sted en b o u w k u n d i g e v oors c h r if t en
Artik el 0. Begrippen, a l ge m e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Artikel 0.1. Begrippen 0.1.1 Eéngezinswoning Gebouw geschikt voor de huisvesting van één gezin of alleenstaande. 0.1.2 Nevenbestemming De nevenbestemming mag niet meer dan 30% bedragen van de totaal gerealiseerde vloeroppervlakte, met een max. vloeroppervlakte van 150 m². 0.2.3 Terreinbezetting Onder terreinbezetting wordt de verhouding bedoeld van de bruto bebouwde oppervlakte (incl. bijgebouwen, garages, overdekte zwembaden, excl. verhardingen en openluchtzwembaden) van het perceel gelegen binnen de betrokken bestemmingszone t.o.v. de totale oppervlakte van het perceel gelegen binnen de betrokken bestemmingszone. Dit wordt uitgedrukt in procent. 0.2.4 Tuinzone Onder de term tuinzone dient verstaan de oppervlakte van het perceel welke overblijft na aftrek van de effectief bebouwde oppervlakte.
De effectief bebouwde oppervlakte is gelijk aan de gerealiseerde terreinbezetting.
0.2.5 Netto-vloeroppervlakte Met de netto - vloeroppervlakte wordt de beloopbare ruimte bedoeld (gemeten op een minimale hoogte van 1,50 m boven het vloerpeil) zonder de buitenmuren, kokers, gemeenschappelijke trappen en liften, open terrassen en garages. De binnenmuren worden niet afgetrokken, maar meegerekend in de netto - vloeroppervlakte.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
33
Artikel 0. Begrippen, algem e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
0.2.6. Bruto bebouwde oppervlakte Met de bruto bebouwde oppervlakte wordt de oppervlakte bedoeld die de bebouwing inneemt, gemeten langs de buitenzijde van het gebouw.
0.2
Algemene bepalingen
0.2.1. Vorm en inhoud van het plan Het volledige plangebied valt als gebiedsaanduiding onder de categorie wonen.
Besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen.
0.2.2. Ruimtelijke kwaliteit Er dient ten allen tijde gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en vrijwaring van de goede plaatselijke ordening. Voor zover hieraan voldaan is, moeten verder de numerieke voorschriften gerespecteerd worden. 0.2.3
Nutsvoorzieningen
Kleinschalige nutsvoorzieningen kunnen in elke zone ingeplant worden. 0.2.4
Onderhavige stedenbouwkundige voorschriften kunnen verstrengd worden afhankelijk van de plaatselijke toestand en omgevingsfactoren.
Kleinschalige nutsvoorzieningen = zoals elektriciteitscabines, bushalte, ...
Bestaande meergezinswoningen
Bestaande rechtmatig vergunde meergezinswoningen, die strijdig zijn met de in dit grup voorziene stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting of voorschriften, maar die vergund zijn of krachtens het decreet inzake ruimtelijke ordening geacht worden vergund te zijn, kunnen gerestaureerd, verbouwd en herbouwd worden, doch binnen het bestaande volume en met maximum hetzelfde aantal woonentiteiten en bouwlagen. Dit is eveneens van toepassing voor de bestaande bijgebouwen/garages bij deze meergezinswoningen.
34
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 0. Begrippen, a l ge m e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
0.2.5
Bestaande constructies
Bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen (met uitzondering van de meergezinswoningen zoals bepaald in 0.2.4), verhardingen en andere elementen die regelmatig werden vergund, kunnen wat betreft de bestemming, de plaats, bezetting en numerieke voorschriften gehandhaafd blijven en verbouwd worden met behoud van deze bestaande afmetingen, inplanting of bezettingsgraad, voor zover ze geen hinder genereren t.o.v. de omgeving. Bij herbouw dienen de voorschriften van onderhavig grup te worden nageleefd. 0.2.6
Bouwhoogte en referentiepeil
De hoogte van de gebouwen wordt gemeten vanaf het referentiepeil tot aan de snijlijn van de gevel met het dakvlak (= kroonlijsthoogte). Het referentiepeil ligt tussen 0,00 meter en maximum 0,40 meter hoger dan het peil van het openbaar domein op de rooilijn. Dit geldt niet voor afwijkende bestaande referentiepeilen en in het geval moet worden aangesloten op een bestaand gebouw. Voor percelen waarvan de gebouwen verder dan 10,00 meter van de rooilijn staan, kan een gemiddeld referentiepeil van het perceel worden gekozen op voorwaarde dat de waterhuishouding van de aanpalende percelen gerespecteerd wordt. Aan een bouwlaag wordt een maximale hoogte van 3,20 meter toebedacht, waarvan in functie van de woonkwaliteit, de bestaande toestand (meerbepaald de aansluiting met het aanpalende gebouw,) en de kwaliteit voor de handelszaken kan op afgeweken worden. De minimum inwendige bouwhoogte bedraagt 2,50 meter. In geval van verschillende bouwhoogtes moet via architecturale overgangen getracht worden de harmonie in het straatbeeld te ondersteunen. Bij ongelijke aansluiting dienen alle zichtbare geveldelen te worden afgewerkt op een kwalitatieve, esthetisch verantwoorde manier. De wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
35
Artikel 0. Begrippen, algem e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
aansluitingswijze dient bij de vergunningsaanvraag gedetailleerd uitgetekend te worden. De overgang tussen de verschillende bouwhoogtes dienen met bijzondere zorg te worden uitgewerkt. 0.2.7
Verkavelingsvoorschriften
De bepalingen (tekstueel en grafisch) van de volgende verkavelingen worden opgeheven bij goedkeuring van onderhavig grup : VKD 1991/01-5/35029/1103 André Verkest 01/10/1991 VKWE 1992/07-5/35029/1110 Rita Vanhoutte 02/02/1993 VKWE 1993/04-5/35029/1115 Rita Vanhoutte 21/09/1993 VKD 1998/05-5/35029/1135 b.v.b.a.Rentimo 03/11/1998 VKV 1966/2012-V65/313.013 Diane Otten 14/03/1966 VKV 1968/2023-V65/313.013 Diane Otten 27/01/1969 VKV 1972/2028-V65/313.013 Diane Otten 24/04/1972 VKV 1973/2030-V65/313.013 Legrand Bérengère 09/07/1973 VKV 1975/2033-VK.65/313.013 Legrand Bérengère 15/04/1975 VKD 1986/12-VK/65/313.013 André Vandenbulcke-Legrand 24/03/1987
Volgende verkavelingen worden behouden: VKD 1979/3-VK511.1033/MV 27/07/1979 VKD 1996/04-5/35029/1033/2 30/07/1996 Deze verkavelingen worden behouden wegens hun recente aanvraag voor wijziging van deze verkavelingen.
0.2.8 Specifieke bepalingen omtrent architecturaal waardevol patrimonium of beschermd monument Voor de beschermde monumenten en de aangeduide architecturale waardevolle panden is de bestemming van vrije beroepen, detailhandel, diensten, horeca en kantoren toegelaten in hoofdbestemming. Deze bestemming kan enkel gerealiseerd worden indien deze niet hinderlijk is voor de woonomgeving en mits de erfgoedwaarden van het monument behouden worden. Bij het stedenbouwkundig bouwdossier dient de verkeersafwikkeling toegelicht te worden.
36
Gezien de ligging langsheen de Grotestaat (bereikbaarheid en zichtbaarheid) zijn enkele bijkomende bestemmingen voor deze gebouwen toegelaten. Onder horeca wordt eveneens Bed and Breakfast bedoeld.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 0. Begrippen, a l ge m e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Uitbreidingen van de bestaande gebouwen i.f.v. de bestemming zijn toegelaten binnen de bepalingen van de betrokken bestemmingszone. Deze uitbreiding kan enkel toegelaten worden indien deze niet hinderlijk is voor de omgeving. Bij het stedenbouwkundig bouwdossier dient de verkeersafwikkeling toegelicht te worden.
•
De gebouwen aangeduid met -aanduiding op het bestemmingsplan kunnen, behoudens bij overmacht, niet gesloopt worden, wel gerestaureerd en verbouwd worden met behoud van de ruimtelijke en architecturale verschijningsvorm. Eventuele herstellingen of verbouwingen of herbouw in geval van overmacht dienen volledig in functie te staan van het authentieke karakter van deze bebouwing. Er dient zoveel mogelijk terug gegaan te worden naar de huidige of oorspronkelijke toestand wat het exterieur betreft. De gevels zichtbaar van op de openbare weg (exterieur) dienen met andere woorden behouden te worden, er dienen authentieke materialen gebruikt te worden en bijkomende kwalitatieve hedendaagse ingrepen zijn enkel in ondergeschikte orde toegelaten.
*
De gebouwen aangeduid met -aanduiding op het bestemmingsplan kunnen, behoudens bij overmacht, niet gesloopt worden, wel gerestaureerd worden met behoud van de ruimtelijke en architecturale verschijningsvorm.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
•.
Het architecturaal waardevolle patrimonium werd aangeduid met Overmacht: structurele schade n.a.v. calamiteiten buiten de wil van de eigenaar, zoals brand of storm (art. 145, § 1,1° van het decreet van 18 mei 1999).
Authentiek karakter van deze bebouwing = de beeldkwaliteit van de straat.
*
De beschermde monumenten werden aangeduid met Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning is het advies van het Agentschap Ruimtelijke Ordening, Onroerend Erfgoed Vlaanderen vereist.
37
Artikel 0. Begrippen, algem e n e e n spe ci f i e ke be pal i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
0.2.9
Specifieke aanduiding “interne ontsluitingsweg”
Deze aanduiding, symbolisch weergegeven met een pijlaanduiding op het bestemmingsplan, geeft de huidige bestaande lokale toegangsweg weer voor de gronden in achterliggende orde, in hoofdzaak voor bestaande bebouwing. Nieuwe ontwikkelingen ter hoogte van deze ontsluitingsassen dienen steeds de toegang te verzekeren, behoudens indien er alternatieven worden voorzien. 0.2.10 Voorschriften ifv waterbergend vermogen In functie van een maximale recuperatie van het hemelwater is opvang en buffering van hemelwater verplicht alvorens over te lopen in de openbare riolering. Hergebruik van regenwater wordt nagestreefd. Hemelwaterputten zijn verplicht te voorzien bij aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, tenzij aangetoond wordt dat het voorzien van een put fysisch onmogelijk is. Minimum één aftappunt dient aangesloten te zijn op de hemelwaterput. In functie van een maximale infiltratie van het hemelwater is enkel verharding uit kleinschalige waterdoorlatende materialen toegelaten. Met uitzondering van ontsluitingswegen voor gemotoriseerd verkeer.
38
Opvang en buffering kan ondermeer in regenwaterput, regenwaterbuffer, ...
ontsluitingswegen voor gemotoriseerd verkeer: lokale ontsluitingswegen (aanduiding bestemmingsplan), ontsluitingswegen voor gemotoriseerd verkeer gelegen in art. 6 zone voor lokale ontsluitingsweg en tenzij specifiek bepaald in de voorschriften.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 1 : Zo ne voor é é n - e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
1.1
Bestemmingsvoorschriften
1.1.1
Hoofdbestemming
De gronden zijn bestemd i.f.v. permanente bewoning, voor de huisvesting van (een) gezin(nen) of een alleenstaande.
Het betreft een zone waar het wonen centraal staat als hoofdverblijfplaats.
Een inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente De Haan wordt hierbij opgelegd en verplicht vanaf de in gebruikname, na het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning van de desbetreffende woning. De functie als tweede verblijf kan worden toegestaan indien de woning voor het van kracht worden van onderhavig RUP als tweede verblijf of vakantiewoning werd aangewend en/of vergund. De bestaande gebouwen waar reeds een domicilie is gevestigd, worden op het plan bestaande toestand aangeduid, dat als richtinggevend geldt. Woningen die momenteel gebruikt worden i.f.v. tweede verblijf kunnen aldusdanig behouden blijven.
Ter bescherming van het residentiële wonen worden er, door het opleggen van een domicilieverplichting, nieuwe tijdelijke of recreatieve verblijven geweerd. Teneinde deze verplichting tot domiciliëren afdwingbaar te maken, wordt deze gekoppeld aan de in gebruikname na de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning. Om de omvorming naar tweede verblijven controleerbaar te maken kan de gemeente op termijn een gemeentelijke verordening opmaken dat de functiewijziging van een woning naar tweede verblijf vergunningsplichtig maakt.
