Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarrekening en jaarverslag

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort

Jaarrekening en jaarverslag 2013

Jaarrekening en Jaarverslag over het boekjaar 2013 -1-



-2-



VERSLAG OVER HET (BOEK)JAAR, LOPENDE VAN 1 JANUARI 2013 T/M 31 DECEMBER 2013 NAAM VAN DE TOEGELATEN INSTELLING

Woningbouwstichting "Lek en Waard Wonen”

VESTIGINGSPLAATS

Nieuwpoort, gemeente Molenwaard

ADRES

Buitenhaven 9 2965 AD Nieuwpoort

DATUM EN NUMMER VAN HET KONINKLIJK BESLUIT WAARBIJ DE STICHTING IS TOEGELATEN

10 maart 1949 onder nummer 22 (28 maart 1986 onder nummer 28)

LAATSTE STATUTEN WIJZIGING

4 oktober 2007

NUMMER VAN INSCHRIJVING BIJ DE KAMER VAN KOOPHANDEL

23036733 S 119778 B (Stichtingen register)

L-NUMMER

L 1597

NRV-NUMMER

1521

WERKGEBIED

Regio Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, bestaande uit de gemeenten Molenwaard, Zederik, Leerdam, Gorinchem, Giessenlanden en Hardinxveld-Giessendam.

DOEL

De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

-3-



-4-



INHOUDSOPGAVE Jaarverslag Algemene beschouwing De organisatie Governance Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag Algemeen Het passend huisvesten van de doelgroep De kwaliteit van het woningbezit Het betrekken van de huurders bij beheer en beleid Het waarborgen van de financiële continuïteit De zorg voor de leefbaarheid Wonen en zorg Risicoparagraaf Verklaring van het bestuur Kengetallen

7 9 12 16 21 24 34 40 43 53 54 57 65 66

Jaarrekening Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013 Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen Toelichting op de balans per 31 december 2013 Toelichting op de winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013

68 70 71 72 82 102

Ondertekening van de jaarrekening

115

Overige gegevens

116

Bijlagen Bijlage 1 – Overzicht van de materiële vaste activa per 31-12-2013

-5-

120



-6-



ALGEMENE BESCHOUWING Ontwikkelingen op het terrein van de volkshuisvesting Lek en Waard Wonen kan terugkijken op een geslaagd jaar, dat vooral in het teken stond van twee mooie projecten. Het ene, appartementencomplex Ammerse Veste in Groot-Ammers, is begin 2013 opgeleverd. Het is een prachtig complex geworden met mooie woningen en tevreden bewoners. Inmiddels zijn alle 22 huurwoningen verhuurd en is ook de helft van 22 koopwoningen verkocht. Met de positieve berichten over een voorzichtig aantrekkende woningmarkt gaan wij er vanuit ook de overige appartementen een nieuwe eigenaar zullen vinden. Het andere project, het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak, is in 2013, na enkele jaren van intensieve voorbereiding, definitief van start gegaan. Nadat de gemeente al eerder was gestart met de bouw van de brede school en de sportvoorzieningen, is najaar 2013 ook voor ons deel de eerste paal de grond in gegaan. Net als bij de Hof van Ammers en de Ammerse Veste verrijst hier straks een markant complex dat een waardevolle bijdrage aan de volkshuisvesting in Nieuwpoort en Langerak zal leveren. Naast stenen hebben wij in 2013 ook geïnvesteerd in dienstverlening. Samen met 16 andere woningcorporaties is een gezamenlijk woonruimteverdelingssysteem tot stand gekomen, dat een gebied bestrijkt dat loopt van Tiel tot Sliedrecht en van Culemborg tot Maasdriel. Hiermee worden de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden enorm vergroot. Ook hebben wij geïnvesteerd in de vorming van een nieuwe huurdersorganisatie, die op een professionele manier onze sparring partner kan zijn. Maar ook van bovenaf hebben de ontwikkelingen in 2013 (weer) niet stil gestaan. Het Woonakkoord tussen coalitie en oppositie, het Blokakkoord tussen kabinet en Aedes, allemaal hebben zij grote gevolgen voor de manier waarop wij ons werk doen. Verhuurderheffing, saneringssteun, administratieve scheiding, allemaal zaken waaraan wij als kleine corporatie ook moeten voldoen. Soms lijkt het wel of het steeds meer om de regels eromheen gaat dan het concreet werken in het belang van de volkshuisvesting. Helaas is dit een stroomversnelling waarin we worden meegesleurd en waarbij zwemmen tegen de stroom in toch niets uithaalt. Net als bij een wildwaterkanoër is het zaak om je met de stroom te laten meevoeren en erop mee te bewegen. Op die manier kun je nog steeds enigszins sturen en voorkom je dat je kopje onder gaat. En zelfs op de wildste rivier kom je uiteindelijk in rustiger vaarwater terecht. Even doorbijten dus. Contacten met de gemeente Met de gemeente Molenwaard wordt periodiek overleg gevoerd over diverse volkshuisvestingsonderwerpen, waarvan de voornaamste hieronder staan vermeld. -

Nieuwbouw Woonruimteverdeling Herstructurering Ouderenzorg Ouderenhuisvesting Woningmarktzaken Woonomgeving

Het overleg vindt plaats op zowel bestuurlijk- als ambtelijk niveau. In 2013 is met name intensief overleg gevoerd over het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak.

-7-



Contacten met andere corporaties Met het Bestuur van de Woningbouwvereniging "Beter Wonen" uit Streefkerk wordt eenmaal per jaar regulier overleg gehouden. Daarnaast zijn er contacten over specifieke onderwerpen die beide corporaties binnen de gemeente Molenwaard raken. Verder wordt samengewerkt met Woningbouwvereniging “Nieuw-Lekkerland” uit Nieuw-Lekkerland en Woningstichting Tablis Wonen uit Sliedrecht. Vanwege de gemeentelijke fusie per 1 januari 2013 worden beleidszaken meer en meer op elkaar afgestemd. Ook met andere regionale collega corporaties wordt, afhankelijk van het onderwerp, in meer of mindere mate overlegd of samengewerkt. Vanwege de toenemende complexiteit in regelgeving, bedrijfsvoering enz. wordt samenwerking steeds belangrijker, zeker voor kleinere corporaties. Regionale samenwerking De stichting participeert in het Regio-overleg Woningcorporaties Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Binnen deze overlegstructuur wordt regelmatig overlegd over beleidsmatige volkshuisvestingszaken zoals: -

Huisvestingswet Streekplan Regionale belangenbehartiging Ouderenhuisvesting Herstructurering

Het werkapparaat van de stichting onderhoudt regelmatig contact met collega corporaties uit de omgeving. Lidmaatschap Aedes De stichting is aangesloten bij Aedes, de overkoepelende organisatie voor woningcorporaties. Aedes wordt regelmatig benaderd voor advies en voorlichting. Aansluiting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De stichting is sinds 2011 aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Leningen die vóór 2011 waren afgesloten, zijn nog rechtstreeks door de gemeente geborgd. Daarnaast worden nieuwe leningen ten behoeve van de financiering van het commerciële gedeelte (niet DAEB) in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak ook nog rechtstreeks door de gemeente geborgd.

-8-



DE ORGANISATIE

Organisatiestructuur Lek en Waard Wonen kent een tweelagenstructuur, gevormd door de Raad van Commissarissen en het bestuur. De werkorganisatie valt onder de directeur-bestuurder en is verdeeld over drie afdelingen: techniek, woondiensten en financiën. Het organigram ziet er per 31 december 2013 als volgt uit (excl. interim personeel):

Raad van commissarissen (5 pers.)

Directeur/bestuurder (1 fte)

Hoofd Vastgoed(1 fte)

Coördinator Woondiensten (0,34 fte)

Opzichter (1 fte)

Medewerkster Woondiensten (0,89 fte)

Medewerkster Woondiensten (0,56 fte)

Beheer Vijverhof (3 pers. 0,55 fte)

-9-

Bestuurder

Coördinator Financiën (0,67 fte)

Medewerkster Financiën (0,33 fte)



Het bestuur Het bestuur bestaat uit twee leden, afkomstig uit de kernen Groot-Ammers en Langerak. In het bestuur hebben geen huurders zitting. Het bestuur bestaat uit:

Naam

Functie

Datum Installatie

Datum aftreden

Woonplaats

A. den Boer

Voorzitter

05-09-2000

n.v.t.

Groot-Ammers

P. van Hellemond

Directeur-bestuurder

19-04-2001

n.v.t.

Langerak

Honorering De honorering van het bestuur is vermeld in het verslag van de Raad van Commissarissen. Aan de directeurbestuurder is daarnaast een auto ter beschikking gesteld. De medewerkers De assistent beheerster van de Vijverhof heeft de organisatie verlaten. Ter vervanging is een nieuwe medewerkster aangetrokken. Een medewerkster woondiensten is eind 2012 op eigen verzoek iets minder gaan werken. De technisch adviseur is bevorderd tot hoofd vastgoed. Het dienstverband met de coördinator financiën is uitgebreid. Voor het toezicht op de nieuwbouw van de Ammerse Veste en de voorbereiding en toezicht op de bouw van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn interim medewerkers aangetrokken. Honorering De medewerkers worden gehonoreerd conform de CAO Woondiensten. Opleidingen Aan opleidingen voor het personeel is in 2013 € 11.200 uitgegeven. Een belangrijk deel van deze uitgaven betreft de opleiding tot EPA-adviseur van de medewerkers technische dienst. Daarnaast is € 2.250 toegevoegd aan de voorziening Loopbaanontwikkeling. In 2013 heeft één medewerker zijn persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget aangesproken. Daarentegen is het onaangesproken budget van de vertrokken assistent beheerster van de Vijverhof vrijgevallen. Personeelactiviteiten Voor personeelsactiviteiten is in 2013 een bedrag van € 1.750 beschikbaar gesteld. Daarnaast is in december 2013 de ‘kerstborrel’ weer gehouden. Tijdens de kerstborrel waren ook het bestuur en de raad van commissarissen aanwezig.

- 10 -



Op 31 december 2013 waren 10 personeelsleden in dienst van de stichting, waarvan 9 met een vast dienstverband en 1 met een 0-uren-contract, in totaal 6,34 fte. Dit is inclusief de directeur-bestuurder. NAAM

FUNCTIE

DATUM IN DIENST

FTE

De heer P. van Hellemond

Directeur / bestuurder

01-08-1983

1,0

De heer K. Aanen

Hoofd vastgoed

01-11-2010

1,0

De heer K. Heins

Opzichter / projectbegeleider

01-10-2003

1,0

De heer A. Kraaijeveld

Coördinator financiën

01-01-2009

0,67

Mevrouw I.M. Domburg-Jager

Coördinator woondiensten / medewerkster financiën

01-09-2000

0,67

Mevrouw H.G.H. Blokland-Erkel

Medewerkster woondiensten

10-03-1998

0,56

Mevrouw I. Timmer-van der Wal

Medewerkster woondiensten

01-10-2009

0,89

Mevrouw M. van Nielen-Eijkelenboom

Beheerster Vijverhof

18-08-1993

0,22

Mevrouw I. Groenendijk-Fredrikze

Assistent beheerster

23-10-2013

0,33

Mevrouw A. van Nielen – Blokland

Oproepkracht Vijverhof

29-08-2005

-

Daarnaast werden 3 interim-medewerkers ingehuurd voor in totaal 0,67 fte, waarvan per 31 december 2013 0,46 fte nog wordt ingehuurd. Inclusief interim personeel bedraagt per 31 december 2013 het totaal aantal 6,8 fte.

- 11 -



GOVERNANCE 1. Governance-code Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen onderschrijft de in de Aedes-code en de Governance-code Woningcorporaties vastgelegde beginselen. De Governance-code Woningcorporaties wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de structuur binnen de stichting. Lek en Waard Wonen heeft de principes en uitwerkingen, zoals opgenomen in de Governance-code Woningcorporaties, in 2013 opgevolgd.

2. Raad van Commissarissen 2.1 Samenstelling en taak De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In het verslag van de Raad van Commissarissen in dit jaarverslag zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. 2.2 Tegenstrijdige belangen In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de leden van de Raad van Commissarissen, zoals bedoeld in III.6 van de Governance-code Woningcorporaties. 3. Het bestuur 3.1 Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; de strategie; de financiering; het beleid; de resultatenontwikkeling; het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 8 van de statuten omschreven.

- 12 -



3.2 Leden van het bestuur Het bestuur bestaat uit: - de directeur-bestuurder, de heer P. van Hellemond; - de voorzitter, de heer A. den Boer. Het bestuur is voor onbepaalde tijd benoemd. 3.3 Tegenstrijdige belangen In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder en bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governance-code Woningcorporaties. 4. Beleidsdoelstellingen 4.1 Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden Na de oplevering van de Hof van Ammers heeft het bestuur, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, de volgende doelstellingen gehanteerd: -

De realisatie van Fase 2 in Groot Ammers, genoemd de Ammerse Veste, waar als voornaamste doelgroep de 55+ zal gelden; Uitbreiding van het aantal woningen voor jongeren en 55+, wellicht te realiseren in het Woonleefhart NieuwpoortLangerak; Verbetering van de kwaliteit van het bestaande bezit, o.a. door plaatsing van kunststof kozijnen en vervanging CVketels door HR-ketels.

De volgende strategie wordt gehanteerd om de doelstellingen te bereiken: -

Samenwerking met zorgpartners, indien de noodzaak daarvan blijkt; Samenwerking met gemeente en woningcorporaties; Inventariseren van het bestaande woningbezit en het tot uitvoering brengen van het strategisch voorraadbeleid; Overleg met direct betrokkenen; Onderzoek laten verrichten naar de haalbaarheid van nieuwe projecten; Indien noodzakelijk versterking van het werkapparaat om de doelstellingen te realiseren.

4.2 Horizontale dialoog Lek en Waard Wonen heeft de volgende belanghebbenden met betrekking tot de maatschappelijke - en volkshuisvestelijke missie en doelstellingen benoemd: bewoners (klanten, zijnde huidige of toekomstige afnemers van producten en diensten, en andere burgers) en hun vertegenwoordigers; relevante overheden op gemeentelijk en regionaal niveau; maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid; collega-corporaties. De communicatie met deze belanghebbenden heeft in 2013 plaatsgevonden door middel van: - vergaderingen en bijeenkomsten; - schriftelijke voorlichting.

- 13 -



De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: -

Interregionale woonruimteverdeling; Oprichten nieuwe huurdersorganistie; Samenwerking met collega corporaties; Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak

5. Interne risicobeheersing- en controlesystemen 5.1 Risicobeheersing Het bestuur van Lek en Waard Wonen is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersing- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s, en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s beschreven waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die van belang zijn. Strategische risico’s -

Wijzigingen in de regelgeving zoals heffingen en belastingen; Ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling.

Financiële risico’s -

Renteontwikkeling; Marktomstandigheden onderhoud en nieuwbouw

Operationele risico’s -

Continuïteit van het werkapparaat; Bezettingsgraad van het woningbezit; Realisatie begrotingen.

5.2 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. Ook adequate en effectieve risicobeheersing- en controlesystemen bieden echter nooit een absolute garantie voor het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen, noch kunnen zij wezenlijke fouten, verliezen, fraude of de overtreding van wetten en regelgeving volledig voorkomen. Gedurende het verslagjaar hebben wij de controleomgeving geanalyseerd en geëvalueerd, evenals risico’s waaraan Lek en Waard Wonen is blootgesteld. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren: -

regelmatige risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de stichting; handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede voor de opstelling daarvan te volgen procedures; implementeren van een klachtencommissie; een systeem van periodieke monitoring en rapportering;

- 14 -



6. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van het bestuur. Accountantskantoor Deloitte accountants is voor 2013 benoemd tot extern accountant. De externe accountant woont in elk geval het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin het verslag van de externe accountant over het onderzoek van de jaarrekening wordt besproken en waarin wordt besloten over de goedkeuring van de jaarstukken. De externe accountant kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de Raad van Commissarissen.

7. Visitatie Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft zich in 2011 laten visiteren door bureau Raeflex. Op grond van de vierjaarlijkse cyclus vindt de volgende visitatie in 2015 plaats.

- 15 -



VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2013 Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • functioneren van het bestuur; • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 8 en 19 van de statuten van Lek en Waard Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • • • • • • •

het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); de door haar goedgekeurde missie; het jaarplan; de begroting; monitoren risicofactoren; een concrete (kwalitatieve) norm voor financiële continuïteit; afspraken met externe belanghebbenden.

Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2013 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren betreffende de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Lek en Waard Wonen, onder meer door: - 16 -


• • • • •


overleg met bestuur; overleg met externe accountant; deelname aan de besprekingen met de gemeente Molenwaard over de Ammerse Veste en het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden MeerjarenPerspectief Wonen gemeente Molenwaard

De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar 11 maal bijeen geweest voor het houden van de reguliere vergadering met het bestuur. Indien bijzondere zaken dit noodzakelijk maakten, werden extra vergaderingen ingelast. Elke reguliere vergadering met het bestuur wordt vooraf gegaan door overleg tussen de leden van de Raad van Commissarissen over in te nemen standpunten en aan te geven aandachtspunten. In één van de bijeenkomsten is het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen besproken. De voorzitter van de RvC heeft ter vaststelling van de bezoldiging van de bestuurders en directeur een functioneringsgesprek gevoerd. Om het werk van een commissaris te verbeteren, is deelgenomen en zal worden deelgenomen aan cursussen c.q. workshops van de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Afgelopen jaar zijn de workshops Corporate Governance en de Rol van de commissaris bezocht.. De commissarissen hebben zich verplicht om jaarlijks minimaal aan één workshop deel te nemen. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar gesproken over de volgende onderwerpen: • jaarverslag; • jaarrekening; • begroting; • beleidsplan / ondernemingsplan; • kantoor- en technisch personeel; • huurbeleid; • strategisch voorraadbeleid; • governance / naleving Governance-code Woningcorporaties / naleving Aedes-code; • financieringsbehoefte; • projecten; • technische - en bouwkundige zaken • aankopen en verkopen van onroerende zaken; • huisvesten primaire doelgroep; • betrekken bewoners bij beleid en beheer; • leefbaarheid; • kwaliteit woningbezit; • wonen en zorg; • beloning directeur. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden van de Raad van Commissarissen onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria.

- 17 -



Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Met ingang van 1 oktober 2010 is besloten het eerder van toepassing zijnde roulatiesysteem af te schaffen en over te gaan tot benoeming van een vaste voorzitter en 2e voorzitter/secretaris. Naam B.J. van der Poel J.C. Bakker M. Pantekoek A. van Engelen E. Gerards

Geslacht

Geboortejaar

Leeftijd

Man Man Man Man Man

1944 1961 1954 1950 1952

69 52 59 63 61

Functie Voorzitter 2e voorzitter Lid Lid Lid

Benoemd per

Aftredend per

21-12-2005 15-11-2000 01-10-2010 01-04-2012 01-04-2013

31-12-2014 31-12-2013 31-12-2014 01-04-2016 01-04-2017

De heer J.C. Bakker is per 31-12-2013 afgetreden als lid van de RvC. Voor de invulling van deze vacature is per 0102-2014 de heer G. de Kuijper benoemd. Besloten is de zittingstermijn van de heer B.J. van der Poel te verlengen tot en met 31-12-2014. De heer Van der Poel heeft een sterke betrokkenheid bij de totstandkoming van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak, waardoor is besloten dat hij pas aftreedt als dit project is afgerond. Geen van de leden heeft een relevante nevenfuctie, zoals bedoeld in artikel III.1.3 van de Governancecode. Alle leden zijn onafhankelijk, zoals bedoeld in artikel III.2.2 van de Governancecode. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Lek en Waard Wonen. In 2013 zijn de volgende vergoedingen uitgekeerd: Naam

Functie

B.J. van der Poel J.C. Bakker M. Pantekoek A. van Engelen E. Gerards

Voorzitter 2e voorzitter Lid Lid Lid

Bruto vergoeding per jaar € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 2.700

Onkosten vergoeding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Totaal € 4.800 € 4.200 € 3.600 € 3.600 € 2.700

Bovengenoemde vergoedingen zijn excusief BTW. Enkele commissarissen faktureren hun vergoeding inclusief BTW.

- 18 -



Beoordeling en bezoldiging bestuur De Raad van Commissarissen heeft in 2013 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van het bestuur opnieuw vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in de notulen van de Raad van Commissarissen. Contracten met het bestuur worden in principe aangegaan voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor gekozen, omdat er sprake is van een bestaand contract. Voor de huidige leden van het bestuur geldt een wederzijdse opzegtermijn van 3 maanden. In 2012 zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris en het salarisperspectief. Voor de directeur-bestuurder is naast het vaste salaris sprake van een variabel salaris van maximaal 3% van het vaste salaris, afhankelijk van de beoordeling en de realisatie van de gemaakte prestatie-eisen. Aan de directeur-bestuurder is een pensioen toegezegd op basis van de regeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties. De pensioenkosten worden in overeenstemming met deze regeling verdeeld over werkgever en werknemer. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de arbeidsovereenkomst, waaraan de regeling Izeboud aan ten grondslag ligt. De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering buiten aanwezigheid van het bestuur het functioneren van het bestuur als geheel en van de afzonderlijke leden besproken, gevoed door de zelfevaluatie van het bestuur. De Raad van Commissarissen heeft vervolgens in het jaarlijkse beoordelingsgesprek vastgesteld dat de prestatie-eisen in 2012 naar verwachting zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is aan de directeur/bestuurder een variabele beloning van 3% van het vaste salaris toegekend. Over 2013 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: naam

P. van Hellemond A. den Boer

Periodiek betaalbare beloning € 101.889 € 7.917

Variabele beloning

Voorzieningen betaalbaar op termijn

€ 2.554 n.v.t.

€ 18.810 n.v.t.

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties n.v.t. n.v.t.

Aangetekend wordt dat de beloning voor de directeur-bestuurder is opgebouwd uit de periodiek betaalbare beloning, de fiscale bijtelling voor het privé gebruik van de zakelijke auto, belaste onkostenvergoedingen en uitbetaalde vakantiedagen. Met dit verslag heeft de Raad van Commissarissen voldaan aan haar verplichting ten aanzien van het openbaar maken van de door haar uitgevoerde toezichthoudende taken.

- 19 -



Nieuwpoort, 20 mei 2014 De Raad van Commissarissen,

B.J. van der Poel, voorzitter.

E. Gerards, 2e voorzitter/secretaris.

M. Pantekoek, lid.

A. van Engelen, lid.

G. de Kuijper, lid.

- 20 -



VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG van de Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, gevestigd te Nieuwpoort. De stichting is opgericht op 14 januari 1949. Toegelaten instelling bij het Koninklijk besluit nr. 22 van 10 maart 1949 (nr. 28 van 28 maart 1986 i.v.m. naamswijziging). Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Dordrecht in het openbaar register onder nummer 23036733. Inleiding Het volkshuisvestingsverslag geeft, naast een algemeen gedeelte, een overzicht van de werkzaamheden van Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’, in overeenstemming met de prestatievelden zoals genoemd in het Besluit Beheer Sociale Huursector: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het passend huisvesten van de doelgroep; De zorg voor de kwaliteit van het woningbezit; Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Het waarborgen van de financiële continuïteit; De zorg voor de leefbaarheid in wijken en buurten; Wonen en zorg.

