. 489. 24 Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 25 RvS 22 januari 1988, nr. 29.196, Michiels, R.A.C.E. 1988, z.p.; RvS 6 december 1988, nr. 31.547, Tilmans, T.B.P. 1989, 606. 26 A.-V. BARLET en J.-P. VAN REYBROECK, Règles et permis d' urbanisme en région wallone: du passé composé au futur simple, Kortrijk, UGA, 2003, 230; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 32, nr. 39; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 380, nr. 332. 27 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 32, nr. 39. 28 A.-V. BARLET en J.-P. VAN REYBROECK, Règles et permis d' urbanisme en région wallone: du passé composé au futur simple, Kortrijk, UGA, 2003, 230.

13

17. Voorbeelden van vaste of verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen dienen zijn: woonwagens, tenten, caravans, kermiswagens, enz.29

18. Een eerste vraag die met betrekking tot deze voorwaarde rijst is: wat indien geen enkel kavel bestemd is voor woningbouw of het opstellen van een vaste of verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt?

Vermits zowel het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, als het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening, als de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine duidelijk de vereiste stellen om 'ten minste één' van de ontstane kavels te bestemmen voor woningbouw, zal er in dergelijk geval geen verkavelingsvergunning vereist zijn30.

19. Een tweede vraag die met betrekking tot deze voorwaarde kan gesteld worden is de vraag van de 'gemengde bestemming'. Wat indien het desbetreffende kavel deels bestemd is voor woningbouw, maar deels ook een andere bestemming krijgt (bijvoorbeeld ook als tuin zal dienen of naast bewoning ook als beroepsruimte wordt bestemd)?

Hieromtrent is de rechtsleer unaniem. Het feit dat het gebouw niet enkel als woning, maar ook als bureau zou dienen, vormt geen enkel probleem en is vergunningsplichtig. Dit geldt echter enkel voor zover het kavel hoofdzakelijk bestemd wordt voor woningbouw en het gebruik als bureau of handelszaak ondergeschikt blijft aan de bestemming voor woningbouw.31.

29

Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 381, nr. 333. 30 Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP; B. BOUCKAERT en T. DE WAELE, Ruimtelijke ordening en stedenbouw, Brugge, Vanden Broele, 2004, 202, nr. 195; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 32, nr. 40. 31 RvS 7 november 1986, nr. 27.117, R.A.C.E. 1986, 29; O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 437-438; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 380, nr. 332.

14

§ 2. Specifieke voorwaarden

20. Als gevolg van de verschillende gewestelijke regelingen omtrent de verkavelingsvergunning, gelden er naast de algemene voorwaarden tevens een aantal specifieke voorwaarden, die verschillen van gewest tot gewest.

In dit deel, zullen deze specifieke voorwaarden gewest per gewest overlopen en vergeleken worden. Te beginnen met het Vlaams gewest.

A. Vlaams Gewest

21. Wat de specifieke voorwaarden voor het Vlaams gewest betreft, dient er eerst en vooral gewezen worden op het bestaande onderscheid tussen de 'verplichte' verkavelingsvergunning en de 'facultatieve' verkavelingsvergunning32.

In tegenstelling tot het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening en de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, voorziet het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening33, naast de 'verplichte' verkavelingsvergunning voor de verdeling met het oog op woningbouw, expliciet de 'mogelijkheid' om een verkavelingsvergunning aan te vragen, indien ten minste één van de door verdeling ontstane kavels bestemd wordt voor de bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen34.

Indien de verdeling gebeurt met het oog op woningbouw is de verkavelingsvergunning met andere woorden 'verplicht'. Indien de verdeling gebeurt met het oog op de bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen 'kan' de grondeigenaar een verkavelingsvergunning aanvragen, maar is hij hiertoe niet verplicht35. 32

Dit onderscheid wordt niet gemaakt in het Brussels Hoofdstedelijk gewest en het Waals gewest. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999. 34 Zie art. 101, § 2 DRO. 35 M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 59, nr. 144145. 33

15

22. Een tweede belangrijk kenmerk met betrekking tot het Vlaams gewest is de vereiste van een 'voorafgaande' verkavelingsvergunning.

Het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening bepaalt uitdrukkelijk dat niemand een stuk grond mag verkavelen zonder voorafgaande verkavelingsvergunning36.

Zowel de aanvraag, als de verkrijging moet plaatsvinden voor de aanvang van de verdeling37. Indien de verdeling reeds wordt gestart vóór het ontvangen van de verkavelingsvergunning, zal de verdeling onwettig zijn.

Naar mijn mening geldt deze onwettigheid tevens in geval van verkoop van een kavel onder de opschortende voorwaarde van de verkrijging van een verkavelingsvergunning38. Overeenkomstig het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening is immers ook het 'aanbieden' van de verkoop van een toekomstig kavel, zelfs onder opschortende voorwaarde, vergunningsplichtig39. Bovendien kan de verkoop onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning grote problemen met zich meebrengen. Zo bijvoorbeeld indien er een verkavelingsvergunning wordt verleend voor veel minder kavels dan oorspronkelijk op het verkavelingsplan voorzien waren, maar deze reeds verkocht zijn onder opschortende voorwaarde40. Deze onwettigheid geldt echter niet voor verkopen onder een andere opschortende voorwaarde dan het verkrijgen van een verkavelingsvergunning41.

36

Art. 101, § 1 DRO. B. BOUCKAERT en T. DE WAELE, Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaamse gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 183, nr. 180. 38 Deze mening wordt ook gevolgd door VAN HOORICK in G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 189, nr. 265. 39 Art. 101, § 1 DRO. 40 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 430. 41 Zie infra 18, nr. 26 en art. 101, § 1 DRO. 37

16

23. Als derde specifiek kenmerk bestaat er de vereiste van een 'vrijwillige' verdeling42.

De verdeling van de grond moet voortvloeien uit de vrije wil van de grondeigenaar. Indien er sprake is van een gedwongen verdeling, is er geen verkavelingsvergunning vereist43. Zo zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn, indien de verdeling het gevolg is van een vonnis dat de verdeling oplegt of het gevolg is van een verdeling onder mede-erfgenamen van een door erfenis verkregen onroerend goed44.

24. Door de verdeling moeten er 'twee of meer' kavels ontstaan.

Op het eerste zicht zou je hierbij kunnen oordelen dat bij het afscheiden van een stuk grond van een groter geheel met het oog op de verkoop van dit stuk voor woningbouw, geen verkavelingsvergunning vereist is. Niets is minder waar. Indien de grondeigenaar bijvoorbeeld de tuin afscheidt van het stuk grond waarop de woning is gebouwd met het oog op verkoop van de tuin voor woningbouw, zal een verkavelingsvergunning vereist zijn45. Ook al is er slechts sprake van de afscheiding van één stuk grond, toch is er in casu sprake van een vergunningsplichtige verdeling in twee of meer kavels.

25. Een zelfde redenering kan gevolgd worden indien op éénzelfde stuk grond een woning en een losstaande garage staan en de eigenaar van de grond het stuk waar de garage op staat wil verkopen voor woningbouw46. In tegenstelling tot het Waals gewest47, is het in Vlaanderen48 immers niet vereist dat de door verdeling ontstane loten onbebouwd zijn49.

42

In tegenstelling tot het Waals gewest, waar art. 89, § 1, derde lid CWATUP deze voorwaarde ook voorziet, is er in het Brussels Hoofstedelijk gewest geen sprake van dergelijke vereiste; zie art. 103 BWRO. 43 Zie art. art. 101, § 1 DRO. 44 RvS 15 september 1981, nr. 21.388, Thomas, T.B.P. 1982, 199; A. DESMET, S. SNAET en R. VEKEMAN, Stedenbouw in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2004, 39, nr. 20. 45 RvS 16 september 1998, nr. 75.781, De Joncker, T. Gem. 2000, 105; G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 189, nr. 265. 46 Dit is niet zo in het Waals gewest. Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 47 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 48 Alsook in het Brussels Hoofdstedelijk gewest. 49 Zie art. 101 DRO.

17

Wat er al dan niet als 'bebouwd' of 'onbebouwd' moet beschouwd worden, zal later behandeld worden50.

26. Een laatste specifiek kenmerk is de vergunningsplichtige verdeling met het oog op de verkoop onder opschortende voorwaarde van één van de kavels.

In tegenstelling tot het Brussels Hoofdstedelijk en Waals gewest, bepaalt het Vlaams decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening namelijk expliciet dat ook de door het decreet opgesomde overdrachtsvormen onder opschortende voorwaarde vergunningsplichtig zijn. Deze bepaling leidt in beginsel tot het vergunningsplichtig zijn van zowel verkopen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning, als verkopen onder een andere opschortende voorwaarde dan het verkrijgen van een verkavelingsvergunning. Gelet op de vereiste van een voorafgaande verkavelingsvergunning en de tevens vergunningsplichtige aanbieding51, is de verkoop onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning echter onmogelijk52.

B. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

27. Wat het Brussels Hoofdstedelijk gewest betreft gelden quasi dezelfde specifieke voorwaarden als besproken onder het Vlaams gewest, met uitzondering van de punten die hieronder worden besproken.

Onder deze titel zullen dus enkel de punten worden belicht waarbij de regelgeving van het Brussels Hoofdstedelijke gewest afwijkt van de Vlaamse regelgeving. Voor het overige wordt verwezen naar de hiervoor besproken specifieke voorwaarden van het Vlaams gewest.

28. Een eerste groot verschil ten aanzien van de specifieke voorwaarden van het Vlaams gewest is het ontbreken van een uitdrukkelijke verwijzing naar de mogelijke

50

Infra 22, nr. 36. Art. 101, § 1, eerste lid DRO. 52 G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 189, nr. 265. 51

18

verkavelingsvergunning bij verdeling met het oog op de bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen53.

In het Brussels Hoofdstedelijk gewest is er met andere woorden enkel sprake van een 'verplichte' verkavelingsvergunning in geval van woningbouw. De 'mogelijkheid' om een verkavelingsvergunning aan te vragen in geval van bouw of aanleg van industriële, ambachtelijke of commerciële gebouwen, constructies of terreinen is niet uitdrukkelijk voorzien.

Dit wil echter niet zeggen dat de grondeigenaar in het Brussels Hoofdstedelijk gewest niet de mogelijk heeft om in dergelijk geval een verkavelingsvergunning aan te vragen. De grondeigenaar heeft deze mogelijkheid wel, alleen is deze door de wetgever niet uitdrukkelijk vermeld. In deze context kan er gewezen worden op het belang van de verkavelingsvergunning. Hieruit zal blijken dat het niet altijd overbodig is om toch een verkavelingsvergunning aan te vragen. Omwille van haar reglementair karakter geeft de verkavelingsvergunning de koper namelijk de quasi-zekerheid dat hij, bij aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning overeenkomstig de voorschriften van de verkavelingsvergunning, deze stedenbouwkundige vergunning zal verkrijgen54. Het geeft de koper met andere woorden de quasi-garantie dat hij op het stuk grond een woning zal kunnen bouwen, maar geeft de verkoper nog niet het recht om het desbetreffende kavel reeds als bouwgrond te bestempelen55.