Om woonkwalitatieve redenen zijn de woongelegenheden gekenmerkt door de volgende minimumcriteria: de netto-vloeroppervlakte der woongelegenheid dient minimum 60 m² te bedragen. Het gemiddelde van de netto-vloeroppervlakte van de woongelegenheden per gebouw moet minimum 70 m² bedragen. 1.1.2
Nevenbestemming
In nevenbestemming zijn vrije beroepen, detailhandel, diensten, horeca en kantoren toegelaten, met uitsluiting van tank- en servicestations. De in nevenbestemming toegelaten bestemmingen naast de woonbestemming kunnen enkel gerealiseerd worden als deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving. wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
Niet-hinderlijk voor de woonomgeving : lunaparken, kansspelinrichtingen, dancings en dergelijke zijn bijgevolg verboden. Deze opsomming is niet limitatief. 39
Artikel 1 : Zo ne voor één- e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
1.1.3. Voorkooprecht
In deze zone is het voorkooprecht van toepassing. Artikel 2.4.1. en 2.4.2. van de Vlaamse Codex RO voorziet de mogelijkheid tot recht van voorkoop in de ruimtelijke ordening.
Binnen onderhavige zone geldt het recht van voorkoop voor de volgende begunstigden en in dalende rangorde: de gemeente (54) OCMW (362) sociale huisvestingsmaatschappijen Het Lindenhof (659) Vivendo (661)
1.2
Inrichting - en beheersvoorschriften
1.2.1. Beperking aantal woongelegenheden:
indien de perceelsbreedte < 6,00 meter: maximum 1 woongelegenheid bij een perceelsbreedte van 6,00 meter en < 12,00 meter: maximum 2 woongelegenheden indien de perceelsbreedte > of = 12,00 meter: maximum 4 woongelegenheden
1.2.2
40
Plaatsing van de hoofdgebouwen
Plaatsing t.o.v. de rooilijn: 0,00 m, behoudens de gebouwen met specifieke bepalingen omtrent architecturaal waardevol patrimonium of beschermd monument waarvan de bestaande plaatsing t.o.v. de rooilijn richtinggevend is. Plaatsing t.o.v. de voorbouwlijn: daar waar een voorbouwlijn getekend werd dienen de gebouwen zich te plaatsen op deze voorbouwlijn. Afstand tot de zijperceelsgrenzen : ofwel 0,00 meter ofwel minimum 3,00 meter, behoudens de bestaande toestand. Plaatsing op 0,00 m enkel bij gekoppelde of gesloten bebouwing.
•.
Het architecturaal waardevolle patrimonium werd aangeduid met De beschermde monumenten werden aangeduid met Specifieke bepalingen omtrent architecturaal waardevol patrimonium en beschermd monument beschreven in de algemene bepalingen 0.2.8.. In functie van een maximale zichtbaarheid, ten aanzien van het verkeer tussen de Bredeweg en de Uilenspiegellaan, en in afstemming met de huidige bebouwing werd er voor deze percelen een verplichte voorbouwlijn ingetekend.
*
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 1 : Zo ne voor é é n - e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Afstand tot de achterperceelsgrens : minimum 5,00 meter, behoudens bestaande toestand en behoudens indien kan aangebouwd worden aan een blinde gevel.
1.2.3
Bouwdiepte
Op het gelijkvloers max. 17,00 meter Op de verdieping max. 12,00 meter 1.2.4
Bouwhoogte
Max. 2 bouwlagen, behoudens indien specifiek aangeduid op het bestemmingsplan, waar 3 bouwlagen toegelaten worden.
1.2.5
Specifiek aangeduid op het bestemmingsplan : het aaneengesloten bouwblok, grotendeels bestaande uit meergezinswoningen met 3 bouwla gen en een plat dak. Het hoekgebouw t.h.v. de Grotestraat - Nieuwe Steenweg
Dakvorm en functie
De dakvorm moet hellend zijn met een maximum hellingsgraad van 45°, behoudens indien specifiek aangeduid als plat dak op het bestemmingsplan. Dit geldt niet voor gelijkvloerse uitbouwen, dakterassen en andere ondergeschikte volumes. De maximale nokhoogte bedraagt maximaal 5,00 meter boven de kroonlijsthoogte.
Specifiek aangeduid als plat dak op het bestemmingsplan : het aaneengesloten bouwblok, grotendeels bestaande uit meergezinswoningen met 3 bouwla gen en een plat dak. Gelijkvloerse uitbouwen zoals bv. veranda’s, ..
Maximaal één woonlaag in het dak toegelaten. In het dak zijn enkel dakuitbouwen toegelaten in de woonlaag over maximum de helft van de gevelbreedte. Deze dakuitbouw kan niet in aansluiting met een uitbouw t.a.v. een voor- of achtergevel en dient zich te situeren op een minimum afstand van 1,00 meter van de uiterste hoeken van de gevel.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
41
Artikel 1 : Zo ne voor één- e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
1.2.6
Uitbouwen t.a.v. voor-, zij- en achtergevel
Hiernavolgende bepalingen gelden t.a.v. voor-, zij- en achtergevels van de niet- gelijkvloerse verdiepingen en geenszins m.b.t. dakvolumes: In de voor- en zijgevel zijn uitbouwen van zowel het open type (zo als balkons) als van het gesloten type toegelaten met een maximale bouwdiepte van 0,80 meter (wordt niet meegerekend in de maximale bouwdiepte), voor zover de uitbouw niet binnen de 0,75 meter van de stoeprand komt. Uitbouwen ten opzichte van het gevelvlak zijn enkel toegelaten vanaf een te vrijwaren bouwvrije zone van minimum 2,50 meter hoog boven het voorliggend voetpad. In de achtergevel zijn uitbouwen van het open type toegelaten met een maximale bouwdiepte van 1,20 meter. De uitbouwconstructies mogen maar worden uitgevoerd vanaf 0,60 meter t.a.v. de uiterste hoeken van de gevel en binnen een hoek van 45°, vertrekkende vanaf het hoekpunt van de gevel. Uitbouwen zijn toegelaten over maximum 2/3 van de betrokken gevelbreedte. 1.2.7
Inrichtingsvoorschriften van de tuinzone
Minimum 40% van de niet-bebouwde ruimte dient aangelegd te worden met in hoofdzaak streekeigen groen en/of gazon. Op de zijkavelgrenzen zijn enkel streekeigen hagen toegelaten, eventueel versterkt met paaltjes en draad. Enkel ter hoogte van de gemeenschappelijke muur bij halfopen of gesloten bebouwing zijn vaste afsluitingen toegelaten, over een bijkomende diepte van maximum 5,00 meter. De afsluitingen mogen maximaal 1,80 meter hoog zijn. In de tuinzone gelegen tussen de rooilijn en de voorbouwlijn zijn enkel beperkte verhardingen toegelaten ter ontsluiting van de woning. Er zijn geen parkeerplaatsen in deze voortuinzone toegelaten. Deze tuinzo42
open type = balkons De maximale bouwdiepte voor geveluitbouwen wordt niet meegerekend in de maximale bouwdiepte van het gebouw.
Streekeigengroen = laag- en hoogstammige beplanting
vaste afsluitingen = vervaardigd uit esthetisch kwalitatief materiaal, zoals in volsteens metselwerk, hout, ...
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 1 : Zo ne voor é é n - e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
ne dient aangelegd te worden met een lage beplanting, bestaande uit streekeigen groen of gazon. De afsluitingen (streekeigen hagen) mogen maximaal 1,20 meter hoog zijn.
In functie van een kwalitatieve inrichting zijn parkeerplaatsen in de voortuinstrook niet toegelaten. Hoge beplanting of hoge hagen zijn niet toegelaten i.f.v. de zichtbaarheid van de weggebruiker.
1.2.8 wen.
Garages - bergruimten voor huisvuil - afzonderlijke bijgebou-
Garages - bergruimten voor huisvuil: Ter hoogte van de Nieuwe Steenweg zijn geen bijkomende garage poorten en/of openingen toegelaten. In de meergezinswoningen dient er een afzonderlijke ruimte voor zien te worden voor de stapeling van huisvuil. Deze ruimte dient voldoende ruim te zijn i.f.v. het aantal woongelegenheden. Voor handels- en horecazaken moet een afzonderlijke ruimte worden voorzien voor de stapeling van afval, gescheiden van deze voor de woongelegenheden. Afzonderlijke bijgebouwen: Afzonderlijke bijgebouwen bestaan uit maximum 1 bouwlaag een maximale totale bruto- oppervlakte van 30 m². T.o.v. de perceelsgrenzen moet een afstand van ofwel 0,00 meter, ofwel minimum 2 meter vrijgehouden worden. Plaatsing op 0,00m = enkel indien koppeling mogelijk is of conform het plan bestaande toestand. Kleinere bijgebouwen van maximum 12 m² zijn toegelaten tot op minimum 1 meter van de perceelsgrenzen. 1.2.9
Voorschriften m.b.t. architecturale en ruimtelijke kwaliteit
Teneinde de beeldkwaliteit van de invalsweg ‘Grotestraat’ en ‘Nieuwe Steenweg’ maximaal te ondersteunen, dient elke ingreep vanaf deze weg te getuigen van architecturale kwaliteit in al zijn onderdelen. Het plaatsen van reclamevoorzieningen dient dermate opgevat dat ze een architecturale consistentie vertonen met de bijhorende gevel. wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
In al zijn onderdelen = materiaalgebruik, vormgeving, detaillering, ..
43
Artikel 1 : Zo ne voor één- e n m e e r ge zi n sw on i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Inzake aansluiting op bestaande aanpalende gebouwen dienen geveldelen die verder reiken dan de bestaande gemene gevel(s) volwaardig afgewerkt te worden.
44
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artikel 2 : Zone voor p e r m a n e n t w on e n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
2.1
Bestemmingsvoorschriften
2.1.1
Hoofdbestemming
De gronden zijn bestemd voor gebouwen voor de huisvesting van één gezin of een alleenstaande. Een inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente De Haan wordt hierbij opgelegd en verplicht vanaf de in gebruikname na het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning van de desbetreffende woning of het gebouw. De functie als tweede verblijf kan worden toegestaan indien de woning voor het van kracht worden van onderhavig RUP als tweede verblijf of vakantiewoning werd aangewend en/of vergund. De bestaande woningen waar er reeds een domicilie is, worden op het plan bestaande toestand aangeduid, dat als richtinggevend geldt. Woningen die momenteel gebruikt worden i.f.v. tweede verblijf kunnen hun functie aldusdanig behouden. 2.1.2
Ter bescherming van het residentiële wonen worden er, door het opleggen van een domicilieverplichting, nieuwe tijdelijke of recreatieve verblijven geweerd. Teneinde deze verplichting tot domiciliëring afdwingbaar te maken, wordt deze gekoppeld aan de in gebruikname van de woning na de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning. Om de omvorming naar tweede verblijven controleerbaar te maken kan de gemeente op termijn een gemeentelijke verordening opmaken dat de functiewijziging van een woning naar tweede verblijf vergunningsplichtig maakt.
Nevenbestemming
In nevenbestemming zijn vrije beroepen, diensten en kantoren toegelaten. 2.1.3. Voorkooprecht Binnen onderhavige zone geldt het recht van voorkoop voor de volgende begunstigden en in dalende rangorde: De gemeente (54) OCMW (362) sociale huisvestingsmaatschappijen Het Lindenhof (659) Vivendo (661)
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
In deze zone is het voorkooprecht van toepassing. Artikel 63 tot en met 68 van het decreet ruimtelijke ordening voorziet de mogelijkheid tot recht van voorkoop in de ruimtelijke ordening.
45
Artikel 2 : Zone voor perm a n e n t w on e n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
2.2
Inrichting - en beheersvoorschriften
2.2.1
Plaatsing van de hoofdgebouwen
Plaatsing t.o.v. de rooilijn of voorperceelsgrens : de inplanting van de bestaande gebouwen is richtinggevend. Voor nieuwe bebouwing is de inplanting van de aanpalende gebouwen richtinggevend. Afstand tot de zijperceelsgrenzen : ofwel 0,00 meter ofwel minimum 3,00 meter, behoudens de bestaande toestand. Plaatsing op 0,00m enkel bij gekoppelde of gesloten bebouwing Afstand tot de achterperceelsgrens : minimum 5,00 meter, behoudens indien kan aangebouwd worden aan een blinde gevel.