BBSH Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) bevat de regels waaraan woningcorporaties zich moeten houden. Volgens het BBSH moeten hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting liggen. De zes prestatievelden van het BBSH zijn hierboven genoemd. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. CFV Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is ingesteld op grond van de Woningwet. Het Centraal Fonds is een zelfstandig bestuursorgaan met een onafhankelijk bestuur, benoemd door de bewindspersoon van het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Het CFV voert het financiële toezicht op de woningcorporaties en adviseert de minister van Wonen en Rijksdienst daarover. De taak van het CFV houdt in: • signaleren van toekomstige saneringsgevallen door rapportage over de financiële positie van individuele corporaties; • adviseren over financiële aspecten van nieuwe toelatingen, fusies, nevenactiviteiten en statutenwijzigingen; • adviseren over financiële aspecten van de toewijzing; • rapporteren over de financiële spankracht van de sector als geheel. Sinds 1 januari 2002 is ook het rechtmatigheidstoezicht op woningcorporaties bij het CFV ondergebracht. De eindverantwoordelijkheid voor het toezicht ligt bij de bewindspersoon van Wonen en Rijksdienst.

- 21 -



Naast de toezichtstaak heeft het fonds een saneringstaak. Die taak maakt gelijktijdig onderdeel uit van de zekerheidsstructuur van de bedrijfstak woningcorporaties. Ook kan het fonds projectsteun verlenen. Toezicht Het toezicht op woningcorporaties vindt primair plaats door de Raad van Commissarissen. Bij dit interne toezicht speelt het oordeel van de accountant ook een rol. Intern toezicht is, samen met een goede administratieve organisatie en interne controle, basis voor goed presteren. Er vindt ook extern toezicht plaats door de accountant, de minister van Wonen en Rijksdienst en het CFV. Het CFV houdt zich bezig met het financiële toezicht en het rechtmatigheidtoezicht. De minister van Wonen en Rijksdienst beoordeelt uiteindelijk de prestaties. Corporaties ontvangen jaarlijks het zogeheten individuele prestatieoordeel. Aedes Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is lid van de brancheorganisatie Aedes. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De code geldt voor alle corporaties die lid zijn van Aedes. Ze zijn daarop aanspreekbaar. De AedesCode is per 1 januari 2007 vernieuwd. Deze vernieuwing past bij de actuele ontwikkelingen en biedt de basis voor een stevige en gezamenlijk gevoelde branche. In het besef dat een thuis meer is dan een huis - de buren, een schone, veilige woonomgeving en andere voorzieningen - doen corporaties alles wat in hun vermogen ligt om samen met mensen die voor wonen een beroep op hen doen, goed wonen waar te maken. In partnerschap met gemeenten en andere maatschappelijke organisaties en gestoeld op harde afspraken willen corporaties in de buurt werken aan goed wonen. De samenleving kan ons aanspreken op kwaliteit van wonen en leven. Dat is neergelegd in artikel 1 van de AedesCode, hét fundament van de AedesCode. De Governancecode maakt integraal onderdeel uit van de AedesCode. Voor de toepassing van de Governancecode verwijzen we naar het verslag van de Raad van Commissarissen. Belanghebbenden kunnen bij de onafhankelijke Commissie AedesCode klachten indienen over het handelen of nalaten van leden van Aedes. Voor klachten van huurders en woningzoekenden is de commissie niet de eerst aangewezene. Zij kunnen die in eerste instantie indienen bij de klachtencommissie van hun corporatie.

Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid De vereniging is opgedeeld in drie regio’s, te weten Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, Drechtsteden en Hoekse Waard. Op regionaal niveau vindt er gemiddeld 1x per kwartaal overleg plaats. Op verenigingsniveau ca. 2x per jaar. Woningbouwstichting ‘Lek en Waard Wonen’ is geen lid van de Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid, maar wel participant in het regio-overleg Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

- 22 -



Gemeentelijk overleg Met de gemeente Molenwaard is in het verslagjaar op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau regelmatig overleg gevoerd over de volkshuisvesting in het werkgebied. Binnen de gemeente Molenwaard zijn vier woningcorporaties werkzaam: • Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen uit Nieuwpoort; • Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Streefkerk; • Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland uit Nieuw-Lekkerland; • Woningstichting Tablis Wonen uit Sliedrecht (woningbezit in Graafstroom). In het kader hiervan is door de woningcorporaties afgesproken het overleg met elkaar te intensiveren en beleid meer op elkaar af te gaan stemmen.

Klachtencommissie De klachtencommissie bestaat uit: • • •

Een bestuurslid van de woningbouwstichting; Een medewerker van de woningbouwstichting; Een huurder van de woningbouwstichting, wonende in dezelfde kern als degene die de klacht indient.

Voor het functioneren van de klachtencommissie is een reglement vastgesteld. Besluiten van aanmerkelijk belang In 2013 zijn geen besluiten genomen die, volgens het BBSH, als van aanmerkelijk belang gekwalificeerd moeten worden Deelnemingen De stichting heeft geen deelnemingen of beleggingen in andere rechtspersonen. Visitatie Leden van Aedes zijn verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. In 2011 heeft dit bij Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen plaatsgevonden. De visitatie is uitgevoerd door Raeflex, een onafhankelijk, gecertificeerd en ervaren visitatiebureau. De visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie ‘Maatschappelijke visitatie woningcorporaties’ van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Het volledige visitatierapport is te downloaden via de website van de SVWN via de link http://www.visitaties.nl/4/360/.html

- 23 -



HET PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP

EU-regelgeving Vanaf 1 januari 2011 is het Europa-dossier op de toewijzing van woningen van kracht. Minimaal 90% van de woningen met een huurprijs tot € 681 (de sociale voorraad) wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229 (de doelgroep). Als er teveel woningen uit de sociale voorraad aan woningzoekenden met een hoger inkomen worden toegewezen, kan het Rijk sancties opleggen. Te denken valt hierbij aan het intrekken van de borging van nieuwe leningen. Om deze reden wordt inkomensgericht toegewezen. Wanneer er voor een vrijkomende woning zowel woningzoekenden met een lager als een hoger inkomen dan € 34.229 reageren, wordt de woning bij voorrang toegewezen aan een woningzoekende met een lager inkomen. Als er alleen woningzoekenden met een hoger inkomen reageren, dan wordt de woning wel aan hen toegewezen, maar wordt de huurprijs opgetrokken tot boven de € 681. De woningzoekenden zijn hierover geïnformeerd via een brief, een advertentie in Het Kontakt en informatie op onze website. Toepassing van deze maatregelen resulteerde erin dat wij in 2013 voldeden aan de rijksregels. Van de DAEBtoewijzingen (huurprijs tot € 681) is 94% toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229. Bij 6% lag het inkomen van de nieuwe huurder boven de inkomensgrens. Bij vijf woningen is de huur, i.v.m. het inkomen van de nieuwe huurder, naar iets meer dan € 681 per maand opgetrokken. Woonruimteverdeling De regels voor woonruimteverdeling zijn gebaseerd op de huisvestingsverordening van de gemeente Molenwaard. De woonruimteverdeling zelf is vanaf 1 juli 2006 door de gemeente gemandateerd aan Woonpunt Liesveld, het gezamenlijk initiatief van Lek en Waard Wonen en Woningbouwvereniging Beter Wonen uit Streefkerk. Er wordt toegewezen volgens het aanbodmodel (vrijkomende woningen worden geadverteerd, waarop de klant zelf moet/kan reageren). Behandeling van urgentieverzoeken en toekenning van urgentie wordt nog wel door de gemeente zelf gedaan.

Het gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem een stap dichterbij Op 11 september 2013 hebben de directeuren van de 17 corporaties in regio’s Alblasserwaard Vijfheerenlanden, Bommelerwaard, Land van Heusden en Altena en Rivierenland hun handtekening gezet onder de dienstverleningsovereenkomst met Woningnet. De officiële aftrap van een samenwerking, die leidt tot de realisatie van een nieuw woonruimteverdeelsysteem: Woongaard. Vanaf mei 2014 wordt de woningzoekenden uit alle vier de regio’s een nieuw, uniek verdeelsysteem geboden. Met één inschrijving in het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem kunnen zij reageren op een woningaanbod van circa 50.000 woningen, verdeeld over de vier regio’s. Reageren kan via internet, maar voortaan ook via nieuwe (sociale) media zoals speciaal ontwikkelde app’s. Tot aan mei 2014 gaan de werkgroepen van de betrokken corporaties aan de slag met de inrichting van het systeem, de implementatie en de communicatie. - 24 -



Samenstelling van het woningbezit Het woningbezit per 31-12-2013 kan per prijsklasse en per woningtype als volgt worden verdeeld: Verdeling woningvoorraad per prijsklasse Prijsklasse

Aantal

%

Goedkoop (< € 374) Betaalbaar (€ 374 - € 574) Middelduur (€ 574 - € 681) Duur (vrije sector) (> € 681)

138 662 89 46

15% 70% 10% 5%

Totaal

935

100%

Ontwikkeling woningen per prijsklasse 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009 Goedkoop

- 25 -

2010

2011

Betaalbaar

2012 Middelduur

2013 Duur



Verdeling woningvoorraad per woningtype Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Alleenstaandenwoningen Eengezinswoningen Seniorenwoningen Aangepaste woningen

77 273 106 3

9 132 102 -

14 194 23 1

100 600 231 4

11% 64% 25% 0%

Totaal

459

243

233

935

100%

Ingeschreven woningzoekenden Per 31 december 2013 stonden op Woonpunt Liesveld 758 woningzoekenden ingeschreven, die als volgt kunnen worden verdeeld: Doelgroep

2013 aantal perc.

Alleenstaanden Meerpersoonshuishoudens Senioren

306 128 324

40% 17% 43%

Totaal

758 100%

2012 aantal perc. 301 140 327

39% 18% 43%

768 100%

2011 aantal perc. 244 126 314

2010 aantal perc.

36% 18% 46%

684 100%

210 108 297

34% 18% 48%

615 100%

2009 aantal perc. 174 90 286

550 100%

Het aantal woningzoekenden heeft zich gestabiliseerd, de vraag vanuit meergezinshuishoudens is licht gedaald.

Ontwikkeling woningzoekenden 1000 800 600 400 200 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Alleenstaanden

Meerpersoonshuishoudens

Senioren

Totaal

- 26 -

32% 16% 52%



Het aantal nieuwe inschrijvingen in 2013 bedroeg 166. Voor de beleidsontwikkeling is het van belang te weten of dit een blijvende vraag is. Het onderstaande overzicht geeft daarom weer hoeveel woningzoekenden na één jaar, na twee jaar enz. nog steeds ingeschreven zijn. Hierdoor kan een gerelativeerdere behoefte-ontwikkeling worden geprognotiseerd, want niet iedereen heeft in die tussentijd een woning toegewezen gekregen. Inschrijfjaar 2009 Aantal % 2008 2009 2010 2011 2012 2013

229 203

Verslagjaar 2011 Aantal %

2010 Aantal %

98% 100%

109 127 163

47% 63% 100%

95 105 137 153

41% 52% 84% 100%

2012 Aantal % 85 102 117 124 167

36% 50% 72% 81% 100%

2013 Aantal % 69 87 89 101 121 138

29% 43% 55% 66% 72% 100%

Volgens de EU-regelgeving moet minimaal 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huur tot € 681 per maand worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen van maximaal € 34.229 per jaar. Er is ruimte om maximaal 10% van de vrijkomende woningen zonder deze inkomenstoets toe te wijzen. Van belang is dan om te zien of de inkomens van de woningzoekenden zich ook volgens deze 90/10-verdeling verhouden. Doelgroep

< € 34.229 aantal perc.

> € 34.229 aantal perc.


283 78 276

92% 61% 85%

23 50 48

8% 39% 15%

Totaal

637

84%

121

16%

Inkomensverdeling woningzoekenden 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Alleenst.

Meerpers. < € 34.229

Senioren > € 34.229

- 27 -

Totaal



De cijfers wijken maar marginaal af van 2012, in totaliteit is de inkomensverhouding gelijk. Bij de senioren en vooral de meerpersoonshuishoudens is het aandeel hogere inkomens duidelijk hoger dan 10%. Maatregelen, als het verhogen van de huur tot boven de € 681 als het inkomen van de woningzoekende hoger is dan € 34.229, blijven dan ook nodig om sancties, als het intrekken van WSW-borging, te voorkomen. Marktsituatie Op basis van de samenstelling van het woningbezit en de woningzoekendenadministratie kunnen vraag en aanbod naast elkaar worden gezet, zoals in de grafiek inzichtelijk is gemaakt. Het beeld verandert door de jaren heen niet veel. Bij de alleenstaanden en senioren blijft de vraag groter dan het aanbod. De oplevering van de 22 appartementen in de Ammerse Veste heeft de verhouding bij de seniorenwoningen wel iets verbeterd.

Vraag en aanbod per doelgroep 80% 60% 40% 20% 0% App.

EGW Vraag

Sen.

Aanbod

Bij de eengezinswoningen zou op termijn een overschot kunnen ontstaan. Verhuurbaarheidsproblemen kenden we bij eengezinswoningen eigenlijk niet, maar verkoop was wel een probleem. Het blijft dus zaak om scherp te blijven. Gemiddelde inschrijfduur Op basis van mutatiegraad en aantal woningzoekenden kan de theoretische wachttijd (aantal woningzoekenden/ aantal mutaties) worden berekend. Deze bedraagt per 31-12-2013 8 jaar. Vorig jaar was dit nog 14 jaar. De hogere mutatiegraad ten opzichte van 2012 zorgt voor deze afname. Opgeleverde nieuwbouw is hierbij buiten beschouwing gelaten. De werkelijke inschrijfduur is evenwel een stuk anders. Op basis van de toewijzingen kan de volgende inschrijfduur worden bepaald: Doelgroep

Inschrijfduur in jaren 2011 2010

2013

2012


0,7 1,3 3,3

1,6 1,4 3,3

1,3 0,8 2,8

Totaal

1,9

2,1

1,4

2009

2008

1,0 1,0 3,7

1,2 1,3 2,7

1,3 1,4 3,4

1,8

1,5

1,6

De hogere mutatiegraad zorgt voor een lichte daling van de gemiddelde inschrijfduur. De grootste daling is er bij de alleenstaanden.

- 28 -



Op basis van de werkelijke inschrijfduur kan enige relativering op de ‘woningnood’ worden berekend. We weten immers dat veel woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven en niet zozeer omdat men op korte termijn een woning wil of nodig heeft. Uitgaande van de gemiddelde inschrijfduur van ca. 2 jaar zou dit betekenen dat zo’n 66% van de woningzoekenden (658) niet direct een woning nodig heeft. Zij staan namelijk langer dan 2 jaar ingeschreven. Dit zou betekenen dat de werkelijke directe woningbehoefte 259 woningzoekenden betreft. Ten opzicht van 2012 is dit een flinke toename, toen waren er 116 woningzoekenden die als actief zoekend konden worden beschouwd, wat neerkwam op 86% van de woningzoekenden. Ook zijn er natuurlijk woningzoekenden die alleen een woning in Streefkerk (van Beter Wonen) willen, wat de werkelijke druk op woningen van Lek en Waard Wonen vermindert. Dat is evenwel niet uit de woningzoekendenregistratie te filteren. Woningtoewijzingen De woningtoewijzingen in 2013 kunnen overeenkomstig de huurtoeslagnormen voor inkomen en huurprijs als volgt worden verdeeld: 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 374,44 > € 374,44 – < € 535,91 < 65 < € 21.025 8 8 > € 21.025 3 9 > 65 < € 21.100 2 > € 21.100

> € 535,91 3 12 7 4

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 374,44 > € 374,44 – > € 535,91 < € 535,91 < 65 < € 28.550 2 10 > € 28.550 4 5 > 65 < € 28.725 1 7 > € 28.725 1 4 3. Aantallen drie- of meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie werd verhuurd in het verslagjaar. Leeftijd Inkomen Huurklasse < € 374,44 > € 374,44 – > € 535,91 < € 535,91 < 65 < € 28.550 10 5 > € 28.550 2 2 > 65 < € 28.725 1 > € 28.725

Mutatiegraad De mutatiegraad (aantal mutaties/aantal verhuureenheden x 100%) was dit jaar 11,6% tegenover 5,6% in 2012. Dit is inclusief de opgeleverde nieuwbouw, exclusief nieuwbouw bedraagt de mutatiegraad 9,6%. Het langjarig gemiddelde ligt op 7,7%. - 29 -



Per woningtype verschilt de mutatiegraad wel sterk, maar bij alle woningtypen is de mutatiegraad hoger dan in 2012. Mutatiegraad

Woningtype 2013 Alleenstaanden Meerpersoons Senioren

2012

2011

18,0% 8,9% 9,1%

13,0% 4,0% 7,5%

19,0% 6,9% 7,7%

9,6%

5,6%

7,2%

Totaal

Mutatiegraad 2007 - 2013 (excl. nieuwbouw) 12,0 Mutatiegraad in %

10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 2007

2008

2009 Jaarlijks

2010 2011 Gemiddeld

2012

2013

Urgentie Van de ingeschreven woningzoekenden hebben er drie een urgentiestatus, tegenover vijf woningzoekenden in 2012. Geen van de urgent woningzoekenden heeft zich in 2013 ingeschreven. Er is in 2013 één woning toegewezen aan een urgent woningzoekende. De behandeling van urgentie-verzoeken gebeurt door de gemeente. Statushouders Wij hebben in 2013 vier woningen beschikbaar gesteld voor statushouders. Voor de gehele gemeente Molenwaard is het volgende overzicht van toepassing: 2013 Beter Wonen Streefkerk Lek en Waard Wonen WBV Nieuw-Lekkerland (NLL) Tablis Wonen

Aantal personen 1 13 + 1 eerder geregistreerd 8 7 + 1 oude taakstelling NLL - 30 -

Aantal woningen 1 4 4 1



Per 31 december resteert voor de gemeente molenwaard nog een opgave van twee personen. Gelet op het aantal in 2013 beschikbaar gestelde woningen kunnen wij echter zeggen dat wij in 2013 aan onze verplichtingen hebben voldaan.

Huurtoeslag Huurtoeslag is een periodieke bijdrage van de Belastingdienst voor huurders van zelfstandige woonruimte, die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen. Bij Lek en Waard Wonen kon de klant kiezen voor geclusterde betaling, wat inhoudt dat de huurtoeslag direct in mindering werd gebracht op het maandelijks te betalen bedrag. In 2013 maakten gemiddeld 93 huurders hiervan gebruik, tegenover 103 in 2012. De gemiddelde bijdrage daalde licht, van € 185 naar € 182 per maand. Vanaf 2014 is de geclusterde betaling door de Belastingdienst beëindigd en ontvangen huurders de huurtoeslag rechtstreeks op de eigen bankrekening. Leegstand De leegstandsgraad (aantal maanden leegstand/aantal te verhuren maanden x 100%) bedroeg 0,55%. In 2012 was dit 0,28%, een verdubbeling dus. Een deel van de leegstand is toe te wijzen aan een verkoopwoning en dat niet alle huurwoningen in de Ammerse Veste meteen bij oplevering zijn verhuurd. Zonder deze panden zou de leegstandsgraad 0,30% bedragen. De vergelijkbare leegstandsgraad in 2012 was 0,11%. Nog altijd een toename ten opzichte van de voorgaande jaren. Het merendeel is ‘normale’ leegstand voor de uitvoering van mutatie-onderhoud. Enkele woningen springen er echter uit. Zo staat een eengezinswoning al lange tijd te koop en is een andere eengezinswoning weer verhuurd, omdat er geen belangstelling van kopers was. Bij een woning in de Vijverhof heeft het ook lange tijd geduurd voordat er een nieuwe huurder was. Op basis van de gemiddelde mutatiegraad en het gemiddelde aantal reacties kan per complex worden bepaald hoe populair woningen zijn. Als complexen bovengemiddeld muteren, maar er op vrijkomende woningen een ondergemiddeld aantal reacties binnen komt, bestaat er voor deze complexen een verhoogd risico op leegstand. Er zijn een paar complexen waar dit al enkele jaren de uitkomst is, dit zijn dan ook complexen die iets scherper in de gaten moeten worden gehouden. Bedrijfsmatige verhuur Het kantoor van de beheerder in de Vijverhof is met ingang van 1 oktober 2013 verhuurd aan een psychologe. Huurinvordering Lek en Waard Wonen voert een zorgvuldig incassobeleid, waarbij we proberen zo snel mogelijk in te springen op achterstanden. Dit is niet alleen in het belang van Lek en Waard Wonen, maar ook in het belang van de huurder. Huurachterstanden kunnen snel oplopen, waardoor het moeilijk wordt om weer in te lopen. We zitten er kort op en proberen ook in een vroeg stadium mensen met financiële problemen te helpen, bijvoorbeeld met budgethulp. - 31 -



Wanneer de huurachterstand niet in één keer kan worden afgelost, is het mogelijk een betalingsregeling te treffen. Per 31 december 2013 was met 8 huurders een betalingsregeling getroffen (in 2012 waren dit er ook 8). Wanneer huurders niet betalen en ook niet reageren op onze brieven, wordt de vordering in handen van een deurwaarder gegeven. Bij 14 huurders was dit per 31-12-2013 het geval. In 2012 waren 15 zaken in behandeling bij de deurwaarder. Blijft betaling ook dan achterwege, dan rest er niets anders dan te ontruimen. In 2013 hebben we helaas drie woningen moeten ontruimen. Ongeveer 80% van de huurders betaalt via automatische incasso. Enquete bij huurbeëindiging Bij beëindiging van de huur, wordt naar de vertrekkende huurder een enquete verstuurd. Hierin wordt ondermeer gevraagd naar de reden van verhuizing. Hiervan kan het volgende overzicht worden gemaakt (sommige huurders gaven meerdere redenen aan): Reden verhuizing Woning gekocht

2013

2012

2011

2010

20%

61%

31%

21%

Huwelijk/samenwonen

5%

9%

4%

18%

Grotere/betere woning

18%

9%

23%

18%

Senioren-/aangepaste woning

23%

4%

15%

29%

5%

9%

19%

11%

33%

22%

23%

11%

Overlast/sociaal Persoonlijke redenen

Ten opzichte van vorig jaar hebben er enkele verschuivingen plaatsgevonden. Niettemin verhuist nog steeds ruim de helft van de vertrokken huurders door het zetten van de volgende stap in de wooncarriere. Hier liggen risico’s voor Lek en Waard Wonen als ons aanbod onvoldoende aansluit bij deze volgende stap. Ook werd gekeken wat de nieuwe woonplaats werd. Dit leverde het volgende overzicht op: Nieuwe woonplaats

2013

2012

2011

2010

Binnen woonkern

55%

55%

43%

52%

Binnen gemeente

10%

9%

17%

16%

Buiten gemeente

35%

36%

39%

32%

Hierin vindt nauwelijks tot geen verschuiving plaats. Men verhuist overwegend binnen de eigen woonkern of naar een andere gemeente. Nieuwpoort en Langerak zijn hierbij, vanuit maatschappelijk - en geografisch oogpunt gezien, als één woonkern beschouwd.

