Winsum heeft het! Woonvisie

Winsum heeft het! Woonvisie

datum

28 augustus 2013 versie

concept ter inzage en besluitvorming

KAW architecten en adviseurs Postbus 1527 9701 BM Groningen Hofstraat 8 9712 JB Groningen Telefoon (050) 369 58 70 Fax (050) 369 58 71 Email [email protected] Website www.kaw.nl

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................. 5 2020: Winsum heeft het! ......................................................... 7 1. Wonen per doelgroep ........................................................ 10 1.1

Starters en jongeren............................................................................ 10

1.2 1.3 1.4

Lagere inkomensgroepen ..................................................................... 11 Gezinnen en doorstromers ................................................................... 13 Zorgvragers en/of senioren .................................................................. 13

1.5

Maatregelen ....................................................................................... 16

2. Programma voor de woningvoorraad ................................... 18 2.1 2.2

Een duurzame bestaande woningvoorraad.............................................. 18 Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw........................... 20

2.3 2.4

Aanjagen van doorstroming ................................................................. 28 Maatregelen ....................................................................................... 28

3. Leefbare, sterke dorpen .................................................... 30 3.1 3.2 3.3

Maatschappelijke voorzieningen ............................................................ 31 Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie ..................................... 32 Openbare ruimte ................................................................................. 33

3.4

Maatregelen ....................................................................................... 33

4. Uitvoering ....................................................................... 35 4.1 4.2 4.3

Werkwijze van de gemeente ................................................................ 35 Borging uitvoering, monitor, evaluatie ................................................... 37 Overzicht van maatregelen................................................................... 37

Bijlage 1: Samenvatting marktanalyse ...................................... 41 Bijlage 2: Samenvatting dorpstafels ......................................... 49 Bijlage 3: Samenvatting interviews .......................................... 57 Bijlage 4: Begrippenlijst .......................................................... 62

3

Woonvisie Winsum – Winsum heeft het!

4


Inleiding Waarom een woonvisie? De gemeente Winsum bekleedt in de provincie Groningen een bijzondere positie. Vanuit Stad trekt de gemeente Winsum sinds jaar en dag gezinnen met kinderen; zij vinden in de gemeente Winsum ruimte, goede bereikbaarheid, woongenot en een uniek landschap voor een goede prijs, in het levendige dorp Winsum of in de fraaie (wierde)dorpen. Met die toestroom wordt de structurele uitstroom van jongeren grotendeels gecompenseerd. Vanaf ‘Wad’ trekt de gemeente Winsum structureel 40-plussers uit buurgemeenten, met name uit De Marne; deze mensen verhuizen vanwege voorzieningen en goede bereikbaarheid. Door deze aantrekkingskracht op Stad en Wad behoudt de gemeente Winsum een mix van leeftijdsgroepen en dat is goed voor de leefbaarheid. De woonvisie Winsum uit 2002, de bijbehorende convenanten en de marktanalyse en voorstel woningbouwprogramma uit 2007 zijn verouderd. Deels komt dat door structurele veranderingen, zoals vergrijzing, ontgroening, andere wetgeving en ander Rijksbeleid. Deels komt dat door actuele veranderingen, en dan met name de crisis die sinds 2008 sterk de woningmarkt beïnvloedt. De gemeente Winsum heeft kansen om ook de komende jaren van haar sterke regionale profiel te profiteren. Toch is de sterke positie van de gemeente Winsum niet vanzelfsprekend. Om inwoners te blijven binden en aan te trekken, moet de gemeente Winsum een uitgebalanceerd plan hebben. Dat vereist niet alleen goede woningen, maar een sterk totaalpakket voor de leefomgeving, voor jong en oud, rijk en arm. Om die reden stelt de gemeente de komende jaren niet alleen woonbeleid op, maar komt er ook nieuw beleid voor bijvoorbeeld sport, verkeer, de WMO, onderwijs. Al deze onderdelen zijn met elkaar verbonden, met als rode draad: de nieuwe structuurvisie. De gemeente Winsum wil met deze woonvisie inspelen op de kansen en opgaven van de komende jaren. In de nieuwe woonvisie wil de gemeente richting geven aan: – Behoud van leefbaarheid in dorpen en buurten; – Een goed pakket aan wonen, welzijn en zorg(diensten); – Plannen voor bouw, renovatie en sloop: een samenhangend pakket; – Keuzevrijheid in het wonen voor (met name) lagere inkomensgroepen; – Verevening van bovenplanse kosten. Een flexibel plan We houden rekening met de actuele stagnatie op de woningmarkt, maar willen ook klaar zijn om bij herstel in te spelen op de vraag. Hoe die vraag er uit zal zien, weten we niet exact. Vandaar de volgende opzet: – Op hoofdlijnen stelt deze woonvisie het beleid tot 2020 vast, op basis van grote ontwikkelingen en trends, zoals vergrijzing, ontgroening, scheiden van wonen en zorg, grotere nadruk op wensen en initiatieven van bewoners zelf. Dit zijn keuzes die ongeacht de marktontwikkelingen een grote rol spelen; – Voor de eerste jaren spelen we in op de mogelijkheden die we hebben binnen marktcrisis; – Voor de tweede helft van dit decennium geldt deze woonvisie als leidraad voor ontwikkelingen. Op basis van de behoefte van dat moment werken we dan de hoofdlijnen van deze visie preciezer uit in vraaggerichte plannen. Dat kan alleen door nu flexibel te blijven, en dan informatie te verzamelen over de behoefte, met actuele cijfers en gesprekken met professionals en bewoners.

5


De aanpak en het proces, tot nu toe Deze woonvisie komt tot stand op basis van grote trends in Nederland, actuele cijfers en onderzoeken, kennis over nieuwe wetten en regels, met hulp van professionals binnen en buiten de gemeentelijke organisatie, met bewoners en met kaders van de Raad: – In het najaar analyseerden we alle bestaande informatiebronnen en trends en brachten dat samen tot een analysenotitie. Zie bijlage 1; – We vroegen in oktober en november 2012 aan bewoners van de dorpen om tijdens vier dorpstafels te vertellen wat er volgens hen in hun dorpen moet gebeuren om het wonen te verbeteren. Hun gedachten zijn vertaald in deze woonvisie. Sommige wensen hebben we doorgespeeld aan andere gemeentelijke afdelingen, omdat ze daar beter tot hun recht komen. Zie voor een samenvatting van de uitkomsten bijlage 2; – We spraken in november 2012 tijdens drie interviews met professionals: makelaars, zorgen welzijnspartijen, en onderwijspartijen. De samenvatting van de interviews hebben we met hen besproken. De uitkomsten zijn integraal verwerkt in de visie en geven ook richting aan deze koers op hoofdlijnen. Zie voor de deelnemende partijen bijlage 3; – Tijdens een brede, interne ambtelijke werksessie hebben we de uitkomsten besproken, en mogelijke ingrediënten besproken voor deze woonvisie; – Woningcorporatie Wierden en Borgen maakt – als directe partner in het wonen – deel uit van de projectgroep en stuurgroep en is steeds deelgenoot; – De Raad sprak zich eind maart en begin april opiniërend uit over een concept, en gaf duidelijke kaders mee voor verdere uitwerking; – In april vond er een terugkoppelsessie plaats, waarvan het verslag is opgenomen als bijlage; – We hebben de visie voorgelegd aan de gemeenten Bedum, De Marne en Eemsmond; – Gemeente en provincie spraken met elkaar over deze visie in relatie tot de provinciale verordening; – Voor de leesbaarheid van de woonvisie is een begrippenlijst toegevoegd, zie bijlage 4. Na besluitvorming over deze woonvisie Wanneer de woonvisie is vastgesteld, is het woonbeleid niet klaar, maar begint het juist. – In de woonvisie staan diverse beleidskeuzes die als afwegingskader gebruikt zullen worden bij initiatieven; – Ook bevat het een set maatregelen die in gang gezet moeten worden, vaak op initiatief van de gemeente, maar bijna altijd in samenwerking met anderen; – Binnen de gemeentelijke organisatie is het noodzakelijk dat alle betrokken afdelingen kennis hebben van de keuzes in deze visie en betrokken zijn bij de uitvoering. Dat vraagt om blijvende interne afstemming; – Als vervolg stellen de gemeenten en Wierden en Borgen prestatieafspraken op; – Omdat de woningmarkt momenteel zeer onvoorspelbaar is, moet monitoring plaatsvinden en evaluatie van keuzes. Zie hoofdstuk 4.

6


2020: Winsum heeft het! We blikken vooruit naar het jaar 2020. Winsum is dan de meest gewilde woongemeente tussen Wad en Stad. Dit komt doordat de gemeente een goed totaalpakket biedt van wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in alle dorpen. Nota bene: dit is een wensbeeld. Het is niet zeker dat dit wensbeeld helemaal of precies in deze vorm behaald wordt. Het dient als ‘stip op de horizon’ om naar toe te werken met beleid. Wat heeft er tot 2020 allemaal plaatsgevonden? Huizen in de gemeente Winsum zijn in trek en innoverende bouwen woonconcepten zijn gerealiseerd. Het dorp Winsum is hèt zorghart van Noord-Groningen, voorzien van een bereikbaar en levendig woonwinkelcentrum. In de andere dorpen vindt creatieve samenwerking plaats tussen bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. De leefbaarheid in de gemeente Winsum staat op een hoog niveau. Nieuwbouw populair onder Winsumers en Stadjers Omdat het aantal huishoudens in de gemeente Winsum nog steeds groeit, waren er de afgelopen jaren nieuwe woningen nodig. Niet meer zoveel als voor de eeuwwisseling, maar wel genoeg om ook uit te breiden in Winsum Oost. Een belangrijke trend bleek dat bijna alles maatwerk is geworden. Gezinnen, kleine huishoudens, senioren, starters: ze zochten heel diverse woningtypes en plekken. De tijd dat gezinnen standaard voor een uitbreidingslocatie kozen en ouderen voor een appartement is voorbij. Ook de toestroom vanuit de stad Groningen veranderde: naast jonge gezinnen uit de stad Groningen kozen ook vitale vijftigers voor de kwaliteit van de gemeente Winsum. Een belangrijk deel van hen koos voor de bestaande woningen, vooral in de dorpen die met de trein verbonden zijn: Winsum, Sauwerd, Baflo en sinds kort ook Adorp. We speelden goed in op de snel wisselende vraag, omdat we flexibele bouwplannen hadden, op uitbreidingsplekken en binnen de dorpen. Voor mensen met een lichte zorgvraag werden verouderde huurwoningen vervangen door nieuwe, ruime, comfortabele woningen.

7


De bestaande woningen zijn flink verbeterd en flink in trek We maakten de keuze om extra aandacht te geven aan de bestaande woningen in de gemeente. Daardoor werd het voor particulieren aantrekkelijk om bestaande woningen te moderniseren en vooral energiezuinig te maken. De woonlasten zijn beheersbaar gebleven voor mensen met een lager inkomen, waaronder ook veel starters. Hierdoor zijn deze woningen nog steeds in trek, in het dorp Winsum maar ook in de kleinere dorpen en op het platteland. Ook stimuleerden we mensen om bij een verbouwing meteen te zorgen voor betere toegankelijkheid van de woning. Daardoor zijn zelfs veel gezinswoningen nu geschikt voor jong én oud. Koploper in het nieuwe wonen: zelf, samen of simpel Al tijdens de crisis prikkelden we ontwikkelaars om met nieuwe concepten op de markt te komen. De nieuwe collectieve woonvormen voor senioren en onze omgebouwde, gesplitste boerderijen zijn voorbeelden van gezamenlijk wonen. Anderen wilden zelf bouwen en vooral zelf kiezen. We versoepelden daarom onze regels en die ruimte gaf mensen een stimulans om te gaan bouwen. En we haalden nieuwe, voordelige bouwconcepten naar de gemeente Winsum. Vergrijzing én vergroening De gemeente Winsum heeft de vergrijzing goed weten te combineren met vergroening. In de gemeente is de zorg nog steeds goed geregeld, qua wonen, voorzieningen, zorgdiensten. Het dorp Winsum is anno 2020 hét zorghart van Noord-Groningen. Daardoor kun je er als jongere of oudere met een zorgvraag goed wonen. Maar ook veel mensen vinden hun werk in de zorg. De combinatie van wonen en werk is voor veel mensen een reden geweest om in de gemeente te blijven of te komen wonen. Dat zorgde ook voor toestroom van gezinnen. Een levendig woonwinkelcentrum Het centrum van het dorp Winsum staat er geweldig bij, ook als woonplek. Er zijn woningen gebouwd in en rond het centrum, op lege plekken en in plaats van oude woningen. Dat was een kans voor mensen die graag bij de voorzieningen wonen, in een levendig en authentiek dorpshart. Waar op veel plekken in de provincie het winkelaanbod afnam, is het aanbod in het dorp Winsum op peil gebleven. Mensen komen uit de wijde omtrek naar het dorp Winsum. Dat ook op andere plekken in het dorp veel nieuwe woningen gereed kwamen, zorgt nu voor draagvlak onder een compleet centrum.

8


Goed georganiseerde dorpen: van meer naar beter In de andere dorpen van de gemeente woont jong en oud nog steeds door elkaar. Tien jaar geleden hielden we ons hart vast: wat gebeurt er als winkels verdwijnen, scholen sluiten, mensen voor zorg moeten verhuizen naar grote plaatsen? Het draagvlak voor voorzieningen in de dorpen nam inderdaad af. Dit kwam doordat de bevolking van samenstelling veranderde, doordat veel mensen grotere voorzieningen verkozen boven kleine, en doordat steeds meer mensen steeds meer diensten gingen afnemen via internet. Het begrip ‘complete dorpen’ kwam daardoor onder druk te staan. De gemeente heeft zich ingespannen voor een hoogwaardig en toekomstbestendig pakket aan diensten en voorzieningen in de dorpen. Liever iets minder maar goede voorzieningen, dan voorzieningen die op hun laatste benen lopen en later alsnog verdwijnen. Op veel zaken heeft de gemeente geen invloed gehad: winkeliers, maar ook zorgaanbieders en verenigingen maken immers zelf keuzes. De belangrijkste taak van de gemeente was om dit in goede banen te leiden en te stimuleren dat alternatieven ontstaan daar waar voorzieningen niet meer fysiek aanwezig zijn. Ook bewoners gingen meer samenwerken. Dat moest ook, want de rol van de overheid en organisaties is veranderd. De gemeente denkt niet voor bewoners, maar helpt ze bij het organiseren van activiteiten. Hoe? Minder regeltjes, steun voor goede ideeën en soms een financieel duwtje in de rug. Initiatieven van de mensen zelf blijken goed en goedkoop. Het ontwikkelen van brede scholen is een voorbeeld waar de gemeente wel een directe rol speelde. Het zorgde voor betere scholen, met veel leeftijdsgenootjes en lagere kosten voor huisvesting. Maar ook verenigingen en enkele ondernemers bundelden daar hun krachten en werken samen. Een ander voorbeeld is de samenwerking tussen zorgen welzijnspartijen en de corporatie, waarbij de gemeente obstakels wegnam. Daardoor kunnen zorgvragers goed terecht in dorpen zonder fysieke voorzieningen. Mensen leggen gemakkelijk virtueel contact en kunnen de meeste zorg gewoon aan huis krijgen. Met kleine aanpassingen aan de woning bleven veel mensen tot hoge leeftijd goed wonen. Een totaalpakket voor het wonen Kortom: Winsum heeft het! Een totaalpakket voor het wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in kleine en grote dorpen, en dat voor een relatief gunstige prijs.

9


1. Wonen per doelgroep In dit hoofdstuk bespreken we per doelgroep op de woningmarkt welke ontwikkelingen we anno 2013 zien, waar dat de komende jaren vraagt om extra inzet van gemeente, andere professionals en bewoners, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: – Starters; – Lagere inkomensgroepen; – Gezinnen en doorstromers; – Zorgvragers en/of senioren.

1.1

Starters en jongeren Elk jaar melden zich nieuwe starters op de woningmarkt. Onder starters verstaan we in deze visie naast jongeren die van huis uit willen starten in een zelfstandige woning (huur of koop), ook huishoudens die voor het eerst willen kopen en die een huurwoning achterlaten. Een deel van de jongeren vertrekt voor studie, werk of voorzieningen naar Groningen of andere steden. Een deel van hen wil graag starten in de gemeente Winsum. Hun budget voor het huren of kopen van een woning is meestal beperkt en zij vragen dan ook om voldoende goedkope huurwoningen en goedkope koopwoningen. We willen starters graag bedienen, in het dorp Winsum maar ook in de andere dorpen en op het platteland. Dit doen we niet door nieuwe woningen speciaal voor hen te bouwen, maar door de mogelijkheden in de bestaande voorraad te vergroten. Koopwoningen voor starters: kansen in de bestaande voorraad Om de volgende redenen zetten we in op kwaliteitsverbetering van de bestaande koopwoningen in plaats van nieuwbouw: – Binnen de bestaande koopvoorraad en huurvoorraad zijn binnen de gemeente Winsum al voldoende goedkope woningen beschikbaar; – Daarnaast biedt Wierden en Borgen een deel van haar woningen te koop aan voor prijzen die aan de onderkant van ‘de markt’ liggen. We maken nieuwe afspraken met Wierden en Borgen en spreken dan ook over een basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, eventueel aanbieden van kluswoningen waarvan op voorhand duidelijk is dat er gerenoveerd moet worden); – Goedkope nieuwbouw in de koopsector sluit aan op actuele woonwensen maar biedt weinig duurzame toekomstwaarde (technische kwaliteit, bruikbaarheid voor meerdere doelgroepen); – Goedkope nieuwbouw in de koopsector concurreert rechtstreeks met de bestaande goedkope koopvoorraad. Dat leidt tot doorstromingsproblemen en lagere investeringsbereidheid voor die huiseigenaren en daarmee tot afzetproblemen in andere nieuwbouwsegmenten; – Op dit moment zijn bestaande koopwoningen minder aantrekkelijk voor starters, omdat zij kwaliteitsverbeteringen moeilijk kunnen financieren middels een hypotheek. Door te kiezen voor doorstroming in de bestaande voorraad in plaats van nieuwbouw, neemt de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad toe, neemt ook de aantrekkelijkheid van deze woningen voor starters toe, het vergroot de doorstroming

10


onder huidige eigenaren en dat stimuleert de doorstroming in het algemeen. Zie paragraaf 2.1 voor maatregelen in de bestaande koopsector. Huurwoningen voor starters: gericht labelen en flexibel bouwen Op twee manieren worden starters in de huursector goed bediend: – Wierden en Borgen heeft in de dorpen Winsum, Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge ruim voldoende woningen op voorraad die qua prijs voldoen aan de wensen van starters1. Soms zijn dit verouderde seniorenwoningen, soms eenvoudige rijwoningen. We bespreken bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen of een deel van deze woningen vervangen kan worden door levensloopbestendige woningen en of een deel te handhaven en te labelen is voor starters (zie hierna); – Bij nieuwbouw van huurwoningen bouwt Wierden en Borgen in principe levensloopbestendig2. Deze woningen worden bij oplevering gelabeld voor senioren. Mocht de vraag op langere termijn meer van starters dan van senioren komen, dan zijn deze woningen ook voor starters geschikt.