29. Ten tweede kan er gewezen worden op het ontbreken van een vereiste van 'vrijwillige' verdeling56.

Bijgevolg zal er steeds een verkavelingsvergunning vereist zijn, ongeacht of de verdeling voortvloeit uit de vrije wil van de grondeigenaar of het om een gedwongen

53

Zie art. 103 BWRO. Hetzelfde geldt in het Waals gewest. Cass. 9 maart 2000, Pas. 2000, I, 528; G. VAN HOORICK, Handboek Notarieel Bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 15, nr. 12. 55 Cass. 7 april 1995, Pas. 1995, I, 393. 56 Zie art. 103 BWRO. 54

19

verdeling gaat. Ook indien de verdeling door de rechter wordt bevolen, zal er een verkavelingsvergunning vereist zijn. Indien het gaat om een verdeling van een door erfenis verkregen onroerend goed tussen mede-erfgenamen, is er echter geen vergunningsplicht. Dergelijke verdeling tussen mede-erfgenamen kan immers niet gelijkgesteld worden met een verkoop57.

30. Bovendien dient er, zoals in het Vlaams en Waals gewest, geen sprake te zijn van een verdeling in twee of meer kavels, maar volstaat de verdeling in 'één of meer' kavels58.

Hierbij rijst de vraag hoe je een stuk grond in één kavel kan verdelen? Toch kan deze formulering niet bestempeld worden als een fout van de Brusselse wetgever. Door het gebruik van dergelijke formulering, wil de Brusselse wetgever namelijk expliciet benadrukken dat er een vergunningsplicht bestaat van zodra één enkel kavel wordt afgescheiden van een groter geheel om het daarna voor woningbouw over te dragen overeenkomstig een door de wetgever bepaalde akte59.

Ook indien de eigenaar van een stuk grond met een tuin en villa op, enkel zijn tuin wil afscheiden om dit stuk voor woningbouw te verkopen en het stuk grond met de villa op wil behouden, bestaat er geen vergunningplicht60.

31. Als slot maakt de Brusselse wetgever, in tegenstelling tot de Vlaamse wetgever, geen uitdrukkelijke melding van verkopen onder opschortende voorwaarde61.

Hierdoor is het niet direct duidelijk of een verkoop onder opschortende voorwaarde al dan niet vergunningsplichtig is in het Brussels Hoofdstedelijk gewest.

57

R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 533, nr. 489. 58 Zie art. 103 BWRO. 59 R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 532, nr. 489. 60 Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 375, nr. 321. 61 Zie art. 103 BWRO.

20

Toch kan ook hier simpelweg verwezen worden naar de vereiste van een voorafgaande verkavelingsvergunning en het eveneens vergunningsplichtig zijn van het 'aanbieden' van een verkoop. Net zoals in het Vlaams gewest, stelt het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening namelijk de vereiste van een voorafgaande verkavelingsvergunning en stelt ze tevens het aanbieden van de verkoop vergunningsplichtig62. Ten gevolge hiervan zijn de verkopen onder opschortende voorwaarde net zo vergunningsplichtig in het Brussels Hoofdstedelijk gewest, als in het Vlaams gewest. Ook al worden de overdrachtsvormen onder opschortende voorwaarde niet expliciet vermeld in het Brussels Wetboek van Ruimtelijk Ordening.

Bovendien is, op basis van diezelfde gronden, ook in het Brussels Hoofdstedelijk gewest een verkoop onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning onmogelijk.

C. Waals gewest

32. Wat het Waals gewest betreft wordt er in de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, net zoals in het Brussels Hoofdstedelijk gewest63, enkel gesproken van een 'verplichte' verkavelingsvergunning bij de verdeling met het oog op woningbouw. Er is geen sprake van een 'mogelijkheid' tot verkavelingsvergunning bij verdeling van een stuk grond voor industriële, ambachtelijke of commerciële doeleinden64. Ook hier wil dit echter niet zeggen dat het aanvragen van een verkavelingsvergunning onmogelijk of zonder belang zou zijn65.

33. Een tweede belangrijk punt is de vereiste van een 'voorafgaande' verkavelingsvergunning. Net zoals in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest66, dient de 62

Zie art. 103 BWRO. Zie art. 103 BWRO en supra 18, nr. 28. 64 Art. 89 CWATUP. 65 Zie supra 18, nr. 28, derde alinea. 66 Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103, eerste lid BWRO. 63

21

verkavelingsvergunning steeds 'voorafgaand' aan de uitvoering van de werken te worden aangevraagd en verkregen67. 34. Bovendien zijn, net zoals in het Vlaams gewest68, enkel de 'vrijwillige' akten geviseerd69. Gedwongen verkopen, zoals gerechtelijke verkopen, zijn niet vergunningsplichtig70.

35. Tevens een vergelijkingspunt met het Vlaams gewest is de vereiste van het ontstaan van 'twee of meer' kavels uit de verdeling71. Ook hier kan dus verwezen worden naar de vergunningsplichtige afscheiding van de tuin, reeds eerder besproken bij het Vlaams gewest72.

36. In tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, geldt in het Waals gewest de bijkomende vereiste van de 'onbebouwde' kavels.

Deze vereiste houdt in dat de door de verdeling ontstane kavels minimum twee onbebouwde kavels moeten bevatten, waarvan er ten minste één moet worden overgedragen krachtens een door de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine geviseerde akte73.

Hier bevindt zich 'het' grote verschil tussen enerzijds het Waals gewest en anderzijds het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest. In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest is er namelijk nergens sprake van een verplichting dat de uit de verdeling voortvloeiende kavels onbebouwd moeten zijn74.

67

Art. 89, § 1, eerste lid CWATUP; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 18, nr. 10. 68 Zie art. 101, § 1 DRO; supra 17, nr. 23. 69 Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. Dit is niet zo in het Brussels Hoofdstedelijk gewest; zie supra 19, nr. 29. 70 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 26, nr. 29. 71 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 72 Zie supra 17, nr. 24. 73 Art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 74 Zie art. 101 DRO en art. 103 BWRO.

22

Wanneer is een stuk grond 'bebouwd' of 'onbebouwd'? Is een stuk grond waarop een tennisbaan of zwembad is aangelegd, bebouwd? Stel er staat op een stuk grond enkel een klein muurtje? Dient dit stuk grond als bebouwd te worden beschouwd?

De rechtsleer is hieromtrent verdeeld. Enerzijds is er de visie van PÂQUES die meent dat er sprake is van een 'bebouwd' stuk grond van zodra er op het stuk grond werken zijn uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is75. Dit leidt er echter nog niet toe dat, door het louter afleveren van een stedenbouwkundige vergunning, een stuk grond als bebouwd wordt beschouwd. Het is pas wanneer er werken zijn uitgevoerd dat er sprake kan zijn van een bebouwd stuk grond76.

Deze visie leidt echter nog tot heel wat praktische problemen. Betekent dit bijvoorbeeld dat zelfs een stuk grond waarvan het reliëf aanzienlijk is gewijzigd, als bebouwd moet beschouwd worden? Overeenkomstig de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine is er namelijk een stedenbouwkundige vergunning nodig, indien u het reliëf van uw stuk grond aanmerkelijk wilt wijzigen77. Wat overeenkomstig de visie van PÂQUES zou betekenen dat dergelijk stuk grond als bebouwd moet beschouwd worden, ook al is er geen sprake van een effectieve 'bebouwing'.

Omwille van deze absurditeiten zijn VAN YPERSELE en LOUVEAUX een andere mening toegedaan. Zij koppelen het begrip 'bebouwd' los van de stedenbouwkundige vergunning en beschouwen een stuk grond als bebouwd van zodra het stuk grond om het even welke constructie bevat bestemt om mensen, dieren of zaken te

75

O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 423; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 22, nr. 22. 76 F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 241. 77 Art. 84, § 1, 8° CWATUP.

23

ontvangen. Een stuk grond is slechts 'onbebouwd', indien het geen enkel 'gebouw' bevat78. Kan natuurlijk de vraag worden gesteld wat VAN YPERSELE en LOUVEAUX onder het begrip 'gebouw' verstaan. Is dit ook een gewone muur? Deze vraag wordt niet expliciet beantwoord door VAN YPERSELE en LOUVEAUX. Naar mijn mening dient dit begrip ruim geïnterpreteerd te worden en houdt dit niet enkel effectieve gebouwen in, maar tevens elke andere constructie, voor zover deze bestemd is om mensen, dieren of zaken te ontvangen79. Dit leidt ertoe dat een stuk grond met enkel een muurtje op, zonder dat de eigenaar de bedoeling heeft om deze muur verder uit te bouwen tot een woning, niet als bebouwd kan beschouwd worden. Hetzelfde geldt voor een stuk grond met een zelf gemetselde brievenbus op. Een stuk grond waarop een zwembad of tennisbaan is aangelegd dient, bij het volgen van deze visie, daarentegen wel als bebouwd te worden beschouwd. Een zwembad of tennisbaan kan, naar mijn mening, namelijk beschouwd worden als een constructie bestemt om personen te ontvangen. Aangezien de visie van VAN YPERSELE en LOUVEAUX het voor de grondeigenaars moeilijker maakt om te ontsnappen aan de aanvraag van een verkavelingsvergunning, doordat hun visie er niet zo rap toe leidt dat een stuk grond als bebouwd wordt beschouwd, dient naar mijn mening de visie van VAN YPERSELE en LOUVEAUX de voorkeur te krijgen.

In de rechtsleer bestaat er echter wel consensus omtrent het feit dat het niet vereist is dat het stuk grond een constructie bevat bestemt voor bewoning, om als bebouwd beschouwd te worden. Een stuk grond met een constructie die niet bestemd is voor bewoning, kan eveneens als bebouwd worden beschouwd80.

Wat de rechtspraak betreft moet het stuk grond niet noodzakelijk een gebouw bevatten om 'bebouwd' te zijn. Een constructie die een lichte reliëfwijziging 78

Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 376, nr. 322. 79 Cf. Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 376, nr. 322. 80 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 423; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 376, nr. 322.

24

teweegbrengt, zoals de oprit van een garage, een weg of een parking, volstaat om een stuk grond als bebouwd te beschouwen81.

37. Een ander specifiek punt met betrekking tot het Waals gewest is de uitbreiding van de door de wetgever geviseerde akten.

In tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, worden in het Waals gewest, naast de algemeen geviseerde akten82, ook alle andere aanwijzende, overdragende en oprichtende akten van een onroerend zakelijk recht geviseerd83.

In het Waals gewest zijn met andere woorden, naast verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, erfpacht en opstalrecht, ook alle andere aanwijzende, overdragende en oprichtende akten vergunningsplichtig.

Hierop bestaan echter enkele uitzonderingen. Zo zijn de verdelingen met het oog op hypotheek, onderpand of een andere akten die een persoonlijk genotsrecht toekennen voor minder dan negen jaar niet vergunningsplichtig84.

Alle onvrijwillige akten en akten van verdeling waarmee een erfrechtelijke onverdeeldheid wordt beëindigd, voor zover er niet meer loten ontstaan dan er deelhebbende erfgenamen zijn, zijn nooit vergunningsplichtig85.

In tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, zullen akten zoals vruchtgebruik, recht van gebruik en bewoning, erfdienstbaarheden in het Waals gewest dus wel vergunningsplichtig zijn86. Dit alles echter voor zover deze persoonlijke genotsrechten voor meer dan negen jaar worden verleend87.

81

RvS 17 oktober 2000, nr. 90.271 en 90.272, Amén. 2001, 180; RvS 15 juni 2001, nr. 96.544, A.P.M. 2001, afl. 7, 152. 82 Zie supra 11, nr. 9. 83 Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. 84 Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. 85 Zie art. 89, § 1, derde lid CWATUP. 86 B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 215. 87 Zie supra 12, nr. 10, eerste alinea en art. 89, § 1, derde lid CWATUP.

25

Zo zal, in tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, in het Waals gewest een schenking wel vergunningsplichtig zijn88, voor zover de schenking niet gebeurt om uit een situatie van onverdeeldheid te treden89.

38. Bovendien zijn in het Waals gewest verdelingen van gronden gelegen binnen het toepassingsveld van een gemeentelijk plan van aanleg, waarin het geheel van bestanddelen bedoeld in artikel 49, inzonderheid punt 3° van het eerste lid van de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine opgenomen zijn, niet vergunningsplichtig. Deze uitzondering op de vergunningsplicht geldt echter enkel voor zover elk uit de verdeling voortvloeiend perceel, gelegen is langs een weg die voldoende is uitgerust met water en elektriciteit, voorzien is van een wegverharding en breed genoeg is90.

39. Eveneens een belangrijk verschil met het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest is de mogelijkheid voor de Waalse regering om uitzonderingen toe te staan op de bepalingen van artikel 89, § 1 van de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine91.

40. In tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, onderwerpt de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine tevens iedere publiciteit of promotie expliciet aan een voorafgaande verkavelingsvergunning92. Hierdoor mag er geen enkele publiciteit of promotie gevoerd worden rond de verkaveling zolang er geen verkavelingsvergunning is afgeleverd93.

88

B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 215. 89 B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 216. 90 Art. 89, § 2, eerste lid CWATUP. Dit is niet zo in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest. 91 Art. 89, § 2, in fine CWATUP. 92 Art. 89, § 1, eerste lid CWATUP. 93 B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 218-219.

26

In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest wordt de publiciteit en promotie niet expliciet aan een voorafgaande verkavelingsvergunning onderworpen, maar zal er desondanks toch een voorafgaande verkavelingsvergunning vereist zijn. In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest is namelijk niet enkel het verdelen van een stuk grond vergunningsplichtig, maar ook het aanbieden van dergelijke vergunningsplichtige verrichtigen94.

94

A. DESMET, S. SNAET en R. VEKEMAN, Stedenbouw in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2004, 39, nr. 20; R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 533, nr. 489.

27

Hoofdstuk 2. Onderzoek praktische problemen

41. Na de uitgebreide bespreking van de theoretische toepassingsvoorwaarden van de verkavelingsvergunning, zal in dit hoofdstuk dieper ingegaan worden op de praktische problemen die zich heden ten dage nog stellen rond het voorwerp van de verkavelingsvergunning. Hierbij zullen paragraaf per paragraaf verschillende praktische problemen uiteengezet en besproken worden.

§ 1. Niet alle kavels bestemt voor woningbouw

42. Een eerste praktisch probleem dat hier besproken zal worden, is het probleem van de verschillende bestemmingen van de kavels.

Stel een grondeigenaar wil zijn stuk grond in vijf kavels opdelen om twee ervan te verkopen voor woningbouw en de drie andere voor commerciële of industriële doeleinden. Dient de grondeigenaar hiervoor een verkavelingsvergunning aan te vragen?

Ongeacht of het te verdelen stuk grond in het Vlaams, Brussels Hoofdstedelijk of in het Waals gewest gelegen is, zal de grondeigenaar in casu steeds een verkavelingsvergunning nodig hebben. Zowel in de Vlaamse, Brussels Hoofdstedelijke, als in de Waalse regelingen is het namelijk niet vereist dat alle uit de verdeling voortspruitende kavels voor woningbouw bestemd worden. Het volstaat dat er slechts één kavels verkocht wordt met deze bestemming95.

Van zodra de grondeigenaar van plan is om één van de door verdeling ontstane kavels te verkopen voor woningbouw is hij met andere woorden vergunningsplichtig. Dit ongeacht de bestemming van de andere kavels. Ongeacht of de grondeigenaar

95

Art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 376, nr. 323.

28

de andere kavels tevens voor woningbouw verkoopt, voor zichzelf houdt en niet verkoopt of verkoopt voor andere doeleinden dan woningbouw. Wat de eigenaar met de andere kavels van plan is of doet, is met andere woorden irrelevant.

Indien hij echter de bedoeling heeft om alle kavels wel te verkopen, maar geen enkel voor woningbouw zal hij niet vergunningsplichtig zijn.

Aangezien er minimum één van de ontstane kavels moet verkocht worden voor woningbouw, zal de grondeigenaar tevens niet vergunningsplichtig zijn, indien hij zijn grond opdeelt in twee delen en enkel het deel dat hij voor zichzelf houdt, bestemt voor woningbouw96. Dit alles geldt zowel in het Vlaams, Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest97.

43. Een grafische voorstelling:

A

b

c

Stel meneer Peters is eigenaar van grond A en wil dit stuk grond opdelen in twee kavels b en c, met de bedoeling om b voor zich te houden en er een woning voor zichzelf op te bouwen en c te verkopen voor commerciële doeleinden.

In dergelijk geval zal meneer Peters geen verkavelingsvergunning moeten aanvragen, vermits er geen sprake is van een verkoop, verhuring voor meer dan

96

M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 23, nr. 22. 97 Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP.

29

negen jaar, erfpacht of opstalrecht98 of enige andere overdragende, aanwijzende of oprichtende akte99 met het oog op woningbouw100.

Indien meneer Peters echter tot de verdeling wil overgaan met de bedoeling om beide kavels te verkopen. Kavel b voor woningbouw en kavel c voor commerciële doeleinden, zal meneer Peters wel vergunningsplichtig zijn. Vanaf dat er één kavel wordt verkocht voor woningbouw is er immers een verkavelingsvergunning vereist101.

Indien meneer Peters beide kavels wil verkopen voor commerciële doeleinden en geen enkel kavel zal verkocht worden voor woningbouw, zal meneer Peters geen verkavelingsvergunning nodig hebben102.

§ 2. Verkaveling met een ander doel dan woningbouw

44. Is er een verkavelingsvergunning vereist, indien de grondeigenaar zijn stuk grond wil verkavelen met een ander doel dan woningbouw? Is er een verkavelingsvergunning vereist, indien de grondeigenaar zijn stuk grond wil verkavelen om de ontstane kavels te verkopen of te verhuren voor landbouw, om er garages of serres op te bouwen, enz.?

Ook hier kan verwezen worden naar de vereiste verkoop van ten minste één kavel voor woningbouw103. Vermits deze voorwaarde hier niet voldaan is, zal de grondeigenaar voor dergelijke verdeling van grond geen verkavelingsvergunning nodig hebben104.

Let wel: deze vrijstelling geldt enkel voor zover de grondeigenaar geen enkel kavel verkoopt, verhuurt of op enige andere wijze bepaalt door de wetgeving overdraagt 98

Voor de drie gewesten. Enkel voor het Waals gewest. 100 Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 101 Art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 102 Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 380, nr. 332. 103 Art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 104 RvS 22 januari 1988, nr. 29.196, Michiels, Amén. 1988, afl. 2, 54; O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 436-437; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 32, nr. 40. 99

30

voor woningbouw. Vanaf het moment dat de grondeigenaar de bedoeling heeft om ten minste één kavel te verkopen, verhuren of op enige andere wijze door de wetgeving bepaalt, over te dragen voor woningbouw, zal de grondeigenaar wel vergunningsplichtig zijn105. Dit geldt zowel voor het Vlaams, Brussels Hoofdstedelijk, als voor het Waals gewest.

§ 3. Buitenverblijven

45. Is een verkaveling met het oog op de oprichting van buitenverblijven vergunningsplichtig? Heeft een grondeigenaar met andere woorden een verkavelingsvergunning nodig, indien hij zijn stuk grond wil verdelen om de ontstane kavels te kunnen verkopen voor de bouw van buitenverblijven?

Het betreft hier een vraag naar de draagwijdte van het begrip 'woningbouw'. Kan de bouw van een buitenverblijf beschouwd worden als woningbouw? Er is immers enkel een verkavelingsvergunning vereist, indien ten minste één kavel wordt verkocht voor woningbouw. Deze vraag kan bevestigend beantwoord worden. Zoals hiervoor reeds besproken106 dient het begrip 'woningbouw' namelijk ruim geïnterpreteerd te worden. Wat er toe leidt dat het 'kunnen' voor bewoning dienen volstaat, opdat er sprake zou zijn van woningbouw107. Bovendien vereist het begrip 'woningbouw' niet dat er sprake zou zijn van een permanente bewoning108. Dit alles leidt er dus toe dat een verdeling met het oog op de bouw van buitenverblijven perfect gelijkgesteld kan worden met de vereiste verdeling voor woningbouw en dan ook, zowel in het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest, vergunningsplichtig zal zijn.

105

Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103, tweede lid BWRO; art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. Supra 13, nr. 16. 107 R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 332, nr. 327. 108 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 32, nr. 39. 106

31

§ 4. Verkoop vóór verkaveling

46. Stel u hebt, als grondeigenaar, reeds een verkavelingsvergunning bekomen, maar komt in financiële moeilijkheden en beslist om de grond in haar geheel te verkopen nog voor de verdeling wordt uitgevoerd. De nieuwe eigenaar wil tot verdeling overgaan om de kavels te kunnen verkopen voor woningbouw. Dient de nieuwe eigenaar een nieuwe verkavelingsvergunning aan te vragen alvorens hij enige verdeling kan doorvoeren?

Deze vraag dient negatief beantwoord te worden. Gelet op het zakelijk karakter van de verkavelingsvergunning, volgt de vergunning namelijk de grond en is ze niet persoonsgebonden. Hierdoor zal de nieuwe eigenaar geen nieuwe verkavelingsvergunning moeten aanvragen, tenzij anders bedongen109.

§ 5. Eigenaar bouwt zelf, pas daarna verkoop

47. Stel een eigenaar van een stuk grond wil op dit stuk grond een aantal woningen oprichten, om deze woningen, na voltooiing samen met het daarbij horende stuk grond te koop te stellen. Is er voor dergelijke oprichting een voorafgaande verkavelingsvergunning nodig?

Een grafische voorstelling:

Meneer Peters is eigenaar van een stuk grond A en bouwt hierop woningen.

A

109

M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 68, nr. 166; B. BOUCKAERT en T. DE WAELE, Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaams gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 176, nr. 173.

32

Pas na voltooiing van de woningen stelt meneer peters de woningen met het daarbij horend stuk grond te koop.

A

Is er voor deze verrichtingen een verkavelingsvergunning vereist?