- 32 -



In de enquete wordt ook gevraagd om aan te geven wat men over de woning en de service van Lek en Waard Wonen vindt. De reacties kunnen als volgt worden weergegeven:

Woning en woonomgeving 2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

80%

100%

Goed

Dienstverlening 2013 2012 2011 2010 0%

20%

40%

Onvoldoende

60% Voldoende

80%

100%

Goed

Over de woning en de woonomgeving is men iets tevredener dan vorig jaar. Van de woning scoren de onderdelen keuken, douche, toilet, wanden en plafonds nog steeds het laagst. De woonomgeving scoorde daarentegen iets hoger dan in de voorgaande jaren. De dienstverlening van Lek en Waard Wonen werd ook in 2013 weer beter gekwalificeerd dan vorig jaar.

- 33 -



DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Planmatig onderhoud In 2013 is aan diverse woningen zowel binnen als buiten groot onderhoud uitgevoerd: - Gevelbekleding bergingen - Voegwerken diverse complexen - Vervangen balkonafschermingen met aanpassing van het totale gevelbeeld - Kozijnvervangingen diverse complexen incl. aanpassingen van het totale gevelbeeld - Dakwerkzaamheden platte daken uitbouw woning en bergingen inclusief vervangen boeiranden bergingen - Gootvervanging van een complex voorafgaand aan kozijnvervanging - Buitenschilderwerk aan diverse complexen. - Renovatie van een enkel appartement en een enkele woning - CV-installaties diverse complexen - Liften en veiligheidsvoorzieningen diverse complexen - Terreinonderhoud diverse complexen - Plaatsen van een beschoeiing - Vervanging armaturen met functie voor algemene noodverlichting in LED-uitvoering - Goten schoonmaken diverse complexen De onderstaande projecten zijn doorgeschoven naar 2014: - Voegwerk en lateiconstructies diverse complexen - Keukenrenovaties in 21 woningen (gepland begin 2014) - Kozijnonderhoud kunststof kozijnen van enkele complexen - Vervangen dakconstructie van een deelcomplex Het planmatig onderhoud 2013 heeft het volgende resultaat opgeleverd: Primaire begroting planmatig onderhoud Af: vervallen posten Af: doorgeschoven naar 2014 Begroting uitgevoerde posten Af: uitgaven uitgevoerde posten Resultaat uitgevoerde posten

€ € €

1.237.000 65.000 275.000 897.000 731.000 166.000

Een gunstige prijsvorming voor voegwerken, kozijnvervanging, buitenschilderwerk, vervangen cv-ketels en een minder aantal keukenrenovaties ten opzichte van de begroting zorgen dat het resultaat van de uitgevoerde posten positief uitvallen. Daarnaast is een bedrag van € 173.000 aan calamiteiten uitgegeven (veelal planmatig onderhoud dat de huurder tijdens de geplande uitvoering niet uitgevoerd wil hebben, maar op een later tijdstip alsnog). In de onderhoudsbegroting was met € 112.000 rekening gehouden, waardoor er een overschrijding van € 61.000 is. Tenslotte is € 20.000 uitgegeven aan posten die vanuit 2012 waren doorgeschoven. In de begroting 2013 is hiermee geen rekening gehouden, maar uiteraard zat dit wel in de begroting 2012 opgenomen (er was dus budget voor). De totale uitgaven planmatig onderhoud komen hiermee op € 924.000. In verband met de RJ 645 zijn deze uitgaven gesplitst verantwoord. Als onderhoudslasten wordt € 775.000 ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, terwijl een bedrag van € 149.000 (keuken- en CV-vervangingen) wordt geactiveerd.

- 34 -



Niet-planmatig onderhoud Snel en correct herstelverzoeken afhandelen, dat is waar het hier om gaat. Het bepaalt immers voor een belangrijk deel het woongenot van de klant. Daarom zetten wij ons in voor een goede dienstverlening naar de huurder toe. Tijdens kantooruren kunnen de huurders hun meldingen doorgeven aan een medewerker van de woningbouwstichting. Ook kunnen reparatieverzoeken via de website (www.lek-en-waard-wonen.nl) worden doorgegeven. De uitgaven niet-planmatig onderhoud zijn als volgt te splitsen: Soort onderhoud

Begroting

Uitgaven

Resultaat

Meldingen

Gem. uitg.

Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud

€ €

269.000 40.000

€ 246.000 € 76.000

€ 23.000 € -36.000

2.207 90

€ €

111 844

Totaal

€

309.000

€ 322.000

€ -13.000

2.297

€

140

Ondanks een nauwlettende ontwikkeling van de onderhoudsuitgaven zijn de kosten niet binnen de primaire begroting gebleven. Deze overschrijding is met name toe te wijzen aan de hoge mutatiekosten bij woningen waarvan huurders een lange periode in de woningen hebben gewoond en geen onderhoud hebben (laten) uitvoeren. De onderhoudsuitgaven blijven de komende tijd de nodige aandacht krijgen om dit ook beheersbaar te houden en te minimaliseren. Aangepaste woningen voor mindervaliden (miva woningen) Per 31 december 2013 waren er 4 woningen aangepast voor minder validen. De woning Van Stolbergstraat 6 in Langerak is in het verslagjaar vrijgekomen, maar er was geen woningzoekende die een aangepaste woning nodig had. De aanpassingen zijn verwijderd en de woning is als gewone eengezinswoning verhuurd. Energieprestatie In ‘Het bod aan de regio’ hebben de gezamenlijke corporaties in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden ondermeer afgesproken te streven naar een energiebesparing van 20% in 2018. Een gericht beleid voor het gehele woningbezit moet nog worden ontwikkeld. Besloten is een medewerker een opleiding te laten volgen en van daaruit dit beleid te gaan opstellen. Niettemin kijken we bij de uitvoering van onderhoud wel meteen naar de energieprestatie van de woningen. Zo wordt bij kozijnrenovatie HR++-glas geplaatst en worden er standaard HR CV-ketels geplaatst.. Onze medewerkers van de technische dienst hebben daarnaast in 2013 een opleiding tot EPA-adviseur gevolgd. Hierdoor kunnen wij in eigen huis kijken naar de verbetermogelijkheden van onze woningen en de resultaten die dit oplevert.

- 35 -



Verdeling woningvoorraad per energielabel Energielabel

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

A B C D E F G

98 31 174 121 34 1 0

6 84 98 33 17 0 5

0 3 67 97 48 10 8

104 118 339 251 99 11 13

11% 13% 36% 27% 11% 1% 1%

Totaal

459

243

233

935

100%

Relatieve verdeling energielabels per jaar 2013 2012 2011 0%

20%

40% A

B

C

60% D

E

80% F

G

Energielabels per kern 200 150 100 50 0 Groot-Ammers A

Nieuwpoort B

C

D

- 36 -

E

Langerak F

G

100%



Klusbeleid De inspraak van huurders om mee te beslissen over de door hen gehuurde woning is uitgebreid. Onder andere zijn de mogelijkheden om de woning naar eigen smaak aan te passen toegenomen: het beleid voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen, kortweg ZAV-beleid genoemd. Ook op dit gebied is door ons ZAV-beleid ontwikkeld. Ons beleid volgt de algemene regelgeving, wat in het kort erop neerkomt dat men in principe altijd toestemming moet vragen en de verhuurbaarheid van de woning niet in gevaar mag komen. Er wordt gekeken of de verbouwing dusdanig is dat de woning ook na de verbouwing verhuurbaar is. Vanzelfsprekend mag de bouwkundige staat en de veiligheid van de woning nooit in gevaar komen! Goedgekeurde ZAV’s worden bij huurbeëindiging door de woningbouwstichting overgenomen, als dit is overeengekomen. Er worden geen vergoedingen uitgekeerd.

Centrumontwikkeling Groot Ammers De Ammerse Veste In 2013 is “De Ammerse Veste” opgeleverd. Het complex bestaat uit 22 huurwoningen (huurprijs rond de € 600) en 22 koopappartementen (gemiddelde koopprijs € 268.000 v.o.n.). De oppervlakten variëren van 72 m2 tot 217 m2. Alle woningen zijn gelijkvloers en hebben royale terrassen en een eigen parkeerplaats in het gebouw. De woningen op de begane grond hebben hun voordeur aan de straat, terwijl de bewoners op de eerste verdieping hun woning vanuit de centrale binnentuin bereiken. Deze centrale binnentuin ligt op het parkeerdek. Bij het ontwerp is gelet op aansprekende architectuur, duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid.

Inmiddels zijn alle 22 huurwoningen verhuurd en is 50% van de 22 koopwoningen verkocht. We zijn dan ook beslist niet ontevreden. - 37 -



Locatie Mourik In 2009 is dit voormalig bedrijfsterrein in het centrum van Groot-Ammers, groot 4.213 m2, aangekocht. Het grenst aan onze projecten “De Hof van Ammers” en “De Ammerse Veste”. Vanwege onze andere al lopende projecten is er nog geen concreet plan ontwikkeld. Er is gesproken met Stichting Philadelphia Zorg, omdat zij aangaven hier graag een wooncomplex voor mensen met een beperking te willen realiseren. Philadelphia heeft de mogelijkheden onderzocht, maar zag er geen die voor hen rendabel waren. De locatie is vervolgens aan de markt aangeboden, maar dit heeft geen passend bod opgeleverd. Vooralsnog wordt daarom gewacht op betere tijden c.q. ruimte om weer zelf iets te ontwikkelen. Flohilstraat In 2012 is in de Flohilstraat in Groot-Ammers een klein perceel bouwgrond aangekocht van de gemeente. De bedoeling was hierop 8 koopgarages te realiseren. De belangstelling was echter onvoldoende om met de bouw te starten. Het perceel is vervolgens aan de heer en mevrouw Streng te Groot-Ammers verkocht.

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak In 2013 is het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak werkelijkheid geworden. Na enkele jaren voorbereiding is einde 2013 met de bouw begonnen. De gemeente was al eerder begonnen met de brede school en de sportvoorzieningen, nu is ook voor ons deel de eerste paal de grond in gegaan.

Lek en Waard Wonen neemt de ontwikkeling van 11 huurwoningen, 9 koopwoningen en de supermarkt met commerciële ruimten voor haar rekening (blok D-E). De oppervlakte van de huurwoningen variëert van 77 tot 85 m2. Ook nemen wij de 6 woningen over die op de brede school worden gebouwd. Deze worden daarna verhuurd. Alle huurwoningen worden onder de huurtoeslaggrens verhuurd. De koopappartementen variëren van 85 tot 138 m2 en zijn beschikbaar vanaf € 195.000 euro v.o.n. Drie woningen zijn inmiddels zo goed als verkocht. Daarnaast staat de gemeente Molenwaard garant voor maximaal 3 koopwoningen tot een bedrag van € 60.000 aan inkomstenderving, waardoor in weze 70% voorverkoop is gegarandeerd.

- 38 -



De financiering wordt deels door het WSW (de huurwoningen = het DAEB-gedeelte) en deels rechtstreeks door de gemeente Molenwaard (de koopwoningen en het commerciële vastgoed = het niet DAEB-gedeelte) gegarandeerd.

Ouderdom van de woningen De woningen kunnen als volgt op ouderdom worden verdeeld: Bouwperiode

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Tot 1945 1945 t/m 1959 1960 t/m 1969 1970 t/m 1979 1980 t/m 1989 1990 t/m 1999 2000 t/m 2009 Vanaf 2010

40 56 140 94 20 41 68

5 24 56 85 15 16 42 -

24 36 89 76 8 -

5 88 148 314 185 44 83 68

1% 9% 16% 34% 20% 5% 9% 7%

Totaal

459

243

233

935

100%

Gem. leeftijd

30

37

39

34

- 39 -

Totaal

%



HET BETREKKEN VAN DE HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID Stichtingstructuur In het Bestuur hebben geen huurders zitting. Twee leden van de Raad van Commissarissen (RvC) zijn op voordracht van de huurders benoemd. Omdat de RvC toezicht houdt op het bestuur en de dagelijkse gang van zaken, kunnen de huurders op deze manier invloed uitoefenen op het beheer en beleid van de woningbouwstichting.

Een nieuwe huurdersvereniging Nadat de bestaande huurdersorganisatie had besloten per 1 januari 2013 te stoppen, zijn wij aan de slag gegaan om een nieuwe van de grond te krijgen. Een constructief meedenkende huurdersorganisatie als sparring partner is immers onontbeerlijk om de wensen en behoeften van onze klanten helder te krijgen en te houden. Uiteindelijk zijn onze activiteiten immers gericht op het voorzien in hun huisvestingsbehoefte, dus is het zaak dat wij hierop zo goed mogelijk kunnen inspelen. Anderzijds hebben woningcorporaties het momenteel niet makkelijk en moeten er keuze’s worden gemaakt. De steun en het meedenken van een goede huurdersorganisatie is dan noodzakelijk voor voldoende draagvlak bij het maken van de juiste keuze’s. Wij zijn van mening dat voor een goede start een degelijke, formele basis nodig is en hebben daarom hierin geïnvesteerd. Allereerst is door ons een officiële vereniging met statuten opgericht en is een voorlopig bestuur aangesteld. Eén van de (op voordracht van de huurders benoemde) commissarissen fungeerde als voorlopig voorzitter. Daarna is gestart met het werven van leden onder huurders en woningzoekenden. Uiteindelijk hebben drie mensen zich beschikbaar gesteld om de nieuwe vereniging te gaan leiden. Met hen kunnen nu afspraken gemaakt gaan worden over de feitelijke invulling.

- 40 -



Informatievoorziening De internetsite www.lek-en-waard-wonen.nl biedt informatie over allerlei zaken die met het huren van een woning bij Lek en Waard Wonen te maken hebben. Heeft men verder vragen, dan kan men hiermee terecht bij de medewerkers van Lek en Waard Wonen.

Complexgerichte informatie Informatie specifiek bedoeld voor een bepaald complex vindt plaats middels huis-aan-huis brieven. In 2013 is dit een aantal malen voorgekomen, bijvoorbeeld voor de uitvoering van planmatig onderhoud en de overgang naar IBAN. Wanneer er sprake is van een ingrijpende verandering aan de woning, worden er zonodig aparte voorlichtingsavonden voor de desbetreffende bewoners gehouden of worden de bewoners individueel bezocht door medewerkers van de corporatie.

- 41 -



Klachtencommissie Conform het BBSH is een Klachtencommissie ingesteld die bestaat uit drie leden, te weten 1 huurder, 1 medewerker en 1 bestuurslid. Deze commissie functioneert als beroepsinstantie als in eerste instantie de werkorganisatie en in tweede instantie de directie de klacht niet tot tevredenheid van de huurder oplost. In 2013 zijn geen klachten ingediend.

- 42 -



HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT

Huurprogramma Omdat de inkomsten van de woningbouwstichting overwegend bestaan uit de huuropbrengsten, is huurverhoging noodzakelijk om stijgende kosten en nieuwe investeringen (mede) mogelijk te maken en houden. Het huurprogramma kan in twee delen worden gesplitst: • Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli; • Huurharmonisatie bij mutatie. Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 De basis voor de huurverhoging was, net als in voorgaande jaren, de inflatie van het vorig jaar. Deze bedroeg 2,5%. Per 1 juli 2013 was het mogelijk om een hogere, inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen: Inkomen tot € 33.614: inflatie + 1,5% = 4,0% Inkomen tussen € 33.614 en € 43.000: inflatie + 2,0% = 4,5% Inkomen boven € 43.000: inflatie + 4,0% = 6,5% De inkomensgegevens zouden door de belastingdienst worden aangeleverd, maar de tijdigheid en juistheid hiervan gaf problemen. Hierdoor hadden wij niet de garantie dat wij de juiste huurverhoging aan de huurders konden voorstellen. Het korte tijdsbestek tussen aanleveren van de gegevens en het verzenden van de huurverhogingsvoorstellen zou bovendien voor een flinke administratieve druk zorgen. Daarom is besloten om alle huurders een huurverhoging van 4,0% voor te stellen. Huurharmonisatie bij mutatie Bij mutatie wordt geharmoniseerd op 70% van de maximaal redelijke huurprijs. Woningen in complex 33, die in 2009 ingrijpend zijn gerenoveerd, worden bij mutatie geharmoniseerd naar 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Verkoopprogramma Sinds 2008 verkopen wij woningen via de Koopgarantregeling. De koper krijgt een korting van 25% op de marktwaarde. Bij verhuizing wordt de woning weer teruggekocht door de woningbouwstichting, waarbij we voor 50% meedelen in het verkoopresultaat. Bij verkopen vanaf november 2011 bedraagt ons aandeel in het resultaat 37,5%. Koopgarant was bedoeld als instrument voor het bieden van een betaalbare eigen woning voor mensen die wilden kopen, maar waarvoor de prijzen op de gewone markt te hoog waren. Door aankoop op deze manier bereikbaar te maken, werden woningverkopen gestimuleerd en kregen corporaties meer middelen om te investeren in nieuwbouw en woningverbetering. Met het huidige prijsniveau hebben aspirant kopers echter voldoende mogelijkheden, waardoor de volkshuisvestelijke noodzaak aanmerkelijk minder is geworden. Daarnaast zorgt de Koopgarantregeling voor een toenemende terugkoopverplichting op onze balans. Tenslotte zorgt de huidige woningmarkt voor een negatief effect op onze winsten verliesrekening. Daarom is besloten voortaan in principe alleen nog maar zonder voorwaarden te verkopen. Koopgarant wordt alleen nog toegepast als dit de enige manier is om een woning te kunnen verkopen. Wel bekijken wij de mogelijkheden voor de in ontwikkeling zijnde nieuwe Koopgarantregeling, waarbij er geen terugkoopplicht voor de corporatie is.

- 43 -



In 2013 is er één woning via de Koopgarantregeling verkocht. De taxatiewaarde bedroeg € 192.500. Er zijn twee woningen teruggekocht, tegen een gemiddelde aankoopprijs van € 132.300. Deze woningen zijn nog niet doorverkocht of verhuurd. Van één woning is het Koopgarantgedeelte door de koper afgekocht. Het aantal via Koopgarant verkochte woningen bedraagt komt hiermee op 17. Er staan nog 48 woningen gelabeld om te verkopen. In principe worden zij verkocht zonder voorwaarden, tegen 90100% van de marktwaarde. Te verkopen woningen worden via een makelaar aangeboden op de markt. Bij meerdere reacties vindt door loting door een notaris de toewijzing plaats.

Aankopen Voor de bouw van blok D-E van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is 1.229 m2 grond van de gemeente aangekocht. Hiervoor is een bedrag van € 642.000 (exclusief BTW) overeengekomen. Daarnaast moest aan de gemeente € 237.000 (exclusief BTW) van het aanbestedingsvoordeel op de bouwsom worden betaald. Hiermee komt de uiteindelijke grondprijs uit op gemiddeld € 715 per m2 (exclusief BTW). Bij het tot stand komen van de grondprijs is wel een differentiatie gehanteerd. Zo is voor de huurwoningen uitgegaan van een sociale kavelprijs van € 20.000 (exclusief BTW) en voor de koopwoningen en de supermarkt van een residuele grondprijs. Vanwege deze residuele berekening is overeengekomen dat de gemeente een deel van het aanbestedingsvoordeel zou krijgen. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde (som van toekomstige opbrengsten en uitgaven) geeft de verdiencapaciteit van het woningbezit aan. Anders gezegd: de bedrijfswaarde geeft aan of het woningbezit winst- of verliesgevend is. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: • Disconteringspercentage: 5,25%. • Huurverhoging: stijging 2013 en 2014 4,0%, daarna 3,5% per jaar (inflatie + 1,5%). • Huurderving: 0,60% van de brutohuur. • Huurharmonisatie bij mutatie: 70% van de maximaal redelijke huur • Onderhoud en nieuwbouw: stijging 3,00% per jaar. • Personeels- en bedrijfskosten: stijging 3,00% per jaar. • Inrekenen woningverkopen: gedurende 5 jaar. • Marktontwikkeling: 2013 -3%, 2014 0%, daarna +1% per jaar. In de berekeningen is rekening gehouden met woningverkopen. Hierbij zijn de verkoopopbrengsten meegenomen en is een correctie uitgevoerd op huuropbrengsten, onderhouds- en bedrijfskosten. Met vennootschapsbelasting, heffing bijzondere projectsteun en heffing saneringssteun is geen rekening gehouden. De verhuurderheffing is wel opgenomen in de bedrijfswaardeberekeningen. Deze is tot einde van de exploitatie ingerekend. Ultimo december 2013 geven de bedrijfswaardeberekeningen de volgende uitkomst:

- 44 -



(bedragen x € 1.000) Groot-Ammers

Nwp./Lang.

Totaal 2013

2012

Huuropbrengsten Woningverkopen Overige opbrengsten

57.367 716 28

50.557 1.203 29

107.924 1.919 57

104.131 452 207

Totaal opbrengsten

58.111

51.789

109.900

104.790

Onderhoudslasten Personeelslasten Bedrijfslasten Verhuurderheffing

10.234 3.974 7.144 4.437

9.818 4.069 6.824 4.379

20.052 8.043 13.968 8.816

20.334 7.877 14.468 8.512

Totaal lasten

25.789

25.090

50.879

51.191

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde (grond)

32.322 916

26.699 1.047

59.021 1.963

53.599 1.972

Gecorrigeerde bedrijfswaarde Boekwaarde *

33.238 27.062

27.746 17.034

60.984 44.096

55.571 42.595

6.176

10.712

16.888

12.976

Overschot op boekwaarde

* exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend. De oplevering van de 22 appartementen in de Ammerse Veste zorgt voor een toename van de bedrijfswaarde. Aanpassing van het huurcontract van de Hof van Ammers zorgde voor een afname van de huurinkomsten. De verkoopprognose is bijgesteld. Ook de diverse posten binnen de personeels- en bedrijfslasten zijn geactualiseerd, wat voor plussen en minnen zorgde.

Treasury Samenstelling en omvang van de leningen portefeuille De langlopende leningenportefeuille bestaat eind 2013 uit 19 leningen met een gemiddeld rentepercentage van 4,323% (2012: 4,466%). Het schuldrestant per 31-12-2013 bedraagt € 38 mln. In 2013 zijn twee nieuwe leningen afgesloten: • een fixe lening van € 1,0 mln., looptijd 3 jaar zonder tussentijdse renteherziening, rente 1,04% • een annuïtaire lening van € 1,0 mln., looptijd 30 jaar, renteherziening na 10 jaar, rente 2,68% De leningen kunnen als volgt worden onderverdeeld: - 1 fixe/annuïtaire lening (eerst fixe, daarna annuïtair) - 2 fixe lening - 5 lineaire leningen - 11 annuïtaire leningen

- 45 -



Borging In 2011 heeft Lek en Waard Wonen zich aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De twee fixe-leningen vallen onder de borging van het WSW. Voor alle overige leningen is directe borging door de gemeente Molenwaard afgegeven. De renterisico’s in een meerjarenperspectief Jaarlijks worden de renterisico’s in beeld gebracht die voortvloeien uit de bestaande leningportefeuille. De renterisico’s zijn gespreid in de tijd, waarbij is gestreefd naar een evenwichtige opbouw van de leningportefeuille. De renterisico’s zijn als volgt in beeld te brengen (bedragen x € 1.000): Jaar

Schuld 31-12

Bedrag rente

Bedrag

In % van

renteconversie

vrijval fixe

schuld 31-12

2016

€

32.316

€

2019 2021

€ €

27.819 € 24.816 €

3.750 288

13% 1%

2023 2029

€ €

21.830 € 13.268 €

750 2.500

3% 19%

2032 2033

€ €

5.120 4.083 €

424

88% 10%

2039

€

1.450 €

1.250

86%

€

1.000

4.500

3%

Verder in de tijd lijkt het alsof een renteconversie een steeds grotere impact kan hebben op de financieringslasten. Dit moet wel worden gerelativeerd. Een corporatie die continu bezig is met de ontwikkeling van nieuwbouw en renovatie zal ook continu leningen moeten aantrekken om dit te kunnen financieren. We kunnen er dan ook vanuit gaan dat, tegen de tijd dat de renteconversies zich daadwerkelijk voordoen, het bedrag van de renteconversie maar een klein gedeelte van de totale leningschuld is. In het andere geval, als er vanaf nu geen nieuwe leningen worden aangetrokken, bedraagt het renterisico mettertijd door de lage leningschuld in absolute zin niet veel. Rente-instrumenten Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen rente-instrumenten zoals derivaten, swaps en dergelijke. Beleggingsbeleid Uitgangspunt voor het beleggingsbeleid is dat zonder risico’s en op een verantwoorde wijze wordt belegd. Investeringen in het eigen woningbezit, belegging in deposito of spaarrekeningen van grotere handelsbanken en belegging in obligaties van de Staat of sterke financiële instellingen vormen de kern van het beleggingsbeleid. Door het Bestuur en de Raad van Commissarissen is een "financieel statuut" opgesteld waarin alle afspraken ten aanzien van het aangaan van financiële risico's zijn vastgelegd. In 2013 zijn geen beleggingen gedaan.