1.2

Lagere inkomensgroepen Voor de lagere inkomensgroepen (met een inkomen tot €34.229, peiljaar 2013) hebben gemeente en Wierden en Borgen een verantwoordelijkheid voor voldoende en passende huisvesting. Grote veranderingen in de sociale huursector, minder investeringsruimte De veranderende regelgeving en woningmarktsituatie van de afgelopen en komende jaren hebben groot negatief effect op de mogelijkheden van corporaties. Invloedrijke ontwikkelingen zijn: – Beperking van de doelgroep doordat corporaties 90% van de woningen moet verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.229 (prijspeil 2013); – Verkoop van huurwoningen stokt, en daarmee ook een bron van inkomsten voor nieuwbouw en renovatie; – Nieuwe landelijke overheidsregels en soms onzekerheid daarover, zoals maximering van de huur op basis van de WOZ-waarde, vennootschapsbelasting en saneringsheffingen. Dit vermindert de investeringsruimte. Gevolg is dat in heel Nederland corporaties zich gedwongen zien om nieuwbouwprojecten te bevriezen en renovaties op een lager kwaliteitsniveau of in een lager tempo uit te voeren. Binnen de situatie waarin ook Wierden en Borgen zich nu bevindt, vragen wij als gemeente aan hen om zoveel mogelijk te blijven investeren. Dit komt op hoofdlijnen op meerdere plekken terug in deze visie en in meer detail in de (op te stellen) prestatieafspraken tussen gemeente en Wierden en Borgen (planning 2013, zie hierna voor agendapunten).

1

In het dorp Winsum zijn bijna 175 woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (374 euro, prijspeil 2013); 25% van de sociale huurvoorraad. In de dorpen Baflo, Adorp en Ezinge ligt het aantal logischerwijs lager, maar het aandeel ligt boven de 50%. Alleen in Sauwerd is het aandeel 25%. Signalen over een tekort aan betaalbare woningen voor starters worden niet ondersteund door deze cijfers. 2 Een reden om hier gemotiveerd van af te wijken is bijvoorbeeld het bouwen van specifieke starterswoningen, waar betaalbaarheid het belangrijkste is.

11


Aantal sociale huurwoningen: trendvolgend Of er voldoende sociale huurwoningen zijn, wordt beïnvloed door de groep lage inkomens, scheefwoners, lage inkomens in een koopwoning. Vergeleken met andere gemeenten is de druk op de sociale huurvoorraad laag 1, maar toch zijn er wachttijden. Ook in gebieden met leegstand bestaan wachttijden voor specifieke doelgroepen en producten2. Wierden en Borgen werkt trendvolgend als het gaat om aantal en plek van haar voorraad. In alle dorpen is groei of krimp denkbaar. Groei en investeren zijn twee verschillende dingen. Vernieuwing kan ook samen gaan met afname van het aantal woningen, afhankelijk van de behoefte op die plek. Een voorwaarde voor investering door Wierden en Borgen is, dat ook andere partijen blijven investeren, zodat de plek in trek blijft. Denk aan de gemeente (openbare ruimte) en ondernemers (vitaal dorp). Gegevens van Wierden en Borgen laten zien dat de overige dorpen minder gewild zijn als woonplek voor sociale huurders dan het dorp Winsum. In Adorp is de voorraad beperkt en druk vrij hoog; hier is vernieuwing en behoud of lichte groei van het aantal woningen denkbaar. In Baflo, Ezinge en Sauwerd is verdunning van de woningvoorraad, samen met vernieuwing, een goede strategie. In Feerwerd, Rasquert en Garnwerd gaat het om hele kleine aantallen woningen waar maatwerk nodig is. We willen in de prestatieafspraken samen uitwerken hoe we met betere monitoring kunnen bepalen op welk moment een afname (of juist toename) passend is (zie paragraaf 4.2). Geen vast quotum sociale woningen bij locatieontwikkeling Bij locatie-ontwikkeling houden we géén vast quotum aan voor sociale woningen (huur of koop). Argumenten: – Nieuwbouw gaat vaak gepaard met sloop elders. Doel is om op gemeente en dorpsniveau een passende sociale voorraad aan te houden. Per locatie kan dat echter verschillend uitpakken. – Informatie van Wierden en Borgen wijst op een relatief ontspannen sociale huurmarkt, waarbij kwaliteit belangrijker is dan aantal. Of dit op termijn verandert is onzeker, maar er is nu geen onderbouwing voor het toevoegen van substantiële aantallen sociale huurwoningen in de gemeente. – Het gewenste aandeel sociale woningbouw verschilt per locatie. Vooral bij kleine locaties kan het voorkomen dat sociale woningbouw niet passend is (qua plek, doelgroep, haalbaarheid). – Monitoring moet uitwijzen of de druk op de sociale woningvoorraad oploopt en of er reden is om op grotere bouwlocaties een substantieel aandeel sociale woningbouw te realiseren. We leggen dat niet vast in deze visie, maar als onderdeel van de monitor (zie hoofdstuk 4).

1

In Groningen en De Marne is de groep lage inkomens relatief groot, in Zuidhorn is de voorraad sociale huurwoningen klein, in Bedum is het aandeel lage inkomens in een koopwoning laag en daar maken dus veel mensen aanspraak op huur. 2 Wachttijden alleen zeggen niet genoeg om te bepalen welke groepen onvoldoende mogelijkheden hebben op de huurmarkt. Veel mensen schrijven zich preventief in en zijn helemaal niet actief op zoek! Een combinatie van gegevens (relatief aantal inschrijvingen vergeleken met andere plaatsen of groepen, slaagkans bij actief woningzoekenden, aantal weigeringen per woning, etc. geven samen een betere maat. Wierden en Borgen stapt over op een ‘aanbodmodel’ waarmee veel beter te monitoren is wat de werkelijke wachttijd is. Dit is onderdeel van preciezere monitoring waar Wierden en Borgen de komende jaren werk van maakt.

12


Nog belangrijker: kwaliteitsslag maken Vooral de kwaliteit van de voorraad vraagt aandacht: energetisch vanwege woonlasten, en qua type woning om de vergrijzing op te vangen. Dit kan door woningaanpassing of nieuwbouw. Voor de woonvisie zijn de volgende maatregelen namens Wierden en Borgen van belang: – Wierden en Borgen brengt tot 2017 een groot deel van de woningen op label C of als dat niet kan: twee labelstappen hoger. – Tot 2017 bouwt Wierden en Borgen volgens huidige plannen ca. 100 woningen, deels als vervanging, waaronder de ca. 50 woningen in Obergum-Noord. Nieuwbouw is er vooral in Winsum, en ter vervanging in de dorpen Ezinge, Sauwerd, Baflo en Adorp. In de overige dorpen is de vraagontwikkeling te onzeker om hier verantwoord nieuwbouw te realiseren. Nieuwbouw is in principe levensloopbestendig, behalve als er een duidelijk andere marktvraag is; – In Baflo, Adorp, Ezinge en Sauwerd staan verouderde seniorenwoningen. Deze woningen zijn kwalitatief verouderd en niet meer gewild onder senioren. Renovatie voor senioren is niet haalbaar, vanwege de maat en de opzet van de woningen. Een deel van deze woningen is in beeld om toekomstig vervangen te worden (Baflo en Ezinge). Deze woningen zijn in trek bij starters, maar ze trekken ook mensen aan die geen binding hebben met het dorp. Er is sprake van overlast waarbij gemeente, politie en Wierden en Borgen een rol hebben. Wierden en Borgen start in 2013 met uitbreiding van de handhaving bij huurders, waarbij naast overlast nu ook tuinonderhoud gecontroleerd wordt. Als gemeente agenderen we bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen de volgende aanvullende punten: – Prioriteit bij de uitvoering van het energetisch verbeteren van woningen; – Via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, deels preventief; – Inplannen van vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge; – Bij wijze van experiment labelen van enkele complexen verouderde woningen voor starters in de ‘complete dorpen’; – Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten.

1.3

Gezinnen en doorstromers De groep gezinnen blijft de grootste groep huishoudens in de gemeente Winsum. Binnen de bestaande woningvoorraad én op de uitbreidingslocaties in Winsum, Baflo en Sauwerd hebben zij ruime keuzemogelijkheden om in hun woonwensen te voorzien. Gezinnen met lagere inkomens en startende gezinnen liften mee op het beleid voor lage inkomens en starters in het algemeen.

1.4

Zorgvragers en/of senioren De groep zorgvragers is zeer gevarieerd en hun wensen ook. Van de groep 65-84 jarigen verhuisde de afgelopen tien jaar 30% naar een eengezinskoopwoning, 10% naar een eengezinshuurwoning, 35% naar een huurappartement, 15% naar een koopappartement, en minder dan 10% naar een aanleunwoning, een verzorgings- of

13


verpleeghuis. Onder 85-plussers is het aandeel dat naar een verzorgingshuis verhuist met 60% veel hoger1. Vitale senioren of intensieve zorgvragers: voldoende keuzemogelijkheden Voor vitale senioren hebben we een ruim aanbod ‘gewone’ bestaande woningen. Met beperkte aanpassingen aan hun woning, kunnen zij vaak oud worden zonder te hoeven verhuizen2. Voor hen zijn bovendien diverse geschikte nieuwbouwmogelijkheden: centrumdorps in Winsum, of desgewenst op uitbreidingslocaties bij de grotere dorpen. Zie hoofdstuk 2. Ook voor de groep ouderen met een zeer intensieve zorgvraag is het woonaanbod op orde: De Hoven investeert in nieuw aanbod aan verpleeghuisplaatsen en zowel in het dorp Winsum als Baflo is intramuraal aanbod aanwezig. Hiermee vervullen Winsum en Baflo een regiofunctie. ZZP’s 1 t/m 4 en mensen met een verstandelijke beperking: extra aandacht nodig Voor twee groepen is extra aandacht nodig om hen goed te laten wonen: – De groep senioren met een zorgzwaartepakket 3 of 43; – De groep zorgvragers met een verstandelijke beperking (jong en oud): zij blijven vaker dan voorheen in de eigen gemeente wonen, en voor hen is meer passende woonruimte op passende plekken nodig. Zorgzwaartepakket 0 1 2 3 4 5 tot 9  * * ! !  / ** : voldoende keuzevrijheid bestaande voorraad en nieuwbouw. *: nieuwbouw nodig, omdat het een grote groep is, vooral veel kleine aanpassingen van bestaande woningen, in huur en koop. **: somatische zorg voldoende aanbod, zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beperking ontstaat meer behoefte. !: lastige opgave, mensen met hoge zorgbehoefte, voorheen met een indicatie voor verzorging, flinke woningaanpassingen nodig, groot beroep op zorgaanbod aan huis. Verbetering van zelfstandige woningen voor ouderen met een (intensieve) zorgvraag Steeds meer mensen worden oud in eigen woning. De groep ouderen groeit sterk, en daarmee ook de groep mensen met een zorgvraag. Vooral na 2020 wordt dit sterk merkbaar. Daar komt bij dat mensen die voorheen een indicatie kregen voor wonen in een verzorgingshuis, nu zelfstandig blijven wonen. Voor een deel van hen leidt dat tot problemen. Denk aan eenzaamheid, gevoelens van onveiligheid, problemen met de woning en de openbare ruimte. Dit leidt eigenlijk tot een aanvullende vraag naar ca. 55 zelfstandige woningen in 2020 ten opzichte van de situatie met behoud van indicatie voor deze groepen 1. Deze 1

Bron: enquête onder 1.400 verhuizers in het onderzoek groei, krimp en migratie in Groningen en Noord-Drenthe, 2011. 2 De meeste gewone gezinswoningen voldoen aan de eisen van senioren, zolang er geen intensieve zorgvraag ontstaat. 3 De zorg die mensen nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP). Er zijn 10 pakketten, waarvan mensen met zorgzwaartepakket 1 of 2 niet meer in aanmerking komen voor wonen in een verzorgingshuis. Ook pakket 3 vervalt, en naar verwachting vanaf 2014 ook pakket 4. Op dat moment worden alleen nog indicaties afgegeven voor verpleeghuiszorg en houdt het verzorgingshuis op te bestaan.

14


extramuralisering wordt niet gehonoreerd als extra programmaruimte. Dat is een agendapunt bij herijkingen van de regionale programmeringsruimte. We hebben de bestaande woningvoorraad hard nodig om deze groei op te vangen. Om die reden moeten we er preventief voor zorgen dat ook bestaande woningen beter geschikt zijn voor wonen met zorgvraag, om in de behoefte te voorzien en om de kosten beheersbaar te houden. – In de huursector geldt nu dat verhuizen naar een andere, geschikte woning voorrang heeft op woningaanpassing. Dit is lang niet altijd mogelijk. In dat geval wordt de woning naar behoefte alsnog aangepast, betaald uit het WMO-budget. Die aanpassingen zullen steeds vaker voorkomen 2. Dit is een inefficiënte en dure manier van werken, die ten koste zal gaan van de gemeentelijke begroting. Het preventief aanpassen van woningen is een agendapunt bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen; – Ook in de bestaande koopvoorraad zullen steeds meer mensen een beroep doen op de WMO. We willen zuinig zijn op de inzet van geld voor woningaanpassingen in de koopsector. We zien de aanpassing van koopwoningen in eerste instantie als een verantwoordelijkheid van huiseigenaren. Binnen de huidige wetgeving is het echter niet mogelijk om onderscheid te maken naar draagkracht of eigendom. In het nieuwe WMO-beleid (2015) zoeken we naar mogelijkheden om ondersteuning meer te richten op mensen met lagere draagkracht. Voor hogere inkomens wordt een inkomensafhankelijk eigen bijdrage ingevoerd. – Bij nieuwbouw zijn de eisen uit het Bouwbesluit voldoende om woningen van buitenaf toegankelijk te maken, maar daarmee zijn ze nog niet levensloopbestendig. Op pragmatische wijze willen wij het concept Woonkeur opnemen in ons gemeentelijk beleid om te komen tot levensloopbestendige woningen. Naast goede voorlichting over de voordelen van levensloopbestendig (ver)bouwen aan particulieren en bedrijven, wordt Woonkeur meegenomen in de uitvoeringsafspraken met Wierden en Borgen. Verder worden, daar waar mogelijk, de kwaliteitseisen van Woonkeur opgenomen in samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars. Huisvesten van mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen We hebben speciale aandacht voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen. Een steeds groter deel van hen blijft in eigen gemeente wonen. Dat leidt tot extra woningaanvragen. Omdat dit een kwetsbare en beïnvloedbare groep is, die soms overlast veroorzaakt voor de omgeving, maken we in overleg met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken over het beschikbaar te stellen van woningen voor deze groep, op een passende plek. Dit werken we uit in de prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Nieuwbouw voor wonen en zorg Hoewel veel zorgvragers in eigen huis blijven wonen, is nieuwbouw wenselijk. Er is behoefte aan meer woonproducten die het gat vullen tussen verpleeghuis en zelfstandig wonen. Het gaat om zelfstandige woningen, waar wonen en zorg gescheiden zijn, maar waar zorgaanbod direct nabij is. In de gemeente Winsum zijn – vergeleken met omliggende gemeenten – weinig moderne appartementen in huur of koop. Het is aannemelijk dat er marktruimte is voor huurappartementen, direct nabij voorzieningen binnen het dorp Winsum; dit product is 1

Bron: indicatiegegevens CIZ per ZZP-groep, prognose CBS. Dit verschijnsel geldt overigens ook in andere gemeenten. 2 Terwijl sommige aanpassingen weer ongedaan worden gemaakt als er een nieuwe huurder zonder zorgvraag komt

15


schaars maar doorgaans wel gewild. Marktonderzoek onderstreept dit, maar de daadwerkelijke verhuisstap wordt lang niet altijd gezet. Mensen stellen een keuze om een gezinswoning te verlaten vaak lang uit, en de verkoopbaarheid van woningen speelt in elk geval op de korte termijn een remmende rol. In en om het centrum worden de komende jaren appartementen opgeleverd voor (met name) senioren die gelijkvloers nabij voorzieningen willen wonen. Hoe groot de vraag naar appartementen wordt en of er voldoende locaties zijn, is nu niet precies te voorspellen. Voor de appartementenmarkt gebruiken we de afzetbaarheid van binnenkort op te leveren plannen en de ervaringen in plaatsen als Zuidhorn, Bedum en Uithuizen en gegevens van Wierden en Borgen als input voor een monitor om te bepalen of er snel meer locaties nodig zijn. Zie de monitor in hoofdstuk 4. Een product waarvoor nog geen concrete plannen zijn, is een meer zorggerelateerde zelfstandige woonvorm. Gebruikelijke benamingen hiervan zijn: beschermd wonen, beschut wonen, aanleunwoning, met dat verschil dat wonen en zorg nu gescheiden zijn. Voor deze vorm van wonen nodigen we ontwikkelende partijen zoals corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars, beleggers uit om te komen met een plan. Te denken valt aan het anders benutten van bestaande verzorgingshuizen, maar ook aan nieuwbouw.