Het antwoord op deze vraag is voor alle gewesten negatief. Ongeacht het feit dat er in casu wel degelijk sprake is van een verdeling van de grond, is er in hoofde van de grondeigenaar namelijk geen sprake van een verdeling met het oog op verkoop voor woningbouw110. Hierdoor zijn niet alle drie de algemene voorwaarden van de verkavelingsvergunning voldaan en zullen deze verrichtingen niet vergunningsplichtig zijn. Indien niet alle algemene voorwaarden voldaan zijn, bestaat er immers geen vergunningsplicht111.

Hetzelfde geldt, indien een bouwpromotor de grond overkoopt van de grondeigenaar. De promotor op deze grond vervolgens woningen bouwt, om ze na voltooiing te koop te stellen.

Er dient op gewezen te worden dat het hier enkel gaat om de verkoop van woningen, waarbij naast de woning tevens het daarbij horend kavel grond wordt overgedragen en waarbij de verkoop pas plaatsheeft na de volledige voltooiing van de woningen.

110

M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 24, nr. 23; Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 376, nr. 322; R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 334, nr. 328. 111 Zie supra 7, nr. 3, derde alinea.

33

Indien het gaat om de verkoop van nog op te richten of te voltooien woningen, is er sprake van een verkoop op plan. Hierop is niet deze paragraaf van toepassing, maar paragraaf 7 Verkoop op plan112. Hetzelfde geldt voor de verkopen zonder het daarbij horende stuk grond. In dergelijk geval is de volgende paragraaf van toepassing.

§ 6. Verkoop woningen zonder grond

48. Stel de grondeigenaar richt, net zoals in de voorgaande paragraaf, op zijn stuk grond verschillende woningen op, met de bedoeling om ze na voltooiing te verkopen. In tegenstelling tot de vorige paragraaf verkoopt de grondeigenaar nu enkel de woningen, 'zonder' de daarbij horende stukken grond.

Vermits er geen sprake is van een verdeling van de grond, zal de grondeigenaar in casu geen verkavelingsvergunning nodig hebben113. De grondeigenaar houdt de eigendom van zijn stuk grond immers volledig voor zichzelf. Dit geldt voor zowel voor het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest.

Hetzelfde zal gelden, indien de grondeigenaar de toestemming geeft aan een bouwpromotor om op zijn stuk grond woningen te bouwen en deze na voltooiing te verkopen, zonder dat de grondeigenaar zich er toe verbindt om, telkens de promotor een woning verkoopt, het daarbij horende stuk grond te verkopen. Ondanks het feit dat er in casu wel degelijk sprake is van een door de wetgeving geviseerde akte, namelijk opstalrecht, kan er immers geen sprake zijn van een verdeling van grond en zal er dan ook geen vergunningsplicht gelden.

112 113

Infra 35, nr. 49. RvS 18 juni 1997, nr. 66.863, Kremer-Wasmuth, Amén. 1998, 44; G. VAN HOORICK, Handboek Ruimtelijk Bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 189, nr. 265.

34

§ 7. Verkoop op plan

49. In tegenstelling tot de twee voorgaande paragrafen, waar de woningen pas worden verkocht of te koop worden gesteld na de voltooiing, worden de woningen in deze paragraaf reeds verkocht vóór de voltooiing. In deze paragraaf gaat het met andere woorden niet om reeds opgerichte woningen, maar om in opbouw zijnde of op te richten woningen. Dit is het grote verschil met de twee voorgaande paragrafen. Het is belangrijk om deze twee totaal verschillende situaties goed uit elkaar te houden.

Vermits het in casu gaat om overeenkomsten tot overdracht van een in opbouw zijnde of een op te richten woning, dient de Wet Breyne114 te worden toegepast115. Dit ongeacht of de bouwpromotor, waarmee men de koopovereenkomst sluit, al dan niet eigenaar is van de grond. Door de toepassing van de Wet Breyne zullen de rechten van de verkoper op de grond dadelijk overgaan op de koper, louter door het sluiten van de verkoopsovereenkomst116.

Stelt zich de vraag of er in dergelijk geval sprake kan zijn van een verdeling van de grond, vermits het eigendom van de grond eigenlijk van rechtswege overgaat op de koper, zonder dat de verkoper de intentie moet hebben gehad om zijn grond te verdelen en een deel ervan over te dragen. Volgens de meerderheidsvisie in de rechtsleer is er bij verkoop op plan geen sprake van een door de wetgeving geviseerde verdeling en is er dan ook geen vergunningsplicht. Zo is onder andere HAUMONT van mening dat, gelet op de filosofie van de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, de verkoop op plan niet vergunningsplichtig is. Volgens deze filosofie wordt namelijk enkel de

114

Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971 (Wet Breyne). 115 F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 19992000, Brussel, Bruylandt, 2001, 243. 116 Art. 4 Wet Breyne.

35

zuivere en eenvoudige verkoop geviseerd, waarbij de koper geen andere verbintenissen aangaat met betrekking tot constructies117. Terwijl het bij een verkoop op plan in hoofdzaak om de verkoop van een woning gaat en de grond slechts als automatische bijzaak wordt overgedragen, aangezien de grond automatisch overgaat op de koper door de toepassing van artikel 4 van de Wet Breyne. Deze filosofie kan naar analogie worden toegepast op het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest118. Vermits er door de toepassing van artikel 4 van de Wet Breyne tevens geen sprake meer kan zijn van een 'vrijwillige' verdeling, verdient deze visie, naar mijn mening, in het Vlaams en Waals gewest zeker de voorkeur. Door de toepassing van artikel 4 van de Wet Breyne gaat het eigendom van de grond immers van rechtswege over, ongeacht de wil van de verkoper-grondeigenaar. Wat het Brussels Hoofdstedelijk gewest betreft, dient, naar mijn mening, deze visie eveneens te worden gevolgd. Ook al zijn in het Brussels Hoofdstedelijk gewest tevens onvrijwillige overdrachten vergunningsplichtig. Dit vanwege de overdracht van rechtswege van de grond door toepassing van artikel 4 van de Wet Breyne. Door de automatische overdracht die door de toepassing van dit artikel plaats heeft, kan er, naar mijn mening, inderdaad geen sprake meer zijn van een overeenstemming met de hiervoor vermelde filosofie en is er geen vergunningsplicht. Aangezien het in hoofdzaak gaat om de koop van een in opbouw zijnde of op te richten woning, gaat het immers niet om een zuivere eenvoudige verkoop waarbij de koper geen andere verbintenissen aangaat met betrekking tot constructies.

Al het voorgaande geldt enkel voor zover de bouwpromotor, al dan niet eigenaar van het desbetreffende stuk grond, het volledige stuk grond bestemt voor verkoop op plan. In dergelijk geval is er namelijk geen sprake van een door de wetgeving geviseerde verdeling met het oog op een geviseerde verkoop.

117

F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 242-244. 118 F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 246-248.

36

Indien de bouwpromotor echter het desbetreffende stuk grond slechts gedeeltelijk bestemd voor verkoop op plan en het andere deel wil verkopen voor woningbouw (zodat de koper zelf op het desbetreffende kavel kan bouwen), zal er wel sprake zijn van een verdeling van grond en zal de bouwpromotor wel een verkavelingsvergunning nodig hebben119. In dergelijk geval zal de grond namelijk verdeeld worden in eigenlijk twee kavels. Eén kavel dat bestemd zal worden voor verkoop op plan en één kavel dat verkocht zal worden voor woningbouw.

Dit laatste geldt echter enkel voor het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest. In het Waals gewest dient dit genuanceerd te worden. Indien de werken op het stuk grond, palend aan het stuk grond dat niet bestemd is voor verkoop op plan, nog niet begonnen zijn, zal er een verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijk geval ontstaan er door de verdeling immers twee onbebouwde kavels en is aan de vereiste van het ontstaan van ten minste twee onbebouwde kavels, waarvan er minstens één wordt verkocht voor woningbouw voldaan120. Het feit dat er reeds een verkoop op plan bestaat en er reeds een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd, houdt namelijk nog niet in dat het stuk grond 'bebouwd' is. Het is pas éénmaal de werken zijn begonnen dat er sprake is van een 'bebouwd' stuk grond121. Indien de werken op het aanpalend stuk grond wel reeds zijn begonnen, is er geen verkavelingsvergunning vereist. In dergelijk geval is er voorwaarde van het ontstaan van ten minste twee onbebouwde kavels immers niet voldaan. Dit alles dient beoordeeld te worden op het moment van de verdeling en niet op het moment van de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning voor de desbetreffende woningen122.

Een grafische voorstelling:

Bouwpromotor zal op stuk grond A vier woningen bouwen die verkocht zijn op plan. Deze vier woningen worden gespreid over de volledige grond A.

119

F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 249. 120 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 121 Zie supra 22, nr. 36. 122 P. HENRY en N. VAN DAMME, "Permis de lotir et permis collectif", Rev. not. b. 2007, afl. 3008, 297.

37

A Verkoop op plan

Verkoop op plan

Verkoop op plan

Verkoop op plan

In dergelijk geval zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn, vermits er geen sprake kan zijn van een door de wetgeving geviseerde verdeling van de grond.

Bouwpromotor wil op stuk grond A vier woningen bouwen die verkocht zijn op plan. Deze vier woningen zullen grond A echter niet volledig bestrijken. Bouwpromotor wil resterende stuk namelijk verkopen voor woningbouw.

A Verkoop Verkoop Verkoop Verkoop op plan op plan op plan op plan

Niet bestemd voor verkoop op plan

In dergelijk geval zal er in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest wel een verkavelingsvergunning vereist zijn, ongeacht of de werken al dan niet reeds zijn begonnen, terwijl in het Waals gewest het al dan niet vergunningsplichtig zijn afhankelijk zal zijn van het al dan niet reeds gestart zijn van de werken op het aanpalende kavel. Indien de werken op de grond nog niet begonnen zijn, zal er wel een verkavelingsvergunning vereist zijn, vermits er voldaan is aan de voorwaarde van het ontstaan van ten minste twee onbebouwde kavels, waarvan er ten minste een bestemd is voor woningbouw. Indien de werken op de grond wel reeds zijn begonnen, bestaat er geen vergunningsplicht, vermits er door de verdeling geen twee onbebouwde kavels ontstaan.

38

§ 8. Mede-eigendom

50. In deze paragraaf zal de situatie van de mede-eigendom behandeld worden. De vraag rijst namelijk of mede-eigenaars een verkavelingsvergunning nodig, indien zij uit onverdeeldheid willen treden?

51. Om deze vraag correct te beantwoorden dient er dubbel onderscheid te worden gemaakt. Een eerste te maken onderscheid, is het verschil tussen de vrijwillig ontstane mede-eigendom en de gedwongen / erfrechtelijke mede-eigendom. Binnen deze eerste opdeling dient er vervolgens een tweede onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds de situatie waarbij men uit onverdeeldheid treedt door de verkoop van de onverdeelde grond en anderzijds de situatie waarbij men uit onverdeeldheid treedt door de grond te verdelen tussen de verschillende medeeigenaars.

A. Vrijwillig mede-eigendom

1. Verkoop grond

52. Indien het gaat om een vrijwillig mede-eigendom en de mede-eigenaars uit onverdeeldheid willen treden door middel van de verkoop van het onverdeelde stuk grond, zal zowel in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk, als in het Waals gewest, steeds een verkavelingsvergunning vereist zijn123.