- 46 -



Meerjarenprognose Onderstaand vindt u een prognose van de ontwikkeling van balansposten en de solvabiliteit voor de periode 2013 2019. x € 1.000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Materiële vaste activa * Eigen vermogen

48.461 12.770

49.189 12.502

47.296 12.506

45.534 12.357

43.679 12.140

41.517 12.441

39.752 13.077

38.126 13.790

Leningen o/g Solvabiliteit

38.005 23%

36.484 24%

34.921 25%

32.316 26%

30.777 26%

29.266 28%

27.819 30%

26.336 32%

* inclusief vastgoedbeleggingen In de bovenstaande cijfers is rekening gehouden met nieuwbouw van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak. Ook de verhuurderheffing en saneringsheffing zijn meegenomen in deze prognose, evenals een huurverhoging van 1,5% boven inflatie.

Meerjarenprognose 2012 - 2031 50 40 30 20 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Ten opzichte van het jaarverslag 2012 geeft de ontwikkeling van het eigen vermogen en de solvabiliteit een positiever beeld weer. In de huidige meerjarenverkenning zijn meer verkopen van bestaande woningen ingerekend. Daarnaast was in de meerjarenpronoses van 2012 nog uitgegaan van een ‘worst case’ scenario met betrekking tot de nieuwbouwprojecten: het niet verkocht kunnen krijgen van alle koopappartementen. Gelet op de verkopen tot nu toe en de voorzichtig weer wat aantrekkende woningmarkt, is nu uitgegaan van verkoop van alle nog te verkopen woningen. Dit zorgt voor een positieve invloed op de geprognoticeerde jaarresultaten.

Solvabiliteit (%)

Eigen vermogen (x € 1 mln.)

Het CFV heeft de signaleringsgrens (minimale solvabiliteit) verhoogd van 20% naar 22,5%. In onze meerjarenprognoses blijven wij aan deze norm voldoen. De financiële meerjarenprognose laat verder een gunstige kasstroomontwikkeling zien. De inkomsten zijn toereikend om de uitgaven te kunnen dekken, waardoor de lopende projecten niet in gevaar komen. De marge is echter klein en afhankelijk van het succes van woningverkopen, zowel bestaand als nieuwbouw. De ingerekende, boveninflatoire huurverhoging is de komende jaren noodzakelijk.

- 47 -


Kasstroomprognose


2014

2015

2016

2017

2018

Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Rentebaten Uitgaven Personeelskosten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Overige bedrijfskosten Rentelasten VPB Mutaties balansposten

498 6.133 5.914 7 188 24 -5.607 -478 -1.624 -199 -579 -27 -518 -388 -1.643 -151 -28

994 6.484 6.263 4 194 23 -5.497 -492 -1.360 -207 -601 -28 -616 -410 -1.573 -211 8

1.186 6.717 6.485 4 200 28 -5.539 -507 -1.322 -205 -617 -28 -671 -357 -1.501 -331 8

1.254 6.929 6.700 4 206 19 -5.789 -522 -1.595 -200 -632 -29 -741 -300 -1.416 -353 114

1.791 7.152 6.912 4 212 24 -5.479 -538 -1.419 -205 -647 -30 -737 -238 -1.346 -320 118

Cashflow (des)investeringen Verkoop Sloop Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Aankoop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie

487 538 -1.647 2.502 -902 -4

1.761 433 1.332 -4

421 425 -4

282 307 -22 -4

568 587 -19

Cashflow financieringsactiviteiten Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g

-1.522 -1.522

-1.562 -1.562

-2.605 -2.605

-1.539 -1.539

-1.511 -1.511

-537

1.193

-998

-3

848

Toename geldmiddelen

Jaarresultaat Het boekjaar 2013 wordt afgesloten met een negatief resultaat van € 302.000 (deels via de winst- en verliesrekening, deels via een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen). Het eigen vermogen neemt af van € 13,1 mln. naar €12,8 mln. Samen met het aantrekken van € 2 mln. aan nieuwe leningen neemt hierdoor de solvabiliteit licht af, van 24% naar 23%. De terugval in jaarresultaat is voornamelijk te danken aan het lagere aantal verkopen van bestaande woningen en de forse toename van de rijksheffingen. Met name de hoge saneringsheffing hakt er in. Daarnaast zorgen mutaties in de latenties vennootschapsbelasting voor hogere lasten. De hogere lasten worden deels gecompenseerd door hogere huuropbrengsten en lagere onderhoudslasten.

- 48 -



In totaal kosten de rijksheffingen ons € 230.000. De mutaties in de latenties vennootschapsbelasting zijn administratieve posten en bedragen € 185.000. Zonder deze posten zou ons jaarresultaat € 113.000 positief zijn. Onze bedrijfsvoering is dus op zich sluitend. Het jaarresultaat wordt verder sterk beïnvloed door de hoge post aan afschrijvingen, veroorzaakt door de verplichte overgang naar lineaire afschrijving in 2012. Hoewel de normale bedrijfsvoering momenteel niet zo veel marge heeft, blijft deze nog wel aan de goede kant van de streep. Dit blijkt ook wel uit de kasstroomprognoses, de bedrijfswaardeberekeningen en de beoordelingen van het CFV en het WSW. Niettemin blijft het zaak om de vinger aan de pols te houden.

Beoordeling BZK Het ministerie van BZK heeft, op grond van onze jaarstukken 2012, geen aanleiding gevonden om opmerkingen te maken.

Beoordeling CFV Het CFV heeft, op grond van onze jaarstukken 2012, geen aanleiding gevonden om opmerkingen te maken of nader onderzoek in te stellen. Beoordeling WSW Het WSW heeft Lek en Waard Wonen als kredietwaardig beoordeeld. Voor de periode 2013 t/m 2014 is een faciliteringsvolume van € 2.885.000 afgegeven. Hiervan is inmiddels € 1.000.000 aangewend, zodat er per 31 december 2013 nog € 1.885.000 beschikbaar is. Standard & Poor’s heeft het kredietwaardigheidsoordeel over het WSW verlaagd van AAA tot AA+. Deze afwaardering volgt op de neerwaartse bijstelling van het kredietoordeel over de Staat der Nederlanden, dat eveneens tot AA+ werd verlaagd. Het kredietoordeel bepaalt mede tegen welke rente een partij geld kan lenen op de kapitaalmarkt. Nieuwe werkwijze WSW Door de ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector van de afgelopen jaren bleek dat het huidige beleid van het WSW onvoldoende meer aansloot bij de huidige situatie. Met ingang van 2014 hanteert het WSW daarom een nieuwe werkwijze bij de beoordeling van de deelnemende corporaties. Kern hiervan is een sterke focus op risicomanagement. Op basis van financial en business risks bepaalt het WSW de risicoscore van corporaties. Deze risicoscore is bepalend voor de risicobereidheid (het faciliteringsvolume) en het beoordelingstraject. Aan corporaties met een hoog risico wordt meer tijd besteed bij de beoordeling, bij corporaties met een laag risico verloopt het beoordelingstraject soepeler. De financial risks worden beoordeeld op bais van vijf ratio’s, te weten: • ICR (interest coverage ratio): zijn de operationele kasstromen voldoende om de rente-uitgaven te kunnen betalen. Het WSW stelt 1,4 als minimum norm. • DSCR (debt service coverage ratio): zijn tot einde levensduur bij exploitatie de operationele kasstromen voldoende om rente-uitgaven en aflossingen van leningen te kunnen betalen. Het WSW stelt 1,0 als minimum norm. - 49 -


• • •


LTV (loan to value): de verhouding tussen verdiencapaciteit en vreemd vermogen. Het WSW stelt 75% als maximale norm. Solvabiliteit: de omvang van het eigen vermogen t.o.v. het totaal vermogen. Het WSW stelt 20% als minimale norm. Dekkingsratio: schuldrestant van door WSW geborgde leningen t.o.v. bij WSW ingezet onderpand. Het WSW hanteert hierbij 50% WOZ-waarde als maximale norm (is nu ook het geval).

Bij de beoordeling wordt gekeken naar de afgelopen twee verslagjaren en het huidige verslagjaar (realisatie) en de komende vijf prognosejaren (prognose). Op basis van de aangeleverde financiële informatie in dPi en dVi worden de ratio’s berekend. Hierbij wordt het gemiddelde van de realisatie afgezet tegen het gewogen gemiddelde van de prognose (hoe verder in de toekomst, hoe lastiger voorspellen, dus weegt dit minder zwaar mee). Het laagste van deze twee berekeningen is de uitkomst die tegen de WSW-norm wordt afgezet en bepaalt de beoordeling. Op basis van de dPi 2013 kunnen voor Lek en Waard Wonen de volgende ratio’s worden berekend:

ICR DSCR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm WSW 1,4 1,0 75% 20% 50%

Lek en Waard 1,47 1,05 61% 41% 16%

Beoordeling Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm Voldoet aan de norm

De business risks worden bepaald o.b.v. specifieke vragen en zijn gericht op specifieke risico’s en de beheersing hiervan. Men kijkt naar: Business model: • Portefeuillestrategie • Vastgoedvoorraad • Marktontwikkelingen • Economische – en politieke ontwikkelingen Management model: • Financiële sturing en beheersing • Governance • ‘In control’ zijn De informatie wordt verkregen door 24 kwalitatieve vragen in de dPi/dVi en publicaties zoals het visitatierapport en de managementletter van de accountant. Corporatie Benchmark Via het Corporatie Benchmark Centrum kunnen de prestaties van de eigen woningcorporatie worden vergeleken met anderen. Naast financiële benchmarks wordt ook een vergelijk op andere prestatievelden gemaakt.

- 50 -



Met de getoonde profieltaart worden de prestaties van Lek en Waard Wonen vergeleken met die van collega-corporaties op een aantal prestatie-indicatoren. Deze prestatie-indicatoren zijn toegewezen aan prestatievelden. Op deze velden verwacht de samenleving prestaties van corporaties en hebben zij zelf eveneens ambities. BBSH en visitatiemethodiek 4.0 vormen de basis voor deze prestatievelden. Deze velden zijn gekoppeld aan groepen belanghebbenden. Dit zijn groepen waarvoor corporaties toegevoegde waarde leveren. Hierbij zijn de indicatoren ingedeeld in een set die het resultaat voor de belanghebbende toont en een andere set die gericht is op de organisatie-inspanning. Zo wordt een nader beeld verkregen van het presteren van Lek en Waard Wonen in vergelijking met andere corporaties, op deze zeven prestatievelden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Huisvesting primaire doelgroepen. Huisvesting specifieke doelgroepen. Kwaliteit woningen en woningbeheer. Kwaliteit wijken en buurten. Kwaliteit werkgeverschap. Waarde vastgoed. Vermogen en financiele continuiteit.

Via de onderstaande profieltaart kan voor een set van indicatoren in één oogopslag worden gezien in welke mate Lek en Waard Wonen afwijkt (positief en negatief) ten opzichte van het gemiddelde. In de buitenste ring wordt de afwijking per indicator weergegeven. In de tweede ring wordt dit weergegeven per prestatieveld waarbij dit een samenvatting betreft van de indicatoren voor dit prestatieveld uit de buitenste ring. De kern geeft een totaalbeeld voor Lek en Waard Wonen weer. Dit is een samenvatting van de buitenste en tweede ring.

- 51 -



Prestatieveld 1 - Huisvesting primaire doelgroepen A Mutatiegraad (2012) B Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit de Wht - percentage (2012) C Huur / maximaal toegestane huur DAEB - percentage (2012) D Huurprijs huurwoningen (2012) Prestatieveld 2 - Huisvesting specifieke doelgroepen E Toegankelijke woningen (nultredenwoningen) - percentage (2012) F Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen - percentage (2012) G Ouderen- en gehandicaptenwoningen - percentage (2012) Prestatieveld 3 - Kwaliteit woningen en woningbeheer H Huur / WOZ-waarde - percentage (2012) I Klantoordeel over uitgevoerd onderhoud en reparaties (2012) J Klantoordeel over klachten behandelen (ontevredenheid) (2012) K Woningen A t/m B label (2012) L Aantal punten woningwaardering - DAEB huurwoningen (2012) Prestatieveld 4 - Kwaliteit wijken en buurten M Sociale activiteiten van uitgaven leefbaarheid per woongelegenheid - realisatie (2012) N Fysieke activiteiten van uitgaven leefbaarheid per woongelegenheid - realisatie (2012) Prestatieveld 5 - Kwaliteit werkgeverschap O Aantal VHE per fte (2012) P Ziekteverzuim excl. zwangerschapsverlof (2011) Q Personeelskosten per fte (2012) Prestatieveld 6 - Waarde vastgoed R Bedrijfswaarde (2012) S Onderhoud - totaal (2012) T Netto bedrijfslasten inclusief leefbaarheidsuitgaven (2012) Prestatieveld 7 - Vermogen en financiële continuiteit U Loan to value (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) (2012) V Volkshuisvestelijk vermogen van balanstotaal - percentage (2012) W Operationele kasstroom na toerekeningen - realisatie (2 jaar) (2012) X Netto kasstroom na correctie voor rente e.d. (2012) Y Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave - realisatie (2 jaar) (2012)

- 52 -



DE ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID Groot-Ammers Woonzorgcomplex Hof van Ammers bevat, naast woningen en woonvoorzieningen, een dorpshuis en een bibliotheek. Deze beide voorzieningen dragen een belangrijke steen bij aan de leefbaarheid in de kern Groot-Ammers. Nieuwpoort-Langerak In 2013 zijn er bijdragen verstrekt voor sociale activiteiten in seniorencomplex De Vijverhof (€ 2.200). De dierenweide moest het veld ruimen voor de bouw van het Woonleefhart NieuwpoortLangerak. Alle dieren hebben een goed tehuis gevonden. Daarnaast is de recreatiezaal van de Vijverhof beschikbaar gesteld aan de gymnastiekvereniging en de balletschool voor hun trainingen totdat de nieuwe sportzaal in het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak in gebruik werd genomen. Klankbordgroep Nieuwpoort-Langerak Sinds 1 januari 2013 is de gemeente Liesveld opgegaan in de nieuwe gemeente Molenwaard, een gemeente die bestaat uit 13 woonkernen. Om de afstand tot het gemeentebestuur kort te houden zijn in diverse woonkernen klankbordgroepen opgericht. Deze klankbordgroepen fungeren als de “ogen en oren” van het dorp en richten zich op zaken om de leefbaarheid in de woonkernen te behouden en verbeteren. Ook in Nieuwpoort-Langerak hebben betrokken inwoners een klankbordgroep gevormd. De directeur-bestuurder, de coördinator woondiensten en een lid van de raad van commissarissen van Lek en Waard Wonen, allen woonachtig in Nieuwpoort en Langerak, maken ook deel hiervan uit. Als sterk lokaal verankerde woningcorporatie is de leefbaarheid in ons werkgebied voor ons immers een belangrijk aandachtsgebied. Door deel te nemen in de klankbordgroep horen wij uit de eerste hand wat er speelt en waaraan behoeft is en zijn de lijnen kort om actie te ondernemen. De klankbordgroep heeft ook een eigen website: www.nieuwrak.nl Via deze site wordt getracht het verenigingsleven in Nieuwpoort en Langerak meer onder de aandacht te brengen en een betere coördinatie te krijgen tussen de verschillende verenigingen. - 53 -



WONEN EN ZORG Hof van Ammers In het centrum van Groot-Ammers is het nieuwe woonzorgcentrum ‘Hof van Ammers’ gerealiseerd. Dit complex bestaat uit: - 33 zorgwoningen voor mensen met een lichte zorgindicatie - 12 onzelfstandige wooneenheden met 2 huiskamers, voor mensen met een zware zorgindicatie - algemene ruimten, waaronder onder andere een restaurant en keukenvoorziening - een ruimte voor dagverzorging, toereikend voor 9 mensen - een dorpshuis annex bibliotheek - 13 toegankelijke seniorenwoningen

De zorgwoningen worden rechtstreeks verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen vervolgens weer verhuurd aan haar cliënten. De 13 overige woningen worden door Lek en Waard Wonen verhuurd, maar de toewijzing gebeurt in samenspraak met ZA en de gemeente. De huurprijs ligt net onder de huurtoeslaggrens. Ook het dorpshuis annex bibliotheek worden door ZA gehuurd, die deze ruimten vervolgens weer doorverhuurt aan de gemeente. Vijverhof Nieuwpoort In Nieuwpoort heeft Lek en Waard Wonen 93 seniorenwoningen in eigendom, gebundeld in het complex “De Vijverhof”. De eerste fase (44 huurwoningen) dateert van 1974, fase 2 (16 huur- en 10 koopwoningen) is in 1995 gebouwd. In 2005/2006 is de Vijverhof ingrijpend gerenoveerd, waarbij er nog eens 42 nieuwe woningen zijn bijgekomen (hiervoor moesten 9 woningen worden gesloopt). Naast woningen omvat de Vijverhof ook 12 onzelfstandige wooneenheden met 2 huiskamers, een ruimte voor dagverzorging, een recreatiezaal en enkele kleine bedrijfsruimten. Hierin hebben onder andere een arts en een fysiotherapeut hun praktijk.

- 54 -



Bij mutatie worden de woningen uit fase 1 grondig aangepakt, zodat de woningen weer aan de eisen van moderne seniorenwoningen voldoen. Hierdoor zijn ze weer goed geschikt voor zorglevering aan de bewoners. De zorg in de Vijverhof wordt geleverd door Zorggroep Alblasserwaard en Rivas Zorggroep. Daarnaast heeft Lek en Waard Wonen een eigen beheerder in dienst als aanspreekpunt voor de bewoners. Zorgberaad Zuid-Holland Zuid Zorgberaad Zuid-Holland Zuid is een netwerkorganisatie die zorgvragers, zorgen welzijnsaanbieders, gemeenten, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en zorgverzekeraars om de tafel brengt. Netwerkontwikkeling en – onderhoud zit verweven in alles wat het Zorgberaad doet. Daarnaast zijn aandachtterreinen: wonen, welzijn, zorg en onderwijs. Aan de tafel vindt informatie-overdracht en – uitwisseling plaats en worden ideëen ontwikkeld. De kracht van het Zorgberaad is dat de partijen met elkaar, aan elkaar en voor elkaar adviezen uitbrengen, projecten ontwikkelen en de uitvoering ervan begeleiden. Eigenlijk is het Zorgberaad dus een verlengstuk van de deelnemende partijen. Het netwerkgebied van de Stichting Zorgberaad Zuid-Holland Zuid kent twee gebieden: de Drechtsteden en de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Lek en Waard Wonen neemt deel aan het Zorgberaad Alblasserwaard en Vijfheerenlanden.

Scheiden wonen en zorg Het scheiden van wonen en zorg heeft grote impact voor het huidige zorgstelsel. Nu nemen mensen in een woonzorgcomplex een totaalpakket af bij een zorginstelling. Men woont in een woning van de zorginstelling en deze levert ook de zorg die men nodig heeft. Dit alles wordt in één keer geregeld. De plannen van het Rijk zorgen ervoor dat men voortaan afzonderlijke contracten moet sluiten voor de woning en de zorg. Men heeft dan meer keuzevrijheid met betrekking tot waar men gaat wonen en bij wie men de zorg afneemt. Voor de zorginstellingen heeft dit grote financiële gevolgen. De huidige vergoedingsstructuur valt weg en in plaats daarvan komen huurinkomsten. De huurinkomsten zijn gebonden aan het woningwaarderingsstelsel, waardoor bepaalde componenten uit de huidige vergoeding vervallen. Daarnaast loopt men het risico dat klanten zorg bij een ander afnemen en ook op dit punt inkomsten verliezen. De gevolgen strekken echter verder dan alleen de zorginstellingen. Als de zorginstellingen hun woningen van een corporatie huren, krijgt ook de corporatie ermee te maken. Minder inkomsten bij de zorginstelling betekent immers ook minder middelen om de huur aan de corporatie te betalen.

- 55 -



Naast financiële consequenties heeft een ander huisvestingsregime ook gevolgen voor de beschikbaarheid van voldoende zorgwoningen. De regio vergrijst, dus het is zaak dat er voldoende huisvestingsmogelijkheden blijven bestaan voor ouderen die zorg behoeven. Het (noodgedwongen) als gewone woning verhuren van voormalige zorgwoningen kan het aanbod van zorgwoningen echter verminderen. In de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wordt door gemeenten en woningcorporaties daarom gekeken naar de gevolgen van de wetgeving en de gevolgen hiervan voor bijvoorbeeld de woningvoorraad. Ook lokaal hebben wij met de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg te maken. De Hof van Ammers wordt door Zorggroep Alblasserwaard (ZA) gehuurd, waarbij de huurprijs gelijk is aan de rijksvergoeding. Als de inkomsten van ZA lager worden, zou handhaving van de huidige huurprijs de financiële continuïteit van ZA in gevaar kunnen brengen. ZA zal dit uiteraard willen voorkomen. Beëindiging van het huurcontract, verlaging van de huurprijs, welke oplossing men ook kiest, linksom of rechtsom werken de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg uiteindelijk door in de financiële situatie van Lek en Waard Wonen. Onze insteek is om het woonzorgconcept in Groot-Ammers in stand te houden. Net als ZA geloven wij hierin en met die gedachte hebben wij ook samen hieraan vorm gegeven. Wij zijn daarom met elkaar in gesprek gegaan om samen te zoeken naar een voor beiden acceptabele oplossing. Het is echter een complex vraagstuk dat niet in één keer ingevuld kan worden.