1.5

Maatregelen 1. We maken in 2013 prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Agendapunten zijn in elk geval: - Het basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, labelen van kluswoningen); - Betere monitoring om te bepalen op welk moment een afname (of juist toename) van de sociale voorraad passend is; - Verzoek om prioriteit bij de uitvoering van het energetisch verbeteren van woningen; - Verzoek om via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen te zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, deels preventief; - Verzoek om eerdere vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge en resterende woningen als experiment te labelen als starterswoning; - Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten; - Samen met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken maken over het beschikbaar te stellen van woningen voor mensen met een verstandelijke beperking of psychische problemen. 2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. 3. Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen door goede voorlichting over de voordelen. Woonkeur meenemen in de uitvoeringsafspraken met Wierden en Borgen. Verder worden, daar waar mogelijk, de kwaliteitseisen van Woonkeur opgenomen in samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars.

16


17


2. Programma voor de woningvoorraad In dit hoofdstuk bespreken we welke ingrepen in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw nodig zijn, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: – Een duurzame bestaande woningvoorraad; – Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw; – Winsum op de kaart!

2.1

Een duurzame bestaande woningvoorraad De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bepaalt in grote mate de totale woonkwaliteit van de gemeente Winsum. Belangrijker nog is dat de eisen veranderen: meer comfort, minder energieverbruik, minder onderhoud. Zonder te investeren worden bestaande woningen minder aantrekkelijk. We vinden het als gemeente belangrijk dat zoveel mogelijk bestaande woningen worden verbeterd. Dat verhoogt de woonkwaliteit voor huidige bewoners en de aantrekkingskracht op mensen van buiten de gemeente. In het grootste deel van de woningvoorraad wordt voldoende geïnvesteerd om ze bij de tijd te houden. Maar er zijn ook buurten waar dit achterblijft. De gemeentelijke invloed op woningverbetering is beperkt, omdat wij geen woningen bezitten. We hebben wel stimuleringsmogelijkheden, die we gericht inzetten. Hierna geven we aan in welke gevallen we willen stimuleren en met welke middelen. Blijven verbeteren van de sociale huurvoorraad Wierden en Borgen is veruit de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in onze gemeente. Zij werken voortdurend aan verbetering van de woningvoorraad, door renovatie, vervanging, nieuwbouw, verkoop. De komende jaren ligt hun investeringsruimte fors lager dan een decennium eerder. Wierden en Borgen werkt naar vermogen aan verbetering van haar bezit. Zie hoofdstuk 1 voor de maatregelen en enkele agendapunten voor het opstellen van prestatieafspraken. Eigenaren van bestaande koopwoningen een handje helpen Het zijn vaak de laagste inkomens die in de goedkoopste koopwoningen wonen, met vaak de slechtste isolatie. En zij hebben de minste financiële mogelijkheden om daar wat aan te doen. Daar komt bij dat de financieringsmogelijkheid van verbouwing minder soepel is dan in het vorige decennium, zodat het onaantrekkelijker is om een woning te kopen met een kwaliteitsachterstand. Behalve dat dit leidt tot ongewenst hoge woonlasten in de gemeente, zorgt het er ook voor dat deze woningen minder gewild zijn. Het gaat in het dorp Winsum vooral om de Bloemenbuurt en de wijk Ripperda 1. Op kleine schaal zien we het ook in de andere dorpen.

1

We hebben geen precieze analyse uitgevoerd naar de woningen in deze wijken, maar juist in de uitbreidingswijken van de periode ’60-’90 zien we dat woningen vaak om een upgrade vragen. In nieuwere wijken zijn de woningen vanwege hun recentere bouwjaar technisch, energetisch en qua comfort up-to-date. In vooroorlogse buurten heeft de woningvoorraad vaak een historische meerwaarde, gaat het vaak om individuele gebouwen, waarin ook zonder steun geïnvesteerd wordt .

18


Via de volgende lijnen stimuleren we het kopen en verbeteren van bestaande woningen: – Raadsvoorstel doen voor een starterslening. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden passen bij het doel (starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koopvoorraad aantrekkelijk maken). – Uitzoeken wat passend is, qua effect, voorinvestering. Oog voor doorstroming, duurzaamheid en doelmatigheid. – Daarnaast gebruiken we het duurzaamheidsfonds voor de wijken De Brake II, Oosterhuisen en Sauwerd-GroenlandenZuid waarvan de eerste huiseigenaren het fonds vulden. Het fonds is inzetbaar voor een keur aan duurzame verbeteringen zoals zonnepanelen, zonneboilers, regentonnen, voorverwarming van ventilatielucht, etc. Wij zullen met nadere voorstellen komen over structurele vulling van het fonds; – We werken aan een milieu-informatiecentrum binnen de gemeente; – Winsum Warm Wonen is een initiatief met als doel woningen in de gemeente Winsum betaalbaar energiezuinig te maken. Samen met een aantal plaatselijke ondernemers wil de gemeente de eigenaren van bestaande woningen stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen. In het kader van dit project zal een eerste bewonersavond in Den Andel plaatsvinden. De bewoners worden geïnformeerd over welke maatregelen zij kunnen nemen, en hoe dit leidt tot een comfortabeler huis. De ondernemers werken samen om een totaalpakket aan te bieden. Voor de gemeente draagt dit bij aan haar klimaatdoelstellingen, voor de ondernemers biedt het een kans te laten zien dat zij een betrouwbare partner in woningverbetering zijn. Bij succes in Den Andel zal het project over de rest van de gemeente uitgerold worden. – Er zijn bij tijd en wijle landelijke regelingen, waaronder de subsidie op zonnepanelen. Deze gelden voor iedereen. Hierop hebben wij als gemeente geen invloed. Daarnaast juichen wij initiatieven van bewoners of andere partijen van harte toe. Voorbeelden zijn: – Ezinge, Wierdeweg, waar al jaren aan het provinciale Klimaatstraatfeest meegedaan en binnen de provincie gewonnen wordt, doordat zij de meeste besparende maatregelen troffen als straat; – Adorp, waar gewerkt wordt aan voorlichting over mogelijkheden en valkuilen namens de vereniging dorpsbelangen, ondersteund door professionals, gericht op bewoners.

19


2.2

Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw Onze ambitie is om in de gemeente Winsum een gevarieerd en vraaggericht woningaanbod te hebben. Hierdoor zullen onze inwoners blijvend een goede woonplek in de gemeente hebben. We willen bovendien mensen die zich in de gemeente Winsum willen vestigen actief faciliteren. Met vraaggerichte nieuwbouw (product, doelgroep, plek) willen wij hen zo goed mogelijk de ruimte geven. Een andere woningmarkt In voorgaande decennia stond de woningbouw in het teken van twee grote bewegingen: – Bedienen van doorstromende gezinnen: meer ruimte en kwaliteit, meer koop dan huur. We zien dit bijvoorbeeld terug in de woningvoorraad van De Brake; – Bedienen van doorstromende senioren: appartementen in huur en koop, een gezinswoning achterlatend. De ontwikkeling van appartementen was in de gemeente Winsum relatief beperkt. In omliggende gemeenten zien we verzadiging van de marktvraag. De woningmarkt van het huidige decennium is niet meer te vergelijken met die van de afgelopen decennia. Deels komt dit door de hardnekkige woningmarktcrisis, waarvan voorzichtig herstel in 2014 wordt voorspeld. Deels komt die hardnekkigheid door grotere trends, zoals vergrijzing, ontgroening, lagere groei in het algemeen. Bij herstel van de woningmarkt zal de groei vrijwel zeker lager blijven dan in eerdere decennia. In de afgelopen twintig jaar werden voorwaarden geschapen voor enorme prijsstijgingen en grote dynamiek op de woningmarkt: lage rente, meetellen van twee inkomens, hoge leenbereidheid van banken. Die voorwaarden zijn voorlopig afwezig. Waar we de eerstkomende jaren mee te maken hebben, is: – Minder doorstroming in het algemeen. Dit leidt tot minder vrijkomend aanbod in alle segmenten, minder kansen voor huishoudens om in de bestaande woningvoorraad de gewenste woning te vinden; – Hierdoor is de vraag naar nieuwbouwwoningen veel gevarieerder dan in voorgaande decennia. Nieuwbouw was voor de crisis vooral gericht op het einde van de keten (senioren, luxe gezinswoningen) en leidde tot veel doorstroming. Momenteel is er meer neiging om de vraag direct te bedienen: starters, gezinnen, senioren, in alle prijssegmenten en alle typen; – Doordat er minder financiële mogelijkheden zijn, groeit op korte termijn de vraag naar goedkopere segmenten of goedkope bouwconcepten en naar huurwoningen. Met oog op de langere termijn (blijvend groeiende ruimtebehoefte per bewoner) willen we wél ruimte geven aan bouwconcepten die goedkoper zijn door grotere efficiëntie, maar niet voor producten die van mindere kwaliteit zijn; zie ook de uitspraak over het niet bouwen van speciale starterswoningen in hoofdstuk 1; – Grootschaligheid verliest het van kleinschaligheid; – In het algemeen is er veel onzekerheid over de precieze vraag naar aantal, type, doelgroep, woonmilieu. Dit vraagt om voorzichtig en flexibel omgaan met bouwplannen. Zie ook paragraaf 1.2, waarin we uitleggen dat we nu geen vast aandeel sociale woningen vastleggen voor ontwikkeling. Regionale afspraken: maximaal ca. 400 woningen tussen 2012 en 2030 Op regionaal niveau (regio Groningen-Assen) gelden afspraken over de beschikbare bouwruimte per gemeente. Voor de gemeente Winsum betekent dit een netto voorraadgroei van gemiddeld 21 woningen per jaar tot 2030, in totaal ca. 400 woningen tussen 2012 en 2030.

20


Faseren van Winsum Oost, kansen pakken voor inbreiding en transformatie De huidige bekende locaties passen binnen dit regionale afstemmingskader, maar een deel van Winsum Oost zal pas na 2030 afgerond worden. Bovendien worden waarschijnlijk minder woningen gebouwd in het als laatste geplande oostelijke deel achter de Potmaar. Met oog op dit plan is het niet mogelijk om onbeperkt nieuwe initiatieven te honoreren met een woonbestemming. We staan wel open voor nieuwe initiatieven, zeker indien de woningmarkt een duidelijk herstel laat zien en er regionaal meer programmaruimte ontstaat. Het is ook bij behoud van de huidige programmaruimte mogelijk om – in afstemming met de regio en provincie – andere prioriteiten aan te brengen in de planlijst en goede, concrete initiatieven voorrang te geven. Bij nieuwe initiatieven toetsen we deze aan criteria voor kwaliteit en toegevoegde waarde. Zie het thema hierna. Koploper in woonkwaliteit De vraag is niet alleen op dit moment, maar ook op langere termijn anders dan we gewend waren en daar willen we als gemeente op inspelen. We willen koploper in woonkwaliteit zijn door: – Flexibel te zijn in onze locaties, kansen te pakken; – Nieuwe klantgroepen aan te spreken; – Te zorgen voor een unieke woonkwaliteit; – Ontwikkelaars uit te nodigen om met nieuwe producten te komen. Flexibel zijn in onze locaties, kansen pakken; Een deel van onze plannen worden op korte termijn uitgevoerd of zijn al in ontwikkeling; zij vullen onze programmaruimte deels in. Een ander deel van de programmaruimte houden we bewust flexibel, om vraaggericht in te kunnen spelen op goede nieuwe initiatieven. Initiatieven toetsen we aan criteria: – Passendheid binnen de structuurvisie en kaders voor woningbouw; – Mogelijkheid om een urgente vraag van een doelgroep te bedienen; – Relatie met andere plannen (in de gemeente en buurgemeenten) en gevolgen bij ontwikkeling van het initiatief; – Mate van probleemoplossing / toegevoegde waarde voor de gemeente Winsum (lost het ruimtelijk, financieel, procedureel, sociaal of op andere wijze iets op?); – Alternatieven op de betreffende locatie. Nieuwe klantgroepen aanspreken Steeds meer vitale senioren kiezen voor nieuwbouw als particulier opdrachtgever op een vrije kavel. Gezien de grote groei van deze groep senioren is dit een relevante doelgroep voor de gemeente Winsum. In onze werving voor nieuwbouw richten we ons niet alleen op het aantrekken van gezinnen, maar ook deze groep vitale senioren. Bij kavelaanbod hebben zij zelf de vrijheid om toekomstbestendig te bouwen. We vragen ontwikkelaars om met vernieuwende producten voor deze groep te komen. Zorgen voor een concurrerende kwaliteit Er zijn meerdere gemeenten in de regio die locaties ontwikkelen, waaronder grotere uitbreidingslocaties. De belangrijkste alternatieven in uitbreidingslocaties zijn Ter Laan in Bedum, De Oostergast in Zuidhorn en De Held III in Groningen. Ook op inbreidingslocaties zijn er diverse alternatieven in andere plaatsen in de regio. Woningzoekenden hebben dus iets te kiezen. Het dorp Winsum heeft een uniek aanbod nodig om huishoudens te trekken: – Een goede mix van inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties; – Het aantrekkelijke centrum van Winsum nabij;

21


– Een prettige verbinding daar naar toe; – Een goede verbinding met het omliggende landschap; – Kleinschalige uitstraling; – Hoge kwaliteit van de openbare ruimte; – Nabijheid van winkels, onderwijs en zorg (afhankelijk van de beoogde doelgroep); – Veel vrijheid om de eigen wensen te vervullen (bijvoorbeeld voor groepswonen); – Een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor de uitbreidingslocatie Winsum Oost specifiek geldt dat de kwaliteit tot uitdrukking komt in meerdere documenten: het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de verdere uitwerking van de fases in het plan. Uitnodigen van partijen om met vernieuwende producten te komen We nodigen particulieren en ontwikkelaars om te vernieuwen en lef te tonen in de gemeente Winsum. Met oog op de maatschappelijke veranderingen denken we dat de komende jaren nieuwe vormen van wonen meer gevraagd worden. Denk aan: – Zelfstandig wonen rond een gemeenschappelijke patio, met een klein eigen tuintje; – Kleinschalig collectief wonen in één wooncomplex, nieuw als CPO of bijvoorbeeld een omgebouwde boerderij of herenhuis; – Meerfamiliehuizen; – Nieuwe beschutte woonvormen voor zorgvragers met zorgzwaartepakket 3 en 4; – Modulair bouwen: grotendeels voorontworpen en voorgefabriceerde woningen die daardoor lagere bouwkosten hebben; – Herbenutten van vrijkomende boerderijen. We stimuleren het hergebruik van deze gebouwen, waaronder wonen. We zijn bereid om zoveel mogelijk procedurele medewerking te verlenen als een initiatiefnemer zich meldt. Te denken valt aan het omzetten naar woonzorgeenheden of het splitsen in enkele woningen; – Ontwikkelen van slimme gezamenlijke energievoorzieningen, zoals een gezamenlijke warmtepomp. Deze woonvisie is op te vatten als uitnodiging aan initiatiefnemers om met vernieuwende producten te komen. Een manier voor de gemeente om dit verder te stimuleren, is het uitschrijven van een wedstrijd (product, ontwerp) bij locaties die in gemeentelijk eigendom zijn. We nemen aanvullend het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten, door een aantrekkelijke locatie te kiezen, te zoeken naar een groep serieuze gegadigden / bouwers en daar expertise en begeleiding bij in te schakelen. Daarvoor selecteren we een bureau.

Bouwlocaties tot 2030 Het overzicht hierna geeft inzicht in de plannen, zoals die voor de periode 2012-2030 zijn afgestemd binnen de Regio Groningen Assen, met op hoofdlijnen een schets van de ontwikkelingen.

22


Groei

Toename

Winsum Oost

150

-

Groei

Ca. 20

Adorp

-

Stabiel

Stabiel afname

/

Lichte groei

Stabiel afname

/

Sauwerd <10

Particulier opdrachtgeversch (waaronder ap CPO)

Huurwoningen

/ Effect voorraad

160

Doelgroepen segmenten

Inbreiding

-

Sloop

Uitbreiding

Winsum Dorp

Tot 2030

Levensloopbestendig, patio’s, (eengezins), alle segmenten. Gezinnen en vitale senioren, vrije kavels, alle segmenten. Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig

n.b. 5070%* 30%

30%

Baflo

30

15

10

Lichte groei

Stabiel afname

/

Ezinge

-

15

10

Lichte groei

Stabiel afname

/

-

5

Stabiel

Lichte afname

Enkele kavels

-

*

Lichte groei

Lichte afname

CPO, initiatief uit het 100% dorp

Stabiel

Lichte afname

100%

Feerwerd Den Andel Kleine kernen CPO

-

Kan op plekken

20

Totaal

< 200

> 200

Bijna 400

Stabiel groei

30%

30% 100%

meerdere

100%

/

Rijk en provincie geven aan dat ‘inbreiden’ de voorkeur heeft boven uitbreiden. Wij ondersteunen deze denkwijze. Woningbouw op inbreidingslocaties is belangrijk om meerdere ‘woonsmaken’ aan te bieden in Winsum, in samenhang met wonen op onze uitbreidinglocatie Winsum Oost. Vooral de nabijheid van voorzieningen is voor een deel van de woningzoekenden een belangrijk voordeel. Wel waken we voor te grote verdichting in de bestaande woonomgeving. Binnen het dorp Winsum zijn diverse locaties in potentie geschikt voor woningbouw. Het gaat deels om locaties die we al kennen, en waarvoor concrete bouwplannen bestaan. Maar het gaat ook om locaties die pas in de komende jaren in beeld komen, bijvoorbeeld als gevolg van bedrijfsverplaatsing of de bouw van nieuwe scholen, en waar wonen een mogelijkheid is. De groei van de woningvoorraad wordt geconcentreerd in het dorp Winsum. Maar ook in de vier grote buitendorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge in enige groei denkbaar. Net als in het dorp Winsum geldt ook in deze dorpen dat inbreiding voor uitbreiding gaat. De verdeling 60% Winsum / 40% overige dorpen ten aanzien van nieuwbouw wordt losgelaten. Om de volgende redenen creëren we geen nieuwe uitbreidingsmogelijkheden meer:

23


– –

De woningbehoefte is beperkt; Niet meer woningen, maar vernieuwing van woningen is de belangrijkste opgave in deze dorpen.

