W insum heeft het! Concept Woonvisie. KAW architecten en adviseurs 19 februari 2013 concept versie

W insum heeft het! Concept Woonvisie

KAW architecten en adviseurs 19 februari 2013 – concept versie

datum

19 februari 2013 werk

21.356 onderwerp

Winsum, heeft het! – Concept woonvisie

KAW architecten en adviseurs Postbus 1527 9701 BM Groningen Hofstraat 8 9712 JB Groningen Telefoon (050) 369 58 70 Fax (050) 369 58 71 Email [email protected] Website www.kaw.nl

Inhoudsopgave Inleiding _____________________________________________________ 5 2020: W insum heeft het! ______________________________________ 7 1.

W onen per doelgroep ___________________________________ 9

1.1

Starters en jongeren______________________________________________________ 9

1.2

Lagere inkomensgroepen _________________________________________________ 10

1.3

Gezinnen en doorstromers _______________________________________________ 12

1.4

Zorgvragers en/of senioren _______________________________________________ 12

1.5

Maatregelen ___________________________________________________________ 14

2.

Programma voor de woningvoorraad ____________________ 17

2.1

Een duurzame bestaande woningvoorraad ___________________________________ 17

2.2

Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw ________________________ 18

2.3

De wervingskracht van Winsum ___________________________________________ 26

2.4

Maatregelen ___________________________________________________________ 26

3.

Leefbare, sterke dorpen_________________________________ 27

3.1

Maatschappelijke voorzieningen____________________________________________ 27

3.2

Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie_______________________________ 28

3.3

Openbare ruimte _______________________________________________________ 29

3.4

Maatregelen ___________________________________________________________ 29

4.

U itvoering _____________________________________________ 31

4.1

W erkwijze van de gemeente ______________________________________________ 31

4.2

Borging uitvoering, monitor, evaluatie_______________________________________ 32

4.3

Overzicht van maatregelen _______________________________________________ 33

Bijlage 1: Samenvatting marktanalyse _________________________ 35 Bijlage 2: Provinciale verordening_____________________________ 39 Bijlage 3: Samenvatting dorpstafels ___________________________ 41 Bijlage 4: Deelnemers interviews _____________________________ 49 Bijlage 5: Begrippenlijst ______________________________________ 51

KAW architecten en adviseurs

Woonvisie Winsum – W insum heeft het!

3

4



Inleiding W aarom een woonvisie? De gemeente Winsum bekleedt in de provincie Groningen een bijzondere positie. Vanuit Stad trekt de gemeente Winsum sinds jaar en dag gezinnen met kinderen; zij vinden in de gemeente Winsum ruimte, goede bereikbaarheid, woongenot en een uniek landschap voor een goede prijs, in het levendige dorp Winsum of in de fraaie (wierde)dorpen. Met die toestroom wordt de structurele uitstroom van jongeren grotendeels gecompenseerd. Vanaf ‘Wad’ trekt de gemeente Winsum structureel 40-plussers uit buurgemeenten, met name uit De Marne; deze mensen verhuizen vanwege voorzieningen en goede bereikbaarheid. Door deze aantrekkingskracht op Stad en Wad behoudt de gemeente Winsum een mix van leeftijdsgroepen en dat is goed voor de leefbaarheid. De woonvisie Winsum uit 2002, de bijbehorende convenanten en de marktanalyse en voorstel woningbouwprogramma uit 2007 zijn verouderd. Deels komt dat door structurele veranderingen, zoals vergrijzing, ontgroening, andere wetgeving en ander Rijksbeleid. Deels komt dat door actuele veranderingen, en dan met name de crisis die sinds 2008 sterk de woningmarkt beïnvloedt. De gemeente Winsum heeft kansen om ook de komende jaren van haar sterke regionale profiel te profiteren. Toch is de sterke positie van de gemeente Winsum niet vanzelfsprekend. Om inwoners te blijven binden en aan te trekken, moet de gemeente Winsum een uitgebalanceerd plan hebben. Dat vereist niet alleen goede woningen, maar een sterk totaalpakket voor de leefomgeving, voor jong en oud, rijk en arm. Om die reden stelt de gemeente de komende jaren niet alleen woonbeleid op, maar komt er ook nieuw beleid voor bijvoorbeeld sport, verkeer, de WMO, onderwijs. Al deze onderdelen zijn met elkaar verbonden, met als rode draad: de nieuwe structuurvisie. De gemeente Winsum wil met deze woonvisie inspelen op de kansen en opgaven van de komende jaren. In de nieuwe woonvisie wil de gemeente richting geven aan: – Plannen voor bouw, renovatie en sloop: een samenhangend pakket; – Keuzevrijheid in het wonen voor (met name) lagere inkomensgroepen; – Verevening van bovenplanse kosten; – Behoud van leefbaarheid in dorpen en buurten; – Een goed pakket aan wonen, welzijn en zorg(diensten). Een flexibel plan We houden rekening met de actuele stagnatie op de woningmarkt, maar willen ook klaar zijn om bij herstel in te spelen op de vraag. Hoe die vraag er uit zal zien, weten we niet exact. Vandaar de volgende opzet: – Op hoofdlijnen stelt deze woonvisie het beleid tot 2020 vast, op basis van grote ontwikkelingen en trends, zoals vergrijzing, ontgroening, scheiden van wonen en zorg, grotere nadruk op wensen en initiatieven van bewoners zelf. Dit zijn keuzes die ongeacht de marktontwikkelingen een grote rol spelen; – Voor de eerste jaren spelen we in op de mogelijkheden die we hebben binnen marktcrisis;



5

–

Voor de tweede helft van dit decennium geldt deze woonvisie als leidraad voor ontwikkelingen. Op basis van de behoefte van dat moment werken we dan de hoofdlijnen van deze visie preciezer uit in vraaggerichte plannen. Dat kan alleen door nu flexibel te blijven, en dan informatie te verzamelen over de behoefte, met actuele cijfers en gesprekken met professionals en bewoners.

De aanpak en het proces, tot nu toe Deze woonvisie komt tot stand op basis van grote trends in Nederland, actuele cijfers en onderzoeken, kennis over nieuwe wetten en regels, met hulp van professionals binnen en buiten de gemeentelijke organisatie, en met bewoners: – In het najaar analyseerden we alle bestaande informatiebronnen en trends en brachten dat samen tot een analysenotitie. Zie bijlage 1; – We vroegen in oktober en november 2012 aan bewoners van de dorpen om tijdens vier dorpstafels te vertellen wat er volgens hen in hun dorpen moet gebeuren om het wonen te verbeteren. Hun gedachten zijn vertaald in deze woonvisie. Sommige wensen hebben we doorgespeeld aan andere gemeentelijke afdelingen, omdat ze daar beter tot hun recht komen. Zie voor een samenvatting van de uitkomsten bijlage 2; – We spraken in november 2012 tijdens drie interviews met professionals: makelaars, zorgen welzijnspartijen, en onderwijspartijen. De samenvatting van de interviews hebben we met hen besproken. De uitkomsten zijn integraal verwerkt in de visie en geven ook richting aan deze koers op hoofdlijnen. Zie voor de deelnemende partijen bijlage 3; – Tijdens een brede, interne ambtelijke werksessie hebben we de uitkomsten besproken, en mogelijke ingrediënten besproken voor deze woonvisie; – Woningcorporatie Wierden en Borgen maakt – als directe partner in het wonen – deel uit van de projectgroep en stuurgroep en is steeds deelgenoot. Nog te zetten stappen: – Opiniërend voorleggen aan de gemeenteraad, kaderstellend voor de uitwerking van de visie – De woonvisie binnen de gemeentelijke organisatie afstemmen, onder andere met de verantwoordelijken voor de structuurvisie, maar ook met afdelingen welzijn, zorg, grondzaken, etc.; – Afstemming in BMW verband en met de provincie; – Een uitgewerkte visie voorleggen aan college, raad; – Terugkoppeling naar betrokken bewoners en professionals, hen actief benaderen, als onderdeel van de inspraak. N a besluitvorming over deze woonvisie Wanneer de woonvisie is vastgesteld, is het woonbeleid niet klaar, maar begint het juist. – In de woonvisie staan diverse beleidskeuzes die als afwegingskader gebruikt zullen worden bij initiatieven; – Ook bevat het vele actiepunten en maatregelen, die in gang gezet moeten worden, door de gemeente, in samenwerking met anderen; – Binnen de gemeentelijke organisatie is het noodzakelijk dat alle betrokken afdelingen kennis hebben van de keuzes in deze visie en betrokken zijn bij de uitvoering; – Als vervolg stellen de gemeenten en Wierden en Borgen prestatieafspraken op; – Omdat de woningmarkt momenteel zeer onvoorspelbaar is, moet monitoring plaatsvinden en evaluatie van keuzes. Zie hoofdstuk 4.

6



2020:W insum heeft het! We blikken vooruit naar het jaar 2020. Winsum is dan het compleetste dorp en de meest gewilde woongemeente tussen Wad en Stad. Dit komt doordat Winsum een goed totaalpakket biedt van wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in kleine en grote dorpen. Nota bene: dit is een wensbeeld. Het is niet zeker dat dit wensbeeld helemaal of precies in deze vorm behaald wordt. Het dient als ‘stip op de horizon’ om naar toe te werken met beleid. Een levendig woonwinkelcentrum Het centrum van het dorp Winsum staat er geweldig bij, ook als woonplek. Er zijn woningen gebouwd in en rond het centrum, op lege plekken en in plaats van oude woningen. Dat was een kans voor mensen die graag bij de voorzieningen wonen, in een levendig en authentiek dorpshart. Waar op veel plekken in de provincie het winkelaanbod afnam, is het aanbod in het dorp Winsum op peil gebleven. Mensen komen uit de wijde omtrek naar het dorp Winsum. Dat ook op andere plekken in het dorp veel nieuwe woningen gereed kwamen, zorgt voor draagvlak onder een compleet centrum. De bestaande woningen zijn flink verbeterd en flink in trek We maakten de keuze om extra aandacht te geven aan de bestaande woningen in de gemeente. Daardoor werd het voor particulieren aantrekkelijk om bestaande woningen te moderniseren en vooral energiezuinig te maken. De woonlasten zijn beheersbaar gebleven voor mensen met een lager inkomen, waaronder ook veel starters. Hierdoor zijn deze woningen nog steeds in trek, in het dorp Winsum maar ook in de kleinere dorpen en op het platteland. Ook stimuleerden we mensen om bij een verbouwing meteen te zorgen voor betere toegankelijkheid van de woning. Daardoor zijn zelfs veel gezinswoningen nu geschikt voor jong én oud. Nieuwbouw populair onder Winsumers en Stadjers Omdat de gemeente Winsum groeit, waren er nieuwe woningen nodig. Niet meer zoveel als voor de eeuwwisseling, maar wel genoeg om uit te breiden in Winsum-Oost. Een belangrijke trend bleek dat bijna alles maatwerk is geworden. Gezinnen, kleine huishoudens, senioren, starters: ze zoeken heel diverse woningtypes en plekken. De tijd dat gezinnen standaard voor een uitbreidingslocatie kozen en ouderen voor een appartement is voorbij. Ook de toestroom vanuit de stad Groningen veranderde: naast jonge gezinnen uit de stad Groningen kiezen nu ook vitale vijftigers voor de kwaliteit van de gemeente Winsum. Een belangrijk deel van hen koos voor de bestaande woningen, vooral in de dorpen die met de trein verbonden zijn: Winsum, Sauwerd, Baflo en sinds kort ook Adorp. We speelden goed in op de snel wisselende vraag, omdat we flexibele bouwplannen hadden, op uitbreidingsplekken en binnen de dorpen. Voor mensen met een lichte zorgvraag werden verouderde huurwoningen vervangen door nieuwe, ruime, comfortabele woningen.



7

Koploper in het nieuwe wonen: zelf, samen of simpel Al tijdens de crisis prikkelden we ontwikkelaars om met nieuwe concepten op de markt te komen. De nieuwe collectieve woonvormen voor senioren en onze omgebouwde, gesplitste boerderijen zijn voorbeelden van samen wonen. Anderen willen zelf bouwen en vooral zelf kiezen. We versoepelden onze regels en die ruimte gaf mensen een stimulans om te gaan bouwen. En we haalden nieuwe, voordelige bouwconcepten naar de gemeente Winsum. Vergrijzing én vergroening De gemeente Winsum weet vergrijzing te combineren met vergroening. In de gemeente is de zorg goed geregeld, qua wonen, voorzieningen, zorgdiensten. Winsum is hét zorghart van NoordGroningen. Daardoor kun je er als jongere of oudere met een zorgvraag goed wonen. Maar ook veel mensen vinden hun werk in de zorg. De combinatie van goed wonen en voldoende werk is voor veel mensen een reden om in de gemeente te wonen. Dat brengt toestroom van gezinnen. Goed georganiseerde dorpen: van meer naar beter Ook in de kleine dorpen van de gemeente woont jong en oud door elkaar. Tien jaar geleden hielden we ons hart vast: wat gebeurt er als winkels verdwijnen, scholen sluiten, mensen voor zorg moeten verhuizen naar grote plaatsen? Het draagvlak voor voorzieningen in de dorpen nam inderdaad af. Dit kwam doordat de bevolking van samenstelling veranderde, doordat veel mensen grotere voorzieningen verkozen boven kleine, en doordat steeds meer mensen steeds meer diensten gingen afnemen via internet. Het begrip ‘complete dorpen’ kwam daardoor onder druk te staan. De gemeente stelde als doel om te zorgen voor een zo goed mogelijk, hoogwaardig en toekomstbestendig pakket aan diensten en voorzieningen in de dorpen. Liever iets minder maar goede voorzieningen, dan voorzieningen die op hun laatste benen lopen en later alsnog verdwijnen. Op veel zaken heeft de gemeente geen invloed: winkeliers, maar ook zorgaanbieders en verenigingen maken zelf keuzes. De belangrijkste taak van de gemeente was om dit in goede banen te leiden en te stimuleren dat alternatieven ontstaan daar waar voorzieningen niet meer fysiek aanwezig zijn. Het ontwikkelen van brede scholen is een voorbeeld waar de gemeente een directe rol speelde. Het zorgde voor betere scholen, met veel leeftijdsgenootjes en lagere kosten voor huisvesting. Maar ook verenigingen en enkele ondernemers bundelden daar hun krachten en werken samen. Een ander voorbeeld is de samenwerking tussen zorgen welzijnspartijen en de corporatie, waarbij de gemeente obstakels wegnam. Daardoor kunnen zorgvragers goed terecht in dorpen zonder fysieke voorzieningen. Mensen leggen gemakkelijk virtueel contact en kunnen de meeste zorg gewoon aan huis krijgen. Met kleine aanpassingen aan de woning blijven veel mensen tot hoge leeftijd goed wonen. Ook bewoners gingen meer samenwerken. Dat moest ook, want de rol van de overheid en organisaties is afgenomen. De gemeente denkt niet voor bewoners, maar helpt ze bij het organiseren van activiteiten. Hoe? Minder regeltjes, steun voor goede ideeën en soms een financieel duwtje in de rug. Initiatieven van de mensen zelf blijken goed en goedkoop. Een totaalpakket voor het wonen Kortom: Winsum heeft het! Een totaalpakket voor het wonen, winkels, werk, sfeer, bereikbaarheid, voor jong en oud, rijk en arm, gezond of zorgbehoevend, in kleine en grote dorpen, en dat voor een relatief gunstige prijs.