Zowel in het Vlaams, Brussels Hoofdstedelijk, als in het Waals gewest, volstaat namelijk een juridische verdeling, opdat er sprake zou zijn van een 'verdeling'. Een effectieve materiële verdeling is niet vereist124.

Met betrekking tot het Vlaams en Waals gewest geldt dit echter enkel voor zover het om een vrijwillige verkoop gaat. Indien de mede-eigenaars uit onverdeeldheid 123

M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 26, nr. 29; R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 333, nr. 328. 124 Y. VAN YPERSELE en B. LOUVEAUX, Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 374, nr. 319.

39

'moeten' treden ten gevolge van een gedwongen verkoop, zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn125.

53. Wat het Waals gewest betreft dient er, naar mijn mening, bovendien gewezen te worden op de vereiste van het ontstaan van twee of meer 'onbebouwde' kavels126. Hierdoor zal er, voor de gronden gelegen in het Waals gewest, enkel een verkavelingsvergunning vereist zijn, voor zover ten minste twee mede-eigenaars geen woning hebben op het desbetreffende stuk grond. In andere gevallen kan er namelijk geen sprake zijn van een verdeling in minstens twee onbebouwde kavels, ook al gaat het slechts om een juridische verdeling.

2. Verdeling grond onder mede-eigenaars

54. Indien het gaat om een vrijwillig mede-eigendom en de mede-eigenaars beslissen om uit onverdeeldheid te treden via de onderlinge verdeling van het desbetreffende stuk grond, zal er in het Waals gewest steeds een verkavelingsvergunning vereist zijn. In het Waals gewest zijn namelijk niet enkel verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, erfpacht en opstalrecht vergunningsplichtig, maar tevens alle andere akten die een zakelijk recht aanwijzen, doen ontstaan of overdragen127. En de verdeling kan duidelijk gekwalificeerd worden als een aanwijzende akte128.

In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest zal er in principe geen verkavelingsvergunning vereist zijn, vermits er geen sprake is van een door de wetgeving geviseerde akte. In het Vlaams en Brussels hoofdstedelijk gewest zijn de door de wetgeving geviseerde akten, in tegenstelling tot het Waals gewest, immers niet uitgebreid tot alle andere aanwijzende akten van een zakelijk recht129.

125

Art. 101, § 1 DRO en art. 89, § 1, derde lid CWATUP; supra 17, nr. 23 en 22, nr. 34. Art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 127 Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. 128 B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 215. 129 Zie art. 101 DRO en art. 103 BWRO. 126

40

Om ontduiking van de verkavelingsplicht te voorkomen, zal er, in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, echter wel een verkavelingsvergunning vereist zijn, indien de mede-eigendom wordt aangegaan louter om de vergunningsplicht inzake verkavelingsvergunning te ontlopen. Het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunning is namelijk van openbare orde130.

B. Gedwongen mede-eigendom

1. Verkoop grond

55. Wat de gedwongen mede-eigendom betreft, die bijvoorbeeld ontstaat door erfrechtelijke verkrijging, en de mede-eigenaars uit onverdeeldheid willen treden door de verkoop van het onverdeeld stuk grond, kan verwezen worden naar wat hiervoor reeds is geschreven met betrekking tot de verkoop van de grond bij vrijwillig medeeigendom131.

2. Verdeling grond onder mede-eigenaars

56. Indien de gedwongen mede-eigenaars echter kiezen om het desbetreffende stuk grond niet te verkopen, maar onderling te verdelen, kan ook hier verwezen worden naar wat hiervoor reeds is geschreven bij de vrijwillig mede-eigendom132.

Met betrekking tot het Waals gewest, dient er wel op gewezen te worden dat deze vergunningsplicht enkel geldt, voor zover er door de verdeling meer loten ontstaan dan er mede-eigenaars zijn133.

130

M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 28-29, nr. 33. 131 Supra 39-40, nr. 52-53; R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 333, nr. 328 en 533, nr. 489. 132 Supra 40, nr. 54. 133 Art. 89, § 1, derde lid CWATUP.

41

Een grafische voorstelling:

A

Stel meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet ervan van hun vader het stuk grond A. Meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet beslissen om uit onverdeeldheid te treden door grond A onderling te verdelen in drie verschillende stukken.

A

a

b

c

Indien grond A in het Vlaams of Brussels Hoofdstedelijk gewest gelegen is, hebben meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet geen verkavelingsvergunning nodig om deze verdeling door te voeren.

Indien grond A in het Waals gewest gelegen is, zullen meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet wel een verkavelingsvergunning nodig hebben, vermits in het Waals gewest ook aanwijzende akten vergunningsplichtig zijn134.

Stel meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet willen het in Wallonië gelegen stuk grond A in meer delen verdelen dan er mede-eigenaars zijn, met andere woorden in meer dan drie delen verdelen.

134

Art. 89, § 1, derde lid CWATUP.

42

A

a

b

c

d

In dergelijk geval zullen meneer Peters, mevrouw Segers en meneer Verlaet wel een verkavelingsvergunning nodig hebben om de verdeling te kunnen uitvoeren135.

57. Het spreekt voor zich dat, indien de mede-eigenaar, die door de verdeling van het desbetreffende stuk grond volle eigenaar is geworden van zijn deel, zijn deel nogmaals wil opdelen in twee of meer kavels om ten minste één ervan te kunnen verkopen voor woningbouw, deze mede-eigenaar hiervoor steeds een verkavelingsvergunning zal nodig hebben136.

§ 9. Schenkingen

58. Stel ouders schenken een deel van hun grond aan hun twee kinderen, zodat beide kinderen reeds een stuk grond hebben om later een woning op te bouwen. Na deze schenking verdelen de twee kinderen het geschonken stuk grond onder hun tweeën. Hebben de ouders een verkavelingsvergunning nodig om dergelijke schenking te doen?

In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn137. Bij schenking kan er namelijk geen sprake zijn van een door de wet geviseerde akte, zoals verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, erfpacht of opstalrecht138. Hierdoor zijn niet alle algemene voorwaarden voor het vergunningsplichtig zijn, voldaan en zal er dan ook geen verkavelingsvergunning vereist zijn139. 135

Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 29, nr. 33bis. 137 R. VEKEMAN, Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer, 1999, 333, nr. 328 en 533, nr. 489. 138 Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103 BWRO. 139 Zie supra 7, nr. 3. 136

43

In het Waals gewest daarentegen zal er wel een vergunningsplicht gelden. In dit gewest zijn namelijk niet enkel de verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, erfpacht en opstalrecht vergunningsplichtig, maar tevens alle andere akten die een zakelijk recht aanwijzen, overdragen of doen ontstaan140. Vermits een schenking een handeling is waarbij een zakelijk recht wordt overgedragen, is de schenking, in het Waals gewest, wel vergunningsplichtig141. Deze vergunningsplicht geldt enkel voor zover alle andere algemene voorwaarden voldaan zijn. Hierdoor zal er enkel een vergunningsplicht ontstaan, indien door de schenking het stuk grond van de ouders in minstens twee onbebouwde kavels wordt opgedeeld en het deel dat aan de kinderen wordt geschonken onbebouwd is of, indien het deel dat aan de kinderen wordt geschonken bebouwd is, de ouders naast de schenking tevens een onbebouwd kavel verkopen voor woningbouw142.

59. Hetzelfde geldt indien de ouders elk kind apart een deel van hun grond schenken en niet één deel van hun grond in onverdeeldheid schenken aan beide kinderen, waarbij de kinderen na de schenking het onverdeelde stuk grond nog onderling moeten verdelen.

60. Wat de onderlinge verdeling tussen de kinderen na de schenking betreft, kan verwezen worden naar de vorige paragraaf143. Door de schenking van één stuk grond aan de twee kinderen samen, ontstaat tussen de kinderen namelijk een medeeigendom.

§ 10. Opschortende voorwaarde van bekomen verkavelingsvergunning

61. Zowel in het Vlaams, Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest is het sluiten van een verkoop onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een verkavelingsvergunning onmogelijk144.

140

Art. 89, § 1, derde lid CWATUP. B. PAQUES, "Les actes soumis à permis de lotir" in Association belge francophone (ed.), Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylant, 2003, 216-217. 142 O. JAMAR, "Le permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylant, 1998, 451-452. 143 Supra 41-43, nr. 56. 144 G. VAN HOORICK, Handboek Ruimtelijk Bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 189, nr. 265. 141

44

Dit op grond van enerzijds de vereiste van een voorafgaande verkavelingsvergunning en anderzijds het tevens vergunningsplichtig zijn van het aanbieden van de verkoop. Deze gronden gelden voor alle gewesten van ons land145.

§ 11. Aanpalende percelen

62. Stel een grondeigenaar is eigenaar van twee aanpalende percelen en wil één van de twee percelen verkopen voor woningbouw. Heeft de grondeigenaar hiervoor een verkavelingsvergunning nodig?

Een grafische voorstelling:

a

b

Meneer Peters, eigenaar van perceel a en b, wil perceel b verkopen voor woningbouw. Heeft Meneer Peters hiervoor een verkavelingsvergunning nodig?

Voor het oplossen van deze problematiek kan verwezen worden naar de eerder besproken problematiek omtrent de gelijkschakeling van kavels met kadastrale percelen146. Naar mijn mening en de mening van het Kadaster dient de grondeigenaar voor dergelijke verkoop geen verkavelingsvergunning aan te vragen. Het feit dat twee kadastrale percelen in handen zijn van één en dezelfde persoon leidt er namelijk niet toe dat deze twee percelen als één geheel beschouwd worden. De twee kadastrale percelen blijven afzonderlijke percelen. Hierdoor zal er op het moment van de verkoop van één de percelen geen sprake kunnen zijn van een vereiste verdeling van grond en dan ook geen verkavelingsvergunning vereist zijn.

145 146

Zie art. 101, § 1 DRO; art. 103 BWRO en art. 89, § 1 CWATUP. Supra 8-11, nr. 6.

45

Deze visie wordt echter niet bijgetreden door de Raad van State en de meerderheidsvisie in de rechtsleer147. Overeenkomstig de Raad van State en meerderheidsvisie in de rechtsleer worden, twee percelen verenigd in de hand van één en dezelfde persoon, namelijk wel als één geheel beschouwd en zal er met andere woorden wel een verkavelingsvergunning vereist zijn. Van zodra éénzelfde persoon twee aanpalende percelen in zijn handen krijgt, worden deze percelen, overeenkomstig deze visie, immers beschouwd als één geheel en niet langer als twee afzonderlijke percelen148 en is er in casu dan ook sprake van een vereiste verdeling van grond.

63. Een zelfde regeling geldt indien de grondeigenaar reeds eigenaar is van een perceel a en pas later eigenaar wordt van het aanpalende perceel b.

§ 12. Kavels binnen een reeds vergunde verkaveling

64. Stel een grondeigenaar heeft een verkavelingsvergunning verkregen om zijn stuk grond op te delen in drie kavels en verkoopt twee van de uit verdeling ontstane kavels. De koper wil één van deze kavels herverkopen opdat de nieuwe koper een woning zou kunnen bouwen op het desbetreffende kavel. Is er een verkavelingsvergunning vereist voor deze herverkoop?