In de dorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge geven bewoners aan dat er verouderde huurwoningen staan; het betreft hier verouderde seniorenwoningen en incidenteel vroeg-naoorlogse rijwoningen. Deze woningen worden nu bewoond door starters en soms ook mensen die geen binding hebben aan het dorp. De locaties lenen zich goed voor wonen voor senioren. Vernieuwing heeft in deze dorpen meer urgentie dan vergroting van de woningvoorraad. Deels is dit al onderdeel van de plannen van Wierden en Borgen (Baflo, Ezinge), deels onderwerp van nadere prestatieafspraken. Aansluitend willen wij benadrukken dat verpaupering van woningen in de dorpen een constant aandachtspunt is van de gemeente Winsum. Door de gemeente, via de afdeling Bouw & Woningtoezicht (BWT), wordt zeer actief, en succesvol, gebruik gemaakt van de regels en het instrumentarium uit de Woningwet om verpaupering tegen te gaan. Deze succesvolle aanpak willen wij blijven voortzetten. Hierbij moet worden aangetekend dat er woningen zijn die vanuit de samenleving worden gezien als “verpauperd”. Echter, deze voldoen in de regel aan de Woningwet en het Bouwbesluit, en vallen daarmee niet onder verpauperde woningen. Hier ligt de problematiek voornamelijk op het terrein van leefbaarheid. Obergum-Noord Herontwikkeling van een woonwijkje op de kop van Obergum in de nabijheid van het centrum van Winsum. Geschikt voor senioren en gezinnen. Deze locatie is recent afgerond. Sloop van 43 woningen. Nieuwbouw van 28 appartementen, 19 geschakelde woningen en 8 tweekappers, huur en koop. Het appartementen complex beschikt over een multifunctionele ruimte voor gezamenlijke activiteiten.

Bron: gemeente Winsum


Boogplein / Sennemalocatie Een plan voor woningbouw van enkele appartementen met daaronder winkels en beperkt parkeren voor appartementbewoners. Woningbouw op deze locatie moet een impuls geven aan het centrum van Winsum.

24



Bron: De Zwarte Hond

Sjoelplein 8 grondgebonden patiowoningen in aanbouw op een centrum-dorpse locatie.

Bron: HV Bouwontwikkeling Zone tussen Centrum en Oost Tussen het toekomstige Winsum Oost en het centrum van Winsum bevinden zich diverse locaties die nu een functie hebben, maar waar herontwikkeling tot woningen of een andere functie op termijn denkbaar is. De gemeente Winsum vormt zich op termijn een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen die zone plaats kunnen vinden. Daarmee krijgen initiatiefnemers een kader mee. Voor alle locaties in het dorp Winsum gelden de afwegingscriteria zoals hiervoor omschreven . Winsum Oost De locatie Winsum Oost wordt de komende jaren bouwrijp gemaakt en naar verwachting rond 2017 in ontwikkeling genomen, na afronding van De Brake. Oost is de enige uitbreidingslocatie van de gemeente. Het bestemmingplan is in 2008 vastgesteld en sindsdien is de woningmarkt fors veranderd. Winsum heeft deze uitbreidingslocatie ook in de huidige omstandigheden in elk geval deels nodig, om de volgende redenen: – De ruimte op inbreidingslocaties is te beperkt om de verwachte huishoudensgroei in tot 2030 op te vangen; – Er blijft naar verwachting vraag naar wonen op een uitbreidingslocatie. - Het aandeel doorstromende gezinnen binnen de gemeente neemt af, maar vanuit de stad Groningen blijft vraag komen van jonge gezinnen naar ruim wonen in goed ontsloten voorzieningendorpen zoals Winsum; - De groei van de groep vitale, kapitaalkrachtige en zelfredzame senioren betekent ook dat er een groeiende groep is die kiest voor een vrije kavel; – Het is niet goed voor de leefbaarheid van het dorp Winsum om alle open ruimtes in het dorp te bebouwen (met woningen of andere functies). Wij ontwikkelen Winsum Oost flexibel en fasegewijs en bij de ontwikkeling starten we in het gebied dat tegen het dorp aan ligt. Als gevolg van de actuele marktontwikkelingen en de huidige regionale afspraken over de woningbouwaantallen

25


zijn de laatste fasen van Winsum Oost opgeschoven naar de periode na 2030. Dit betreft met name het deel van Winsum Oost dat gelegen is oostelijk van de Potmaar. Door de lange planperiode is de ontwikkeling van dit gebied onzeker geworden. Voorzichtigheidshalve houden wij er daarom in de grondexploitatie reeds op voorhand rekening mee dat het deel van de ontwikkeling ten oosten van de Potmaar komt te vervallen. De gemeente zal op een later tijdstip in de periode tot 2030 een besluit nemen over het al dan niet ontwikkelen van het gebied oostelijk van de Potmaar. Adorp Adorp heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen een aantrekkende werking op de stad. Er is geen ruimte voor uitbreiding. Er is geen programma voor vernieuwing. Op langere termijn komen naar verwachting kleine locaties beschikbaar voor inbreiding / vervanging van woningen. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Sauwerd Sauwerd heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen en het treinstation een aantrekkende werking op de stad. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Sauwerd (Groenlanden). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Baflo Baflo is een compleet dorp met een behoorlijk winkelareaal, goed onderwijsaanbod en een eigen verzorgingshuis. Het dorp blijkt enige aantrekkingskracht te hebben op omliggende dorpen ten noorden van het dorp Winsum en vanuit de stad Groningen. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Baflo (Oosterhuisen). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. We overleggen met de ontwikkelaar of er mogelijkheden zijn om de verkoop te versnellen. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Ezinge Ezinge kent een vrij compleet aanbod aan voorzieningen voor eigen inwoners en enkele kleine omliggende dorpen. Er is geen grote behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Daarnaast is er nog de Van Giffenlocatie waar een aantal woningen ontwikkeld kunnen worden. Den Andel We zien de volgende kansen om in Den Andel beter in de vraag naar woningen te voorzien: – Regelmatig komen in Den Andel kleine, relatief goedkope, oude woningen op de markt. Dit is een kans voor starters die nu naar dorpen als Baflo, Winsum en Warffum vertrekken, maar die graag in Den Andel zouden blijven. Een starterslening helpt hen om bestaande woningen te kopen en waar nodig op te knappen en duurzaam te maken; we onderzoeken in 2013 of dit middel passend is voor de

26


–

gemeente. Aanvullend versoepelen we waar mogelijk de regels voor woningaanpassing en welstand. We denken dat het juist bij de aard van Den Andel past om (gezamenlijk) woningen te verbeteren en zo starters én doorstromers meer vrijheid en mogelijkheden te geven. Tegelijk wordt zo de bestaande woningvoorraad kwalitatief beter; dat is belangrijk voor behoud van de leefbaarheid; Voor senioren is weinig woningaanbod in Den Andel. We zijn bekend met de initiatiefgroep die samen woningen wil realiseren. De door hen beoogde locatie voldoet niet aan provinciale kaders voor ruimtelijke ontwikkeling. We zijn als gemeente bereid om de initiatiefnemers te helpen bij het vinden van een onderbouwing van de vraag (een groep potentiële bewoners) en het zoeken van kansrijke locaties. De gemeente neemt geen rol in grondverwerving.

Garnwerd, Feerwerd en Rasquert, meerdere buurtschappen In de overige dorpen en de buurtschappen is geen sprake van een bouwprogramma. Daar waar het particulieren betreft, is woningverbetering of vervanging ook een particuliere aangelegenheid. Wierden en Borgen heeft kleine aantallen woningen in deze plaatsen (Feerwerd 17, Garnwerd 53, Rasquert 12). Ook deze woningen vallen onder het strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen en ook hier geldt dat energetische verbetering, verkoop of vervanging denkbaar is. Dit zien wij als een maatwerkopgave die Wierden en Borgen het beste zelf kan invullen. Wij sturen daar als gemeente niet op.

27


2.3

Aanjagen van doorstroming Veel woonwensen zijn nog wel actueel maar niet realiseerbaar in de huidige stagnerende koopmarktsituatie. Als gemeente willen we voor de korte termijn de doorstroming op de woningmarkt stimuleren. We doen dat zolang er duidelijke stagnatie op de koopmarkt is (zie monitor in hoofdstuk 4). Hoewel de stagnatie en het doorbreken daarvan grotendeels afhankelijk is van landelijke ontwikkelingen, hebben we als gemeente óók mogelijkheden. Om die reden nemen we het initiatief voor een gezamenlijk pakket met stimulansen, samen met lokale partijen op de woningmarkt. Onderdeel van uitwerking van dat pakket: – Informeren: duidelijk uitleggen welke stimulansen er landelijk al zijn aangeboden, zoals ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van koopwoningen en lagere BTW-tarieven; – Vraaggericht programmeren: afstemming met marktpartijen over marktconforme plannen, zorgen voor flexibeler plannen en sneller bijsturen op slecht lopende plannen; – Wegnemen van obstakels en onzekerheden: denk aan beperken van rentekosten bij late bouwstart, verzekeren tegen werkloosheid, overbruggen tussen koop nieuwe woning en verkoop van de vorige woning, etc. – Koppelen aan andere stimuleringsmaatregelen zoals een duurzame starterslening in de bestaande voorraad (zie maatregelen hoofdstuk 4); We benaderen lokale marktpartijen (Wierden en Borgen, makelaars, lokale ontwikkelaars, aannemers, etc.) om mee te denken over een aanpak.

2.4

Maatregelen 4. Raadsvoorstel doen voor een starterslening. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden passen bij het doel (starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koopvoorraad aantrekkelijk maken); 5. Stimulering van verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door de regionale starterslening, het duurzaamheidsfonds voor Brake II en Oosterhuisen, het openen van een milieu-informatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via Warm Wonen in Winsum; 6. We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij; 7. De gemeente Winsum vormt zich, via de Structuurvisie, een mening over hoe we met ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum Oost de verbinding tussen die plekken kunnen versterken; 8. We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels; 9. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening welstandsbeleid); 10. Samenstellen van Aanjaagpakket voor doorstroming op de woningmarkt.

28


29


3. Leefbare, sterke dorpen In dit hoofdstuk gaan we in op leefbaarheid in relatie tot het wonen, als belangrijke factor in de woonkwaliteit van de dorpen. Leefbaarheid is een breed begrip en raakt vele sectoren. Afstemming tussen gemeentelijke beleidskeuzes is daarom belangrijk. Om die reden werken we niet alle leefbaarheidsthema’s uit in deze woonvisie; sommige keuzes horen thuis bij een ander werkveld. Wel leggen we in deze woonvisie de verbinding. Op basis van de analyses en de gesprekken met bewoners en professionals gaan we in op een beperkt aantal thema’s, die het wonen raken: – Maatschappelijke voorzieningen; – Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie; – Openbare ruimte. De gemeente speelt een rol bij het versterken van de leefbaarheid maar leefbaarheid staat of valt met de betrokkenheid en de gezamenlijke inzet van bewoners, verenigingen, organisaties en bedrijven in de dorpen. De gemeente nodigt dorpen dan ook uit om met een actueel dorpsplan te komen. De gemeente heeft samen met bewoners uitgangspunten bedacht voor het opstellen van dorpsplannen. Een dorpsplan is een goed middel voor dorpen om aan te geven wat zij willen, wat ze daarin zelf kunnen doen en hoe zij daar bij geholpen kunnen worden door bijvoorbeeld gemeente of corporatie. Bij het maken van een goed dorpsplan komt veel kijken en het is belangrijk dat de plannen uitvoerbaar zijn, en om die reden is het vroegtijdig betrekken van gemeente en andere partijen een belangrijk uitgangspunt. We werken in 2013/2014 uit hoe we vanuit de gemeente de dorpen kunnen ondersteunen bij het maken van plannen. In de paragrafen hierna schetsen we steeds een ontwikkeling, ons doel als gemeente en de manier waarop al deze partijen een rol kunnen vervullen bij het bereiken van dat doel.

30


3.1

Maatschappelijke voorzieningen Bereikbaarheid De algemene bereikbaarheid van de dorpen in de gemeente Winsum is goed, door nabijheid van meerdere treinstations en een directe wegverbinding met de stad Groningen. De gemeente stelt een verkeer- en vervoersplan op voor de komende tien jaar. Daarin staat welke (samenhangende) maatregelen en investeringen de gemeente doet om de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid te vergroten. We nemen één speciaal aandachtspunt vanuit het thema leefbaarheid en wonen op in deze woonvisie: de bereikbaarheid van voorzieningen en diensten voor minder mobiele inwoners, zoals sommige ouderen in de kleine dorpen. Een deel van de bereikbaarheidsbehoefte wordt de komende jaren naar verwachting afgedekt door technologische ontwikkelingen (brengdiensten via internet, virtueel contact met zorgverleners). Toch blijft er behoefte aan vervoer. Bekeken moet worden of de gemeente (of regiogemeenten) in de sfeer van vrijwilligerswerk of sociale werkvoorziening daar een organiserende rol in neemt. Dit is onderdeel van sociaal beleid en afhankelijk van sociale wetgeving, waarover later besluiten genomen worden. Ontmoeting & verenigingsleven Ruimte voor ontmoeting is een van de belangrijkste functies, vooral in een klein dorp. Ontmoeting bestaat niet alleen uit samenkomen in een dorpshuis, maar ook bezoek aan allerlei andere functies in een dorp (sport, cultuur, verenigingen, onderwijs, winkels). En niet zozeer de ontmoetingsplek zelf, maar vooral het gebruik daarvan is belangrijk. Een goed voorbeeld van actief gebruik is het Steunpunt 55+ in Sauwerd-Adorp. Met oog op de toekomst stimuleren we dat partijen hun krachten bundelen in de complete dorpen. Daar waar partijen onder één dak verder kunnen, zijn zij beter toekomstbestendig. – Als het gaat om onderwijsgebouwen en gym- of sportzalen heeft de gemeente een directe invloed op investeringen in renovatie of nieuwbouw. Bij een investeringsvraag onderzoeken we altijd of er bundeling mogelijk is; – Veel gebouwen zijn echter niet in eigendom van de gemeente, zoals de dorpshuizen, culturele voorzieningen of sportkantines. Zij werken grotendeels op eigen kracht en middelen; de gemeentelijke steun is beperkt. Toch neemt de gemeente het bij aanstaande ontwikkelingen in een dorp mee. We zoeken contact met deze partijen om te onderzoeken welke voordelen er voor hen zijn om krachten te bundelen. Deze verbreding zoeken we, ongeacht of dit nu uit sportbeleid, accommodatiebeleid, onderwijshuisvestingsbeleid of een andere sector voorkomt. Dorpen waar deze vraag in elk geval gesteld wordt, zijn Ezinge, waar veel functies een eigen onderkomen hebben, en Baflo en Winsum, waar gekeken wordt of een brede school haalbaar is. Onderwijs Door ontgroening neemt in veel dorpen het aantal kinderen af. Dit leidt in sommige dorpen tot te kleine scholen. De inkomsten worden tegenwoordig bepaald op basis van het aantal leerlingen. In een onderbezette school kunnen de vaste lasten ten koste gaan van het budget voor onderwijs. Tegelijk weten we dat een basisschool in eigen dorp door een deel van de ouders als zeer belangrijk voor de leefbaarheid wordt gezien. Dit is een complex vraagstuk, met invloed op de leefbaarheid en woonkwaliteit, dat in een apart traject wordt opgepakt. – Voor het hele onderwijsaanbod stelt de gemeente in samenwerking met de onderwijsorganisaties L&E (openbaar), VCPO Noord-Groningen (protestants) en De Wierde (gereformeerd) een beleidsrijk integraal huisvestingsplan (IHP) op. In Baflo en

31


–

Winsum wordt – als onderdeel daarvan – onderzocht of een brede school haalbaar is; L&E en VCPO Noord-Groningen zien als algemene lijn scholen van idealiter minstens vier groepen, vanwege het belang van het kind. Leeftijdsgenootjes in de klas zijn goed voor de persoonlijkheidsvorming en voor het onderwijs. De gedachte is om in zoveel mogelijk dorpen onderwijs te blijven bieden. Dat vraagt wel om meer samenwerking en kan de keuze tussen nabijheid of volledig behoud van identiteit betekenen. Zij werken aan een gezamenlijke strategie, die ruimte biedt voor ieders identiteit en maatwerk per dorp. Dat is een strategie die in de loop van de komende jaren met ouders, docenten en andere betrokkenen wordt besproken en uitgewerkt. Draagvlak is erg belangrijk!

Winsum biedt ook voortgezet onderwijs. Dat is een belangrijke vestigingsplaatsfactor / bindingsfactor voor ouders met oudere kinderen. Het betreft de Groene school / AOC Terra en een dependance van het Wessel Gansfort College voor VMBO en Havo t/m klas 3. Er zijn geen signalen dat hierin verandering komt en dit vraagt niet direct om beleid. Wel is deze voorziening bruikbaar voor de promotie van Winsum als complete woongemeente.

3.2

Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie De leefbaarheid en het woongenot in de dorpen hangt in toenemende mate samen met de organisatie van zorg. Door vergrijzing, het langer zelfstandig wonen van zorgvragers, dalende budgetten, neemt de druk op een efficiënte zorgorganisatie en de zelfredzaamheid van dorpen toe. Door de zorg slimmer te organiseren en de zelfredzaamheid te vergroten, blijven meer mensen langer naar tevredenheid en met een veilig gevoel in hun dorp wonen. Dat is ook de gedachte achter ‘inclusief beleid’ dat de gemeente als uitgangspunt heeft in haar WMO-beleid1. Bewoners kunnen veel zelf. Vooral in kleinere dorpen met een grote sociale samenhang is mantelzorg vaak nog vanzelfsprekend. We zien bovendien een brede ontwikkeling van onderop, waarbij bewoners elkaar weer weten te vinden en elkaar helpen zonder dat daar grote organisatie bij betrokken zijn. Sociale media en internet spelen hierin een belangrijke rol. Het groeiende beroep op mantelzorg (buren, familie) kent zijn grenzen. De groeiende vraag naar intensieve zorg vraagt om meer professionele hulp en vooral om het vergroten van de zelfredzaamheid en behoud van regie van mensen. Het behoud van regie over eigen leven leidt tot meer welzijn en uiteindelijk tot minder zorgvraag. Daarvoor is maatwerk nodig. De huidige werkwijze in de professionele zorg kent daar weinig ruimte voor. Zorgpartijen geven aan dat dit het gevolg is van veel overhead, weinig samenwerking, hoge tijdsdruk, een groeiende vraag en achterblijvende budgetten. Dit komt deels door regelgeving, deels doordat dit zo gegroeid is in de werkwijzen. De zorgorganisaties werken al aan betere en efficiëntere zorg met meer maatwerk. Dat vraagt om ‘ontschotten’:

1

Inclusief beleid is houdt rekening met mogelijkheden en beperkingen van mensen. Het resultaat is dat algemene voorzieningen ook beschikbaar zijn voor mensen met een beperking. Een voorbeeld: bij het bouwen van een nieuwe woonwijk wordt al bij het ontwerp rekening gehouden met mensen met een beperking. Het doel van inclusief beleid is dat mensen met beperkingen vanzelfsprekend op een gelijkwaardige manier kunnen deelnemen aan alle aspecten van het maatschappelijke leven.