2.2.2
Bouwdiepte
Op het gelijkvloers Voor gesloten en halfopen bebouwing : max. 15,00 meter Voor open bebouwing : de inplantingsbepalingen zijn van toepassing (artikel 2.2.1) Op de verdieping voor gesloten en halfopen bebouwing : max. 12,00 meter. 2.2.3
Terreinbezetting
Voor alleenstaande bebouwing is een max. terreinbezetting van 30% toegelaten, met een max. bebouwingsoppervlakte van 200 m². 2.2.4
Bouwhoogte
Max. 2 bouwlagen. 2.2.5
Dakvorm
De dakvorm moet hellend met een maximum hellingsgraad van 45°. Dit geldt niet voor gelijkvloerse uitbouwen, dakterassen en andere ondergeschikte volumes. 46
Gelijkvloerse uitbouwen = zoals bv. veranda, ...
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artikel 2 : Zone voor p e r m a n e n t w on e n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
De maximale nokhoogte bedraagt maximaal 5 meter boven de kroonlijsthoogte. 2.2.6
Uitbouwen t.a.v. voor-, zij- en achtergevel
Hiernavolgende bepalingen gelden t.a.v. voor- en zijgevels van de nietgelijkvloerse verdieping en geenszins m.b.t. dakvolumes: In de voor- en zijgevel zijn uitbouwen van het gesloten type toege laten met een maximale bouwdiepte van 0,80 meter, voor zover de uitbouw niet binnen de 0,75 meter van de stoeprand komt. Uitbouwen ten opzichte van het gevelvlak zijn enkel toegelaten vanaf een te vrijwaren bouwvrije zone van minimum 2,50 meter hoog boven het voorliggend voetpad. De uitbouwconstructies mogen maar worden uitgevoerd vanaf 0,60 meter t.a.v. de uiterste hoeken van de gevel en binnen een hoek van 45°, vertrekkende vanaf het hoekpunt van de gevel. Over maximum 2/3 van de betrokken gevel. 2.2.7
Inrichtingsvoorschriften van de tuinzone
Minimum 60% van de niet-bebouwde ruimte dient aangelegd te worden met in hoofdzaak grasperken en streekeigen groen. Op de zijkavelgrenzen zijn enkel streekeigen hagen toegelaten, eventueel versterkt met paaltjes en draad. Ter hoogte van de gemeenschappelijke muur bij halfopen of gesloten bebouwing zijn enkel vaste afsluitingen toegelaten, over een bijkomende diepte van maximum 5,00 meter. De afsluitingen mogen maximaal 1,80 meter hoog zijn. 2.2.8
De maximale bouwdiepte voor geveluitbouwen wordt niet meegerekend in de maximale bouwdiepte van het gebouw.
Streekeigengroen = laag- en hoogstammige beplanting
vaste afsluitingen = vervaardigd uit esthetisch kwalitatief materiaal, zoals in volsteens metselwerk, hout, ...
Garages - afzonderlijke bijgebouwen
Op percelen groter dan 500 m²: Garages en afzonderlijke bijgebouwen zijn toegelaten met een maximale bruto oppervlakte van 30 m² . De kroonlijsthoogte is beperkt tot 3,00 meter en de nokhoogte tot 4.50 meter. T.o.v. de
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
47
Artikel 2 : Zone voor perm a n e n t w on e n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
perceelsgrenzen moet een afstand van ofwel 0,00 meter indien koppeling mogelijk is, ofwel 3,00 meter vrijgehouden worden. Plaatsing op 0,00m = enkel indien koppeling mogelijk is of conform het plan bestaande toestand is Kleinere bijgebouwen met een maximale bruto oppervlakte van 12 m² zijn toegelaten tot op minimum 1,00 meter van de perceelsgrenzen. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 2,50 meter en de nokhoogte tot 3,00 meter. Op percelen kleiner dan 500 m²: Tuinhuisjes of bijgebouwtjes zijn toegelaten met een maximale bruto oppervlakte van 12 m². T.o.v. de perceelsgrens moet een afstand van minimum 1,00 meter vrijgehouden worden. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 2,50 meter en de nokhoogte tot 3,00 meter.
2.2.9
Voorschriften m.b.t. architecturale en ruimtelijke kwaliteit
Teneinde de beeldkwaliteit van de invalsweg ‘Grotestraat’ maximaal te ondersteunen, dient elke ingreep vanaf deze weg te getuigen van architecturale kwaliteit in al zijn onderdelen (materiaalgebruik, vormgeving, detaillering). Het plaatsen van reclamevoorzieningen dient dermate opgevat dat ze een architecturale consistentie vertonen met de bijhorende gevel. Inzake aansluiting op bestaande aanpalende gebouwen dienen geveldelen die verder reiken dan de bestaande gemene gevel(s) volwaardig afgewerkt te worden.
48
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 3 : Zo ne voor gr ootsch al i ge h an de l sv oor zi e n i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
3.1
Bestemming
Deze zone is bestemd voor grootschalige handelsvoorzieningen en bijhorende infrastructuur. De ruimtes voor laden, lossen en parkeren dienen op eigen terrein plaats te vinden. Ambachtelijke bedrijvigheid is niet toegelaten.
Bijhorende infrastructuur : kantoren, bergplaatsen, parkeerplaatsen,...
In nevenbestemming is wonen toegelaten. Een inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente De Haan wordt hierbij opgelegd en verplicht vanaf de in gebruikname na het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning van de desbetreffende woning.
Ter bescherming van het residentiële wonen worden er, door het opleggen van een domicilieverplichting, nieuwe tijdelijke of recreatieve verblijven geweerd. Teneinde deze verplichting tot domiciliëring afdwingbaar te maken, wordt deze gekoppeld aan de in gebruikname van de woning na de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning. Om de omvorming naar tweede verblijven controleerbaar te maken kan de gemeente op termijn een gemeentelijke verordening opmaken dat de functiewijziging van een woning naar tweede verblijf vergunningsplichtig maakt.
3.2
Inrichting en beheer
3.2.1
Inplanting
Een voldoende aantal parkeerplaatsen dienen op eigen terrein behouden en/of voorzien te worden.
Afstand tot de rooilijn : vrij te bepalen, het voorstel dient een meerwaarde te betekenen voor het straatbeeld. Afstand tot de perceelsgrenzen en/of zonegrenzen : minimum 5,00 meter, behoudens bestaande toestand.
3.2.2
Bouwhoogte
maximum 1 bouwlaag en een dakvolume Hoogte bouwlaag i.f.v. handelsvoorzieningen = max. 5,00 meter Het basisprofiel van het dakvolume wordt bepaald door een inwaartse gabarietlijn van 45° vanaf het gevelvlak. Max. nokhoogte = 8,00 meter.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
In de algemene voorschriften, onder punt 0.2.5. Bouwhoogte en referentiepeil, kan er i.f.v. de kwaliteit voor handelszaken afgeweken worden op de maximale bouwlaaghoogte. De maximale bouwlaaghoogte wordt beperkt tot 5,00 meter.
49
Artikel 3 : Zo ne voor groot sch al i ge h an de l sv oor zi e n i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
3.2.3
Terreinbezetting - max. bebouwingspercentage
De terreinbezetting is beperkt tot de bestaande vergunde oppervlakte. Enkel kleinschalige functionele uitbreidingen zijn toegelaten om te kunnen voldoen aan de wettelijke exploitatienormen. 3.2.3
Een functionele uitbreiding kan enkel indien de huidige bebouwing niet meer voldoet aan de milieureglementering en waarbij deze uitbreiding een oplossing kan bieden. Wettelijke exploitatienormen= milieu, hygiëne, brand, ...
Bouwdiepte, dakvorm en dakfunctie
De bouwdiepte en de dakvorm zijn vrij. In het dakprofiel is maximum één woonlaag toegelaten. 3.2.4
Een vlotte bereikbaarheid zowel voor autoverkeer als voor vrachtwagenverkeer (laden en lossen) dient steeds gewaarborgd te zijn. De zones voor laden, lossen en parkeren moeten steeds op eigen terrein aanwezig zijn. Op eigen terrein dient minimum 1 parkeerplaats per 50 m² handelsvloeroppervlakte ingericht te worden. Deze dienen duidelijk op de plannen te worden aangegeven. Minimum 20% van de niet-bebouwde ruimte dient onverhard te blijven en dient aangelegd te worden met laag- en hoogstammige beplanting. Een beplantingsplan dient bij de aanvraag om stedenbouwkundige vergunning gevoegd te worden. Het stapelen van goederen in open lucht is verboden. Verhardingsoppervlaktes zijn enkel toegelaten in kleinschalige waterdoorlatende materialen (conform 0.2.10), met uitzondering van de hoofdontsluiting en i.f.v. milieutechnische redenen. In deze gevallen kunnen monoliete verhardingen gebruikt worden.
3.2.5
50
Terreinaanleg en terreinorganisatie De circulatie binnen deze zone voor bezoekers en in functie van parkeren, laden en lossen dient duidelijk op de plannen aangeduid en gemotiveerd te worden. Er dient steeds een vlotte circulatie op eigen terrein mogelijk te zijn.
de hoofdontsluiting = de belangrijkste ontsluitingscirculatie tussen de bebouwing gelegen in onderhavige zone tot aan de rooilijn.
Architecturaal voorkomen en materialen
Het geheel dient te getuigen van architecturale kwaliteit in al zijn onderdelen. Reclamepanelen dienen geïntegreerd te worden in de architectuur. Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 3 : Zo ne voor gr ootsch al i ge h an de l sv oor zi e n i n ge n
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Publiciteitspylonen op eigen terrein, ter hoogte van de rooilijn, zijn toegelaten, evenwel beperkt in hoogte.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
51
Artikel 4 : P rojec t zone
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
4.1
Bestemmingsvoorschriften
4.1.1. Hoofdbestemming Onderhavige zone betreft een inbreidingszone voor het oprichten en inrichten van woongelegenheden onder de vorm van een globaal bouwproject met geschakelde, aaneengesloten of gekoppelde woningen en dit onder de vorm van ééngezinswoningen. Een inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente De Haan wordt hierbij opgelegd en verplicht vanaf de in gebruikname na het afleveren van de stedenbouwkundige vergunning van de desbetreffende woning of het gebouw.
Het betreft een zone die benut wordt als verblijfsrecreatie, het permanent wonen dient in de toekomst centraal te staan. Ter bescherming van het residentiële wonen worden er, door het opleggen van een domicilieverplichting, nieuwe tijdelijke of recreatieve verblijven geweerd. Teneinde deze verplichting tot domiciliëring afdwingbaar te maken, wordt deze gekoppeld aan de in gebruikname van de woning na de aflevering van de stedenbouwkundige vergunning. Om de omvorming naar tweede verblijven controleerbaar te maken kan de gemeente op termijn een gemeentelijke verordening opmaken dat de functiewijziging van een woning naar tweede verblijf vergunningsplichtig maakt.
4.1.2. Nevenbestemming In nevenbestemming zijn vrije beroepen en diensten toegelaten. Deze kunnen enkel gerealiseerd worden als deze niet hinderlijk zijn voor de woonomgeving. 4.1.3. Voorkooprecht Binnen onderhavige zone geldt het recht van voorkoop voor de volgende begunstigden en in dalende rangorde: de gemeente (54) het OCMW (362) de sociale huisvestingsmaatschappijen Het Lindenhof (659) Vivendo (661) de West- Vlaamse Intercommunale (841)
52
In deze zone is het voorkooprecht van toepassing. Artikel 2.4.1 en 2.4.2. van de Vlaamse Codex RO voorziet de mogelijkheid tot recht van voorkoop in de ruimtelijke ordening.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 4 : P rojec t zon e
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
4.2
Inrichting en beheer
4.3.1
Algemeen
Er dienen binnen onderhavige projectzone minimum 15 woningen per ha gerealiseerd te worden. Dit overwegend onder de vorm van compacte, aaneengesloten of gekoppelde grondgebonden woningen. Bij een gefaseerde uitvoering dient deze dichtheid op een evenwichtige manier over de volledige projectzone gerealiseerd te worden. Globaal inrichtingsplan: Bij gefaseerde uitvoering dient de bouwaanvraag aan te geven hoe deze past binnen de globale inrichting van onderhavige zone. De inrichtingsstudie geeft bijgevolg aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is binnen het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkelingen van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie dient duidelijk uit te maken dat de bouwaanvraag geen hypotheek vormt voor de verdere ontwikkeling van de projectzone. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsaanvraag en wordt alsdusdanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van deze aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag, van een bouwproject met meerdere woningen of een verkaveling, dient een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of nieuwe studie te omvatten. Bij elke vergunningsvraag van een bouwproject vanaf meerdere woningen / verkaveling dient een globaal inrichtingsplan over de betrokken projectzone gevoegd te worden.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
De uitvoering kan gefaseerd of op zijn geheel gebeuren.