Een grafische voorstelling:

A

b

c

d

147

RvS 21 december 2005, nr. 153.067, Amén. 2006, afl. 3, 133; M. BOES (ed.), Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 19, nr. 14. 148 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 20, nr. 18.

46

Meneer Peters is eigenaar van grond A en heeft een verkavelingsvergunning verkregen om grond A op te delen in drie kavels: b, c en d. Meneer Peters verkoopt kavel c en d aan mevrouw Segers. Mevrouw Segers verkoopt op haar beurt kavel d aan meneer Verlaet, zodat meneer Verlaet op kavel d een woning kan bouwen. Heeft mevrouw Segers voor deze verkoop met het oog op woningbouw aan meneer Verlaet een verkavelingsvergunning nodig? Is er met andere woorden sprake van een verdeling van een stuk grond? Mijn mening en die van het Kadaster volgende149, is er in casu geen verkavelingsvergunning vereist. Vermits twee of meer kavels verenigd in één hand hun afzonderlijke entiteit behouden en niet als één geheel beschouwd worden, kan er namelijk geen sprake zijn van de vereiste verdeling van grond.

Vreemd genoeg wordt deze visie bijgetreden door de meerderheid van de rechtsleer150. Dit ondanks hun originele visie dat verschillende percelen verenigd in één hand één geheel vormen en er hierdoor bij elke verkoop van een perceel een vergunningsplicht bestaat151.

Dit niet-vergunningsplichtig zijn, geldt echter enkel voor zover de gekochte kavels dezelfde kenmerken, zoals bepaald bij de verkaveling, behouden152. Het feit dat de grondeigenaar zijn grond niet overeenkomstig het verkavelingsplan in kavels zou hebben verdeeld, is irrelevant. Van zodra de gekochte kavels dezelfde kenmerken, als bepaald bij de verkaveling, behouden, is aan de vereiste voorwaarden voldaan en bestaat er geen vergunningsplicht voor de wederverkoop van een gekocht kavel voor woningbouw 153.

149

Zie supra 10-11, nr. 6. A.-V. BARLET en J.-P. VAN REYBROECK, Règles et permis d' urbanisme en région wallone: du passé composé au futur simple, Kortrijk, UGA, 2003, 225; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 21, nr. 19. 151 M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 20, nr. 18. 152 Zie infra 48, nr. 65. 153 A.-V. BARLET en J.-P. VAN REYBROECK, Règles et permis d' urbanisme en région wallone: du passé composé au futur simple, Kortrijk, UGA, 2003, 225; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 21, nr. 19. 150

47

Algemeen heeft de koper voor de wederverkoop van een kavel voor woningbouw dus geen verkavelingsvergunning nodig, indien het gekochte kavel dezelfde kenmerken behoudt, zoals bepaald bij de verkaveling.

65. Indien Meneer Peters of mevrouw Segers één van de door verkaveling ontstane kavels verder wil verdelen / verkavelen, het karakter van de door verkaveling ontstane kavels willen wijzigen, zal er wel een verkavelingsvergunning vereist zijn154. Deze vergunningsplicht bestaat echter enkel, voor zover ook de andere algemene voorwaarden voor het aanvragen van een verkavelingsvergunning voldaan zijn. In dergelijk geval bestaat er immers duidelijk een verdeling van grond.

§ 13. Deels bebouwde grond

66. In deze paragraaf zullen de verschillende vragen die bij een deels bebouwd stuk grond kunnen rijzen omtrent het al dan niet vergunningsplichtig zijn, specifiek behandeld worden. Om een zo volledig mogelijk antwoord te geven op alle mogelijke vragen, bestaat deze paragraaf uit twee delen. Een eerste deel waarin de situatie belicht, indien de grondeigenaar zijn deels bebouwd stuk grond slechts in twee kavels zou willen opdelen. Een tweede deel waarin de situatie zal behandeld worden, indien de grondeigenaar zijn deels bebouwd stuk grond zou willen opdelen in meer dan twee kavels.

A. Grond opgedeeld in twee kavels: één bebouwd en één onbebouwd

67. Stel een grondeigenaar wil zijn deels bebouwd stuk grond opdelen in twee kavels. Meer bepaald in één bebouwd kavel en één onbebouwd kavel. Heeft de grondeigenaar hiervoor een verkavelingsvergunning nodig?

154

M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 21, nr. 20.

48

Een grafische voorstelling:

A

Stel meneer Peters is eigenaar van grond A en wil dit stuk grond opdelen in twee kavels om één van deze kavels te kunnen verkopen voor woningbouw. Op grond A staat echter reeds een constructie. Heeft meneer Peters voor dergelijke verdeling een verkavelingsvergunning nodig?

68. Of er in deze situatie al dan niet een verkavelingsvergunning vereist is, is sterk afhankelijk van het kavel dat de grondeigenaar zou willen verkopen. Om deze reden zal er hierna een verdere opdeling gemaakt worden tussen enerzijds de situaties waarin de grondeigenaar van plan is enkel het onbebouwde kavel te verkopen en anderzijds de situatie waarin de grondeigenaar enkel het bebouwde kavel verkoopt of beide kavels wil verkopen. Te beginnen met de eerste situatie.

1. Verkoop onbebouwd kavel

69. Indien de grondeigenaar enkel het onbebouwde kavel zou verkopen, zal zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest een verkavelingsvergunning vereist zijn155. Zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest bestaat immers, in tegenstelling tot het Waals gewest, geen vereiste van het ontstaan van ten minste twee 'onbebouwde' kavels. Het louter feit dat uit de verdeling twee of meer kavels voortvloeien om ten minste één van deze kavels over te dragen voor woningbouw volstaat156.

155

RvS 16 september 1998, nr. 75.781, De Joncker, T. Gem. 2000, 105; F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 247-248. 156 Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103, tweede lid BWRO.

49

Er dient wel op gewezen te worden dat deze vergunningsplicht enkel geldt voor zover de grondeigenaar het onbebouwde kavel wil verkopen voor woningbouw157. Indien de grondeigenaar het onbebouwde kavel zou verkopen opdat de koper garages op het kavel zou kunnen bouwen, zal er geen vergunningsplicht bestaan.

70. In het Waals gewest is deze situatie echter volledig anders. In tegenstelling tot het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest zal er, in het Waals gewest, namelijk geen vergunningsplicht bestaan158.

Overeenkomstig de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine is er immers enkel een verkavelingsvergunning vereist, indien uit de verdeling ten minste twee 'onbebouwde' kavels voortvloeien en ten minste één van deze onbebouwde kavels wordt overgedragen voor woningbouw159. Vermits er in casu door de verdeling slechts sprake is van het ontstaan van één onbebouwd kavel, bestaat er geen vergunningplicht, ongeacht of het onbebouwde kavel al dan niet verkocht wordt voor woningbouw.

2. Verkoop bebouwd kavel

71. Als de grondeigenaar het onbebouwde kavel voor zich wil houden en enkel het bebouwde kavel zou willen verkopen, zal de grondeigenaar, zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest, enkel vergunningsplichtig zijn, indien de koper de plannen heeft om het goed, dat zich reeds op het kavel bevindt, te slopen en te vervangen door een nieuwe woning of het reeds bestaande goed wil behouden en tevens op hetzelfde kavel een nieuwe (bijkomende) woning wil oprichten en de partijen hieromtrent een akkoord hebben160.

Net zoals bij de verkoop van het onbebouwde kavel vloeit dit, zowel voor het Vlaams, als voor het Brussels Hoofdstedelijk gewest, voort uit het ontbreken van een vereiste 157

Zie supra 13, nr. 15. F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 242; M. PÂQUES, "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 22, nr. 22. 159 Art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 160 M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146. 158

50

van het ontstaan van twee 'onbebouwde' kavels. In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest is het ontstaan van twee of meer kavels, ongeacht of deze al dan niet bebouwd zijn, en de overdracht van ten minste één van deze kavels voor woningbouw namelijk meer dan voldoende, opdat er een vergunningsplicht zou ontstaan161. Bovendien geldt in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest geen vereiste van overdracht van ten minste één 'onbebouwd' kavel162. Gelet op de algemene voorwaarde van overdracht voor woningbouw163, bestaat echter wel de vereiste dat de koper van plan is om het reeds bestaande goed te slopen om het door een nieuwe woning te vervangen of het reeds bestaande goed zal behouden, maar op hetzelfde kavel tevens een nieuwe woning wil bouwen en er hieromtrent reeds een akkoord bestaat tussen de koper en de grondeigenaar. Indien er geen sprake is van een dergelijk akkoord tussen de partijen, kan er namelijk geen sprake zijn van een wil van de grondeigenaar om zijn stuk grond te verdelen in verschillende kavels met het oog op overdracht voor woningbouw en zal er dan ook geen verkavelingsvergunning vereist zijn.

Als de grondeigenaar zijn grond wil verkavelen om enkel het bebouwde kavel te verkopen voor een ander doel dan woningbouw en de bedoeling heeft om op het onbebouwde kavel, dat hij voor zichzelf houdt, een woning te bouwen, zal er zowieso geen verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijk geval kan er namelijk geen sprake van een verkaveling met het oog op overdracht voor woningbouw.

72. Wat het Waals gewest betreft, kan verwezen worden naar wat hiervoor reeds is uiteengezet met betrekking tot de verkoop van het onbebouwd kavel164. Net zoals bij de verkoop van het onbebouwd kavel, kan er in casu namelijk geen sprake zijn van het ontstaan van ten minste twee onbebouwde kavels en dus evenmin van een vergunningsplicht165.

161

Art. 101, § 1 DRO en art. 103 BWRO. M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146. 163 Zie supra 7, nr. 3. 164 Supra 50, nr. 70. 165 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 162

51

In het Waals gewest zal de grondeigenaar met andere woorden nooit vergunningsplichtig zijn, ongeacht of de koper al dan niet de plannen heeft om het reeds bestaande goed te slopen en te vervangen door een nieuwe woning of het bestaande goed te behouden en op hetzelfde kavel tevens een nieuwe woning op te bouwen.

3. Verkoop bebouwd en onbebouwd kavel

73. Indien de grondeigenaar de intentie heeft om zowel het bebouwd, als het onbebouwd kavel te verkopen, zal zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest, steeds een verkavelingsvergunning vereist zijn, voor zover de grondeigenaar de bedoeling heeft om ten minste één van deze kavels te verkopen voor woningbouw.

In dergelijk geval bestaat er namelijk duidelijk een verdeling van een stuk grond in twee of meer kavels om er ten minste één van over te dragen166.

Maar ook hier zal deze vergunningsplicht enkel gelden, voor zover de grondeigenaar ten minste één van de kavels wil verkopen voor woningbouw. Als de grondeigenaar deze bedoeling niet heeft, zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn167.

74. In het Waals gewest zal er, voor dergelijke verdeling, in hoofde van de grondeigenaar geen vergunningsplicht bestaan.

Ondanks het feit dat er in casu wel sprake is van een overdracht van een onbebouwd kavel, kan er immers geen sprake zijn van een verdeling waaruit ten minste twee onbebouwde kavels voortvloeien. Hierdoor zijn niet alle voorwaarden bepaald door de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine voldaan en bestaat er, overeenkomstig artikel 89 van diezelfde Code, dan ook geen vergunningsplicht168.