8



1. W onen per doelgroep In dit hoofdstuk bespreken we per doelgroep op de woningmarkt welke ontwikkelingen we anno 2013 zien, waar dat de komende jaren vraagt om extra inzet van gemeente, andere professionals en bewoners, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: – Starters; – Lagere inkomensgroepen; – Gezinnen en doorstromers; – Zorgvragers en/of senioren.

1.1

Starters en jongeren Elk jaar melden zich nieuwe starters op de woningmarkt. Onder starters verstaan we in deze visie zowel jongeren die van huis uit willen starten in een zelfstandige woning, maar ook starters op de koopmarkt die een huurwoning achterlaten. Een deel van de jongeren vertrekt voor studie, werk of voorzieningen naar Groningen of andere steden. Een deel van hen wil graag starten in de gemeente Winsum. Hun budget voor het huren of kopen van een woning is meestal beperkt en zij vragen dan ook om voldoende goedkope huurwoningen en goedkope koopwoningen. We willen deze starters graag bedienen, in het dorp Winsum maar ook in de kleinere dorpen en op het platteland. Dit doen we niet door nieuwe woningen speciaal voor hen te bouwen, maar door de mogelijkheden in de bestaande voorraad te vergroten. Koopwoningen voor starters: kansen in de bestaande voorraad Om de volgende redenen zetten we in op kwaliteitsverbetering van de bestaande koopwoningen in plaats van nieuwbouw: – Binnen de bestaande koopvoorraad en huurvoorraad zijn binnen de gemeente Winsum al voldoende goedkope woningen beschikbaar; – Daarnaast biedt Wierden en Borgen een deel van haar woningen te koop aan voor prijzen die aan de onderkant van ‘de markt’ liggen. Hierbij maken we afspraken met Wierden en Borgen over het basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, labeling van kluswoningen); – Goedkope nieuwbouw in de koopsector sluit aan op actuele woonwensen maar biedt weinig duurzame toekomstwaarde (technische kwaliteit, bruikbaarheid voor meerdere doelgroepen); – Goedkope nieuwbouw in de koopsector concurreert rechtstreeks met de bestaande goedkope koopvoorraad. Dat leidt tot doorstromingsproblemen en lagere investeringsbereidheid voor die huiseigenaren en daarmee tot afzetproblemen in andere nieuwbouwsegmenten; – Op dit moment al zijn bestaande koopwoningen minder aantrekkelijk voor starters, omdat zij kwaliteitsverbeteringen moeilijk kunnen financieren middels een hypotheek. Door te kiezen voor doorstroming in de bestaande voorraad in plaats van nieuwbouw, neemt de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad toe, neemt ook de aantrekkelijkheid van deze woningen voor starters toe, het vergroot de doorstroming onder huidige eigenaren en dat stimuleert de doorstroming in het algemeen. Zie paragraaf 2.1 voor maatregelen in de bestaande koopsector.



9

H uurwoningen voor starters: gericht labelen en flexibel bouwen Op twee manieren worden starters in de huursector goed bediend: – Wierden en Borgen heeft in de dorpen Winsum, Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge ruim voldoende woningen op voorraad die qua prijs voldoen aan de wensen van starters1. Soms zijn dit verouderde seniorenwoningen, soms eenvoudige rijwoningen. We vragen Wierden en Borgen om een deel van deze woningen te vervangen maar ook een deel te handhaven en te labelen voor starters (zie hierna); – Bij nieuwbouw van huurwoningen bouwt Wierden en Borgen altijd levensloopbestendig. Deze woningen worden bij oplevering gelabeld voor senioren. Mocht de vraag op langere termijn meer van starters dan van senioren komen, dan zijn deze woningen ook voor starters geschikt.

1.2

Lagere inkomensgroepen Voor de lagere inkomensgroepen (met een inkomen tot €34.229, peiljaar 2013) hebben gemeente en Wierden en Borgen een verantwoordelijkheid voor voldoende en passende huisvesting. Grote veranderingen in de sociale huursector, minder investeringsruimte De veranderende regelgeving en woningmarktsituatie van de afgelopen en komende jaren heeft groot negatief effect op de mogelijkheden van corporaties. Invloedrijke ontwikkelingen zijn: – Beperking van de doelgroep doordat corporaties 90% van de woningen moet verhuren aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.229 (prijspeil 2013); – Verkoop van huurwoningen stokt, en daarmee ook een bron van inkomsten voor nieuwbouw en renovatie; – Bij maximering van de huur op 4,5% van de WOZ-waarde worden corporaties in gebieden zoals Noord-Groningen gedwongen tot lagere huren. Voor Wierden en Borgen betreft dit ruim 2.100 woningen; – Nieuwe heffingen, zoals vennootschapsbelasting, de saneringsheffing voor het noodlijdende Vestia, verminderen de investeringsruimte. Gevolg is dat in heel Nederland corporaties zich gedwongen zien om nieuwbouwprojecten te bevriezen en renovaties op een lager kwaliteitsniveau of in een lager tempo uit te voeren. Binnen de situatie waarin ook Wierden en Borgen zich nu bevindt, vragen wij als gemeente aan hen om zoveel mogelijk te blijven investeren. Dit komt op hoofdlijnen op meerdere plekken terug in deze visie en in meer detail in de (op te stellen) prestatieafspraken tussen gemeente en Wierden en Borgen (planning 2013, zie hierna voor agendapunten). Aantal sociale huurwoningen: lichte groei Of er voldoende sociale huurwoningen zijn, wordt beïnvloed door de groep lage inkomens, scheefwoners, lage inkomens in een koopwoning. Vergeleken met andere gemeenten is de druk

1

In het dorp W insum zijn bijna 175 woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens (374 euro, prijspeil 2013); 25% van de sociale huurvoorraad. In de dorpen Baflo, Adorp en Ezinge ligt het aantal logischerwijs lager, maar het aandeel ligt boven de 50%. Alleen in Sauwerd is het aandeel 25%. Signalen over een tekort aan betaalbare woningen voor starters worden niet ondersteund door deze cijfers.

10



op de sociale huurvoorraad laag1, maar toch zijn er wachttijden. Ook in gebieden met leegstand bestaan wachttijden voor specifieke doelgroepen en producten2. Wierden en Borgen gaat uit van lichte groei in het dorp Winsum, stabilisatie of lichte afname elders. In totaliteit neemt de sociale huurvoorraad in de gemeente Winsum tot met enkele tientallen woningen met netto ca. 25 woningen, mits de ambities haalbaar zijn. Gegevens van Wierden en Borgen laten zien dat de kleine dorpen minder gewild zijn als woonplek voor sociale huurders dan het dorp Winsum. In Adorp is de voorraad beperkt en druk vrij hoog; hier is vernieuwing en behoud of lichte groei van het aantal woningen raadzaam. In Baflo, Ezinge en Sauwerd is verdunning van de woningvoorraad, samen met vernieuwing, een goede strategie. In Feerwerd, Rasquert en Garnwerd gaat het om hele kleine aantallen woningen waar maatwerk nodig is. We willen in de prestatieafspraken uitwerken hoe we met betere monitoring kunnen bepalen op welk moment een afname (of juist toename) passend is (zie paragraaf 4.2). N og belangrijker: kwaliteitsslag maken Vooral de kwaliteit van de voorraad vraagt aandacht: energetisch vanwege woonlasten, en qua type woning om de vergrijzing op te vangen. Dit kan door woningaanpassing of nieuwbouw. Voor de woonvisie zijn de volgende maatregelen namens Wierden en Borgen van belang: – Wierden en Borgen brengt tot 2017 een groot deel van de woningen op label C. Dit betreft ca. 1.000 woningen, waarvan 500 woningen op label C uitkomen; – Tot 2017 bouwt Wierden en Borgen ca. 100 woningen, deels als vervanging, waaronder de ca. 50 woningen in Obergum-Noord. Nieuwbouw is er vooral in Winsum, en ter vervanging in de complete dorpen. In de kleinste dorpen is de vraagontwikkeling te onzeker om hier verantwoord nieuwbouw te realiseren. Nieuwbouw is in principe levensloopbestendig, behalve als er een duidelijk andere marktvraag is; – In de dorpen Baflo, Adorp, Ezinge en Sauwerd staan verouderde seniorenwoningen. Deze woningen zijn kwalitatief verouderd en niet meer gewild onder senioren. Renovatie voor senioren is niet haalbaar, vanwege de maat en de opzet van de woningen. Een deel van deze woningen staan op de planning om voor 2017 vervangen te worden (Baflo en Ezinge). Deze woningen zijn in trek bij starters, maar ze trekken ook mensen aan die geen binding hebben met het dorp. Er is sprake van overlast waarbij gemeente, politie en Wierden en Borgen een rol hebben. Wierden en Borgen start in 2013 met uitbreiding van de handhaving bij huurders, waarbij naast overlast nu ook tuinonderhoud gecontroleerd wordt. Als gemeente agenderen we bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen de volgende aanvullende punten: – Prioriteit bij de uitvoering het energetisch verbeteren van woningen; 1

In Groningen en De Marne is de groep lage inkomens relatief groot, in Zuidhorn is de voorraad sociale huurwoningen klein, in Bedum is het aandeel lage inkomens in een koopwoning laag en daar maken dus veel mensen aanspraak op huur. 2 Wachttijden alleen zeggen niet genoeg om te bepalen welke groepen onvoldoende mogelijkheden hebben op de huurmarkt. Veel mensen schrijven zich preventief in en zijn helemaal niet actief op zoek! Een combinatie van gegevens (relatief aantal inschrijvingen vergeleken met andere plaatsen of groepen, slaagkans bij actief woningzoekenden, aantal weigeringen per woning, etc. geven samen een betere maat. Wierden en Borgen stapt over op een ‘aanbodmodel’ waarmee veel beter te monitoren is wat de werkelijke wachttijd is. Dit is onderdeel van preciezere monitoring waar Wierden en Borgen de komende jaren werk van maakt.



11

– –

– –

1.3

Via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen zorgen voor toevoeging van levensloopbestendige woningen, deels preventief; Inplannen van vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge; Bij wijze van experiment labeling van enkele complexen verouderde woningen voor starters in de ‘complete dorpen’; Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten.

Gezinnen en doorstromers De groep gezinnen blijft de grootste groep huishoudens in de gemeente Winsum. Binnen de bestaande woningvoorraad én op de uitbreidingslocaties in Winsum, Baflo en Sauwerd hebben zij ruime keuzemogelijkheden om in hun woonwensen te voorzien. Gezinnen met lagere inkomens en startende gezinnen liften mee op het beleid voor lage inkomen en starters in het algemeen.

1.4

Zorgvragers en/of senioren De groep zorgvragers is zeer gevarieerd en hun wensen ook. Van de groep 65-84 jarigen verhuisde de afgelopen tien jaar 30% naar een eengezinskoopwoning, 10% naar een eengezinshuurwoning, 35% naar een huurappartement, 15% naar een koopappartement, en minder dan 10% naar een aanleunwoning, een verzorgings- of verpleeghuis. Onder 85-plussers is het aandeel dat naar een verzorgingshuis verhuist met 60% veel hoger1. Vitale senioren of intensieve zorgvragers: voldoende keuzemogelijkheden Voor vitale senioren hebben we een ruim aanbod ‘gewone’ bestaande woningen. Met beperkte aanpassingen aan hun woning, kunnen zij vaak oud worden zonder te hoeven verhuizen2. Voor hen zijn bovendien diverse geschikte nieuwbouwmogelijkheden: centrumdorps in Winsum, of desgewenst op uitbreidingslocaties bij de grotere dorpen. Zie hoofdstuk 2. Ook voor de groep ouderen met juist een zeer intensieve zorgvraag is het woonaanbod op orde: De Hoven investeert in nieuw aanbod aan verpleeghuisplaatsen en zowel in het dorp Winsum als Baflo is intramuraal aanbod aanwezig. De gemeente Winsum vervult een regiofunctie. ZZP’s 3 of 4 en mensen met een verstandelijke beperking: extra aandacht nodig Voor twee groepen is extra aandacht nodig om hen goed te laten wonen: – De groep senioren met een zorgzwaartepakket 3 of 43;

1

12

Bron: enquête onder 1.400 verhuizers in het onderzoek groei, krimp en migratie in Groningen en Noord-Drenthe, 2011. 2 De meeste gewone gezinswoningen voldoen aan de eisen van senioren, zolang er geen intensieve zorgvraag ontstaat. 3 De zorg die mensen nodig hebben, wordt beschreven in een zorgzwaartepakket (ZZP). Er zijn 10 pakketten, waarvan mensen met zorgzwaartepakket 1 of 2 niet meer in aanmerking komen voor wonen in een verzorgingshuis. Ook pakket 3 vervalt, en naar verwachting vanaf 2014 ook pakket 4. Op dat moment worden alleen nog indicaties afgegeven voor verpleeghuiszorg en houdt het verzorgingshuis op te bestaan.



–

De groep zorgvragers met een verstandelijke beperking (jong en oud): zij blijven vaker dan voorheen in de eigen gemeente wonen, en voor hen is meer passende woonruimte op passende plekken nodig.

Zorgzwaartepakket 0 1 2 3 4 5 tot 9  * * ! !  / ** : voldoende keuzevrijheid bestaande voorraad en nieuwbouw. *: nieuwbouw nodig, omdat het een grote groep is, vooral veel kleine aanpassingen van bestaande woningen, in huur en koop. **: somatische zorg voldoende aanbod, zelfstandig wonen voor mensen met een verstandelijke beperking ontstaat meer behoefte. !: lastige opgave, mensen met hoge zorgbehoefte, voorheen met een indicatie voor verzorging, flinke woningaanpassingen nodig, groot beroep op zorgaanbod aan huis.