Globaal inrichtingsplan : De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. Deze bestaat uit een globaal inrichtingsplan en bijhorende inrichtingsnota, per te realiseren fase. Het globaal inrichtingsplan dient op een duidelijke wijze aan te tonen dat een kwalitatieve inrichting van onderhavige zone wordt beoogd, dat de bebouwing zich integreert in zijn omgeving, mede door een goede en kwalitatieve architectuur.
53
Artikel 4 : P rojec t zone
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
Volgende zaken dienen minimaal te worden weergegeven op het globaal inplantingsplan: De inplanting van de nieuw te bouwen volumes, met hun bestemming, aanduiding van de bouwhoogtes en verschijningsvorm. Inrichting van het openbaar domein, aan te leggen verhardingen, materiaalkeuze, meubilair, aanduiding van de plaatsen toegankelijk voor het gemotoriseerd verkeer, het aantal parkeergelegenheden, aanduiding van de zones die publiek toegankelijk zijn en welke niet. De betrokken projectzones dienen zowel in architectuur, materiaalgebruik als aanleg onbebouwde ruimte een geheel te vormen. Er dient gestreefd te worden naar een maximale invulling, zowel voor bebouwing als voor private tuinruimte. In functie van een maximale invulling kan de private tuinzone tot een minimale ruimte gereduceerd worden indien deze reductie gecompenseerd wordt met een centrale gemeenschappelijke groen- of pleinzone.
4.3.2
54
Inrichting bebouwde ruimte
Inplanting : de inplanting is vrij, mits een minimale bouwvrije afstand van 5,00 meter t.o.v. de aanpalende zonegrenzen. bouwhoogte : maximum 2 bouwlagen. Dakvorm : de dakvorm is vrij maar dient per gebouwengroep, typologie of gebouwenzone gelijkaardig te zijn. Bij hellende daken is de maximale dakhelling 45°. Dakuitbouwen zijn in beperkte vorm toegelaten in het dak, waarbij het dakvlak steeds primeert. De gezamelijke breedte mag in geen geval meer bedragen dan 1/3 van de betrokken gevelbreedte. architecturaal voorkomen : vrij, voor zover er een hedendaagse kwalitatieve vormgeving en materiaalgebruik wordt voorgesteld.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artikel 4 : Projectzone
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
4.3.3
De niet - bebouwde delen van het perceelsdeel gelegen binnen onderhavige bestemmingszone, dienen ingericht te worden als tuin. Maximum 1/3 van de tuinzone mag verhard worden ten behoeve van toegang tot de bebouwing binnen onderhavige zone, terassen, tuinpaden en andere constructies die geen gebouw zijn. De grondoppervlakte van de bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 12,00 m² m.u.v. garages tot 21 m². Maximum 1 garage per perceel.
4.3.4
Inrichting niet-bebouwde ruimte op perceelsniveau:
Ontsluiting en circulatie
Minimum ontsluiting: één hoofdontsluiting ten zuiden van het plangebied en één voetgangers- en fietsersontsluiting ten noorden van het plangebied ter hoogte van de Grotestraat. Maximale ontsluiting: één hoofdontsluiting ten zuiden van het plangebied, één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ten noorden van het plangebied en één ontsluiting voor fiets- en voetgangersverkeer. Ontsluiting en circulatie: min. ontsluiting
De hoofdontsluiting dient aan te sluiten op het wegprofiel van de aangrenzende verkaveling. De hoofdontsluiting dient: de doorgang voor de brandweer en andere hulpdiensten te waarborgen. i.f.v. lokaal verkeer te zijn, ingericht als openbare weg, gericht naar gemengd verkeer en maatregelen om het autoverkeer af te remmen. De niet verharde ruimte dient te bestaan uit gazon en/ of streekeigen groen.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
max. ontsluiting mechanisch verkeer
Hoofdontsluiting = aangeduid op het bestemmingsplan als lokale ontsluitingsweg. Indien een gemotoriseerde ontsluiting ten noorden van het plangebied, kan deze enkel dienen voor het lokale verkeer en enkel voor éénrichtingsverkeer. 55
Artikel 4 : P rojec t zone
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
de hoofdontsluiting kan verhard worden met monoliete materialen. De wegenis van de interne circulatie dient als woonerf te worden ingericht. Dit profiel kan plaatselijk verruimd worden door pleingehelen of groenaanplantingen. Het parkeren dient gegroepeerd te gebeuren in clusters van minimaal 4 parkeerplaatsen, per wooneenheid dient er 1 parkeerplaats te zijn.
56
Ten noorden van het plangebied dienen de ontsluitingen beperkt te zijn. Dit om conflictpunten in de Grotestraat te minimaliseren. Enkel voetgangersontsluitingen of beperkte ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer onder de vorm van éénrichtingsverkeer zijn toegelaten. Er dient minimaal één voetgangersontsluiting naar de Grotestraat te worden gerealiseerd, dit in functie van een maximale bereikbaarheid van het centrum.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artikel 5 : Zone voor g a r a g e s
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
5.1
Bestemming
De gronden zijn bestemd voor parkeerplaatsen en/of garages.
5.2
Inrichting en beheer
5.2.1
Inplanting
Er mag gebouwd worden tot op de perceelsgrens op voorwaarde dat het afgewerkte maaiveld aansluit op het maaiveld van het aanpalende perceel. 5.2.2
Bouwhoogte
Maximum 1 bouwlaag. De maximale bouwhoogte is beperkt tot 3,00 meter. 5.2.3
Dakvorm
Platte of hellende bedaking. De dakhelling is beperkt tot maximum 45°. 5.2.4
Bebouwingspercentage
maximum 70%. 5.2.5
Architecturaal voorkomen en terreinorganisatie
Een vlotte bereikbaarheid voor het autoverkeer dient steeds gewaarborgd te zijn. Bij de aanvraag om stedenbouwkundige vergunning dient zowel een beplantingsplan als een circulatieplan gevoegd te worden.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
57
Artikel 6 : Zo ne voor lokale on tsl u i ti n gswe g
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
6.1
Bestemming
Deze gronden zijn bestemd voor openbare wegenis, meerbepaald voor lokaal verkeer en voor de ontsluiting van de aanliggende of nabijgelegen gronden en aanverwante voorzieningen.
aanverwante voorzieningen : aanwezige boven- en ondergrondse leidingen, straatmeubilair en groenvoorzieningen.
6.2 Inrichting en beheer
58
De doorgang voor de brandweer en andere hulpdiensten dient steeds gewaarborgd te zijn. Op deze gronden is het verboden afgedankte goederen, afval, wrakken, containers, grondstoffen en verkoopsgoederen te plaatsen. Beplantingen dienen te bestaan uit streekeigen soorten. De wegenis staat i.f.v. lokaal verkeer, ontwerp uitgangspunten zijn zoveel mogelijk gemengd verkeer en maatregelen om het autoverkeer af te remmen. De rijwegbreedte dient beperkt te blijven tot een breedte van maximum 4,50 meter.
Grup Grotestraat | december ‘09 | wvi
Artik el 7 : Zo ne voor ope n baar n u t
VERORDENEND
TOELICHTEND
Stedenbouwkundige voorschriften
toelichting en visie
7. 1. Bestemming
Onderhavige zone betreft een pompgemaal.
De gronden binnen onderhavige zone zijn bestemd in functie van openbaar nut.
7. 2. Inrichting en beheer 7.2.1. Bebouwing
De huidige bebouwing is één bouwlaag met hellend dak. Bij bijkomende uitbreiding dient er gestreefd te worden naar een verticale volumevermeerdering, dit in functie van het maximaal vrijwaren van de aangrenzende niet- bebouwde ruimte.
Bebouwingsbezetting max. 20% Maximum 2 bouwlagen hoog, maximale nokhoogte is 6,00 meter. 7.2.2. Inrichting en beheer van het terrein Enkel verhardingsoppervlaktes in functie van ontsluiting en vervaardigd uit waterdoorlatende materialen zijn toegelaten. De niet bebouwde en onverharde ruimtes dienen ecologisch beheerd te worden.
wvi | december ‘09 | Grup Grotestraat
In functie van een consequent waterbeheer dient de onbebouwde ruimte ecologisch beheerd te worden en is verharding enkel minimaal toegelaten. In functie van een maximale bodeminfiltratie van het hemelwater kunnen eveneens enkel waterdoorlatende verhardingsmaterialen toegelaten worden.
59
Bi jl age n
baron ruzettelaan 35 | 8310 brugge | tel (050) 36 71 71 | fax (050) 35 68 49 | www.wvi.be
00000
gemeente De Haan Verzoek tot raadpleging RUP Grotestraat Oktober 2008
1. 2. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10. 3.11. 3.12. 3.13. 3.14. 4. 5.
Inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer............................................................................................. 1 Beschrijving en verduidelijking van het voorgenomen plan en in voorkomend geval redelijke alternatieven voor het plan of onderdelen ervan........................................................................................................................ 1 Beslissing tot opmaak............................................................................................................................................... 2 Motivering tot opmaak.............................................................................................................................................. 2 In uitvoering van GRS............................................................................................................................................... 2 Alternatieven en nulalternatief................................................................................................................................. 3 Afbakening van het toepassingsgebied en de plan-merplicht.................................................................................. 3 Een beschrijving en een inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieu-effecten van het voorgenomen . plan of programma................................................................................................................................................. 4 De gezondheid en de veiligheid van de mens.......................................................................................................... 5 De ruimtelijke ordening............................................................................................................................................. 5 De biodiversiteit, de fauna en de flora...................................................................................................................... 6 De energie- en grondstoffenvoorraden..................................................................................................................... 6 De bodem................................................................................................................................................................. 6 Het water.................................................................................................................................................................. 7 De atmosfeer en de klimatologische factoren........................................................................................................... 8 Het geluid.................................................................................................................................................................. 9 Het licht..................................................................................................................................................................... 9 De stoffelijke goederen............................................................................................................................................. 9 Het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed........................................... 9 Het landschap........................................................................................................................................................... 9 De mobiliteit............................................................................................................................................................ 10 De samenhang tussen de genoemde factoren........................................................................................................11 Relevante gegevens met inbegrip van de redenen waarom de initiatiefnemer meent geen plan-mer te moe. ten opmaken overeenkomstig art. 4.2.6, §1, 5° van het DABM..........................................................................11 In voorkomend geval een beoordeling of het voorgenomen plan of programma grensoverschrijdende of .. gewestgrensoverschrijdende aanzienlijke milieueffecten kan hebben........................................................... 12
1. Inlichtingen en coördinaten van de initiatiefnemer
Initiatiefnemer: Gemeentebestuur De Haan Leopoldlaan 24 8420 De Haan contactpersoon: Carine Willaert:
[email protected] Opdrachthouder: Wvi Baron Ruzettelaan 35 8310 Assebroek contactpersoon: Nele Vanderstraeten:
[email protected] Ann Van Ackere:
[email protected]
2. Beschrijving en verduidelij king van het voorgenomen plan en in voorkomend g eval redelijke alternatieven voor het plan of onderdelen ervan De huidige ruimtelijke ervaring van het gebied rust op verschillende onsamenhangende entiteiten. Het gebied vormt m.a.w. geen ruimtelijk geheel. Het planopzet doelt op een samenhangend, toegankelijk woonweefsel voor permanente bebouwing dat aansluit op zijn ruimtelijke omgeving. Het gemeentebestuur wenst een tegenwicht te bieden aan de bouw van tweede verblijven ter hoogte van onderhavig plangebied. Het RUP is gelegen nabij de kern van De Haan en wordt, gezien zijn locatie, specifiek aangeduid als zone voor permanent wonen. In functie van betaalbare huisvesting en sociale woning-
bouw wordt het voorkooprecht in de voorschriften van de woonzones opgenomen. Eén zone werd geselecteerd als projectzone. De huidige exploitatie van recreatieve verblijven kan volgens de inrichtingsvoorschriften ontwikkeld worden tot een inbreidingsgebied i.f.v. wonen. Het gebied kan aan maximaal 25 w/ha en minimaal 15 w/ha ruimte bieden. Dit onder de vorm van compacte aaneengesloten of gekoppelde grondgebonden woningen en/of sociale kavels. Voor de globale projectzone dient er minimaal één hoofdontsluiting te worden voorzien met de Uilenspiegellaan en minimaal één voetgangersontsluiting met de Grotestraat. De huidige ontsluitingsmogelijkheden kunnen behouden worden, maar slechts één kan ingericht worden voor gemotoriseerd verkeer.
