STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR VERKAVELINGSVERGUNNING OF VERKAVELINGSWIJZIGING (TYPEVOORSCHRIFTEN).
EEN
1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting Het accent van deze verkaveling ligt op de bestemming ‘wonen’. Er zijn voldoende voorzieningen in de omgeving. Verkeersgenererende activiteiten zijn hier ongewenst, en de percelen zijn te klein om individuele meergezinswoningen mogelijk te maken of ze vallen buiten de perimeter waar meergezinswoningen mogelijk zijn. Daarom wordt geopteerd voor eengezinswoningen. Het splitsen van de woning is niet toegelaten, net als nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Stedenbouwkundig voorschrift De loten zijn enkel bestemd voor ééngezinswoningen, met inbegrip van zorgwoningen. In de woning kunnen beperkt complementaire functies worden toegelaten, zoals vrije beroepen, dienstverlening mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1. de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2. de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter.
Deze voorschriften hebben betrekking op In de aangebouwde bijgebouwen worden dezelfde de bijgebouwen die rechtstreeks zijn bestemmingen toegestaan als in het hoofdvolume. aangebouwd aan het hoofdvolume. (Losstaande bijgebouwen (tuinbergingen, garages, … ) worden in punt 3.3 behandeld.) 1.2. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Het is de bedoeling het groene karakter Private tuinen van de verkaveling te bewaren. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen.
1/7
22/10/2009
2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) TYPOLOGIE Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift In Laarne komen zowel woningen voor in Zowel open, halfopen als gesloten bouwtypes worden open, halfopen als gesloten bouworde. toegestaan. Het spreek voor zich dat de appreciatie van de gemeente van de aanvraag gekeken wordt naar de ruimtelijke ordening in de buurt wat betreft de gekozen typologie. De bouwdieptes worden beperkt tot de algemeen geldende normen in Laarne. INPLANTING Toelichting Deze maten vormen een belangrijke constante binnen de verkaveling. Ze zorgt voor een bewust gewild ritme. De gevelbreedte bedraagt minimaal 7,40m, omdat op die manier een interne ruimte van 7,00m breed overblijft na aftrek van de buitenmuren. Van de maten van de bouwvrije zijdelingse strook en van de tuinzone kan niet worden afgeweken, omdat zij minimale eisen aan de buitenruimte en groenvoorziening vooropstellen.
Stedenbouwkundig voorschrift De voorbouwlijn van de woningen ligt op minimum 6,00m, maximum 8m achter de rooilijn die van toepassing is op de percelen. Indien een voorbouwlijn van toepassing is op de verkaveling, dan geldt de voorbouwlijn als bouwlijn. De voorbouwlijn voor half-open en gesloten woningen ligt gelijk. De eerst vergunde woning bepaalt de bouwlijn. In het geval van een eerst vergunde woning nog geen sprake is, vraagt de aanvrager de handtekening(en) van de medeeigenaars van de verkaveling, indien zijn aanvraag afwijkt van de voorbouwlijn die op het grafische plan werd aangeduid.
Van de verplichte gelijke bouwlijn kan worden afgeweken als een ontwikkelaar 1 stedenbouwkundige vergunning aanvraag voor verschillende (woon)entiteiten. Met een architecturaal geheel wordt De woningen dienen architecturaal één geheel te vormen. bedoeld dat de aanpalende woningen zich naar elkaar richten wat betreft bouwstijl. De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping van de woningen bedraagt maximaal 15,00m. De verdieping heeft een bouwdiepte van maximaal 12,00m. Terrasssen op de verdieping worden gerekend binnen de maximale bouwdiepte van 12,00m. De woning wordt voorzien binnen de op het plan aangeduide zone. Het voorstel toont een minimale interne (netto)breedte van 7,00m – als enige uitzondering gelden projecten van sociale woningbouw. Bouwvrije zijdelingse stroken bedragen minimaal 3,00m, de tuinzone bedraagt minimaal 8,00m. De wetgeving op lichten en zichten blijft onverminderd van toepassing.
2/7
22/10/2009
BOUWVOLUME Toelichting Doordat het hoofdvolume vast is voor elke kavel (verplicht te bouwen volume) en doordat het hoofdvolume duidelijk hoger is dan de bijgebouwen ontstaat een ritmiek van variaties op een zelfde thema.
Stedenbouwkundig voorschrift In totaal worden twee bouwlagen toegelaten onder het dakvolume.
Als kroonlijsthoogte wordt niet de snijlijn tussen voorgevelvlak en dakvlak gezien, maar de bovenkant van de dakgoot, omdat de dakgoot een belangrijk visueelvormelijk gegeven is in de opbouw van de woning. Er wordt voor de bovenkant van de dakgoot gekozen, omdat dat het enige punt is dat niet kan variëren.
De nokhoogte is maximaal 6,00m hoger dan de maximaal toegestane kroonlijsthoogte. De kroonlijsthoogte van de bijgebouwen bedraagt maximaal 3,50m. De hoofd- en bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen.