Verbetering van zelfstandige woningen voor ouderen met een (intensieve) zorgvraag Steeds meer mensen worden oud in eigen woning. De groep ouderen groeit sterk, en daarmee ook de groep mensen met een zorgvraag. Vooral na 2020 wordt dit sterk merkbaar, maar ook nu al groeit de groep. Daar komt bij dat mensen die voorheen een indicatie kregen voor wonen in een verzorgingshuis, nu zelfstandig blijven wonen. Voor een deel van hen leidt dat tot problemen. Denk aan eenzaamheid, gevoelens van onveiligheid, problemen met de woning en de openbare ruimte. Dit leidt eigenlijk tot een aanvullende vraag naar ca. 55 zelfstandige woningen in 2020 ten opzichte van de situatie met behoud van indicatie voor deze groepen1. Deze extramuralisering wordt niet gehonoreerd als extra programmaruimte. Dat is een agendapunt bij herijkingen van de regionale programmeringsruimte. We hebben de bestaande woningvoorraad hard nodig om deze groei op te vangen. Om die reden moeten we er preventief voor zorgen dat ook bestaande woningen beter geschikt zijn voor wonen met zorgvraag, om in de behoefte te voorzien en om de kosten beheersbaar te houden. – In de huursector geldt nu dat verhuizen naar een andere, geschikte woning voorrang heeft op woningaanpassing. Dit is lang niet altijd mogelijk. In dat geval wordt de woning naar behoefte alsnog aangepast, betaald uit het WMO-budget. Die aanpassingen zullen steeds vaker voorkomen2. Dit is een inefficiënte en dure manier van werken, die ten koste zal gaan van de gemeentelijke begroting. Het preventief aanpassen van woningen is een agendapunt bij het opstellen van prestatieafspraken met Wierden en Borgen; – Ook in de bestaande koopvoorraad zullen steeds meer mensen een beroep doen op de WMO. We willen zuinig zijn op de inzet van geld voor woningaanpassingen in de koopsector. We zien de aanpassing van koopwoningen in eerste instantie als een verantwoordelijkheid van huiseigenaren. We willen dat alleen zorgvragers die niet zelf in staat zijn om aanpassingen te betalen, aanspraak kunnen maken op substantiële financiële ondersteuning. Dit geven we een plek in het nieuwe WMO-beleid (2015); – Bij nieuwbouw zijn de eisen uit het Bouwbesluit voldoende om woningen van buitenaf toegankelijk te maken, maar daarmee zijn ze nog niet levensloopbestendig. We voegen geen

1

Bron: indicatiegegevens CIZ per ZZP-groep, bevolkingsprognose CBS. Dit verschijnsel geldt overigens ook in andere gemeenten. 2 Terwijl sommige aanpassingen weer ongedaan worden gemaakt als er een nieuwe huurder zonder zorgvraag komt



13

gemeentelijke regels toe. Wel stimuleren we alle particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) door goede voorlichting over de voordelen. Huisvesten van mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen We hebben speciale aandacht voor mensen met een verstandelijke beperking of psychiatrische problemen. Een steeds groter deel van hen blijft in eigen gemeente wonen. Dat leidt tot extra woningaanvragen. Omdat dit een kwetsbare en beïnvloedbare groep is, die soms overlast veroorzaakt voor de omgeving, maken we met in overleg met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken over het beschikbaar te stellen van woningen voor deze groep, op een passende plek. Dit werken we uit in de prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Nieuwbouw voor wonen en zorg Hoewel veel zorgvragers in eigen huis blijven wonen, is nieuwbouw wenselijk. Er is behoefte aan meer woonproducten die het gat vullen tussen verpleeghuis en zelfstandig wonen. Het gaat om zelfstandige woningen, waar wonen en zorg gescheiden zijn, maar waar zorgaanbod wel direct nabij is. In de gemeente Winsum zijn – vergeleken met omliggende gemeenten – weinig moderne appartementen in huur of koop. Er zijn signalen van vraag naar meer appartementen, en dan met name huurwoningen, nabij voorzieningen, binnen het dorp Winsum. De animo is in eerdere onderzoeken steeds hoog, maar de daadwerkelijke stap wordt lang niet altijd gezet. Mensen stellen een keuze om een gezinswoning te verlaten vaak lang uit, en de verkoopbaarheid van woningen speelt in elk geval op de korte termijn een remmende rol. In en om het centrum worden de komende jaren tientallen appartementen opgeleverd voor (met name) senioren die gelijkvloers nabij voorzieningen willen wonen. Hoe groot de vraag naar appartementen wordt en of er voldoende locaties zijn, is nu niet precies te voorspellen. Voor de appartementenmarkt gebruiken we de afzetbaarheid van binnenkort op te leveren plannen en de ervaringen in plaatsen als Zuidhorn, Bedum en Uithuizen als monitor om te bepalen of er snel meer locaties nodig zijn. Een product waarvoor nog geen concrete plannen zijn, is een meer zorggerelateerde zelfstandige woonvorm. Gebruikelijke benamingen hiervan zijn: beschermd wonen, beschut wonen, aanleunwoning, met dat verschil dat wonen en zorg nu gescheiden zijn. Voor deze vorm van wonen nodigen we ontwikkelende partijen zoals corporaties, zorgaanbieders, ontwikkelaars, beleggers uit om te komen met een plan. Te denken valt aan het anders benutten van bestaande verzorgingshuizen, maar ook aan nieuwbouw.

1.5

Maatregelen 1. We maken in 2013 prestatieafspraken met Wierden en Borgen. Agendapunten zijn in elk geval: - Het basisniveau van de woningen bij verkoop (energieprestatie en technische kwaliteit, labeling van kluswoningen); - Betere monitoring om te bepalen op welk moment een afname (of juist toename) van de sociale voorraad passend is;

14



- Verzoek om prioriteit bij de uitvoering van het energetisch verbeteren van woningen; - Verzoek om via nieuwbouw óf projectmatige verbetering van bestaande woningen te zorgen voor toevoeging van meer levensloopbestendige woningen, deels preventief; - Verzoek om eerdere vervanging van minstens een deel van de verouderde woningen door levensloopbestendige woningen in Adorp en Sauwerd, als aanvulling op de plannen in Baflo en Ezinge en resterende woningen als experiment te labelen als starterswoning; - Onderzoeken of en hoe Wierden en Borgen bewoners van voormalige huurwoningen voordelig kan laten meeliften bij renovatieprojecten; - Samen met zorgaanbieders (in het bijzonder NOVO) en Wierden en Borgen afspraken maken over het beschikbaar te stellen van woningen voor mensen met een verstandelijke beperking of psychische problemen. 2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen. 3. Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen door goede voorlichting over de voordelen, onder andere met een brochure.



15

16



2. Programma voor de woningvoorraad In dit hoofdstuk bespreken we welke ingrepen in de bestaande woningvoorraad en in nieuwbouw nodig zijn, en welke maatregelen daar bij passen. Achtereenvolgens komen aan bod: – Een duurzame bestaande woningvoorraad; – Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw; – Winsum op de kaart!

2.1

Een duurzame bestaande woningvoorraad De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bepaalt in grote mate de totale woonkwaliteit van de gemeente Winsum. Belangrijker nog is dat de eisen veranderen: meer comfort, minder energieverbruik, minder onderhoud. Zonder te investeren worden bestaande woningen minder aantrekkelijk. We vinden het als gemeente belangrijk dat zoveel mogelijk bestaande woningen worden verbeterd. Dat verhoogt de woonkwaliteit voor huidige bewoners en de aantrekkingskracht op mensen van buiten de gemeente. In het grootste deel van de woningvoorraad wordt voldoende geïnvesteerd om ze bij de tijd te houden. Maar er zijn ook buurten waar dit achterblijft. De gemeentelijke invloed op woningverbetering is beperkt, omdat wij geen woningen bezitten. We hebben wel stimuleringsmogelijkheden, die we gericht inzetten. Hierna geven we aan in welke gevallen we willen stimuleren en met welke middelen. Blijven verbeteren van de sociale huurvoorraad Wierden en Borgen is veruit de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in onze gemeente. Zij werken voortdurend aan verbetering van de woningvoorraad, door renovatie, vervanging, nieuwbouw, verkoop. De komende jaren ligt hun investeringsruimte fors lager dan een decennium eerder. Wierden en Borgen werkt naar vermogen aan verbetering van haar bezit. Zie hoofdstuk 1 voor de maatregelen en enkele agendapunten voor het opstellen van prestatieafspraken. Eigenaren van bestaande koopwoningen een handje helpen Het zijn vaak de laagste inkomens die in de goedkoopste koopwoningen wonen, met vaak de slechtste isolatie. En zij hebben de minste financiële mogelijkheden om daar wat aan te doen. Daar komt bij dat de financieringsmogelijkheid van verbouwing minder soepel is dan in het vorige decennium, zodat het onaantrekkelijker is om een woning te kopen met een kwaliteitsachterstand. Behalve dat dit leidt tot ongewenst hoge woonlasten in de gemeente, zorgt het er ook voor dat deze woningen minder gewild zijn. Het gaat in het dorp Winsum vooral om de Bloemenbuurt en de wijk Ripperda1. Op kleine schaal zien we het ook in de andere dorpen.

1

We hebben geen precieze analyse uitgevoerd naar de woningen in deze wijken, maarjuist in de uitbreidingswijken van de periode ’60-’90 zien we dat woningen vaak om een upgrade vragen. In nieuwere wijken zijn de woningen vanwege hun recentere bouwjaar technisch, energetisch en qua comfort up-to-date. In vooroorlogse buurten heeft de woningvoorraad vaak een historische meerwaarde, gaat het vaak om individuele gebouwen, waarin ook zonder steun geïnvesteerd wordt .



17

Via twee lijnen stimuleren we het kopen en verbeteren van bestaande woningen: – De regionale starterslening (regio Groningen Assen) richt zich uitsluitend op bestaande woningen. Daarmee maken we het aantrekkelijker voor starters om een bestaande woning te kopen en stimuleren we tegelijk de doorstroming. – Daarnaast gebruiken het duurzaamheidsfonds voor de wijken De Brak IIe, Oosterhuisen en Groenlanden waarvan de eerste huiseigenaren het fonds vulden. Het fonds is inzetbaar voor een keur aan duurzame verbeteringen zoals zonnepanelen, zonneboilers, regentonnen, voorverwarming van ventilatielucht, etc. Resterende middelen komen in een ‘reserve duurzaamheid’. De besteding is daarvan nog niet duidelijk; – We werken aan een milieu-informatiecentrum binnen de gemeente; – In Noord-Nederland werkt een groot aantal bedrijven met elkaar samen onder de naam SLIM wonen met energie. Doel is om woningen betaalbaar energiezuinig te maken. Wij proberen de vraag van de burgers te mobiliseren via een concreet aanbod van samenwerkende lokale ondernemers. De gemeente faciliteert hierin, door vraag en aanbod bij elkaar te brengen; – Er zijn bij tijd en wijle landelijke regelingen, waaronder actueel de subsidie op zonnepanelen. Deze gelden voor iedereen. Hierop hebben wij als gemeente geen invloed. Daarnaast juichen wij initiatieven van bewoners of andere partijen van harte toe. Voorbeelden zijn: – Ezinge, Wierdeweg, waar al jaren aan het provinciale Klimaatstraatfeest meegedaan en binnen de provincie gewonnen wordt, doordat zij de meeste besparende maatregelen troffen als straat; – Adorp, waar gewerkt wordt aan voorlichting over mogelijkheden en valkuilen namens de vereniging dorpsbelangen, ondersteund door professionals, gericht op bewoners.

2.2

Een andere woningmarkt vraagt om andere nieuwbouw Onze ambitie is om te voorkomen dat mensen de gemeente Winsum vanwege het woonaanbod verlaten. We willen bovendien mensen die zich in de gemeente Winsum willen vestigen blijven faciliteren. Daar willen we met vraaggerichte nieuwbouw (product, doelgroep, plek) zo goed mogelijk de ruimte voor geven. Een andere woningmarkt In voorgaande decennia stond de woningbouw in het teken van twee grote bewegingen: – Bedienen van doorstromende gezinnen: meer ruimte en kwaliteit, meer koop dan huur. We zien dit bijvoorbeeld terug in de woningvoorraad van De Brake; – Bedienen van doorstromende senioren: appartementen in huur en koop, een gezinswoning achterlatend. De ontwikkeling van appartementen was in de gemeente Winsum relatief beperkt. In omliggende dorpen zien we verzadiging van de marktvraag. De praktijk leerde ons al dat de verhuisbereidheid veel lager ligt dan voorspeld, dat de kwaliteitseisen fors zijn en dat mensen vaak in hoge mate gebonden zijn aan hun eigen woning. De woningmarkt van het huidige decennium is niet meer te vergelijken met die van de afgelopen decennia. Deels komt dit door de hardnekkige woningmarktcrisis, waarvan niet bekend is wanneer en hoe groot het herstel zal zijn. Deels komt dit door grotere trends, zoals vergrijzing, ontgroening, lagere groei in het algemeen. Ook bij herstel van de woningmarkt zal de groei vrijwel zeker lager blijven dan in eerdere decennia. In de afgelopen twintig jaar werden

18



voorwaarden geschapen voor enorme prijsstijgingen en grote dynamiek op de woningmarkt: lage rente, meetellen van twee inkomens, hoge leenbereidheid van banken. Die voorwaarden zijn voorlopig afwezig. Waar we de eerstkomende jaren mee te maken hebben, is: – Minder doorstroming in het algemeen. Dit leidt tot minder vrijkomend aanbod in alle segmenten, minder kansen voor huishoudens om in de bestaande woningvoorraad de gewenste woning te vinden; – Hierdoor is de vraag naar nieuwbouwwoningen veel gevarieerder dan in voorgaande decennia. Minder bouwen voor doorstroming, directer op de actuele marktvraag georiënteerd. Er is vraag naar nieuwbouw onder starters, gezinnen, senioren, in alle prijssegmenten en alle typen; – Doordat er minder financiële mogelijkheden zijn, groeit op korte termijn de vraag naar goedkopere segmenten of goedkope bouwconcepten en naar huurwoningen. Met oog op de langere termijn (blijvend groeiende ruimtebehoefte per bewoner) willen we wél ruimte geven aan bouwconcepten die goedkoper zijn door grotere efficiëntie, maar niet voor producten die van mindere kwaliteit zijn; zie ook de uitspraak over het niet bouwen van speciale starterswoningen in hoofdstuk 1; – Grootschaligheid verliest het van kleinschaligheid; – In het algemeen is er veel onzekerheid over de precieze vraag naar aantal, type, doelgroep, woonmilieu. Dit vraagt om voorzichtig en flexibel omgaan met bouwplannen. Op regionaal niveau gelden afspraken over de beschikbare bouwruimte per gemeente. De afspraak is dat de gemeente Winsum in de periode 2012-2030 maximaal ca. 400 woningen realiseert, waarvan 160 woningen tot 2020. De huidige bekende locaties passen binnen dit regionale afstemmingskader, maar een deel van Winsum Oost zal pas na 2030 afgerond worden. Het is daarom niet mogelijk om onbeperkt nieuwe initiatieven te honoreren met een woonbestemming. We staan wel open voor nieuwe initiatieven, zeker indien de woningmarkt een duidelijk herstel laat zien en er regionaal meer programmaruimte ontstaat. Het is ook bij behoud van de huidige programmaruimte mogelijk om – in afstemming met de regio en provincie – andere prioriteiten aan te brengen in de planlijst en goede, concrete initiatieven voorrang te geven. Bij nieuwe initiatieven toetsen we deze aan criteria voor kwaliteit en toegevoegde waarde. Zie het thema hierna. Koploper in woonkwaliteit De vraag is niet alleen op dit moment, maar ook op langere termijn anders dan we gewend waren en daar willen we als gemeente op inspelen. We willen koploper in woonkwaliteit zijn door: – Flexibel te zijn in onze locaties, kansen te pakken; – Nieuwe klantgroepen aan te spreken; – Te zorgen voor een unieke woonkwaliteit; – Ontwikkelaars uit te nodigen om met nieuwe producten te komen. Flexibel zijn in onze locaties, kansen pakken; Een deel van onze plannen worden op korte termijn uitgevoerd of zijn al in ontwikkeling; zij vullen onze programmaruimte deels in. Een ander deel van de programmaruimte houden we bewust flexibel, om vraaggericht in te kunnen spelen op goede nieuwe initiatieven. Initiatieven toetsen we aan criteria:



19

– – – – –

Passendheid binnen de structuurvisie en kaders voor woningbouw; Mogelijkheid om een urgente vraag van een doelgroep te bedienen; Relatie met andere plannen (in de gemeente en buurgemeenten) en gevolgen bij ontwikkeling van het initiatief; Mate van probleemoplossing / toegevoegde waarde voor de gemeente Winsum (lost het ruimtelijk, financieel, procedureel, sociaal of op andere wijze iets op?); Alternatieven op de betreffende locatie.