Kaart: situering plangebied
wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
1
2.1. Situering van het plangebied Het plangebied wordt begrensd door: ten noorden: De Grotestraat ten oosten: De Grotestraat ten zuiden: Het poldergebied Klemskerke, Uilenspiegellaan en Pallieterlaan ten westen: De Nieuwe Steenweg en de Bre deweg Het op te maken RUP omvat een bestaand be bouwingsweefsel, gelegen in het oostelijk deel van het centrum van de kern De Haan. Ten noorden wordt het gebied ontsloten door de Grotestraat en ten zuiden door het polderlandschap Klemskerke - Zuienkerke. Het op te maken GRUP bestrijkt een gebied van 8 ha 95 a en 28 ca. Zone 1: Zone voor meergezinswoningen (reeds gerealiseerd), 1 ha 12 a 14 ca Zone 2: Zone voor permanent wonen (reeds gerealiseerd), 5 ha 29 a 11 ca Zone 3: Zone voor grootschalige handelsvoor zieningen (reeds gerealiseerd), 79 a 32 ca
2
Zone 4: Projectzone (herinrichting), 1 ha 06 a 91 ca Zone 5: Zone voor garages (reeds gerealiseerd), 44 a 02 ca Zone 6: Zone voor lokale ontsluiting (reeds gerealiseerd), 6 a 66 ca Zone 7: Zone voor openbaar nut (reeds gerealiseerd), 17 a 07 ca
2.2. Beslissing tot opmaak Bij gemeenteraadsbeslissing van 17/07/2007 werd de wvi aangesteld als ontwerper van het RUP Grotestraat. 2.3. Motivering tot opmaak Als kustgemeente wordt De Haan en zijn inwoners belast door de toenemende druk op de woningmarkt door de tweede verblijven. Voor de bevolking van De Haan is het belangrijk dat deze druk gekanaliseerd wordt. Onderhavig plangebied is gelegen nabij de kern van De Haan. De kern dient weerstand te bieden tegen de druk van de tweede verblijven en maximale kansen te
creëren in functie van betaalbare woningen voor zijn inwoners. Eventuele potentiële verdichtingsprojecten dienen op een kwalitatieve manier geïntegreerd te worden en mogen in ieder geval geen aanleiding geven tot een typologie die een schaalbreuk veroorzaakt met de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. De trend van appartementering binnen dit gebied dient bijgevolg te worden beperkt en de bouw van betaalbare ééngezinswoningen dient te worden aangemoedigd. 2.4.
In uitvoering van GRS
2.4.1. Algemeen De opmaak van het RUP Grotestraat kadert binnen het GRS. Het GRS de Haan werd door de deputatie van West- Vlaanderen goedgekeurd op 16 augustus 2007. GRS, gewenste structuur kern De Haan, richting gevend gedeelte, p. 63: Binnen het structuurplan is de kern De Haan opgesplitst in 3 deelentiteiten. Het plangebied van onderhavig uitvoeringsplan bevindt zich gedeeltelijk in de deelentiteit ‘versterkte dorpskern’ en grotendeels in de deelentiteit ‘open morfologie’. Belangrijk hierbij is dat binnen de kern De Haan potentiële locaties opgewaardeerd dienen te worden zonder dat de eigenheid van de kern in het gedrang wordt gebracht. Ter hoogte van de open morfologie is grootschalige verdichting niet wenselijk. Ter hoogte van de versterkte dorpskern is verdichting nog wel mogelijk. De activiteiten-as, is een concentratiezone van bestaande en potentiële activiteiten, die wordt gevormd door de Leopoldlaan en Stationsstraat. Teneinde ruimtelijke principes en doelstellingen effectief gerealiseerd te krijgen dient gewerkt te worden met concrete stedelijke projecten. De omgeving rond de Grotestraat verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
wordt binnen het GRS aangeduid als een potentiële projectzone. Aanbieden van betaalbare, kwalitatieve woningen (Gewenste nederzettingsstructuur, richtinggevend gedeelte p. 35 e.v. – bindend gedeelte , p. 9): Het gemeentebestuur wenst een tegengewicht te bieden aan de hoge koop- en huurprijzen van de gronden en/of woningen die momenteel op de markt komen. De omgeving rond de Grotestraat wordt als specifiek gebied aangeduid dat in aanmerking komt voor sociale woningbouw en/of betaalbare huisvesting. In het GRS kadert het RUP Grotestraat onder de maatregelen en acties met betrekking tot betaalbaar en sociaal wonen door middel van het voor zien van sociale woningbouw en/of betaalbare huisvesting. (GRS, BD p 9). Verder worden de elementen uit het richtinggevend gedeelte van het GRS en van toepassing op onderhavig RUP meegenomen in de planontwikkeling.
2.5. Alternatieven en nulalternatief Aangezien het RUP kadert in het GRS en het gaat om een gebied dat, behalve de voorziene projectzone van 1 ha 06 a 91 ca, reeds volledig gerealiseerd is, werden geen alternatieven overwogen. Indien het RUP niet uitgevoerd kan worden, blijft het gebied zoals het momenteel is, nl. grotendeels al bebouwd en in het projectgebied blijven de tweedeverblijven bestaan. Aangezien het plangebied volledig in een woongebied gelegen is, zou het wooninbreidingsproject ook kunnen gerealiseerd worden zonder RUP. Zonder het RUP zou de autonome ontwikkeling, door het gebrek van een ruimtelijke invulling van het gebied waarschijnlijk minder consequent benut worden.
wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
Eveneens zouden er minder mogelijkheden voor de permanente bewoners van De Haan ontstaan. De bestaande situatie (op het terrein en planologisch) genereert voor zover geweten geen milieuknelpunten. Bij een autonome evolutie van het gebied worden ook geen specifieke milieuknelpunten verwacht. 2.6. Afbakening van het toepassingsgebied en de plan-merplicht Fase 3: Bepaling van de plicht tot opmaak van een plan-mer Bij plannen en programma’s die ‘van rechtswege’ onderworpen zijn aan de plan-MER-plicht is er geen voorafgaande toetsing vereist daar er op onweerlegbare wijze wordt vermoed dat deze plannen en programma’s aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. Men onderscheidt twee groepen van plannen en programma’s: a) plannen en programma’s, of de wijziging ervan, die tegelijkertijd een kader vormen voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten niet het gebruik regelen van een klein gebied op lokaal niveau, noch een kleine wijziging inhouden betrekking hebben op landbouw, bosbouw, visserij, energie, industrie, vervoer, afvalstoffenbeheer, waterbeheer, telecommunicatie, toerisme en ruimtelijke ordening of grondgebruik (artikel 4.2.3, §2, 1° D.A.B.M.); b) plannen en programma’s of de wijziging ervan waarvoor, gelet op de mogelijke betekenisvolle effecten op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is (artikel 4.2.1, tweede lid D.A.B.M.).
Het RUP is niet van rechtswege onderworpen aan de plan-mer-plicht want het vormt niet het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I of II van het Besluit van de Vlaamse Regering van 10-12-2004, het regelt het gebruik van een relatief klein gebied op lokaal niveau (totale oppervlakte RUP is 8ha 95a 28ca waarvan 1 ha 06 a 19 ca nog niet ontwikkeld is als woongebied, maar op heden gebruikt wordt voor tweede verblijven) en het heeft betrekking op de ruimtelijke ordening. Het plangebied is niet gelegen in een Vogel- of Habitatrichtlijn gebied. Enkele honderden meters ten noorden van het plangebied bevindt zich ten oosten en ten westen van het centrum van de Haan het Habitatrichtlijn gebied “Duingebieden, inclusief IJzermonding en Zwin” (Duinen van Westende en De Haan). Ongeveer 800 m ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich het Habitatrichtlijngebied van de Polders. Het RUP geeft voorschriften voor een zone die reeds grotendeel gerealiseerd is. Enkel in het projectgebied kunnen tweede verblijven vervangen worden door permanente woningen. Het projectgebied is omgeven door bebouwde gebieden. Aangezien het RUP en in het bijzonder het projectgebied geen effecten zullen hebben op de Habitatrichtlijngebieden in de omgeving, is een passende beoordeling niet nodig. Conclusie: Het RUP valt onder de screeningsplicht.
3
3. Een beschrijving en een in schatting van de mogelijke aanzienlijke milieu-effecten van het voorgenomen plan of programma
Hier wordt een overzicht gevraagd van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten van het plan of programma op: de gezondheid en veiligheid van de mens de ruimtelijke ordening de biodiversiteit de fauna en flora de energie- en grondstoffenvoorraden de bodem het water
de atmosfeer de klimatologische factoren het geluid het licht de stoffelijke goederen het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed het landschap de mobiliteit de samenhang tussen de genoemde factoren
Er wordt gebruik gemaakt van een ingreepeffectenschema. De effecten waarvan vermoed wordt dat ze waarschijnlijk significant zijn worden verder meer in detail onderzocht. Op de effecten die vermoedelijk niet significant zijn worden minder diep ingegaan
Ingreepeffectenschema Ingreep
Omvang in ruimte Lucht Geluid en trillingen Licht, warmte en tijd stralingen
bodem
Water
Geur
mobiliteit
landschap
fauna en flora
Duur Aanlegfase Slopen/verwijderen tweede verblijven Aanleg wegenis en nutsvoorzieningen Bouw woningen Aanleg openbaar domein Exploitatiefase Afvoer hemelwater Afvoer afvalwater verwarming woningen mobiliteit bewoners verlichting woningen en openbaar domein
tijdelijk
T/N*
T/N*
N
N*
N
N
N
N
N
tijdelijk tijdelijk tijdelijk
T/N* T/N* T/N*
T/N* T/N* T/N*
N N N
S S S
S S S
N N N
N N N
N N N
N N N
permanent permanent permanent permanent permanent
N N N* N* N
N N N N* N
N N N N N*
S N N N N
S N* N N N
N N N N N
N N N N* N
N N N N N
N N N N N
N: niet significant effect – N*: waarschijnlijk niet significant effect, effect zeer beperkt in ruimte en omvang, zeer lokaal effect – S: (waarschijnlijk) significant effect – T: tijdelijk effect – P: permanent effect – O: positief effect – V: verder onderzoek noodzakelijk bij vergunningsaanvraag 4
verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
3.1.
De gezondheid en de veiligheid van de mens Referentie In het plangebied liggen geen hoge of lage drem pel SEVESO- bedrijven. Binnen een straal van 2 km rond het plangebied zijn geen hoge of lage drempel SEVESO- inrichtingen gevestigd. Het plangebied is gelegen in het bestaande bebouwingsweefsel grenzend aan de kern van De Haan. Het plangebied is gelegen in een, volgens het gewestplan, woongebied. Het bebouwingspatroon spreid zich over het volledige plangebied en kenmerkt zich door ééngezinswoningen, tweede verblijven, enkele grootschalige handelszaken, garagecomplexen, een pompgemaal en twee recreatieve verblijfparken.
