MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING
A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG Verkavelingsaanvraag voor 26 kavels voor half-open en gesloten bebouwing en 1 open bebouwing, gedeeltelijk langsheen een nieuw aan te leggen weg, gedeeltelijk langsheen bestaande wegenis. B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED -
Gewestplan: woonuitbreidingsgebied BPA: geen Ruimtelijk uitvoeringsplan: geen
C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het gewestplan is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming met het stedenbouwkundig voorschrift woongebied. Het woonuitbreidingsgebied is op de Atlas van de Woonuitbreidingsgebieden gekend als zone 34040_5, en wordt als ingevuld geïnventariseerd. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De verkaveling is een verdere invulling van de omliggende zone voor hoofdzakelijk bewoning. De achterliggende verkaveling ( Lansgheen de Libelstraat ) dateert van begin de jaren ’90 en wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk open bebouwingen. De straat Desselgem-Dries is een verbindingsstraat waarlangs diverse vormen van bebouwing terug te vinden zijn. In de omgeving bevindt zich een normaal voorzieningsniveau ( bakkers, grootwarenhuis…), onderwijs ( centrum van het dorp )… Er is een busstation op de hoek van de Gentseweg en de Zilverbergstraat. E.
BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED
Het terrein zelf is momenteel gedeeltelijk bebouwd. Op de bebouwde percelen staat een grootwarenhuis met bijhorende opslagplaats en parking. Het achterliggende perceel is onbebouwd en wordt gebruikt als weiland voor schapen. De overige onbebouwde percelen worden eveneens gebruikt als schapenweide. F.
VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT
De verkaveling is opgevat als een totaalontwerp voor groepswoningbouw waarbij voor alle geplande kavels reeds een bouwplan is opgemaakt. Deze bouwplannen worden ter verduidelijking gevoegd bij de verkavelingsaanvraag, zodat de vergunnende overheid een totaalbeeld krijgt van de architecturale invulling van de site. Op deze manier wordt er ook een garantie gegeven aan de eenheid op architecturaal vlak die binnen deze verkaveling zal behaald worden. De verkaveling creërt een overgangzone op vlak van de woontypologie waarbij de veelal gesloten en half-open bebouwing langsheen Desselgem-Dries ( lintbebouwing ) doorgetrokken wordt in deze verkaveling, met daaraan gekoppeld een architecturale, residentiële invloed. Enkel lot 26 betreft een open bebouwing, waardoor dit perceel aansluit op de bestaande open bebouwing in de Hommelstraat. Op deze manier realiseren we een natuurlijke overgang van de lintbebouwing naar de achterliggende verkaveling die getypeerd wordt door open bebouwingen.
1/8
In de nieuw aan te leggen verkaveling wordt de wegenis ontworpen voor éénrichtingsverkeer, van Desselgem-Dries naar de Libelstraat. Aangezien de Libelstraat haaks aansluit op de Desselgem-Dries zal de nieuw aan te leggen weg enkel geconfronteerd worden met bestemmingsverkeer. ORIËNTATIE Ondanks de beperkte oppervlakte en het omsluitend, vast kader van de bestaande wegenis, worden de woningen ingetekend met de tuinen hoofdzakelijk gericht naar het Zuiden tot het Westen voor een optimale bezonning. ( enkel de loten 5, 6 hebben een oostelijk gerichte achtertuin en loten 7, 8, 9, 10 en 26 hebben een noordelijk gerichte achtertuin, de voortuin en de voorgevel van deze laatste loten zijn dan zuidgericht). FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één ééngezinswoning wordt opgericht. GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE Binnen de verkaveling wordt een kavelbreedte vooropgesteld die variëert van 6,00 m tot max 14 m. Door de architecturale eenheid en verbondenheid van de groepen woningen wordt een residentiëel karakter nagestreefd. SCHAKELING VAN DE WONINGEN De woningen worden gekoppeld volgens de inplanting van het verkavelingsplan. Daarbij onderscheiden we 7 huizengroepen: lot 1 tem 4, lot 5 tem 6, lot 7 tem 10, lot 11 tem 14, lot 15 tem 18, lot 19 tem 22, lot 23 tem 25 en tenslotte de enige vrijstaande woning lot 26. GRAAD VAN PRIVACY Door de grote woondichtheid van de verkaveling, klasseren we de graad van privacy als normaal. De achtertuinstroken van de loten palen aan een bebouwd perceel. Een groenscherm kan echter de visuele inkijk beperken. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN Elke woning is te bereiken vanuit de bestaande wegeninfrastructuur of vanuit de nieuwe aan te leggen wegenis. In de verkaveling wordt een voetpadzone aan beide zijden van de rijbaan voorzien. Enkel voor de loten 15 en 16 wordt geen voetpad voorzien, aangezien dit gedeelte van de rijbaan kan opgevat worden als toerit naar deze twee loten en er verder geen verkeer op dit gedeelte van de weg verwacht wordt. Het verharde voetpad heeft een breedte van 1,50m, de voetpadzone aan de overkant van de straat heeft een breedte van 1,00m en wordt ingezaaid met gras. De breedte tussen de rooilijnen bedraagt 8,00m. INRICHTING VAN OPENBAAR DOMEIN