De kroonlijsthoogte van de hoofdvolumes bedraagt minimaal 3,00m en maximaal 6,00m (de bouwhoogte bedraagt dus min 1 bouwlaag, max. 2 bouwlagen onder de kroonlijst). In het Per verdiep wordt een hoogte gerekend geval platte daken worden voorgesteld, mag de van 3,00m. kroonlijsthoogte 6,50m bedragen.
Bij platte daken wordt een hogere kroonlijsthoogte toegestaan om toe te laten het isolatiepakket en ventilatiesystemen, … weg te werken. Met een architecturaal geheel wordt bedoeld dat de aanpalende woningen zich naar elkaar richten wat betreft bouwstijl.
De kroonlijsthoogte en nokhoogte van de eerst vergunde woning is toonaangevend voor de volgende loten. In het geval van een eerst vergunde woning nog geen sprake is, vraagt de aanvrager de handtekening(en) van de mede-eigenaars van de verkaveling, indien zijn aanvraag afwijkt van de maximale maatvoering/ het maximale gabariet die in de verordenende verkavelingsvoorschriften werden bepaald. De woningen dienen architecturaal één geheel te vormen. Van de verplichte gelijke kroonlijst- en nokhoogte kan worden afgeweken als een ontwikkelaar 1 stedenbouwkundige vergunning aanvraag voor verschillende (woon)entiteiten. De dakhelling bedraagt minimaal 0° en maximaal 45°. Afgeknotte daken (hellend dak dat wordt afgetopt met een plat dak) worden niet toegelaten. De vloerpeil van de gelijkvloerse verdieping ligt maximaal 0,35 meter boven straatniveau.
Dak tussen 0°- 45°, hoogte max 12,00m. Kroonlijsthoogte woning min. 3,00m, max. 6,00m. Kroonlijsthoogte bijgebouw 3,50m max. Verdieping max. 12,00m Gelijkvloers max. 15,00m
3/7
22/10/2009
VERSCHIJNINGSVORM Toelichting Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand kunnen komen. Dat betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te laten worden. Het concept van de verkaveling is dusdanig dat binnen een minimum aan grenzen een maximum aan architecturale vrijheid wordt voorzien. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden.
Stedenbouwkundig voorschrift De buitengevels kunnen worden opgetrokken in baksteen, natuursteen, glas, metaal, … op voorwaarde dat het kleur van de gekozen materialen niet afwijkt van de courante kleuren in de omgeving. Dakuitbouwen/ standvensters (dakkappellen) worden beperkt tot maximaal 1/3 van het dakoppervlak. Afgeknotte daken (hellend dak dat wordt afgetopt met een plat dak) worden niet toegelaten. De materialen van het dakvlak zal bestaan uit leien, pannen of andere esthetische materialen. Een dakuitbouw is ondergeschikt aan het dakvlak. Dat wil zeggen dat de kroonlijst niet onderbroken kan worden en dat de dakuitbouw ietwat teruggetrokken is ten opzichte van de voorgevelbouwlijn.
2.2. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN Toelichting De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen.
Stedenbouwkundig voorschrift Opritten en terrassen dienen te worden voorzien met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Groendaken kunnen een belangrijke meerwaarde betekenen in de opvang van hemelwater en kunnen in rekening worden gebracht bij de opmaak van het vergunningsdossier bij de bouwaanvraag ifv. het te voorziene volume aan waterbuffering.
4/7
22/10/2009
3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Het gaat om een zeer vlak terrein, waar Aanmerkelijke reliëfwijzigingen worden niet toegestaan. reliëfwijzigingen niet wenselijk zijn. 3.2. ZONE VOOR TUINEN / HOVINGEN/ VOORTUINEN Toelichting Het is de bedoeling het groene karakter van de verkaveling te bewaren. Dat is enkel mogelijk indien de toegelaten bijgebouwen beperkt worden in oppervlakte. Om de eenheid van de verkaveling te behouden worden bijgebouwen bij voorkeur in metselwerk uitgevoerd. Kleinere bijgebouwen kunnen ook in (beschermd) hout uitgevoerd worden.
Stedenbouwkundig voorschrift In de zone voor tuinen zijn volgende afzonderlijke bijgebouwen toegelaten tot een maximale oppervlakte van 40m² per kavel: Een garage/ bergplaats Op te richten in dezelfde materialen als de woning. Wanneer de woning meerdere materialen gebruikt, wordt het materiaal gekozen die percentueel de grootste geveloppervlakte inneemt. Een houten carport Een houten tuinhuisje/ berging De hoogte van de gebouwen bedraagt maximaal 3,00m. Het dak heeft een helling van 0-45°. De losstaande bijgebouwen worden ingeplant op minstens 3,00m achter de uiterste achtergevellijn en op minstens 1,00m van de perceelsgrenzen of tot tegen een bestaande scheidingsmuur op de perceelsgrens. Mits schriftelijk akkoord van de buur kunnen de losstaande bijgebouwen op de perceelsgrens worden opgetrokken. Als dit laatste het geval is, dan kan enkel met een plat dak worden afgewerkt.