- 56 -



RISICOPARAGRAAF Iedere organisatie loopt in meer of mindere mate risico’s bij haar bedrijfsvoering. Het is zaak deze risico’s goed in beeld te hebben en hierop zo mogelijk te anticiperen. Deze risicoparagraaf is niet bedoeld als een uitgebreide uiteenzetting van het door ons gevoerde risicomanagement, maar als een financiële vertaling van de meest actuele risico’s. Er is met name gekeken naar de eventuele gevolgen ten opzichte van de financiële meerjarenbegroting. Verkoop bestaande woningen Op de verkoop van bestaande woningen zijn drie risico’s te onderkennen: Tegenvallende woningverkopen In onze meerjarenprognose nemen wij een gematigd verkoopprogramma op, gemiddeld 2-3 woningen per jaar zijn er de komende periode ingerekend. Dit is iets voorzichtiger dan de realisatie van de afgelopen jaren; in de periode 2008 t/m 2013 zijn er gemiddeld 4 bestaande woningen per jaar verkocht. Voorzichtigheid is geboden. Het aantal reacties op sommige te koop staande woningen is laag of soms nihil. In 2013 is ook maar één bestaande woning verkocht, ruim onder het gemiddelde van de afgelopen jaren. Het aantal huurders dat verhuist vanwege aankoop van een woning is daarnaast hoger dan het aantal woningen dat wij verkopen of te koop hebben staan. Men koopt dus geen woning van ons, maar kiest voor een bestaande koopwoning. Wanneer er helemaal geen woningen meer worden verkocht, betekent dit voor de komende 10 jaar € 2,8 mln (NCW) aan inkomsten die wegvallen. Deze inkomsten zijn nodig voor uitvoering van bedrijfsactiviteiten en realisatie van projecten. Ongewijzigd houden hiervan betekent het aantrekken van € 2,8 mln. extra financiering, wat resulteert in zo’n € 72.000 extra rentelasten per jaar (10 jaar fixe, 2,59%). Maatregelen zijn voor ons moeilijk te nemen, omdat het wel of niet kopen van een woning afhankelijk is van vele factoren waarop wij geen invloed hebben. Het enige dat wij kunnen doen, is te zorgen dat ons aanbod aansluit bij de koopwensen van de bevolking. Maar de concurrentie is momenteel hevig. Ontwikkeling huizenprijzen Hoewel wij ook in 2013 onze Koopgarantwoningen op de balans weer hebben moeten afwaarderen, geven diverse berichten aan dat de woningmarkt langzaam opkrabbelt. Op basis van deze marktinformatie is in onze meerjarenprognose voor 2014 een stabilisatie ingerekend en vanaf 2015 weer een lichte waardestijging van 1% per jaar. Als de ingerekende prijsstijging uitblijft, betekent dit een lagere opbrengst. Omdat wij rekenen met een lage prijsstijging en een voorzichtig verkoopprogramma schatten wij het financiële risico maar beperkt in. Voor de komende 10 jaar zou dit € 86.000 (NCW) lagere inkomsten betekenen ten opzichte van de meerjarenprognose. Op de prijsontwikkeling hebben wij geen invloed, de markt bepaalt dit. Hooguit kunnen wij proberen door een gericht nieuwbouwprogramma te sturen op een gedifferentieerd aanbod, om te voorkomen dat in een bepaald segment door overaanbod de prijzen niet verder onder druk komen te staan. Terugkoop van Koopgarantwoningen Sinds 2008 zijn er inmiddels 20 woningen via de Koopgarantregeling verkocht. De Koopgarantregeling houdt in dat wij verplicht zijn de woning terug te kopen als de eigenaar deze aan ons aanbiedt. In 2013 hebben wij twee woningen moeten terugkopen en ook in 2014 vindt terugkoop plaats. Per 31-12-2013 bedraagt de terugkoopverplichting € 2,3 mln, gemiddeld € 135.000 per woning (17 woningen). - 57 -



Vanwege de huidige marktsituatie is directe doorverkoop niet vanzelfsprekend. De twee in 2013 teruggekochte woningen zijn ook nog steeds in ons bezit. Wanneer woningen terug in de verhuur gaan, bedraagt de bedrijfswaarde ongeveer € 62.000 per woning. Voor alle onder voorwaarden verkochte woningen samen betekent dit een onrendabele top van zo’n € 1,2 mln. Wij hebben geen invloed op de omstandigheden die eigenaren er toe (moeten) aanzetten hun woning aan ons aan te bieden. Wel kunnen we proberen de terugkoopverplichting op onze balans niet te groot te laten worden. Daarom is de insteek om woningen voortaan zonder voorwaarden te verkopen (tenzij hiervoor geen belangstelling is) en kijken wij naar toepassing van verkoopvormen zonder terugkoopverplichting. Daarnaast bieden wij eigenaren aan om de Koopgarantvoorwaarden af te kopen. In 2013 heef één eigenaar hiervan gebruik gemaakt. Aansluiting vraag en aanbod In de marktanalyse in het volkshuisvestingsverslag is geconstateerd dat het aanbod eengezinswoningen groter is dan de vraag. Bovendien maakt de huidige marktsituatie de overstap voor huurders die kunnen en willen kopen interessanter. Dit kan een uitstroom versterken; uit de enquete bij huurbeëindiging blijkt dat de afgelopen jaren een flink aantal huurders een huis koopt. Daarnaast weten we dat woonconsumenten kritischer worden. Er worden andere eisen gesteld aan woningen dan vroeger. Men wil meer ruimte, betere isolatie, een hoger wooncomfort. Naast kwantitatief sluit het aanbod, zeker als het woningbestand, zoals bij ons, voor een groot deel uit oudere woningen bestaat, ook kwalitatief daardoor steeds minder aan op de vraag. Ook dit kan vermindering van de verhuurbaarheid opleveren. In de enquete bij huurbeëindiging geeft men ook aan dat de inrichting van onze woningen een kritisch punt is. Informatie over de geprognoticeerde bevolkingsontwikkeling is te vinden in de woningmarktverkenning die ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is gemaakt. Hierin is voor de gemeente Liesveld per leeftijdsgroep de verwachte ontwikkeling weergegeven tot 2020. Conclusie hiervan is dat het aandeel ouderen toeneemt en het aandeel starters en gezinnen (mede hierdoor) afneemt. Ook als eengezinswoningen worden bestemd voor alleenstaande starters, dan neemt de vraag naar eengezinswoningen dus af. Uitgaande van de gegevens zou dit zo’n 5% zijn ten opzichte van nu. Dit is dan alleen de kwantitatieve afname. Over de kwalitatieve afname (als gevolg van de kwaliteit van de woningen) is niets in de marktverkenning genoemd. Wij hebben hierop ook nog geen zicht en kunnen daardoor ook niet inschatten welke gevolgen dit zou kunnen hebben voor de woningbezetting. Maar als het aanbod groter is dan de vraag, mag worden verwacht dat de woonkwaliteit zeker een factor wordt bij de keuze van de woonconsument. Stel nu dat de huidige markt nog (net) in evenwicht is. Afname van de vraag zou dan leiden tot leegstand. Stel dat zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraagafname ieder 5% bedraagt, wat dan resulteert in een totale vraagafname van 10%. Dit zou betekenen dat op termijn 10% van de eengezinswoningen niet meer verhuurd zou kunnen worden. Dit zou over de periode 2014 t/m 2023 in totaal € 3,3 mln. (NCW) minder huuropbrengsten betekenen. Op de kwantitatieve vraag hebben wij nauwelijks tot geen invloed. De bevolkingsontwikkeling is immers afhankelijk van factoren die buiten ons bereik liggen. Binnenhalen van inwoners uit andere delen van de regio of het land, om dalende aanwas uit de eigen bevolking te compenseren, is enerzijds afhankelijk van bijvoorbeeld economische ontwikkelingen in de nabijheid en anderzijds van de mogelijkheden die de lokale – en regionale overheden in hun volkshuisvestingsbeleid scheppen (vestigingsmogelijkheden danwel – beperkingen). De enige invloed die wij hierop kunnen uitoefenen is overleggen met de gemeente(n) over het te voeren volkshuisvestingsbeleid. Wij zijn een te kleine speler om invloed te kunnen hebben op bijvoorbeeld economische ontwikkelingen. - 58 -



Het kwalitatieve aanbod hebben wij wel volledig in de hand. Wij kunnen immers beslissen wat wij met onze woningen doen. Diverse mogelijkheden staan open om het aanbod kwalitatief op de vraag te laten aansluiten. Woningverbetering (zoals bijvoorbeeld project Liesdel), maar ook sloop en herontwikkeling van de locatie. Bij dit laatste kan vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd, maar bijvoorbeeld ook herinrichting tot speelplaats en/of groen. Kwaliteitsverbetering van de woonomgeving heeft immers ook een positief effect op de verhuurbaarheid van de woningen. Onze financiële mogelijkheden bepalen echter de kaders. Nieuwbouw Ammerse Veste Op 7 maart 2013 is de Ammerse Veste opgeleverd. Hoewel we, gelet op de huidige woningmarkt, zeker niet ontevreden zijn over de verkopen tot nu toe, zijn nog niet alle koopappartementen verkocht. Per 31-12-2013 hebben we nog 11 woningen in voorraad. We merken dat er voldoende belangstelling is voor de appartementen, maar dat geïnteresseerden eerst hun eigen huis verkocht willen hebben voordat zij een woning in de Ammerse Veste kopen. Met het aantrekken van de woningmarkt wordt deze belemmering kleiner. Niettemin is het goed in beeld te houden dat er koopappartementen voor langere tijd leeg staan of in de verhuur moeten worden genomen. In het ergste geval worden de resterende 11 appartementen niet verkocht. In dat geval bedraagt de opbrengst van de eigen grond geen € 1,5 mln. maar slechts € 0,6 mln. en lopen we € 0,9 mln. mis. Als deze niet verkochte woningen worden verhuurd, bedraagt de bedrijfswaarde ongeveer € 1,6 mln. De stichtingskosten van deze woningen bedragen ongeveer € 1,7 mln., wat resulteert in een onrendabele top van € 0,1 mln. Tegenvallende verkoop kan Lek en Waard Wonen dus € 1,0 mln. kosten. Binnen de PMC Groot-Ammers heeft de bedrijfswaarde voldoende overwaarde ten opzichte van de boekwaarde, zodat dit niet tot een afboeking ten laste van het jaarresultaat leidt, maar het zijn natuurlijk wel inkomende kasstromen die we missen. Zoals al eerder gemeld, hebben wij nauwelijks tot geen invloed op de woningmarkt. Qua differentiatie is er geen probleem, de appartementen vormen een segment waaraan zeker behoefte is en nog nauwelijks aanbod (de naastgelegen Hof van Ammers bestaat hoofdzakelijk uit zorgappartementen). We kunnen niet meer doen dan de verkoopactiviteiten intensiveren en wellicht meer buiten de gemeente of regio adverteren. Locatie Mourik Sinds 2009 is de locatie Mourik in Groot-Ammers in ons bezit. Vanwege de projecten die wij de afgelopen tijd hebben gerealiseerd en opgestart ontbreekt momenteel de financiële ruimte om deze locatie op korte termijn te realiseren. Ook andere marktpartijen zijn op dit moment voorzichtiger, waardoor een samenwerkingsverband geen optie bleek. De NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers heeft al eens aangegeven dat gemeenten hun grondprijzen met 30% tot 40% zouden moeten verlagen om de woningmarkt weer vlot te trekken. Diverse gemeenten hebben een grondprijsverlaging doorgevoerd, in sommige gevallen tot zo’n 10-15%. Aanbieding van de locatie Mourik aan marktpartijen leverde een bod op van € 650.000, zo’n 22% onder de balanswaarde. Wanneer op een dergelijk bod zou worden ingegaan, zou dit een verlies van € 181.000 betekenen. De locatie is getaxeerd op € 925.000. Met berichten over een langzaam opkrabbelende woningmarkt in het achterhoofd lijkt wachten op betere tijden momenteel de beste optie. Over enkele jaren zou de markt weer meer voor de locatie over kunnen hebben, danwel hebben wij weer de ruimte om zelf een project te realiseren. De lage rentestand van dit moment ondersteunt dit. Een 1-jaars fixe-lening kost momenteel 0,55%, wat nog geen € 5.000 aan jaarlijkse rentelasten betekent.

- 59 -



Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak In 2013 is met het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (WLH) gestart. Er is geprobeerd om de risico’s voor Lek en Waard Wonen zoveel mogelijk te ondervangen. Niettemin zijn er twee reële risico’s bij dit project. Onvoldoende belangstelling voor de koopwoningen Voor de 9 koopwoningen zijn er op het moment van opstellen van dit jaarverslag 3 in de afrondende fase. De gemeente heeft zich garant gesteld voor nog eens 3 koopwoningen. Binnen een periode van 10 jaar na oplevering vergoedt de gemeente maximaal 3 jaar leegstand (tot een maximum van € 60.000). Hierdoor blijft er een reëel risico voor Lek en Waard Wonen over van 3 niet verkochte woningen. Door de residuele grondwaardebepalling wordt maar een klein verkoopresultaat verwacht. De gederfde verkoopwinst is daardoor ook niet groot, ongeveer € 110.000. Leegstand kost verder zo’n € 6.000 per jaar aan rente (1-jaars fixelening, 0,55%) en zakelijke lasten. Wanneer de overige 6 koopwoningen binnen de garantietermijn van de gemeente niet worden verkocht, dan wordt het financiële plaatje iets anders. We lopen dan € 172.000 verkoopresultaat mis en de jaarlijkse lasten komen dan op zo’n € 13.000. Als de niet verkochte woningen in de verhuur worden genomen, zou de exploitatie ongeveer kostendekkend kunnen zijn, afhankelijk van de huurprijs. Bij de 3 grote appartementen is hierbij uitgegaan van een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Hierdoor vallen deze woningen buiten de verhuurderheffing. Samen met een gunstig uitgevallen aanbesteding zorgt dit voor een gunstiger risicobeeld dan vorig jaar. Voortijdige beëindiging huurcontract supermarkt/onverhuurbaarheid overige commerciële ruimten Voor de supermarkt is met de SPAR een huurcontract van 5 jaar overeengekomen, met een optie van 5 jaar verlenging. Is de omzet echter onvoldoende om het pand rendabel te kunnen huren, dan heeft men de mogelijkheid om het huurcontract voortijdig te beëindigen. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere commerciële ruimten in het ontwerp opgenomen. Hiervoor is op het moment van opstellen van dit jaarverslag nog geen huurder. Vraag is natuurlijk in hoeverre de kans op voortijdige beëindiging van het huurcontract aanwezig is. Bij het maken van de afspraken heeft de SPAR zich ongetwijfeld mede gebaseerd op de aanloop in de huidige noodwinkel. Een mooie nieuwe winkel, met voldoende assortiment en betaalbare prijzen, zal naar alle waarschijnlijkheid niet afnemen qua aanloop, eerder toenemen. We kunnen er dus vanuit gaan dat de periode van 10 jaar realiteitswaarde heeft. Mocht de aanloop echter toch tegenvallen, en de SPAR beëindigd voortijdig het huurcontract, dan heeft dit wel financiële gevolgen. Het bouwontwerp is specifiek ontwikkeld voor een supermarkt c.q. commerciële doeleinden. Het vinden van een nieuwe huurder zal lastig zijn en transformatie naar woningen kostbaar. De jaarhuur bedraagt € 63.000, een periode van 5 jaar onverhuurbaarheid zou ons dan € 284.000 (NCW) kosten. Voor de overige commerciële ruimten moet worden gedacht aan kleine detailhandel of verhuur als garageboxen. De markt voor kleine detailhandel lijkt uiterst smal voor een kleine kern als Nieuwpoort/Langerak. Of er behoefte is aan garageboxen is ook niet duidelijk. In de exploitatieberekeningen voor het WLH is voor deze ruimten een jaarhuur van € 15.000 opgenomen, wat over een periode van 5 jaar neerkomt op € 68.000 (NCW). Belangrijkste criterium voor een succesvolle verhuur lijkt de aanloop van de supermarkt. Hierop hebben wij geen invloed. Wij kunnen hooguit iets aan onze huurprijs doen om bij tegenvallende omzet de huur voor de SPAR toch nog rendabel te maken en daardoor leegstand te voorkomen. Dit laatste geldt ook voor de overige commerciële ruimten, maar hiervoor zullen ondernemers zich eerst moeten willen vestigen. En op een gunstig vestigingsklimaat hebben wij geen invloed.

- 60 -



Renterisico’s Van de meeste leningen in onze portefeuille is de rente tot aan het einde van de looptijd vastgezet. Bij enkele volgt over een aantal jaren wel een contractuele renteherziening, waardoor een renterisico aanwezig is. In dit kader moet ook de herfinanciering van vrijvallende fixe-leningen worden meegenomen. De rente is momenteel laag en naar verwachting zal deze op korte termijn niet veel stijgen. Onze renteherzieningen vinden echter op langere termijn plaats, er is niet te voorspellen wat de rente dan doet. De rentepercentages van de betreffende leningen liggen momenteel tussen 3% en 5%. We hebben in het verleden echter ook leningen van ruim 7% gehad. Wanneer de rente weer richting dit niveau zou lopen, zou dit over de restant looptijd na renteherziening/herfinanciering een renterisico van zo’n € 1,6 mln (NCW) betekenen. Wij hebben geen enkele invloed op de rente-ontwikkeling en kunnen daarom niet meer doen dan deze zo goed mogelijk in de gaten houden en proberen op een zo gunstig mogelijk moment transacties aan te gaan. Kwetsbaarheid organisatie Een kleine organisatie is kwetsbaar. Het gaat goed zolang er niets aan de hand is, maar als een medewerker voor langere tijd uitvalt, geeft dit in meer of mindere mate capaciteitsproblemen. Ook het invullen van bepaalde functies in deeltijd geeft risico’s, als medewerkers zouden vertrekken, maar voor de openvallende vacature geen vervanger in deeltijd gevonden kan worden. Tenslotte moet ook worden gekeken naar maatschappelijke ontwikkelingen, wetgeving enz. die meer tijd van de organisatie vraagt. Zolang ervoor wordt gekozen als zelfstandige werkorganisatie door te gaan, zijn deze risico’s aan de orde. Door het afsluiten van een ziekteverzuimverzekering worden salariskosten van werknemers die langere tijd uitvallen vergoed. Deze kunnen daardoor worden ingezet voor het inhuren van tijdelijke vervanging. Interim medewerkers zijn echter duurder dan vast personeel. Uitbreiding van het personeelsbestand, hetzij door uitbreiding van het takenpakket, hetzij door (onontkoombare) voltijd vervanging van vertrokken deeltijdmedewerkers, zorgt ook voor extra personeelskosten. Op jaarbasis zou dit bijvoorbeeld zo’n € 80.000 extra personeelslasten kunnen betekenen, over een periode van 5 jaar ongeveer € 250.000 (NCW, tijdelijke vervanging is gedurende 0,5 jaar meegenomen). Dit risico hebben we volledig in de hand, want wij kunnen helemaal zelf bepalen hoe wij onze organisatie inrichten. Het personeelsbeleid wordt afgestemd op behoefte en ontwikkelingen.

Scheiden wonen en zorg Met het invoeren van het scheiden van wonen en zorg kunnen zorgaanbieders geen totaalconcept meer aanbieden aan hun cliënten. Zij moeten huurcontracten aangaan voor de woningen en zorgcontracten voor de afname van zorg. Zorgaanbieders lopen hierbij verschillende risico’s. Zo bestaat de mogelijkheid dat de huur van de woningen, op basis van het woningwaarderingsstelsel, lager is dan de vergoeding die nu van het Rijk wordt ontvangen. Een tweede risico is dat mensen ervoor kiezen om thuis te blijven wonen en daar zorg af te nemen, waardoor geen huurinkomsten worden ontvangen. Tenslotte kunnen de cliënten zorg van een andere aanbieder gaan afnemen, zodat de zorgleverancier deze inkomsten ook mis gaat lopen.

- 61 -



Deze risico’s kunnen ook gevolgen hebben voor Lek en Waard Wonen. Het woonzorgcomplex de Hof van Ammers wordt grotendeels in één contract verhuurd aan Zorggroep Alblasserwaard (ZA), die de woningen en wooneenheden doorverhuurt aan hun cliënten. De huurprijs die wij van ZA ontvangen is gebaseerd op de rijksvergoedingen. Hierin is ook rekening gehouden met de zorginfrastructuur. Wanneer de zorgwoningen direct aan de bewoners worden verhuurd, hetzij door Lek en Waard Wonen, hetzij door ZA, kan dit niet in de huurprijs en servicekosten worden meegenomen. Wanneer dit leidt tot nieuwe huurcontracten op basis van het woningwaarderingsstelsel, heeft dit als gevolg dat onze huurinkomsten dalen. Voor leegstand zijn wij vooralsnog niet zo bang. Wil men in Groot-Ammers geschikte, comfortabele ouderenwoningen met voorzieningen op loopafstand, dan is men hierop aangewezen. Een alternatief is er eigenlijk niet. Als de diverse vergoedingscomponenten in de huurprijs voor ZA worden vervangen door huuropbrengsten (op basis van de gemiddelde huurprijs van de 13 woningen die wij rechtstreeks verhuren aan de bewoners), zou de jaarlijkse opbrengst € 130.000 lager kunnen liggen dan nu het geval is. Over een periode van 10 jaar, rekening houdend met jaarlijkse huurverhoging (4% = inflatie + 1,5%, tegenover 2,5% = inflatie bij het huidige contract), zou dit zo’n € 1,0 mln. (NCW) zijn. Invloed kunnen we niet uitoefenen, het is immers regelgeving die van boven wordt opgelegd. De situatie wordt wel steeds concreter. ZA heeft de gevolgen van dit beleid op hun financiële situatie uitgewerkt en we zijn in gesprek met elkaar om een oplossing te bedenken. Risico-overzicht De bovenstaande, op dit moment relevante, risico’s kunnen in het volgende overzicht worden geplaatst: Project

Risico

Kans Gevolg Beïnvl.

Risico-

Financiëel

Weerstands-

1-2-3-4-5

index

gevolg

vermogen

Woningverkoop

Tegenvallende verkopen

4

5

2

10

€ 2.768.000

€ 1.107.000

Woningverkoop

Ontwikkeling huizenprijzen

3

1

1

3

€

86.000

€

10.000

Woningverkoop

Terugkoop

3

4

2

6

€ 1.200.000

€

288.000

Verhuurbaarheid

Kwantitatieve leegstand

4

4

2

8

€ 1.661.000

€

532.000

Verhuurbaarheid

Kwalitatieve leegstand

3

4

5

2

€ 1.661.000

€

159.000

Ammerse Veste


4

3

2

6

€ 1.000.000

€

240.000

Locatie Mourik

Waardedaling

3

2

1

6

€

181.000

€

43.000

Woonleefhart


4

2

2

4

€

172.000

€

28.000

Woonleefhart

Leegstand commerciëel

2

2

2

2

€

352.000

€

28.000

Bedrijfsvoering

Renterisico’s

2

4

1

8

€ 1.581.000

€

506.000

Bedrijfsvoering

Kwetsbaarheid

2

2

5

1

€

€

8.000

Bedrijfsvoering

Scheiden wonen en zorg

4

3

2

6

€ 1.000.000

€ 240.000

€ 11.912.000

€ 3.189.000

Totaal

- 62 -

250.000



De risico-index wordt bepaald door de formule kans x gevolg / beïnvloedbaarheid. Hoe groter de kans en het gevolg en hoe kleiner de beïnvloedbaarheid, hoe hoger de risico-index en dus de kans dat het risico zich kan voordoen. De laagste risico-index is dus minder dan 1, de hoogste 25. Op basis van de risico-index en het financiëel gevolg kan het weerstandsvermogen worden bepaald: het gedeelte van de algemene reserve dat minimaal nodig is om mogelijke risicio’s (financiëel) te kunnen opvangen. Er vanuit gaande dat het bij een risico met risico-index 25 verstandig is te zorgen dat het volledige risico (= 100% van het financiële gevolg) gedekt kan worden, kan de volgende formule worden gebruikt: weerstandsvermogen = 4 x risico-index x 100% x financiëel gevolg. De inschatting van de risico’s wordt door onszelf gedaan. Op basis van het bovenstaande schatten wij de hoogste risico’s in voor kwantitatieve leegstand van bestaande eengezinswoningen, verkoop/ontwikkelling van nieuwbouw en renterisico’s. Ook het risico van nadelige gevolgen van het scheiden van wonen en zorg neemt toe.