Nieuwe klantgroepen aanspreken Steeds meer vitale senioren kiezen voor nieuwbouw als particulier opdrachtgever op een vrije kavel. Gezien de grote groei van deze groep senioren is dit een relevante doelgroep voor de gemeente Winsum. In onze werving voor nieuwbouw richten we ons niet alleen op het aantrekken van gezinnen, maar ook deze groep vitale senioren. Bij kavelaanbod hebben zij zelf de vrijheid om toekomstbestendig te bouwen. We vragen ontwikkelaars om met vernieuwende producten voor deze groep te komen. Zorgen voor een concurrerende kwaliteit Er zijn meerdere gemeenten in de regio die locaties ontwikkelen, waaronder grotere uitbreidingslocaties. De belangrijkste alternatieven in uitbreidingslocaties zijn Ter Laan in Bedum, De Oostergast in Zuidhorn en De Held III in Groningen. Ook op inbreidingslocaties zijn er diverse alternatieven in andere plaatsen in de regio. Woningzoekenden hebben dus iets te kiezen. Winsum heeft een uniek aanbod nodig om huishoudens te trekken: – Een goede mix van inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties; – Het aantrekkelijke centrum van Winsum nabij; – Een prettige verbinding daar naar toe; – Een goede verbinding met het omliggende landschap; – Kleinschalige uitstraling; – Hoge kwaliteit van de openbare ruimte; – Nabijheid van winkels, onderwijs en zorg (afhankelijk van de beoogde doelgroep); – Veel vrijheid om de eigen wensen te vervullen (bijvoorbeeld voor groepswonen); – Een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Voor de uitbreidingslocatie Winsum-oost specifiek geldt dat de kwaliteit tot uitdrukking komt in meerdere documenten: het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de verdere uitwerking van de fases in het plan. Uitnodigen van partijen om met vernieuwende producten te komen We nodigen particulieren en ontwikkelaars om te vernieuwen en lef te tonen in de gemeente Winsum. Met oog op de maatschappelijke veranderingen denken we dat de komende jaren nieuwe vormen van wonen meer gevraagd worden. Denk aan: – Zelfstandig wonen rond een gemeenschappelijke patio, met en klein eigen tuintje; – Kleinschalig collectief wonen in één wooncomplex, nieuw als CPO of bijvoorbeeld een omgebouwde boerderij of herenhuis; – Meerfamiliehuizen (‘Familienhäuser’); – Nieuwe beschutte woonvormen voor zorgvragers met zorgzwaartepakket 3 en 4; – Modulair bouwen: grotendeels voorontworpen en voorgefabriceerde woningen die daardoor lagere bouwkosten hebben;

20



–

Herbenutten van vrijkomende boerderijen. We stimuleren het hergebruik van deze gebouwen, waaronder wonen. We zijn bereid om zoveel mogelijk procedurele medewerking te verlenen als een initiatiefnemer zich meldt. Te denken valt aan het omzetten naar woonzorgeenheden of het splitsen in enkele woningen; – Ontwikkelen van slimme gezamenlijke energievoorzieningen, zoals een gezamenlijke warmtepomp. Deze woonvisie is op te vatten als uitnodiging aan initiatiefnemers om met vernieuwende producten te komen. Een manier voor de gemeente om dit verder te stimuleren, is het uitschrijven van een wedstrijd (product, ontwerp) bij locaties die in gemeentelijk eigendom zijn. We nemen aanvullend het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten, door een aantrekkelijke locatie te kiezen, te zoeken naar een groep serieuze gegadigden / bouwers en daar expertise en begeleiding bij in te schakelen. Daarvoor selecteren we een bureau.

Bouwlocaties tot 2030 Het overzicht hierna geeft inzicht in de plannen, zoals die voor de periode 2012-2030 zijn afgestemd binnen de Regio Groningen Assen, met op hoofdlijnen een schets van de ontwikkelingen.



21

160

Groei

Toename

-

Groei

Ca. 20

Levensloopbestendig, patio’s, (eengezins), alle segmenten. Gezinnen en vitale senioren, vrije kavels, alle segmenten. Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Kavels, vernieuwing sociale huur levensloopbestendig Vernieuwing sociale huur levensloopbestendig

n.b. 50-70%*

Adorp

-

Stabiel

Stabiel / afname

Sauwerd

<10

Lichte groei

Stabiel / afname

Baflo

30

15

10

Lichte groei

Stabiel / afname

Ezinge

-

15

10

Lichte groei

Stabiel / afname

-

5

Stabiel

Lichte afname

Enkele kavels

100%

-

*

Lichte groei

Lichte afname

CPO, initiatief uit het dorp

100%

Stabiel

Lichte afname

Feerwerd Den Andel Kleine kernen CPO Totaal

20 < 200

> 200

30% 30% 30%

100% Kan op meerdere plekken

Bijna 400

30%

100%

Stabiel / groei

Rijk en provincie geven aan dat ‘inbreiden’ de voorkeur heeft boven uitbreiden. Wij ondersteunen deze denkwijze. Woningbouw op inbreidingslocaties is belangrijk om meerdere ‘woonsmaken’ aan te bieden in Winsum, in samenhang met wonen op onze uitbreidinglocatie Winsum-Oost. Vooral de nabijheid van voorzieningen is voor een deel van de woningzoekenden een belangrijk voordeel. Wel waken we voor te grote verdichting in de bestaande woonomgeving. Binnen het dorp Winsum zijn diverse locaties in potentie geschikt voor woningbouw. Het gaat deels om locaties die we al kennen, en waarvoor concrete bouwplannen bestaan. Maar het gaat ook om locaties die pas in de komende jaren in beeld komen, bijvoorbeeld als gevolg van bedrijfsverplaatsing of de bouw van nieuwe scholen, en waar wonen een mogelijkheid is. De groei van de woningvoorraad wordt geconcentreerd in het dorp Winsum. Maar ook in de vier dorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge in enige groei denkbaar. Net als in het dorp Winsum geldt ook in deze dorpen dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Om de volgende redenen creëren we geen nieuwe uitbreidingsmogelijkheden meer: – De woningbehoefte is beperkt; – Niet meer woningen, maar vernieuwing van woningen is de belangrijkste opgave in deze dorpen. In de dorpen Adorp, Sauwerd, Baflo en Ezinge geven bewoners aan dat er ongewilde, verouderde huurwoningen staan; het betreft hier verouderde seniorenwoningen en incidenteel vroegnaoorlogse rijwoningen. Deze woningen worden nu bewoond door starters en soms ook

22



(waaronder CPO )

opdrachtgeverschap

Particulier

segmenten

Doelgroepen /

H uurwoningen

Effect voorraad

Sloop

Inbreiding

U itbreiding

T ot 2030 Winsum Dorp Winsum 150 Oost

mensen die geen binding hebben aan het dorp. De locaties lenen zich goed voor wonen voor senioren. Vernieuwing heeft in deze dorpen meer urgentie dan vergroting van de woningvoorraad. Deels is dit al onderdeel van de plannen van Wierden en Borgen (Baflo, Ezinge), deels onderwerp van nadere prestatieafspraken. Obergum-Noord Herontwikkeling van een woonwijkje op de kop van Obergum in de nabijheid van het centrum van Winsum. Geschikt voor senioren en gezinnen. Deze locatie is recent afgerond. Sloop van ruim 40 woningen. Nieuwbouw van bijna 30 appartementen, bijna 20 geschakelde woningen en bijna 10 tweekappers, huur en koop.

Bron: gemeente Winsum


Boogplein / Sennemalocatie Een plan voor woningbouw van ca. 35 appartementen met daaronder winkels en parkeren. Woningbouw op deze locatie moet een impuls geven aan het centrum van Winsum.



Bron: De Zwarte Hond


23

Sjoelplein Bijna 10 goedkope grondgebonden patiowoningen in aanbouw op een centrumdorpse locatie.

Bron: HV Bouwontwikkeling

Zone tussen Centrum en Oost Tussen het toekomstige Winsum Oost en het centrum van Winsum bevinden zich diverse locaties die nu een functie hebben, maar waar herontwikkeling tot woningen of een andere functie op termijn denkbaar is. De gemeente Winsum vormt zich in 2013 of 2014 een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen die zone plaats kunnen vinden. Daarmee krijgen initiatiefnemers een kader mee. Voor alle locaties in het dorp Winsum gelden de afwegingscriteria zoals hiervoor omschreven . Winsum Oost De locatie Winsum Oost wordt de komende jaren bouwrijp gemaakt en in naar verwachting rond 2017 in ontwikkeling genomen, na afronding van De Brake. Oost is de enige grote uitbreidingslocatie van de gemeente. Het bestemmingplan is in 2008 vastgesteld en sindsdien is de woningmarkt fors veranderd. Winsum heeft deze uitbreidingslocatie ook in de huidige omstandigheden in elk geval deels nodig, om de volgende redenen: – De ruimte op inbreidingslocaties is te beperkt om de verwachte huishoudensgroei in tot 2030 op te vangen; – Er blijft naar verwachting vraag naar wonen op een uitbreidingslocatie. - Het aandeel doorstromende gezinnen binnen de gemeente neemt af, maar vanuit de stad Groningen blijft vraag komen van jonge gezinnen naar ruim wonen in goed ontsloten voorzieningdorpen zoals Winsum; - De groei van de groep vitale, kapitaalkrachtige en zelfredzame senioren betekent ook dat er een groeiende groep is die kiest voor een vrije kavel; – Het is niet goed voor de leefbaarheid van het dorp Winsum om alle open ruimtes in het dorp te bebouwen (met woningen of andere functies). Wij ontwikkelen Winsum oost flexibel en fasegewijs en bij de ontwikkeling starten we in het gebied dat tegen het dorp aan ligt. Als gevolg van de actuele marktontwikkelingen en de huidige regionale afspraken over de woningbouwaantallen zijn de laatste fasen van Winsum Oost opgeschoven naar de periode na 2030. Dit betreft met name het deel van Winsum Oost dat gelegen is Oostelijk van de Potmaar. Door de lange planperiode is de ontwikkeling van dit gebied onzeker geworden. Voorzichtigheidshalve houden wij er daarom in de grondexploitatie reeds op voorhand rekening mee dat het deel van de ontwikkeling ten oosten van de Potmaar komt te vervallen. De gemeente zal op een later tijdstip in de periode tot 2030 een besluit nemen over het al dan niet ontwikkelen van het gebied oostelijk van de Potmaar.

24



Adorp Adorp heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen een aantrekkende werking op de stad. Er is geen ruimte voor uitbreiding. Er is geen programma voor vernieuwing. Op langere termijn komen naar verwachting kleine locaties beschikbaar voor inbreiding / vervanging van woningen. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Sauwerd Sauwerd heeft vanwege de directe nabijheid van de stad Groningen en het treinstation een aantrekkende werking op de stad. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Sauwerd (Groenlanden). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. Aan Wierden en Borgen vragen we om vernieuwing van de bestaande voorraad prioriteit te geven in hun voorraadbeleid (zie hoofdstuk 1). Baflo Baflo is een compleet dorp met een behoorlijk winkelareaal, goed onderwijsaanbod en een eigen verzorgingshuis. Het dorp blijkt enige aantrekkingskracht te hebben op omliggende dorpen ten noorden van het dorp Winsum en vanuit de stad Groningen. Er zijn nog uitbreidingskavels beschikbaar in Baflo (Oosthuisen). De afronding van deze locaties duurt langer dan beoogd. We zorgen voor een acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels met oog op de leefomgeving ter plekke. We overleggen met de ontwikkelaar of er mogelijkheden zijn om de verkoop te versnellen. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Ezinge Ezinge kent een vrij compleet aanbod aan voorzieningen voor eigen inwoners en enkele kleine omliggende dorpen. Er is geen grote behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Wierden en Borgen werkt al aan vervanging van woningen door levensloopbestendige. Daarnaast is er nog de Van Giffenlocatie waar een aantal woningen ontwikkeld kunnen worden. Den Andel We zien de volgende kansen om in Den Andel beter in de vraag naar woningen te voorzien: – Regelmatig komen in Den Andel kleine, relatief goedkope, oude woningen op de markt. Dit is een kans voor starters die nu naar dorpen als Baflo, Winsum en Warffum vertrekken, maar die graag in Den Andel zouden blijven. De regionale starterslening helpt hen om bestaande woningen te kopen en zonodig op te knappen en duurzaam te maken. Aanvullend versoepelen we waar mogelijk de regels voor woningaanpassing en welstand. We denken dat het juist bij de aard van Den Andel past om (gezamenlijk) woningen te verbeteren en zo starters én doorstromers meer vrijheid en mogelijkheden te geven. Tegelijk wordt zo de bestaande woningvoorraad kwalitatief beter; dat is belangrijk voor behoud van de leefbaarheid; – Voor senioren is weinig woningaanbod in Den Andel. We zijn bekend met de initiatiefgroep die samen woningen wil realiseren. De door hen beoogde locatie voldoet niet aan provinciale kaders voor ruimtelijke ontwikkeling. We zijn als gemeente bereid om de initiatiefnemers te



25

helpen bij het vinden van een onderbouwing van de vraag (een groep potentiële bewoners) en het zoeken van kansrijke locaties. De gemeente neemt geen rol in grondverwerving. Garnwerd, Feerwerd en Rasquert, meerdere buurtschappen In de kleine dorpen en de buurtschappen is geen sprake van een bouwprogramma. Daar waar het particulieren betreft, is woningverbetering of vervanging ook een particuliere aangelegenheid. Wierden en Borgen heeft kleine aantallen woningen in deze plaatsen (Feerwerd 17, Garnwerd 53, Rasquert 12). Ook deze woningen vallen onder het strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen en ook hier geldt dat energetische verbetering, verkoop of vervanging denkbaar is. Dit zien wij als een maatwerkopgave die Wierden en Borgen het beste zelf kan invullen. Wij sturen daar als gemeenten niet op.

2.3

De wervingskracht van W insum Het begint met het bieden van goede pakket aan wonen en leefomgeving, maar goede publiciteit is onontbeerlijk om de instroom naar de gemeente Winsum op gang te houden. In de structuurvisie geven we aan op welke manier we dat organiseren, door per dorp de ‘unique selling points’ te benoemen en daar gericht marketing op te voeren.

2.4

Maatregelen 4. Stimulering van verbetering van kwaliteit en doorstroming in bestaande woningen, door de regionale starterslening, het duurzaamheidsfonds voor Brake II en Oosterhuisen, het openen van een milieu-informatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via SLIM; 5. We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij; 6. De gemeente Winsum vormt zich het komende jaar een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum-oost plaats kunnen vinden; 7. We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels; 8. Verruiming van de regels voor verbouwen en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening bestemmingsplan en welstandsbeleid).