Kaart: gewestplan
Beschrijving effect Het plangebied wordt gedetailleerder uitgewerkt door specifieke bestemmingszones. De recreatieve verblijfparken worden als projectzone omschreven i.f.v. aansnijden van dit binnengebied als bijkomende woonzone. Milderende maatregelen Het RUP biedt niet het kader voor de vestiging van SEVESO- bedrijven. wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
Conclusie Het doel van het RUP is om het bestaande bebouwingsweefsel kwalitatief te ontwikkelen tot een woonweefsel met maximale kansen voor de inwoners van De Haan. Aangezien er noch binnen het plangebied, noch in een straal van 2 km rond het plangebied SEVESObedrijven gelegen zijn en het RUP ook niet het kader vormt voor de inplanting van SEVESObedrijven, zal de uitvoering van het RUP geen bijkomende risico’s voor de gezondheid en de veiligheid van de inwoners van het plangebied en de omwonenden opleveren. 3.2. De ruimtelijke ordening Referentie De kustgemeente De Haan wenst aan zijn bevol king betaalbare woningen aan te bieden, dit onder de toeristische druk. Het plangebied is gelegen langsheen de invalsweg naar de kern van De Haan. Met de westelijke zijde begrenst het plangebied het centrum. Twee recreatieve verblijfsparken bieden een kader tot verdichting. De site is gelegen in een woongebied. Diverse be bouwingstypologieën komen hier voor: De bebouwing langsheen de Grotestraat bestaat voornamelijk uit een menging van geclusterde gesloten en halfopen bebouwing. Deze clusters worden enkele malen doorbroken door een ontsluitingsweg naar het achtergelegen gebied. De achtergelegen bebouwing kenmerkt zich voornamelijk door alleenstaande bebouwing of projectbouw. Langsheen de Grotestraat bevinden er zich twee grootschalige handelszaken. Deze
grenzen aan de Grotestraat maar werden in vergelijking met de aangrenzende bebouwing dieper ingeplant. De bebouwing langsheen de Grotestraat wordt eveneens doorbroken door enkele toegangswegen naar geclusterde parkeergarages en één zone i.f.v. openbaar nut waar een pompgemaal gelegen is. De bebouwing gelegen langs de Nieuwe Steen weg en de Bredeweg begrenst het centrum van De Haan, de densiteit is hier hoger. Eveneens het gebruik van de nevenbestemming. De Uilenspiegellaan is de toegangsweg tot een verkaveling. Deze verkaveling begrenst het plangebied. De verkaveling typeert zich door alleenstaande en halfopen bebouwing. Ter hoogte van de Uilenspiegellaan voornamelijk alleenstaande bebouwing. De bebouwing langsheen de Pallieterlaan door halfopen bebouwing. Deze halfopen bebouwing begrenst met zijn achterzijde het verblijfs- recreatiepark gelegen binnen de contouren van het plangebied. Het gemeentelijk RUP geeft uitvoering aan het GRS en staat onderaan de hiërarchie van de ruimtelijke uitvoeringsplannen. Het RUP heeft enkel betrekking op (een deel van) het grondgebied van de gemeente De Haan. De bebouwingsvoorschriften zijn een verfijning van het gewestplan en hebben geen significante wijzigingen waardoor er geen impact is op de ruimtelijke ordening.
Conclusie Geen aanzienlijk effect.
5
3.3.
De biodiversiteit, de fauna en de flora Referentie Binnen het plangebied van onderhavig GRUP zijn geen biologisch waardevolle gebieden, Habitat- of Vogelrichtlijngebieden of gebieden van het VEN of IVON gelegen. Enkele honderden meters ten noorden van het plangebied bevindt zich ten oosten en ten westen van het centrum van De Haan het Habitatrichtlijngebied “Duingebieden, inclusief IJzermonding en Zwin” (Duinen van Westende en De Haan). Ongeveer 800 m ten zuidoosten van het plangebied bevindt zich het Habitatrichtlijngebied van de Polders. Ten noordwesten van het plangebied ligt een biolo gisch waardevol gebied (aanplant van Grove Den zonder ondergroei). Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich nog een biologisch waardevol gebied (soortenarm permanent cultuurgrasland met veedrinkpoel). Ten zuiden van het plangebied bevinden zich 2 biologisch waardevolle gebieden (weilandcomplex met veel sloten en/of microreliëf, met veedrinkpoel), die eveneens zijn aangeduid als faunistisch voornaam gebied. Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich het VEN-gebied nr. 102 “De Middenkust” (Grote Eenheid Natuur). De meest zuidelijke percelen zijn gedeeltelijk door het Duinendecreet geselecteerd.
6
3.4.
De energie- en grondstoffenvoorraden Referentie In de omgeving van het plangebied liggen geen ontginningsgebieden.
Kaart: biologische waarderingskaart
Beschrijving effect Het RUP formuleert voorschriften voor de bestaan de bebouwing. Voor een deel van het plangebied dat vandaag is ingericht als verblijfsrecreatiepark zullen voorschriften geformuleerd worden om dit gebied om te vormen naar een wooninbreidingsgebied. De realisatie van het wooninbreidingsproject zal geen effecten hebben op de biologisch waardevolle gebieden in de omgeving van het plangebied. Het plangebied is volledig in woongebied gelegen. De realisatie van het RUP zal niet aanzienlijk meer effecten met zich meebrengen dan de autonome evolutie van het gebied. Conclusie In het plangebied bevinden zich geen waardevolle fauna of flora die verloren dreigen te gaan en er wordt verwacht dat de realisatie van het wooninbreidingsproject ook niet meer effecten op de fauna, de flora en de biodiversiteit zal hebben dan bij een autonome evolutie van het gebied. Er worden dus geen significante effecten verwacht.
Conclusie Het plangebied heeft geen gevolgen voor de verdere exploitatie van enige ontginningsgebieden. Geen aanzienlijk effect.
3.5. De bodem Referentie Bodemkaart: De bebouwing grenzend aan de kern van De Haan heeft een antropogene ondergrond. De projectzone, de achterliggende bebouwing en de bebouwing langsheen de Grotestraat (vanaf de Molendreef) bestaat hoofdzakelijk uit kustduingrond. Het plangebied is reeds grotendeels gerealiseerd. Het projectgebied voor het wooninbreidingsproject is op heden in gebruik als vakantiepark met bungalows. Landbouwtyperings-kaart: Het plangebied behoort tot de niet agrarische gebieden met een zeer lage waardering. GAS-kaart: Het plangebied behoort niet tot de gewenste agrarische structuur VLAREBO-activiteiten: Er zijn geen VLAREBO activiteiten gekend in het plangebied. In het plangebied zijn geen klasse 1 bedrijven, waarvoor OVAM adviesbevoegdheid heeft bekend. De gemeentediensten hebben geen weet van percelen binnen het plangebied die zijn opgenomen in het register van verontreinigde gronden/het grondinformatieregister. verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
Beschrijving van het effect Het RUP formuleert voorschriften voor de bestaande bebouwing. Deze zullen niet onmiddellijk aanleiding geven tot wijzigingen in het gebied. Binnen het RUP is er één projectzone aangeduid voor een wooninbreidingsproject. Deze zone is momenteel een vakantiepark met bungalows. De sloop van de bungalows en de bouw van nieuwe woningen zal een bijkomende permanente ruimte– inname door de woningen en de infrastructuur als gevolg hebben. Hierdoor zal minder hemelwater in de bodem kunnen dringen en zal deze verdrogen. Aangezien het gebied als woongebied is inge kleurd op het gewestplan, zullen de effecten van het RUP niet significant groter zijn dan de effecten die bij een autonome evolutie van het gebied kunnen verwacht worden. Milderende maatregelen De projectzone voldoet aan de door het GRS voor opstelde woondichtheden (15 -25 woningen/ha). Er worden streefcijfers opgegeven voor de maxi male bebouwing van de percelen (Stedenbouwkundige voorschriften) Voor verhardingsoppervlaktes worden er speci fieke voorschriften opgenomen i.f.v. een maximale infiltratie van het regenwater. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, buffer- en infiltratievoorzieningen en de gescheiden afvoer van afvalwater en hemelwater legt op dat het opgevangen hemelwater in eerste instantie nuttig moet toegepast worden (hemelwaterput) en indien dit niet kan ter plaatse geïnfiltreerd of als laatste keuze gebufferd en vertraagd afgevoerd.
wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
Er zal een woonwijk ontwikkeld worden. Er zullen geen bedrijven (met eventuele nieuwe VLAREBOactiviteiten) toegelaten worden.
Kaart: bodemkaart
Kaart: Gewenste Agrarische Structuur
Kaart: landbouwtyperingskaart
Conclusie Mits het nemen van milderende maatregelen, moeten geen aanzienlijk meer significante effecten op de bodem verwacht worden dan bij een autonome evolutie van het gebied. 3.6. Het water Referentie Het plangebied ligt in het bekken van de Brugse Polders en in het deelbekken van de Oudlandpolder van Blankenberge. Er is noch een bekkenbeheersplan, noch een deelbekkenbeheersplan definitief vastgesteld. Ter hoogte van de grens van het plangebied en de De Wittelaan stroomt het Bredewegzwin richting zuiden. Deze waterloop is niet geklasseerd en wordt beheerd door de Nieuwe Polder van Blankenberge. Het plangebied wordt in het oostelijk deel door de Ader Vlissegemzwijn (categorie 3, onbevaarbaar) doorsneden in ZN richting. Deze waterloop wordt beheerd door de Nieuwe Polder van Blankenberge. Er zijn geen waterkwaliteitsgegevens beschik baar over de waterlopen in het plangebied. In de wijdere omgeving van het plangebied zijn er een aantal meetpunten van de VMM, nl. 870000 (Bredewegzwin - Vlissegem scheiding) ter hoogte van Klemskerke Bredeweg - Vijfwegen: BBI = 5-6 (matige kwaliteit). Het plangebied ligt niet in een recent overstroomd gebied en niet in een risicozone voor overstromingen. Het plangebied is van nature overstroombaar vanuit zee (zeepolder). Watertoetskaarten: Het RUP is niet gelegen in een ‘effectief overstromingsgevoelig gebied’. Ten zuiden van het
7
plangebied bevindt zich een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Het plangebied is volledig gelegen in een gebied type 1: zeer gevoelig voor grondwaterstroming. Het plangebied behoort niet tot het winterbed van een grote rivier. Het plangebied is niet ingekleurd als infiltratiegevoelig. Binnen het plangebied liggen geen erosiegevoelige gebieden.
Kaart:: overstromingsgevoelige gebieden
Kaart: grondwaterstromingsgevoelige gebieden 8
Beschrijving effect Er zal afvalwater geloosd worden, afkomstig van de woningen. Door de aanleg van bijkomende verhardingen zal er enerzijds minder water in de bodem sijpelen, wat aanleiding geeft tot verdroging en anderzijds zal het hemelwater versneld afgevoerd worden, wat aanleiding geeft tot een hogere belasting van de ontvangende waterlopen. Milderende maatregelen Het afvalwater van de nieuwbouwwoningen in het inbreidingsgebied zal geloosd worden in het openbare rioleringsstelsel van de Haan (via de Grotestraat of de Pallieterlaan) en gezuiverd worden in de RWZI van Oostende. Momenteel is er reeds een lozing van afvalwater van de tweedeverblijven in het projectgebied. Het hemelwater van het projectgebied zal worden afgevoerd naar het Bredewegzwin. In overleg met beheerder van de ontvangende waterloop (de Nieuwe Polder van Blankenberge) zal er voldoende buffering voor het hemelwater voorzien worden. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, buffer- en infiltratievoorzieningen en de gescheiden afvoer van afvalwater en hemelwater legt op dat het opgevangen hemelwater in eerste instantie nuttig moet toegepast worden (hemelwaterput) en indien dit niet kan, ter plaatse geïnfiltreerd of als laatste keuze gebufferd en vertraagd afgevoerd. Voor verhardingsoppervlaktes worden er speci fieke voorschriften opgenomen i.f.v. een maximale infiltratie van het regenwater. Het RUP vormt niet het kader voor de aanleg van grote ondergrondse constructies die de grondwaterstroming kunnen verstoren.
Conclusie Geen aanzienlijke effecten, mits het nemen van milderende maatregelen. 3.7.
De atmosfeer en de klimatologische factoren Beschrijving effect Tijdelijke stofhinder bij de aanleg van het project gebied (slopen of verwijderen tweede verblijven, constructie gebouwen, wegenis, nutsvoorzieningen, ed.) Tijdelijke stofhinder bij de bouw van de woningen. Luchtverontreiniging door verwarming van de woningen. Bijkomende luchtverontreiniging door de extra wagens van de bewoners van het projectgebied: Aantal woonentiteiten = 16 tot max. 26 Geraamd aantal auto’s = 19,2 tot max. 31,2 auto’s (1,2 auto’s per wooneenheid) Geraamd aantal autobewegingen in relatie tot de woning (tijdens de ochtend- en avondspits) = max. 11 per uur (en 110 per etmaal) Hierbij werd rekening gehouden met volgende parameters: Gemiddelde gezinsgrootte = 2,3 GAVP op spitsuur in relatie tot woning = 0,2 (GAVP = gemiddeld aantal verplaatsingen per persoon) bezoekers = 25 % Modal split = 75 % (deel van de verplaatsingen dat met de auto gebeurt) Het projectgebied is momenteel in gebruik als va kantiepark, zo dat er al een zekere mobiliteit is. In die zin zal de werkelijke bijkomende verkeersgeneratie nog beperkter zijn dan dit aangegeven cijfer.
verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
Milderende maatregelen EPB-regelgeving wettelijke voorschriften onderhoud stookolie- en mazoutketels Conclusie Dit effect is eerder kleinschalig. 3.8.