Binnen de verkaveling wordt een centrale weg aangelegd waarop éénrichtingsverkeer wordt verplicht ( van Desselgem-Dries naar de Libelstraat ), uitgezonderd de voorliggende weg aan loten 15 en 16, waar de rijrichting noodzakelijkerwijs in twee richtingen wordt toegestaan. Fietsers worden wel in de twee rijrichtingen toegelaten. Er worden 11 parkeerplaatsen voorzien op het toekomstige openbare domein. PARKEERVOORZIENINGEN Per woning wordt een garage in of aan de woning verplicht, met uitzondering van de loten 7 tem 10. Per woning wordt eveneens een autostaanplaats voorzien op een oprit op privaat terrein. Voor de loten 11 tem 18 waarbij de voorgevel op de rooilijn staat, wordt een verspringing in de gevellijn
2/8
vooropgesteld ter hoogte van de garage, zodat een tweede wagen op dit inspringend gedeelte en op privaat terrein kan worden geplaatst. Er kan geparkeerd worden op de openbare weg. Er worden 11 parkeerzones (P1 tem P11) voorzien op het openbaar terrein. Parkeerzones 1 en 2 worden in de langsrichting van het verkeer voorzien, parkeerplaats nr 3 wordt voorzien nabij lot nr 15. Parkeerzones 4 tem 11 komen gegroepeerd voor aan het begin van de nieuw aan te leggen wegenis, onder een hoek van 60°, wat het in- en uitrijden vereenvoudigd. Gelet op de éénrichtingsstraat is dit aangewezen. WATER Binnen de verkaveling wordt gekozen voor het principe dat het hemelwater binnen het perceel te houden: - Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. NIVEAUVERSCHILLEN Er zijn geen niveauverschillen. Het terrein heeft een natuurlijke afwatering die wegloopt van de bestaande openbare weg. GROENVOORZIENINGEN De groenvoorziening wordt grotendeels financiëel gecompenseerd. Aan de oostzijde van lot 10 wordt een smalle strook groen voorzien met lage struikbegroeiing. VERKEERSAFWIKKELING De straat zal, door zijn ligging, enkel gebruikt worden voor bestemmingsverkeer. DICHTHEID Totale oppervlakte = 8.043 m² 26 kavels in de verkaveling 32,33 wo/ha
G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING De verkaveling is een invulling van een restgebied binnen een sterk verkavelde zone.
3/8
STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR DE VERKAVELINGSVERGUNNING ‘ TERRADES’, Desselgem-Dries / Libelstraat
1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting
Stedenbouwkundig voorschrift De verkaveling is bedoeld voor oprichten van eengezinswoningen.
het
De percelen zijn te klein om meergezinswoningen mogelijk te maken. Daarom wordt geopteerd voor eengezinswoningen.
1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting
Stedenbouwkundig voorschrift Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, dienstverlening en ambacht zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1° de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2° de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie.
Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Slechts een beperkt gedeelte van de woning kan ingericht worden als nevenbestemming. Het accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen'.
1.2. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) 1.2.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting
Stedenbouwkundig voorschrift Buiten de bouwzone zijn voorzien voor bijgebouwen.
geen
zones
Gelet op de beperkte perceelsoppervlakte en hoge woondichtheid, is het aangewezen de bouwvrije zijstroken te vrijwaren van carports of andere bijgebouwen.
1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Stedenbouwkundig voorschrift Private tuinen.
Toelichting De diepte van de tuinen is eerder beperkt. De privacy zal door een geschikte afsluiting moeten worden gewaarborgd. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen. 4/8
2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE Stedenbouwkundig voorschrift Half-open en gesloten bebouwing en één open bebouwing, zoals weergegeven op het verkavelingsplan.
Toelichting Binnen de verkaveling zijn de percelen reeds ingevuld door een typologie van hoofdzakelijk half-open en gesloten bebouwing en een uitzondering van één open bebouwing.