26



3. Leefbare, sterke dorpen In dit hoofdstuk gaan we in op leefbaarheid in relatie tot het wonen, als belangrijke factor in de woonkwaliteit van de dorpen. Leefbaarheid is een breed begrip en raakt vele sectoren. Afstemming tussen gemeentelijke beleidskeuzes is daarom belangrijk. Om die reden werken we niet alle leefbaarheidsthema’s uit in deze woonvisie; sommige keuzes horen thuis bij een ander werkveld. Wel leggen we in deze woonvisie de verbinding. Op basis van de analyses en de gesprekken met bewoners en professionals gaan we in op een beperkt aantal thema’s, die het wonen raken: – Maatschappelijke voorzieningen; – Organisatie van zorg: inzet op behoud van regie; – Openbare ruimte. De gemeente speelt een rol bij het versterken van de leefbaarheid maar leefbaarheid staat of valt met de betrokkenheid en de gezamenlijke inzet van bewoners, verenigingen, organisaties en bedrijven in de dorpen. In de paragrafen hierna schetsen we steeds de ontwikkeling, ons doel en de manier waarop al deze partijen een rol kunnen vervullen bij het bereiken van dat doel.

3.1

Maatschappelijke voorzieningen Bereikbaarheid De algemene bereikbaarheid van de dorpen Winsum is goed, door nabijheid van meerdere treinstations en een directe wegverbinding met de stad Groningen. De gemeente stelt een verkeer- en vervoersplan op voor de komende tien jaar. Daarin staat welke (samenhangende) maatregelen en investeringen de gemeente doet om de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid te vergroten. We nemen één speciaal aandachtspunt vanuit het thema leefbaarheid en wonen op in deze woonvisie: de bereikbaarheid van voorzieningen en diensten voor minder mobiele inwoners, zoals sommige ouderen in de kleine dorpen. Een deel van de bereikbaarheidsbehoefte wordt de komende jaren naar verwachting afgedekt door technologische ontwikkelingen (brengdiensten via internet, virtueel contact met zorgverleners). Toch blijft er behoefte aan vervoer. Het is denkbaar dat de gemeente (of regiogemeenten) in de sfeer van vrijwilligerswerk of sociale werkvoorziening daar een organiserende rol in neemt. Dit is onderdeel van sociaal beleid en afhankelijk van sociale wetgeving, waarover later besluiten genomen worden. Ontmoeting, verenigingsleven, sport Ruimte voor ontmoeting is een van de belangrijkste functies in (vooral een klein) dorp. Ontmoeting bestaat niet alleen uit samenkomen in een dorpshuis, maar ook bezoek aan allerlei andere functies in een dorp (sport, cultuur, verenigingen, onderwijs, winkels). En niet zozeer de ontmoetingsplek zelf, maar vooral het gebruik daarvan is belangrijk. Een goed voorbeeld van actief gebruik is het Steunpunt 55+ in Sauwerd-Adorp.



27

Met oog op de toekomst stimuleren we dat partijen hun krachten bundelen in de complete dorpen. Daar waar partijen onder één dak verder kunnen, zijn zij beter toekomstbestendig. – Als het gaat om onderwijsgebouwen en gym- of sportzalen heeft de gemeente een directe invloed op investeringen in renovatie of nieuwbouw. Bij een investeringsvraag onderzoeken we altijd of er bundeling mogelijk is; – Veel gebouwen zijn echter niet in eigendom van de gemeente, zoals de dorpshuizen, culturele voorzieningen of sportkantines. Zij werken grotendeels op eigen kracht en middelen; de gemeentelijke steun is beperkt. Toch neemt de gemeente het bij aanstaande ontwikkelingen in een dorp. We zoeken contact met deze partijen om te onderzoeken welke voordelen er voor hen zijn om krachten te bundelen. Deze verbreding zoeken we, ongeacht of dit nu uit sportbeleid, accommodatiebeleid, onderwijshuisvestingsbeleid of een andere sector voorkomt. Dorpen waar deze vraag in elk geval gesteld wordt, zijn Ezinge, waar veel functies een eigen onderkomen hebben, en Baflo en Winsum, waar gekeken wordt of een brede school haalbaar is. Onderwijs Door ontgroening neemt in veel dorpen het aantal kinderen af. Daardoor ontstaan in sommige dorpen kleine scholen. De inkomsten worden tegenwoordig bepaald op basis van het aantal leerlingen. In een onderbezette school kunnen de vaste lasten ten koste gaan van het budget voor onderwijs. Tegelijk weten we dat een basisschool in eigen dorp door een deel van de ouders als zeer belangrijk voor de leefbaarheid wordt gezien. Dit is een complex vraagstuk, met invloed op de leefbaarheid en woonkwaliteit, dat in een apart traject wordt opgepakt. – Voor het hele onderwijsaanbod stelt de gemeente in samenwerking met de onderwijsorganisaties L&E (openbaar), VCPO Noord-Groningen (protestants) en De Wierde (gereformeerd) een beleidsrijk integraal huisvestingsplan (IHP) op. In Baflo en Winsum wordt – als onderdeel daarvan – onderzocht of een brede school haalbaar is; – L&E en VCPO Noord-Groningen zien als algemene lijn scholen van idealiter minstens vier groepen, vanwege het belang van het kind. Leeftijdsgenootjes in de klas zijn goed voor de persoonlijkheidsvorming en voor het onderwijs. De gedachte is om in zoveel mogelijk dorpen onderwijs te blijven bieden. Dat vraagt wel om meer samenwerking en kan de keuze tussen nabijheid of volledig behoud van identiteit betekenen. Zij werken aan een gezamenlijke strategie, die ruimte biedt voor ieders identiteit en maatwerk per dorp. Dat is een strategie die in de loop van de komende jaren met ouders, docenten en andere betrokkenen wordt besproken en uitgewerkt. Draagvlak is erg belangrijk! Winsum biedt ook voortgezet onderwijs. Dat is een belangrijke vestigingsplaatsfactor / bindingsfactor voor ouders met oudere kinderen. Het betreft de Groene school / AOC Terra en een dependance van het Wessel Gansfort College voor VMBO en Havo t/m klas 3. Er zijn geen signalen dat hierin verandering komt en dit vraag niet direct om beleid. Wel is deze kwaliteit bruikbaar voor de promotie van Winsum als complete woongemeente.

3.2

O rganisatie van zorg: inzet op behoud van regie De leefbaarheid en het woongenot in de dorpen hangt in toenemende mate samen met de organisatie van zorg. Door vergrijzing, het langer zelfstandig wonen van zorgvragers, dalende budgetten, neemt de druk op een efficiënte zorgorganisatie en de zelfredzaamheid van dorpen toe. Door de zorg slimmer te organiseren en de zelfredzaamheid te vergroten, blijven meer

28



mensen langer naar tevredenheid en met een veilig gevoel in hun dorp wonen. Dat is ook de gedachte achter ‘inclusief beleid’ dat de gemeente als uitgangspunt heeft in haar WMO-beleid1. Bewoners kunnen veel zelf. Vooral in kleinere dorpen met een grote sociale samenhang is mantelzorg vaak nog vanzelfsprekend. We zien bovendien een brede ontwikkeling van onderop, waarbij bewoners elkaar weer weten te vinden en elkaar helpen zonder dat daar grote organisatie bij betrokken zijn. Sociale media en internet spelen hierin een belangrijke rol. Het groeiende beroep op mantelzorg (buren, familie) kent zijn grenzen. De groeiende vraag naar intensieve zorg vraagt om meer professionele hulp en vooral om het vergroten van de zelfredzaamheid en behoud van regie van mensen. Het behoud van regie over eigen leven leidt tot meer welzijn en uiteindelijk tot minder zorgvraag. Daarvoor is maatwerk nodig. De huidige werkwijze in de professionele zorg kent daar weinig ruimte voor. Zorgpartijen geven aan dat dit het gevolg is van veel overhead, weinig samenwerking, hoge tijdsdruk, een groeiende vraag en achterblijvende budgetten. Dit komt deels door regelgeving, deels doordat dit zo gegroeid is in de werkwijzen. De zorgorganisaties werken al aan betere en efficiëntere zorg met meer maatwerk. Dat vraagt om ‘ontschotten’: – meer samenwerking, minder overhead, minder schakels, meer ruimte voor maatwerk; – directere indicering van een zorgvraag, niet primair door een grote instantie en op basis van protocollen, maar door vertrouwen in professionals ter plaatse; – een flexibeler houding van gemeente en corporatie tegenover professionals in de zorg; – goede en toegankelijk voorlichting, zoals het consultatiebureau voor ouderen. Ontschotting is wennen voor zorgpartijen zelf en kost dus tijd. Een experiment als ‘zorg zonder regels’ in Baflo is een manier om dat te versnellen.

3.3

O penbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte raakt concreet op twee manieren het woonbeleid; – Voor de groeiende groep minder mobiele ouderen is een comfortabele openbare ruimte (open afritten, goed onderhoud, bankjes) een voorwaarde om zelfredzaam en mobiel te blijven. Zie het thema Organisatie van de zorg; – Een aantrekkelijke openbare ruimte speelt mee in de verhuisoverwegingen van mensen. De toename van de beoefening van individuele sporten vergroot dat belang. Dit is ook belangrijk bij de ontwikkeling van nieuwe woonwijken (in concurrentie met andere dorpen). We besteden extra aandacht aan de kwaliteit openbare ruimte (comfort, veiligheid, aantrekkelijkheid ) bij het opstellen van nieuwe plannen.

3.4

Maatregelen 9. In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2013) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen. 1

Inclusief beleid is beleid dat rekening houdt met de verschillende mogelijkheden en beperkingen van mensen. Het resultaat van een inclusieve benadering is dat algemene voorzieningen ook beschikbaar zijn voor mensen met een beperking. Een voorbeeld van inclusief beleid: bij het bouwen van een nieuwe woonwijk wordt al bij het ontwerp rekening gehouden met mensen met een beperking. Het doel van inclusief beleid is dat mensen met beperkingen vanzelfsprekend op een gelijkwaardige manier kunnen deelnemen aan alle aspecten van het maatschappelijke leven.



29

30



4. U itvoering 4.1

W erkwijze van de gemeente De gemeentelijke rol verschuift van een sturen naar stimuleren, regisseren en faciliteren. – Stimuleren: kansrijke initiatieven die zonder gemeentelijke inbreng onvoldoende van de grond komen; – Regisseren: daar waar gebrek aan randvoorwaarden tot nadelige effecten leidt; – Faciliteren: waar partijen zelf tot initiatieven komen, maar afhankelijk zijn van de gemeente. De sturing van de gemeente is begrensd, aangezien de gemeente zelf niet bouwt. Sturing is er wel op bijvoorbeeld de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en functies die geheel of grotendeels door de gemeente worden gefinancierd. Ook in die situatie kiezen we er voor om sturing altijd te combineren met participatie van bewoners en professionele partijen. Ongeacht de positie van de gemeente hebben partijen elkaar meer dan ooit nodig. Afstemming met Wierden en Borgen Wierden en Borgen is een belangrijke partner voor de gemeente, als grootste aanbieder van sociale huurwoningen. Deze woonvisie en het actuele Beleidsplan en Strategisch voorraadbeleid van Wierden en Borgen zijn belangrijke documenten bij het opstellen van prestatieafspraken in 2013. Zie ook de lijst met agendapunten in deze woonvisie. Afstemming met andere professionele partijen Woonbeleid gaat over meer dan alleen wonen. Het gaat ook over leefbaarheid, voorzieningen, etc. Daarom hebben we meer dan voorheen te maken met partijen als zorgorganisaties, onderwijsinstellingen, ondernemersverenigingen, die een zelfstandige functie hebben in de gemeente. We maken met hen geen prestatieafspraken. Wel stemmen we met hen af hoe we per thema of per dorp tot een zo goed mogelijk pakket aan functies of diensten kunnen komen, welke randvoorwaarden er gelden en hoe we deze partijen als gemeente zo goed mogelijk van dienst kunnen zijn. Afstemming intern Omdat de verwevenheid tussen deze sectoren / thema’s groot is, moeten wij als gemeente zelf zorgen voor goede interne afstemming van beleid. Daarom is de inhoud van deze woonvisie afgestemd met diverse andere beleidskaders (zie inleiding). Het vraagt ook om afstemming tussen werknemers van de verschillende gemeentelijke afdelingen, zodat zij van elkaar weten wat er speelt en wat er afgesproken is. Dat voorkomt ‘ruis’ binnen de gemeentelijke organisatie en richting andere organisaties en bewoners. Afstemming met bewoners In aanloop naar deze woonvisie hebben we bewoners betrokken via dorpstafels. Ook in het vervolg blijft dit van groot belang. Bij de besluitvorming van deze concept woonvisie is er formele inspraak en worden betrokken bewoners actief benaderd. Maar ook na besluitvorming blijft betrokkenheid van groot belang! De gemeente Winsum stelt participatiebeleid op, waarin de werkwijze richting bewoners vastgelegd wordt.



31

4.2

Borging uitvoering, monitor, evaluatie De concrete maatregelen van de woonvisie richten zich op de termijn van de eerstkomende jaren. Het is belangrijk om de uitkomst van deze maatregelen goed te volgen en waar nodig acties bij te stellen. Dit vraagt om een jaarlijks monitor van de uitvoering met op zijn minst een eerste indruk van het effect. Korte termijn en lange termijn bijstellingen De rode draad door de woonvisie richt zich echter op een langere termijn. Demografische trends zoals vergrijzing en afnemende groei, maatschappelijke trends zoals schaalvergroting, individualisering en tegelijk een groter beroep op zelfredzaamheid, zijn structureler van aard. Deze ontwikkelingen vragen niet om jaarlijkse herziening maar komen aan bod als de woonvisie aan herziening toe is. In aansluiting op de provinciale verordening herzien we de woonvisie in 2018. Mogelijk gebeurt dit eerder, als er grote maatschappelijke veranderingen zijn (zoals bij grote economische verandering, grote stelselwijziging op de woningmarkt). In zo’n geval beoordelen we eerst of de veranderingen werkelijk tot een geheel ander beleid leiden, of dat een actualisatie / aanvulling volstaat. Een simpele monitor De grootste valkuil bij monitoring is het verzamelen van te veel gegevens. De praktijk leert dat dit niet gebeurt en dat het bovendien onvoldoende vertelt over de voortgang en de actualiteit. We stellen daarom de volgende monitor voor: 10. Een nulmeting van de behoefte aan huur- en koopappartementen, door een ronde te maken langs gemeenten, corporatie(s) en makelaars in de gemeenten Zuidhorn, Bedum, Eemsmond en Ten Boer en daaruit kwantitatieve en kwalitatieve gegevens te halen. 11. Jaarlijks een korte notitie met daarin actuele gegevens over: a. Gerealiseerde woningbouw, sloop, verkoop en renovatie per jaar; b. Migratie van en naar Winsum, naar leeftijd en richting; c. Samenstelling van de bewoners in opgeleverde en gerenoveerde woningen; d. Ruimte voor bijzonderheden, zoals opgeleverde bijzondere projecten; e. Wachttijd, weigeringsgraad, slaagkans of soortgelijke drukmaten in de sociale huursector, per dorp en per doelgroep (in samenwerking met Wierden en Borgen). Niet alle gegevens lenen zich voor weergave in cijfers. Ervaringen uit de dagelijkse praktijk (zoals van makelaars of woonconsulenten) geven doorgaans ook een helder beeld van de ontwikkelingen. 12. Jaarlijks een interne bijeenkomst, waarin verschillende sectoren vertegenwoordigd zijn (naar analogie van de interne werksessie in aanloop naar de woonvisie), om ontwikkelingen te bespreken; 13. Jaarlijks een externe bijeenkomst van de belangrijkste marktpartijen op de woningmarkt (Wierden en Borgen, makelaars, eventueel dorpsbelangen).