Het geluid
Beschrijving effect Tijdelijke geluidshinder bij de aanleg van het pro jectgebied (sloop of verwijdering tweede verblijven, aanleg wegenis, nutsvoorzieningen, ed.) Tijdelijke geluidshinder bij de bouw van de wonin gen Bijkomende lawaaihinder door de wagens van de bewoners van het projectgebied: Aantal woonentiteiten = 16 tot max. 26 Geraamd aantal auto’s = 19,2 tot max. 31,2 auto’s (1,2 auto’s per wooneenheid) Geraamd aantal autobewegingen in relatie tot de woning (tijdens de ochtend- en avondspits) = max. 11 per uur (en 110 per etmaal) Hierbij werd rekening gehouden met volgende parameters: Gemiddelde gezinsgrootte = 2,3 GAVP op spitsuur in relatie tot woning = 0,2 (GAVP = gemiddeld aantal verplaatsingen per persoon) bezoekers = 25 % Modal split = 75 % (deel van de verplaatsingen dat met de auto gebeurt) Het projectgebied is momenteel in gebruik als va kantiepark, zo dat er al een zekere mobiliteit is In die zin zal de werkelijke bijkomende verkeersgeneratie nog beperkter zijn dan dit aangegeven cijfer.
Conclusie Dit effect is eerder kleinschalig. 3.9. Het licht Beschrijving effect Bijkomende lichthinder door straatverlichting. Bijkomende lichthinder door verlichting woningen. Momenteel is het plangebied reeds in gebruik door woningen of als tweede verblijf.
Conclusie Er wordt geen enkele woning onteigend. Het gebruik van voorkooprecht heeft als doel het aantal tweede verblijven te beperken i.f.v. betaalbare woningen voor o.a. de inwoners van De Haan. Geen aanzienlijk effect.
Milderende maatregelen Keuze goede armaturen Het RUP vormt niet het kader voor projecten die veel verlichting met zich meebrengen zoals sportvelden, serrebedrijven en winkels met lichtreclame en verlichte terreinen.
3.11. Het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed Referentie Binnen het plangebied, is één beschermd monu ment gelegen, namelijk Villa Béatrice. Binnen het plangebied, noch in de omgeving zijn beschermde landschappen gelegen. Binnen het plangebied, noch in de omgeving zijn beschermde dorpsgezichten gelegen.
Conclusie Geen aanzienlijk effect 3.10. De stoffelijke goederen Referentie Een groot deel van het plangebied is reeds be bouwd met woningen. Een deel van het plangebied is ingenomen door een recreatief verblijfspark.
wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
betaalbare woningen of sociale woningbouw te kunnen realiseren.
Beschrijving effect Voor het deel van het plangebied waar er reeds woningen staan worden er enkel stedenbouwkundige voorschriften opgemaakt. De recreatieve verblijfsparken kunnen zich ontwik kelen als woonzone. De inrichting kan gefaseerd gebeuren. De terreinen worden niet aangekocht of onteigend. In het RUP zal het recht van voorkoop ingeschre ven worden in de bestaande woonzones. Dit om
Beschrijving effect Het RUP veranderd niets aan de bestaande bebouwing, behalve in het projectgebied. Conclusie Geen aanzienlijke effecten 3.12. Het landschap Referentie In het plangebied zijn geen ankerplaatsen. Ten zui den is de ankerplaats ‘Poldergebied Klemskerke’ gelegen.
9
Beschrijving effect: De percelen gelegen in de relictzone zijn reeds bebouwd en gelegen in het woongebied volgens het gewestplan. Het RUP creëert geen bijkomende kansen binnen de contouren van de relictzone maar biedt wel rechtzekerheid aan de reeds bestaande bebouwing. De voorschriften zijn getoetst aan de bestaande inplanting.
Bestaande verkeersintensiteiten: Het overgrote deel van het verkeer betreft autoverkeer. Het gaat hier vooral om personenwagens. De Grotestraat is momenteel een smalle weg. In het straatprofiel is er aan beide zijden een parkeerstrook en een rijrichting. Er is geen fietszone. Er zijn geen telgegevens bekend van de Uilenspiegellaan en van de onmiddellijke omgeving. Er zijn geen trage wegen binnen het plangebied.
Conclusie Geen aanzienlijke effecten
In het plangebied zijn drie percelen gelegen in de relictzone ‘Poldergebied Klemskerke - Zuienkerke’. Het plangebied sluit aan bij de bebouwde kom van De Haan.
Kaart: ankerplaatsen en relictzones 10
3.13. De mobiliteit Referentie Bestaande ontsluitingswegen: De bebouwing gelegen binnen het plangebied wordt ontsloten via de Grotestraat, de Nieuwe Steenweg, de Bredeweg en de Uilenspiegellaan. Bij ontwikkeling van de projectzone zal deze nieuwe bebouwing zich in hoofdzaak ontsluiten via de Uilenspiegellaan. Deze weg is momenteel niet overbelast met verkeer en is voldoende breed. De Grotestraat start in de kern van De Haan tot aan de kruising met de Brugse Steenweg (N307) in Nieuwmunster. De Nieuwe Steenweg start eveneens in de kern van De Haan tot aan de kruising met de Dorpsstraat in Klemskerke. De Grotestraat en de Nieuwe Steenweg zijn gese lecteerd in het GRS als lokale weg, categorie I. De Grotestraat en de Nieuwe Steenweg zijn in ge selecteerd als provinciaal fietsroutenetwerk. Bij herinrichting van de Grotestraat dient er een onderzoek te gebeuren om de straat verkeersvriendelijker en veiliger te maken voor de zwakke weggebruiker.
Kaart: atlas der buurtwegen
Beschrijving effect Het RUP bevestigt grotendeels de bestaande ruimtelijke situatie. De bijkomende mobiliteitseffecten hebben enkel betrekking op de mogelijke nieuwe ontwikkelingen. In één zone worden in het RUP de vakantiever blijven afgebouwd, ten gunste van bijkomende woongelegenheden. Er worden maximaal 26 bijkomende woningen voorzien. Deze nieuwe woningen worden ontsloten via de Uilenspiegellaan. De Uilenspiegellaan sluit aan op de Bredeweg en is een doodlopende straat die toegang geeft tot een woonwijk. Aantal woonentiteiten = 16 tot max. 26 Geraamd aantal auto’s = 19,2 tot max. 31,2 auto’s (1,2 auto’s per wooneenheid) verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
Geraamd aantal autobewegingen in relatie tot de woning (tijdens de ochtend- en avondspits) = max. 11 Hierbij werd rekening gehouden met volgende parameters: Gemiddelde gezinsgrootte = 2,3 GAVP op spitsuur in relatie tot woning = 0,2 (GAVP = gemiddeld aantal verplaatsingen per persoon) Bezoekers = 25 % Modal split = 75 % (deel van de verplaatsingen dat met de auto gebeurt) Er dient bovendien vermeld te worden dat op het betreffende terrein momenteel tweede verblijven staan. De woningen vervangen de tweede verblijven. In die zin zal de werkelijke bijkomende verkeersgeneratie nog beperkter zijn dan dit aangegeven cijfer. Deze verkeerstroom (11 voertuigen per uur tijdens de spits) zal de Uilenspiegellaan volgen naar de Bredeweg. Vanuit de Uilenspiegellaan komt het verkeer op de Bredeweg, waar onmiddellijk aangesloten wordt op de Nieuwe Steenweg. Van hier uit zal het verkeer zich verspreiden over verschillende richtingen: Nieuwe Steenweg, Stationsstraat - N34, Grotestraat. De Uilenspiegellaan is voldoende breed. De te verwachten verkeersimpact van de bijkomende woningen op de Uilenspiegellaan is zeer beperkt. Op de andere straten zal door de spreiding van de verkeersstroom over de verschillende routes de verkeerstoename niet merkbaar zijn. Er kan vermeld worden dat de locatie vlakbij/in de kern van De Haan ligt. Dit betekent dat alle basisvoorzieningen (school, winkels,...) aanwezig zijn in de directe nabijheid, zodat de site minder auto-af
wvi | Oktober ‘08 | verzoek tot raadpleging
hankelijk is. Ook de tram- en bushaltes liggen op korte wandelafstand. Milderende maatregelen Bij het aansnijden van het projectgebied dient de ontwikkeling gekoppeld te worden aan een inrichtingsplan. Aan de inrichting van het projectgebied zullen enkele eisen gekoppeld worden i.f.v. een maximale en kwalitatieve ontsluiting waardoor de conflictpunten en doorstroming in de Grotestraat niet gehinderd kan worden. Maar waardoor de veiligheid van de Uilenspiegellaan eveneens niet in het gedrang kan komen. Conclusie De geraamde max. 11 bijkomende autobewegingen in de spits zullen weinig effect hebben op de Pallieterlaan. Op de verder aansluitende straten zal het effect niet waarneembaar zijn. 3.14. De samenhang tussen de genoemde factoren Conclusie Geen aanzienlijk effect
4. Relevante gegevens met in begrip van de redenen waar om de initiatiefnemer meent geen plan-mer te moeten op maken overeenkomstig art. 4.2.6, §1, 5° van het DABM Het betreft het opstellen van stedenbouwkundige voorschriften voor de reeds bestaande bebouwing enerzijds en de inrichtingsprincipes voor de ontwikkeling van een binnengebied. Aangezien het RUP de realisatie van een wooninbreidingsgebied mogelijk maakt, moeten er geen effecten op de gezondheid en veiligheid van de mens binnen het plangebied en zijn omgeving verwacht worden. In het plangebied zelf is er geen waardevolle natuur gelegen. De realisatie van het inbreidingsproject zal geen aanzienlijke effecten op de natuurgebieden in de omgeving van het plangebied veroorzaken. Aangezien er in het plangebied of in de omgeving van het plangebied geen ontginningsgebieden gelegen zijn, heeft het RUP geen effecten op de energie- en grondstoffenvoorraden. De realisatie van het RUP houdt geen verlies aan landbouwareaal in. Het RUP vormt niet het kader voor de vestiging van nieuwe bedrijven. De realisatie van een inbreidingsproject zal de infiltratiecapaciteit van de bodem doen afnemen. Het betreft echter een gebied dat momenteel dienst doet als vakantiepark en bovendien gelegen is in een woongebied van het gewestplan, zodat het effect op de bodem niet groter is dan wat er bij een autonome evolutie van het gebied kan verwacht worden. 11
Aangezien het bijkomende afvalwater zal worden afgevoerd naar de RWZI van Oostende en het hemelwater naar het Bredewegzwin en/of in de hemelwaterbuffering van het projectgebied, zijn er geen aanzienlijke milieu-effecten op het watersysteem. Bij de realisatie van het wooninbreidingsgebied kan er tijdenlijk stofhinder optreden. Door de kleinschaligheid van de bijkomende verwarming en de bijkomende mobiliteit, worden er geen aanzienlijke effecten op de atmosfeer en de klimatologische factoren verwacht. De realisatie van het inbreidingsproject en herbouw van woningen kan tijdelijke geluidshinder met zich meebrengen. De beperkte bijkomende mobiliteit zal geen aanzienlijk effect hebben op de geluidskwaliteit in de omgeving.
5. In voorkomend geval een beoordeling of het voorge nomen plan of programma grensoverschrijdende of gewestgrensoverschrijdende aanzienlijke milieueffecten kan hebben Het betreft een bestaand woonweefsel die kan versterkt worden door de ontwikkeling van een binnengebied tot woningen waarvan de huidige bestemming een recreatief verblijfspark is. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 8 ha 95 a 28 ca. Waarvan de projectzone 1 ha 06 a 91 ca. Er zullen in totaal 16 tot 26 bijkomende woningen gebouwd worden. Er worden geen effecten verwacht die de gewestgrens of de landsgrens zullen overschrijden.