166

Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103, tweede lid BWRO; supra 7, nr. 3. B. BOUCKAERT en T. DE WAELE, Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaams gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 202, nr. 195. 168 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 167

52

B. Grond opgedeeld in meer dan twee kavels: één bebouwd, rest onbebouwd

75. Stel de grondeigenaar wil zijn deels bebouwd stuk grond opdelen in meer dan twee kavels: één bebouwd kavel en de rest van de kavels zouden onbebouwd zijn. Heeft de grondeigenaar een verkavelingsvergunning nodig om deze verdeling door te voeren?

Een grafische voorstelling: A

76. Net zoals bij de verdeling van de grond in slechts twee kavels, hangt ook hier het al dan niet vergunningsplichtig karakter af van de aard van het kavel dat de grondeigenaar wil verkopen. Om deze reden zal dan ook dit gedeelte van de tekst opgedeeld worden in verschillende situaties. Gaande van de verkoop van alle onbebouwde kavels tot de verkoop van alle kavels. Te beginnen met de verkoop van alle onbebouwde kavels.

1. Verkoop alle onbebouwde kavels

77. Als de grondeigenaar zijn deels bebouwd stuk grond wil opdelen in meer dan twee kavels om alle ontstane onbebouwde kavels daarna te kunnen verkopen, zal de grondeigenaar, zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest, vergunningsplichtig zijn, voor zover ten minste één van de onbebouwde kavels wordt verkocht voor woningbouw169.

In dergelijk geval zijn namelijk alle voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest voldaan, vermits er is sprake van een 169

F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 19992000, Brussel, Bruylandt, 2001, 247-248.

53

verdeling van een stuk grond in twee of meer kavels, van een overdracht van ten minste één kavel en ten minste één kavel wordt overgedragen voor woningbouw170.

Indien de grondeigenaar echter niet de bedoeling heeft om één van de kavels te verkopen voor woningbouw, zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijk geval kan er namenlijk geen sprake van ten minste één overdracht voor woningbouw, waardoor niet alle algemene voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, zijn voldaan en er dan ook geen sprake kan zijn van een vergunningsplicht171.

78. Ook in het Waals gewest zal de grondeigenaar vergunningsplichtig zijn, voor zover hij de intentie heeft om één van de onbebouwde kavels te verkopen voor woningbouw.

Bij deze verdeling ontstaan er namelijk twee onbebouwde kavels en wordt ten minste één van deze onbebouwde kavels overgedragen voor woningbouw, waardoor de voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, overeenkomstig de Code wallon de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, zijn voldaan en er dan ook een verkavelingsvergunning zal vereist zijn172.

Bovendien bestaat ook hier de vereiste bestemming voor woningbouw van ten minste één onbebouwd kavel en zal de grondeigenaar geen verkavelingsvergunning nodig hebben, indien hij zijn grond wil opdelen in verschillende kavels, waaronder twee onbebouwde, maar niet de bedoeling heeft om één van deze onbebouwde kavels voor woningbouw te verkopen173.

2. Verkoop één bebouwd en één onbebouwd kavel

79. Voor de verdeling van een deels bebouwd stuk grond in meer dan twee kavels met de bedoeling om één bebouwd kavel en één onbebouwd kavel te verkopen en het resterende onbebouwd kavel voor zich te houden, zal er in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest een verkavelingsvergunning vereist zijn, voor zover 170

Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103, tweede lid BWRO. Zie supra 7, nr. 3. 172 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 173 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP en supra 7, nr. 3. 171

54

de grondeigenaar ten minste één kavel wil verkopen voor woningbouw. Met andere woorden voor zover de grondeigenaar het onbebouwde kavel wil verkopen voor woningbouw of de koper van het bebouwde kavel het reeds bestaande goed wil slopen en vervangen door een nieuwe woning of het bestaande goed zal behouden, maar op hetzelfde kavel tevens een nieuwe woning zal bouwen en partijen hierover een akkoord hebben.

Als de grondeigenaar niet de intentie heeft om het onbebouwde kavel te verkopen voor woningbouw of de koper van het bebouwde kavel niet van plan is om het reeds bestaande goed te slopen en te vervangen door een nieuwe woning of het reeds bestaande goed te bewaren, maar op het kavel tevens een nieuwe woning te bouwen en tussen de grondeigenaar en de koper hieromtrent geen akkoord bestaat, is de algemene voorwaarde dat er ten minste één kavel moet verkocht worden voor woningbouw niet voldaan en zal er geen vergunningsplicht bestaan174.

Indien de grondeigenaar wel het onbebouwde kavel wil verkopen voor woningbouw of de koper van het bebouwde kavel op het bebouwde kavel een nieuwe woning wil bouwen en de partijen hierover een akkoord hebben, zal de grondeigenaar wel vergunningsplichtig zijn. In dergelijk geval zijn namelijk alle algemene voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, voldaan175.

80. Net zoals in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest zal tevens in het Waals gewest een vergunningsplicht bestaan, voor zover de grondeigenaar van plan is om het onbebouwde kavel te verkopen voor woningbouw.

Als de grondeigenaar enkel het bebouwde kavel wil verkopen voor woningbouw, zal de grondeigenaar niet vergunningsplichtig zijn. In dergelijk geval kan er namelijk wel sprake zijn van een verdeling waardoor ten minste twee onbebouwde kavels ontstaan, maar kan er geen sprake zijn van de verkoop van ten minste één onbebouwd kavel voor woningbouw. Hierdoor zijn de

174 175

Zie supra 7, nr. 3. Zie supra 7, nr. 3.

55

vereiste voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn niet voldaan en bestaat dan ook geen vergunningplicht in hoofde van de grondeigenaar176.

Indien de grondeigenaar daarentegen wel het onbebouwde kavel of het bebouwde en het onbebouwde kavel wil verkopen voor woningbouw, zal er wel een verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijke geval zijn de vereiste voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, in het Waals gewest, immers wel voldaan. Naast de vereiste van het ontstaan van twee of meer onbebouwde kavels, zijn namelijk ook de voorwaarde van verkoop van minimum één van deze onbebouwde kavels en de voorwaarde van verkoop van ten minste één onbebouwd kavel voor woningbouw, voldaan.

3. Verkoop enkel bebouwd kavel

81. Als de grondeigenaar enkel het bebouwde kavel zou willen verkopen, zal de grondeigenaar, net zoals in de twee voorgaande puntjes, in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest vergunningsplichtig zijn. Dit echter enkel voor zover hij de intentie heeft om het kavel te verkopen voor woningbouw. Voor zover de koper met andere woorden van plan is om het reeds bestaande goed te slopen en te vervangen door een nieuwe woning of het reeds bestaande goed te bewaren en op hetzelfde kavel tevens een nieuwe woning te bouwen en de grondeigenaar en de koper hierover een akkoord hebben.

In dergelijk geval zijn namelijk alle voorwaarden die in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest gelden, voldaan en bestaat er een vergunningsplicht in hoofde van de grondeigenaar177. Bovendien bestaat er in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest geen vereiste van verkoop van een 'onbebouwd' kavel voor woningbouw178.

Indien de grondeigenaar niet de intentie heeft om het bebouwde kavel te verkopen voor woningbouw, zal er geen verkavelingsvegunning vereist zijn.

176

Zie art. 89 CWATUP. Zie art. 101, § 1 DRO en art. 103 BWRO; supra 7, nr. 3. 178 M. BOES (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Gent, Larcier, 2006, 60, nr. 146. 177

56

Als de koper met andere woorden niet van plan is om op het reeds bebouwde kavel een nieuwe woning op te richten en de koper en de grondeigenaar hieromtrent geen akkoord hebben, bestaat er in hoofde van de grondeigenaar geen vergunningsplicht. In dergelijk geval is de algemene voorwaarde van verkoop voor woningbouw immers niet voldaan179.

82. In het Waals gewest bestaat er, in hoofde van de grondeigenaar, zowieso geen vergunningsplicht, als de grondeigenaar enkel het bebouwde kavel wil verkopen. Ongeacht of hij dit kavel al dan niet zou verkopen voor woningbouw180.

Aangezien de grondeigenaar enkel het bebouwde kavel zou willen verkopen, zal er namelijk geen sprake kunnen zijn van een verkoop van een 'onbebouwd' kavel en zal er dan ook geen vergunningsplicht bestaan181.

4. Verkoop één onbebouwd kavel

83. Indien de grondeigenaar van plan zou zijn om slechts één onbebouwd kavel te verkopen, zal de grondeigenaar, zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest, vergunningsplichtig zijn. Dit zal echter enkel gelden voor zover de grondeigenaar de bedoeling heeft om dit kavel te verkopen voor woningbouw.

Enkel in geval van verkoop voor woningbouw, zijn namelijk alle algemene voorwaarden inzake vergunningsplicht voldaan en kan er sprake zijn van een vergunningsplicht182.

Indien de grondeigenaar wel van plan zou zijn om een onbebouwd kavel te verkopen, maar niet voor woningbouw, zal er geen sprake zijn van een verkoop van ten minste één kavel voor woningbouw en zal er dan ook geen

179

Zie supra 7, nr. 3. F. HAUMONT, "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 242. 181 Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 182 Zie supra 7, nr. 3. 180

57

verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijke situatie is de algemene voorwaarde van verkoop voor woningbouw immers niet voldaan183.

84. Vermits er in casu sprake is van enerzijds het ontstaan van minstens twee onbebouwde kavels en anderzijds van de verkoop van ten minste één van deze onbebouwde kavels, zal de grondeigenaar tevens in het Waals gewest vergunningslichtig zijn184. Net zoals in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest geldt dit enkel, voor zover de grondeigenaar de intentie heeft om dit kavel te verkopen voor woningbouw.

Enkel in dergelijk geval kan er namelijk sprake zijn van de vervulling van alle algemene voorwaarden. Als de grondeigenaar wel de intentie zou hebben om het onbebouwde kavel te verkopen, maar niet voor woningbouw, zijn immers wel de vereisten van het ontstaan van twee of meer onbebouwde kavels en de verkoop van minstens één van deze onbebouwde kavels voldaan, maar kan er geen sprake zijn van een verkoop voor woningbouw185.

5. Verkoop alle kavels

85. Als de grondeigenaar zijn deels bebouwd stuk grond wil opdelen in meer dan twee kavels om daarna alle kavels te kunnen verkopen, zal de grondeigenaar, in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest, vergunningsplichtig zijn, voor zover hij van plan is om ten minste één van de ontstane kavels te verkopen voor woningbouw.

Het is hier irrelevant of het kavel dat de grondeigenaar zou willen verkopen voor woningbouw bebouwd of onbebouwd is. Zoals reeds eerder vermeld186 bestaat er in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk gewest namelijk geen vereiste van overdracht van ten minste één 'onbebouwd' kavel voor woningbouw en volstaat het dat uit de verdeling minstens twee kavels ontstaan en minstens één daarvan wordt overgedragen voor woningbouw, ongeacht of dit kavel al dan niet bebouwd is.