32



4.3

O verzicht van maatregelen De inhoud van deze visie leidt tot diverse activiteiten en maatregelen. Een deel van uitspraken in deze visie houdt in dat in andere beleidsstukken maatregelen worden genomen. Die sommen we hier niet op. Sommige uitspraken zijn voornamelijk kaderstellend / leiden tot randvoorwaarden voor ontwikkelingen en vragen niet om een projectmatige actie. Ook die punten sommen we hier niet op. Het schema hierna vat de maatregelen samen die direct voortvloeien uit de woonvisie. Maatregel

1. We maken in 2013 prestatieafspraken met

Betrokkenen

Looptijd

Wierden en Borgen 2013

Wierden en Borgen. Zie voor agendapunten hoofdstuk 1.

2. Regionaal aankaarten dat extramuralisering

Kosten, uren en dekking Uren intern: 80 Kosten extern: bij inhuur externe ca. 10.000 voor de gemeente (50% bijdrage).

Regiogemeenten Provincie

2013

Bewoners

Vanaf 2013 Uren intern: 80, rest onderdeel van bestaande werkzaamheden Kosten extern: opstellen, verspreiden en drukken brochure (ca. 10.000)

4. Stimulering van verbetering van kwaliteit en Bewoners

Vanaf 2013 Uren intern: begeleiding werkzaamheden 120. Kosten extern: milieuinformatiecentrum incl. bemensing (PM).

3.

5.

6.

7.

leidt tot een aanvullende vraag naar zelfstandige woningen; Stimuleren van particulieren met een bouwaanvraag (verbouw, nieuwbouw) om levensloopbestendig te (ver)bouwen door goede voorlichting over de voordelen, onder andere met een brochure.

doorstroming in bestaande woningen, door de regionale starterslening, het duurzaamheidsfonds voor Brake II en Oosterhuisen, het openen van een milieuinformatiecentrum en het mobiliseren van bewoners en bedrijven via SLIM; We nemen het initiatief om een CPO-traject in de gemeente Winsum te starten en organiseren professionele begeleiding daarbij; De gemeente Winsum vormt zich in 2013 of 2014 een mening over de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkelingen binnen de zone Centrum- Winsum-oost plaats kunnen vinden; We zorgen in Baflo en Sauwerd voor acceptabel groenbeheer bij de onbebouwde kavels;

8. Verruiming van de regels voor verbouwen

9.

en welstand in Den Andel, om bewoners meer vrijheid te geven (bij herziening bestemmingsplan en welstandsbeleid). In overleg met zorgpartijen (vervolgbijeenkomst 2013) komen we tot een betere afstemming en kortere lijnen.


Ondernemers

Bewoners 2013 Begeleidende partij

2013 of 2014

Bewoners Ontwikkelaar

Bewoners

Uren intern: 20

Uren intern: jaarlijks ca. 80, mits extern begeleid. Externe kosten: ca. 50.000 Afhankelijk van opzet en uitvoering (intern of extern)

Vanaf 2013 Uren intern: 20 Kosten extern: uren groenbeheer, kosten materiaal. Zie Geen extra uren, maar maatregel onderdeel van actualisering.

Zorgpartijen 2013 Wierden en Borgen

Uren intern: 40


33

10. Opstellen van een monitor om de marktontwikkelingen te volgen, om af te stemmen binnen de gemeente en met stakeholders zoals Wierden en Borgen en makelaars.

34


Wierden en Borgen Vanaf Makelaars 2013, Eventueel jaarlijks ontwikkelaars

Uren intern: 2013 ca. 80, Daarna ca. 40 per jaar


Bijlage 1: Samenvatting marktanalyse Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie analyseerden we bestaande bronnen. Hierna volgt een samenvatting van deze analyse. Algemene ontwikkeling Actuele marktontwikkelingen (recessie, demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen in het zorglandschap, veranderend Rijksbeleid, veranderende woonwensen) gaan niet voorbij aan de gemeente Winsum en hebben invloed op het gewenste woonbeleid. De gemeente Winsum ligt op het grensvlak van groei en krimp. De gemeente Winsum heeft in de regionale oriëntatie een ‘gemiddeld positieve’ positie, vergelijkbaar met Bedum en Zuidhorn, waarbij met name de kern Winsum zelf in beeld is. Van oudsher trekt de gemeente Winsum jonge gezinnen uit Groningen en uit buurgemeenten, maar inmiddels ook senioren. De groep jonge gezinnen krimpt landelijk. Mogelijk ligt er een kans om de instroom deels te halen uit de groeigroep ‘vitale senioren’. Er zijn op hoofdlijnen drie stromen herkenbaar: – Instroom uit Bedum, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer, gezinnen en senioren; – Wisselwerking met stad Groningen: uitstroom jongeren, terugstroom (aanstaande) gezinnen; – Uitstroom naar de zuidwestflank van Groningen-Assen van gezinnen (vooral 40+); Zonder instroom loopt de groei en de uitbreidingsbehoefte sterk terug. Afhankelijk van de concurrentiekracht van de bestaande voorraad en nieuwbouw kan de gemeente Winsum die instroom al dan niet bestendigen. W oningvoorraad en bevolkingssamenstelling Winsum groeide snel in de jaren ’70, ’80 en ’90, door te bouwen voor de grote groep gezinnen, uit eigen gemeente en vooral de Stad Groningen. Ook de afgelopen tien jaar bestond het bouwprogramma vrijwel geheel uit gezinswoningen. De groep gezinnen neemt inmiddels landelijk af. De grote groep vestigers vanaf de jaren ’70 wordt ouder: de komende 10 jaar groeit vooral de groep 65- en 75-plussers fors. Na 2020 neemt de groei van 75-plussers snel toe. Bij velen ontstaat vanaf die leeftijd een intensievere zorgvraag. Tabel 4.1: Ontwikkeling bevolking en huishoudens 2002-2012. Inwoners 0-4 5-12 13-19 20-29 30-44 45-64 65-84 85+ Totaal

2002 958 1583 1363 1367 3237 3855 1470 217 14.050

1

2012 771 1525 1296 1109 2549 4423 2053 261 13.987

’02-‘12 -187 -58 -67 -258 -688 568 583 44 -63

H uishoudens 1+2 personen, tot 30 Gezin tot 30 1+2 personen, 30-65 Gezin 30-65 Huishoudens 65+ Totaal

2002 405 90 1.980 2.015 1.030 5.515

2011 305 65 2.200 2.590 1.370 6.530

’02-‘11 -100 -25 225 575 340 1.015

Bron: CBS

1

De bevolkingscijfers van 2013 waren niet in detail beschikbaar. W el is duidelijk geworden dat er sprake was van lichte krimp (76 personen) doordat er voor het eerst meer overlijdensgevallen waren dan geboorten en doordat er netto uitstroom was van personen.



35

Omdat de isolatie in de jaren ’70 en ’80 beperkt was, heeft een groot deel van de voorraad label D of ongunstiger. Dat geldt ook voor de huurvoorraad van Wierden en Borgen, die juist in die twee decennia snel groeide. – In de recentere wijken van Winsum (oostzijde) zijn de woningen gemiddeld groter, nieuwer, beter geïsoleerd. Hier ligt het gasverbruik lager, terwijl het elektriciteitsgebruik juist hoger ligt (grotere woningen; meer verlichting, meer apparatuur); – We zien dit verband ook tussen kleinere en grotere dorpen: in grotere dorpen minder gasgebruik (kleinere en deels nieuwere woningen), meer elektriciteitsgebruik. – Vanuit milieuoogpunt is de meeste winst te behalen bij grote, slecht geïsoleerde koopwoningen. Dit betreft een doelgroep die gemiddeld genomen wel middelen heeft om een kwaliteitsslag te maken; – Vanuit woonlastenoogpunt is de meeste winst te behalen bij goedkope, slecht geïsoleerde woningen. Juist deze groep heeft vaak niet de investeringsruimte om tot verbetering te komen, terwijl stijgende energielasten die mogelijkheid nog verder beperkt. In theorie zijn er honderden ‘kwetsbare’ woningen (klein oppervlak, lage waarde, oudere bewoner). De praktijk laat geen grote verpaupering zien, maar incidentele gevallen kunnen grote impact op de omgeving hebben. Groei, marktopgaven, locaties De groei van Winsum in de perioden 2012-2020 en 2020-2030 is sterk afhankelijk van regionale wervingskracht. Beschikbare prognoses houden geen rekening met de huidige stagnatie op de woningmarkt. De trends over de periode 2001-2011 laat een gemiddelde jaargroei zien van 40-45 huishoudens. Tot en met 2009 gaat dit op, maar sinds 2010 nam het aantal huishoudens met in totaal va. 10 toe. Een grote kentering. Algemeen geldt voor bijna alle Nederlandse gemeenten dat de groei licht afneemt. Bij herstel van de woningmarkt zou het herpakken van de groei op een iets lager niveau denkbaar zijn. Daar komt wel bij dat Winsum qua groei grotendeels afhankelijk is van instroom van gezinnen. Die groep krimpt landelijk fors. De toestroom vanuit de stad Groningen is ook geen zekerheid, nu er vele concurrerende plannen zijn, zowel in de stad zelf als in omliggende gemeenten als Bedum en Zuidhorn. De tabel hierna vat de gangbare prognoses en de relatie met de regionale scenario’s van de woningbouwafspraken samen. Tot 2020 is groei met 25 á 45 huishoudens per jaar de voorspelde bandbreedte, na 2020 is de bandbreedte 20 á 40 huishoudens per jaar. Tabel 4.2: Drie scenario’s voor groei Scenario Scenario 1 Wind mee Scenario 2 Wind stil Scenario 3 Wind tegen

2012-2020 350, 45 / jr 275, 35 / jr 200, 25 / jr

2020-2030 400, 40 / jr 300, 30 / jr 200, 20 / jr

Passend bij prognoses 2.000 scenario GRAS, CBS, ABF 1.500 scenario GRAS, Companen 1.000 scenario GRAS, Companen

Migratie Instroom Neutraal Uitstroom

Hoe langer de woningmarkt stagneert, hoe groter de benodigde inhaalslag is om vanuit scenario ‘Wind tegen’ naar ‘Wind stil’ te raken. De bovenkant van de bandbreedte is alleen haalbaar bij versterking van de positie van Winsum als subcentrum in de regio, een bij aanzwellende toestroom vanuit buurgemeenten, een zeer grote aantrekkingskracht op gezinnen, een structureel aantrekkende huizenmarkt; een zeer marktconform aanbod aan woningen en woonmilieus.

36



Tot 2020 gaan we voorlopig uit van scenario ‘Wind tegen’, wetende dat de groei in de jaren 2010-2011-2012 nog veel lager lag (<10 per jaar). Afhankelijk van het marktscenario verschilt de vraag. Bij een zwakke markt is er: – Minder instroom van buiten Winsum; – Meer oriëntatie op goedkope huur en goedkope koop; – Minder doorstroming in het algemeen, minder vrijkomend aanbod in alle segmenten; – Minder invulling van woonwensen: dure gezinskoop, grondgebonden nultreden en appartementen. De tabel hierna toont de marktopgaven op hoofdlijnen. Tabel 4.3: Marktopgaven 2010-2030. H uur Eengezins

Sociaal Markt Appartement Sociaal Markt Nultreden Sociaal Markt Koop Eengezins Sociaal >€150k Kavels CPO Appartement Sociaal >€150k Nultreden Sociaal >€150k

--+ + + + +

Scenario wind stil Vervanging*, verkoop, afname Lichte groei Vervanging*, lichte groei Lichte groei Lichte groei Lichte groei

0 ++ +++ + + + + +

Stabiel** Groei Groei*** Lichte groei Lichte groei Lichte groei Lichte groei Lichte groei

Eengezins +++ Huur ++ Sociaal (h/k) +

+ +

Scenario wind tegen Vervanging*, enige verkoop, lichte afname Lichte groei Vervanging*, lichte groei

+

Lichte groei

0 + + + +

Stabiel** Lichte groei Lichte groei*** Lichte groei Lichte groei

+

Lichte groei

+++ ++ +++

* In Winsum verdunnen en nieuwbouw ook op andere plekken (inbreiding of uitbreiding). In de andere dorpen alleen verdunning. ** Wel vraag naar nieuwbouw, maar voldoende aanbod in de bestaande voorraad + verkoop huurwoningen *** Niet alleen gezinnen, steeds meer senioren kiezen voor een kavel

W onen en zorg, starters, lagere inkomensgroepen Ouderen wonen veel langer thuis dan eerder gedacht en blijven meestal zeer lang in een gewone woning wonen. Met zorg aan huis en kleine woningaanpassingen zijn de meeste problemen oplosbaar. Voldoende goed georganiseerde zorg aan huis en voorkomen van vereenzaming is een grotere opgave dan passend wonen. Omdat bijzondere zorggroepen (zoals lichamelijk gehandicapten) vaker in eigen gemeente blijven wonen, is er behoefte aan gelabelde woningen in een passende omgeving. Het is voor starters en doorstromers met een laag inkomen binnen de gemeente Winsum goed mogelijk om volwaardige gezinswoningen te kopen voor prijzen tussen €100.000 en €150.000. Ook mensen met een inkomen lager dan €34.085 (grens voor sociale huur) kunnen in de gemeente Winsum een huis kopen, mits hun eisen beperkt zijn. Deze groep is niet structureel geholpen door de leencapaciteit te vergroten of goedkoop nieuw te bouwen, maar door te helpen



37

met verduurzamen van de bestaande woning voor lagere woonlasten. Nieuwbouw concurreert met bestaande bouw. De lagere inkomensgroepen in het algemeen (waaronder ook starters) hebben in Winsum relatief veel keuzemogelijkheden en een korte wachttijd1. Volgens het CFV2 is de prijskwaliteitverhouding van de voorraad van Wierden en Borgen gunstig. Uit cijfers van het CBS en van Wierden en Borgen blijkt dat de druk op de sociale voorraad beperkt is, vergeleken met omliggende dorpen. In een gemeente als De Marne maar ook de stad Groningen ligt de druk hoger vanwege het hoge aandeel huishoudens met een laag inkomen, in Zuidhorn vanwege de relatief kleine voorraad sociale huurwoningen, in Bedum omdat relatief weinig lagere inkomens een koopwoning bezitten en dus relatief veel mensen aanspraak maken op sociale huur. De sociale huurmarkt in Winsum is, vergeleken met de omgeving, redelijk in balans. Voor woningzoekenden in het algemeen was de wachttijd tussen inschrijving en aanvaarding gemiddeld 1,2 jaar. Voor jongeren tot 27 jaar ligt dat enkele maanden hoger. Gegevens van Wierden en Borgen laten zien dat de kleine dorpen minder gewild zijn als woonplek voor sociale huurders dan Winsum. Hier is verdunning van de woningvoorraad, samen met vernieuwing, een goede strategie. – Winsum: veel inschrijvingen per woning, qua voorzieningenniveau een logische plek voor voorraadgroei, levensloopbestendig in het bestaande dorp of op Oost; – Adorp: Relatief kleine voorraad, hoog aantal inschrijvingen, hoge acceptatiegraad3, weinig doorstroming: behoud van het aantal woningen of lichte groei; – Baflo en Ezinge, Relatief grote voorraad, laag aantal inschrijvingen; lichte verdunning; – Sauwerd en Den Andel: Gemiddeld grote voorraad, laag aantal inschrijvingen; lichte verdunning; – Feerwerd, Rasquert: zeer lage dynamiek, weinig woningen. Behoud. – Garnwerd: weinig inscharijvingen, lage acceptatiegraad, hoge dynamiek: behoud maar snelle kwaliteitsverbetering. Leefbaarheid Voor ‘autonome’ dorpsbewoners is de instroom van minder gebonden nieuwkomers en afnemend draagvlak onder voorzieningen een vervelende transitie. Gemeente en andere professionals helpen bewoners het meest door eigen dorpsinitiatief te stimuleren en te ondersteunen (met proceshulp of financiële steun). Bewoners moeten tegelijk inzien dat zij zelf met lokaal passende oplossingen moeten komen. Waar bundeling van voorzieningen mogelijk is, verlaagt dat de kosten en verhoogt dat de kansen voor behoud in de toekomst. Als gevolg van afnemende aantallen schoolgaande kinderen, staat de scholen (en andere kindgerelateerde voorzieningen) in Den Andel onder druk, maar ook in Adorp, Sauwerd en Garnwerd is het leerlingental minder dan 100.