32


–

Meer samenwerking, minder overhead, minder schakels, meer ruimte voor maatwerk; – Directere indicering van een zorgvraag, niet primair door een grote instantie en op basis van protocollen, maar door vertrouwen in professionals ter plaatse; – Een flexibeler houding van gemeente en corporatie tegenover professionals in de zorg; – Goede en toegankelijk voorlichting, zoals het consultatiebureau voor ouderen. Ontschotting is wennen voor zorgpartijen en kost dus tijd. Een experiment als ‘zorg zonder regels’ in Baflo is een manier om dat te versnellen. In aansluiting op het Actieplan Economie ‘Werken aan Winsum’ 2013-2016 presenteert de gemeente Winsum zich als een zorg-gemeente met een brede functie voor de regio. Mogelijkheden zullen vooral voordoen in de thuiszorg en de 1 ½ lijnszorg. Door ons bij de woningopgave te richten op levensloopbestendige woningen willen wij deze ontwikkeling versterken en faciliteren. Daarnaast richten wij ons op initiatieven om te komen tot onderzoek-, behandel- en herstelvoorzieningen in de gemeente Winsum. Ontwikkelingen op dit gebied worden actief gemonitord.

3.3

Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte raakt concreet op twee manieren het woonbeleid; – Voor de groeiende groep minder mobiele ouderen is een comfortabele openbare ruimte (open afritten, goed onderhoud, bankjes) een voorwaarde om zelfredzaam en mobiel te blijven. Zie het thema Organisatie van de zorg; – Een aantrekkelijke openbare ruimte speelt mee in de verhuisoverwegingen van mensen. De toename van de beoefening van individuele sporten vergroot dat belang. Dit is ook belangrijk bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken (in concurrentie met andere dorpen). Hierbij verwijzen we naar de Sportnota. We besteden extra aandacht aan de kwaliteit openbare ruimte (comfort, veiligheid, aantrekkelijkheid ) bij het opstellen van nieuwe plannen.

3.4

Maatregelen 11. In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2013) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen.

33


34


4. Uitvoering 4.1

Werkwijze van de gemeente De gemeentelijke rol verschuift van een sturen naar stimuleren, regisseren en faciliteren. – Stimuleren: kansrijke initiatieven die zonder gemeentelijke inbreng onvoldoende van de grond komen; – Regisseren: initiatief daar waar gebrek aan randvoorwaarden tot nadelige effecten leidt; – Faciliteren: waar partijen zelf tot initiatieven komen, maar afhankelijk zijn van de gemeente. De sturing van de gemeente is begrensd, aangezien de gemeente zelf niet bouwt. Sturing is er wel op bijvoorbeeld de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en functies die geheel of grotendeels door de gemeente worden gefinancierd. Ook in die situatie kiezen we er voor om sturing altijd te combineren met participatie van bewoners en professionele partijen. Ongeacht de positie van de gemeente hebben partijen elkaar meer dan ooit nodig. Afstemming met Wierden en Borgen Wierden en Borgen is een belangrijke partner voor de gemeente, als grootste aanbieder van sociale huurwoningen. Deze woonvisie en het actuele Beleidsplan en Strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen zijn belangrijke documenten bij het opstellen van prestatieafspraken vanaf 2013. Zie ook de lijst met agendapunten in deze woonvisie. Afstemming met andere professionele partijen Woonbeleid gaat over meer dan alleen wonen. Het gaat ook over leefbaarheid, voorzieningen, etc. Daarom hebben we meer dan voorheen te maken met partijen als zorgorganisaties, onderwijsinstellingen, ondernemersverenigingen, die een zelfstandige functie hebben in de gemeente. We maken met hen geen prestatieafspraken. Wel stemmen we met hen af hoe we per thema of per dorp tot een zo goed mogelijk pakket aan functies of diensten kunnen komen, welke randvoorwaarden er gelden en hoe we deze partijen als gemeente zo goed mogelijk van dienst kunnen zijn. Afstemming intern Omdat de verwevenheid tussen deze sectoren / thema’s groot is, moeten wij als gemeente zelf zorgen voor goede interne afstemming van beleid. Daarom is de inhoud van deze woonvisie afgestemd met diverse andere beleidskaders (zie inleiding). Het vraagt ook om afstemming tussen werknemers van de verschillende gemeentelijke afdelingen, zodat zij van elkaar weten wat er speelt en wat er afgesproken is. Dat voorkomt ‘ruis’ binnen de gemeentelijke organisatie en richting andere organisaties en bewoners. Afstemming met bewoners In aanloop naar deze woonvisie hebben we bewoners betrokken via dorpstafels. Ook in het vervolg blijft dit van groot belang. Bij de besluitvorming van deze concept woonvisie is er formele inspraak en worden betrokken bewoners actief benaderd. Maar ook na besluitvorming blijft betrokkenheid van groot belang! De gemeente Winsum stelt participatiebeleid op, waarin de werkwijze richting bewoners vastgelegd wordt.

35


Afstemming met buurgemeenten, regio en provincie We kennen drie specifieke afstemmingsrelaties: 1. de provincie Groningen, in relatie tot de provinciale verordening; 2. buurgemeenten in BMWE-verband (Bedum, De Marne, Eemsmond); 3. RGA-verband (Regio Groningen-Assen). Met onze buurgemeenten in BMWE-verband willen we niet alleen de inhoud van deze visie afstemmen. We doen hen een voorstel om een structureel afstemmingsverband te maken over wonen en direct daaraan gerelateerde onderwerpen zoals leefbaarheid. De provincie vraagt met haar verordening om regionale afspraken over programmering. De woningbouwafspraken die we in RGA-verband maakten, zijn daarin het kader voor Winsum. De uitkomst van die afspraken is een forse verlaging van de programmaruimte, van 100 woningen per jaar (realisatie 2001-2011) naar 21 woningen per jaar. Dat is ons getalsmatige uitgangspunt voor locatieontwikkeling. De invulling van de woningbouwafspraken naar locaties is complexer. – Het programma voor nieuwbouw, sloop, transformatie, en het daaraan gekoppelde uitvoeringsprogramma, is voor de korte termijn concreet en realistisch. Voor de langere termijn is het programma niet concreet, juist om ook op dat punt realistisch te zijn. – Voor de ‘zachte’ inbreidings- of herstructureringslocaties voor langere termijn geldt dat zij mogelijk verruild worden voor concrete locaties die nu nog niet op de lijst staan. Welke kansrijke inbreidings- of herstructureringslocaties zich de komende jaren aandienen, hangt af van factoren als herhuisvesting van scholen en bedrijven en is volstrekt onzeker. – Er worden – buiten Winsum Oost – geen nieuwe uitbreidingslocaties ontwikkeld. – Winsum Oost neemt een bijzondere positie in als het gaat om afstemming. Het gehele plangebied is vastgelegd in een bestemmingplan. Bij volledige uitvoering van Oost vóór 2020 is er conform de regionale afspraken geen ruimte voor andere (inbreidings)plannen. De werkelijkheid is dat het plan Oost zeer gefaseerd wordt uitgevoerd, naar behoefte op de markt. Als zich een marktconform initiatief voor inbreiding aandient, kan het zijn dat Oost daarmee verder gefaseerd wordt. De procedurele planstatus van Oost mag marktconforme, ruimtelijk wenselijke inbreidingen niet in de weg staan. Fasering van Oost en het verruilen van locaties voor andere locaties brengen we altijd in tijdens regionaal overleg in RGA-verband, zoals afgesproken, en in BMWE-verband. Op die manier willen we op een verantwoorde en realistische wijze omgaan met ons programma en met regionale afstemming .

36


4.2

Borging uitvoering, monitor, evaluatie De concrete maatregelen van de woonvisie richten zich op de termijn van de eerstkomende jaren. Het is belangrijk om de uitkomst van deze maatregelen goed te volgen en waar nodig acties bij te stellen. Dit vraagt om een jaarlijkse monitor van de uitvoering met op zijn minst een eerste indruk van het effect. Korte termijn en lange termijn bijstellingen De rode draad door de woonvisie richt zich echter op een langere termijn. Demografische trends zoals vergrijzing en afnemende groei, maatschappelijke trends zoals schaalvergroting, individualisering en tegelijk een groter beroep op zelfredzaamheid, zijn structureler van aard. Deze ontwikkelingen vragen niet om jaarlijkse herziening maar komen aan bod als de woonvisie aan herziening toe is, in dit geval 2018. Mogelijk gebeurt dit eerder, als er grote maatschappelijke veranderingen zijn (zoals bij grote economische verandering, grote stelselwijziging op de woningmarkt) of in relatie tot verdergaande samenwerking met buurtgemeenten. In zo’n geval beoordelen we eerst of de veranderingen werkelijk tot een geheel ander beleid leiden, of dat een actualisatie / aanvulling volstaat. Een simpele woningmarktmonitor Doel van de monitor is om in beeld te houden welke marktsegmenten en dorpen onder druk staan, waar kansen liggen, waar niet. De grootste valkuil bij monitoring is het verzamelen van te veel gegevens. De praktijk leert dat dit niet gebeurt en dat het bovendien onvoldoende vertelt over de voortgang en de actualiteit. We stellen daarom de volgende monitor voor: 1. Jaarlijks een korte notitie met daarin actuele gegevens over: a. Gerealiseerde woningbouw, sloop, verkoop en renovatie per jaar, op basis van gegevens van de gemeente en Wierden en Borgen; b. Migratie van en naar Winsum, naar leeftijd en richting, op basis van gemeentelijke BAG-gegevens; c. Samenstelling van de bewoners in opgeleverde woningen; d. Samenvatting van de voortgang van projecten; e. Wachttijd, weigeringsgraad, slaagkans of soortgelijke drukmaten in de sociale huursector, per dorp en per doelgroep, op basis van gegevens van Wierden en Borgen. Niet alle gegevens lenen zich voor weergave in cijfers. Ervaringen uit de dagelijkse praktijk (zoals van makelaars of woonconsulenten) geven doorgaans ook een helder beeld van de ontwikkelingen. Een samenvatting van ontwikkelingen zonder cijfers op basis van ervaringen en signalen kan óók als monitor dienen. 2. Jaarlijks een interne bijeenkomst, waarin verschillende sectoren vertegenwoordigd zijn (naar analogie van de interne werksessie in aanloop naar de woonvisie), om ontwikkelingen te bespreken; 3. Jaarlijks een externe bijeenkomst van de belangrijkste marktpartijen op de woningmarkt (Wierden en Borgen, makelaars, eventueel dorpsbelangen). We doen in 2014 een voorstel.

4.3

Overzicht van maatregelen De inhoud van deze visie leidt tot diverse activiteiten en maatregelen. Het schema hierna vat de maatregelen samen die direct voortvloeien uit de woonvisie.

37


Maatregel

Betrokkenen

maken Wierden 1. We prestatieafspraken met Borgen Wierden en Borgen. Zie voor agendapunten hoofdstuk 1 (blz.16) 2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. van 3. Stimuleren particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen (blz. 28) : - voorlichting / brochure; - in 2013 besluiten of Woonkeur of een lokale variant ingevoerd wordt. 4. In 2013 uitzoeken welke vorm en voorwaarden starters helpen, doorstroming stimuleren, bestaande goedkope koop aantrekkelijk maken. Op basis daarvan voorstel aan college en raad. (blz. 28) van 5. Stimulering verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door de regionale starterslening, het duurzaamheidsfonds voor Brake II, Oosterhuisen en Groenlanden het openen van een milieuinformatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via Warm Wonen in Winsum. (blz.28) 6. We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij. (blz.28) 7. De gemeente Winsum vormt zich een mening over de randvoorwaarden waarbinnen

38

Looptijd en 2013-2014

Regiogemeenten 2014 Provincie

Bewoners

Vanaf 2014

Kosten, uren en dekking Uren intern: 80. Kosten extern: bij inhuur externe ca. €7.500 voor de gemeente (50% bijdrage). Uren intern: 20

Uren intern: 80, rest onderdeel van bestaande werkzaamheden Kosten extern: opstellen, verspreiden en drukken brochure (ca. €10.000)

SVn, andere 2013 en 2014 mogelijke partners, Wierden en Borgen

Uren intern: 120. Fondsvorming: kosten uitzoeken.

Bewoners Ondernemers

Vanaf 2014

Uren intern: begeleiding werkzaamheden 120. Kosten extern: milieuinformatiecentrum incl. bemensing (PM).

Bewoners Begeleidende partij

2014

Uren intern: jaarlijks ca. 80, mits extern begeleid. Externe kosten: ca. €50.000 Ca. 100 uren intern of €10.000 externe kosten.

2014


ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum Oost plaats kunnen vinden (blz. 28) 8. We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels. (blz. 28) 9. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening welstandsbeleid). (blz. 28) 10. Samenstellen van aan Aanjaagpakket voor doorstroming op de woningmarkt. (blz. 28) overleg met 11. In zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2014) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen. (blz. 33) 12. Opstellen van een monitor om de marktontwikkelingen te volgen, om af te stemmen binnen de gemeente en met stakeholders zoals Wierden en Borgen en makelaars en om te benutten bij programma’s voor woningbouw. (blz. 37)

39

Bewoners Ontwikkelaar

Vanaf 2014

Uren intern: 20 Kosten extern: uren groenbeheer, materiaal.

Bewoners

Bij herziening Geen extra uren, welstandsbeleid maar onderdeel van actualisering.

Lokale partijen 2014 woningmarkt

120 intern + €5.000 externe ondersteuning

Zorgpartijen Wierden Borgen

Uren intern: 40 per jaar

2014 en verder en

Wierden en Vanaf Borgen jaarlijks Makelaars Eventueel ontwikkelaars


2014, Uren intern: 2014 ca. 80, Daarna ca. 40 per jaar.

40


Bijlage 1: Samenvatting marktanalyse Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie analyseerden we bestaande bronnen. Bevolkingssamenstelling Winsum groeide snel in de jaren ’70, ’80 en ’90, door te bouwen voor de grote groep gezinnen, uit eigen gemeente en vooral de Stad Groningen. Ook de afgelopen tien jaar bestond het bouwprogramma vrijwel geheel uit gezinswoningen. De groep gezinnen neemt inmiddels landelijk af. De grote groep vestigers vanaf de jaren ’70 wordt ouder: de komende 10 jaar groeit vooral de groep 65- en 75-plussers fors. Na 2020 neemt de groei van 75-plussers snel toe. Bij velen ontstaat vanaf die leeftijd een intensievere zorgvraag. Ontwikkeling bevolking en huishoudens 2002-2012. Inwoners 2002 20121 ’02Huishoudens ‘12 0-4 958 771 -187 1+2 personen, tot 30 5-12 1583 1525 -58 Gezin tot 30 13-19 1363 1296 -67 1+2 personen, 30-65 20-29 1367 1109 -258 Gezin 30-65 30-44 3237 2549 -688 Huishoudens 65+ 45-64 3855 4423 568 Totaal 65-84 1470 2053 583 85+ 217 261 44 Totaal 14.050 13.987 -63 Bron: CBS

2002

2011

’02-‘11

405

305

-100

90 1.980

65 2.200

-25 225

2.015 1.030

2.590 1.370

575 340

5.515

6.530

1.015

De tabel hierna geeft een beeld van de meest opvallende structurele migratiestromen in Winsum en de regio. Er zijn op hoofdlijnen drie stromen herkenbaar: – Instroom uit Bedum, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer, gezinnen en senioren; – Wisselwerking met stad Groningen: forse uitstroom studerende en startende jongeren, grote terugstroom (aanstaande) gezinnen vanaf de leeftijd van 25 jaar; – Een uitstroom van gezinnen (vooral 40+) naar de gewilde zuidwestflank van Groningen-Assen (Assen, Haren, Noordenveld, Tynaarlo); Regionale migratie 2001-2010 2001-2010 Vanuit Winsum Binnen Winsum 5.620 Bedum 170 De Marne 510

Naar Winsum 5.620 265 730

Eemsmond

530

500

Saldo

Groepen

+95 Instroom van alle leeftijden uit Bedum +220 Sterke instroom ouderen en gezinnen 40+ +30 Toestroom ouderen, uitstroom 25-40

1

De bevolkingscijfers van 2013 waren niet in detail beschikbaar. Wel is duidelijk geworden dat er sprake was van lichte krimp (76 personen) doordat er voor het eerst meer overlijdensgevallen waren dan geboorten en doordat er netto uitstroom was van personen.