Financiële risico's t.o.v. meerjarenbegroting

Scheiden wonen en zorg Kwetsbaarheid

Verkoop bestaand 10 8 6

Marktontwikkeling Terugkoop VoV

4 2 Renterisico

0

Leegstand WLH comm.

Kwantitatieve leegstand

Kwalitatieve leegstand

Verkoop WLH

Verkoop Veste Waarde Mourik

Ten opzichte van 2012 zijn de financiële inschattingen van risico’s veranderd: - Woningverkopen: doordat er in de meerjarenprognose meer verkopen zijn ingerekend, is het effect van tegenvallende verkopen groter. Ook is het risico van tegenvallende verkopen hoger ingeschat. Het uitblijven van verwachte prijsstijgingen heeft hierdoor ook meer nadelig effect. De kans dat verkochte Koopgarantwoningen moeten worden teruggekocht wordt groter. - Kwantitatieve leegstand: door de gunstige markt voor huurders die willen kopen, bestaat er meer kans op uitstroom. Daarnaast biedt het Rijk de mogelijkheid om hogere huurverhogingen te vragen, waardoor leegstand resulteert in hogere inkomstenderving. - Ammerse Veste: de helft van de appartementen is inmiddels verkocht, waardoor het risico is verkleind. - Locatie Mourik: biedingen uit de markt op de locatie zelf zorgden voor een hogere mogelijke waardedaling. Daarentegen is de kans dat het zich concreet voordoet lager ingeschat. - Woonleefhart: een gunstige aanbesteding en al enkele verkopen verlagen het risico. - Flohilstraat: deze grondpositie is (rendabel) verkocht, zodat dit risico is komen te vervallen.

- 63 -


-

-


Renterisico’s: door het aantrekken van nieuwe leningen met renteherzieningsmomenten neemt het renterisico toe. Kwetsbaarheid organisatie: in de meerjarenprognose is al rekening gehouden met de formatie-uitbreiding per 1-12-2013. Daarnaast is de arbeidsmarkt op dit moment dusdanig, dat wij het risico, dat een deeltijdfunctionaris niet door een nieuwe deeltijdfunctionaris kan worden vervangen, kleiner inschatten. Ook interimtarieven zijn door de huidige arbeidsmarkt lager. Scheiden wonen en zorg: door enerzijds een neerwaartse bijstelling van de huurprijs met ZA en anderzijds het hanteren van een hogere huurverhoging (rijksbeleid), is het financiële gevolg ten opzichte van de meerjarenprognose verkleind. Daarentegen is de kans dat het zich gaat voordoen hoger ingeschat.

Als weerstandsvermogen is een bedrag van € 3,2 mln. nodig om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Onze algemene reserve bedraagt per 31-12-2013 € 12,8 mln. en is daarmee ruim toereikend.

- 64 -



VERKLARING VAN HET BESTUUR Algemeen In het voorafgaande zijn wij ingegaan op de zes prestatievelden van het BBSH. Wij menen dat wij aan de hand van deze prestatievelden duidelijk hebben gemaakt, dat de Woningbouwstichting door haar functioneren een actieve bijdrage levert aan de volkshuisvesting in de gemeente Molenwaard.

Verklaring aanwending middelen Het Bestuur verklaart dat het door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt "uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting" zoals dit omschreven is in artikel 11 van het BBSH.

Nieuwpoort, 20 mei 2014,

A. den Boer, voorzitter.

P. van Hellemond, directeur-bestuurder.

- 65 -



KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar

2013

2012

2011

2010

2009

2008

GEGEVENS BEZIT 1. Woningen en woongebouwen - vooroorlogs - naoorlogs 2. Overige woongelegenheden 3. Garages 4. Bedrijfsruimten, overige Totaal verhuurbare eenheden (vhe)

5 930 24 1 13 973

5 909 24 1 12 951

6 913 24 1 12 956

6 919 24 11 11 971

12 9 13

22 17

22 22

10

175.718

187.184

39 2 7

1 6

Huureenheden in aanbouw Koopeenheden in aanbouw Koopeenheden in voorraad Gemiddelde WOZ-waarde per woning

6 891 12 11 8 928

6 896 12 11 7 932

61

5 5

187.394 191.487 193.933

191.562

MUTATIES IN HET BEZIT Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal aangepast Aantal administratieve aanpassingen

-1 1

1 4 10

61

10

4 14

10 5

-2

24 6 4

1

AANTAL WOONEENHEDEN NAAR HUURPRIJSKLASSE Goedkoop Betaalbaar Middelduur Duur (vrije sector)

138 662 89 46

156 673 46 39

173 674 34 38

200 670 22 33

229 662 6 0

244 652 6 0

471 145 66% 3,25 4,0%

459 148 65% 3,10 2,3%

445 139 69% 3,20 1,3%

436 138 69% 3,16 1,2%

408 138 65% 2,96 2,5%

396 138 65% 2,87 1,6%

2,27 0,09 332

2,28 0,12 320

2,50 0,10 384

2,89 0,08 668

2,93 0,06 295

2,69 0,10 311

PRIJS/KWALITEIT-VERHOUDING WONINGEN Gemiddelde huurprijs per 31 december Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddeld percentage maximaal redelijk Gemiddelde puntprijs per 31 december Gemiddelde huurverhoging per 1 juli

KWALITEIT Aantal reparatieverzoeken per vhe Aantal gevallen mutatie-onderhoud per vhe Kosten niet-planmatig onderhoud per vhe

- 66 -



KENGETALLEN PER ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar Kosten planmatig onderhoud per vhe (incl. activ.)*

2013

2012 950

2011

2010

2009

2008

1.209

1.218

824

1.230

1.879

11,6% 0,55% 4,4 0,82% 0,76%

5,6% 0,28% 6,5 0,89% 0,25%

7,2% 0,40% 4,8 0,77% 0,30%

10,3% 0,79%

7,0% 0,33%

11,8% 0,91%

0,88% 0,42%

1,14% 0,63%

0,97% 1,04%

81%

84%

74%

66%

61%

54%

23,2 1,87 -3,5 4,2 2,2 1.375

23,9 1,49 3,5 4,0 3,7 2.318

24,6 0,49 5,7 4,5 4,6 1.532

23,0 0,38 1,9 4,6 3,6 930

23,6 1,51 4,1 4,5 3,9 1.144

28,7 3,08 3,1 4,2 3,7 969

13.125 6.129 4.727 1.297 20 1.693 -454

13.746 7.213 4.762 1.258 8 1.640 483

13.193 6.205 3.729 1.178 13 1.690 754

12.152 5.706 3.379 1.063 27 1.672 226

12.479 5.494 2.970 1.088 133 1.568 516

11.912 5.741 2.718 1.078 153 1.152 370

1 2 4 3 6,4 6,0

1 2 4 3 6,2 5,7

1 2 4 3 6,2 5,7

1 3 4 3 7,3 6,8

1 3 4 3 7,3 6,5

1 3 3 3 6,8 6,1

VERHUUR VAN WONINGEN Mutatiegraad Leegstandsgraad Gemiddeld aantal reacties per aanbieding Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur Aantal woningzoekenden in % van het aantal wooneenheden

FINANCIELE KONTINUITEIT Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele cash-flow per vhe

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING Eigen vermogen per vhe Totaal opbrengsten per vhe Kapitaalslasten per vhe Overige bedrijfslasten per vhe Rentebaten per vhe Rentelasten per vhe Jaarresultaat per vhe

PERSONEELSBEZETTING (excl. interim personeel) Directie Technisch Administratief Overig Werkelijk (fte) Werkelijk (fte) per 1.000 woningen

* In verband met de nieuwe RJ 645, die met ingang van verslagjaar 2012 van kracht is, is een deel van de uitgaven planmatig onderhoud niet ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. Voor een goed vergelijk met de voorgaande jaren zijn de geactiveerde uitgaven meegenomen in de bepaling van dit kengetal.

- 67 -



BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor winstbestemming)

ACTIVA

31-12- 2013

31-12-2012

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Totaal immateriële vaste activa

27.774 27.774

37.273 37.273

43.879.115 1.537.977 200.400 45.617.493

42.367.256 4.005.309 203.065 46.575.630

Vastgoedbeleggingen Commerciëel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

258.591 2.170.208 414.612 2.843.411

272.083 2.485.700 123.807 2.881.591

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Totaal financiële vaste activa

1.010.657 1.010.657

731.290 731.290

49.499.335

50.225.784

2.298.713 615.300 2.914.013

0 2.623.012 2.623.012

0

0

45.371 18.220 97.151 29.847 190.589

47.271 3.851 157.747 1.820 210.689

Liquide middelen

2.344.383

1.624.084

Som der vlottende activa

5.448.985

4.457.785

54.948.319

54.683.569

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende – en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

TOTAAL ACTIVA

- 68 -


PASSIVA


31-12-2013

31-12-2012

EIGEN VERMOGEN Kapitaal Overige reserve’s Jaarresultaat

5 13.212.057 - 441.758

5 12.612.732 459.494

Totaal eigen vermogen

12.770.304

13.072.230

Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

464.575 21.190

0 21.769

Totaal voorzieningen

485.765

21.769

Schulden leningen overheid Schulden leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

830.599 35.653.070 2.295.775

999.539 35.005.671 2.598.321

Totaal langlopende schulden

38.779.444

38.603.531

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

1.352.583 476.001 168.940 13.113 10.655 184.489 707.025

1.300.518 663.416 160.379 19.099 7.612 112.192 722.823

Totaal kortlopende schulden

2.912.806

2.986.039

54.948.319

54.683.569

VOORZIENINGEN

LANGLOPENDE SCHULDEN

KORTLOPENDE SCHULDEN

TOTAAL PASSIVA

- 69 -



WINST- EN VERLIESREKENING 2013 (categoriale indeling)

Omschrijving

2013

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

5.518.232 191.209 0 241.741 0 12.057

5.306.490 206.761 60.925 1.270.386 0 15.205

Som der bedrijfsopbrengsten

5.963.239

6.859.767

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

1.779.772 0 310.779 48.445 63.860 1.098.182 2.814 150.329 1.109.291

1.744.457 0 305.393 48.635 62.927 1.311.046 11.673 161.323 1.051.079

Som der bedrijfslasten

4.563.471

4.696.533

- 30.204

- 42.880

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

19.627 - 1.647.475

7.313 - 1.559.563

Saldo financiële baten en lasten

- 1.627.848

- 1.552.250

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN

- 258.284

568.104

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

- 183.474

-108.610

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN

- 441.758

459.494

Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat

0 0 0

0 0 0

Buitengewoon resultaat na belastingen

0

0

- 441.758

459.494

BEDRIJFSLASTEN

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

RESULTAAT NA BELASTINGEN

- 70 -



KASSTROOMOVERZICHT (directe methode) 2013 Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers

2012

5.711.342

5.506.192 60.925

30.256

-16.863

Ontvangsten van overige

5.741.598 Betalingen aan werknemers

5.550.253

-310.779

-313.663

Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-1.182.773 -541.552

-1.311.046 -583.916

Betalingen aan overige

-1.406.346

-670.886

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Betaalde interest

-3.441.450

-2.879.511

2.300.148

2.670.743

19.627

4.325

-1.671.796

-1.568.347

1.734

1.160

Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.650.435

-1.562.862

649.713

1.107.881

Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-9.985 -1.794.036

-4.506.264

1.325.537

1.473.420

Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossingen van langlopende schulden Betaalde dividenden

-468.499

-3.042.829

2.000.000

4.500.000

-1.460.916

-1.313.482

Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

539.084

3.186.518

Mutatie geldmiddelen

720.299

1.251.570

Geldmiddelen 31-12

2.344.383

1.624.084

Geldmiddelen 01-01

1.624.084

372.514

720.299

1.251.570

Mutatie geldmiddelen

- 71 -



WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn de voorschriften met betrekking tot de jaarrekening en de waarderingsgrondslagen van toepassing verklaard zoals deze zijn opgenomen in Boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met voor de branche van toepassing zijnde richtlijn RJ 645. BALANS – ACTIVA Immateriële vaste activa Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

- 72 -



Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. De volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Grond

Geen

Opstal

50 jaar

Installaties

25 jaar

Inrichting en CV-ketels

15 jaar

Isolatie

20-25 jaar

Overige woningaanpassingen

15-25 jaar

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er worden geen kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

- 73 -



Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. de volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: Kantoorgebouw

30 jaar

Inrichting

10 jaar

Kantoormachines en overige inventaris

3 en 5 jaar

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

- 74 -



Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. De marktontwikkeling wordt gebaseerd op het prijsindexcijfer bestaande koopwoningen volgens het kadaster/Centraal Bureau voor de Statistiek. Hierbij wordt het prijsindexcijfer van december van het verslagjaar afgezet tegen hetzelfde prijsindexcijfer van de maand waarin de woning werd verkocht.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. , Er worden geen kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en rente tijdens de bouw toegerekend. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiёle vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op: 1. De nog vrij te vallen (dis)agio op langlopende leningen over de resterende looptijd; 2. Verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde van de verwachte woningverkopen in de komende vijf jaar; 3. Verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen geldende rente voor langlopende leningen (4.323%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen, langlopende schulden en de verliescompensatie van negatieve fiscale jaarresultaten uit voorgaande jaren. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

- 75 -



Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere nettoopbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vlottende activa Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

- 76 -



BALANS – PASSIVA Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale/contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen geldende rente voor langlopende leningen (4,323%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%). De opgenomen latentie heeft betrekking op onderhoudslasten. Overige voorzieningen Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale/contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te wikkelen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden (‘Schulden aan kredietinstellingen’ en ‘Schulden aan gemeente’). Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De marktontwikkeling wordt bepaald op basis van de prijsindexcijfers voor verkoop van bestaande koopwoningen volgens het CBS/Kadaster.

- 77 -



Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. WINST- EN VERLIESREKENING Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarop ze betrekking hebben en waarin ze voorzienbaar zijn. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De post overige waardeveranderingen betreft waardeverhogingen voor zover deze niet betrekking hebben op de terugneming van eerder verantwoorde waardeveranderingen. Deze terugneming wordt via de regel overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille onder de lasten verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

- 78 -



Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Hierop wordt het werkgeversgedeelte van de te betalen pensioenpremie verantwoord. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft voor haar medewerkers een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. De pensioenregeling is ondergebracht bij het SPW (Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de huidige Richtlijn 271 Personeelsbeloning is de pensioenregeling derhalve verwerkt als zou sprake zijn van een verplichting aan de pensioenuitvoerder. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een verplichting aan de pensioenuitvoerder uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. De dekkingsgraad ultimo 2013 bedraagt 114% (2012: 106%). Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

- 79 -



Er is geen onderscheid in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Overige posten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen a. Te betalen vennootschapsbelasting Op deze post wordt opgenomen: 1. het verschuldigde bedrag aan vennootschapsbelasting over het verslagjaar, berekend volgens de fiscale balans en winst- en verliesrekening; 2. eventuele verrekeningen van te betalen vennootschapsbelasting over voorgaande jaren. b. Mutatie latente belastingvorderingen en - verplichtingen Op deze post worden de mutaties van de balansposten ‘Latente belastingvorderingen’ en ‘Voorziening latente belastingverplichtingen’ verantwoord.

- 80 -



De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft de VSO 2 getekend. Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningbouwcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Lek en Waard Wonen heeft per 31-12-2013 overigens geen effecten in bezit . Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leastermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

- 81 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013

Jaarrekening en jaarverslag 2013 2013

2012

ACTIVA IMMATERIËLE VASTE ACTIVA Computersoftware Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

50.339

40.354

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-13.066

-4.565

Boekwaarde 1 januari

37.273

35.789

Investeringen

9.985

Desinvesteringen Afschrijvingen

-9.500

-8.501

Totaal mutaties

-9.500

1.484

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

50.339

50.339

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-22.566

-13.066

Boekwaarde 31 december

27.773

37.273

Overige waardeveranderingen

- 82 -



MATERIELE VASTE ACTIVA

In expl.

In ontw.

2012

T.d.v. expl.

Totaal

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

54.717.557

4.177.990 -172.681

620.925 59.516.473 -172.681

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-12.350.302

-

-417.860 -12.768.162

Boekwaarde per 1 januari

42.367.256

4.005.309

203.065 46.575.630

157.929 -883

781.167 -156.137

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Subsidies Overboekingen Herclassificatie/herkwalificatie

-1.728.878 3.092.362 -16.481

Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties

34.624 -13.513

973.719 -170.533

-23.775

-1.752.653 -16.481

-3.092.362

7.810

7.810 1.511.860

-2.467.332

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

57.950.484 -14.071.369

1.710.658 -172.681 -

642.036 60.303.179 -172.681 -441.636 -14.513.005

Boekwaarde per 31 december

43.879.116

1.537.977

200.400 45.617.493

- 83 -

-2.665

-958.137



VASTGOEDBELEGGINGEN

In expl.

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

343.862

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-71.779


272.083

VoV 1.247.520

2012

In ontw.

Totaal

123.807

1.238.180 2.485.700

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

1.715.189 1.238.180 -71.779

123.807

2.881.590

290.805

290.805

-123.324

-123.324 -17.619

-17.619

Subsidies Overboekingen

-

Herclassificatie/herkwalificatie Herwaarderingen

11.938

4.543 47.828

16.481 47.828

Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan

-7.810

-244.539

-252.349

Totaal mutaties

-13.492

-315.492

290.805

-38.179

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen

355.800 -

1.128.739 1.286.008

414.612 -

1.899.151 1.286.008

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-97.209

-244.539

-

-341.748


258.591

2.170.208

414.612

2.843.411

Woningen verkocht onder voorwaarden (VoV) Verkocht in verslagjaar

1

0

Afgekocht in verslagjaar

1

0

Teruggekocht in verslagjaar

2

0

Doorverkocht in verslagjaar

0

0

17

19

Verkocht tot en met verslagjaar

Dit betreft de vanaf 2008 via de Koopgarantregeling verkochte woningen. In 2013 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 4% neerwaarts bijgesteld. Andere koopvormen onder voorwaarden worden niet toegepast. De woningen zijn verkocht met 25% korting. Bij terugkoop (plicht) deelt Lek en Waard Wonen voor 50% in het resultaat, bij verkopen na 01-112011 voor 37,5%.

- 84 -



2012

Er zijn per 31-12-2013 48 woningen gelabeld voor verkoop. In principe worden deze zonder voorwaarden verkocht. De teruggekochte woningen zijn nog niet doorverkocht. Omdat zij ook niet worden verhuurd, staan zij opgenomen onder de post ‘Voorraden’.

Projecten in ontwikkeling Ammerse Veste (huurwoningen)

0

2.888.857

Locatie Mourik

831.059

987.196

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (huurwoningen)

706.918

129.256

1.537.977

4.005.309

Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (supermarkt)

414.612

123.807

Totaal vastgoedbeleggingen in ontwikkeling

414.612

123.807

Totaal sociaal vastgoed in ontwikkeling

Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd. Zekerheidsstellingen Aan de gemeente Molenwaard is een hypothecaire zekerheid verstrekt ter hoogte van € 4.537.802, 00 ten behoeve van, met gemeentegarantie, aan te trekken leningen. De hypothecaire zekerheid rust op de 89 woningen van de complexen 20, 50 en 64. Bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn woningen uit diverse complexen voor een totale WOZ-waarde van € 32 mln. (peildatum 01-01-2013) als onderpand ingebracht. Assurantie Verzekerde waarde: de woningen zijn verzekerd bij Centraal beheer tegen een vaste prijs per woning, ongeacht de individuele herbouwwaarde, waarbij geen beroep gedaan kan worden op onderverzekering. Taxaties kunnen daarom achterwege blijven. Dekking: brand-/storm-/vliegtuigschade. Waardevaststelling: aanpassing op indexbasis. Marktwaarde De vastgoedbeleggingen in exploitatie hebben een totale WOZ-waarde van € 1.514.000 (peildatum 01-01-2013). Als marktwaarde in verhuurde staat kan 70% van deze waarde worden aangehouden, wat neerkomt op € 1.059.800. Wij hebben geen onafhankelijke taxatie laten uitvoeren voor het bepalen van de marktwaarde.

- 85 -



2012

Bedrijfswaarde De op basis van kasstromen berekende bedrijfswaarde is per 1 januari 2014 als volgt opgebouwd: (bedragen x € 1.000) Huuropbrengsten minus huurderving

107.924

104.131

1.919

452

57

207

Totaal opbrengsten

109.900

104.790

Onderhoudslasten

20.052

20.334

Beheerslasten

11.275

11.623

Directe exploitatielasten

10.736

10.722

8.816

8.512

Totaal lasten

50.879

51.191

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde:

59.021

53.599

1.963

1.972

60.984

55.571

Huurstijging 1e prognosejaar

4,00%

3,90%

Huurstijging vanaf 2e prognosejaar

3,50%

3,50%

Huurderving

0,60%

0,70%

Stijging bedrijfslasten

3,00%

3,00%

Stijging onderhoudslasten

3,00%

3,00%

Disconteringspercentage

5,25%

5,25%

Periode inrekenen woningverkopen

5 jaar

5 jaar

Marktontwikkeling 1e prognose jaar

0,00%

- 4,00%


1,00%

- 2,00%


1,00%

0,00%

Marktontwikkeling vanaf 4e prognose jaar

1,00%

1,00%

Opbrengst woningverkopen Overige opbrengsten

Verhuurderheffing

Restwaarde Gecorrigeerde bedrijfswaarde

Parameters

Als restwaarde is de CFV-methodiek aangehouden (netto € 5.000 per woning, geïndexeerd en verdisconteerd). De activa worden gewaardeerd op historische kostprijs. Met vennootschapsbelasting, de heffing bijzondere projectsteun en de saneringssteun is geen rekening gehouden. Verhuurderheffing is tot einde exploitatie ingerekend.

- 86 -



2012

Bij het al dan niet afboeken van de boekwaarde wordt per Product Markt Combinatie (PMC) beoordeeld of de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde. Vanuit geografische – en maatschappelijke ontwikkelingen bezien is het woningbezit verdeeld in twee PMC’s, namelijk Groot-Ammers en Nieuwpoort/Langerak. Per PMC is de bedrijfswaarde hoger dan de boekwaarde, zodat niet tot afwaardering hoeft te worden overgegaan. Huuropbrengst De toename van de huuropbrengst is toe te rekenen aan het in exploitatie nemen van de huurappartementen in de Ammerse Veste. Daarentegen heeft een correctie op de huurprijs van de Hof van Ammers een vermindering van de huuropbrengst tot gevolg. Woningverkopen Bijstelling van het geprognosticeerde aantal woningverkopen (van gemiddeld 1 naar gemiddeld 3 per jaar) zorgt voor een hogere opbrengst. Overige opbrengsten De overgang naar een interregionale woningtoewijzing in 2014 zorgt ervoor dat er geen inkomsten van woningzoekenden worden ontvangen.