2.1.B. INPLANTING Stedenbouwkundig voorschrift Op het verkavelingsplan wordt de zone voor het hoofdgebouw vastgesteld. De maximale bouwdiepte en – breedte wordt op het verkavelingsplan aangeduid. Deze maataanduidingen gelden zowel voor de bouwdiepte op hetgelijkvloers als op de verdieping.
Toelichting Bij de verkaveling worden eveneens een bouwplan van de typewoning gevoegd. De verkavelaar is eveneens de bouwheer van de woningen. De ontworpen woningen passen binnen de aangeduide bouwzone.
2.1.C. BOUWVOLUME Stedenbouwkundig voorschrift KROONLIJSTHOOGTE Maximaal 6 m
Toelichting De architect heeft de vrijheid om binnen een ruim kader het ontwerp in te vullen.
VLOERPEIL Max. 0.3 meter boven straatniveau.
2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Stedenbouwkundig voorschrift GEVELMATERIALEN Vrij te kiezen.
DAKVORM Vrij te kiezen.
Toelichting Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand kunnen komen. Dat betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te laten worden. Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een minimum aan grenzen een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden.
5/8
2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING Stedenbouwkundig voorschrift -
Niet toegestaan
Toelichting Gelet op de beperkte perceelsoppervlakte en de hoge woondichtheid, is het aangewezen de bouwvrije zijstroken te vrijwaren van carports of andere bijgebouwen.
2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN Stedenbouwkundig voorschrift Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Toelichting De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen.
3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Stedenbouwkundig voorschrift Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan.
Toelichting Het gaat om een zeer vlak terrein, waar reliëfwijzigingen niet wenselijk zijn.
3.2. VERHARDINGEN Stedenbouwkundig voorschrift Verhardingen moeten beperkt blijven tot de bouwzone. Het eventueel terras mag buiten deze zone worden aangelegd met een maximale diepte van 3 m. Noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden en oprit mogen voorzien worden in de voortuinstrook. Buiten deze dient de tuin aangelegd te worden met groenaanplantingen.
Toelichting Gezien de beperkte perceelsoppervlakte is het noodzakelijk om zoveel mogelijk alle verhardingen buiten de bouwzones te beperken. De bouwvrije zijdelingse strook, evenals de volledige achtertuin dient met groen aangelegd te worden.
6/8
3.3. INRICHTINGSELEMENTEN Stedenbouwkundig voorschrift Binnen de zone van de achtertuin mag een beperkte tuinberging (10 m²) opgericht worden op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin (sober onopvallend element). Voor de materialen zijn toegelaten deze van het hoofdgebouw, hout of metaal. De totale hoogte mag echter niet meer dan 3 meter bedragen. De inplanting gebeurt op minimaal 1 m van de perceelsgrens. Mits schrifttelijk akkoord van de aanpalende mag op de perceelsgrens worden gebouwd.
Toelichting Het groene karakter gevrijwaard te worden.
dient
optimaal
3.4. AFSLUITINGEN Stedenbouwkundig voorschrift AARD Achter de bouwzone mag, over een maximale diepte van 3 m, een scheidingsmuur worden opgetrokken van maximaal 2 meter hoogte op voorwaarde dat ze een architecturaal geheel vormt met de woning op deze grens. Alle afsluitingen op de zijen achterperceelsgrens zijn maximaal 2,00 m hoog en uitgevoerd in hagen of draad met stijlen, eventueel met grondplaat. Om reden van privacy zijn op de zijperceelsgrenzen afsluitingen in houten panelen van 2,00 m hoogte toegestaan mits een schriftelijk akkoord van de aanpalende geburen is bekomen.
Toelichting Gezien de beperkte oppervlakte van de tuintjes zijn voldoende hoge afsluitingen nodig om voldoende privacy te garanderen.
Op 0,50 m van de rooilijn mag een struikenhaag worden aangeplant met een maximale hoogte van 80 cm. In de voortuinstrook ( strook begrepen tussen de rooilijn en de voorbouwlijn ) wordt de hoogte van de zijdelingse omheining of haag beperkt tot 0.80 cm)
De beperking in hoogte van de zijdelingse haag-omheining in de voortuinstrook heeft tot doel het vrije zicht op de openbare weg en voetpaden te garanderen.
AFMETINGEN Tuinmuur en draadafsluitingen: maximale hoogte 2 meter
7/8
3.5. DIVERSEN Stedenbouwkundig voorschrift
Toelichting
8/8