Om het groene karakter van de verkaveling te behouden wordt daarnaast de verhardingen buiten de bouwzones beperkt. In totaal kan maximaal 80m² worden verhard (40m² ifv. terrassen, 40m²ifv. (zwem)vijvers).
In totaal kan buiten het bebouwde gedeelte slechts 40m² aan bijkomende verharding voor terrassen en tuinpaden worden aangelegd. Slechts 30m² daarvan kan voorzien worden in nietwaterdoorlatende verharding (ifv. terras). De verharding kan voorzien worden tot 1,00m van de perceelsgrens. Daarnaast kan in de zone voor tuinen voorzien worden in een siervijver of een zwembad met een maximum aan 40m² De tweede waarde van 50% werd op minstens 2 meter van de perceelsgrenzen. opgesteld om tegen te gaan dat kleinere Als tweede waarde geldt dat niet meer dan 50% van de tuinen (door verharding van woning + tuinzone kan worden verhard. 40m² ifv. terrassen + 40m² ifv. (zwem)vijvers) bijna volledig worden In de voortuin kunnen slechts de strikt noodzakelijke verhard. toegangen naar de woning worden toegelaten. Daarnaast is slechts 1 autostaanplaats (volgens de regels hoger in de voorschriften beschreven) toegelaten. De rest van de voortuin wordt beplant en/ of ingeplant met gras. De afsluiting van de voortuin bestaat uit een levende haag, De mogelijke afsluitingen worden beperkt een gemetseld muurtje of uit hout met een maximale hoogte om de eenheid van de verkaveling te van 1,00 m. Een levende haag wordt aangeplant op minstens verzekeren. 0,50 m achter de rooilijn. Een gemetseld muurtje kan net achter de rooilijn worden voorzien. Leilindes worden gezien als hoogstammige Indien de afsluiting open is (draad, …), dan kan de hoogte 5/7
22/10/2009
bomen.
maximaal 2,00m bedragen. Er zijn twee hekstijlen toegelaten met een hoogte van max. 1,80 m. In de hekstijlen kan een brievenbus worden verwerkt. De overige perceelsgrenzen dienen te worden afgesloten met een levende haag, een draadafsluiting al dan niet begroeid met klimop (eventueel met betonplaat tot 0,50 cm hoogte) of met hout. Indien er geen akkoord is met de aanpalende eigenaar, wordt een draadafsluiting geplaatst op eigen terrein. Indien die afsluiting wordt opgevat als een levende haag, dan wordt die afsluiting op minstens op minstens 0,50 m van de perceelsgrens (conform het veldwetboek) ingeplant. In die zin wordt een draadafsluiting met begroeiing van klimplanten als levende haag beschouwd. De hoogte van afsluitingen op de zijdelingse perceelsgrenzen of langs de zijdelingse perceelsgrenzen indien geen akkoord werd bereikt bedraagt maximaal 2,00 m. De aandacht wordt er op gevestigd dat hoogstammige bomen op minstens 2,00 m van de perceelsgrens moeten worden aangeplant (conform het veldwetboek).
3.3. ANDERE Toelichting
Stedenbouwkundig voorschrift Ondergrondse garages zijn niet toegelaten. De aanpalende eigenaars van de private grachten zorgen voor het onderhoud van de grachten. Zonder de nodige vergunningen kunnen geen oeververstevigingen of wijzigingen aan het profiel van de gracht aangebracht worden. De eigenaars van de percelen waarop een deel van de straatgracht gelegen is staan in voor het onderhoud van hun gedeelte van de gracht. Zonder de nodige vergunningen kunnen geen oeververstevigingen of wijzigingen aan het profiel van de gracht aangebracht worden.
Om te vermijden dat loten verkocht kunnen worden waarop nog bestaande bebouwing aanwezig is, dient de bestaande bebouwing gesloopt te worden vooraleer de loten kunnen vervreemd worden.
De verkaveling wordt, voor wat de verkoop of vervreemding van de kavels betreft, slechts uitvoerbaar nadat de op de plannen aangeduide te slopen gebouwen, ( en de te slopen gebouwen opgenomen in het vergunningsbesluit) effectief zijn afgebroken. Een verkavelingsvergunning geldt als stedenbouwkundige vergunning voor wat betreft alle in de verkavelingsvergunning opgenomen handelingen die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder: 1. de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan; 2. het wijzigen van het reliëf van de bodem; 3. het ontbossen, onverminderd artikel 4.2.19, §2, en artikel 4.3.1, §4 van de VCRO; 6/7
22/10/2009
4. het afbreken van constructies. Zolang deze slopingswerken niet zijn voltooid mogen de loten niet verkocht of vervreemd worden, en kunnen geen gebouwen worden opgericht op basis van deze verkaveling. De voltooiing van de slopingswerken wordt door de verkavelaar bij middel van een aangetekende kennisgeving gemeld aan het College van Burgemeester en Schepenen Het regenwater en het afvalwater dient volledig gescheiden te worden voor de percelen in de aanvraag en dient gescheiden afgevoerd te worden tot aan de rooilijn.
7/7
22/10/2009