41


Loppersum Ten Boer Groningen

125 40 2.010

Assen, Leek, Haren, 590 Noordenveld, Tynaarlo, Zuidhorn 215 Totaal Groningen 4385 Bron: CBS

150 90 1.875

+25 +50 -135

325

-265

185 4355

-30 -30

jarigen Alle leeftijden lichte toestroom Instroom jonge gezinnen Uitstroom jongeren, toestroom gezinnen Vooral uitstroom gezinnen

Jonge gezinnen stromen uit

Het onderzoek Groei, Krimp en Migratie uit 2012 vertelt hoe respondenten zich oriënteerden bij hun verhuizing. Oriëntatie zegt veel over marktpotentie. – De ‘Noordflank’ (zoals Zuidhorn, Winsum, Bedum, Ten Boer) houdt zijn verhuizers goed vast en is goed in beeld als vestigingsgebied. – De regio’s De Marne en Eemsdelta verloren respondenten en waren minder ‘in beeld’; – Alleen de ‘Zuidflank’ is significant zeer populair onder verhuizers en zoekenden; Uit het migratieonderzoek blijkt ook welke redenen doorslaggevend zijn voor verhuizing: Het merendeel van de verhuizingen gaat over korte afstand (tweederde binnengemeentelijk, ruim 80% binnenregionaal), studenten uitgezonderd; – Maximaal 25% van de verhuizers verhuist vanwege de woning, maar de stad Groningen vormt een uitzondering. Stedelijke jonge gezinnen verhuizen naar regiogemeenten (zoals Winsum) voor een gunstiger prijs-ruimteverhouding, maar wel nabij stedelijke voorzieningen. De nieuwbouw van veel gezinskoopwoningen in de stad Groningen zelf in de afgelopen tien jaar heeft niet geleid tot een grote kentering in deze beweging. – Verhuizingen over korte afstand van kleine naar grote kernen zijn vaak voorziening gerelateerd: primair of secundair onderwijs of zorgaanbod. Dit betekent dat dorpen met zulke voorzieningen (zoals Winsum) binnen een regio een relatief sterke positie hebben; – Verhuizingen over grotere afstand zijn gerelateerd aan werk, studie; moeilijk beïnvloedbaar. Voor de gemeente Winsum betekent dit dat een sterke kern Winsum belangrijk is om de structurele toestroom van jonge stedelijke gezinnen vast te houden. Woningvoorraad De figuur hierna geeft de voorraadontwikkeling in Winsum weer. Opvallend is de terugval in de jaren ’03-‘05 en de opleving in ‘06-‘09. Zoals in alle gemeenten is de productie sinds 2010 laag. – De lage productie in de periode 2003-2005 verklaart de uitstroom van gezinnen uit Winsum; – Het geeft ook aan dat Winsum er baat bij heeft om blijvend voldoende te bouwen voor het aantrekken gezinnen (zie ook de migratiestromen en het thema marktpotentie). – Appartementen kwamen nauwelijks gereed in de afgelopen tien jaar, ondanks signalen uit eerdere marktonderzoeken dat hieraan behoefte zou zijn. – De toestroom van ouderen vanuit vooral De Marne is vooral naar intramuraal wonen. Zie ook de opmerking over het ‘generatie-effect’ in het algemene trendbeeld; senioren kiezen minder vaak dan gedacht voor een appartement en dat is meestal een heel bewuste keuze. Dit betekent niet op voorhand dat er helemaal geen behoefte is aan nieuwbouw voor hen! In de bouwplanning zijn zulke woningen dan ook wel opgenomen.

42


Samenstelling netto groei woningvoorraad 100

sloop koop sloop huur

80

app koop egz koop

60

app huur egz huur

40 20 0 -20 -40 -60 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: CBS Van de ca. 5.850 woningen in Winsum is 25% een corporatiewoning, 73% een koopwoning en 2% particuliere huur. De koopvoorraad bestaat vrijwel uitsluitend uit eengezinswoningen, en ook binnen de sociale huurvoorraad zijn hooguit 100 appartementen te vinden. Daarin wijkt Winsum overigens niet wezenlijk af van buurgemeenten; alleen in Eemsmond zijn (met name in Uithuizen) substantieel meer huurappartementen. Samenstelling van de voorraad in Winsum en buurgemeenten, naar type en eigendom. Particulier appartement

100% 90% 80%

Particulier eengezins Corporatie appartement

70% 60%

Corporatie eengezins

50% 40% 30% 20% 10% 0% Winsum

Bedum

Eemsmond

De Marne

Zuidhorn

Totaal

Bron: Syswov, 2010 De voorraad van Winsum groeide vooral tussen 1970 en 1980 snel, maar ook in de jaren negentig was er veel groei. Forensengemeenten met een complete voorzieningenkern zoals Zuidhorn en Bedum laten hetzelfde beeld zien. In Eemsmond en De Marne zijn woningen vaker vooroorlogs. In Winsum zijn procentueel weinig woningen vervangen. Woningen uit de jaren ’45-’60 worden doorgaans vervangen in plaats van gerenoveerd. Deze voorraad is relatief klein in Winsum. We beschrijven hier kort de voorraad van Wierden en Borgen.

43


–

– –

–

De groeispurt van Winsum is ook zichtbaar in de voorraad van Wierden en Borgen: veel woningen kwamen gereed in de jaren ’70-’80 en de twee decennia daaromheen. De voorraad concentreert zich (vanzelfsprekend) in Winsum; aanvullend is er substantiële voorraad in Baflo, Ezinge en Sauwerd (>100 woningen). In Winsum is het aanbod woningen het grootst, maar ook de kwaliteit in ‘punten’ is relatief hoog. Van de andere drie dorpen met >100 woningen (Baflo, Ezinge en Sauwerd) heeft alleen de voorraad in Sauwerd relatief veel punten. Met name in de kleine dorpen Feerwerd en Rasquert is het gemiddeld aantal punten relatief laag. Volgens het CFV is de prijs-kwaliteitverhouding van de voorraad van Wierden en Borgen gunstig. Wierden en Borgen verbetert veel woningen energetisch, bij mutatie en soms projectmatig. Naar verwachting hebben alle woningen binnen 6 jaar na heden label C of beter.

Omdat de isolatie in de jaren ’70 en ’80 beperkt was, heeft een groot deel van de voorraad label D of ongunstiger. Dat geldt ook voor de huurvoorraad van Wierden en Borgen, die juist in die twee decennia snel groeide. – In de recentere wijken van Winsum (oostzijde) zijn de woningen gemiddeld groter, nieuwer, beter geïsoleerd. Hier ligt het gasverbruik lager, terwijl het elektriciteitsgebruik juist hoger ligt (grotere woningen; meer verlichting, meer apparatuur); – We zien dit verband ook tussen kleinere en grotere dorpen: in grotere dorpen minder gasgebruik (kleinere en deels nieuwere woningen), meer elektriciteitsgebruik. – Vanuit milieuoogpunt is de meeste winst te behalen bij grote, slecht geïsoleerde koopwoningen. Dit betreft een doelgroep die gemiddeld genomen wel middelen heeft om een kwaliteitsslag te maken; – Vanuit woonlastenoogpunt is de meeste winst te behalen bij goedkope, slecht geïsoleerde woningen. Juist deze groep heeft vaak niet de investeringsruimte om tot verbetering te komen, terwijl stijgende energielasten die mogelijkheid nog verder beperkt. In theorie zijn er honderden ‘kwetsbare’ woningen (klein oppervlak, lage waarde, oudere bewoner). De praktijk laat geen grote verpaupering zien, maar incidentele gevallen kunnen grote impact op de omgeving hebben. Groei, marktopgaven, locaties Bevolkings- en huishoudensprognose: drie scenario’s De kern Winsum heeft zich de afgelopen dertig jaar bewezen als alternatief voor met name gezinnen uit de stad Groningen en gemeenten met een minder sterke verbinding met de stad: De Marne, Eemsmond en Loppersum. Instroom uit die gemeenten was de motor achter de groei van Winsum. De afgelopen jaren nam de bevolking van Winsum echter niet meer toe. Het aantal huishoudens groeide nog wel, deels door instroom van gezinnen tegenover uitstroom van (inwonende) jongeren. Op het schaalniveau van Nederland, provincies en regio’s zien we bijna overal een afname van de groei. Winsum bevindt zich op de grens tussen Stad Groningen en Noord-Groningen, groei en krimp, een woningmarkt die onder druk staat en een woningmarkt die ontspannen is. Juist op zo’n grensvlak is het moeilijk om groei of krimp te voorspellen. De uitkomst is sterk afhankelijk van concurrerend aanbod aan woningen, omgeving, voorzieningen,

44


werk en vooral de bereikbaarheid van alles. Meerdere studies wijzen op het groeiend belang van dat totaalprofiel 1. Om die reden werken we niet met één prognose voor inwoners en huishoudens, maar met drie scenario’s waarbij we aangeven onder welke omstandigheden dat scenario reëel is. – Hoe verder in de tijd, hoe groter de bandbreedte en hoe onzekerder de uitkomst; – Geen van de prognoses gaat uit van krimp van het aantal huishoudens; – De structurele vergrijzing en ontgroening is in alle scenario’s aanwezig, maar komt in sterkere of zwakkere mate naar voren. De figuur hierna vergelijkt verschillende prognoses en varianten daarbinnen, en de scenario’s waarmee de regio Groningen-Assen werkt. De aantallen staan voor het gemiddeld aantal woningen (netto toevoeging) per jaar, in de periode tot 2030. Prognoses en scenario’s voor groei 2012- 2030, gemiddeld aantal woningen per jaar Herijking GRAS scenario 1.000 / jr / regio (GEKOZEN) Companen trend (gaat uit van trendmatige uitstroom) Provincie (gaat uit van trendmatige uitstroom) Companen migratiesaldo =0 (eigen behoefte) Herijking GRAS scenario 1.500 / jr / regio Herijking GRAS scenario 2.000 / jr / regio Primos (rekent bouwprogramma's door in prognose) Werkelijke ontwikkeling 2001-2011 Oorspronkelijke taakstelling GRAS (2.900 / jr) 0

10

20

30

40

50

60

Ontwikkeling naar doelgroep, volgens de prognose van ABF. 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1 + 2 personen, tot 1 + 2 personen 30- Huishoudens 65+ 30 jaar 65 jaar 2012

1

2020

Gezinnen tot 30 jaar

Gezinnen 30-65 jaar

2030

Zoals “De Regio als Troefkaart”, 2011, “Onderzoek Groei, Krimp en Migratie”, 2012.

45


Drie scenario’s voor groei Scenario 20122020-2030 2020 Scenario 1 Wind 400, 50 / 350, 35 / jr mee jr Scenario 2 Wind 350, 45 / 225, 20-25 stil jr / jr Scenario 3 Wind 300, 40 / 100, 10 / jr tegen jr

Passend bij prognoses

Migratie

2.000 scenario GRAS, CBS, Instroom ABF 1.500 scenario GRAS, Neutraal Companen 1.000 scenario GRAS, Uitstroom Companen

Drie scenario’s en hun realiteitsgehalte Scenario Wanneer reëel Scenario 1 Bij versterking van de positie van Winsum als subcentrum in de regio; Wind mee Bij aanzwellende toestroom vanuit Eemsmond, De Marne, Ten Boer, Loppersum, Stad Groningen. Hoewel de groep gezinnen krimpt, merken vooral andere gemeenten dat. Bij een structureel aantrekkende huizenmarkt; Bij een zeer marktconform aanbod aan woningen en woonmilieus. Scenario 2 Een combinatie van wind mee en wind tegen. Wind stil Scenario 3 Bij verdere concentratie van wonen in de stad Groningen; Wind tegen De groep gezinnen krimpt en de toestroom droogt daardoor op; Bij een langdurig haperende huizenmarkt; Bij grote concurrentie vanuit Stad Groningen en buurgemeenten.

Op korte termijn is het scenario Wind tegen het meest realistisch. Dit sluit aan op de herijking van de programmering in Groningen-Assen tot het 1.000 woningen scenario. Op langere termijn is een scenario van aantrekkende markt en een hogere groei denkbaar, mede omdat Winsum ook in voorgaande decennia een goede marktpositie heeft gehad. Groei en krimp per dorp Cijfermatige prognoses maken op dorpsniveau biedt weinig zekerheid. Op basis van ervaringen uit het verleden, de huidige bewonerssamenstelling en actuele ontwikkelingen in de dorpen, is desondanks wel een inschatting te maken van de toekomstige bevolkingsomvang en –samenstelling. Het regionaal marktonderzoek Groningen-Assen (Companen, 2010) maakt onderscheid in woonmilieus, waarvan de Volledige kernen (dorp Winsum) en de Woonkernen (alle overige kernen) relevant zijn voor Winsum 1. Onderstaande kwaliteiten zijn belangrijk voor die kernen.

1

Overigens worden Volledige kernen in het Provinciaal Omgevingsplan (POP) Complete dorpen genoemd.

46


Volledige kernen / complete dorpen (POP) Kernkwaliteiten Basisvoorzieningen Levendigheid Werk bereikbaar per auto Kindvriendelijk Groen, ruimte, rust, privacy Sociaal netwerk

Woonkernen Kernkwaliteiten Groen, ruimte, rust, privacy Sociaal netwerk Kindvriendelijk

Ook uit het onderzoek Groei, Krimp en Migratie (KAW, 2012) blijkt het groeiende belang van bereikbaarheid, werk en voorzieningen. Dit betekent: – Een blijvend zeer sterke positie voor Groningen als stad binnen de regio en daarbuiten; – Een sterke positie voor volledige kernen (Winsum, Zuidhorn, Bedum, Uithuizen…) – En een minder sterke marktpositie voor woonkernen, ondanks de kwaliteiten groen, ruimte, sociale samenhang – Factoren die hierbinnen positieve uitwerking hebben, zijn: o landschappelijk gunstige ligging (bos, water, zandgrond); o directe aansluiting op spoor en snelweg; o nabij de stad Groningen; o karakteristiek historisch dorps/stadsbeeld; o goed imago. Met deze kwalitatieve randvoorwaarden komen we tot de volgende groeiperspectiefschets voor de dorpen binnen de gemeente Winsum: – Blijvende stevige groeimogelijkheid: Winsum; – Licht groeikans door bereikbaarheid, basisvoorzieningen: Baflo, Sauwerd, in mindere mate ook Ezinge; – Stabilisatie of lichte krimp in de andere dorpen. Kwalitatieve woningvraag Om een goed beeld te geven van de kwalitatieve marktvraag, is het onderscheid tussen lokale en regionale vraag belangrijk. Bovendien speelt de bestaande woningvoorraad een zeer grote rol in het bedienen van de vraag (in de huidige toestand, na renovatie of na omzetting van huur naar koop). Nieuwbouw is slechts aanvullend op wat in de bestaande bij doorstroming niet beschikbaar komt. Er zijn geen recente specifiek op Winsum gerichte marktonderzoeken beschikbaar. In de ‘Opgavennotitie Winsum’ (Companen 2011) worden meerdere bronnen hergebruikt om zo een indruk te geven van de marktopgaven. Gesprekken met makelaars en de corporatie (na vaststelling van de startnotitie) gebruiken we als aanvulling op deze basis aan gegevens. Het schema hierna vat de marktopgaven samen. De analyse uit de Opgavennotitie gaat uit van een optimale doorstroming op de woningmarkt. De eerste kolom houdt rekening met een herstellende markt, blijvende instroom van buiten Winsum en een slechts gedeeltelijk suboptimale doorstroming. In dit scenario is een belangrijke hoeveelheid ‘regionale vraag’ ingemengd. De tweede kolom presenteert de marktopgaven bij ‘wind tegen’, met als uitgangspunten: – Minder instroom van buiten Winsum; – Meer oriëntatie op huur; – Meer oriëntatie op goedkope huur en goedkope koop; – Minder doorstroming in het algemeen, minder vrijkomend aanbod in alle segmenten;

47


–

Minder invulling van woonwensen, daardoor minder verschuiving naar grondgebonden nultreden en appartementen; – Daardoor een programma voor nieuwbouw dat verspreid is over meerdere segmenten. Beide scenario’s vormen een leidraad of bandbreedte voor programmering (we vergelijken de plannen met deze leidraad, zie verderop in deze notitie). Aangezien vele onzekere factoren de markt beïnvloeden, is bij elk concreet project een afweging van product, plek, actuele marktsituatie nodig. Theoretische marktopgaven 2010-2030. Huur Scenario wind stil Eengezins <500 Grote transformatieopgave >500 Voorraadgroei Appartem <500 Kleine voorraadgroei ent >500 Voorraadgroei Nultreden <500 Voorraadgroei >500 Voorraadgroei Koop Eengezins <150 Potentieel overschot >150 Grote vraag Appartem <150 Stabiele markt ent >150 Stabiele markt Nultreden <150 Stabiele markt >150 Kleine voorraadgroei Totaal

# -325 *

Scenario wind tegen Transformatieopgave

# -175 *

50 25

Kleine voorraadgroei Kleine voorraadgroei

25 25

75 75 50

Kleine voorraadgroei Voorraadgroei Kleine voorraadgroei

25 50 25

75 * 450 0

Voorraadgroei Voorraadgroei Stabiele markt

150 * 250 0

25 0 50 575

Stabiele markt Stabiele markt Kleine voorraadgroei

0 0 25 400

% eengezins 45% % huur -10% % goedkope koop 15% * 75 door verkoop. Bron: Companen, Asree, bewerking KAW

48


65% -5% 40%

Bijlage 2: Samenvatting dorpstafels De gemeente Winsum werkt aan een nieuwe woonvisie. De woonvisie gaat over de woningvraag in de dorpen, maar ook over betaalbaarheid, bouwlocaties, leefbaarheid, duurzaamheid. Om te komen tot een goed onderbouwde en gedragen woonvisie, raadplegen we niet alleen bestaande geschreven bronnen en onderzoeken, maar ook professionals en bewoners. Dit gebeurt nog vóór er keuzes gemaakt worden. Dit verslag is een weergave van de vier dorpstafels die in oktober en november werden gehouden: 31 oktober 2012: Ezinge, Feerwerd, Garnwerd, Aduarderzijl, Oostum, e.o. 1 november 2012: Winsum 5 november 2012: Sauwerd, Adorp, Wetsinge , e.o. 12 november 2012: Baflo, Rasquert, Den Andel, Tinallinge, e.o. In wisselende samenstelling waren vanuit de gemeente en corporatie steeds aanwezig: Gemeente Winsum: Jaap Hoekzema (Wethouder Ruimte) Wiebe Zorge (Wethouder Sociale zaken, als vervanger, op 12 november) Mariëlle Bakema (Medewerker Wonen) Anne van Zanten (stagiair) Wierden en Borgen Rinze Kramer (Directeur-bestuurder) Jeroen Haan (Beleidsmedewerker) KAW Daniel Depenbrock

49


Aanwezige bewoners Per sessie waren bewoners uit de dorpen aanwezig. We presenteren geen precieze lijst met aanwezigen. Deelnemers die op de hoogte wilden blijven, lieten hun gegevens achter. De opkomst per dorp lag meestal beneden de tien deelnemers. De uitkomsten zijn daarom niet persé representatief, maar het laat wel zien waar de aanwezige bewoners hun prioriteiten leggen. We vatten dat op als waardevolle signalen voor de woonvisie. Raadsleden Bij elke sessie waren meerdere raadsleden aanwezig. Zij kozen voor een rol als toehoorder en – incidenteel – als betrokken bewoner. Op de pagina’s hierna vatten we samen wat de wensen van bewoners zijn en welke partijen daar volgens hen voor nodig zijn. In de woonvisie maken we een afweging uit deze punten: niet alle bewoners hebben dezelfde mening, niet alles kan op elke plek, en het geld moet goed verdeeld worden over de vele wensen. Ook zijn er onderwerpen die niet in een woonvisie thuis horen; een woonvisie gaat vooral over wonen en maakt keuzes op hoofdlijnen, niet op adresniveau. In dat geval spelen we de wens door naar een medewerker of organisatie die daar verantwoordelijk voor is. Een voorbeeld is het tuinonderhoud bij woningen van Wierden en Borgen: dit is een verzoek aan hen. Een ander voorbeeld is verkeersveiligheid: dit is de verantwoordelijkheid van de verkeersmedewerker van de gemeente. 31 oktober 2012:

Ezinge, Feerwerd, Garnwerd, Aduarderzijl, Oostum, e.o.