Bedrijfswaarde

60.984

55.571

Boekwaarde materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen (exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend)

44.096

42.595

Overschot op boekwaarde

16.888

12.976

Bedrijfswaarde

60.984

55.571

Saldo langlopende leningen

38.008

37.466

Financieringsruimte

22.976

18.105

Bedrijfswaarde 2012

55.571

Jaarresultaat Mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa

4.294

Effect contante waarde en restant levensduur

-74 4.219

Gevolgen nadere inschattingen parameters In de huurcomponent

-1.852

In de onderhoudslasten

545

- 87 -



In de overige lasten

2012

1.916

In de levensduur

44

In de restwaardeverwachting

-20

In de voorgenomen investeringen

-20 613

Gevolgen van mutaties in het bezit Verkocht bezit

581 581

60.984

Bedrijfswaarde 2013

Sociaal vastgoed GA NP/LA

Vastgoedbeleggingen

Totaal

Huuropbrengsten Woningverkopen Overige opbrengsten

56.920 716 28 57.664

48.764 1.204 29 49.997

2.239 2.240

107.924 1.919 57 109.900

Onderhoud (Des)investeringen Beheerslasten Directe exploitatielasten Verhuurderheffing

10.200 5.530 5.517 4.406 25.654

9.717 5.667 5.149 4.349 24.882

135 78 70 61 343

20.052 11.275 10.736 8.816 50.879

Ongecorrigeerde bedrijfswaarde Restwaarde Gecorrigeerde bedrijfswaarde Boekwaarde *

32.010 905 32.915 27.012

25.115 1.042 26.156 16.825

1.896 16 1.913 259

59.021 1.963 60.984 44.096

5.903

9.331

1.654

16.888

Verschil Bedragen x € 1.000.

* exclusief activa waarvan de kapitaallasten in de servicekosten worden doorberekend.

- 88 -



2012

Als actuele waarde van de vastgoedbeleggingen (uitgezonder verkoop onder voorwaarden) hanteren wij de bedrijfswaarde. Deze is ontleend aan de bedrijfswaarde van de totale vastgoedportefeuille en naar rato van het aantal vhe’s verdeeld. Er is geen gebruik gemaakt van taxaties door externe adviseurs. De WOZ-waarde van het totale bezit bedraagt € 164 mln. (peildatum 01-01-2013). FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te vorderen BWS subsidies

0

0

1.010.657

731.290

1.010.657

731.290

Te vorderen BWS-subsidie

0

58.416

Bij: kortlopend deel

0

0

Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 1 januari

0

58.416

Bij: toevoeging rente

0

2.357

Af: ontvangen BWS-subsidie

0

- 60.773

Totaal mutaties

0

- 58.416

Te vorderen BWS-subsidie

0

0

Bij: kortlopend deel

0

0

Te vorderen BWS-subsidie incl. vlottend deel 1 januari

0

0

Latente belastingvorderingen TOTAAL FINANCIËLE VASTE ACTIVA

1.

Te vorderen BWS subsidies

Overige mutaties

De nog te ontvangen BWS-subsidies zijn door het bureau BWS van de regio Zuid-Holland Zuid in 2012 afgekocht. 2.

Latente belastingvorderingen Deze post bestaat uit de belastinglatentie op langlopende leningen, woningverkopen en fiscale verliescompensatie en is ontstaan uit het verschil tussen commerciële en fiscale boekwaarde.

- 89 -




2012

731.290

841.060

- 3.295

- 5.563

1.314

20.873

281.348

- 124.980

1.010.657

731.290

355.083

73.735

93.584

96.879

561.990

560.676

1.010.657

731.290

0

0

Opgeleverd

2.876.605

0

Aangekocht

271.373

Af: verkocht

- 846.557

Afloop vorig boekjaar Verkopen Overige mutaties Boekwaarde 31 december

Latentie verliescompensatie Latentie langlopende leningen Latentie woningverkopen Boekwaarde 31 december

De latente belastingvorderingen zijn overwegend langlopend van aard. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 100.764 binnen een jaar wordt gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt - € 931.479 (2012: € 1.072.047).

VLOTTENDE ACTIVA

VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP Boekwaarde per 1 januari

Af: herwaardering

0

- 2.708

Af: voorziening voor verwachte verliezen

0

0


2.298.713

0

Nieuwbouw Ammerse Veste

2.030.048

0

268.665

0

2.298.713

0

Bestaande woningen Totaal

- 90 -



2012

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP Boekwaarde per 1 januari

2.623.012

674.654

988.237

1.948.358

- 2.876.605

0

- 119.344

0

0

0

615.300

2.623.012

0

2.429.173

615.300

118.887

0

74.952

615.300

2.623.012


0

149.923

Bestede kosten boekjaar

0

31.263

Af: verkoopopbrengst

0

-567.394

Af: voorziening voor verwachte verliezen

0

0

Overboeking verkoopresultaat naar winst- en verliesrekening

0

386.208


0

0

Bestede kosten boekjaar Af: opgeleverd Af: verkocht Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

Ammerse Veste (koopwoningen) Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak (koopwoningen) Flohilstraat (koopgarages) Totaal

Van de 22 koopwoningen in het project ‘Ammerse Veste’ zijn er per 31-12-2013 nog 11 niet verkocht.. Tijdens het opstellen van dit jaarverslag is hiervan 1 verkocht. In het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak worden 9 koopwoningen gerealiseerd. Tijdens het opstellen van dit jaarverslag zijn er 3 woningen verkocht. Er zijn geen kosten eigen dienst en/of rente geactiveerd.

ONDERHANDEN PROJECTEN

- 91 -



2012

VORDERINGEN 1. Huurdebiteuren

45.371

47.271

2. Belastingen en premies sociale verzekeringen

18.220

3.851

3. Overige vorderingen

97.151

157.747

0

1.820

160.742

210.689

4. Overlopende activa TOTAAL VORDERINGEN

1.

Huurdebiteuren

Aantal

1 maand of minder

50

35

21.238

12.691

2 maanden

13

7

12.255

16.925

3 maanden

1

6

1.690

5.488

4 maanden

2

2

2.404

1.614

5 maanden

3

2

7.406

2.973

6 maanden of meer

0

2

0

5.241

44.993

44.932

0,82%

0,89%

18.979

19.623

4.637

3.943

4.537

0

13.683

0

0

3.851

18.220

3.851

Het verschil van € 378 tussen specificatie en balanssaldo betreft een terugwerkende kracht mutatie. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur: Huurachterstand vorderingen in handen van deurwaarder: Huurachterstand vorderingen met betalingsregeling:

2.

Belastingen en premies sociale verzekeringen Te ontvangen premies sociale verzekeringen Te ontvangen BTW Te ontvangen vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

- 92 -



3.

2012

Overige vorderingen Doorberekend omzetverlies Hof van Ammers

45.347

45.347

Te ontvangen afkoop BWS-subsidies

0

38.295

Kosten asbestsanering Ammerse Veste

0

19.931

33.418

29.652

Bijdrage gemeente energiekosten Prinsenhof

1.839

1.233

Bijdrage Beter Wonen Streefkerk Woonpunt

3.380

3.301

Diverse posten

13.167

19.988

Totaal overige vorderingen

97.151

157.747

29.847

0

Afrekening energiekosten

0

1.820

Totaal overlopende activa

29.847

1.820

3.011

768

0

5.639

55.146

67.378

2.286.150

1.550.281

76

18

2.344.383

1.624.084

Debiteuren servicekosten

Het doorberekend omzetverlies van de Hof van Ammers betreft huurderving als gevolg van daklekkage. Dit is bij de aannemer in rekening gebracht, maar er is nog geen overeenstemming hierover.

4.

Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremie

LIQUIDE MIDDELEN Direct opvraagbaar en ter vrije beschikking: Kas Rekening-courant ING Rekening-courant Rabobank Rekening-courant Bank Nederlandse Gemeenten Rabo rendement rekening TOTAAL LIQUIDE MIDDELEN

Door de Bank Nederlandse Gemeenten is een kredietfaciliteit van € 500.000 verstrekt. De rekening-courant bij de ING is opgeheven.

- 93 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort PASSIVA


2012

EIGEN VERMOGEN STICHTINGSKAPITAAL Saldo begin boekjaar

5

5

Mutaties

0

0

5

5

11.433.548

11.687.665

1.336.751

1.384.560

12.770.299

13.072.225

11.687.665

11.029.791

- 254.117

657.874

Mutaties verkopen onder voorwaarden

0

0

Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen

0

0

11.433.548

11.687.665

1.384.560

1.582.941

Gerealiseerd resultaat

- 92.929

0

Mutaties verkopen onder voorwaarden

139.832

0

Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen

- 94.712

- 198.381

Saldo einde boekjaar

1.336.751

1.384.560

Gerealiseerd resultaat AR

- 254.117

657.874

- 92.929

0

0

0

Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen ROH

- 94.712

- 198.381

Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening

- 441.758

459.493

139.832

0

- 301.926

459.493

TOTAAL STICHTINGSKAPITAAL

OVERIGE RESERVE’S Algemene reserve Reserve ongerealiseerde herwaardering TOTAAL OVERIGE RESERVE’S

Algemene reserve (AR) Saldo begin boekjaar Gerealiseerd resultaat

Saldo einde boekjaar

Reserve ongerealiseerde herwaardering (ROH) Saldo begin boekjaar

Gerealiseerd resultaat ROH Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen AR

Mutaties verkopen onder voorwaarden Mutatie overige reserve’s

- 94 -



2012

EGALISATIEREKENING Boekwaarde 1 januari

0

58.416

Toekenningen

0

0

Toevoeging rente

0

2.357

Vrijval ten gunste van de exploitatie

0

- 60.773


0

0

464.575

0

21.190

21.769

485.765

21.769

0

0

464.575

0

-0

-0

464.575

0

21.769

19.519

Dotatie

- 100

2.250

Onttrekking

- 479

-0

21.190

21.769

Deze balanspost betreft te egaliseren BWS-subsidies die door afkoop in 2012 is vrijgevallen.

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen TOTAAL VOORZIENINGEN

Voorziening latente belastingverplichtingen Boekwaarde 1 januari Dotatie Onttrekking Boekwaarde 31 december

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd ten behoeve van te verwachten toekomstige belastingverplichtingen als gevolg van het verschil tussen de jaarrekening en de fiscale waardering van onderhoudslasten.

Voorziening loopbaanontwikkeling Boekwaarde 1 januari


Op grond van de CAO Woondiensten hebben de medewerkers recht op een opleidingsbudget dat zij mogen besteden aan de door hen gewenste loopbaanontwikkeling. Er is geen termijn waarbinnen men dit budget moet besteden. De negatieve dotatie is ontstaan door vrijval van het budget van een vertrokken medewerker.

- 95 -



2012

SCHULDEN LENINGEN OVERHEID Boekwaarde 1 januari Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december Rentepercentages 0 0 0 0 459.195 0 540.345 0 999.539

Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

Renteherzieningsperiode 1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

0 0 0 459.195 0 540.345

999.539

1.159.918

160.379

152.259

0

0

- 160.379

- 152.259

999.539

1.159.918

- 168.940

- 160.379

830.599

999.539

Resterende looptijd < 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

999.539

0 540.345 0 0 459.195 0

999.539

SCHULDEN LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN 35.005.672

31.806.089

Bij: kortlopend deel aflossingen vorig boekjaar

1.300.518

1.161.324

Bij: nieuwe leningen

2.000.000

4.500.000

- 1.300.537

- 1.161.223

37.005.653

36.306.190

- 1.352.583

- 1.300.518

35.653.070

35.005.672


Af: aflossingen boekjaar

Af: kortlopend deel aflossingen Boekwaarde 31 december Rentepercentages Roll over 0% - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% > 6%

0 0 1.000.000 1.000.000 4.500.000 30.505.653 0 0 37.005.653

Renteherzieningsperiode 1 - 3 mnd 6 mnd - 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar – 10 jaar > 10 jaar n.v.t.

0 0 0 5.500.000 0 31.506.563

37.005.653

- 96 -

Resterende looptijd < 1 jaar 1 jaar - 5 jaar 5 jaar - 10 jaar 10 jaar - 15 jaar 15 jaar - 20 jaar > 20 jaar

0 1.449.460 2.020.424 1.667.593 17.067.916 14.800.026

37.005.653



2012

Algemene toelichting langlopende schulden OG De in 2014 te betalen aflossingen bedragen € 1.521.523. Dit bedrag is in mindering gebracht op het balanssaldo en opgenomen onder de kortlopende schulden. In de periode 2014 t/m 2018 wordt in totaal € 8.738.748 afgelost. De stichting heeft geen klimleningen meer. Van de langlopende schulden is € 5,5 mln. geborgd door het WSW. De overige leningen zijn direct geborgd door de gemeente Molenwaard. Voor het verkrijgen van gemeentegarantie is hypothecaire zekerheid gegeven voor een bedrag van € 4.537.802. Voor het WSW zijn 197 woningen als onderpand aangemerkt met een gezamenlijke WOZ-waarde van € 34.083.000 (prijspeil 01-01-2012). De volgende renteconversies vinden mettertijd plaats (x € 1.000): Jaar

Schuld 31-12

Bedrag rente renteconversie

Bedrag vrijval fixe €

2016 2019

€ €

32.316 27.819 €

3.750

3% 13%

2021 2023

€ €

24.816 € 21.830 €

288 750

1% 3%

2029 2032

€ €

13.268 € 5.120

2.500

19% 88%

2033 2039

€ €

4.083 € 1.450 €

424 1.250

€

1.000

In % van schuld 31-12

4.500

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak zijn in 2013 twee nieuwe leningen aangetrokken van ieder € 1,0 mln. De eerste is een 3-jarige fixe-lening onder WSW-borging, met een rentepercentage van 1,04%. De andere is een 30-jarige annuïtaire lening onder directe borging van de gemeente Molenwaard. Hiervan is het rentepercentage 2,68%, na 10 jaar vindt renteherziening plaats. De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille per 31 december 2013 bedraagt 4,323%.

- 97 -

10% 86%



2012

Schuldrestant en te betalen rente en aflossing 2013 - 2023

x € 1 mln.

40 30 20 10 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Jaar

Rente en aflossing

Schuldrestant 31-12

VERPLICHTINGEN UIT HOOFDE VAN ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.823.563

2.823.563

Vermeerderingen/verminderingen

- 225.242

- 69.741


2.598.321

2.753.822

0

0

- 60.867

- 155.501

Mutatie terugkoopverplichtingen als gevolg van koop/verkoop

- 241.679

0

Totaal mutaties

- 302.545

- 155.501

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

2.545.500

2.823.563

Vermeerderingen/verminderingen

- 249.724

- 225.242


2.295.776

2.598.321

Opwaarderingen Afwaarderingen

. In 2013 is de balanswaarde, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster, met 3,9% neerwaarts bijgesteld voor het gedeelte van de waarde-ontwikkeling dat voor rekening van Lek en Waard Wonen komt.

- 98 -



2012

KORTLOPENDE SCHULDEN

SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN

1.352.583

1.300.518

476.001

663.416

168.940

160.379

13.113

14.394

0

4.705

13.113

19.099

10.655

7.612

10.655

7.612

Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Van dit bedrag heeft € 308.000 betrekking op het Woonleefhart (€ 111.000 bouwnota’s, € 197.000 afdracht aanbestedingsvoordeel). Het overige bestaat voornamelijk uit onderhoudsnota’s. Een nadere specificatie is op de administratie aanwezig.

SCHULDEN AAN GEMEENTE Dit betreft het kortlopende deel van de langlopende leningen OG (de volgend boekjaar te betalen aflossing).

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Specificatie: Loonbelasting, sociale premies BTW TOTAAL BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN Nog te betalen pensioenpremie TOTAAL SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN De resterende looptijd is korter dan 1 jaar.

- 99 -



2012

OVERIGE SCHULDEN Terug te betalen servicekosten

13.638

21.883

Nog te betalen gemeentelijke heffingen

63.042

71.909

45

17.108

Onderhoudstermijnen Ammerse Veste

90.818

0

Overige posten

16.946

1.292

184.489

112.192

15.690

7.656

676.701

701.022

12.748

12.640

1.886

1.505

707.025

722.823

Huurtoeslag

TOTAAL OVERIGE KORTLOPENDE SCHULDEN

OVERLOPENDE PASSIVA Vooruitontvangen huur Verschuldigde rente langlopende leningen Niet opgenomen verlof per 31 december Overige posten TOTAAL OVERLOPENDE PASSIVA

- 100 -



NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN OBLIGOVERPLICHTING WSW Ten gunste van het WSW moet van de reserves een bedrag van € 211.750 als obligo worden aangehouden. Dit is 3,85% van het schuldrestant op 31-12-2013 van de door het WSW geborgde lening. VOORZIENINGEN VOOR PENSIOENEN Het bedrijfstakpensioenfonds (SPW) is niet in staat die gegevens te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resultatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening verwerkt. Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW kan invloed hebben op te betalen premies. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114%. NIEUWBOUW ‘WOONLEEFHART NIEUWPOORT-LANGERAK’ Voor het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak is een aannemingsovereenkomst met Aannemingsbedrijf Van Daalen getekend voor een bedrag van € 2.684.900 (excl. BTW). Per 31-12-2013 resteert hiervan nog € 2.371.750 (excl. BTW) aan nog te ontvangen facturen. Daarnaast is met de gemeente Molenwaard overeengekomen dat wij de 6 woningen die op de school worden gebouwd overnemen voor een bedrag van € 901.612. VERHUURDER- EN SANERINGSHEFFING Het kabinet heeft de corporatiesector diverse heffingen opgelegd. De belangrijkste is de verhuurderheffing, die oploopt naar € 1,7 mrd. in 2017 (voor de gehele corporatiesector). Daarnaast legt men voor de problemen rondom Vestia en WSG een saneringsheffing op. Hoewel de verhuurderheffing in principe tot en met 2017 loopt, wordt er steeds meer rekening mee gehouden dat deze ook na 2017 opgelegd zal worden. Ook vanuit het CFV en het WSW wordt geadviseerd dit in meerjarenprognoses mee te nemen. In onze bedrijfswaardeberekeningen hebben wij de voorgenomen verhuurderheffingen ingerekend. Deze is tot aan het einde van de exploitatie meegenomen. Omdat het rijk de mogelijkheid biedt om een hogere huurverhoging dan inflatie te vragen ter compensatie van de op te leggen heffingen, is ook tot het einde van de exploitatie inflatie+1,5% als huurverhoging gehanteerd. Met inachtneming van het bovenstaande lijkt onze financiële positie niet in gevaar te komen.

- 101 -

Woningbouwstichting “Lek en Waard Wonen” te Nieuwpoort TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013


2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN Te ontvangen netto huur 5.436.906

5.206.111

123.406

114.987

5.560.312

5.321.098

Wegens leegstand

- 30.237

- 13.290

Wegens oninbaarheid

- 11.840

- 1.318

-3

0

- 42.080

- 14.608

5.518.232

5.306.490

202.500

195.355

- 1.747

- 1.217

- 363

0

- 9.181

12.623

191.209

206.761

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Sub-totaal Af:

Huurderving

Wegens overige redenen Sub-totaal TOTAAL HUUROPBRENGSTEN

Per 1 juli 2013 zijn de huren met 4,0 % verhoogd. Daarnaast worden de huren van leegkomende woningen geharmoniseerd tot 70% van de maximaal redelijke huur. Door opname van de energielabels in de woningwaardering is de maximaal redelijke huurprijs bovendien toegenomen. Tenslotte zorgt de oplevering van de Ammerse Veste voor extra huuropbrengsten. Correctie van de huurprijs van de Hof van Ammers zorgde daarentegen voor een verlaging van de huuropbrengsten. De hogere mutatiegraad, waarbij aan diverse mutatiewoningen bovendien groot onderhoud nodig was, zorgt voor een toename van leegstand tijdens mutatie. Daarnaast waren er enkele woningen moeilijker verhuurbaar c.q. verkoopbaar, wat ook resulteert in meer leegstand. Ondanks een strak invorderingsbeleid hebben we niet kunnen voorkomen dat er toch enkele grote huurachterstanden afgeboekt moesten worden.. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Af:

Vergoedingsderving a. Wegens leegstand b. Wegens oninbaarheid Te verrekenen met bewoners

TOTAAL VERGOEDINGEN

- 102 -



2012

De vergoeding hangt samen met de ontwikkeling van de door te berekenen kosten.

OVERHEIDSBIJDRAGEN Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

0

60.925

0

60.925

26.700

906.025

0

- 21.847

26.700

884.178

Opbrengst verkoop projecten

1.086.290

567.394

Af: vervaardigingskosten

- 871.249

- 181.186

215.041

386.208

241.741

1.270.386

TOTAAL OVERHEIDSBIJDRAGEN

In 2012 zijn de nog te ontvangen BWS-subsidies afgekocht.

NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkoop bestaand bezit Af: boekwaarde Verkoopresultaat sociaal vastgoed in exploitatie

De opbrengst uit bestaand bezit bestaat uit de afkoop van de Koopgarantvoorwaarden bij een woning en de resultaatdeling bij terugkoop van een andere woning. Er is in 2013 één woning verkocht onder voorwaarden (Koopgarant). Het resultaat hiervan (€ 139.832) is direct toegevoegd aan de overige reserve’s (op grond van de RJ 645).

Projecten

Verkoopresultaat projecten

In project Ammerse Veste zijn in 2013 zes appartementen verkocht (zonder voorwaarden). In het resultaat zit een correctie van - € 99.397 voor het verkoopresultaat van 2012 als gevolg van de definitieve kostenverdeling van het project. Daarnaast is de locatie Flohilstraat verkocht.

TOTAAL NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

- 103 -



2012

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN a. Inschrijfgeld Woonpunt Liesveld

6.825

6.093

b. Teruggave omzetbelasting pro rata

3.931

2.477

c. Diversen

1.301

6.635

12.057

15.205

9.500

8.501

1.697.418

1.662.481

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

In 2012 was € 5.100 ontvangen voor een reeds afgeboekte huurvordering.

BEDRIJFSLASTEN

AFSCHRIJVING OP (IM)MATERIËLE VASTE ACTIVA a.

Immateriële vaste activa

b.

Woningen en woongebouwen

c.

Onroerende goederen niet zijnde woningen

37.448

37.200

d.

Leveringen en diensten

11.631

11.246

e.

Activa ten dienste van de exploitatie

23.775

25.029

1.779.772

1.744. 457

310.779

305.393

48.445

48.635

TOTAAL AFSCHRIJVING OP MATERIËLE VASTE ACTIVA

De toename komt vrijwel geheel door de activering van nieuwe investeringen, met name de nieuwbouw van de Ammerse Veste.

LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen inclusief ontvangen ziekengeld en vergoedingen

Normale aanpassingen als gevolg van de CAO zorgen voor toegenomen lasten. Ook uitbreiding van de formatie per 1-12-2013 zorgt voor iets hogere lasten. TOTAAL SOCIALE LASTEN

Een hogere bruto loonsom zorgt voor toegenomen lasten. Daartegenover is een teruggave op basis van het belastingplan 2014 ontvangen.