1

Nota bene, wachttijd is een maat die gevoelig is voor vervuiling (dubbele inschrijvingen, preventief inschrijven). Wierden en Borgen stapt over op een ander inschrijfmodel, waarbij druk op de huurmarkt veel beter te monitoren is. Zie paragraaf 4.2 van de visie. 2 Centraal fonds voor de volkshuisvesting 3 Aantal keren dat een woning aangeboden moet worden. Hoge acceptatiegraad betekent dat woningen snel verhuurd zijn.

38



Bijlage 2: Provinciale verordening De provincie Groningen stelt in haar verordening enkele eisen aan een gemeentelijke woonvisie, als toetsingskader voor medewerking aan nieuwe bestemmingsplannen. Lokale en regionale bevolkingsontwikkeling, waaronder migratie, en de daaruit vloeiende woningbehoefte. Deze woonvisie werkt met de regionale woningbouwafspraken, waarin huishoudensontwikkeling op regionaal niveau is ingebed. De uitkomst is een forse verlaging van de programmaruimte, van 100 woningen per jaar (realisatie 2001-2011) naar 20 woningen per jaar. We nemen dit als uitgangspunt voor locatieontwikkeling en stemmen – conform de afspraken – initiatieven regionaal af. We concurreren niet met plannen buiten de regio Groningen-Assen (Eemsmond en De Marne). Het programma voor nieuwbouw, sloop, transformatie, en het daaraan gekoppelde uitvoeringsprogramma, is voor de korte termijn concreet en realistisch, voor de langere termijn realistisch en dus niet concreet. Op korte termijn spelen de nader omschreven projecten in de visie. Voor Winsum-Oost geldt dat de locatie procedureel ‘hard’ is. Daarnaast zijn er diverse locaties opgenomen in de regionale planningslijst die procedureel ‘zacht’ zijn. Voor WinsumOost geldt dat de precieze programmering bewust zéér flexibel is qua woningen en qua planning. Voor de andere ‘zachte’ inbreidings- of herstructureringslocaties geldt dat zij mogelijk verruild worden voor concrete locaties die nu niet op de lijst staan. Er worden geen nieuwe uitbreidingslocaties ontwikkeld. Welke kansrijke inbreidings- of herstructureringslocaties zich de komende jaren aandienen, hangt af van factoren als herhuisvesting van scholen en bedrijven en is volstrekt onzeker. Dit uiteraard in regionaal overleg. De onzekerheid op de markt maakt dat preciezere invulling schijnzekerheid oplevert en marktconforme ontwikkelingen beperkt. Deze woonvisie wordt – voor besluitvorming – afgestemd met regiogemeente, buurgemeenten buiten de regio en met de provincie, door overleg op basis van het conceptstuk. Actualisering is opgenomen in de paragraaf uitvoering.



39

40



Bijlage 3: Samenvatting dorpstafels De gemeente Winsum werkt aan een nieuwe woonvisie. De woonvisie gaat over de woningvraag in de dorpen, maar ook over betaalbaarheid, bouwlocaties, leefbaarheid, duurzaamheid. Om te komen tot een goed onderbouwde en gedragen woonvisie, raadplegen we niet alleen bestaande geschreven bronnen en onderzoeken, maar ook professionals en bewoners. Dit gebeurt nog vóór er keuzes gemaakt worden. Dit verslag is een weergave van de vier dorpstafels die in oktober en november werden gehouden: 31 oktober 2012: Ezinge, Feerwerd, Garnwerd, Aduarderzijl, Oostum, e.o. 1 november 2012: Winsum 5 november 2012: Sauwerd, Adorp, Wetsinge , e.o. 12 november 2012: Baflo, Rasquert, Den Andel, Tinallinge, e.o. In wisselende samenstelling waren vanuit de gemeente en corporatie steeds aanwezig: Gemeente Winsum: Jaap Hoekzema (Wethouder Ruimte) Wiebe Zorge (Wethouder Sociale zaken, als vervanger, op 12 november) Mariëlle Bakema (Medewerker Wonen) Anne van Zanten (stagiair) Wierden en Borgen Rinze Kramer (Directeur-bestuurder) Jeroen Haan (Beleidsmedewerker) KAW Daniel Depenbrock



41

Aanwezige bewoners Per sessie waren bewoners uit de dorpen aanwezig. We presenteren geen precieze lijst met aanwezigen. Deelnemers die op de hoogte wilden blijven, lieten hun gegevens achter. De opkomst per dorp lag meestal beneden de tien deelnemers. De uitkomsten zijn daarom niet persé representatief, maar het laat wel zien waar de aanwezige bewoners hun prioriteiten leggen. We vatten dat op als waardevolle signalen voor de woonvisie. Raadsleden Bij elke sessie waren meerdere raadsleden aanwezig. Zij kozen voor een rol als toehoorder en – incidenteel – als betrokken bewoner. Op de pagina’s hierna vatten we samen wat de wensen van bewoners zijn en welke partijen daar volgens hen voor nodig zijn. In de woonvisie maken we een afweging uit deze punten: niet alle bewoners hebben dezelfde mening, niet alles kan op elke plek, en het geld moet goed verdeeld worden over de vele wensen. Ook zijn er onderwerpen die niet in een woonvisie thuis horen; een woonvisie gaat vooral over wonen en maakt keuzes op hoofdlijnen, niet op adresniveau. In dat geval spelen we de wens door naar een medewerker of organisatie die daar verantwoordelijk voor is. Een voorbeeld is het tuinonderhoud bij woningen van Wierden en Borgen: dit is een verzoek aan hen. Een ander voorbeeld is verkeersveiligheid: dit is de verantwoordelijkheid van de verkeersmedewerker van de gemeente. 31 oktober 2012:

Ezinge, Feerwerd, Garnwerd, Aduarderzijl, Oostum, e.o.

Bij de bijeenkomst ontbrak vertegenwoordiging uit Ezinge; zij konden geen afvaardiging sturen. Garnwerd Sterke sociale cohesie in het dorp, bewoners voelen zich veilig. Het wonen is prima en er hoeft qua woningaanbod niet echt te veranderen. Het zijn vooral afgeleide zaken die het woongenot negatief beïnvloeden: de gevaarlijke weg naar Winsum, de kleine school die mogelijk gesloten wordt, groenonderhoud. Er was discussie over de noodzaak van een nieuwe ontmoetingsruimte; de meningen hierover waren verdeeld en dit hebben we niet in onderstaande lijst opgenomen.

42



W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? De school behouden. Dit is essentieel is voor het wonen. Jonge gezinnen gaan zonder school niet naar Garnwerd. Dit leidt op termijn tot een dorp met een andere bevolkingssamenstelling.

W ie kan daar voor zorgen? Bewoners willen dat de gemeente fusie met andere scholen voorkomt.

Meer ‘rust’ in het dorp. De laatste jaren wordt het drukker. Vooral tijdens het weekend is er veel toeristische aanloop. Andere bewoners zeggen overigens dat Garnwerd baat heeft bij die drukte.

Geluidsnormen en parkeerverbod handhaven, aantal evenementenvergunningen beperken.

Verpaupering van karakteristieke woningen tegengaan. Met name aan de Burg. Brouwerstraat. Dit tast ook het woongenot van omwonenden aan. Verpaupering aanpakken door actief aan te schrijven.

Gemeente. Het dorp wil zelf ook de eigenaar aanspreken als zij duidelijk gesteund worden.

Creëren van enkele levensloopbestendige woningen. Aanpassing of vervanging. Er is geen behoefte aan meer woningen voor starters.

Verzoek aan Wierden en Borgen.

Beter groenonderhoud rondom de speelplaats. De omgeving wat opfleuren met plantenbakken en dergelijke.

Gemeente. Weinig animo om zelf bijdrage te leveren..

Omgevingsverbetering en betere tuinen aan de LW de Blecourtstraat.

Wierden en Borgen

Er is kort discussie geweest over een ontmoetingsruimte, en er zijn op dit moment voldoende plekken.

Aduarderzijl W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Voorkomen dat het karakteristieke dorpsbeeld aangetast wordt. Dit is preventief; er zijn momenteel geen aanwijzingen dat dit zal gebeuren.

W ie kan daar voor zorgen? Rekening mee houden / voorwaarden opnemen bij herziening bestemmingsplan.

Feerwerd W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Het dorp is sterk vergrijsd. Er is behoefte aan brengdiensten.

W ie kan daar voor zorgen? Oproep bewoners aan ondernemers.

Ezinge (bij monde van bewoners uit omliggende dorpen) Vrij compleet dorp. Voor gezinnen en ouderen een plek om te blijven. W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Aandacht voor verouderde seniorenwoningen nodig. Vervanging gewenst.

W ie kan daar voor zorgen? Wierden en Borgen.

1 november 2012: W insum Er is in Winsum al een zeer gevarieerd aanbod qua wonen, zowel in koop als in huur. Ook starters zijn goed bediend in Winsum, in huur en koop. Winsum heeft goede voorzieningen en een goede sfeer en dat blijkt voor nieuwkomers een belangrijke reden te zijn om te kiezen voor Winsum in plaats van bijvoorbeeld Bedum. W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Meer seniorenwoningen, voor mensen die ‘redelijk zelfstandig’ kunnen wonen en beperkt zorg nodig hebben. De nabijheid centrum is belangrijk.


W ie kan daar voor zorgen? Wierden en Borgen, ontwikkelaars


43

Obergum-Noord is gewild bij deze doelgroep; zijn daar locaties? Locatie Warringa is een goed voorbeeld. Winsum-Oost is wellicht een goede locatie voor zelfstandig wonen nabij intensieve zorg. Meer mogelijkheden bieden om oud te worden in eigen huis, omdat de bevolking vergrijst en omdat mensen langer thuis (moeten) wonen. Regels bestemmingsplan versoepelen bij verbouw / uitbouw. Bewustmaken van mensen met een verbouwingsaanvraag.

Gemeente

Collectief wonen voor senioren: zoals het huidige complex De Ploeg of een zorgboerderij met appartementen en collectieve voorzieningen.

Wierden en Borgen, ontwikkelaars, particulieren

Bij nieuwbouw ook denken aan meergeneratiewoningen (experiment)

Ontwikkelaars?

Beeldkwaliteit vanaf Onderdendam is onaantrekkelijk.

Gemeente

Kan Winsum zich beter profileren? Denk aan evenementen, zichtbaarheid op beurzen, etc.

Gemeente, maar ook bewoners (mond-tot-mond en organiseren activiteiten).

5 november 2012: Sauwerd, Adorp, W etsinge, e.o. Sauwerd en Adorp Hoewel beide dorpen verschillen, zijn de aandachtspunten voor het wonen vaak gelijk. Onderstaande uitkomst van de sessie is voor beide dorpen geldig. Bijzondere punten per dorp geven we aan. Het Dorpsonderzoek Adorp is bijna klaar. Die informatie krijgt de gemeente voor de woonvisie. Er is een goede verbinding met de stad, landelijk wonen en rust zijn pluspunten. Er is een sterke sociale cohesie. W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Veel ouderen hebben de behoefte om te switchen. Zij raken echter hun woning niet kwijt; er staan veel woningen te koop. Starters krijgen subsidie maar juist het segment 2-3 ton stokt. Kan daar geen subsidie voor komen?

W ie kan daar voor zorgen? Gemeente

Een deel van de senioren verhuist naar Winsum omdat er in Sauwerd en Adorp onvoldoende passende woningen zijn. Er zijn meer woningen voor hen nodig, door nieuwbouw of door aanpassing van woningen. Het gaat vooral om huurwoningen. Als die woningen er zijn, moeten ze ook met voorrang aan senioren worden toegewezen, niet aan starters.

Gemeente en Wierden en Borgen

Bewoners denken dat er behoefte is aan groepswonen, zoals bijvoorbeeld de Ploeg in Winsum of het ombouwen van boerderijen tot zorgboerderij.

Huur: Wierden en Borgen. Koop: particulier initiatief, mogelijk maken door gemeente.

De oude seniorenwoningen (jaren ’60 en ‘70) en enkele rijtjeshuizen in de huur Wierden en Borgen zijn niet meer in trek. Het gaat om de woningen Spoorlaan in Sauwerd, de Oosterstraat, Acacialaan en Goudenregenplein in Adorp. Ze worden verhuurd aan jongeren uit het dorp en aan mensen die niets met het dorp hebben, maar snel een woning nodig hadden. Beide groepen zorgen voor overlast. Bij de laatste groep is dat vervelender, omdat ze geen dorpsbinding hebben. Bewoners willen dat deze woningen deels vervangen worden door

44



levensloopbestendige woningen en een klein deel bewaren voor starters. In Sauwerd is nog steeds vraag naar ‘gewone’ gezinswoningen. Bewoners wijzen er ook op dat er in potentie veel van dit soort woningen vrijkomen, als de woningmarkt herstelt en als senioren alsnog verhuizen. Er is nog ruimte om te bouwen. Er zijn geen nieuwe uitbreidingslocaties nodig; binnen het dorp is genoeg plek.

Mogelijkheid is er

Voor starters is er in Sauwerd genoeg te koop onder de 150.000 euro, in Adorp beginnen de prijzen meest vanaf 200.000. Er was geen oproep om voor starters nieuw te bouwen.