Bij de bijeenkomst ontbrak vertegenwoordiging uit Ezinge; zij konden geen afvaardiging sturen. Garnwerd Sterke sociale cohesie in het dorp, bewoners voelen zich veilig. Het wonen is prima en er hoeft qua woningaanbod niet echt te veranderen. Het zijn vooral afgeleide zaken die het woongenot negatief beïnvloeden: de gevaarlijke weg naar Winsum, de kleine school die mogelijk gesloten wordt, groenonderhoud. Er was discussie over de noodzaak van een nieuwe ontmoetingsruimte; de meningen hierover waren verdeeld en dit hebben we niet in onderstaande lijst opgenomen.

50


Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? De school behouden. Dit is essentieel is voor het wonen. Jonge gezinnen gaan zonder school niet naar Garnwerd. Dit leidt op termijn tot een dorp met een andere bevolkingssamenstelling.

Wie kan daar voor zorgen? Bewoners willen dat de gemeente fusie met andere scholen voorkomt.

Meer ‘rust’ in het dorp. De laatste jaren wordt het drukker. Vooral tijdens het weekend is er veel toeristische aanloop. Andere bewoners zeggen overigens dat Garnwerd baat heeft bij die drukte.

Geluidsnormen en parkeerverbod handhaven, aantal evenementenvergunningen beperken.

Verpaupering van karakteristieke woningen tegengaan. Met name aan de Burg. Brouwerstraat. Dit tast ook het woongenot van omwonenden aan. Verpaupering aanpakken door actief aan te schrijven.

Gemeente. Het dorp wil zelf ook de eigenaar aanspreken als zij duidelijk gesteund worden.

Creëren van enkele levensloopbestendige woningen. Verzoek aan Wierden en Aanpassing of vervanging. Er is geen behoefte aan meer Borgen. woningen voor starters. Beter groenonderhoud rondom de speelplaats. De omgeving Gemeente. Weinig animo wat opfleuren met plantenbakken en dergelijke. om zelf bijdrage te leveren.. Omgevingsverbetering en betere tuinen aan de LW de Wierden en Borgen Blecourtstraat. Er is kort discussie geweest over een ontmoetingsruimte, en er zijn op dit moment voldoende plekken. Aduarderzijl Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Voorkomen dat het karakteristieke dorpsbeeld aangetast wordt. Dit is preventief; er zijn momenteel geen aanwijzingen dat dit zal gebeuren.

Wie kan daar voor zorgen? Rekening mee houden / voorwaarden opnemen bij herziening bestemmingsplan.

Feerwerd Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Wie kan daar voor zorgen? Het dorp is sterk vergrijsd. Er is behoefte aan Oproep bewoners aan brengdiensten. ondernemers.

Ezinge (bij monde van bewoners uit omliggende dorpen) Vrij compleet dorp. Voor gezinnen en ouderen een plek om te blijven. Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Wie kan daar voor zorgen? Aandacht voor verouderde seniorenwoningen nodig. Wierden en Borgen. Vervanging gewenst.

51


1 november 2012: Winsum Er is in Winsum al een zeer gevarieerd aanbod qua wonen, zowel in koop als in huur. Ook starters zijn goed bediend in Winsum, in huur en koop. Winsum heeft goede voorzieningen en een goede sfeer en dat blijkt voor nieuwkomers een belangrijke reden te zijn om te kiezen voor Winsum in plaats van bijvoorbeeld Bedum. Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Wie kan daar voor zorgen? Meer seniorenwoningen, voor mensen die ‘redelijk Wierden en Borgen, zelfstandig’ kunnen wonen en beperkt zorg nodig hebben. ontwikkelaars De nabijheid centrum is belangrijk. Obergum-Noord is gewild bij deze doelgroep; zijn daar locaties? Locatie Warringa is een goed voorbeeld. Winsum Oost is wellicht een goede locatie voor zelfstandig wonen nabij intensieve zorg. Meer mogelijkheden bieden om oud te worden in eigen huis, Gemeente omdat de bevolking vergrijst en omdat mensen langer thuis (moeten) wonen. Regels bestemmingsplan versoepelen bij verbouw / uitbouw. Bewustmaken van mensen met een verbouwingsaanvraag. Collectief wonen voor senioren: zoals het huidige complex Wierden en De Ploeg of een zorgboerderij met appartementen en ontwikkelaars, collectieve voorzieningen. particulieren

Borgen,

Bij nieuwbouw ook denken aan meergeneratiewoningen Ontwikkelaars? (experiment) Beeldkwaliteit vanaf Onderdendam is onaantrekkelijk.

Gemeente

Kan Winsum zich beter profileren? Denk aan evenementen, Gemeente, maar ook zichtbaarheid op beurzen, etc. bewoners (mond-tot-mond en organiseren activiteiten).

5 november 2012: Sauwerd, Adorp, Wetsinge, e.o. Sauwerd en Adorp Hoewel beide dorpen verschillen, zijn de aandachtspunten voor het wonen vaak gelijk. Onderstaande uitkomst van de sessie is voor beide dorpen geldig. Bijzondere punten per dorp geven we aan. Het Dorpsonderzoek Adorp is bijna klaar. Die informatie krijgt de gemeente voor de woonvisie. Er is een goede verbinding met de stad, landelijk wonen en rust zijn pluspunten. Er is een sterke sociale cohesie. Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden?

Wie kan zorgen? Veel ouderen hebben de behoefte om te switchen. Zij raken Gemeente echter hun woning niet kwijt; er staan veel woningen te koop. Starters krijgen subsidie maar juist het segment 2-3 ton stokt. Kan daar geen subsidie voor komen? Een deel van de senioren verhuist naar Winsum omdat er in Gemeente

52


daar

en

voor

Wierden

Sauwerd en Adorp onvoldoende passende woningen zijn. Er en Borgen zijn meer woningen voor hen nodig, door nieuwbouw of door aanpassing van woningen. Het gaat vooral om huurwoningen. Als die woningen er zijn, moeten ze ook met voorrang aan senioren worden toegewezen, niet aan starters. Bewoners denken dat er behoefte is aan groepswonen, zoals Huur: Wierden en bijvoorbeeld de Ploeg in Winsum of het ombouwen van Borgen. Koop: particulier boerderijen tot zorgboerderij. initiatief, mogelijk maken door gemeente. De oude seniorenwoningen (jaren ’60 en ‘70) en enkele Wierden en Borgen rijtjeshuizen in de huur zijn niet meer in trek. Het gaat om de woningen Spoorlaan in Sauwerd, de Oosterstraat, Acacialaan en Goudenregenplein in Adorp. Ze worden verhuurd aan jongeren uit het dorp en aan mensen die niets met het dorp hebben, maar snel een woning nodig hadden. Beide groepen zorgen voor overlast. Bij de laatste groep is dat vervelender, omdat ze geen dorpsbinding hebben. Bewoners willen dat deze woningen deels vervangen worden door levensloopbestendige woningen en een klein deel bewaren voor starters. In Sauwerd is nog steeds vraag naar ‘gewone’ Mogelijkheid is er gezinswoningen. Bewoners wijzen er ook op dat er in potentie veel van dit soort woningen vrijkomen, als de woningmarkt herstelt en als senioren alsnog verhuizen. Er is nog ruimte om te bouwen. Er zijn geen nieuwe uitbreidingslocaties nodig; binnen het dorp is genoeg plek. Voor starters is er in Sauwerd genoeg te koop onder de 150.000 euro, in Adorp beginnen de prijzen meest vanaf 200.000. Er was geen oproep om voor starters nieuw te bouwen. De supermarkt behouden in Sauwerd door Attent te blijven subsidiëren. Als dat niet kan: zorgen dat immobiele ouderen hun boodschappen op een andere manier kunnen doen (haalbrengservice van ouderen of van boodschappen).

Subsidie: gemeente. Bewoners kunnen ook zelf helpen, met mantelzorg, boodschappen halen voor een buur. Dat gebeurt al.

Groenbeheer lege kavels ‘Groenlanden’ (Sauwerd) en Parking Gemeente Geertsema. Groenbeheer algemeen (wegen, begraafplaatsen): klachten Gemeente. Weinig animo over gebrekkig onderhoud en kale inrichting. onder bewoners om dit deels zelf te doen. Dat kan namelijk ook tot conflicten leiden. Groenbeheer en tuinen sommige huurwoningen. Wierden en Wierden en Borgen Borgen pakt dit vanaf 2013 aan. Bewoners worden aangeschreven om zelf tuinen te onderhouden. Na waarschuwingen en bij extreme situaties wordt een hovenier ingehuurd, op kosten van de bewoner.

53


Zorgvuldige planning bij sloop / nieuwbouw. Nu liggen Gemeente, Wierden en plekken te lang braak. Borgen Het liefst behouden bewoners in beide dorpen hun school.

Gemeente, onderwijsorganisaties.

Subsidies voor activiteiten behouden. Hiervan worden veel Gemeente activiteiten voor ouderen georganiseerd o.a. door de 55 + groep. Die groep is belangrijk voor de levendigheid mantelzorg in het dorp. Gracht bij Onstaborgterrein aanpassen zodat er kano’s langs Dit is een langlopende kunnen, dit t.b.v. de recreatie wens, waarvan de gemeente op de hoogte is, maar waarbij meerdere particuliere belangen meespelen. Wetsinge Geen punten rondom het wonen. 12 november 2012: Baflo, Rasquert, Den Andel, Tinallinge, Saaxumhuizen, e.o. Baflo en Rasquert De samenstelling van de bevolking in Baflo verandert langzaam: er wonen steeds meer forensen en ouderen van buitenaf. Bewoners vinden de voorzieningen (dokter/ apotheek/ tandarts/ bibliotheek) uitstekend. Baflo voorziet redelijk in woningen voor ouderen (De Dingen, Oosterhuisen, Viskenij) Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden?

Wie kan daar voor zorgen? Oog voor behoud van voorzieningen. Enkele ondernemers Bewoners hebben al vinden mogelijk geen opvolger, maar dat is moeilijk te contact gehad met de beïnvloeden. Behoud van de pinautomaat mogelijk wel. Rabobank. Nabij het centrum staan jaren ‘70 woningen voor senioren Wierden en Borgen van Wierden en Borgen waarin starters wonen. Dit is jammer omdat de plek juist heel geschikt is voor senioren, vanwege de ligging bij de voorzieningen. De woningen zijn verouderd en moeilijk aan te passen. Bewoners vragen om vervanging van de woningen door nieuwe levensloopbestendige woningen. Aanpakken overlast jonge bewoners Gebroeders Wierden en Borgen Gootjesstraat. Wierden en Borgen pakt dit vanaf 2013 aan. Bewoners worden aangeschreven om zelf tuinen te onderhouden. Na waarschuwingen en bij extreme situaties wordt een hovenier ingehuurd, op kosten van de bewoner. Aandacht voor planning van sloop en nieuwbouw, zodat er Wierden en Borgen. geen lege plekken ontstaan, met als voorbeeld de locatie Wilhelminalaan. Wierden en Borgen erkent daar te vroeg gesloopt te hebben.

54


Keuze maken voor het Marciaveld. De portefeuillehouder legt Gemeente uit dat de locatie mogelijk gebruikt wordt voor een brede school. Als dat niet gebeurt, is inrichting tot parkje weer in beeld. De keuze valt in de eerste helft van 2013. Afronden Oosterhuisen, vooral het stuk bij het spoor Gemeente, Wierden en (Tinallingerweg, aansluiting op het dorp). Misschien wil Borgen. Gemeente Wierden en Borgen hier nog levensloopbestendig bouwen? versoepelt het bestemmingsplan. Rotte kiezen aanpakken: Gootjesstraat, Mariaterrein Een brede school draagt bij aan leefbaarheid en Gemeente, saamhorigheid en ook maakt het Baflo voor jonge gezinnen onderwijspartijen aantrekkelijker. Let op: er zijn ook mensen die dit geen goed idee vinden. Aanpakken hangjongen, uitvaartcentrum.

bij

jeugdsoos,

Marciaveld, Portefeuillehouder er van

weet

De Havenweg in Baflo wordt steeds drukken door toerisme. Gemeente. In de gaten houden dat er balans blijft tussen drukte en rust. Stimuleren van meer activiteiten en saamhorigheid in het dorp. Zoals: activiteitencommissie oprichten voor evenementen, website van Baflo beter onderhouden, feestweek organiseren (vindt plaats in 2013)…Voorbeeld: lichtweek Middelstum.

Bewoners zelf. Gemeente levert al en opbouwwerker met dit doel. Verzoek om flexibele houding gemeente.

Den Andel Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden?

Wie kan zorgen? In Den Andel zijn weinig mogelijkheden voor starters. ? Vervolgens zoekt deze groep in Baflo en Winsum naar starterswoningen. De woningen in Den Andel zijn te duur of klein en verouderd. Mogelijkheden in nieuwbouw zijn beperkt: ook dan zijn prijzen vaak te hoog. De sportvelden worden besproken, maar hiervan is bekend dat de provincie Groningen dit stedenbouwkundig onaanvaardbaar vindt en de onderbouwing van de behoefte ontbreekt. Er wordt geen oplossing genoemd. Voor ouderen, die minimale zorg vragen, is ook weinig woningaanbod in Den Andel. Ze wijken nu uit naar Baflo of Eenrum. In Den Andel is een groep personen die achter het dorpshuis in een soort woongroep wil bouwen en bewonen. Hierin zou W&B volgens het dorp ook een rol kunnen spelen en de gemeente zou medewerking kunnen verlenen.

daar

voor

Dit is een lopend gesprek tussen gemeente en dorpsbewoners. We komen er op terug in de woonvisie.

Tinallinge, Saaxumhuizen Dat er geen voorzieningen zijn, is geen probleem, men zorgt voor elkaar. De voorzieningen in Winsum zijn voor de bewoners van Tinallinge prima bereikbaar. Er is zowel cohesie als privacy. Wonen in Tinallinge en Saaxumhuizen is goed zo, geen uitbreiding nodig.

55


Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden?

Wie kan zorgen? Dorpsbewoners vragen om een flexibele opstelling van de Gemeente gemeente bij initiatieven van bewoners. Twee verschillende voorbeelden: een woningaanpassing binnen de WMO, waarbij vele professionals noodzaak en kosten bestudeerden. En een plan voor een speeltoestel, waarbij veel regels gehanteerd werden door de gemeente.

daar

voor

Openbaar vervoer moet bereikbaar worden voor Gemeente, of Saaxumhuizen, met name in het licht van de vergrijzing moet bewoners zelf? het OV beter bereikbaar worden voor ouderen. De regiotaxi is duur.

rol

Landelijk gebied Kleine huisjes in het buitengebied worden relatief snel verkocht. Wat moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden?

Wie kan zorgen? Verspreid in het landelijk gebied staan boerderijen leeg die Gemeente. aan het verpauperen zijn. Hergebruik zou mooi zijn. Regels (gemeente en provincie) houden dat soms tegen. Algemeen aandachtspunt voor woonvisie.