- 104 -



TOTAAL PENSIOENLASTEN

2012

63.860

62.927

Directie

1,0

1,0

Woondiensten

1,8

1,8

Techniek

2,0

2,0

Financiën

1,0

0,8

Huismeesters

0,6

0,6

6,4

6,2

Planmatig onderhoud (incl. calamiteiten)

775.488

1.006.296

Dagelijks onderhoud

246.409

270.137

Mutatie- onderhoud

76.285

34.613

1.098.182

1.311.046

2.814

11.673

150.329

161.323

Een hogere bruto loonsom zorgt voor toegenomen pensioenlasten. Het aantal medewerkers in vaste dienst, berekend op voltijdsbasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg per 31 december:

LASTEN ONDERHOUD

TOTAAL LASTEN ONDERHOUD

In verband met de RJ 645 is € 149.000 van de totale uitgaven planmatig onderhoud niet ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht, maar geactiveerd. De totale uitgaven planmatig onderhoud waren lager dan in 2012 als gevolg van een minder omvangrijk onderhoudsprogramma. Het mutatie onderhoud is toegenomen als gevolg van een hogere mutatiegraad en diverse mutatiewoningen waaraan veel onderhoud nodig was.

TOTAAL LEEFBAARHEID

Doordat de dierenweide bij de Vijverhof plaats moest maken voor de ontwikkeling van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak, zijn de leefbaarheidsuitgaven gedaald. TOTAAL LASTEN SERVICECONTRACTEN

- 105 -



2012

Een koudere winter zorgde voor hogere stookkosten. Daarnaast zijn er nagekomen servicekosten betaald betreffende de Hof van Ammers. Daarentegen heeft correctie van de af te rekenen kosten van de Vijverhof voor een verlaging gezorgd.

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Algemene beheer- en administratiekosten

133.404

133.879

Automatiseringskosten

62.049

53.112

Bestuurs- en toezichtskosten

35.238

28.869

Subtotaal beheerskosten

230.691

215.860

Belastingen

516.314

559.989

Verzekeringen

25.238

23.927

Rijskheffingen

230.385

19.297

9.667

10.481

781.604

613.694

0

172.681

Mutaties overige voorzieningen

- 100

2.250

Verkoopkosten

7.563

14.285

Diverse bedrijfslasten

89.533

32.309

Subtotaal overige bedrijfslasten

96.996

221.525

1.109.291

1.051.079

Contributie Subtotaal heffingen

Kosten projectontwikkeling

TOTAAL OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

De belangrijkste verschillen ten opzichte van 2012: De automatiseringskosten zijn hoger door onder andere de overgang naar IBAN en SEPA. De stijging van de vergoeding aan de RvC komt doordat enkele commissarissen vanaf 2013 hun vergoeding inclusief BTW faktureren. De belastingen zijn lager door lagere tarieven en daling van de WOZ-waarde. De heffing bijzondere projectsteun (‘Vogelaarheffing’) is gestopt. Daarentegen zorgen de debacle’s bij Vestia en WSG voor een hoge saneringsheffing. Ook is in 2013 voor de eerste keer de verhuurderheffing opgelegd.

- 106 -



2012

De diverse bedrijfslasten zijn toegenomen door de oplevering van de Ammerse Veste. Voor dit complex is een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. Voor alle woningen waarvan wij eigenaar zijn ( huur en onverkochte koop) zijn wij een bijdrage aan de VvE verschuldigd voor het onderhoud aan het complex.

P. van Hellemond Beloning

91.354

Door werkgever betaalde SV-premies

9.254

Belastbare kostenvergoedingen

13.088


18.810 0

Beëindigingsuitkeringen Totaal

132.505

Functie

Dir.-bestuurder

Duur van het dienstverband

Onbepaalde tijd

Omvang van het dienstverband

36 uur p/w

Motivering overschrijding

n.v.t.

Jaar beëindiging

n.v.t.

A. den Boer Beloning

7.917


614


0


0

Beëindigingsuitkeringen

0

Totaal

8.531

Functie

Bestuurder


Onbepaalde tijd


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

n.v.t.

- 107 -



2012

B.J. van der Poel Beloning (exclusief BTW)

4.800


0


0


0


0

Totaal

4.800

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2014

J.C. Bakker Beloning

4.200 326

Door werkgever betaalde SV-premies Belastbare kostenvergoedingen

0


0


0

Totaal

4.526

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2013

- 108 -



2012

M. Pantekoek Beloning (exclusief BTW)

3.600


0


0


0


0

Totaal

3.600

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2014

A. van Engelen Beloning

3.600 279

Door werkgever betaalde SV-premies Belastbare kostenvergoedingen

0


0


0

Totaal

3.879

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2016

- 109 -



2012

E. Gerards Beloning (exclusief BTW)

2.700


0


0


0


0

Totaal

2.700

Functie

Commissaris


4 jaar


n.v.t.


n.v.t.

Jaar beëindiging

2017

Er zijn geen overschrijdingen in het kader van de WNT aan de orde geweest.

De uitgaven aan Deloitte Accountants kunnen als volgt worden gespecificeerd: •

Controle jaarrekening

•

Andere controle-opdrachten

•

Fiscale advisering

•

Overige niet-controlewerkzaamheden Saldo niet-controlewerkzaamheden

12.277

12.481

3.877

5.131

0

0

1.204

0

17.358

17.612

De uitgaven aan Deloitte Adviseurs kunnen als volgt worden gespecificeerd: •

Controle jaarrekening

0

3.927

•

Andere controle-opdrachten

0

0

•

Fiscale advisering

605

7.461

•

Overige niet-controlewerkzaamheden

0

22.991

605

34.379

Saldo niet-controlewerkzaamheden

- 110 -



2012

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Niet gerealiseerde waarde-ontwikkelingen vastgoedportefeuille Gerealiseerde waarde-ontwikkeling schulden verkocht onder voorwaarden Gerealiseerd resultaat terugkoop Totaal

- 94.712

- 198.381

60.867

155.501

3.641

0

- 30.204

- 42.880

19.569

0

58

4.325

0

2.989

19.627

7.313

- 53.918

- 62.038

-1.617.877

- 1.505.235

24.321

11.141

In 2013 zijn de woningen verkocht onder voorwaarden, de terugkoopverplichting en de koopwoningen in voorraad, op basis van de marktontwikkeling volgens prijsindexcijfers van het kadaster/CBS, met 3,9% neerwaarts bijgesteld. RENTEBATEN Specificatie rente baten: -

Rente op overige vorderingen

-

Rente op beleggingen en liquide middelen

-

Rente BWS subsidie

TOTAAL RENTEBATEN

Het indienen van een suppletieverzoek BTW op projecten leverde een flinke vergoeding aan heffingsrente op.

RENTELASTEN -

Betaalde rente leningen overheid

-

Betaalde rente leningen kredietinstellingen

-

Mutatie transitorisch verschuldigde rente

-

Rente egalisatie BWS

0

- 2.358

-

Rente rekening-courant krediet

0

1.074

- 1.647.474

- 1.559.563

TOTAAL RENTELASTEN

De in 2012 opgenomen nieuwe lening zorgt voor een toename van de rentelasten.

- 111 -



2012

BELASTINGEN 1.734

1.160

279.367

- 109.770

Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen

- 464.575

0

TOTAAL BELASTINGEN

- 183.474

- 108.610

1.734

1.160

0

0

1.734

1.160

- 258.284

568.104

- 366.705

- 327.616

0

- 5.576

- 29.426

- 29.426

- 511.254

- 1.329.003

0

- 30.565

- 2.308.222

- 147.522

0

- 60.925

- 579

0

101.809

66.893

1.779.772

1.744.457

30.204

42.880

0

2.357

208.350

19.297

724

2.933

0

2.250

1.618

1.310

- 1.351.993

519.848

Vennootschapsbelasting Mutatie latente belastingvorderingen

VENNOOTSCHAPSBELASTING Verrekeningen voorgaande jaren Te betalen vennootschapsbelasting verslagjaar TOTAAL VENNOOTSCHAPSBELASTING

Commerciëel resultaat voor vennootschapsbelasting

Af: Fiscale afschrijving op BOG Investeringsaftrek Fiscale afschrijving op agio lening OG Correctie opbrengst verkopen Toevoeging herinvesteringsreserve Correctie onderhoud Correctie vrijval egalisatierekening Correctie mutatie voorzieningen

Bij: Activering kosten eigen dienst en bouwrente t.b.v. MVA in ontwikkeling Correctie afschrijvingen (geen fiscale kosten) Correctie waardeveranderingen Correctie rentelasten egalisatierekening Correctie rijksheffingen Gemengde kostenaftrek Correctie mutatie voorzieningen Overige correcties Transport

- 112 -



Transport Verliescompensatie Belastbaar bedrag

2012

- 1.351.993

519.848

0

- 519.848

- 1.351.993

0

Het te betalen bedrag bestaat uit twee tarieven: -

20% over de eerste € 200.000 van het belastbare resultaat

0

0

-

25% over het belastbare resultaat boven € 200.000

0

0

Totaal te betalen vennootschapsbelasting

0

0

0%

0%

- 3.295

- 5.663

1.314

20.873

Overige mutaties

281.348

- 124.980

TOTAAL MUTATIE LATENTE BELASTINGVORDERINGEN

279.367

- 109.770

464.575

0

-0

-0

464.575

0

Het effectieve tarief is Er resteert per 31-12-2013 bedrag van € 1.673.863 aan te verrekenen fiscale verliezen.

MUTATIE LATENTE BELASTINGVORDERINGEN Afloop vorig boekjaar Verkopen

De mutatie actieve latentie vennootschapsbelasting is het gevolg van de verkoopprognose als gevolg van de werkelijke realisatie in 2012, het verschil tussen fiscale en commerciële waardering van de leningportefeuille en het opvoeren van de verliescompensatie van het negatieve fiscale jaarresultaat uit voorgaande jaren. Toepassing van de verliescompensatie resulteert in een afname van het nog te compenseren verlies. MUTATIE VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Dotatie Ontrekking TOTAAL MUTATIE VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN

De mutatie in de voorziening latente belastingverplichtingen is het gevolg van het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening.

- 113 -



2012

TOEREKENING JAARRESULTAAT Onttrekking / toerekening aan overige reserves

- 441.758

Huurverhoging en het in exploitatie nemen van de Ammerse Veste zorgen voor hogere opbrengsten. Daarentegen is er maar één bestaande woning verkocht, tegenover vijf in 2012. Dit zorgt voor een aanzienlijk lagere inkomstenbron. De marge op verkoop van nieuwbouw in de Ammerse Veste is te klein om dit te kunnen compenseren. De onderhoudslasten waren lager dan in 2012. Doordat in 2012 projectkosten van het Woonleefhart Nieuwpoort-Langerak waren afgeboekt, vielen de overige bedrijfslasten ook lager uit. Dit wordt teniet gedaan door de fors hogere rijksheffingen. Door het aantrekken van nieuwe leningen zijn de rentelasten toegenomen. Overigens is het feitelijke jaarresultaat geen € 441.758 negatief, maar € 301.926 negatief. Het resultaat van de onder voorwaarden verkochte woning van € 139.832 is (op grond van de RJ645) namelijk rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen. Om te kijken of de normale bedrijfsvoering gezond is, moet het jaarresultaat gecorrigeerd worden voor woningverkopen, bijzondere waardeverminderingen en de mutatie op de latenties. Vanwege de grote impact van de RJ 645 moet verder een correctie worden toegepast voor de afschrijvingen en geactiveerde onderhoudslasten. Het jaarresultaat zou dan uitkomen op € 1.163.000 positief. Het vergelijkbare jaarresultaat over 2012 was € 939.000 positief. Een toename van € 224.000 door: -

€ 212.000 hogere huuropbrengsten € 80.000 lagere overige opbrengsten (grotendeels afkoop BWS) € 213.000 lagere onderhoudslasten € 166.000 lagere overige lasten (door afboeking proceskosten in 2012) € 12.000 hogere rentebaten € 88.000 hogere rentelasten € 211.000 hogere rijksheffingen

Als wij het feitelijke jaarresultaat van € 302.000 corrigeren voor de rijksheffingen (€ 230.000) en de gevolgen van de vennootschapsbelasting (in 2013 weliswaar geen te betalen bedrag, maar wel een administratieve exploitatielast van € 185.000) blijft er een positief resultaat over van € 113.000. De conclusie is dus dat onze bedrijfsvoering op zich sluitend is, maar dat de rijksheffingen zorgen voor een negatief resultaat.

- 114 -

459.494



ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 2013 Opmaken van de jaarrekening 2013

Nieuwpoort, 20 mei 2014, Het bestuur,

A. den Boer, voorzitter.

P. van Hellemond, directeur-bestuurder.

Vaststellen van de jaarrekening 2013

Nieuwpoort, 20 mei 2014 De Raad van Commissarissen,

B.J. van der Poel, voorzitter.

E. Gerards, 2e voorzitter/secretaris.

M. Pantekoek, lid.

A. van Engelen, lid.

G. de Kuijper, lid.

- 115 -



OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van woningbouwstichting is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden 20 mei 2014. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2013 ten bedrage van - € 44.758 geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat over het boekjaar 2013 ten bedrage van - € 441.758, dat geheel ten laste van de overige reserves wordt gebracht, betreft - € 347.046 gerealiseerd resultaat en - € 94.712 niet-gerealiseerde waardeveranderingen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn onder te verdelen in €0 niet-gerealiseerde waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie en - € 94.712 niet-gerealiseerde waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen zijn ten gunste van de herwaarderingsreserve verantwoord in de toelichting bij het eigen vermogen.

Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum vonden verkopen plaats van een reeds opgeleverde nieuwbouwwoning en drie in aanbouw zijnde nieuwbouwwoningen. Het resultaat hiervan wordt in het boekjaar 2014 verantwoord..

Nevenvestigingen De rechtspersoon heeft geen nevenvestigingen.

- 116 -


- 117 -



- 118 -



- 119 -




BIJLAGE 1 - OVERZICHT VAN MATERIELE VASTE ACTIVA PER 31 DECEMBER 2013 Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

WONINGEN IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 1 1

4 2

1949 1949

Emmastraat 19, 19A, 25, 25A Emmastraat 21, 23

alleenstaandenwoning eengezinswoning

2 2

10 14

1954 1954

Beatrixstraat 5-23 oneven Julianastraat 2-18, 22, 26-32 even

eengezinswoning eengezinswoning

3

4

1957

Beatrixstraat 25-31 oneven

eengezinswoning

4 4

5 1

1959 1959

Bernhardstraat 9-13 Bernhardstraat 14

eengezinswoning aangepaste woning

5 5 5

1 1 14

1963 1963 1963

Bernhardstraat 2 Marijkestraat 15 Pr. Hendrikstraat 2-28 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

6 6 6 6 6

7 8 15 5 5

1967 1967 1967 1967 1967

Julianastraat 50-62 even Lijsterstraat 1-15 oneven Marijkestraat 14, 16-26, 28, 30, 32 Pr. Hendrikstraat 25-33 oneven W. de Zwijgerstraat 2-10 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

7 7

6 10

1970 1970

Julianastraat 64-74 even Lijsterstraat 17-35 oneven


8 8

1 8

1971 1971

Lijsterstraat 2 Lijsterstraat 4-8 even en 40-48 even

aangepaste woning seniorenwoning

9

15

1971

Lijsterstraat 50-78 even

eengezinswoning

10

6

1971

Julianastraat 76-86 even

eengezinswoning

11

15

1972

Lijsterstraat 10-38 even

eengezinswoning

12

10

1973

Marijkestraat 38-56 even

seniorenwoning

13

10

1973

Irenestraat 15-33 oneven

eengezinswoning

14 14

6 14

1973 1973

Irenestraat 35-45 oneven W. Alexanderplein 3, 9, 2-24 even


- 120 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

15 15 15 15

1 2 4 12

1977 1977 1977 1977

Reigerstraat 2 Reigerstraat 4, 6 Reigerstraat 8-14 even Zwaluwensingel 1-23 oneven

aangepaste woning alleenstaandenwoning eengezinswoning eengezinswoning

16

20

1979

Reigerstraat 1-23 oneven en 16-30 even

eengezinswoning

17

12

1981

Eiberplantsoen 19-30

eengezinswoning

18

12

1981

Eiberplantsoen 1-12

alleenstaandenwoning

19

6

1981

Eiberplantsoen 13-18

eengezinswoning

20

38

1984

Prinsenhof 1-38


21

10

1987

Roerdompstraat 1, 3, 7, 9, 15, 17, 21-27 oneven

eengezinswoning

22

7

1988

Kievitsweer 30-42 even


23

9

1989

Fuutlaan 14-30 even

eengezinswoning

24

6

1996

Molenlaan 48-58 even

eengezinswoning

25

14

1997

Dr. Flohilstraat 2-8 even en 1-19 oneven

seniorenwoning

26 26

6 6

2004 2004

Molenlaan 18A-28A even Molenlaan 18B-28B even

seniorenwoning alleenstaandenwoning

27

46

2010

Bernhardstraat 19-109 oneven

seniorenwoning

75 75

8 16

2008 2008

Stellingmolen 9-12 en 29-32 Stellingmolen 13-28

alleenstaandenwoning eengezinswoning

76

5

2009

Stellingmolen 2-8A even

eengezinswoning

77 77 77

1 18 3

2013 2013 2013

Beatrixstraat 6 Bernhardstraat 113, 135-151, 163-177 oneven Marijkestraat 8, 10, 12

seniorenwoning seniorenwoning seniorenwoning

28

6

1988

Bij de Kerk 9-15A oneven

eengezinswoning

29

6

1986

Hoogstraat 68-68E


30

3

1985

Patersgang 1-5 oneven


Nieuwpoort

- 121 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

31 31 31

9 7 2

1957 1957 1957

Liesdel 2, 4, 1-13 oneven Nieuwpoortseweg 14-26 even Schoolstraat 7, 9


32

18

1960

Liesdel 6-40 even

eengezinswoning

33 33 33 33

5 10 5 9

1964 1964 1964 1964

Korte Tiendweg 1-9 oneven Liesdel 46-64 even Nieuwpoortseweg 46-54 even Polderstraat 16-32 even

eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning eengezinswoning

34 34

7 2

1968 1968

Korte Tiendweg 8-20 even Vlietstraat 3, 7


35

4

1970

Driesprong 2, 8, 12, 14

eengezinswoning

36

4

1971

Driesprong 1-7 oneven

seniorenwoning

37

5

1921

Hoogstraat 2, 4, 8, 10, 12

eengezinswoning

38

6

1953

Bij de Waterschuur 3-13 oneven

eengezinswoning

39

5

1977

Bij de Waterschuur 22-30 even

seniorenwoning

50

35

1974

Vlietzicht 6, 8-23, 126, 128-143, 145

seniorenwoning

54

17

1972

Heulkamp 1-33 oneven

eengezinswoning

55

20

1974

Hennepstraat 2-40 even

eengezinswoning

64

16

1995

Vlietzicht 70-77, 144, 146-151, 153

seniorenwoning

65

42

2006

Vlietzicht 101-106, 107-115 oneven, 201-216, 218-226, 227, 229, 233-239 oneven

seniorenwoning

41

8

1953

Wilhelminastraat 27, 29, 31-35, 37

eengezinswoning

42

16

1957

Wilhelminastraat 39-69 oneven

eengezinswoning

43

4

1960


eengezinswoning

44 44

4 12

1962 1964

Julianastraat 14-20 even Julianastraat 1-4, 11-17 oneven, 22-28 even


45 45 45

6 5 5

1968 1968 1968

Julianastraat 19-29 oneven Nassaustraat 2-10 even Oranjeplein 1-9 oneven


Langerak

- 122 -



Complex

Aantal

Bouwjaar

Adressen

Type

46 46

5 5

1970 1970

Dillenburgstraat 2-10 even Nassaustraat 1-9 oneven


47 47

5 10

1971 1971

Dillenburgstraat 1-9 oneven Julianastraat 32-50

eengezinswoning seniorenwoning

48 48 48

7 5 7

1973 1973 1973

Julianastraat 39-51 oneven Julianastraat 52-60 even Wilhelminastraat 36-48 even

eengezinswoning seniorenwoning eengezinswoning

49

13

1974


eengezinswoning

51

17

1974

Wilhelminastraat 1-15 oneven en 4-20 even

eengezinswoning

52 52

1 3

1977 1977

Van Stolbergstraat 6 Van Stolbergstraat 8-12 even

aangepaste woning eengezinswoning

53

11

1979

Van den Boetzelaerlaan 60-74, 82-86 even

eengezinswoning

56

8

1980

Van den Boetzelaerlaan 5-19 oneven

eengezinswoning

57

12

1980

Van den Boetzelaerlaan 21-31A oneven


58 58

6 14

1981 1981

Slotplein 41-51 oneven Van den Boetzelaerlaan 90-116 even


59

10

1981

Slotplein 31-40

eengezinswoning

60

10

1982

Van den Boetzelaerlaan 2-16 even, 20B, 20C

eengezinswoning

61 61 61

3 1 2

1983 1983 1983

Slotplein 1, 3, 5 Slotplein 7 Slotplein 9, 9A

eengezinswoning aangepaste woning alleenstaandenwoning

62

10

1983

Slotplein 11-27 oneven

eengezinswoning

63

8

1991

W. van Langheraklaan 8-14 even en 52-58 even

seniorenwoning

GARAGES IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 26

1

2004

Molenlaan 18G

- 123 -


Complex

Aantal

Bouwjaar


Adressen

Type

OVERIGE ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE Groot-Ammers 27 27 27 27

12 1 1 1

2010 2010 2010 2010

Bernhardstraat 15 Bernhardstraat Margrietstraat 10 Margrietstraat 12

woongroepen dagopvang dorpshuis bibliotheek

1

1850

Buitenhaven 9

kantoor eigen dienst

5 1 1 1 1 12 1

1995 2006 2006 2006 2006 2006 2006

Vlietzicht 27, 27A, 117, 145A, 152A Vlietzicht 1 Vlietzicht 2 Vlietzicht 4 Vlietzicht 4A Vlietzicht 3, 5 Vlietzicht 7

kantoor dagopvang fysiotherapie arts kantoor Rivas woongroepen recreatiezaal

Nieuwpoort

64 65 65 65 65 65 65

Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%


77 273 106 3

9 132 102 -

14 195 23 1

100 600 231 4

11% 64% 25% 0%

Totaal

459

243

233

935

100%

Type verhuurbare eenheid

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%

Woningen Overige woongelegenheden Garages Bedrijfsruimten, overig

459 12 1 3

243 12 10

233 -

935 24 1 13

96% 3% 0% 1%

Totaal

475

265

233

973

100%

- 124 -


Complex

Aantal

Bouwjaar


Adressen

Type

WONINGEN NIET IN EXPLOITATIE, BESTEMD VOOR VERKOOP Groot-Ammers 21

1

1987

Roerdompstraat 11

eengezinswoning

77 77 77

1 7 3

2013 2013 2013

Beatrixstraat 8 Bernhardstraat 115, 129, 133, 153-159 oneven Irenestraat 3, 5, 7

seniorenwoning seniorenwoning seniorenwoning

1

1982

Van den Boetzelaerlaan 18

eengezinswoning

Langerak 60

Woningtype

Groot-Ammers

Nieuwpoort

Langerak

Totaal

%


1 11 -

-

1 -

2 11 -

0% 15% 85% 0%

Totaal

12

-

1

13

100%

- 125 -

Woningbouwstichting Lek en Waard Wonen te Nieuwpoort Jaarrekening en jaarverslag

Recommend Documents