-

De supermarkt behouden in Sauwerd door Attent te blijven subsidiëren. Als dat Subsidie: gemeente. Bewoners niet kan: zorgen dat immobiele ouderen hun boodschappen op een andere kunnen ook zelf helpen, met manier kunnen doen (haalbrengservice van ouderen of van boodschappen). mantelzorg, boodschappen halen voor een buur. Dat gebeurt al. Groenbeheer lege kavels ‘Groenlanden’ (Sauwerd) en Parking Geertsema.

Gemeente

Groenbeheer algemeen (wegen, begraafplaatsen): klachten over gebrekkig onderhoud en kale inrichting.

Gemeente. Weinig animo onder bewoners om dit deels zelf te doen. Dat kan namelijk ook tot conflicten leiden.

Groenbeheer en tuinen sommige huurwoningen. Wierden en Borgen pakt dit vanaf 2013 aan. Bewoners worden aangeschreven om zelf tuinen te onderhouden. Na waarschuwingen en bij extreme situaties wordt een hovenier ingehuurd, op kosten van de bewoner.

Wierden en Borgen

Zorgvuldige planning bij sloop / nieuwbouw. Nu liggen plekken te lang braak.

Gemeente, Wierden en Borgen

Het liefst behouden bewoners in beide dorpen hun school.

Gemeente, onderwijsorganisaties.

Subsidies voor activiteiten behouden. Hiervan worden veel activiteiten voor ouderen georganiseerd o.a. door de 55 + groep. Die groep is belangrijk voor de levendigheid mantelzorg in het dorp.

Gemeente

Gracht bij Onstaborgterrein aanpassen zodat er kano’s langs kunnen, dit t.b.v. de recreatie

Dit is een langlopende wens, waarvan de gemeente op de hoogte is, maar waarbij meerdere particuliere belangen meespelen.

Wetsinge Geen punten rondom het wonen. 12 november 2012: Baflo, Rasquert, Den Andel, Tinallinge, Saaxumhuizen, e.o. Baflo en Rasquert De samenstelling van de bevolking in Baflo verandert langzaam: er wonen steeds meer forensen en ouderen van buitenaf. Bewoners vinden de voorzieningen (dokter/ apotheek/ tandarts/



45

bibliotheek) uitstekend. Baflo voorziet redelijk in woningen voor ouderen (De Dingen, Oosterhuisen, Viskenij) W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Oog voor behoud van voorzieningen. Enkele ondernemers vinden mogelijk geen opvolger, maar dat is moeilijk te beïnvloeden. Behoud van de pinautomaat mogelijk wel.

W ie kan daar voor zorgen? Bewoners hebben al contact gehad met de Rabobank.

Nabij het centrum staan jaren ‘70 woningen voor senioren van Wierden en Borgen waarin starters wonen. Dit is jammer omdat de plek juist heel geschikt is voor senioren, vanwege de ligging bij de voorzieningen. De woningen zijn verouderd en moeilijk aan te passen. Bewoners vragen om vervanging van de woningen door nieuwe levensloopbestendige woningen.

Wierden en Borgen

Aanpakken overlast jonge bewoners Gebroeders Gootjesstraat. Wierden en Borgen pakt dit vanaf 2013 aan. Bewoners worden aangeschreven om zelf tuinen te onderhouden. Na waarschuwingen en bij extreme situaties wordt een hovenier ingehuurd, op kosten van de bewoner.

Wierden en Borgen

Aandacht voor planning van sloop en nieuwbouw, zodat er geen lege plekken ontstaan, met als voorbeeld de locatie Wilhelminalaan. Wierden en Borgen erkent daar te vroeg gesloopt te hebben.

Wierden en Borgen.

Keuze maken voor het Marciaveld. De portefeuillehouder legt uit dat de locatie Gemeente mogelijk gebruikt wordt voor een brede school. Als dat niet gebeurt, is inrichting tot parkje weer in beeld. De keuze valt in de eerste helft van 2013. Afronden Oosterhuisen, vooral het stuk bij het spoor (Tinallingerweg, aansluiting op het dorp). Misschien wil Wierden en Borgen hier nog levensloopbestendig bouwen?

Gemeente, Wierden en Borgen. Gemeente versoepelt het bestemmingsplan.

Rotte kiezen aanpakken: Gootjesstraat, Mariaterrein Een brede school draagt bij aan leefbaarheid en saamhorigheid en ook maakt het Baflo voor jonge gezinnen aantrekkelijker. Let op: er zijn ook mensen die dit geen goed idee vinden.

Gemeente, onderwijspartijen

Aanpakken hangjongen, bij jeugdsoos, Marciaveld, uitvaartcentrum.

Portefeuillehouder weet er van

De Havenweg in Baflo wordt steeds drukken door toerisme. In de gaten houden dat er balans blijft tussen drukte en rust.

Gemeente.

Stimuleren van meer activiteiten en saamhorigheid in het dorp. Zoals: activiteitencommissie oprichten voor evenementen, website van Baflo beter onderhouden, feestweek organiseren (vindt plaats in 2013)…Voorbeeld: lichtweek Middelstum.

Bewoners zelf. Gemeente levert al en opbouwwerker met dit doel. Verzoek om flexibele houding gemeente.

Den Andel W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? In Den Andel zijn weinig mogelijkheden voor starters. Vervolgens zoekt deze groep in Baflo en Winsum naar starterswoningen. De woningen in Den Andel zijn te duur of klein en verouderd. Mogelijkheden in nieuwbouw zijn beperkt: ook dan zijn prijzen vaak te hoog. De sportvelden worden besproken, maar hiervan is bekend dat de provincie Groningen dit stedenbouwkundig

46


W ie kan daar voor zorgen? ?


onaanvaardbaar vindt en de onderbouwing van de behoefte ontbreekt. Er wordt geen oplossing genoemd. Voor ouderen, die minimale zorg vragen, is ook weinig woningaanbod in Den Andel. Ze wijken nu uit naar Baflo of Eenrum. In Den Andel is een groep personen die achter het dorpshuis in een soort woongroep wil bouwen en bewonen. Hierin zou W&B volgens het dorp ook een rol kunnen spelen en de gemeente zou medewerking kunnen verlenen.

Dit is een lopend gesprek tussen gemeente en dorpsbewoners. We komen er op terug in de woonvisie.

Tinallinge, Saaxumhuizen Dat er geen voorzieningen zijn, is geen probleem, men zorgt voor elkaar. De voorzieningen in Winsum zijn voor de bewoners van Tinallinge prima bereikbaar. Er is zowel cohesie als privacy. Wonen in Tinallinge en Saaxumhuizen is goed zo, geen uitbreiding nodig. W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Dorpsbewoners vragen om een flexibele opstelling van de gemeente bij initiatieven van bewoners. Twee verschillende voorbeelden: een woningaanpassing binnen de WMO, waarbij vele professionals noodzaak en kosten bestudeerden. En een plan voor een speeltoestel, waarbij veel regels gehanteerd werden door de gemeente.

W ie kan daar voor zorgen? Gemeente

Openbaar vervoer moet bereikbaar worden voor Saaxumhuizen, met name in het licht van de vergrijzing moet het OV beter bereikbaar worden voor ouderen. De regiotaxi is duur.

Gemeente, of rol bewoners zelf?

Landelijk gebied Kleine huisjes in het buitengebied worden relatief snel verkocht. W at moet er gebeuren het wonen aantrekkelijk te houden? Verspreid in het landelijk gebied staan boerderijen leeg die aan het verpauperen zijn. Hergebruik zou mooi zijn. Regels (gemeente en provincie) houden dat soms tegen. Algemeen aandachtspunt voor woonvisie.


W ie kan daar voor zorgen? Gemeente.


47

48



Bijlage 4: Deelnemers interviews Om te komen tot een goed onderbouwde en gedragen woonvisie, raadpleegden we niet alleen bestaande geschreven bronnen en onderzoeken, maar ook professionals. Hierna volgt een overzicht van deelnemers aan de interviews. De samenvatting van de uitkomsten is aan hen voorgelegd en integraal in de visie opgenomen. 19 november 2012: W elzijns- en zorgpartijen Hein Braaksma, Guus Hegeman (De Hoven) Maaike Huizing (NOVO) Marjolein Bregman en Karin Breider (Buurtzorg) Bea Stuivenberg en … (TSN) Anneke van der Vegt (namens Gezondheidscentrum Winsum) Peter Westra (Zonnehuisgroep Noord) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs) 19 november 2012: Makelaars / marktkenners Olaf Beek (Beek Verzekeringen) Jos Keurentjes (Makelaardij Bruintjes en Keurentjes) Luit Tebbens Torringa en Wendy Visscher (Nieuwbouw Groningen) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs) 20 november 2012:

Onderwijspartijen

Marianne Volp (Lauwers en Eems) Simon van der Wal (VCPO Noord Groningen) Mariëlle Bakema (gemeente Winsum) Daniel Depenbrock (KAW Architecten en adviseurs)



49

50



Bijlage 5: Begrippenlijst BMWof BMW-E verband, afstemming Afstemming tussen de gemeenten Bedum, de Marne en Winsum. Soms aangevuld met Eemsmond. Brede school Brede scholen combineren onderwijs met bijvoorbeeld voor-, tussen en naschoolse opvang, zorg, welzijn, sport of cultuur. CPO Collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij deze ontwikkelvorm houdt een groep particulieren (collectief) volledige zeggenschap over de uiteindelijk te realiseren woningen, zonder tussenkomst van een ontwikkelaar met winstoogmerk. Draagvlak – Mate van instemming (bijvoorbeeld het aantal betrokkenen en belanghebbenden dat achter een beslissing staat); – Het aantal mensen dat in de buurt woont waar een bepaalde voorziening is gevestigd. Neemt het aantal inwoners in de wijk af, dan kan het gebeuren dat een school, bibliotheek of winkel gesloten moet worden. Energieprestatie Energieprestatie geeft de energiezuinigheid van een gebouw aan, bijvoorbeeld in de vorm van labels (A is zuinig, F onzuinig). Extramuralisering Het streven om buiten de muren van een intramurale instelling (waar iemand opgenomen wordt) gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning. Van onzelfstandig naar zelfstandig wonen voor zorgvragers. Inbreiden Inbreiden betreft bouwen binnen de bebouwde kom van een plaats. Het kan gaan om het opvullen van lege plekken, maar ook om het veranderen van een functie (sloop van een bedrijf, nieuwbouw van woningen). Integraal huisvestingsplan (IHP), - bekleidsrijk. Gemeentelijk plan met betrekking tot huisvesting van onderwijsinstellingen. Hierin staat welke investeringen de komende jaren gedaan worden als het gaat om behoud, nieuwbouw en sloop. Met beleidsrijk bedoelen we: meer dan alleen vastgoed, maar ook met een visie op onderwijskwaliteit, leefbaarheid, bereikbaarheid etc. Intramuraal Zorgverlening binnen een instelling. Mensen die intramurale hulp krijgen verblijven in de instelling waar ze behandeld worden. Ze wonen onzelfstandig.



51

Lagere inkomensgroepen (met een inkomen tot 34.229 euro, peiljaar 2013) De primaire doelgroep voor de sociale huurvoorraad. Corporaties en gemeente hebben een verantwoordelijkheid voor huisvesting van deze groep. Binnen deze groep vallen zowel mensen mét als zonder echt op huurtoeslag. Zie de tabel. Huurtoeslaggrenzen, maximal bruto jaarinkomen

Jonger dan 65 jaar

65 jaar of ouder

Alleenstaande

€ 22.025

€ 20.675

Meerpersoonshuishouden

€ 29.900

€ 28.225

Levensloopbestendige woningen Woningen die zo zijn gebouwd dat de bewoners – met relatief beperkte aanpassingen – er kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. In tegenstelling tot seniorenwoningen zijn deze woningen óók inzetbaar voor andere doelgroepen. NOVO Aanbieder van zorg voor mensen met een verstandelijke beperking in de provincies Groningen en Drenthe. Ontgroening Demografische ontwikkeling waarbij het aandeel jonge mensen in de totale bevolking afneemt. Prestatieafspraken Overeenkomsten waarin overheden en/of uitvoerende instanties (in dit geval: Wierden en Borgen) afspraken vastleggen over te behalen resultaten. Scheefwoners Mensen die in relatie tot hun inkomen in een te goedkope of te dure huurwoning wonen. Goedkope scheefheid: de woning is te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor dure scheefheid geldt het omgekeerd. Sociale huurvoorraad, prijsgrenzen, aftoppingsgrenzen, huurtoeslag Mensen hebben recht op huurtoeslag als zij een lager inkomen hebben (zie boven). Bij toekenning van huurtoeslag wordt gewerkt met huurprijsgrenzen waarboven geen of minder huurtoeslag wordt toegekend (de aftoppingsgrenzen). Dit verschilt per doelgroep (prijspeil 2013): –

– – –

52

De kwaliteitskortingsgrens is vastgesteld op € 374,44. Voor dit deel geldt volledige toeslagtoekenning. Voor jongeren beneden de leeftijd van 23 jaar is dit de maximale huurgrens voor huurtoeslag; De eerste aftoppingsgrens ligt op € 535,91 en geldt voor een huishouden van één of twee personen. Boven dit bedrag ontvangen zij minder toeslag; De tweede aftoppingsgrens ligt op € 574,35 en geldt voor een huishouden van drie of meer personen. Boven dit bedrag ontvangen zij minder toeslag; De liberalisatiegrens ligt op € 681,02. Voor woningen met een huurprijs hoger dan dit bedrag wordt geen toeslag uitgekeerd. Deze woningen vallen binnen de vrije sector.



Somatische zorg Lichamelijke gezondheidszorg Starters huur/koop Een starter is een huishouden dat voor de eerste keer een zelfstandige woning bewoont en dus geen zelfstandige woning na verhuizing achterlaat. We werken in deze woonvisie ook met het begrip koopstarter, die voor het eerst zelfstandig gaat wonen en meteen koopt óf die een huurwoning achterlaat. Uitbreiden Uitbreiden betreft bouwen buiten de grenzen van de bebouwde kom. Vergrijzing Demografische ontwikkeling waarin het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt. Verpleeghuisplaatsen Voor personen beschikbare plaatsen die verpleeghuiszorg behoeven. Het betreft hier op hoofdlijnen de ZZP’s 5 en hoger (zie hierna). WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. De WMO zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten voeren de WMO uit. WOZ-waarde Door de gemeente periodiek getaxeerde waarde van onroerende zaken (bijvoorbeeld een woning). Zorgzwaartepakket Een zorgzwaartepakket (ZZP) beschrijft welke ondersteuning of zorg iemand nodig heeft die niet zelfstandig kan wonen. In de woonvisie benoemen we enkele keren twee specifieke ZZP’s: –

–

Zorgzwaartepakket 3: Beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging is wonen in een veilige omgeving met intensieve dagelijkse verzorging en begeleiding door een zorginstelling; Zorgzwaartepakket 4: Beschut wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging is. Dit betreft wonen in een verzorgingshuis of verpleeghuis voor mensen die veel verzorging en begeleiding nodig hebben.



53

W insum heeft het! Concept Woonvisie. KAW architecten en adviseurs 19 februari 2013 concept versie

Recommend Documents