56


daar

voor

Bijlage 3: Samenvatting interviews Om te komen tot een goed onderbouwde en gedragen woonvisie, raadpleegden we niet alleen bestaande geschreven bronnen en onderzoeken, maar ook professionals. Hierna volgt een overzicht van deelnemers aan de interviews. De samenvatting van de uitkomsten is aan hen voorgelegd en integraal in de visie opgenomen. 19 november 2012: Welzijns- en zorgpartijen Hein Braaksma, Guus Hegeman (De Hoven) Maaike Huizing (NOVO) Marjolein Bregman en Karin Breider (Buurtzorg) Bea Stuivenberg (TSN) Anneke van der Vegt (namens Gezondheidscentrum Winsum) Peter Westra (Zonnehuisgroep Noord) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs) Duidelijk is dat de groep ouderen groeit en daarmee ook de groep zorgvragers. Belangrijk is ook dat niet alle zorgvragers oud zijn (bijvoorbeeld NOVO-bewoners), en lang niet alle ouderen zorg vragen (vooral de naoorlogse generatie is vitaal en zelfredzaam). Nieuwe generatie senioren is vaak lang zelfredzaam Het generatie-effect (vooroorlogse / naoorlogse senioren) betekent dat een groot deel van de toekomstige senioren zich prima redt en pas op veel hogere leeftijd echt om zorg vraagt. Binnen deze groep zien we bijvoorbeeld mensen die nog een kavel op een uitbreidingslocatie kopen en een groot huis lasten bouwen met flinke tuin. Bij die groep is het wel slim om te sturen op duurzaamheid, in de zin van levensloopbestendig bouwen. Intramurale zorg is ruim aanwezig Winsum kent een ruim aanbod aan intramuraal wonen (De Hoven). Die groep wordt goed bediend. We hebben het dan over ZZP’s 5 en hoger. Naar verwachting is dit een groep zorgvragers die ook de komende jaren voldoende bediend wordt in Winsum. De Hoven vernieuwt haar vastgoed al voor deze groep. Zorggat bij met name ZZP’s 3 en 4 De grootste aandacht gaat uit naar de groep mensen met de ZZP’s 3 en 4: te gezond voor een verpleeghuis, te kwetsbaar om zonder hulp zelfstandig te blijven wonen. Als deze groep goed zelfstandig wil blijven wonen, zijn er veranderingen nodig in: – Organisatie van de zorg; – Woonomgeving; – Woningvoorraad. We bespreken deze punten hierna: Organisatie van de zorg: ontschotting bij zorgaanbieders nodig en een flexibele gemeente Het groeiende beroep op mantelzorg (buren, familie) kent zijn grenzen, waardoor zeker voor deze groep ook veel professionele hulp nodig is. De huidige werkwijze in de

57


professionele zorg leidt tot veel overhead, weinig samenwerking, hoge tijdsdruk en daardoor weinig ruimte voor maatwerk. Dit komt deels door regelgeving, deels doordat dit zo gegroeid is in de werkwijzen. Er zijn meerdere redenen om te ‘ontschotten’: – Het behoud van regie over eigen leven leidt tot meer welzijn en uiteindelijk tot minder zorgvraag. Dit vraagt om maatwerkhulp. – De zorgvraag groeit en de budgetten blijven achter. Dit – – – –

vraagt om: meer samenwerking; minder overhead; minder schakels; directere indicering door vertrouwen in professionals ter plaatse (en minder protocollen); – meer maatwerk. Ontschotting is ook wennen voor zorgpartijen zelf en kost dus tijd. Experimenten als ‘zorg zonder regels’ in Baflo zijn manieren om dat te versnellen. Het vraagt ook een flexibeler houding van gemeente en corporatie tegenover professionals in de zorg. Zorgprofessionals zetten hun kennis in en weten dat de gemeente en corporatie beperkt budget hebben. Als zij een signaal afgeven over obstakels in de openbare ruimte of in de woning, dan vragen zij de gemeente en Wierden en Borgen om dat serieus te nemenen na te gaan hoe dat simpel en snel kan worden aangepakt. Om zo te werken, vraagt politieke / bestuurlijke moed. Onder burgers is vergroten van zelfredzaamheid belangrijk. Seniorenvoorlichting is daarin onmisbaar! Denk ook aan particuliere voorraad. Er is al een consultatiebureau voor ouderen en (waarschijnlijk ook nog) een klusjesdienst van Wierden en Borgen. Woningvoorraad Tijdens het interview komen meerdere aandachtspunten voor de woningvoorraad aan bod. De groei van de groep ouderen met zorgvraag leidt tot meer verhuisaanvragen en meer beroep op de WMO. – Soms is verhuizing noodzakelijk, omdat de huidige woning te klein is om zorg te (mogen) verlenen (zoals Ripperda en de Bloemenbuurt). – Voor zorgvragers die een fors beroep doen op de WMO voor woningaanpassing, geldt een primaat voor verhuizing. Deze verhuisreden komt steeds vaker voor omdat het beroep op de WMO voor woningaanpassing toeneemt terwijl het budget gelijk blijft. Dit legt een vraag bij Wierden en Borgen of zij moeten werken aan een stevige ‘ijzeren voorraad’ aan echte zorgwoningen. Een alternatief voor nieuwbouw is om niet individueel maar complexmatig bestaande woningen aan te passen (toilet boven of functies beneden). – Een andere insteek is het herbestemming van voormalige verzorgingshuizen tot gewoon wonen met mogelijkheid tot zorgaanbod. Het is nodig om hier kritisch naar te kijken. Het WMO-budget is te klein om alle soorten aanvragen voor iedereen ruim te compenseren. Voor een gerichter gebruik van WMOgeld zou de gemeente ook kunnen nadenken over flexibel inzetbare zorgbudgetten per persoon. Er wordt gewerkt aan meer ruimte voor crisisopvang (nieuwbouw De Hoven houdt hier rekening mee). Dit is nodig omdat de groep met ZZP 3 of 4 vaker opgenomen moet worden dan gezondere groepen.

58


Jonge mensen met een verstandelijke beperking: zij worden in toenemende mate in de gemeente zelf gehuisvest. Er is behoefte aan plekken die enige overlast kunnen verdragen. Met oog op omwonenden zijn grote concentraties onverstandig. NOVO doet een beroep op Wierden en Borgen om samen plekken te zoeken, enkele woningen te labelen en met kleine ingrepen als isolatie problemen te voorkomen. Nu komen zij vooral in wijken/straten terecht waar veel kwetsbare mensen wonen en juist deze groep is ook zeer beïnvloedbaar door anderen en te verleiden tot ongewenst gedrag Binnen de particuliere voorraad is aanpassing in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid van bewoners. De gemeente stimuleert particulieren al, met oog op minder energieverbruik. Het is slim om het begrip duurzaamheid te verbreden tot duurzame gebruikswaarde, woningaanpassing. Er ligt een kans om – samen met lokale ondernemers – mensen te stimuleren om hun woning flexibeler te maken. Woonomgeving moet meebewegen met vergrijzing Dat steeds meer mensen oud worden in eigen huis, betekent ook dat in steeds meer buurten de openbare ruimte aan andere eisen moet voldoen. Denk aan stoepen, open afritten, veilige oversteekmogelijkheden, rustpunten .. Overal een optimaal aanbod, ook in de kleine dorpen Ook in de kleinere dorpen wonen mensen die zorg vragen. Een deel van hen wil, voor zorg of uit voorzorg, in een aangepaste comfortabele woning wonen. Er is op voorhand geen bezwaar om ook in de kleinere dorpen wonen voor zorgvragers aan te bieden. De mantelzorg is daar vaak wat sterker, terwijl de zorg aan huis door TSN en Buurtzorg daar prima leverbaar is. Nieuwe technologie is een deel van de oplossing om ook in de kleinste dorpen en in het buitengebied op een efficiënte manier zorg te leveren. Nu al is het mogelijk om virtueel contact te leggen en de mogelijkheden nemen snel toe. Ook voor minder digitaal onderlegde ouderen zijn er oplossingen, terwijl tegelijk een steeds groter aandeel ouderen overweg kan met deze technologie. 19 november 2012: Makelaars / marktkenners Olaf Beek (Beek Verzekeringen) Jos Keurentjes (Makelaardij Bruintjes en Keurentjes) Luit Tebbens Torringa en Wendy Visscher (Nieuwbouw Groningen) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs) Unieke kwaliteiten Unieke kwaliteiten van het dorp Winsum zijn de dorpse schaal, de voorzieningen, de prijs-ruimteverhouding ten opzichte van de stad, de prettige sfeer, het OV. Het succes van de recente wijk De Brake zat ‘m ook in het wonen aan open vaarwater. Voor groei is Winsum sterk afhankelijk van de stad. Hoe beter het aanbod in Groningen, hoe lastiger het wordt voor Winsum. Sauwerd en Adorp profiteren van hun ligging vlakbij de stad en het OV binnen handbereik. In Baflo is dit minder voelbaar; daar is een gunstige prijs een verkoopmiddel. De groei van de laatste periode in Baflo bestond voor een deel uit ‘opgespaarde’ woonwensen uit de periode daarvoor, toen er lang geen ruimte was voor nieuwe woningen.

59


Groei De groei die Winsum voor de crisis kende, keert niet terug. In de huidige crisis is 10 huishoudens per jaar reëel, bij herstel 30-40 maximaal. Nota bene: de piek lag op bijna 100! Uitbreiding De kansen voor nieuwe uitbreiding zijn blijvend sterk afhankelijk van instroom uit de stad Groningen. Bij de eigen doorstromers (net name dorp Winsum) is vooral vraag naar kavels of juist starterswoningen (hoewel de kavels in de huidige markt heel slecht lopen). Vanuit de stad is er meer vraag naar ruime rijwoningen en tweekappers, als stap vooruit uit een kleine stadswoning of flatje. Let op, het aantal gezinnen neemt af, maar ook de groep ‘medioren’ kiest voor uitbreiding en kavels! Een gunstige grondprijs zorgt voor een gunstige prijskwaliteit en dat is voorlopig de belangrijkste potentiële succesfactor voor oost. Een punt van aandacht is dat Oost goed verbonden wordt met de rest van Winsum. Uitbreiding bij kleine dorpen gaat ten koste van de kracht van Winsum. Een sterk Winsum is belangrijk voor de hele gemeente. Liefst niet uitbreiden bij kleine dorpen dus! Inbreiding Inbreiding heeft – waar het kan – de voorkeur voor uitbreiding. Er is in theorie veel vraag naar seniorenproducten op inbreidingslocaties. Grondgebonden koop voor senioren lijkt een goede markt, maar mensen vinden het aanbod vaak te duur. De kansen lijken beter voor sociale huur, bijvoorbeeld met een gezamenlijke tuin. De vooroorlogse generatie senioren wil liever huren. De naoorlogse generatie (de huidige ‘medioren’) willen nog niet verhuizen en zetten opvallend vaak zelfs een stap naar vrije kavelbouw op uitbreidingen. Bestaande voorraad Doordat financiering van verbouwing lastig geworden is, hebben vooral starters nog meer dan voorheen de wens om een woning te kopen waaraan weinig hoeft te gebeuren. Terwijl daar wel een logische combi is: er is voldoende aanbod van starters, maar ze kiezen nu eerder voor nieuw. Nieuwbouw van starterswoningen ondermijnt dan ook de marktpositie van oudere woningen. Vooral de wijken Ripperda en de Bloemenbuurt zijn op dit punt kwetsbaar. Uitponden is een risico (overaanbod, groepen die onvoldoende middelen hebben om de woning up-todate te houden). Banken hebben de belangrijkste sleutel in handen, maar een gemeente kan een stimulerende rol spelen.

60


20 november 2012:

Onderwijspartijen

Marianne Volp (Lauwers en Eems) Simon van der Wal (VCPO Noord Groningen) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs) Simon van der Wal en Marianne Volp blijken een duidelijke, gezamenlijke visie te hebben op de toekomst van primair onderwijs in hun werkgebied. Het interview bestaat vooral uit het beluisteren van die visie. De uitwerking van de visie kent nog hoop onzekerheden (afstemming, draagvlak, besluiten). Voor de woonvisie waren de volgende punten van primair belang: – L&E en VCPO Noord-Groningen bepleiten als algemene lijn scholen van minstens vier groepen, vanwege het belang van het kind. Leeftijdsgenootjes in de klas zijn goed voor de persoonlijkheidsvorming en voor het onderwijs. – De gedachte is om in zoveel mogelijk dorpen onderwijs te blijven bieden, maar dat vraagt wel om meer samenwerking en soms de keuze tussen nabijheid of volledig behoud van identiteit. – Zij werken aan een gezamenlijke strategie, die ruimte biedt voor ieders identiteit en maatwerk per dorp. Dat is een strategie die in de loop van de komende jaren met ouders, docenten en andere betrokkenen wordt besproken en uitgewerkt. Draagvlak is erg belangrijk .

61


Bijlage 4: Begrippenlijst BMW of BMW-E verband, afstemming Afstemming tussen de gemeenten Bedum, de Marne en Winsum. Soms aangevuld met Eemsmond. Brede school Brede scholen combineren onderwijs met bijvoorbeeld voor-, tussen en naschoolse opvang, zorg, welzijn, sport of cultuur. CPO Collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij deze ontwikkelvorm houdt een groep particulieren (collectief) volledige zeggenschap over de uiteindelijk te realiseren woningen, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar met winstoogmerk. Draagvlak – Mate van instemming (bijvoorbeeld het aantal betrokkenen en belanghebbenden dat achter een beslissing staat); – Het aantal mensen dat in de buurt woont waar een bepaalde voorziening is gevestigd. Neemt het aantal inwoners in de wijk af, dan kan het gebeuren dat een school, bibliotheek of winkel gesloten moet worden. Energieprestatie Energieprestatie geeft de energiezuinigheid van een gebouw aan, bijvoorbeeld in de vorm van labels (A is zuinig, F onzuinig). Extramuralisering Het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning. Van onzelfstandig naar zelfstandig wonen voor zorgvragers. Gezinsverdunning Het aantal personen per huishoudens neemt af. Dit heeft gezinsverdunning (of huishoudensverdunning). Voor eenzelfde aantal personen zijn meer huizen nodig dan voorheen. Bevolkingskrimp kan daardoor samengaan met huishoudensgroei. Oorzaken zijn: individualisering (langer alleen, scheidingen) en vergrijzing (kinderen uit huis, partner overlijdt of woont intramuraal). Huishoudensontwikkeling Een huishouden bestaat uit de bewoner(s) van één huisadres. De ontwikkeling bestaat uit vorming en ontbinding. Dat kan binnen een gemeente door lokale factoren (starters, relatievorming en –breuken, onzelfstandig wonen, sterfte). Een grote factor is migratie; bij meer instroom dan uitstroom groeit het aantal huishoudens. Inbreiden Inbreiden betreft bouwen binnen de bebouwde kom van een plaats. Het kan gaan om het opvullen van lege plekken, maar ook om het veranderen van een functie (sloop van een bedrijf, nieuwbouw van woningen). Integraal huisvestingsplan (IHP) - beleidsrijk Gemeentelijk plan met betrekking tot huisvesting van onderwijsinstellingen. Hierin staat welke investeringen de komende jaren gedaan worden als het gaat om behoud, nieuwbouw en sloop. Met beleidsrijk bedoelen we: meer dan alleen vastgoed, maar ook met een visie op onderwijskwaliteit, leefbaarheid, bereikbaarheid etc.

62


Intramuraal Zorgverlening binnen een instelling. Mensen die intramurale hulp krijgen verblijven in de instelling waar ze behandeld worden. Ze wonen onzelfstandig. Lagere inkomensgroepen (met een inkomen tot 34.229 euro, peiljaar 2013) De primaire doelgroep voor de sociale huurvoorraad. Corporaties en gemeente hebben een verantwoordelijkheid voor huisvesting van deze groep. Binnen deze groep vallen zowel mensen mét als zonder echt op huurtoeslag. Zie de tabel. Huurtoeslaggrenzen, maximal bruto jaarinkomen

Jonger dan 65 jaar

65 jaar of ouder

Alleenstaande

€ 22.025

€ 20.675

Meerpersoonshuishouden

€ 29.900

€ 28.225

Levensloopbestendige woningen Woningen die zo zijn gebouwd dat de bewoners – met relatief beperkte aanpassingen – er kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. In tegenstelling tot seniorenwoningen zijn deze woningen óók inzetbaar voor andere doelgroepen. NOVO Aanbieder van zorg voor mensen met een verstandelijke beperking in de provincies Groningen en Drenthe. Ontgroening Demografische ontwikkeling waarbij het aandeel jonge mensen in de totale bevolking afneemt. Prestatieafspraken Overeenkomsten waarin overheden en/of uitvoerende instanties (in dit geval: Wierden en Borgen) afspraken vastleggen over te behalen resultaten. Scheefwoners Mensen die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure scheefheid geldt het omgekeerd. Sociale huurvoorraad, prijsgrenzen, aftoppingsgrenzen, huurtoeslag Mensen hebben recht op huurtoeslag als zij een lager inkomen hebben (zie boven). Bij toekenning van huurtoeslag wordt gewerkt met huurprijsgrenzen waarboven geen of minder huurtoeslag wordt toegekend (de aftoppingsgrenzen). Dit verschilt per doelgroep (prijspeil 2013): –

– – –

De kwaliteitskortingsgrens is vastgesteld op € 374,44. Voor dit deel geldt volledige toeslagtoekenning. Voor jongeren beneden de leeftijd van 23 jaar is dit de maximale huurgrens voor huurtoeslag; De eerste aftoppingsgrens ligt op € 535,91 en geldt voor een huishouden van één of twee personen. Boven dit bedrag ontvangen zij minder toeslag; De tweede aftoppingsgrens ligt op € 574,35 en geldt voor een huishouden van drie of meer personen. Boven dit bedrag ontvangen zij minder toeslag; De liberalisatiegrens ligt op € 681,02. Voor woningen met een huurprijs hoger dan dit bedrag wordt geen toeslag uitgekeerd. Deze woningen vallen binnen de vrije sector.

63


Somatische zorg Lichamelijke gezondheidszorg Starters huur/koop Een starter is een huishouden dat voor de eerste keer een zelfstandige woning bewoont en dus geen zelfstandige woning na verhuizing achterlaat. We werken in deze woonvisie ook met het begrip koopstarter, die voor het eerst zelfstandig gaat wonen en meteen koopt óf die een huurwoning achterlaat. Uitbreiden Uitbreiden betreft bouwen buiten de grenzen van de bebouwde kom. Vergrijzing Demografische ontwikkeling waarin het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt. Verpleeghuisplaatsen Voor personen beschikbare plaatsen die verpleeghuiszorg behoeven. Het betreft hier op hoofdlijnen de ZZP’s 5 en hoger (zie hierna). WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. De WMO zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten voeren de WMO uit. Wooncarrière De stappen die een persoon of huishouden op de woningmarkt zet tijdens zijn leven. Woonmilieu Het totaal van woning, omgeving (waaronder vaak ook voorzieningen, architectuur, sfeer). WOZ-waarde Door de gemeente periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken (bijvoorbeeld een woning). Zorgzwaartepakket Een zorgzwaartepakket (ZZP) beschrijft welke ondersteuning of zorg iemand nodig heeft die niet zelfstandig kan wonen. In de woonvisie benoemen we enkele keren twee specifieke ZZP’s: –

–

Zorgzwaartepakket 3: Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging is wonen in een veilige omgeving met intensieve dagelijkse verzorging en begeleiding door een zorginstelling; Zorgzwaartepakket 4: Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging is. Dit betreft wonen in een verzorgingshuis of verpleeghuis voor mensen die veel verzorging en begeleiding nodig hebben.

64


Winsum heeft het! Woonvisie

Recommend Documents