183

Zie supra 7, nr. 3. Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. 185 Zie supra 7, nr. 3. 186 Supra 50, nr. 71. 184

58

Met andere woorden is het dus vereist dat de grondeigenaar hetzij ten minste één onbebouwd kavel wil verkopen voor woningbouw, hetzij ten minste één bebouwd kavel wil verkopen voor woningbouw, waarbij de koper de bedoeling heeft om op het bebouwde kavel een nieuwe woning op te richten door ofwel het reeds bestaande goed te slopen en te vervangen door een nieuwe woning ofwel het reeds bestaande goed te behouden, maar op hetzelfde kavel tevens een nieuwe woning op te richten en de koper en grondeigenaar hierover een akkoord hebben. Zowel in het Vlaams, als in het Brussels Hoofdstedelijk gewest zijn in dergelijk geval alle voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, voldaan en zal er dan ook een verkavelingsvergunning vereist zijn187.

Stel dat de grondeigenaar niet de intentie heeft om ten minste één van de kavels, bebouwd of onbebouwd, te verkopen voor woningbouw, zal er geen vergunningsplicht bestaan. In dergelijk geval kan er immers geen sprake zijn van een verkoop voor woningbouw en zijn hierdoor niet alle voorwaarden om vergunningsplichtig te zijn, voldaan188.

86. Wat het Waals gewest betreft, zal enkel een verkavelingsvergunning vereist zijn, voor zover de grondeigenaar ten minste één 'onbebouwd' kavel wil verkopen voor woningbouw.

Indien de grondeigenaar enkel een bebouwd kavel wil verkopen voor woningbouw, zal er geen verkavelingsvergunning vereist zijn. In dergelijk geval kan er namelijk wel sprake zijn van een verkoop voor woningbouw en het ontstaan van twee of meer onbebouwde kavels, maar kan er geen sprake zijn van de verkoop van ten minste één 'onbebouwd' kavel voor woningbouw.

Als de grondeigenaar van plan zou zijn om een onbebouwd kavel te verkopen voor woningbouw, zal er wel een vergunningsplicht gelden. In dergelijk geval kan er namelijk niet enkel sprake zijn van het ontstaan van twee of meer onbebouwde kavels, maar tevens van een verkoop van ten minste één onbebouwd kavel en dit

187 188

Zie supra 7, nr. 3. Zie supra 7, nr. 3.

59

voor woningbouw. Hierdoor zijn alle vereisten om vergunningsplichtig te zijn, voldaan en zal de grondeigenaar dan ook vergunningsplichtig zijn189.

Indien de grondeigenaar niet de bedoeling heeft om ook maar enig kavel, bebouwd of onbebouwd, te verkopen voor woningbouw, bestaat er zowieso geen vergunningsplicht190.

Besluit

87. Zoals uit deze studie blijkt, bestaan er, ondanks de algemene voorwaarden die met betrekking tot de verkavelingsvergunning gelden en de op het eerste zicht duidelijke formulering van de artikelen 101 DRO, 103 BWRO en 89 CWATUP, nog heel wat praktische problemen en vragen omtrent het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunning.

Problemen en vragen die zich in de praktijk stellen en in de praktijk van groot belang zijn, maar waarop niet altijd even makkelijk een antwoord kan worden gevonden. Er bestaan namenlijk zoveel verschillende situaties waarin de vraag kan rijzen of er al dan niet een verkavelingsvergunning vereist is, dat het ook voor de verschillende gewestelijke wetgevers onmogelijk was om aan al deze praktische situaties te denken en tegemoet te komen bij het opstellen van de verschillende wetteksten.

88. Bovendien dient er, naast de algemene voorwaarden, steeds voldoende aandacht te gaan naar de verschillende gewestelijke regelingen. Zowel het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk, als het Waals gewest beschikken namenlijk over hun eigen regeling omtrent het toepassingsgebied van de verkavelingsvergunning. Ook al zijn deze verschillen redactioneel klein, toch zorgen deze verschillen voor een groot verschil bij de praktische toepassing van de verschillende regelingen. Het is voor de verkavelaar dan ook van cruciaal belang om steeds nauwkeurig na te gaan welke gewestelijke regeling in casu dient te worden toegepast en welke specifieke voorwaarden in de desbetreffende gewestelijke regeling gelden.

189 190

Zie art. 89, § 1, tweede lid CWATUP. Supra 7, nr. 3.

60

Bibliografie Wetgeving - Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999. - Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening van 9 april 2004, B.S. 26 mei 2004. - Code wallon du 14 mai 1984 de l' aménagement du territoire, de l' urbanisme et du patrimoine, B.S. 25 mei 1984. - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, B.S. 11 september 1971.

Rechtspraak - RvS 16 augustus 2005, nr. 148.181, Amén. 2006, afl. 3, 131. - RvS 21 december 2005, nr. 153.067, Amén. 2006, afl. 3, 133. - RvS 5 juni 2001, nr. 96.105, Jonckheer, A.P.M. 2001, afl. 7, 148. -

RvS 15 juni 2001, nr. 96.544, A.P.M. 2001, afl. 7, 152.

-

RvS 17 oktober 2000, nr. 90.271, Amén. 2001, 180.

- RvS 17 oktober 2000, nr. 90.272, Amén. 2001, 180. - RvS 16 september 1998, nr. 75.781, De Joncker, T. Gem. 2000, 105. - RvS 18 juni 1997, nr. 66.863, Kremer-Wasmuth, Amén. 1998, 44. - RvS 6 december 1988, nr. 31.547, Tilmans, T.B.P. 1989, 606. - RvS 22 januari 1988, nr. 29.196, Michiels, R.A.C.E. 1988, z.p. - RvS 7 november 1986, nr. 27.117, R.A.C.E. 1986, 29. - RvS 11 mei 1984, nr. 24.335, gemeente Waterloo, T.B.P. 1985, 396. - RvS 15 september 1981, nr. 21.388, Thomas, T.B.P. 1982, 199.

61

- Cass. 9 maart 2000, Pas. 2000, I, 528. - Cass. 7 april 1995, Pas. 1995, I, 393. - Cass. 19 mei 1988, Pas. 1988, I, 1142 en J.T. 1988, 475. - Bergen 11 januari 2007, T. App. 2008, afl. 3, 52 en J.L.M.B. 2007, afl. 32, 1346.

Rechtsleer - BARLET, A.-V. en VAN REYBROECK, J.-P., Règles et permis d' urbanisme en région wallone, Kortrijk, UGA, 2003, 280 p. - BOES, M. (ed.), Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaamse Gewest, Gent, Larcier, 2006, 146 p. - BOSSUYT, J., "Het nieuwe Vlaamse decreet op de ruimtelijke ordening" in F. MOEYKENS (ed.), De praktijkjurist, Gent, Academia Press, 2001, 217 p. - BOUCKAERT, B. en DE WAELE, T., Ruimtelijke ordening en stedenbouw in het Vlaams Gewest, Brugge, Vanden Broele, 2004, 404 p. - BOULLART, S., "De vergunningsplichtige verrichtingen in de gecoördineerde Stedenbouwwet en in het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening", T.R.O.S. 2000, 232-249. - BREWAEYS, E., Stedenbouw in Brussel, Gent, Mys & Breesch, 1998, 123 p. - DELCROIX, L., "Les actes des notaires" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylandt, 1998, 754 p. - DELNOY, M., Le CWATUP expliqué, Brussel, Editions de la Chambre de commerce et d’industrie, 1998, 287 p. - DESMET, A. en DESMET, S., Het nieuw decreet ruimtelijke ordening, Antwerpen, Kluwer, 2000, 849 p. - DESMET, A., SNAET, S. en VEKEMAN, R., Stedenbouw in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2004, 312 p.

62

- ERNEUX, P.Y., "Le permis de lotir et la vente d' immeubles (non bâtis) sur plan en Région wallone et en Région bruxelloise: Pareille vente peut-elle faire l' économie d' un permis de lotir? Brève réflexion sur l' autonomie du droit de l' aménagement du territoire par rapport au droit civil", TOGOR 2002, afl. 15, 82-100. - HAUMONT, F., "Permis d' urbanisme collectif et permis de lotir" in X. (ed.), Verslagen en debatten van het Comité voor Studie en Wetgeving van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Jaren 1999-2000, Brussel, Bruylandt, 2001, 836 p. - HENRY, P. en VAN DAMME, N., "Permis de lotir et permis collectif", Rev. not. b. 2007, afl. 3008, 293-300. - HUBEAU, B. (ed.), Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, Die Keure, 1999, 621 p. - HUBEAU, B. en VOETS, F. (eds.), Ruimtelijke ordening voor beginners, Brugge, Die Keure, 2005, 231 p. - JAMAR, O., " Les permis de lotir" in O. JAMAR (ed.), L' urbanisme dans les actes, Brussel, Bruylandt, 1998, 754 p. - LAGASSE, D. en ERNEUX, P., "Le lotissement. Permis de lotir ou permis de diviser? L' accentuation du caractère réglementaire du permis de lotir et ses conséquences. Les autres modifications en rapport avec la nouvelle définition du lotissement", Rev. not. b. 2003, afl. 2965-2966, 344-383. - LAGASSE, D. en NIHOUL, P., "Le permis de lotir. Chronique de jurisprudence 1er août 1996 – 31 décembre 2002", A.P.T. 2004, afl. 1, 15-57. - LEENDERS, I., DE ROECK, V., VERKEST, J., e.a., Zakboekje ruimtelijke ordening 2006, Mechelen, Kluwer, 2005, 818 p. - LETELLIER, L., Permis de lotir, d' urbanisme et d' environnement en régions de Bruxelles-capitale et en région wallone, Brussel, Larcier, 2003, 446 p.

63

- LINDEMANS, D. en BLANCKE, J., De bouw- en verkavelingsvergunning in het Vlaamse gewest, Heule, UGA, 1997, 283 p. - LUST, S., "Vergunningen" in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, Brugge, Die Keure, 2004, 1084 p. - PÂQUES, B., "Les actes soumis à permis de lotir" in ASSOCIATION BELGE FRANCOPHONE, Actualité du cadre de vie en région wallone: aménagement du territoire et urbanisme, évaluation des incidences sur l' environnement, Natura 2000, Brussel, Bruylandt, 2003, 393 p. - PÂQUES, M., "La définition du lotissement et les autres divisions" in Y. LEJEUNE (ed.), Pratique notariale et droit administratif, Brussel, De Boeck & Larcier, 1998, 460 p. - RUTGEERTS, J., Handboek ruimtelijke ordening en in Vlaanderen en Brussel, Gent, Academia Press, 2005, 923 p. - STEVENS, R., "Ruimtelijke ordening en stedenbouw. Overzicht van de rechtspraak van de Raad van State: 1988", T.B.P. 1990, 526-532. - VAN BRABANT, A., Ruimtelijke ordening voor vastgoedprofessionals, Diegem, Kluwer, 2001, 371 p.

- VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p. - VAN HOORICK, G., Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 373 p. - VAN YPERSELE, Y. en LOUVEAUX, B., Le droit de l' urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Brussel, Larcier, 2006, 1133 p. - VEKEMAN, R., "[Ruimtelijke ordening en Stedenbouw]. Overzicht van rechtspraak 1991-1998", T.R.O.S. 1999, 19-30. - VEKEMAN, R., Ruimtelijke ordening en stedenbouw: planologie, verordeningen en vergunningen, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1999, 659 p. 64