Het inbreidingsgebied is momenteel in gebruik als vakantiepark, zodat de uiteindelijke realisatie ervan geen aanzienlijk effect op de lichtkwaliteit in het gebied met zich zal meebrengen. Aan het behoud van het enige beschermde monument binnen het plangebied wordt niets gewijzigd. Door de kleinschaligheid van het inbreidingseffect, worden er nauwelijks effecten verwacht op de mobiliteit in en rond het plangebied. Er kan dus gesteld worden dat het RUP Grotestraat geen aanzienlijke milieu-effecten zal genereren.
12
verzoek tot raadpleging | Oktober ‘08 | wvi
Schepen Ruimtelijke Ordening De Haan Dienst Ruimtelijke Ordening De Haan Dienst Ruimtelijke Planning, provincie Afdeling ruimtelijke ordening West-Vlaanderen WVI
−
Aspect sociale huisvesting • Het provinciaal structuurplan geeft aan dat bij de ontwikkeling van een nieuwe woonzone groter dan 1 ha er minstens 25% sociale huur- en/of koopwoningen dient te worden voorzien, dit onder de volgende voorwaarden : o effectieve bestemming, eventueel in deelzones, van het aandeel sociale woningen dat gerealiseerd dient te worden. o de betreffende (deel)zone (eventueel met variabele zonegrenzen) dient in eigendom te zijn van de gemeente, het OCMW of een sociale huisvestingsmaatschappij. Indien dit niet het geval is, dienen er voldoende garanties in het plan te worden voorzien t.a.v. de privé-eigenaars dat hun gronden zullen aangekocht worden voor het realiseren van sociale woningbouw. Dit kan via een (principe)overeenkomst tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen en de privéeigenaars of via een onteigeningsplan. De gemeente geeft aan dat specifieke aanduiding i.f.v. sociale woningbouw vandaag de dag geen evidentie is, er is momenteel geen duidelijk zicht op welke wijze het gebied zich naar de toekomst toe zal (kunnen) ontwikkelen. • Volgende tussenoplossingen worden aangereikt : o het opleggen van de 25%-regel zonder specifieke aanduiding op het bestemmingsplan, maar met de vermelding dat per fase die gerealiseerd wordt, er procentueel gezien 25% sociale woningbouw dient gerealiseerd te worden. Op die manier wordt het sociale aanbod over het plangebied verspreid en meer gedifferentieerd. Deze optie biedt voor de provincie echter niet voldoende garanties naar realisatie toe en vormt bijgevolg geen optie. o in de voorschriften specificeren dat wat aan sociale woningbouw wordt gerealiseerd buiten de specifieke deelzone i.f.v. sociale woningbouw, in mindering kan gebracht worden in de specifieke deelzone. Dit geeft iets meer flexibiliteit maar belet niet dat een specifieke zone dient te worden aangeduid i.f.v. sociale woningbouw.
VERSLAG De gemeente heeft vier schriftelijk adviezen ontvangen, nl. van LNE, dienst veiligheidsrapportage, van het Agentschap RO-Vlaanderen, entiteit onroerend erfgoed, van de Gecoro De Haan en van De Lijn. De verankering van de erfgoedwaarde van de gebouwen, geselecteerd in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, wordt door het agentschap als positief ervaren. De terminologie ‘gerenoveerd’ dient echter te worden vervangen door ‘gerestaureerd’. Het advies van LNE meldt dat het voorontwerp geen voorwerp vormt van een ruimtelijk veiligheidsrapport. Het advies van de Gecoro is gunstig mits dat de lokale ontsluitingsweg gelegen in zone 6 doorgetrokken wordt tot aan de Pallieterlaan. De Lijn heeft een gunstig advies uitgebracht. Dhr. Bart Verbeke overhandigt tijdens het overleg een schriftelijk advies m.b.t. het voorontwerp, dhr. Koen Joye heeft geen schriftelijk advies opgemaakt. De belangrijkste opmerkingen worden tijdens de vergadering mondeling toegelicht en kunnen als volgt samengevat worden:
VERONTSCHULDIGD − Agentschap RO-Vlaanderen, entiteit onroerend erfgoed − Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, dienst veiligheidsrapportage − Mevr. Nele Vanderstraeten, WVI − De Lijn
AANWEZIG − Dhr. Wilfried Vandaele − Mevr. Carine Willaert − Dhr. Bart Verbeke − Dhr. Koen Joye − Mevr. Katrien Vervaet
VERSLAG PLENAIRE VERGADERING VOORONTWERP GRUP GROTESTRAAT (16/06/’09)
Andere opmerkingen : • sociaal voorkooprecht : dhr. Joye stelt zich de vraag waarom het sociale voorkooprecht in nagenoeg alle zones is neergeschreven. De bedoeling is om zowel de verschillende maatschappijen als de gemeente de kans te geven gronden aan te kopen wanneer de opportuniteit zich voordoet, dit om het sociaal woonaanbod in de gemeente op te krikken. Dit staat als maatregel in het GRS aangegeven, onder het luik ‘het aanbieden van betaalbare, kwalitatieve woningen’, nl. het inschrijven van het recht van voorkoop binnen de stedenbouwkundige voorschriften van een bestemmingsplan; het voorkooprecht dient in de legende vermeld te worden op het bestemmingsplan; • het is niet duidelijk waarom voor de beschermde monumenten en de aangeduide architecturaal waardevolle panden bijkomende hoofdbestemmingen zijn toegelaten. De bedoeling hiervan is om deze gebouwen naar bestemming toe iets meer toe te laten, als compensatie voor het behoud en het onderhouden van de erfgoedwaarde van het pand. Dit gegeven dient dan ook duidelijker aan bod te komen in de toelichtingsnota;
−
het grond – en pandendecreet voorziet dat er per bouw of verkavelingsproject vanaf een bepaalde grootte , zoals bepaald in artikel 4.1.8 van het decreet, een sociaal woonaanbod dient te worden gerealiseerd, afhankelijk van type eigenaar. Voor de volledigheid dient dit aspect aan bod te komen in de memorie van toelichting (dhr. Joye). Indien in het rup de (deel)zone voor sociaal wonen specifiek wordt aangeduid en bestemd, dan dient in het resterende deel tevens te worden voldaan aan de bepalingen van het grond- en pandendecreet. M.a.w. ook hier zal een minimum aandeel aan sociale woningen dienen te worden gerealiseerd, waardoor er meer dan 25% sociaal woonaanbod zal worden gerealiseerd. Dhr. Bart Verbeke stelt dat de 25%-regel van de provincie niet meer van toepassing is wanneer een gemeente haar sociaal objectief heeft bereikt.
Aspect koppeling van permanente bewoning aan verplichting van domiciliëring • gezien domicilie geen ruimtelijk element is, is de opgelegde verplichting van domiciliëring juridisch geen evidentie. Dhr. Joye stelt zich bovendien de vraag hoe de gemeente zal omgaan met de handhaving, hoe wordt bv. momenteel omgegaan met het aspect van de permanente bewoning in recreatiegebieden. Er wordt door de gemeente stelselmatig een PV opgesteld, doch er werd tot nu toe geen herstelvordering opgemaakt; • de gemeente probeert aan de hand van de opgelegde domiciliëring een duidelijke signaalfunctie te geven naar de betrokkenen, er is nagenoeg geen ander afdoend middel om de bestemming van permanente bewoning afdwingbaar te maken. Werken met meer ruimtelijke normen zoals bv. het opleggen van minimale oppervlaktenormen, dit om tweede verblijven tegen te gaan, brengt het aspect van betaalbaarheid of woningen voor alleenstaanden, in het gedrang; • zowel dhr. Verbeke als dhr. Joye kunnen zich akkoord verklaren met de beoogde doelstelling, doch dit gegeven dient met ruimtelijke argumenten bijkomend gemotiveerd te worden. Aspecten zoals nabijheid van centrumgegevens, parkeerdruk van 2e verblijven, problematiek van leegstand, de specifieke ligging van de planzone nl. ten zuiden van het toeristisch kerngebied ( zuidelijk van de Koninklijke Baan), … zijn reeds een stap in de goede richting.
o
Besluit : o de gemeente is geen voorstander om het plangebied te beperken tot minder dan een hectare, doch wil wel 25% sociale woningbouw inschrijven zonder dit in een specifieke deelzone te gaan zoneren. De gemeente zal eventueel een schrijven richten naar de deputatie van de provincie West-Vlaanderen om dit gegeven verder te onderzoeken.
de projectzone beperken en kleiner maken dan 1 ha. Op die manier is de 25%-regel niet meer van toepassing. De gemeente kan in dit geval zelf bepalen hoeveel % sociale woningbouw dient te worden gerealiseerd rekening houdend met de bepalingen van het grond- en pandendecreet.
−
•
o
‘Uitbreidingen van de bestaande gebouwen i.f.v. hedendaags wooncomfort zijn toegelaten binnen de bepalingen van de betrokken bestemmingszone. ‘ Dit gegeven dient in de verordenende kolom te worden neergeschreven. Eventueel kunnen beperkte uitbreidingen ook kaderen binnen de bijkomende bestemmingsmogelijkheden. Dit moet verder worden nagegaan. Belangrijk hierbij is dat de activiteiten geen dynamiek creëren die niet overeenstemmen met de woonomgeving; de bepalingen onder 0.2.8 ‘specifieke bepalingen omtrent het architecturaal waardevol patrimonium’: belangrijk hierbij is dat enkel de waardevolle kenmerken van de gevels (exterieur) behouden blijven, dit gegeven dient duidelijker vertaald te worden in de voorschriften; op het bestemmingsplan is er sprake van een overdruk ‘lokale ontsluitingsweg’ en een overdruk ‘interne ontsluitingsweg’. In de voorschriften is er enkel sprake van ‘lokale ontsluitingsweg’ (artikel 0.2.9). Het artikel 0.2.9 ‘specifieke aanduiding lokale ontsluitingsweg’ heeft betrekking op de, op het bestemmingsplan aangeduide, interne ontsluitingswegen. Dit gegeven dient dus aangepast te worden; enkele aspecten die in de toelichtende kolom staan, horen thuis in de verordenende linkerkolom (zie verslag dienst ruimtelijke planning provincie). artikel 1 : zone voor één- en meergezinswoningen, plaatsing t.o.v. de rooilijn is bepaald op 0 meter. Voor het hoekperceel t.h.v. de Uilenspiegellaan – Bredeweg is een achterwaartse inplanting waarschijnlijk meer aangewezen, conform de bestaande toestand (dhr. Joye). artikel 3 : zone voor grootschalige handelsvoorzieningen, bouwdiepte en dakvorm, aspect conciërgewoning. Dhr. Joye stelt zich de vraag waarom het aspect van wonen binnen deze zone wordt beperkt tot een conciërgewoning; artikel 4 : Projectzone voor permanent wonen o het is beter de benaming van deze zone te herleiden naar ‘projectzone’, gezien dit anders voor verwarring schept. Zone 2 staat namelijk ook in functie van permanente bewoning. (dhr. Joye); o het is aangewezen om voor de projectzone voor permanent wonen (artikel 4) parkeernormen in te schrijven; o een van de voorbeelden van de inrichtingsschetsen voor de projectzone (artikel 4) in het informatief gedeelte, p. 22, bestaat uit open bebouwing. De voorschriften voor de projectzone zijn beperkt tot geschakelde of aaneengesloten woningen. Beide aspecten dienen op elkaar afgestemd te worden; er is ook een verschil tussen geschakelde en gekoppelde bebouwing; o bij elke vergunningsaanvraag dient een globaal inrichtingsplan over de betrokken projectzone gevoegd te worden.’ Het is beter dit gegeven aan te passen naar elke relevante vergunningsaanvraag, van een zekere grootteorde (dhr. Joye). artikel 5 : zone voor garages, aspect bouwhoogte. Het artikel bepaalt enerzijds een maximale nokhoogte van 6 meter en anderzijds een maximale bouwhoogte van 3 meter. Dit gegeven is tegenstrijdig, de maximale bouwhoogte van 6 meter dient geschrapt te worden.
Voor verslaggeving WVI, 16/06/2009
Besluit : Het voorontwerp zal aangepast en herwerkt worden aan de hand van bovenliggende opmerkingen en schriftelijke adviezen. De procedure kan hierbij verder gezet worden. Belangrijke aspecten die nog dienen te worden uitgeklaard zijn in hoofdzaak de 25%-regel van de provincie binnen de projectzone (artikel 4). De gemeente gaat verder nagaan welke piste er zal worden gevolgd.
•
•
•
•
•
•
•
•